2015

Abstrakt

Cílem diplomové práce je posouzení vlivu vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín. Zda k vlivu dochází či nikoliv je posouzeno pomocí vytvořené databáze prodaných rodinných domů a bytů v okrese od roku 2012. Součástí diplomové práce je také výpočet průměrných cen odvíjejících se od stavu nemovitosti a velikosti obce, ve které se nemovitost nachází a současně je zkoumáno, zda dochází vlivem nižších úrokových sazeb k růstu cen nemovitostí.

Potřebné údaje o výši úrokových sazeb pro jednotlivé měsíce a doby fixace jsou uvedeny z údajů České národní banky. Podklady pro zpracování databáze skutečně realizovaných prodejů od roku 2012 poskytly realitní kanceláře Reality GAIA a realitní kancelář REMAX.

Abstract

The aim of the thesis is to assess the impact of interest rate developments on the demand for family homes and apartments in the District of Hodonín. Whether or not the influence is assessed by using the database of family houses and flats in the district by the year 2012. Part of the thesis is also the calculation of the average cost of the framework from a State property and the size of the municipality in which the property is situated, and at the same time, it is examined whether occurs due to lower interest rates to the growth of real estate prices.

The necessary information about the level of interest rates for each month and the fixation period are listed from the Czech National Bank. Supporting documents for processing the database actually realized sales from 2012 to provide real estate agents real estate real estate agent REMAX and GAIA.

Klíčová slova

Úroková sazba, hypoteční úvěr, rodinné domy, byty, okres Hodonín, poptávka, databáze

Keywords

Interest rate, mortgage, houses, apartments, Hodonín district, demand, database

Bibliografická citace:

Böhmová, S. Vliv vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín . Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, 2015. 150 s. Vedoucí diplomové práce Ing. Pavel Klika.

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a že jsem uvedla všechny použité informační zdroje.

V Brně dne ………………..

.……………………………………….

Ing. Sabina Böhmová

Poděkování:

Na tomto místě bych chtěla poděkovat vedoucímu diplomové práce Ing. Pavlovi Klikovi za cenné rady mi poskytnuté při vypracovávání diplomové práce. A také bych chtěla poděkovat svojí rodině za psychickou i finanční podporu v průběhu studia, hlavně pak svému příteli Lukáši Čubíkovi, který mi byl velkou oporou. Obsah

1 ÚVOD ...... 12

2 OKRES HODONÍN ...... 14

2.1 Lokace okresu Hodonín ...... 15

2.2 Administrativní členění okresu ...... 16

2.3 Nezaměstnost ...... 16

2.4 Doprava v okrese ...... 17

2.5 Kultura v okrese...... 17

3 NÁZVOSLOVÍ, PRÁVNÍ ÚPRAVA ...... 18

3.1 Katastrální zákon - zákon č. 256/2013 Sb...... 18

3.1.1 Katastr nemovitostí ...... 18

3.1.2 Vymezení pojmů ...... 18

3.1.3 Předmět evidence ...... 19

3.1.4 Obsah katastru ...... 19

3.1.5 Zápis práv do katastru ...... 20

3.2 Občanský zákoník - zákon č. 89/2012 Sb...... 22

3.2.1 Součást a příslušenství věci ...... 22

3.2.2 Právo stavby ...... 23

3.2.3 Zástavní právo ...... 23

3.2.4 Budoucí zástavní právo ...... 25

3.2.5 Úvěr ...... 25

3.3 Zákon o dluhopisech - zákon č. 190/2004 Sb...... 25

3.3.1 Hypoteční úvěr ...... 25

4 NABÍDKA A POPTÁVKA NA TRHU S NEMOVITOSTMI ...... 26

4.1 Nabídka ...... 26

4.2 Poptávka ...... 27

8

4.3 Situace na trhu s nemovitostmi v okrese Hodonín ...... 27

5 CENA A HODNOTA ...... 29

5.1 Cena zjištěná (administrativní cena) ...... 29

5.2 Cena pořizovací (historická cena) ...... 29

5.3 Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena) ...... 29

5.4 Věcná časová hodnota (časová cena) ...... 30

5.5 Výnosová hodnota ...... 30

5.6 Obvyklá cena (tržní hodnota) ...... 30

5.7 Tržní cena ...... 31

5.8 Výchozí cena ...... 31

6 PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ...... 32

6.1 Místní šetření - Ohledání nemovitosti ...... 33

7 METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ...... 34

7.1 Stanovení ceny dle cenového předpisu ...... 35

7.2 Stanovení věcné hodnoty staveb ...... 37

7.3 Stanovení ceny pozemku ...... 37

7.3.1 Indexová metoda stanovení ceny pozemku ...... 37

7.3.2 Metoda třídy polohy stanovení ceny pozemku (Naegeliho metoda) ...... 37

7.4 Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti ...... 38

7.5 Porovnávací metoda ...... 38

7.6 Zjištění obvyklé ceny pro hypoteční úvěry České spořitelny ...... 38

7.6.1 Rodinné domy ...... 39

7.6.2 Byty ...... 39

8 HYPOTEČNÍ ÚVĚR ...... 40

8.1 Typy hypotečních úvěrů ...... 40

8.1.1 Rozdělení podle účelu využití ...... 40

9

8.1.2 Rozdělení podle způsobu splácení ...... 41

8.1.3 Rozdělení podle způsobu čerpání ...... 41

8.1.4 Rozdělení podle klienta ...... 41

8.1.5 Další způsoby rozdělení ...... 41

8.2 Rozdíly při volbě hypoteční banky ...... 42

8.3 Tři zásadní fakty, pro poskytnutí hypotečního úvěru ...... 42

8.3.1 Účel ...... 42

8.3.2 Zajištění ...... 43

8.3.3 Bonita ...... 43

8.4 Průběh žádosti a vyřízení hypotečního úvěru ...... 44

8.5 Poplatky bank spojené s hypotečním úvěrem ...... 46

9 ÚROKOVÉ SAZBY A POPLATKY BANK ...... 48

9.1 Vliv České Národní banky na výši úrokových sazeb ...... 48

9.2 Úroková sazba obecně ...... 49

9.3 Druhy úrokových sazeb ...... 49

9.4 Čím je úroková sazba ovlivňována ...... 49

9.5 Výpočet úroků ...... 50

10 PRAKTICKÁ ČÁST ...... 51

10.1 Databáze rodinných domů a bytů obecně ...... 51

10.2 Databáze rodinných domů ...... 52

10.2.1 Průměrná cena rodinných domů za m2 ...... 55

10.2.2 Statistické údaje rodinných domů ...... 56

10.3 Databáze bytů ...... 59

10.3.1 Průměrná cena bytů za m2 ...... 62

10.3.2 Statistické údaje bytů ...... 63

10.4 Vývoj úrokových sazeb od roku 2012 do března 2015 ...... 64

10

10.5 Prodej rodinných domů ...... 67

10.6 Prodej bytů ...... 72

10.7 Celkové zhodnocení prodeje za sledované období ...... 77

10.8 Vliv výše úrokové sazby na prodejní cenu ...... 85

10.8.1 Rodinné domy ...... 85

10.8.2 Byty ...... 88

10.9 Zhodnoceni vlivu výše úrokových sazeb v okrese Hodonín ...... 91

10.10 Vyhodnocení dotazníku - úrokové sazby hypotečních úvěrů ...... 93

11 ZÁVĚR ...... 94

12 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ...... 96

13 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOLŮ ...... 99

14 SEZNAM TABULEK, OBRÁZKŮ A GRAFŮ ...... 100

14.1 Seznam tabulek ...... 100

14.2 Seznam obrázků ...... 101

14.3 Seznam grafů ...... 101

15 SEZNAM PŘÍLOH ...... 103

11

1 ÚVOD

Tématem diplomové práce je vliv vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín. Toto téma jsem si vybrala z důvodu zajímavosti vývoje úrokových sazeb hypotečních úvěrů v posledních letech, jeho vliv na prodej nemovitostí, zjištění co je potřeba k zřízení hypotečního úvěru a jaké jsou nejčastější podmínky bankovních institucí poskytujících hypoteční úvěry. Já sama jsem ve věku, kdy nebude trvat dlouho a budu mít zájem o pořízení vlastního bydlení. Z tohoto důvodu je pro mě téma ještě více zajímavé.

Každý občan by se jednou chtěl osamostatnit od rodičů a pořídit si vlastní bydlení. Musíme si uvědomit, že při koupi nemovitosti k bydlení, jak rodinného domu nebo bytu vynaložíme nemalé peníze pohybující se v řádech milionů korun. Dá se s jistotou říci, že taková koupě je v životě člověka jednou z největších investic vůbec. Ale ne všichni mají na tak výraznou investici vlastní finanční zdroje. V takovém případě je nejlepší volbou hypoteční úvěr.

První hypoteční banka byla založena již v roce 1965. Nástupem protektorátu sektor úplně zanikl. První hypoteční úvěry byly poskytnuty kolem roku 1995. Zpočátku u lidí neměly velkou oblibu, což měla za následek úroková sazba, která se v té době pohybovala okolo 12 %. Nárůst v oblíbenosti byl zaznamenán v roce 2000, který přinesl nové produkty. Vývoj v okrese Hodonín od roku 2012 do současnosti bude znázorněn prostřednictvím tabulek a grafů, vycházejících ze statistických údajů. Cílem práce bude zjistit, jestli má vývoj úrokových sazeb vliv na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín či nikoliv. (1)

Na začátku diplomové práce představím okres Hodonín z pohledu lokace v Jihomoravském kraji, administrativní členění okresu podle obcí s rozšířenou působností, dopravu v okrese a v neposlední řadě se zmíním i o kultuře a zaměstnanosti. Následně se budu zajímat o právní zastoupení a názvosloví, které se týká tématu diplomové práce. Zejména se zmíním o katastrálním zákoně a novém občanském zákoníku.

Dle nového Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. došlo ke změně pojmu nemovitost, který byl nahrazen pojmem věc nemovitá. ,,Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li

12

takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá." (5, s. 79) V diplomové práci je dále používám výraz nemovitost z důvodu, že práce je ve velké míře zaměřena na bankovní produkty. Banky v souladu s katastrálním zákonem používají pojem nemovitost s tím, že se jedná o věci nemovité, tak jak jsou definovány v Občanském zákoníku.

Třetí část diplomové práce bude zaměřena na nabídku a poptávku. Zpočátku zmíním obecné pojetí, následně i současný stav na trhu s nemovitostmi v okrese Hodonín. Cena není totéž co hodnota, proto je potřeba tyto dva pojmy rozlišovat. Více bude obsahem čtvrté kapitoly. Objasním podklady povinné při oceňování nemovitostí a také co je součástí místního šetření společně s postupem takového šetření. V krátkosti budou zmíněny oceňovací metody, zejména metody používané při oceňování nemovitostí pro účely hypotečního úvěru. Sedmá kapitola bude podrobněji zkoumat hypoteční úvěry, jejich druhy a rozdíly mezi jednotlivými bankami. Zmínka je i o způsobu zajištění hypotečního úvěru, postupu při podání žádosti o hypoteční úvěr, až po samotné splácení vypůjčené částky. Nedílnou součástí hypotéky je úroková sazba. Asi v polovině práce se zaměřím na praktické zkoumání. Popíši vytvořenou databázi rodinných domů a bytů, kterou si rozdělím podle druhu nemovitostí na rodinné domy a byty, dále pak podle kategorie velikosti obcí, ty jsou děleny z pohledu počtu obyvatel, následně pak podle velikosti samotné nemovitosti a taktéž se zaměřím na to o jaké nemovitost je největší zájem. Jestli o podstandardní určené k celkové rekonstrukci, standardní nebo nadstandardní. Součástí budou statistické údaje udávající průměrnou, minimální a maximální cenu za m2 podlahové plochy. V tabulce bude znázorněn vývoj úrokových sazeb od ledna roku 2012 do současnosti. Vždy budou uváděny čtyři sazby (průměrná, s fixací na jeden rok, s fixací na 5 let a s fixací na 10 let). Závěrem znázorním pomocí tabulek a grafů vývoj úrokových sazeb v souvislosti s počtem prodaných nemovitostí a zhodnotím, zdali došlo k vlivu či nikoliv. Zaměřím se i na další možný vliv, jenž s klesající úrokovou sazbou může záviset a to výše cen prodávaných nemovitostí.

Zdrojem dat pro zkoumání jsou podklady o prodaných nemovitostech v okrese Hodonín od realitních kanceláří Reality GAIA a realitní kanceláře REMAX. Výše úrokových sazeb vychází z veřejných údajů České národní banky.

13

2 OKRES HODONÍN

Obr. 1 - Administrativní rozdělení okresu Hodonín (2) 14

2.1 LOKACE OKRESU HODONÍN

Okres Hodonín se rozkládá na ploše 1 099 km2 v oblasti jižní Moravy, přesněji v její jihovýchodní části. Z jižní strany sousedí se Slovenskem, dalšími sousedícími jsou okresy Břeclav, Uherské Hradiště, Kroměříž a Vyškov. Celkově svou rozlohou zaujímá necelých 16 % na území Jihomoravského kraje a je charakteristický tvarem, který se táhne od východu k západu. (2)

Obr. 2 - Vymezení okresu Hodonín (3)

Okres Hodonín je tvořen převážně zemědělskou půdou, zaujímá 64 % oblasti z toho 77 % orná půda, také jsou zde velmi rozšířené lesy tvořící 25 % okresu, nejrozšířenější se nachází v oblasti Chřibů a Ždánického lesa, který je zastoupen listnatými stromy. Z geologického hlediska je oblast velmi členitá. Na česko-slovenské hranici se setkáváme s oblastí pohoří Bílých Karpat, vzniklé vyvrásněním mořských sedimentů, rozkládající se na ploše 715 km2. Bílé Karpaty spadají do chráněné krajinné oblasti UNESCO od roku 1996 díky mimořádnému výskytu živočišných i rostlinných druhů. Střed území reprezentuje Dolnomoravský úval, říční nížina na dolním toku řeky Moravy. Oblast je charakteristická říčními meandry, mezi Vracovem a Bzencem pak vátými písky s borovým lesem zvaným Doubrava. (2)

Střední nadmořská výška se pohybuje okolo 263 metrů nad mořem. Nejníže položené místo v okrese najdeme v blízkosti Mikulčic s nadmořskou výškou 159,5 metrů. Naopak nevýše je položená oblast v Bílých Karpatech tzv. vrchol Duda o nadmořské výšce 842 metrů.

