CINQUANTE ANS DE PRODUCTION DE LOGEMENT ET LES DIFFERENTES POLITIQUES URBAINES APPLIQUEES EN ALGERIE

Belgacem SOUICI

Maitre de Conference B EPAU, Ecole polytechnique d architecture et d’urbanisme

Résumé

L’Algérie le jour d’aujourd’hui affronte avec plus d’expérience et de maitrise la demande croissante au logement, l’application des différents programmes quinquennales inscrits dans le cadre de la planification urbaine et la gestion des villes , ont permis de répondre a la question de logements en matière quantitative plus que qualitative, le seuil d’un million de logement a la fin du programme 2004-2009 est atteins. Les origines de la problématique de logement prennent ses racines de la période d’occupation coloniale, ou presque la totalité de la population autochtone été privée du droit au logement, la politique urbaine coloniale avait pour objectif de contrôler et filtrer les algériens et leur déplacement, l’urbanisme de ghettoïsation était installé depuis le premier jour, la casbah était fermée sur sa population, malgré qu’elle continue de s’accroitre démographiquement sur la même superficie. L’urbanisme de ghettoïsation est une action politique voulût, par laquelle la configuration urbaine de la ville efface toute trace d’identité de local , stopper les ambitions de l’algérien a participer dans le dynamisme urbain et pareillement a la vie social, malheureusement cet état de quotidien des algériens a influencé l’usage et la pratique du sol après l’indépendance Au lendemain de l’indépendance, l’habitat en Algérie n’a pas été jugé prioritaire, les biens vacants des collons étaient occuper par les algériens qui habitaient les périphéries des grandes villes, c’est qu’a partir de l’année 1965 après un grand boom de la démographie urbaine avec taux de croissance de 49%, due principalement a la stabilité politique et la situation économique confortable , que les premières programme quadriennal apparaissent. L’intérêt nouveau pour la ville, qui correspond à la phase de diffusion industrielle programmée le 2eme quadriennal 1974-1977 se situe dans un contexte de crise, caractérisé d’une part par une croissance démographique extrêmement forte, une pénurie non moins forte de logements et la prolifération incontrôlée de formes diverses d’habitat, d’autre part par les interventions désordonnées des différents agents économiques sur l’espace urbain et rural, l’ensemble déterminant une consommation excessive de terrain. La municipalisation du sol urbain constitue un préalable à l’accession a la propriété privée du logement. Jusqu’en 1977, le droit a la propriété du logement familial, reconnu à l’indépendance dans la charte d’Alger 1964, réaffirmé dans la charte nationale 1976 et dans les résolutions des différents plans de développement, ne s’était pas accompagné de mesures concrètes permettant sa réalisation.

Mots clefs : Développement durable, planification urbaine, production de logement, Algérie

I. Les différentes formules du logement en Algérie :

1. Le logement social participatif : LSP

Le logement de cette catégorie est incessible que sur dix ans à partir de 1 er janvier 2008. La nouvelle mesure est contenue dans la loi de finances pour 2008, la décision de geler pendant une décennie le transfert de la propriété pour tous les logements aidés. L’incessibilité fait partie en fait d’un lot de mesures destinées a reformer en profondeur le logement qui bénéficie d’une aide de la part de l’état, particulièrement le logement social participatif. L’apport de l’acquéreur de logement est de 70% du cout global, le reste est financé par l’état, la question qui se pose, est pourquoi payer 70% du prix d’un logement qui devient incessible. Cette décision s’inscrit dans le cadre du développement durable, avec cette mesure l’état assure une mixité social au moins pour dix an, ce facteur est primordial est élément fondateur pour le développement durable, dans un quartier d’habitation ou les résidents, 100% sont des propriétaires, la municipalité trouvera des difficultés pour alimenter sa caisse afin d’offrir des services décent au citoyens. Contrairement aux quartiers ou la mixité social et fonctionnel est une caractéristique, le loyer mensuel verser a la fin de chaque mois est une assurance de la durabilité du quartier et du citoyen a la fois. L’urbanisme, le droit urbain et l’économie urbaine sont des éléments en complémentarité perpétuel pour offrir un cadre de vie agréable et durable dans le futur, le développement de l’idée du quartier durable se construit à la base de règlements, qui donnent au quartier son cadre juridique, et physique bien déterminé. Il est important de citer l’exemple de Paris et les décisions prisent par le Baron Haussman, concernant la limitation de la hauteur du bâtit 20 mètres, l’occupation des étages par des usagers de différentes classe social,, l’élargissement des voies et évidement la recette de l’état âpres cet opération d’embellissement de la ville, qui a donner un renommer international a Paris.

