Auswirkungsanalyse

zur geplanten Ansiedlung von zwei Lebensmittel- märkten im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in der Gemeinde Waldböckelheim

für die Schoofs Immobilien GmbH Frankfurt Siemensstraße 100 63263 Neu-Isenburg

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Köln / München, 24. Juni 2016 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung von Lebensmittelmärkten • Waldböckelheim

Inhaltsverzeichnis

Seite

1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise ...... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ...... 4 1.2 Methodische Vorgehensweise ...... 4

2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel...... 7

3 Standortseitige Aspekte...... 11 3.1 Makrostandort ...... 11 3.2 Mikrostandort ...... 13

4 Wettbewerbssituation ...... 15 4.1 Projektrelevante Wettbewerbssituation in der Gemeinde Waldböckelheim ...... 16 4.2 Projektrelevante Wettbewerbssituation außerhalb von Waldböckelheim ...... 16

5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen ...... 20

6 Umsatzprognose ...... 23

7 Auswirkungsanalyse ...... 25 7.1 Umsatzumlenkungseffekte der Lebensmittelmärkte ...... 25 7.2 Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung ...... 28 7.3 Einschätzung der städtebaulichen Verträglichkeit aus landes- und regionalplanerischer Sicht 31

8 Fazit der Auswirkungsanalyse ...... 34

Anhang: Definitionen der Lebensmittel-Vertriebsformen ...... 36

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Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ...... 8 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen ...... 9 Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht ...... 10 Abbildung 4: Lage im Raum und zentralörtliche Funktion ...... 12 Abbildung 5: Mikrostandort ...... 14 Abbildung 6: Hauptwettbewerber im Untersuchungsgebiet nach Standortlagen ...... 18 Abbildung 7: Wettbewerbssituation ...... 19 Abbildung 8: Einzugsgebiet ...... 22 Abbildung 9: Prognoseumsätze ...... 23 Abbildung 10: Erwartete Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet ...... 24 Abbildung 11: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ...... 28

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1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise

1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung

Die Schoofs Immobilien GmbH Frankfurt plant, im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in Waldböckelheim einen Rewe-Supermarkt mit rd. 1.600 m² Verkaufsfläche und einen Aldi-Lebensmitteldiscountmarkt mit rd. 1.200 m² Verkaufsfläche anzusiedeln.

Das Vorhaben macht die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Ausweisung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungs- verordnung (BauNVO) erforderlich. Da im Parallelverfahren auch der Flächennutzungsplan geändert werden muss, ist auch ein landesplanerisches Raumordnungsverfahren durchzuführen. Hinzu kommt, dass das Vorhaben mit einer projektierten Gesamtverkaufsfläche von rd. 2.800 m² nach Auffassung der SGD Süd vom Zentralitätsgebot der Landesplanung (Ziel 57 LEP IV) abweicht und deshalb ein Zielab- weichungsverfahren erfolgen muss.

Im Planverfahren wird unter anderem ein Gutachten zu den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Ansiedlungsvorhabens erforderlich. Mit diesem Gutachten ist insbesondere zu prüfen, ob im Realisie- rungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung der Stadt zu erwarten wären. Denn diese Nachbarkommune hat im Rahmen der Öffent- lichkeitsbeteiligung Bedenken geltend gemacht, die nunmehr auf Basis einer fundierten gutachterlichen Bewertung abzuwägen sind.

Die BBE Handelsberatung legt hiermit eine städtebauliche Auswirkungsanalyse vor, die im weiteren Planverfahren als Entscheidungsgrundlage Verwendung finden kann.

1.2 Methodische Vorgehensweise

Das vorliegende Gutachten basiert auf Vor-Ort-Recherchen im Untersuchungsgebiet. Das Untersu- chungsgebiet umfasst im Wesentlichen das Gemeindegebiet von Waldböckelheim und die umliegenden Städte und Gemeinde. In Ergänzung erfolgte eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten. Im Ein- zelnen wurden folgende Erhebungen und Recherchen durchgeführt:

Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes im Juni 2016,

Erhebung relevanter Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Hierzu gehören vor al- lem strukturprägende Lebensmittelmärkte (v. a. Lebensmitteldiscounter, Supermärkte) im Unter- suchungsgebiet,

Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbe- zogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennzif- fern,

Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandels- konzepte der untersuchungsrelevanten Kommunen, soziodemografische Kennzahlen),

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Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben).

Die Untersuchung basiert in einem ersten Arbeitsschritt auf einer Markt- und Standortanalyse, die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet:

■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten,

■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Untersuchungsgebiet,

■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit,

■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen.1

In einem zweiten Arbeitsschritt erfolgt eine Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen. Den Bezugsmaßstab dieser Prüfung bildet § 11 Abs. 3 BauNVO.

Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen ist der zu erwartende Pla- numsatz als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, die Auslöser für Veränderungen von Kauf- kraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein kann.

Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewe- gungen und damit der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebauli- chen Auswirkungen werden auf Basis dieser Annahmen und in Anlehnung an eine wissenschaftliche Ar- beit von Huff ("Defining and Estimating a Trading Area"2) für die jeweiligen projektrelevanten Warengrup- pen bzw. Betriebstypen die maximalen Umsatzleistungen prognostiziert.

Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:

■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten.

■ Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet.

■ Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau der Kommunen im Untersuchungsgebiet.

1 Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel und Drogeriewaren) das Kri- terium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des mittel- und längerfristigen Bedarfes (u. a. Sportartikel oder Bekleidung / Schu- he) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität. 2 In: Journal of Marketing, Vol. 28 (1964), No. 3, S. 34 - 38

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■ Attraktivität der überörtlich relevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit.

■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen: Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel, Getränke) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität rela- tiv wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des längerfristigen oder gehobenen Bedarfes (z. B. Oberbe- kleidung, Schuhe, Elektrogeräte, Möbel) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität.

Die Prognose ermittelt für jeden der betrachteten Wohnortbereiche im Untersuchungsgebiet die Wahr- scheinlichkeit, mit der ein Konsument die relevanten Einkaufsziele in seiner Umgebung aufsucht bzw. welche Verteilung seines „Budgets“ für die betrachteten Sortimente auf die verschiedenen Einkaufsorte zu erwarten ist. Je nach Entfernung der potenziellen Einkaufsorte zu seiner Wohnung und in Abhängig- keit von deren Attraktivität wird er möglicherweise an nur einem Standort einen Großteil seines Budgets ausgeben oder aber es auf mehrere Standorte aufteilen. Werden die einem Einkaufsstandort aus allen Wohnortbereichen potenziell zufließenden Budgetanteile zusammengezählt, ergibt sich der insgesamt dort zu erwartende Umsatz.

In einem weiteren Schritt wird der in der dargestellten Weise modellhaft abgebildeten Realität die Situati- on nach Veränderung der Angebotsstruktur durch Realisierung des Planvorhabens gegenübergestellt. Die sonstigen Rahmenbedingungen werden als unverändert betrachtet, um den Effekt der Wettbewerbs- beeinflussung durch das Planvorhaben isoliert bewerten zu können. Selbstverständlich muss in der Reali- tät im Lauf der Zeit auch mit Reaktionen der Marktteilnehmer und mit Änderungen sonstiger Rahmenbe- dingungen (Einwohnerzahlen, Kaufkraftniveau, Konsumentenverhalten, Bereitschaft zur Raumüberwin- dung etc.) gerechnet werden.

Bei Gegenüberstellung der Situation vor und nach Realisierung des Planvorhabens ergibt sich für jede Relation zwischen Wohnortbereichen (Kaufkraftherkunft) und Einkaufszielen (Kaufkraftbindung) eine Aussage zu möglichen Veränderungen. Je stärker ein neuer Wettbewerber Kaufkraft auf sich ziehen kann, die zuvor bestehenden Einkaufszielen zugeflossen ist, desto stärker sind Letztere absolut und rela- tiv von der „Umverteilung“ betroffen.

Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfeinert, so dass es zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und die Wettbe- werbssituation im Untersuchungsgebiet geeignet erscheint.

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2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel

Zur Einordnung des Vorhabens in den übergeordneten Rahmen der deutschen Handelslandschaft wer- den im Folgenden wesentliche Entwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel sowie die Unter- schiede in den Marktsegmenten „Supermarkt“ und „Discountmarkt“ aufgezeigt.

Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Dies resultiert zum einen aus Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen sowie zum anderen aus einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfrageseitig haben verschie- dene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, das bei den Verbrauchern zu einer leicht ge- stiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Insbesondere lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen zum Sortiment aller Le- bensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen.

Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 525 Mrd. € entfallen rd. 272 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apotheken- waren).3 Dies entspricht einem Anteil von rd. 52 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Markt- segmentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel.

Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche vor allem durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifizierung des Angebots generiert wird. Gleichzeitig weist die Branche eine hohe Konzentration auf Handels- und Lieferantenseite auf.

Aufgrund einer ausgeprägten Preisorientierung der deutschen Kunden und an veränderte Verbraucher- wünsche angepasster Betriebskonzepte haben die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahrzehnten stark an Marktanteilen gewinnen können und sind seit einigen Jahren mit einem Marktanteil von ca. 42 % der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels (vgl. Abbildung 1).

