Asuntosijoittajan Näkökulmasta Tuottavimmat Alueet Suunnitelmissa Olevan Vantaan Ratikan Varrella

Asuntosijoittajan näkökulmasta tuottavimmat alueet suunnitelmissa olevan Vantaan ratikan varrella

Jessica Luukkonen

2021 Laurea

Laurea-ammattikorkeakoulu

Asuntosijoittajan näkökulmasta tuottavimmat alueet suunnitelmissa olevan Vantaan ratikan varrella

Jessica Luukkonen Liiketalous Opinnäytetyö Huhtikuu, 2021

Laurea-ammattikorkeakoulu Tiivistelmä Liiketalouden koulutus Tradenomi (AMK)

Jessica Luukkonen Asuntosijoittajan näkökulmasta tuottavimmat alueet suunnitelmissa Vantaan ratikan varrella Vuosi 2021 Sivumäärä 45

Opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää mitkä alueet Vantaalle suunniteltavan ratikan varrella olisivat asuntosijoittajalle tuottavimpia, kun tarkoituksena on vuokrata asuntoa. Tavoitteena oli luoda toimeksiantajalle asiakasneuvonnassa hyödynnettäväksi kattava kuvaus alueiden vuokratuottavuuksista ja tulevaisuuden suunnitelmista. Opinnäytetyön toimeksiantajana oli Huoneistokeskuksen Vantaan yksikkö.

Työn teoreettisessa osuudessa käytiin läpi asuntosijoittamista ja sen tuottavuuteen vaikuttavia tekijöitä sekä asuntojen hinta- ja vuokrakehitystä historiallisesti ja ennusteiden perusteella. Lisäksi perehdyttiin Vantaan ratikan yleissuunnitelmaan ja sen varrella oleviin suuralueisiin, eli Aviapolikseen, Tikkurilaan ja Hakunilaan.

Opinnäytetyö toteutettiin kvantitatiivisena ja aineistona hyödynnettiin jo julkaistuja lähteitä eli aineistonkeruun aikana voimassa olevia myynti- ja vuokrailmoituksia Oikotien sivustolla. Määritellyn rajauksen jälkeen opinnäytetyön tulokset perustuivat 219 myynti-ilmoitukseen ja 597 vuokrailmoitukseen.

Kun kerättyjen tietojen perusteella saadut kaupunginosakohtaiset keskimäärät asetettiin valittuun vuokratuottoprosentin laskukaavaan, tuloksena parasta tuottoa saisi suuralueista Hakunilasta ja kaupunginosista Länsimäestä. Merkittävimpänä vaikuttajana tuottavuuteen oli asunnon velaton hinta, sillä kalliiden keskusta-alueiden vuokratuottoprosentit olivat alhaisempia. Jotta Vantaan ratikan vaikutukset erottuisivat selkeämmin, tulisi opinnäytetyö toistaa lähempänä ratikan käyttöönottoa. Lisäksi laajemman tilaston hyödyntäminen aineistona antaisi paremmat lähtökohdat saada tarpeeksi tietoa myös niistä kaupunginosista, joista ei nyt saatu tarpeeksi tietoa.

Asiasanat: Asuntosijoittaminen, sijoittaminen, vuokratuotto, tuottavuus

Laurea University of Applied Sciences Abstract Degree Programme in Business Administration

Jessica Luukkonen The most profitable areas for real estate investment surrounding Vantaa’s tram project Year 2021 Pages 45

The purpose of this Bachelor’s thesis was to examine which regions around the Vantaa’s tram project would be most profitable for a real estate investor, when the aim is to rent out the apartment. The thesis was commissioned by Huoneistokeskus Vantaa. The goal was to create a comprehensive description of the expected profit margins and city plans in the regions, which Huoneistokeskus can benefit from in customer consultation.

The theoretical section discusses real estate investing and the factors that contribute to profitability, as well as the house prices and rents historically and according to predictions. Additionally, the project plans for Vantaa’s tram and the surrounding regions Aviapolis, Tikkurila and Hakunila were reviewed.

The research was made using a quantitative method and the research utilized already existing sources, which were the current advertisements for apartments for sale and for rent on the Oikotie website. After carefully going through the advertisements, the results were based on 219 apartments for sale and 597 apartments for rent.

The results were calculated by placing regional and neighbourhood averages in the profit margin formula regarding rented apartments. The results showed that Hakunila was the most profitable region and Länsimäki was the most profitable neighbourhood. The apartment prices had the biggest impact on profitability and so the expensive downtown areas had a lower profit margin. The research would have to be repeated closer to the project end date to see whether the tram would influence apartment prices. Additionally, using a broader statistical method would provide a better opportunity to include the neighbourhoods that did not have enough information to be included in this thesis’ results.

Keywords: Real estate investing, investing, rental income, profitability

Sisällys

1 Johdanto ...... 6 1.1 Opinnäytetyön tavoite ja tarkoitus ...... 6 1.2 Toimeksiantaja ...... 7 2 Asuntosijoittaminen ...... 7 2.1 Vuokratuotto ...... 8 2.2 Asuntojen hinnat ...... 9 2.3 Velkavipu ...... 10 2.4 Sijoitusasunnon sijainti ...... 12 2.4.1 Kysyntä ja tarjonta ...... 13 2.4.2 Julkinen liikenne...... 13 2.5 Sijoitusasunnon huoneluku ...... 14 3 Asuntomarkkinoiden näkymät Suomessa ...... 15 3.1 Kysynnän jakautuminen Vantaalla ...... 15 3.2 Asuntojen vuokratasojen kehitys ...... 16 3.3 Asuntojen hintojen kehitys ...... 18 3.4 Kaupunkikohtaiset ennusteet vuosille 2020-2023 ...... 20 3.4.1 Vuokratuottojen ennuste ...... 20 3.4.2 Arvonnousun ennuste ...... 21 3.4.3 Kokonaistuoton ennusteet ...... 21 4 Vantaan ratikka ...... 23 5 Käsiteltävien suuralueiden tilanne ja tulevaisuus ...... 24 5.1 Aviapoliksen suuralue ...... 25 5.2 Tikkurilan suuralue ...... 26 5.3 Hakunilan suuralue ...... 27 6 Opinnäytetyön tutkimusmenetelmät ...... 28 6.1 Työn lähestymistapa ...... 28 6.2 Työn luotettavuus ja eettisyys ...... 30 7 Aineiston kerääminen ...... 30 8 Opinnäytetyön tulokset ...... 31 8.1 Asuntojen hinnat ja hoitovastikkeet ...... 31 8.2 Asuntojen vuokrat ...... 34 8.3 Vuokratuottoprosentit ...... 36 9 Johtopäätökset ...... 39 Lähteet ...... 42 Kuviot ...... 45 Taulukot ...... 45

1 Johdanto

Opinnäytetyö käsittelee suunnitteilla olevan Vantaan ratikan varrella sijaitsevia suuralueita ja pyrkii selvittämään niiden vuokratuottoprosentteja. Vantaan ratikka tulee kulkemaan Aviapoliksen, Tikkurilan ja Hakunilan kautta Helsinkiin Mellunmäen metroasemalle, ja parantaa näin Vantaan poikittaisliikennettä ja yhteyksiä Helsingin metrolinjaan (Vantaan kaupunki 2020a). Tämänkaltaisilla suurilla liikenneinvestoinneilla on ollut historiallisesti vaikutusta pysäkkejä ympäröivien asuntojen hintoihin, ja siksi tässä työssä selvitetään, millaisia vuokratuottoja Vantaan ratikan varrella sijaitsevilla suuralueilla saadaan (Helsingin kaupunginkanslia 2018).

Valitsin aiheen, koska olen itsekin kiinnostunut asuntosijoittamisesta, ja ikäni Vantaalla asuneena olen luonnollisesti pohtinut ensimmäisen sijoitusasuntoni ostoa tutulta alueelta. Halusin kuitenkin ottaa konkreettisesti selville, millainen alue Vantaa on sijoitusmielessä ja miltä alueilta on todennäköisintä saada hyvää vuokratuottoa riskit silmällä pitäen. Kotipaikkakuntalaisena kun voi helposti antaa omien mielikuvien johdatella sijoituspäätöksiä ilman perusteellista perehtymistä.

Työtä on rajattu, jotta lopputulokseksi saadaan tarpeeksi tarkkaa ja hyödyllistä tietoa. Merkittävimpänä rajauksena Vantaan suuralueista on valittu tutkittavaksi vain suunnitteilla olevan ratikkalinjan varrella olevat suuralueet, jotta otanta olisi hieman pienempi ja opinnäytetyössä voidaan keskittää enemmän aikaa tulosten analysointiin ja tarkentaa tuloksia pelkkien suuralueiden lisäksi myös niiden sisällä oleviin kaupunginosiin. Helsingin metron vaikutuksia tutkittaessa todettiin, että metrolla oli vaikutusta vain noin kilometrin säteellä pysäkeiltä, joten ratikan ulkopuolisten suuralueiden tutkiminen ei tämänkään vuoksi ole oleellista tavoitteen kannalta (Helsingin kaupunginkanslia 2018). Työn ollessa tilannekatsaus, vertaillaan tässä vain vuokrasta saatavaa tuottoa, eikä jälleenmyynnistä saatavia mahdollisia voittoja. Arvonnousun huomioon ottamiseksi kohteita olisi seurattava mahdollisesti vuosikymmeniä. Lisäksi työssä tarkasteltavat asunnot on rajattu vain yksiöihin ja kaksioihin, koska ne ovat tyypillisimpiä sijoitusasuntoja.

Työ on tutkielmatyyppinen ja siinä hyödynnetään kvantitatiivisia eli määrällisiä menetelmiä. Määrällinen tutkimusmenetelmä on selkeä valinta, koska työssä käsitellään numeroita ja johtopäätöksiä tehdään laskukaavalla saatujen vuokratuottoprosenttien perusteella. Opinnäytetyö tehdään tutkielmatyyppisenä, koska tarkoitus on tehdä katsaus markkinoiden tämänhetkiseen tilaan ja tuoda sen kautta kirjallinen kuvaus toimeksiantajalle.

1.1 Opinnäytetyön tavoite ja tarkoitus

Opinnäytetyön tarkoituksena on kuvata Vantaan ratikan varrella olevien suuralueiden vuokratuottavuutta. Opinnäytetyön tavoitteena on tehdä toimeksiantajalle

asiakasneuvonnassa hyödynnettäväksi kattava selvitys, joka kertoo miltä alueilta sijoitusasunnosta voi saada mahdollisimman hyvää tuottoa asunnon vuokrauksesta. Tämän avulla asiakkaalle voidaan antaa perusteltuja suosituksia, kun pohditaan vuokratuottavuuden eroja alueilla. Onnistunut neuvonta lisää asiakastyytyväisyyttä. Opinnäytetyön tekijän tavoitteena on syventää osaamista asuntosijoittamisesta sekä hyödyntää itsekin tuloksista saatavaa tietoa tulevaisuuden sijoitusasunnon hankinnassa.

Opinnäytetyöllä etsitään vastauksia seuraaviin tutkimuskysymyksiin:

• Missä Aviapoliksen, Tikkurilan tai Hakunilan kaupunginosassa sijoitusasunto tuottaa keskimäärin parasta vuokratuottoa? • Mitkä asiat vaikuttavat vuokratuottavuuksien eroihin?

1.2 Toimeksiantaja

Opinnäytetyön toimeksiantajana on kiinteistönvälitysyritys Huoneistokeskuksen Vantaan yksikkö. Huoneistokeskus aloitti toimintansa vuonna 1953, kun perustajat halusivat tuoda yhdysvaltalaiset kiinteistönvälityskäytännöt Suomeen. Tänä päivänä Huoneistokeskus on pohjoismaiden suurimman kiinteistönvälitysyrityksen Realia Groupin tytäryhtiö sekä osakeyhtiö. (Realia Group.) Huoneistokeskuksen Vantaan yksikkö kattaa kiinteistönvälityksen palvelut Vantaan lisäksi myös koko Keski-Uudenmaan alueella, eli Nurmijärvellä, Keravalla, Tuusulassa ja Järvenpäässä (Huoneistokeskus 2018a).

Huoneistokeskus palvelee asiakkaitaan monipuolisesti sekä asunnon ostossa ja myynnissä, aina neuvonnasta kokonaisvaltaisiin osto- tai myyntitoimeksiantoihin. Lisäksi Huoneistokeskuksella on erityistä osaamista juuri sijoitusasuntojen saralta auttaen sijoittajaa löytämään omiin tarpeisiinsa sopiva kohde ja suorittamalla sijoitusasuntojen ostotoimeksiantoja, ja siksi yritys on sopiva kumppani tälle opinnäytetyölle (Huoneistokeskus 2018b).

Huoneistokeskuksen kolme keskeisintä arvoa ovat aktiivisuus, ammattitaito ja asiakastyytyväisyys. Yrityksen tavoitteena on palvella asiakaslähtöisesti, joka toimiikin pohjana opinnäytetyön tavoitteelle luoda ajankohtaista tietoa hyödynnettäväksi neuvonnassa asiakastyytyväisyyden nostamiseksi. (Huoneistokeskus 2018c.)

2 Asuntosijoittaminen

”Sijoittamisella tarkoitetaan toimintaa, jossa sijoittaja hankkii sijoituskohteen, kuten osakkeen, korkosijoituksen tai rahasto-osuuden odottaen sen arvonnousua tai säännöllistä tuottoa sijoituskohteesta” (Finanssialalle.fi). Sijoittaessa riski ja tuotto kulkevat käsi kädessä, sillä mitä korkeamman riskin sijoittaja on valmis ottamaan, sitä suurempi mahdollinen tuotto

voi olla. Sijoituskohteita on lukuisia erilaisia, ja näin ollen tapoja saada tuottoja on vähintään yhtä monta. Sijoittaja voi tähdätä tasaiseen kassavirtaan valitsemalla osinkoa jakavia osakkeita tai vuokraa tuottavan asunnon, tai tähdätä osakkeen hinnan rakettimaiseen nousuun. Sijoitusstrategiasta riippumatta sijoittajien perimmäinen tavoite on vähintäänkin säilyttää rahansa arvo vuosien saatossa, mutta myös kerryttää varoja pahan päivän varalle. (Finanssialalle.fi.)