Okres Hodonín je řazen jako nejteplejší oblast České republiky s průměrnou teplotou 9,5 C . Vzhledem k minimálnímu množství srážek náleží mezi nejsušší oblasti země.

15

Z pohledu přírodního bohatství je využíván v Hodonínských lázních chlorido-jodný pramen. Oblast je úrodná na nerostné bohatství, zejména na ropu a plyn. Nedaleko Hodonína je také výskyt lignitu. Najdeme tady například i využití stavebního průmyslu díky cihlářským surovinám a štěrkopísku. (2)

2.2 ADMINISTRATIVNÍ ČLENĚNÍ OKRESU

Administrativně tvoří okres Hodonín 82 obcí z toho 8 obcí má statut města. Mezi města se řadí Hodonín, Veselí nad Moravou, Kyjov, Vracov, Bzenec, Strážnice, Dubňany a Ždánice. V okrese působí tři obce s rozšířenou působností, kterými jsou Hodonín, Kyjov a Veselí nad Moravou. Nejrozšířenější z pohledu spádových obcí je město Kyjov, pod které spadá 42 obcí a vyznačuje se také největší rozlohou 470 km2. Druhé největší Veselí nad Moravou je spádové pro 22 obcí s rozlohou 343 km2 a nejmenší Hodonín s rozlohou 286 km2, spádovost je pro 18 obcí v okrese. Obec Kyjov a Veselí nad Moravou má vzhledem ke svému rozsahu ještě 3 pověřené obecní úřady. U Kyjova to jsou pověřené obecní úřady v Kyjově, Bzenci a Ždánicích. U Veselí nad Moravou jsou pověřené obecní úřady ve Veselí nad Moravou, Velké nad Veličkou a Strážnici. (2)

2.3 NEZAMĚSTNOST

Okres Hodonín patří mezi okresy s největší mírou nezaměstnanosti v České republice, k tomuto faktu přispěl rozpad a transformace velkých podniků v okrese, zaměstnávajících velký počet osob až v řádech tisíců. Nezaměstnanost nebyla zlepšena ani po vzniku menších podniků. (2)

NEZAMĚSTNANOST OKRESE HODONÍN DLE MPSV 1.-3. čtvrtletí 2014

Tab. 1- Nezaměstnanost v okrese Hodonín (2)

OKRES HOODNÍN POČET

Neumístění uchazeči o zaměstnání 10 461

Z toho ženy 5 119

Volná pracovní místa 456

Podíl nezaměstnaných osob [%] 9,53

Uchazeči na 1 pracovní místo 22,9

16

2.4 DOPRAVA V OKRESE

Doprava v okrese je zajištěna především silniční dopravou. Okresem křižují silnice I. třídy v rozsahu 115 km a 435 km silnic nižších tříd. Další významnou dopravu tvoří železnice. Vstup na Slovensko je umožněn dvěma hraničními přechody. (2)

2.5 KULTURA V OKRESE

Návštěvníci v okrese Hodonín najdou široký sortiment kulturního vyžití. V oblasti se objevuje celá škála turistických stezek křižujících oblast Bílých Karpat, Chřibů a hlavně vinných oblastí. Území vyniká vinařstvím, kvůli kterému je tento kraj velmi často navštěvován. Nesmím opomenout také dochované archeologické nálezy v Mikulčicích, renesanční radnici v Kyjově, barokní zámek v Miloticích, větrný mlýn v Kuželově nebo muzeum ve Ždánicích. Z pohledu folkloru bych zmínila zejména Strážnici, která je hlavním folklorním střediskem. Ve městě můžeme navštívit skanzen nebo každoročně pořádaný folklorní festival. Dalším významným městem je Kyjov, kde se jednou za čtyři roky koná Slovácký rok, stávající se největší událostí v okrese. Tato tradice vznikla již v roce 1921. Při příležitosti konání se, během čtyř dnů, účastníci představují tradiční tance, kroje a zvyky charakteristické pro Jižní Moravu. (2)

17

3 NÁZVOSLOVÍ, PRÁVNÍ ÚPRAVA

3.1 KATASTRÁLNÍ ZÁKON - ZÁKON Č. 256/2013 Sb.

Z důvodu změny občanského zákoníku, bylo potřeba vytvořit nové znění katastrálního zákona, který vešel v účinnost 1.1.2014. Nový katastrální zákon bere v potaz změny jako je například, že stavby na pozemcích stejného vlastníka budou součástí pozemku z toho plyne nová definice pojmu nemovitost. Dále je kladen důraz na prioritu, kdy je rozhodující doba podání na zápis práva do katastru. Nově jsou rozhodující minuty a v případě shodných časů bude rozhodnuto formou losu. (4)

3.1.1 Katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí je regulován zákonem č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon).

Katastr nemovitostí eviduje informace o veškerých nemovitostech v České republice. Eviduje jejich soupis, popis, polohové a geometrické určení, vlastnické práva a jiná věcná práva vztahujících se k nemovitostem.

Podle katastrálního zákona jsou závaznými informacemi pro právní jednání: název a geometrické určení katastrálního území, parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti.

Identifikace parcel, výpisy z katastrálního operátu, popřípadě opisy nebo kopie jsou veřejné a jsou-li tyto informace v elektronické podobě, lze jej získat na jakémkoliv katastrálním úřadě v České republice. Informace katastrálním úřadem poskytnuté se vztahují ke dnu uvedeném na listinách. (4)

3.1.2 Vymezení pojmů

 ,,Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků,

 Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem,

18

 Stavební parcelou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.

 Pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou.

 Budovou se rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí." (4, s. 1-2)

3.1.3 Předmět evidence

,,V katastru se evidují:

a) pozemky v podobě parcel,

b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,

c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,

d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku,

e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,

f) právo stavby,

g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis." (4, s. 2-3)

V katastru jsou evidovány nemovitosti podle katastrálních území.

3.1.4 Obsah katastru

,,Katastr nemovitostí obsahuje: a) geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční včetně čísel těchto budov, údaje o budovách, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud jsou hlavní stavbou na pozemku, nejedná-li

19

se o drobné stavby, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí a čísla jednotek, c) cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, d) u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu, e) údaje o právech včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva, které se zapisuje do katastru f) upozornění týkající se nemovitosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebná pro správu katastru, g) úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám h) dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, i) údaje o bodech podrobných polohových bodových polí, j) místní a pomístní názvosloví. U fyzických osob se v katastru zapisuje: a) jméno a příjmení, b) rodné číslo popřípadě datum narození, c) adresa místa trvalého pobytu, v případě že ji občan nemá, tak adresa bydliště. U právnických osob se v katastru zapisuje: a) název nebo obchodní firma, b) identifikační číslo osoby nebo jiný obdobný identifikační údaj, je-li přidělen, c) sídlo." (4, s. 3)

3.1.5 Zápis práv do katastru

V případě listin určených pro zápis práv do katastru nemovitostí musí tyto listiny obsahovat označení údajů z katastru:

a) ,,pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu,

b) pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence 20

nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,

c) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,

d) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití,

e) jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním,

f) rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku,

g) právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno,

h) nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití." (4, s. 4-5)

Práva lze do katastru nemovitostí zapsat třemi různými způsoby: vkladem, záznamem nebo poznámkou.

Vkladem se zapisují do katastru nemovitostí věcná práva, pacht a nájem. Záznamem práva odvozená od vlastnického práva. Poznámkou významné informace o nemovitostech nebo vlastnících či jiných oprávněných.

Zápisy do katastru nemovitostí se provádí dvěma způsoby a to elektronicky nebo písemně. Přičemž obě varianty musí mít časové razítko. Katastrální úřad provede vyznačení změny u dotčené nemovitosti nejpozději následující pracovní den po doručení písemnosti.

Vklad do katastru nemovitostí se provádí formou předepsaného formuláře, který má dle katastrálního zákona určité náležitosti, jako je označení katastrálního úřadu, označení

21

účastníků řízení, označení nemovitostí, práv a podpis navrhovatele. Nedílnou součástí návrhu na vklad je také listina, dle které je zapsáno právo do katastru nemovitostí a poplatek za provedení změny, je-li s tímto úkonem poplatek spjat.

V řízení o návrhu na vklad se dále postupuje tak, že pracovníci katastrálního úřadu vyznačí změnu v katastru nemovitostí a obeznámí písemně osoby jejichž práva se v katastru změní. Změny jsou provedeny nejdříve po 20 dnech od písemného obeslání těchto osob. V případě, že je kladné stanovisko na vkladové řízení, je provedena změna a účastníkům je doručeno vyrozumění o této změně. Proti rozhodnutí povolení vkladu se po uplynutí lhůty včetně provedení změny již nelze nijak odvolat. V případě zamítnutí vkladu je možnost podat žalobu do 30 dnů od doručení vyrozumění o zamítnutí vkladu. (4)

3.2 OBČANSKÝ ZÁKONÍK - ZÁKON Č. 89/2012 Sb.

3.2.1 Součást a příslušenství věci

V souvislosti s novým občanským zákoníkem, který nabyl účinnosti dne 1.1.2014, došlo k velké změně u součástí věci. Podle nového občanského zákoníku je stavba součástí pozemku. ,,Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek." (5, s. 77)

Cílem pro nové pojetí součásti je, aby vlastnictví pozemku i stavby na něm umístěné bylo stejné. V případě, kdy je vlastník pozemku i stavby na něm umístěné stejný, nejedná-li se o stavbu dočasnou, stává se stavba součástí pozemku a tudíž je možno volně nakládat pouze s pozemkem, kdy se toto nakládání automaticky projeví i u stavby, které je na pozemku umístěná.

Dnes je ještě spousta pozemků a staveb s rozdílným vlastnictvím. V takovém případě je zavedeno předkupní právo, které říká, že v případě prodeje pozemku, musí vlastník nemovitosti nabídnout nejprve nemovitost vlastníkovi stavby umístěné na tomtéž pozemku případně naopak. (5)

22

Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. (5, s. 78)

Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. (5, s. 78)

3.2.2 Právo stavby

,, Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.

Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.

Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovení o nemovitých věcech." (5, s. 182)

Právo stavby vzniká stanoví-li tak zákon rozhodnutím orgánu veřejné moci, smlouvou nebo vydržením. Pokud je právo stavby zřízeno smlouvou nebo zákonem vzniká tak, že je zapsáno do veřejného seznamu. Právo stavby je zřizováno na maximálně 99 let, z čehož vyplývá, že se jedná pouze o dočasné zřízení. Pokud se jedná o nabytí práva stavby vydržením, je nabýváno na dobu 40 let, tato doba může být však soudně prodloužena případně zkrácena. (5)

3.2.3 Zástavní právo

,, Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky a příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy.

Zástavou může být každá věc, s níž lze obchodovat.

Zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva. Zástavním právem lze zajistit dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo i takový, který má vzniknout teprve v budoucnu.

23

Zástavní právo se vztahuje na zástavu, na její přírůstek i příslušenství, ledaže zástavní smlouva určí něco jiného.

Je-li zástava pojištěna a nastane-li pojistná událost, plní pojišťovna z pojistné smlouvy zástavnímu věřiteli, prokáže-li zástavní věřitel pojišťovně včas, že na věci vázne jeho zástavní právo, anebo oznámí-li jí to včas zástavce nebo zástavní dlužník.

Zástavní věřitel má právo zadržet plnění z pojistné smlouvy a uspokojit se z něho, nebude-li jeho pohledávka řádně a včas splněna, ledaže je ujednáno jinak. Co převyšuje pohledávku včetně příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo, vydá zástavní věřitel zástavnímu dlužníkovi." (5, s. 190-197)

Zástavní právo je zřizováno zástavní smlouvou ve které je nutno uvést co je předmětem zástavy a do jaké výše je zajištěna zástava.

Předmětem zástavy může být:

 kupovaná nemovitost,

 jiná než kupovaná nemovitost, která je ve vlastnictví dlužníka,

 nemovitost ve vlastnictví třetí osoby, nejčastěji příbuzný nebo kamarád,

 rozestavěná nemovitost.

Pozn. Rozestavěná nemovitost může být předmětem zástavy pouze v případě, že je zapsána v katastru nemovitostí. Jako rozestavěná stavba je v katastru nemovitostí zapsána stavba, která má alespoň 1 nadzemní podlaží. (5)

Zástavní právo zajišťuje jistotu věřiteli získat zpět svou pohledávku. Věřitel tím, že poskytne finanční prostředky dlužníkovi, se vystavuje riziku, že dlužná částka nebude splacena. Díky zástavnímu právu je věřitel jištěn tak, že může při nesplnění podmínek ze strany dlužníka věc, která je předmětem zástavy prodat a tím uspokojit svoji pohledávku. K prodeji může dojít nejdříve 30 dnů po písemném oznámení vlastníkovi o tomto faktu. Dalším zajištěním zástavy je pojištění zastavované nemovitosti.

