Energetická Náročnost Staveb a Její Vliv Na Tržní Hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Energetická náročnost staveb a její vliv na tržní hodnotu

Bakalářská práce

Autor: Martin Gavel Oceňování majetku

Vedoucí práce: Doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Praha Červen, 2016

1 Prohlášení: Tímto prohlašuji, že bakalářskou práci jsem zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Strašicích dne 28.6.2016 ...... Martin Gavel

2 Poděkování:

Tímto bych rád poděkoval doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D., za jeho trpělivost, věcné připomínky a navedení správným směrem. Dále pak manželce Ingrid, mamince Mileně, synům Martinovi a Viktorovi za podporu při studiu.

3 Anotace

Bakalářská práce se skládá v souladu s metodickými pokyny ze tří částí. V první - teoretické části se soustředím na téma energetické náročnosti budov, analýzu a vyhodnocení vlivu energetické náročnosti na tržní hodnotu budov. Dalším bodem je analýza, jak se vyšší náklady na výstavbu nových či rekonstruovaných stávajících staveb za účelem snížení jejich energetické náročnosti projeví na zvýšení tržní hodnoty. V praktické části bakalářské práce jsem zpracoval tržní ocenění bytu a rodinného domu v okrese Rokycany a ocenění bytového domu na Praze 6.

Poslední část mé bakalářské práce pak tvoří analýza realitního trhu v okrese Rokycany.

Klíčová slova:

Energie, energetická náročnost budov, průkaz energetické náročnosti, tržní hodnota, nízkoenergetické budovy, úsporná opatření a jejich návratnost.

Annotation

Bachelor work consists in accordance with guidelines of three parts. In the first - theoretical part will focus on the topic of energy efficiency in buildings, analysis and evaluation of the impact energy demands of the market value of the buildings. Another point is the analysis of how the higher cost of building new or renovated existing buildings to reduce their energy intensity reflected in the increase in market value. In the practical part of the thesis I processed the market valuation of the apartment and a house in the district Rokycany and valuation of residential building in Prague 6. The last part of my thesis there is analysis of the real estate market in the district Rokycany.

Key words:

Energy, energy efficiency in buildings, energy performance certificate, market value, low- energy buildings, energy saving measures and their return.

4 OBSAH

ÚVOD ...... 7 1. Teoretická část ...... 8

1.1. Energetická náročnost budov ...... 9

1.1.1. Historie a vývoj ...... 9 1.1.2. Současný stav problematiky ...... 10 1.1.3. Energetická náročnost budov a legislativa ...... 11 1.1.4. Stanovení energetické náročnosti ...... 14

1.2. Zásady výstavby a konstrukční řešení objektu ...... 15

1.2.1. Optimalizace projektu budovy ...... 16 1.2.2. Volba místa ...... 16 1.2.3. Tvar a dispozice budovy ...... 17

1.3. Technologická zařízení budov a vliv na jejich energetickou náročnost ...... 17

1.3.1. Teplá voda ...... 18 1.3.2. Větrání a vytápění...... 18 1.3.3. Využití solární energie v domácnostech ...... 21 1.3.4. Princip fungování solárního systému na ohřev užitkové vody ...... 21

1.4. Nevýhody energeticky úsporných budov ...... 22

1.4.1. Vytápění ...... 23

1.5. Ekonomické vlivy energií ...... 23

1.5.1. tržní ceny energií ...... 23

1.6. Průkazy energetické náročnosti budov (PENB) ...... 24

1.6.1. Energetický štítek obálky budovy ...... 24 1.6.2. Energetický audit ...... 25 1.6.3. Energetický posudek ...... 25

1.7. Analýza oceňovacích metod a jejich aplikovatelnost v praxi ...... 26

1.7.1. Porovnávací metoda ...... 26 1.7.2. Nákladová metoda ...... 27 1.7.3. Výnosová metoda / příjmová ...... 27 2. Praktická část ...... 28

5 2.1. Ocenění rodinného domu ...... 29

2.2. Ocenění bytového domu ...... 49

3. Analytická část ...... 77

3.1. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany ...... 78

3.1.1. Okres Rokycany ...... 78 3.1.2. Město Rokycany ...... 79 3.1.3. Obce v blízkém okolí města Rokycany ...... 82 3.1.4. Rozvojová zóna okolo D5 – Praha - Rozvadov ...... 84 3.1.5. Ostatní části okresu ...... 84 3.1.6. Zemědělské a lesní pozemky ...... 85

3.2. Perspektiva trhu ...... 85

3.3. Závěr Analytické části ...... 86

ZÁVĚR ...... 87

6 Úvod

Téma mojí bakalářské práce jsem si zvolil, zejména z důvodu zájmu o stavebnictví. Cílem bakalářské práce je nalezení možných úspor energií z hlediska provozu obytných a administrativních budov, s čímž je spojené čerpání energií ze životního prostředí. Současný trend je zkrátka šetřit. Proto naprostá většina nových domů, ať bytových, rodinných, nebo administrativních se ubírá cestou nízkoenergetických staveb, které mají provozní náklady daleko nižší než staré stavby, kde nikdo na budoucí náklady spojené s užíváním objektu nemyslel, nebo nedbal. Další věc, která stojí za zmínku, jsou přestavby, nebo jinak rekonstrukce starých domů, které jsou buď technicky zastaralé, nebo pouze nesplňují dnešní kritéria o energetické náročnosti budov. Jasným příkladem jsou panelové, bytové domy, které se v současné době v hojné míře rekonstruují pro zefektivnění využití energií a tím i jejich nemalou úsporu. V teoretické části mé bakalářské práci se zaměřuji na analýzu vlivů, které výrazně ovlivňují energetickou náročnost budov a následně potom i na jejich vliv na tržní hodnotu na trhu s nemovitostmi. Z teoretických poznatků, které jsem zde doplnil o údaje reálných cen energií na našem trhu, lze poměrně snadno vyvodit, že hlavním faktorem, který nejvíce ovlivňuje energetickou náročnost budovy je její spotřeba energie na vytápění. V dalším bodu teoretické části se věnuji i možnostem, jak tuto úsporu dosáhnout, jak v případě rekonstrukce, nebo novostavby postupovat, aby energetická náročnost budovy dosahovala těch nejpůsobivějších parametrů. V poslední části jsem se zaměřil na vlivy a podpory státu, které také přispívají k současnému trendu snižování energetické náročnosti budov.

V praktické části bakalářské práce se zaobírám odhadem tržní hodnoty dvou nemovitostí. Prvním je dvoupodlažní rodinný dům v obci Cheznovice a jako druhou oceňovanou stavbu jsem vybral bytový dům na Praze 6. Pro obě nemovitosti je výsledná tržní hodnota stanovena na základě ocenění základními metodami.

V analytické části bakalářské práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Rokycany.

1. Teoretická část

Energetická náročnost budov

8 1.1. Energetická náročnost budov

1.1.1. Historie a vývoj

Náš pojem energetická náročnost budov se ve stavebnictví a na trhu s nemovitostmi začíná objevovat až v průběhu posledních 20 ti let. V nedávné minulosti nebyl na vlastnosti stavebních materiálů kladen až takový důraz, zejména na jejich tepelné a izolační vlastnosti, jako v současnosti. Stavební materiály se používaly zejména dle dostupnosti a potřebných vlastností bez ohledu na budoucí náročnost provozu stavěných objektů. Již v době kamenné se skladba povrchu podlahy nebo střechy upravovala k pohodlí uživatelů či úspoře tepla. Vzhledem k dostupnosti a dostatku zdrojů energie se jejich spotřeba přizpůsobovala a nebyl vyvíjen tlak na jejich zdokonalování. To co vedlo ve stavebnictví k modifikaci materiálů, bylo zejména zdokonalování pevnosti a optimalizace konstrukčních vlastností. Energie byl všude dostatek a nebylo třeba tolik šetřit a to jak z důvodu úspor, tak z důvodu zatěžování zeměkoule teplem či spalinami, které vznikají při jednom z několika druhů výroby tepelné energie.

V současné době se ještě můžeme setkat se stavbami, které prošli onou evolucí stavebních materiálů a to jak na vesnicích, tak ve starších historických jádrech měst. U těchto staveb bohužel nelze hovořit ve spojení se slovy energetická náročnost, jelikož při výstavbách na toto nikdo nebral zřetel. V první polovině dvacátého století se ve stavebnictví nepoužívali tepelné izolace, jaké známe dnes, ale pod podlahami se při rekonstrukcích těchto starých staveb ještě nalezne udusaná hlína. Co se týče fasád, tak ty byly tvořeny pouze pro estetický efekt, kdy se vše upravovalo dle aktuálního požadavku majitelů a právě plynoucího stavebního. Ovšem je třeba zmínit, že již při těchto historických stavbách bylo použito spoustu prvků, ze kterých vycházíme do dnes a byly základem pro dnešní technologie. Připomenul bych například složení oken, které se časem velmi zjednodušilo, kdy z jedné okenní tabulky se přešlo na špaletová okna a ty se posléze příchodem nových technologií zjednodušili až do podoby dnešních oken s minimální tepelnou ztrátou. Totéž platí i u podlah, stropů nebo střech, kdy lze vidět výrazný posun ve využívání materiálů, které postupem času získávají tepelné a izolační vlastnosti.

V současném stavitelství jdeme cestou obrovských úspor a to z několika důvodů. V první řadě je neustálé zdražování všech druhů energií, další věc je globální oteplování, které se rok od roku zhoršuje, a za další bych uvedl čerpání neobnovitelných zdrojů energie. Moderní stavitelství se již velmi zaobírá využitím obnovitelných zdrojů energie, mezi které patří

9 zejména využívání slunečních paprsků k optimalizaci provozních nákladů staveb. Při využití těchto moderních technologií a optimálním využití materiálů při výstavbě, se již dostáváme k výstavbě takzvaných pasivních domů, které spotřebují k provozu minimum energie a i tu si dokážou získat z obnovitelných zdrojů, přičemž vůbec nezatěžují životní prostředí. Přestože v dnešní době je trh nasycen perfektními materiály s TOP vlastnostmi, stále velké množství stavebníků využívá levnějších materiálů z důvodu nižších pořizovacích nákladů, ačkoliv mnohdy nepočítají, že prvotní vysoká investice by se jim časem mohla „vrátit“ na úsporách během životnosti stavby.

Obrázek 1 – Vývoj bytové výstavby v ČR po roce 2009

(zdroj: https://www.czso.cz/csu/czso/stavebnictvi) 1.1.2. Současný stav problematiky

Budovu není možné vytvořit bez stavebních konstrukcí, které kromě přenosu zatížení, tedy statické bezpečnosti a stability, zabezpečují také ochranu vnitřního prostředí vzhledem ke klimatickým podmínkám. K tomu je zapotřebí energie. Jaké množství přesně, o tom vypovídá energetická náročnost. V užším pojetí zahrnuje spotřebu energie na vytápění, případně ještě na přípravu teplé vody. V širším pohledu zahrnuje energetická náročnost veškerou spotřebu vnější elektrické energie, tepla a paliv k zajištění provozu stavby z hlediska jejího účelu.

10 Směrnice EPBD rozlišuje bilanční hodnocení (= energetická náročnost podle ČSN, vypočtená za normových podmínek, pro porovnávání různých staveb) a operativní hodnocení

(= energetická bilance podle ČSN, skutečná spotřeba energie ve stavbě). V současnosti se začíná prosazovat komplexnější pohled na energetickou náročnost staveb, vč. analýzy životního cyklu budovy, která zahrnuje do energetické bilance kromě spotřeby v době užívání budovy rovněž spotřebu energie na těžbu a zpracování surovin, na výrobu stavebních hmot dílců a jejich dopravu a zabudování na stavbě a nakonec i spotřebu energie na likvidaci stavby na konci její životnosti. Při vyhodnocování spotřeby primárních zdrojů se uvažuje kromě užité energie i spotřeba energie na těžbu a zpracování paliv a vlastní spotřeba elektráren při výrobě elektrické energie. Komplexní ekologické studie vyhodnocují kromě spotřeby energie ještě další dopady: produkci oxidu uhličitého a ostatních skleníkových plynů a zdraví škodlivých látek, někdy i celkovou náročnost na obnovitelné i neobnovitelné zdroje.1

1.1.3. Energetická náročnost budov a legislativa

Povinnosti danými zákonem, v tomto případě č. 406/2000 Sb., kterými se stavebníci a majitelé nových budov musí řídit (týká se budov dle § 6), v sobě zahrnují následující požadavky:

• Vlastník budovy nebo společenství vlastníků bytových jednotek (dále jen vlastník) musí v dokumentaci přikládané k žádosti o vydání stavebního povolení prokázat splnění hospodárné spotřeby energie.

• Vlastník nesmí při užívání nových staveb nebo při užívání staveb dokončených po jejich změně překročit měrné ukazatele spotřeby tepla pro vytápění a pro přípravu teplé užitkové vody stanovené vyhláškou.