2. Le logement public locatif : LPL

Texte réglementaire de référence : Décret exécutif n 08-142 du 05 Joumada el oula 1429 correspond au 11 mai 2008 fixant les règles d’attribution du logement public locatif. Le logement public locatif est réalisé sur fonds budgétaires par des maitres d’ouvrages délégués qui sont les offices de promotion et de gestion immobilière OPGI, il est destiné aux seules personnes dont le niveau de revenus les classe parmi les catégories sociales défavorisées et dépourvues de logement ou logeant dans des conditions précaires ou insalubres. Le logement public locatif est accessible au la personne qui réside depuis au moins cinq années dans la commune de sa résidence habituelle et dont le revenu mensuel du ménage n’excède pas vingt-quatre mille dinars. En outre, le postulant doit avoir vingt et un ans au moins a la date de dépôt de sa demande. Avec cet formule de logement, le pouvoir étatique élargisse la mixité social a son extrême, et fait du logement un droit a tout citoyen Algérien sans exception.

3. Le logement promotionnel aidé : LPA Texte réglementaire de références :

Disposition des articles 77 de la LF 2010 et de 109 de la LFC 2009 Décret exécutif n 10-87 du 24 Rbie El Aouel 1431 correspondant au 10 mars 2010 fixant les niveaux et les modalités d’octroi de la bonification du taux d’intérêt des prêts accordés par les banques et les établissements financiers pour l’acquisition d’un logement collectif et la construction d’un logement rural par les bénéficières.

Le logement promotionnel aidé est un logement neuf réalisé par un promoteur immobilier conformément a des spécifications techniques et des conditions financières définies. Il est destiné a des postulants éligibles a l’aide de l’état. Ce segment s’adresse a des postulants a revenus moyens, l’accès a ce type de logement est réalisé selon un montage financier qui tient compte d’un apport personnel, d’un crédit bonifié et `d’une aide frontale directe. Les niveaux de l’aide frontale octroyée par l’état pour l’acquisition d’un logement promotionnel aidé, 700 000 DA lorsque le revenu est supérieur à une fois le salaire national minimum garanti et inferieur ou égal a quatre fois le salaire national minimum garanti (SNMG) 400 000 DA lorsque le revenu est supérieur a quatre fois le salaire national minimum garanti et inferieur ou égal a six fois le salaire national minimum garanti. Le revenu est constitué par celui du postulant augmenté, le cas échéant par celui du conjoint, l’aide frontale peut être également cumulée avec un crédit bancaire dont le taux d’intérêt et bonifié par le trésor public. Le taux débiteur est fixé par la réglementation à 1% pour cette catégorie de postulants. Le LPA bénéficie en outre de la cession du foncier domanial destiné à servir l’assiette avec un abattement du prix de : . 80% pour les wilayas du nord . 90% pour les wilayas des hauts plateaux . 95% pour les wilayas du sud Crédit a taux bonifié pour le promoteur ( 4% a la charge du promoteur) Le LPA vient pour soutenir les différentes formules déjà existantes, et compléter ce qui n’était pas atteint dans le programme quinquennal 2004-2009. cet formule avec l’aide directe permet plus de facilitées a l’acquéreur de logement, comme au promoteur qui sont investissement s’arrête a 4%.

4. Le logement rural : LR Texte réglementaire de référence :

Disposition des articles 77 de la LF 2010 et de la 109 de la LFC 2009. L’arrêté interministériel du 09 avril 2002 L’arrêté interministériel du13 septembre 2008 Décret exécutif n 10-87 du 24 Rabie El Aouel 1431 correspondant au 10 mars 2010 fixant les niveaux du taux d’intérêt des prêts accordés par les banques et les établissement financiers pour l’acquisition d’un logement collectif et la construction d’un logement rural par les bénéficiaires