Asuntosijoittaminen on osa monen suomalaisen elämää, oli kyse sitten sijoittamisesta omaan kotiin tai asuntoon tarkoituksena kasvattaa sen avulla omaa varallisuutta. Sijoittamalla omaan kotiin on mahdollista saada tuottoja arvonnousun myötä, mutta useimmiten omaa kotia ostavilla on erilaiset kriteerit kuin juuri sijoittamismielessä ostavilla, kuten asunnon sopivuus omiin harrastuksiin, mukavat naapurit tai mielekkäät pintamateriaalit. Asuntosijoittaja taas valitsee tarkkaan asuntonsa sijainnin ja punnitsee vaakakupissa ostohintaa, vastikkeita ja remonttikuluja asunnosta saataviin vuokratuottoihin. Asunnon tunnelma on toissijaista, mitä universaalimpi sen parempi. Sijoittaja voi myös ostaa arvonnousua toivoen, mutta Oravan ja Turusen (2016, luku 1) mukaan pelkästään arvonnousulla sijoittaminen ei ole kovin kannattavaa tuottoprosenttien jäädessä matalammiksi kuin vuokratessa. Asunnon arvo kyllä usein nousee, erityisesti muuttovoittoisilla alueilla, mutta varsinainen vuosituotto jää pieneksi.

Asuntosijoittajalla on usein hieman osakesijoittajasta poikkeava lähestymistapa, sillä sijoituksen arvon vahtimisen sijaan halutaan tuottaa tasaista kassavirtaa. Arvonnousu on pääsääntöisesti välttämätöntä osakesijoittajalle, jotta tämä voi menestyä. Vuokratulojen kautta asuntosijoittaja taas voi saada tasaista tuloa turvaamaan riittävät varat esimerkiksi työttömyyden varalta tai eläkepäiville, riippumatta sijoituksen arvon muutoksista. Parhaassa tapauksessa sijoittaja voi päästä jopa tilanteeseen, jossa hän on taloudellisesti riippumaton. Taloudellinen riippumattomuus voi olla myös aivan realistinen tavoite pitkälle tähtäimelle ahkeralle ja perehtyneelle asuntosijoittajalle. (Kaarto 2015, 28-29.)

2.1 Vuokratuotto

Asunnoilla voi siis vaurastua todennäköisimmin vuokraamalla asuntoa edelleen. Tällöin voidaan laskea vuokratuottoprosentti, joka kertoo, kuinka paljon vuokratuottoa asuntosijoituksesta saa, kun on huomioitu asunnon velaton hinta ja maksettavat vastikkeet.

Pelkistetty vuokratuottoprosentti lasketaan seuraavan kaavan mukaan:

(푉푢표푘푟푎 − ℎ표𝑖푡표푣푎푠푡𝑖푘푒) ∗ 12푘푘 ∗ 100 = 푉푢표푘푟푎푡푢표푡푡표푝푟표푠푒푛푡푡𝑖 푉푒푙푎푡표푛 ℎ𝑖푛푡푎 Kaava 1: Yksinkertainen vuokratuottoprosentin laskukaava (Väänänen 2017)

Tämä pelkistetty laskukaava on hyvä silloin, kun kohteesta ei ole vielä yksityiskohtia selvillä tai sijoittaja haluaa tarkastella eri alueiden tuottavuuksia. Mikäli asunto tarvitsee remonttia, ja tiedossa on tyhjiä kuukausia, jolloin asunnossa ei ole vuokralaista, ne kannattaa myös ottaa mukaan kaavaan tarkemman tuottoarvion saamiseksi (Väänänen 2017). Yksinkertaisessa kaavassa on huomioitu hoitovastike, joka on asunto-osakeyhtiön keräämä kuukausittainen maksu, jolla katetaan taloyhtiön päivittäisten toimien ja ylläpidon kustannukset sekä pienet korjaustyöt. (Orava & Turunen 2016, luku 2.)

Tarkempi ja realistisempi vuokratuoton laskukaava ottaa huomioon myös asunnon muut kulut, mahdolliset tyhjät kuukaudet, varainsiirtoveron ja tulevat suuremmat remontit.

(푉푢표푘푟푎 − ℎ표𝑖푡표푣푎푠푡𝑖푘푒) ∗ 푣푢표푘푟푎푡푢푡 푘푘 − 푚푢푢푡 푘푢푙푢푡 ∗ 100 = 푉푢표푘푟푎푡푢표푡푡표푝푟표푠푒푛푡푡𝑖 푉푒푙푎푡표푛 ℎ𝑖푛푡푎 + 푉푎푟푎𝑖푛푠𝑖𝑖푟푡표푣푒푟표 + 푅푒푚표푛푡푡𝑖푣푎푟푎 Kaava 2: Tarkka vuokratuottoprosentin laskukaava (Väänänen 2017)

Muita kuluja voivat olla esimerkiksi pintaremontti, vuokraan kuuluva vesimaksu, autopaikka, vuokrauksen kulut ja tyhjien kuukausien menetetty vuokratulo. Erityisesti vuokrattujen kuukausien kohdalla kannattaa olla tarkkana, koska ei ole itsestään selvää, että asuntoon löytää aina heti hyvän vuokralaisen (Kaarto 2015, 47–49). Vuonna 2020 varainsiirtovero oli 4 prosenttia kiinteistöistä ja rakennuksista, 2 prosenttia asuntoja kiinteistöyhtiöosakkeista. Ensiasunnon ostajien ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos ostaja on 18–39-vuotias, asunto ostetaan vakituiseksi asunnoksi, eikä ostajalla ole aiemmin ollut omistuksessa yli puolia asunto-osakkeesta tai asunnosta. Näin ollen vuokrattavaksi sijoitusasunnon ostaja joutuu aina maksamaan varainsiirtoveron, vaikka asunto olisi ensimmäinen. (Vero 2020.) Suurempia remontteja, kuten julkisivu- tai putkiremonttia varten lasketaan tulevan kymmenen vuoden remonttivara. Julkisivu- ja putkiremontit ovat yleensä kalliita, ja huonosti tuottavassa ja matala-arvoisessa asunnossa suuri remontti voi syödä loputkin tuoton rippeet ja asunnon omistaja joutuukin kustantamaan remontin täysin omasta pussistaan. (Kaarto 2015, 50–51.)

2.2 Asuntojen hinnat

Asuntoa ostaessa ja vuokratuottoa laskiessa eteen tulevat termit myyntihinta ja velaton hinta. Myyntihinta kertoo summan, jonka ostaja maksaa myyjälle kaupan yhteydessä. Loppujen lopuksi velaton hinta on vasta se lopullinen kokonaissumma, sillä se sisältää sekä asunnon myyjälle maksettavan summan, että taloyhtiölle maksettavan yhtiölainaosuuden. Etenkin uudiskohteissa myyntihinta voi vaikuttaa ihmeellisen alhaiselta, koska taloyhtiöllä on vielä paljon lainaa. Uudiskohteen velaton hinta voi hyvinkin olla tuplasti myyntihinnan verran. Vuokratuottoa laskettaessa kaavaan otetaan mukaan juuri tämä lainan sisältävä velaton hinta, koska lainaa tulee lyhentää jatkuvilla rahoitusvastikemaksuilla. (Huoneistokeskus 2018d.)

Asuntomarkkinat ovat kaukana tehokkaasta ja siksi markkinoilla tapahtuu jatkuvasti hinnoitteluvirheitä. Tarkkasilmäinen sijoittaja voi löytää hyvän asunnon alle sen todellisen arvon, sillä joskus myyjällä voi olla kiire päästä asunnosta eroon tai hän ei vain yksinkertaisesti ollut osannut hinnoitella asuntoa oikein. Alihintaisina asuntoja myydään esimerkiksi avioeron, kuolinpesän tai rahapulan takia. Sama tosin toimii myös toisinpäin, ja joskus huolimaton ostaja maksaa ylihintaa asunnosta. Sijoittaja, joka löytää alihintaisen kohteen, parantaa kätevästi tuottoaan. (Kaarto 2015, 25–26.) Asunnon todellista hintaa voi selvittää tutkimalla muiden samalla postinumeroalueella sijaitsevien vastaavien asuntojen hintoja. Pelkkien hintojen vertailun lisäksi tulee huomioida myös remonttitarpeet niin asunnossa, kuin taloyhtiössä. Joskus 10 000 euroa alueen asuntojen keskihintaa alempi hinta voikin johtua edessä olevasta putkiremontista, joka tulee kustantamaan moninkertaisesti alennuksen verran. (Kaarto 2015, 90–91.)

Monet uskovat asuntosijoittamisen perustuvan arvonnousuun, mutta Oravan ja Turusen (2016, luku 1) mielestä asuntojen ostaminen arvonnousua havitellen ei ole kovin hyvä vaihtoehto ainakaan aloittelevalle asuntosijoittajalle. Esimerkiksi, vaikka asunnon arvo kaksinkertaistuisi 16 vuoden aikana, vuotuinen tuotto jäisi silti alle viiden prosentin. Vuokraamalla asuntoa voi hyvinkin saada viiden prosentin vuotuista tuottoa tasaisena kassavirtana, ja arvonnousua tulee, jos on tullakseen. Kaarto (2015, 158) kertoo tavasta nostaa asunnon arvoa ”flippauksella” eli ostamalla remontin tarpeessa olevia asuntoja, remontoimalla ne järkevästi, ja myymällä asunnot heti korkeammalla hinnalla. Kaarron mukaan flippaaminenkin on ihan toimiva vaihtoehto, mutta koko prosessi tulee miettiä huolellisesti. Esimerkiksi tehtävät remontit kannattaa miettiä massayleisön maun mukaan muutamilla katseenvangitsijoilla, myynti ajoittaa sesonkiaikaan eli kesään, valita oleellinen sijainti ja pohtia tarkkaan kannattava ostohinta. (Kaarto 2015, 158.)

Sijoittaja voi hyödyntää asunnon arvonnousua myös ilman asuntojen myyntiä. Kun asuntojen velkaa on lyhennetty pitkään, asuntojen arvo on mahdollisesti noussut ja velan suhde asuntosalkussa on jo kohtalaisen pieni, voi sijoittaja nostaa uutta lainaa asuntosalkun vakuutta vastaan. Näin sijoittaja saa kerralla esimerkiksi 30 000 euron verran rahaa vapaaseen käyttöönsä, eikä tästä tarvitse maksaa veroa, koska laina ei ole tuloa. Tietenkin sijoittajan kannattaa pohtia, sopiiko tällainen omaan sijoitussuunnitelmaansa, mutta se tarpeen vaatiessa voi olla hyvä vaihtoehto. (Kaarto 2015, 27.)

2.3 Velkavipu

Yksi asuntosijoittamisen parhaista puolista on velkavivun käyttö. Velkavipu tarkoittaa lainarahan hyödyntämistä asuntokaupoissa ja siten mahdollisuutta hankkia suurempia sijoituksia kuin pankkitilillä heti olisi varaa. Sijoittaja saa helpommin pankilta lainaa sijoitusasunnon ostoon kuin osakkeisiin, koska sijoitusasunto tuottaa säännöllistä kassavirtaa,

hinnat pysyvät kohtuullisen vakaina ja asunto voi toimia vakuutena. Osakemarkkinoilla sijoitusten arvo voi perinteisesti heilahdella rajustikin ja pahimmassa tapauksessa mitätöityä kokonaan. Kun ostetun sijoitusasunnon arvo nousee tai lainaa lyhennetään, vapautuu sijoittajalle mahdollisuus käyttää asuntoa vakuutena uusille lainoille. Näin useita asuntoja omistava sijoittaja voi käyttää aiempia asuntojaan vakuutena uusille lainoille ja kasvattaa sijoitussalkkuaan. Mitä useampia asuntoja sijoittaja omistaa, sitä pienemmäksi kassavirran menetyksen riski muuttuu. Esimerkiksi yhden asunnon ollessa muutaman kuukauden tyhjillään tai remontissa, sijoittajan muut asunnot tuovat vielä tasaista vuokratuloa kuukausittain. (Orava & Turunen 2016, luku 1.)

Velkavipua käyttävän asuntosijoittajan kannattaa laatia kassavirtalaskelma, jolla selvittää kattavatko vuokratulot kaikki kulut, vai joutuuko sijoittaja maksamaan omasta pussistaan. Liian suurta velkaa ei kannata ottaa, vaan Kaarron (2015, 39–40) mukaan velkavivun käyttö on perusteltua, kun vuokratuotto ylittää lainan korkotason vähintään 2-3 prosentilla. Taulukko 1 kuvastaa millaista oman pääoman tuottoa sijoittaja saa eri korkosopimuksilla ja velkavivun määrillä, kun asunnosta saatava vuokratuotto on kuusi prosenttia.

Korko% 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 8,0 %

Vipu 0 % 4,1 % 4,1 % 4,1 % 4,1 % 4,1 % 4,1 % 4,1 % 4,1 %

Vipu 30 % 5,5 % 5,3 % 5,0 % 4,7 % 4,4 % 4,1 % 3,8 % 3,5 %

Vipu 50 % 7,4 % 6,7 % 6,1 % 5,4 % 4,7 % 4,0 % 3,4 % 2,7 %

Vipu 70 % 11,6 % 10,1 % 8,5 % 7,0 % 5,5 % 3,9 % 2,4 % 0,9 %

Vipu 90 % 29,8 % 24,5 % 19,3 % 14,0 % 8,8 % 3,5 % -1,8 % -7,0 %

Taulukko 1: Korkotason ja velkavivun määrän vaikutus oman pääoman nettotuottoon, kun vuokratuotto on kuusi prosenttia. (Kaarto 2015, 42)

Kuten taulukosta nähdään, kuinka liian korkeat korkokulut syövät nopeasti sijoituksesta saatavia tuottoja. Korkean velkavivun käyttö on siis silloin perusteltua, kun lainaa saadaan todella alhaisella korolla, mutta korkean koron kanssa voi sijoittajan tuotot mennä jopa miinukselle. Sijoittajan, joka ei käytä velkavipua, ei tarvitse huolehtia korkeiden korkojen syövän tuottoa, mutta jää helposti pienemmille tuotoille kuin vaikkapa vain 30 prosentin velkavipua käyttävä kuuteen korkoprosenttiin asti. Tässä esimerkissä vuokratuoton ollessa

kuusi prosenttia, saa sijoittaja jo selkeästi parempaa oman pääoman tuottoa lainalla, jonka korko on kolme prosenttia tai vähemmän.

