Las razones, llamadas por el autor “eco- y que se extiende al corredor de CT a lo largo de 81 tendencias”, son sintetizadas en tres: 1) la alta la Av. Corrientes hasta el Abasto. Se completa congestión de la ciudad de ; 2) la esta configuración con un eje transversal de CT ©OLACCHI falta de espacio para desarrollos y el alto costo que une Congreso con Plaza San Martín. de la tierra; y 3) las nuevas tecnologías de comu- En tanto en 2004 se observó un corrimiento nicación que hacen innecesario el contacto cara del núcleo central hacia el norte atraído por el a cara para la mayoría de las actividades. Frente fortalecimiento del eje norte que ahora privilegia a estas tendencias, postula a la Zona Norte como la dirección sureste-noroeste, uniendo Plaza la que presenta las condiciones para captar las San Martín con Alto Palermo. Por otra parte, se actividades centrales en el futuro. verifica la formación ya observada en el análisis Sin embargo, también en la última década, a escala urbana de un semianillo succionante emerge otro fenómeno urbano incipiente esbozo de NC desde el Shopping Spineto hasta el Sho- de una centralidad en el Nuevo Barrio de Puerto pping . Madero en línea con los diques, que podría con- trapesar esa tendencia de tracción desde el norte Un nuevo barrio en el corazón del metropolitano. Elementos correspondientes a AMBA, el antiguo Puerto Madero las categorías de CT y NC se apoyan en el fuerte polo gastronómico desarrollado en los viejos El emprendimiento Puerto Madero, que edificios portuarios reciclados con vista a los comienza a impactar tan fuertemente la espejos de agua del antiguo puerto. estructura de la ciudad y el área metropolitana, Visto con un zoom, en el interior del Centro registró una población que no alcanzó los 300 Regional aparece un sistema de centros y sub- habitantes en el último Censo de Población centros que se potencian al interactuar fuerte- realizado en el año 2001. Pero según la Corpo- mente entre sí, pero también pueden observarse, ración Antiguo Puerto Madero (CAPM), ya en contradictoriamente, movimientos centrífugos 2006 vivían unos siete mil vecinos y, cuando que tienden a disolver parte de la potencia origi- se complete la construcción del barrio, resi- naria del núcleo central. dirán en forma permanente alrededor de 18 El viejo núcleo tradicional a principios de la mil, debe pensarse por otra parte que según década de los años noventa tiene como centro la la misma fuente ingresaban como promedio City porteña contigua al sur con la 30 mil personas por día a trabajar o por activi- Buenos Aires, 29-12-07.

Diario La Nación, Diario La Fuente: Fuente:

Foto 2: Madero Harbour, el emprendimiento más ambicioso de Puerto Madero que se desarrollará en el Dique 1, sector este

Artemio Pedro Abba Centro-h, No. 2, diciembre 2008, pp. 73-88 Artículos 82 ©OLACCHI Fuente: Abba, A. P. y Laborada, M., CIHaM, FADU, UBA. M., CIHaM, FADU, y Laborada, Abba, A. P. Fuente:

Figura 7: Capas de centralidades tradicionales y nuevas centralidades en el área central del AMBA Período 1994-2004

