Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT
BBE Handelsberatung Münster Von Esmarch-Straße 168 48149 Münster Tel. (02 51) 87 119-0 Fax (02 51) 87 119-19 Internet: www.bbe-standort.de E-Mail: [email protected]
Dipl. Kfm. Hans-Joachim Schrader Bauass. Michael Gutzeit
Münster, im April 2009
Inhaltsverzeichnis:
1 Aufgabenstellung...... 9 1.1 Aufgabenstellung 9
1.2 Methodik 10 1.2.1 Erster Prüfschritt: städtebauliche und landesplanerische Auswirkungen des bestehenden PORTA MARKTES 10 1.2.2 Zweiter Prüfschritt: städtebaulich und landesplanerische Auswirkungen möglicher Veränderungen innerhalb des Bestandsschutzes 13 1.2.3 Datenbasis 15 1.2.4 Zentrale Versorgungsbereiche 17 2 Auswirkungen des bestehenden PORTA MARKTES ...... 18 2.1 Standort und bestehende Verkaufsfläche 18
2.2 Untersuchungsraum 21
2.3 Wettbewerbsstandorte 29
2.4 Bewertungsrahmen 30
2.5 Landesplanerische und städtebauliche Analyse 33 2.5.1 Mittelzentrum Porta Westfalica 33 2.5.2 Zentraler Versorgungsbereich PW Hausberge 34 2.5.3 Zentraler Versorgungsbereich PW Neesen 35 2.5.4 Zentraler Versorgungsbereich PW Holzhausen 37 2.5.5 Zentraler Versorgungsbereich PW Eisbergen 39 2.5.6 Zentraler Versorgungsbereich PW Veltheim 40 2.5.7 Zentraler Versorgungsbereich PW Kleinenbremen 41 2.5.8 Mittelzentrum Minden 42 2.5.9 Zentraler Versorgungsbereich Minden Innenstadt 43 2.5.10 Zentraler Versorgungsbereich Viktoria- / Bachstraße 46 2.5.11 Zentraler Versorgungsbereich Grille 47 2.5.12 Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße / Dützener Weg 49 2.5.13 Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße / Schwabenring 50 2.5.14 Zentraler Versorgungsbereich Königsstraße / Gesellenweg 52 2.5.15 Zentraler Versorgungsbereich Ring- / Stiftsstraße 54 2.5.16 Zentraler Versorgungsbereich Stiftsallee / Am Schäferfeld 55 2.5.17 Zentraler Versorgungsbereich Hessenring / In den Bärenkämpen 57 2.5.18 Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße 58 2.5.19 Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße 59 2.5.20 Mittelzentrum Vlotho 60 2.5.21 Erhebungsraum Vlotho Innenstadt 61
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 2
2.5.22 Mittelzentrum Bad Oeynhausen 63 2.5.23 Zentraler Versorgungsbereich Bad Oeynhausen Innenstadt 63 2.5.24 Grundzentrum Hille 66 2.5.25 Erhebungsraum Hille Ortskern 66 2.5.26 Mittelzentrum Bückeburg 67 2.5.27 Erhebungsraum Bückeburg Innenstadt 68 2.5.28 Mittelzentrum Rinteln 70 2.5.29 Zentraler Versorgungsbereich Rinteln Innenstadt 70 2.5.30 Mittelzentrum Lübbecke 72 2.5.31 Erhebungsraum Lübbecke Innenstadt 73 2.5.32 Grundzentrum Hüllhorst 75 2.5.33 Erhebungsraum Hüllhorst Ortskern 75 2.6 Zwischen-Fazit 77
3 Auswirkungen möglicher Veränderungen innerhalb des Bestandsschutzes für den PORTA MARKT...... 78 3.1 Absatzwirtschaftliche Prognose 78
3.2 Nachfragesituation im Untersuchungsraum 80
3.3 Angebotssituation im Untersuchungsraum 81
3.4 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen 82
3.5 Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen 85 3.5.1 Zentraler Versorgungsbereich PW Hausberge 85 3.5.2 Zentraler Versorgungsbereich PW Neesen 86 3.5.3 Zentraler Versorgungsbereich PW Holzhausen 87 3.5.4 Zentraler Versorgungsbereich PW Eisbergen 87 3.5.5 Zentraler Versorgungsbereich PW Veltheim 88 3.5.6 Zentraler Versorgungsbereich PW Kleinenbremen 89 3.5.7 Zentraler Versorgungsbereich Minden Innenstadt 89 3.5.8 Zentraler Versorgungsbereich Minden Viktoria- / Bachstraße 90 3.5.9 Zentraler Versorgungsbereich Minden Grille 91 3.5.10 Zentraler Versorgungsbereich Minden Lübbecker Straße / Dützener Weg91 3.5.11 Zentraler Versorgungsbereich Minden Lübbecker Straße / Schwabenring92 3.5.12 Zentraler Versorgungsbereich Minden Königsstraße / Gesellenweg 93 3.5.13 Zentraler Versorgungsbereich Minden Ring- / Stiftsstraße 93 3.5.14 Zentraler Versorgungsbereich Minden Stiftsallee / Am Schäferfeld 94 3.5.15 Zentraler Versorgungsbereich Minden Hessenring / In den Bärenkämpen94 3.5.16 Zentraler Versorgungsbereich Minden Marienstraße 95 3.5.17 Zentraler Versorgungsbereich Minden Lahder Straße 96 3.5.18 Erhebungsraum Vlotho 96 3.5.19 Zentraler Versorgungsbereich Bad Oeynhausen Innenstadt 97
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 3
3.5.20 Erhebungsraum Hille Ortskern 97 3.5.21 Erhebungsraum Bückeburg Innenstadt 98 3.5.22 Zentraler Versorgungsbereich Rinteln Innenstadt 99 3.5.23 Erhebungsraum Lübbecke Innenstadt 99 3.5.24 Erhebungsraum Hüllhorst Ortskern 100 4 Fazit...... 101
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 4
Abbildungsverzeichnis:
Abb. 1 : Untersuchungsrahmen------12 Abb. 2 : Parameter der Modellberechnung nach HUFF ------14 Abb. 3 : Untersuchungsrelevante Warengruppen------16 Abb. 4 : Fotos PORTA MARKT ------19 Abb. 5 : Bestandssituation PORTA MARKT------19 Abb. 7 : Karte engerer Untersuchungsraum Nahversorgung mit 10- und 15-min-Fahrzeit- Isochronen------22 Abb. 8 : Karte der wesentlichen Wettbewerber (SB Warenhäuser) ------23 Abb. 9 : Karte engerer Untersuchungsraum Nahversorgung ------24 Abb. 10 : Zentrale Versorgungsbereiche im engeren Untersuchungsraum ------25 Abb. 11 : Isochronen-Karte für mittel- und langfristige Warengruppen ------26 Abb. 12 : Karte der wesentlichen Wettbewerber für mittel- und langfristige Warengruppen - 27 Abb. 13 : Karte erweiterter Untersuchungsraum ------28 Abb. 14 : Zentrale Versorgungsbereiche im erweiterten Untersuchungsraum ------29 Abb. 15 : Bewertungskriterien und -maßstäbe städtebaulicher Auswirkungen------31 Abb. 16 : Grund- und Mittelzentren im Untersuchungsraum ------32 Abb. 17 : Bewertungskriterien und -maßstäbe landesplanerischer Auswirkungen ------33 Abb. 18 : Strukturdaten PW Hausberge ------34 Abb. 19 : Zentraler Versorgungsbereich PW Hausberge ------35 Abb. 20 : Fotos PW Hausberge------35 Abb. 21 : Strukturdaten PW Neesen ------36 Abb. 22 : Nahversorgungsbereich PW Neesen (NETTO)------36 Abb. 23 : Nahversorgungsbereich PW Neesen (WEZ) ------37 Abb. 24 : Fotos Nahversorgungsbereiche PW Neesen------37 Abb. 25 : Strukturdaten PW Holzhausen ------38 Abb. 26 : Nahversorgungsbereich PW Holzhausen ------38 Abb. 27 : Strukturdaten PW Eisbergen ------39 Abb. 28 : Nahversorgungsbereich PW Eisbergen ------40 Abb. 29 : Strukturdaten PW Veltheim ------41 Abb. 30 : Nahversorgungsbereich PW Veltheim ------41 Abb. 31 : Strukturdaten PW Kleinenbremen------42 Abb. 32 : Nahversorgungsbereich PW Kleinenbremen------42 Abb. 33 : Strukturdaten Minden Innenstadt------45
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 5
Abb. 34 : Zentraler Versorgungsbereich Minden Innenstadt ------45 Abb. 35 : Fotos Innenstadt Minden ------46 Abb. 36 : Strukturdaten Viktoria- / Bachstraße------46 Abb. 37 : Zentraler Versorgungsbereich Viktoria- / Bachstraße ------47 Abb. 38 : Fotos Viktoria- / Bachstraße ------47 Abb. 39 : Strukturdaten Grille------48 Abb. 40 : Zentraler Versorgungsbereich Grille------48 Abb. 41 : Fotos Minden Grille ------49 Abb. 42 : Strukturdaten Lübbecker Straße / Dützener Weg ------49 Abb. 43 : Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße / Dützener Weg ------50 Abb. 44 : Fotos Lübbecker Straße / Dützener Weg ------50 Abb. 45 : Strukturdaten Lübbecker Straße / Schwabenring ------51 Abb. 46 : Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße / Schwabenring ------51 Abb. 47 : Fotos Lübbecker Straße / Schwabenring------52 Abb. 48 : Strukturdaten Königsstraße / Gesellenweg ------53 Abb. 49 : Zentraler Versorgungsbereich Königsstraße / Gesellenweg ------53 Abb. 50 : Fotos Zentraler Versorgungsbereich Königsstraße / Gesellenweg------54 Abb. 51 : Strukturdaten Ring-/ Stiftstraße ------54 Abb. 52 : Zentraler Versorgungsbereich Ring- / Stiftsstraße ------55 Abb. 53 : Fotos Ring- / Stiftsstraße ------55 Abb. 54 : Strukturdaten Stiftsallee / Am Schäferfeld ------56 Abb. 55 : Zentraler Versorgungsbereich Stiftsallee / Am Schäferfeld------56 Abb. 56 : Fotos Stiftsallee / Am Schäferfeld ------57 Abb. 57 : Strukturdaten Hessenring / In den Bärenkämpen ------57 Abb. 58 : Zentraler Versorgungsbereich Hessenring / In den Bärenkämpen ------58 Abb. 59 : Strukturdaten Marienstraße------59 Abb. 60 : Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße ------59 Abb. 61 : Strukturdaten Lahder Straße ------60 Abb. 62 : Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße------60 Abb. 63 : Strukturdaten Erhebungsraum Vlotho Innenstadt ------62 Abb. 64 : Erhebungsraum Vlotho Innenstadt------62 Abb. 65 : Fotos Vlotho Innenstadt------63 Abb. 66 : Strukturdaten Bad Oeynhausen Innenstadt ------65 Abb. 67 : Zentraler Versorgungsbereich Bad Oeynhausen Innenstadt------65 Abb. 68 : Fotos Bad Oeynhausen Innenstadt ------65 Abb. 69 : Strukturdaten Hille Ortskern ------66
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 6
Abb. 70 : Erhebungsraum Hille Ortskern ------67 Abb. 71 : Fotos Hille Ortskern------67 Abb. 72 : Strukturdaten Bückeburg Innenstadt ------69 Abb. 73 : Erhebungsraum Bückeburg Innenstadt ------69 Abb. 74 : Fotos Bückeburg Innenstadt------70 Abb. 75 : Strukturdaten Rinteln Innenstadt ------71 Abb. 76 : Zentraler Versorgungsbereich Rinteln Innenstadt------72 Abb. 77 : Fotos Rinteln Innenstadt------72 Abb. 78 : Strukturdaten Lübbecke Innenstadt------74 Abb. 79 : Erhebungsraum Lübbecke Innenstadt ------74 Abb. 80 : Fotos Lübbecke Innenstadt ------75 Abb. 81 : Strukturdaten Hüllhorst------76 Abb. 82 : Erhebungsraum Hüllhorst ------76 Abb. 83 : Fotos Hüllhorst Ortskern------77 Abb. 84 : Genehmigte und ausgeübte Bestandssituation------79 Abb. 85 : Genehmigter Bestand entsprechend möglicher Umstrukturierungsmaßnahmen -- 80 Abb. 86 : Absatzwirtschaftliche Prognose------80 Abb. 87 : Einwohner und Kaufkraftpotenzial im Untersuchungsraum------81 Abb. 88 : Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum ------82 Abb. 89 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case ------83 Abb. 90 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im moderate case------84 Abb. 91 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Hausberge ------86 Abb. 92 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Neesen ------86 Abb. 93 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Holzhausen------87 Abb. 94 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Eisbergen ------87 Abb. 95 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Veltheim ------88 Abb. 96 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Kleinenbremen ------89 Abb. 97 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in der Mindener Innenstadt--- 89 Abb. 98 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Viktoria- / Bachstraße90 Abb. 99 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Grille------91 Abb. 100 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Lübbecker Straße / Dützener Weg ------92 Abb. 101 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Lübbecker Straße / Schwabenring------92 Abb. 102 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Königsstraße / Gesellenweg ------93
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 7
Abb. 103 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Ring- / Stiftstraße 93 Abb. 104 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Stiftsallee / Am Schäferfeld ------94 Abb. 105 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Hessenring / In den Bärenkämpen ------95 Abb. 106 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Marienstraße ----- 95 Abb. 107 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Lahder Straße---- 96 Abb. 108 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Vlotho Innenstadt ------96 Abb. 109 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Bad Oeynhausen Innenstadt97 Abb. 110 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Hille Ortskern------98 Abb. 111 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Bückeburg Innenstadt ---- 98 Abb. 112 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Rinteln Innenstadt------99 Abb. 113 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Lübbecke Innenstadt------99 Abb. 114 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Hüllhorst Ortskern------100 Abb. 115 : Verträglicher warengruppenspezifischer Bestand ------102
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 8
1 AUFGABENSTELLUNG
1.1 Aufgabenstellung
Die Stadt Porta Westfalica beabsichtigt die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den bestehenden PORTA MARKT.
Ziel ist die Standort- und Bestandsüberplanung vorhandener bzw. genehmigter Nutzungen, auch im Hinblick auf § 24a LEPro.
Zur Vorbereitung der städtebaulichen Abwägungsentscheidung über die Folgewirkungen der zu treffenden Festsetzungen sind in dieser Untersuchung die Auswirkungen des (bestehen- den) Einkaufszentrums auf die Zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum sowie auf das Schutzgut der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu analysieren. Dabei sind in einem ersten Schritt die Folgewirkungen des Einkaufszentrums in seinem derzeitigen Bestand zu untersuchen.
Eine sogenannte Bestands- und Genehmigungsanalyse zum PORTA MARKT 1 hat allerdings ergeben, dass zum Teil Baugenehmigungen für Nutzungen im Einkaufszentrum vorliegen, die weitergehende oder jedenfalls andere Nutzungsmöglichkeiten legalisieren als im Bestand aktuell abgebildet. Dies beruht darauf, dass zum Teil lediglich Einzelhandelsnutzungen genehmigt worden sind, ohne dass die zulässigen Sortimente in den Baugenehmigungen festgeschrieben worden wären. Durch Ausnutzung dieser Spielräume kann daher der Betreiber den Verkaufsflächenbestand des Einkaufszentrums im Rahmen der Genehmi- gungswirkung der vorhandenen Baugenehmigungen ändern.
In einem zweiten Schritt soll daher untersucht werden, wie sich die bereits eingetretenen Auswirkungen des Einkaufszentrums im Falle der Ausnutzung dieser Spielräume verändern können.
Hieraus sind dann gegebenenfalls Empfehlungen für die Nutzungsmöglichkeiten im Einkaufszentrum planerisch einschränkende Festsetzungen abzuleiten.
Das Gutachten der BBE Handelsberatung soll somit die folgenden wesentlichen Fragen beantworten:
Welche städtebaulichen und landesplanerischen Auswirkungen sind bereits heute durch den bestehenden PORTA MARKT auf Zentralen Versorgungsbereiche sowie die Nahversorgung festzustellen?
Wie sind mögliche Veränderungen einzelner Sortimente im Rahmen des Bestands- schutzes durch die Ausnutzung der „offenen Baugenehmigungen“ städtebaulich und landesplanerisch zu bewerten?
Welche planerischen Festsetzungen lassen sich hieraus ableiten?
1 LENZ UND JOHLEN, Bestands- und Genehmigungsanalyse zum PORTA MARKT, 2008
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 9
Letztendlich ist es Zielsetzung des Gutachtens, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um als fachlich und sachlich fundierte Entscheidungsgrundlage eine objektive Abwägung im Rahmen der Bauleitplanung zu ermöglichen.
1.2 Methodik
1.2.1 Erster Prüfschritt: städtebauliche und landesplanerische Auswirkungen des bestehenden PORTA MARKTES Zur Prüfung möglicher Auswirkungen des bestehenden PORTA MARKTES ist zunächst der PORTA MARKT in seiner derzeit ausgeübten Nutzung zu betrachten.
Zur Einordnung möglicher Auswirkungen ist von der tatsächlichen städtebaulichen Situation auszugehen, die sowohl durch den PORTA MARKT als auch durch alle weiteren Einzelhan- delsbetriebe im Untersuchungsraum geprägt wird.
In diesem Sinne sind im Untersuchungsraum des PORTA MARKTES insbesondere folgende Anhaltspunkte2 städtebaulicher Unverträglichkeiten innerhalb der Zentralen Versorgungsbe- reiche qualitativ zu überprüfen:
Störung der städtebaulichen Versorgungsfunktion: Es ist zu untersuchen, inwieweit der PORTA MARKT das Niveau und die Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in den Haupteinkaufslagen hat absinken lassen, etwa weil es dort zu Leerständen von Ge- schäften gekommen ist mit der Folge einer substanziellen Funktionsstörung der Zent- ralen Versorgungsbereiche.
Verlust des landesplanerischen Versorgungsauftrages: Es ist zu prüfen, inwieweit durch den PORTA MARKT die Städte und Gemeinden im Untersuchungsraum ihren landesplanerischen Versorgungsauftrag im System Zentraler Orte generell oder hin- sichtlich einzelner Branchen nicht mehr substanziell wahrnehmen können. Damit ein- her gehen in der Regel flächendeckende Geschäftsaufgaben, so dass die Versor- gung der Bevölkerung nicht mehr gesichert ist.
Sensibilität der städtebaulichen Ausgangssituation: Es ist weiterhin zu prüfen, inwie- weit die betroffenen Zentralen Versorgungsbereiche in besonderem Maße empfind- lich gegenüber Umsatzabflüssen reagieren.
Betroffenheit von Magnet- und Strukturbetrieben3: Der unbeeinträchtigte Fortbestand von Magnet und Strukturbetrieben hat maßgebliche Bedeutung für die weitere Funk- tionsfähigkeit der Haupteinkaufslage. Deren Beeinträchtigung zieht in besonderem Maße die o.g. Störungen der städtebaulichen Ausgangssituation sowie den Verlust des planerischen Versorgungsauftrages nach sich.
2 BVerwG (11.10.2007), Az: 4 C 7.07 3 Als Magnet- und Strukturbetriebe werden in der gutachterlichen Praxis Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsflächengröße von mehr als 300 qm definiert. Ab 300 qm übernehmen Betriebsstätten des Einzelhan- dels wesentliche Versorgungs- und Frequenzfunktionen z.B. für die Erfüllung des landesplanerischen Versor- gungsauftrages eines Grund- bzw. Mittelzentrums.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 10
Die Untersuchung städtebaulicher (Un-)Verträglichkeiten beschränkt sich dabei auf ausgewählte Städte und Gemeinden im Untersuchungsraum des PORTA MARKTES:
Betrachtet werden alle Hauptzentren / Innenstädte mit mittelzentraler Versorgungs- funktion (Porta Westfalica, Minden, Bad Oeynhausen, Vlotho, Bückeburg, Rinteln, Lübbecke); diese verfügen aufgrund ihres landesplanerischen Versorgungsauftrages über eine besondere Versorgungsfunktion vor allem auch für die Grundzentren im unmittelbaren Verflechtungsraum; eine Störung des landesplanerischen Versor- gungsauftrages hätte demnach nachhaltige Folgewirkungen auch für kleinere Ge- meinden; maßgebend für die Einbeziehung aller Mittelzentren in den Untersuchungs- rahmen ist zudem die hervorzuhebende Konkurrenzbeziehung der Mittelzentren un- tereinander (hier: Porta Westfalica gegenüber den sonstigen Mittelzentren); den Un- tersuchungsrahmen bilden dabei alle projektrelevanten Warengruppen.
In der Warengruppe Nahversorgung werden innerhalb des engeren Untersuchungs- raumes Nahversorgung4 sämtliche Zentralen Versorgungsbereiche betrachtet; die Nahversorgung5 ist ebenfalls ein besonderes Schutzgut und sichert nicht zuletzt die Versorgung der Bürger vor Ort mit Gütern des täglichen Bedarfes.
Bei den Grundzentren werden exemplarisch die Hauptzentren mit grundzentraler Versorgungsfunktion von Hille und Hüllhorst analysiert: Es ist davon auszugehen, dass mögliche Un- bzw. Verträglichkeiten innerhalb dieser Zentren auch für die übri- gen Grundzentren im Untersuchungsraum aufgrund vergleichbarer Angebotsstruktu- ren sowie Konkurrenzbeziehungen gegenüber Porta Westfalica unterstellt werden können; den Untersuchungsrahmen bilden hier die der Versorgungsfunktion entspre- chenden Sortimente.
