VORHABEN— UND ERSCHLIESSUNGSPLAN

"Wohnpark am Caveliner Bodden, "

Nach dem Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch (BauGB-MaßnahmenG) in der Fassung der Bekanntmachung aufgrund des Artikels 16 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom 28.04.1993 (BGBI. I S. 622)

§ 7

Satzung

über den Vorhaben- und Erschließungsplan

391-A c> 4i4,7 EL4r (AiZc

?lanurkunde

Vorhabensträger: Verfasser: t, BKV GmbH Architekt Kittner Bahnhofstraße 46 Salzstraße 30 47 829 Krefeld 48 143 Münster Begründung des Vorhaben- und Erschliessungsplanes, Gingst

1. Allgemeines

1.1 Standort

Das beplante Gelände befindet sich nördlich der Gemeinde Gingst, unmittelbar an die Ortslage anschliessend in Richtung Cavelin. Das Zentrum von Gingst ist fußläufig in ca. 5 Minuten zu erreichen.

1.2 Grundstücksbeschaffenheit

Das überplante Grundstück hat eine Grösse von ca. 17 ha, wobei 5 ha Erbpachtgelände der evangelischen Kirche sind. Das Grundstück wird zur Zeit als Ackerland genutzt. Auf dem gesamten Areal befindet sich keinerlei Baumbestand oder anderer schützens- werter Pflanzenbestand. Daraus resultiert eine sehr geringe Frequentierung des Areals durch die Tierwelt. Das Grundstück grenzt im nördlichen Bereich an den Caveliner Bodden und im südlichen und östlichen Bereich an die Ortslage Gingst. Das Plangebiet liegt im Wassergewinnungs- bereich Trinkwasserschutzzone III. Bei sämt- lichen Straßenbauarbeiten sind die Richtlinien für den Straßenbau in Wassergewinnungsgebie- ten (RiStWaG) Ausgabe 19982 zu beachten. Ferner sind für alle Maßnahmen die geltenden Richtlinien des Regelwerkes W 101 von 1975 zu beachten.

1.3 Ämterbeteiligung während der Planung

Der Vorhaben- und Erschließungsplan wurde in enger Zusammenarbeit und Abstimmung mit den beteiligten Ämtern, hier insbesondere

a) Amt für Raumordnung und Landes- planung Rostock

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b) Gemeinde Gingst c) Bau- und Planungsamt Rügen d) Landratsamt Rügen, Dezernat Natur- und Umweltschutz entwickelt.

Siehe hierzu in der Anlage die Protokolle vom 22.10.1992 und 23.09.1992.

1.4 Erste Änderung der vorgelegten Planung

Nach Abstimmungsgesprächen im Innenm ini- sterium Schwerin und dem Landratsamt Bergen wurde die eingereichte Planung in folgenden Punkten geändert:

- Unterteilung des V+E Planes in 3 Bauabschnitte

- Im ersten Bauabschnitt sind 88 Parzellen geplant, im 2. Bauabschnitt 39 Grundstücke, im 3. Bauabschnitt weitere 35 Parzellen.

- keine Ausbildung eines zentralen Platzes, um die Dominanz des alten Ortskernes nicht zu beeinträchtigen.

- Änderung der Grundstücksgrößen auf ca. 700 1500 m2.

1.5 Zweite Änderung der vorgelegten Unter- lagen

Folgende Änderungen wurden im Benehmen mit dem Landratsamt Bergen und der Gemein- de Gingst eingebracht.

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1.5.1 Änderungen im Planteil und text- lichen Festsetzungen

1.5.1.1 - Hinweis in textlichen Festsetzungen auf Trinkwasserschutzgebiet Zone III und der zu beachtenden Vorschriften

1.5.1.2 - Darstellung der 20 KV Freileitung (Strom) der HEVAG

1.5.1.3 - Darstellung der Trasse zur Verlegung der vorhandenen 20 KV Freileitung

1.5.1.4 - Darstellung der Lage des Trafogebäu- des

1.5.1.5 - Darstellung des exakten Verlaufes der Bauabschnitte I - III

1.5.1.6 - Hinweis in Festsetzungen zum Bo- dendenkmalschutz

1.5.1.7 - Änderung der Gesetzesgrundlagen in textlichen Festsetzungen (es wurde fälschlicherweise § 9 BauGB ange- führt)