• Vlastník musí vybavit tepelná zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům v rozsahu stanoveném vyhláškou.

Hodnoty pro hodnocení energetické náročnosti budov vycházejí hlavně z požadavků státní normy ČSN 730540-2/2007, které upřesňují, co musí budova z hlediska tepelné ochrany splňovat, samotné hodnocení se řídí požadavky daných směrnic evropské legislativy a nařízením EK. Hodnocení energetické náročnosti budov vyplývá ze směrnice 89/106/EEC o stavebních výrobcích, směrnice 2002/91/ES o energetické náročnosti budov a navazuje na

1 https://www.vutbr.cz/www_base/zav_prace_soubor_verejne.php?file_id=89047

11 závazky vyplývající z Kjótského protokolu, které ratifikovaly členské země EU. Směrnice 2002/91/ES stanovuje základní rámec hodnocení a uvádí doporučení pro jednotlivé vlády.

Požadavky jsou následně prováděny prostřednictvím národních předpisů (viz ČSN), z nichž základní jsou následující:

• stanovení minimálních požadavků na energetickou náročnost budov,

• stanovení minimálních požadavků na energetickou náročnost velkých, již existujících budov, které jsou předmětem rozsáhlejší modernizace,

V České republice byla zvolena metoda hodnocení ENB na základě celkové spotřebované energie budovou, což je celková roční dodaná energie do budovy na vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení v předepsaném množství a kvalitě, včetně účinnosti zařízení použitých v energetických systémech, vzniklých ztrát, části tepelných ztrát využitelných ke snížení spotřeby energie, pomocné energie, využitelné zisky. Pro komplexní výpočet je brána v potaz i řada dalších aspektů souvisejících s danou budovou. Kromě již výše zmíněné ČSN jsou i další základní požadavky, různé ukazatele, hodnoty apod. definovány v evropské normě EN 15217, jež u nás slouží jako určitý podpůrný dokument.

Požadavky směrnice 2002/91/ES byly v ČR zapracovány do novely zákona o hospodaření energií č. 406/2000 Sb. vložením § 6a (energetická náročnost budov). Tento zákon byl novelizován zákonem č. 177/2006 Sb., jeho plné znění je publikováno ve Sbírce zákonů po č. 406/2006 Sb. Ve znění pozdějších předpisů nahrazuje zrušení vyhlášky č. 291/2000 Sb., vyhláška MPO ČR č. 148/2007 Sb., ve které jsou stanoveny podrobnosti energetické náročnosti budov.

Z hlediska požadavků ČSN 730540-2/2007 se dále hodnotí vnitřní povrchová teplota pomocí tzv. faktoru vnitřního povrchu, dotyková teplota podlahy, zkondenzované množství vodní páry uvnitř konstrukce (musí být nižší než udávaná hodnota a zároveň během roku musí být celková bilance kladná, tj. více kondenzátu se musí odpařit, než během roku zkondenzuje), šíření vzduchu obvodovým pláštěm (spárami oken, netěsnostmi) a budovou, intenzita výměny vzduchu v místnosti, tepelná stabilita v letním i zimním období a průměrný součinitel prostupu tepla.

V souvislosti s energetickou náročností budov, potažmo i s jejím snižováním, je spjata řada dalších kritérií. Základní charakteristika tepelného prostředí je dána požadavkem na součinitel prostupu tepla U (W/m2K), což je převrácená hodnota tepelného odporu konstrukce rozšířená o tepelné odpory při přestupech tepla na vnitřní a vnější straně

12 konstrukce, jež jsou ovlivněny prouděním vzduchu podél konstrukce a sáláním tepla na vnitřní straně ostatních konstrukcí a do volného prostoru na vnější straně.

Pro splnění požadavků hodnocení energetické náročnosti musí součinitel prostupu být vždy nižší, než je součinitel prostupu tepla U požadovaný normou. Kritérium spotřeby tepla je rovněž kritériem energetické náročnosti.

Zajištění a zlepšení tepelně technických vlastností budovy patří mezi primární zásady snižování energetické náročnosti staveb (ne nepodstatný význam v této souvislosti má snižování tepelných ztrát okny, stěnami i krovem). Při zajišťování, resp. zlepšování, tepelně technických vlastností konstrukcí je nutné také respektovat kritéria energetická, ekologická a ekonomická. Zajištěním veškerých požadavků si pak majitel nového nebo opraveného stavení zajistí i klidný spánek: jedná dle zákona, šetří Zemi, a nakonec ušetří i on sám.2

Celková spotřeba energie se u budov pohybuje okolo 40% z celkové spotřeby, takže se rozhodlo na zasedání evropské unie řešit situaci vydáním směrnic k úpravě energetické náročnosti budov. Členské státy jsou povinné směrnici dodržovat, přičemž za nedodržení jim hrozí sankce ze strany Evropské unie. První byla vydána směrnice regulující spotřeby energií v budovách označena číslem 2002/91/ES o energetické náročnosti budov. Při dostavení požadovaného efektu byla aktualizována směrnice 2013/31/EU, ze dne 19. května 2010 o energetické náročnosti budov.

„Směrnice 91/2002/ES (EPBD) promítnutá do národní legislativy vešla v plném rozsahu v ČR v platnost dne 1. 1. 2009, kdy se naplno rozeběhlo vydávání průkazů energetické náročnosti budov na nové budovy na základě Zákona 406/2006 o hospodaření energií a Vyhlášky 148/2007 o energetické náročnosti budov. V souladu s EPBD se v ČR zákonem předepisuje certifikace budov metodou hodnocení energetické náročnosti budov.

V roce 2010 schválila Evropská rada na půdě Evropského parlamentu revizi směrnice 91/2002/ES s názvem Směrnice o energetické náročnosti budov (přepracování) z 19. 5. 2010 pod číslem 31/2010/EU. Revidovaná směrnice vytyčuje cíle evropského společenství v oblasti energetiky do roku 2020 rozpracováním a úpravou kroků vedoucích ke snížení energetické spotřeby energie v Evropě. Tato směrnice ruší a nahrazuje směrnici 91/2002/ES v plném rozsahu a upřesňuje a v některých bodech zpřísňuje požadavky na energetickou náročnost budov. Mottem revidované směrnice je cíl 20-20-20, vyjadřující cíl v roce 2020 dosáhnout snížení spotřeby energie o 20%, snížení emisí skleníkových plynů o 20% a zvýšení podílu

2 http://www.infobydleni.cz/news/energeticka-narocnost-staveb-2-/[cit. 2015-02-19]

13 obnovitelných zdrojů na 20% celkové výroby energie v Evropě v porovnání s rokem 1990. K dosažení tohoto cíle jsou směrnicí definovány různé kroky.“ 3

Směrnice má za cíl do roku 2020 ponížit spotřeby energií, snížit množství skleníkových plynů a zvýšit využívání obnovitelných zdrojů energie.

1.1.4. Stanovení energetické náročnosti

Ukazatele energetické náročnosti budovy jsou: a) celková primární energie za rok, b) neobnovitelná primární energie za rok, c) celková dodaná energie za rok, d) dílčí dodané energie pro technické systémy vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení za rok, e) průměrný součinitel prostupu tepla, f) součinitele prostupu tepla jednotlivých konstrukcí na systémové hranici, g) účinnost technických systémů.

Hodnoty ukazatelů energetické náročnosti hodnocené budovy a referenční budovy se stanovují výpočtem na základě dokumentace. V případě dokončených budov musí být vstupní údaje pro výpočet v souladu se současným stavem budovy. Pro výpočet hodnot ukazatelů energetické náročnosti referenční budovy se použijí hodnoty parametrů budovy, stavebních prvků a konstrukcí a technických systémů budovy uvedené v příloze č. 1 k této vyhlášce a parametry typického užívání budovy. Výpočet celkové dodané energie a dílčích dodaných energií pro technické systémy vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení se provede postupem podle § 4. Výpočet celkové primární energie a neobnovitelné primární energie se provede postupem podle § 5. Výpočet průměrného součinitele prostupu tepla a součinitelů prostupu tepla jednotlivých konstrukcí na systémové hranici se provede podle české technické normy pro výpočtové metody tepelné ochrany budov.

3 prof. Ing. Karel Kabele, CSc, Revize evropské směrnice 2002/91/ES o energetické náročnosti budov. TZB Info [online] 30.8.2010[cit. 2015-02-19] http://www.tzb-info.cz/energeticka-narocnost-budov/6739-revize-evropske- smernice-2002-91-es-o-energeticke-narocnosti-budov

14 Výpočet účinnosti technických systémů vytápění, chlazení, větrání, úpravy vlhkosti vzduchu, přípravy teplé vody a osvětlení se provede podle příslušných českých technických norem. více. Pro každý typ budovy jsou tedy stanoveny referenční budovy, s kterými jsou porovnávány výsledky jednotlivých budov.4 1.2. Zásady výstavby a konstrukční řešení objektu

Koncept nízkoenergetické budovy vznikl jako odpověď na rostoucí ceny energií. Přestože se předpisy na energetickou náročnost budov a izolační vlastnosti konstrukcí stále zpřísňují, má nízkoenergetický dům ve srovnání s běžnou novostavbou zhruba jen poloviční až třetinovou spotřebu tepla na vytápění. Vyšší kvalitu energetické úspornosti splňuje dům pasivní, kde je spotřeba energie ještě nižší. Takový dům však vyžaduje velmi kvalitní projektovou přípravu i realizaci. Nízkoenergetický dům je tedy jakýmsi kompromisem mezi pasivním domem a „běžnou“ výstavbou. V zahraničí je již zcela běžným standardem. Nízkoenergetický dům má několik základních znaků:

kompaktní tvar bez zbytečných výčnělků

nejvíce prosklených ploch je orientováno na jih

nadstandardní tepelné izolace

regulace vytápění využívající tepelné zisky - MaR

potřeba tepla na vytápění do 50 kWh/m2.rok

Kromě toho je důležité, aby jednotlivé komponenty budovy byly vyvážené a vzájemně spolupracovaly. Například způsob vytápění může ovlivnit volbu konstrukčního systému. Je-li vytápění nepřerušované, není příliš důležitá akumulační schopnost konstrukcí a lze zvolit tzv. lehkou stavbu nebo stěny s vnitřní izolací apod. Podmínkou úspěšné realizace nízkoenergetické stavby je pečlivá příprava projektu, na kterém bychom rozhodně neměli šetřit. Důležité je také, aby budovu projektoval tým specialistů – zadávat projekt postupně různým profesím není ideální. Po dokončení projektu bychom si měli nechat výpočtem doložit tzv. měrnou spotřebu tepla na vytápění (nesmí přesáhnout 50 kWh/m2.rok) –ideální je výpočet nezávislým odborníkem podle normy ČSN EN 13790, která dává nejvěrohodnější výsledky.

4 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-78#p3

15 1.2.1. Optimalizace projektu budovy

V budově se energie nespotřebovává jen na vytápění, ale také na ohřev vody, provoz vzduchotechniky, ovládání žaluzií a provoz elektrospotřebičů. S tím, jak klesá spotřeba tepla na vytápění, roste význam ostatní spotřeby energií. Nízké spotřeby energie, respektive nízkých nákladů na provoz budovy lze dosáhnout pomocí různě drahých opatření. Změna tvaru či dispozice stavby se na investici nemusí projevit vůbec, ale volba kvality oken, materiálů, izolací či zdroje tepla může dům prodražit výrazně. Je tedy na místě ptát se, zda je pro nás výhodnější dosáhnout stejné úspory pomocí investice do kvalitnější izolace, kvalitnějších oken nebo třeba do efektivní regulace vytápění. Například volba zdroje tepla má vliv i na další náklady na provoz domácnosti – například při topení elektřinou lze využít levnější proud i pro ostatní domácí spotřebiče. Při nízké spotřebě tepla se tedy vytápění elektřinou může v celkové ekonomické bilanci vyplatit.

Na budovu, spotřebu energií a související investiční a provozní náklady bychom se tedy měli dívat jako na celek. Opomenout bychom neměli ani předpokládaný budoucí růst cen různých paliv a energií a potřebné reinvestice. Jednoznačnou odpověď na otázky dlouhodobé výhodnosti investic do úsporných opatření a technologií nám přinese celková optimalizace projektu budovy z hlediska investičních a provozních nákladů. Investiční náklady mohou být u nízkoenergetické budovy stejné nebo jen o málo dražší než běžná výstavba. Optimalizací projektu dosáhneme toho, že navýšení ceny stavby nepřesáhne 10 %.