Eine Übersicht der zu untersuchenden Zentralen Versorgungsbereiche differenziert nach projektrelevanten Warengruppen verdeutlicht nachfolgende Abbildung:
4 Zur Definition des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung siehe Seite 17 5 Zur Definition der Warengruppe Nahversorgung siehe Seite 12
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 11
Abb. 1 : Untersuchungsrahmen
Zentrale Versorgungsbereiche der landesplanerischer Städte/Gemeinden im erweiterten Nahversorgung Bekleidung Schuhe Geschenke Spiel Sport Elektro Versorgungsauftrag Untersuchungsraum Porta Westfalica Mittelzentrum PW-Hausberge Hauptzentrum x x x x x x x PW-Neesen x PW-Holzhausen x PW-Veltheim x PW-Eisbergen x PW-Kleinenbremen x Minden Mittelzentrum Minden-Hauptzentrum / Innenstadt x x x x x x x Minden-Grille x Minden-Viktoria- / Bachstraße x Minden-Königsstraße / Gesellenweg x Minden-Lübecker Straße / Schwabenring x Minden-Lübecker Straße / Dützener Weg x Minden-Ring- / Stiftsstraße x Minden-Stiftsallee / Am Schäferfeld x Minden-Hessenring / In den Bärenkämpen x Minden-Marienstraße x Minden-Lahder Straße x Vlotho Mittelzentrum Vlotho-Hauptzentrum / Innenstadt * x x x x x x Bad Oeynhausen Mittelzentrum Bad Oeynhausen-Hauptzentrum / Innenstadt * x x x x x x Hille Grundzentrum Hille-Hauptzentrum / Ortskern * x x x x x x Bückeburg Mittelzentrum Bückeburg-Hauptzentrum / Innenstadt * x x x x x x Rinteln Mittelzentrum Rinteln-Hauptzentrum / Innenstadt * x x x x x x Lübbecke Mittelzentrum Lübbecke-Hauptzentrum / Innenstadt * x x x x x x Hüllhorst Grundzentrum Hüllhorst-Hauptzentrum / Ortskern * x x x x x x x = zu untersuchender Zentraler Versorgungsbereich nach Warengruppen *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung Quelle: eigene Darstellung Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 12
Für die betrachteten Zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum werden somit im Weiteren mögliche Auswirkungen auf die städtebauliche Situation näher untersucht.
1.2.2 Zweiter Prüfschritt: städtebaulich und landesplanerische Auswirkungen möglicher Veränderungen innerhalb des Bestandsschutzes In Anknüpfung an die Ergebnisse des ersten Prüfungsschrittes werden sodann für einzelne unkritische Warengruppen die Auswirkungen möglicher Veränderungen des Verkaufsflä- chenbestandes durch eine Ausnutzung der „offenen Baugenehmigungen“ untersucht.
Die Untersuchung orientiert sich neben den bereits oben angeführten Anhaltspunkten6 sowie an möglichen Umverteilungswirkungen in einer Betrachtung der (saldierten) Umsatzwirkun- gen.
Zur Prognose dieser quantitativen und absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hat sich in der Einzelhandelsbegutachtung der Gravitationsansatz bewährt.
Im Ergebnis geht es in diesem Untersuchungsschritt darum, zu prüfen, inwieweit quantitative und / oder qualitative Änderungen im Bestand des Einkaufszentrums zu einer derartigen Attraktivitätssteigerung des Einkaufszentrums führen können, so dass dadurch Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum geschädigt werden können.
1.2.2.1 Gravitationsmodell nach HUFF Das in Gutachten am häufigsten verwendete Verfahren ist das Modell von D.L.HUFF7, das auch im vorliegenden Fall Anwendung findet, um eine Prognose der Umsatzverlagerungen einer möglichen Verkaufsflächenerweiterung darstellen zu können.
Unter Anwendung dieses differenzierten Gravitationsmodells wird die induzierte Umsatzum- verteilung im Saldo ermittelt. Im Ergebnis dieser absatzwirtschaftlichen Untersuchung kann dann eine Beurteilung und Folgenabschätzung der potenziellen städtebaulichen Auswirkun- gen hinsichtlich möglicher Veränderungen im Rahmen des Bestandsschutzes erfolgen.
Die im modifizierten Gravitationsmodell berücksichtigten Parameter können der nachfolgen- den Abbildung entnommen werden.
6 Störung der städtebaulichen Versorgungsfunktion, Verlust des landesplanerischen Versorgungsauftrages, Sensibilität der städtebaulichen Ausgangssituation, Betroffenheit von Magnetbetrieben (vgl. Seite 5 und 6) 7 Vgl. Huff, David L.: Defining and estimating a trading area; Journal of Marketing; Vol. 28, 1964
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 13
Abb. 2 : Parameter der Modellberechnung nach HUFF
Modellberechnung
Einwohnerzahlen Kaufkraft
Zeitdistanzen Attraktivität der Standorte
Widerstandsfaktor Attraktivitäts-Exponent
Quelle: eigene Darstellung
Grundsätzlich ist anzumerken, dass die Ergebnisse der Modellberechnung nur eine erste Einschätzung möglicher Auswirkungen erlauben. Darüber hinaus ist eine städtebauliche Analyse der Auswirkungen unabdingbar.
1.2.2.2 Der 10 %-Schwellenwert Eine erste Orientierung zur Bewertung der Auswirkungen von großflächigen Bestandssiche- rungen liefert der sogenannte Schwellenwert von 10 %.
Dabei wird davon ausgegangen, dass die erzeugte Umsatzumlenkung in den Zentralen Versorgungsbereiche der Städten und Gemeinden von nicht mehr als 10 % keine negativen städtebaulichen Auswirkungen nach sich zieht.
Demnach seien lediglich absatzwirtschaftliche Auswirkungen festzustellen, nicht jedoch städtebauliche Auswirkungen.
„Erhebliche städtebauliche Folgen“ werden erst für wahrscheinlich erachtet, wenn mit Realisierung Umsatzumverteilungen von 10 % bis 20 % ausgelöst werden.
Dabei ist vor allem die Herleitung, aber auch der Schwellenwert als solcher, als alleiniger Maßstab zur Bewertung städtebaulicher und landesplanerischer Auswirkungen als kritisch zu betrachten:
Der Schwellenwert wurde aus den Ergebnissen einer Langzeit-Studie8 abgeleitet, welche im Rahmen einer Vorher-Nachher-Untersuchung die Auswirkungen von 8 Ansiedlungsvorhaben vom Supermarkt mit 900 qm-Verkaufsfläche bis hin zum Einkaufszentrum mit 21.000 qm- Verkaufsfläche in Klein- bzw. Unter- sowie Mittelzentren des Landes Baden-Württemberg näher untersucht hat.
Angemerkt wurde seitens der Wissenschaftler, dass die Auswirkungen im Einzelfall noch zu überprüfen und nicht ohne weiteres bei anderen Fallkonstellationen anzuwenden seien.
In der Rechtssprechung in Nordrhein-Westfalen sind beispielsweise Umverteilungseffekte von bereits 7 % bis 11 % als abwägungsrelevant zu bezeichnen, ab denen negative
8 GMA, Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Kurzfassung der GMA-Langzeitstudie im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg mit Förderung des Wirt- schaftsministeriums Baden-Württemberg, 1997
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 14
städtebauliche Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche erwartet werden können.9 Andere Urteile beziffern entsprechende Auswirkungen auf Werte oberhalb von 20 %.10
An den Ausführungen wird deutlich, dass die absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekte als alleiniger Maßstab zur Beurteilung städtebaulicher und landesplanerischer Auswirkungen nicht genügen können. Vielmehr ist neben dem Maßstab der Umverteilungswirkungen die Erfassung und Bewertung des Zustands des jeweiligen betroffenen Einkaufsbereiches im Einzelfall erforderlich. Die Verträglichkeit ist somit auch immer aus den individuellen lokalen Gegebenheiten betroffener Versorgungsbereiche abzuleiten.11
1.2.3 Datenbasis Das vorliegende Gutachten basiert sowohl auf vorhandenen Daten und Untersuchungen als auch auf eigenen Erhebungen und Berechnungen (Primärerhebungen).
Für die Untersuchung wurde zunächst auf vorliegende Stellungnahmen und Erhebungen zurückgegriffen. Es sind dies insbesondere die nachfolgenden Unterlagen:
Unterlagen zum PORTA MARKT
BBE HANDELSBERATUNG: Einzelhandelskonzept für die Stadt Porta Westfalica, 2006
BBE HANDELSBERATUNG: Bestandserhebung zum PORTA MARKT, 2007
CIMA: Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006
CIMA: Einzelhandelskonzept für die Stadt Rinteln, 2007
MARKT UND STANDORT: Einzelhandelsstrukturanalyse und Zentrenkonzept für die Stadt Obernkirchen, 2007
JUNKER UND KRUSE: Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Oeynhausen, 2007
JUNKER UND KRUSE / DR. ACOCELLA: Stadt Bielefeld – Einzelhandels- und Zentrenkonzept, Entwurf, 2009
STADT UND HANDEL: Zentren- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Herford, 2008
LENZ UND JOHLEN, Bestands- und Genehmigungsanalyse zum PORTA MARKT, 2008
PORTA MARKT: Kundenwohnorterhebung (PORTA MÖBEL, MEDIA MARKT), 2007
BBE HANDELSBERATUNG / ECON: Regionales Einzelhandelskonzept für Ostwest- falen-Lippe, 2003
9 OVG Münster (07.12.2000), Az: 7A D 60/99.NE 10 VGH München (07.06.2000), Az: 26 N 99.2961 11 BVerwG (11.10.2007), Az: 4 C 7.07
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 15
BBE HANDELSBERATUNG: Aktuelle Datenbank zum Regionalen Einzelhandelskon- zept für die Region Ostwestfalen-Lippe, 2008
Marktforschungsergebnisse:
− BBE RETAIL EXPERTS, Köln
− EHI RETAIL INSTITUTE, Köln
− Institut für Handelsforschung, IFH, Köln
Neben den obigen Sekundärdaten wurden originäre Erhebungen und Berechnungen vorgenommen. Der Analyse liegen detaillierte Informationen zu Verkaufsflächen und Betreibern im Untersuchungsraum zu Grunde. Die Stellungnahme basiert auf einer Begehung aller projektrelevanten Betriebsstätten in den Zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum sowie an den großflächigen Sonderstandorten innerhalb und außer- halb12 des Untersuchungsraumes durch Projekt-Mitarbeiter der BBE HANDELSBERATUNG. Die Betriebsstätten wurden hinsichtlich ihres Marktauftrittes (einschließlich des Sortiments- angebotes), ihrer Standortgüte sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit bewertet.
In der Angebotserhebung wurde eine warengruppengenaue Verkaufsflächenerhebung des jeweiligen Angebotes vorgenommen. Folgende Warengruppen sind dabei projektrelevant:
Abb. 3 : Untersuchungsrelevante Warengruppen
Warengruppen
Nahversorgung (Nahrungs- und Genußmittel, Drogerie/Parfümerie/Kosmetik/Apotheken/Optik/Sanitätsartikel) Papier (Schreibwaren/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher) Bekleidung (Bekleidung/Wäsche) Schuhe (Schuhe/Lederwaren) Baumarkt (Baumarkt-Artikel/Gartenbedarf ) Geschenke (Glas/Porzellan/Keramik/Hausrat/Geschenkartikel) Spiel (Spielw./Hobby/Basteln) Sport (Sportartikel/Fahrräder/Camping) Möbel (Möbel/Einrichtung) Heimtextilien Elektro (Unterhaltungselektronik/Musik/Video/PC/Drucker/Kommunikation/ Elektroartikel/sonstige hochwertige Haushaltsgeräte) Leuchten Sonstiges (Aktions- und Saisonware, Hartware) Quelle: eigene Darstellung
12 Mit Einkaufs- und Wettbewerbsverflechtungen gegenüber dem Einzugsgebiet
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 16
Im Ergebnis werden letztendlich die Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum dargestellt, da sie „schützenswerte Standorte“ im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO darstellen und somit relevant für die städtebauliche Abwägung sind.
1.2.4 Zentrale Versorgungsbereiche Grundsätzlich können als Zentrale Versorgungsbereiche Hauptzentren13 per Definition14 angesehen werden. Diese weisen in der Regel einen größeren Einzugsbereich auf, der das gesamte Stadt- bzw. Gemeindegebiet und ggf. sogar darüber hinaus ein weiteres Umland mit einem oftmals breitem Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf versorgt.
Nebenzentren weisen demgegenüber einen mittleren Einzugsbereich auf, zumeist bestimmte Bezirke größerer Städte. In ihnen ist regelmäßig ein zumindest breiteres Spektrum von Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch den langfristigen Bedarf, anzutreffen.15
Grund- oder auch Nahversorgungszentren beziehen sich auf einen kleineren Einzugsbereich nur bestimmter Quartiere größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte. Sie versorgen die hier ansässige Bevölkerung mit vorwiegend Waren für den kurzfristigen Bedarf und ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfes.16
Dabei ist die Festlegung der Zentralen Versorgungsbereiche hinsichtlich ihrer konkreten Lage und räumlichen Abgrenzung sowie der konkret gegebenen Versorgungsfunktion zunächst Aufgabe der Gemeinden.
Zentrale Versorgungsbereiche können sich insbesondere aus entsprechenden Darstellungen und Festsetzungen in Bauleit- bzw. Raumordnungsplänen ergeben. Sie können sich aber auch aus sonstigen raumordnerischen oder städtebaulichen Konzeptionen (z.B. Einzelhan- delskonzepten) ergeben, nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen.17
Für die Kommunen Vlotho, Hille, Bückeburg, Lübbecke und Hüllhorst wird im Weiteren anstelle der Begrifflichkeit des Zentralen Versorgungsbereiches Erhebungsraum verwendet. Damit soll klargestellt werden, dass zunächst die Städte und Gemeinden Zentrale Versor- gungsbereiche im Rahmen ihrer Planungshoheit festlegen.
Ähnliches gilt für eine entsprechende parzellenscharfe Abgrenzung Zentraler Versorgungs- bereiche. Auch dieses fällt zunächst in die kommunale Planungshoheit und kann nicht Aufgabe einer Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse sein, zumal die parzellenscharfe Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche mit Rechtswirkungen verbunden ist. Alternativ erfolgt eine Festlegung der Erhebungs- und Untersuchungsschwerpunkte der jeweiligen betroffenen Zentralen Versorgungsbereiche auf grober Maßstabsebene.
13 respektive Innenstädte oder Ortskerne 14 OVG Münster (11.12.2006), Az: 7 A 964/05 15 Ebenda 16 Ebenda 17 Begründung des Regierungsentwurfes zum Europarechtsanpassungsgesetz; BT-Dr 15/2250
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 17
2 AUSWIRKUNGEN DES BESTEHENDEN PORTA MARKTES
Wie in Kapitel 1.1 erwähnt, sind in einem ersten Prüfschritt die Auswirkungen des bestehen- den Einkaufszentrums PORTA MARKT auf die Zentralen Versorgungsbereiche im Untersu- chungsraum sowie auf das Schutzgut der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung näher zu analysieren.
Grundlage für die Analyse bildet zunächst die Betrachtung der standortbezogenen Rahmen- bedingungen, die bestehenden Verkaufsflächen sowie die warengruppenspezifischen Schwerpunkte.
2.1 Standort und bestehende Verkaufsfläche
Das Einkaufszentrum befindet sich in einem teilweise gewerblich geprägten Umfeld im Ortsteil Barkhausen der Stadt Porta Westfalica in räumlicher Nähe zur Stadt Minden.
Die verkehrliche Erreichbarkeit ist über die Bundes- bzw. Landesstraßen B 61, B 65 bzw. L 482 sowohl regional als auch über die Bundesautobahn A 2 überregional als sehr gut zu bezeichnen.
Aus landesplanerischer Sicht befindet sich der PORTA MARKT gemäß dem Regionalplan innerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereiches.18 In planungsrechtlicher Hinsicht befindet sich der Standort im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB.
Im kommunalen Einzelhandelskonzept der Stadt Porta Westfalica ist der Standort als großflächiger Sonderstandort mit Ergänzungsfunktion eingeordnet.19 Damit einher geht die planerische Festlegung, mögliche Veränderungen hinsichtlich des Bestandes entsprechend zu prüfen.
Die Möbel- sowie Unterhaltungselektronik-Märkte innerhalb des PORTA MARKTES sind als regional bedeutsame Angebotsstandorte innerhalb des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Ostwestfalen-Lippe definiert worden.20
18 Bezirksregierung Detmold, Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Detmold, Teilabschnitt Oberbereich Bielefeld, 2004 19 BBE HANDELSBERATUNG, Einzelhandelskonzept für die Stadt Porta Westfalica, 2006 20 BBE HANDELSBERATUNG / ECON, Regionales Einzelhandelskonzept für Ostwestfalen-Lippe, 2003
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 18
Abb. 4 : Fotos PORTA MARKT
Quelle: eigene Fotos
Gemäß der Bestandserhebung21 im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes wurde seinerzeit eine Verkaufsfläche von rund 60.000 qm Einzelhandel erhoben. Rund 9 % der Verkaufsflächen sind den nahversorgungsrelevanten bzw. etwa 31 % der Verkaufsflä- chen den zentrenrelevanten Warengruppen zuzuordnen. Den Angebotsschwerpunkt bilden mit knapp 60 % der Verkaufsflächen die nicht zentrenrelevanten Warengruppen.22
Abb. 5 : Bestandssituation PORTA MARKT
Warengruppen Verkaufsflächen Zentrenrelevanz* Anteil
in qm Nahversorgung 5.180 nr 9% Papier 340 zr 1% Bekleidung 4.369 zr 7% Schuhe 2.100 zr 4% Baumarkt 7.537 nzr 13% Geschenke 3.158 zr 5% Spiel 2.883 zr 5% Sport 1.318 zr 2% Möbel 25.047 nzr 42% Heimtextilien 1.547 nzr 3% Elektro 4.437 nzr 7% Leuchten 1.107 nzr 2% Sonstiges 670 nr/zr/nzr 1% gesamt 59.693 100% *nr = nahversorgungsrelevant; zr = zentrenrelevant; nzr = nicht zentrenrelevant Quelle: BBE Handelsberatung Münster, Bestandserhebung zum Einzelhandelskonzept, 2006
21 BBE HANDELSBERATUNG: Bestandserhebung zum PORTA MARKT, 2007; eine spätere Bestandsanalyse durch die Anwaltskanzlei LENZ UND JOHLEN führt zu leicht abweichenden Ergebnissen; einbezogen sind hier die planungsrechtlich abgesicherten und genutzten Freiflächen der Bau- und Gartenmarktbetreiber. 22 Einstufung gemäß örtlicher Bestandserhebungen der BBE HANDELSBERATUNG innerhalb des Untersu- chungsraumes
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 19
Aufgrund fehlender Zentrenrelevanz bzw. Geringfügigkeit an Verkaufsfläche werden die Auswirkungen nachfolgender Warengruppen im Rahmen der Verträglichkeits- und Auswir- kungsanalyse nicht weiter untersucht:
Die Warengruppen Baumarktsortimente sowie Möbel- und Einrichtungsbedarf werden grundsätzlich als nicht-zentrenrelevantes Sortiment eingestuft. Struktur- und zentrenprägen- de Betriebsstätten23 der jeweiligen Warengruppe mit Magnet- und Frequenzfunktionen auch im Sinne einer Absicherung der Versorgungsfunktion für die einzelnen Zentralen Versor- gungsbereiche / Erhebungsräume konnten im Zuge der Standortbegehungen nicht ausge- macht werden.
Vielmehr findet sich ein Großteil dieser Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Standorten in Gewerbe- und Industriegebieten. So sind beispielsweise in den Städten und Gemeinden innerhalb des Untersuchungsraumes rund 46.000 qm24 Verkaufsfläche mit Baumarktsortimenten an nicht integrierten Standortkategorien wiederzufinden gegenüber lediglich 6.500 qm in den Zentralen Versorgungsbereichen / Erhebungsräumen.
Eine städtebauliche Bedeutung für den Bestand und die Entwicklung Zentraler Versorgungs- bereiche ist folglich nicht gegeben.
Während die Warengruppen Heimtextilien und Leuchten tendenziell als zentrenrelevante Sortimente einzuordnen sind, verfügen sie jedoch wie zuvor Baumarkt- und Möbel- Sortimente über keine städtebauliche Relevanz für die Funktionsfähigkeit Zentraler Versorgungsbereiche / Erhebungsräume. Auch hierbei wurden im Rahmen der Ortsbege- hungen keine wesentlichen strukturprägenden Einzelhandelsbetriebe innerhalb von „schützenswerten“ Standorten vorgefunden.
Beide Warengruppen werden im Untersuchungsraum oftmals in größeren Möbelhäusern als Randsortimente an nicht integrierten Standorten angeboten.
Durch den Bestand des PORTA MARKTES sind somit ausschließlich Anbieter ohne zentrenprägende Strukturmerkmale (Magnet- und Frequenzfunktion) derzeit betroffen. Eine Betroffenheit dieser Anbieter aufgrund absatzwirtschaftlicher Beeinträchtigungen hat keine städtebaulich negativen Auswirkungen für die Funktionsfähigkeit der Zentralen Versorgungs- bereiche / Erhebungsräume zur Folge.
Die Warengruppen Sonstiges sowie Papier werden ebenfalls nicht weiter betrachtet:
Sonstiges umfasst in der Regel Aktions-, Saison- sowie Hartware. Da diese Sortimente regelmäßigen Veränderungen unterliegen, ist eine fundierte Analyse der Auswirkungen auf bestehende Strukturen methodisch nicht möglich.
Die Warengruppe Papier nimmt mit einer Verkaufsfläche von 340 qm nur einen sehr geringen Teil der Verkaufsflächen innerhalb des PORTA MARKTES ein. Absatzwirtschaftli-
23 Aus der gutachterlichen Praxis lassen sich erfahrungsgemäß je nach Standort Betriebe in einer Größenord- nung > 300 bis 400 qm Verkaufsfläche als struktur- und zentrenprägend einstufen. 24 BBE HANDELSBERATUNG, Datenbank zum Regionalen Einzelhandelskonzept für die Region Ostwestfalen- Lippe, 2008
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 20
che und / oder städtebauliche Auswirkungen derartiger Verkaufsflächengrößen sind aufgrund ihrer Geringfügigkeit in der gutachterlichen Praxis nicht qualifiziert nachzuweisen.
2.2 Untersuchungsraum
Die Festlegung des Einzugsgebietes bzw. Untersuchungsraumes für den PORTA MARKT erfolgt aufgrund der unterschiedlichen räumlichen Reichweite der kurz25-, mittel- und langfristigen26 Sortimente in einen engeren (für Nahversorgung) sowie einen erweiterten Bereich (für die weiteren untersuchungsrelevanten Warengruppen).
Die Abgrenzung des Untersuchungsraumes orientiert sich dabei an zwei wesentlichen Parametern:
Entfernungen und den damit einhergehenden verkehrlichen Erreichbarkeiten (Fahr- zeiten) zwischen den Wettbewerbsstandorten;
Einkaufsverflechtungen zwischen den wesentlichen Wettbewerbsstandorten in ver- gleichbaren Vertriebsformen und Warengruppen sowohl innerhalb als auch außer- halb des ermittelten Untersuchungsraumes, die aufgrund ihrer Dimensionierung eine besondere Attraktivität auf Verbraucher im Untersuchungsraum ausüben.
Engerer Untersuchungsraum Nahversorgung
Üblicherweise werden Fahrzeiten von in etwa 10 bis 15 Minuten Fahrzeit zu einem entspre- chenden Einkaufsstandort wie einem SB Warenhaus (wie dem E-Center innerhalb des PORTA MARKTES) mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt in Kauf genommen.
