Dott ing. Paolo Pelizzaro Via Mazzini 11, 30171 Venezia Mestre - Tel / fax +39 041 5055 677 - [email protected]

Titolo Tribunale ordinario di Venezia Fallimento n. 66/2014 Sentenza n. 68/2014

Documento: Perizia di stima sugli immobili

Committente Curatore Fallimentare Dott.ssa Samuela Visentini

Data 2017-07-17

Dott ing. Paolo Pelizzaro Via Mazzini 11, 30171 Venezia Mestre - Tel / fax +39 041 5055 677 - [email protected]

Indice

1! Premessa ...... 1! 2! Generalità impresa ...... 1! 3! Individuazione dei beni ...... 2! 3.1! Precisazioni ulteriori per l’acquirente – obblighi. 4! 3.2! Inquadramento generale area 6! 4! Regolarità dei beni sotto profilo urbanistico/edilizio ...... 8! 4.1! Lotto unico 8! 5! Stato di possesso dei beni ...... 9! 6! Vincoli giuridici sui beni ...... 9! 7! Spese fisse di gestione ...... 10! 8! Valutazione complessiva dei beni ...... 11! 8.1! Premessa 11! 8.2! Lotto unico 11! 8.2.1! Criteri e metod\ologie estimative 11! 8.2.2! Individuazione valori di riferimento 11! 8.2.2.1! Rilevazioni da osservatori immobiliari ...... 11! 8.2.2.2! Informazioni da indagini di mercato immobiliari ...... 12! 8.2.3! Valore di trasformazione 12! 8.2.3.1! Formulazione del giudizio di stima ...... 13! 8.2.3.2! Costi ...... 13! 8.2.3.3! Ricavi ...... 15! 9! Regime fiscale ...... 16! 10! Schemi finali ...... 17!

11! Appendice - Allegati.! 11.1! Fotografie! 11.1.1! Lotto Unico terreno Umi5! 11.2! Tabella di calcolo stima! 11.3! Certificato di destinazione urbanistica Lotto unico! 11.4! Lotto unico: ex Piano particolareggiato edilizia Pubblica Comparto C2/9.! 11.4.1! Estratto elaborati 2° e ultima Variante al PPEP ( DCC 97 - 29.09.2011)! 11.4.1.1! Relazione NTA! 11.4.1.2! Estratto Tavola 2 per umi5! 11.4.1.3! Tavola 2 completa allegata fuori fascicolo! 11.4.2! Valutazione oneri urbanizzazione secondaria per lotto UMI5.! 11.4.3! Relazione di sintesi! 11.4.4! Planimetria stralci opere urbanizzazione completate (stralcio 1 e 2)! 11.4.5! Lettera comune di Mogliano v.to (prot . AOO_MOGLIANO_V/2017/0022059)! 11.4.6! Convenzione Rep. 3681 prot. 30063 del 7.10.2003! 11.5! Visure immobili! 11.5.1! Visure storiche per ogni mappale;! 11.5.2! Elenco delle trascrizioni e iscrizioni Pagus Costruzioni! 11.5.3! Visure iscrizioni ipotecarie!

Dott ing. Paolo Pelizzaro

1 PREMESSA

La curatrice fallimentare Dott.ssa Samuela Visentini ha nominato il sottoscritto ing. Paolo Pelizzaro, con studio a Venezia Mestre in via Mazzini 11, iscritto all’ordine degli ingegneri della provincia di Venezia al n° 2993, quale esperto ai fini della valutazione dei beni immobili della società Pagus Costruzioni s.r.l. in liquidazione e di cui al fallimento n. 66/2014 – Sentenza n. 68/2014 del 13/05/2014.

2 GENERALITÀ IMPRESA

Da visura alla Camera di commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Venezia l’impresa del tipo a responsabilità limitata risulta essere registrata come di seguito: • Codice fiscale e numero d'iscrizione: 02559520271 del Registro delle Imprese di VENEZIA • Precedente numero di iscrizione: VE042-37338 • Data iscrizione: 19/02/1996 • Iscritta nella sezione ORDINARIA il 19/02/1996 • Sede legale: Venezia (ve) via Temanza 3 cap 30174 frazione: Mestre stradario 00074 • Numero REA: VE - 224986 • Procedure in corso: scioglimento, liquidazione volontaria, fallimento

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3 INDIVIDUAZIONE DEI BENI

In data 13 febbraio 2015 ho eseguito sopralluogo per l’individuazione delle proprietà riportate in tabella sotto e accorpate secondo le note della quarta colonna di tabella. Essendo i cespiti tutti parte del medesimo piano di lottizzazione di iniziativa pubblica C2/9 del comune di Mogliano Veneto, secondo la convenzione sottoscritta in data 7 ottobre 2003 (Rep. N. 3681 e prot. n. 30063), le note e le considerazioni in generale sugli stessi conseguono dal piano suddetto e dai successivi documenti approvati dal comune.

