2010 Fall MEDEGHINI Relazione GHEDI-CAST-MAZZ
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Procedura soggetta a contributo unificato ex Legge 488/99 TRIBUNALE di BRESCIA Fallimento n° 311/2010 Industria Agricola Casearia Medeghini di Medeghini Giovanni sas con sede in Mazzano (Bs), Via Cortine 2 2a Consulenza Tecnica relativa ai beni immobili ubicati in Ghedi, Castenedolo e Mazzano (pv. di Brescia) del tecnico incaricato dott. ing. Francesco Passi Giudice Delegato : Pres. Dott. Stefano Rosa Curatore fallim. : Dott. Valerio Galeri Ill.mo Presidente Dott. Stefano Rosa Il sottoscritto dott. ing. Francesco Passi, con studio in Brescia in Via Camozzi n° 43, premesso che: - il 10 gennaio 2011 il Dott. Valerio Galeri richiedeva l’auto- rizzazione per la nomina del sottoscritto quale Consulente Tecnico per il fallimento sopra citato - in data 11 gennaio 2011 l’Ill.mo Presidente autorizzava con decreto la nomina anzidetta il 18 gennaio 2011 prestava giuramento e riceveva il seguente inca- rico: “Relativamente alla società fallita Industria Agricola Case- aria Medeghini di Medeghini Giovanni sas, determini l’esperto, esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, tenuto conto dello stato dei beni immobili acquisiti alla massa at- tiva fallimentare, nonché di ogni altro elemento utile ai fini dell’indagine, il valore odierno di mercato degli stes- si. Qualora altri soggetti siano comproprietari degli immobili pro indiviso con la società fallita, l’esperto accerti l’entità delle quote indivise di spettanza della società fallita. Indichi, infine, effettuata ogni ricerca ritenuta necessaria in tal senso: • natura di ogni immobile; • Comune in cui si trova ogni immobile, numero della partita catastale, estremi di provenienza dei mappali - laddove esistano - ed i confini; • se risultano iscritte ipoteche o trasritti diritti di usufrutto, servitù o atti e diritti di qualunque ge- nere. Accerti inoltre l’esperto se vi siano costruzioni non ancora censite o denunziate al Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Qua- lora un immobile non risulti denunziato predisponga la ne- cessaria documentazione, nel caso in cui ciò sia possibile, e, previa autorizzazione del Giudice Delegato, esegua l’accatastamento e depositi successivamente le ricevute del- le denunce eseguite. Provveda, infine, a determinare gli elementi per il calcolo 2 dell’ICI ed alla trascrizione della sentenza di fallimento sugli immobili oggetto di stima.” ******************************* La presente Consulenza Tecnica si articola nei seguenti capitoli RELAZIONE TECNICA 0 - Premessa p. 4 1 – Gli immobili oggetto di stima p. 4 Identificazione catastale Descrizione 2 – Quadro urbanistico p. 25 3 – Formalità e gravami p. 32 4 - Il valore di stima p. 32 5 - Attestati Certificazione Energetica (ACE) p. 37 6 – L’IMU (già ICI) p. 38 Allegati 1. Documentazione catastale 2. Documentazione fotografica 3. Caratteristiche intrinseche mapp. 41-43 e mapp. 7, Ghedi 4. Documentazione urbanistica 5. Ispezioni ipocatastali 6. Tabelle estimative (compendio immobiliare Ghedi-Castenedolo) 7. Attestati Certificazione Energetica (ACE) 3 RELAZIONE TECNICA 0 - Premessa Nella presente Relazione, 2a e conclusiva, vengono presi in consi- derazione i beni immobili ubicati in provincia di Brescia nei Comu- ni di • Ghedi: edifici strumentali e terreni • Castenedolo: terreno (un solo mappale) • Mazzano: terreno (un solo mappale). Una prima Consulenza Tecnica, quella redatta nel settembre 2011, aveva riguardato altri 4 immobili (2 appartamenti + 2 autorimesse) ubicati in Flero (pv. di Brescia). I beni immobili ubicati in Mazzano: • quelli interni alla Lottizzazione denominata “Polo Tecnologi- co” su cui insistono opere di urbanizzazione che, sulla scor- ta delle visure ipocatastali, risultano per errore ancora parzialmente intestati alla Società fallita • quelli che, esterni alla Lottizzazione anzidetta ed occupati da opere di urbanizzazione, dovranno essere ceduti all’Ammi- nistrazione del Comune di Mazzano non sono oggetto della presente trattazione. § 1 – Gli immobili oggetto di stima Ubicazione Gli immobili in Comune di Ghedi, parzialmente confinanti col Comune di Castenedolo, sono ubicati a Nord – Nord-Est rispetto al nucleo 4 abitato. Essi sono in prossimità del raccordo autostradale Monti- chiari-Ospitaletto denominato “corda molle” (in fase di realizza- zione) e sono raggiungibili dalla SP 66 che collega Ghedi con Ca- stenedolo impegnando Strada Quarti (n° civico 20). Il terreno ubicato in Castenedolo si trova nelle immediate vicinan- ze, a Nord della Strada Quarti anzidetta. Come risulterà più evidente nel prosieguo della trattazione detti immobili, sia quelli di Ghedi come quello di Castenedolo, sono po- sizionati fra la aree occupate dagli aereporti di Montichiari e di Ghedi, il “G. D’Annunzio” civile ed il “Luigi Olivieri” militare. Il terreno da stimare in Mazzano si trova in prossimità della Lot- tizzazione “Polo Tecnologico” di cui si è già detto ed a Sud ri- spetto alla Strada Statale Gardesana Occidentale. Le immagini che seguono consentono di apprezzare la collocazione nel territorio dei beni di cui si tratta. 