25 Warengruppe Nahversorgung 26 Warengruppen Papier, Textil, Schuhe, Baumarkt, Geschenke, Spiel, Sport, Möbel, Heimtextilien, Elektro, Leuchten, Sonstiges
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 21
Abb. 6 : Karte engerer Untersuchungsraum Nahversorgung mit 10- und 15-min- Fahrzeit-Isochronen
Standort PORTA MARKT 10 min-Fahrzeit-Isochrone 15 min-Fahrzeit-Isochrone
Quelle: MapPoint 2006; eigene Darstellung
Aufgrund der hohen Angebotsdichte und der damit einhergehenden Wettbewerbssituation in den angrenzenden Städten und Gemeinden ist davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall die untere Grenze (rund 10 Minuten-Fahrzeit-Isochrone) zu Grunde gelegt werden muss.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 22
Abb. 7 : Karte der wesentlichen Wettbewerber (SB Warenhäuser)
1
4
2
5 3
Stadt / wesentliche Wettbewerber Nr. Gemeinde Nahversorgung 1Minden Real Bad 2 Edeka Oenyhausen 3 Vlotho Marktkauf 4 Bückeburg Kaufland 5Rinteln Marktkauf Standort PORTA MARKT
Quelle: MapPoint 2006; eigene Erhebungen und Darstellung
Zur Stadt Porta Westfalica ist anzumerken, dass die südlich der Bundesautobahn BAB 2 gelegenen Zentralen Versorgungsbereiche Eisbergen und Veltheim außerhalb der 10-min- Fahrisochrone liegen; nichtsdestotrotz übt das SB-Warenhaus vor allem auch in Kombination mit weiteren Kopplungsmöglichkeiten auf Verbraucher dieser Ortsteile eine Anziehungskraft aus. Vor diesem Hintergrund finden diese Zentralen Versorgungsbereiche ebenfalls Berücksichtigung.
Unter Einbeziehung der Wettbewerbsstandorte sowie der Fahrzeitdistanzen kann die nachfolgende Abgrenzung des engeren Untersuchungsraumes abgeleitet werden:
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 23
Abb. 8 : Karte engerer Untersuchungsraum Nahversorgung
Standort PORTA MARKT engerer Untersuchungsraum Nahversorgung
Quelle: MapPoint 2006; eigene Berechnung und Darstellung
Innerhalb dieses engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung werden im Weiteren die städtebaulich und landesplanerisch negativen Auswirkungen des bestehenden PORTA MARKTES auf die Zentralen Versorgungsbereiche näher betrachtet.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 24
Abb. 9 : Zentrale Versorgungsbereiche im engeren Untersuchungsraum
Zentrale Versorgungsbereiche der Städte/Gemeinden im engeren Nahversorgung Untersuchungsraum Porta Westfalica PW-Hausberge Hauptzentrum x PW-Neesen x PW-Holzhausen x PW-Veltheim x PW-Eisbergen x PW-Kleinenbremen x Minden Minden-Hauptzentrum / Innenstadt x Minden-Grille x Minden-Viktoria- / Bachstraße x Minden-Königsstraße / Gesellenweg x Minden-Lübecker Straße / Schwabenring x Minden-Lübecker Straße / Dützener Weg x Minden-Ring- / Stiftsstraße x Minden-Stiftsallee / Am Schäferfeld x Minden-Hessenring / In den Bärenkämpen x Minden-Marienstraße x Minden-Lahder Straße x x = zu untersuchender Zentraler Versorgungsbereich nach Warengruppen Quelle: eigene Darstellung
Erweiterter Untersuchungsraum für mittel- und langfristige Warengruppen
Neben dem engeren Untersuchungsraum wurde ein erweiterter Untersuchungsraum für die mittel- und langfristigen Warengruppen ermittelt. Als mittel- und langfristige Bedarfsgüter unterliegen sie in der Regel Fahrzeiten von rund 30 bis 45 Minuten in der Region Ostwestfa- len-Lippe.27
27 Die Abgrenzung des Einzugsgebietes basiert dabei u.a. auf den Ergebnissen einer Kundenwohnorterhebung der Betriebsstätten PORTA MÖBEL sowie MEDIAMARKT innerhalb des PORTA MARKT (Quelle: PORTA MARKT, Kundenwohnorterhebung, 2007)
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 25
Abb. 10 : Isochronen-Karte für mittel- und langfristige Warengruppen
Standort PORTA MARKT 30 min-Fahrzeit-Isochrone 45 min-Fahrzeit-Isochrone
Quelle: MapPoint 2006; eigene Darstellung
Wie zuvor bei der Abgrenzung des engeren Untersuchungsraumes, ist auch bei der Ermittlung des erweiterten Untersuchungsgebietes für mittel- und langfristige Güter eine ausgeprägte Wettbewerbssituation festzustellen. In der Konsequenz ist ebenfalls die untere Grenze (30 Minuten-Fahrzeit-Isochrone) als erste Orientierung anzusetzen.
Die Wettbewerbsstrukturen zur Abgrenzung des erweiterten Untersuchungsraumes sowie der erweiterte Untersuchungsraum können den nachfolgenden Karten entnommen werden:
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 26
Abb. 11 : Karte der wesentlichen Wettbewerber für mittel- und langfristige Warengrup- pen
9
7 1 4
Wesentliche 3 Nr. 8 Wettbewerber* 1 Osnabrück 2 2 Bielefeld 3Herford 4 Bad Oenyhausen 6 5 Paderborn 6Detmold 7 Minden 8 Hameln 9 Hannover *Angebotsstrukturen nach Städten 5 Standort PORTA MARKT
Quelle: MapPoint 2006; eigene Erhebung und Darstellung
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 27
Abb. 12 : Karte erweiterter Untersuchungsraum
Standort PORTA MARKT erweiterter Untersuchungsraum
Quelle: MapPoint 2006; eigene Berechnung und Darstellung
Innerhalb des erweiterten Untersuchungsraumes werden alle Hauptzentren / Innenstädte mit mittelzentraler Versorgungsfunktion (Porta Westfalica, Minden, Bad Oeynhausen, Vlotho, Bückeburg, Rinteln, Lübbecke) betrachtet. Diese verfügen aufgrund ihres landesplaneri- schen Versorgungsauftrages über eine besondere Versorgungsfunktion auch für Grundzent- ren im unmittelbaren Verflechtungsraum.
Exemplarisch werden die Grundzentren Hille und Petershagen analysiert. Es ist davon auszugehen, dass mögliche Un- bzw. Verträglichkeiten innerhalb dieser Zentren auch für die übrigen Grundzentren im Untersuchungsraum aufgrund vergleichbarer Angebotsstrukturen sowie Konkurrenzbeziehungen gegenüber Porta Westfalica unterstellt werden können.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 28
Abb. 13 : Zentrale Versorgungsbereiche im erweiterten Untersuchungsraum
Zentrale Versorgungsbereiche der Städte/Gemeinden im erweiterten Bekleidung Schuhe Geschenke Spiel Sport Elektro Untersuchungsraum Porta Westfalica PW-Hausberge Hauptzentrum x x x x x x Minden Minden-Hauptzentrum / Innenstadt x x x x x x Vlotho Vlotho-Hauptzentrum / Innenstadt x x x x x x Bad Oeynhausen Bad Oeynhausen-Hauptzentrum / Innenstadt x x x x x x Hille Hille-Hauptzentrum / Ortskern x x x x x x Bückeburg Bückeburg-Hauptzentrum / Innenstadt x x x x x x Rinteln Rinteln-Hauptzentrum / Innenstadt x x x x x x Lübbecke Lübbecke-Hauptzentrum / Innenstadt x x x x x x Hüllhorst Hüllhorst-Hauptzentrum / Ortskern x x x x x x x = zu untersuchender Zentraler Versorgungsbereich nach Warengruppen Quelle: eigene Darstellung
2.3 Wettbewerbsstandorte
Innerhalb der Region gibt es Wechselwirkungen bestehender Einzelhandelsstandorte.
Zu den wesentlichen Wettbewerbsstandorten des PORTA MARKT in der Region gehören:
WERRE PARK, Bad Oeynhausen (rd. 29.200 qm Verkaufsfläche28)
Innenstadt, Minden (rd. 62.400 qm Verkaufsfläche29)
Innenstadt, Herford (rd. 34.900 qm Verkaufsfläche30
Innenstadt, Bielefeld (rd. 154.000 qm Verkaufsfläche31)
Es ist davon auszugehen, dass sich neben dem PORTA MARKT auch die übrigen Wettbe- werbsstandorte auf die Angebotsstrukturen innerhalb der schützenswerten Standorte vor allem in kleineren Standorten wie Mittel- und Grundzentren im Untersuchungsraum ausgewirkt haben bzw. auswirken.
Es ist somit in der weiteren Analyse zu berücksichtigen, dass die wettbewerblichen Auswirkungen des PORTA MARKTES auf die Zentralen Versorgungsbereiche / Erhebungs- räume nicht isoliert betrachtet werden können.
28 JUNKER UND KRUSE, Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Oeynhausen, 2007 29 CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006 30 STADT UND HANDEL, Zentren- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Herford, 2008 31 JUNKER UND KRUSE / DR. ACOCELLA, Stadt Bielefeld – Einzelhandels- und Zentrenkonzept, Entwurf, 2009
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 29
Allerdings lassen sich bezüglich einer „Summenwirkung“ der oben aufgeführten Wettbe- werbsstandorte unter Berücksichtigung des PORTA MARKTES keine methodisch fundierten und nachweisbaren Auswirkungen feststellen. Letztendlich ist somit in einer regionalen Gesamtbetrachtung nicht eindeutig zu beantworten, welche Anteile möglicher landesplane- risch und städtebaulich negativer Auswirkungen einzelnen Wettbewerbsstandorten zuzuordnen sind.
2.4 Bewertungsrahmen
Wie in Kapitel 1.1 dargestellt, sind in einem ersten Schritt die Folgewirkungen des bestehen- den PORTA MARKTES qualitativ zu überprüfen bzw. städtebaulich zu analysieren.
In diesem Sinne ist zunächst zu untersuchen, wie sensibel die bereits betroffenen Zentralen Versorgungsbereiche auf den PORTA MARKT in der Vergangenheit reagiert haben.
Dabei lässt sich die städtebauliche Verträglichkeit oder Unverträglichkeit des PORTA MARKTES aus den individuellen lokalen Gegebenheiten betroffener Zentraler Versorgungs- bereiche und der wirtschaftlichen Stabilität und Potenz der relevanten Anbieter ableiten.
Je nach vorliegenden Angebotsstrukturen und städtebaulichen Rahmenbedingungen in den Zentralen Versorgungsbereichen hat sich der PORTA MARKT auf die Schutzgüter Zentraler Versorgungsbereich und verbrauchernahe Versorgung unterschiedlich ausgewirkt.
Es gilt insbesondere zu analysieren, welche Versorgungsfunktion die Zentralen Versor- gungsbereiche übernehmen, wie die wesentlichen Anbieter (Magnet- und Frequenzbetriebe) in den Zentralen Versorgungsbereichen eingebettet sind und welche Bedeutung sie für die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches übernehmen.
Im Einzelnen werden folgende Punkte untersucht:
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 30
Abb. 14 : Bewertungskriterien und -maßstäbe städtebaulicher Auswirkungen
Struktur der Haupteinkaufslage Städtebauliche Qualität
kompakt hohe (Verweil-) Qualität
bedingt kompakt; Friktionen eingeschränkte (Verweil-) Qualität
ausgedehnt; Friktionen geringe (Verweil-) Qualität
Wirtschaftliche Stabilität Frequenzbetriebe
leistungsfähige Einzelhandelsstruk- viele Magnetbetriebe turen; vereinzelt Leerstände
eingeschränkt leistungsfähig; vereinzelt Magnetbetriebe vermehrt Leerstände
bedingt wettbewerbsfähig; keine Magnetbetriebe zahlreiche Leerstände Quelle: eigene Darstellung
Vor diesem Hintergrund lässt sich somit bewerten, inwiefern sich der PORTA MARKT bereits heute negativ auf die schützenswerten Strukturen im Untersuchungsraum ausgewirkt hat mit negativen Folgewirkungen wie Störung der städtebaulichen Versorgungsfunktion, und/oder Betroffenheit von Magnetbetrieben.
Ein weiterer Aspekt bei der Beurteilung landesplanerischer und städtebaulicher negativer Auswirkungen des PORTA MARKTES ist der Verlust des landesplanerischen Versorgungs- auftrages.
Hierbei ist zu prüfen, inwieweit durch den PORTA MARKT die Städte und Gemeinden im Untersuchungsraum ihren landesplanerischen Versorgungsauftrag im System Zentraler Orte generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substanziell wahrnehmen können.32
Grundsätzlich werden die Städte und Gemeinden im Landesentwicklungsplan Nordrhein- Westfalen als Grund- und Mittelzentren eingestuft.
32 Aufgrund ihrer besonderen Versorgungsfunktion stehen die Hauptzentren / Innenstädte der Mittelzentren im Fokus der Betrachtung.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 31
Abb. 15 : Grund- und Mittelzentren im Untersuchungsraum
Zentrale Versorgungsbereiche der landesplanerischer Städte/Gemeinden im erweiterten Versorgungsauftrag Untersuchungsraum Porta Westfalica Mittelzentrum Minden Mittelzentrum Vlotho Mittelzentrum Bad Oeynhausen Mittelzentrum Hille Grundzentrum Bückeburg Mittelzentrum Rinteln Mittelzentrum Lübbecke Mittelzentrum Hüllhorst Grundzentrum Quelle: eigene Darstellung
Grundzentren dienen dabei aus landesplanerischer Sicht dem Nahbereich zur Deckung der Grundversorgung, so dass es auf dieser Zentralitätsebene um Einzelhandelsbetriebe der Grundversorgung geht. Grundversorgung ist dabei im Schwerpunkt als Versorgung mit Gütern des täglichen kurzfristigen Bedarfs zu verstehen. Darüber hinaus umfasst sie auch ergänzend die Bereitstellung von Einzelhandelsangeboten mit mittel- und langfristigen Bedarfsgütern.
Als Einzugsbereich gilt das eigene Gemeindegebiet zur Deckung der Grundversorgung. Der landesplanerische Versorgungsauftrag ist demnach im Wesentlichen der Grund- bzw. Nahversorgung für das eigene Gemeindegebiet zuzuordnen.
Mittelzentren haben demgegenüber zentrale Einzelhandelsfunktionen mit breit gefächerten Einzelhandelsangeboten vor allem strukturprägender Betriebsstätten wahrzunehmen.
Sie dienen mit ihren Einzelhandelsbetrieben als Anlaufpunkt vor allem für die Versorgung mit Gütern des mittel- und langfristigen Bedarfes, die durch die umgebenden Grundzentren nicht gedeckt werden können.
Als Einzugsbereich gilt neben dem eigenen Gemeindegebiet der Verflechtungsbereich für die angrenzenden Grundzentren zur Deckung des gehobenen Bedarfes.
Bei der Beurteilung der Auswirkungen des PORTA MARKTES auf die schützenswerten Bereiche gilt es, diesen landesplanerischen Versorgungsauftrag anhand nachfolgender Kriterien zu berücksichtigen:
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 32
Abb. 16 : Bewertungskriterien und -maßstäbe landesplanerischer Auswirkungen
Versorgungsfunktion Mittelzentrum Versorgungsfunktion Grundzentrum
erfüllt (Magnet- und Strukturbetrie- erfüllt (Magnet- und Strukturbe- be in den nahversorgungsrelevan-
triebe in allen Warengruppen) ten Warengruppen, ergänzende zentrenrelevante Warengruppen)
beeinträchtigt (Magnet- und beeinträchtigt (Magnet- und Strukturbetriebe in den nahversor- Strukturbetriebe nicht in allen gungsrelevanten Warengruppen Warengruppen) fehlen, ergänzende zentrenrele- vante Warengruppen vereinzelt) Quelle: eigene Darstellung
2.5 Landesplanerische und städtebauliche Analyse
2.5.1 Mittelzentrum Porta Westfalica Landesplanerisch wird die Stadt Porta Westfalica (rd. 36.000 Einwohner) im Landesentwick- lungsplan Nordrhein-Westfalen als Mittelzentrum eingestuft.
Wesentliche Angebotsschwerpunkte innerhalb der Stadt sind neben dem Zentralen Versorgungsbereich Hausberge der PORTA MARKT. Letzterer war in der Vergangenheit entsprechend städtebaulicher Zielsetzung, aber auch siedlungsstruktureller und topographi- scher Rahmenbedingungen33 der Stadt Porta Westfalica Entwicklungsschwerpunkt für den Einzelhandel.
Er unterstreicht aufgrund seiner vielfältigen und umfassenden Angebotsstrukturen im mittel- und langfristigen Bedarf den landesplanerischen Versorgungsauftrag der Stadt Porta Westfalica insgesamt.
Der landesplanerische Versorgungsauftrag eines Mittelszentrums wird insbesondere durch den PORTA MARKT für die Stadt Porta Westfalica wahrgenommen.
33 Siedlungsstrukturell gliedert sich die Stadt Porta Westfalica in 15 Ortsteile mit einem größeren Siedlungs- schwerpunkt in Hausberge (rd. 6.700 Einwohner). Die Topographie wird vor allem durch die Lage des in west-östlicher Richtung verlaufenden Weser- und Wiehengebirges bestimmt, das im Stadtgebiet Gipfelhöhen zwischen 200 m und knapp über 300 m aufweist. Die Flächenverfügbarkeit und Entwicklungsmöglichkeiten vor allem innerhalb des Siedlungsschwerpunktes Hausberge waren und sind aufgrund dieser topographischen Gegebenheiten und folglich kleinteiliger Bebau- ungsstrukturen bei gleichzeitig begrenzter wirtschaftlicher Tragfähigkeiten nur bedingt gegeben.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 33
2.5.2 Zentraler Versorgungsbereich PW Hausberge Hausberge übernimmt die Funktion eines Zentralen Versorgungsbereiches mit einem deutlichen Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarf.
Darüber hinaus gehende Branchen des mittelfristigen Bedarfes (u. a. Bekleidung / Wäsche) ergänzen den Angebotsschwerpunkt.
Räumlich-strukturell erstreckt sich der Zentrale Versorgungsbereich34 entlang der Straßen Kirchsiek / L 780, Unter der Schalksburg sowie der Schalksburg- und Hauptstraße.
Nordwestlich der Straße Unter der Schalksburg wurde als Einzelhandelsmagnet ein moderner Verbundstandort mit den Betreibern SUPER WEZ und PENNY entwickelt35, der zugleich an dieser Stelle den räumlichen Abschluss des Zentralen Versorgungsbereiches bildet. Auf gleicher Stelle befindet sich der größte Leerstand innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches (Altstandort EDEKA).
Beide Lebensmittel-Märkte verfügen aufgrund ihres Marktauftrittes sowie Dimensionierung über eine moderne und wettbewerbsfähige Positionierung.
Unmittelbar gegenüber dem Verbundstandort liegt die SCHALKSBURG PASSAGE mit kleinteiligen Angebotstrukturen, in der mehrere leerstehende Ladenlokale zu verzeichnen sind.
Im weiteren Verlauf der Hauptstraße und der Straße Kirchsiek sind zumeist inhabergeführte Einzelhandels- und Dienstleistungsanbieter vorzufinden.
Die Aufenthalts- und Verweilqualität im Bereich der verkehrsberuhigten Hauptstraße ist als gut zu bezeichnen; demgegenüber ist eine Einschränkung der Aufenthaltsqualität vor allem in den Straßenzügen Unter der Schalksburg sowie der Straße Kirchsiek aufgrund des Durchgangsstraßencharakters festzustellen.
Zum Erhebungszeitpunkt stehen insgesamt 9 Ladenlokale leer.
Durch den bestehenden PORTA MARKT ist kein strukturelles Problem innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches PW Hausberge zu erkennen. Die städtebauliche Versorgungsfunktion eines (faktischen) Nahversorgungszentrums ist gegeben.
Abb. 17 : Strukturdaten PW Hausberge
Zentraler Versorgungsbereich PW-Hausberge
Anzahl der Betriebe 37 Super WEZ Magnetbetriebe Verkaufsfläche in qm (gerundet) 6.000 Plus Umsatz in T€ (gerundet) 23.900 Quelle: eigene Erhebungen
34 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept 35 Beide Märkte haben sich im Jahr 2007 innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches verlagert und erweitert.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 34
Abb. 18 : Zentraler Versorgungsbereich PW Hausberge
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: BBE HANDELSBERATUNG, Einzelhandelskonzept der Stadt Porta Westfalica, 2006
Abb. 19 : Fotos PW Hausberge
Quelle: eigene Fotos
2.5.3 Zentraler Versorgungsbereich PW Neesen Im Ortsteil Neesen der Stadt Porta Westfalica haben sich zwei Nahversorgungsbereiche36 in städtebaulich integrierter Lage an der Meißener Straße / K 32 etabliert, die mit weiteren Anbietern im näheren Umfeld die wohnortnahe Grundversorgung sicherstellen.
36 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 35
Die Nahversorgungsbereiche weisen gewachsene sowie ergänzende Angebotsstrukturen mit geringer Leerstandsquote auf.
Als wesentliche Frequenzbetriebe versorgt neben einem Supermarkt des Betreibers WEZ ein NETTO Soft-Discountmarkt die Bevölkerung vor Ort mit Gütern des täglichen Bedarfes.
Beide verfügen aufgrund ihrer individuellen Wettbewerbsposition sowie ihrer Nahversor- gungsfunktion innerhalb des Stadtteils über eine spezifische Markt- und Zielgruppenausrich- tung. Qualitatives Alleinstellungsmerkmal für beide betroffenen Betriebsstätten ist die wohnortnahe Versorgungsfunktion.
Der Besatz ist nicht durchgehend und bietet keine hervorzuhebende Einkaufsatmosphäre.
Der PORTA MARKT hat nicht zu städtebaulich-strukturell negativen Auswirkungen im Zentralen Versorgungsbereich Neesen geführt. Funktionsverluste in der Nahversor- gung sind in Neesen nicht festzustellen.
