Ontwikkelstrategie Logiessector Gemeente Zwolle
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
1 Ontwikkelstrategie Logiessector Gemeente Zwolle 2017-R-157/1022 - 22 maart 2019 Samenstellers Guido Verschoor Hans van Spronsen Michiel Dröge David Maartense 2 1. Inleiding 3 Inleiding Inleiding • Als onderdeel van het onderzoek naar de gewenste horecastructuur is het advies voor de logiessector in deze aparte rapportage uitgewerkt. • Om te komen tot de toekomstvisie en het uitbreidingspotentieel van hotelkamers voor de toekomst wordt in eerste instantie de huidige markt in beeld gebracht. • In hoofdstuk 2 van deze studie wordt het aanbod op de huidige hotelmarkt van Zwolle en omgeving geanalyseerd. • Aanvullend wordt in hoofdstuk 3 ook de vraag geanalyseerd en ontstaat inzicht in het huidige aantal overnachtingen en de huidige hotelkamerbezetting. • Deze huidige situatie geldt als uitgangspositie is voor de toekomstvisie, het tweede deel van deze rapportage. Hierbij wordt op basis van toekomstig verwachte ontwikkelingen bepaald in welke mate er ruimte is voor uitbreiding van het aanbod, welk type uitbreiding gewenst en de wijze waarop nieuwe initiatieven getoetst kunnen worden. © 2019 Van Spronsen & Partners horeca-advies. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de rechthebbenden VSP-Groep te Leiden en de gemeente Zwolle, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. Van Spronsen en Partners, Rijnsburgerweg 80 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867, Fax: 071-5418869, e-mail: [email protected]. Website: www.spronsen.com 4 2. Logiesaanbod 2. Logiesaanbod 5 2.1 Onderzoeksgebied hotelvisie Onderzoeksgebied Teneinde een goed beeld te vormen van de lokale en regionale hotelmarkt is een onderzoeksgebied vastgesteld. Hierbij is gekeken naar de gemeente Zwolle en de omliggende Staphorst: gemeenten. Zwartewaterland: 16.700 inwoners 22.300 inwoners Vestigingsplaats • De gemeente Zwolle met circa 125.600 inwoners. Omliggende gemeenten • Staphorst: circa 16.700 inwoners; • Dalfsen: circa 28.100 inwoners; Dalfsen: Kampen: • Raalte: circa 39.900 inwoners; 28.100 inwoners 52.500 inwoners • Olst-Wijhe: circa 18.000 inwoners; • Heerde: circa 18.600 inwoners; Zwolle: • Oldebroek: circa 23.300 inwoners; 125.600 inwoners • Kampen: circa 52.500 inwoners; • Zwartewaterland: circa 22.300 inwoners; • Hattem: circa 12.000 inwoners. In totaal wonen in de omliggende gemeenten circa 230.000 inwoners. Hattem: 12.000 inwoners Vergelijkbare gemeenten Oldebroek: Een geografische beperking tot alleen Zwolle en omliggende gebieden zou afbreuk doen aan de 23.300 inwoners kwaliteit van de aanbod- en vraaganalyse. Daarom wordt tevens een vergelijking getrokken met het aanbod in gemeenten die qua inwonersaantal, toeristisch karakter en regionale functie enigszins vergelijkbaar zijn: Heerde: • Amersfoort met circa 154.000 inwoners; 18.600 inwoners • Leiden met circa 124.000 inwoners; Raalte: • Leeuwarden met circa 109.000 inwoners. 39.900 inwoners Olst-Wijhe: De vergelijkbare gemeenten hebben gemiddeld circa 129.000 inwoners. 