1.5.1.8 - Die Legende ist überarbeitet worden: Nicht verwendete Planzeichen sind entfernt worden

1.5.1.9 - Die Planüberschrift ist ersetzt worden

1.5.1.10-Der Grünordnungsplan ist komplett eingearbeitet worden

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1.5.2 Änderungen in der Begründung

1.5.2.1 - Das Deckblatt mit der Angabe der Rechtsgrundlage ist'geändert worden

1.5.2.2 - Das Wort Erläuterungsbericht ist in das Wort Begründung gändert worden

1.5.2.3 - Die Begründung und der Plan sind gebunden worden

2. Notwendigkeit des Vorhaben- und Erschließungsplanes (§ 1 ff. BauGB - Maßnahmen G)

2.1 Die Aufstellung der Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan zur Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen ist aus entsprechend § 7 BauGB-Maßnahmen G zulässig, da das Vorhaben ohne Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht genehmigungs- fähig ist.

2.2 Die Durchführung ist für die Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, sowie zur Deckung des Wohnbedarfes der Bevölkerung dringlich.

2.3 Der Vorhabensträger verpflichtet sich auf Grundlage des vorgelegten Planes zur Durch- führung des Vorhabens und der Erschschliess- ungsmaßnahmen innerhalb der nächsten zwei Jahre, unter Annahme der zügigen Abwicklung des Planverfahrens.

2.4 Die Durchführbarkeit der Planung ist durch klare Eigentumsverhältnisse . gesichert. Der Investor hat durch Abschluß von Kaufver- trägen, die notariell beglaubigt sind, eine ein- deutige Grundlage geschaffen.

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3. Konzept

3.1 Entwurfsleitlinien

Die gesamte Planung ist als städtebauliche Erweiterung des Ortes Gingst angelegt. Das neue Quartier wird durch ein differenziertes Wegesystem erschlossen, welches sich aus reinen Fußwegen und Wohnstraßen bildet.

Sämtliche Straßenbeläge werden gepflastert. Durch die Addition von privaten und öffent- lichen Grünanlagen ergibt sich auch innerhalb der Bebauung ein sehr durchgrünter Charakter.

Durch die großen Grundstücke und die festgelegte Bauweise wird sich der ortsüblich inseltypische Gesamteindruck einstellen.

Die gesamte Anlage ist durch Grünzonen vernetzt, so daß der Fußgänger hier unbehelligt den Bodden und den Ortskern erreichen kann. In diesen Grünzonen sind auch Spielbereiche für Kinder angeordnet.

Im Bereich des Boddens d.h. innerhalb des Biosphärenbereiches ( 200 m von der Uferlinie entfernt ) wird eine Grünanlage angeordnet, die den Übergang schafft zur natürlichen Umgebung des Boddens.

3.2 Erschliessung

In unmittelbarer Nähe des geplanten Areals befindet sich im Bereich des Boddens eine bio- logisch betriebene Kläranlage. Die Kläranlage wird im Zuge der Erschließungsarbeiten auf die neue Kapazität ausgebatit.

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Da im östlichen Bereich des Geländes eine Kanalverbindung zum Klärwerk besteht und diese in einer Tiefe von ca. 3,50 m verlegt ist, kann der gesamte Schmutzwasseranschluß der Wohnanlage ohne Druckleitungen erfolgen.

Regenwasser wird durch geeignete Maß- nahmen auf den Grundstücken verrieselt, oder in Sickerbrunnen eingeführt.

Da der östliche und südliche Bereich mit Strom und Wasser versorgt ist, wird es keine Schwierigkeiten machen, diese Versorgungs- leitungen bis in den neu geplanten Bereich zu verlängern. Hier werden zur Zeit mit den Versorgungsunternehmen Gespräche geführt.

Alternativ zu der Erdgasversorgung ist eine Versorgung mit Flüssiggas denkbar.

Die Angabe der unterschiedlichen Haustypen und Personenanzahl ist unter dem folgenden Punkt ausgeführt.

3.3 Bebauung

Die ausgewiesenen Parzellengrössen variieren von ca. 700 m2 bis 1.500 m2.