I beni individuati sono intestati interamente (1/1) alla ditta Pagus costruzioni s.r.l. e sono stati ipotecati per intero. In appendice sono riportate le visure storiche con il riassunto della provenienza per ogni cespite. I suddetti beni vengono venduti in un unico lotto che è quindi formato da tutti i 33 mappali, di questi nella tabella riepilogativa sottostante sono riportate anche la qualità e la classe oltre alle note di seguito descritte. L’unico mappale a cui si è attribuito un valore è quello relativo all’area edificabile del mappale 1187 di 1140 mq ascrivibile all’unità minima di intervento UMI5 del piano di lottizzazione C2/9. Catasto terreni id mappale superficie qualità Classe note Destinazione del Foglio 31 (mq) 1 1187 1140 semina arbor 2 1 UMI 5 area edificabile 2 1289 101 semina arbor 2 2.1 Mappale interno al lotto UMI2 , ma destinato a uso pubblico. (Var.1-2) 3 1290 47 semina arbor 2 2.1 Mappale interno al lotto UMI2 , ma destinato a uso pubblico. (Var.1-2) 4 1304 88 semina arbor 2 2.1 Mappale interno al lotto UMI2 , ma destinato a uso pubblico. (Var.1-2) 5 1279 33 semina arbor 2 2.2 Mappale interno al lotto UMI8 (già edificato) (marciapiede) 6 1195 123 semina arbor 2 2.3 Mappale parzialmente interno al lotto UMI14 7 1198 120 semina arbor 2 2.3 Mappale parzialmente interno al lotto UMI14 8 1232 23 semina arbor 2 2.3 Mappale interno al lotto UMI14 9 1237 16 semina arbor 2 2.3 Mappale interno al lotto UMI14 10 1249 2 semina arbor 1 2.3 Mappale interno al lotto UMI14 11 1250 209 semina arbor 1 2.3 Mappale interno al lotto UMI14 12 86 603 prato 2 3 Mappale dedicato a Urb. primaria (strade e/o marciapiedi e/o aiuole) 13 148 310 prato 2 3 " 14 1153 76 prato 2 3 "

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id mappale superficie qualità Classe note Destinazione del Foglio 31 (mq) 15 1155 14 prato 2 3 " 16 1179 306 semina arbor 2 3 " 17 1180 399 semina arbor 2 3 " 18 1225 126 semina arbor 2 3 " 19 1226 1 semina arbor 2 3 " 20 1229 202 semina arbor 2 3 " 21 1233 258 semina arbor 2 3 " 22 1236 6 semina arbor 2 3 " 23 1251 231 semina arbor 1 3 " 24 1257 3145 semina arbor 2 3 " 25 1277 5 semina arbor 3 3 " 26 1278 1102 semina arbor 2 3 " 27 1281 1417 semina arbor 2 3 " 28 1283 4177 semina arbor 2 3 " 29 1288 4405 semina arbor 2 3 Mappale dedicato a Urb. primaria una porzione interessa il lotto UMI3 30 1303 1337 semina arbor 2 3 Mappale dedicato a Urb. primaria una porzione interessa il lotto UMI3 Catasto Fabbricati id mappale Superficie categoria Note Destinazione del Foglio 5 (mq) Sez. urb. D Mappale dedicato a Urb. primaria 3 31 1261 197 area urbana (strade e/o marciapiedi e/o aiuole) 32 1285 - D/1 3.1 Urb. primaria - cabina elettrica 33 1286 - D/1 3.1 Urb. primaria - cabina elettrica

Nota 1. Il mappale 1187 del Foglio 31 è un terreno edificabile (edilizia privata), e individua il perimetro del lotto UMI5 secondo quanto previsto dal progetto originale del piano di lottizzazione di iniziativa pubblica C2/9 in comune di Mogliano V.to (TV). Il lotto confina a ovest con via Santa Matronilla, a est con via Testori, a sud con i due rami di via Monte Pasubio e a Nord con un marciapiede di lottizzazione che collega le due vie Santa Matronilla e Testori. L’area, di 1140 mq catastali, ha forma trapezia con una piccola appendice semicircolare sull’estremità sud-ovest dedicata all’originale ingresso della rampa verso il garage interrato. Il piano di lottizzazione C2/9 attribuisce a questa UMI il volume edificatorio di 7550 mc. Rispetto al progetto originale di convenzione sono state approvate due varianti che, come sarà precisato meglio in seguito, hanno modificato anche i perimetri di alcuni lotti e tra questi anche quello dell’UMI5. Tali modifiche non hanno però cambiato la capacità edificatoria del lotto dato che questa è indipendente da indice ed è invece esclusivamente stabilita dal piano.

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Attualmente il perimetro del lotto è delimitato dalla fondazione del muretto di recinzione, questa descrive non il mappale 1187 bensì il confine del lotto secondo l’ultima variante di piano approvata, questa ha incrementato l’area (verso est) e rettificato l’appendice circolare originale sud ovest.

Nota 2.1. I mappali 1289, 1290 e 1304 sono compresi nel perimetro del lotto UMI2 e sono destinati ad area pubblica (ancorché privata) quale marciapiede o aiuola. Questi mappali, come altri in seguito, sono probabilmente la conseguenza di un ulteriore frazionamento dovuto ad alcune modifiche ai perimetri dei lotti concordate tra i lottizzanti e comune e ratificate nella prima variante al piano di lottizzazione. Tali cespiti risultano come “sfridi” che la ditta intestataria riteneva probabilmente di risolvere, una volta terminate tutte le opere di urbanizzazione primaria, nella ricomposizione finale delle aree. Nota 2.2. Il mappale 1279, è analogamente a quelli in nota 2.1, compreso nel perimetro di un altro lotto, l’UMI8 già edificato. Il mappale, di appena 33mq, è confinato tra la recinzione della rampa di accesso all’interrato e il marciapiede pubblico. A differenza del precedente, il piano non dà particolari obblighi se non per quanto riguarda le eventuali isole ecologiche di pertinenza (definite nel progetto di piano) che devono stare in area privata (e quindi internamente al perimetro del lotto) e accessibili dalla zona pubblica. Nota 2.3. I mappali 1195, 1198, 1232, 1237, 1249 e 1250 come i precedenti risultano essere interni, in parte o totalmente, al lotto UMI14. Nota 3. I mappali 86, 148, 1153, 1155, 1179, 1180, 1225, 1226, 1229, 1233, 1236, 1251, 1257, 1261, 1277, 1278, 1281, 1283, 1288 e 1303, ricadono in aree relative alle opere di urbanizzazione primaria quali strade marciapiedi, parcheggi aiuole ecc. La ditta avrebbe ceduto, secondo quanto previsto dal piano di lottizzazione, al comune dette aree una volta concluse e collaudate le opere di urbanizzazione ivi insistenti. Tra questi il 1288 e 1303 hanno piccole porzioni interne al lotto UMI3. Nota 3.1 I mappali 1285 e 1286 sono relativi sempre alle opere di urbanizzazione e riguardano le due cabine Enel previste dal piano, anche questi due cespiti sono da cedere al comune.

