Auswirkungsanalyse Zur Geplanten Ansiedlung Von Zwei Lebensmittel
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Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von zwei Lebensmittel- märkten im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in der Gemeinde Waldböckelheim für die Schoofs Immobilien GmbH Frankfurt Siemensstraße 100 63263 Neu-Isenburg Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Joachim Schulte, M.A. Dr. Angelus Bernreuther Tel +49 221 789 41 160 Tel +49 89 55118-181 Fax +49 221 789 41 169 Fax +49 89 55118-153 E-Mail [email protected] E-Mail [email protected] BBE Handelsberatung GmbH BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a Brienner Straße 45 50968 Köln 80333 München Deutschland Deutschland © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor al- lem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheber- rechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. Köln / München, 24. Juni 2016 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung von Lebensmittelmärkten • Waldböckelheim Inhaltsverzeichnis Seite 1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise .................................... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ....................................................................................... 4 1.2 Methodische Vorgehensweise .............................................................................................. 4 2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel.......................................................................... 7 3 Standortseitige Aspekte....................................................................................................... 11 3.1 Makrostandort ...................................................................................................................... 11 3.2 Mikrostandort ....................................................................................................................... 13 4 Wettbewerbssituation .......................................................................................................... 15 4.1 Projektrelevante Wettbewerbssituation in der Gemeinde Waldböckelheim ........................ 16 4.2 Projektrelevante Wettbewerbssituation außerhalb von Waldböckelheim ........................... 16 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen ................................................. 20 6 Umsatzprognose ................................................................................................................. 23 7 Auswirkungsanalyse ............................................................................................................ 25 7.1 Umsatzumlenkungseffekte der Lebensmittelmärkte ........................................................... 25 7.2 Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung .......................................................................................................................... 28 7.3 Einschätzung der städtebaulichen Verträglichkeit aus landes- und regionalplanerischer Sicht 31 8 Fazit der Auswirkungsanalyse ............................................................................................. 34 Anhang: Definitionen der Lebensmittel-Vertriebsformen ................................................................. 36 Seite 2 von 36 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung von Lebensmittelmärkten • Waldböckelheim Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ....................................................8 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen .......................................................9 Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht ..................................................................................................................................... 10 Abbildung 4: Lage im Raum und zentralörtliche Funktion ................................................................ 12 Abbildung 5: Mikrostandort ............................................................................................................... 14 Abbildung 6: Hauptwettbewerber im Untersuchungsgebiet nach Standortlagen ............................. 18 Abbildung 7: Wettbewerbssituation .................................................................................................. 19 Abbildung 8: Einzugsgebiet .............................................................................................................. 22 Abbildung 9: Prognoseumsätze ........................................................................................................ 23 Abbildung 10: Erwartete Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet ............................................................ 24 Abbildung 11: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ................................................................................................................. 28 Seite 3 von 36 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung von Lebensmittelmärkten • Waldböckelheim 1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Schoofs Immobilien GmbH Frankfurt plant, im Baugebiet „Am Sponheimer Weg“ in Waldböckelheim einen Rewe-Supermarkt mit rd. 1.600 m² Verkaufsfläche und einen Aldi-Lebensmitteldiscountmarkt mit rd. 1.200 m² Verkaufsfläche anzusiedeln. Das Vorhaben macht die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Ausweisung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungs- verordnung (BauNVO) erforderlich. Da im Parallelverfahren auch der Flächennutzungsplan geändert werden muss, ist auch ein landesplanerisches Raumordnungsverfahren durchzuführen. Hinzu kommt, dass das Vorhaben mit einer projektierten Gesamtverkaufsfläche von rd. 2.800 m² nach Auffassung der SGD Süd vom Zentralitätsgebot der Landesplanung (Ziel 57 LEP IV) abweicht und deshalb ein Zielab- weichungsverfahren erfolgen muss. Im Planverfahren wird unter anderem ein Gutachten zu den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Ansiedlungsvorhabens erforderlich. Mit diesem Gutachten ist insbesondere zu prüfen, ob im Realisie- rungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung der Stadt Bad Sobernheim zu erwarten wären. Denn diese Nachbarkommune hat im Rahmen der Öffent- lichkeitsbeteiligung Bedenken geltend gemacht, die nunmehr auf Basis einer fundierten gutachterlichen Bewertung abzuwägen sind. Die BBE Handelsberatung legt hiermit eine städtebauliche Auswirkungsanalyse vor, die im weiteren Planverfahren als Entscheidungsgrundlage Verwendung finden kann. 1.2 Methodische Vorgehensweise Das vorliegende Gutachten basiert auf Vor-Ort-Recherchen im Untersuchungsgebiet. Das Untersu- chungsgebiet umfasst im Wesentlichen das Gemeindegebiet von Waldböckelheim und die umliegenden Städte und Gemeinde. In Ergänzung erfolgte eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten. Im Ein- zelnen wurden folgende Erhebungen und Recherchen durchgeführt: Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes im Juni 2016, Erhebung relevanter Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Hierzu gehören vor al- lem strukturprägende Lebensmittelmärkte (v. a. Lebensmitteldiscounter, Supermärkte) im Unter- suchungsgebiet, Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbe- zogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennzif- fern, Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandels- konzepte der untersuchungsrelevanten Kommunen, soziodemografische Kennzahlen), Seite 4 von 36 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung von Lebensmittelmärkten • Waldböckelheim Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben). Die Untersuchung basiert in einem ersten Arbeitsschritt auf einer Markt- und Standortanalyse, die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet: ■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten, ■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Untersuchungsgebiet, ■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit, ■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen.1 In einem zweiten Arbeitsschritt erfolgt eine Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen. Den Bezugsmaßstab dieser Prüfung bildet § 11 Abs. 3 BauNVO. Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen ist der zu erwartende Pla- numsatz als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, die Auslöser für Veränderungen von Kauf- kraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein kann. Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben