Plan D'actions Pour Le Développement Urbain Durable À Mayotte
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MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE, DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DE L’ÉNERGIE Plan d'actions pour le développement urbain durable à Mayotte Rapport n° 009571-02 établi par Philippe SCHMIT M a r s 2 0 1 5 L’auteur atteste qu'aucun des éléments de ses activités passées ou présentes n'a affecté son impartialité dans la rédaction de ce rapport Fiche qualité La mission du CGEDD qui a donné lieu à la rédaction du présent rapport a été conduite conformément au dispositif qualité du Conseil. Rapport CGEDD n° 009571-02 Date du rapport : mars 2015 Titre : Plan d'actions pour le développement urbain durable à Mayotte Commanditaire(s) : La ministre en charge du logement et de Date de la commande : mars 2014 l'égalité des territoires, le ministre délégué à la ville, le ministre en charge des Outre-mer Auteur(e)s du rapport (CGEDD) : Philippe SCHMIT Superviseur : Alain LECOMTE Relecteur : Christian LEVY Nombre de pages du rapport (sans les annexes) : 47 10 56 Sommaire Résumé......................................................................................................................5 Liste hiérarchisée des recommandations..............................................................8 Recommandations de niveau 1........................................................................................8 Recommandations de niveau 2........................................................................................9 Recommandations de niveau 3........................................................................................9 Introduction.............................................................................................................10 1. Mayotte connaît des défis considérables insuffisamment pris en compte..12 1.1. Des défis considérables déjà soulignés....................................................................12 1.2. Une croissance démographique exceptionnelle........................................................12 1.3. Une absence de prospective et de vision stratégique à 20 ou 30 ans......................14 1.4. L'arrêt de la production de la case SIM.....................................................................14 1.5. La ligne budgétaire unique (LBU) insuffisante et pas assez mobilisée au regard du besoin..............................................................................................................................15 1.6. Le besoin de rééquilibrer les crédits de LBU entre les cinq DOM.............................17 1.7. Des populations très nombreuses exposées à des risques sérieux..........................18 1.8. Un territoire particulièrement contraint......................................................................19 1.9. La puissance publique démunie face à l’étalement urbain et aux risques.................20 1.10. La subsistance d'obstacles culturels à louer son logement.....................................20 2. Mayotte en 2014, une évolution institutionnelle favorable, mais des déséquilibres qui s'aggravent................................................................................22 2.1. La départementalisation et le statut de région ultrapériphérique de l’Union européenne : des chances pleines d'ambiguïtés.............................................................22 2.2. La mise en place en 2014 de la fiscalité locale.........................................................22 2.3. La faiblesse de la production locale et l'extrême dépendance économique de Mayotte vis-à-vis de la Métropole....................................................................................23 2.4. L'immigration reste élevée, les revenus restent bas, la jeunesse est prépondérante23 2.5. Des revenus particulièrement faibles, la présence de l'économie informelle............24 2.6. La chute de la production de logements aidés..........................................................25 2.7. Des coûts de construction particulièrement élevés...................................................26 3. Un besoin urgent de changement d'échelle dans les politiques publiques 28 3.1. L'intérêt national à court, moyen et long termes.......................................................28 3.2. Logement, sortir de l'impasse par des solutions adaptées........................................29 3.3. Bidonvilles, habitat insalubre : programmer leur disparition......................................29 3.4. Produire des connaissances, se doter d’ingénierie locale, assister les maîtres d'ouvrage.........................................................................................................................33 4. Mobiliser les acteurs du territoire sur une finalité commune........................35 4.1. Organiser Mayotte à l'horizon 2040 en passant par « Mayotte 2025 ».....................35 4.2. Construire avec les acteurs le développement des filières économiques et de la ville mahoraise........................................................................................................................36 Rapport n°009571-02 Plan d'actions pour le développement urbain durable à Mayotte Page 1/161 4.3. Associer pleinement le conseil général à cette politique et mettre en place un nouveau cadre contractuel..............................................................................................37 4.4. Engager avec les communes des partenariats vertueux..........................................37 4.5. Construire une intercommunalité sobre en moyens, efficace pour le développement ........................................................................................................................................38 4.6. Renforcer considérablement l'intervention de l'ANRU..............................................38 5. Traiter dans un plan d'ensemble les questions de développement urbain durable......................................................................................................................42 5.1. L'urgence à créer un établissement public d'aménagement et d’intervention foncière ........................................................................................................................................42 5.2. A moyen terme, le recours à une opération d'intérêt national (OIN) spécifique........44 5.2.1. Une place spécifique pour le conseil général.................................................44 5.2.2. La mise en œuvre de ZAD et de ZAC sur les polarités stratégiques du SAR.45 5.2.3. La délégation au secteur privé d'un plan construction pour Mayotte..............46 5.2.4. Le développement des outils opérationnels...................................................46 5.3. Produire davantage de logements via des solutions adaptées : externaliser certains coûts aux accédants........................................................................................................47 5.3.1. Favoriser l'autoconstruction encadrée, notamment pour sécuriser les familles .................................................................................................................................47 5.3.2. Simplifier l’accès au crédit et expérimenter l'acquisition progressive..............48 5.3.3. Un accompagnement social à recréer............................................................48 5.3.4. Une stratégie de construction crédibilisée par la multiplication du nombre d’allocataires (ALF et ALS)......................................................................................49 5.4. Un plan de mobilisation du foncier public-privé.........................................................50 5.4.1. Faciliter la régularisation de la ZPG...............................................................50 5.4.2. Arrêter le titrement sur les anciens terrains domaniaux (hors ZPG), privilégier les baux à long terme...............................................................................................51 5.4.3. Mobiliser tous les acteurs publics...................................................................52 5.4.4. Mettre en œuvre les procédures d'appropriation foncières si nécessaire.......53 5.5. Faire bénéficier Mayotte des enseignements de la ville durable...............................53 5.5.1. Une vitrine pour le développement urbain durable à croissance rapide ?......53 5.5.2. La mise en place d’opérations test – démonstratives : l'expérimentation.......53 5.5.3. Baser une partie de la stratégie d'avenir sur la formation des jeunes.............54 6. Conclusion...........................................................................................................56 Annexes...................................................................................................................58 1. Lettre de mission................................................................................................59 2. Les fiches du plan d’actions proposé par la mission.....................................62 2.1. Reconnaître à l’aménagement de Mayotte un intérêt national..................................63 2.1.1. Une opération d’intérêt national très spécifique..............................................64 2.1.2. Répondre au besoin de prospective territoriale Mayotte 2025/ Mayotte 2040 66 2.1.3. Promouvoir le développement de filières du BTP endogènes........................67 2.1.4. Innover dans la filière BTP en introduisant des éléments pré-fabriqués.........68 2.1.5. Renforcer la production de connaissances du territoire..................................70 Rapport n°009571-02 Plan d'actions pour le développement urbain durable à Mayotte Page 2/161 2.1.6. Créer une agence