3.1 Precisazioni ulteriori per l’acquirente – obblighi.

Come già esposto sopra, tutti i mappali di proprietà della ditta Pagus costruzioni s.r.l. sono stati accorpati in un unico lotto di vendita. Ciò è stato ritenuto necessario sia per risolvere le sicure difficoltà di

4 Dott ing. Paolo Pelizzaro alienazione della maggioranza dei mappali che, destinati a spazi pubblici, non hanno valore commerciale, e sia per eseguire il frazionamento finale delle aree secondo quanto previsto dalle varianti al piano. In funzione di più riunioni intercorse con i tecnici comunali, con il curatore e i progettisti del piano di lottizzazione, si è convenuto che l’unica strada percorribile per la vendita dei 33 mappali è quella che è indicata dalla convenzione di lottizzazione e dai documenti connessi. La convenzione, il progetto e le varianti successive sono state assunte come unica regola per la soluzione delle questioni scaturite dall’analisi riassunta in seguito. Come anticipato nelle note alla tabella precedente, si tratta di risolvere la corrispondenza tra alcuni perimetri di lotto definiti dalle varianti con i mappali generati dalla ricomposizione fondiaria seguita alla convenzione. È bene ribadire che la riperimetrazione del lotto, con area in aumento o diminuzione, non modifica il valore dello stesso; infatti la capacità edificatoria, ossia il volume attribuito al lotto, non è dipendente da un indice legato alla superficie ma è stabilita esclusivamente dalle norme di piano. Di ciò si trova conferma nelle due varianti approvate che, pur modificando le aree di alcuni lotti, hanno mantenuto per gli stessi lotti le precedenti cubature. Come specificato in nota 1. il perimetro del lotto UMI5 non corrisponde integralmente al mappale 1187 e la parte mancante è compresa in un mappale (il 1185) di un terzo lottizzante. Quest’ultimo mappale (il 1185) era, da piano e frazionamento originale, destinato interamente ad area pubblica e quindi da cedersi al comune; a valle della seconda variante il lotto UMI5 ha subito questo aggiornamento dei confini inglobando una porzione del 1185. Si ritiene che, anche in questo caso, siano le regole di piano e i documenti connessi a dirimere la questione; per cui, anche il terzo lottizzante (proprietario del 1185) nulla può eccepire al frazionamento di questo mappale per la corretta perimetrazione del lotto Umi5.

La Variante n. 1 al P.P.E.P. in data 5 marzo 2008, quindi posteriore al frazionamento iniziale dei lotti, ha modificato modestamente la perimetrazione di alcune umi (2, 3, 4a, 4b, 5, 7, 8 e 12) e inserito il lotto umi 14 all’estremo nordest della lottizzazione insieme ad altri minimi cambiamenti al piano. Tali modifiche non hanno avuto riscontro in termini di nuovi frazionamenti ai mappali (se non solamente per alcuni) con la verosimile intenzione da parte dei lottizzanti, Pagus in primis, di completare tale operazione una volta ultimate le opere di urbanizzazione con la cessione delle stesse. Le modifiche al perimetro della generica UMI hanno interessato porzioni del lotto stesso o al più aree pubbliche sul confine del lotto, adibite a marciapiedi o aree verdi, senza quindi coinvolgere lotti di terzi.

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In ogni caso, ciascun lottizzante, o chiunque subentrasse nella convezione, è chiamato ad attendere quanto è previsto dalla convenzione stessa ivi comprese ovviamente le varianti che il comune ha approvato. Di conseguenza i mappali “sfrido”, ossia quelli ottenuti dai frazionamenti successivi alla ricomposizione originale del piano, nonché quelli che si formeranno con il frazionamento finale per la definizione delle umi secondo la variante 2 e per la cessione delle aree pubbliche al comune, si ritiene non abbiano alcun valore. La Variante n. 2 ha apportato altre lievi modifiche tra cui, per i mappali interessanti la vendita sono da notare per l’umi 5, l’aggiornamento del planivolumetrico, l’aggiunta di due passi carrai e la modifica dei marciapiedi vicini, per le umi 2 e 3 sono state introdotte modifiche al planivolumetrico e aggiunto un accesso carraio (Umi2 con spostamento di due posti parcheggi ).

Per quanto riguarda gli obblighi relativamente al piano di lottizzazione, si fa ancora presente che per la cessione delle aree al comune, i lottizzanti dovranno provvedere ad un frazionamento finale per ricomporre i perimetri delle umi secondo quanto previsto dalla seconda e ultima variante. In seguito al frazionamento i mappali “sfrido” saranno accorpati alle competenti UMI mediante cessione al generico proprietario in modo da ottenere la ricomposizione del lotto (umi) stesso. A tal proposito, nel caso dei mappali ricadenti sul lotto UMI14 (1195, 1198, 1232, 1237, 1249 e 1250), si fa presente che sull’utilizzo del lotto sono stati trascritti atti tra più privati; ciò comporta che per la cessione di detti mappali non è possibile individuare un unico soggetto e che quindi tali cespiti potranno eventualmente vendersi in seguito privatamente. Il riferimento finale dei perimetri dei lotti è acquisibile nell’allegata Tavola 2 “Trattamento dello spazio aperto e delle umi scala 1/500” della Variante n. 2 al Piano Particolareggiato di edilizia pubblica denominato C2/9 tra via Ghetto, via Pasubio e via Roma, ai sensi dell’art. 20 della L.R. 11/04 e s.m.i.; nella stessa tavola sono indicate le azioni di variante inserite alla precedente variante 1.