Zástavní právo zaniká zánikem dluhu. V případě, kdy je zástavní právo zapsáno v katastru nemovitostí, tak zaniká výmazem tohoto zástavního práva.

Zákonem je stanoveno poskytnutí úvěru do výše maximálně 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. (5)

24

3.2.4 Budoucí zástavní právo

V novém občanském zákoníku se nově objevuje pojem budoucí zástavní právo, které umožňuje zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí před okamžikem nabytí nemovitosti do vlastnictví zástavnímu dlužníku. Je to pro banku lepší v tom, že v případě hypotečního úvěru bude nemovitost v její prospěch zastavena již před samotnou koupí. K tomuto úkonu je potřeba souhlasu současného vlastníka nemovitosti, který není nijak ve svém vlastnictví omezován. (5)

3.2.5 Úvěr

,,Smlouvou o úvěru se úvěrující zavazuje, že úvěrovanému poskytne na jeho požádání a v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a úvěrovaný se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky." (5, s. 343)

Částka je vrácena společně s úroky v měně v jaké byla poskytnuta. (5)

3.3 ZÁKON O DLUHOPISECH - ZÁKON Č. 190/2004 Sb.

3.3.1 Hypoteční úvěr

,, Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví." (6, s.15)

,,Zastavené nemovité věci se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním

a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovité věci,

b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitou věcí,

c) práv a závad s nemovitou věcí spojených,

d) místních podmínek trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů a předpokládaného

vývoje.

(3) Zástavní hodnota zastavených nemovitých věcí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou." (6, s.15) 25

4 NABÍDKA A POPTÁVKA NA TRHU S NEMOVITOSTMI

Nabídka a poptávka na trhu s nemovitostmi má obrovský vliv na prodej nemovitosti. Prodávající a kupující vytváří trh, kde se podle počtu těchto subjektů určuje cena nemovitosti.

Pokud bude množství nabízených nemovitostí velké, budou ceny klesat. Tahle situace nelze krátkodobě regulovat, neboť nelze v krátkém časovém intervalu snížit počet nabízených nemovitostí. Opak nastane bude-li v určité lokalitě větší poptávané množství, čímž ceny nemovitostí vzrostou.

Vliv na nabídku a poptávku mají především tyto faktory: velikost obce, množství obyvatel, zaměstnanost, úrokové sazby, občanská vybavenost, výše nájemného, přírodní podmínky, přístup k lokalitě a mnoho dalších. (7)

4.1 NABÍDKA

Nabídku v souvislosti s trhem nemovitostí tvoří množství nabízených nemovitosti, které jsou k dispozici na realitním trhu v dané lokalitě za určitou cenu. Nabídka je ovlivňována množstvím nabízených nemovitostí. Rozlišujeme dva druhy nabídky a to elastickou neboli pružnou a nabídku neelastickou. (7)

Obr. 3 - Nabídková křivka (8)

Cenově elastická nabídka nastane pokud 1% změna ceny vyvolá větší než 1% změnu nabízeného množství. Opakem je cenově neelastická nabídka, která pří 1% změně ceny vyvolá menší než 1% změnu nabízeného množství. (7)

26

4.2 POPTÁVKA

Poptávku v souvislosti s trhem nemovitostí tvoří zájemci o koupi nemovitosti, kteří jsou ochotni za nemovitost zaplatit v určitý čas a na určitém místě určitou cenu.

Rozlišujeme tři druhy poptávky: elastickou neboli pružnou, jednotkově elastickou a poptávku neelastickou. Elastická poptávka se vyznačuje rychlou reakcí na změnu ceny. Opakem neelastická poptávka, u níž dochází k pomalé reakci na změnu ceny. Jednotkově elastická poptávka je taková, kdy poptávané množství po nemovitostech klesne přesně o tolik procent o kolik procent vzrostla cena nemovitosti. (7)

Obr. 4 - Poptávková křivka (8)

4.3 SITUACE NA TRHU S NEMOVITOSTMI V OKRESE HODONÍN

Celkově jde situace z realitního hlediska v okrese Hodonín velmi obtížně popsat. Jinak se pohybuje zájem o nemovitosti v Hodoníně, Kyjově i Veselí nad Moravou, které patří mezi největší města v okrese Hodonín s veškerou občanskou vybaveností a s úřady s rozšířenou působností.

Situace na trhu v okrese je ovlivňována mnohými faktory, nejvýznamnějším se stal demografický vývoj společně s mírou nezaměstnanosti. Pokud bude ve městě hodně pracovních příležitostí, bude větší předpoklad, že o města bude z pohledu bydlení větší zájem. Ohlédneme-li se zpětně, zjistíme, že se Hodonín řadil mezi nejzajímavější město pro koupi nemovitosti k bydlení. Bylo v něm dostatek velkých společností, poskytujících zaměstnání až několika tisícům lidí. Po příchodu finanční krize v roce 2008 v Hodoníně skončilo svou podnikatelskou činnost mnoho velkých společností a tím se i snížil zájem o bydlení ve městě. V důsledku toho začaly klesat ceny residenčních nemovitostí u kterých k poklesu ještě přidaly vzniklé developerské projekty. Mnohdy šlo i o 50% pokles ceny. V dnešní době je v Hodoníně dostatek volných stavebních parcel, rodinných domů nebo bytů. 27

Díky situaci se na vrchní příčky dostal Kyjov, v něm je mnoho pracovních míst. Mezi největší podniky patří Šroubárny Kyjov nebo Sklárny Kyjov. Díky zájmu občanů o bydlení ve městě, jsou ceny za bydlení velmi vysoké, nejvyšší v okrese. Stavební pozemky v Kyjově nejsou k sehnání.

Veselí nad Moravou se řadí na druhé místo, díky nově nedávno vzniklým podnikům. Ceny residenčních nemovitostí se podle údajů reality GAIA pohybují o cca 20 % níže než v Kyjově. Nejvíce jsou dostupné byty, méně pak rodinné domy a nedostupnými jsou stejně jako v Kyjově stavební parcely. (9)

28

5 CENA A HODNOTA

Cena není totéž co hodnota. Nyní si blíže objasníme rozdíly mezi těmito dvěma pojmy.

,,Cena je peněžitá částka zaplacená, požadovaná nebo nabízená za službu nebo zboží. Cena je vyjádřena přesným číslem. Je sjednávána pro nákup a prodej zboží nebo pro ocenění zboží. Zůstává historickým faktem, může být nebo nemusí být zveřejněna." (10, s. 47)

,,Hodnota není peněžitá částka zaplacená, požadovaná nebo nabízená za službu nebo zboží. Je ekonomickým pojetím mezi službami a zbožím, které jsou ke koupi a osobami, které toto zboží popřípadě služby koupí nebo prodávají. Hodnota je odhadem zboží a služeb k datu ke kterému je vytvořena. Existuje více druhů hodnot, proto je nutno při ocenění uvádět o jakou hodnotu se jedná." (10, s. 47)

5.1 CENA ZJIŠTĚNÁ (ADMINISTRATIVNÍ CENA)

Administrativní cena je cenou zjištěnou dle cenového předpisu, kterým je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Je cenou zjištěnou jiným způsobem, než je cena obvyklá nebo cena mimořádná. Nejčastěji se používá pro stanovení daně nebo při stanovení ceny u dědického řízení. (10, s. 47)

5.2 CENA POŘIZOVACÍ (HISTORICKÁ CENA)

Cena pořizovací uvádí cenu, které bylo možno dosáhnout v době pořízení, aniž by bylo odečítáno opotřebení. U staveb je to cena, které by stavba dosahovala v době jejího postavení. Nejčastěji se s ní můžeme setkat v účetní evidenci. (10, s. 50)

5.3 CENA REPRODUKČNÍ (REPRODUKČNÍ POŘIZOVACÍ CENA)

Reprodukční pořizovací cena uvádí cenu, které bylo možno dosáhnout v době ocenění stejné nebo podobné nemovitosti, aniž by bylo odečítáno opotřebení. Stanovuje se buď položkovým rozpočtem, prostřednictvím agregovaných položek nebo technicko- hospodářskými ukazateli, což je nejčastějším případem stanovení reprodukční ceny. (10, s. 51)

29

5.4 VĚCNÁ ČASOVÁ HODNOTA (ČASOVÁ CENA)

Věcná časová cena uvádí cenu, které bylo možno dosáhnout v době ocenění stejné nebo podobné nemovitosti, s odečtením přiměřeného opotřebení, snížená o výdaje spojené s odstraněním vážných závad, které by znemožnili užívání věci. (10, s. 51)

5.5 VÝNOSOVÁ HODNOTA

Výnosová hodnota udává očekávaný zisk z nemovitosti, tedy jistinu, kterou musíme uložit se zohledněním stanovené úrokové sazby, aby úrok byl ve stejné výši, jako výnos z nemovitosti. Stanovuje se z ročního nájemného sníženého o roční náklady vynaložené na provoz, kterými jsou daň z nemovitosti, pojištění, náklady na správu a údržbu nemovitosti ap. (10, s. 51)

Vypočet: zisk z nájmu nemovitosti před zdaněním za rok VÝNOSOVÁ HODNOTA = ------x 100 % úroková sazba

5.6 OBVYKLÁ CENA (TRŽNÍ HODNOTA)

,,Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu." (11, s. 1-2)

Nejčastěji se stanovuje porovnáním již realizovaných prodejů, popřípadě koupí nemovitostí v konkrétním čase a místě, jsou-li k tomuto dostupné informace. V případě, že nemáme dostupné informace, musíme použít jinou metodu. (10, s. 53)

30

5.7 TRŽNÍ CENA

Vytváří se při konkrétní koupi respektive prodeji a může se od zjištěné hodnoty i dost lišit. Nelze ji stanovit přesně.

Komerční banka prosadila pojem "tržní cena v tísni", což je cena za kterou bude s jistotou nemovitost rychle prodána. (10, s. 54)

5.8 VÝCHOZÍ CENA

Výchozí cena je pojetí pro stanovení ceny nové stavby bez toho, aniž by se odečítalo opotřebení. (10, s. 54)

31

6 PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Při vytváření znaleckého posudku jsou důležité podklady. Podklady je nutno uvádět v odhadu, přesněji v části Nález.

Podklady pro ocenění rodinného domu:

povinné podklady:

a) výpis z katastru nemovitostí, který nebude starší než tři měsíce,

b) kopie katastrální mapy na které jsou vyznačeny dotčené nemovitosti, tato kopie by neměla být starší než jeden rok,

c) nabývací listiny (smlouva kupní, darovací apod.),

d) listiny omezující vlastnické právo.

nepovinné podklady:

a) projektová dokumentace,

b) stavební povolení společně s kolaudačním rozhodnutím,

c) územní rozhodnutí,

d) dřívější zpracované znalecké posudky,

e) radonový průzkum,

f) fotodokumentace,

g) výsledky ohledání,

h) stavebně právní dokumentace,

i) předpisy, normy, katalogy cen, výpočetní programy.

Podklady pro ocenění bytu:

povinné podklady:

a) výpis z katastru nemovitostí, který nebude starší než tři měsíce,

b) kopie katastrální mapy na které jsou vyznačeny dotčené nemovitosti, tato kopie by neměla být starší než jeden rok,

c) nabývací listiny (smlouva kupní, darovací apod.),

32

d) listiny omezující vlastnické právo,

e) informace o stáří budovy (ústní informace nebo kolaudační rozhodnutí).

nepovinné podklady:

a) projektová dokumentace,

b) stavební povolení společně s kolaudačním rozhodnutím,

c) územní rozhodnutí,

d) dřívější zpracované znalecké posudky,

e) informace o případných rekonstrukcích, modernizacích apod.,

f) fotodokumentace,

g) výsledky ohledání,

h) stavebně právní dokumentace,

i) předpisy, normy, katalogy cen, výpočetní programy. (12)

6.1 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ - OHLEDÁNÍ NEMOVITOSTI

Místní šetření neboli ohledání nemovitosti provádí odhadce osobně eventuelně za pomoci spolupracovníků. V nálezu je uváděno datum místního šetření, hodina, účastníci, kteří jsou přítomni a počasí.

Odhadce si při ohledání nemovitosti zaměří rozměry stavby, které následně využije při výpočtu výměr, potřebných k ocenění nemovitosti. Není možné, aby se spoléhal pouze na projektovou dokumentaci, v případě rozporu s projektem tyto rozdíly uvede do posudku a při ocenění vychází ze skutečně zaměřených rozměrů.

Odhadce na místě zkontroluje dle katastrální mapy pozemky se skutečností a uvede nemovitosti, které se na uvedených pozemcích nacházejí.

Při ohledání si odhadce pořídí fotodokumentaci, kdy si pořídí fotografii i významného poškození, pokud se zde nějaké nachází, popřípadě fotografii atypické části, která bude mít vliv na cenu.

Znalec je povinen archivovat po dobu pěti let znalecký posudek včetně svých poznámek a nákresu. (12)

33

7 METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTI

Obecně se nemovitosti oceňují tržním oceněním nebo oceněním podle cenových předpisů, viz Obr. 3 - Schéma oceňování staveb.

Oceňování dle cenových předpisů je dáno zákonem č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) a vyhláškou č. 441/2013 Sb. (Oceňovací vyhláška)1, ve kterém je přesně uveden postup výpočtu a postup měření. Výpočet je stanoven podle druhu a užití stavby. Toto ocenění se nazývá administrativní a je jím stanovována cena administrativní. Může se lišit od tržního ocenění i o 50 % - 100 %. Nejčastěji se tento způsob ocenění provádí pro soudy a finanční úřady.