Bebaut werden sollen diese Parzellen mit Ein-, Zwei-, und Mehrfarnilienhäusern.

Die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern, welche zweigeschossig vorgesehen ist wird sich im Schwerpunkt der Anlage gruppieren.

Zu den äusseren Bereichen Wird die Bebauung eingeschossig ausgeführt.

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Die Gestaltung der Bebauung in Dachneigung, Material und Grundstücksausnutzung wird im Plan und den textlichen Festsetzungen festgelegt und entspricht der ortstypischen Bebauung.

Strukturell gliedert sich die Bebauung in folgende Bereiche:

1. freifinanzierte Ein- bzw. Zweifamilien- häuser

2. Mehrfamilienhäuser

3. Gebäude zur Aufnahme senioren- begleitenden Wohnens

Die genaue Verteilung der einzelnen Bereiche richtet sich nach der realen Nachfrage.

Die Mehrfamilienhäuser werden bei Vor- handensein von entsprechenden Förder- mitteln als öffentlich geförderte Gebäude errichtet, so das sich hier Mietwohnungen einstellen werden, die zu geringen Mieten zur Verfügung stehen.

Die Mehrfamilienhäuser sind kleinteilig gebaut und werden nicht mehr als 5 - 6 Wohneinheiten pro Haus enthalten. Auch diese Häuser werden als freistehende Gebäude errichtet.

Die Gebäude für seniorenbegleitendes Wohnen werden 1-2 Zimmer Wohnungen beinhalten, die sowohl zu zweit als auch allein bewohnt werden können.

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Dienstleistungen zur Unterstützung der Senioren werden ebenfalls in diesen Bereichen untergebracht. Da das Gebiet als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist, ist die Ansiedlung von nicht störendem Gewerbe zulässig. Es besteht also auch die Möglichkeit Arbeiten und Wohnen zu verbinden.

3.4 Arbeitsplätze

Arbeitsplätze werden sich vor allen Dingen in den Bereichen Serviceleistungen für senioren- begleitendes Wohnen, hier besonders Wäsche, ambulante Pflege, Essensbereitung, Haushalts- hilfe, etc. einstellen. Bei Bedarf wäre auch die Einrichtung von Praxisräumen für einen Orthopäden oder Internisten denkbar. Wir gehen davon aus, daß sich dauerhaft 30 - 35 Arbeitsplätze einstellen werden. Während der Bauphase werden wesentlich mehr Arbeitskräfte aus der Region beschäftigt werden.

3.5 Bewohnerstruktur

Die Einfamilienhäuser im Bereich des südlich- en Grundstückes stehen auf Erbpachtgelände der Kirche und werden vorzugsweise an Gingster oder Rüganer vergeben.

Hier besteht eine sehr starke Nachfrage es sind bereits mehr als 40 formlose Anmeldungen zur Bewerbung um diese Grundstücke eingereicht worden.

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Die Nachfrage nach diesen Gebäuden und Grundstücken sowohl auf Erbpacht wie auf Kaufbasis wird sich noch wesentlich steigern, sobald dieses Vorhaben weiteren Interressenten bekannt ist.

Die Mehrfamilienhäuser die bei vorhandenen öffentlichen Mitteln als geförderter Wohnungs- bau erstellt werden, werden ebenfalls an Mieter aus der näheren Umgebung von Gingst ver- geben.

Die Gebäude zur Aufnahme senioren- begleitenden Wohnens werden sowohl aus der Region als auch überregional nachgefragt werden. Priorität hat hierbei zunächst die Versorgung der regionalen Nachfrage. Bei den Gewerbebetrieben die hier entstehen und ihren Arbeitsbereich hier einrichten möchten werden ebenfalls Bewerber aus der näheren Umgebung bevorzugt.

Erst nach Abdeckung des regionalen Wohn- bedarfes werden auch Bewerber die nicht aus dieser Region stammen berücksichtigt.

