Alışveriş Merkezi (AVM) Yatırımlarının Karlılığı Üzerine Bir Araştırma Türkiye Uygulaması
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
T.C. İSTANBUL GELİŞİM ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ ALIŞVERİŞ MERKEZİ (AVM) YATIRIMLARININ KARLILIĞI ÜZERİNE BİR ARAŞTIRMA TÜRKİYE UYGULAMASI İŞLETME ANABİLİM DALI DOKTORA TEZİ Hazırlayan Mustafa ÖZAN Tez Danışmanı Prof. Dr. Burhanettin Aykut ARIKAN İSTANBUL-2018 TEZ TANITIM FORMU ADI SOYADI : Mustafa ÖZAN TEZİN DİLİ : Türkçe TEZİN ADI : Alışveriş Merkezi (AVM) Yatırımlarının Karlılığı Üzerine Bir Araştırma Türkiye Uygulaması. ENSTİTÜ : İstanbul Gelişim Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü ANABİLİM DALI : İşletme. TEZİN TÜRÜ : Doktora TEZİN TARİHİ : 17/10/2018 SAYFA SAYISI : 142 TEZ DANIŞMANI : Prof. Dr. Burhanettin Aykut ARIKAN DİZİN TERİMLERİ : Mağaza, Perakendecilik, Alışveriş Merkezi, Yatırım, Kar, Karlılık. TÜRKÇE ÖZET : Bu tez, alışveriş merkezi (AVM) yatırımlarının karlılığı üzerine etkilerinin neler olduğuna yönelik, alan uygulamalı bir çalışmadır. DAĞITIM LİSTESİ : 1. İstanbul Gelişim Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Mustafa ÖZAN T.C. İSTANBUL GELİŞİM ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ ALIŞVERİŞ MERKEZİ (AVM) YATIRIMLARININ KARLILIĞI ÜZERİNE BİR ARAŞTIRMA TÜRKİYE UYGULAMASI İŞLETME ANABİLİM DALI DOKTORA TEZİ Hazırlayan Mustafa ÖZAN Tez Danışmanı Prof. Dr. Burhanettin Aykut ARIKAN İSTANBUL-2018 BEYAN Bu tezin hazırlanmasında bilimsel ahlak kurallarına uyulduğu, başkalarının çalışmalarından yararlanılması durumunda bilimsel normlara uygun olarak atıfta bulunulduğu, kullanılan verilerde herhangi tahrifat yapılmadığını, projenin herhangi bir kısmının bu üniversite veya başka bir üniversitedeki başka bir tez olarak sunulmadığını beyan ederim. Mustafa ÖZAN …./…./2018 T.C. İSTANBUL GELİŞİM ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ MÜDÜRLÜĞÜNE Mustafa ÖZAN’ın “Alışveriş Merkezi (AVM) Yatırımlarının Karlılığı Üzerine Bir Araştırma Türkiye Uygulaması” adlı tez çalışması, jürimiz tarafından işletme anabilim dalında doktora tezi olarak kabul edilmiştir. İmza Başkan Prof. Dr. Burhanettin Aykut ARIKAN (Danışman) Üye Prof.Dr. Orhan İŞCAN Üye Doç. Dr. Özlem KUNDAY Üye Dr.Öğr. Üyesi Erdem BAĞCI Üye Dr.Öğr. Üyesi Gül Nihal GÜVEN YEŞİLDAĞ ONAY Yukarıdaki imzaların, adı geçen öğretim üyelerine ait olduğunu onaylarım. ... / ... / 2018 İmzası Prof. Dr. Nezir Köse Enstitü Müdürü ÖZET Alışveriş merkezleri, perakendecilik alanında yer alan ve tüketici ihtiyaçlarını karşılamada sürekli gelişmelere açık olan işletme türleri olarak faaliyet sürdürmektedirler. Aynı zamanda toplumunun ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olarak; aynı anda birçok merkezde ve birçok faaliyette bulunan bu birimler, kent yaşamının önemli dinamiklerinden sayılmaktadır. Bu çalışma, alışveriş merkezi (AVM) yatırımlarının karlılığı üzerine bir araştırma Türkiye uygulaması başlığı altında ele alınmıştır. Dolayısıyla, alışveriş merkezleri ile ilgili literatür taramaları yapılmış, tezle ile ilgili temel konulara yer verilmiştir. Bu kapsamda, perakendeciliğin tanımı, gelişimi, sınıflandırılması, mağazalı perakendecilik, mağazasız perakendecilik konuları ele alınmıştır. Alışveriş merkezlerinin kapsamı, genel özellikleri, gelişim süreci, atmosferi ve konumu ile ilgili açıklamalarda bulunulmuştur. Çalışmanın ilerleyen bölümlerinde, alışveriş merkezlerinin verimliliğini etkileyebilen konular olan; tüketicilerin tercih sebepleri, tüketicilerin davranışlarını etkileyen sebepler, alışveriş merkezlerinin kiralama yöntemleri, alışveriş merkezlerinin yönetimi, yöneticilerin rolü gibi konular analiz edilmiştir. Alışveriş merkezlerinin türlerini inceleyebilmek için büyüklüklerine, konumlarına ve diğer özelliklere göre alışveriş merkezlerine yer verilmiştir. Çalışmanın ana konularından birisi olan yatırım kavramı, yatırımın evreleri ve yatırımın türleri, karlılık oranları, stratejik maliyet yönetimi gibi konular analiz edilerek çalışmanın literatür bölümü tamamlanmıştır. Bu çalışmanın uygulama bölümünde alışveriş merkezi (AVM) yatırımlarının karlılığı ve Türkiye uygulaması ile ilgili istatistiksel analizler yapılmıştır. Dolayısıyla, önemli bulgular olarak; metre kare büyüklüğünün işletme açısından atıl kapasite barındırmaması ve sahip olduğu büyüklüğün tamamının kiralanmış olmasının işletmeye amaçlanan seviyede karlılığı sağlayabileceği tespit edilmiştir. İşletmenin metre kare cinsinden büyük olması, bu alanları tamamını kiralaması, AVM’lerin karlılığını ve verimliliğini arttırmaktadır. Diğer bir önemli bulgu ise işletme açısından faaliyet ve giderlerini karşılayacak fonların etkin ve kar getirici bir şekilde kullanılması, işletmenin ortaklarına kar sağlaması ve müşteri memnuniyetini en üst seviyelere taşıması yatırımların karlılığı açısından önemli katkılar sağlamaktadır. Anahtar Sözcükler: Mağaza, Perakendecilik, Alışveriş Merkezi, Yatırım, Kar, Karlılık. I