Le logement rural s’intègre dans le cadre de la politique de développement rural, il a pour objectif la promotion des espaces ruraux et la fixation des populations locales. Il consiste a encourager les ménages a réaliser, en auto construction, un logement décent dans leur propre environnement. La participation du bénéficiaire, dans ce cas, se traduit par la mobilisation d’une assiette foncière qui relève généralement de sa propriété et de sa participation a la réalisation ainsi que le parachèvement des travaux a l’intérieur du logement. L’aide de l’état est ouverte a toute personne physique adhérente aux différents programmes du plan national de développement PNDA ou qui réside ou exerce en milieu rural peut bénéficier de l’aide de l’état a l’habitat rural d’un montant de 700 000 DA.. Justifier d’un revenu compris entre une fois et six fois le salaire national minimum garanti. Le versement de l’aide par la `CNL se fait en fonction de l’avancement des travaux, constaté par un procès- verbal établi par la direction du logement et des équipements publics DLEP La libération de l’aide de l’état s’effectue comme suit : . 20% de l’aide à l’achèvement de la plate forme . 40% de l’aide à l’achèvement du gros œuvres . 40% de l’aide a l’achèvement de l’ensemble des travaux.

Les différentes formules de logement sont avant tout des outils de travail structurer par un cadre juridique modifiable, selon les exigences et les nécessitées du temps. D’une formule a une autre des avantages sont .promis et d’autre sont repris selon condition de vie de chaque demandeur de logement. Un travail de filtration et de classification se fait au préalable, afin de donner a chacun ce que doit, avec les deux derniers programme de logement 2004-2009, et 2010-2015 le secteur immobilier a enregistrer des augmentations importantes en matière quantitative pour atteindre le seuil de 1 400 000 logements a la fin de 2009. Certes qu’il y as toujours des retards de livraisons, et un écart important entre la demande et l’offre du logement, que l’état avec le ministère en tutelle cherche de le rattraper dans les programmes de logement dans les années qui suivent.

II. La production de logement quantitativement en Algérie

Les livraisons de logement durant la période 2004-2009.

Année LPL LSP Loc Promot Auto S.Total Rural Total vente ionnel constr urbain General 2004 24 668 17 285 5 885 9 292 35 293 92 423 24 045 116 468

2005 25 834 15 787 12 350 8 027 27 574 89 572 42 907 132 479

2006 43 527 23 769 7 128 8 435 18 630 101 489 76 287 177 776

2007 44 079 19 325 8 491 5 028 14 671 91 594 88 336 179 930

2008 57 657 37 123 1 827 4 070 15 176 115 853 104 968 220 821

2009 55 550 37 924 9 043 5 644 18 142 126 303 91 492 217 795

Total 251 315 151 213 44 721 40 496 129 486 617 428 035 1 045 to 2333 2347 269 hhhhllll51 315 151 213 44 724 40 496 129 486 617 234 428 035 1 04 source : ministère de l’habitat d’après ce tableau, il est claire que les objectif de l’état et précisément a partir de 2008,, s’oriente beaucoup plus vers le logement social participatif pour enregistrer une augmentation du double de l’année précédente, ceci explique le souci de l’état pour protéger le marché de l’immobilier de l’instabilité dans les prix. Du fait que le logement est incessible qu’après dix ans d’occupation, promettra une continuité de la production de logement pour les générations futur. Le rendement économique dans le cycle de la production de logement est palpable a tous les niveaux d’ action, la participation du demandeur potentiel pour le moyen terme et le long terme, donne une assurance pour le secteur et promettra un avenir plus stable quantitativement et qualitativement. Les aides directes, avec ou sans taux d’intérêt 1% au maximum, économiquement parlant est une alliance état citoyen, pour rassurer le retournement du bien et des intérêts. Sur le plan urbain une nouvelle configuration urbaine de la ville en Algérie est entrain de se former et prend ses racines principalement des différentes formules de logement.