Auch die Supermärkte konnten in den letzten Jahren aufgrund ihrer Anstrengungen bei der Weiterent- wicklung der Konzepte wieder Marktanteile hinzugewinnen. Die aktuellen Nielsen-Zahlen weisen für Su- permärkte einen Marktanteil von knapp 28 % aus.

Um sich gegenüber den konkurrierenden Vertriebstypen wie den Lebensmitteldiscountern und den Ver- brauchermärkten besser profilieren zu können, wurden Supermarktkonzepte aller Betreiber in der Ver- gangenheit strukturellen Veränderungen unterzogen. So hat beispielsweise die Gestaltung der Bedie- nungstheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen, etc.) deutlich an Qualität gewon- nen.

3 Vgl. MB-Research, Sortimentskaufkraft 2015 in Deutschland

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Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel

100% 4,4% 3,7% 3,0% 2,6% 2,4%

90%

28,3% 28,2% 27,8% 28,1% 80% 27,6%

70% Übrige LEH-Geschäfte 100 - 400 m² VK 60% SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte 26,1% 26,7% 27,4% 27,6% 27,6% > 2.500 m² VK 50% Supermärkte 400 - 2.500 m² VK 40% Discounter

30%

20% 41,9% 41,3% 41,4% 42,0% 41,9%

10%

0% 2008 2010 2012 2013 2014

Quelle: Nielsen (Lebensmittelmärkte < 100 m²VK), BBE-Darstellung 2016

Anders als Supermärkte, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser stellen die Lebensmitteldiscounter keine Vollsortimenter dar. Auf einer Verkaufsfläche von i. d. R. 400 bis 1.500 m² bieten Lebensmitteldis- counter ein schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl an. Die Attraktivität der Lebens- mitteldiscounter basiert also auf einem preislichen Vorteil, kombiniert mit einer überschaubaren Anzahl an Artikeln.

Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortimentes weist knapp 12.000 Artikel auf, so dass ein umfassendes nahversorgungsbezogenes Angebot vorhanden ist. Damit stehen Supermärkte zwischen den preisorientierten Lebensmitteldiscountern mit eng umgrenztem Sortiment und den Verbrauchermärk- ten bzw. SB-Warenhäusern, deren Sortiment weit über das der Nahversorgung hinausgeht und bereits den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt. SB-Warenhäuser zielen mit ihrem erweiterten Sorti- ment somit nicht primär auf eine Nahversorgung ab, sondern führen ein deutlich erweitertes Angebot.

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Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen Artikel pro Filiale (in TSD)

SB-Warenhaus 50 - 70

Verbrauchermarkt 25 - 45

Supermarkt

9 - 14

Hybrid-Discounter 2,8 - 3,5

Soft-/ Marken- Discounter 1,3 - 1,7

Hard-Discounter 0,8 - 1

SB-Markt

1 - 3,6

Convenience- und Nachbarschaftsladen 0,5 - 1

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Quelle: BBE Handelsberatung 2016

Während Lebensmitteldiscounter von den Konsumenten in der Regel zum preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht werden, sind Supermärkte vor allem wegen ihres umfassenden Sortimentes und kleineren Einzelmengen, einer großen Auswahl an Frischeartikeln und Markenprodukten, der attraktiveren Waren- präsentation und Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt (vgl. Abbildung 3). Aus der zunehmenden Bedeutung der Faktoren Übersichtlichkeit und angenehme Atmo- sphäre sowie einer Zunahme der Artikelzahl resultiert ein steigender Flächenbedarf der Lebensmittel- märkte.

In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich 4 Betriebs- formen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter eingekauft, die Produk- te, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei anderen Anbietern nachgefragt. Supermärkte bedienen andere Verbraucherbedürfnisse als beispielsweise Lebensmitteldis- counter, wie die folgende Abbildung veranschaulicht:

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Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht

Wichtigkeit

1. Produkte sind von guter Qualität 98%

2. frische Ware 96%

3. Sauberkeit des Geschäfts 94%

4. Geschäft ist freundlich und übersichtlich 93%

5. günstige Preise 93%

6. reichhaltiges und gut sortiertes Angebot 92%

7. Gechäft liegt in der Nähe 92%

8. freundliches und hilfreiches Personal 91%

9. viele Sonderangebote 70%

0% 10% 20% 30% 40%

trifft weniger trifft sehr stark zu stark zu Supermärkte Discounter

Quelle: ZMG (Branchenreport LEH), BBE-Darstellung 2016

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3 Standortseitige Aspekte

3.1 Makrostandort

Lage und zentralörtliche Funktion

Die Ortsgemeinde Waldböckelheim weist eine Einwohnerzahl rd. 2.180 Personen auf.4 Die Ortsgemeinde liegt im Landkreis und gehört zur Verbandsgemeinde Rüdesheim, die neben der Ortsge- meinde Waldböckelheim noch 26 weitere, kleine Ortsgemeinden umfasst.

Waldböckelheim grenzt im Westen an die Stadt Bad Sobernheim, im Norden an die Gemeinden Bocken- au, und , im Osten an Weinsheim und Schloßböckelheim sowie im Süden an und Boos.

Die Ortsgemeinde wird von der Regionalplanung als Grundzentrum im Ergänzungsnetz ausgewiesen und übernimmt in dieser Funktion die Grundversorgung für die Gemeinde sowie den abgegrenzten Nahbe- reich mit neun weiteren Gemeinden (, Boos, Burgsponheim, Hüffelsheim, Oberstreit, Mandel, Schloßböckelheim, Sponheim und Weinsheim).

Das nächstgelegene Mittelzentrum ist die Stadt Bad Kreuznach, die sich in rd. 15 km Entfernung von Waldböckelheim befindet. Zudem sind die Städte Bad Sobernheim und Meisenheim Mittelzentren im Er- gänzungsnetz. Nahegelegene Grundzentren stellen die Städte Rüdesheim und Bad Münster am Stein- Ebernburg dar. Die nächstgelegenen Oberzentren sind Kaiserslautern und Mainz in jeweils rd. 55 km Ent- fernung.

Erreichbarkeit und Verkehr Der Siedlungsraum der Ortsgemeinde Waldböckelheim erstreckt sich entlang der Bundesstraße B 41, welche das Gemeindegebiet quert und an das überregionale Straßennetz anbindet. Über die B 41, die im Bereich Waldböckelheim derzeit vierspurig ausgebaut wird, sind die Städte Bad Sobernheim, Bad Kreuz- nach und Idar-Oberstein zu erreichen. Des Weiteren ist Waldböckelheim über die Landesstraße L 234 an Meisenheim und über die L 108 an Bad Münster am Stein-Ebernburg angebunden. Die nächstgelegene Anschlussstelle an eine Bundesautobahn befindet sich in rd. 20 km Entfernung in Bad Kreuznach und stellt eine Anbindung an die A 61 dar.

4 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz; 31.12.2014

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Abbildung 4: Lage im Raum und zentralörtliche Funktion

Quelle: BBE Handelsberatung

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3.2 Mikrostandort

Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld

Der Planstandort, auf dem ein Supermarkt und ein Lebensmitteldiscountmarkt errichtet werden sollen, befindet sich nördlich der B 41 am nördlichen Ortsrand der Ortsgemeinde Waldböckelheim.

Das Plangebiet ist derzeit unbebaut und wurde bislang überwiegend intensiv landwirtschaftlich genutzt.

Das unmittelbare Standortumfeld wird ebenfalls landwirtschaftlich genutzt. Die nächstgelegenen Wohn- nutzungen befinden sich im Siedlungsgebiet von Waldböckelheim, südlich des Planareals, jenseits der B 41.

Verkehrliche Situation Der Planstandort befindet sich unmittelbar an der B 41 und in der Nähe des Verkehrsknotenpunktes von B 41 / L 108, der gegenwärtig im Zuge des vierspurigen Ausbaus der B 41 kreuzungsfrei umgestaltet wird. Die verkehrliche Situation gewährleistet eine gute Erreichbarkeit des Plangebiets auch für die der Gemeinde Waldböckelheim als Nahbereich zugeordneten Gemeinden. Das Plangebiet selbst wird über eine Kreisverkehrsanlage an den Anschluss der L 108 an die B 41 angebunden. Die interne Erschließung des Plangebiets erfolgt durch eine noch zu errichtende Stichstraße.

Die nächstgelegene Bushaltestelle „Gemeindehaus“ befindet sich in fußläufiger Entfernung (rd. 350 Me- ter).

Funktionale Lage und Zentrenkonzept der Gemeinde Waldböckelheim

Für die Ortsgemeinde Waldböckelheim wurde vom Planungsbüro BBP Stadtplanung Landschaftsplanung (Kaiserslautern) im Jahr 2012 ein Zentrenkonzept erstellt.

