Izvješće O Tržištu Nekretnina Zagrebačke Županije Za 2018. Godinu

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu Sadržaj

1. UVOD 3 2. PODACI ZA ZAGREBAČKU ŽUPANIJU PREMA VRSTI NEKRETNINA 4 3. KUPOPRODAJA NEKRETNINA 3.1 Rekapitulacija po vrsti 5 3.2 Rekapitulacija po jedinicama lokane samouprave 6 4. PRIKAZ PROMETA PREMA VRSTI NEKRETNINA 24 5. IZVADAK IZ ZBIRKE KUPOPRODAJNIH CIJENA 32 6. PROCJENITELJSKO POVJERENSTVO 32 7. UPRAVNO TIJELO ZA STRUČNU I TEHNIČKO-ADMINISTRATIVNU PODRŠKU 33 8. PLAN PRIBLIŽNIH VRIJEDNOSTI 34 9. ZAKLJUČAK 34 10. POJMOVNIK 35

Izradila: Zagrebačka županija, Upravni odjel za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša, Odsjek za procjenu vrijednosti nekretnina, uz suglasnost Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije od dana 27. ožujka 2019. godine.

Andrej Krlin, Voditelj Odsjeka za procjenu vrijednosti nekretnina

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu 1. Uvod

Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina koji je stupio na snagu 25. srpnja 2015. godine (Narodne novine broj 78/15 – u daljnjem tekstu: Zakon), uređuju se osnovni pojmovi iz područja procjene vrijednosti nekretnina, sastav i nadležnost Procjeniteljskog povjerenstva, nadležnost i opis poslova upravnog tijela županije i velikog grada, metode procjenjivanja vrijednosti nekretnina, način prikupljanja i evidentiranja podataka, kao i njihova evaluacija, odnosno reguliraju se odnosi na hrvatskom tržištu nekretnina, usklađeni s odredbama europske legislative. Nadzor nad provedbom ovog Zakona i propisa donesenih temeljem ovog Zakona, kao i zakonitost rada upravnih tijela, povjerenstava i procjenitelja, provodi Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja.

Temeljem članka 16. Zakona, Zagrebačka županija dužna je svake godine do 31. ožujka izraditi Izvješće o tržištu nekretnina za područje svoje nadležnosti (u daljnjem tekstu: Izvješće) i objaviti ga na svojim mrežnim stranicama, uz prethodnu suglasnost Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije.

Područje nadležnosti Zagrebačke županije sukladno Zakonu obuhvaća područje Zagrebačke županije, izuzev područja koja obuhvaćaju Grad Velika Gorica i Grad Samobor.

Podaci koji bi u Izvješću trebali dati informacije o prometu nekretnina na lokalnom tržištu nekretnina, uključujući i nužne podatke koji su izvedeni u tom razdoblju temelje se na podacima iz Zbirke kupoprodajnih cijena.

Donošenjem Zakona, uvedena je obveza županijama i velikim gradovima voditi Zbirku kupoprodajnih cijena (u daljnjem tekstu: ZKC), izdavanje podataka iz iste, kao i izvođenje podataka koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina. ZKC je evidencija o ostvarenom prometu na tržištu nekretnina, a vodi je nadležno upravno tijelo, temeljem evidentiranih podataka iz isprava o kupoprodaji, najmu, zakupu, pravu građenja i služnosti nekretnina, temeljem evaluacije tih podataka, a sukladno važećim prostornim podacima.

Zakonom su isto tako osigurani izvori podataka za ZKC. Na temelju članka 70. Zakona, početni podatci o realiziranom prometu nekretnina preuzeti su iz Evidencije prometa nekretnina Ministarstva financija – Porezne uprave. Do sredine 2016. godine javni bilježnici su bili u obvezi dostavljati ovjerene isprave o kupoprodaji, najmu, zakupu, pravu građenja i pravu služnosti nadležnom upravnom tijelu na čijem području se nalazi predmetna nekretnina. Trenutno se podaci (na dnevnoj bazi) preuzimaju od Porezne uprave, te u budućnosti i s pripadajućim ispravama o naplatnim pravnim poslovima u elektroničkom obliku.