Abb. 20 : Strukturdaten PW Neesen
Nahversorgungsbereiche PW-Neesen
Anzahl der Betriebe 14 Netto Magnetbetriebe Verkaufsfläche in qm (gerundet) 2.500 Super WEZ Umsatz in T€ (gerundet) 8.500 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 21 : Nahversorgungsbereich PW Neesen (NETTO)
Netto
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: BBE HANDELSBERATUNG, Einzelhandelskonzept der Stadt Porta Westfalica, 2006
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 36
Abb. 22 : Nahversorgungsbereich PW Neesen (WEZ)
WEZ
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: BBE HANDELSBERATUNG, Einzelhandelskonzept der Stadt Porta Westfalica, 2006
Abb. 23 : Fotos Nahversorgungsbereiche PW Neesen
Quelle: eigene Fotos
2.5.4 Zentraler Versorgungsbereich PW Holzhausen In zentraler Lage an der Vlothoer Straße / K 40 in Holzhausen befindet sich Discountmarkt des Betreibers NP, der zugleich die Frequenz- und Versorgungsfunktion dieses Nahversor- gungsbereiches37 bzw. des Ortsteils Holzhausen sicherstellt. Ergänzt wird der Versorgungs- bereich mit weiteren kleinteiligen nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen.
37 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 37
Der NP Markt verfügt über den Standortvorteil einer räumlichen Nähe zu Kunden in Holzhausen. Daraus resultiert eine gewisse Wettbewerbsunabhängigkeit mit einem fußläufigen Einzugsbereich.
Die derzeitige – überwiegend auf die Grundversorgung ausgerichtete Angebotsstruktur – ist somit nicht gefährdet.
Als kleinerer Versorgungsstandort sind keine gehobenen Verweil- und Aufenthaltsqualitäten zu verzeichnen; Leerstände sind nicht auszumachen.
Für den Nahversorgungsbereich Holzhausen liegt aufgrund des PORTA MARKTES keine Funktionsstörung bzw. städtebaulich negative Beeinträchtigung vor.
Abb. 24 : Strukturdaten PW Holzhausen
Nahversorgungsbereich PW-Holzhausen
Anzahl der Betriebe 12 Magnetbetriebe NP Verkaufsfläche in qm (gerundet) 1.200 Umsatz in T€ (gerundet) 3.700 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 25 : Nahversorgungsbereich PW Holzhausen
NP
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: BBE Handelsberatung, Einzelhandelskonzept der Stadt Porta Westfalica, 2006
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 38
2.5.5 Zentraler Versorgungsbereich PW Eisbergen Der Nahversorgungsbereich38 im Ortsteil PW Eisbergen zeichnet sich durch seine räumliche Kompaktheit aus. Quantitativ ist der Besatz als eher gering zu bezeichnen.
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Albert-Schweitzer-Straße, die an die Eisberger Straße / L 780 mit überörtlicher Verbindungsfunktion angeschlossen ist.
Wesentlicher Magnetbetrieb ist ein Supermarkt der EDEKA mit Frequenzfunktionen für den angrenzenden Geschäftsbesatz. Er erfüllt zudem wichtige Nahversorgungsfunktionen für die unmittelbare Mantelbevölkerung. Eine gewisse wettbewerbsunabhängige Stellung lässt sich hieraus ableiten.
Die Verweilqualität entspricht der vergleichbarer Nahversorgungsbereiche; Leerstände sind nicht zu konstatieren.
Der bestehende PORTA MARKT hat keine strukturellen Probleme für den Zentralen Versorgungsbereich Eisbergen hervorgerufen. Einer Funktionsstörung des Nahver- sorgungsbereiches liegt nicht vor. Städtebaulich negative Auswirkungen sind nicht zu verzeichnen.
Abb. 26 : Strukturdaten PW Eisbergen
Nahversorgungsbereich PW-Eisbergen
Anzahl der Betriebe 12 Magnetbetriebe Edeka Verkaufsfläche in qm (gerundet) 2.700 Umsatz in T€ (gerundet) 8.600 Quelle: eigene Erhebungen
38 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 39
Abb. 27 : Nahversorgungsbereich PW Eisbergen
Edeka
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: BBE HANDELSBERATUNG, Einzelhandelskonzept der Stadt Porta Westfalica, 2006
2.5.6 Zentraler Versorgungsbereich PW Veltheim Der Nahversorgungsbereich39 in PW Veltheim befindet sich in kompakter Anordnung an der Ravensberger Straße / L 866.
An zentraler Stelle findet sich als Magnetbetrieb ein EDEKA Markt, der allerdings hinsichtlich seines Marktauftrittes als anpassungsbedürftig einzuordnen ist. Weitere Dienstleistungs- und Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld schaffen darüber hinaus kleinteilige Angebote.
Für den Magnetbetrieb EDEKA prägend ist vor allem die Nahversorgungsfunktion, da dieser sich in einem standortangepassten Format als klassischer Nahversorger präsentiert, der überwiegend aus der Nähe zu unmittelbar angrenzenden Wohngebieten partizipiert.
Die Aufenthaltsqualität ist bedingt durch den Durchgangsstraßencharakter der Ravensberger Straße eingeschränkt. Leerstände sind derzeit nicht zu erkennen.
Für die Einkaufslage in PW Veltheim ist eine Funktionsstörung durch den PORTA MARKT nicht zu konstatieren. Städtebaulich negative Auswirkungen sind auszu- schließen.
39 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 40
Abb. 28 : Strukturdaten PW Veltheim
Nahversorgungsbereich PW-Veltheim
Anzahl der Betriebe 5 Magnetbetriebe Edeka Verkaufsfläche in qm (gerundet) 1.100 Umsatz in T€ (gerundet) 4.000 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 29 : Nahversorgungsbereich PW Veltheim
Edeka
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: BBE HANDELSBERATUNG, Einzelhandelskonzept der Stadt Porta Westfalica, 2006
2.5.7 Zentraler Versorgungsbereich PW Kleinenbremen Den Versorgungsmittelpunkt in PW Kleinenbremen bildet ein EDEKA Markt mit weiteren kleinteiligen Fachgeschäften in räumlicher Nähe.
Durch die Standortlage nahe dem Kreuzungsbereich der Hauptverkehrsstraßen Rintelner Straße / L 534 sowie Bückeburger Straße / L 886 ist eine sehr gute verkehrliche Anbindung des Versorgungsschwerpunktes gegeben.
Wichtigster „Lebensnerv“ des Zentralen Versorgungsbereiches40 ist der EDEKA Markt, der in Verbindung mit weiteren Fachgeschäften die Grundversorgung in Kleinenbremen sichert.
Der EDEKA Markt erweist sich insgesamt als marktfähiges Format, zurückzuführen vor allem auf seinen modernen Marktauftritt bei gleichzeitig günstiger verkehrlicher Erreichbarkeit auch für angrenzende Siedlungsbereiche.
40 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 41
Eine eindeutige Wettbewerbspositionierung des Marktes ist durch die Kundennähe im Ortsteil Kleinenbremen gegeben.
Die Aufenthaltsqualität ist aufgrund der Lage im Kreuzungsbereich zweier überörtlicher Verkehrsachsen vermindert; Leerstände sind nicht zu registrieren.
Eine Funktionsstörung bzw. städtebaulich negative Auswirkungen im Zentralen Versorgungsbereich Kleinenbremen sind nicht zu erkennen.
Abb. 30 : Strukturdaten PW Kleinenbremen
Nahversorgungsbereich PW-Kleinenbremen
Anzahl der Betriebe 9 Magnetbetriebe Edeka Verkaufsfläche in qm (gerundet) 1.300 Umsatz in T€ (gerundet) 3.700 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 31 : Nahversorgungsbereich PW Kleinenbremen
Edeka
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: BBE HANDELSBERATUNG, Einzelhandelskonzept der Stadt Porta Westfalica, 2006
2.5.8 Mittelzentrum Minden Aus Sicht der Landesplanung übernimmt die Stadt Minden (rd. 83.000 Einwohner) die Versorgungsfunktion eines Mittelzentrums.
Als Einzelhandelsschwerpunkt ist die Innenstadt einzustufen, die aufgrund ihrer Angebots- dichte und –vielfalt wichtige überörtliche Versorgungsfunktionen auch für das Umland übernimmt.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 42
Nichtsdestotrotz konzentriert sich die Angebotsstruktur im Hauptzentrum der Innenstadt vor allem auf Bekleidung.
Größere strukturprägende Anbieter in den Warengruppen Geschenke, Spiel, Sport und Unterhaltungselektronik / Elektroartikel sind sowohl in der Innenstadt als auch im übrigen Stadtgebiet nicht zu verzeichnen. Vielmehr finden sich derartige Angebote als Randsortimen- te innerhalb größerer Betriebsstätten oder in kleinteiliger Angebotsstruktur.
U.a. wird hierzu beispielsweise im Einzelhandelsgutachten der Stadt Minden41 festgestellt, dass die Flächenproduktivität in der Stadt Minden durchschnittlich ist. Kaufkraftabflüsse sind vor allem in den Warengruppen Möbel / Antiquitäten sowie Elektro / Unterhaltungselektronik nachzuweisen. Der Bedeutungsverlust der Mindener Innenstadt sei insbesondere auf die Einzelhandelsentwicklung in den Konkurrenzorten Porta Westfalica und Bad Oeynhausen zurückzuführen.
Die Stadt Minden wird der ihr zugewiesenen Versorgungsfunktion eines Mittelszent- rums entsprechend der Bedeutung und Größe der Stadt nicht in allen Branchen gerecht.
2.5.9 Zentraler Versorgungsbereich Minden Innenstadt Die Haupteinkaufslage des Zentralen Versorgungsbereiches42 Mindener Innenstadt erstreckt sich entlang der Bäckerstraße, Hufschmiede, Scharn und Obermarkstraße sowie in Teilbereichen Am Rathaus, kleiner und großer Domhof und Johanneskirchhof.
Die Einkaufslage wird begrenzt durch den Simeonskirchhof und die Petersilienstraße im Süden, den Klausenwall im Osten, den Marienwall im Norden sowie die Kamp- und Ritterstraße im Westen.
Die größte funktionale Nutzungsdichte entfaltet sich in der Fußgängerzone im Bereich der Bäckerstraße sowie Scharn, die durch eine sehr ansprechende städtebauliche Gestaltung und hoher Aufenthaltsqualität besticht.
Es wird ein angenehmes Flair verbreitet und der gesamte Einkaufsbereich wirkt überaus lebendig. Viele Fachgeschäfte und Filialisten sind ansässig und dokumentieren eine Anziehungskraft auch auf das Umland. Magnetbetriebe mit überörtlicher Bedeutung sind insbesondere die Bekleidungshäuser HAGEMEYER und C & A, das Kaufhaus HERTIE sowie das SB Warenhaus REAL. Vor allem die Erweiterung des Bekleidungshauses HAGEMEYER dürfte die Zentralität und Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Minden noch weiter erhöhen.
Als problematischer Einzelhandelbereich ist demgegenüber die Obermarktpassage in Randlage der Zentralen Versorgungsbereiches einzustufen, die im Hinblick auf Angebots- qualität und Passantenfrequenz deutlich hinter der eigentlichen Hauptlauflage zurückbleibt. Hier sind zudem vermehrt Leerstände zu verzeichnen.
41 CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006 42 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 43
Bei Nahversorgung haben die Bestandserhebungen ergeben, dass der überwiegende Teil der Betriebsstätten eher kleinteiliger Natur und somit für die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches nur bedingt von Relevanz ist.
Bedeutsam hingegen ist das SB Warenhaus REAL, das wie bereits erwähnt, wichtige Frequenzfunktionen für den Zentralen Versorgungsbereich ausübt.
In der Warengruppe Bekleidung präsentieren sich die Magnetbetriebe HAGEMEYER und C & A insgesamt als moderne Betriebsstätten in einem Angebotsgenre, das sich deutlich von Fachmärkten abhebt.
Als zentrenprägend in der Warengruppe Schuhe ist das Schuhhaus TEWES zu benennen, das sich als leistungsstarker Anbieter darstellt.
In besonderem Maße durch den PORTA MARKT betroffen sind die Warengruppen Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel innerhalb des Zentralen Versorgungsberei- ches. Darüber hinaus präsentieren sich einige der hier anzutreffenden Betriebsstätten in einem nicht mehr zeitgemäßen Marktauftritt.
Zurückzuführen ist diese Angebotsschwäche insbesondere auf die derzeitige Konkurrenzsi- tuation bedingt durch den bestehenden PORTA MARKT. Wesentliche großflächige Anbieter in den zuvor genannten Branchen (Geschenke: rd. 3.200 qm, Spiel: rd. 2.900 qm, Sport: 1.300 qm, Elektro: rd. 4.400 qm) binden innerhalb des PORTA MARKTES u.a. aufgrund der räumlichen Nähe zum Mindener Stadtgebiet nicht unerhebliche Kaufkraftanteile auch aus Minden.
Unter anderem sind folgende Betriebsstätten von den Auswirkungen des PORTA MARKTES potenziell betroffen:
Geschenke: BECKER am Markt, HERTIE
Spiel: HERTIE
Sport: HERTIE
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik: JPC, QUELLE, HERTIE
Die damit einhergehenden Auswirkungen führen in der „Summenwirkung“ der vier Waren- gruppen in der Innenstadt von Minden zu einem strukturellen städtebaulichen Problem. Damit einher geht eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit43 des Zentralen Versor- gungsbereiches.
43 Die Warengruppen Geschenke, Spiel, Sport sowie Elektro stellen wichtige Bausteine für die Funktionsfähigkeit und Attraktivität eines Zentrums dar. Aufgrunddessen ist den Warengruppen eine besondere Zentrenrelevanz auch im Sinne des § 24a Landesentwicklungsprogramms (hier: Einstufung als zentrenrelevantes Leitsortiment) zu bescheinigen. Da insbesondere auch andere Warengruppen wie Textilien von funktionierenden Standort- gemeinschaften (Synergien, Agglomerationsvorteile) abhängig sind, ist die Existenz eines breiten und in Teilen auch tiefen Warenangebotes innerhalb eines städtebaulich-funktionalen Versorgungszentrums existenziell für eine nachhaltige Bestandssicherung sowohl für die Bekleidungsgeschäfte als auch in der Konsequenz für die übrigen Anbieter.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 44
Um die bereits eingetretenen negativen Auswirkungen auf die Mindener Innenstadt bzw. das Mittelzentrum nicht zu verstärken, wird empfohlen, bauleitplanerisch die Nutzungen in den Warengruppen Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel auf den Bestandsschutz zu beschränken.
Während in den Warengruppen Nahversorgung, Bekleidung und Schuhe keine städtebaulich negativen Auswirkungen im Zentralen Versorgungsbereich Minden Innenstadt eingetreten sind, sind in den Bereichen Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel bereits entsprechende Auswirkungen anzunehmen.
Abb. 32 : Strukturdaten Minden Innenstadt
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Innenstadt
Anzahl der Betriebe 265 Real Verkaufsfläche in qm (gerundet) 67.500 Hagemeier Magnetbetriebe Umsatz in T€ (gerundet) 217.500 C+A Hertie Quelle: CIMA, eigene Erhebungen
Abb. 33 : Zentraler Versorgungsbereich Minden Innenstadt
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 45
Abb. 34 : Fotos Innenstadt Minden
Quelle: eigene Fotos
2.5.10 Zentraler Versorgungsbereich Viktoria- / Bachstraße Im Zentralen Versorgungsbereich44 Viktoria- / Bachstraße der Stadt Minden hat sich ein Nahversorgungsbereich in städtebaulich integrierter Lage im Kreuzungsbereich Viktoria- / L 534 bzw. Bachstraße etabliert, der aufgrund seines Angebotsschwerpunktes im kurzfristi- gen Bedarf die wohnortnahe Grundversorgung sicherstellt. Zudem sind ergänzende Angebotsstrukturen vorzufinden.
Als wesentlicher Frequenzbetrieb versorgt ein EDEKA Markt die Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfes. Ihm kommt dabei eine Nahversorgungsfunktion für angrenzende Wohngebiete zu.
Leerstände sind nicht auszumachen; die Einkaufsatmosphäre ist aufgrund des Durchgangs- straßencharakters der L 534 als eingeschränkt zu bezeichnen.
Es ist nicht festzustellen, dass sich der PORTA MARKT städtebaulich-strukturell negativ auf das Nahversorgungszentrum Viktoria- / Bachstraße ausgewirkt hat. Funktionsverluste sind an diesem Standort nicht zu verzeichnen.
Abb. 35 : Strukturdaten Viktoria- / Bachstraße
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Viktoria- / Bachstraße
Anzahl der Betriebe 7 Magnetbetriebe Edeka Verkaufsfläche in qm (gerundet) 2.600 Umsatz in T€ (gerundet) 8.000 Quelle: eigene Erhebungen
44 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 46
Abb. 36 : Zentraler Versorgungsbereich Viktoria- / Bachstraße
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Abb. 37 : Fotos Viktoria- / Bachstraße
Quelle: eigene Fotos
2.5.11 Zentraler Versorgungsbereich Grille Auf einem ehemaligen Kasernengelände an der Straße Grille / L 534 haben sich neben weiteren Anbietern zwei großflächige Nahversorgungseinrichtungen (SUPER WEZ, ALDI)
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 47
etabliert, die zugleich die Frequenz- und Versorgungsfunktion für diesen Zentralen Versor- gungsbereich45 übernehmen.
Die strukturprägenden Lebensmittel-Märkte verfügen aufgrund ihrer Marktauftrittes über eine moderne und wettbewerbsfähige Positionierung mit entsprechender Mantelbevölkerung im unmittelbaren Umfeld.
Als Versorgungsstandort ist die Verweil- und Aufenthaltsqualität eingeschränkt; Leerstände sind nicht auszumachen.
Eine Funktionsstörung des Nahversorgungszentrums Grille durch den PORTA MARKT ist daher nicht festzustellen. Städtebaulich negative Auswirkungen sind nicht zu erkennen.
Abb. 38 : Strukturdaten Grille
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Grille
Anzahl der Betriebe 7 Super WEZ Magnetbetriebe Verkaufsfläche in qm (gerundet) 3.000 Aldi Umsatz in T€ (gerundet) 13.400 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 39 : Zentraler Versorgungsbereich Grille
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
45 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 48
Abb. 40 : Fotos Minden Grille
Quelle: eigene Fotos
2.5.12 Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße / Dützener Weg Im Verlauf der Lübbecker Straße / B 65 hat sich ein Nahversorgungszentrum als Zentraler Versorgungsbereich46 herausgebildet.
Schwerpunkt des Standortes ist die Grundversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfes.
Magnetbetriebe sind hier ein Supermarkt des Betreibers EDEKA sowie ein Hard Discount- Markt des Betreibers ALDI.
Als Verbundstandort profitiert der Standort somit von Synergie- und Agglomerationsvorteilen. Auch die verkehrgünstige Lage schafft zusätzliche Kundenfrequenzen.
Insbesondere die stark frequentierte Hauptverkehrsstraße B 65 vermindert die Verweilquali- täten in starkem Maße und ist zugleich eine städtebauliche Zäsur innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches.
Da die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszent- rum durch den PORTA MARKT insgesamt nicht beeinträchtigt ist, sind keine städtebaulich negativen Auswirkungen in Lübbecker Straße / Dützener Weg zu beobachten.
Abb. 41 : Strukturdaten Lübbecker Straße / Dützener Weg
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Lübecker Straße / Dützener Weg
Anzahl der Betriebe 13 Super WEZ Magnetbetriebe Verkaufsfläche in qm (gerundet) 2.900 Aldi Umsatz in T€ (gerundet) 10.400 Quelle: eigene Erhebungen
46 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 49
Abb. 42 : Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße / Dützener Weg
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Abb. 43 : Fotos Lübbecker Straße / Dützener Weg
Quelle: eigene Fotos
2.5.13 Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße / Schwabenring Der Zentrale Versorgungsbereich47 Lübbecker Straße / Schwabenring erstreckt sich bandartig an der Lübbecker Straße / B 65.
47 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 50
Wesentlicher Magnetbetrieb ist ein moderner Verbrauchermarkt der Firma SUPER WEZ mit Frequenzfunktionen für den angrenzenden Geschäftsbesatz. Er erfüllt zudem wichtige Nahversorgungsfunktionen für die unmittelbare Mantelbevölkerung.
Die Verweilqualität ist bedingt durch die stark frequentierte B 65 eingeschränkt, die darüber hinaus als städtebauliche Barriere innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches fungiert. Ein größerer Leerstand besteht am Altstandort des SUPER WEZ.48
Für das Nahversorgungszentrum Lübbecker Straße / Schwabenring liegt keine Funktionsstörung durch den PORTA MARKT vor. Städtebaulich negative Auswirkun- gen sind auszuschließen.
Abb. 44 : Strukturdaten Lübbecker Straße / Schwabenring
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Lübecker Straße / Schwabenring
Anzahl der Betriebe 7 Magnetbetriebe Super WEZ Verkaufsfläche in qm (gerundet) 2.500 Umsatz in T€ (gerundet) 8.700 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 45 : Zentraler Versorgungsbereich Lübbecker Straße / Schwabenring
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
48 Verlagerung innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 51
Abb. 46 : Fotos Lübbecker Straße / Schwabenring
Quelle: eigene Fotos
2.5.14 Zentraler Versorgungsbereich Königsstraße / Gesellenweg Der Standort des Zentralen Versorgungsbereiches49 Königsstraße / Gesellenweg ist durch ein teilweise gewerbliches Umfeld geprägt.
Die Anbindung an die Königsstraße / L 766 ist aus verkehrlicher Sicht als günstig zu bewerten.
Als größere Betriebsstätten sind in der Warengruppe Nahversorgung wettbewerbsfähige Hard Discounter (ALDI, LIDL) sowie ein SB Warenhaus (E-CENTER) angesiedelt, die über die Nahversorgung hinausgehende Versorgungsfunktionen insbesondere für den nord- westlichen Siedlungsraum in Minden übernehmen. Ergänzende Anbieter sind die Fachmärk- te KIK, TAKKO (Bekleidung), ABC-Schuhe, ein Garten-Center sowie HAMMER Fachmarkt (Heimtextilien).
Der Standortbereich weist aufgrund des Standortverbundes mit weiteren leistungsfähigen Fachmärkten ein hohes Maß an Synergie- und Agglomerationseffekten auf. Er stellt sich als größter Fachmarktstandort innerhalb der Stadt Minden dar und verfügt über ein besonders hohes Maß an Attraktivität.
Hohe Verweilqualitäten sind aufgrund der gewerblich- und verkehrlich-orientierten Lage nicht gegeben; Leerstände sind mit Ausnahme des Altstandortes HAMMER nicht zu erkennen.50
Da die Funktionsfähigkeit des Nahversorgungszentrums nicht beeinträchtigt ist, sind keine städtebaulichen Auswirkungen festzustellen.