Das der Regionalplanung zur Abstimmung vorgelegte und mit Schreiben vom 01.09.2015 gebilligte Kon- zept definiert eine ortsspezifische Sortimentsliste mit zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Wa- rengruppen und die zentralen Versorgungsbereiche der Ortsgemeinde. Bei den zentralen Versorgungs- bereichen handelt es sich um den „Zentralen Versorgungsbereich: Ortskern“ und den „Zentralen Versor- gungsbereich: Grund- und Nahversorgung Waldböckelheim“.

Im Hinblick auf die funktionale Lagesituation des Planstandortes lässt sich festhalten, dass sich dieser in- nerhalb des „Zentralen Versorgungsbereichs: Grund- und Nahversorgung Waldböckelheim“ befindet. Der „Zentrale Versorgungsbereich: Ortskern“ liegt südwestlich des Vorhabenstandorts in rd. 450 m Entfer- nung.

Gemäß Zentrenkonzept dürfen am „Grund- und Nahversorgung Waldböckelheim“ nur nahversorgungsre- levante Sortimente angesiedelt werden. Ergänzend sind in diesem Bereich zentrenrelevante und nicht- zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment erlaubt, wenn diese weniger als 10 % der Gesamtver- kaufsfläche ausmachen.

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Abbildung 5: Mikrostandort

Quelle: BBE Handelsberatung, Zentrenkonzept für die Gemeinde Waldböckelheim

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4 Wettbewerbssituation

Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die geplante An- siedlung zweier Lebensmittelmärkte im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in Waldböckelheim hervorgeru- fenen städtebaulichen Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der Angebotsstrukturen im Umfeld des Planstandortes notwendig.

Hierbei ist zu beachten, dass die Wettbewerbssituation im Wesentlichen durch größere Lebensmittel- märkte im (näherem) Standortumfeld geprägt wird, während nur eingeschränkte Sortimentsüberschnei- dungen mit dem überwiegend kleinteiligen Fachhandel gegeben sind. Dies resultiert daraus, dass Sys- temwettbewerber (= Super- / Discountmärkte, Verbrauchermärkte / SB-Warenhäuser) als Betriebe, die dem Versorgungseinkauf dienen und eine große Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufwei- sen, in einen stärkeren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als das Lebensmittelhandwerk oder spezia- lisierte Lebensmittelfachgeschäfte (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüsehändler) bzw. der sonstige Fachhandel.

Bei der Abgrenzung des Untersuchungsgebietes ist zu berücksichtigen, dass in der Gemeinde Waldbö- ckelheim Lebensmittelmärkte angesiedelt werden sollen, die der Gewährleistung der wohnungsnahen Versorgung im Gemeindegebiet sowie in dem abgegrenzten Nahbereich mit den Gemeinden Bockenau, Boos, Burgsponheim, Hüffelsheim, Oberstreit, Mandel, Schloßböckelheim, Sponheim und Weinsheim dienen. Somit ist davon auszugehen, dass die Lebensmittelmärkte ein Einzugsgebiet erschließen wer- den, das sich wesentlich auf das Waldböckelheimer Gemeindegebiet und die umliegenden Gemeinden bezieht. Entsprechend ist trotz der verkehrsgünstigen Lage des Planstandortes auch nicht zu erwarten, dass das Planvorhaben in größerem Umfang Kunden von weit außerhalb der Gemeinde Waldböckelheim und ihrem Nahbereich mobilisieren kann. Allerdings werden die geplanten Lebensmittelmärkte zu einer Umorientierung der Einwohner im Nahbereich führen. Ist die hier lebende Bevölkerung derzeit im We- sentlichen noch darauf angewiesen, ihre Lebensmittel außerhalb des Nahbereiches einzukaufen, so kön- nen sie diese Einkäufe mit Realisierung des Planvorhabens zukünftig zu großen Teilen innerhalb des Nahbereiches tätigen. Dies führt zu einer Reduzierung der Kaufkraftabflüsse aus dem Gemeindegebiet von Waldböckelheim und aus dem Nahbereich des Grundzentrums und löst Umsatzumverteilungseffekte an den Einkaufsstätten aus, die zukünftig in geringerem Umfang von der im Nahbereich der Gemeinde Waldböckelheim lebenden Bevölkerung aufgesucht werden.

Die Darstellung der Wettbewerbssituation trägt diesem Umstand Rechnung, so dass in der vorliegenden Untersuchung in erster Linie die strukturprägenden Lebensmittelmärkte in den umliegenden Kommunen der Gemeinde Waldböckelheim betrachtet werden, in der bereits umfangreiche Nahversorgungsstruktu- ren bestehen.

Alle relevanten Lebensmittelmärkte (Supermärkte, Discountmärkte, Verbrauchermärkte und SB- Warenhäuser) im Untersuchungsraum wurden differenziert nach Standort, Verkaufsfläche sowie Sorti- mentsschwerpunkt erhoben. Die Erhebungsergebnisse werden im Folgenden zusammengefasst.

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4.1 Projektrelevante Wettbewerbssituation in der Gemeinde Waldböckelheim

Derzeit sind im Gebiet der Gemeinde Waldböckelheim mit Ausnahme von Verkaufsstellen des Laden- handwerks keine Anbieter des Lebensmitteleinzelhandels ansässig. Entsprechend verfügt auch der „Zentrale Versorgungsbereich: Ortskern“ nur über einzelne kleinteilige Nahversorgungsbetriebe (u. a. Bä- ckerei Andreae, Metzgerei B. Alt) und über keinen Lebensmittelmarkt.

Aufgrund des Fehlens eines Lebensmittelmarktes in der Gemeinde Waldböckelheim ist davon auszuge- hen, dass die Einwohner ihre Nachfrage nach Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren im Wesentlichen nur außerhalb des Gemeindegebietes erfüllen können, so dass umfangreiche Kaufkraftab- flüsse aus dem Gemeindegebiet an umliegende Einkaufsstätten (v. a. in Bad Sobernheim, Rüdesheim und Bad Kreuznach) zu unterstellen sind. Entsprechend kann das Grundzentrum Waldböckelheim die ihm zugewiesene Versorgungsfunktion für rd. 10.000 Einwohner derzeit nicht erfüllen.

4.2 Projektrelevante Wettbewerbssituation außerhalb von Waldböckelheim

Stadt Bad Sobernheim

Die zum Planstandort nächstgelegenen Lebensmittelmärkte befinden sich u. a. in der Stadt Bad Sobern- heim, die in rd. 7 km Entfernung von Waldböckelheim in südwestlicher Richtung gelegen ist.

In der Stadt Bad Sobernheim stellt die Innenstadt den einzigen zentralen Versorgungsbereich dar. Hier sind mit einem Rewe-Supermarkt (Kapellenstraße 2) und einem Netto-Lebensmitteldiscountmarkt (Post- straße 15) zwei großflächige und moderne Lebensmittelmärkte in einem Standortverbund in Randlage ansässig. Mit einem Rossmann-Drogeriemarkt (Poststraße 20, rd. 700 m² VKF) wird demnächst ein wei- terer größerer Nahversorgungsbetrieb den Standortverbund ergänzen. Ein NKD-Bekleidungsfachmarkt befindet sich bereits in diesem Standortbereich. Die strukturprägenden Nahversorger in der Innenstadt des Mittelzentrums Bad Sobernheim verfügen unter Berücksichtigung des Rossmann-Drogeriemarktes über eine Verkaufsflächenausstattung von rd. 3.200 m², auf der in den Sortimenten Nahrungs- und Ge- nussmitteln sowie Drogeriewaren ein jährlicher Gesamtumsatz von rd. 12,2 Mio. € erwirtschaftet wird.

Außerhalb der Innenstadt von Bad Sobernheim sind mit einem Real-SB-Warenhaus und den beiden Le- bensmitteldiscountern Aldi und Lidl drei weitere Lebensmittelmärkte ansässig. Diese Lebensmittelmärkte verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 7.000 m² und in den nahversorgungsrelevanten Kern- sortimenten über einen jährlichen Gesamtumsatz von rd. 29,2 Mio. €.Während die Lebensmitteldis- countmärkte als zeitgemäß aufgestellt zu bewerten sind, weist das SB-Warenhaus eine modernisie- rungsbedürftige Außenwirkung auf.

Gemeinde Rüdesheim

Die Gemeinde Rüdesheim liegt rd. 7 km nordöstlich von Waldböckelheim. In der Gemeinde Rüdesheim wird die Nahversorgung im Wesentlichen durch einen Rewe-Supermarkt und zwei Lebensmitteldiscoun- ter (Aldi und Netto) gewährleistet. Der Rewe-Supermarkt befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Aldi- Lebensmitteldiscountmarkt. Diese beiden Lebensmittelmärkte sind zeitgemäß aufgestellt und werden um einen Rewe-Getränkemarkt ergänzt. Der Netto-Lebensmitteldiscountmarkt befindet sich unweit dieser

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Lebensmittelmärkte in Sichtbeziehung. Die Märkte verfügen zusammen über rd. 3.650 m² Verkaufsfläche und in den nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewa- ren über einen Jahresumsatz von rd. 16,9 Mio. €.

