Asuntosijoittajan Näkökulmasta Tuottavimmat Alueet Suunnitelmissa Olevan Vantaan Ratikan Varrella
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Asuntosijoittajan näkökulmasta tuottavimmat alueet suunnitelmissa olevan Vantaan ratikan varrella Jessica Luukkonen 2021 Laurea Laurea-ammattikorkeakoulu Asuntosijoittajan näkökulmasta tuottavimmat alueet suunnitelmissa olevan Vantaan ratikan varrella Jessica Luukkonen Liiketalous Opinnäytetyö Huhtikuu, 2021 Laurea-ammattikorkeakoulu Tiivistelmä Liiketalouden koulutus Tradenomi (AMK) Jessica Luukkonen Asuntosijoittajan näkökulmasta tuottavimmat alueet suunnitelmissa Vantaan ratikan varrella Vuosi 2021 Sivumäärä 45 Opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää mitkä alueet Vantaalle suunniteltavan ratikan varrella olisivat asuntosijoittajalle tuottavimpia, kun tarkoituksena on vuokrata asuntoa. Tavoitteena oli luoda toimeksiantajalle asiakasneuvonnassa hyödynnettäväksi kattava kuvaus alueiden vuokratuottavuuksista ja tulevaisuuden suunnitelmista. Opinnäytetyön toimeksiantajana oli Huoneistokeskuksen Vantaan yksikkö. Työn teoreettisessa osuudessa käytiin läpi asuntosijoittamista ja sen tuottavuuteen vaikuttavia tekijöitä sekä asuntojen hinta- ja vuokrakehitystä historiallisesti ja ennusteiden perusteella. Lisäksi perehdyttiin Vantaan ratikan yleissuunnitelmaan ja sen varrella oleviin suuralueisiin, eli Aviapolikseen, Tikkurilaan ja Hakunilaan. Opinnäytetyö toteutettiin kvantitatiivisena ja aineistona hyödynnettiin jo julkaistuja lähteitä eli aineistonkeruun aikana voimassa olevia myynti- ja vuokrailmoituksia Oikotien sivustolla. Määritellyn rajauksen jälkeen opinnäytetyön tulokset perustuivat 219 myynti-ilmoitukseen ja 597 vuokrailmoitukseen. Kun kerättyjen tietojen perusteella saadut kaupunginosakohtaiset keskimäärät asetettiin valittuun vuokratuottoprosentin laskukaavaan, tuloksena parasta tuottoa saisi suuralueista Hakunilasta ja kaupunginosista Länsimäestä. Merkittävimpänä vaikuttajana tuottavuuteen oli asunnon velaton hinta, sillä kalliiden keskusta-alueiden vuokratuottoprosentit olivat alhaisempia. Jotta Vantaan ratikan vaikutukset erottuisivat selkeämmin, tulisi opinnäytetyö toistaa lähempänä ratikan käyttöönottoa. Lisäksi laajemman tilaston hyödyntäminen aineistona antaisi paremmat lähtökohdat saada tarpeeksi tietoa myös niistä kaupunginosista, joista ei nyt saatu tarpeeksi tietoa. Asiasanat: Asuntosijoittaminen, sijoittaminen, vuokratuotto, tuottavuus Laurea University of Applied Sciences Abstract Degree Programme in Business Administration Jessica Luukkonen The most profitable areas for real estate investment surrounding Vantaa’s tram project Year 2021 Pages 45 The purpose of this Bachelor’s thesis was to examine which regions around the Vantaa’s tram project would be most profitable for a real estate investor, when the aim is to rent out the apartment. The thesis was commissioned by Huoneistokeskus Vantaa. The goal was to create a comprehensive description of the expected profit margins and city plans in the regions, which Huoneistokeskus can benefit from in customer consultation. The theoretical section discusses real estate investing and the factors that contribute to profitability, as well as the house prices and rents historically and according to predictions. Additionally, the project plans for Vantaa’s tram and the surrounding regions Aviapolis, Tikkurila and Hakunila were reviewed. The research was made using a quantitative method and the research utilized already existing sources, which were the current advertisements for apartments for sale and for rent on the Oikotie website. After carefully going through the advertisements, the results were based on 219 apartments for sale and 597 apartments for rent. The results were calculated by placing regional and neighbourhood averages in the profit margin formula regarding rented apartments. The results showed that Hakunila was the most profitable region and Länsimäki was the most profitable neighbourhood. The apartment prices had the biggest impact on profitability and so the expensive downtown areas had a lower profit margin. The research would have to be repeated closer to the project end date to see whether the tram would influence apartment prices. Additionally, using a broader statistical method would provide a better opportunity to include the neighbourhoods that did not have enough information to be included in this thesis’ results. Keywords: Real estate investing, investing, rental income, profitability 5 Sisällys 1 Johdanto ................................................................................................ 6 1.1 Opinnäytetyön tavoite ja tarkoitus ........................................................ 6 1.2 Toimeksiantaja ............................................................................... 7 2 Asuntosijoittaminen ................................................................................... 