Od početka unosa podataka u bazu za područje Zagrebačke županije, a zaključno s 31. prosincem 2018. godine, ukupno je uneseno 24.790 podataka o prometu nekretnina ( od 01. siječnja 2018. do 31. prosinca 2018. uneseno je 3821 podatak.)

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu 2. Podaci za Zagrebačku županiju prema vrsti nekretnina GRADOVI: Dugo Selo, Ivanić-Grad, Jastrebarsko, Sveta Nedelja, Sveti Ivan Zelina, Vrbovec, Zaprešić (Izvješće se ne odnosi na Gradove Samobor i Veliku Goricu)

OPĆINE: Bedenica, Bistra, Brckovljani, Brdovec, Dubrava, Dubravica, Farkaševac, Gradec, Jakovlje, Klinča Sela, Kloštar Ivanić, Krašić, Kravarsko, Križ, Luka, Marija Gorica, Orle, Pisarovina, Pokupsko, Preseka, Pušća, Rakovec, Rugvica, Stupnik, Žumberak

*Napomena: razlika izražena u postotcima odnosi se na razliku u broju podataka u odnosu na prošlu godinu.

Na području Zagrebačke županije zabilježi je najveći promet nekretnina na poljoprivrednom zemljištu, a zatim slijede stambeni objekti (kuće), različite nekretnine i građevinska zemljišta.

U Zbirci kupoprodajnih cijena nije evidentirano dovoljno podataka za detaljnu analizu podataka o najmu, zakupu, pravu građenja i pravu služnosti.

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

3. Kupoprodaja nekretnina 3.1. Rekapitulacija kupoprodaja prema vrsti nekretnina za područje Zagrebačke županije od 01. siječnja 2018. do 31. prosinca 2018. godine

*“Napomena: razlika izražena u postotcima odnosi se na razliku u cijenama u odnosu na prošlu godinu (kn/m2).

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu 3.2. Rekapitulacija prometa nekretnina po jedinicama lokalne samouprave od 01. siječnja 2018. do 31. prosinca 2018. godine

Ukupan promet nekretnina

Bedenica 39 Bistra 95 Brckovljani 41 Brdovec 148 Dubrava177 Dubravica 32 Dugo Selo 252 Farkaševac 52 Gradec 172 Ivanić-Grad 248 Jakovlje 47 Jastrebarsko 280 Klinča Sela 27 Kloštar Ivanić 126 Krašić 16 Kravarsko 36 Križ 135 Luka 18 Marija Gorica 58 Orle 24 Pisarovina 89 Pokupsko 37 Preseka 86 Pušća 34 Rakovec 140 Rugvica 95 Stupnik 5 Sveta Nedelja 219 Sveti Ivan Zelina 438 Vrbovec 202 Zaprešić 341 Žumberak 32

U nastavku slijede podaci za sve jedinice lokalne samouprave na području Zagrebačke županije na kojima je u promatranom vremenu (01.01.2018. do 31.12.2018.) zabilježen promet nekretnina i to prema vrsti nekretnine.

Svi podaci preuzeti su 14.03.2019. iz Zbirke kupoprodajnih cijena.

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu 4. Prikaz prometa prema vrsti nekretnina

ST - stan/apartman Bistra 2 Brckovljani 10

Brdovec 2

Dugo Selo 69

Ivanić-Grad 23

Jastrebarsko 20

Kloštar Ivanić 2

Križ 12

Rugvica 1

Sveta Nedjelja 65

Sveti Ivan Zelina 13

Vrbovec 6 Zaprešić 155

OK - stambeni objekt (kuća)

Bedenica 2 Bistra 18 Brckovljani 19 Brdovec 44 Dubrava 15 Dubravica 2 Dugo Selo 52 Farkaševac 8 Gradec 12 Ivanić-Grad 48 Jakovlje 11 Jastrebarsko 58 Klinča Sela 3 Kloštar Ivanić 39 Krašić 4 Kravarsko 14 Križ 27 Luka 1 Marija Gorica 11 Orle 8 Pisarovina 15 Pokupsko 7 Preseka 3 Pušća 7 Rakovec 1 Rugvica 12 Sveta Nedjelja 32 Sveti Ivan Zelina 43 Vrbovec 22 Zaprešić 48 Žumberak 2