Gemeinde

Die Gemeinde Roxheim, die im Norden an die Gemeinde Rüdesheim angrenzt und ebenfalls unweit der B 41 gelegen ist, verfügt mit einer nah & gut-Filiale lediglich über einen kleineren Lebensmittelmarkt, der ausschließlich Nahversorgungsfunktionen für die umliegenden Wohnsiedlungsbereiche wahrnimmt und nur nachrangig als wettbewerbsrelevant zu bewerten ist.

Gemeinde Hargesheim

In der Gemeinde Hargesheim, die östlich an die Gemeinde Roxheim grenzt, ist der dort ansässige Rewe- Supermarkt in der vorliegenden Untersuchung zu berücksichtigen. Dieser befindet sich in einer Standort- gemeinschaft mit einem dm-Drogeriemarkt.

Stadt Bad Kreuznach

Die Stadt Bad Kreuznach ist in rd. 15 km Entfernung das von Waldböckelheim nächstgelegene Mittel- zentrum, so dass auch hierhin aus Waldböckelheim und aus dem abgegrenzten Nahbereich des Grund- zentrums eine größere Kundenorientierung zu unterstellen ist.

Die Innenstadt von Bad Kreuznach stellt den größten zusammenhängenden, städtebaulich integrierten Geschäftsbereich der Stadt dar. Die Nutzungsstruktur ist durch Einzelhandelsbetriebe in Verbindung mit Gastronomie, Dienstleistungen und öffentlichen Einrichtungen (Stadtverwaltung, Kreisverwaltung) be- stimmt. Als Hauptwettbewerber sind in der Innenstadt von Bad Kreuznach drei Rewe-Supermärkte und ein Norma-Lebensmitteldiscountmarkt mit zusammen rd. 3.400 m² Verkaufsfläche und rd. 12,0 Mio. € Umsatz pro Jahr in den nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ansässig.

Weitere strukturprägende Lebensmittelanbieter konzentrieren sich in der Stadt Bad Kreuznach auf die Gewerbegebietslage Schwabenheimer Weg / Bosenheimer Straße, in der sich neben dem SB- Warenhaus Kaufland und dem Verbrauchermarkt E-Center mehrere Lebensmitteldiscounter der Betreiber Aldi, Lidl und Netto befinden. Zudem ist am Schwabenheimer Weg noch ein Denn´s-Biomarkt ansässig. Weitere Lebensmittelmärkte befinden sich mit Rewe, Aldi und Lidl in Streulagen des Stadtgebietes. Die strukturprägenden Lebensmittelmärkte außerhalb der Bad Kreuznacher Innenstadt verfügen über eine Verkaufsfläche von insgesamt fast 20.000 m², auf der eine nahversorgungsrelevanter Umsatz von jährlich rd. 95,5 Mio. € erwirtschaftet wird.

Gemeinde Bad Münster am Stein-Ebernburg

Die Gemeinde Bad Münster am Stein-Ebernburg liegt rd. 12 km östlich des Planvorhabens in Waldbö- ckelheim und stellt zumindest für die im östlichen Nahbereich des Grundzentrums lebende Bevölkerung eine alternative Einkaufsstätte dar. Als Wettbewerbsbetriebe sind hier ein Rewe-Supermarkt und ein Lidl- Lebensmitteldiscountmarkt mit zusammen rd. 2.400 m² Verkaufsfläche in der vorliegenden Untersuchung zu berücksichtigen.

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Gemeinde

Die Gemeinde Altenbamberg grenzt südlich an die Gemeinde Bad Münster am Stein-Ebernburg und ver- fügt über einen modernen Aldi-Lebensmitteldiscountmarkt außerhalb des Siedlungsbereiches als struk- turprägenden Lebensmittelanbieter.

Abbildung 6: Hauptwettbewerber im Untersuchungsgebiet nach Standortlagen Standort nahversorgungsrelevanter Umsatz (in Mio. €)

Gemeinde Waldböckelheim ./. Stadt Bad Sobernheim, davon 41,4 Innenstadt 12,2 sonstige Standorte 29,2 Gemeinde Rüdesheim 16,9 Gemeinde Roxheim 0,7 Gemeinde Hargesheim 6,9 Stadt Bad Kreuznach, davon 107,5 Innenstadt 12,0 sonstige Standorte 95,5 Gemeinde Bad Münster am Stein-Ebernburg 11,1 Gemeinde Altenbamberg 6,3 Summe 190,8 Quelle: Eigene Erhebung, Darstellung und Berechnung

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Abbildung 7: Wettbewerbssituation

Quelle: eigene Darstellung

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5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen

Das Einzugsgebiet umfasst den Raum, in dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Teilen das Planvorhaben aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem das Planvorhaben eine hohe Versorgungsbedeutung bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten übernehmen wird.

Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Ein- zugsgebiet für das Untersuchungsobjekt ermittelt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölke- rung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung:

■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen,

5 ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,

■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der rele- vanten Anbieter im Standortumfeld,

■ die Attraktivität des Projektvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird,

■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,

■ Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gege- benheiten,

■ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung,

■ die zentralörtliche Funktion der Kommune.

Neben der begrenzten Ausstrahlung von nahversorgungsorientierten Angeboten von Lebensmittelmärk- ten wird die Ausdehnung des Einzugsgebietes maßgeblich durch die Wettbewerbs- und die Siedlungs- strukturen im räumlichen Umfeld beeinflusst.

Im Hinblick auf die projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet ist von besonderem Interesse, dass in der Gemeinde Waldböckelheim und in den zum Nahbereich des Grundzentrums zäh- lenden Gemeinden derzeit kein Lebensmittelmarkt ansässig ist. So sind die nächsten Lebensmittelmärk- te, die die Ausstrahlung des geplanten Rewe-Supermarktes und Aldi-Lebensmitteldiscountmarktes ein- grenzen, im Nordosten in der Gemeinde Rüdesheim und in der Stadt Bad Kreuznach sowie im Südwes- ten in Bad Sobernheim angesiedelt. Die zum Planstandort nächstgelegenen Filialen der Anbieter Rewe und Aldi befinden sich dabei in Bad Sobernheim (in rd. 7 km Entfernung) und in Rüdesheim (in rd. 10 km Entfernung).

5 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grund- versorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z. B. Möbelsortiment).

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Vor allem aufgrund bestehender Wettbewerbsstrukturen, der Lage des Planvorhabens, des Bevölke- rungspotenzials im Standortumfeld und der überwiegenden Nahversorgungsfunktion des Planvorhabens ist von einem Einzugsgebiet auszugehen, das sich gemäß Regionalplanung im Wesentlichen auf das Grundzentrum Waldböckelheim und seinen ergänzenden Nahbereich mit den neun Gemeinden Bocken- au, Boos, Burgsponheim, Hüffelsheim, Oberstreit, Mandel, Schloßböckelheim, Sponheim und Weinsheim bezieht.

Demnach umfasst das Einzugsgebiet des Planvorhabens ein Bevölkerungspotenzial von rd. 9.600 Einwohnern.6

Über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus sind insbesondere aufgrund der verkehrsgünstigen Lage des Planstandortes unmittelbar an der B 41 und in der Nähe des Verkehrsknotenpunktes von B 41 / L 108 in nachgeordnetem Maße zusätzlich Kunden von außerhalb zu erwarten. Diese werden im weite- ren Verlauf der Untersuchung als sog. „diffuse Umsatzzuflüsse“ berücksichtigt. Diese diffusen Umsatz- zuflüsse resultieren z. B. aus sporadischen Besuchen von Berufspendlern / Geschäftsreisenden. Da sich die Kaufkraftabschöpfung außerhalb des Einzugsgebiet auf einen vergleichsweise großen Raum bezieht und die Kaufkraftabschöpfung hier so gering ist, dass diese nicht mehr exakt für diese Herkunftsgebieten prognostiziert werden kann, sind die Wohnorte dieser Kundengruppen aber nicht mehr zum Einzugsge- biet des Planvorhabens zu zählen.

Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von ca. 2.575 € für nahversor- gungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren), gewichtet mit der sortiments- spezifischen Kaufkraftkennziffer (BBE!MB-Research).

Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Gemeindegröße das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen in Deutschland an, das für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfü- gung steht. Die sortimentsspezifische Kaufkraftkennziffer von Waldböckelheim liegt bei rd. 95,7 und somit unter dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Auch die übrigen Gemeinden des Einzugsgebietes weisen – mit Ausnahme der Gemeinde Mandel (rd. 102,0) – unterdurchschnittliche Werte auf.

Unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter steht den Einwohnern im Marktgebiet für die nahver- sorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren ein Kaufkraftvolu- men in Höhe von rd. 24,2 Mio. € im Jahr zur Verfügung.

6 In Anlehnung an die Prognose des Statistischen Landesamts Rheinland-Pfalz ist davon auszugehen, dass die Einwohnerzahlen in den Gemeinden des Einzugsgebietes – wie bereits in den letzten Jahren – auch in näherer Zukunft weiter rückläufig sein werden, so dass bei Realisierung des Planvorhabens mit einem et- was niedrigeren Bevölkerungspotenzial im Einzugsgebiet zu rechnen ist.