2.4 Sijoitusasunnon sijainti

Kaarron (2015, 88) mukaan sijoitusasunto kannattaa ostaa kasvavasta kunnasta, joka on muuttovoittoinen. Muuttoliikettä tarkastellessa saadaan tunnuslukuja, jotka kuvaavat asuinpaikkaa vaihtaneiden ihmisten määrää tuhatta kohti. Jos alueelle on muuttanut enemmän ihmisiä, kuin alueelta on muuttanut pois, on alue muuttovoittoinen. Vastaavasti päinvastainen tilanne kuvaa muuttotappiollista aluetta. (Suomen virallinen tilasto 2012.) Vuonna 2020 vain 33 prosenttia Suomen 310 kunnasta olivat muuttovoittoisia. Tämä tarkoittaa sitä, että kaksi kolmasosaa Suomen kunnista tekevät muuttotappiota. Lisäksi yli 100 henkilön muuttovoittoisia kuntia oli vain 8 prosenttia kaikista Suomen kunnista. (Aro 2021.)

Kahden kilometrin säteellä ydinkeskustasta asunnon sijainti on loistava, ja tämä näkyy myös asuntojen korkeissa ostohinnoissa ja vuokrissa. Vuokralaisen löytyminen on helppoa kysynnän ollessa tarjontaa korkeampaa ja tyhjien kuukausien riski on pieni. Toisaalta heikkoutena on yleisesti alempi vuokratuotto korkean ostohinnan vuoksi verrattuna hieman ydinkeskustasta kauempaa ostettuun halvempaan asuntoon. (Kaarto 2015, 89.)

Lähiöt houkuttelevat asuntosijoittajia, koska oikein valittu kohde voi tuottaa hyvää vuokratuottoa. Asuntojen hinnat ovat tyypillisesti halvempia, mutta vuokrataso ei laske yhtä jyrkästi. Lähiöön sijoittaessa alueen tunteminen on erityisen tärkeää välttääkseen lähiöitä, joilla on levottoman alueen maine. Vuokralaisen löytäminen voi olla silloin tavallista hankalampaa ja vaihtuvuus nopeampaa. Lähiöön sijoittavan kannattaa etsiä lähiö, joka on kasvava, eli alueella on kattavat julkiset palvelut, liikenneyhteydet, oppilaitoksia ja uudisrakentamista. (Kaarto 2015, 89.)

Laitakaupungista ostetussa asunnossa on korkea riski ja silloin sijoituspäätökselle tulisi olla erityisen hyvät perustelut. Kaupungistumistrendi on nostanut vuokralaisten vaatimuksia asunnolle: Hyvät kulkuyhteydet ja läheltä löytyvät palvelut alkavat olla jo itsestään selvä kriteeri monelle vuokralaiselle. Lisäksi remontoituja pintoja ja kodinkoneita, kuten tiskikonetta ja pesukoneliitäntää pidetään tärkeinä. Hyvät palvelut ovat harvinaisempi löytö laitakaupungeista, ja kulkuyhteyksiin asunnon omistaja ei edes voi suoraan omilla investoinneillaan vaikuttaa. Erityisesti remontit kannattaa pohtia huolellisesti tällaiselta alueelta asuntoa etsiessä. Jos halpaan asuntoon on tehtävä esimerkiksi 700 euroa neliömetriltä kustantava putkiremontti, voi pelkkä putkiremontti maksaa suuren prosenttiosuuden koko asunnon hinnasta. Neliöhinnaltaan putkiremontti olisi saman hintainen arvokkaammassakin asunnossa, mutta silloin remontin kustannuksen prosenttiosuus asunnon arvosta on pienempi. Pahimmassa tapauksessa taloyhtiöön tehtävä suuri remontti voi maksaa yhtä paljon kuin koko asunto alun perin. (Roininen 2018, 43.)

Kaupungit, joissa kysyntä on nousussa ja tila keskustan täydennysrakentamiselle alkaa käymään vähiin, kasvavat usein ulospäin aina vain kauemmaksi keskustasta. Asutuksen levitessä yhä kauemmas päivittäisistä palveluista, alkaa kaupunkien laidoille muodostumaan myös uusia toissijaisia keskustoja, jotka tarjoavat palveluita kauempana asuville. On siis mahdollista, että tällä hetkellä laitakaupunkialue voi vuosien kuluttua olla kaupungin kokonaiskuvassa keskemmällä ja uusia palvelukeskuksia on tullut lähemmäksi asukkaita. Tähän turvautuessa sijoitusasuntoa hankittaessa kannattaa tutustua huolellisesti kaupungin kysyntään ja suunnitelmiin. (Roininen, 44–45.)

2.4.1 Kysyntä ja tarjonta

Muuttovoittoisilla alueilla asuntoon on helpompaa löytää sopiva vuokralainen ja kysynnän ollessa tarjontaa suurempaa voi asunnon omistaja pyytää korkeampaa vuokraa. Alueen muuttoliike vaikuttaa myös asunnon arvon kehitykseen. (Orava & Turunen 2015, luku 2.)

Kasvukeskuksissa kysyntä ylittää tarjonnan reilusti ja asunnoista voi olla jopa pulaa, ja siksi hinnat ovat jatkuvassa nousussa. Asuntojen määrän kasvaessa hinnat voivat kääntyä taas laskuun tai ainakin tasaantua tarjonnan vastatessa kysyntään, mutta esimerkiksi Helsingin keskusta tulee aina pysymään kalliina, sillä tila on rajallista. (Orava & Turunen 2015, luku 7.)

Tämän hetken asumistrendinä on kaupunkimainen asuminen, sillä palveluita ja sujuvaa joukkoliikennettä pidetään tärkeänä. Siksi kaupunkiseutujen ja keskustojen kasvuennusteet kertovat nopeasta ja jatkuvasta noususta. Selkeä nousija on pääkaupunkiseutu, mutta prosentuaalisesti myös Tampereen ja Oulun ennustetaan kasvavan samaan tahtiin. Reippaita kasvajia tulevat olemaan myös Vaasa, Kuopio, Jyväskylä ja Oulu. Kaupunkeja tarkastellessa huomataan kaikkia yhdistävä asia: korkeakoulutarjonta. (Orava & Turunen 2015, luku 7.)

2.4.2 Julkinen liikenne

Muuttoliikkeen lisäksi sijoittajan kannattaa myös tutkia alueen karttoja, ja pohtia mihin suuntaan kaupunki voi lähteä tulevaisuudessa kehittymään. Kaikkea ei kuitenkaan tarvitse vain ennustaa, vaan sijoittaja voi myös käydä läpi mielenkiintoisten alueiden kaavoitussuunnitelmia. Kaavoitussuunnitelmat kertovat minne aiotaan rakentaa esimerkiksi uusia asuntoja, oppilaitoksia, suuria työllistäjiä tai julkisen liikenteen yhteyksiä. Erityisesti liikenneinvestoinneilla on suuri merkitys alueiden suosioon ja jatkoinvestointeihin. (Orava & Turunen, luku 2.)

Hyvä esimerkki liikenneinvestointien vaikutuksesta on vuonna 2017 valmistunut länsimetro. Helsingissä kulkeva länsimetro nosti neljällä prosentilla metropysäkeistä kilometrin säteellä olevien alueiden hintoja. Näiden kävelyetäisyydellä olevien asuntojen neliöhintojen nousu oli keskimäärin 160 euroa metron seurauksena. Syynä asuntojen hintojen nousuun on asukkaiden

arvostamat lyhyemmät työ- ja harrastusmatkat, sekä asemien läheisyyden uudet palvelut ja työpaikat. Kuitenkaan kilometrin sädettä kauempana sijaitseviin asuntoihin metrolla ei ollut suoraa vaikutusta. (Helsingin kaupunginkanslia 2018.)

2.5 Sijoitusasunnon huoneluku

Oravan ja Turusen (2016, luku 2) mielestä yksiöt ovat kannattavin sijoituskohde, koska vastike ja remonttikulut skaalautuvat neliöiden mukaan, mutta saatava vuokra ei kasva samaa tahtia. Lisäksi yksiöille on paljon kysyntää, sillä valtaosa vuokralla asuvista ovat yksinasuvia nuoria aikuisia, joille yksiö on sopivan kokoinen ja mieluinen vaihtoehto alhaisen vuokrahinnan puolesta. Myös Kaarto (2015, 141-142) sanoo yksiöiden ja kaksioiden vuokraamisen kasvukeskuksista olevan suosituin ja helpoin strategia samoin perustein. Riskiä paremmin sietävälle ja kokeneelle sijoittajalle pieni asunto laitakaupungilta tai pieneltä paikkakunnalta voi tuottaa parempaa vuokratuottoa asunnon ollessa halvempi. Kaartokaan ei pidä suurempaan asuntoon sijoittamista varsinaisesti hyvänä strategiana vuokratessa, ellei sijoittaja löydä selkeästi alihinnoiteltua asuntoa tai strategiana ole vuokrata asuntoa loma- asuntona. (Kaarto 2015, 142-149.)

Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2019 yli 60 % vuokralla asuvista olivat yhden hengen talouksia, reilu 20 % kahden, eli pienet taloudet kattavat jopa yli 80 % vuokralla asuvista (kuvio 1). Kaiken kaikkiaan 34 % suomalaisista asui vuonna 2019 vuokralla. (Suomen virallinen tilasto 2020a, 7-8.)

Kuvio 1: Vuokra-asunnot asuntokunnan henkilöluvun mukaan vuonna 2019, prosenttia. (Suomen virallinen tilasto 2020a, 8)

Kasvukeskusten tiivistyessä rakennuttajat ovatkin alkaneet suosimaan neliöiltään pieniä asuntoja, neliöiden sijaan panostetaan asuntojen järkeviin pohjaratkaisuihin. Siksi nykypäivänä vain 20 neliöinen yksiö ei ole edes kovin harvinainen löytö. Asuntosijoittajalle

tämä on käytännössä vain hyvä asia, sillä neliöiltään pienempi asunto tulee usein omistajalle halvemmaksi esimerkiksi remontoidessa. (Orava & Turunen 2015, luku 7.)

Skaalautuvat kulut huomaa erityisesti isommissa remonteissa, esimerkiksi 700 euroa per neliömetri kustantava linjasaneeraus maksaa pienessä 20 neliön yksiössä 14 000 euroa, mutta jo pieni 40 neliöinen kaksio tulisi kustantamaan tuplat: 28 000 euroa. Saman taloyhtiön kaksiosta saatava vuokratuotto ei kuitenkaan ole läheskään tuplasti verrattuna yksiöön. Yksiökään ei tosin aina ole mustavalkoisesti paras vaihtoehto, sillä ostettaessa yksiötä niiden neliöhinnat ovat tyypillisesti korkeampia, sekä yksiön vuokranantajalta saatetaan vaatia enemmän aktiivisuutta vuokralaisen vaihtuessa useammin esimerkiksi pariskuntien hakiessa suurempaa asuntoa tai opiskelijan muuttaessa valmistumisen jälkeen. (Orava & Turunen 2016, luku 2.)

3 Asuntomarkkinoiden näkymät Suomessa

Sijoitusasunnon valinnassa yksi oleellisimmista seikoista on asunnon sijainti ja sijainnin muuttovoittoisuus. Vantaa on ollut yhtäjaksoisesti muuttovoittoinen kunta vuodesta 2014 lähtien, ja vuonna 2019 muuttoliikettä oli 4 523 henkilöä enemmän Vantaalle, kuin Vantaalta pois (Parviainen 2020, 19). Tämä tulos olikin Vantaalle ennätyslukema, ja jäi toiseksi ainoastaan Helsingille, jonka muuttovoittoisuus oli 4 643 henkilöä, eli 120 henkilöä enemmän kuin Vantaalla.

3.1 Kysynnän jakautuminen Vantaalla

Vantaalla on kolme tiheään asuttua keskustaa, jotka on merkattu kuvioon 2 oranssilla: Myyrmäki, Tikkurila ja Korso. Näitä keskustoja yhdistää juna-asemat, jotka tarjoavat alueen asukkaille nopeat yhteydet muualle pääkaupunkiseudulle ja ovat siksi suosittuja asuinpaikkoja.

Kuvio 2: Vantaan erilaiset asuinalueet kuvattuna värikoodeilla (Vantaan kaupunki 2018, 5)

Kuviosta kuitenkin näkee, että Vantaalla oli vuonna 2015 paljon alueita vihreänä, eli alueella ei ole asuinrakennuksia. Lentokentän alue on syystäkin asuttamatonta, sillä alueella on muita rakennuksia, mutta esimerkiksi itäreunalla sijaitseva Sotunki on vielä hyvin peltomaista maaseutua. (Vantaan kaupunki 2018, 5.) Toki keskukset vetävät usein syystäkin puoleensa, mutta jos Vantaa säilyttää muuttovoittoisuutensa, on asutusalueidenkin jatkettava laajenemistaan. Tarkka asunnonostaja voikin ennustaa kaupunkikuvan kehittymistä tutkimalla karttaa ja miettimällä mihin suuntaan alueet voivat jatkaa kasvuaan.

3.2 Asuntojen vuokratasojen kehitys

Tarkastellaan ensin asuntojen vuokratason historiallista kehitystä, jotta voimme verrata vuokrien kehitystä asuntojen hintoihin. Kuten alla olevasta kuviosta 3 näkyy, vuokrat ovat olleet viimeisten viiden vuoden aikana tasaisessa nousussa. Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot tarkoittavat asuntoja, joiden rakentamiseen ei ole käytetty valtion tukea, ja siten vuokralaisille ei ole määriteltyjä tulo- tai varallisuusrajoja. Valtaosa vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista ovat yksityishenkilöiden vuokraamia. (Asuntolainaa.com 2021.)

Kuvio 3: Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrien kehitys, indeksi 2015=100 (Suomen virallinen tilasto 2020b)

Kuvion mukaan korkeinta vuokrahintojen nousu on ollut Turussa, joka eriytyi muiden suurkaupunkien kasvutrendistä vuonna 2018. Pääkaupunkiseudulla ja Tampereella vuokrien nousu on jäänyt hieman Turkua alemmas, mutta ovat samoissa lukemissa suhteessa toisiinsa. Selkeästi kuitenkin nähdään, että muu Suomi on jäänyt hintakehityksessä jälkeen, vaikka muualla Suomessa vuokrat ovat jo valmiiksi alhaisempia. (Suomen virallinen tilasto 2020b)

Taulukossa 2 esitellään vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien muutoksia eri alueilla vuosien 2015 ja 2020 välillä taulukkomuodossa tarkemmin numeroin.