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

PZG - poslovne zgrade

Dubravica 1 Sveta Nedjelja 2 sveti Ivan Zelina 4

PP - poslovni prostor

Bistra 3 Brckovljani 1 Brdovec 2 Dugo Selo 6 Ivanić-Grad 1 Jastrebarsko 1 Križ 2 Pisarovina 4 Rugvica 1 Sveti Ivan Zelina 3 Vrbovec 1 Zaprešić 13 Žumberak 1

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

VIK - nekretnine za povremeni boravak

Brdovec 3 Dubrava 2 Gradec 1 Jastrebarsko 2 Pisarovina 1 Preseka 1 Vrbovec 5

G - garaža

Dugo Selo 1 Sveta Nedelja 1 Sveti Ivan Zelina 1 Zaprešić 11

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

PGM - parkirno garažno mjesto

Dugo Selo 4 Jastrebarsko 1 Sveta Nedelja Zaprešić 8

VPM - parkirno mjesto

Dugo Selo 2 Zaprešić 1

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

RN - različite nekretnine

Bedenica 1 Bistra 18 Brckovljani 19 Brdovec 29 Dubrava 9 Dubravica 4 Dugo Selo 23 Farkaševac 6 Gradec 6 Ivanić-Grad 49 Jakovlje 11 Jastrebarsko 26 Klinča Sela 3 Kloštar Ivanić 29 Krašić 5 Kravarsko 19 Križ 19 Luka 10 Marija Gorica 13 Orle 16 Pisarovina 10 Pokupsko 25 Preseka 3 Pušća 8 Rakovec 5 Rugvica 6 Sveta Nedelja 14 Sveti Ivan Zelina 34 Vrbovec 19 Zaprešić 37 Žumberak 1 OS - ostalo

Brckovljani 1 Pisarovina 1 Pokupsko 1 Sveti Ivan Zelina 2 Zaprešić 2 Žumberak 1

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

GZ - građevinsko zemljište

Bistra 29 Brckovljani 1 Brdovec 33 Dubrava 3 Dubravica 5 Dugo Selo 11 Farkaševac 1 Gradec 5 Ivanić-Grad 20 Jakovlje 6 Jastrebarsko 42 Klinča Sela 1 Kloštar Ivanić 15 Križ 1 Luka 4 Marija Gorica 9 Pisarovina 17 Pušća 9 Rakovec 1 Rugvica 4 Stupnik 3 Sveta Nedelja 56 Sveti Ivan Zelina 32 Vrbovec 24 Zaprešić 47 Žumberak 3

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

PZ - poljoprivredno zemljište

Bedenica 32 Bistra 22 Brckovljani 61 Brdovec 33 Dubrava 123 Dubravica 18 Dugo Selo 70 Farkaševac 36 Gradec 138 Ivanić-Grad 103 Jakovlje 18 Jastrebarsko 116 Klinča Sela 16 Kloštar Ivanić 38 Krašić 5 Kravarsko 1 Križ 74 Luka 2 Marija Gorica 23 Pisarovina 30 Pokupsko 4 Preseka 78 Pušća 9 Rakovec 119 Rugvica 65 Sveta Nedelja 43 Sveti Ivan Zelina 290 Vrbovec 115 Zaprešić 16 Žumberak 24 ŠZ - šumsko zemljište

Bedenica 4 Bistra 3 Brckovljani 8 Brdovec 2 Dubrava 25 Dubravica 2 Dugo Selo 13 Farkaševac 1 Gradec 10 Ivanić-Grad 4 Jakovlje 1 Jastrebarsko 13 Klinča Sela 4 Kloštar Ivanić 3 Krašić 2 Luka 1 Pisarovina 11 Preseka 1 Pušća 1 Rakovec 14 Rugvica 2 Sveti Ivan Zelina 17 Vrbovec 9 Zaprešić 3

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

PNZ - prirodno neplodno zemljiše

Brckovljani 4 Dugo Selo 1 Rugvica 4

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu 5. Izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena

Tijekom 2018. godine ukupno je od strane ovlaštenih vještaka i sudskih procjenitelja zaprimljeno 55 zahtjeva za izvatkom iz Zbirke kupoprodajnih cijena. Svi pristigli zahtjevi su riješeni ili u rješavanju, odnosno vještacima su ili izdani podaci ili su isti na čekanju jer nisu uplatili pristojbe ili su odustali od svojih zahtjeva. Prema vrsti nekretnina, najviše zahtjeva procjenitelja za izvatkom iz ZKC-a odnosilo se na poslovne prostore i građevinska zemljišta.