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Abbildung 8: Einzugsgebiet

Quelle: eigene Darstellung

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6 Umsatzprognose

Unter Berücksichtigung der bestehenden Wettbewerbsstrukturen in der Ortsgemeinde Waldböckelheim und im Umland sowie der marktüblichen Attraktivität des Planvorhabens wird im Rahmen einer Modell- rechnung die zu erwartende Umsatzleistung für die geplanten Einzelhandelsbetriebe anhand realisierba- rer Marktanteile (Kaufkraftbindung) innerhalb des Einzugsgebietes ermittelt. Hierbei hängt die Umsatzer- wartung des Planvorhabens zunächst von der Verkaufsflächengröße und von der Sortimentsaufteilung ab. Hinzu kommen aber auch die Gesamtattraktivität des Standortes sowie die standortbezogene Wett- bewerbsintensität.

Für den geplanten Supermarkt (rd. 1.600 m² Verkaufsfläche) ist ein Umsatzvolumen von max. 6,4 Mio. € (davon rd. 5,8 Mio. € für die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren) zu prognostizieren, so dass im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung eine hohe Flächen- produktivität von rd. 4.000 € je m² Verkaufsfläche unterstellt wird.

Die Umsatzerwartung eines Lebensmitteldiscountmarktes (rd. 1.200 m² Verkaufsfläche) beläuft sich am Standort auf max. 8,4 Mio. €, davon entfallen rd. 7,0 Mio. € auf die nahversorgungsrelevanten Sorti- mente. Die Nonfood-Sortimente sind in erster Linie wöchentlich wechselnde Aktionswaren mit einem Um- satz von max. 1,4 Mio. €.

Bei einem Gesamtumsatz des Planvorhabens von rd. 14,8 Mio. € liegt die durchschnittliche Flächen- produktivität bei rd. 5.300 € pro m² Verkaufsfläche.

Abbildung 9: Prognoseumsätze Sortiment Nahversorgungsrel. Betrieb Kernsortimente Nonfood-Sortimente Summe

Supermarkt 5,8 0,6 6,4 (rd. 1.600 m² VKF) Lebensmitteldiscountmarkt 7,0 1,4 8,4 (rd. 1.200 m² VKF) Planvorhaben gesamt 12,8 2,0 14,8 (rd. 2.800 m² VKF) Quelle: eigene Berechnungen (Rundungsdifferenzen möglich)

Die BBE-Gutachter gehen davon aus, dass unter Berücksichtigung der vorhandenen, aber begrenzten Kaufkraftreserven im Einzugsgebiet, der ausgeprägten Wettbewerbssituation in den Umlandkommunen und bestehender Einkaufsverflechtungen der oben aufgeführte Prognoseumsatz für das Planvorhaben von insgesamt rd. 14,8 Mio. € als hoch zu bewerten ist – insbesondere dann – wenn Reaktionen der di- rekten Wettbewerber und Angebotsergänzungen anderenorts erfolgen sollten.

Somit ist die vorstehende Prognoserechnung als Worst-Case-Ansatz zu betrachten.

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Bezogen auf das im Einzugsgebiet vorhandene Kaufkraftpotenzial bedeutet dies, dass die projektierten Märkte zusammen rund die Hälfte der nahversorgungsbezogenen Kaufkraft im Einzugsgebiet (rd. 48 %) binden können. Der Anteil der Streuumsätze mit Kunden aus einem größeren Umfeld (auch auswärtige Kunden) wird sich auf knapp 10 % des zu erwartenden Umsatzes belaufen.

Die im „Zentralen Versorgungsbereich: Grund- und Nahversorgung Waldböckelheim“ projektierten Le- bensmittelmärkte werden somit gut 90 % ihres Umsatzes mit Kunden aus der Standortgemeinde Wald- böckelheim sowie aus dem abgegrenzten Nahbereich des Grundzentrums Waldböckelheim erzielen.

Abbildung 10: Erwartete Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet Kaufkraftpotenzial Kaufkraftbindung Planumsatz Zone in Mio. € in % in Mio. €

Einzugsgebiet 24,2 48 11,5 diffuse Herkunft ./. ./. 1,3 (u. a. Pendler) Nonfood-Sortimente ./. ./. 2,0 Planvorhaben gesamt ./. ./. 14,8 Quelle: eigene Berechnungen (Rundungsdifferenzen möglich)

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7 Auswirkungsanalyse

7.1 Umsatzumlenkungseffekte der Lebensmittelmärkte

Im vorherigen Abschnitt wurden die Umsätze und Abschöpfungsquoten im Einzugsgebiet des Vorhabens prognostiziert und somit dargelegt, welche Versorgungsbedeutung die projektierten Lebensmittelmärkte übernehmen können.

Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind die durch das Vorhaben in- duzierten Umlenkungseffekte gegenüber den ansässigen Betrieben relevant. Dabei ist zu berücksichti- gen, dass der im Realisierungsfall am Standort zu erwartende Umsatz zwangsläufig Wettbewerbern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese le- diglich zwischen den verschiedenen Wettbewerbsstandorten umgelenkt wird.7

Wie bereits dargelegt, ist für einen modernen Rewe-Supermarkt mit rd. 1.600 m² Verkaufsfläche und ei- nen modernen Aldi-Lebensmitteldiscountmarkt (rd. 1.200 m² VKF) in der Gemeinde Waldböckelheim in der Worst-Case-Betrachtung ein Umsatz in Höhe von insgesamt max. 14,8 Mio. € zu prognostizieren. Davon wird der Großteil (rd. 12,8 Mio. €) auf die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren entfallen; die sonstigen Sortimente (Randsortimente) werden vo- raussichtlich rd. 2,0 Mio. € erzielen.

Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte sind die Gutachter von folgenden Annahmen ausgegangen:

■ Die durch die Einzelhandelsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsaus- richtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Planvorhabens die im Umfeld ansässigen größeren Lebensmittelanbieter – insbesondere die Supermärkte und Lebensmitteldis- countmärkte – anzusehen sind.

■ Mit zunehmender Entfernung zwischen den Wettbewerbern und dem Projektstandort nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. Dieser Annahme liegt die Tatsache zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Ein- zelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigenden Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente ist je- doch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt.

7 Dabei werden „Worst-Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbewerber (zentrale Versorgungsbereiche / wohnungsnahe Standorte) getroffen.

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So weisen insbesondere Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren als Güter des tägli- chen Bedarfs eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Dies erklärt sich daraus, dass Kunden ihre Nahrungsmittel sehr häufig einkaufen und die durchschnittlichen Einkaufbeträge vergleichsweise gering sind. Insbesondere aufgrund der hohen Einkaufsfrequenz sind die Verbraucher nicht bereit, beim Einkauf größere Distanzen zu akzeptieren. Die Folge ist, dass auch größere Lebensmittel- märkte nur in einem engeren Einzugsgebiet höhere Kaufkraftbindungsquoten generieren können und mit zunehmender Distanz die Bindungsintensität sprunghaft absinkt.

■ Wie im Rahmen der Angebots- und Wettbewerbsanalyse aufgezeigt, werden gegenwärtig bedingt durch die defizitäre Ausstattung mit nahversorgungsrelevanten Anbietern und das Fehlen eines Lebensmittelmarktes in der Gemeinde Waldböckelheim sowie im Nahbereich des Grundzentrums umfangreiche Kaufkraftabflüsse in umliegenden Städten und Gemeinden generiert. Vor diesem Hintergrund kann damit gerechnet werden, dass die Ansiedlung eines Supermarktes und eines Lebensmitteldiscountmarktes in der Gemeinde Waldböckelheim und im Nahbereich des Grund- zentrums nennenswert zu einer Reduzierung von derzeit noch abfließender Kaufkraft beitragen wird, was gleichzeitig zu Umsatzumverteilungen gegenüber Lebensmittelmärkten außerhalb der Gemeinde Waldböckelheim bzw. außerhalb des Nahbereiches des Grundzentrums Waldböckel- heim führt.

Die vorstehenden Annahmen haben im Hinblick auf die durch die geplante Ansiedlung des Planvorha- bens in Waldböckelheim zu erwartenden Umsatzverlagerungen folgende Konsequenzen:

■ Da sich die Wettbewerbswirkungen des Planvorhabens in erster Linie gegen Lebensmittelmärkte mit vergleichbarer Marktpositionierung und Angebotsausrichtung richten werden, sind innerhalb der Gemeinde Waldböckelheim – in der zurzeit kein Lebensmittelmarkt ansässig ist – nur margi- nale Umsatzumverteilungseffekte zu erwarten. Diese marginalen Umsatzumverteilungen werden sich auf die Verkaufsstellen des Ladenhandwerks (u. a. Bäckerei Andreae, Metzgerei B. Alt) be- ziehen. Da es sich bei diesen Betrieben um Spezialanbieter handelt, die im Wesentlichen Nahver- sorgungsfunktionen für die umliegende Wohnbevölkerung in Waldböckelheim übernehmen, wird nicht davon ausgegangen, dass diese bei Realisierung des Planvorhabens schließen werden.