dades turísticas y recreativas. Para dimensionar Actualmente, Puerto Madero está empezando esta tendencia, basta considerar que, hacia el una tercera etapa de su desarrollo que tiene que año 2006, la CAPM estimaba que había 500 mil ver con el vuelco hacia el rubro de comercio m2 en construcción y quedaban otros 600 mil m2 y servicios para la población de elevado nivel para construir (Clarín, 7 de agosto de 2006). socioeconómico y de residencia permanente, El cambio registrado por este nuevo barrio pero también para los que afluyen a realizar de la ciudad ha sido muy abrupto, nace cuando actividades empresarias y turísticas. Las etapas las definía el desarrollador Alejandro Ginevra, a fines del siglo XIX, Buenos Aires necesitaba un puerto. presidente de Newside y quien lidera el proyecto Se presentaron dos proyectos: Luis Huergo propuso Madero Harbour, el principal emprendimiento Artículos que tuviera dársenas abiertas; , diques dirigido a ese rubro: cerrados e intercomunicados. Ganó el segundo, y las obras comenzaron en 1887. Tardaron diez años, y la primera fue cuando se perfilaba como centro empre- en 1911 el puerto ya había quedado obsoleto por el sarial con edificios de oficinas, después de la crisis aumento del porte de los barcos. Se empezó entonces cambió el rumbo hacia las viviendas, y ahora viene a construir el Puerto Nuevo, ahora sí con un diseño la etapa donde tienen que estar los servicios y los de dársenas abiertas. Inaugurado en 1925, empujó al comercios que traigan vida a las calles. Aunque ya hay antiguo puerto a un destino de abandono. Se lo rescató locales comerciales, la oferta todavía no es lo suficiente- en 1989, cuando la Nación y la Municipalidad porteña mente interesante como para atraer al público (Hendler, crearon la Corporación Antiguo Puerto Madero para 2007). gestionar el desarrollo de 174 manzanas. Hoy es el barrio más caro de Buenos Aires (se llega a pagar hasta La lógica del mercado primó en la definición del $ 4 mil el m2 4) y el de mayor proyección. (Santagati A., perfil del emprendimiento en el marco normativo 2006). definido por el gobierno local. Los edificios inteligentes para oficinas y lujosos restaurantes, 4 Los últimos lanzamientos, como en el caso Ale- ph Residences, el quinto emprendimiento del Faena la etapa de desarrollo residencial clase ABC1 Group en el Faena Art District de Puerto Madero, el y, finalmente, el vuelco a la oferta de bienes y valor del m2 alcanza valores de hasta $ 6 mil, (Kozak, servicios de nivel Premium. El objetivo estuvo 2008)

Centro-h, No. 2, diciembre 2008, pp. 73-88 La contribución de Puerto Madero a la centralidad metropolitana de Buenos Aires Tabla 1: Nuevos emprendimientos comerciales y de servicios previstos 83 en Puerto Madero

Espacio comercial ©OLACCHI y de servicio de Emprendimientos Localización Desarrollador Apertura Observaciones atención al público / m2

Madero Center Shops Dique 4 Interurban 2008 3.849 Publicado Madero Harbour Dique 1 New Side 2010 61.306 Publicado ArtMaria Dique 1 Creaurban 2011 5.000 Estimado Faena Hotel+Universe Dique 2 Alan Faena 2012 8.766 Estimado Total 78.921

Fuente: Elaboración propia con base en datos publicados en medios gráficos. Fuente: Abba, A. P. y Laborada, M., CIHaM, FADU, UBA. M., CIHaM, FADU, y Laborada, Abba, A. P. Fuente:

Figura 8: Capas de centralidades tradicionales y nuevas centralidades en el área central del AMBA, período 1994-2004 puesto en cada etapa en obtener el mejor precio pueden contribuir a orientar el fuerte proceso de venta del m2 construido, y el propio Estado de inversión en el área para evitar el aislamiento que invirtió fuertemente en generar el soporte del emprendimiento. infraestructural del emprendimiento quedó La nueva etapa enunciada, se “inscribe en también encerrado en esta lógica sin orientar el una tendencia mundial: concentrar la satis- desarrollo hacia una mayor integración al resto facción de las distintas necesidades de consumo de la ciudad. en un mismo ámbito”, junto con otros empren- Una de las políticas posibles –y que tiene dimientos conexos cambiará el perfil actual de que ver con este análisis– la de fomentar desde Puerto Madero y el Área Central de Buenos el planeamiento de la ciudad la contribución de Aires. Madero Harbour, con una inversión de Puerto Madero a la centralidad metropolitana, $ 180 millones, tendrá como eje el Harbour si bien fue considerada no tuvo un avance Shops, un shopping de 70 mil m2 con 150 posterior. Queda aún la posibilidad, dado que locales comerciales en tres plantas, una de existe una buena cantidad de decisiones que ellas dedicada solo a marcas híper exclusivas.

