Inhoudsopgave Pagina
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Inhoudsopgave pagina 1. TOELICHTING 3 1.1 Achtergrond 3 1.2 De vraagstelling 4 1.3 De werkwijze 5 2. POSITIEBEPALING DETAILHANDEL 7 2.1 Kenmerken winkelconcentraties Leiderdorp 7 2.2 Relevante concentraties in de omgeving 18 2.3 Attractiviteit van het aanbod 22 2.4 Benadering economisch functioneren 24 2.5 Profiel en positie binnen de regio 27 2.6 Aanbod regio's Zuid-Holland 29 3. PLANNEN, INITIATIEVEN, ONTWIKKELINGEN EN CONSULTATIE 31 3.1 Plannen, initiatieven 31 3.2 Ontwikkeling draagvlak 35 3.3 Ontwikkelingen in beleid en trends 36 3.3.1 Rijksbeleid in Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en Nota Ruimte 36 3.3.2 Beleid Provincie Zuid-Holland 38 3.3.3 Trends en ontwikkelingen 39 3.4 Gespreksresultaten 45 4. DE VISIE 47 4.1 Inleiding 47 4.2 Algemeen kader 48 4.3 Uitgangssituatie, ambitie en perspectief 49 4.4 De gewenste structuur op hoofdlijnen 51 4.4.1 Toelichting en achtergronden 51 4.4.2 Uitgangspunten en prioriteiten 56 4.4.3 Opbouw detailhandelsstructuur 59 Inhoudsopgave 1 Inhoudsopgave (vervolg) pagina 5. UITWERKING OP ONDERDELEN 65 5.1 Inleiding 65 5.2 Plaats voor dynamiek en effecten 65 5.3 Invullingsprofielen 70 5.4 Samenvatting belangrijkste ontwikkelingen voor Leiderdorp 89 5.5 Actie- en maatregelenplan 92 BIJLAGEN Bijlage 1: Trends en ontwikkelingen in de detailhandel 1 Bijlage 2: Rapportage workshop 3 Bijlage 3: Rapportage externe consultatie 11 Bijlage 4: Typering en rangorde van winkelcentra 19 Bijlage 5: Begrippenlijst 21 Bijlage 6: Reactie Leiderdorp op REO-beleid 23 2 Inhoudsopgave 1. TOELICHTING 1.1 Achtergrond Ingrijpende ontwikkelingen De gemeente Leiderdorp staat voor diverse grootschalige functionele en fysiek- ruimtelijke herstructureringen en ontwikkelingen. De belangrijkste hierin zijn de plannen rondom het centrum en in het kader van W4. Bij W4 (wonen-water-wegen- werken) gaat het om een verbeterde inpassing van de verbrede A4 in de Leidse re- gio. Doordat een gedeelte van de A4 verdiept wordt aangelegd, worden het Oude Dorp en het nieuwe gedeelte van Leiderdorp weer met elkaar verenigd. Bovendien zullen nieuw te ontwikkelen zones ontstaan aan de westkant van de A4, namelijk in de omgeving van Meubelplein Leiderdorp (locaties Vierzicht en Bospoort). Dynamiek in de detailhandel In de detailhandel van Leiderdorp is er op diverse fronten sprake van dynamiek. Deze uit zich in diverse plannen en initiatieven. Naast de geplande uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum Winkelhof worden er plannen ontwikkeld voor uitbreiding van De Baanderij, een concentratie van grootschalige winkels aan de westkant van Leiderdorp en op de grens met Leiden. Meubelplein Leiderdorp is in 2002 gemoder- niseerd en uitgebreid. Op een lager niveau in de aanbodstructuur geldt dit ook voor winkelcentrum Santhorst, een wijkcentrum op relatief korte afstand van de Winkelhof. De detailhandel van Leiderdorp is op dit moment, gelet op het inwonertal1 en de omvang en samenstelling van de winkels, al sterk en met een functie die uitgaat boven het eigen plaatselijk niveau. In de Leidse agglomeratie en in een grotere re- gio spelen ook andere concentraties een regionale rol, zoals bijvoorbeeld de Leidse binnenstad en de Rijneke Boulevard van Zoeterwoude, waar recent (in 2002) fors is geïnvesteerd. Sturing gewenst en noodzakelijk Door de geplande uitbreiding van de eigen winkelconcentraties, de mogelijkheden op de nieuwe ontwikkelingslocaties binnen het W4-project en door de ontwikkelin- gen in naburige gemeenten bestaat de kans op vervaging (verminderde profilering) en toenemende concurrentie. Daarom wenst de gemeente Leiderdorp sturing te geven aan verdere ontwikkelingen op detailhandelsgebied mede door afstemming in breder verband. Dit met als doel de sterke positie van de detailhandel in Leider- 1 Circa 26.700 inwoners per 1 januari 2002. Hoofdstuk 1 3 dorp te behouden en te komen tot een evenwichtig voorzieningenniveau dat past in het regionale kader. Een Structuurvisie detailhandel, waarin op basis van een helde- re analyse van de vertreksituatie –en gelet op randvoorwaarden, trends en markt- ontwikkelingen- het optimale ontwikkelingsperspectief wordt geschetst, dient het kader te bieden voor verdere sturing en afstemming. 