■ Wie in der Analyse der Wettbewerbssituation (vgl. Kapitel 4) dargelegt, ist davon auszugehen, dass sich die Einwohner der Gemeinde Waldböckelheim und des Nahbereiches des Grundzent- rums Waldböckelheim zur Deckung ihres täglichen Bedarfs derzeit im Wesentlichen in Richtung der umliegenden Städte und Gemeinden orientieren, was sich in hohen Kaufkraftabflüssen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten widerspiegelt.

■ Zu begründen sind die Umverteilungsquoten außerhalb der Gemeinde Waldböckelheim somit ins- besondere damit, dass mit der Realisierung des Planvorhabens eine deutlich verbesserte Versor- gungsfunktion innerhalb der Gemeinde Waldböckelheim einhergeht, was eine ausgeprägte Orien- tierung der Waldböckelheimer Bevölkerung und der Einwohner des Nahbereiches des Grundzent- rums auf Angebote innerhalb des Gemeindegebietes Waldböckelheim erwarten lässt. Die Um- satzumverteilungseffekte gegenüber Wettbewerbern außerhalb der Gemeinde Waldböckelheim resultieren somit in großem Maße aus einer verstärkten Kaufkraftbindung bisher aus der Gemein- de Waldböckelheim und ihrem Nahbereich abfließender Kaufkraft ( Kaufkraftrückgewinnung).

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■ Außerhalb der Gemeinde Waldböckelheim sind die höchsten Wettbewerbswirkungen in den um- liegenden Kommunen Bad Sobernheim, Rüdesheim, Hargesheim und Bad Kreuznach zu erwar- ten. Während in der Gemeinde Waldböckelheim derzeit kein Lebensmittelmarkt ansässig ist, ver- fügen diese Städte und Gemeinden jeweils über mindestens einen modernen Lebensmittelmarkt. Die Umverteilungsquoten bei den projektrelevanten Lebensmittelmärkten in diesen Kommunen er- reichen Größenordnungen von max. 9 % des derzeitigen Umsatzes.

■ Da es sich bei den Angebotsstrukturen in der Stadt Bad Sobernheim und in der Gemeinde Rü- desheim um die zu Waldböckelheim nächstgelegenen Angebotsstrukturen handelt, sind in diesen Kommunen mit jeweils insgesamt max. 9 % des derzeitigen Umsatzes die höchsten Umvertei- lungsquoten zu erwarten. In der Stadt Bad Sobernheim werden hiervon insbesondere der Rewe-Supermarkt und der Net- to-Discountmarkt in der Innenstadt sowie die an dezentralen Standorten ansässigen Lebensmit- telmärkte Real, Lidl und Aldi betroffen sein. Hierbei ist in der Bad Sobernheimer Innenstadt mit ei- ner Umverteilungsquote von max. 8 % des derzeitigen Umsatzes zu rechnen. An den sonstigen Standorten ist von einer Umverteilungsquote von max. 9 % des derzeitigen Umsatzes auszuge- hen. In der Gemeinde Rüdesheim sind spürbare Wettbewerbswirkungen gegenüber den in Siedlungs- randlage ansässigen Lebensmittelmärkten Rewe, Aldi und Netto zu erwarten.

■ In der Gemeinde Hardesheim wird durch das Planvorhaben eine Umsatzumverteilungsquote von max. 6 % des derzeitigen Umsatzes ausgelöst. Diese Wettbewerbswirkungen treffen den moder- nen Rewe-Standort mit einem dm-Drogeriemarkt in Siedlungsrandlage.

■ In der Stadt Bad Kreuznach, die über die am besten ausgeprägten nahversorgungsrelevanten Versorgungsstrukturen im Untersuchungsgebiet verfügt, ist mit insgesamt max. 5 - 6 % des der- zeitigen Umsatzes ebenfalls von höheren Umsatzumverteilungseffekten auszugehen. Unterschie- den nach Standortlagen ist mit max. 6 % des derzeitigen Umsatzes die höchste Umverteilungs- quote an sonstigen Standorten der Stadt Bad Kreuznach, d. h., außerhalb der Innenstadt, zu er- warten. In der Innenstadt von Bad Kreuznach liegt die Umverteilungsquote mit max. 4 % des der- zeitigen Umsatzes deutlich niedriger.

■ Darüber hinaus sind nur noch Wettbewerbswirkungen gegenüber den Versorgungsstandorten in den Gemeinden Bad Münster am Stein-Ebernburg und Altenbamberg zu erwarten. Hier liegen mit max. 3 % des derzeitigen Umsatzes deutlich niedrigere Umverteilungsquoten vor.

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Abbildung 11: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sorti- menten Umsatzverlagerung im derzeitiger nahversorgungsrelevan- Standort / Lage ten Sortiment Umsatz* in Mio. € in Mio. € in %

Gemeinde Waldböckelheim ./. ./. ./. Stadt Bad Sobernheim, davon 41,4 3,8 9 Innenstadt 12,2 1,0 8 sonstige Standorte 29,2 2,8 9 Gemeinde Rüdesheim 16,9 1,5 9 Gemeinde Roxheim 0,7 < 0,1 < 1 Gemeinde Hargesheim 6,9 0,4 6 Stadt Bad Kreuznach, davon 107,5 6,2 5 - 6 Innenstadt 12,0 0,5 4 sonstige Standorte 95,5 5,7 6

Gemeinde Bad Münster am Stein- 11,1 0,3 3 Ebernburg

Gemeinde Altenbamberg 6,3 0,2 3 diffuse Umverteilung ./. 0,4 ./. Summe ./. 12,8 ./. * derzeitiger Umsatz im nahversorgungsrelevanten Sortiment Quelle: eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich

7.2 Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung

Für die städtebauliche Bewertung des Planvorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatz- verlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten gefährdet wird.

Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn

die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorhabens flä- chendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrieben in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten sind bzw.

das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche führt und

das Planvorhaben (geplante) Ansiedlungen in zentralen Versorgungsbereichen verhindern könnte.

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Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die geplante Ansiedlung eines Supermarktes und eines Lebensmitteldiscountmarktes im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in Waldböckelheim keine nachteiligen Auswirkungen auf zentrale Versor- gungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der Ortsgemeinde Waldböckelheim sowie in umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind.

Folgende Gründe sprechen zusammenfassend für diese Einschätzung:

Eine städtebauliche Besonderheit ergibt sich dadurch, dass sich der Planstandort innerhalb des „Zentralen Versorgungsbereich: Grund- und Nahversorgung Waldböckelheim“ befindet. Somit ist das Planvorhaben als wichtiger Beitrag zur Stärkung der Versorgungsfunktionen des Grundzent- rums anzusehen.

Für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen ist von Bedeutung, dass das Planvorhaben (Supermarkt mit rd. 1.600 m² VKF und Lebensmitteldiscountmarkt mit rd. 1.200 m² VKF) Nahver- sorgungsbetriebe in einer marktüblichen Größe darstellt. Neben den nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren werden nur in unterge- ordnetem Umfang sonstige Nonfood-Sortimente (u. a. Tierfutter, Haushaltswaren, Schreib- und Spielwaren, Fotoartikel) angeboten.

In den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren bestehen in Waldböckelheim aktuell sehr hohe Kaufkraftabflüsse – insbesondere in die Nachbar- kommunen, die vor allem aus Defiziten in der quantitativen und qualitativen Ausstattung des Nah- versorgungsangebotes in Waldböckelheim resultieren.

Die projektierten Betriebe sind geeignet, für die Bevölkerung in Waldböckelheim eine adäquate Nahversorgung zur Verfügung zu stellen. Hierbei wird zudem eine Ausstrahlungskraft entfaltet, die über das Gemeindegebiet hinausreicht. Hierdurch wird das Planvorhaben auch Nahversorgungs- funktionen für die Gemeinden im Nahbereich des Grundzentrums übernehmen, die derzeit eben- falls über keine adäquate Nahversorgung verfügen.

Für die projektierten Lebensmittelmärkte mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 2.800 m² ist im Worst-Case ein Umsatz in Höhe von rd. 14,8 Mio. € zu prognostizieren. Auf den Bereich der nah- versorgungsrelevanten Sortimente wird mit rd. 12,8 Mio. € der größte Umsatzanteil entfallen. Die- ser resultiert insbesondere aus einer intensiven Abschöpfung im Einzugsgebiet. Bei den sonstigen Sortimenten liegt der Umsatz bei rd. 2,0 Mio. €.

Als Hauptwettbewerber, die im Falle der Ansiedlung moderner Lebensmittelmärkte in Waldbö- ckelheim am stärksten von Umsatzverlusten betroffen wären, sind die größeren Lebensmittel- märkte in den umliegenden Städten und Gemeinden zu bewerten. Mögliche durch das Vorhaben hervorgerufene Umsatzumlenkungen bewegen sich im Rahmen üb- licher Wettbewerbswirkungen. Hierbei werden voraussichtlich die Lebensmittelmärkte in Bad Sobernheim, Rüdesheim, Hargesheim und Bad Kreuznach am stärksten von Umsatzverlusten tangiert. So sind innerhalb dieser Kommunen größere Umsatzverluste zu prognostizieren. Die Umsatzver- luste werden Größenordnungen von bis zu max. 9 % des derzeitigen Umsatzes erreichen können und sich damit auf einem hohen, aber nicht existenzgefährdendem Niveau bewegen.