1.2.2. Volba místa

Pro nízkoenergetický dům jsou velmi významné solární zisky, které dopadnou do interiéru skrze prosklené plochy orientované na jih, východ a západ, přičemž nejvýznamnější jsou zisky z jihu. Pozemek by tedy měl na této straně poskytovat dost soukromí a současně by měl být co nejméně stíněn (lesem, okolní zástavbou). Při návrhu prosklených ploch je třeba pamatovat na přehřívání interiéru v létě. Ráno a večer je sluníčko nízko nad obzorem. Proto je stínění východních a západních oken obtížnější a větší prosklené plochy je vhodné stínit venkovními žaluziemi. Jižní zasklení lze před vysokým sluncem snáze zastínit (např. markýzou) a paprsky dopadající pod ostrým úhlem se z větší části odrážejí ven. Podobně nejsou příliš vhodná šikmá střešní okna, kterými vlivem sklonu proniká více slunečního záření a lze je obtížně zastínit. V případě velkých ploch pak v létě hrozí přehřívání interiéru. Okna na severu je pak vhodné zredukovat, neboť významně zvyšují ztráty tepla.

16 1.2.3. Tvar a dispozice budovy

Energeticky úsporná budova by měla mít kompaktní tvar. Případné navýšení plochy stěn vůči jeho objemu je nutno kompenzovat větší vrstvou tepelné izolace. Je proto vhodné vyvarovat se domů přízemních, půdorysně rozlehlých nebo domů s mnoha výčnělky a výstupky. Jednoduchý tvar budovy je výhodný i z hlediska eliminace tepelných mostů, kterými odchází teplo. Kvůli statice budovy, vzniká u složitějších tvarů více detailů, které tvoří tepelné mosty a jejichž řešení je často velmi obtížné. Nevytápěné prostory (garáže, sklady, komory aj.) se někdy umisťují na severní stranu domu, aby vytvářely jakousi nárazníkovou zónu. Přidružené objekty jako např. garážové stání je také výhodné umisťovat ze severní strany, jelikož potom nebrání průchodu solárních zisků do interiéru. Příčky k těmto prostorám však musí být izolovány skoro stejně dobře jako venkovní stěny; efekt je tedy nevelký. Někdy je požadováno, aby vzduch ohřátý sluncem přirozeně cirkuloval v celém domě. 5 1.3. Technologická zařízení budov a vliv na jejich energetickou náročnost

Mezi další faktory, které ovlivňují energetickou náročnost budovy a současně i mají dopad do tržního ohodnocení stavby, patří i využití moderních technologií ovlivňujících tepelnou pohodu stavby a její energetickou náročnost. Současným trendem je využití moderních technologií pro vytápění, větrání a ohřev teplé užitkové vody.

Pro vytápění jsou navrhovány, s ohledem na tepelné ztráty objektu, moderní zdroje tepla, které používají jak standardní technologie - spalování topných medií, tak moderní způsoby vytápění, mezi které patří využití tepelných čerpadel a rekuperace odpadního tepla. Tepelná čerpadla jsou zařízení, která jsou schopná přeměnit okolní energii z obnovitelných zdrojů na energii tepelnou a využít tuto energii k vytápění objektu. Obdobně pracují i rekuperační jednotky, které ovšem využívají energii z odpadního tepla a tuto přeměňují na energii na vytápění objektu. Rekuperační jednotky jsou začleňovány do celkového systému větrání objektu.

Pro ohřev TUV a kombinované vytápění se potom osvědčily a ve velké míře využívají systémy pro přeměnu sluneční energie - solární systémy. 6

5 http://ekowatt.cz/upload/8d8404454da8be9d52d9234092c9d457/nizkoenergeticke_domy_web.pdf

6 CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Brno: Cerm s.r.o., 2012.

17 1.3.1. Teplá voda

Také pro teplou vodu platí základní zásada konceptu pasivních domů: „dvojnásobný komfort se zlomkem spotřeby energie". Lze doporučit následující opatření pro snížení spotřeby teplé vody:

- armatury šetřící vodu,

- vana uložená v tepelné izolaci bez tepelných mostů,

- kompletně uzavřený sprchový kout, případně i doplněná o infračervené vytápění, aby během intervalů, kdy je sprcha vypnutá, neklesla teplota pod příjemnou úroveň,

- potrubí pro přívod teplé vody instalovat pokud možno co nejkratší, celé uvnitř vytápěné části budovy a použít pro něj dobrou „dvojnásobně silnou" izolaci,

- zásobník na teplou vodu umístit ve vytápěné části domu a velmi dobře zaizolovat,

- vybírat takové domácí spotřebiče, které šetří vodou (pračka, myčka) a do kterých lze přivádět i teplou vodu.

Pomocí těchto jednoduchých a relativně výhodných opatření lze spotřebu tepla na ohřev vody výrazně redukovat. Zbývající spotřeba by měla být v teplejší polovině roku pokryta ze solárního zařízení, integrovaného do střechy nebo jižní fasády budovy7.

1.3.2. Větrání a vytápění

Není nic důležitějšího, nežli vzduch. Bez vzduchu můžeme přežít jen několik málo minut.

Větrání není v prvé řadě energetickým problémem, nýbrž hygienickou nutností. Má plnit především následující úlohy:

- odstraňovat pachy a škodlivé látky,

- regulovat relativní vlhkost vzduchu,

- případně v letních vedrech zajišťovat chlazení.

Vhodným indikátorem kvality vzduchu ve vnitřních prostorách je obsah CO2. Převážná část uživatelů vnímá kvalitu vzduchu jako dobrou, když koncentrace CO2nepřekračuje 0,1 %

(čerstvý vzduch má 0,04 % CO2).

7 http://www.veronica.cz/?id=152#provozni_zkusenosti

18 Pro omezení obsahu CO2na toto hygienicky přípustné maximum je dostačující objemový tok vzduchu 20 až 30 m3 na osobu za hodinu (v dětském pokoji až 35 m3). V závislosti na počtu přítomných lidí to znamená vyměnit 0,3 až 0,8 objemu místnosti za hodinu. Spolehlivou výměnu vzduchu lze zaručit jen při použití mechanických ventilačních zařízení, neboť výměna vzduchu při větrání okny je závislá na směru proudění vzduchu, rychlosti větru a na rozdílu teplot, jakož i na chování uživatelů. Přestože pasivní domy spotřebují na vytápění alespoň pětkrát méně tepla než běžné české novostavby, je v nich během krátkého období (většinou od listopadu do března) často nějaké malé topení nutné. Jak dokládají hodnoty naměřené v mnoha pasivních domech, stačí, aby jejich topný systém měl velmi malý výkon, maximálně 10 W na 1 m2 užitkové obytné plochy. Velmi nízké množství tepla, které je nutné k vytápění pasivních domů, lze dodat i bez zvláštních systémů pro předávání a distribuci tepla: rozvodné potrubí s otopnými tělesy není potřebné. Místo toho lze teplo distribuovat pomocí ventilačního systému, který v domě již beztak existuje. Přiváděný čerstvý vzduch je za tímto účelem v chladných dnech po průchodu rekuperátorem dále ohříván na teplotu až 50 °C. Část tepla může být prostřednictvím ventilačního potrubí nebo stropu ohřátého takovým vzduchem předána do interiéru sáláním, většina do něj proudí jako teplý čerstvý vzduch.

V této souvislosti je důležité, že musí být bezpodmínečně splněny dvě omezující podmínky:

Plochy ohřívacího registru nesmějí být teplejší než 55 °C, protože jinak se na nich z prachu nacházejícího se ve vzduchu odpařují různé těkavé látky a prach se dále drobí (tzv. karbonizace či přepalování prachových částic).

Množství vzduchu přiváděné do místnosti nemá být větší, než je nutno (20-30 m3 na osobu a hodinu, v dětském pokoji až 35 m3 na osobu a hodinu), aby v zimě neklesala relativní vlhkost vzduchu příliš nízko. Právě vzhledem k těmto podmínkám musí být tepelné ztráty pláštěm budovy tak nízké. Teplo pro dohřívání příchozího vzduchu může pocházet například ze systému pro ohřev vody. Zde jsou poměry do jisté míry obráceny - až dosud byla teplá voda připravována pomocí topného zařízení jako jeho „vedlejší produkt", v pasivních domech bývá naopak vytápění zajištěno jako „vedlejší produkt" systému pro ohřev pitné vody.

Jednu z možností zde představuje malé tepelné čerpadlo, které odebírá teplo z odpadního vzduchu poté, co projde rekuperátorem. Takový vzduch je stále ještě teplejší než venkovní a obsahuje také latentní teplo vodní páry uvolňované z různých zdrojů v domě. Pokud

19 vstupující čerstvý vzduch nejprve prochází zemním kolektorem, jak se doporučuje, neklesá zpravidla teplota odpadního vzduchu po průchodu rekuperátorem pod 5 °C. V pasivním domě může pak ventilaci, vytápění i ohřev vody převzít jednoduchý kompaktní systém, který odpadní vzduch dále ochladí v případě potřeby až k bodu mrazu.

S takovým systémem lze ohřev vody a přitápění zajistit při roční spotřebě elektřiny 1 500 - 2 200 kWh. Pro srovnání - typická čtyřčlenná domácnost s jiným než elektrickým vytápěním spotřebuje za rok okolo 3 500 až 4 500 kWh elektřiny. Kompaktní větrací jednotky pro ohřev vody a vzduchu v pasivních domech dodává v dnešní době řada výrobců. Jednotky se snadno instalují a budově pak stačí elektrická přípojka. Odpadají náklady na připojení plynu nebo dálkového vytápění. Pokud elektřina pochází z obnovitelných zdrojů, lze tuto variantu ohřívání považovat za vhodnou.

Teplo do místností lze samozřejmě přivádět i obvyklými topnými plochami (podlahové a stropní vytápění, vytápění stěnami, desková topná tělesa, radiátory). Vzhledem k vysoké termické kvalitě budovy lze topné plochy umístit kdekoliv v prostoru, nezávisle na poloze oken (což šetří místo a umožňuje krátké vedení potrubí). Tato varianta umožňuje individuální teplotu v jednotlivých místnostech, vyžaduje však dodatečné investiční náklady.

Ekologicky příznivou metodou zajištění zbytkového tepla je instalace pokojových peletových kamen, jejichž přívod vzduchu pro spalování je nezávislý na vzduchu v místnostech, a proto kamna mohou stát v obytném prostoru. Peletová kamna jsou většinou vybavena integrovaným zásobníkem pelet, pomocí kterého se využití biomasy stává ještě pohodlnějším. Za cenu zvýšených nákladů a tepelných mostů (vinou komína) lze pasivní domy opatřit i krbovými kamny se samostatným přívodem vzduchu zvenčí, případně i s integrovaným ohřevem vody. Pro pasivní domy mívají ale příliš velký výkon a omezenou dobu využití vzhledem ke krátké topné sezoně. Technicky nejjednodušší je topení pomocí lihových kamínek bez komína, která jsou v provozu jen v době, kdy běží větrací soustava. Použití takového vzácnějšího paliva je oprávněné při spotřebě na úrovni poloviny limitu pro pasivní domy (i takové se v praxi dosahuje).8

8 Publikace pasivní dům II, Jan Hollan

20 1.3.3. Využití solární energie v domácnostech

Při plánování nové budovy je nutné, pokud to místní situace dovolí, maximalizovat jižní sluneční zisky orientací budovy, vnitřním uspořádáním a velkorysými okny na jižní straně (na rozdíl od severní, kde energetické ztráty snižujeme). Všechna energetická doporučení splňuje pasivní dům. Jestliže nelze realizovat solární systém hned od počátku, počítáme alespoň s budoucími kolektory na střeše, případně na jižní fasádě a prostupy pro vedení či místem pro akumulační zásobník. Solární systém (plochu kolektorů, velikost zásobníku) optimalizujeme s ohledem na životnost (20 až 25 let) a očekávané potřeby obyvatel/uživatelů budovy. Nezávislost solárního systému na vnější dodávce elektřiny pro pohon oběhového čerpadla zajistíme samotížným uspořádáním nebo instalací fotovoltanického napájecího panelu.

1.3.4. Princip fungování solárního systému na ohřev užitkové vody

Solární kolektory využívají především kapalinové medium pro následný ohřev vody.

Dopadající sluneční energie ohřívá pracovní kapalinu (vodu, jde-li o sezónní provoz, nejčastěji však nemrznoucí směs) v kolektoru, který je umístěn na dobře osluněném místě. Ta je odváděna potrubím a v tepelném výměníku předává získané teplo ohřívané vodě. Výměník je obvykle v akumulačním zásobníku vody. Zásobník bývá opatřen i druhým zdrojem tepla na ohřev v období, kdy nestačí slunce. Oběh vody v systému zajišťuje malé oběhové čerpadlo. Okruh je doplněn expanzní nádobou, pro vyrovnání změny objemu při různých teplotách, zpětným ventilem, jež brání nežádoucí cirkulaci při nečinnosti zařízení, pojistným ventilem a ventilem pro odvzdušnění. Mezi standardní vybavení patří též jednoduchý automatický regulátor s teplotními čidly, který zajistí zapnutí čerpadla, jestliže je teplota v kolektoru vyšší než v nádrži. Systém může být doplněn výměníkem pro přitápění a též výměníkem pro ohřev bazénové vody, který odvádí letní přebytky tepla.

