Volet 1 - Diagnostic
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Cavalaire-sur-Mer / Cogolin / La Croix-Valmer / La Garde-Freinet / Gassin / Grimaud / La Mole / Le Plan-de-la-Tour / Ramatuelle / Sainte-Maxime / Saint-Tropez / Rayol-Canadel-sur-Mer PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT VOLET 1 - DIAGNOSTIC Conseil communautaire du 12 février 2020 Cavalaire-sur-Mer / Cogolin / La Croix-Valmer / La Garde-Freinet / Gassin / Grimaud / La Mole / Le Plan-de-la-Tour / Ramatuelle / Sainte-Maxime / Saint-Tropez / Rayol-Canadel-sur-Mer SOMMAIRE I. Introduction ............................................................................................................... 5 A. Un territoire qui organise son développement en matière d’habitat .................................................................... 5 B. Le cadre juridique du Programme Local de l’Habitat............................................................................................. 6 1. Un contexte législatif renforcé ................................................................................................................................................6 2. Le contenu du PLH ...................................................................................................................................................................9 3. Procédure d’élaboration .......................................................................................................................................................12 C. La place du PLH au sein des documents cadres ................................................................................................... 13 1. L’articulation entre le PLH et le Schéma de Cohérence Territoriale en cours de révision .....................................13 2. Une nécessaire cohérence avec les plans et schémas départementaux dans le PLH ............................................14 D. Contexte urbain et environnemental du territoire ............................................................................................. 15 1. Un territoire littoral touristique ............................................................................................................................................15 2. Un territoire naturel et agricole ............................................................................................................................................15 3. Un fonctionnement territorial qui dessine des secteurs géographiques propres .................................................................17 II. Un territoire littoral et touristique à l’origine de spécificités fortes tant en matière d’habitat que d’emplois ................................................................................................... 18 A. Un territoire historiquement attractif en matière résidentielle, notamment pour les retraités extérieurs au territoire ..................................................................................................................................................................... 18 1. Un héliotropisme à l’origine d’une attractivité résidentielle marquée pendant plusieurs décennies et à l’origine de fortes variations de population en période estivale ............................................................................................................................18 2. Un fort vieillissement de la population lié à l’arrivée de retraités et au vieillissement in situ des populations locales … ....24 3. Des ménages peu familiaux ...................................................................................................................................................27 4. Des revenus médians relativement élevés dans le Golfe de Saint Tropez, mais des disparités entre les communes et entre les habitants ..............................................................................................................................................................................31 B. Un parc de logements marqué par la prédominance de résidences secondaires ................................................. 33 1. Un parc de logements qui s’est fortement développé depuis les années 70 ........................................................................33 2. Une prépondérance des résidences secondaires ..................................................................................................................35 3. Des résidences secondaires qui continuent d’augmenter en nombre mais dont le poids se stabilise ..................................37 4. Une très faible vacance, marqueur de la tension du marché ................................................................................................39 5. Un parc de résidences principales majoriairement orientées vers la propriété occupante, mais dont la vocation locative est plutôt bien représentée .......................................................................................................................................................40 C. Une activité de la construction plutôt dynamique, malgré un foncier cher et relativement contraint ................. 43 1. De nombreuses contraintes environnementales et réglementaires limitant le foncier disponible ......................................43 2. Un marché foncier très cher ..................................................................................................................................................45 3. Une activité de la construction néanmoins dynamique ........................................................................................................45 4. Un potentiel foncier restreint ................................................................................................................................................49 D. Un territoire assurant des fonctions économiques, et résidentielles .................................................................. 61 1. Des emplois répartis de manière diffuse sur une multitude de pôles d’emploi… .................................................................61 2. … et occupés principalement par des actifs locaux ...............................................................................................................62 2 Cavalaire-sur-Mer / Cogolin / La Croix-Valmer / La Garde-Freinet / Gassin / Grimaud / La Mole / Le Plan-de-la-Tour / Ramatuelle / Sainte-Maxime / Saint-Tropez / Rayol-Canadel-sur-Mer 3. Un éloignement entre lieux de travail et lieux d’habitation qui se réalise dans un contexte de déplacements difficiles, notamment en période estivale ................................................................................................................................................64 4. Des emplois tournés vers l’activité touristique ; une surreprésentation des artisans, commerçants et une sous- représentation des cadres et professions intermédiaires .........................................................................................................64 5. Des conditions d’emplois de la population active marquées par le caractère touristique et saisonnier de l’économie locale65 III. Des difficultés de parcours résidentiels qui contribuent à une baisse de la dynamique démographique ............................................................................................................... 69 A. De très grandes difficultés pour les ménages locaux à accéder à la propriété ..................................................... 69 1. Des prix élevés dans l’ancien comme dans le neuf ...............................................................................................................69 2. Un marché de l’accession déconnecté des revenus des ménages locaux .............................................................................73 3. Une minorité d’acquéreurs locaux ........................................................................................................................................77 4. Le développement d’une offre en accession sociale ou en accession à prix maitrisés pour la population locale à sécuriser78 B. Un parc locatif privé important qui loge de nombreux ménages aux revenus modestes malgré des loyers souvent élevés .......................................................................................................................................................................... 81 1. Un parc locatif privé largement présent ................................................................................................................................81 2. Un parc qui se caractérise par des niveaux de loyer élevés et par la prédominance des petites et moyennes typologies ..82 3. Un rôle social de fait ..............................................................................................................................................83 4. Une concurrence de la location touristique qui vient diminuer l’offre de location permanente, notamment de maison individuelle 84 C. Une forte pression sur le parc social ................................................................................................................... 85 1. Une rareté de l’offre sociale, à laquelle s’ajoutent une faible vacance et une faible rotation ..............................................85 2. Caractéristiques du parc locatif social existant .....................................................................................................................86 3. Une production de logements sociaux en forte croissance sur la période récente ..............................................................91