49 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept 50 Verlagerung innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 52
Abb. 47 : Strukturdaten Königsstraße / Gesellenweg
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Königsstraße / Gesellenweg
Anzahl der Betriebe 11 Edeka Verkaufsfläche in qm (gerundet) 14.700Magnetbetriebe Lidl Umsatz in T€ (gerundet) 42.000 Aldi Hammer Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 48 : Zentraler Versorgungsbereich Königsstraße / Gesellenweg
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 53
Abb. 49 : Fotos Zentraler Versorgungsbereich Königsstraße / Gesellenweg
Quelle: eigene Fotos
2.5.15 Zentraler Versorgungsbereich Ring- / Stiftsstraße Der Zentrale Versorgungsbereich51 Ring- / Stiftsstraße befindet sich in städtebaulich teil- integrierter Lage mit angrenzenden Wohn- und Gewerbenutzungen. Der Versorgungsstand- ort ist verkehrlich gut über die Ringstraße / B 61 bzw. im Weiteren über die Stiftsstraße erschlossen.
Magnet- und Frequenzbetrieb ist ein Discountmarkt des Betreibers LIDL. Dieser verfügt aufgrund seiner verkehrgünstigen Lage über ein vergleichsweise großes Einzugsgebiet. Daneben sind weitere - überwiegend nahversorgungsrelevante - Anbieter anzutreffen.
Entsprechend dem gewerblich und verkehrlich geprägtem Umfeld ist die Aufenthaltsqualität nur eingeschränkt; Leerstände sind nicht gegeben.
Es ist nicht zu erkennen, dass sich der PORTA MARKT städtebaulich-strukturell negativ auf das Nahversorgungszentrum Ring- / Stiftstraße ausgewirkt hat. Funktions- verluste sind nicht zu konstatieren.
Abb. 50 : Strukturdaten Ring-/ Stiftstraße
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Ring- / Stiftsstraße
Anzahl der Betriebe 9 Lidl Magnetbetriebe Verkaufsfläche in qm (gerundet) 2.800 KiK Umsatz in T€ (gerundet) 9.500 Quelle: eigene Erhebungen
51 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 54
Abb. 51 : Zentraler Versorgungsbereich Ring- / Stiftsstraße
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Abb. 52 : Fotos Ring- / Stiftsstraße
Quelle: eigene Fotos
2.5.16 Zentraler Versorgungsbereich Stiftsallee / Am Schäferfeld An der Stiftsallee im nördlichen Siedlungsraum der Stadt Minden hat sich ein Zentraler Versorgungsbereich52 innerhalb eines Gewerbe- und Mischgebietes entwickelt.
52 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 55
Wesentliche Frequenzbetriebe sind ein Supermarkt (SUPER WEZ) sowie ein Hard Discoun- ter (ALDI). Weitere Fachmärkte mit den Schwerpunkten Nahversorgung, Bekleidung sowie Heimtextilien runden das Angebot ab.
Der Standort wird durch die Standortgemeinschaft mit entsprechenden Synergie- und Agglomerationseffekten geprägt.
Eine hohe Verweilqualität ist aufgrund des Standortumfeldes nicht zu verzeichnen. Leerstän- de sind nicht zu konstatieren.
Für das Nahversorgungszentrum n Stiftsallee / Am Schäferfeld ist eine Funktionsstö- rung durch den PORTA MARKT nicht nachzuweisen. Städtebaulich negative Auswir- kungen sind auszuschließen.
Abb. 53 : Strukturdaten Stiftsallee / Am Schäferfeld
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Stiftsallee / Am Schäferfeld
Anzahl der Betriebe 7 Super Wez Magnetbetriebe Verkaufsfläche in qm (gerundet) 3.300 Aldi Umsatz in T€ (gerundet) 12.000 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 54 : Zentraler Versorgungsbereich Stiftsallee / Am Schäferfeld
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 56
Abb. 55 : Fotos Stiftsallee / Am Schäferfeld
Quelle: eigene Fotos
2.5.17 Zentraler Versorgungsbereich Hessenring / In den Bärenkämpen Am Standort Minden Hessenring / In den Bärenkämpen hat sich ein Zentraler Versorgungs- bereich53 mit Schwerpunkt Nahversorgung in städtebaulich integrierter Lage an der Straße In den Bärenkämpen etabliert, der mit weiteren Anbietern im näheren Umfeld die wohnortnahe Grundversorgung sicherstellt.
Der Zentrale Versorgungsbereich weist vergleichsweise vielfältige Angebotsstrukturen mit geringer Leerstandsquote auf.
Als größerer Frequenzbetrieb versorgt ein NP Soft Discountmarkt die Bevölkerung vor Ort mit Gütern des täglichen Bedarfes. Diese Nähe zu Verbrauchern im unmittelbaren Umfeld verschafft ihm eine individuelle Wettbewerbsposition.
Der Besatz weist teilweise Friktionen auf und bietet keine besondere Einkaufsatmosphäre.
Es ist nicht festzustellen, dass sich der PORTA MARKT städtebaulich-strukturell negativ auf das Nahversorgungszentrum Hessenring / In den Bärenkämpen ausge- wirkt hat. Funktionsverluste sind nicht zu erkennen.
Abb. 56 : Strukturdaten Hessenring / In den Bärenkämpen
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Hessenring / In den Bärenkämpen
Anzahl der Betriebe 5 Magnetbetriebe NP Verkaufsfläche in qm (gerundet) 1.200 Umsatz in T€ (gerundet) 4.600 Quelle: eigene Erhebungen
53 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 57
Abb. 57 : Zentraler Versorgungsbereich Hessenring / In den Bärenkämpen
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
2.5.18 Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße In verkehrsgünstiger Lage an der Marienstraße / B 61 im nördlichen Stadtgebiet befindet sich ein kleinerer Verbrauchermarkt des Betreibers WEZ, der zugleich die Frequenz- und Versorgungsfunktion innerhalb dieses Nahversorgungszentrums54 sicherstellt. Ergänzt wird der Versorgungsbereich mit weiteren kleinteiligen nahversorgungsrelevanten Angebotsstruk- turen.
Die Angebotsstruktur ist insgesamt überwiegend auf Grundversorgung ausgerichtet.
Die räumlicher Nähe zu Kunden innerhalb der angrenzenden Wohngebiete schaffen zusätzliche Standortvorteile für den WEZ Markt.
Als Versorgungsstandort mit Schwerpunkt Nahversorgung ist die Verweil- und Aufenthalts- qualität nicht gesondert zu erwähnen; Leerstände sind nicht auszumachen.
Für das Nahversorgungszentrum Marienstraße ist keine Funktionsstörung bzw. städtebaulich negative Beeinträchtigung zu verzeichnen.
54 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 58
Abb. 58 : Strukturdaten Marienstraße
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Marienstraße
Anzahl der Betriebe 5 Magnetbetriebe Super Wez Verkaufsfläche in qm (gerundet) 3.100 Umsatz in T€ (gerundet) 9.500 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 59 : Zentraler Versorgungsbereich Marienstraße
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
2.5.19 Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße Der Zentrale Versorgungsbereich55 Lahder Straße lässt sich durch seine wohngebietsorien- tierte Lage als auch ein teilweise gewerblich geprägtes Umfeld charakterisieren.
Der Standort befindet sich an der Lahder Straße / K 32 mit Versorgungsfunktionen für die in der Nachbarschaft wohnende Bevölkerung.
Als eine den Zentralen Versorgungsbereich prägende Angebotsstätte ist ein wettbewerbsfä- higer Supermarkt des Betreibers WEZ angesiedelt. Die Angebotsstätte obliegt der Nahver- sorgungsfunktion mit räumlicher Nähe zu angrenzender Mantelbevölkerung. Eine gewisse wettbewerbsunabhängige Position lässt sich hieraus ableiten.
Schwerpunkt des Versorgungsstandortes ist mit weiteren Angebotsstätten die Grundversor- gung mit Gütern des täglichen Bedarfes.
55 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 59
Sowohl die gut frequentierte K 32 als auch das gewerbliche Umfeld vermindern die Verweilqualitäten. Leerstände sind nicht vorhanden.
Es liegt keine Funktionsstörung des Nahversorgungszentrums durch den PORTA MARKT vor. Städtebaulich negative Auswirkungen sind nicht zu verzeichnen.
Abb. 60 : Strukturdaten Lahder Straße
Zentraler Versorgungsbereich Minden-Lahder Straße
Anzahl der Betriebe 5 Magnetbetriebe Super Wez Verkaufsfläche in qm (gerundet) 1.500 Umsatz in T€ (gerundet) 4.400 Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 61 : Zentraler Versorgungsbereich Lahder Straße
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelsgutachten für die Stadt Minden, 2006; Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
2.5.20 Mittelzentrum Vlotho Die Stadt Vlotho (rd. 20.000 Einwohner) wird in der Landesplanung als Mittelzentrum eingestuft.
Wesentliche Einzelhandelsstandorte sind neben der Innenstadt ein Fachmarktstandort u. a. mit einem SB Warenhaus des Betreibers MARKTKAUF. Der Standort befindet sich in
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 60
dezentraler Lage außerhalb der Innenstadt. Für das Fachmarktzentrum liegen Erweiterungs- planungen (u.a. ALDI, REWE, LIDL, ROSSMANN, ERNSTINGS, KIK) vor.
Die Angebote in der Stadt werden überwiegend durch wohnortnahe Grundversorgung sowie eingeschränkt bei zentrenrelevanten Angebotsschwerpunkten (Bekleidung, Schuhe, Elektroartikel) bestimmt.
Strukturprägende Betriebe vor allem in den Warengruppen Geschenke, Spiel und Sport sind im Stadtgebiet nicht festzustellen.
In der Stadt Vlotho sind Defizite in einigen Branchen hinsichtlich der Ausstattung mit strukturprägenden Betriebsstätten festzustellen. Der landesplanerische Versorgungs- auftrag eines Mittelzentrums wird somit nur bedingt erfüllt.
2.5.21 Erhebungsraum Vlotho Innenstadt Die Haupteinkaufslage in Vlotho folgt bandartig dem Verlauf der Lange Straße. Am südwestlichen Ende der Lange Straße bildet ein ALDI Discountmarkt den räumlichen Abschluss des Erhebungsraumes56.
Die Haupteinkaufslage zeichnet sich insgesamt durch eine gute städtebauliche Gestaltung einschließlich eines atmosphärischen Gesamtumfeldes aus. Kleinere Fachgeschäfte dominieren die Angebotsstrukturen.
Durch die geplante Neuerrichtung von Betriebsstätten des Lebensmittelhandels in räumlicher Nähe zum bestehenden MARKTKAUF Standort entwickelt sich der Einzelhandel außerhalb des Ortskerns.
Als wesentliche Frequenzbetriebe agieren in zentraler Lage neben dem ALDI Markt die Unternehmen FINKHÄUSER (Bekleidung), Schuh KUNZE / QUICK-Schuh sowie POLLOCK (Elektroartikel/ UE).
Das Bekleidungshaus FINKHÄUSER verfügt dabei aufgrund seiner individuellen Sortiments- und Kundenausrichtung über ein unverwechselbares Angebotsgenre.
Gleiches gilt für die Unternehmen Schuh KUNZE sowie POLLOCK, die ebenfalls aufgrund ihrer Individualität eine besondere Marktposition einnehmen.
Zum Erhebungszeitpunkt wurden 7 Leerstände registriert; die Aufenthaltsqualität ist aufgrund des verkehrsberuhigten Bereiches durchaus positiv zu bewerten.
Vom PORTA MARKT möglicherweise beeinträchtigt sind die Warengruppen Geschenke, Spiel und Sport. Wesentliche strukturprägende Anbieter innerhalb dieser Warengruppen sind nicht vertreten.
Die Versorgungsfunktion Vlothos als Mittelzentrum ist aus landesplanerischer Sicht somit betroffen, da das Fehlen größerer Betriebe in einzelnen Branchen den landesplanerischen Auftrag einer Angebotsbereitstellung auch mittelfristiger Güter teilweise beeinflusst.
56 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß tatsächlichen Verhältnissen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 61
Es ist festzustellen, dass der PORTA MARKT in den Warengruppen Geschenke, Spiel und Sport in der Vergangenheit städtebaulich negative Auswirkungen auf den Erhebungsraum Vlotho verursacht hat. Keine erheblichen städtebaulichen Beeinträch- tigungen sind demgegenüber bei Schuhen, Bekleidung sowie Elektroartikeln zu verzeichnen.
Abb. 62 : Strukturdaten Erhebungsraum Vlotho Innenstadt
Erhebungsraum Vlotho
Anzahl der Betriebe 41 Aldi Verkaufsfläche in qm (gerundet) 5.100 Finkhäuser Umsatz in T€ (gerundet) 15.400Magnetbetriebe Quick Schuh Schuh Kunze Fernseh Pollock Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 63 : Erhebungsraum Vlotho Innenstadt
Abgrenzung Erhebungsraum
Quelle: Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 62
Abb. 64 : Fotos Vlotho Innenstadt
Quelle: eigene Fotos
2.5.22 Mittelzentrum Bad Oeynhausen Bad Oeynhausen ist mit rd. 49.000 Einwohnern als Mittelzentrum eingestuft.
Standort vor allem des zentrenrelevanten Einzelhandels ist neben der Innenstadt das Einkaufszentrum WERRE PARK mit etwa 29.000 qm Verkaufsfläche.
Letzterer ist zugleich neben dem PORTA MARKT sowie der Mindener Innenstadt einer der wesentlichen Wettbewerbsstandorte innerhalb des Untersuchungsraumes. Der Branchenmix wird durch attraktive Betriebsstätten namhafter Anbieter geprägt (u. a. SB Warenhaus E CENTER, C & A, SATURN, PRAKTIKER).
Im Bereich der Innenstadt dominieren vor allem die Leitbranchen Bekleidung (u. a. HAGEMEYER) und Schuhe.
Die Angebotsstrukturen in Bad Oeynhausen sind somit als vielfältig und ausgewogen zu bezeichnen und entsprechen der Versorgungsfunktion des Mittelzentrums Bad Oeynhausen.
Die Versorgungsfunktion des Mittelszentrums Bad Oeynhausen wird teilweise durch den WERRE PARK wahrgenommen.
2.5.23 Zentraler Versorgungsbereich Bad Oeynhausen Innenstadt Der Zentrale Versorgungsbereich57 des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches in Bad Oeynhausen befindet sich im Bereich der Kloster-, Viktoria- und Bahnhofstraße sowie Herforder Straße und Paul-Baehr-Straße.
Diese Haupteinkaufslage wird begrenzt durch die Von-Möller-Straße im Süden, die Kaiserstraße im Osten, die Herforder Straße/Bahnhof im Norden sowie den Kurpark im Westen.
57 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 63
Die größte funktionale Nutzungsdichte entfaltet sich in der Fußgängerzone im Bereich der Klosterstraße. Hier sind sowohl Fachgeschäfte als auch Filialbetriebe ansässig.
Die Gestaltung des öffentlichen Raumes sowie der Aufenthalts- und Verweilqualitäten ist als ansprechend zu bezeichnen.
Als Einzelhandelsmagnetbetriebe sind neben zwei Drogeriemärkten (ROSSMANN, IHR PLATZ) ein INTERSPORT Fachmarkt sowie das Bekleidungshaus HAGEMEYER zu benennen.
Vor allem in der Warengruppe Bekleidung verfügt die Innenstadt von Bad Oeynhausen über ein sehr vielfältiges und breit gefächertes Angebot. Mehr als ein Drittel der Verkaufsflächen konzentriert sich auf diese Warengruppe. Insbesondere der Magnetbetrieb HAGEMEYER stellt sich als moderner und marktgerechter Anbieter im Fachhandelsgenre auf.
Gleiches gilt für die Warengruppe Schuhe: auch hier lässt sich im Rahmen der Be- standsaufnahme ein gutes Angebot markt- und wettbewerbsfähiger Anbieter erkennen.
In den übrigen Warengruppen sind bereits zum Teil Probleme erkennbar, welche die bereits eingetretene Leerstandsproblematik58 insgesamt noch weiter verschärfen dürften und in der Konsequenz Versorgungs- und Funktionsverluste befürchten lassen.
In den Warengruppen Geschenke, Spielwaren, Sport sowie Elektroartikel sind sowohl Magnetbetriebe als auch kleinere und somit ergänzende Fachgeschäfte durch den PORTA MARKT betroffen.
Insgesamt haben in der „Summenwirkung“ dieser „kritischen“ Warengruppen die bereits erfolgten Auswirkungen des PORTA MARKTES zu einem strukturellen städtebaulichen Problem in der jeweiligen Warengruppe geführt. Hierdurch wird die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches im Sinne eines Hauptzentrums wesentlich eingeschränkt.59
Um weitere unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die Innenstadt Bad Oeynhausens auszuschließen, wird eine Beschränkung der Bestandsflächen in den Warengruppen Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel angeraten.
Während in den Warengruppen Bekleidung und Schuhe keine städtebaulich negative Auswirkungen in der Bad Oeynhausener Innenstadt nachzuweisen sind, bestehen in den Warengruppen Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel Anhaltspunkte, dass bereits städtebaulich strukturelle Probleme vorliegen und Geschäftsaufgaben bzw. weitere Leerstände zu befürchten sind.
58 Mit zahlreichen leerstehenden Ladenlokalen sind problematische Leerstandssituationen im CITY CENTER sowie dem LENNE KARREE zu verzeichnen. 59 Wie in Kapitel 2.3 bereits dargelegt, ist im Rahmen der Untersuchung davon auszugehen, dass sich auch die übrigen regional bedeutsamen Wettbewerbsstandorte auf den Untersuchungsraum ausgewirkt haben. Ein exakter Nachweis der Auswirkungen ist jedoch methodisch nicht fundiert nachzuweisen. Es kann letztendlich angenommen werden, dass auch die Realisierung des WERRE PARKES auf die Bad Oeynhauser Innenstadt entsprechende Auswirkungen verursacht hat.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 64
Abb. 65 : Strukturdaten Bad Oeynhausen Innenstadt
Zentraler Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich Bad Oeynhausen Anzahl der Betriebe 101 Rossmann Verkaufsfläche in qm (gerundet) 11.600 Ihr Platz Magnetbetriebe Umsatz in T€ (gerundet) 32.000 Hagemeyer Intersport Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 66 : Zentraler Versorgungsbereich Bad Oeynhausen Innenstadt
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: JUNKER UND KRUSE, Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Oeynhausen, 2007
Abb. 67 : Fotos Bad Oeynhausen Innenstadt
Quelle: eigene Fotos
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 65
2.5.24 Grundzentrum Hille Die Gemeinde Hille (rd. 16.000 Einwohner) ist in der Landesplanung als Grundzentrum eingestuft.
Nennenswerte Einzelhandelsanbieter finden sich sowohl im Ortskern Hille als auch im Ortsteil Hartum.
Die Angebotsstrukturen werden im Wesentlichen durch Betriebsstätten einer wohnortnahe Grundversorgung geprägt.
Wichtige Strukturbetriebe sind der Nahversorgung zuzuordnen. Ergänzende Anbieter bieten Güter des mittel- und langfristigen Bedarfes an.
Der Versorgungsauftrag eines Grundzentrums mit wohnortnaher Grundversorgung für die örtliche Bevölkerung wird in der Gemeinde Hille erfüllt.
2.5.25 Erhebungsraum Hille Ortskern Der Versorgungsschwerpunkt des Erhebungsraumes60 in Hille befindet sich auf einer ehemaligen Industriebrache in zentraler Lage an der Mindener Straße / L 766.
Magnetbetriebe sind hier ein Supermarkt (SUPER WEZ), ein Hard Discountmarkt (ALDI) sowie ein größerer Getränkeabholmarkt. In Randlage des Erhebungsraumes komplettiert ein weiterer Hard Discountmarkt das Nahversorgungsangebot.
Versorgungs- und Frequenzfunktionen übernehmen zudem ein KIK Bekleidungsfachmarkt, ein K+K Schuhfachmarkt sowie das Kaufhaus MAGRO. Alle drei Betriebsstätten verfügen dabei über eine vergleichbare Sortiments- und Kundenausrichtung im discountorientierten Angebotsgenre wie der PORTA MARKT.
Die Aufenthaltsqualität ist bedingt durch die Hauptverkehrsstraße L 766 eingeschränkt. Leerstände sind kaum zu verzeichnen.
Städtebaulich-strukturelle Probleme in der Haupteinkaufslage von Hille und damit einhergehende Funktionsverluste im Bereich der Nahversorgung sind durch den PORTA MARKT nicht zu verzeichnen.
Abb. 68 : Strukturdaten Hille Ortskern
Erhebungsraum Hille
Anzahl der Betriebe 27 Aldi Verkaufsfläche in qm (gerundet) 6.400Magnetbetriebe Lidl Umsatz in T€ (gerundet) 24.900 Super WEZ Quelle: eigene Erhebungen
60 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß tatsächlichen Verhältnissen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 66
Abb. 69 : Erhebungsraum Hille Ortskern
Abgrenzung Erhebungsraum
Quelle: Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Abb. 70 : Fotos Hille Ortskern
Quelle: eigene Fotos
2.5.26 Mittelzentrum Bückeburg Ein weiteres Mittelzentrum innerhalb des Untersuchungsraumes ist die Stadt Bückeburg (ca. 21.000 Einwohner). Wesentlicher Angebotsschwerpunkt ist die Innenstadt. Daneben befindet sich in Randlage des Siedlungsraumes an der Hannoverschen Straße ein größeres Fachmarktzentrum (u .a. SB Warenhaus KAUFLAND, OBI).
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 67
Die Warengruppe Bekleidung ist als wesentliche innerstädtische Leitbranche mit einigen strukturprägenden Betriebsstätten einzustufen (u. a. VÖGELE).
In den weiteren relevanten Warengruppen konzentrieren sich die Angebotsstrukturen in erster Linie auf das Warenhaus MAGRO, das diese überwiegend als Teilsortimente führt.
Weitere strukturprägende Betriebsstätten sind darüber hinaus nicht festzustellen.
Der landesplanerische Versorgungsauftrag eines Mittelszentrums wird in der Stadt Bückeburg nicht in allen Branchen wahrgenommen.
2.5.27 Erhebungsraum Bückeburg Innenstadt Die Haupteinkaufslage in Bückeburg61 zeichnet sich durch ihre kompakte Struktur aus.
Es liegt eine vielfältige Angebotsstruktur mit geringer Leerstandsquote vor, die entsprechend der mittelzentralen Funktion über die reine Nahversorgung hinaus geht und auch in mittelfristig nachgefragten Sortimentsbereichen eine gute Versorgung gewährleistet.
Die Einkaufsatmosphäre ist aufgrund der historischen Bausubstanz, der gastronomischen (Außen-)Angebote, aber auch aufgrund des verkehrsberuhigten Bereiches im Bereich Braustraße als gut zu bezeichnen.