Můžeme-li umístit akumulační zásobník výše než kolektor, lze využít principu, kdy teplá voda sama stoupá vzhůru a ušetřit na čerpadle. Takovým systémům se říká samotížné. Na trhu jsou i některé kolektory přímo spojené s výše umístěným ležatým zásobníkem v kompaktní celek. Takový systém pak nepotřebuje elektrické čerpadlo.9

9 http://www.ekoporadna.cz/wiki/doku.php?id=energie:jake_jsou_moznosti_vyuziti_solarni_energie_v_domacnos tech

21 Obrázek 2 - Schéma ohřevu vody

(Zdroj: http://www.ekimmoravia.cz/stranky/ohrev-TUV-a-pro-podporu-vytapeni)

1.4. Nevýhody energeticky úsporných budov

Energeticky úsporné budovy bohužel nemají pouze kladné body, ale i záporné. Je nutné si říci, že energeticky úsporná budova je zároveň omezená v tvarové individualitě, z čehož plyne, že stavby typu tančícího domu to nebudou. Pakliže chceme efektivně hospodařit s energiemi, zejména nyní mám na mysli vytápění, optimální tvar bude kvádr, nebo krychle. Je to z důvodu správné vnější izolace a vyvarování se tepelným mostům v rohách a záhybech.

Budovy lze izolovat i zevnitř, ale to na sebe váže další nevýhody:

-riziko kondenzace vlhkosti ve stěnách domu

- riziko poškození nosné konstrukce

- riziko promrzání vnějšího zdiva

- riziko růstu plísní, zejména v oblasti tepelných mostů

- snížení akumulační schopnosti zdiva

- zmenšení plochy místností

22 1.4.1. Vytápění

Plyn:

Nevýhody: lze jen v místě s přípojkou plynu, možnost růstu cen plynu

Elektřina:

Nevýhody: vytápění přímotopy je poměrně drahé, akumulační elektrické vytápění náklady mírně snižuje, nutná silná přípojka na elektřinu

Biomasa (včetně dřeva):

Nevýhody: nutnost skladovat velký objem paliva

Krby, krbová kamna:

Nevýhody: nehodí se jako jediný zdroj tepla, nutná obsluha, prašnost

Tepelná čerpadla:

Nevýhody: vysoká pořizovací cena, závislost na prostředí (někdy je nutný zábor venkovního prostředí)

Solární systémy:

Nevýhody: vysoká pořizovací ceny, malý zisk tepla v zimě

Další nevýhody jsou zejména v dodržování nastavených pravidel uživateli budovy, větrání, topení, regulace vzduchotechniky, využívání osvětlení…

1.5. Ekonomické vlivy energií

1.5.1. tržní ceny energií

Při rozhodování o využitelnosti energií v domě/ nebo bytové jednotce, hraje hlavní roli především jednotková cena.

Pro srovnání přikládám tabulku nákladů, kde je názorně na příkladu vidět, jakou variantu by bylo vhodné zvolit. Na plné čáře vede systém tepelného čerpadla, u kterého jsou obrovské pořizovací náklady, které se pohybují 200-300tis, provozní náklady jsou minimální, ale v případě poruchy, která si vyžádá výměnu čerpadla se zdá nerentabilní. Bohužel osobně takový případ znám, kdy se porouchalo po 5ti letech čerpadlo a nové stálo 180tis.Kč.

23 S přihlédnutím k ostatním druhům vytápění a ekologii prostředí bych osobně vybral topení dřevem a pro pohodlnější chvilky měl v záloze kondenzační plynové topení.

Obrázek 3 - Porovnání nákladů na vytápění

(Zdroj: http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/138-porovnani-nakladu-na-vytapeni-tzb-info)

1.6. Průkazy energetické náročnosti budov (PENB)

1.6.1. Energetický štítek obálky budovy

„Energetický štítek obálky budovy je přehledný dokument podávající informaci o splnění požadavku na průměrný součinitel prostupu tepla obálky budovy. Je určitou analogií energetických štítků elektrických spotřebičů, avšak je stanoven na základě hodnocení dle technické normy ČSN 730540-2/2011. Součástí energetického štítku je i Protokol k energetickému štítku obálky budovy. Obsahem protokolu k energetickému štítku obálky budovy je základní soubor údajů popisujících tepelné chování budovy a jejich konstrukcí,

24 zatímco energetický štítek obálky budovy obsahuje klasifikaci prostupu tepla obálkou budovy a její grafické vyjádření.“ 10

1.6.2. Energetický audit

Je událost prováděná na požadavek majitele budovy nebo nájemce, ke zjištění energetické náročnosti budovy.

Co se týče hlavních provozních bodů, které jsou prověřovány při auditu:

- Projektová dokumentace budovy se zaměřením na stavební část a rozvody energie – vytápění, klimatizace, jiná energeticky významná zařízení, instalační rozvody el. energie, případně rozvody vody;

- Smlouvy/povolení na dodávku externích médií el. energie, zemní plyn, teplo, … včetně voda/ podzemní voda;

- Spotřeba el. energie – způsob provádění odečtu spotřeby, měření, monitorování a analýza spotřeby, evidence spotřeby, přehled používaných měřidel;

- Revize, preventivní údržba, opravy - záznamy;

- Historie objektu – výstavba, významnější rekonstrukce

1.6.3. Energetický posudek

Kdo může provádět energetický audit s vypracováním posudku.

Energetický posudek - může zpracovat především energetický specialista. Jde o fyzickou osobu, která je přezkoušena zkušební komisí v rámci Ministerstva průmyslu a obchodu. Energetický specialista se prokazuje platným osvědčením, které je mu vydáno po vykonané zkoušce MPO. Pokud energetický audit zpracovává firma, pak odpovědnost za audit přebírá vždy jedna konkrétní osoba - energetický specialista (auditor) jako fyzická osoba.

Součástí energetického posudku je:

- rozbor stavu obalových stavebních konstrukcí, způsobu vytápění a přípravy teplé užitkové vody, osvětlení, elektrických spotřebičů

10 Suchánek Petr, energetika staveb, [online] 2010 [cit. 2015-01-26] http://www.petrsuchanek.cz/energetika- staveb/co-je-energeticky-stitek-obalky-budovy/

25 - vyhodnocení energetické účinnosti technologických procesů

- navržení opatření vedoucí ke snížení energetické náročnosti provozu budovy

- posouzení, jak efektivní je navržené opatření včetně porovnání a vyhodnocení podle předem nastavených kritérií.

Na základě zprávy od energetického specialisty se přijímají opatření ke zlepšení efektivity spotřeby energií, kterými jsou například úspory elektřiny, vody a plynu. 1.7. Analýza oceňovacích metod a jejich aplikovatelnost v praxi

1.7.1. Porovnávací metoda

Abychom správně aplikovali porovnávací metodu při ocenění, kdy cílem naší práce je energeticky úsporná stavba, pomůže nám informace z dnes již povinného energetického štítku budovy. Díky němu dokážeme objektivně zhodnotit, jakou má nemovitost energetickou náročnost. Myslím, že v této části stojí za to si zopakovat, že pro tvorbu porovnávací metody je třeba výborná databáze, kterou si odhadce sledováním RK, internetu a trhu vybuduje,

Obrázek 4 - Energetická náročnost v číslech

Může se jednat o rodinný dům, bytový dům, byt, administrativní budovy a domy v sektoru výroby a služeb. Díky průkazu energetické náročnosti budovy se dají objekty lépe vzájemně srovnávat. V porovnávací tabulce bych toto zohlednil v části F:Ostatní, pomocí korekčních činitelů.

26 Obrázek 5 - Jiná korekce

Pakliže protihodnotou oceňované budovy bude budova energeticky náročnější, dojde u ní ke snížení korekčního koeficientu, čímž vzroste cena energeticky méně náročné budovy.

1.7.2. Nákladová metoda

Při použití nákladové metody počítáme již od začátku s veškerým technologickým vylepšením – oproti budově bez a tudíž již po provedení nákladové metody můžeme porovnat cenu, která znázorňuje ekonomicky nenáročnou budovu na provoz. Kompletní databázi agregovaných cen spravuje Ústav pro racionalizaci ve stavebnictví (ÚRS). S daty z jejich databáze jsme schopni lehce spočítat cenu stavby nákladovou metodou,

1.7.3. Výnosová metoda / příjmová

V tomto případě se jedná o pronájem prostor, jak bytových, tak obchodních. U výnosové metody lze obecně říci, že čím optimalizovanější provozní náklady, tím vyšší zisk. Je v zájmu jak pronajímatele, tak nájemce, aby provozní náklady budovy byly co nejvíce optimalizované, jelikož v případě nájemce jde o nižší náklady na provoz pronajatých prostor a v případě pronajímatele jde o to, že může nabídnout prostory s nízkými provozními náklady. Budeme li stavět novou budovu za účelem pronájmu, budeme chtít mít provozní náklady co nejnižší. To můžeme ovlivnit při volbě technologií a technickým řízením budovy (MaR). Bohužel někteří pochopili optimalizaci nákladů na provoz tak, že snížili potřebné frekvence pravidelné údržby, revizí a technologie dříve odcházejí. V takovýchto případek pak v může být budova i týden nefunkční, což je ve výsledném efektu pro pronsjímstele ztrátové.

U starších budov lze provést revitalizací (zateplením, výměnou zastaralých technologií) dosáhnou zlepšení v úsporách energií a zefektivněním při jejich využití.

U energeticky nenáročných budov (ekologických budov) si dle mého názoru pronajímatel může říci i o vyšší nájemné, které vyváží prestižnost budovy a nájemci jej z pohledu podnikající firmy v ekologické budově zaplatí. Samozřejmě ne všichni jsou ochotni platit, ale firmy kterým na ekologii záleží, jist zaplatí.

Výnosová hodnota = stabilizovaný výnos x 100 (%) / úroková míra kapitalizace (%).

27 2. Praktická část

ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

2.1. Ocenění rodinného domu

Rodinný dům, v obci Cheznovice, č.p.244

338 44 okres Rokycany

Na pozemcích p. č.. 491 – zastavěná plocha, p. č. 131/2– zahrada a 348 - seník

K.Ú.: Hořovice, Obec: Cheznovice

Obrázek 6 – Oceňovaný rodinný dům

(Zdroj: autor 2016)

Vlastníci nemovitosti: Jiří Franta, Cheznovice 289 Objednatel ocenění:

Bankovní Institut Vysoká škola, a. s., Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5

Datum ocenění: leden 2016

Ocenění vypracoval: Martin Gavel, Strašice 525, Strašice

Obsah

- Úvodní list - Obsah - Popisné informace - Analýza nejvyššího a nejlepšího využití - Ocenění - Závěr - Osvědčení

Přílohy

- Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Fotodokumentace objektu

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni 1. prosince 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má posloužit jako podklad pro identifikaci celkového majetku vlastníka. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit pro jiný účel, např. jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování jsem vzal v úvahu následující faktory:

 polohu, velikost, využitelnost pozemku  velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav  nejvyšší a nejlepší využití majetku  převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu  náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy  prodeje, poptávkové a nabídkové ceny

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen.

Výměry budovy a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Oceňovaná nemovitost je situována v nejjižnější části obce Cheznovice, která je vzdálena cca 15 km východně od města Rokycany na parcele č. 131/2, kdy plocha parcely činí 3111m2 a zastavěná plocha domu činí 109m2 a seník 16m2. Tyto pozemky jsou oploceny. Objekt je orientován na jih. Objekt má 2NP a není podsklepený. Příjezdová komunikace je velmi málo frekventovaná, jelikož jde o slepou ulici a objekt se tedy nachází v mimořádně klidném

prostředí. Hlavní klidové zázemí domu je ze strany zahrady, která díky své velikosti nabízí i dostatek soukromí. Dům je zasazen do mírně svažitého terénu s výškovým převýšením 1,2m.

Hlavní popisné informace

Lokalita

Oceňovaný objekt se nachází v malé vesnici Cheznovice, cca 15km od okresního města Rokycany v Plzeňském kraji. Jedná se o obec bez rozšířené působnosti s celkovým počtem obyvatel 750 osob, rozloha obce činí 781ha. Jižní a západní část obce je obklopena lesy a severní a východní část obklopují pole.

V obci je zřízen veřejný vodovod a kanalizace. V obci se nevyskytuje žádná historická památka, avšak turisté – zejména houbaři se sem v létě sjíždějí pro krásné lesy. Co se týče občanské vybavenosti, je zde zavedena školka, základní škola do 4. Třídy, pošta, ubytovna, restaurace, prodejna smíšeného zboží a omezeně zde funguje i ordinace praktického lékaře. Přibližně 1km severně od obce je umístěn místní hřbitov.