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Gingst, den:24. 09. 1992

Protokoll über die anberaumte Sitzung dl gemeindevertretum - Oorfentwicklung Gingst - am 23. 09. 1992

Seginn: 14.00 Uhr Ende : 16.00 Uhr Teilnehmer: siehe Anlage - Teilnehmerliste

Tagesordnung:

1. Segehung äer Planflächen Volsvitz und Kapelle und Vorstellungen der Bauvorhaben - Feriensiedlung Volsvitz - Freizeit- und Ferienpark Kapelle 2. Diskussion im Haus der Jugend Gingst

Zu Punkt 1: Vor Ort wird durch Herrn Kuhn, Investor, das Bau- vorhaben Volsvitz an Hand von Anschauungsmaterial erläutert. Frau Niepel stellt den Freizeitpark vor, da Herr Kempa nicht anwesend ist. ' Zu Punkt 2: Diskussion Frau Niepel, BOrgermeisterin Gingst und Herr Säwert, Innenministerium Schwerin, leiten die Diskussions- runde. Dr. Hoge: Im Bauplanungsamt liegt die EntwickIungskonzeption Gingst vor - touristische Trschließung fOr Gingst und somit fOr die gesamte Verwaltungsgemeinschaft angedacht. NiepeL : Vorstellung der Städtesanierung - Erhaltung der Bau- struktur in "Alt Ginget" (Marktflecken, denkmalge- schützte Häuser, Handwerk usw.). Pochstein Wirtschaftsministerium: Seniorenheim Das geplante Vorhaben sollte sich mehr an Gingst angliedern (Wohnungsbau, SenioreKheim usw.). Dr. Noack Natur- und Umweltschutz, Landratsamt Rügen: überdimensionierung der Beplanung, empfiehlt Rand- und Lückenbebauung im Ort Gingst. Eingriffe in Naturschutzgebiete sind so niedrig wie möglich zu halted (ländliche Bebauung, keine Zersied- lung). •. • ; • r .Ereizeitpark: Freizeitparkanlage verkehrsmäßig an diesem Standort hicht zu- ,lässig. Heller, Staatl. Amt, Umwelt und Natur, : •Herr Hel er sch ie t sic der einung von Dr. Noack an, er machte eine landschaftstypische Planung, deshalb keine großen Gebäude angedacht. Empfehlung: AbrundungssetzunTfOr Gingst Ansiedlung der geplanten Bebauung an den Wohnstand- . ort Gingst.

Pahl, Landratsamt ROgen, Untere Wasserbeharde: GePlante Gebiet liegt in der Trinkwasserschutzzone, Wasserfas- sung III - Bebauung nur ünter besonderen Bedingungen: - Hydrogeologische Gutachten - Stellungnahme von Wasser- und Bodenverband - Wasserwerk Gingst ausreichend, bei der Erhaltung des Wasser- reservats • Wasserwerk Gingst wird z.Zt. neu gebaut.

Abgeordnete der Gemeindevertretung Gingst (Frau Niepel, Frau Balck, Herr Saathoff) Darstellungen des Lebensst'andards in der Gemeinde Gingst (Arbeitslosigkeit). Schwerer Stand der Abgeordneten gegen- über der Bevölkerung der Gemeinde.

Säwert - Zusammenfassung:_ - Abwägung der Bebauung im Gebiet der Gemeinde Gingst • Anstrebungen der Abrundurig des Ortes Gingst (Abrundungssatzung) - PrOfung nach Baugesetz § 1 Abs. 5 - Einbindung des Ortes im Freizeitpark ist vorteilhaft. Vorschlag: Fläohennutzungsplan zurOckziehen.

Alternativvorschlag zum VEPlan Volsvitz durch Herrn Leupold,-;J: Herr Heller und Dr. Noack:zugestimmt: Herr Kuhn als Bauträger fOr geplantes Wohngebiet im Norden von Gingst sowie einer TeilfIäche des dortigen Somdergebietes. Beachtung der 200 m Waaserschutzzo'ne. Nach Vorstellung dieser Altenative vor der Gemeindevertretung Gingst, Erarbeitung aines VE-Planes för diese Fläche durch Herrn Kuhn

Niepel BOrgermeisterin

F. 74):5‘ &`/. Mi brecht Fischer Protokollführer • Teilnehmerlisie zur Beratung am 23. 09: 1992 in Gingst Dorfentwicklüng

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Niederschrift zur Beratung über Planvorhaben der Gemeinden Gingst und am 22.1o.1992