Alue Indeksi Indeksin Vuokra, eur/m2 Uusien 2015 = 100 vuosimuutos, % vuokrasuhteiden vuokra, eur/m2

Koko Suomi 106,9 1,2 15,1 16,0

Helsinki 107,8 1,4 21,4 22,8

Espoo-Kauniainen 107,2 1,7 18,2 19,2

Vantaa 109,3 1,8 18,0 18,5

Tampere 108,0 1,6 15,3 15,8

Turku 108,8 1,7 14,4 15,6

Oulu 107,3 1,5 13,3 13,6

Taulukko 2: Vapaa-rahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat alueittain, 3. neljännes 2020 (Suomen virallinen tilasto 2020b)

Lähteen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat olivat indeksin vuosimuutoksen mukaan nousseet Suomessa eniten Keravalla, 1,9 % verran. Taulukossa 2 esitetyistä kunnista vuokrat olivat nousseet eniten Vantaalla (1,8 %), eli toisiksi eniten Suomessa. Koko maassa indeksin vuosimuutos oli 1,2 prosenttia, ja suurimpien kuuden kaupungin kehitys asettui välille 1,4-1,8 prosenttia. Keskimääräinen neliövuokra Vantaalla oli 18 euroa, eli kolmanneksi korkein. (Suomen virallinen tilasto 2020b.)

Suurissa kaupungeissa vuokrien nousu siis jatkuu, mutta keskisuurissa kaupungeissa, kuten Lahdessa ja Jyväskylässä kasvu on lähes seisahtunut. Suomen Vuokranantajien teettämässä kyselyssä yksityiset vuokranantajat näkivät taulukossa 2 esitetyiden kuuden suurimman kaupungin kysynnän pysyneen ennallaan edellisvuodesta. Kuitenkin erityisesti Jyväskylässä, Lahdessa ja Porissa vuokralaisen löytymisen koettiin vaikeutuneen huomattavasti. (Suomen Vuokranantajat 2020a). Suurempien kaupunkien lähellä sijaitsevat pienemmät kaupungit olivat kuitenkin pysyneet hyvin vuokrakehityksessä ja kysynnässä mukana, josta Keravan 1,9 prosentin vuokrakasvukin kertoo. (Suomen virallinen tilasto 2020b.)

3.3 Asuntojen hintojen kehitys

Jotta sijoitusasunnon tuottavuus voidaan laskea, tarvitaan vuokrahinnan lisäksi asunnon velaton hinta. Vuokran nousun trendiä voidaan verrata asuntojen hintojen kehitykseen ja tarkastella, kulkevatko trendit samansuuntaisesti ja lisäksi voidaan ennustaa asuntojen arvonnousun tulevaa trendiä.

Vanhalla osakeasunnolla tarkoitetaan asuntoa, joka ei ole valmistunut tarkasteluvuonna tai sitä edeltävänä vuonna (Suomen virallinen tilasto, 2020c). Alla olevasta kuviosta 4 huomaa, että Helsingissä on Suomen korkein hintataso, ja pitkään toisena kirinyt Turku on tipahduksestaan huolimatta pysynyt toisena. Kaikkien esitettyjen kaupunkien hintatason muutos on jäänyt positiiviseksi vuodesta 2015, lukuun ottamatta Oulua, jonka hintaindeksi vuoden 2020 lokakuussa oli vain 97,4 (taulukko 3). Yleisen trendin mukaan vanhan asunnon arvo tulee siis todennäköisesti nousemaan ainakin Helsingissä, Vantaalla, Espoossa, Turussa ja Tampereella vuosien kuluessa.

Kuvio 4: Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain suurissa kaupungeissa 2015- 2020, indeksi 2015=100 (Suomen virallinen tilasto, 2020c)

Alla olevassa taulukossa 3 on eritelty asuntojen hintojen kehitystä vielä konkreettisina numeroina, ja erityisesti neliöhintojen vertailu antaa kiinnostavaa perspektiiviä.

Alue Indeksi Indeksin Neliöhinta, 2015 = 100 vuosimuutos, % eur/m2

Koko Suomi 104,5 2,8 2 195

Helsinki 119,0 5,4 4 545

Espoo- 107,5 2,6 3 636 Kauniainen

Vantaa 107,6 0,7 2 763

Tampere 114,0 8,0 2 620

Turku 114,6 -1,0 2 272

Oulu 97,4 -5,3 1 750

Taulukko 3: Vanhojen osakeasuntojen hinnat, lokakuu 2020 (Suomen virallinen tilasto, 2020c)

Vantaan keskimääräinen neliöhinta on miltei puolet Helsingistä, mutta kuten vuokria vertaillessa taulukossa 2 nähtiin, Vantaan neliövuokra ei kuitenkaan ollut kuin vain viidenneksen Helsinkiä alempi. Tampere ja Turku ovat suosittuja sijoituskohteita suurina opiskelijakaupunkeina ja molempien hinnat ovat viimeisen viiden vuoden aikana kasvaneet melkein yhtä nopeaa tahtia kuin Helsingissä. Toisaalta vuokrataso ei ole pysynyt aivan

samassa tahdissa hintojen nousun kanssa. Oulussa taas vuokrataso on ollut nousussa, vaikka asuntojen hinnat ovat laskeneet. Vuokratuottoprosentin kannalta Oulun tilanne on siis ideaali, sillä asunnon omistaja voi saada hyvää vuokratuottoa verrattuna asunnon halvempaan ostohintaan.

3.4 Kaupunkikohtaiset ennusteet vuosille 2020-2023

Suomen Vuokranantajat yhdessä Pellervon taloustutkimuskeskuksen kanssa tekee vuosittaisen ennusteen asuntosijoittamisen tuotoista kaupungeittain. Tarkastellaan vuonna 2020 laadittua ennustetta vuokratuotolle ja asuntojen arvonnousulle, jotka yhteen laskien saadaan ennuste kokonaistuotolle.

3.4.1 Vuokratuottojen ennuste

Kuviossa 5 näkyy tutkimuksen ennusteet vuokratuotosta. Parasta vuokratuottoa vuosina 2020- 2023 ennustettiin saatavan Kajaanissa, Kouvolassa ja Hämeenlinnassa. Keskiarvoa korkeammalla olikin monia pienempiä kuntia, kehyskunnat ja kasvavat opiskelijakaupungit Jyväskylä ja Kuopio. Alinta vuokratuottoa ennustettiin Helsingissä, vain reilua kolmea prosenttia.

Kuvio 5: Vuokratuotto ennen veroja 2020-2023, yksiöt (Suomen Vuokranantajat 2020b)

Ensisilmäyksellä kuvion ennuste voi yllättää, mutta tulee muistaa, että pienillä ja jopa kuihtuvilla alueilla asunnot jäävät helposti tyhjiksi ja asunnon arvo voi olla laskussa. Korkeampi vuokratuotto johtuukin asuntojen halvemmista hinnoista. Esimerkiksi Kajaanissa ennustetaan 7,7 % vuokratuottoa, ja yksiöiden hintakehitys on lähes seisahtunut (-0,1 %) ja kaupunki on muuttotappioinen (Rokkanen 2020a). Vantaalle on ennustettu pääkaupunkiseudun korkeinta vuokratuottoa, 4,8 prosenttia, joka kuitenkin jää hieman alle keskiarvon. Syynä Vantaan korkeampaan vuokratuottoon on Vantaan alhaisemmat neliöhinnat,

mutta vuokratasossa se jää vähemmän jälkeen muista pääkaupunkiseudun kaupungeista (Rokkanen 2020b).

3.4.2 Arvonnousun ennuste

Suurimman arvonnousun asunnoissa ennustettiin tapahtuvan Helsingissä, jossa arvon ennustettiin kasvavan 3,4 prosenttia (kuvio 6). Aiempaa historiallista hintakehitystä tarkasteltuamme ei ole yllättävää, että Turun on ennustettu olemaan arvonnousussa toisena. Vantaa on ennusteessa viidentenä 1,5 prosentin arvonnousulla. Kun arvonnousun ennustetta verrataan aiempaan vuokratuoton ennusteeseen, vain Kuopio ja Jyväskylä ovat olleet molemmissa keskiarvon yläpuolella. Vuokratuoton kärkisijoilla olleet löytyvätkin nyt keskiarvon alapuolelta miinukselta. Selkein ero on Kouvolan ennusteessa, jossa vuokratuotossa kaupunki oli toisena, mutta arvon ennustettiin laskevan jopa lähes kahdella prosentilla.

Kuvio 6: Arvonnousu 2020-2023, yksiöt (Suomen Vuokranantajat 2020b)

Arvonnousun tavoittelu voi olla yksi asuntosijoittajan strategioista, mutta kuten aiemmin mainittu, vuokraten sijoittaja saa tasaisemmat ja varmemmat rahavirrat. Arvonnousun kautta sijoittavan kannattaa siis erityisesti tutustua Helsingin, Turun ja Tampereen asuntomarkkinoihin. Toisaalta näitä kaupunkikohtaisia ennusteita tarkastellessa tulee muistaa, että asuntojen arvoissa on eroja kaupunginosittainkin, eikä esimerkiksi Helsingissä kaikkialla tulla yltämään lähellekään ennustetta. Lisäksi tässä ennusteessa ei ole eritelty uudisasuntoja vanhemmista asunnoista.

3.4.3 Kokonaistuoton ennusteet

Vuosille 2020-2023 parasta tuottoa kuviossa 7 ennustettiin saatavaksi Kajaanissa, jossa saadaan korkeinta vuokratuottoa sekä arvon ennustetaan laskevan vain hieman. Toiselle

sijalle ennustettiin Hämeenlinnaa, ja kolmantena on Turku. Keskiarvon yläpuolelta löytyykin kaikki suurimmat yliopistokaupungit lukuun ottamatta Espoo-Kauniaista, joka jäi hieman keskiarvon alle. Vantaan ennustetaan olevan sijalla yhdeksän 6,3 prosentin kokonaistuotolla, ja pääkaupunkiseudulta Helsingin ennustetaan saavan korkeinta kokonaistuottoa suuren arvonnousun ennusteen vuoksi.

Kuvio 7: Keskimääräinen kokonaistuotto 2020-2023, yksiöt (Suomen Vuokranantajat 2020b)

Ennuste voi antaa sijoitusasuntoa etsivälle hieman suuntaa, mistä kaupungista kannattaa aloittaa. Kuitenkin tulee muistaa, että esimerkiksi kärkisijaa pitävät Kajaani ja Hämeenlinna ovat muuttotappioisia alueita, joten vuokralaisen saaminen joka kuukaudelle ei ole itsestään selvää (Rokkanen 2020a & c). Kärkikaupunkien korkeat laskennalliset tuotot johtuvatkin alueiden alhaisista hinnoista, mutta asuntojen hintojen ennustetaan jatkavankin negatiiviseen suuntaan. Tällaisille alueille sijoittava havittelee korkeaa tuottoa korkealla riskillä. Paikallinen sijoittaja voikin hyödyntää alueen tuntemistaan riskin alentamiseksi ja löytää vaikkapa selkeästi alihinnoitellun asunnon hyvämaineisesta kaupunginosasta.

Vuokra-asunnon kokonaistuoton ennusteen perusteella Vantaa sopii sellaiselle sijoittajalle, joka haluaa asunnon pääkaupunkiseudulta edullisempaan hintaan, mutta suurille kaupungeille tyypillisellä hyvällä vuokratuotolla. Vantaalla on hyvät liikenneyhteydet ja palvelukeskuksia lähellä asukkaita, jotka ovat monelle vuokralaiselle merkittävä kriteereitä. Arvonlaskun tai tyhjien kuukausien riski kuitenkin on kohtalaisen pieni. (Rokkanen, 2020b.)

4 Vantaan ratikka

Selkeästi suurin ja merkityksellisin suunnitelma Vantaalle on Vantaan ratikka. Ratikan suunnitellaan parantavan joukkoliikennettä Vantaalla poikkisuunnassa kulkien Aviapoliksen ja Mellunmäen välillä. Näin Vantaalta on hyvät yhteydet myös Helsinkiin Mellunmäessä sijaitsevan metroaseman kautta, sekä vastavuoroisesti Suomen päälentokentälle Aviapolikseen. Monen kaupunginosan tulevat suunnitelmat keskittyvätkin maksimoimaan ratikan tuomia hyötyjä rakentaen reitin varrelle uusia liiketiloja ja asuinalueita.

Ratikan tavoitteena on kasvattaa Vantaan vetovoimaa, elinvoimaisuutta ja kestävää liikkumista. Vetovoimaisuutta ratikka parantaa lisäämällä Vantaan saavutettavuutta ja kulkuverkostoa niin muualta Suomesta kuin kansainvälisesti luomalla työpaikkoja ja asuinalueita lentokenttäyhteyden läheisyyteen. Elinvoimaa tuo palveluiden helpompi saatavuus ja kaupungin jatkuva kasvu ja kehitys. Kestävyyden kannalta ratikka on ympäristö- ja resurssiystävällisempi vaihtoehto auton käytölle. (Vantaan kaupunki 2019a, 6.)

Kuviossa 8 esitellään ratikan valmistumisen aikajana. Vantaan ratikan yleissuunnitelma valmistui ja hyväksyttiin kaupunginvaltuuston toimesta vuonna 2019. Yleissuunnitelmassa käytiin läpi muun muassa joukkoliikenteen uudistuksen tavoitteet, suunniteltu reitti ja pysäkit, uudistukset tuomat vaikutukset sekä kustannusarviot. Yleissuunnitelman hyväksymisen jälkeen siirryttiin jatkosuunnittelun vaiheeseen, jonka on arvioitu kestävän vuoteen 2024 saakka. Vuonna 2023 tehdään investointipäätös, ja sen hyväksymisen jälkeen voidaan aloittaa varsinaiset rakennustoimet. Toiminnan kannalta välttämättömien rakennustoimien on arvioitu kestävän vuoteen 2028 saakka, jolloin on tarkoitus aloittaa ratikan liikennöinti. (Vantaan kaupunki 2019a, 86.)

Kuvio 8: Vantaan ratikan toteutuksen vaiheet (Vantaan kaupunki 2019a, 86)

Ratikan on suunniteltu pysähtyvän yhteensä 25 pysäkillä Aviapoliksen lentoaseman ja Mellunmäen välisellä reitillä (kuvio 9). Aviapoliksen ja Hakunilan suuralueelle suunnitellaan yhdeksää pysäkkiä molemmille ja Tikkurilan suuralueelle kuutta (Vantaan kaupunki 2019a, 29- 61).