Pozemek

Jedná se o parcelu č. 131/2 - zahrada a stavební parcelu č. 491 RD. Na pozemku č. 348 je umístěn přízemní seník, který byl dříve využíván pro úschovu sena pro dobytek, v současnosti se ale využívá pouze pro zahradní techniku.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

a) Seník Přízemní objekt seníku je konstruován coby dřevěná kůlna se šikmou střechou, kompletně pobyt prkny, střecha je z vlnitých eternitových šablon stáří stavby 25let. b) Inženýrské sítě, úpravy, oplocení, zpevněné plochy, terasa Jedná se o přípojku vodovodní, kanalizační a elektro. Zpevněná příjezdová cesta štěrková, doposud nedodělaný nájezd do garáže. Plot je zhotoven z poplastovaného pletiva tloušťky

2,5mm a výška 160cm. Vstupní vrata jsou řešena dvoukřídlovým systémem o šířce 420cm, přičemž každé křídlo je široké 200cm a vysoké 180cm. c) Venkovní terasa Venkovní terasa doposud není zřízena, je připraven pouze podklad.

Dispoziční řešení

Rodinný dům je řešený jako samostatně stojící objekt. Svým dispozičním řešením uspokojí nároky na bydlení 5-6 členné rodiny. Rodinný dům je čtvercového půdorysného tvaru s garáží umístěnou z boční strany. V rohové části domu je umístěna apsida. Vstupní závětří je vytvořené pomocí předsazené garáže a střešní konstrukce, které spolu s vikýřem nad vstupem působí dominantně. Nad hlavní částí domu i nad garáží tvoří zastřešení sedlová střecha.

Přes vstupní závětří se přechází do chodby, ze které je přístupná koupelna a hala. Hala tvoří hlavní komunikační prostor domu, který je přímo propojený s obývacím pokojem. Vzhledem k velikosti domu je obývací pokoj propojený s kuchyní a jídelní částí, což má za následek optické zvětšení těchto prostor. Z obývacího pokoje je východ na zahradu. V hale je umístěné schodiště, které spojuje denní část domu na přízemí s noční na poschodí. Pod schodištěm je umístěná komora. V přízemí se ještě nachází pokoj přístupný z haly. Garáž je umístěna na boční straně domu. Noční část domu se nachází v poschodí řešeném jako obytné podkroví. Tady se nacházejí tři pokoje, koupelna, WC a šatna. Ze dvou pokojů je přístup na balkon.

Technické řešení stavby

Základy – Objekt je založen na základových pasech z prostého betonu B15 do nezamrzne hloubky.

Obvodové zdivo a příčky – Zdivo celého objektu je z cihelných bloků SUPERTHERM. Obvodové zdivo je z keramických cihelných bloků SUPERTHERM tl.400 mm, zděných na tepelně izolační maltě. Vnitřní nosné příčky jsou o tloušťce 250 a 175 mm, nenosné příčky jsou tl. 115 mm. Komín je navržený systémový od firmy SCHIEDEL.

Stropní konstrukce – Nosná stropní konstrukce je provedena stropním systémem JISTROP, který je tvořen keramickými nosníky, keramickými stropními vložkami Miako a betonovou zálivkou. Podhledy v podkroví jsou zhotoveny ze sádrokartonu.

Krov – Sedlová konstrukce krovu byla provedena klasickým způsobem z dřevěných tesařských prvků a konstrukcí vzájemně spojovaných.

Střecha – Střecha je provedena jako dvě samostatné sedlové střechy, navzájem výškově odskočené. Střešní krytina je betonová od firmy BRAMAC. Sklon střechy je 40°.

Výplně otvorů – Okna i vstupní dveře jsou plastová, zasklená izolačním dvojsklem. Interiérová dveřní křídla jsou typová v ocelových zárubních. Garážová vrata jsou sekční.

Vytápění – Rozvod tepla je řešen pomocí kotle na tuhá paliva VIADRUS 20kw, rozvody do otopných těles jsou provedeny v mědi. K přípravě TUV slouží kombinovaný boiler Dražice 125l.

Vnitřní kanalizace – Vnitřní kanalizace je vedena pomocí PVC trubek, vodorovná o průměru 50mm a svislá o průměru 100 mm.

Rozvod vody – vnitřní rozvod vody je veden v Hostalenu o průměru 20 mm, na rozvodech teplé vody je navíc tepelná izolace Mirelon o tloušťce stěny 5 mm.

Tabulka 1 - Plošné a objemové hodnoty

Plošné a objemové hodnoty

podlaží 1NP 2NP celkem obytná plocha v 73,90 m² 63,70 m² 137,60 m² m² plocha pozemku 3234,5 m²

zastavěná plocha 109 m² Základní obestavěný prostor 596 m³ (Zdroj: autor, 2015)

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je ve velmi dobrém stavu, tedy ve stavu, který umožňuje jeho užívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno dalšími výdaji. Podmínka okamžité využitelnosti je splněna. Jako nejlepší využití v tomto případě je využití nemovitosti k trvalému bydlení.

Ocenění

Úvod

Pro stanovení tržní ceny nemovitosti jsem použil základní metody ocenění, a to metodu porovnávací a nákladovou. Při ocenění pozemků jsem použil metodu pouze porovnávací.

Porovnávací metoda

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Při stanovení tržní hodnoty jsem vycházel z tržních cen podobných pozemků v nedalekých obcích, které svými dispozicemi a řešením infrastruktur odpovídají místu ocenění. Na pozemek jsou přivedeny inženýrské sítě: voda, elektřina a kanalizace. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené na internetovém serveru sreality.cz a jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku.

Na základě výše uvedených informací jsem dospěl ke skutečnosti, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 821 305 Kč

A je kalkulována následovně:

(3111+108+16) * 563 = 1 821 305Kč

Popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce:

Tabulka 2 - Stanovení tržní hodnoty pozemku Stanovení tržní hodnoty pozemku Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1. 2. 3. pozemku stavební stavební stavební Název pozemku Cheznovice parcela parcela parcela 131/2, Parcelní číslo N/A N/A N/A 491,348 Cheznovice Adresa pozemku 249 Katastrální území Cheznovice Dobřív Dobřív Cheznovice Obec Cheznovice Dobřív Dobřív Cheznovice Okres Rokycany Rokycany Rokycany Rokycany B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem x 750000 845000 495000 Rozloha pozemku v m2 3235 1050 1264 900 Cena za 1 m2 x 714 668 550 Datum transakce N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 714 668 550 C. Právní údaje Druh transakce X Prodej Prodej Prodej

Korekce X 1 1 1 Upravená hodnota X 714 668 1022 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce X 1 1 1 Upravená hodnota X 714 668 550 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce X 1 1 1 Upravená hodnota X 714 668 1022 Využití podle územního Stavební Stavební Stavební Stavební plánu pozemek pozemek pozemek pozemek Korekce X 1 1 1 Upravená hodnota X 714 668 550 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 714 668 550 Jiná právní omezení a Není Není Není Není závazky Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 714 668 550 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 714 668 550 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 714 668 550 Svažitost Rovinný Mírně svažitý Mírně svažitý Rovinný Korekce 0.9 0.9 1 Upravená hodnota 643 601 550 Voda, Voda, Dostupnost elektřina, Kompletní Kompletní elektřina, inženýrských sítí kanalizace kanalizace Korekce 1 1 0,9 Upravená hodnota 643 601 495 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 643 601 495 Dopravní obslužnost Autobus Autobus Autobus Autobus

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 643 601 495 Dopravní dostupnost a Výborná Výborná Výborná Výborná parkování Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 643 601 495 Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 643 601 495 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 643 601 495 E. Ostatní parametry Velikost pozemku Menší Menší Menší Korekce 0.97 0,98 0,96 Upravená hodnota 624 589 475 Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 624 589 475 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 563 624 589 475 1m2 Rozloha pozemku 3235 Celková porovnávací 1821305Kč hodnota (Zdroj: autor, 2016)

Tabulka 3 - Výpis oceňovaných parcel Výpis oceňovaných parcel výměry v Tržní poř. číslo číslo parcely jednotková hodnota v Kč/m2 Zaokrouhleno m2 hodnota 1 131/2 3111 563 1.751.493Kč 2 491 108 563 60.804Kč 3 348 16 563 9.008Kč Celkem 1.821.305Kč

(Zdroj: autor, 2016)

Tabulka 4 - Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti Název nemovitosti RD RD Cheznovice RD Dobřív RD Dobřív Cheznovice Parcelní číslo 491

Adresa nemovitosti Cheznovice 289 Dobřív Dobřív Cheznovice

Katastrální území Cheznovice Dobřív Dobřív Cheznovice Obec Cheznovice Dobřív Dobřív Cheznovice Okres Rokycany Rokycany Rokycany Rokycany B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky Plocha pozemku 3235 1050 1264 900 Hodnota za 1 m2 563 714 668 550 pozemku Hodnota pozemku 1821305 749700 844352 495000 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 240 105 293 jednotek Prodejní cena X 4.600.000 2.400.000 5.900.000 celkem

Prodejní cena bez 3850300 1555648 5405000 ceny pozemku Cena za 1 porovnávací X 16043 14816 18447 jednotku Datum transakce 5/2016 1/2016 4/2016 Korekce 1 1,1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 Vlastnická práva Zástavní právo Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447

Existence věcných Ne Ne Ne Ne břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 Využití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 Kolaudační Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 Jiná právní Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 Technický stav Výborný Výborný Výborný Výborný objektu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 Technická vybavenost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 Funkční využitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá budovy Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447 Další možný rozvoj Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý nemovitosti Korekce 16043 16298 18447 Upravená hodnota 1 1 1 Dopravní Autobus Autobus Autobus Autobus obslužnost Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447

Dopravní dostupnost a Výborná Výborná Výborná Výborná parkování Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 16298 18447

Atraktivita objektu Výborná Výborná Velmi dobrá Výborná

Korekce 1 0,95 1 Upravená hodnota 16043 15475 18447 Jiná technická N/A N/A N/A N/A korekce Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 15475 18447 F. Ostatní parametry Korekce pro Větší, menší, velikost Obdobná Menší Větší obdobná nemovitosti Korekce 1 0,9 1,05 Upravená hodnota 16043 13928 19369 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 16043 13928 19369

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 16447 16043 13928 19369 hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem 2263107 3850320 1462440 5675219 (bez poz.) Hodnota pozemku 1751493 749700 844352 495000 Celková porovnávací 4014600 4600020 2306782 6170219 hodnota (Zdroj: autor, 2015)

Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy tři rodinné domy, které byly v podobných obcích v okrese Rokycany v nedávné době prodány. Jako porovnávací jednotu jsem použil m2.

Při stanovení tržní hodnoty porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu faktory, jako datum prodeje, vlastnická práva, technický stav, občanská vybavenost, automobilová dostupnost a hromadná doprava, poloha v obci a velikost.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

4 014 600 Kč

Popis výpočtů provedený pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA

U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

 Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

 Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

 Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. 42

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:

Tabulka 5 - Nákladová metoda NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům v obci Cheznovice, okres Rokycany Číslo pozemku 2405 a 2406 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 6 Efektivní stáří 6 Ekonomická životnost 50 Zastavěná plocha 109 m2 Počet podlaží 2 nadzemní podlaží včetně podkroví Koeficient využitelnosti 0,9 Celková podlahová plocha 137,6 m2 Celkový obestavěný prostor 596 m3 Jednotkové reprodukční náklady 5002 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 2981192 Kč Fyzické opotřebení -2% Funkční nedostatky 0% 2921586 Kč Ekonomické nedostatky 0% 2921586 Kč 2921586 Kč Stavby a venkovní úpravy 50000 Kč

Pozemek 1821305 Kč

Indikovaná hodnota 4792873 Kč Zaokrouhleno 4793000 Kč

Nákladovou metodou jsem celkovou cenu určil na 4 793 000Kč

Tabulka 6 - Indikace tržní ceny RD INDIKACE ODHADU TRŽNÍ CENY NEMOVITOSTI

Metoda Indikace [Kč] Váha [%] Vážený průměr [Kč] Porovnávací metoda 4014600 90 3613140 Nákladová metoda 4793000 10 479300 Výsledná cena 4092440 Zaokrouhleno 4 092 000Kč

Závěr

Jelikož rodinný dům je v lokalitě, kde se s nemovitostmi běžně obchoduje, avšak stavebních parcel již tolik není, rozhodl jsem se při zvážení obou oceňovacích metod k výsledku, kdy 90% váhu jsem dal na metodu porovnávací a 10% metodě nákladové. Výsledkem je součet procentuálního vyjádření obou metod.