3.2 Inquadramento generale area

Per quanto riguarda l’inquadramento generale, Mogliano Veneto ricade nella parte meridionale della provincia di Treviso e si estende per circa 46 Kmq su un territorio pianeggiante. Il comune è integrato nel tessuto urbanistico tra i capoluoghi di provincia di Venezia, Treviso e Padova oramai costituenti una macroarea metropolitana, i collegamenti viari principali che realizzano le connessioni con i comune e le province limitrofe sono la SS14 (terraglio), l’autostrada A27 e anche il passante di Mestre, il comune è inoltre servito dalla linea ferroviaria Mestre – Treviso – Belluno tramite la stazione di via Roma.

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Il comparto C2/9, che si estende su di un’area di circa 5 ettari, è confinato a ovest da un ramo dell’articolata via Ghetto, a nord da villa Zanga, posta all'angolo con via Roma, (strada che dalla stazione ferroviaria di Mogliano collega i comuni verso ovest) e a sud ed est dalla viabilità che interessa la zona artigianale posta a sud-ovest del centro abitato (via Pasubio). Si parla di saturazione perché il comparto interessato costituisce una ricucitura urbanistica tra l’edificato ad est e a nord di questa via. Circa le tipologie edilizie delle zone urbanizzate limitrofe all’urbanizzazione, sono presenti sia ville e villette con giardino sia, in direzione del centro, edifici a più piani come quelli previsti all’interno della lottizzazione, nella parte sud verso la strada provinciale 64 sono presenti alcuni capannoni della vicina zona artigianale . Generalmente si può riscontrare comunque un contesto più che decoroso in cui sia le abitazioni che il tessuto viario e l’ambiente circostante sono stati progettati con una certa cura.

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4 REGOLARITÀ DEI BENI SOTTO PROFILO URBANISTICO/EDILIZIO

4.1 Lotto unico

Il Comparto C2/9 comprende 51.164 m2 di area, con un indice di edificabilità pari a 1,8 metri cubi per metro quadro di area. Il piano prevede la realizzazione di 89.541 m3 ripartiti in 44.760 di edilizia libera e 44.781 di “convenzionata” o E.R.P (Edilizia Residenziale Pubblica). L’area è stata divisa in 15 Unità Minime d’Intervento (UMI), tra cui per l’appunto l’UMI 5, in gran parte costituito dal mappale 1187 del Foglio 31. La convenzione di lottizzazione è stata sottoscritta in data 7 ottobre 2003 (Rep. N. 3681 e prot. n. 30063), e il successivo Atto Unilaterale d’Obbligo (che sostituisce la convenzione per la realizzazione dell’edilizia convenzionata) è stato stipulato in data 3 dicembre 2004 (Rep. N. 3759 prot. n. 40467) dal Segretario Generale del Comune di Mogliano V.to.

L’UMI5 è dedicato all’edilizia privata e ha assegnato un volume edificabile fuori terra di 7550 m3.

L’accordo di programma prevede che le costruzioni delle varie UMI possano essere realizzabili anche in mancanza delle opere d’urbanizzazione, purché queste, eseguibili per stralci, siano in regola al momento della richiesta di abitabilità dei singoli lotti. A tal proposito si è appurato che, allo stato attuale le opere di urbanizzazione primaria risultano completate; l’intero comparto è stato suddiviso in tre stralci funzionali, di cui ai seguenti certificati di collaudo o regolare esecuzione secondo quanto citato dalla allegata lettera del comune di Mogliano V.to in data 29-6-2017 (prot . AOO_MOGLIANO_V/2017/0022059): • Certificato di Collaudo del I° straccio funzionale del 28.12.2007; • Certificato di Collaudo del II° stralcio Funzionale del 11.11.2009; • Certificato di Regolare Esecuzione del III° bis stralcio Funzionale del 29.01.2015; • Certificato di Regolare Esecuzione del III° stralcio Funzionale del 9.02.2017; Il comune dopo aver sollecitato i lottizzanti al completamento delle opere, in mancanza di loro risposta, ha provveduto a escutere le polizze fidejussorie previste in convenzione e infine, con lettera del 23/7/2015 ha comunicato, in riferimento al fallimento della ditta lottizzante Pagus Costruzioni, di procedere, come previsto dalla convenzione, all’ultimazione delle opere di urbanizzazione per quanto riguarda il terzo e ultimo stralcio. Nella stessa lettera si ricorda che, sempre per quanto previsto da convenzione, è onere dei firmatari della convenzione provvedere alla cessione delle aree una volta ultimate le opere.

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Per quanto riguarda le opere eseguite, nel dettaglio è stato eseguito in data 28.12.2007 un primo collaudo parziale per le opere del primo stralcio e, in data 11.11.2009, un secondo collaudo parziale per il secondo stralcio; i collaudi sono a firma dell’ing. Zigiotto e certificano le opere effettivamente realizzate, a meno del manto di usura e della segnaletica orizzontale completati con il terzo stralcio. In funzione di questi collaudi sono già stati eseguiti e resi abitabili quattro lotti Umi 6, 8, 9 e ultimo in termini di tempo l’Umi7. Per quanto concerne il lotto UMI5, il certificato di collaudo per il secondo stralcio rende possibile il rilascio dell’agibilità per detto lotto.