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©OLACCHI Contará con cocheras para tres mil vehículos, en el nuevo barrio de la ciudad (ver tabla 1). dos tiendas departamentales de 8.500 m2 cada También se espera un fuerte aumento de las una, un shopping para el hogar (del estilo de CT dado que entre 1994 y 2004 pasaron Easy, pero más glamoroso), un supermercado de no registrar ningún nivel de centralidad de 5 mil m2 y diez salas de cine incluida una vip, a cinco centros de dimensión barrial con un con butacas tipo de avión y mesita para comer puntaje total de 23,5. (Santiagati, 2006b). El acelerado crecimiento de la actividad ya El proceso viene siendo vertiginoso: en genera reacciones de la población residente en el 1989 se creó la corporación destinada a recu- barrio que solicita que la inversión inmobiliaria perar las 174 manzanas abandonadas del Puerto llegue acompañada por obras de infraestructura, de Buenos Aires y, un año más tarde, se comenzó porque los accesos de Puerto Madero hoy estarán a construir, y “16 años después es casi imposible colapsados. Esta situación se agrava, según ellos, recordar la zona sin asociarla al lujo que tiene los fines de semana por la afluencia del turismo hoy” (Kellmer, 2006). En esta última etapa, ya extranjero y local, situación que se agudizará descrita la inversión, se focaliza en el Dique 1, con la afluencia de gente que visitará los centros en el sur de Puerto Madero, que es el área más comerciales previstos para los próximos años. amplia que quedaba sin desarrollar y limita con Una estimación de estos picos de demanda San Telmo, Barracas y . Recién se empe- los verifica la directora del sitio en Internet nue- zaron a abrir las primeras calles y los desarrolla- vomadero.com, Vanesa Leibas, manifestando dores estiman que en 2009 se inaugurarán las que los fines de semana circulan actualmente primeras obras. por el barrio alrededor de 150 mil personas, y Esta velocidad que registra el crecimiento se estima que en seis años, cuando los hoteles y se combina con una exacerbación de los rasgos shopping estén funcionando a pleno, serán cerca sofisticados y exclusivos de la oferta como herra- de 300 mil (La Nación, 2008). mienta de mercadotecnia que se acentúa en el Dique 1 (Madero Harbour, Artmaría, ZenCity, Conclusiones +5411, etc.) buscando reforzar el carácter van- guardista del nuevo barrio de la ciudad de Buenos Este crecimiento se concentrará en Puerto Aires. Madero y, sobre todo, en el extremo sur del emprendimiento, Dique 1, con el 84% de la La Corporación Puerto Madero empezó con las obras superficie prevista de NC. Y tal como se ha Artículos de infraestructura iniciales en el dique –el único hasta observado en el análisis espacial, el impacto hoy sin desarrollar– y que serán el primer paso para que, de este cambio en la centralidad de Puerto en unos tres años, el extremo sur del barrio empiece a Madero, situado en el cruce de las tensiones inaugurar sus primeros e innovadores edificios (San- suscitadas al interior del Área Central, incidirá tiagati, 2006b). fuertemente en el sistema de centralidades metropolitanas. Este volumen y dinámica de desarrollo del Una alternativa es que Puerto Madero emprendimiento desencadenó un impacto en termine cerrando el círculo de NC que rodea Área Central Metropolitana en materia de cen- el núcleo histórico del Área Central Metro- tralidades que se acentuará fuertemente en la politana y fortalezca los procesos centrí- próxima década. Entre 2004 y 2014 se regis- fugos que han atentado con la continuidad trará un desarrollo sin precedentes de las NC del esquema de centralidades metropolitanas en Puerto Madero, que pasarán de no registrar originario. Una segunda posibilidad es que grandes superficies de oferta de bienes y ser- se complemente con el centro histórico y vicios a totalizar cuatro establecimientos que se potencie dicha centralidad histórica del suman alrededor de 80 mil m2 de superficie AMBA que coincide con el fortalecimiento de de atención al público según la información la ciudad pública y la modalidad colectiva de de los desarrolladores que prevén inversiones transporte.