4 092 000 Kč

(slovy čtyřimilionydevadesátdvatisíckorunčeských)

Omezující podmínky a předpoklady

Dům je zatížen hypotéčním úvěrem odpovídající ½ ceny nemovitosti, což nebrání možnému prodeji, za předpokladu, že banka u které je úvěr veden bude souhlasit s prodejem.

Přílohy k tržnímu ocenění rodinného domu

Příloha č. 1 : Neoficiální výpis z katastru nemovitostí, LV č. 578 pro k. ú. Cheznovice, Zdroj internet – server ČÚZK ze dne 20. 1.2015

Informace o objektu:

Obec: Cheznovice

Část obce Cheznovice

Městská část/obvod: Cheznovice

Parcela a katastrální území: 491, Cheznovice

Číslo popisné 289

Typ Budova s číslem popisným

Způsob využití: rodinný dům

Vlastníci, jiní oprávnění Jiří Franta, Cheznovice 210

Způsoby ochrany nemovitosti Zástavní právo

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy

Informace o pozemku

Parcelní číslo: 131/2

Obec: Cheznovice

Katastrální území: Cheznovice

Číslo LV: 578

Výměra (m2) 108

Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí

Mapový list: HOROVICE,7-5/4

Druh pozemku zastavěná plocha

Informace o pozemku

Parcelní číslo: 131/2

Obec: Cheznovice

Katastrální území: Cheznovice

Číslo LV: 578

Výměra (m2) 3111

Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí

Mapový list: HOŘOVICE, 7-5/4

Způsob využití: jiná plocha

Druh pozemku zahrada

Informace o pozemku

Parcelní číslo: 348

Obec: Cheznovice

Katastrální území: Cheznovice

Číslo LV: není evidované

Výměra (m2) 16

Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí

Mapový list: HOŘOVICE, 7-5/4

Způsob využití: jiná plocha

Druh pozemku zahrada

(Zobrazené údaje mají informativní charakter)

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy RD

Obrázek 7 – Snímek katastrální mapy RD

(Zdrojhttp://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08&Mar QParam0=1599925408&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka)

Příloha č. 3 Fotodokumentace RD

RD Obrázek 8 - fotodokumentace RD

(Zdroj: autor 2015)

2.2. Ocenění bytového domu

BYTOVÝ DŮM č.p. 401/12

uvedený na listu vlastnictví č. 2020, pro katastrální území Břevnov, městská část Praha 6, obec Praha nacházejícího se na adrese

Heleny Malířové čp. 401/12, 160 00 Praha 6 - Břevnov, Česká republika

Obrázek 9 - bytový dům H.Malířové

(zdroj: google.cz/maps)

Vlastníci nemovitosti: Rekhlová Věra, Melodická 1380, Praha 5, Stodůlky Objednatel ocenění:

Bankovní Institut Vysoká škola, a. s., Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5

Datum ocenění: Prosinec, 2015

Ocenění vypracoval: Martin Gavel, Strašice 525, Strašice

Obsah

- Úvodní list - Obsah - Popisné informace - Analýza nejvyššího a nejlepšího využití - Ocenění - Závěr

Přílohy

- Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Projektová dokumentace

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 2020, pro katastrální území Břevnov, městská část Praha 6, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6. října 2015 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (1. října 2015) užíván převážně komerčně jako bytový dům s 11 nájemními byty. Zpráva zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Všechny byty v domě jsou pronajaty za tržní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou na objektu žádná věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě, zdanění.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování jsem vzal v úvahu následující faktory:

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby, pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen.

Výměry budovy a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace

POPIS LOKALITY

Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 401/12 se nachází v širším středu Prahy, v části Břevnov, která je lokací s jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných tržních cen v Praze. Celkový charakter lokality je především rezidenční bydlení. Jedná se o komerčně atraktivní lokalitu. V dochůdné vzdálenosti od objektu jek dispozici nadstandardní občanská vybavenost –obchody, banky, sportovní areály, hotely, apod. Zastávky městské hromadné dopravy jsou v nejbližším okolí – autobus a tramvaj v dochůdné vzdálenosti v přilehlé ul. Bělohorská. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, kapacita je však omezená a není dostatečná pro potřeby všech nájemníků. Parkování ve vlastním objektu bytového domu není možné. Kvalita pohledových horizontů je průměrná, výhled je omezen okolní zástavbou činžovních domů ze stejného období.

Obrázek 10 - bytový dům H.Malířové letecká mapa

(zdroj:www.google.cz/maps)

Obrázek 11 - poloha H.Malířové - google maps

(zdroj:www.google.cz/maps)

Oceňovaný majetek

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a jedinou podnikatelskou činností v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytových jednotek. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti.

Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie

Objekt byl vybudován na přelomu 19. a 20. století. V roce 2010 byla provedena výměna původních dřevěných oken za plastová s izolačními dvojskly. V letech 2013-14 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce vnitřního dispozičního řešení stavby a kompletní oprava fasády.

Pozemek

Předmětem ocenění jsou dva pozemky. Pozemek parcelní číslo 2405 o rozloze 244 m2 je převážně zastavěn bytovým domem. Malá, nezastavěná část, tvoří část dvorku. Sousední pozemek parcelní číslo 2406 o rozloze 84 m2 tvoří s pozemkem č. 2405 jeden funkční celek a je využit jako dvorek ve vnitrobloku. Oba pozemky jsou rovinné, pozemek č. 2405 má obdélníkový tvar, pozemek č. 2406 má tvar trojúhelníku. Vzhledem ke skutečnosti, že oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 328 m2.

Vedlejší stavby

Na pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby.

Venkovní úpravy

Venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizace. Dále je uvnitř vnitrobloku pozemek oddělen oplocením od vedlejších pozemků. Část dvorku je zpevněna a ohraničena betonovými obrubníky, část dvorku je zatravněna.

Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Bytový dům

Architektonické a dispoziční řešení

Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na sever, dvorní na jih.

Objekt má 1 podzemní podlaží, 3 nadzemní podlaží a půdu. Jedná se o klasický činžovní dům přelomu 19. a 20. století, základy jsou kamenné, zdivo 1PP smíšené (cihla + kámen). Zdivo

ostatních nadzemních podlaží cihelné, obvodové zdivo o tloušťce 600 mm směrem do ulice a dvorku, 450 mm stěny dělící přilehlé domy, střední nosné zdi 300 a 450mm. Stěny jsou omítané jádrovou omítkou a štukem. Stropní konstrukce nad 1PP a prostory hlavních podest a mezipodest jsou klenuté z cihelných valených kleneb. Ostatní stropní konstrukce jsou dřevěné trámové stropy s prkenným překládaným záklopem, škvárovým násypem s polštáři a prkenným pobitím. Krov je klasický dřevěný, tesařsky vázaný. Střešní krytina je z pálených tašek (bobrovek) s dvojím překrytím na prkenném bednění. Podkrovní prostor je nevyužívaný. V části nad schodištěm je vikýř pro osvětlení schodiště. Stropy v nadzemních podlažích jsou dřevěné trámové, po provedené rekonstrukci byly omítané rákosové podhledy nahrazeny sádrokartony. Stropy nad 1PP jsou z valených kleneb. V objektu se nachází jedno dvouramenné původní kamenné schodiště (kamenné stupně zazdívané do schodišťových zdí), které má lehce sešlapané stupně. Okna jsou plastová. Ve 2.NP objektu jsou dva balkony, jeden směrem do dvora, druhý směrem do ulice. V prostorech domu jsou nové akustické příčky mezi byty, provedeny zděné příčky a sádrokartonové příčky s dvojím opláštěním. V místě koupelen a WC byl použit sádrokarton GKI. Pro požadovaný akustický útlum mezibytových stěn (slabších než 300mm) bylo navrženo dodatečné opláštění pomocí sádrokartonových desek na ocelovém kovovém roštu s akustickou izolací z minerálních vláken. Všechny omítky byly při rekonstrukci okopány a nahrazeny novými. Byly provedeny nové rozvody elektroinstalace. Pro zvýšení tuhosti a prostorové stability byl objekt stažen ocelovými táhly v úrovni stropních konstrukcí v příčném i podélném směru. Trhliny na fasádách a vnitřních stěnách byly zajištěny systémem Helifix – vlepované helikální výztuže do drážek ve zdivu. Během rekonstrukce byla provedena kompletní výměna stoupacích potrubí kanalizace (HT-systém), ležaté svody byly obnaženy, zkontrolována a ponechány. Vodovodní ležaté potrubí bylo ponecháno, byly provedeny nové stoupačky a rozvody v bytech a byty byly opatřeny vlastními měřidly spotřeby vody. Stávající rozvody plynu byly ve veřejných prostorech zachovány, na hlavních podestách byly osazeny plynoměry pro jednotlivé byty. V jednotlivých bytech byly provedeny nové rozvody plynu. Ve všech bytech byly nově instalovány plynové kondenzační kotle s výkonem 5-24 kW s integrovaným zásobníkem TUV o objemu 45 l. Celkově bylo po přestavbě vytvořeno 11 nových bytových jednotek.

Konstrukční prvky celého domu lze hodnotit jako standardní. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují.

Aktuální využití majetku

Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům 9 bytů s dispozicí 2+KK (3 byty v každém nadzemním podlaží), jeden byt dispozice 2+KK a jeden byt 1+KK v prvním podzemním podlaží. Podkroví je nevyužité. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je po rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho užívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno dalšími výdaji. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna tato podmínka.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití objektu je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ

Úvod

Pro stanovení indikace tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

 Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

 Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

 Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsem použil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku je použita porovnávací metoda. Pro ocenění majetku jako celku je použita kombinace všech tří metod.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízení k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly

dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

7 585 000 Kč a je kalkulována následovně:

328 m2 * 23125 = 7 584 970 Kč

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce níže.

Tabulka 7 - Pozemek bytového domu POZEMEK BYTOVÉHO DOMU Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Břevnov, Veleslavín Břevnov, Liboc Veleslavín Malířové Fastrova Parcelní číslo 2405, 2406 Adresa pozemku Heleny Malířové Veleslavínská Fastrova Veleslavínská 12 Katastrální území Břevnov Veleslavín Břevnov Liboc Veleslavín Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 6 Praha 6 Praha 6 Praha 6 Praha 6 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 11750000 7500000 6190000 22500000 Rozloha pozemku v m2 328 457 298 243 854 Cena za 1 m2 X 25711 25168 25473 26347 Datum transakce 1.10.2015 10.9.2015 1.10.2015 1.10.2015 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 25711 25168 25473 26347 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Prodej Nabídka Nabídka Korekce 0,9 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 23140 25168 22926 23712 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23140 25168 22926 23712 Existence věcných břemen Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23140 25168 22926 23712 Využití podle územního Rodinný dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům plánu Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23140 25168 22926 23712 58

Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23140 25168 22926 23712 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23140 25168 22926 23712 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23140 25168 22926 23712 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23140 25168 22926 23712 Svažitost Rovinný Mírně svažitý Rovinný Rovinný Mírně svažitý Korekce 1,05 1 1 1,05 Upravená hodnota 24297 25168 22926 24898 Dostupnost inženýrských Uplná Úplná Úplná Úplná Úplná sítí Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 24297 25168 22926 24898 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 24297 25168 22926 24898 Dopravní obslužnost Autobus Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 24297 25168 22926 24898 Dopravní dostupnost a Omezené Dobré Omezené Dobré Dobré parkování Korekce 0,95 1 0,95 0,95 Upravená hodnota 23082 25168 21780 23653 Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23082 25168 21780 23653 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23082 25168 21780 23653 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 328 Obdobná Obdobná Obdobná Větší Korekce 1 1 1 0,95 Upravená hodnota 23082 25168 21780 22470 Možná zastavitelnost viz. územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 23082 25168 21780 22470 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 23125 23082 25168 21780 22470 Rozloha pozemku 328 Celková porovnávací 7 584 970 Kč 0 0 0 0 hodnota

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy, které byly v městské části Praha 6 v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní.

Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

33 981 000 Kč

Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce Majetek jako celek.