Inoltre circa le opere di urbanizzazione “fuori ambito” previste dal piano si è constatato che una parte di queste non sono state eseguite dalla ditta lottizzante, e quindi in seguito all’istanza di fallimento della stessa, il comune ha chiesto ed escusso le fidejussioni previste a garanzia per completarle come riportato sempre nella lettera del comune del 29-6-2017 citata sopra . Si fa presente inoltre che: • per quanto riguarda i diversi mappali inseriti nell’unico lotto sono presenti servitù di passaggio sancite da atto tra privati per i mappali relativi al lotto umi14; sempre su questi mappali sono state tradotte dalle norme di piano, con l’approvazione dalla variante 1, altre servitù. • Si riporta in appendice il certificato di destinazione urbanistica emesso dal comune di Mogliano Veneto per i mappali formanti il lotto 1. • circa l’attitudine edificatoria e i vincoli urbanistici del mappale relativo all’unità minima Umi5 si rimanda alla tavola 2 dell’ultima variante al Piano Particolareggiato

5 STATO DI POSSESSO DEI BENI

Circa lo stato di possesso dei beni questi risultano non occupati da terzi.

6 VINCOLI GIURIDICI SUI BENI

Circa i vincoli ed oneri giuridici gravanti sui beni ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; separati tra quelli che restano a carico dell'acquirente e quelli che saranno invece cancellati dalla procedura, si sono individuati tramite ispezione ipotecaria i seguenti vincoli:

Per i vincoli ed oneri che potranno essere cancellati con il decreto di trasferimento Per ognuno dei 33 mappali costituenti l’unico lotto, sono risultate la seguenti iscrizioni:

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1 Iscrizione ipotecaria del 14/03/2013 – Registro Particolare 8376 Registro Generale 1024, Pubblico ufficiale Tribunale di Treviso Repertorio 2548 del 05/02/2014; Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo per il capitale di 5273,03€, interessi 600,00€, Spese 4815,68€ per un totale di 10688,71€ a favore di Edilceem s.r.l. (vedi visure in appendice). 2 Iscrizione ipotecaria del 19/03/2013 – Registro Particolare 8726 Registro Generale 1077, Pubblico ufficiale Tribunale di Venezia Repertorio 625 del 13/03/2013; Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo per il capitale di 500'000,00 totale a favore di Banco Credito Cooperativo Marcon Soc. Coop. (vedi visure in appendice).

Altra trascrizione vincolante è quella della convenzione di lottizzazione con il comune di Mogliano V.to (TV) cui è aggiunta quella di fallimento.

3 Trascrizione del 03/11/2003 ai n reg. gen. 46700 reg. part. 31270 Convenzione edilizia a favore del comune di Mogliano Veneto stipulata con atto in data 7/10/2003 n. rep. 3681/2014 segretario del comune di Mogliano Veneto 4 Trascrizione del 14/11/2014 - Registro Particolare 23018 Registro Generale 31083 Pubblico ufficiale Tribunale Ordinario Di Venezia Sez. Fallimentare Rep. 155/2014 del 13/5/2014 Atto Giudiziario - Sentenza Dichiarativa Di Fallimento

Altra iscrizione ipotecaria è riportata sotto: • Iscrizione ipotecaria del 15/12/2008 – Registro Particolare 10517 Registro Generale 47906 , Pubblico ufficiale Mammuccari Paolo Repertorio 115657/27168 del 5/12/2008 ; Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura di credito, per il capitale di 500'000,00€ (+250'000,00€ di spese) per un totale di 750'000,00€ a favore di Banco Credito Cooperativo Marcon Soc. Coop. (vedi visure in appendice). L’ipoteca è sull’immobile di cui al Catasto terreni, Foglio 31, mappale 1187.

Non sono risultati da visura altri vincoli che restano a carico dell'acquirente: quali domande giudiziali e sequestri o ulteriori atti di asservimento urbanistici che non siano stati traferiti in convenzione.

7 SPESE FISSE DI GESTIONE

I beni non hanno spese fisse di gestione.

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8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI

8.1 Premessa

La valutazione dei beni ha come principale fondamento la convenzione del piano di lottizzazione in essere; si può comprendere in relazione a ciò che l’unico mappale monetizzabile è quello relativo all’unità UMI5 dato che gli altri sono da cedere al comune, in quanto aree destinate a opere di urbanizzazione primaria, oppure ad altri lottizzanti (tranne per l’umi14) in quanto ritagli di altre unità minime.

Ne consegue quindi l’obbligo, per l’acquirente, in qualità di lottizzante, e per la quota di competenza, di provvedere al frazionamento di alcuni mappali per la ricomposizione dei perimetri delle umi secondo le varianti 1 e 2 al piano. Successivamente avverrà la cessione delle aree pubbliche al comune e, al lottizzante proprietario della generica umi (tranne che per l’umi14 come descritto in paragrafo 3.1), di quei mappali sfrido evidenziati nella tabella del paragrafo 3 e di quelli che si formeranno con il frazionamento suddetto. Tali obblighi determineranno un costo che sarà tenuto in considerazione nella valutazione del lotto.

8.2 Lotto unico

8.2.1 Criteri e metodologie estimative Considerata la maggiore omogeneità dei valori venali espressi dal mercato immobiliare relativamente ai fabbricati ad uso abitativo rispetto a quelli relativi alle aree edificabili, si preferisce stimare il bene sotto l’aspetto economico del valore di trasformazione. Nella valutazione condotta con il suddetto criterio si confronteranno i costi di costruzione e i valori di vendita delle tipologie edilizie a destinazione residenziale. Pertanto, sono stati presi in esame anche atti di compravendita recenti aventi per oggetto unità abitative poste nel comune di Mogliano, in posizione analoga a quella in esame. 8.2.2 Individuazione valori di riferimento 8.2.2.1 Rilevazioni da osservatori immobiliari Sono stati presi in esame i prezzi ricavati dall’osservatorio del mercato immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Treviso del 2° semestre 2016. I valori indicati per Mogliano V.to nella zona centrale B1 sono riportati in tabella sotto: Zona Tipologia Stato conservativo Valore Mercato (€/mq) Min Max B1 - Centrale Abitazioni civili OTTIMO 1550 1800 B1 - Centrale posti auto coperti NORMALE 1050 1250

Si fa notare che l’area in questione è accorpata secondo un’unica zona centrale.