5 Ghedi – Castenedolo Ghedi – Castenedolo (dettaglio) 6 Mazzano Identificazione catastale La documentazione catastale (visure catastali storiche, stralci di estratti mappa e planimetrie catastali) col seguente ordine • terreni Ghedi • terreno Castenedolo • fabbricati Ghedi • terreno Mazzano è stata raccolta nell’allegato 1 . 7 Ghedi - Castenedolo Terreni Comune di Ghedi terreni mapp. qualità - classe superficie reddito (€) ha are ca dominicale agrario 14 semin. irrig. 3 04 60 80 237,98 273,68 64 semin. irrig. 4 00 11 10 5,73 5,73 66 semin. irrig. 4 00 00 40 0,21 0,21 69 semin. irrig. 4 16 49 80 852,05 852,05 foglio 4 142 bosco alto u 00 62 90 32,49 1,95 144 semin. irrig. 4 05 23 22 270,22 270,22 152 semin. irrig. 3 08 04 50 415,49 477,81 1 semin. irrig. 3 13 37 50 690,76 794,38 6 semin. irrig. 3 00 08 30 4,29 4,93 12 incol. prod. u 01 27 80 1,98 0,96 14 semin. irrig. 4 08 18 80 422,87 422,87 semin. 1 00 05 00 2,97 2,84 15 foglio 5 foglio incol. prod. u 00 00 30 0,01 0,01 17 semin. irrig. 4 07 63 90 394,52 394,52 23 semin. irrig. 3 00 47 06 24,30 27,95 25 semin. irrig. 4 00 21 39 11,05 11,05 16 semin. irrig. 4 03 64 80 188,40 188,40 17 incol. prod. u 00 15 10 0,23 0,08 18 semin. 1 00 23 00 13,66 13,07 foglio 9 19 semin. irrig. 4 02 31 10 119,35 119,35 1 semin. irrig. 4 24 02 10 1.240,58 1.240,58 2 semin. irrig. 4 00 10 80 5,58 5,58 3 bosco ceduo 2 00 01 40 0,36 0,01 4 semin. 1 00 11 30 6,71 6,42 5 semin. irrig. 4 01 03 20 53,30 53,30 foglio 10 semin. 1 00 06 00 3,56 3,41 6 bosco ceduo 2 00 00 80 0,21 0,01 7 bosco ceduo 2 00 04 80 1,24 0,05 8 Comune di Ghedi aree di enti urbani e promiscui mapp. qualità - classe sup. (ha are ca) 41 ente urbano 00 37 54 tabella di riferimento 43 ente urbano 05 29 25 per la consistenza dei 164 ente urbano 00 00 33 terreni di sedime 165 ente urbano 00 00 16 mapp. qualità - classe sup. (ha are ca) tabella di riferimento 7 ente urbano 00 89 49 per la consistenza dei fog 5 fog 4 26 ente urbano 00 00 70 terreni di sedime Comune di Castenedolo terreni mapp. qualità - classe superficie reddito (€) ha are ca dominicale agrario 63 semin. irrig. 3 01 12 00 82,72 92,55 fg 26 fg Edifici strumentali (allevamento bovini da latte) Comune di Ghedi edifici strumentali (allevamento bovini da latte) mappale sub cat. classe vani rendita (€) 41 1 D/10 4.160,00 41 2 A/3 2 3,0 113,10 41 3 A/3 2 6,5 245,06 43 1 D/10 40.822,00 foglio 4 43 2 A/3 2 5,5 207,36 43 3 A/3 2 6,0 226,21 sezione NCT 7 1 D/10 8.476,00 7 2 A/3 2 8,0 301,61 foglio 5 7 3 A/3 2 8,0 301,61 fabbricati di recente censimento (già fabbricati rurali) mappale cat. classe vani rendita (€) 164 (ex 79) D/10 86,00 fog 4 165 (ex 65) D/1 78,00 sez. sez. NCT 26 (ex 2) D/10 62,00 fog 5 9 Mazzano Terreni Comune di Mazzano terreni mapp. qualità - classe superficie reddito (€) ha are ca dominicale agrario 222 semin. irrig. 1 00 82 96 72,84 77,12 fg 8 fg --- Coerenze Come desumibili dagli estratti mappa allegati. * Descrizione La documentazione fotografica, quella riguardante gli immobili di Ghedi, è stata raccolta nell’allegato 2; esso risulta così organiz- zato: • su supporto cartaceo sono state riprodotte o alcune riprese aeree delle Cascine Noara e Speranza; trattasi di istantanee tratte dal sito internet Google Earth, pagg. a - b o una parziale selezione fotografica di pratica ed imme- diata consultazione pagg. da 1 a 17 • su supporto informatico (dischetto) l’intera rassegna foto- grafica (serie da 1 a 4), ivi comprese le istantanee scattate all’interno degli immobili di categoria A/3 ubicati in Ghedi • sulle planimetrie allegate sono stati indicati i punti di ri- presa fotografica delle quattro serie. Per i terreni di Castenedolo e Mazzano si rimanda alle riprese ae- 10 ree qui sopra riportate nel paragrafo Ubicazione . * * Ghedi e Castenedolo L’insieme dei beni immobili situati nei Comuni di Ghedi e Castene- dolo comprende • i terreni agricoli • n.3 enti urbani già fabbricati rurali • le aree di sedime e pertinenziali dell’allevamento di bovini da latte nell’ambito delle cascine “Noara” e “Speranza”, que- sta a Sud rispetto alla prima • lo stesso allevamento di 650/700 capi completo di opere edi- li, impianti, attrezzature fisse e varie complementari; l’accesso principale dalla via pubblica denominata Strada Quarti, n° civ.