Kuvio 9: Vantaan ratikan suunnitellut ratikkapysäkit ja kulkureitti (Vantaan kaupunki 2020a)

Myös ratikalle tarkoitettu varikko tulisi sijaitsemaan Hakunilan suuralueella. Yksi pysäkeistä tulisi olemaan Helsingin puolella Mellunmäen metroasemalla. (Vantaan kaupunki 2020a.) Ratikan linjaa on suunniteltu kulkemaan osittain maan alla, sillä Tikkurilan keskustassa linjan täytyy kulkea Tikkurilan juna-aseman ali poikittaisten junaraiteiden vuoksi. Muualla ratikan suunnitellaan kulkevan joko omilla väylillään tai sekaliikenteessä. (Vantaan kaupunki 2019a, 29-61.)

5 Käsiteltävien suuralueiden tilanne ja tulevaisuus

Tässä opinnäytetyössä tutkitaan Vantaan suuralueita, joiden kautta Vantaan ratikan suunnitellaan kulkevan, eli Aviapoliksen, Tikkurilan ja Hakunilan suuralueita. Työhön rajatut alueet on merkitty alla olevaan kuvioon 10 harmaalla värillä.

Kuvio 10: Vantaan kaupunginosat ja suuralueet vuonna 2016 (Vantaan kaupunki 2015, 6)

Jotta saadaan kattava ja monipuolinen kuva suuralueista, perehdytään suuralueiden nykytilanteeseen sekä suunnitteilla oleviin kaavoihin. Tulevia muutoksia ennakoimalla asuntosijoittaja saa hyvän kuvan, mitkä alueet tulevat todennäköisesti kasvamaan sekä nostamaan arvoaan niin rahassa kuin kysynnässä esimerkiksi uusien liikenneyhteyksien tai palveluiden myötä.

5.1 Aviapoliksen suuralue

Aviapoliksen suuralue koostuu Pakkalasta, Tammistosta, Veromiehestä, Viinikkalasta ja Ylästöstä. Aviapolis on erityisen tunnettu lentokenttäalueena, sillä Aviapoliksen Helsinki- Vantaan lentokenttä on Suomen suurin ja vilkkain lentokenttä. Rakentamisen osalta Aviapolis on vielä hyvin uusi, valtaosa alueen asunnoista onkin rakennettu vasta 2000-luvun puolella. Aviapoliksen suuralueella asuu noin 20 000 asukasta, eli tarkasteltavista suuralueista vähiten. Aviapoliksen kaupunkisuunnittelussa onkin keskitytty työpaikkoihin ja yrityksiin, sekä lentokenttä vie myös paljon asuntojen rakennustilaa alueelta. Aviapoliksen visio onkin hyvää tahtia toteutumassa, sillä Aviapolis on Suomen toiseksi suurin työpaikkakeskittymä. (Vantaan kaupunki 2021a.)

Aviapoliksen uudisrakentamisesta loistaa kaupungistumisen trendi, sillä asuntokannasta jopa 65 prosenttia on kerrostaloja ja palvelutarjontaan on panostettu. Pakkala, Tammisto ja

Veromies ovat kerrostalovaltaisia, Ylästö taas on lähes kokonaan omakotitaloaluetta. Tammistossa on suuri palvelualue, jossa on myyntimäärältään Suomen suurin kauppakeskus Jumbo, viihdekeskus Flamingo sekä Tammiston ostospuisto yksittäisille suurliikkeille. Lisäksi palveluita asukkaille löytyy myös pienemmistä osakeskuksista. Tavoitteena onkin tarjota alueen asukkaille kokonaisvaltaista asumista keskittämällä sekä kodin, palvelut ja työpaikan samalle alueelle. Liikenneyhteyksien osalta Aviapolis on myös hyvällä sijainnilla, sillä lentoyhteyksien lisäksi Aviapoliksessa on kaksi juna-asemaa: Helsinki-Vantaan lentoasemalla ja Aviapoliksen keskustassa. (Vantaan kaupunki 2021a.)

Aviapoliksen suuralueen tulevaisuuden suunnitelmat keskittyvät pääosin lentokenttää ja Aviapoliksen juna-asemaa ympäröiville alueille sekä Veromieheen. Juna-asemaa ympäröivää aluetta pidetään Aviapoliksen keskustana, ja tätä vahvistetaan rakentamalla alueelle runsaasti uusia asuntoja, toimistoja, palveluita ja liiketiloja. Lentoaseman läheisyyteen aiotaan rakentaa kahteen osoitteeseen lisää toimistotiloja ja hotelleja. (Vantaan kaupunki 2020b, 38-44.) Lentoasemaa onkin kehitetty kuluneiden vuosien aikana, ja matkustajakapasiteettia on nostettu uusilla porttialueilla ja terminaalilaajennuksilla, joten uudet hotellit vastaavat kasvavaan matkustajamäärään (Finavia 2020). Veromiehen palvelutarjontaa kehitetään uudella monitoimirakennuksella, jossa on koulu, päiväkoti ja muita palveluita lähialueen asukkaille. Monitoimirakennuksen lisäksi Veromieheen suunnitellaan lähemmäs alueen keskustaa uusia asuntoja, liiketiloja työpaikkoineen, uusi urheilukenttä, koulu ja päiväkoti. (Vantaan kaupunki 2020b, 45-51.)

5.2 Tikkurilan suuralue

Tikkurilan suuralueeseen kuuluu Tikkurila, Viertola, Hiekkaharju, Jokiniemi, Hakkila, Kuninkaala, Simonkylä, Ruskeasanta, Koivuhaka sekä Helsingin pitäjän kirkonkylä. Tikkurilan suuralueella asuu noin 43 000 asukasta. (Vantaan kaupunki 2021b.) Tikkurila on aivan Helsingin rajalla ja junalla Tikkurilan asemalta on vain parinkymmenen minuutin matka Helsingin keskustaan, joka on monille asukkaille tärkeä ominaisuus. Juna-asemia löytyy Tikkurilan suuralueelta sekä Tikkurilasta että Hiekkaharjusta. Myös kaukojunat pysähtyvät Tikkurilan asemalla. Suunnitteilla oleva ratikka tulisi kulkemaan Tikkurilan suuralueen läpi pysähtyen miltei jokaisessa kaupunginosassa poikkisuunnassa: Koivuhaassa, Viertolassa, Tikkurilassa, Jokiniemessä ja Hakkilassa (Vantaan kaupunki 2020b). Tällä hetkellä Tikkurilan asutus on tiheimmillään pystyakselilla junaradan varrella, joten ratikka toisi helpotusta joukkoliikenteeseen myös poikittain.

Tikkurilan suuralueelta löytyy monenlaisia asutusalueita. Tikkurilan keskusta on erittäin tiheään asuttua kerrostaloaluetta, josta myös löytyy runsaasti palveluita, pidetäänhän sitä koko Vantaan keskustana. Myös Jokiniemi on miltei kokonaan kerrostaloaluetta. Hiekkaharjussa ja Simonkylässä taas löytyy sekä omakoti- että kerrostaloja. Ruskeasannassa ja

Helsingin pitäjän kirkonkylässä omakotitalot ovat selkeä enemmistö. Hakkilassa on paljon teollisuusalueita, mutta myös omakoti- ja rivitaloalueita. (Vantaan kaupunki 2021b.)

Tikkurilan suuralueen suunnitelmat keskittyvät juuri Tikkurilan keskusalueelle: Kävelykatu Tikkuraittia uudistetaan modernimmaksi uusin kerrostaloin, joissa on sekä katutason liiketilaa että asuntoja. Silkkitehtaantielle ja Neilikkatielle suunnitellaan korkeita kerrostaloja kivijalkaliiketiloineen ja parkkihalleineen. Kielotielle rakennetaan uudet toimitilat Vantaan kaupungin työntekijöille. Aivan aseman vierestä purettiin vanha Tikkurilan kirkko, ja tilalle rakennetaan parhaillaan mittavat tilat liikkeille ja Tikkurilan seurakunnalle, ja yläkertaan tulee runsaasti asuntoja. Keskustan ulkopuolelle Tikkurilan suuralueelle on kaavailtu Jokiniemen uutta kampusaluetta, jossa olisi oppilaitosten, työpaikkojen ja asutuksen lisäksi myös hotelleja, liikuntapalveluita sekä hyvinvointikeskus. Myös Viertolaan aiotaan rakentaa lisää uusia kerrostaloja. (Vantaan kaupunki 2020b, 52-61.) Myös rakennusten lisäksi Tikkurilassa panostetaan parhaillaan joenvarren virkistyspalveluihin uudistamalla lenkkipolkuja ja puistoja (Vantaan kaupunki 2020c). Tikkurilan suuralueen palveluita aiotaan siis entistään laajentaa, sekä uusien asuntojen rakentaminen keskittyy edelleen jo valmiiksi tiheästi asutuille alueille.

Tikkurilan suuralueen suurimpia vahvuuksia ovat hyvä palvelutarjonta ja julkinen liikenne, sekä laaja koulutustarjonta. Tikkurilassa on useita toisen asteen kouluja, sekä kolmannen asteen Laurea-ammattikorkeakoulu. Myös kulttuuria löytyy moneen makuun useista museoista tai suositusta tiedekeskus Heurekasta. (Vantaan kaupunki 2021b.)

5.3 Hakunilan suuralue

Hakunilan suuralueeseen kuuluu Hakunila, Itä-Hakkila, Kuninkaanmäki, Sotunki, Ojanko, Vaarala, Rajakylä, Länsimäki sekä Länsisalmi. Suuralueella asuu 30 000 asukasta, ja näistä 11 000 asuu Hakunilassa. Hakunila ja Länsimäki ovat suurimmaksi osaksi kerrostaloaluetta, mutta muissa kaupunginosissa taas omakotitaloalueet ovat yleisempiä. Sotunki, Ojanko ja Länsisalmi ovat hyvin maaseutumaista aluetta, Ojangossa ja Länsisalmessa asuukin yhteensä vain 108 asukasta. (Vantaan kaupunki 2021c.)

Hakunilasta on tällä hetkellä hyvät bussiyhteydet muualle pääkaupunkiseudulle, ja ratikan valmistuttua julkinen liikenne kehittyisi entisestään. Suunnitelmissa oleva ratikka tulisi pysähtymään jopa viidellä pysäkillä Hakunilan suuralueella, joten poikittainen liikenne Hakunilasta muualle Vantaalle tulee olemaan vielä sujuvampaa. (Vantaan kaupunki 2020a.)

Hakunilan suuralueelle on suunnitelmissa myös useita muutoksia ratikan lisäksi. Hakunilan keskustaa aiotaan laajentaa jopa tuplasti suuremmaksi vastaamaan ratikka-aseman tuomia uusia tarpeita metropolimaisena keskustana. Kuusijärven virkistysaluetta päivitetään tarjoamaan paremmat palvelut luontomatkailuun. Myös Vaaralan lammen aluetta

parannetaan ulkoilukäyttöön. Hakunilassa on viime vuosina rakennettu monia uusia kerrostalopihoja, ja rakennus jatkuu tulevaisuudessakin. Uusia kerrostaloja alakerroksen liiketiloineen suunnitellaan Hakunilantien varrelle, Heporinteeseen, Hiirakkokujalle ja vanhalle teollisuusalueelle Kuussiltaan. Hakunilassa aiotaan siis todella ottaa kaikki hyöty irti ratikan tuomista hyödyistä lisäämällä liiketiloja ja palvelukeskeistä asumista. Myös Länsimäen keskustaa valmistellaan ratikkaa varten, tosin pienemmässä mittakaavassa kuin Hakunilan keskustassa. (Vantaan kaupunki 2020b, 70-75.)

Hakunilan asukas saa nauttia sekä läheltä löytyvistä palveluista, että kattavista liikuntapoluista maalaismaisemissa lampaiden ja hevosten laitumien ohi. Hakunilassa onkin äskettäin uudistettu urheilupuisto, uimahalli sekä ratsastuskoulu. Myös kulttuuria on tarjolla esimerkiksi Håkansbölen kartanon mailla. Hakunilan keskustasta hieman kauempana Kuninkaanmäessä on suosittu Kuusijärven virkistysalue uimarantoineen. (Vantaan kaupunki 2021c.) Kaikesta huolimatta Hakunilassa on ollut vuonna 2018 Vantaan asuntojen matalin hintataso, jopa 1 000 euroa halvempi neliöhinta verrattuna kalleimpaan alueeseen, Länsi- Vantaan Aviapolikseen (Vantaan kaupunki 2019b). Itä-Vantaalta sijoitusasuntoa etsivän kannattaa ehdottomasti punnita Hakunilan mittavien uudistusten merkitystä, asuntojen hinnat ovat toistaiseksi vielä alhaiset, mutta kasvupotentiaali näyttää lupaavalta.

6 Opinnäytetyön tutkimusmenetelmät

Opinnäytetyön tavoitteena on antaa toimeksiantajalle kattava selvitys Vantaan ratikan suunnitellun reitin varrella sijaitsevien suuralueiden tuottavuudesta asuntosijoittamisessa. Tavoite toteutuu, kun myynti- ja vuokrailmoituksista kerättyjen tietojen perusteella voidaan laskea eri kaupunginosien keskimääräiset vuokratuottoprosentit.

Opinnäytteellä etsitään vastauksia näihin tutkimuskysymyksiin:

• Missä Aviapoliksen, Tikkurilan tai Hakunilan kaupunginosassa sijoitusasunto tuottaa keskimäärin parasta vuokratuottoa? • Mitkä asiat vaikuttavat vuokratuottavuuksien eroihin?

6.1 Työn lähestymistapa

Tähän opinnäytteeseen on valittu lähestymistavaksi kvantitatiivinen eli määrällinen tutkimusmenetelmä. Määrällinen tutkimus pyrkii vastaamaan kysymyksiin kuten ”kuinka paljon” ja ”miten usein”. Määrällisessä tutkimuksessa on tarkoitus tarkastella suurta joukkoa tietoa ja esittää tulokset numeerisesti, jotta saadaan selville tutkimuksen kohdejoukon keskimääräinen tilanne, kokemus tai mielipide. (Vilkka 2007.) Määrällinen tutkimusmenetelmä on tämän opinnäytetyön tarkoitukseen paras vaihtoehto, koska halutaan

saada selville numeerisesti kaupunginosien vuokratuottoerot sekä selvittää erojen syy, esimerkiksi alhaisemman vuokratuoton selittyminen asuntojen kalliilla hinnalla.

Alla on kuvattu työn etenemistä vaiheittain, joka alkaa rajausten määrittelystä ja tiedon keräämisestä, ja päättyy vuokratuottoprosenttien perusteella tehtäviin johtopäätöksiin (kuvio 11).