11 Dott ing. Paolo Pelizzaro

8.2.2.2 Informazioni da indagini di mercato immobiliari Sulla scorta di indagini di mercato effettuate presso agenzie immobiliari operanti in zona si rileva, che per abitazioni nuove i prezzi sono generalmente più alti rispetto ai valori precedenti di qualche punto percentuale, non è quindi mediamente un grande scostamento dai valori calcolati dall’osservatorio O.M.I. dell’Agenzia del Territorio. In funzione dei dati suesposti si ritiene che il valore unitario di mercato per le nuove abitazioni da realizzare nella zona del Comparto Edificatorio C2/9 per l’unità UMI5, sia pari a: € 1 700.00 Infine, per le destinazioni accessorie al piano interrato, si attribuisce un valore pari alla media dei valori dell’osservatorio OMI, e quindi si ha:

Vaccessori =€/mq 1 150.00 Mentre per le aree scoperte, si attribuisce il 10% del valore del parametro di vendita fuori terra e quindi: Area scoperta = 17000x 0,1 = €/mq 170,00 8.2.3 Valore di trasformazione Il valore di trasformazione corrisponde al più probabile valore di mercato del prodotto finito da cui vengono decurtati i costi di costruzione, progettazione, urbanizzazione, commercializzazione, oneri finanziari, ecc., nonché il profitto, o tornaconto dell’imprenditore. I dati attinti dal mercato vanno resi uniformi sotto il profilo cronologico ossia è necessario attualizzare i costi ed i ricavi che matureranno nel futuro. Ciò viene fatto attraverso un coefficiente di attualizzazione. La formula generale di calcolo del valore di trasformazione del bene è la seguente:

Vmpf − (K + P) Va = n q dove:

Va è il valore attuale di trasformazione del bene

Vmpf è il valore di mercato del prodotto finito (edificio costruito) K è la somma dei costi per la costruzione P è il profitto dell’imprenditore (produttore) qn è il coefficiente di attualizzazione degli addendi economici essendo q =(1 + r) con r rendimento nell’edilizia o rendimento industriale n tempo di maturazione dei fattori economici positivi e negativi

12 Dott ing. Paolo Pelizzaro

8.2.3.1 Formulazione del giudizio di stima La tabella di calcolo in appendice 11.2 esegue l’analisi dettagliata dei costi di costruzione, con riferimento alle Norme Tecniche di Attuazione, agli standard urbanistici nonché, agli oneri di urbanizzazione stimati da convenzione ed ai costi di costruzione. La cubatura realizzabile (fuori terra) è stata desunta dai documenti relativi al piano di lottizzazione; si è quindi stimata la superficie realizzabile dividendo il volume realizzabile per un’altezza di piano di metri 3; per l’interrato si è invece fatto riferimento alla necessità dei posti auto e a progetti similari in zona per estensione, valutandone il volume moltiplicandone la superficie per l’altezza di 2,60m. L’area scoperta, in armonia con quanto ordinariamente esistente nelle zone di espansione limitrofe già urbanizzate, è stata calcolata sottraendo alla superficie del lotto, derivata dal perimetro della variante 2 di piano (1560 mq anziché i 1140 del mappale 1187), l’area coperta dalle future costruzioni, ipotizzando il volume edificabile concentrato su cinque piani come previsto da piano. I dati sopra descritti sono stati riassunti nella tabella sottostante:

Superficie del lotto umi5 1560 mq Volume abitazioni fuori terra 7550 mc Volume accessori interrati 4060 mc Superficie abitazione fuori terra 2517 mq Superficie occupata da sedime elevazione 500 mq Superficie area scoperta 1060 mq

8.2.3.2 Costi Si sono presi a riferimento per il costo di costruzione i valori riportati nell’allegato D della Deliberazione della giunta regionale n. 1270 del 16 luglio 2013 che aggiorna i prezzi al settembre 2012. Per il tipo di edificio realizzabile in tipologia e volumetria risulta un costo di costruzione di 361,45 €/mc (Edificio residenziale pluripiano Sviluppo 3200 m² ,Volume 10500 m³) Si ritiene che, per i prezzi di mercato attuali, il valore sia ancora congruo e si assumono pertanto come costo di costruzione i seguenti valori arrotondati. Costi di costruzione fuori terra €/mc 362.0 entro terra €/mc 181.0 area scoperta €/mq 50.0 Per la parte di costruzione entro terra, si è ritenuto che il costo di costruzione sia pari alla metà del costo del fuori terra non essendovi necessità particolari quali diaframmature o altro, mentre per l’area scoperta si è assunto un valore per sistemazione a verde. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono già stati scontati con l’esecuzione delle opere per la realizzazione delle strade, marciapiedi, parcheggi, verde, ecc. e con la relativa cessione.

13 Dott ing. Paolo Pelizzaro

Gli oneri di urbanizzazione secondaria stabiliti dal Comune per le costruzioni nell’area in oggetto, incidono per €/m3 13,10 conteggiando il volume come somma della quota fuori terra e di quella interrata per il 60%. Dal precedente valore è da scomputare la quota parte relativa a questo UMI già corrisposta con l’esecuzione delle opere fuori ambito e quanto già anticipato dai lottizzanti (in totale € 61 293.77) così come derivato proporzionalmente (al volume edificabile del lotto Umi5) dall’allegata lettera del comune di Mogliano del 14.10.2014 relativa al lotto Umi3 (vol. 10123 mc) della stessa lottizzazione di cui il sottoscritto ha formulato analoga perizia per il tribunale di Venezia relativamente al fallimento della ditta proprietaria del lotto.