Vrsta nekretnine Broj zahtjeva ST – Stan 1 OK – Stambeni objekt (kuća) 3 PZG – Poslovne zgrade 7 PP – Poslovni prostor 19 G - Garaža 1 GZ – Građevinsko zemljište 15 PZ – Poljoprivredno zemljište 8 ŠZ –Šumsko zemljište 1 ukupno 55

Tijekom 2018. godine izdan je 31 izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena.

6. Procjeniteljsko povjerenstvo

Članovi Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije su:

1. Ivan Filipović, dipl. iur., Viši stručni suradnik za imovinsko-pravne poslove i javnu nabavu, predsjednik Povjerenstva; 2. Željka Kučinić, dipl.ing.arh., ravnateljica Zavoda za prostorno uređenje Zagrebačke županije, članica Povjerenstva i zamjenica predsjednika Povjerenstva; 3. Koraljka Polak Živković, mag. oec., dipl.ing.građ., stalni sudski vještak za područje graditeljstvo i procjenu nekretnina, članica Povjerenstva; 4. Tomislav Radišić, Pere Devčića 9, Zaprešić, posrednik u prometu nekretnina, STOLJEĆE 21 d.o.o., Pere Devčića 11, Zaprešić, član Povjerenstva; 5. Mirjana Jelovečki, poreznica III za utvrđivanje poreza i doprinosa građana u Ministarstvu financija, Poreznoj upravi, Područnom uredu Zagrebačka županija, Ispostavi Sveti Ivan Zelina;

Tijekom 2018. godine Procjeniteljsko povjerenstvo održalo je 3 sjednice na kojima su pregledani te su dana mišljenja o usklađenosti četiri procjembena elaborata sa zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (od toga je jedan elaborat, sukladno čl. 12. st. 1. alineji 3. vraćen je na ispravak, te je nakon ispravka ponovno pregledan i dano je

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

pozitivno mišljenje). Procjeniteljska povjerenstva su mješovita, interdisciplinarna i stručna Povjerenstva koja temeljem članka 12. Zakona obavljaju sljedeće zadaće: - daju stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s prijedlogom plana približnih vrijednosti, nužnim podatcima i drugim podatcima koji su potrebni za procjenu vrijednosti nekretnina na temelju podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena, - daju stručne prijedloge i mišljenja u pripremi konačnih zaključaka u vezi s predloženim pregledom o promjenama i razvoju na tržištu nekretnina (u daljnjem tekstu: Izvješće o tržištu nekretnina) za svoje područje nadležnosti, - daju mišljenje o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ovoga Zakona na zahtjev jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, za svoje potrebe, - vrše razmjenu približnih vrijednosti, izvješća o tržištu nekretnina, nužnih i drugih podataka za procjenu vrijednosti nekretnina s drugim povjerenstvima, - i druge stručne poslove.

U stavku 3. istog članka stoji da je Procjeniteljsko povjerenstvo dužno svake godine do 15. veljače dostaviti ažurirani Plan približnih vrijednosti Visokom procjeniteljskom povjerenstvu. Obzirom da do kraja 2018. godine nije isporučena zadnja verzija aplikacije eNekretnine, koja je trebala sadržavati inicijalni Plan približnih vrijednosti za područje RH, temeljem kojeg bi procjeniteljska povjerenstva izradila Plan približnih vrijednosti za svoje područje, isti dokument (sukladno uputi Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja ) nije napravljen.

7. Upravno tijelo za stručnu i administrativno-tehničku podršku

Temeljem članka 16. Zakona, Upravno tijelo županije i velikog grada obavlja sljedeće poslove: 1. priprema i unos podataka, te vođenje Zbirke kupoprodajnih cijena u eNekretninama, 2. ažuriranje Plana približnih vrijednosti u eNekretninama, 3. evaluacija podataka, te izvođenje i ažuriranje drugih podataka nužnih za procjenu vrijednosti nekretnina, 4. priprema pregleda približnih vrijednosti i Izvješća o tržištu nekretnina, 5. izdavanje izvadaka iz Zbirke kupoprodajnih cijena iz eNekretnina, 6. izdavanje izvadaka iz Plana približnih vrijednosti iz eNekretnina, 7. vođenje i izlučivanje zbirke isprava, 8. dostavu podataka za potrebe Visokog procjeniteljskog povjerenstva i 9. druge stručne i administrativno-tehničke poslove za potrebe povjerenstva.