In zentraler Lage befindet sich das Kaufhaus MAGRO, das neben weiteren größeren Anbietern (ALDI, COMET, VÖGELE) die Haupteinkaufslage weitgehend prägt.
Die Angebotsstrukturen in der Warengruppe Bekleidung sind mit rund einem Drittel der Verkaufsflächen innerhalb der Innenstadt gut ausgeprägt. Wesentlicher Anbieter in dieser Warengruppe ist eine größere Fachabteilung im Kaufhaus MAGRO sowie die Firma VÖGELE.
Im Sortiment Schuhe bieten die Fach-Märkte ABC Schuhe und QUICK Schuh ihre Produkte in der gleichen Vertriebsschiene wie die Schuhanbieter des PORTA MARKTES an. Sie weisen eine standort- und marktgerechte Positionierung auf.
In den Warengruppen Geschenke, Spiel sowie Elektroartikel sind mit Ausnahme des Kaufhauses MAGRO lediglich kleinteilige Fachgeschäfte vorzufinden.
Größter und wichtigster Anbieter ist das Kaufhaus MAGRO, das neben Bekleidung sowie Schuhe in kleineren Fachabteilungen Geschenke, Spiel und Elektroartikel im Angebot führt. Der Marktauftritt ist insgesamt als zeitgemäß einzuordnen.
Weitere Struktur-Betriebe in diesen Warengruppen sind nicht zu erkennen. Die ausgedünn- ten Angebotsstrukturen in den Warengruppen Geschenke, Spiel sowie Elektroartikel lassen auf Funktionsstörungen innerhalb des Erhebungsraumes schließen, die somit die mittelzent- rale Versorgungsfunktion Bückeburgs teilweise beeinträchtigen.
61 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß tatsächlichen Verhältnissen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 68
Aufgrund der obigen Bewertungen in Bückeburg ist für eine stadtverträgliche Standortsiche- rung des PORTA MARKTES zu empfehlen, die Verkaufsflächen in den Warengruppen Geschenke, Spiel und Elektroartikel auf die Bestandsflächen zu begrenzen.
Während in den Warengruppen Bekleidung und Schuhe keine städtebaulich negativen Auswirkungen auf die Bückeburger Innenstadt zu erkennen sind, bestehen in den Warengruppen Geschenke, Spiel und Elektroartikel strukturelle Angebots- und somit Versorgungsdefizite.
Abb. 71 : Strukturdaten Bückeburg Innenstadt
Erhebungsraum Bückeburg
Anzahl der Betriebe 84 Aldi Verkaufsfläche in qm (gerundet) 12.600Magnetbetriebe Comet Umsatz in T€ (gerundet) 43.300 Magro Vögele Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 72 : Erhebungsraum Bückeburg Innenstadt
Abgrenzung Erhebungsraum
Quelle: MapPoint 2006; eigene Darstellung
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 69
Abb. 73 : Fotos Bückeburg Innenstadt
Quelle: eigene Fotos
2.5.28 Mittelzentrum Rinteln Das Mittelzentrum Rinteln (rd. 28.000 Einwohner) verfügt über zwei größere Einzelhandels- standorte: neben der Innenstadt ist im Bereich der Bahnhofstraße ein weiterer (nahversor- gungsrelevanter) Einzelhandelsschwerpunkt vorzufinden.
In der Innenstadt bestimmen vor allem die Branchen Bekleidung und Schuhe die Angebots- strukturen.
In den übrigen Warengruppen Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel sind keine größeren Betriebsstätten zu verzeichnen.
In der Stadt Rinteln sind in einigen Branchen keine strukturprägenden Betriebsstätten zu erkennen. Der landesplanerische Versorgungsauftrag eines Mittelzentrums wird somit nur eingeschränkt erfüllt.
2.5.29 Zentraler Versorgungsbereich Rinteln Innenstadt Der Zentrale Versorgungsbereich62 in Rinteln ist im Bereich der Bahnhofstraße sowie den angrenzenden Straßenzügen vorzufinden. Hier sind neben örtlichen Fachgeschäften auch Filialbetriebe ansässig.
Rinteln verfügt innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches über städtebaulich attraktive Rahmenbedingungen: neben einem historischem Bausubstanz ist der Bereich weitgehend verkehrsberuhigt; auch ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomieangebote runden die aus Kundensicht interessante Angebotsmischung ab.
Entsprechend positiv ist die Verweil- und Aufenthaltsqualität zu bewerten; die Leerstands- quote ist gering.
62 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 70
In nördlicher Randlage des Einkaufsbereiches befindet sich das Bekleidungshaus BRUNO KLEINE sowie unmittelbar gegenüber das Kaufhaus WOOLWORTH.
Als weitere wesentliche Einzelhandelsmagneten sind das Bekleidungsfachgeschäft Mode BECKMANN sowie Schuh PETERS zu erwähnen.
In Rinteln ist das Sortiment Bekleidung als innerstädtische Leitbranche am stärksten vertreten: rund 40 % der Verkaufsflächen sind innerhalb dieser Warengruppe anzutreffen Insbesondere die Magnetbetriebe BRUNO KLEINE sowie Mode BECKMANN präsentieren sich als leistungsfähige Anbieter.
In der Warengruppe Schuhe zeigt sich folgendes Bild: zentrenprägend ist hier der Anbieter Schuh PETERS, der eine vom Sortimentsgenre gehobene Zielgruppe bedient.
Der weitere größere Anbieter für Schuhe (SCHUHPARK) lässt sich durch einen modernen und zukunftsfähigen Marktaufritt charakterisieren.
In den Warengruppen Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel sind Beeinträchtigungen festzustellen:
Neben einer für ein Mittelzentrum geringen Angebotsausstattung verfügen einige in diesen Warengruppen betroffenen Betriebe über einen teilweise nicht mehr zeitgemäßen Marktauf- tritt.
Die bereits eingetretenen Auswirkungen lassen in der „Summenwirkung“ in der Innenstadt von Rinteln strukturelle städtebauliche Probleme bzw. eine Beeinträchtigung des landespla- nerischen Versorgungsauftrages erkennen.
Um schädliche Auswirkungen auf Rinteln ausschließen zu können und somit die städtebauli- che und landesplanerische Verträglichkeit des PORTA MARKTES sicherzustellen, wird im Weiteren eine Bestandssicherung in den oben genannten „kritischen“ Warengruppen empfohlen.
Es ist zu konstatieren, dass sich der PORTA MARKT in den Warengruppen Spiel, Sport und Elektroartikel negativ auf die Versorgungsfunktion des Zentralen Versor- gungsbereiches Rinteln Innenstadt ausgewirkt hat.
Abb. 74 : Strukturdaten Rinteln Innenstadt
Zentraler Versorgungsbereich Rinteln-Innenstadt
Anzahl der Betriebe 126 Bruno Kleine Verkaufsfläche in qm (gerundet) 15.300Magnetbetriebe Mode Beckmann Umsatz in T€ (gerundet) 44.200 Schuh Peters Woolworth Quelle: eigene Erhebungen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 71
Abb. 75 : Zentraler Versorgungsbereich Rinteln Innenstadt
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Quelle: CIMA, Einzelhandelskonzept für die Stadt Rinteln, 2007; MapPoint 2006; eigene Darstellung
Abb. 76 : Fotos Rinteln Innenstadt
Quelle: eigene Fotos
2.5.30 Mittelzentrum Lübbecke Die Stadt Lübbecke (rd. 26.000 Einwohner) wird im System Zentraler Orte gemäß dem Landesentwicklungsplan NRW als Mittelzentrum eingeordnet.
Die Innenstadt übernimmt dabei Versorgungsfunktionen für die Gesamt-Stadt als auch für angrenzende Grundzentren.
Während die Ausstattung vor allem bei Bekleidung und Schuhe als gut bis sehr gut einzustufen ist, finden sich in den weiteren Warengruppen keine, einem Mittelzentrum
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 72
angemessenen Angebotsstrukturen. Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel werden lediglich als kleinteiliger Besatz oder als Randsortimente geführt.
Die Versorgungsfunktion des Mittelszentrums Lübbecke wird durch den PORTA MARKT in einigen Warengruppen beeinträchtigt.
2.5.31 Erhebungsraum Lübbecke Innenstadt Die Einzelhandelsstrukturen befinden sich in der Haupteinkaufslage im Schwerpunkt entlang der Lange Straße. Als weitere wesentliche Handelslagen sind der Steinweg sowie die Scharnhorst-, Niedern- und Ostertorstraße zu erwähnen.
Der Versorgungsbereich bzw. Erhebungsraum63 wird durch den Wall im Norden und Osten, die Weingartenstraße im Westen, die Straßen Fünfhausen, Bäcker- und Gerbergasse im Süden eingegrenzt.
Die Haupteinkaufslage zeichnet sich durch eine gute städtebauliche Gestaltung und eine hohe Verweilqualität aus. Leerstände sind kaum zu verzeichnen.
Magnetbetriebe sind neben zahlreichen Filialisten und Fachgeschäften das Kaufhaus CEKA, das Bekleidungshaus KOLCK, das Schuhhaus MEYER sowie ein EDEKA Markt.
Als Leitbranche innerhalb des Erhebungsraumes in Lübbecke fungiert wie in zahlreichen Städten und Gemeinden im Untersuchungsraum das Sortiment Bekleidung. Mehr als ein Drittel der Verkaufsfläche sind dieser Warengruppe zuzuordnen.
Der Frequenzbetrieb KOLCK bietet in einem gehobenen Sortimentsgenre an, das nur bedingt mit den Betriebsstätten des PORTA MARKTES im Wettbewerb steht.
In der Warengruppe Schuhe zeigt sich bei den Schuhanbietern innerhalb des Erhebungs- raumes eine vielfältige Angebotsstruktur in einem teilweise gehobenen Angebotsgenre (Schuhhaus MEYER). Weitere Betriebe des unteren und mittleren Genres (K+K Schuhe, QUICK Schuh, ABC Schuhe). ergänzen das sehr gute Angebot.
In den Warengruppen Geschenke, Spiel und Elektroartikel ist als wesentlicher Magnetbe- trieb vor allem das Kaufhaus CEKA bei nahezu gleicher Sortiments- und Zielgruppenanspra- che wie der PORTA MARKT beeinträchtigt. Der eher schwache Marktauftritt lässt eine mögliche Beeinträchtigung befürchten.
Darüber hinaus lassen in Ansätzen Angebotsstrukturen in den oben genannten Warengrup- pen erkennen, dass eine negative Beeinträchtigung der mittelzentralen Versorgungsfunktion bereits eingetreten ist.
Um städtebaulich negative Auswirkungen auf die Innenstadt Lübbeckes zu vermeiden, wird eine Beschränkung der Verkaufsfläche in den Warengruppen Geschenke, Spiel und Elektroartikel auf den Bestand empfohlen.
63 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß tatsächlichen Verhältnissen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 73
Während in den Warengruppen Bekleidung und Schuhe kein „Umschlagen“ absatz- wirtschaftlicher in städtebauliche Auswirkungen zu erwarten ist, hat sich in den Warengruppen Geschenke, Spiel und Elektroartikel der PORTA MARKT bereits städtebaulich negativ ausgewirkt.
Abb. 77 : Strukturdaten Lübbecke Innenstadt
Erhebungsraum Lübbecke
Anzahl der Betriebe 94 Edeka Verkaufsfläche in qm (gerundet) 14.800 Ceka Magnetbetriebe Umsatz in T€ (gerundet) 42.500 Kolck Schuhhaus Meyer Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 78 : Erhebungsraum Lübbecke Innenstadt
Abgrenzung Erhebungsraum
Quelle: Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 74
Abb. 79 : Fotos Lübbecke Innenstadt
Quelle: eigene Fotos
2.5.32 Grundzentrum Hüllhorst Die Gemeinde Hüllhorst (rd. 14.000 Einwohner) wird aus landesplanerischer Sicht als Grundzentrum eingestuft.
Der Hüllhorster Ortskern bildet zugleich den Versorgungsschwerpunkt der Gemeinde. Prägender Sortimentsbereich ist die wohnortnahe Grundversorgung. Neben größeren Nahversorgern werden ergänzend zentrenrelevante Sortimente angeboten.
Hüllhorst erfüllt den Versorgungsauftrag eines Grundzentrums. Die Versorgung der örtlichen Bevölkerung mit wohnortnaher Grundversorgung ist gesichert.
2.5.33 Erhebungsraum Hüllhorst Ortskern Die Einkaufslage in Hüllhorst erstreckt sich bandartig entlang der Hauptstraße L 773. Der Besatz ist weitläufig angeordnet und mit Wohnnutzungen durchsetzt.
Den „Einzelhandels-Pol“ im Norden bildet ein moderner SUPER WEZ, der in Agglomeration mit einem KIK Markt Versorgungs- und Frequenzfunktionen erfüllt. Im Süden befindet sich ein PENNY Markt, welcher der wohnungsnahen Grundversorgung dient.
Dazwischen finden sich kleinteilige Fachgeschäfte, die straßenbegleitend die nahversor- gungsrelevanten Angebotsschwerpunkte ergänzen.
Durch die teilweise erheblichen Friktionen im Angebotsbesatz innerhalb des Erhebungsrau- mes64 sind städtebauliche Qualitäten wie Aufenthalts- und Verweilqualitäten nur bedingt gegeben. Leerstände sind nur in geringem Maße auszumachen.
64 Planerische Einstufung als Zentraler Versorgungsbereich gemäß tatsächlichen Verhältnissen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 75
Der bestehende PORTA MARKT hat in der Gemeinde Hüllhorst nicht zu städtebaulich negativen Auswirkungen in Form von Funktionsverlusten geführt lediglich.
Abb. 80 : Strukturdaten Hüllhorst
Erhebungsraum Hüllhorst
Anzahl der Betriebe 22 Super WEZ Verkaufsfläche in qm (gerundet) 4.000Magnetbetriebe Penny Umsatz in T€ (gerundet) 12.700 KiK Quelle: eigene Erhebungen
Abb. 81 : Erhebungsraum Hüllhorst
Abgrenzung Erhebungsraum
Quelle: Landesvermessungsamt NRW; eigene Darstellung
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 76
Abb. 82 : Fotos Hüllhorst Ortskern
Quelle: eigene Fotos
2.6 Zwischen-Fazit
Aus der landesplanerischen und städtebaulichen Analyse ergeben sich im Rahmen des ersten Prüfschrittes folgende Ergebnisse und Empfehlungen:
Städtebauliche negative Auswirkungen (Beeinträchtigung des landesplanerischen Versorgungsauftrages sowie städtebaulich-strukturelle Funktionsstörung) sind durch den PORTA MARKT in den Warengruppen Schuhe, Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel in einigen Städten und Gemeinden im Untersuchungsraum bereits ein- getreten.
Keine negativen städtebaulichen Auswirkungen sind in den Warengruppen Nahver- sorgung und Bekleidung festzustellen.
Damit sich die bereits eingetretenen negativen Auswirkungen nicht noch weiter ver- stärken, wird im Weiteren die Sicherung des derzeitigen Bestandes in den Waren- gruppen Geschenke, Spiel, Sport und Elektroartikel empfohlen.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 77
3 AUSWIRKUNGEN MÖGLICHER VERÄNDERUNGEN INNERHALB DES BESTANDSSCHUTZES FÜR DEN PORTA MARKT
Im zweiten Prüfschritt sind mögliche Veränderungen innerhalb des Bestandsschutzes für den PORTA MARKT für die grundsätzlich verträglichen Warengruppen Nahversorgung und Bekleidung auf die wesentlichen Schutzgüter Zentrale Versorgungsbereiche sowie verbrau- chernahe Versorgung im Untersuchungsraum näher zu betrachten.
Maßgebend für weitere Bewertung sind neben den bereits aufgeführten qualitativen städtebaulichen Kriterien die absatzwirtschaftlichen Umverteilungswirkungen in den Zentralen Versorgungsbereichen.
3.1 Absatzwirtschaftliche Prognose
Nach gültiger Rechtssprechung65 ist die absatzwirtschaftliche Bewertung auf Basis einer worst case Betrachtung (als schlimmster Fall) anzusetzen, da Planungsrecht unabhängig von möglichen Betreibern geschaffen wird und zunächst die maximal möglichen absatzwirt- schaftlichen Auswirkungen anzunehmen sind.66
Wesentliche Parameter der Prognose sowie einer Modellberechnung der absatzwirtschaftli- chen Auswirkungen sind insbesondere die Flächenleistung sowie die möglichen Verände- rungen der Verkaufsflächen innerhalb des Bestandsschutzes.
Letztere werden abgeleitet aus den nicht weiter spezifizierten Nutzungen einer möglichen Veränderung der Verkaufsflächen im Rahmen der Genehmigungssituation in den grundsätz- lich verträglichen Warengruppen Nahversorgung und Bekleidung. Hierzu folgende Ausfüh- rungen:
Gemäß der Bestands- und Genehmigungsanalyse67 wird derzeit auf einer Verkaufsfläche von rund 62.000 qm Einzelhandel ausgeübt.
Dies stellt die maximale Obergrenze einer zukünftigen Gesamt-Verkaufsfläche dar.
65 OVG Münster (07.12.2000), Az: 7A D 60/99.NE 66 Auch wenn einzelne Betreiber z.B. aufgrund der Standortgegebenheiten diese maximalen Flächenleistungen nicht realisieren können. 67 LENZ UND JOHLEN, Bestands- und Genehmigungsanalyse zum PORTA MARKT, 2008
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 78
Abb. 83 : Genehmigte und ausgeübte Bestandssituation
derzeitiger Bestand gemäß Warengruppen Baugenehmigungen und ausgeübter Nutzung in qm Nahversorgung 437 nicht spezifiziertes 5.963 nahversorgungsrelevantes Sortiment* Papier Bekleidung 1.620 Schuhe 451 nicht spezifiziert Bekleidung und 1.300 Schuhe Baumarkt 9.504 Geschenke 2.100 Spiel Sport 1.700 Möbel 25.000 Heimtextilien 1.100 Elektro 3.958 Leuchten 900 Sonstiges nicht spezifiziertes zentrenrelevantes 7.793 Sortiment** gesamt 61.826 Quelle: LENZ UND JOHLEN, Bestands- und Genehmigungsanalyse zum PORTA MARKT, 200868
Die oben angeführten nicht weiter spezifizierten Nutzungen erlauben einen Spielraum sowohl in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten als auch in den zentrenrelevanten Sortimenten.
Es wird davon ausgegangen, dass von den nicht spezifizierten nachversorgungsrelevanten Sortimenten die 2.508 qm aus der Genehmigung „Einzelhandelsgeschäft“ jeglichen Sortimenten zugeordnet werden können wie ebenso Anteile der zentrenrelevanten Sortimen- te (5.285 qm) aus der Genehmigung „SB Warenhaus“.
Demzufolge ergeben sich unter Berücksichtigung dieser Spielräume folgende Sortiments- größen - sofern diese als städtebaulich verträglich einzuordnen sind:
68 *Genehmigte Nutzungen: 5.285 qm SB Warenhaus (genehmigt 14.094 qm Bruttogeschoßfläche, davon 75 % Verkaufsfläche: 10.570 qm, davon 50 % Nahversorgung: 5.285 qm) und 678 qm Fachmarkt ALDI **Genehmigte Nutzungen: 5.285 qm SB Warenhaus (genehmigt 14.094 qm Bruttogeschoßfläche, davon 75% Verkaufsfläche: 10.570 qm, davon 50 % zentrenrelevant: 5.285 qm) und 2.508 qm Einzelhandelsgeschäft
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 79
Abb. 84 : Genehmigter Bestand entsprechend möglicher Umstrukturierungsmaßnah- men
maximal mögliche derzeitiger Bestands- Warengruppen Bestandsveränderung gemäß Bestand Saldo Baugenehmigungen in qm in qm in qm Nahversorgung 6.400 5.180 1.220 Bekleidung 7.000 4.369 2.631 gesamt 13.400 9.549 3.851 Quelle: LENZ UND JOHLEN, Bestands- und Genehmigungsanalyse zum PORTA MARK, 2008
Der Bestand-Saldo bildet in diesem Zusammenhang die Basis für die weitere absatzwirt- schaftliche Betrachtung, in der neben einer worst case Variante eine wahrscheinliche Variante als städtebauliche Orientierungsgrundlage einbezogen wird.
Im Ergebnis lassen sich die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen innerhalb der aufgeführten Spannweiten prognostizieren:
Abb. 85 : Absatzwirtschaftliche Prognose
Mögliche Flächenleistung Flächenleistung Umsatz worst Umsatz Warengruppen Veränderung worst case moderate case case moderate case in qm in € je qm in € je qm in T€ in T€ Nahversorgung 1.220 4.500 4.000 5.490 4.880 Bekleidung 2.631 3.500 3.000 9.209 7.893 gesamt 3.851 ø 4.000 ø 3.500 14.699 12.773 Quelle: EHI RETAIL INSTITUTE, Handel aktuell 2008/2009; eigene Berechnungen
Neben den absatzwirtschaftlichen Leistungen fließen weitere Kenngrößen (Kaufkraftpotenzi- ale, Verkaufsflächen) in die Modellberechnung mit ein.
3.2 Nachfragesituation im Untersuchungsraum
Wie im Kapitel 2.2 dargelegt, umfasst der erweiterte Untersuchungsraum die Kommunen Porta Westfalica, Minden, Vlotho, Bad Oeynhausen, Hille, Bückeburg, Rinteln, Lübbecke sowie Hüllhorst mit einem Kundenpotenzial von rund 293.000 Einwohnern, davon 119.000 Einwohner im engeren Untersuchungsraum Nahversorgung.
Zur Ermittlung der Nachfragepotenziale werden die Verbrauchsausgaben mit den jeweiligen einzelhandelsrelevanten kommunalen Kaufkraftniveaus für die projektrelevanten Sortimente gewichtet.69 Zusammengefasst repräsentieren die Einwohner im abgegrenzten Untersu- chungsraum ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen in den untersuchungsrelevanten
69 Das für einen Standort ansprechbare Kaufkraftpotenzial in den projektrelevanten Warengruppen wird wie folgt berechnet: Verbrauchsausgaben x Elastizitätsfaktor x Bevölkerung x Kaufkraftkennziffer / 100.000 = Einzel- handelsrelevantes Kaufkraftpotenzial.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 80
Warengruppen in Höhe von rund 455 Mrd. €. Hiervon entfallen auf die Nahversorgung in etwa 319 Mio. € an Kaufkraft, während 136 Mio. € der Warengruppe Bekleidung zuzuordnen sind.