Nella suddetta lettera è riportato anche il contributo sul costo di costruzione che ammonta al 5% del costo base di costruzione pari a 227.83 €/mq ossia 11.39€/mq, tale valore è da applicarsi sia alla superficie fuori terra che a quella accessoria dell’interrato in funzione del 60%.

Per quanto riguarda le spese tecniche, generali e di commercializzazione, si è valutato in base alle percentuali tipiche di mercato, così come effettuato per le spese fiscali di registro e gli oneri finanziari.

I costi per la progettazione, direzione lavori, collaudi, sicurezza di cantiere sono stati quantificati in una percentuale pari al 7% del costo delle opere da eseguirsi.

Le spese di amministrazione e generali sono state quantificate in una percentuale pari al 2% dei costi di costruzione e delle spese tecniche.

Per le spese di commercializzazione si è quantificata una percentuale pari al 2% dei ricavi.

Le spese di registro e notarili sono state conteggiate pari all’11% dell’importo risultante dalla tabella costi-ricavi dopo aver detratto tutte le spese e tutti gli oneri.

Gli oneri finanziari sono stati considerati calcolando il V.A.N. (valore attuale netto di un investimento) come segue ed ipotizzando l’intervento eseguibile in due anni.

Il V.A.N. è stato determinato considerando un tempo totale dell’operazione di 24 mesi ed il tasso di anticipazione pari al 6% . Si è considerato che l’incasso della vendita per l’imprenditore sia concentrato in trimestri e in percentuale sulle vendite, come da tabella costi-ricavi che segue. Si è ipotizzato che le vendite inizino dopo due trimestri dall’acquisto del terreno.

14 Dott ing. Paolo Pelizzaro

Il V.A.N. calcola il valore attuale netto di un investimento utilizzando un tasso di sconto e una serie di pagamenti (valori negativi) e di entrate (valori positivi)

Il totale dei costi è € 4 067 720.81 8.2.3.3 Ricavi Sulla scorta dei dati tecnico-economici rilevati con l’indagine di cui al paragrafi precedenti si sono determinati i valori di vendita. Detti valori sopra elencati sono stati calcolati con riferimento alla superficie catastale che, come è noto, nel computo, non contempla le superficie di quelle porzioni di costruzione, come i beni comuni non censibili (vano scale, locali comuni, aree di manovra, ecc.), utili alla completa fruizione di tutte le unità immobiliari del fabbricato. Tale carenza, per il solo fuori terra, si ritiene compensata da quelle superfici costituite da pertinenze aggiuntive esclusive, come terrazzi, soffitte e similari che, comprese nei costi di costruzione, consentite dalla normativa urbanistica e di fatto realizzate, sono normalmente conteggiate nella superficie lorda vendibile. Per l’interrato è stato tenuto in considerazione come ricavo solo la parte proveniente dalla vendita dei garage (senza corsia e rampe) valutando questa nella misura del 75% del totale della superficie di interrato.

Il totale dei ricavi è pari a € 5 804 033.33

Si hanno, inoltre, i seguenti elementi: Il V.A.N. (Valore Attuale Netto) è pari a € 1 500 490.39

L’utile commerciale dell’imprenditore (tornaconto dell’imprenditore Ti) è € 870 605.00 Il valore residuo Vr dell’area comprensivo delle spese di registro e notarili è pari a Vr = V.A.N. – Ti = € 629 885.39 Detto valore, depurato delle imposte di registro pari al 10% e delle spese notarili pari al 1%, porta al valore del terreno di: V = Vr – (10% + 1%) * V ossia V = Vr /(1 + 11%) = € 629 885.39 / 1,11 = € 567 464.31 Ne derivano i seguenti valori parametrizzati e il valore totale: Valore a mc edificabile €/mc 75.16 Valore terreno (arrotondato) € 567 500.00 La tabella completa dei costi ricavi è esposta in appendice. Si ritiene tuttavia che, in relazione agli obblighi relativi alla cessione delle aree al comune e al preventivo frazionamento di alcuni mappali per la corretta perimetrazione dei lotti, il valore stimato possa decurtarsi

15 Dott ing. Paolo Pelizzaro forfettariamente a 500'000,00 € includendo tra i ricavi anche la eventuale vendita dei mappali privati ricadenti all’interno dell’umi14.

9 REGIME FISCALE

Gli immobili non sono strumentali e la vendita degli stessi è soggetta ad IVA.

16 Dott ing. Paolo Pelizzaro

10 SCHEMI FINALI

lotto Unico diritto reale staggito Proprietà per l’intero quota di proprietà 1/1 identificativo catastale Catasto terreni, comune di Mogliano V.to (TV): Foglio 31, mappali 1187, 1289, 1290, 1304, 1279, 1195, 1198, 1232, 1237, 1249, 1250, 86, 148, 1153, 1155, 1179, 1180, 1225, 1226, 1229, 1233, 1236, 1251, 1257, 1261, 1277, 1278, 1281, 1283, 1288, 1303 e 1285 e 1286