Tržním nákladovým oceněním zjišťujeme za kolik by byla nemovitost postavena, máme tři základní metody: pomocí agregovaných položek, rozpočtovou metodou a metodou technicko-hospodářských ukazatelů.

Tržním výnosovým oceněním zjišťujeme čistý roční výnos z nemovitosti se zohledněním míry kapitalizace. I toto tržní ocenění má tři základní metody: dočasnou rentu, věčnou rentu a DCF.

Tržním porovnávacím oceněním porovnáváme předmět ocenění s podobnými nebo srovnatelnými předměty, které byly v daném čase a místě nabízeny nebo prodány.

OCEŇOVÁNÍ STAVEB

DLE CENOVÝCH TRŽNÍ PŘEDPISŮ OCENĚNÍ

NÁKLADOVÝ NÁKLADOVĚ ZPŮSOB

VÝNOSOVÝ VÝNOSOVĚ ZPŮSOB

POROVNÁVACÍ POROVNÁNÍM ZPŮSOB

KOMBINACE Obr. 5 - Schéma oceňování staveb (13) 34

Ocenění nemovitostí pro účely jednotlivých bank se může lišit. Nejčastěji je však nemovitost oceňována obvyklou cenou. (13)

7.1 STANOVENÍ CENY DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Oceňování dle cenových předpisů je dáno zákonem č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) a vyhláškou č. 441/2013 Sb. (Oceňovací vyhláška)1, toto ocenění je dostatečné pro hypoteční úvěr v případě splnění těchto podmínek:

a) žádaná částka hypotečního úvěru není vyšší než 1/3 ceny nemovitosti zjištěná dle cenového předpisu,

b) zjištěná cena nemovitosti dle cenového předpisu odpovídá ceně obvyklé v dané lokalitě,

c) organizační oddíl bankovní instituce nevyžaduje žádný jiný způsob ocenění,

d) u nemovitosti se nepředpokládá s výnosem,

e) výše úvěru není vyšší než:

. u fyzických osob 3 mil. Kč

. u právnických osob 5 mil. Kč

V posudku pro hypoteční úvěr se požaduje aby obsahoval:

a) Titulní stranu:

. číslo znaleckého posudku,

. identifikace nemovitosti,

. objednatel posudku,

. identifikace odhadce,

. datum odhadu,

. účel vypracování znaleckého posudku,

1 V době vypracovávání diplomové práce byl platný zákon č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) a vyhláška č. 441/2013 Sb. (Oceňovací vyhláška) u kterých došlo k novelizaci ve Sbírce zákonů. Pod č. 199/2014 Sb. byla zveřejněna vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), pod č. 228/2014 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku)

35

. zvláštní požadavky,

. datum místního šetření. b) Nález:

. přehled vlastníků,

. přehled podkladů,

. výše úvěru. c) Posudek:

 umístění objektu - popis oblasti,

 popis objektu:

 základní popis,

 soulad s dokumentací, popřípadě uvedení rozdílů s původní dokumentací,

 charakter objektu,

 způsob využití objektu ke dni ocenění,

 výpočet výměr,

 schematický náčrt,

 uvedení zda je nemovitost pronajata,

 popis technického stavu nemovitosti s popisem konstrukcí,

 údaje o stáří a opotřebení,

 výpočet základní ceny upravené o koeficienty, výchozí ceny a ceny ke dni provedení odhadu,

 popis pozemků:

 počet obyvatel v obci,

 přehled oceňovaných pozemků s popisem,

 v případe existence cenové mapy, tento fakt uvést,

 výpočet ceny upravené o koeficienty.

36

d) Závěr:

 rekapitulace nemovitostí a stanovených cen,

 jméno odhadce společně s jeho vlastnoručním podpisem,

 datum. (12)

7.2 STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB

Pro hypoteční úvěr je možno věcnou hodnotu stavby stanovit pomocí nákladového způsobu bez použití koeficientu prodejnosti a taktéž bez dalších úprav.

Při výpočtu opotřebení se zohledňuje stav konstrukcí jednotlivě k datu ke kterému je ocenění provedeno.

Pokud odhadce usoudí dle své odbornosti, že je cena touto metodou neodpovídající nebo v případě, že cena není dle cenového předpisu stanovitelná, může použít následující způsoby:

a) prostřednictvím agregovaných položek,

b) prostřednictvím technickohospodářských ukazatelů,

c) jiné zřetelné metody, kde bude odhadce schopen kontrolovat postup výpočtu. (12)

7.3 STANOVENÍ CENY POZEMKU

Pokud má obec cenovou mapu, použije se cena stanovená touto mapou. V případě, že obec nemá cenovou mapu, použije se výpočet pomocí Naegeliho metody (indexová metoda), tyto případy platí pro ocenění bez použití cenového předpisu. (12)

7.3.1 Indexová metoda stanovení ceny pozemku

Základem metody je stanovení průměrné ceny pozemků se zohledněním koeficientů, které se mezi sebou násobí. (12)

7.3.2 Metoda třídy polohy stanovení ceny pozemku (Naegeliho metoda)

Metoda je použitelná ve všech případech, oceňování stavebních pozemků, zejména pak v takových, kde není možné porovnat cenu s již realizovanými pozemky, Metoda využívá ke stanovení procentuálního podílu ceny klíč třídy polohy, v němž jsou zohledněna různá 37

měřítka. Odhadce by si měl ověřit stanovenou cenu pomocí jiné metody. Pro ocenění zemědělských pozemků se využívá bonitovaných půdně ekologických jednotek dle cenového předpisu. Lesní pozemky a trvalé porosty se taktéž ocení dle cenového předpisu. (12)

7.4 STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI

Metoda spočívá ve stanovení výše budoucích čistých příjmů, ty jsou diskontovány na současnou hodnotu. Příjmy jsou vztaženy k nájmu, dosažených při pronajatí všech pronajatelných částí nemovitosti. Pokud nemá objekt předpoklad dlouhodobého pronájmu, nemovitost touto metodou neoceňujeme. Výsledkem výnosové metody je cena stavby společně s pozemkem. Jako započitatelný příjem bereme čistý zisk z nájmu před zdaněním. Mezi výdaji jsou zahrnuty daň z nemovitosti, pojištění stavby, rezervy na budoucí opravy, osvětlení, úklid a vytápění společných prostor, správa nemovitosti, amortizace, provize za pronajmutí, opoždění v platbách nájemného a neúplné pronajmutí nemovitosti. Míra kapitalizace je dána cenovým předpisem nebo ji určí odhadce porovnáním ziskovosti podobných objektů, které doloží ve znaleckém posudku. (12)

7.5 POROVNÁVACÍ METODA

Porovnávací metoda spočívá v porovnání oceňovaného předmětu se stejným nebo podobným předmětem, který byl již prodán za sjednanou cenu. Odlišnosti jednotlivých předmětů ocenění zohledňuje koeficient prodejnosti, ten je dán jako poměr mezi časovými cenami a skutečně sjednanými cenami v určitém místě a čase.

Podkladem pro porovnání jsou tržní ceny nemovitostí, ceny z realitní inzerce, cenové mapy pozemků a další databáze, které si vede znalec sám. (12)

7.6 ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY PRO HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ČESKÉ SPOŘITELNY

Ocenění pro účely hypotečních úvěrů České spořitelny a.s. je nezbytné objekty posuzovat podle charakteru, využití, lokace a účelu využití. Současně je také nutno zohlednit závazky, věcná břemena a rizika.

Odhad obvyklé ceny je stanoven v případě České spořitelny a.s. dle cenového předpisu, jen výjimečně je použit jiný postup. Před zadáním vypracování posudku znalci, je tomuto znalci sdělena výše úvěru.

38

7.6.1 Rodinné domy

a) ocenění dle cenových předpisů - v případě, kdy není úvěr vyšší než 1/3 výsledné zjištěné ceny, není vyžadována jiná metoda výpočtu a ocenění dle cenových předpisů je dostačující.

V jiných případech se postupuje následovně:

b) výpočet věcné hodnoty staveb a přičtení hodnoty pozemku,

c) výpočet pomocí výnosové hodnoty s ohledem na nájemné v obci,

d) z těchto hodnot vypočítáme vážený průměr a stanovíme tak obvyklou cenu,

e) v případě obsazenosti domu uvedení obvyklé ceny stejně velkého bytu a kategorie,

f) porovnání s již realizovanými prodeji,

g) shrnutí a stanovení obvyklé ceny.

V případech lokalit, s neakceptovatelným nájemným, není nutno výnosovou hodnotu počítat, zato je nutno provést porovnání s již realizovanými prodeji. V odhadu je zmíněna očekávaná další životnost nemovitosti vzhledem k době trvání úvěru. (12)

7.6.2 Byty

a) výpočet nákladovým způsobem dle platných cenových předpisů,

b) u bytu, který je pronajat, provedeme výpočet kombinací nákladového a výnosového způsobu dle platných cenových předpisů,

c) výpočet pomocí výnosové hodnoty v případě pronajatí celého bytu,

d) z těchto hodnot vypočítáme vážený průměr a stanovíme tak obvyklou cenu,

e) uvedení obvyklé ceny stejně velkého bytu a kategorie,

f) porovnání s již realizovanými prodeji,

g) shrnutí a stanovení obvyklé ceny. (12)

39

8 HYPOTEČNÍ ÚVĚR

Hypoteční úvěr je jistá forma zajištění financí na bydlení v případě, kdy vlastní zdroje nestačí. Tato forma financování vyžaduje jištění nemovitostí, tou může být jak nemovitost, na kterou je čerpán hypoteční úvěr nebo to taky může být nemovitost patřící třetí osobě. Hypotéka se stala mezi občany velmi oblíbenou neboť svůj dluh, který vůči bance či nebankovní instituci vznikne, splácíte několik let, což nezatíží tak moc rodinný rozpočet a v porovnání s jinými druhy úvěrů a půjček, má zpravidla nejlepší podmínky z pohledu úrokových sazeb.

V dřívějších dobách byly hypoteční úvěry dosti nedostupné a to z důvodu toho, že splátky se někdy pohybovali i v řádu desítek tisíc korun, to nebylo snadné splácet a proto byly úvěry poskytovány jen bohatým lidem. Dnes je tomu jinak, doba splácení se protáhla mnohdy až na třicet let a úrokové sazby se díky velké konkurenci oproti dřívějším dobám dosti snížily. Další výhodou je možnost snížení základu daně z příjmu fyzických osob o zaplacený úrok. Tím se staly hypoteční úvěry populární. Nabídky různých bank, jsou co se týče úrokových sazeb dost podobné a vyrovnané, velké rozdíly jsou pak v doplňkových službách. (13)

8.1 TYPY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ

8.1.1 Rozdělení podle účelu využití

a) Účelový hypoteční úvěr

b) Neúčelový hypoteční úvěr

Účelový hypoteční úvěr je klasickým nejběžněji používaným hypotečním úvěrem, který je poskytován na předem vymezené účely, těmi mohou být koupě nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti nebo výstavba nemovitosti.

Výše poskytnutí hypotečního úvěru se pohybuje v řádech 70 - 100 % z hodnoty pořizované nebo zastavené nemovitosti.

Neúčelový hypoteční úvěr známý také pod pojmem "americká hypotéka". Tento typ hypotéky nemá předem určený účel využití zapůjčené částky. Částka může být použitá například i na koupi automobilu, jedinou podmínkou financování je ručení nemovitostí. Úrokové sazby jsou zde vyšší v průměru o 2 %.

40

Výše poskytnutí hypotečního úvěru se pohybuje v řádech kolem 60 % z hodnoty zastavené nemovitosti.

Podmínkou poskytnutí obou druhů hypotečních úvěru je, že zástavní nemovitost musí být zapsána v katastru nemovitostí. (13)

8.1.2 Rozdělení podle způsobu splácení a) Anuitní splácení - měsíční splátka ve stejné výši po celou dobu splácení hypotečního úvěru.

b) Progresivní splácení - měsíční splátka je na začátku doby splácení nižší a postupně se zvyšuje v průběhu let.

c) Degresivní splácení - měsíční splátka je na začátku doby splácení vyšší a postupně se snižuje v průběhu let. (13)

8.1.3 Rozdělení podle způsobu čerpání

a) Jednorázové čerpání - čerpání může začít ihned po schválení hypotečního úvěru.

b) Postupné čerpání - využívá se u rekonstrukcí, modernizací a výstavbě nových nemovitostí. Čerpání financí je postupné, musí být však ukončeno do dvaceti čtyř měsíců od schválení hypotečního úvěru. Nejdřív se splácí pouze úroky z vyčerpané částky, až pak vypůjčená jistina. (13)

8.1.4 Rozdělení podle klienta

a) hypoteční úvěr pro fyzické osoby,

b) hypoteční úvěr pro právnické osoby,

c) hypoteční úvěr pro obce a města. (13)

8.1.5 Další způsoby rozdělení

a) Podle doby fixace,

b) Podle doby splácení. (13)

41

8.2 ROZDÍLY PŘI VOLBĚ HYPOTEČNÍ BANKY

Před tím, než si půjdete žádat o hypoteční úvěr srovnejte si rozdíly u různých hypotečních bank mezi které patří:

 výše úrokové sazby, fixace úrokové sazby, způsob fixace na další období,

 způsoby a možnosti předčasného splácení,

 výše poplatku za vyřízení hypotečního úvěru,

 délka trvání doby od žádosti o úvěr po jeho vyřízení,

 podíl hypoteční banky na trhu,

 kdo nechává vypracovat znalecký posudek na nemovitost,

 způsob oceňování nemovitosti,

 minimální výše hypotečního úvěru,

 možnosti kombinace hypotečního úvěru s jinými produkty. (14)

8.3 TŘI ZÁSADNÍ FAKTY PRO POSKYTNUTÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU

a) Účel

b) Zajištění

c) Bonita (12)

8.3.1 ÚČEL

Nejprve si osoba žádající o hypoteční úvěr musí uvědomit, co má být předmětem jeho financování. Ne všechno je možné financovat pomocí hypotečních úvěrů. Zda jde o nemovitost, kdy se bude jednat o účelový hypoteční úvěr nebo jestli předmětem financování bude věc movitá a tudíž bude žádat o neúčelový hypoteční úvěr. Neúčelový hypoteční úvěr je definován vyšší úrokovou sazbou než je u účelové hypotéky a je řízen spotřebitelským zákonem. (12)

Hypotečním úvěrem může být financováno:

 koupě nemovitosti,

42

 výstavba nemovitosti,

 rekonstrukce nemovitosti,

 modernizace nemovitosti,

 vypořádání dědictví,

 vypořádání společného jmění manželů. (12)

8.3.2 ZAJIŠTĚNÍ

Pří žádosti o hypoteční úvěr, musíme zvážit zástavu pro banku. Touto zástavou může být nemovitost, pro kterou o financování žádáme nebo nemovitost ve vlastnictví třetí osoby. Zástavou může být také rozestavěná stavba. Podmínkou je, aby byla zapsána do katastru nemovitostí. Pokud je ručení nedostatečné, může banka vyžadovat další jištění v podobě ručení nebo biankosměnky.