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Bei der Bewertung der Umverteilungsquote ist zu berücksichtigen, dass die strukturprägenden Lebensmittelmärkte in den Nachbarkommunen nicht zuletzt aufgrund der defizitären Angebotssi- tuation in der Gemeinde Waldböckelheim derzeit vergleichsweise hohe Flächenleistungen aufwei- sen. Die tangierten Lebensmittelmärkte sind darüber hinaus fast alle auch modern aufgestellt, so dass diese Märkte auch nach Realisierung des Planvorhabens am Markt präsent bleiben werden. Insgesamt hat der neue Nahversorgungsstandort in der Gemeinde Waldböckelheim somit auf die Leitbetriebe in den umliegenden Kommunen in gewissem Maße zwar konkurrenzwirtschaftliche Auswirkungen, es kann aber keinesfalls eine Beeinträchtigung der wohnungsnahen Versorgung in diesen Kommunen erwartet werden.

Die Randsortimente der geplanten Lebensmittelmärkte stellen eine Abrundung des nahversor- gungsbezogenen Angebotes am Standort dar. Bei den Randsortimenten handelt es um eine größere Anzahl von Sortimenten, die auf ver- gleichsweise kleinen Verkaufsflächen angeboten werden. In den meisten Sortimenten erreichen die Umsätze aufgrund sehr geringer Verkaufsflächenanteile nur marginale Größenordnungen. Die Angebotstiefe beschränkt sich weitgehend auf wenige Produkte innerhalb eines Sortiments, so dass der Kunde nicht wie im klassischen Fachhandel zwischen einer größeren Zahl an Alterna- tiven wählen kann. Hinsichtlich der Angebotsvariation ist eine breite Streuung festzustellen, so dass sich das Angebot auf nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Sortimente bezieht. Für die Randsortimente der geplanten Lebensmittelmärkte ist davon auszugehen, dass die ent- sprechende Kaufkraft derzeitig bereits überwiegend von Lebensmittelmärkten gebunden wird. Somit kann unterstellt werden, dass die hierdurch hervorgerufenen Umsatzverlagerungen in erster Linie die im Untersuchungsgebiet ansässigen strukturprägenden Lebensmittelmärkte betreffen werden. Sonstige Einzelhandelsbetriebe wären dagegen nur in einem sehr geringen Maß durch Umsatzumverteilungseffekte tangiert. Aufgrund der geringen Höhe der Umsatzverluste wird die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Betriebe nicht gefährdet.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte keine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der im Untersuchungsraum ansässigen Lebensmittelmärk- te zu erwarten ist. Die Nahversorgung der Bevölkerung in umliegenden Städten und Gemeinden bleibt gesichert. In der Gemeinde Waldböckelheim geht mit der Realisierung des Planvorhabens gleichzeitig ei- ne umfangreiche Stärkung der Nahversorgungsfunktionen einher.

In der Summe ist somit festzustellen, dass durch die geplante Ansiedlung eines Supermarktes und eines Lebensmitteldiscountmarktes im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in Waldböckelheim weder innerhalb noch außerhalb der Gemeinde Waldböckelheim städtebauliche Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO hervorgerufen werden.

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7.3 Einschätzung der städtebaulichen Verträglichkeit aus landes- und regio- nalplanerischer Sicht

Bei der Einschätzung zur Genehmigungsfähigkeit aus landes- und regionalplanerischer Sicht sind Best- immungen der Landesplanung in Rheinland-Pfalz (Landesentwicklungsprogramm – LEP IV) und der Re- gionalplanung der Planungsgemeinschaft Rheinhessen- (Regionaler Raumordnungsplan Rheinhes- sen-Nahe, 2004) zu beachten.

Zur Prüfung der Verträglichkeit des Vorhabens sind daher insbesondere nachfolgende Kriterien der Lan- desplanung, aber auch der Regionalplanung, zu beachten bzw. zu erfüllen:

Zentralitätsgebot Gemäß dem Ziel 57 des Landesentwicklungsprogramms IV Rheinland-Pfalz sowie dem Ziel ZN 42 im Kap. 2.3.4 Einzelhandel und Dienstleistungen des ROP Rheinhessen-Nahe sind die Errich- tung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels nur in zentralen Orten zu- lässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht.

Städtebauliches Integrationsgebot Gemäß dem Ziel 58 des Landesentwicklungsprogramms IV Rheinland-Pfalz sowie dem Ziel ZN 44 in Kap. 2.3.4 Einzelhandel und Dienstleistungen des ROP Rheinhessen-Nahe sind die Ansied- lung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sorti- menten nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt- sowie Stadt- teilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche („zentrale Versorgungsbereiche“ im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innen- stadtrelevanter Sortimente umfassen.

Nichtbeeinträchtigungsgebot Gemäß Ziel 60 des Landesentwicklungsprogramms IV Rheinland-Pfalz sowie dem Ziel ZN 45 in Kap. 2.3.4 des ROP Rheinhessen-Nahe dürfen durch die Ansiedlung und Erweiterung von groß- flächigen Einzelhandelsbetrieben weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) be- nachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten.

Ein Abgleich der projektrelevanten landes- und regionalplanerischen Ziele mit dem Planvorhaben zeigt folgende Ergebnisse:

Zum Zentralitätsgebot: Nach Z 42 LEP IV wurde Waldböckelheim durch die Regionalplanung als (kooperierendes) Grundzentrum mit einem eigenen Nahbereich bestimmt. Ergänzend führt das LEP IV zu Z 42 aus, dass Grundzentren in besonderem Maße zur Sicherung der Nahversorgung beizutragen haben.

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Gemäß Abstimmung vom 16.09.2015 mit der SGD Nord, Obere Landesplanung und dem Ministe- rium für Wirtschaft, Klimaschutz, Energie und Landesplanung (MWKEL) als Oberste Landespla- nung und Verordnungsgeber des LEP IV, handelt es sich bei Waldböckelheim um einen zentralen Ort im Sinne des Ziels Z 57 des LEP IV. In diesem Zusammenhang werden neben den Mittel- und Oberzentren auch die Grundzentren durch den Grundsatz G 56 des LEP IV erfasst: So ist das Grundzentrum Waldböckelheim ein zentraler Ort innerhalb des Mittelbereichs Bad Kreuznach. Gemäß Z 57 LEP IV bzw. ZN 42 des seit 23.11.2025 geltenden Regionalplans Rheinhessen-Nahe ist die „Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels nur in zentra- len Orten zulässig“. Hierunter fallen somit auch die grundzentralen Orte. Ergänzend wird in den beiden raumordnerischen Zielen ausgeführt, dass Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht kommen. Das MWKEL als Verordnungsgeber des LEP IV hat am 16.09.2015 mitgeteilt, dass aufgrund der Tatsache, dass die beiden Märkte gleichzeitig geplant werden, eine summarische Betrachtung der Verkaufsflächen zu erfolgen hat. Dies hat zur Folge, dass ergänzend zu dem vorliegenden Be- bauungsplanverfahren ein Zielabweichungsverfahren hinsichtlich der Verkaufsfläche, die einen Wert von 2.000 m² überschreitet, durchzuführen ist; dies sind im vorliegenden Fall bei einer Ge- samtverkaufsfläche des Planvorhabens von rd. 2.800 m² rd. 800 m² Verkaufsfläche. Das Zielabweichungsverfahren wurde durch die Gemeinde Waldböckelheim zwischenzeitlich be- antragt. Die Ergebnisse des Zielabweichungsverfahrens sind in der weiteren Planung zu beach- ten.

Zum städtebaulichen Integrationsgebot: Da die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimen- ten nur in städtebaulich integrierten Bereichen zulässig ist und diese in Abstimmung mit der Regi- onalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen sind, wurde für die Gemeinde Waldbö- ckelheim ein Zentrenkonzept erarbeitet.

Mit einem Schreiben vom 01.09.2015 hat die Planungsgemeinschaft Rheinhessen-Nahe dem Konzept und der Abgrenzung zugestimmt.

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Ausführungen entspricht die Ansiedlung den Anforde- rungen an das Ziel 58 des Landesentwicklungsprogramms IV Rheinland-Pfalz sowie an das Ziel ZN 44 des ROP Rheinhessen-Nahe, da sich der Planstandort innerhalb des „Zentralen Versor- gungsbereiches: Grund- und Nahversorgung Waldböckelheim“ befindet.

Zum Beeinträchtigungsverbot: Das Beeinträchtigungsverbot wird ebenfalls beachtet, da mit der vorliegenden Wirkungsanalyse dargelegt werden konnte, dass im Realisierungsfall des Planvorhabens weder die Versorgungs- funktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungs- bereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden.