Abb. 86 : Einwohner und Kaufkraftpotenzial im Untersuchungsraum
Kaufkraft- Stadt / Gemeinde Einwohner Nahversorgung Bekleidung gesamt kennziffer in Mio. € in Mio. € in Mio. € Porta Westfalica 36.000 99,9 97,6 16,8 114,4 Minden 83.099 98,1 221,2 38,1 259,3 Vlotho 19.859 103,3 * 9,6 9,6 Bad Oeynhausen 49.194 101,4 * 23,3 23,3 Hille 16.443 99,7 * 7,7 7,7 Bückeburg 20.836 98,8 * 9,6 9,6 Rinteln 27.850 96,7 * 12,6 12,6 Lübbecke 26.188 101,2 * 12,4 12,4 Hüllhorst 13.629 98,8 * 6,3 6,3 gesamt 293.098 318,8 136,3 455,1 *nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: BBE RETAIL EXPERTS 2008; eigene Berechnungen
3.3 Angebotssituation im Untersuchungsraum
Bei der Ermittlung der aktuellen Umsatzzahlen im Untersuchungsraum werden nicht nur die ermittelten Verkaufsflächen sowie bundesdurchschnittliche Umsatzkennwerte angesetzt, sondern auch die örtliche Situation berücksichtigt.
Somit fließen Kenndaten zu Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen, anbieterspezifi- schen Leistungswerte sowie die räumlich detaillierten Angebotsstrukturen im Untersuchungs- raum in das Modell ein.
Die wesentlichen Leistungskennzahlen der Zentralen Versorgungsbereiche / Erhebungsräu- me im Untersuchungsraum sind im Folgenden dargestellt:70
70 Um ein möglichst vollständiges Bild der Angebotsstrukturen und somit unmittelbarer Einkaufs- und Wettbe- werbsverflechtungen gegenüber dem PORTA MARKT wiederzugeben, werden in der weiteren Modellberech- nung zudem die Angebotsstrukturen nachfolgender Standorte mitberücksichtigt: Porta Westfalica (Lerbeck, Vennebeck), Bad Oeynhausen (WERRE PARK, Südstadt, Eidingsen), Hille Hartum, Obernkirchen, Bad Eilsen, Rinteln Bahnhofstraße.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 81
Abb. 87 : Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum
Einzelhandelsstandorte der Städte / Anzahl Verkaufsfläche Umsatz Gemeinden im Einzugsgebiet Betriebe in qm (gerundet) in T€ (gerundet) PW-Hausberge Hauptzentrum 37 6.600 24.000 PW-Neesen 14 2.400 8.500 PW-Holzhausen 12 1.100 3.700 PW-Veltheim 5 1.000 4.000 PW-Eisbergen 12 2.600 8.600 PW-Kleinenbremen 9 1.300 3.700 Minden-Hauptzentrum / Innenstadt 265 67.500 217.500 Minden-Grille 7 3.000 13.400 Minden-Viktoria- / Bachstraße 7 2.600 8.000 Minden-Königsstraße / Gesellenweg 11 14.700 42.000 Minden-Lübecker Straße / Schwabenring 7 2.500 8.700 Minden-Lübecker Straße / Dützener Weg 13 2.900 10.400 Minden-Ring- / Stiftsstraße 9 2.800 9.500 Minden-Stiftsallee / Am Schäferfeld 8 3.300 12.200 Minden-Hessenring / In den Bärenkämpen 5 900 3.600 Minden-Marienstraße 4 2.000 7.800 Minden-Lahder Straße 5 1.400 4.200 Vlotho-Hauptzentrum / Innenstadt 41 4.900 15.400 Bad Oeynhausen-Hauptzentrum Innenstadt 101 11.600 32.000 Hille-Hauptzentrum / Ortskern 27 6.400 24.900 Bückeburg-Hauptzentrum / Innenstadt 84 12.300 43.300 Rinteln-Hauptzentrum / Innenstadt 126 15.300 44.200 Lübbecke-Hauptzentrum / Innenstadt 94 14.500 42.500 Hüllhorst-Hauptzentrum / Ortskern 22 4.000 12.700 gesamt 925 188.500 769.300 Quelle: eigene Erhebung und Berechnungen
3.4 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen
Bei der absatzwirtschaftlichen Einordnung sowie der damit einhergehenden Ermittlung der Umsatzumlenkungen werden durch die Einbeziehung von worst case und moderate case Szenarien die für eine sachgerechte Abwägung erforderlichen Spannweiten möglicher Auswirkungen aufgezeigt.
In der Modellbetrachtung wird ein geringer Anteil der prognostizierten Umsätze außerhalb des Untersuchungsraumes insbesondere gegenüber nicht integrierten großflächigen Sonderstandorten umverteilt
Es ergeben sich nachfolgend aufgezeigte Ergebnisse in den Zentralen Versorgungsberei- chen bzw. Erhebungsräumen im Untersuchungsraum auf Basis der absatzwirtschaftlichen Berechnungen:
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 82
Abb. 88 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case
Einzelhandelsstandorte der Städte / Nahversorgung Bekleidung Gemeinden im Einzugsgebiet Umsatzabfluß in in % der Umsatzabfluß in % der T€ Bestandsumsätze in T€ Bestandsumsätze PW-Hausberge Hauptzentrum 402 2,1% *** *** PW-Neesen 368 4,6% ** ** PW-Holzhausen 213 6,9% ** ** PW-Veltheim *** *** ** ** PW-Eisbergen 106 1,8% ** ** PW-Kleinenbremen *** *** ** ** Minden-Hauptzentrum / Innenstadt 340 0,8% 3.546 3,6% Minden-Grille 200 1,7% ** ** Minden-Viktoria- / Bachstraße 235 3,4% ** ** Minden-Königsstraße / Gesellenweg 152 0,5% ** ** Minden-Lübecker Straße / Schwabenring 171 2,6% ** ** Minden-Lübecker Straße / Dützener Weg 110 1,2% ** ** Minden-Ring- / Stiftsstraße 105 1,5% ** ** Minden-Stiftsallee / Am Schäferfeld 109 1,2% ** ** Minden-Hessenring / In den Bärenkämpen *** *** ** ** Minden-Marienstraße 107 1,4% ** ** Minden-Lahder Straße 128 3,2% ** ** Vlotho-Hauptzentrum / Innenstadt * * *** *** Bad Oeynhausen-Hauptzentrum Innenstadt * * 415 3,8% Hille-Hauptzentrum / Ortskern * * 106 3,3% Bückeburg-Hauptzentrum / Innenstadt * * 419 3,6% Rinteln-Hauptzentrum / Innenstadt * * 309 2,3% Lübbecke-Hauptzentrum / Innenstadt * * 525 3,8% Hüllhorst-Hauptzentrum / Ortskern * * *** *** *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung; **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung; ***absatzwirtschaftliche Auswirkungen < 100 T€; im Modell nicht feststellbar Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 83
Abb. 89 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im moderate case
Einzelhandelsstandorte der Städte / Nahversorgung Bekleidung Gemeinden im Einzugsgebiet Umsatzabfluß in in % der Umsatzabfluß in % der T€ Bestandsumsätze in T€ Bestandsumsätze PW-Hausberge Hauptzentrum 358 1,8% *** *** PW-Neesen 327 4,1% ** ** PW-Holzhausen 190 6,2% ** ** PW-Veltheim *** *** ** ** PW-Eisbergen *** *** ** ** PW-Kleinenbremen *** *** ** ** Minden-Hauptzentrum / Innenstadt 302 0,7% 3.040 3,1% Minden-Grille 178 1,5% ** ** Minden-Viktoria- / Bachstraße 209 3,0% ** ** Minden-Königsstraße / Gesellenweg 135 0,5% ** ** Minden-Lübecker Straße / Schwabenring 152 2,3% ** ** Minden-Lübecker Straße / Dützener Weg *** *** ** ** Minden-Ring- / Stiftsstraße *** *** ** ** Minden-Stiftsallee / Am Schäferfeld *** *** ** ** Minden-Hessenring / In den Bärenkämpen *** *** ** ** Minden-Marienstraße *** *** ** ** Minden-Lahder Straße 114 2,9% ** ** Vlotho-Hauptzentrum / Innenstadt *** *** Bad Oeynhausen-Hauptzentrum Innenstadt 355 3,3% Hille-Hauptzentrum / Ortskern *** *** Bückeburg-Hauptzentrum / Innenstadt 359 3,1% Rinteln-Hauptzentrum / Innenstadt 265 2,0% Lübbecke-Hauptzentrum / Innenstadt 450 3,2% Hüllhorst-Hauptzentrum / Ortskern *** *** *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung; **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung; ***absatzwirtschaftliche Auswirkungen < 100 T€; im Modell nicht feststellbar Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 84
Es zeigt sich, dass maximale absatzwirtschaftliche Umsatzumlenkungen in der Stadt Porta Westfalica in den Warengruppen Nahversorgung und Bekleidung von 6,9 % festzustellen sind.
Im übrigen Untersuchungsraum sind in den jeweiligen abwägungsrelevanten Einkaufslagen Umsatzumverteilungen in der Größenordnung von maximal 3,8 % ermittelt worden.
3.5 Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen
Wie in Kapitel 1.2.2 dargestellt, ist der 10 % Schwellenwert absatzwirtschaftlicher Umvertei- lungswirkungen allein nicht maßgebend zur Bewertung städtebaulicher Auswirkungen in den betroffenen Zentralen Versorgungsbereichen / Erhebungsräume.
Während bereits Umverteilungswirkungen unterhalb von 10 % in einigen Einkaufslagen städtebaulich negative Auswirkungen hervorrufen, können auch im Umkehrschluss oberhalb von 10 % keine negativen Auswirkungen anzutreffen sein.
Sie stellen somit lediglich ein Instrument dar, städtebaulich relevante negative Auswirkungen auf schützenswerte Standorte zu konkretisieren.
Vielmehr können Anhaltspunkte städtebaulicher Unverträglichkeiten insbesondere sein (vgl. Kapitel 1.2.1):
Störung der städtebaulichen Versorgungsfunktion,
Verlust des landesplanerischen Versorgungsauftrages,
Sensibilität der städtebaulichen Ausgangssituation,
Betroffenheit von Magnet- und Strukturbetrieben.
Derartige Auswirkungen sind somit erst dann zu konstatieren, wenn die absatzwirtschaftli- chen Auswirkungen in negative städtebauliche Auswirkungen „umschlagen.“
Zur Feststellung dieses „Umschlagens“ und möglicher o. g. städtebaulicher Unverträglichkei- ten werden unter Einbeziehung der absatzwirtschaftlichen Umverteilungswirkungen diejenigen Zentralen Versorgungsbereiche / Erhebungsräume einer weiteren städtebaulichen Analyse unterzogen, in denen nennenswerte absatzwirtschaftliche Auswirkungen festzustel- len sind.
Schwerpunkt der Analyse ist dabei insbesondere die Betroffenheit von Magnetbetrieben innerhalb der jeweiligen Einkaufslage.
3.5.1 Zentraler Versorgungsbereich PW Hausberge Nennenswerte absatzwirtschaftliche Auswirkungen ergeben sich in PW Hausberge in einer Größenordnung von 2,1 % in der Warengruppe Nahversorgung.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 85
Abb. 90 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Hausberge
Warengruppen PW-Hausberge Nahversorgung 2,1% Bekleidung *** ***absatzwirtschaftliche Auswirkungen < 100 T€; im Modell nicht feststellbar Quelle: eigene Berechnungen
Von der Bestandssicherung des PORTA MARKTES sind Anbieter in der Warengruppe Nahversorgung innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches absatzwirtschaftlich betroffen, die jedoch mit Ausnahme des Verbundstandortes SUPER WEZ, PENNY die Einkaufslage nicht prägen.
Beide Lebensmittel-Märkte verfügen aufgrund ihrer Marktauftrittes (Verkaufsflächendimensi- onierung, Stellplatzsituation, Erreichbarkeit, Erscheinungsbild, Warenpräsentation) über eine moderne und wettbewerbsfähige Positionierung.
Darüber hinaus agiert der SUPER WEZ in der Vertriebsschiene Verbrauchermarkt, der PENNY als Soft Discounter. Somit sind beide Betriebsstätten von den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in den bestehenden Vertriebsschienen SB Warenhaus (E-Center) sowie Hard Discounter (ALDI) nur bedingt betroffen. Ihr Fortbestand ist nicht gefährdet.
Aus der erhöhten Wettbewerbsintensität resultiert folglich kein strukturelles Problem für den Zentralen Versorgungsbereich Hausberge.
Eine mögliche Funktionsstörung des Zentralen Versorgungsbereiches PW Hausberge ist nicht zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen sind auszuschließen.
3.5.2 Zentraler Versorgungsbereich PW Neesen Aus der Veränderung der Bestandssituation des PORTA MARKTES resultiert eine Umsatz- umverteilungsquote von 4,6 % gegenüber den nahversorgungsrelevanten Bestandsumsät- zen.
Abb. 91 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Neesen
Warengruppen PW-Neesen Nahversorgung 4,6% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des PORTA MARKTES auf die Magnetbetriebe WEZ und NETTO sind dahingehend zu relativieren, dass sie aufgrund ihrer individuellen Wettbewerbsposition sowie ihrer Nahversorgungsfunktion innerhalb von Neesen über eine andere Markt- und Zielgruppenausrichtung gegenüber einem SB Warenhaus sowie einem
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 86
Hard Discounter verfügen. Qualitatives Alleinstellungsmerkmal für beide betroffenen Betriebsstätten ist vorrangig die wohnortnahe Versorgungsfunktion.
Es ist nicht davon auszugehen, dass sich aus den Umsatzumverteilungen städtebau- lich-strukturelle negative Auswirkungen ergeben. Funktionsverluste sind in Neesen nicht zu erwarten.
3.5.3 Zentraler Versorgungsbereich PW Holzhausen Die Bestandssicherung des PORTA MARKTES wirkt sich in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen absatzwirtschaftlich auf PW Holzhausen aus. Die prognostizierte Umvertei- lung beträgt 6,9 %.
Abb. 92 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Holzhausen
Warengruppen PW-Holzhausen Nahversorgung 6,9% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Als Soft Discounter ist der NP Markt von den Auswirkungen eines SB Warenhauses respektive eines Hard Discounters nur bedingt betroffen. Auch der Standortvorteil mit der räumlichen Nähe zu Kunden in Holzhausen schafft zusätzliche Wettbewerbsunabhängigkei- ten.
Die derzeitige – überwiegend auf die Grundversorgung ausgerichtete Angebotsstruktur – ist somit nicht gefährdet.
Für den Nahversorgungsbereich Holzhausen ist nicht von einer Funktionsstörung bzw. einer städtebaulich negativen Beeinträchtigung auszugehen.
3.5.4 Zentraler Versorgungsbereich PW Eisbergen Für die Warengruppe Nahversorgung ergibt sich eine Umsatzumverteilung von 1,8 %.
Abb. 93 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Eisbergen
Warengruppen PW-Eisbergen Nahversorgung 1,8% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Die absatzwirtschaftliche Betroffenheit des EDEKA Marktes als zentrale Angebotsstätte ist im Wesentlichen zu reduzieren auf eine wettbewerbliche Beeinträchtigung:
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 87
Dem EDEKA Markt obliegt die Nahversorgungsfunktion im Ortsteil PW Eisbergen mit räumlicher Nähe zu der dortigen Mantelbevölkerung. Eine gewisse wettbewerbsunabhängige Stellung lässt sich hieraus ableiten.
Aus den wettbewerblichen Beeinträchtigungen resultiert kein strukturelles Problem für den Nahversorgungsbereich Eisbergen.
Es ist nicht von einer Funktionsstörung des Nahversorgungsbereiches auszugehen. Städtebaulich negative Auswirkungen sind nicht zu verzeichnen.
3.5.5 Zentraler Versorgungsbereich PW Veltheim Die Veränderung der bestehenden Situation am PORTA MARKT führt zu Umsatzumvertei- lungsquoten von < 100 T€ in der Warengruppe Nahversorgung.
Abb. 94 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Veltheim
Warengruppen PW-Veltheim Nahversorgung *** Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung; ***absatzwirtschaftliche Auswirkungen < 100 T€; im Modell nicht feststellbar Quelle: eigene Berechnungen
Es ist davon auszugehen, dass der vom PORTA MARKT betroffene Magnetbetrieb des Betreibers EDEKA zwar wettbewerblich beeinträchtigt ist; allerdings sind städtebaulich negative Auswirkungen in Form einer Betriebsaufgabe und ein damit einhergehender Verlust an Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches auszuschließen.
Städtebaulich betrachtet spricht für die weitere Existenz des EDEKA Marktes vor allem die Nahversorgungsfunktion, da dieser sich in einem standortangepassten Format als klassi- scher Nahversorger präsentiert, der überwiegend aus der Nähe zu unmittelbar angrenzen- den Wohngebieten partizipiert.
Darüber hinaus ist er als kleinerer Supermarkt einzuordnen, der gegenüber möglichen Erweiterungen eines SB Warenhauses oder Hard Discounters aufgrund einer zu unterschei- denden Sortiments- und Preisstruktur grundsätzlich wettbewerbsresistenter zu bewerten ist.
Eine existenzielle Gefährdung der Nahversorgungsstätte ist somit nicht zu erkennen.
Für die Einkaufslage in PW Veltheim ist eine mögliche Funktionsstörung durch die Erweiterung des PORTA MARKTES im Rahmen des Bestandsschutzes nicht zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen sind auszuschließen.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 88
3.5.6 Zentraler Versorgungsbereich PW Kleinenbremen Nennenswerte absatzwirtschaftliche Auswirkungen ergeben sich in PW Kleinenbremen in einer Größenordnung < 100 T€ in den projektrelevanten Sortimenten.
Abb. 95 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in PW Kleinenbremen
Warengruppen PW-Kleinenbremen Nahversorgung *** Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung; ***absatzwirtschaftliche Auswirkungen < 100 T€; im Modell nicht feststellbar Quelle: eigene Berechnungen
Der derzeitige EDEKA Markt in PW Kleinenbremen erweist sich insgesamt als marktfähiger Anbieter, bedingt vor allem auf seinen modernen Marktauftritt bei gleichzeitig günstiger verkehrlicher Erreichbarkeit.
Daneben spricht für den Fortbestand der Betriebsstätte auch die Nähe zu den Kunden im Ortsteil Kleinenbremen, so dass hierdurch eine eindeutige Wettbewerbspositionierung gegeben ist.
Eine Existenzgefährdung bzw. Aufgabe der Betriebsstätte ist demnach nicht zu befürchten.
Mit einer möglichen Funktionsstörung des Zentralen Versorgungsbereiches ist nicht zu rechnen. Von städtebaulich negativen Auswirkungen ist nicht auszugehen.
3.5.7 Zentraler Versorgungsbereich Minden Innenstadt Durch die Veränderung der Bestandssituation des PORTA MARKTES resultieren Umsatz- umverteilungsquoten von 0,8 % in der Warengruppe Nahversorgung bis maximal 3,6 % in der Warengruppe Bekleidung.
Abb. 96 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in der Mindener Innen- stadt
Warengruppen Minden-Innenstadt Nahversorgung 0,8% Bekleidung 3,6% **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Die Betriebe im Sortimentsschwerpunkt Nahversorgung sind mit einer Umverteilungsquote von 0,8 % betroffenen. Aufgrund dieser Geringfügigkeit sind nach erster Vermutung städtebaulich negative Auswirkungen tendenziell auszuschließen.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 89
Die Bestandserhebungen haben zudem gezeigt, dass der überwiegende Teil der betroffenen Betriebsstätten eher kleinteiliger Natur und somit für die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches nur bedingt von Relevanz ist.
Bedeutsamer hingegen ist das SB Warenhaus REAL, das wie bereits erwähnt, wichtige Frequenzfunktionen für den Zentralen Versorgungsbereich ausübt. Allerdings ist für eine abschließende Beurteilung hinsichtlich einer möglichen Betriebsaufgabe der Tatsache Rechnung zu tragen, dass einerseits die Umverteilungen als vergleichsweise gering einzustufen sind; andererseits der REAL Markt der einzige Nahversorger in der Mindener Innenstadt mit gesamtstädtischem Einwohnerpotenzial von rund 83.000 Einwohnern ist.
In der Warengruppe Bekleidung sind die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ebenfalls als geringfügig einzustufen, so dass anzunehmen ist, dass hierdurch kein Umschlagen absatzwirtschaftlicher in städtebaulich negative Auswirkungen erfolgen wird.
Die wettbewerblich betroffenen Magnetbetriebe HAGEMEYER, C & A sowie HERTIE (hier: Warengruppe Bekleidung) präsentieren sich insgesamt als moderne Betriebsstätten in einem Angebotsgenre, dass sich teilweise deutlich von Fachmärkten innerhalb des PORTA MARKT abhebt. Trotz der Erhöhung der wettbewerblichen Intensität ist der Fortbestand der Betriebe nicht gefährdet.
In den Warengruppen Nahversorgung und Bekleidung ist kein „Umschlagen“ absatzwirtschaftlicher in städtebauliche Auswirkungen zu erwarten. Eine Beeinträch- tigung der Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches Minden Innenstadt ist demnach auszuschließen.
3.5.8 Zentraler Versorgungsbereich Minden Viktoria- / Bachstraße Die planerischen Erweiterungen werden sich in den projektrelevanten Warengruppen absatzwirtschaftlich auf Minden Viktoria- / Bachstraße auswirken. Die prognostizierte Umverteilung beträgt 3,4 %.
Abb. 97 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Viktoria- / Bachstraße
Minden-Viktoria- / Warengruppen Bachstraße Nahversorgung 3,4% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf den Magnetbetrieb EDEKA sind zu relativieren, da dieser aufgrund seiner besonderen Wettbewerbsposition mit der Nahversorgungsfunktion für die angrenzenden Wohngebiete über eine andere Markt- und Zielgruppenausrichtung gegenüber dem SB Warenhaus des Betreibers E-CENTER bzw. dem Hard Discounter des Betreibers ALDI verfügt.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 90
Der EDEKA Markt ist in der Vertriebstypologie als Supermarkt einzuordnen. Auch vor diesem Hintergrund konkurriert er nur bedingt mit den bestehenden Betriebstypen des PORTA MARKTES.
Aus der wettbewerblichen Betroffenheit des EDEKA Marktes resultiert kein strukturelles Problem für den Zentralen Versorgungsbereich.
Es ist nicht zu erwarten, dass sich aus den Umsatzumverteilungen städtebaulich- strukturelle negative Auswirkungen ergeben. Funktionsverluste sind am Standort Minden Viktoria- / Bachstraße nicht zu erwarten.