Nemovitosti k zástavě:

. rodinný dům,

. byt,

. rekreační objekt,

. garáž,

. bytový dům. (12)

8.3.3 BONITA

Bonita jde vyjádřit jako příjem, ale nejedná se o výši příjmů, kterou má klient na výplatní pásce uvedenou jako čistý měsíční příjem. U bonity klienta jsou hlavně zohledňovány pravidelné výdaje v podobě jiných úvěrů, pojištění apod. a také je zohledňováno životní minimum. Životní minimum se v těchto případech odvíjí od počtu členů v domácnosti a také podle jejich věku. Z toho je znatelné, že vetší šanci v žádosti o úvěr v tomto případě bude mít samostatně žijící osoba než pětičlenná rodina.

Posouzení bonity - součásti:

. osobní údaje,

. trvalé čisté příjmy,

43

. životní minimum,

. pravidelné výdaje,

. finanční rezerva.

Bankovní i nebankovní instituce využívají k ověření správnosti informací poskytnutých od klienta různé úvěrové registry, kde si zároveň ověří, zda neměl klient v dřívější době problémy se splácením.

Úvěrové registry používané v ČR: . Centrální registr úvěrů, . Bankovní registr klientských informací (BRKI), . Nebankovní registr klientských informací (NRKI), . Registr FO a registr IČ sdružení SOLUS.

Poslední položkou ovlivňující bonitu je finanční rezerva, která je nejčastěji vymezena jako určitá procentuelní sazba z životního minima nebo někdy také z měsíční splátky.

O úvěr může požádat občan České republiky starší 18 let a to jak za fyzickou osobu, tak za právnickou osobu s trvalým pobytem na území České republiky. Žádat o hypotéku může také občan EU s trvalým pobytem na území České republiky. Maximální věk, do kdy musí být hypoteční úvěr splacen se ve většině případů pohybuje okolo 70 let. (12)

8.4 PRŮBĚH ŽÁDOSTI A VYŘÍZENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU

V první etapě by si klient měl vybrat banku, která mu zajistí nejlepší podmínky k poskytnutí hypotečního úvěru. Mezi nejdůležitější faktory patří jednoznačně výše úrokové sazby a její garance.

Druhá etapa zahrnuje prescoring, což je proces, při němž banka vyžaduje od klienta kopii dokladů totožnosti, souhlas se zpracováním osobních údajů a žádost o úvěr.

Banka poté na základě podkladů prověří klienta v úvěrovém registru, kde se evidují veškeré závazky a průběh splácení.

Při usouzení, že by klient mohl být vhodným kandidátem na hypoteční úvěr, jelikož není evidován v registru dlužníků, vyzve banka tohoto klienta, aby doložil doklady potřebné k finálnímu schválení úvěru. (15)

44

Doklady potřebné k schválení úvěru:

. list vlastnictví společně s katastrální mapou,

. potvrzení o výši přijmu, u právnických osob daňové přiznání,

. odhad ceny nemovitosti,

. kupní smlouva nebo jiná nabývací listina.

Klient musí mít rozmyšleno, jakou si zvolí úrokovou sazbu. Na výběr má pevnou úrokovou sazbu a pohyblivou úrokovou sazbu. Pevná úroková sazba se v průběhu splácení nemění. Pohyblivá úroková sazba se může měnit. Zpočátku je úroková sazba nižší než u pevné, ale může se změnit a být dokonce vyšší než původní výše úrokové sazby u pevné.

Při výběru pevné sazby, je pak na řadě volba doby fixace. Je to doba po kterou nejde úvěr předčasně doplatit, jedině za určitých finančních sankcí a také je to doba po kterou se nemění výše úrokové sazby.

Úroková sazba je ovlivňována tzv. LTV. Platí pravidlo, čím vyšší je hodnota LTV, tím vyšší je i nabízená úroková sazba od banky vůči klientovi.

LTV = (výše úvěru) / (odhadní hodnota nemovitosti)

Další věcí, kterou si musí klient rozmyslet, je doba splácení. Ta se běžně pohybuje v rozmezí pěti až třiceti let.

Banka při schvalování hypotečního úvěru zkoumá bonitu klienta, účel úvěru a nemovitost, která má být předmětem zástavy.

Pokud je úvěr schválen, je s klientem podepsána smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru, v níž je uvedena úroková míra a podmínky čerpání úvěru, popřípadě jsou uvedeny v příloze této smlouvy. Klientem jsou podepsány i další smlouvy s ním související. Mezi ně patří zejména zástavní smlouva nebo návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Poté, co jsou všechny smlouvy podepsány, musí klient ještě uhradit poplatky spojené s poskytnutím úvěru a podat návrh na vklad, kdy dojde na katastru nemovitostí k vložení zástavního práva ve prospěch banky. Banka bude také požadovat pojištění nemovitosti, které je nutno vinkulovat ve prospěch banky.

V době čerpání klient bance splácí úroky z částky doposud vyčerpané. Až je úvěrová částka vyčerpána, je klientovi zasláno ukončení čerpání úvěru. Současně s ukončením čerpaní

45

se klientovi sdělí i konečná výše splátky. Klient tedy začne společně s úroky splácet i vypůjčenou jistinu. (15)

VÝBĚR NEMOVITOSTI

VÝBĚR BANKY SCHVÁLENÍ ÚVĚRU PODPIS

PRESCORING DOLOŽENÍ PODKLADŮ ČERPÁNÍ ÚVĚRU

SPLACENÍ ÚVĚRU

Obr. 6 - Průběh žádosti a vyřízení hypotečního úvěru (15)

8.5 POPLATKY BANK SPOJENÉ S HYPOTEČNÍM ÚVĚREM

S vyřízením úvěru je spojeno spousta poplatků, které si banka může, ale nemusí účtovat. Mezi tyto poplatky patří zejména:

 poplatek za vyřízení hypotečního úvěru,

 poplatek za odhad ceny nemovitosti, 46

 poplatek za vedení úvěrového účtu,

 poplatek za čerpání hypotečního úvěru,

 poplatek za změnu hypoteční smlouvy,

 poplatek za nedočerpání hypotečního úvěru,

 poplatek za mimořádnou splátku hypotečního úvěru,

 poplatky za nedodržení smluvních podmínek. (16)

47

9 ÚROKOVÉ SAZBY A POPLATKY BANK

9.1 VLIV ČESKÉ NÁRODNÍ BANKY NA VÝŠI ÚROKOVÝCH SAZEB

V případě nárůstu úrokové sazby centrální banky roste cena peněz od níž se pak odvíjí úrokové sazby pro úvěry. Při vyšších cenách domácnosti více šetří. Tím pádem se sníží poptávka a firmám se snižuje výnos. Při snížení výnosu firem, tyto firmy omezí další investice například do modernizace, strojů apod.. Situace následně vede ke zpomalení růstu ekonomiky a tím i k poklesu mezd, nárůstu nezaměstnanosti a k inflaci.

Čím je úroková sazba vyšší, tím se zvyšuje i riziko nesplácení úvěru a banky tak musí být obezřetnější ve výběru vhodných kandidátů na úvěr, čímž se počet těchto kandidátů zmenšuje a vede ke snížení investic, následně k inflaci. (17)

Změna úrokových sazeb se vždy promítne v pohybu inflace.

Obr. 7 - Vliv České Národní banky na inflaci (17)

48

9.2 ÚROKOVÁ SAZBA OBECNĚ

Stanovuje částku, jenž musí klient za půjčku věřiteli zaplatit za určenou dobu. Nejedná se o konečnou částku z pohledu nákladů. Ta je vyjádřena až ukazatelem RPSN. Ukazatel RPSN zohledňuje v konečné částce i další náklady s poskytnutím úvěru spojené. Těmi mohou být náklady na vedení účtu, náklady za zřízení půjčky apod.

Z ekonomického hlediska rozlišujeme dva druhy úrokových sazeb: nominální úrokové sazby a reálné úrokové sazby. S nominálními úrokovými sazbami se setkáváme v úvěrových smlouvách, v reklamách nebo v bankovních sazebnících. Reálná úroková sazba je sazbou nominální se zohledněním míry inflace. Reálná úroková sazba může být i zápornou v případě, nastala-li by situace, kdy jsou nominální úrokové sazby nízké a míra inflace je vysoká. Z toho plyne stav, kdy hodnota peněz roste díky úročení, ale neroste takovou rychlostí, aby pokryly znehodnocení peněz vlivem inflace.

Úrokové sazby se odvíjí od úrokových sazeb mezibankovního trhu a ty se odvíjí od úrokových sazeb centrální banky. (18)

9.3 DRUHY ÚROKOVÝCH SAZEB

U hypotečních úvěrů nás bude zejména zajímat členění podle fixace. a) fixní úroková sazba - po stanovené časové období se výše úrokové sazby nijak nemění a zůstává ve stejné výši. Tento druh fixace je vhodný pro klienty v období nízkých úrokových sazeb. b) variabilní úroková sazba - bývá nižší než fixní, ale kdykoliv se může měnit a to jak zvyšovat, tak snižovat. K tomu dochází pokud na mezibankovním trhu dojde ke změně ceny peněz. (19)

9.4 ČÍM JE ÚROKOVÁ SAZBA OVLIVŇOVÁNA

Mezi faktory ovlivňující výši úrokové sazby patří zejména:

 typ a účel hypotečního úvěru,

 výše vypůjčené částky,

 délka fixace úrokové sazby,

 délka splácení hypotečního úvěru,

49

 bonita klienta,

 míra inflace,

 úrokové sazby centrální banky. (19)

9.5 VÝPOČET ÚROKŮ

K výpočtu úroků musíme znát částku, která bude vypůjčena, úrokovou míru a dobu na kterou je úrok počítán. Úroková míra je zapisována procentuelně. (19)

50

10 PRAKTICKÁ ČÁST

V praktické části diplomové práce bude zkoumán vliv úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín, který bude vycházet z vytvořené databáze realizovaných prodejů rodinných domů a bytů. V případě, že by nebyl potvrzen vliv vývoje úrokových sazeb, bude zkoumán další možný vliv na tento prodej.

10.1 DATABÁZE RODINNÝCH DOMŮ A BYTŮ OBECNĚ

K zjištění, jestli bude mít vývoj úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín nějaký vliv, bylo potřeba zpracovat databází již realizovaných prodejů rodinných domů a bytů v okrese. Aby jsem se dopracovala k závěru, oslovila jsem řadu realitních kanceláří s žádostí o poskytnutí interních údajů. Žádosti vyhověly pouze dvě z nich.

Databáze byla vytvořena na základě podkladů od realitní kanceláře Reality GAIA a realitní kanceláře REMAX, které poskytly data v období od roku 2012 do prvního čtvrtletí roku 2015. Vytvořená databáze obsahuje 175 prodaných rodinných domů a 142 prodaných bytů v lokalitě okresu Hodonín. Pro zvýšení počtu nemovitostí v databázi, jsem se rozhodla přistoupit na získávání dat z tiskových novin, dohledatelných v archivech na webových stránkách. Zaměřila jsem se na publikace Grand reality, Realspektrum a Realcity, poskytující data několik let zpět. Jelikož ale v těchto publikacích byl velmi málo zastoupen okres Hodonín a nebylo jasné, zda vůbec k prodeji došlo a za jakou cenu, ponechala jsem databázi pouze z podkladů od již zmiňovaných realitních kanceláří.

Databáze obsahuje nemovitosti různé velikosti, druhu, umístění i stavu. Podle stavu v jakém se nemovitost nacházela při prodeji, byla následně rozdělena do dalších tří kategorií a to na typ standard, nadstandard a podstandard.

Standardní nemovitosti jsou nemovitosti určené k okamžitému nastěhování a užívání bez nutných velkých investic.

Nadstandardní nemovitostí se rozumí takové nemovitosti, které jsou ve velmi dobrém stavu, po celkové rekonstrukci nebo novostavby. U bytů jsou to především byty s rekonstruovanou koupelnou, kuchyní a novými okny.