Hakukriteerit aineistolle: - yksiö tai kaksio - sijainti valituissa kaupunginosissa - omistusasunto tai koko asunnon vuokraus

Aineiston kerääminen Oikotiestä Exceliin: - velaton hinta ja hoitovastike tai vuokrahinta - kaupunginosa

Aineiston järjesteleminen hyödynnettävään muotoon: - ylimmät, alimmat ja keskimääräiset arvot kaupunginosittain - vuokratuottoprosenttien laskeminen

Johtopäätökset vuokratuottoprosenttien avulla: - eniten ja vähiten tuottavat kaupunginosat - syiden selvitys tuottoeroille

Kuvio 11: Työn etenemisen rakenne

Työ tehdään systemaattisella havainnoinnilla hyödyntämällä jo olemassa olevia lähteitä. Systemaattinen havainnointi on määrälliseen tutkimukseen sopiva havainnoinnin muoto, sillä siinä ennalta valittuja tietoja kerätään lomakkeeseen myöhempää vertailua varten. Systemaattiseen havainnointiin soveltuu myös verkkomateriaali. (Vilkka 2007, 29-30.) Havainnointi tehdään käymällä läpi suurimman asunnonvälityssivuston Oikotien asuntotarjontaa niin myytävien kuin vuokrattavien asuntojen osalta rajauksessa valituilla alueilla. Hakua rajataan yksiöihin ja kaksioihin. Myytävissä asunnoissa hakua rajataan omistusasuntoihin, eli pois suljetaan asumisoikeusasunnot ja osaomistusasunnot. Vuokrattavien asuntojen osalta pois suljetaan vuokrattavat huoneet yhteisillä tiloilla.

Tämän jälkeen saadut arvot asetetaan vuokratuottoprosentin laskukaavaan kunkin kaupunginosan osalta, ja kaupunginosat voidaan järjestää listaksi korkeimmasta vuokratuottoprosentista matalimpaan ja saadaan vastaus tutkimuskysymyksiin. Koska kaupunginosista on kerätty ylös kaikki vuokratuottoprosenttiin vaikuttavat tekijät, voidaan näiden kautta myös etsiä syitä eroille, esimerkiksi jollakin alueella on keskiarvoa korkeampi vuokrataso, mutta keskiarvon mukainen asuntojen hintataso.

6.2 Työn luotettavuus ja eettisyys

Aineistoa kerätessä huomioidaan vain sellaiset kaupunginosat, joista on otantahetkellä viisi tai useampi myynti- ja vuokrailmoitusta. Muutamia kaupunginosia tulee siis varmasti jäämään arvioimatta erityisesti yksiöiden ja kaksioiden vuokrailmoitusten puuttuessa omakotitalovaltaisilta alueilta, mutta näin työ ei tee liian suppeaan pohjaan perustuvia johtopäätöksiä.

Yksi työn luotettavuuden kannalta olennainen heikkous on, että opinnäyte suoritetaan vain tilannekatsauksena. Vaikka asuntomarkkinat ovat kohtuullisen vakaat verrattuna esimerkiksi osakkeisiin, on silti riskinä, että tämän työn tulokset ovatkin suuremmassa kaavassa poikkeavat todellisesta suunnasta. Näin ollen tämän yksittäisen työn tulos ei ole luotettava pidemmällä aikavälillä. Jos vastaavia tutkimuksia suoritettaisiin vuosittain tai jopa kuukausittain, saataisiin luotettavampaa tietoa.

Luotettavuuden kannalta riskejä ovat myös aineistoa kerätessä näppäilyvirheet tai yksittäisten ilmoitusten hinnoitteluvirheet, mutta koska otanta on määrällisesti suuri, näiden mahdollisten virheiden vaikutus lopputulokseen on pieni. Aineistoa kerätessä pyritään olemaan tarkkana virheiden varalta, ja epäselvissä tai epärealistiselta vaikuttavissa tilanteissa punnitaan, onko ilmoituksen tekijä tehnyt virheen. Otoksen koko on kuitenkin niin suuri, että lopputuloksen kannalta on pienempi haitta ohittaa yksi kyseenalaistettava havainto, kuin lisätä tilastoon harhaanjohtavaa tietoa.

Tämä opinnäytetyö ei käsittele eettisesti arkoja aiheita, kuten järkyttäviä tai laittomia tapahtumia tai esimerkiksi lapsiin liittyvää tutkimusta (Puusniekka & Saaranen-Kauppinen 2006). Toisaalta työssä on haluttu jättää mainitsematta ilmoitusten kautta saadut asuntojen osoitteet ja muut ilmoituksiin liitettävät yhteystiedot, koska ne eivät ole opinnäytetyön kannalta oleellisia. Ilmoitukset yksilöidään vain kaupunginosan tarkkuudella.

Tässä työssä on noudatettu hyvää eettistä tutkimuskäytäntöä muun muassa merkitsemällä lainattuun tietoon riittävät lähdeviitteet, lähteitä on pyritty lainaamaan vääristelemättä ja työn kuluessa on pysytty puolueettomana (Vilkka 2007). Yksi opinnäytetyön tekijän alkuperäisistä tavoitteista olikin rikkoa omia ennakkoluuloja ja oletuksia asuinalueista, joten puolueettomuus on erittäin keskeisessä asemassa tässä opinnäytteessä.

7 Aineiston kerääminen

Työssä käytettävä aineisto kerättiin viikon aikana 11.-18.3.2021 välillä voimassa olevista yksiöiden ja kaksioiden myynti- ja vuokrailmoituksista, joiden on kerrottu sijaitsevan Aviapoliksen, Tikkurilan tai Hakunilan suuralueella. Ilmoituksista kerättiin Exceliin

vuokratuottoprosentin laskemiseen oleelliset tiedot. Myynti-ilmoituksista kirjattiin siis ylös ilmoitettu velaton hinta, hoitovastike ja kaupunginosa. Vuokrailmoituksista taas kuukausittainen vuokra ja kaupunginosa. Jos ilmoituksessa oli maininta alennuksesta vuokraan ensimmäisten kuukausien osalta, kirjattiin ylös lopullinen alennukseton vuokrahinta. Näiden rajausten jälkeen työssä hyödynnettäviä ilmoituksia kerättiin 219 myynti-ilmoitusta ja 597 vuokrailmoitusta, eli reilusti enemmän kuin Vilkan (2007) suosittelema vähimmäismäärä 100 havaintoyksikköä määrälliselle tutkimukselle. Näin ollen työn luotettavuuden kannalta saatiin kattavasti tietoa.

Kun aineiston keräämiseen tarkoitetun viikon aikana voimassa olleet ilmoitukset oli käyty läpi ja kirjattu Exceliin, selvitettiin keskimääräiset, alimmat ja korkeimmat hinnat asunnoille ja vuokrille, ja keskimääräinen hoitovastike. Nämä laskettiin koko alueelta, suuralueittain ja kaupunginosittain.

Tulosten luotettavuuden osalta tehtiin rajaus, jonka mukaan kaupunginosassa on oltava vähintään viisi molempia ilmoituksia. Tämän vuoksi monet alueet jäivät sekä myynti- että vuokrailmoitusten osalta vajaiksi, sillä erityisesti omakotitaloalueilla yksiöt ja kaksiot ovat harvinaisempia.

8 Opinnäytetyön tulokset

Opinnäytetyön tuloksien avulla on tarkoitus selvittää mistä kaupunginosasta saataisiin parasta vuokratuottoa prosentuaalisesti. Tätä varten selvitettiin siis ensin asuntojen velattomat hinnat, vuokrat ja hoitovastikkeet.

8.1 Asuntojen hinnat ja hoitovastikkeet

Myynti-ilmoituksista kerättyjen tietojen mukaan työhön rajatun alueen, eli Hakunilan, Aviapoliksen ja Tikkurilan suuralueiden velattoman hinnan keskiarvo oli 186 365,35 euroa (taulukko 4). Tämä kaikkien kirjattujen hintojen mukaan laskettu keskiarvo asettuu hieman halvimman ja kalleimman hinnan mediaanin alapuolelle.

Taulukko 4: Velattomat hinnat ja hoitovastikkeen keskiarvo koko alueella

Taulukossa 5 myynti-ilmoituksista saatu tieto on jaettu suuralueittain. Halvin asunto löytyi Hakunilan suuralueelta Länsimäestä 99 500 eurolla. Kallein asunto 317 600 euron hintaan sijaitsi Tikkurilan keskustassa, joka ei ole yllättävä tulos.

Taulukko 5: Velattomat hinnat ja hoitovastikkeen keskiarvo suuralueittain

Kuitenkin keskiarvoltaan kallein suuralue oli Aviapolis, sillä Aviapoliksen suuralueella halvimmatkin asunnot olivat miltei 170 000 euron hintaisia verrattuna Tikkurilaan, jossa hintavaihtelu oli laajempaa. Velattoman hinnan keskiarvojen ero oli kuitenkin minimaalinen, Aviapoliksen ollessa vajaa tuhat euroa kalliimpi. Hakunilan suuralueella oli reilusti matalin keskiarvoinen hintataso, noin 138 000 euroa. Kun eri alueiden keskimääräisiä hintoja verrataan koko alueen keskiarvoon, eli noin 186 000 euroon, nähdään, että suuralueista Hakunila on reilusti alle keskiarvon (137 988,50 euroa) ja Aviapolis (201 158,91 euroa) sekä Tikkurila (200 570,64 euroa) hieman yli keskiarvon.

Taulukossa 6 tietoja on tarkennettu vielä kaupunginosiin. Harmaalla merkityistä kaupunginosista ei ollut viittä tai useampaa myynti-ilmoitusta.

Taulukko 6: Velattomat hinnat ja hoitovastikkeen keskiarvo kaupunginosittain

Kaupunginosien puolella kallein alue oli Vaarala, 285 080 euron keskiarvolla. Vaaralassa oli kuitenkin vain juuri rajaukseen riittävät viisi ilmoitusta, joten yli 74 000 euron ero toiseksi kalleimpaan Tikkurilaan ei välttämättä ole tarkka kuvaus tilanteesta. Toisaalta Vaarala on lähtökohtaisesti omakoti- ja rivitaloaluetta, joka antaa selityksen hintaerolle verrattaessa rivitaloasuntoja kerrostaloalueisiin. Keskiarvoltaan halvin kaupunginosa oli Länsimäki, josta myös halvin asunto löytyi. Velattoman hinnan keskiarvo Länsimäen alueella oli 124 466 euroa. Aviapoliksessa kaikkien kaupunginosien keskihinnat ovat koko alueen keskiarvoa kalliimpia, mutta Tikkurilan Hiekkaharjussa ja Viertolassa keskihinta on hieman alle, ja Simonkylä reilusti alle kokonaiskeskihinnan.

Määrällisesti eniten myynti-ilmoituksia oli Tikkurilassa sijaitsevista asunnoista. Tikkurilassa oli myös tasaisimmin jakautunut sekä vanhempien asuntojen markkinat, että uudiskohteiden ennakkomyynti. Toiseksi eniten myynti-ilmoituksia oli Tammistosta, joka selittyy alueella juuri tapahtuvasta uudisrakentamisesta. Myös Hakunilassa oli runsaasti ilmoituksia, ja asunnot olivat pääsääntöisesti vanhempia kerrostaloasuntoja.

8.2 Asuntojen vuokrat

Kirjattujen vuokrailmoitusten mukaan halvimmalla asunnon sai vuokrattua tutkittavalla alueella 569 eurolla, ja kallein asunto vuokrattiin 1 295 eurolla (taulukko 7). Koko alueen vuokrien keskiarvo oli 860,48 euroa, joka oli jälleen halvimman ja kalleimman mediaanin alapuolella, eli vuokrat asettuivat enimmäkseen halvimpaan kolmannekseen.

Taulukko 7: Vuokrat koko alueella

Taulukossa 8 on jaettu vuokrasta saadut tiedot suuralueittain. Vuokra-asuntojen hintataso seurasi samaa kaavaa sijainteineen kuin myytävienkin asuntojen kohdalla.

Taulukko 8: Vuokrat suuralueittain

Suuralueiden halvin vuokra-asunto oli Hakunilassa 595 eurolla, ja kallein asunto oli Tikkurilassa 1 295 euron vuokrahintaan. Koko tutkittavan alueen vuokran keskiarvoon eli 860,48 euroon verrattuna Tikkurilan suuralueen keskivuokra (855,50 euroa) oli miltei täsmälleen sama. Vastaavasti Hakunilassa oltiin noin 44 euroa alle keskiarvon, ja Aviapoliksessa 41 euroa yli.

Suuraluekohtaisen keskiarvon mukaan kallein suuralue oli myös vuokra-asunnoissa Aviapolis, sillä kuten myytävissäkin asunnoissa, Aviapoliksen halvimpienkin asuntojen vuokrahinnat olivat korkeampia muiden alueiden halvimpiin verrattuna. Korkeimmillaan Aviapoliksessa oli myös yli tuhannen euron vuokran asuntoja, eli parhaimmillaan hintatasoa voidaan verrata suosittuun Tikkurilan alueeseen. Aviapoliksen Tammistossa olikin korkein keskimääräinen vuokrahinta kaupunginosatasolla, 945 euroa (taulukko 9). Vuokrattavia kohteita Tammistossa oli kuitenkin vain kahdeksan, joten yksinään tämä ei välttämättä anna tarpeeksi kattavaa kuvaa Tammiston alueesta. Kuitenkin toiseksi kalleinkin keskimääräinen vuokra oli myös Aviapoliksessa Pakkalassa, jossa vuokrattavia kohteita oli jopa 91, joten tästä voidaan ainakin päätellä, että Aviapoliksen suuralueista korkein keskivuokra on perusteltu. Kaikkien Aviapoliksen kaupunginosien keskivuokra oli myös koko alueen keskivuokraa korkeammalla.

Taulukko 9 jakaa suuralueet jälleen kaupunginosiin, ja harmaalla merkityistä ei löytynyt rajaukseen riittävästi kohteita.

Taulukko 9: Vuokrat kaupunginosittain

Kaupunginosittain Hakunilan keskustassa vuokrat olivat reilusti alle alueen keskiarvon (809,11 euroa), mutta taas Länsimäessä keskivuokra oli hyvin lähellä keskimääräistä vuokratasoa (865,35 euroa). Tämä on mielenkiintoista, sillä asuntojen hintoja verratessa huomattiin, että Länsimäessä oli alueista matalin hintataso. Tikkurilan suuralueella koko alueen keskiarvoa enemmän maksavia alueita olivat Jokiniemi ja Hakkila, sekä juuri 860 euron ympärillä olivat Tikkurila, Viertola ja Simonkylä. Kuitenkin monissa Tikkurilan kaupunginosissa vuokrien vaihteluväli on suuri noin 600 eurosta tuhanteen, joten näillä alueilla asunnon tarkemmalla sijainnilla ja kunnolla on selkeästi väliä. Ja kuten aiemmin todettu, Aviapoliksessa oli jokaisessa kaupunginosassa yli 860 euron keskivuokran ylittävä vuokrataso. Kaupunginosista

halvimmat asunnot löytyivät Hiekkaharjusta ja Hakunilasta, jotka olivatkin ainoita alueita alle 600 euron kuukausivuokralla.