Tabulka 8 - Majetek jako celek MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4

Název nemovitosti Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům, Břevnov Břevnov Dejvice Břevnov Dejvice Parcelní číslo 2405, 2406 Adresa nemovitosti Heleny ul. 8. Hošťálkova Fastrova Fetrovská Malířové 12 listopadu Katastrální území Břevnov Břevnov Břevnov Břevnov Dejvice

Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 6 Praha 6 Praha 6 Praha 6 Praha 6 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

Plocha pozemku 328 287 396 345 675

Hodnota za 1 m2 pozemku 23 125 23 125 23 125 23 125 23 125 Kč Kč Kč Kč Kč Hodnota pozemku celkem 7585000 6636875 9157500 7978125 15609375

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

Počet srovnávacích jednotek 989 612 546 585 432

Prodejní cena celkem X 25 500 000 25 100 000 23 500 000 27 000 000 Kč Kč Kč Kč Prodejní cena bez ceny pozemku 18863125 15942500 15521875 11390625

Cena za 1 porovnávací jednotku X 30822 29199 26533 26367

Datum transakce 1.12.2015 1.12.2015 15.10.2015 1.12.2015 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 30822 29199 26533 26367 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Prodej Nabídka

Korekce 0,9 0,9 1 0,9 Upravená hodnota 27740 26279 26533 23730

Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 27740 26279 26533 23730 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 27740 26279 26533 23730

Využití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 27740 26279 26533 23730

Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 27740 26279 26533 23730 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 27740 26279 26533 23730 E. Technické parametry

Lokalita Výborná Srovnatelná Srovnatelná Srovnatelná Srovnatelná

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 27740 26279 26533 23730

Technický stav objektu Výborný Výborný Dobrý Dobrý Průměrný

Korekce 1 1,05 1,05 1,1

Upravená hodnota 27740 27593 27860 26104

Technická vybavenost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Průměrná Dobrá

Korekce 1 1 1,05 1

Upravená hodnota 27740 27593 29253 26104

Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 27740 27593 29253 26104

Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Průměrný Omezený Omezený Průměrný

Korekce 0,95 1 1 0,95

Upravená hodnota 26353 27593 29253 24798

Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 26353 27593 29253 24798

Dopravní dostupnost a parkování Omezená Omezená Omezená Omezená Výborná Korekce 1 1 1 0,95 Upravená hodnota 26353 27593 29253 23558

Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26353 27593 29253 23558 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26353 27593 29253 23558

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 26353 27593 29253 23558

Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26353 27593 29253 23558 Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky 26689 26353 27593 29253 23558

Porovnávací hodnota celkem (bez 26 395 636 Kč poz.) Hodnota pozemku 7 585 000 Kč

Celková porovnávací hodnota 33 980 636 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost reprodukovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V případě ocenění tohoto majetku byla použita metoda přímé kapitalizace.

Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě obvyklého tržního nájemného pro tuto lokalitu. Ve výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

26 090 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:

Tabulka 9 - Příjmová metoda PŘÍJMOVÁ METODA

Příjem z pronájmu 1 992 600 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% 99630

Efektivní hrubý příjem 1 892 970

Náklady na údržbu 60 000 Pojistné 18 547 Daň z nemovitosti 9 500 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 10 000 Provozní náklady celkem 98 047

Provozní příjem 1 794 923 Rezervy na renovace 360 000 Čistý provozní příjem 1 434 923

Míra kapitalizace 5,5%

Indikovaná hodnota 26 089 509 Zaokrouhleno 26 090 000

NÁKLADOVÁ METODA

 Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

24 197 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:

Tabulka 10 - Nákladová metoda NÁKLADOVÁ METODA Název Bytový dům, Heleny Malířové 12, Praha 6 - Břevnov Číslo pozemku 2405 a 2406 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 120 Efektivní stáří (po rekonstrukci) 30 Ekonomická životnost 60 Zastavěná plocha 198 m2 Počet podlaží 1 podzemní, 3 nadzemní podlaží, podkroví (nevyužité) Celková zastavěná plocha 989 m2 Koeficient využitelnosti 0,75 Celková podlahová plocha 738 m2 Celkový obestavěný prostor 3528 m3 Jednotkové reprodukční náklady 6450 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 22 755 600,00 Kč Fyzické opotřebení -27% 16 611 588,00 Kč Funkční nedostatky 0% 16 611 588,00 Kč Ekonomické nedostatky 0% 16 611 588,00 Kč

Stavby a venkovní úpravy

Pozemek 7 585 000 Kč

Indikovaná hodnota 24 196 588,00 Kč Zaokrouhleno 24 197 000 Kč

ZÁVĚR

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. říjnu 2015. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Aplikacemi výše uvedených metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka 11 - Indikace odhadu tržní ceny bytového domu INDIKACE ODHADU TRŽNÍ CENY NEMOVITOSTI

Metoda Indikace [Kč] Váha [%] Vážený průměr [Kč] Porovnávací metoda 33981000 70 23786700 Příjmová metoda 26090000 20 5218000 Nákladová metoda 24197000 10 2419700 Výsledná cena 31424400 Zaokrouhleno 31 424 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%.

Tento typ majetku – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Ze zjištěných skutečností vyplývá, že všechny bytové jednotky je možné pronajmout za tržní nájemné, nebyla zjištěna omezení, proto byla indikaci tržní hodnoty příjmovou metodou přisouzena při analýze finální hodnoty kontribuce 20%.

V případě nákladové metody, za použití vysoce agregované ceny, se jedná pouze o všeobecné náklady v tomto čase a místě. Tato metoda přesně nevystihuje daný trh, jak je tomu u porovnávací metody. Z tohoto důvodu je váha nákladové metody 10%, pouze jako korekce ceny zjištěné porovnávací metodou.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 8. dubnu 2015 reprezentována částkou:

31 424 000 Kč

(slovy třicetjedenmiliončtyřistadvacetčtyřitisíckorunčeských)

Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. V listu vlastnictví č. 2020, pro katastrální území Břevnov, městská část Praha 6, obec Praha nejsou uvedena žádná omezení vlastnických práv ani nejsou uvedeny žádné závazky a v LV je uvedeno, že objekt se nachází v památkově chráněném území. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost.

Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

Omezující podmínky a předpoklady

1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založená celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a 68

jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Výpis z katastru nemovitostí

Obrázek 12 - Výpis z katastru nemovitostí

Snímek z katastrální mapy

Obrázek 13 - snímek katastrální may

Výkresová a fotografická dokumentace současného stavu

Obrázek 14 - Půdorys 1.PP

Obrázek 15 - Půdorys 1NP

Obrázek 16 - Půdorys 2NP

Obrázek 17 - Půdorys 3NP

Obrázek 18 - Řez

3. Analytická část

Přehled cen nemovitostí v okrese Rokycany

3.1. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany

3.1.1. Okres Rokycany

Okres Rokycany je součástí Plzeňského kraje. Do okresu patří celkem 68 obcí z čehož šesti byl přiznán titul města. Rozloha okresu je 575 km2, z čehož zhruba 43% jsou lesní porosty. Hustota osídlení odpovídá 82 obyvatel na 1km2 => 47150 osob v okrese Rokycany.

Obrázek 19 – Okres Rokycany

S D5

Z V

(Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Rokycany)

Celé území se rozkládá ve výškách 250-750m.n.m. V rokycanském okrese nejsou žádné významné vodní plochy. Z průmyslového hlediska je třeba říci, že Na Radnické pánvi se

kdysi těžilo uhlí, za další zmínku jistě stojí vodní hamr v Dobřívě, který byl vystavěn již v roce 1505 a do současnosti se udržuje jako kulturní památka ve funkčním stavu. Za další zmíňku jistě stojí brdské lesy, ve kterých je nespočet tras pro cyklisty a turistiku.

Doprava – všechny obce jsou plně dopravně obslužné s dosahem autobusových, nebo vlakových tratí. Nejvýznamnější tepnou je probíhající dálnice D5 – Praha – Rozvadov, na kterou se lze napojit v Rokycanech, Ejpovicích a Mýtě.

Trh s nemovitostmi

Okres Rokycany lze z hlediska trhu rozdělit do několika částí:

- okresní město Rokycany - obce v nejbližším okolí - Borek, Osek, Kamenný újezd a Litohlavy - průmyslové zóny u dálnice D5 - Ejpovice, Mýto - ostatní okresní lokality bez průmyslových zón - lesní porosty a pole

3.1.2. Město Rokycany

Stavební pozemky

Pozemky ve městě Rokycany jsou pouze na okrajové části, dále vzdálené od centra města a to také v ne příliš hojném množství.

Pozemky jsou jen ve velmi omezené míře a pohybují se v cenové relaci mezi 1400- 1900Kč/m2. Za posledních 20 let se v Rokycanech nestavěly žádné obytné domy, jediné co město povolilo, byla výstavba komerčních zón – nákupních center. Výstavba rodinných domů se z důvodu nedostatku pozemků určených ke stavbě přesunula do přilehlých obcí Borek, Kamenný újezd a Litohlavy. Rokycany disponují i vyčleněnou rekreační částí Pod Čilinou, kde nanejvýš vyrostli rekreační objekty. Do budoucna se počítá se změnou územního plánu v lokalitách okolo místního letiště, což je v těsné blízkosti dálnice D5.

Pozemky pro průmyslovou výstavbu se zde vyskytují minimálně. V současnosti mi není známo, že by se uvažovalo o rozšíření výstavby průmyslových zón. Můžeme ale celkem

logicky předpokládat, že nejspíše dojde k možným investičním pobídkám, pro využití stávajících nefunkčních areálů v bývalých kasárnách.

Standardní velikost stavebních pozemků pro výstavbu RD je 650 až 1200 m2 .

Ceny pozemků pro výstavbu:

- zasíťované : 800-2000Kč/m2 - nezasíťované : 250-600Kč/m2 - pro rekreační výstavbu : 400-650Kč/m2

Byty

V Rokycanech jde především o byty panelové, vystavěné v 80-90. letech. Po odchodu armády z Rokycan zde došlo k uvolnění ubytovacích kapacit v bývalých kasárnách, které město od armády dostalo. Tam se jednalo o domy cihlové. Cca před 10ti lety se byty začali rekonstruovat a město je prodalo do osobních vlastnictví.

Ceny bytů v osobním vlastnictví: byt 1+kk - 800 000 - 1 500 000Kč byt 2+kk - 900 000 - 2 500 000Kč byt 3+kk - 2 000 000 – 3 300 000Kč

byt 1+1 900 000 – 1 150 000Kč byt 2+1 700 000 – 1 100 000Kč byt 3+1 950 000 – 1 400 000Kč byt 4+1 1 300 000 – 1 600 000Kč

Ceny bytů v družstevním vlastnictví se pohybují v cenové úrovni cca 80-90 % standardních cen bytů v osobním vlastnictví, z důvodu omezených možností financování při koupi.

Rodinné domy

Poptávka po rodinných domech je ovlivněna malou nabídkou volných stavebních pozemků. Obvyklá cena starších novostaveb rodinných domů se pohybuje v rozmezí 2500000- 6000000Kč. V tomto rozmezí lze snadno rozpoznat již z ceny, zda-li jde o objekt před rekonstrukcí, nebo ve vynikajícím stavu. Poptávka po rodinných domech je ve městě veliká a to jak z pohledu investice, tak chtíče po vlastním rodinném domě ve městě.

Rekreační objekty

Po rekreačním místě je na okraji Rokycan velká poptávka, město je osídleno cca 14ti tisíci lidmi, kdy část hledá relaxační zónu, které je zde nedostatek. Tomu odpovídá i cena objektů 700 000 – 2000 000Kč.

Bytové domy

Bytové domy se v Rokycanech prodávali pouze z města k přímím nájemníkům za ceny neslučitelné s trhem – cca 10% tržní ceny.

Administrativní budovy a komerční objekty

Administrativní objekty jako takové se v Rokycanech nevyskytují. Stávající kanceláře ve středu města jsou uzpůsobeny z bytových jednotek ve starých činžovních domech okolo malého náměstí.

Průmyslové objekty

Průmyslových objektů není ve městě mnoho u současných areálů nabízených na serveru sreality.cz se prodejní ceny pohybují v návaznosti na plochu okolo 32000kč/m2

Nájmy

Byty

Cena měsíčního nájemného za byty v Rokycanech se odvíjí na stavu pronajímaných prostor a očekávaných provozních nákladů.

byt 1+1 4500 - 7000Kč byt 2+1 5 500 – 8 000Kč byt 3+1 6 000 – 9 500Kč

Rodinné domy

Když jsou zrovna na trhu, nájemné bez provozních nákladů se pohybuje od 10 000Kč/měsíc.

Prodejní a administrativní prostory

Běžně dostupné a volné nájemní prostory v centru Rokycan určené pro provoz prodejen nepodléhajícím zvláštním předpisům, jsou dostupné v rozmezí 1200-2500Kč/m2/rok.

Méně atraktivní prostory jsou v rozmezí 700-1500Kč/m2/rok

Pronájem administrativních prostor je v rozmezí 200-1500/m2/rok

3.1.3. Obce v blízkém okolí města Rokycany

Jedná se o lokality přímo navazující svojí zástavbou na město Rokycany - Kamenný Újezd, Borek, Osek. Ceny nemovitostí jsou v rozmezí 5-10% nižší než v okresním městě, avšak dostupnost vlakových a autobusových spojů je dostačující pro výborné spojení.