18.000 inwoners Bron: Google Maps 6 2. Logiesaanbod 2.2 Kwantitatieve analyse logiesaanbod Hotelaanbod en -dichtheid Hotelaanbod 2017 Zwolle Omliggend Vergelijkbaar Om een beeld te krijgen van het logiesaanbod in het onderzoeksgebied is op basis van Aanbod per sterclassificatie Hotels Kamers Aandeel Hotels Kamers Aandeel Hotels Kamers Aandeel HorecaDNA een vergelijking gemaakt, met een bewerking voor het complete beeld op Eénsterren aanbod 0 0 0% 0 0 0% 1 4 0% sterren niveau. Tweesterren aanbod 1 11 2% 0 0 0% 1 30 4% Driesterren aanbod 3 93 14% 6 165 33% 6 232 28% Het logiesaanbod is in te delen in twee categorieën: Viersterren aanbod 6 490 76% 3 195 39% 6 512 63% • Geclassificeerd aanbod van hotels met een sterclassificatie van één of meer sterren Vijfsterren aanbod 1 20 3% 0 0 0% 0 0 0% (Nederlandse Hotel Classificatie). Totaal geclassificeerd 11 614 95% 9 360 72% 14 778 95% • Niet geclassificeerd aanbod: met name Bed & Breakfast en pension- en hostelbedrijven. Overig aanbod 7 34 5% 17 138 28% 4 38 5% Totaal 18 648 100% 26 498 100% 18 816 100% Geclassificeerd aanbod Gemiddelde hotelomvang 36 19 45 • Zwolle heeft 11 geclassificeerde hotels met in totaal 614 kamers. Aantal inwoners 125.548 191.712 128.885 • Het kameraanbod bestaat voornamelijk uit viersterrenkamers (76%). Ten opzichte van Kamers per 10.000 inwoners 52 26 63 vergelijkbare gemeenten (66%) is het 4-sterren aandeel relatief hoog. Aantal arbeidsplaatsen 97.980 81.330 73.867 • Het 3-sterren kameraanbod is relatief zeer laag (15% vs. 30%). Kamers per 10.000 arbeidsplaatsen 66 61 110 • De geclassificeerde hotels zijn relatief groot (gemiddeld 61 kamers) ten opzichte van het Bron: HorecaDNA 2018, bewerkt aanbod in vergelijkbare gemeenten (gemiddeld 54 kamers). Niet-geclassificeerd aanbod • Het aantal kamers (34) ligt ongeveer gelijk aan het gemiddelde in de vergelijkbare gemeenten (38). • De overige aanbieders in Zwolle zijn relatief klein (5 kamers) in vergelijking met het aanbod in de vergelijkbare gemeenten (10 kamers). Totaal hotelkameraanbod • Een gemiddeld hotel in Zwolle (38) is relatief klein ten opzichte van hotels in vergelijkbare gemeenten (45). Dit wordt veroorzaakt door relatief veel kleine niet- geclassificeerde hotels. • Het aantal kamers per 10.000 arbeidsplaatsen is relatief zeer laag (66) ten opzichte van Figuur 1: Kamerverdeling per segment de vergelijkbare gemeenten (110). Zwolle telt overigens relatief veel arbeidsplaatsen. Conclusies • Het aantal kamers per 10.000 arbeidsplaatsen is relatief zeer laag (66) vergeleken met de vergelijkbare gemeenten (110). • Zwolle telt ruim 25% minder kamers dan de vergelijkbare gemeenten. • Het aantal 3- en 4-sterren hotelkamers per 10.000 arbeidsplaatsen (59) is tevens relatief zeer laag ten opzichte van vergelijkbare gemeenten (101). 7 2. Logiesaanbod 2.3 Ontwikkeling logiesaanbod Nevenstaande tabel geeft de 5-jaars ontwikkeling weer in Zwolle, de omliggende en Ontwikkeling 2013-2017 Zwolle Omliggend Vergelijkbaar vergelijkbare gemeenten. Aanbod per classificatie Hotels Kamers % Hotels Kamers % Hotels Kamers % Eénsterren aanbod - - 0% - - 0% - 1 - 2 - 33% Zwolle Tweesterren aanbod - - 0% - 2 - 30 -100% - 0 - 8 - 21% • In Zwolle is in de afgelopen vijf jaar het 4-sterren aanbod verdubbeld. Vergeleken met