Podstandardní nemovitosti potřebují nutnou rekonstrukci před samotným užíváním.

51

Dalším členěním je členění podle velikosti obcí, přesněji podle počtu obyvatel v obcích, tady bylo přihlíženo k vyhlášce č. 441/2013 Sb. tzv. oceňovací vyhláška. Podle počtu obyvatel byly nemovitosti zařazeny do pěti kategorií, označených římskými číslicemi. V okrese Hodonín se nachází 82 obcí. První kategorii tvoří 21 obcí s počtem do 500 obyvatel. Druhá kategorie zastupuje v okrese 26 obcí s počtem 501 až 1000 obyvatel. Třetí kategorie 12 obcí s počtem 1001 až 2000 obyvatel. Čtvrtá kategorie 18 obcí s 2001 až 5000 obyvatel a v poslední páté kategorii s počtem nad 5000 obyvatel se setkáváme s nejmenším počtem obcí a to pouze s pěti.

Tab. 2 - Kategorie nemovitostí podle velikosti obcí Kategorie Počet nemovitosti obyvatel I do 500 II 501 - 1000 III 1001 - 2000 IV 2001 - 5000 V nad 5000 Pramen: vlastní zpracování

10.2 DATABÁZE RODINNÝCH DOMŮ Databáze prodaných rodinných domů v okrese Hodonín je tvořena skutečně realizovanými prodeji rodinných domů v období od ledna 2012 do prvního čtvrtletí roku 2015. Vytvořená databáze sestává ze 175 rodinných domů různé velikosti od malých 1+1 až po domy velké velikosti 7+1.

Graf 1 - Zastoupení rodinných domů podle druhu nemovitosti Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

52

Součástí databáze je město, v němž se nemovitost nachází a z té vycházející kategorie obce. Kategorie podle počtu obyvatel, jak již bylo zmiňováno, je označena římskými čísly od I po V. První kategorii tvoří obce s počtem obyvatel do 500 osob. Takových obcí ve kterých ve sledovaném období docházelo k prodeji rodinných domů je v okrese Hodonín pouze devět, v celkovém zastoupení tvoří tato kategorie nejméně prodaných rodinných domů, což může být důsledkem špatné občanské vybavenosti v malých městech. Druhou kategorii obsahuje 38 realizovaných prodejů. Třetí kategorie zastupuje 17 realizovaných prodejů rodinných domů. Čtvrtá kategorie je zastoupena v největším počtu 69 realizovaných prodejů. A v neposlední řadě pátá kategorie s počtem nad 5000 obyvatel tvoří v databázi 42 prodejů rodinných domů. Údaje o počtu obyvatel v jednotlivých městech byla zjištěna z veřejných údajů Ministerstva vnitra České republiky.

Graf 2 - Zastoupení rodinných domů podle velikosti obcí Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

Nedílnou součástí databáze je cena prodeje, užitná plocha, materiál použitého zdiva a typ nemovitosti.

U materiálů se v případech rodinných domů setkáváme nejčastěji s cihelným zdivem v celkovém zastoupení 86,3 %, zbylé nemovitosti jsou z materiálů jiných.

Z hlediska ploch je obsahem databáze plocha užitná, zastavěná plocha a plocha pozemku. V této části vycházející v případě realitní kanceláře Reality GAIA, kde byla databáze vytvářena z inzerátů, byly v některých případech značné nesrovnalosti, znatelné v případech, ve kterých byla u všech ploch tedy užitné, zastavěné i plochy pozemku uvedena

53

stejná hodnota a následně i z fotografií bylo evidentní, že plocha pozemku je větší než zastavěná plocha. Aby dále nedocházelo ke zkresleným výsledkům, byly použity pro výpočty cen za metr čtverečný pouze plochy užitné.

Podle fotografií a popisu nemovitosti byly rodinné domy děleny do tří kategorií. Standardní nemovitosti zastupující 108 rodinných domů, u nichž je možnost okamžitého nastěhování bez nutných jakýchkoliv investic. Tyto rodinné domy jsou postavené z cihel, v dobrém stavu, někdy i po částečné rekonstrukci. V procentuelním vyjádření z celkového počtu realizovaných prodejů můžeme mluvit o 86 %. Podstandardní nemovitosti potřebují značnou další investici, aby u nich byla možnost užívání k bydlení, v některých případech bylo evidentní, že nemovitost byla určena k demolici, tudíž byl následně využit pouze pozemek, jako plocha vhodná pro novou stavbu. V kategorii podstandard je uvedeno v databázi 50 rodinných domů. V porovnání ze standardními rodinnými domy tvoří podstandard v databázi 46 %. V celkovém počtu rodinných domů je to pak 28,6 %. Kategorii nadstandard tvoří pouze 17 rodinných domů ve výborném stavu po celkové rekonstrukci, často novostavby.

Graf 3 - Zastoupení rodinných domů podle typu nemovitosti Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

V celkovém souhrnu databáze rodinných domů z vytvořené databáze vyplývá, že nejprodávanějším druhem rodinných domů je 3+1 standardního typu, cihelného zdiva ve IV. kategorii obcí podle počtu obyvatel. Jako nejoblíbenější se ukázalo město Kyjov s počtem 18 prodaných rodinných domů, nejprodávanějším měsícem je měsíc říjen a v porovnání roků byl nejprodávanější rok 2013.

54

Graf 4 - Počty rodinných domů celkem Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

10.2.1 Průměrná cena rodinných domů za m2

Z vytvořené databáze byly spočteny průměrné ceny za m2 zastavěné plochy prodaných rodinných domů. Jelikož nebyly v některých případech uváděny velikosti pozemků, nemohl být tento faktor v průměrné ceně zohledněn.

Rodinné domy jsou rozděleny do kategorií podle velikosti obcí a podle typu nemovitostí, kterým je standard, nadstandard a podstandard. Výsledkem je tedy 15 průměrných cen, které byly spočteny jako aritmetický průměr.

Databáze obsahuje 108 standardních rodinných domů o průměrné ceně 7 041 Kč/m2, 17 nadstandardních rodinných domů s průměrnou cenou 14 911 Kč/m2 a 50 podstandardních 2 rodinných domů o průměrné ceně 3 612 Kč/m .

Tab. 3 - Průměrná cena za m2 plochy - rodinné domy

KATEGORIE POČET RODINNÝCH DOMŮ PRŮMĚRNÁ CENA ZA m² [Kč] VELIKOSTI OBCÍ standard nadstandard podstandard standard nadstandard podstandard I 5 - 4 4 016 - 3 580 II 22 1 15 5 952 13 514 3 268 III 11 3 3 5 392 10 692 2 317 IV 43 10 16 7 465 18 088 4 401 V 27 3 12 12 367 17 349 4 496

CELKEM CELKEM 108 17 50 7 041 14 911 3 612 [Kč] Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

55

Graf 5- Průměrná cena za m2 plochy Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

10.2.2 Statistické údaje rodinných domů

Součástí databáze jsou také statistické údaje: aritmetický průměr, minimální cena za m2, maximální cena za m2, směrodatná odchylka a střední hodnota. Tato statistická část s hodnotami slouží pouze pro větší přehlednost.

V I. kategorii podle velikosti obcí došlo ve zkoumaném období k prodeji devíti rodinných domů. Průměrná cena standardních nemovitostí 4 026 Kč/m2. Minimální cena 1 007 Kč/m2, cena maximální 8 400 Kč/m2. Rozdíl mezi minimální a maximální cenou u standardních nemovitostí je 7 393 Kč/m2. Střední hodnota se blíží k aritmetickému průměru ve výši 3 535 Kč/m2. V podstandardu se nachází pouze čtyři rodinné domy s průměrnou cenou 3 580 Kč/m2. Rozdíl mezi minimální cenou 1 298 Kč/m2 a maximální cenou 5 051 Kč/m2 je stejně jako u standardních nemovitostí značný. Střední hodnota 3 986 Kč/m2 je v tomto případě výší než aritmetický průměr. Nadstandardní nemovitosti v kategorii do 500 obyvatel v databázi nemáme žádné.

Druhá kategorie obcí s počtem 501 až 1000 obyvatel obsahuje v databázi 38 rodinných domů. Dvaadvacet rodinných domů se řadí do kategorie standard s průměrnou cenou 5 693 Kč/m2. Nejnižší cena u standardních typů rodinných domů se pohybovala 56

v částce 758 Kč/m2, naopak nejdražší byl rodinný dům za 16 471 Kč/m2. Střední hodnota se blíží k průměrné ceně a činní 5 023 Kč/m2. Podstandardních nemovitostí tvoří databáze 15 s průměrnou cenou 3 268 Kč/m2, minimální cenou 1 043 Kč/m2 a maximální cenou 5 649 Kč/m2. V typu nadstandard je uváděn pouze jeden rodinný dům s průměrnou cenou 13 514 Kč/m2.

Třetí kategorie se 17 rodinnými domy v obcích s počtem 1001 až 2000 obyvatel. Jedenáct rodinných domů je typu standard s průměrnou cenou 5 392 Kč/m2. Minimální cenou 1 426 Kč/m2 a cenou maximální 18 042 Kč/m2. Střední hodnota je nižší oproti průměrné ceně a činní 3 205 Kč/m2. Tři rodinné domy jsou typu podstandard s průměrnou cenou 2 317 Kč/m2 a tři rodinné domy jsou nadstandardní s průměrnou cenou 10 692 Kč/m2. Střední hodnota jak u podstandardu, tak nadstandardu je vyšší než-li je aritmetický průměr.

Čtvrtá kategorie obcí s počtem 2001 až 5000 obyvatel obsahuje nejvíce rodinných domů. Obyvatelé v takových městech nachází již ve většině případů veškerou občanskou vybavenost, jediné za čím musí obyvatelé dojíždět jsou v některých případech střední školy, vysoké školy nebo práce. Opět jako v jiných kategoriích můžeme největší zastoupení vidět u standardních nemovitostí se 43 rodinnými domy s průměrnou cenou 7 465 Kč/m2. Rozdíl mezi minimální cenou 1 443 Kč/m2 a cenou maximální 33 193 Kč/m2 je značný. Střední hodnota 5 976 Kč/m2 je nižší než aritmetický průměr. Podstandardních nemovitostí ve čtvrté kategorii je 16 s průměrnou cenou 4 401 Kč/m2, nadstandardních rodinných domů najdeme v databázi 10 s průměrnou cenou 18 088 Kč/m2.

V páté kategorii je nejpočetnější standardní typ v počtu 27 rodinných domů o průměrné ceně 12 367 Kč/m2, druhou nejpočetnější skupinou je podstandard s 12-ti rodinnými domy s průměrnou cenou 4 496 Kč/m2 a nejméně zastoupen je nadstandardní typ s pouze 3 rodinnými domy o průměrné ceně 17 349 Kč/m2.

Tab. 4 - Statistické údaje rodinné domy Aritmetický Střední Směrodatná RODINNÉ Min Max Počet RD průměr hodnota odchylka DOMY [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] Kategorie I 5 4 026 1 007 8 400 3 535 2 617 STANDARD

Kategorie I 4 3 580 1 298 5 051 3 986 1 553 PODSTANDARD

57

Aritmetický Střední Směrodatná RODINNÉ Min Max Počet RD průměr hodnota odchylka DOMY [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] Kategorie II 22 5 693 758 16 471 5 023 3 532 STANDARD

Kategorie II 15 3 268 1 043 5 649 3 385 1 286 PODSTANDARD

Kategorie II 1 13 514 13 514 13 514 13 514 0 NADSTANDARD

Kategorie III 11 5 392 1 426 18 042 3 205 4 825 STANDARD

Kategorie III 3 2 317 1 950 2 889 2 111 410 PODSTANDARD

Kategorie III 3 10 692 8 333 14 267 9 476 2 570 NADSTANDARD

Kategorie IV 43 7 465 1 443 33 193 5 976 5 500 STANDARD

Kategorie IV 16 4 401 603 11 650 3 886 2 776 PODSTANDARD

Kategorie IV 10 18 088 7 647 31 733 15 603 7 471 NADSTANDARD

Kategorie V 27 12 367 1 190 27 500 11 188 7 365 STANDARD

Kategorie V 12 4 496 803 12 192 2 843 3 437 PODSTANDARD

Kategorie V 3 17 349 9 293 31 818 10 938 10 253 NADSTANDARD Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

Ceny jednotlivých rodinných domů v různých kategorií se liší, což má za následek více faktorů, jako je například umístění v obci, velikost rodinného domu, velikost pozemku apod.. Standardní nemovitosti dosahovaly vždy nejvyššího počtu. Jako nejoblíbenější lokalita se ukázala čtvrtá kategorie obcí, tedy s počtem 2001 až 5000 obyvatel s převládající veškerou občanskou vybavenost a současně u těchto obcí nejsou ceny nemovitostí tak vysoké, jako je tomu u nemovitostí v páté kategorii podle velikosti obcí. Nadstandardní rodinné domy mají vyšší průměrné ceny než-li je tomu u standardu. Podstandardní rodinné domy mají nižší

58

průměrné ceny oproti standardu. Střední hodnoty byly z větší části případů nižší než aritmetický průměr.

10.3 DATABÁZE BYTŮ

Databáze prodaných bytů v okrese Hodonín je tvořena realizovanými prodeji bytů v období od roku 2012 do prvního čtvrtletí roku 2015. Vytvořená databáze sestává ze 142 bytů různé velikosti od malých 1+1 až po byty velikosti 4+1.