Kuten myytävien asuntojenkin kohdalla, Tikkurilassa oli selkeästi eniten tarjontaa vuokra- asunnoista. Kolmasosa kaikista kirjatuista vuokrakohteista sijaitsikin Tikkurilassa. Suuraluekohtaisesti jokaiselta alueelta saatiin hyvin kohteita, mutta myös vuokra-asunnoissa monet kaupunginosat jäivät joko kokonaan ilman ilmoituksia tai niitä oli alle viisi. Rajauksen ulkopuolelle jääneet kaupunginosat ovatkin kaikki rivi- ja omakotitalovoittoisia alueita, joka selittää vuokrattavien yksiöiden ja kaksioiden puutteen. Monesta kaupunginosasta saatiin kuitenkin jopa kymmeniä kirjauksia, joten siltä osin opinnäytteen materiaalin keräys onnistui.

8.3 Vuokratuottoprosentit

Lopulta saatiin selville opinnäytetyön varsinaiset tulokset, eli vuokratuottoprosentit. Vuokratuottoprosentti laskettiin sellaisista kaupunginosista, joista oli vähintään viisi molemman tyyppisiä ilmoituksia. Näin vertailtavaksi jäi yhdeksän kaupunginosaa. Myynti- ja vuokrailmoitusten taulukoista kerättiin näiden kaupunginosien keskimääräiset arvot, ja ne asetettiin vuokratuottoprosentin kaavaan.

Koko alueen keskiarvojen mukaan laskettu keskimääräinen vuokratuottoprosentti oli 4,46 prosenttia (taulukko 10). Aiemmin esitellyssä Pellervon taloustutkimuksessa ennustettiin vuosille 2020-2023 4,8 prosentin vuokratuottoa koko Vantaalle, joten siihen verrattuna tämä tulos olisi hieman matalampi (Suomen Vuokranantajat 2020b).

Taulukko 10: Koko alueen keskiarvojen mukaan laskettu vuokratuottoprosentti

Suuralueista Hakunilasta saisi keskiarvojen mukaan korkeinta vuokratuottoprosenttia, 5,19 prosentin verran. Aviapoliksessa saataisiin 4,58 prosentin vuokratuottoa, ja Tikkurilassa matalinta, eli 4,15 prosentin vuokratuottoa (taulukko 11).

Taulukko 11: Vuokratuottoprosentit suuralueittain

Vaikka Hakunilassa on matalin vuokrataso ja korkein keskimääräinen hoitovastike, asuntojen hinnat ovat huomattavasti halvemmat ja näin vuokra- ja hoitovastiketasosta huolimatta tuotto olisi korkeinta. Tikkurilassa matalin vuokratuottoprosentti taas johtuu Aviapolista matalammasta vuokratasosta, mutta asuntojen hinnat ovat samalla tasolla. Aviapoliksen alueella on paljon vasta viime vuosina rakennettuja asuntoja, joiden vuokrat ovat vanhempia kerrostaloasuntoja kalliimpia. Tikkurilassa taas on jo pidemmät juuret asuinkeskustana, ja monta vuosikymmentä sitten rakennettujen kerrostaloasuntojen vuokrat laskevat alueen keskivuokraa. Jotta Aviapoliksen ja Tikkurilan vuokratuottoeroja voitaisiin vertailla tarkemmin, täytyisi aineistossa erotella vanhemmat asunnot uudemmista eriävien vuokra- ja ostohintojen vuoksi.

Taulukossa 12 vuokratuottoprosentit on esitelty vielä kaupunginosittain. Länsimäestä saataisiin selkeästi korkeinta vuokratuottoa, ja pienintä tuottoa saisi tulosten mukaan Jokiniemestä ja Tikkurilasta.

Taulukko 12: Keskiarvojen mukaan lasketut vuokratuottoprosentit

Vuokratuottoprosenttien perusteella kaupunginosien tuottavuusjärjestys on siis seuraava:

1. Länsimäki 6,03 % 2. Simonkylä 5,50 % 3. Hakunila 5,14 % 4. Tammisto 4,88 % 5. Viertola 4,59 % 6. Veromies 4,48 % 7. Hiekkaharju 4,41 % 8. Tikkurila 4,06 % 9. Jokiniemi 4,01 %

Länsimäessä oli tulosten mukaan korkein vuokratuottoprosentti, 6,03 prosenttia. Länsimäen keskimääräinen hinta asunnolle oli kaupunginosista matalin, ja mielenkiintoisena huomiona kaikki Länsimäen 15 myyntiasuntoa olivat kaksioita, eli halpa keskihinta ei johtunut vain yksiöiden runsaudesta. Vaikka asuntojen hinnat olivat selkeästi muita kaupunginosia alhaisempia, Länsimäessä keskimääräinen vuokra ei laskenut yhtä jyrkästi, vaan alueen vuokrataso oli jopa hieman koko alueen keskimääräistä vuokraa korkeampi. Vuokrailmoituksissa oli yhden reilun tuhannen hintaisen asunnon lisäksi myös useita yli 900 eurolla vuokrattavia asuntoja, eli myös vuokratasoa voidaan pitää todenmukaisena, eikä vain pari kallista vuokra-asuntoa nostanut keskivuokraa virheellisesti. Hakunilassa oli tutkituista alueista toiseksi matalin vuokrataso, mutta myös asuntojen hinnat olivat toiseksi halvimmat. Hakunilan alueella saisi siis noin 5,14 prosentin vuokratuottoa, tutkittujen kaupunginosien joukosta kolmanneksi eniten.

Tikkurilan suuraluetta tarkastellessa taas Jokiniemessä oli työn matalin vuokratuottoprosentti, vain 4,01 prosenttia, ja selkeimpänä syynä tälle oli Jokiniemen korkea hoitovastike. Toiseksi pienin vuokratuottoprosentti arvioitiin olevan Tikkurilassa, ja kun Jokiniemen lukuja verrataan tähän, on Jokiniemen vuokrataso ja asuntojen hinnat enemmän suotuisat hyvälle tuotolle ja ainoa ero onkin tämä hoitovastikkeen keskiarvo. Hoitovastikkeen määrä on kuitenkin hyvin yksilöllisistä asunnoista riippuva, eli tämän huomioon ottaen Jokiniemen todellisen vuokratuoton pitäisi olla ainakin Tikkurilaa parempi. Tikkurilassa oli siis lähes yhtä matala vuokratuottoprosentti, 4,06 prosenttia. Kuten aiemmin suuralueiden kohdalla mainittiin, Tikkurilan alueella on paljon sekä uudiskohteita, että vuosikymmeniä vanhoja asuntoja, ja nämä vanhemmat asunnot laskevat keskivuokraa. Tikkurilan alueen kaupunginosat pitävätkin häntäpään sijoja kaupunginosakohtaisessa tuottavuusjärjestyksessä, lukuun ottamatta Simonkylää, josta saisi tulosten mukaan toisiksi korkeinta tuottoa. Simonkylän vuokrataso on vain noin 15 euroa alle koko alueen keskivuokran, mutta asuntojen hinnat ovat reilusti halvemmat kuin keskimääräisesti. Simonkylässä olikin kolmanneksi halvimmat asunnot keskihinnan mukaan.

Aviapoliksen alueella vain Veromiehen ja Tammiston alueilta saatiin riittävästi tietoa sekä vuokrista että ostohinnoista. Veromiehessä vuokran keskiarvo oli lähellä koko alueen keskiarvoa, mutta asuntojen hinnat olivat kalliita. Veromiehen vuokratuottoprosentiksi tuli näin vain 4,48 prosenttia, eli tuottavuusjärjestyksessä Veromies sijoittui kaupunginosajoukon keskimmäisille sijoille. Tammistossa taas oli tulosten mukaan selkeästi korkein vuokrataso, mutta toisaalta vuokrailmoituksia oli vain kahdeksan juuri valmistuvista uudiskohteista. Asuntojen hinnat olivat samalla tasolla Veromiehen kanssa, eli hieman tavallista kalliimpia. Tammiston vuokratuottoprosentiksi tuli 4,88, eli korkeasta vuokrasta huolimatta Tammistosta saataisiin pienempää tuottoa kuin Hakunilan suuralueelta tai Simonkylästä.

Pellervon taloustutkimuksessa koko Vantaalle ennustettiin vuosille 2020-2023 4,8 prosentin vuokratuottoa. Tämä olisi pääkaupunkiseudulta korkeinta, mutta koko Suomen osin hieman alle keskiarvoennusteen. (Suomen Vuokranantajat 2020b.) Kun vertaillaan tätä 4,8 prosentin ennustusta saamiimme vuokratuottoprosentteihin, huomataan että vain neljä kaupunginosaa yltäisi tähän tai korkeammalle. Lähes kaikki ovat 0,8 prosenttiyksikön säteellä ennustuksesta, lukuun ottamatta Länsimäkeä, josta saataisiin tulosten mukaan reilusti parempaa tuottoa. Pellervon tutkimukseen viitaten Vantaalle ennustetaan 2020-2023 myös 1,5 prosentin asuntojen arvonnousua, jota tässä opinnäytetyössä ei ole pystytty ottaa huomioon, mutta tosielämässä se voi olla kuitenkin merkittävä tulonlähde ja osa todellista kokonaistuottoa (Suomen Vuokranantajat 2020b).

9 Johtopäätökset

Opinnäytetyön tavoitteena oli tehdä selvitys mitkä suunnitellun ratikan varrella olevat kaupunginosat tuottavat parhaiten asuntosijoittamisessa, kun asuntoa vuokrataan eteenpäin. Tämä selvitettiin kirjaamalla ylös aineiston kirjaamiseen varatun viikon aikana voimassaolleista asuntojen myynti- ja vuokrailmoituksista vuokratuottoprosentin laskukaavaan tarvittavat tiedot, eli vuokrahinta, velaton hinta ja hoitovastike. Saatujen tulosten mukaan reilusti korkeinta vuokratuottoa saataisiin Länsimäessä (6,03 %), ja matalinta Jokiniemessä (4,01 %). Suurimpana vaikuttajana oli alueiden asuntojen velattomien hintojen ero, sillä kaupunginosien väliset keskivuokrat olivat kohtalaisen lähellä toisiaan. Tulosten myötä saatiin siis vastaus esitettyihin tutkimusongelmiin, jotka kysyivät missä kaupunginosassa saisi todennäköisesti parhainta vuokratuottoa, ja mistä nämä erot tuottavuudessa johtuivat.

Tikkurilan suuralueella vuokratuotto olisi keskimäärin alhaisinta tutkituista alueista, ja se johtuu asuntojen korkeista hinnoista. Tikkurilan keskivuokra ei ollut yhtä korkea tasaamaan asuntojen kalliita hintoja. Tässä opinnäytetyössä ei kuitenkaan huomioitu asuntojen mahdollista arvonnousua, joka onkin Tikkurilan alueella suuremmassa roolissa. Tikkurila on kasvava ja suosittu asuinalue hyvien kulkuyhteyksien ja palvelutarjonnan vuoksi, ja siksi

voidaan olettaa, että Tikkurilan alueen arvonnousu seuraa vähintään Pellervon taloustutkimuksessa ennustettua 1,5 prosenttia (Suomen Vuokranantajat 2020b). Näin ollen Tikkurilan alue sopii asunnon arvonnousua priorisoivalle sijoittajalle, jolla on jo kohtuullisesti alkupääomaa ostaa kalliimpi asunto. Toisaalta Simonkylä sopisi myös halvempaa asuntoa etsivälle, joka haluaa kuitenkin asunnolle hyvän sijainnin ja vuokratuottavuuden.

Hakunilan suuralueelta saisi tulosten mukaan korkeinta vuokratuottoa sekä suuralueiden kesken, että kaupunginosakohtaisesti Länsimäen ollessa keskimääräisesti tuottavin alue. Hakunilan suuralue sopii siis nimenomaan sijoittajalle, jonka tavoitteena on kerätä tasaista kassavirtaa vuokratuoton kautta. Lisäksi Hakunilan suuralueella oli halvimmat asunnot, joten asuntosijoittamisen aloittamiseen on hieman matalampi kynnys. Matalasta kynnyksestä huolimatta sijoittamisen riskit eivät ole yhtä suuret kuin pienemmillä paikkakunnilla, vaan alue on kasvava ja tyhjien kuukausien tai arvonmenetysten riski on pieni. Lisäksi Vantaan ratikka on puskenut liikkeelle myös useita ratikkaa ympäröiviä rakennushankkeita Hakunilassa, kuten kokonaan uuden keskusta-alueen, ja näin ollen Hakunilan tulevaisuuden näkymät kasvavana asuinalueena näyttävät oikein valoisilta (Vantaan kaupunki 2020b).

Aviapoliksessa ei näy vielä selkeää identiteettiä, kuten Tikkurilassa vilkkaana arvoalueena tai Hakunilassa edullisempana ja luonnonläheisenä lähiöalueena. Näin ollen Aviapoliksesta ei erotu vielä tiettyä vahvuutta, kuten arvonnousu tai edulliset asunnot, ja näistä kolmesta suuralueesta Aviapolis olisi siksi riskialttein. Kovinkaan suuresta riskistä ei kuitenkaan ole kyse, sillä iso osa Vantaan tulevista rakennussuunnitelmista keskittyivätkin Veromieheen, josta halutaan rakentaa uutta palvelukeskeistä keskustaa (Vantaan kaupunki 2020b). Alueen vuokrataso on jo tällä hetkellä korkea jatkuvan uudisrakentamisen vuoksi, mutta samoin ovat myös asuntojen hinnat. Näin ollen voi olla jo liian myöhäistä yrittää napata asunto halvemmalla alueen kasvuvaiheessa, sillä hinnat ovat jo samaa tasoa Tikkurilan keskustan kanssa. Toisaalta on hyvin mahdollista, että Aviapoliksesta kehittyy kolmas Tikkurilan ja Myyrmäen tapainen keskusta Vantaalle, joten lainkaan huonosta sijoitusalueesta ei silti ole kyse.