Driesterren aanbod - 1 - 74 - 45% - - 0% - - 0% de vergelijkbare gemeenten (+27%) is dit een zeer forse stijging. Gezien het huidige aanbod betreft dit overduidelijk een inhaalslag. Viersterren aanbod + 2 + 245 + 100% - - 0% + 1 + 109 + 27% • Het 3-sterren aanbod is fors afgenomen (-45%). Dit aanbod is verschoven naar het Vijfsterren aanbod - - 0% - - 0% - - 0% vier-sterren segment. Dit betreft een overname van het voormalige Postillion hotel Overig aanbod + 2 + 11 + 48% + 6 + 48 + 53% + 1 + 9 + 31% door Mercure hotels (nu 72 kamers). Totaal + 3 + 182 + 34% + 4 + 18 + 4% + 1 + 108 + 15% • Het overige aanbod is relatief gezien fors toegenomen, echter is dit slechts 6% van de Bron: HorecaDNA 2018 totale ontwikkeling, vergelijkbaar met de ontwikkeling in vergelijkbare gemeenten. • De totale ontwikkeling van het aantal hotelkamers is bovengemiddeld (+34%). Regio • In de omliggende gemeenten is de afgelopen vijf jaar het aanbod in het 2-sterren segment verdwenen. • In het niet-geclassificeerde segment heeft een relatief sterke stijging plaatsgevonden (+53%). • De totale ontwikkeling in de regio is relatief laag. Met name het geclassificeerde aanbod is relatief fors afgenomen. Conclusies • Het hotelkameraanbod in Zwolle is de afgelopen vijf jaar fors gestegen, met name binnen het 4-sterren segment. Gezien het relatief lage huidige aantal, beschouwen wij dit als een inhaalslag ten opzichte van vergelijkbare gemeenten. • Het 3-sterren segment is zeer fors afgenomen, waar deze in vergelijkbare gemeenten gelijk is gebleven. • In de regio is het aanbod relatief zwak gestegen. Een bovengemiddelde groei van het overige aanbod lijkt het verdwenen 2-sterren segment te compenseren. 8 2. Logiesaanbod 2.4 Kwalitatieve hotelanalyse Hotelaanbod Nevenstaande kaarten geven een overzicht van het geclassificeerde hotelaanbod binnen Zwolle. 7 De prijzen betreffen gemiddelde prijzen in maart, april, mei en juni voor een standaard kamer op Booking.com exclusief ontbijt, voor een boeking met mogelijkheid te annuleren. Voor beide gemiddelden zijn vier data gemeten in maart, april, mei en juni. De weekendprijs is gemeten op zaterdagen en betreft een gemiddelde voor een tweepersoonsverblijf. De weekprijs betreft een gemiddelde prijs gemeten op vier woensdagen en is het gemiddelde voor een éénpersoonsverblijf. Een uitgebreidere specificatie van de hotels is toegevoegd in de bijlagen. 2 Geclassificeerd aanbod 3 • Ruim 90% van het kameraanbod valt onder hotels die onderdeel van een hotelketen zijn. • Alle hotels zijn gelegen op een goed bereikbare locatie met ruime parkeervoorziening in de buurt. 4 • Drie van de 11 hotels beschikken over fitnessfaciliteiten. Twee hiervan bieden tevens wellness faciliteiten aan. • Alle hotels behalve Campanile richten zich met hun restaurant op de hotelgast en de externe markt. • Alleen Campanile beschikt niet over vergaderfaciliteiten. Met name het 4-sterren segment beschikt over ruime vergaderruimtes (gemiddeld 9) met ruimte voor gemiddeld 570 gasten. • Er zijn geen hotels die appartementen voor long-stay aanbieden. Prijsniveau • Bij de Librije is het prijsniveau in het weekend bijna tweemaal zo hoog als het prijsniveau