Centro-h, No. 2, diciembre 2008, pp. 73-88 La contribución de Puerto Madero a la centralidad metropolitana de Buenos Aires Cuadro 2: Centralidades metropolitanas, estrategias desde una mirada regional 85 ©OLACCHI Fuente: Abba, 2007. Fuente:

La primera alternativa conduciría segu- politanos (cuadro 1). Siempre hablando del ramente a profundizar los procesos de segre- caso Buenos Aires,5 y como se ha observado gación ya presentes en el ACBA y la tuguri- en el trabajo citado, la alta asociación entre zación de algunos sectores del centro histórico centralidades y transporte, y como el deterioro de la ciudad que más sienten la succión ejercida del transporte público en la ciudad tienen una por el anillo de las NC colindantes. Sin lugar fuerte influencia en la decadencia de los centros a dudas, esta tendencia puede producirse si no tradicionales que poseen el carácter de acceso se adoptan acciones correctivas, con conse- universal ya señalado (Abba, 2007). cuencias sobre el sistema de centralidades del La recuperación del centro histórico de AMBA que contribuirían al fortalecimiento del la ciudad implica reivindicar la estructura de subsistema norte ligado al predominio de NC, Buenos Aires que es funcional a privilegiar los la movilidad privada y la red de autopistas. usos públicos y medios públicos del sistema Desde el enfoque propuesto en este artículo, urbano. Este objetivo requiere políticas urbanas se recomienda recuperar el Área Central de activas que consideren, de manera sistémica, a Buenos Aires con el objetivo de la recuperación los espacios adaptados y canales de interrelación de un derecho fundamental para la población 5 Tal como se adelantó, el desarrollo temprano como es “el derecho a la centralidad”, actual- de la expansión de la ciudad le otorgó una estruc- mente disminuido para los ciudadanos metro- tura apoyada en los medios guiados de transporte público, reforzados posteriormente por el transporte público automotor.

Artemio Pedro Abba Centro-h, No. 2, diciembre 2008, pp. 73-88 Artículos 86 ©OLACCHI Fuente: Esquema elaborado por la Arq. Gabriela Cragnolino, con base en Ciocca y Serrano (2001). Fuente: Artículos

Figura 9: Propuesta de conexión del proyecto Área Centro del gobierno de la ciudad de Buenos Aires que conforman el soporte de la vida social y las efectos negativos en la calidad de vida de los actividades económicas metropolitanas. habitantes. La situación observada en la red de lugares Sin embargo, el incipiente cambio de centrales del AMBA ha sufrido un cambio de modelo de la estructura de centralidades mani- gran importancia en la última década con el fiesta un tanteo en pos de la superación de las desarrollo de una segunda capa de centros que limitaciones que el sistema tradicional de cen- ya había comenzado a vislumbrarse en la década tralidades presenta para contener las transfor- previa. Uno de los rasgos más salientes de este maciones metropolitanas. La mutación de un fenómeno es la segmentación de la oferta de sistema radio-concéntrico y jerárquico a otro bienes y servicios que responde a transforma- policéntrico y reticular puede agregar flexibi- ciones que se evidencian en la distribución lidad y capacidad de expansión. socio-territorial. Esta situación, que presenta La emergencia de nuevos modelos de orga- tendencias de agudización producto de la segre- nización, al transcurrir en un contexto de crisis gación socio-espacial de la población, tiene nacional y regional, agudiza los fenómenos de