III. La nouvelle configuration urbaine de la capital Alger

A travers ce tableau on peut avoir une idée sur la configuration urbaine, qui va prendre forme dans les années qui suivent, et les mouvements démographique qui va subir certaines communes. Comme c’est indiqué sur le tableau les communes avec une forte densité ( rouge) se trouvent sur des surfaces communales rassasiés, et un état de bâtit dégradés, les communes de Sidi Mhamed, , la Casbah , Bachdjerah en état d’urgence avec des densités supérieur a 30 000 Hab par km2, en deuxième viennent les communes de , , Belouizdad, , Oued koreiche, Bouroba, avec des densitee entre 15 000 et 20 000 hab par km2. Des opération de relogement des habitants de ces communes est une action de priorité, qui permettra par la suite de récupérer les assiettes sur les quels se trouver l’habitat précaire et de procéder au renouvèlement urbain du centre ville. Les communes qui présentent de très faible densité , mentionner en bleu ciel, Tasala l mardja, Mhalma, Rhmani, Ouled chbel, et vont être sujet de rur- urbanisation, c’est un choix obligatoire pour la capital de se passer de la zone rural pour l’urbaniser. Sur le point de vue stratégie urbaine une telle opération ne passera pas sans conséquence. La hiérarchisation des espaces et la consommation du sol doit être ciblée est arrêtée a des chiffres précis, et dirigée par le confort urbain et le rendement economique. 1 Opération Code Commune Population Superficie Densité relogement Délogement ONS Nb Km² Hab/km² d’habitants 1601 Alger-Centre 75 541 3,85 19 621 1602 Sidi M'Hamed 67 873 2,17 31 277 1603 El Madania 40 301 2,14 18 832 1604 Belouizdad 44 050 2,14 20 585 1605 Bab El Oued 64 732 1,17 55 326 1606 Bologhine 43 835 2,66 16 479 1607 Casbah 36 762 1,09 33 726 1608 46 182 2,51 18 399 1609 Bir Mourad 45 345 4,22 10 745 Raïs 1610 47 332 4,21 11 242 1611 Bouzareah 83 797 12,32 6 802 1612 77 749 8,92 8 716 1613 48 869 9,75 5 012 1614 Baraki 116 375 26,65 4 367 1615 32 062 8,19 3 915 1616 71 661 3,65 19 633 1617 40 698 4,20 9 690 1618 Kouba 104 708 10,13 10 336 1619 Bachdjerrah 93 289 3,32 28 099 1620 Dar El Beïda 80 033 30,90 2 590 1621 96 597 8,08 11 955 1622 18 838 3,67 5 133 1623 Dely Ibrahim 35 230 8,59 4 101 1624 El Hammamet 23 990 8,74 2 745 1625 Raïs Hamidou 28 451 4,76 5 977 1626 Djasr Kasentina 133 247 14,54 9 164 1627 22 813 1,93 11 820 1628 Hydra 31 133 6,80 4 578 1629 Mohammadia 62 543 7,94 7 877 1630 151 950 22,18 7 530 1631 El Magharia 31 453 1,59 19 781 1632 Beni Messous 36 191 7,83 4 622 1633 116 107 32,61 3 560 1634 Birtouta 30 575 27,32 1 119 Tessala El 1635 15 847 20,44 775 Merdja 1636 20 006 29,33 682 1637 Sidi Moussa 40 750 39,56 1 030 1638 Aïn Taya 34 501 9,67 3 568 1639 52 816 7,78 6 789 1640 El Marsa 12 100 3,78 3 201 1641 H'raoua 27 565 12,50 2 205 1642 Rouïba 61 984 41,09 1 508 1643 Reghaïa 85 452 26,95 3 171 1644 Aïn Benian 68 354 13,66 5 004 1645 Staoueli 47 664 20,98 2 272 1646 Zeralda 51 552 29,69 1 732 1647 20 758 33,91 612 1648 7 396 8,90 831 1649 17 105 13,65 1 253 1650 Cheraga 80 824 27,87 2 900 1651 Ouled Fayet 27 593 18,21 1 512 1652 41 070 11,20 3 667 1653 44 141 10,65 4 145 1654 Douera 56 998 40,04 1 423 1655 23 756 8,75 2 715 1656 Khraicia 27 910 15,19 1 837 1657 41 690 20,76 2 272 Source ONS statistique 2008

Légende

Délogement **** Relogement **** Faible densité **** Forte densité ****

Bibliographie

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Open spaces sacred places: stories of how heals and unifies. Stoner, Tom ( Tom H) .

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Alternative construction, contemporary natural building methods., Lynne Elizabeth and Cassandra Adams. New York wiley 2000

Ministère de l’habitat Algérien

Office national de statistique4 40 496 129 486 617 234 428 035 1 045 269