Opinnäytetyön onnistumista pohtiessa nousee heti mieleen, kuinka monet kaupunginosat jäivät tarkastelun ulkopuolelle vain ilmoitusten vähäisyyden tai puuttumisen vuoksi. Lisäksi joillakin alueilla, kuten Tammistossa oli riittävästi ilmoituksia vain siksi, että valtaosa kirjauksista olivat samasta taloyhtiöstä. Yhden taloyhtiön hinnat eivät anna kovin kattavaa kuvaa koko alueesta. Tulosten kokoamisen jälkeen nousee heti mieleen, kuinka työn olisi voinut suorittaa vielä luotettavammin ja laajemmin tuloksin. Esimerkiksi vain voimassa olevien ilmoitusten sijaan lähteenä olisi kannattanut käyttää jotakin pidempiaikaista tilastoa, josta olisi saatu tietoa vaikkapa viimeisen vuoden vuokra- ja hintatilanteesta.

Toinen selkeä rako opinnäytetyön tavoitteen ja tulosten välillä oli heikko yhteys itse Vantaan ratikan reittiin. Kuten Helsingin metrosta tehdyissä tutkimuksissa huomattiin, uudella liikenneyhteydellä oli vaikutusta vain noin 800 metrin säteellä sijaitseviin asuntoihin (Helsingin kaupunginkanslia 2018). Laajemman tilaston kautta tehdyssä tutkimuksessa tutkittavia alueita olisi voinut supistaa vain suunnitellun reitin varrella olevien pysäkkien välittömään lähiympäristöön koko kaupunginosien sijaan. Lisäksi Helsingin metron tutkimuksissa todettiin, että metrolla oli vaikutusta pysäkkien lähialueiden asuntojen hintoihin vasta noin 1-2 vuotta ennen metron käyttöönottoa (Helsingin kaupunginkanslia 2018). Vantaan ratikan suunniteltu käyttöönottovuosi toteutuessaan olisi vasta 2028, joten siinä mielessä on vielä liian aikaista odottaa vaikutuksia asuntojen hintatasoon. Laajemman tilastollisen tutkimusmenetelmän lisäksi työ kannattaisi siis toistaa lähempänä ratikan valmistumista.

Entä oliko ratikan suunnitellulla reitillä yhteyksiä tuottavuuteen? Kaupunginosista, joista pystyttiin laskemaan vuokratuottoprosentit, sen varrella tulisivat olemaan Länsimäki, Hakunila, Viertola, Veromies ja Tikkurila. Nämä kaupunginosat olivat sijoittuneet hajanaisesti tuottavuusjärjestykseen, eli selkeää yhteyttä ei vielä näy. Toisaalta esimerkiksi Länsimäen ja Hakunilan näkymät hyvinä asuntosijoittamisen alueina hyvän vuokratuottoprosentin lisäksi näyttävät vain paremmilta, sillä lähempänä ratikan valmistumista pysäkkien lähialueilta voi odottaa ainakin pientä positiivista muutosta hintatasoihin.

Lähteet

Painetut

Kaarto, M. 2015. Sijoita asuntoihin! Aloita – Kehity – Vaurastu. 5. painos. Espoo: KM Growth

Roininen, P. 2018. Asunto – elämäsi tärkein sijoitus. 1. painos. Helsinki: Alma Talent

Vilkka, H. 2007. Tutki ja mittaa – Määrällisen tutkimuksen perusteet. Helsinki: Tammi

Sähköiset

Aro, Timo. 2021. Kuntien välinen nettomuutto. Viitattu 5.3.2021. https://twitter.com/timoaro/status/1343984997796032514/photo/1

Asuntolainaa.com. 2021. Vapaarahoitteinen asunto. Viitattu 2.3.2021. https://asuntolainaa.com/sanasto/vapaarahoitteinen-asunto/

Finanssialalle.fi. Säästäminen ja sijoittaminen. Viitattu 15.1.2021. https://www.finanssialalle.fi/opintomateriaalit/finanssialan-perusteet/saastaminen-ja- sijoittaminen.html

Finavia. 2020. Helsinki-Vantaan kehitysohjelma. Viitattu 27.2.2021. https://www.finavia.fi/fi/tietoa-finaviasta/lentoasemat-kehittyvat/helsinki-vantaan- kehitysohjelma

Helsingin kaupunginkanslia. 2018. Länsimetron tuomat vaikutukset on jo ennakoitu asuntomarkkinoilla. Viitattu 24.2.2021. https://www.sttinfo.fi/tiedote/lansimetron-tuomat- vaikutukset-on-jo-ennakoitu-asuntomarkkinoilla?publisherId=60590288&releaseId=65899903

Huoneistokeskus. 2018a. Vantaa ja Keski-Uusimaa. Viitattu 10.3.2021. https://www.huoneistokeskus.fi/kiinteistonvalitys/vantaa-ja-keski-uusimaa

Huoneistokeskus. 2018b. Miksi olemme sijoittajan paras kumppani. Viitattu 30.1.2021. https://www.huoneistokeskus.fi/sijoittamassa

Huoneistokeskus 2018c. Visio ja arvot. Viitattu 30.1.2021. https://www.huoneistokeskus.fi/visio-ja-arvot

Huoneistokeskus. 2018d. Miten asunnon myyntihinta ja velaton hinta eroavat toisistaan? Viitattu 2.12.2020. https://www.huoneistokeskus.fi/ideoita-asumiseen/miten-asunnon- myyntihinta-ja-velaton-hinta-eroavat-toisistaan

Orava, J. & Turunen, O. 2016. Osta, vuokraa, vaurastu. E-kirja. Helsinki: Alma Talent

Parviainen, E. 2020. Vantaan väestö 2019/2020. Vantaan kaupunki. Viitattu 19.12.2020. https://www.vantaa.fi/instancedata/prime_product_julkaisu/vantaa/embeds/vantaawwwstr ucture/151877_Vantaan_vaesto_2019-2020.pdf

Puusniekka, A. & Saaranen-Kauppinen, A. 2006. Arat tutkimusaiheet. Viitattu 7.2.2021. https://www.fsd.tuni.fi/menetelmaopetus/kvali/L2_1_1_1.html

Rokkanen, S. 2020a. Kajaanista maan parasta vuokratuottoa – Paltamon tehdashanke parantaa näkymiä. Viitattu 5.1.2021. https://www.sttinfo.fi/tiedote/kajaanista-maan-parasta-

vuokratuottoa-paltamon-tehdashanke-parantaa- nakymia?publisherId=2345698&releaseId=69885444

Rokkanen, S. 2020b. Ennuste: Vantaalla lähivuosina pääkaupunkiseudun korkein vuokratuotto. Viitattu 2.1.2021. https://www.sttinfo.fi/tiedote/ennuste-vantaalla-lahivuosina- paakaupunkiseudun-korkein-vuokratuotto?publisherId=2345698&releaseId=69885585

Rokkanen, S. 2020c. Hämeenlinnassa asuntosijoittamisessa korkeat tuotot ja riskit. Viitattu 5.2.2021. https://www.sttinfo.fi/tiedote/hameenlinnassa-asuntosijoittamisessa-korkeat- tuotot-ja-riskit?publisherId=2345698&releaseId=69885429

Suomen virallinen tilasto (SVT). 2012. Muuttoliike. Viitattu 5.3.2021. https://tilastokoulu.stat.fi/verkkokoulu_v2.xql?course_id=tkoulu_tlkt&lesson_id=6&subject_i d=4&page_type=sisalto

Suomen virallinen tilasto (SVT). 2020a. Asunnot ja asuinolot, 2019 yleiskatsaus. Viitattu 2.12.2020. http://www.stat.fi/til/asas/2019/01/asas_2019_01_2020-10-14_tie_002_fi.html

Suomen virallinen tilasto (SVT). 2020b. Asuntojen vuokrat 2020, 3. vuosineljännes. Viitattu 20.12.2020. http://www.tilastokeskus.fi/til/asvu/2020/03/

Suomen virallinen tilasto (SVT). 2020c. Osakeasuntojen hinnat 2020, lokakuu. Viitattu 30.12.2020. http://www.stat.fi/til/ashi/2020/10/ashi_2020_10_2020-11-30_tie_001_fi.html

Suomen Vuokranantajat. 2020a. Vuokranantaja-barometri. Viitattu 20.12.2020. https://vuokranantajat.fi/wp-content/uploads/2020/10/Vuokranantaja-barometri-syksy- 2020.pdf

Suomen Vuokranantajat. 2020b. Tuottotutkimus 2020. Viitattu 8.1.2021. https://vuokranantajat.fi/markkinatietoa/tuottotutkimus-2020/#e7e26126

Vantaan kaupunki. 2016. Vantaa alueittain 2015. Viitattu 12.1.2021. https://www.vantaa.fi/instancedata/prime_product_julkaisu/vantaa/embeds/vantaawwwstr ucture/124282_Vantaa_alueittain_2015.pdf

Vantaan kaupunki. 2018. Alueellinen eriytyminen Vantaalla 1995-2015. Viitattu 19.12.2020. https://www.vantaa.fi/instancedata/prime_product_julkaisu/vantaa/embeds/vantaawwwstr ucture/137693_Alueellinen_eriytyminen_Vantaalla_1995-2015.pdf

Vantaan kaupunki. 2019a. Vantaan ratikan yleissuunnitelma. Viitattu 10.3.2021. https://www.vantaa.fi/instancedata/prime_product_julkaisu/vantaa/embeds/vantaawwwstr ucture/147683_Vantaan_ratikan_yleissuunnitelma_raportti.pdf

Vantaan kaupunki. 2019b. Tietoa Vantaan asumisesta ja rakentamisesta. Viitattu 30.1.2021. https://www.vantaa.fi/hallinto_ja_talous/tietoa_vantaasta/tilastot_ja_tutkimukset/asumine n_ja_rakentaminen

Vantaan kaupunki. 2020a. Vantaan ratikka. Viitattu 30.1.2021. https://www.vantaa.fi/asuminen_ja_ymparisto/kadut_ja_viheralueet/liikenne/ratikka

Vantaan kaupunki. 2020b. Kaavoitusohjelman 2020 painopisteet. Viitattu 30.1.2021. https://www.vantaa.fi/instancedata/prime_product_julkaisu/vantaa/embeds/vantaawwwstr ucture/148931_Kaavoitusohjelma_2020_Kala_20200114_liite.pdf

Vantaan kaupunki. 2020c. Tikkurilan jokiranta uudistuu. Viitattu 14.1.2021. https://www.vantaa.fi/asuminen_ja_ymparisto/kaavoitus_ja_maankaytto/suuralueet_ja_kau punginosat/tikkurila/tikkurilan_jokiranta

Vantaan kaupunki. 2021a. Aviapoliksen suuralue. Viitattu 27.2.2021. https://www.vantaa.fi/asuminen_ja_ymparisto/kaavoitus_ja_maankaytto/suuralueet_ja_kau punginosat/aviapolis

Vantaan kaupunki. 2021b. Tikkurilan suuralue. Viitattu 30.1.2021. https://www.vantaa.fi/asuminen_ja_ymparisto/kaavoitus_ja_maankaytto/suuralueet_ja_kau punginosat/tikkurila

Vantaan kaupunki. 2021c. Hakunilan suuralue. Viitattu 30.1.2021. https://www.vantaa.fi/asuminen_ja_ymparisto/kaavoitus_ja_maankaytto/suuralueet_ja_kau punginosat/hakunila

Vero. 2020. Varainsiirtovero. Viitattu 11.12.2020. https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asuminen/varainsiirtovero/

Väänänen, P. 2017. Näin sijoitusasunnon vuokratuotto lasketaan. Salkunrakentaja. Viitattu 1.12.2020. https://www.salkunrakentaja.fi/2017/08/sijoitusasunnon-vuokratuotto/

Kuviot Kuvio 1: Vuokra-asunnot asuntokunnan henkilöluvun mukaan vuonna 2019, prosenttia. (Suomen virallinen tilasto 2020a, 8) ...... 14 Kuvio 2: Vantaan erilaiset asuinalueet kuvattuna värikoodeilla (Vantaan kaupunki 2018, 5) . 16 Kuvio 3: Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrien kehitys, indeksi 2015=100 (Suomen virallinen tilasto 2020b) ...... 17 Kuvio 4: Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain suurissa kaupungeissa 2015- 2020, indeksi 2015=100 (Suomen virallinen tilasto, 2020c) ...... 19 Kuvio 5: Vuokratuotto ennen veroja 2020-2023, yksiöt (Suomen Vuokranantajat 2020b) ...... 20 Kuvio 6: Arvonnousu 2020-2023, yksiöt (Suomen Vuokranantajat 2020b) ...... 21 Kuvio 7: Keskimääräinen kokonaistuotto 2020-2023, yksiöt (Suomen Vuokranantajat 2020b) 22 Kuvio 8: Vantaan ratikan toteutuksen vaiheet (Vantaan kaupunki 2019a, 86) ...... 23 Kuvio 9: Vantaan ratikan suunnitellut ratikkapysäkit ja kulkureitti (Vantaan kaupunki 2020a)24 Kuvio 10: Vantaan kaupunginosat ja suuralueet vuonna 2016 (Vantaan kaupunki 2015, 6) .... 25 Kuvio 11: Työn etenemisen rakenne ...... 29

Taulukot Taulukko 1: Korkotason ja velkavivun määrän vaikutus oman pääoman nettotuottoon, kun vuokratuotto on kuusi prosenttia. (Kaarto 2015, 42) ...... 11 Taulukko 2: Vapaa-rahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat alueittain, 3. neljännes 2020 (Suomen virallinen tilasto 2020b) ...... 17 Taulukko 3: Vanhojen osakeasuntojen hinnat, lokakuu 2020 (Suomen virallinen tilasto, 2020c) ...... 19 Taulukko 4: Velattomat hinnat ja hoitovastikkeen keskiarvo koko alueella ...... 31 Taulukko 5: Velattomat hinnat ja hoitovastikkeen keskiarvo suuralueittain ...... 32 Taulukko 6: Velattomat hinnat ja hoitovastikkeen keskiarvo kaupunginosittain ...... 33 Taulukko 7: Vuokrat koko alueella ...... 34 Taulukko 8: Vuokrat suuralueittain ...... 34 Taulukko 9: Vuokrat kaupunginosittain ...... 35 Taulukko 10: Koko alueen keskiarvojen mukaan laskettu vuokratuottoprosentti ...... 36 Taulukko 11: Vuokratuottoprosentit suuralueittain ...... 37 Taulukko 12: Keskiarvojen mukaan lasketut vuokratuottoprosentit ...... 37