Graf 6 - Zastoupení bytů podle druhu nemovitosti Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

První kategorii obcí s počtem obyvatel do 500 osob, kde došlo ve sledovaném období k prodeji bytů, tvoří pouze jedna taková obec. Ve druhé kategorii je trochu vetší zastoupení v počtu osmi prodaných bytů. Třetí kategorie nezaznamenala žádný prodej bytů. Čtvrtá kategorie obcí je druhou nejoblíbenější v prodeji s celkovým počtem 17 bytů. Vůbec nejvíce 116 prodaných bytů je v kategorii páté, ve které jsou zahrnuty obce nad pět tisíc obyvatel. Na prodej bytů podle velikosti obcí má vliv počet nabízených nemovitostí v těchto městech, je samozřejmostí, že v obcích páté kategorie je znatelně více takových bytů než například

59

v kategorii první, kde se ve většině případů bytové domy nenachází a jedná se o pouze o byty vybudované v rodinných domech.

Graf 7 - Zastoupení bytů podle velikosti obce Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

Materiálově se bytové domy stavěly panelové a postupně se přecházelo ke zděným bytovým domům. V naší databázi je větší zastoupení bytů zděných z cihel. Rozdíl oproti panelovým je v minimálním počtu 19 bytů.

Opět podle fotografií a popisu nemovitosti byly byty děleny do tří kategorií. Standardní byty představují takové, které umožňují okamžité nastěhování bez nutných investic, jsou to nemovitosti v dobrém a velmi dobrém stavu. Standardní kategorie má stejně jako u rodinných domů největší zastoupení se 105 byty. Mezi nadstandardní nemovitosti byly zařazeny byty nové, luxusní, se sklepem, po celkové rekonstrukci ve výborném stavu v některých případech i s garáží. Tato kategorie má stejně jako u rodinných domů nejmenší zastoupení. Podstandardních 32 bytů tvoří byty vhodné k rekonstrukci. Jsou to zejména takové, kde je umakartové jádro, staré litinové vany apod..

60

Graf 8 - Zastoupení bytů podle typu nemovitosti Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

V celkovém souhrnu z vytvořené databáze vyplývá, že nejprodávanějším druhem nemovitostí z kategorie bytů jsou byty o velikosti 2+1 standardního typu, cihelného zdiva v V. kategorii obcí podle počtu obyvatel. Jako nejoblíbenější se ukázalo město Kyjov s počtem 55 prodaných bytů. Nejprodávanějším měsícem je opět jako u rodinných domů měsíc říjen a v porovnání roků byl nejprodávanější taktéž rok 2013.

Graf 9 - Počty bytů celkem Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

61

10.3.1 Průměrná cena bytů za m2

Z vytvořené databáze byly spočteny průměrné ceny za m2 podlahové plochy prodaných bytů. Byty jsou rozděleny do kategorií podle velikosti obcí a podle typu nemovitosti, kterým je standard, nadstandard a podstandard. Výsledkem je tedy 15 průměrných cen, které byly spočteny jako aritmetický průměr.

Databáze obsahuje 108 standardních bytů o průměrné ceně 11 981 Kč/m2, 5 nadstandardních bytů s průměrnou cenou 24 899 Kč/m2 a 32 podstandardních bytů 2 o průměrné ceně 12 766 Kč/m . Tab. 5 - Průměrná cena za m2 plochy - byty

KATEGORIE POČET BYTŮ PRŮMĚRNÁ CENA ZA m² [Kč] VELIKOSTI OBCÍ standard nadstandard podstandard standard nadstandard podstandard I 1 0 0 4 677 0 0 II 7 1 0 12 818 16 026 0 III 0 0 0 0 0 0 IV 11 1 5 13 975 37 097 11 337 V 86 3 27 16 452 21 575 14 194 CELKEM CELKEM 105 5 32 [Kč] 11 981 24 899 12 766 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze V celkovém porovnání průměrných cen rodinných domů a bytů zjistíme, že ve všech kategoriích je průměrná cena bytu za m2 vyšší než u rodinných domů. U standardních nemovitostí činní rozdíl rodinného domu a bytu 4 940 Kč/m2, u nadstandardních nemovitostí 9 988 Kč/m2 a u podstandardních nemovitostí 9 154 Kč/m2 užitné plochy.

Graf 10 - Průměrná cena za m2 plochy, Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

62

10.3.2 Statistické údaje bytů

Stejně jako u databáze rodinných domů, tak i u databáze bytů byly stanoveny statistické údaje mezi které patří aritmetický průměr, minimální cena za m2, maximální cena za m2, směrodatná odchylka a střední hodnota.

V první kategorii se vyskytují byty pouze ve standardním typu nemovitostí v počtu jednoho bytu za sledované období. Cena u tohoto bytu činní 4 677 Kč/m2.

Druhá kategorie obsahuje 8 bytů, což není v celkovém počtu o moc více bytů než-li v první kategorii, stále se ale jedná o obce s malým počtem obyvatel. V takových obcích se bytové domy vůbec nevyskytují. Sedm bytů je standardního typu, s průměrnou cenou 12 818 Kč/m2. Nejlevnější byt byl pořízen za 9 701 Kč/m2 a nejdražší byt stál 14 935 Kč/m2. Nadstandardní byt byl prodán pouze jeden za částku 16 026 Kč/m2.

Třetí kategorie podle velikosti obcí nevykazuje u bydlení v bytech žádnou prodanou nemovitost.

Naopak čtvrtá kategorie obsahuje prodané byty ve všech typech. Ve standardu 11 bytů s průměrnou cenou 13 975 Kč/m2. Minimální cena u standardu byla hodně nízko pod průměrem a to na pouhých 4 677 Kč/m2, maximální cena 19 333 Kč/m2. Podstandardní nemovitosti se v této kategorii pohybovaly cenově níže, v průměru za 11 337 Kč/m2. Naopak nadstandardní nemovitosti se díky pouze jedinému bytu vyšplhaly až k částce 37 097 Kč/m2.

Pátá kategorie je podle očekávání nejpočetnější. Z celkového počtu 116 bytů, je 86 standardních o průměrné ceně 16 598 Kč/m2, minimální ceně 9 615 Kč/m2, maximální ceně 27 857 Kč/m2 a střední hodnotě blížící se aritmetickému průměru. Podstandardních nemovitostí je méně s průměrnou cenou 14 194 Kč/m2. Nadstandardní nemovitosti jsou v páté kategorii tři s průměrnou cenou 21 575 Kč/m2.

Tab. 6 - Statistické údaje byty Aritmetický Střední Směrodatná RODINNÉ Min Max Počet RD průměr hodnota odchylka DOMY [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] Kategorie I 1 4 677 4 677 4 677 4 677 0 STANDARD

Kategorie II 7 12 818 9 701 14 935 13 115 1 751 STANDARD

63

Aritmetický Střední Směrodatná RODINNÉ Min Max Počet RD průměr hodnota odchylka DOMY [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²] [Kč/m²]

Kategorie II 1 16 026 16 026 16 026 16 026 0 NADSTANDARD

Kategorie IV 11 13 975 4 677 19 333 12 542 4 306 STANDARD

Kategorie IV 5 11 337 8 778 14 167 11 972 1 926 PODSTANDARD

Kategorie IV 1 37 097 37 097 37 097 37 097 0 NADSTANDARD

Kategorie V 86 16 598 9 615 27 857 15 987 3 733 STANDARD

Kategorie V 27 14 194 8 596 22 143 14 318 3 217 PODSTANDARD

Kategorie V 3 21 575 17 423 27 857 19 444 3 518 NADSTANDARD

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze

10.4 VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB OD ROKU 2012 DO BŘEZNA 2015

Od začátku roku 2012 do prvního čtvrtletí docházelo k minimálnímu růstu úrokových sazeb, který se v polovině roku změnil a začal klesat. Výsledný rozdíl mezi začátkem a koncem roku 2012 činil 0,44 %. V roce 2013 se z pohledu úrokových sazeb nevytvářely žádné výrazné výkyvy, v tomto roce se úrokové sazby držely nejčastěji okolo hodnoty 3,4 %. Rok 2014 přišel s poklesem, který přetrvává i na začátku roku 2015, na konci března je průměrná úroková sazba ve výši 2,68 %.

Tab. 7 - Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů Úvěry na Úvěry na nákup Úvěry na nákup Úvěry na nákup nákup nemovitostí fixace Období nemovitostí fixace do nemovitostí fixace do nemovitostí sazby do 1 roku 5 let [%] 10 let [%] průměr [%] [%] 31.1.2012 3,95 3,50 3,94 4,91 29.2.2012 3,94 3,47 4,02 4,86 31.3.2012 3,98 3,52 4,00 5,20 30.4.2012 4,01 3,58 4,01 5,00 31.5.2012 3,97 3,58 3,95 4,90 30.6.2012 3,91 3,51 3,92 4,58 31.7.2012 3,88 3,44 3,90 4,67

64

Úvěry na Úvěry na nákup Úvěry na nákup Úvěry na nákup nákup nemovitostí fixace Období nemovitostí fixace do nemovitostí fixace do nemovitostí sazby do 1 roku 5 let [%] 10 let [%] průměr [%] [%] 31.8.2012 3,83 3,40 3,86 4,45 30.9.2012 3,78 3,36 3,80 4,54 31.10.2012 3,78 3,27 3,80 4,38 30.11.2012 3,63 3,12 3,66 4,30 31.12.2012 3,51 3,25 3,40 4,19 31.1.2013 3,62 3,33 3,50 4,24 28.2.2013 3,65 3,38 3,55 4,11 31.3.2013 3,54 3,22 3,43 4,37 30.4.2013 3,46 3,23 3,32 4,21 31.5.2013 3,35 3,18 3,22 4,12 30.6.2013 3,30 3,17 3,16 4,01 31.7.2013 3,37 3,15 3,23 4,05 31.8.2013 3,40 3,20 3,24 3,97 30.9.2013 3,35 3,17 3,21 3,77 31.10.2013 3,41 3,32 3,26 3,96 30.11.2013 3,42 3,19 3,27 4,25 31.12.2013 3,41 3,19 3,27 4,14 31.1.2014 3,49 3,39 3,32 4,35 28.2.2014 3,45 3,34 3,28 4,19 31.3.2014 3,34 3,40 3,17 3,96 30.4.2014 3,31 3,23 3,14 3,83 31.5.2014 3,23 3,16 3,06 3,59 30.6.2014 3,19 3,09 3,03 3,40 31.7.2014 3,14 3,26 2,97 3,21 31.8.2014 3,13 3,27 2,95 3,17 30.9.2014 3,04 3,28 2,83 3,21 31.10.2014 3,01 3,23 2,81 3,21 30.11.2014 2,93 3,10 2,74 2,99 31.12.2014 2,85 3,13 2,66 2,81 31.1.2015 2,88 3,05 2,67 2,87 28.2.2015 2,79 3,07 2,58 2,73 31.3.2015 2,68 2,97 2,47 2,72

Pramen: vlastní zpracování na základě údajů ČNB (20) Při výběru banky pro sjednání hypotečního úvěru musí být klient vždy velmi obezřetný. Ne vždy je totiž hypotéka u konkrétní banky s nejnižším úrokem nejvýhodnější a téměř nikdo nedocílí úrokové sazby uváděné v reklamních kampaních. Výše sazby se odvíjí od více faktorů, které tuto sazbu ovlivňují. Zejména pak doba fixace a výše LTV. Většinou čím vyšší je LTV, tím vyšší je i úroková sazba.

65

Spousta bank udává pro klienty při sjednávání úvěru další podmínky, které musí společně s platební schopností splnit. Obvyklými případy je zřízení bankovního účtu u banky, který je často spojen s poplatky s vedením účtu pohybujícími se v řádech stokorun, dále pak aktivní používání karty, povinně sjednané pojištění schopnosti splácet a jiné. Pokud si tedy přičteme veškeré další poplatky, které s takovou hypotékou souvisí, zjistíme, že není až tak výhodná, jak se na první pohled zdála a mnohem výhodnější by byla hypotéka u banky jiné, kde je byť úroková sazba o trochu vyšší, ale banka si neudává žádné další podmínky.

Dále co je potřeba si uvědomit je, co následuje po ukončení doby fixace. Jednak je to doba, kdy lze úvěr bez sankcí doplatit, což je pozitivní záležitost. Problémy pak přichází s úrokovou sazbou, která se v tuto dobu změní a s ní se změní i měsíční splátka. V případě zvýšení měsíční splátky, mnoho klientů zjistí, že najednou už nemají tolik financí, aby mohli vyšší měsíční splátky pokrýt. Následuje nesplácení úvěru a to vede až k případnému prodeji nemovitosti ve dražbě. Cena, za kterou je nemovitost prodána v dražbě, častokrát nepokryje dlužnou částku. Klientovi pak zůstanou pouze dluhy, nikoli nemovitost. To může vést v mnoha případech až k rodinným problémům, případně k rozpadu manželství a podobně. Proto by měli být lidé při volbě hypotečního úvěru a délky fixace velmi obezřetní.

Graf 11 - Vývoj úrokových sazeb Pramen: vlastní zpracování na základě údajů ČNB (20)

66

10.5 PRODEJ RODINNÝCH DOMŮ

V roce 2012 byl prodej rodinných domů na minimu. V tomto roce se prodalo 21 rodinných domů z celkového počtu 175 prodejů. V souhrnu se pohybujeme okolo 12 %. Průměrné úrokové sazby uváděné Českou národní bankou mírně kolísaly od sazby 3,95 %, kterou si udržovala na začátku roku. V únoru došlo k mírnému poklesu a poté, až do dubna, začala úroková sazba růst na průměrnou sazbu 4,01 %. Květen byl ve znamení mírného poklesu, ten se následně táhl až do konce roku 2012. V prosinci byla průměrná úroková sazba na minimu, což se projevilo na zájmu kupujících. Ke konci roku stoupla poptávka po rodinných domech, kde můžeme brát za důsledek pokles úrokové sazby.