Na temelju članka 15. Zakona, stručnu i administrativno-tehničku podršku i sve Zakonom propisane poslove za rad Procjeniteljskog povjerenstva Zagrebačke županije pruža Odsjek za procjenu vrijednosti nekretnina koji je tijekom 2018. godine formiran unutar

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša. Na zahtjev stalnih sudskih vještaka za procjenu nekretnina ili stalnih sudskih procjenitelja, te upravnih i pravosudnih tijela, a u svrhu izrade procjembenih elaborata, Odsjek za procjenu vrijednosti nekretnina, odnosno ovlašteni službenici za eNekretnine, izdaju izvatke iz Zbirke kupoprodajnih cijena.

8. Plan približnih vrijednosti

Plan približnih vrijednosti je kartografski prikaz cjenovnih blokova koji se formiraju na osnovi približnih vrijednosti zemljišta, odnosno prosječne vrijednosti koja se formira temeljem podataka iz ZKC-a, a ovisi o namjeni, načinu korištenja, kategoriji i lokaciji površine, te od drugim obilježjima nekretnine.

Približna vrijednost zemljišta iskazuje se kao iznos u kunama po četvornom metru za uzor-česticu.

Temeljem članka 70. stavka 3. Zakona, Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja trebalo je, na osnovi analize i evaluacije početnih podataka o realiziranim kupoprodajama nekretnina, izraditi početno stanje planova približnih vrijednosti za kompletno područje RH. Kako do danas isti nije napravljen, nemoguće je izraditi Plan približnih vrijednosti za Zagrebačku županiju.

9. Zaključak

Donošenjem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i osiguranjem početnih podataka (Ministarstvo financija – Porezna uprava), stvoreni su preduvjeti za vođenje Zbirke kupoprodajnih cijena, koja će u konačnici stvoriti temelje za transparentnost na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj.

Budući da još uvijek sve faze eNekretnina nisu u funkciji ovo Izvješće je izrađeno temeljem raspoloživih podataka i ovom obliku pruža najviše podatke o količini prometa nekretnina prema vrstama nekretnina i vrstama ugovora na određenom području.

Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2018. godinu

10. Pojmovnik

Cjenovni blokovi - Grupe katastarskih čestica koje prema lokalnim uvjetima na tržištu nekretnina postižu sličnu cijenu

Izvješće - Izvješće o tržištu nekretnina Zagrebačke županije za 2016. godinu

Plan približnih - Kartografski prikaz cjenovnih blokova za određeno područje vrijednosti

Povjerenstvo - Procjeniteljsko povjerenstvo Zagrebačke županije

RN – različite nekretnine - Ako su podaci preuzeti od Porezne uprave, ne zna se na koje se vrste nekretnina taj unos odnosi, obzirom da Porezna uprava ne stavlja napomenu uz upis, a nema niti pripadajućeg dokumenta iz kojeg bi to bilo vidljivo.

Uzor čestica - Katastarska čestica prevladavajuće kategorije, pretežite vrste i mjere građevinskog korištenja na području cjenovnog bloka

Veliki grad - U smislu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, pojam veliki grad obuhvaća gradove s više od 35.000 stanovnika, kao i gradove sjedišta županija, što proizlazi iz Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi, Zakona o prostornom uređenju i Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina - u Zagrebačkoj županiji, veliki gradovi su Samobor i Velika Gorica.

Zakon - Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina

ZKC - Zbirka kupoprodajnih cijena

Vrsta ugovora - K – kupoprodaja, N – najam, NG – nagodba, O – ostalo, PG – pravo građenja, S – služnost, UUSD – ugovor o ulaganju stvari u društvo, UZN – ugovor o zamjeni, Z – zakup, ZS – zakup uz pravo služnosti, ZPG – zakup uz pravo građenja