SUMMARY Shopping malls operate as business types that are in the field of retail and are open to continuous developments in meeting consumer needs. At the same time to meet the needs of the community; These units, which are located in many centers and in many activities at the same time, are considered as important dynamics of urban life. In this study, shopping center (AVM), a study on the profitability of investment in Turkey is discussed under the heading application. Therefore, literature surveys about the shopping centers were made and the basic issues related to the thesis were included. In this context, the definition, development, classification of retailing, retail retailing and retail retailing are discussed. The scope, general characteristics, development process, atmosphere and location of shopping centers were explained. In the following parts of the study, which may affect the efficiency of shopping centers; The reasons such as the reasons of the consumers, the reasons affecting the behaviors of the consumers, the methods of renting of shopping centers, the management of shopping centers and the role of managers were analyzed. In order to examine the types of shopping centers, shopping centers are given according to their size, location and other characteristics. The literature section of the study was completed by analyzing one of the main subjects of the study such as concept of investment, stages of investment and types of investment, profitability ratios and strategic cost management. In this study, the practical part of the shopping center (AVM), statistical analysis related to the implementation of Turkey profitability and investment was made. Therefore, as important findings; It has been determined that the square meter size does not have an idle capacity in terms of the enterprise and that the total size of the leased property can provide the enterprise with the intended level of profitability. The fact that the company is larger in square meters and renting all these areas increases the profitability and efficiency of shopping malls. Another important finding is that the use of funds to cover the activities and expenses of the enterprise in an efficient and profitable manner, to provide profit to the partners and to bring the customer satisfaction to the highest level provide important contributions in terms of the profitability of the investments. Key words: Store, Retail, Shopping Center, Investment, Profit, Profitability. II İÇİNDEKİLER ÖZET ........................................................................................................................ I SUMMARY .............................................................................................................. II İÇİNDEKİLER ..........................................................................................................III KISALTMALAR LİSTESİ ..................................................................................... VIII TABLOLAR LİSTESİ ............................................................................................. IX ŞEKİLLER LİSTESİ ................................................................................................ X EKLER LİSTESİ ..................................................................................................... XI ÖNSÖZ .................................................................................................................. XII GİRİŞ ....................................................................................................................... 1 BİRİNCİ BÖLÜM ..................................................................................................... 4 PERAKENDECİ İŞLETMELER, SINIFLANDIRILMASI, TÜRLERİ VE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ......................................................................................................... 4 1.1. PERAKENDECİLİK KAVRAMI VE İLGİLİ KAVRAMLAR ................................... 4 1.1.1. Mağaza ................................................................................................... 4 1.1.2. Perakende Kavramı ................................................................................ 5 1.1.3. Perakendecilik Kavramı .......................................................................... 5 1.1.4. Dünyada Perakendeciliğin Gelişimi ......................................................... 7 1.1.5. Türkiye’de Perakendeciliğin Gelişimi ....................................................... 8 1.2. PERAKENDECİ İŞLETMELERİN SINIFLANDIRILMASI ..................................10 1.2.1. Genel Perakendecilik Sınıflandırması.....................................................11 1.2.2. Örgütsel Yapıya Göre Sınıflandırma ......................................................11 1.2.3. Ölçek Büyüklüğüne Göre Sınıflandırma .................................................12 1.2.4. Mağaza