Teilnehmer: Herr Leupold Amt für Raumordnung und Landesplanung Rostock Herr Zieme Frau Niapel BM Gemeinde Gingst Herr Briesemeister BM Gemeinde Ummanz Frau Fischer Amt Gingst F.veu uiiu Herr Kühn Bauiriger Eigenheimsiedlung u.Investor für allgemeines Wohngebiet Herr Kittner Architekt für o.g. Vorhaben Frau Fackenbrock . Bau- und Planungsamt Rügen

Tagesordnung: 1. Vorstellung der Planvorhaben der Gemeinde Gingst 2, Vorstellung und Sesichtigung der Planflächen der Gemeinde Ummanz zu Punkt 1: Nach Vorstellungeller Planvorhaben die im Flächen- nutzungsplan der Gemeinde Gingst enthalten sind, wird zusammengefaßt:

Wohnsiedlung Klucksevitz - wird durch das Amt für Raumordnung und Landesplanung ab- gelehnt,da eine überdimensionierung der Planung erfolgt - es . vird . empfchlen, eine Abrundung des Ortes Gingst durch Rand- und Lückenbabauung vorzunehmen - eine Bebauung in der Größenordnung würde zur Zersiedlung des ländlichen Gebietes fünren

Wohnbebauung Gingst( hintar LEZ -Richtung Cavelin )

-( LBaag rc2',53? d 12Wt 3(2 heM«1 r günstig für eine Bebauung Allgemeines Wchngebiet ( Richtung Cavelin/InVestcr Herr) Kuhn - die Anzahl der geplanten Häuser müß verringert werden • Lage des Gebietes ebenfalls günstig für eine Bebauung Konzept sehr positiv Ferienpark Gingst - dafür: Bebauungsansatz ist vorhanden der nur beräumt warden muß - dagegen:ein großer Teil der geplanten Fläche liegt in den internationalen Feuchtgebieten der Schutzstatus muß bei der Planung berück-

I sichtigt werden " Emprehlung: eine Antragskonferenz ist durch Herrn Kempa einzuberuen( cemäß G Sa Raummrrimummeme.o.e,1 zu Punkt 2: Planvorhaben der Gemeinde Ummanz mit anschließender Gesichtigung vor Ort Zusammenfessung:

Gewerbagepiete. die z.Zeit landwirtschaftlich genutzt werden - Standort braucht nicht im Flächennutzungsplan aus- gewiesen werden, da Bestandsschutz besteht Freizeitpark Suhrendorf/Heide und Wohnbebauung Heide - derFreizeitpark sollte verkleinert b.z.w. nicht . über- plant werden - einer weiträumigen Bebauung in Heide(auf 7,5ha 1o,bis 15 Häusern ) wird zugestimmt ehemalige alte Hofstätten brauchen im F-Plan nicht als " SO " ausgewiesen werden - eine Bebeuung kann nach dem Baurecht durch eine Beuvor- anfrage erfolgen Bebauung Mursewik - wenn eihe Erweiterung der Bobauung erfolgen soll, ' dann über. das Staatlicha Amt für Umwelt .und Natur die Erteilung einer Ausmahmegenohmigung einholen,da Ufer- schutzzone von 2oo m nicht eingehalten werden kann - des Bauvo•haben Kliewe,Mursewik wird abgelehnt,da Be- bauung unmittelbar in der Uferschutzzone erfolgen soll 'Hafen Kubit2 - Sebauung ein Kubitz und Groß Kubitz einer Erweiterung der Hafenenlege auf loo Liegeplätze wird zugestimmt - es ist zu prüfen,ob nach Entsorgung . der JRA Klein Kubitz eine Überbauung der Fläche eus Gründen dar Landschaftsgestaltung erforderlich ist einer Bebauung des OT Groß Kubitz wird zugastimmt A222122.22_1.1 -212.1I2 - der OT Lüßvitz braucht im F-Plan nicht ausgewiesen werden,da eine Bebeuung über eine Bauvorenfrage ar- folgen kann ( Lückenbebauung )

Ein'schätzung: - im Großen und Ganzen eine abgerundete. Plsnung - wenig Gebauune im AuRenhnreich - alts Hofstätten sind nur mit Vorbe- halt wieder eufbaufähig

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