So ist darauf hinzuweisen, dass vor dem Hintergrund des Ansiedlungsvorhabens und bestehender Wettbewerbsstrukturen – insbesondere in den umliegenden Städten und Gemeinden – mit der vorliegenden städtebaulichen Auswirkungsanalyse aufgezeigt werden konnte, dass weder beein- trächtigende Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche

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der Standortgemeinde, noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte zu erwarten sind. Im Ansiedlungsfall des Planvorhabens werden sich die wettbe- werblichen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in der Ortsgemeinde Waldböckelheim und in den umliegenden Städten und Gemeinden in einer Größenordnung bewegen, bei der negative städtebauliche Auswirkungen auf die relevanten zentralen Versorgungsbereiche und sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet das Planvorha- bens auszuschließen sind.

Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Umsatzumverteilung zu Lasten ei- ner Vielzahl von Einzelhandelslagen im Umfeld der Ortsgemeinde Waldböckelheim wirksam wer- den wird. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei allerdings um die Rückführung der derzeit aus der Gemeinde Waldböckelheim und ihrem Nahbereich abfließenden Kaufkraft. Insofern liegen auch keine Anhaltspunkte vor, die negative Auswirkungen in Folge von Marktschließungen auf vorhandene Versorgungslagen erwarten lassen.

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8 Fazit der Auswirkungsanalyse

Die vorstehenden Ausführungen und Darstellungen zeigen auf, dass infolge der geplanten An- siedlung zweier Lebensmittelmärkte im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in Waldböckelheim kei- ne städtebaulich oder raumordnerisch relevanten beeinträchtigenden Auswirkungen i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.

Diese Beurteilung beruht im Wesentlichen auf folgenden Faktoren:

Die Schoofs Immobilien GmbH Frankfurt plant, im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in Waldbö- ckelheim einen Rewe-Supermarkt mit rd. 1.600 m² Verkaufsfläche und einen Aldi-Lebensmittel- discountmarkt mit rd. 1.200 m² Verkaufsfläche anzusiedeln. Derzeit ist im Gebiet des Grundzentrums Waldböckelheim mit Ausnahme von Verkaufsstellen des Ladenhandwerks kein Anbieter des Lebensmitteleinzelhandels ansässig, so dass die rd. 2.180 Einwohner ihre Nachfrage nach Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren in größerer Entfernung außerhalb des Gemeindegebietes decken müssen. Auch in den neun weiteren Gemeinden im Nahbereich (Bockenau, Boos, Burgsponheim, Hüffels- heim, Oberstreit, Mandel, Schloßböckelheim, Sponheim und Weinsheim), für die das Grundzent- rum gemäß Regionalplanung Grundversorgungsfunktionen übernehmen soll, verfügen maximal über wenige kleinteilige Nahversorgungsbetriebe. Vor diesem Hintergrund wird das Ansiedlungsvorhaben mit den ausgeprägten Defiziten auf der Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung und der für ein Grundzentrum gegebenen Verpflich- tung zur Sicherstellung eines dem Grundversorgungsauftrag entsprechenden Angebotes an Gü- tern des täglichen Bedarfs begründet.

Das Einzugsgebiet des Planvorhabens umfasst im Wesentlichen das Gemeindegebiet von Wald- böckelheim. Zudem werden die o. g. neun Gemeinden zum Einzugsgebiet gezählt, die sich im Nahbereich des Grundzentrums Waldböckelheim befinden. Insgesamt umfasst das Einzugsgebiet ein Bevölkerungspotenzial von rd. 9.600 Einwohnern. Darüber hinausreichende Einkaufsbeziehungen werden als „Streuumsätze“ quantifiziert. Die Einwohner im Einzugsgebiet verfügen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nah- rungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren über ein jährliches Nachfragevolumen in Höhe von rd. 24,2 Mio. €.

Für die geplanten Lebensmittelmärkte mit zusammen rd. 2.800 m² Verkaufsfläche wird eine durchschnittliche Raumleistung von max. 5.300 € je m² Verkaufsfläche und ein Umsatz von max. 14,8 Mio. € angesetzt. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmit- tel, Drogeriewaren) entfallen rd. 12,8 Mio. € und auf Nonfood-Sortimente rd. 2,0 Mio. €. Die BBE-Gutachter gehen davon aus, dass unter Berücksichtigung der vorhandenen, aber be- grenzten Kaufkraftreserven im Einzugsgebiet, der ausgeprägten Wettbewerbssituation in den Um- landkommunen und bestehender Einkaufsverflechtungen der angesetzte Prognoseumsatz für das Planvorhaben als hoch zu bewerten ist – insbesondere dann – wenn Reaktionen der direkten Wettbewerber und Angebotsergänzungen anderenorts erfolgen sollten. Somit ist die vorstehende Prognoserechnung als Worst-Case-Ansatz zu betrachten. Seite 34 von 36 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung von Lebensmittelmärkten • Waldböckelheim

Bedingt durch die defizitäre Ausstattung mit nahversorgungsrelevanten Anbietern und dem Fehlen von Lebensmittelmärkten im Grundzentrum Waldböckelheim und dessen Nahbereich werden ge- genwärtig umfangreiche Kaufkraftabflüsse in umliegenden Städten und Gemeinden generiert. Vor diesem Hintergrund kann damit gerechnet werden, dass die Ansiedlung zweier Lebensmittelmärk- te in der Gemeinde Waldböckelheim nennenswert zu einer Reduzierung von derzeit noch abflie- ßender Kaufkraft beitragen wird, was gleichzeitig zu Umsatzumverteilungen gegenüber Lebens- mittelmärkten außerhalb der Gemeinde Waldböckelheim und außerhalb des Nahbereiches des Grundzentrums führt. Vor diesem Hintergrund sind die Lebensmittelmärkte in den nächstgelegenen Kommunen wettbe- werbsrelevant. Entsprechend wird der prognostizierte Umsatz in erster Linie zu Lasten systemgleicher Wettbe- werber im Umland von Waldböckelheim umverteilt. Strukturgefährdungen in den Umlandkommu- nen können aufgrund der Größe des Einzugsgebietes und der hier ausgelösten Wettbewerbsef- fekte allerdings ausgeschlossen werden, so dass von den in Waldböckelheim geplanten Lebens- mittelmärkten keine nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen ausgehen werden. Vielmehr ist das projektierte Planvorhaben geeignet, die heute deutlich defizitäre Nahversorgung im Grundzentrum Waldböckelheim zu verbessern.

Abschließend lässt sich festhalten, dass im Realisierungsfall des Planvorhabens in Waldböckel- heim nicht mehr als unwesentliche Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.

BBE Handelsberatung GmbH BBE Handelsberatung GmbH

i. V. Joachim Schulte i. V. Dr. Angelus Bernreuther Projektleitung Leiter Standortforschung

Köln / München, 24. Juni 2016

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Anhang: Definitionen der Lebensmittel-Vertriebsformen

Lebensmitteldiscounter: ■ Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 400 und 1.500 m² Verkaufsfläche. ■ Ausgewähltes, spezialisiertes, schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl (ca. 700 bei Harddiscountern bis 1.400 bei Markendiscountern), Nonfood-Umsatzanteil ca. 9 - 13 %. ■ Schwerpunkt ist ein Trockensortiment (ergänzt um Getränke) ■ In den letzten Jahren kontinuierlicher Ausbau des Frischesortiments (Obst, Gemüse, Fleisch). ■ Ohne Bedienungsabteilungen und weiteren Dienstleistungen, preisaggressiv, werbeintensiv. ■ In der Regel sehr nüchterne Warenpräsentation, vereinzelt werden einzelne Warengruppen werti- ger präsentiert (z. B. Drogerieartikel). ■ So genannte Markendiscounter verfolgen dieses Konzept weniger strikt (Konzept ähnelt eher Su- permärkten).

SB-Markt ■ „Kleiner Supermarkt“ mit bis zu 400 m² Verkaufsfläche ■ Eingeschränktes Sortiment ■ In kleinen Orten anzutreffen, in denen aus betriebswirtschaftlichen Gründen kein Supermarkt oder Lebensmittel-Discounter rentabel ist.

Supermarkt ■ Ca. 400 bis 3.000 m² Verkaufsfläche. ■ Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer Nonfood- Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 %. ■ Standorte vor allem in Wohngebieten und verkehrsgünstigen Lagen. ■ Hohe Kompetenz im Frische-Bereich.

Verbrauchermarkt ■ Verkaufsfläche über 1.500 bis 5.000 m². ■ Breites und tiefes Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flä- chenanteil an Nonfood-Abteilungen (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz- und mittelfristigen Be- darfs), Nonfood-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 30 - 60 %. ■ Autokundenorientierter Standort.

SB-Warenhaus ■ Verkaufsfläche über 5.000 m². ■ neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. ■ Ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst. ■ Hohe Werbeaktivität, Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik. ■ Autokundenorientierter, häufig peripherer Standort. ■ Häufig als Mittelpunkt einer größeren Fachmarktagglomeration

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