Centro-h, No. 2, diciembre 2008, pp. 73-88 La contribución de Puerto Madero a la centralidad metropolitana de Buenos Aires segmentación y segregación comentados en el edificios significativos de la etapa fundacional y 87 diagnóstico. La situación actual muestra rasgos dando cabida a las principales instituciones de de fractura social y funcional del sistema de cen- la ciudad), pero evaluando que la situación pre- ©OLACCHI tralidades con una génesis policausal, y requiere senta peligros y potencialidades. respuestas integrales que, por otra parte, dis- fruten las potencialidades que afloran de la El peligro es que, tal como ha pasado en otras ciudades emergente centralidad de Puerto Madero. latinoamericanas y del resto del mundo, la aparición Desde esa perspectiva, se deberían alentar de un centro ‘moderno’ se convierte en un hecho tan políticas públicas urbanas que apunten a inter- atractivo que produce un ‘trasvasamiento’ hacia él de las venir sobre la red de centros con el fin de for- actividades dinámicas del antiguo centro, desatando un talecer las funciones de cobertura universal proceso de deterioro creciente del núcleo tradicional. que la misma debe sustentar. Esta intervención Este deterioro, una vez que se instala y toma cierto requiere un abordaje multidimensional, teniendo volumen, es muy difícil de revertir y genera un proceso en cuenta, por otra parte, que si no se revierten que se acrecienta continuamente. La potencialidad es los procesos de segregación y exclusión socio- que la localización adyacente de ambos centros hace espacial no es posible modificar las tendencias que, si se establecieran fluidas vinculaciones entre ellos, observadas. el fenómeno de competencia descripto pueda transfor- Los lineamientos centrales de la estrategia marse en uno de complementariedad, donde tanto las deben abordar, en forma combinada, las múl- ventajas de la ciudad moderna como las de la ciudad tiples dimensiones del problema, que pueden tradicional estuvieran tan íntimamente fusionadas que ser sintetizadas en actuaciones sobre el soporte se potenciaran, mezclando una oferta de situaciones, de las actividades centrales y actuaciones sobre costos de localización, tamaños y calidad ambiental que el sistema de movilidades. El esquema de inter- serían fuertemente valorizadas por el típico usuario del pretación bivariado, expuesto precedentemente sector (Serrano y Ciocca, 2004). (cuadro 1), permite ubicar las posibles acciones cubriendo las distintas dimensiones de la pro- Existe también el peligro de no hacer nada y que esta blemática presentada (cuadro 2). dificultad de fusión entre ambos centros se vaya con- Entre las múltiples líneas de acción que virtiendo paulatinamente en una barrera profunda y surgen del abordaje propuesto, debe destacarse el constante que termine por consolidar dos mundos desarrollo de actuaciones que conecten a Puerto totalmente segregados. Analizando el área con el fin de Madero y el ACBA aprovechando las sinergias seleccionar los puntos donde debiera desarrollarse esta potenciales que ya han comenzado a aparecer propuesta de transversalidad, se definieron tres sectores con fenómenos como el Nuevo Madero, área de que, de acuerdo con su localización se identifican como: transición entre el nuevo y antiguo centro que Norte, Centro y Sur (Ciocca y Serrano, 2001). está recibiendo inversiones en oficinas, torres de viviendas, hoteles y cocheras (Gómez, 2008). El A estas propuestas debería sumarse otra serie de antecedente de estas ideas ya estaba presente en acciones que contribuyeran a potenciar la posible el Proyecto de Área Central (Serrano y Ciocca, complementaridad de Puerto Madero y el ACBA. 2004), una iniciativa retomada muy parcialmente La integración a través de la red de movilidad por el actual del gobierno de la ciudad de Buenos peatonal reconstituye un espacio público central Aires, que preveía tres conexiones entre ambos que adquiere una máxima escala y una comple- sectores urbanos que apuntaban a cambiar el jidad de oferta universal pero, por otra parte, paisaje del Área Central. se debe resolver convenientemente el soporte En el diagnóstico de Serrano y Ciocca se de redes de los diferentes modos de movilidad describe al ACBA dentro del perímetro deli- (transporte automotor público y privado y trans- mitado por las terminales ferroviarias de Retiro, porte guiado a nivel y subterráneo). Once y Constitución y la Costa, destacando que Por otra parte, a nivel de los espacios adap- en esa dimensión el núcleo histórico se muestra tados para las actividades de consumos de bienes en toda su riqueza y complejidad (reuniendo y servicios de alta especialización se debería