1.2 De vraagstelling Wat kan en waar? De centrale vraagstelling voor de Structuurvisie detailhandel kan als volgt worden geformuleerd: “Welk detailhandelsaanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, is in Leiderdorp ge- wenst en haalbaar? Hoe dienen de afzonderlijke winkelcentra en andere aanbod- concentraties in functionele zin ten opzichte van elkaar te worden gepositioneerd?” Het gaat hierbij niet alleen om de onderlinge positie en samenhang van de detail- handel binnen Leiderdorp, maar –mede door de ‘versmelting’ met Leiden aan de westkant en bijvoorbeeld de koppeling met Zoeterwoude-Rijndijk- nadrukkelijk ook om de positie binnen de Leidse regio. Wat is in de toekomst het onderscheidend vermogen van Leiderdorp ten opzichte van de naburige gemeenten? Binnen Leider- dorp dient de toekomstige positie zodanig te zijn dat er sprake is van samenhang en elkaar aanvullende concentraties en voldoende individueel perspectief van de clus- ters. De belangrijkste doelstelling is een duurzame versterking en ontwikkeling van de detailhandelsstructuur, niet alleen in Leiderdorp maar ook in de directe omgeving (het regionale kader). Compact weergegeven zal de Structuurvisie inzicht moeten bieden in: · een heldere positiebepaling van elke detailhandelscluster nu en in de toekomst; · brancheringen en mogelijke toevoegingen ter versterking; · de na te streven supermarktstructuur; · trendmatige ontwikkelingen voor woon-/meubelboulevards en autoboulevards in samenhang met scenario’s voor het W4-project; · voorstellen voor uitbouw, profilering en thematisering van clusters. De genoemde onderdelen en aspecten zijn in deze Structuurvisie uitgewerkt. 4 Hoofdstuk 1 1.3 De werkwijze Breed overleg en communicatie Bij de totstandkoming van deze structuurvisie is veel ruimte geboden voor overleg en terugkoppelingen. Dit vanwege het belang dat wordt gehecht aan een breed draagvlak en een brede afstemming, ook in regionaal verband. Op de eerste plaats is de detailhandel van Leiderdorp in de uitgangssituatie geanaly- seerd en gepositioneerd (ook regionaal), en zijn relaties gelegd met de vraagstruc- tuur en de attractiviteit. Het huidige profiel is –mede gelet op daarop van invloed zijnde factoren- vertaald in ontwikkelingspotenties. De uitgangssituatie en ontwikkelingspotenties zijn verder uitgewerkt in ambities en scenario’s voor de toekomstige winkelstructuur. Deze zijn vastgelegd in een discussienota regionale hoofdstructuur, met voorlopige beleids- keuzen van de gemeente Leiderdorp. In workshopverband is deze beleidsmatig be- sproken en getoetst met regiobestuurders en vertegenwoordigers van de Provincie Zuid-Holland, Kamer van Koophandel, HoofdBedrijfschap Detailhandel (HBD) en Leiderdorpse Ondernemers Vereniging. De resultaten hiervan zijn verwerkt in deze rapportage. Ook is gesproken met vertegenwoordigers van de bestaande winkel- concentraties in de gemeente Leiderdorp. De gespreksresultaten hiervan (reacties, meningen en suggesties) vormen mede de basis voor de Structuurvisie detailhandel op hoofdlijnen. Deze is in het laatste hoofdstuk verder uitgewerkt in concrete voor- stellen voor de ontwikkelingsrichting met motivering en in een actie- en maatrege- lenplan per voorzieningenconcentratie. Begeleiding Het totale traject van de totstandkoming van de Structuurvisie Detailhandel is vanuit de opdrachtgever begeleid door een commissie met de volgende samenstelling: · de heer W. van Winterswijk, projectleider centrumplan; · de heer H. Broekman, directeur Ontwikkelingsbedrijf W4; · mevrouw J. Boot, beleidsmedewerkster Economische Aangelegenheden; · de heer A. Roest, wethouder Gemeente Leiderdorp. Hoofdstuk 1 5 2. POSITIEBEPALING DETAILHANDEL Als basis voor de uiteindelijke visie is in dit hoofdstuk de vertrek- of uitgangssitua- tie2, van de detailhandel geschetst om een indruk te krijgen over de positie daarvan. 2.1 Kenmerken winkelconcentraties Leiderdorp Leiderdorp beschikt3 over ca. 63.500 m² verkoopvloeroppervlak (vvo), verdeeld over 140 winkels. De belangrijkste kenmerken van de winkelconcentraties zijn hierna weergegeven. Winkelhof Winkelhof fungeert en wordt erkend als hoofdwinkelcentrum van de gemeente Leiderdorp. Gebouwd in 1980 en verbouwd en vernieuwd (met onder andere een Hema) in 2000 trekt het winkelcentrum met 60 winkels en ca. 11.500 m² vvo zo’n 80.000 klanten per week. Het centrum is overdekt en ook de auto’s staan droog door de halfondergrondse garage met 830 gratis parkeerplaatsen. Het winkelcen- trum is van hieruit bereikbaar (rolbanen) en via trappartijen aan de buitenkant. In 14 winkels worden dagelijkse artikelen4 aangeboden maar binnen de totale ver- koopvloer is de betekenis hiervan veel groter (4.250 m² vvo ofwel ca. 37%) door onder andere de grote Albert Heijn en de Digros-supermarkt. Het dagelijkse aanbod wordt gecomplementeerd door een royale moderne drogist, bakker, kaas- verswinkel, witte prijzenslager, viswinkel, tabakszaak, banketbakker, kant en klare maaltijden, Jamin, delicatessen en slijterij. In de niet-dagelijkse sector is er een ge- mengde branchering met een accent op mode (3.000 m² vvo aan kleding/schoeisel) in 21 winkels. Sterke elementen hierin zijn de herenmodezaak Schrier, Adriano schoenen, enkele damesmodewinkels met verschillende merken. Prijsvriendelijk en discountaanbod is er in de vorm van Vögele (voorheen Kien), Zeeman en Hans Tex- tiel. De mix in het aanbod krijgt verder gestalte door