7 2.1 Vuokratuotto .................................................................................. 8 2.2 Asuntojen hinnat ............................................................................. 9 2.3 Velkavipu .................................................................................... 10 2.4 Sijoitusasunnon sijainti .................................................................... 12 2.4.1 Kysyntä ja tarjonta ................................................................. 13 2.4.2 Julkinen liikenne.................................................................... 13 2.5 Sijoitusasunnon huoneluku ................................................................ 14 3 Asuntomarkkinoiden näkymät Suomessa ......................................................... 15 3.1 Kysynnän jakautuminen Vantaalla ....................................................... 15 3.2 Asuntojen vuokratasojen kehitys ........................................................ 16 3.3 Asuntojen hintojen kehitys ............................................................... 18 3.4 Kaupunkikohtaiset ennusteet vuosille 2020-2023 ...................................... 20 3.4.1 Vuokratuottojen ennuste .......................................................... 20 3.4.2 Arvonnousun ennuste .............................................................. 21 3.4.3 Kokonaistuoton ennusteet ......................................................... 21 4 Vantaan ratikka ...................................................................................... 23 5 Käsiteltävien suuralueiden tilanne ja tulevaisuus .............................................. 24 5.1 Aviapoliksen suuralue ...................................................................... 25 5.2 Tikkurilan suuralue ......................................................................... 26 5.3 Hakunilan suuralue ......................................................................... 27 6 Opinnäytetyön tutkimusmenetelmät ............................................................. 28 6.1 Työn lähestymistapa ....................................................................... 28 6.2 Työn luotettavuus ja eettisyys ........................................................... 30 7 Aineiston kerääminen ............................................................................... 30 8 Opinnäytetyön tulokset ............................................................................. 31 8.1 Asuntojen hinnat ja hoitovastikkeet .................................................... 31 8.2 Asuntojen vuokrat .......................................................................... 34 8.3 Vuokratuottoprosentit ..................................................................... 36 9 Johtopäätökset ...................................................................................... 39 Lähteet ..................................................................................................... 42 Kuviot ...................................................................................................... 45 Taulukot ................................................................................................... 45 6 1 Johdanto Opinnäytetyö käsittelee suunnitteilla olevan Vantaan ratikan varrella sijaitsevia suuralueita ja pyrkii selvittämään niiden vuokratuottoprosentteja. Vantaan ratikka tulee kulkemaan Aviapoliksen, Tikkurilan ja Hakunilan kautta Helsinkiin Mellunmäen metroasemalle, ja parantaa näin Vantaan poikittaisliikennettä ja yhteyksiä Helsingin metrolinjaan (Vantaan kaupunki 2020a). Tämänkaltaisilla suurilla liikenneinvestoinneilla on ollut historiallisesti vaikutusta pysäkkejä ympäröivien asuntojen hintoihin, ja siksi tässä työssä selvitetään, millaisia vuokratuottoja Vantaan ratikan varrella sijaitsevilla suuralueilla saadaan (Helsingin kaupunginkanslia 2018). Valitsin aiheen, koska olen itsekin kiinnostunut asuntosijoittamisesta, ja ikäni Vantaalla asuneena olen luonnollisesti pohtinut ensimmäisen sijoitusasuntoni ostoa tutulta alueelta. Halusin kuitenkin ottaa konkreettisesti selville, millainen alue Vantaa on sijoitusmielessä ja miltä alueilta on todennäköisintä saada hyvää vuokratuottoa riskit silmällä pitäen. Kotipaikkakuntalaisena kun voi helposti antaa omien mielikuvien johdatella sijoituspäätöksiä ilman perusteellista perehtymistä. Työtä on rajattu, jotta lopputulokseksi saadaan tarpeeksi tarkkaa ja hyödyllistä tietoa. Merkittävimpänä rajauksena Vantaan suuralueista on valittu tutkittavaksi vain suunnitteilla olevan ratikkalinjan varrella olevat suuralueet, jotta otanta olisi hieman pienempi ja opinnäytetyössä voidaan keskittää enemmän aikaa tulosten analysointiin ja tarkentaa tuloksia pelkkien suuralueiden lisäksi myös niiden sisällä oleviin kaupunginosiin. Helsingin metron vaikutuksia