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©OLACCHI intentar la fusión de las ofertas de la CT (espe- de Planeamiento Urbano / Gobierno de la cialmente en el centro histórico) y NC (espe- Ciudad de Buenos Aires. cialmente en Puerto Madero). Para lo cual es Serrano, Rafael y Sara Ciocca (2004). “Pro- necesario potenciar los espacios conectores que grama área central de la ciudad de Buenos vinculan y atraviesan los espacios semipúblicos Aires / El desafío de reinventar el centro”, de las grandes superficies para que se privilegie en: Café de las Ciudades, número 26, año la red de calles como el espacio unificador y 3, diciembre. Buenos Aires, p.1. democrático de la ciudad. La puesta en valor de un área de la ciudad Fuentes periodísticas subutilizada en una localización estratégica de la región metropolitana concitó una oportunidad Fernández Protomastro, Gustavo (2008). “Por para la recuperación del ACBA y, con ello, la capa qué la Zona Norte será el nuevo centro de de la ciudad que soporta los consumos masivos poder de ”. Disponible en: de centralidad y movilidad de la mayor parte de http://168horas.com.ar/hoy/, viernes 13 la población. La captación, a través de algunas de junio de 2008. políticas urbanas proactivas de esas potenciali- Gómez, Silvia (2008). “Nuevo Madero, el dades, es una oportunidad de hacer emerger un barrio que nace impulsado por Puerto círculo virtuoso que favorezca la calidad de vida Madero”, en: Diario Clarín. Buenos Aires: metropolitana. 21 de agosto de 2008. Hendler, Ariel (2007). “De Aranalfe a Bibliografía Newside”. Disponible en: ReporteInmobiliario.com, lunes 11 de Abba, Artemio Pedro (2000). “Las nuevas cen- junio de 2007. tralidades de Buenos Aires, un modelo mul- Kellmer, Guillermo (2006). “Tierra fértil”, tifocal fragmentado”, en: Revista Distrito 2, en: Diario Clarín. Buenos Aires: 27 de número 41. Buenos Aires: Órgano Oficial noviembre de 2006. del Colegio de Arquitectos de la Provincia Kozak, Daniela (2008). “Un célebre arqui- de Buenos Aires. (Ver también versión tecto inglés hará los departamentos más actualizada Revista Virtual La Esquina del caros de Argentina”, en: Diario Clarín. Sur, sexta edición, abril de 2004). Buenos Aires: 19 de septiembre de 2008. Abba, Artemio Pedro (2006). “Región metro- s/a (2008). “Shoppings con hoteles, heli- Artículos politana de Buenos Aires: el legado de puerto y mucho lujo”, en: Diario La Horacio Torres”, en: Revista Summa+, Nación, Actualidad Inmobiliaria. Dispo- número 78. Buenos Aires. nible en: Abba, Artemio Pedro (2007). “Nuevas lógicas http://www.elinmobiliario.com/, 19 de de centralidad urbana en el siglo XXI / septiembre de 2008. Área Metropolitana de Buenos Aires”, en: Santagati, Adriana (2006a). “La historia y el Revista Virtual Mundo Urbano. Quilmes, futuro”, en: Diario Clarín. Buenos Aires: provincia de Buenos Aires: Universidad 7 de agosto de 2006. Nacional de Quilmes. Documento de Santagati, Adriana (2006b). “Desarrollo trabajo CIHaM / FADU / UBA. urbano: el Dique 1, el único que falta Berry, Brian J. (1971). Geografía de los centros urbanizar, será el más vanguardista del de mercado y distribución al por menor. barrio: arrancaron las obras en la zona más Barcelona: Editorial Vicens-Vives. moderna de Puerto Madero”, en: Diario Ciocca, Sara y Rafael Serrano (2001). Estudio Clarín. Buenos Aires: 27 de noviembre de del área central de la ciudad de Buenos Aires 2006. / segunda etapa. Buenos Aires: Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires / Secretaría

Centro-h, No. 2, diciembre 2008, pp. 73-88 La contribución de Puerto Madero a la centralidad metropolitana de Buenos Aires