Pozemky

Lokality okolo Rokycan jsou dlouhodobě vyhledávané zejména rodinami s dětmi. Mezi nejvyhledávanější lokality v okolí patří:

Osek u Rokycan – vzdálený 4 km s počtem obyvatel okolo 1100

Volduchy - vzdálené 6 km s počtem obyvatel okolo 1100

Kamenný Újezd, který navazuje na okresní město

ceny pozemků pro výstavbu – zasíťované 500-1000Kč/m2 ceny pozemků pro výstavbu – nezasíťované: 350-550Kč/m2 ceny pozemků (individuální rekreace) – se pohybují v rozmezí 300-800Kč/m2

Byty

V Rokycanském okrese se nacházejí bytové jednotky zejména ve starších bytových domech. Poptávku zvedají hlavně blízké průmyslové zóny, díky čemuž je v okrese práce a stal se lukrativním.

byt 1+1 550 000 - 760 000Kč byt 2+1 650 000 – 1 200 000Kč byt 3+1 750 000 – 1 250 000Kč byt 4+1 800 000 – 1 150 000Kč

Rodinné domy

Poptávky po rodinných domech jsou v okrese nejčastěji v cenovém rozmezí 1 500 000kč- 2mil.Kč s ohledem na umístění v obci.

Rekreační objekty

Rekreační objekty jsou velmi zajímavé především pro klienty z velkých měst a jsou v cenovém rozpětí 150 000 až 900 000,-Kč.

Bytové domy

Na volném trhu jsou v okrese Rokycany nezastoupeny.

Průmyslové objekty

Na Rokycanském okrese také téměř nezastoupeny, výjimečně při rušení průmyslové výroby.

Nájmy

Nájemné v okresních obcích je zhruba na 80-90 % ceně okresního města. V okrese Rokycany je dobře vybudovaná veřejná doprava, kde přibližně každou hodinu je spoj z jednotlivých obcí do Rokycan a Plzně. Z Rokycan je dale možnost vlakové dopravy směr Praha, Plzeň. Lokálními spoji pak do přilehlých konglomerací – Kamenný újezd, Hrádek u Rokycan, Mirošov. To je důvod, proč nájemné v okrese tolik nekolísá.

3.1.4. Rozvojová zóna okolo D5 – Praha - Rozvadov

Dálnice D5, jež prochází okresním městem Rokycany a dalšími okresními obcemi takřka znásobila ceny pozemků v okolí, jelikož díky blízkému napojení na dálnici zde kupují pozemky i lidé pracující v Praze a Plzni. Dostupnost Prahy po D5 je 45 minut, Plzeň pak 20minut. Není tedy nějak vzdáleno i požadované kulturní vyžití v metropolích. Dalším odvětvím mimo bydlení je dozajista průmysl, který okolo dálnice jen kvete. Příkladem je jak okresní město Rokycany, kde se napojují nejméně 3 nadnárodní společnosti, tak Mýto, Volduchy a Holoubkov. V Rokycanském okrese je větší poptávka jak po pozemcích, tak bytech a rodiných domech, nežli nabídka. Když uvedu příkladem obec Mýto, kde denně projíždím, před 10ti lety se zde cena pozemků pohybovala okolo 400kč/m2, oproti dnešním cenám, které jsou nově vybudované obytné zóně na zasíťovaných pozemcích za 1200kč/m2. a prodávají se. V těchto zónách okolo dálnice si myslím, že už pozemky na ceně klesat nebudou. Ceny pronájmu bytových jednotek odpovídají 80-90% města Rokycany.

3.1.5. Ostatní části okresu

Nejméně perspektivní části druhého nejmenšího okresu v republice, jsou jistě severní a jižní oblast. V těchto částech se nevyskytuje téměř žádná průmyslová výroba, pouze těžba a zpracování dřeva a zemědělská oblast. Jih okresu je z velké části zastoupen vojenským újezdem Brdy, který se od letošního roku 2016 stal CHKO bránící v rozvoji lokality. Struktura severní části okresu patří městům Radnice a Zbiroh, které jsou zajímavé především pro pracovní možnosti v okolí. Pro Zbiroh je to průmyslová zóna v Žebráce, což je již vedlejší okres, avšak vzdálenost je pouhých 10km a tudíž je zde poptávka po bydlení i z hlediska dobré dopravní obslužnosti a vybavení města, které nabízí kompletní občanskou vybavenost. Mimo tyto města se severní část přibližuje podobou jižní části okresu, také je zde převážně větší část polností a lesů. V této části je ovšem i poptávka po rekreačním ubytování, a to zejména v blízkosti řeky Berounky, které je v plzeňském kraji jako celku velmi vyhledávaná rybáři a rodinami s dětmi. Poptávané jsou jak rekreační objekty, tak objekty k trvalému užívání. Ceny rodinných domů a chat však v těchto místech nepřekračují většinou hranici

3 500 000Kč , už jen z toho důvodu, že jde především o starší objekty. Ceny stavebních pozemků se zde pohybují od 150 do 550Kč/m2 dle stupně zasíťování

3.1.6. Zemědělské a lesní pozemky

Jak jsem již zmiňoval v přešlém textu, Rokycanský okres disponuje ohromnou částí polí a lesů, jejichž cena také stoupá. U polností v těsné blízkosti nebo přímo v obcích s nedostatkem stavebních pozemků již díky spekulacím se změnou územního plánu a tím mnohonásobné vyšší ceny stávajícího pozemku. Tam kde se nepočítá se změnou územního plánu, ale pouze se zemědělskou výrobou, tam se ceny pohybují z původních 5Kč/m2 let minulých na 8- 25Kč/m2. Plochy s trvalými travními porosty lze obchodovat v úrovni od 5-8Kč/m2. Lesní porosty se pohybují v cenách okolo 25-35Kč/m2, dle porostů a jejich stáří, nutno dodat, že převážná většina patří na jihu okresu vojenským lesům a severní část spravuje kraj. Některé lesy byli v restitucích vráceny Coloradu Mansfeldovi a v těchto lesích se těžba dřeva provádí dle 5ti a 10ti letých plánů. 3.2. Perspektiva trhu

Na to, jak perspektivní trh nemovitostí bude v Rokycanském okrese, má vliv několik dalších okolností.

- hospodaření ČR jako celku - vývoj základní úrokové míry a následný úrok od soukromých bankovních domů - nezaměstnanost

Současná ekonomická situace v ČR je pro obchod velmi zajímavá, jelikož úrokové míry, které nabízejí bankovní domy jsou na nejnižší hranici v historii – pakliže nepočítáme bezúročné půjčky minulého režimu. S tím je spojený rozvoj průmyslu, stavebnictví a obchodu vůbec. Jelikož míra nezaměstnanosti se ustálila, nezaměstnanost nejen v okrese Rokycany je na 5%, což je číslo znázorňující ve velké většině lidi, které využívají sociálního systému a práci nechtějí, znamená to, že lidé práci mají, berou si půjčky, hypotéky a peníze se točí. Pakliže nepřijde další vlna finanční krize, která by v ČR nastat neměla z důvodu perfektního pokrytí rizik, bude rozvoj dále pokračovat. Z okresu Rokycany je výborné spojení do průmyslových zón, jak v Rokycanech, Plzni, Mýtě, Ejpovicích a Žebráku, že okres je opravdu velmi perspektivní. Bez Dálnice D5, by jistě tak perspektivní nebyl. S pracovními příležitostmi se 85

do okresu Rokycany stěhují i cizinci, jež do obcí dováží z Polska, Ukrajiny, Rumunska personální agentury, které pro nedostatek pracovníků z ČR dováží cizince. V obcích si pronajímají ubytovny, což zvyšuje nejen obrat v lokálních prodejnách, ale v některých případech bohužel i kriminalitu. Ti co nechtějí bydlet na ubytovnách poptávají ubytování v podnájmu a to zvyšuje i tlak na cenu nájemného. Potvrzující faktor oživení trhu nemovitostí v regionu je i nárůst realitních kanceláří ze 5ti na současných 11.

K dlouhodobému výhledu, si dovolím říci, že ceny nemovitostí na okresu Rokycany (okolo D5) jistě klesat nebudou. Myslím, že u všech druhů nemovitostí v Rokycanském okrese, můžeme očekávat roční nárůst ceny přibližně 2%.

V severní a jižní části předpokládám, že se ceny příliš měnit nebudou

Také u zemědělských a lesních pozemků není důvod předpokládat snížení tržní ceny.

3.3. Závěr Analytické části

Okres Rokycany nelze hodnotit samostatně, jelikož je z velké míry „dotován“ okolními okresy, jež zaměstnávají obyvatele tohoto okresu, čímž zapříčiňují příliv hotovosti. Tím prosperují místní firmy, úřady, banky a ve finále i sami občané. Trh s nemovitostmi je velmi citlivý a při oceňování nemovitostí to chce mít velmi dobrý přehled. To lze dosáhnout jak bližší spolupráci s realitními kancelářemi, tak i sledováním internetových nabídek.

Pro další rozvoj je třeba sledovat i dění v okolních okresech, cenové trendy a výstavby obchodních center či průmyslových zón, to bude to, co bude ovlivňovat ceny okolních nemovitostí.

Závěr

Hlavním cílem bakalářské práce je Vliv ekonomické náročnosti budov, na tržní cenu nemovitosti. V teoretické části Bakalářská práce ukazuji na možnosti úspor v samotných stavbách. V praktické části této bakalářské práce jsem zhotovil dva tržní odhady nemovitostí a v analytické části shrnul tržní stav prodejnosti v okrese Rokycany.

Dnešní doba si žádá spoustu úspor a to zejména energií. Nad zamyšlením, zdali má vliv ekonomické náročnosti budov vliv na tržní cenu, říkám rozhodně ANO, pro finální rozhodnutí kupujícího to nemusí být až tak velký aspekt, jako vizuální stránka objektu, ale z hlediska odhadce je třeba k energetické náročnosti budov přihlédnout.

Seznam použité literatury + internetové zdroje

1) https://www.vutbr.cz/www_base/zav_prace_soubor_verejne.php?file_id=89047

2) http://www.infobydleni.cz/news/energeticka-narocnost-staveb-2-/[cit. 2015-02-19]

3) http://www.tzb-info.cz/energeticka-narocnost-budov/6739-revize-evropske-smernice-2002- 91-es-o-energeticke-narocnosti-budov

4) http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-78#p3

5) http://ekowatt.cz/upload/8d8404454da8be9d52d9234092c9d457/nizkoenergeticke_domy_we b.pdf

6) CHYBÍK, Josef. Energeticky úsporná výstavba. Brno: Cerm s.r.o., 2012.

7) http://www.veronica.cz/?id=152#provozni_zkusenosti

8) Publikace pasivní dům II, Jan Hollan

9) http://www.ekoporadna.cz/wiki/doku.php?id=energie:jake_jsou_moznosti_vyuziti_solarni_en ergie_v_domacnostech 10) http://www.petrsuchanek.cz/energetika-staveb/co-je-energeticky-stitek-obalky-budovy/

11) ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7204-630-0.

12) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Praha: BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7265-128- 13)5. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-807-2651-139.

14) HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2005. ISBN 80-245-0647-4.

15) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902109-0-2.

16) SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí, Praha: ČVUT, 2008. ISBN 978-80-01-04032-4.

Seznam obrázků

Obrázek 1 – Vývoj bytové výstavby v ČR po roce 2009 ...... 10 Obrázek 2 - Schéma ohřevu vody ...... 22 Obrázek 3 - Porovnání nákladů na vytápění ...... 24 Obrázek 4 - Energetická náročnost v číslech ...... 26 Obrázek 5 - Jiná korekce ...... 27 Obrázek 6 – Oceňovaný rodinný dům ...... 29 Obrázek 7 – Snímek katastrální mapy RD ...... 47 Obrázek 8 - fotodokumentace RD ...... 48 Obrázek 9 - bytový dům H.Malířové ...... 49 Obrázek 10 - bytový dům H.Malířové letecká mapa ...... 52 Obrázek 11 - poloha H.Malířové - google maps ...... 53 Obrázek 12 - Výpis z katastru nemovitostí ...... 70 Obrázek 13 - snímek katastrální may ...... 71 Obrázek 14 - Půdorys 1.PP ...... 72 Obrázek 15 - Půdorys 1NP ...... 73 Obrázek 16 - Půdorys 2NP ...... 74 Obrázek 17 - Půdorys 3NP ...... 75 Obrázek 18 - Řez ...... 76 Obrázek 19 – Okres Rokycany ...... 78

Seznam tabulek

Tabulka 1 - Plošné a objemové hodnoty ...... 34 Tabulka 2 - Stanovení tržní hodnoty pozemku ...... 36 Tabulka 3 - Výpis oceňovaných parcel ...... 38 Tabulka 4 - Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku ...... 39 Tabulka 5 - Nákladová metoda ...... 43 Tabulka 6 - Indikace tržní ceny RD ...... 44 Tabulka 7 - Pozemek bytového domu ...... 58 Tabulka 8 - Majetek jako celek ...... 60 Tabulka 9 - Příjmová metoda ...... 64 Tabulka 10 - Nákladová metoda ...... 66 Tabulka 11 - Indikace odhadu tržní ceny bytového domu ...... 67