3.5.9 Zentraler Versorgungsbereich Minden Grille Aus der planerischen Bestandsveränderung des PORTA MARKTES resultieren Umsatzum- verteilungsquoten von 1,7 % gegenüber den nahversorgungsrelevanten Bestandsumsätzen.
Abb. 98 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Grille
Warengruppen Minden-Grille Nahversorgung 1,7% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Am Standort sind Anbieter in der Warengruppe Nahversorgung absatzwirtschaftlich betroffen.
Die strukturprägenden Lebensmittel Märkte (SUPER WEZ, ALDI) verfügen aufgrund ihrer Marktauftrittes über eine moderne und wettbewerbsfähige Positionierung.
Insbesondere der SUPER WEZ in der Vertriebsschiene Supermarkt ist von den absatzwirt- schaftlichen Auswirkungen nur bedingt betroffen. Der Fortbestand ist durch die Bestandssi- cherung somit nicht gefährdet.
Durch eine erhöhte Wettbewerbsintensität resultiert folglich keine städtebauliche negative Problematik für den Zentralen Versorgungsbereich Minden Grille.
Eine mögliche Funktionsstörung des Zentralen Versorgungsbereiches ist daher nicht zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen sind demnach auszuschließen.
3.5.10 Zentraler Versorgungsbereich Minden Lübbecker Straße / Dützener Weg Die Bestandssicherung des PORTA MARKTES führt zu Umsatzumverteilungsquoten von 1,2 % in der Warengruppe Nahversorgung.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 91
Abb. 99 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Lübbecker Straße / Dützener Weg
Minden-Lübecker Warengruppen Straße / Dützener Weg Nahversorgung 1,2% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Es ist in der Warengruppe Nahversorgung davon auszugehen, dass die Wettbewerbsposi- tion des EDEKA und ALDI Marktes absatzwirtschaftlich beeinträchtigt wird.
Allerdings stellt sich der Standort als Verbundstandort dar, der somit von Synergie- und Agglomerationsvorteilen profitiert. Auch die verkehrgünstige Lage schafft zusätzliche Kundenfrequenzen.
Insgesamt sind beide Betriebe von den Auswirkungen in ihrem Fortbestand nicht gefährdet.
Da die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches insgesamt nicht beeinträchtigt wird, sind keine städtebaulich negativen Auswirkungen in Minden Lübbecker Straße / Dützener Weg zu erwarten.
3.5.11 Zentraler Versorgungsbereich Minden Lübbecker Straße / Schwabenring Für die Warengruppe Nahversorgung ergibt sich eine Umsatzumverteilung von 2,6 %.
Abb. 100 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Lübbecker Straße / Schwabenring
Minden-Lübecker Warengruppen Straße / Schwabenring Nahversorgung 2,6% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Der SUPER WEZ erweist sich als moderne und leistungsfähige Betriebsstätte. Eine Existenzgefährdung bzw. Aufgabe der Betriebsstätte ist nicht zu befürchten.
Für den Zentralen Versorgungsbereich in Minden Lübbecker Straße / Schwabenring ist eine mögliche Funktionsstörung nicht zu erwarten. Städtebaulich negative Auswir- kungen sind auszuschließen.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 92
3.5.12 Zentraler Versorgungsbereich Minden Königsstraße / Gesellenweg Die Bestandssicherung des PORTA MARKTES wirkt sich in der Warengruppe Nahversor- gung absatzwirtschaftlich auf den Zentralen Versorgungsbereich in Minden Königstraße / Gesellenweg aus. Die prognostizierte Umverteilung beträgt 0,5 %.
Abb. 101 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Königsstraße / Gesellenweg
Minden-Königsstraße Warengruppen / Gesellenweg Nahversorgung 0,5% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Beeinträchtigte Warengruppen und Magnetbetriebe
Insgesamt sind mehrere Anbieter der Nahversorgung absatzwirtschaftlich betroffen.
Der Standortbereich weist aufgrund des Standortverbundes mit weiteren leistungsfähigen Fachmärkten ein hohes Maß an Synergie- und Agglomerationseffekten auf. Der Verbund stellt sich somit als größter Fachmarktstandort innerhalb der Stadt Minden dar.
Die bestehenden Nahversorger sind als wettbewerbsfähige Betriebsstätten einzustufen.
Insgesamt sind die nahversorgungsrelevanten Betriebsstätten von den Auswirkungen eher gering betroffen. Sie sind in ihrem Fortbestand nicht gefährdet.
Da die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches als Nahversorgungs- zentrum insgesamt nicht beeinträchtigt wird, sind keine städtebaulichen Auswirkun- gen in Minden Königsstraße / Gesellenweg zu erwarten.
3.5.13 Zentraler Versorgungsbereich Minden Ring- / Stiftsstraße Absatzwirtschaftliche Auswirkungen ergeben sich am Standort Minden Ring- / Stiftsstraße in einer Größenordnung von 1,5 % in der Warengruppe Nahversorgung.
Abb. 102 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Ring- / Stiftstraße
Minden-Ring- / Warengruppen Stiftsstraße Nahversorgung 1,5% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 93
Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der möglichen Erweiterung des PORTA MARKTES auf den Magnetbetrieb LIDL sind vor dem Hintergrund zu bewerten, dass dieser aufgrund seiner verkehrgünstigen Lage über ein vergleichsweise großes Einzugsgebiet verfügt.
Eine Betroffenheit des LIDL Marktes in Form einer möglichen Betriebsaufgabe ist demnach nicht zu erkennen.
Es ist nicht zu erwarten, dass sich aus den Umsatzumverteilungen städtebaulich- strukturelle negative Auswirkungen für den Zentralen Versorgungsbereich ergeben. Funktionsverluste sind nicht zu erwarten.
3.5.14 Zentraler Versorgungsbereich Minden Stiftsallee / Am Schäferfeld Durch die Veränderung des bestehenden PORTA MARKTES resultieren Umsatzumvertei- lungsquoten von 1,2 % in der Warengruppe Nahversorgung.
Abb. 103 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Stiftsallee / Am Schäferfeld
Minden-Stiftsallee / Warengruppen Am Schäferfeld Nahversorgung 1,2% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Beeinträchtigte Warengruppen und Magnetbetriebe
Grundsätzlich sind die vom PORTA MARKT betroffenen Magnetbetriebe der Betreiber WEZ und ALDI mit einer Umverteilungsquote von 1,2 % wettbewerblich betroffen.
Aufgrund dieses ersten Orientierungswertes sind städtebauliche negative Auswirkungen in Form von Betriebsaufgaben und ein damit einhergehender Verlust an Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches tendenziell auszuschließen.
Städtebaulich betrachtet spricht für den Fortbestand der Märkte vor allem die funktionierende Standortgemeinschaft mit entsprechenden Synergie- und Agglomerationseffekten.
Eine existenzielle Gefährdung der Nahversorgungsstätten ist nicht gegeben.
Für den Standort Minden Stiftsallee / Am Schäferfeld ist eine mögliche Funktionsstö- rung nicht zu erwarten. Städtebaulich negative Auswirkungen sind auszuschließen.
3.5.15 Zentraler Versorgungsbereich Minden Hessenring / In den Bärenkämpen Aus dem PORTA MARKT resultieren Umsatzumverteilungsquoten von < 100 T€ % gegenüber den nahversorgungsrelevanten Bestandsumsätzen.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 94
Abb. 104 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Hessenring / In den Bärenkämpen
Minden-Hessenring / Warengruppen In den Bärenkämpen Nahversorgung *** Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung; ***absatzwirtschaftliche Auswirkungen < 100 T€; im Modell nicht feststellbar Quelle: eigene Berechnungen
Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf den Magnetbetrieb NP sind zu relativieren, da dieser aufgrund seiner individuellen Wettbewerbsposition innerhalb der angrenzenden Wohngebiete über eine andere Markt- und Zielgruppenausrichtung verfügt.
Es ist nicht zu erwarten, dass sich aus den Umsatzumverteilungen städtebaulich- strukturelle negative Auswirkungen im Zentralen Versorgungsbereich Minden Hessenring / In den Bärenkämpen ergeben. Funktionsverluste sind daher nicht zu erwarten.
3.5.16 Zentraler Versorgungsbereich Minden Marienstraße Die Veränderung des PORTA MARKTES wird sich bei nahversorgungsrelevanten Sortimen- ten absatzwirtschaftlich auf Minden Marienstraße auswirken. Die prognostizierte Umvertei- lungsquote beträgt 1,4 %.
Abb. 105 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Marienstraße
Warengruppen Minden-Marienstraße Nahversorgung 1,4% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Insbesondere der Standortvorteil mit der räumlichen Nähe zu Kunden innerhalb der angrenzenden Wohngebiete schafft eine gewisse Wettbewerbsunabhängigkeit gegenüber den Veränderungen.
Die derzeitige – überwiegend auf die Grundversorgung ausgerichtete Angebotsstruktur – ist somit nicht gefährdet.
Für den Zentralen Versorgungsbereich Minden Marienstraße ist nicht von einer Funktionsstörung bzw. einer städtebaulich negativen Beeinträchtigung auszugehen.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 95
3.5.17 Zentraler Versorgungsbereich Minden Lahder Straße Der PORTA MARKT wird sich in der Warengruppe Nahversorgung absatzwirtschaftlich auf den Zentralen Versorgungsbereich Minden Lahder Straße auswirken. Die prognostizierte Umverteilung beträgt 3,2 %.
Abb. 106 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Minden Lahder Straße
Minden-Lahder Warengruppen Straße Nahversorgung 3,2% Bekleidung ** **nicht relevant gemäß Aufgabenstellung Quelle: eigene Berechnungen
Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des WEZ als zentrale Angebotsstätte sind im Wesentlichen zu reduzieren auf wettbewerbliche Beeinträchtigungen:
Der Angebotsstätte obliegt die Nahversorgungsfunktion mit räumlicher Nähe zu angrenzen- der Mantelbevölkerung. Eine gewisse wettbewerbsunabhängige Position lässt sich hieraus ableiten.
Aus den wettbewerblichen Beeinträchtigungen resultiert im Ergebnis keine strukturelle Gefährdung des Zentralen Versorgungsbereiches.
Es ist nicht von einer Funktionsstörung des Nahversorgungszentrums auszugehen. Städtebaulich negative Auswirkungen sind nicht zu verzeichnen.
3.5.18 Erhebungsraum Vlotho Nennenswerte absatzwirtschaftliche Auswirkungen ergeben sich in Vlotho in der Waren- gruppe Bekleidung < 100 T€.
Abb. 107 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Vlotho Innenstadt
Warengruppen Vlotho-Innenstadt Nahversorgung * Bekleidung *** *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung; ***absatzwirtschaftliche Auswirkungen < 100 T€; im Modell nicht feststellbar Quelle: eigene Berechnungen
In der Warengruppe Bekleidung wird eine sehr geringe Umverteilung festgestellt.
Bei Bekleidung ist als prägende Betriebsstätte das Bekleidungshaus FINKHÄUSER betroffen, das allerdings aufgrund seiner individuellen Sortiments- und Kundenausrichtung im Gegensatz zu Betriebsstätten (u .a. VÖGELE, WEHMEYER, TAKKO, ERNSTINGS,
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 96
ZEEMANN) des PORTA MARKTES in einem anderen Angebotsgenre agiert und von daher nur in geringerem Maße betroffen ist.
Ein Umschlagen absatzwirtschaftlicher in städtebauliche Auswirkungen ist nicht zu erwarten. Städtebauliche negative Auswirkungen sind demnach nicht zu konstatieren.
3.5.19 Zentraler Versorgungsbereich Bad Oeynhausen Innenstadt Aus den Veränderungen des PORTA MARKTES resultieren Umsatzumverteilungsquoten von 3,8 % in der Warengruppe Bekleidung.
Abb. 108 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Bad Oeynhausen Innenstadt
Bad Oeynhausen- Warengruppen Innenstadt Nahversorgung * Bekleidung 3,8% *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung Quelle: eigene Berechnungen
Durch den PORTA MARKT ergibt sich in der Warengruppe Bekleidung zwar eine Umvertei- lung; nichtsdestotrotz zeigt sich, dass in dieser Warengruppe die Innenstadt von Bad Oeynhausen über ein sehr vielfältiges und breit gefächertes Angebot verfügt. Mehr als ein Drittel der Verkaufsflächen konzentriert sich auf diese Warengruppe. Auch der durch den PORTA MARKT wettbewerblich betroffene Magnetbetrieb HAGEMEYER stellt sich als moderner und marktgerechter Anbieter im Fachhandelsgenre auf.
In der Warengruppe Bekleidung ist kein „Umschlagen“ absatzwirtschaftlicher in städtebauliche Auswirkungen zu erwarten. Geschäftsaufgaben bzw. weitere Leerstän- de und letztendlich städtebaulich strukturelle Probleme im Zentralen Versorgungsbe- reich der Bad Oeynhausener Innenstadt innerhalb dieser Warengruppe sind auszu- schließen.
3.5.20 Erhebungsraum Hille Ortskern Die Bestandssicherung wird sich in der Warengruppe Bekleidung (3,3 %) absatzwirtschaft- lich auf den Erhebungsraum Hille auswirken.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 97
Abb. 109 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Hille Ortskern
Warengruppen Hille-Ortskern Nahversorgung * Bekleidung 3,3% *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung Quelle: eigene Berechnungen
Betroffen ist innerhalb der Warengruppe vor allem der KIK Markt als zentrenprägende Betriebsstätte, der über eine vergleichbare Sortiments- und Kundenausrichtung im discount- orientierten Angebotsgenre wie der PORTA MARKT verfügt, allerdings aufgrund der eher geringen Umverteilung von 3,3 % nicht städtebaulich negativ betroffen ist.
Es sind keine wesentlichen städtebaulichen Beeinträchtigungen in der Warengruppe Bekleidung festzustellen. Städtebaulich-strukturelle Probleme im Ortskern von Hille sind nicht zu erkennen.
3.5.21 Erhebungsraum Bückeburg Innenstadt Die geplanten Veränderungen des PORTA MARKTES werden sich in den Warengruppen Bekleidung (3,6 %) absatzwirtschaftlich auf den Erhebungsraum auswirken.
Abb. 110 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Bückeburg Innenstadt
Warengruppen Bückeburg-Ortskern Nahversorgung * Bekleidung 3,6% *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung Quelle: eigene Berechnungen
Mit 3,6 % Umverteilung sind in der Warengruppe Bekleidung eher geringe Umsatzabflüsse zu verzeichnen.
Die Angebotsstrukturen in der Warengruppe Bekleidung sind mit rund einem Drittel der Verkaufsflächen innerhalb der Innenstadt gut ausgeprägt. Wesentliche Anbieter in dieser Warengruppe sind die Firma VÖGELE sowie die Fachabteilungen im Kaufhaus MAGRO.
Beide werden aufgrund ihres modernen Marktauftrittes sowie teilweise abweichender Zielgruppen weniger sensibel auf die Veränderungen reagieren.
In der Warengruppe Bekleidung ist kein „Umschlagen“ absatzwirtschaftlicher in städtebauliche Auswirkungen zu erwarten.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 98
3.5.22 Zentraler Versorgungsbereich Rinteln Innenstadt Die Veränderung der Verkaufsflächen im Rahmen der Genehmigungssituation wird sich in der projektrelevanten Warengruppe Bekleidung absatzwirtschaftlich auf Rinteln auswirken. Die prognostizierte Umverteilung beträgt hier 2,3 %.
Abb. 111 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Rinteln Innenstadt
Warengruppen Rinteln-Innenstadt Nahversorgung * Bekleidung 2,3% *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung Quelle: eigene Berechnungen
Die Betriebe im Bereich Bekleidung sind mit Umsatzabflüssen in einer Größenordnung von 2,3 % gegenüber den Bestandsumsätzen betroffen. Augrund dieses relativ geringen Wertes sind städtebaulich negative Auswirkungen tendenziell auszuschließen.
In Rinteln ist das Sortiment Bekleidung als die innerstädtische Leitbranche am stärksten vertreten: rund 40 % der Verkaufsflächen sind innerhalb dieser Warengruppe anzutreffen Insbesondere die Magnetbetriebe BRUNO KLEINE sowie Mode BECKMANN präsentieren sich als leistungsfähige Anbieter.
Eine Gefährdung der Angebotsstruktur in der Warengruppe Bekleidung ist somit auszu- schließen.
Es ist nicht zu erwarten, dass sich die Veränderungen des PORTA MARKTES durch mögliche Geschäftsaufgaben in der Warengruppe Bekleidung nachhaltig negativ auf die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereiches Rinteln Innenstadt auswirken.
3.5.23 Erhebungsraum Lübbecke Innenstadt Der PORTA MARKT wird sich in der zu untersuchenden Warengruppe absatzwirtschaftlich auf den Zentralen Versorgungsbereich Lübbecke auswirken. Die prognostizierte Umvertei- lung beträgt maximal 3,8 % in der Warengruppe Bekleidung.
Abb. 112 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Lübbecke Innenstadt
Warengruppen Lübbecke-Innenstadt Nahversorgung * Bekleidung 3,8% *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung Quelle: eigene Berechnungen
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 99
Als Leitbranche innerhalb des Erhebungsraumes Lübbecke fungiert wie in weiteren Städten und Gemeinden im Untersuchungsraum das Sortiment Bekleidung. Mehr als ein Drittel der Verkaufsfläche sind dieser Warengruppe zuzuordnen.
Das Bekleidungshaus KOLCK als Magnetbetrieb bietet Produkte in einem gehobenen Sortimentsgenre an, die nur bedingt mit den Betriebsstätten innerhalb des PORTA MARKTES in Wettbewerb stehen.
Im Ergebnis führen die Auswirkungen des PORTA MARKTES nicht zu einem struktu- rellen städtebaulichen Problem im Erhebungsraum Lübbecker Innenstadt.
3.5.24 Erhebungsraum Hüllhorst Ortskern Durch den PORTA MARKT ergeben sich Umsatzumverteilungen von < 100 T€ in der zu untersuchenden Warengruppe Bekleidung.
Abb. 113 : Absatzwirtschaftliche Auswirkungen im worst case in Hüllhorst Ortskern
Warengruppen Hüllhorst-Ortskern Nahversorgung * Bekleidung *** *außerhalb des engeren Untersuchungsraumes Nahversorgung; ***absatzwirtschaftliche Auswirkungen < 100 T€; im Modell nicht feststellbar Quelle: eigene Berechnungen
Ein KIK Markt ist innerhalb der Warengruppe Bekleidung betroffen. Dieser verfügt zwar über eine vergleichbare Sortiments- und Kundenausrichtung im discountorientierten Angebots- genre wie der PORTA MARKT, ist allerdings aufgrund der eher geringen Umverteilung von < 100 T€ nicht städtebaulich negativ betroffen ist.
Aus der Bestandssicherung des PORTA MARKTES resultieren lediglich wettbewerbli- che Beeinträchtigungen in einem geringen und nicht nachweisbaren Maße für den Erhebungsraum Hüllhorst.
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 100
4 FAZIT
Die Untersuchungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Innerhalb des ersten Prüfschrittes konnten in den Warengruppen Schuhe, Geschen- ke, Spiel-, Sport und Elektroartikel bereits eingetretene städtebaulich negative Aus- wirkungen auf einige Zentralen Versorgungsbereiche / Erhebungsräume festgestellt werden. Hinsichtlich dieser Warengruppen sollte damit eine Erweiterungsmöglichkeit planerisch nicht zugelassen werden. Die genannten Warengruppen sollten vielmehr auf den Bestandsschutz reduziert werden.
Mögliche Veränderungsspielräume in der Bestandssituation des PORTA MARKTES ergeben sich in den Warengruppen Nahversorgung und Bekleidung. Hierbei ist auf- grund der Ergebnisse des zweiten Prüfschrittes davon auszugehen, dass die Be- standserweiterungen im Rahmen der Genehmigungssituation keine städtebaulich negativen Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche / Erhebungsräume im Untersuchungsraum nach sich ziehen.
Nicht Bestandteil der landesplanerischen und städtebaulichen Analysen sind die Warengruppen Papier, Baumarkt, Möbel, Heimtextilien, Leuchten, Sonstiges. Wie be- reits in Kapitel 3.2 angeführt, werden sie nicht näher betrachtet, da von ihnen auf- grund fehlender Zentrenrelevanz bzw. Geringfügigkeit keine städtebaulich negativen Auswirkungen zu erwarten sind.
Darüber hinaus lässt sich festhalten, dass weitere absatzwirtschaftliche Auswirkun- gen gegenüber nicht integrierten großflächigen Sonderstandorten außerhalb des Un- tersuchungsraumes nachzuweisen sind, die jedoch aufgrund ihrer fehlenden Schutz- würdigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nicht weiter zu betrachten sind.
Die BBE Handelsberatung empfiehlt aufgrund der Untersuchungen nachfolgende maximal mögliche Verkaufsflächen der einzelnen Warengruppen innerhalb des PORTA MARKTES festzusetzen:
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Abb. 114 : Verträglicher warengruppenspezifischer Bestand
Beabsichtigte Verkaufsflächen derzeitig Verträglicher Warengruppen unter Ausnutzung der "offenen" ausgeübte warengrupenspezifischer Baugenehmigungen Nutzung Bestand in qm in qm in qm Nahversorgung 6.400 5.180 6.400 Papier 340 340 340 Bekleidung 7.000 4.369 7.000 Schuhe 2.500 2.100 2.100 Baumarkt 9.504 7.537 9.504 Geschenke 3.500 3.158 3.158 Spiel 3.000 2.883 2.883 Sport 2.500 1.318 1.318 Möbel 25.000 25.047 25.000 Heimtextilien 1.800 1.547 1.800 Elektro 4.500 4.437 4.437 Leuchten 1.200 1.107 1.200 Sonstiges 670 670 670 gesamt 67.914 59.693 65.810 Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen71
Münster, 28.04.2009
Dipl. Kfm. Hans-Joachim Schrader
Die Stellungnahme wurde nach bestem Wissen und Gewissen und auf der Basis der Informationen und Auskünfte erstellt, die zum Zeitpunkt der Untersuchung zur Verfügung standen. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Beratungsgesellschaft behält sich das Recht vor, bei evtl. aufgetretenen mathematischen Fehlern bzw. bei etwaig vernachlässigten Informationen, nachzubessern. Mögliche zukünftige extreme politische und ökonomische Ereignisse am Standort können entsprechend ihrer Art nicht vorhergesehen werden.
71 *BBE HANDELSBERATUNG, Bestandsanalyse zum PORTA MARKT, 2007
Verträglichkeits- und Auswirkungsanalyse für den PORTA MARKT - Entwurf 102