valore attribuito. 500'000,00 €

In fede dott. ing. Paolo Pelizzaro

Venezia Mestre, 17 luglio 2017

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Dott ing. Paolo Pelizzaro

11 APPENDICE - ALLEGATI.

Indice Appendice

11! Appendice - Allegati.! 11.1! Fotografie! 11.1.1! Lotto Unico terreno Umi5! 11.2! Tabella di calcolo stima! 11.3! Certificato di destinazione urbanistica Lotto unico! 11.4! Lotto unico: ex Piano particolareggiato edilizia Pubblica Comparto C2/9.! 11.4.1! Estratto elaborati 2° e ultima Variante al PPEP ( DCC 97 - 29.09.2011)! 11.4.1.1! Relazione NTA! 11.4.1.2! Estratto Tavola 2 per umi5! 11.4.1.3! Tavola 2 completa allegata fuori fascicolo! 11.4.2! Valutazione oneri urbanizzazione secondaria per lotto UMI5.! 11.4.3! Relazione di sintesi! 11.4.4! Planimetria stralci opere urbanizzazione completate (stralcio 1 e 2)! 11.4.5! Lettera comune di Mogliano v.to (prot . AOO_MOGLIANO_V/2017/0022059)! 11.4.6! Convenzione Rep. 3681 prot. 30063 del 7.10.2003! 11.5! Visure immobili! 11.5.1! Visure storiche per ogni mappale;! 11.5.2! Elenco delle trascrizioni e iscrizioni Pagus Costruzioni! 11.5.3! Visure iscrizioni ipotecarie!

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Dott ing. Paolo Pelizzaro

11.1 Fotografie

Figura 1 Inquadramento (Nord a sinistra)

11.1.1 Lotto Unico terreno Umi5

Figura 2 Da via Pasubio (sud) verso nord

I Dott ing. Paolo Pelizzaro

Figura 3 Da Santa Matronilla verso Nord Est

Figura 4 Da angolo SW (via S. Matronilla) verso N-E (foto 2011 da Google streetview

Figura 5 Panorama da angolo Nord Est

II Dott ing. Paolo Pelizzaro

11.2 Tabella di calcolo stima 0.2 0.4 0.25 trim. 8 trim. 8 trim. 9 418.57 30 808.40 46 432.27 17 666.67 72 080.00 € € € € € 455 516.67 122 476.67 682 319.23 538 200.00 € € € € 1 711 333.33 1 711 2 321 613.33 1 639 294.10 1 455 219.61 € € € € 0.15 0.15 0.21 trim. 7 trim. 7 trim. 9 418.57 30 808.40 24 376.94 17 666.67 37 842.00 € € € € € 455 516.67 122 476.67 660 263.91 898 450.00 282 555.00 558 583.09 503 298.33 € € € € € € € 1 218 847.00 € 0.15 0.15 0.165 trim. 6 trim. 6 trim. 9 418.57 30 808.40 19 153.31 17 666.67 29 733.00 € € € € € 455 516.67 122 476.67 655 040.28 705 925.00 222 007.50 957 665.50 302 625.22 276 763.53 € € € € € € € € 0.15 0.15 0.12 trim. 5 trim. 5 trim. 9 418.57 30 808.40 13 929.68 21 624.00 64 334.02 59 718.72 € € € € € € 455 516.67 122 476.67 632 149.98 513 400.00 161 460.00 696 484.00 € € € € € € 0.15 0.15 0.075 trim. 4 trim. 4 trim. 9 418.57 8 706.05 30 808.40 13 515.00 € € 191 623.85 180 544.97 € € 455 516.67 122 476.67 626 926.35 320 875.00 100 912.50 435 302.50 € € € € € € € € - - 0.2 0.15 0.03 trim. 3 trim. 3 trim. 9 418.57 3 482.42 5 406.00 30 808.40 40 365.00 € € € 447 581.72 428 030.01 € € 455 516.67 122 476.67 621 702.72 128 350.00 174 121.00 € € € € € € € - - trim. 2 trim. 2 trim. 9 418.57 30 808.40 40 226.97 40 226.97 39 046.78 € € € € € - - trim. 1 trim. 1 trim. 9 418.57 30 808.40 39 341.57 61 293.77 € 149 091.37 146 888.05 € € € 130 816.60 149 091.37 - € € € € - - 61 293.77 75 348.54 39 341.57 53 000.00 246 467.20 080.67 116 437 896.41 130 816.60 108 864.40 734 860.00 180 200.00 € € € € - € € € € € € € TOTALE 2 733 100.00 3 520 960.00 4 278 333.33 1 345 500.00 4 067 720.81 5 804 033.33 € € € € € € Pianovendite rateizzazione vendite totaleincassi Unità mq mq mc mc mc mq mq mq mq 1140 1170 3454 9986 7550 4060 1060 2517 1060 Quantità 3 520 960.00 3 767 427.20 5 804 033.33 € € € /mc 0.00 /mc /mq 50.0 /mq 11.39 /mq 13.10 /mc 362.0 /mc 181.0 /mc 75.16 /mc € € /mq 170.00 /mq € € € € € 567 500.00 € Prezzo 870 605.00 629 885.39 567 464.31 /mq 1 700.00 /mq 1 150.00 /mq € € € € € € 1 500 490.39 € 6.0% 1.5% % 1.00% 7.00% 2.00% 2.00% 15.0% 10.00% /mq) € verificarein proporzione rapporto volumi nonres. sup.da voleconteggiata int./2.6 a60% perché COSTI Terreno Speseregistro Spesenotarili Spesetecniche Spesegenerali Spesedi commercializzazione totale urbanizzazione di Oneri contributosul costodi costruzione susuperficie oneriurb primaria oneriurb secondaria ascomputo (vediComune lett. del 14-10-2014) totale Costi di costruzione terra fuori terra entro scoperta area totale costi totale RICAVI Edificiofuori terra Edificioentro terra Areascoperta ricavitotale Flusso di cassa attualizzazionei-esimo valore VAN tassoanticipazione annuo tassoanticipazione trimestrale imprenditore Tornaconto prima delle spese fiscali (11%) Valore valore edificabile mc a Valore (arrotondato) terreno Valore costruita (5% costo costr. 227.83 costruita(5% costocostr. anchesuvol.interrato (conteggiato 60%) umi3/umi5

III