Tab. 8 - Prodej rodinných domů v roce 2012

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2012

Průměrná úroková 3,95 3,94 3,98 4,01 3,97 3,91 3,88 3,83 3,78 3,78 3,63 3,51 sazba [%]

Fixace 1 3,50 3,47 3,52 3,58 3,58 3,51 3,44 3,40 3,36 3,27 3,12 3,25 rok [%]

Fixace do 3,94 4,02 4,00 4,01 3,95 3,92 3,90 3,86 3,80 3,66 3,40 3,50 5 let [%]

Fixace do 4,91 4,86 5,20 5,00 4,90 4,58 4,67 4,45 4,54 4,38 4,30 4,19 10 let [%]

Počet prodaných 0 0 0 2 0 2 0 1 1 1 6 8 rodinných domů

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Ze statistického hlediska byla stanovena průměrná úroková sazba za celý rok 2012 ve výši 3,85 %. Minima dosahovala v měsíci prosinci s průměrnou úrokovou sazbou 3,51 % a naopak nejvyšší byla průměrná úroková sazba v měsíci dubnu s průměrnou sazbou 4,01 %.

67

Graf 12 - Prodej rodinných domů v roce 2012 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

V roce 2013 bylo prodáno podle údajů z databáze 68 rodinných domů. Tento rok byl ve znamení kolísání úrokových sazeb po celou dobu trvání. Na jaře byl viditelný mírný pokles úrokových sazeb, který se až do konce roku držel v průměru okolo 3,40 %. Nejvíce prodejů bylo uskutečněno v říjnu, v době kdy se úroková sazba držela na průměrné hodnotě 3,41 %. V porovnání z předešlým rokem je znatelný nárůst prodejů. Oproti roku 2012 byla v roce 2013 znatelně nižší úroková sazba o 0,4 % v porovnání průměrných ročních sazeb.

Tab. 9 - Prodej rodinných domů v roce 2013

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec roku 2013

Průměrná úroková 3,62 3,65 3,54 3,46 3,35 3,30 3,37 3,40 3,35 3,41 3,42 3,41 sazba [%]

Fixace 1 3,33 3,38 3,22 3,23 3,18 3,17 3,15 3,20 3,17 3,32 3,19 3,19 rok [%]

Fixace do 3,50 3,55 3,43 3,32 3,22 3,16 3,23 3,24 3,21 3,26 3,27 3,27 5 let [%]

68

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec roku 2013

Fixace do 4,24 4,11 4,37 4,21 4,12 4,01 4,05 3,97 3,77 3,96 4,25 4,14 10 let [%]

Počet prodaných rodinných 6 1 4 8 6 8 3 4 8 12 5 3 domů Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Ze statistického hlediska byla průměrná úroková sazba za rok 2013 ve výši 3,44 %. Minima dosahovala v červnu při průměrné úrokové sazbě 3,30 % a naopak nejvyšší byla v únoru, kdy dosahovala 3,65 %.

Graf 13 - Prodej rodinných domů v roce 2013 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

V roce 2014 úroková sazba klesala od začátku až do konce. V lednu byla průměrná úroková sazba na maximu celého roku 3,49 %. Minima průměrné úrokové sazby 2,85 % dosahovala v prosinci. Nejprodávanějším měsícem v roce se stal březen s 10 prodeji při průměrné úrokové sazbě 3,34 %. Dále byly nejprodávanější měsíce září, říjen a prosinec. Celkově v roce 2014 bylo prodáno 68 rodinných domů, to je stejný počet jako v roce 2013.

69

Tab. 10 - Prodej rodinných domů v roce 2014

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2014

Průměrná úroková 3,49 3,45 3,34 3,31 3,23 3,19 3,14 3,13 3,04 3,01 2,93 2,85 sazba [%]

Fixace 1 3,39 3,34 3,40 3,23 3,16 3,09 3,26 3,27 3,28 3,23 3,10 3,13 rok [%]

Fixace do 3,32 3,28 3,17 3,14 3,06 3,03 2,97 2,95 2,83 2,81 2,74 2,66 5 let [%]

Fixace do 4,35 4,19 3,96 3,83 3,59 3,40 3,21 3,17 3,21 3,21 2,99 2,81 10 let [%]

Počet prodaných 2 3 10 5 3 6 5 7 8 8 3 8 rodinných domů Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Ze statistického hlediska byla průměrná úroková sazba za rok 2014 ve výši 3,18 %. V porovnání s rokem 2012 nižší o 0,67 %, následně s rokem 2013 byla nižší o 0,26 %.

Graf 14 - Prodej rodinných domů v roce 2014 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

70

Na začátku roku 2015 pokračovalo postupné kolísání úrokových sazeb sejně jako v roce 2014. Databáze poskytuje data pouze do března tohoto roku. Za první čtvrtletí roku 2015 bylo prodáno 18 rodinných domů.

Tab. 11 - Prodej rodinných domů v roce 2015

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2015

Průměrná úroková 2,88 2,79 2,68 ------sazba [%]

Fixace 1 3,05 3,07 2,97 ------rok [%]

Fixace do 5 2,67 2,58 2,47 ------let [%]

Fixace do 2,87 2,73 2,72 ------10 let [%]

Počet prodaných 2 8 8 ------rodinných domů Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Ze statistického hlediska průměrná úroková sazba v prvním čtvrtletí roku 2015 byla 2,74 %. Minima v prvním čtvrtletí roku dosahovala průměrná úroková sazba v měsíci dubnu s průměrnou úrokovou sazbou 2,63 % a naopak nejvyšší byla průměrná úroková sazba v měsíci lednu s 2,88 %.

Graf 15 - Prodej rodinných domů v roce 2015 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20) 71

10.6 PRODEJ BYTŮ

Rok 2012 byl stejně jako v prodeji rodinných domů, tak i v prodeji bytů ze sledovaných údajů na minimu. V roce 2012 se prodal stejný počet bytů jako rodinných domů a sice 21 z celkových 142 prodejů. Na začátku roku úroková sazba klesla o 0,04 %, což v průzkumu neprojevilo žádný zájem kupujících. První viditelný zájem se projevil až v září 2012. Tady byl rozdíl oproti lednu 0,17 %. Do konce roku docházelo k dalšímu poklesu úrokových sazeb, až na prosincovou průměrnou sazbu 3,51 %. S klesající úrokovou sazbou je i v případě prodeje bytů viditelný zájem o poptávku po bytech.

Tab. 12 - Prodej bytů v roce 2012

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec roku 2012

Průměrná úroková 3,95 3,94 3,98 4,01 3,97 3,91 3,88 3,83 3,78 3,78 3,63 3,51 sazba [%]

Fixace 1 rok [%] 3,50 3,47 3,52 3,58 3,58 3,51 3,44 3,40 3,36 3,27 3,12 3,25

Fixace do 5 let [%] 3,94 4,02 4,00 4,01 3,95 3,92 3,90 3,86 3,80 3,66 3,40 3,50

Fixace do 10 let [%] 4,91 4,86 5,20 5,00 4,90 4,58 4,67 4,45 4,54 4,38 4,30 4,19

Počet prodaných 0 0 1 0 0 0 0 0 6 8 4 2 bytů

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Ze statistického hlediska byla stanovena průměrná úroková sazba za celý rok 2012 ve výši 3,85 %. Minima dosahovala v prosinci s průměrnou sazbou 3,51 % a naopak nejvyšší byla průměrná úroková sazba v dubnu se sazbou 4,01 %.

72

Graf 16 - Prodej bytů v roce 2012 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

V roce 2013 vychází z databáze prodej 61 bytů. Tento rok byl ve znamení kolísání úrokových sazeb po celý rok. Na jaře byl viditelný mírný pokles, který se až do konce roku držel okolo hodnoty 3,4 %. Nejvíce prodejů se uskutečnilo v červnu při průměrné úrokové sazbě 3,30 %. V porovnání z předešlým rokem je znatelný nárůst prodejů. Oproti roku 2012 byla v roce 2013 znatelně nižší úroková sazba o 0,4 % v porovnání průměrných ročních sazeb.

Tab. 13 - Prodej bytů v roce 2013

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec roku 2013

Průměrná úroková 3,62 3,65 3,54 3,46 3,35 3,30 3,37 3,40 3,35 3,41 3,42 3,41 sazba [%]

Fixace 1 3,33 3,38 3,22 3,23 3,18 3,17 3,15 3,20 3,17 3,32 3,19 3,19 rok [%]

73

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec roku 2013

Fixace do 3,50 3,55 3,43 3,32 3,22 3,16 3,23 3,24 3,21 3,26 3,27 3,27 5 let [%]

Fixace do 4,24 4,11 4,37 4,21 4,12 4,01 4,05 3,97 3,77 3,96 4,25 4,14 10 let [%]

Počet prodaných 8 3 6 2 2 9 3 4 6 6 5 7 bytů

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Ze statistického hlediska vyplývá průměrná úroková sazba za rok 2013 ve výši 3,44 %. Minima dosahovala v červnu s průměrnou sazbou 3,30 % a naopak nejvyšší byla úroková sazba v únoru se sazbou 3,65 %.

Graf 17 - Prodej bytů roce 2013 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

74

V roce 2014 úroková sazba klesala od začátku až do konce. V lednu byla na maximu 3,49 %. Minima dosahovala v prosinci. Nejprodávanějším měsícem v roce se stal duben v němž bylo uskutečněno 7 prodejů bytů při úrokové sazbě 3,34 %.

Tab. 14 - Prodej bytů v roce 2014

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec roku 2014

Průměrná úroková 3,49 3,45 3,34 3,31 3,23 3,19 3,14 3,13 3,04 3,01 2,93 2,85 sazba [%]

Fixace 1 3,39 3,34 3,40 3,23 3,16 3,09 3,26 3,27 3,28 3,23 3,10 3,13 rok [%]

Fixace do 3,32 3,28 3,17 3,14 3,06 3,03 2,97 2,95 2,83 2,81 2,74 2,66 5 let [%]

Fixace do 4,35 4,19 3,96 3,83 3,59 3,40 3,21 3,17 3,21 3,21 2,99 2,81 10 let [%]

Počet prodaných 2 3 6 7 5 4 5 2 5 3 2 4 bytů

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Ze statistického hlediska činila průměrná úroková sazba za rok 2014 3,18 %. V porovnání s rokem 2012 byla úroková sazba nižší o 0,67 %. S rokem 2013 byla nižší o 0,26 %.

75

Graf 18 - Prodej bytů v roce 2014 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Na začátku roku 2015 pokračovalo klesání úrokových sazeb stejně jako v roce 2014. Databáze poskytuje data pouze do března tohoto roku. Za první čtvrtletí bylo prodáno 13 bytů. Nejnižší průměrné úrokové sazby bylo dosaženo v březnu. Nejvyšší průměrné úrokové sazby 2.88 % podle údajů poskytnutých ČNB dosahovala v lednu.

Tab. 15 - Prodej bytů v roce 2015

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2015

Průměrná úroková 2,88 2,79 2,68 ------sazba [%]

Fixace 1 3,05 3,07 2,97 ------rok [%]

Fixace do 5 2,67 2,58 2,47 ------let [%]

76

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2015

Fixace do 2,87 2,73 2,72 ------10 let [%]

Počet prodaných 3 10 0 ------bytů

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Ze statistického hlediska byla průměrná úroková sazba za první čtvrtletí roku 2015 2,74 %. Nejvíce prodejů bytů proběhlo v únoru při sazbě 2,79 %.

Graf 19 - Prodej rodinných domů v roce 2015 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

10.7 CELKOVÉ ZHODNOCENÍ PRODEJE ZA SLEDOVANÉ OBDOBÍ

Začátek roku 2012 nám v databázi skutečně prodaných rodinných domů a bytů nevykazuje téměř žádné prodeje. Důsledkem může být, že v tomto období přecházely obě realitní kanceláře, tedy jak reality GAIA, tak realitní kancelář REMAX na nový systém

77

databáze, čímž nebyl ještě dokonale "natrénován" zápis údajů do databází ze strany realitních makléřů. Dalším důsledkem může být zbytkový dopad na občany z hlediska světové finanční krize, která se objevila v roce 2008. Bylo to období, ve kterém se spousta občanů bála o své pracovní místa a s tím souvisejícím budoucím vývojem života.

Z tabulky i grafu je znatelné, že s klesající úrokovou sazbou roste počet prodaných nemovitostí. Pohlédneme-li na měsíc březen, ve kterém databáze obsahuje při téměř nejvyšší průměrné úrokové sazbě v tomto roce pouze jednu prodanou nemovitost a následně se zaměříme na konec roku, kdy úroková sazba klesala o 0,27 % a s ní rostl počet prodaných nemovitostí až k číslu deset, můžeme prohlásit, že je zde prokazatelný a viditelný vliv výše úrokových sazeb. Z hlediska prodejů nemovitostí se počet v roce 2012 zvýšil až o 90 %.

Tab. 16 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2012

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2012

Průměrná úroková 3,95 3,94 3,98 4,01 3,97 3,91 3,88 3,83 3,78 3,78 3,63 3,51 sazba [%]

Fixace 1 3,50 3,47 3,52 3,58 3,58 3,51 3,44 3,40 3,36 3,27 3,12 3,25 rok [%]

Fixace do 5 3,94 4,02 4,00 4,01 3,95 3,92 3,90 3,86 3,80 3,66 3,40 3,50 let [%]

Fixace do 4,91 4,86 5,20 5,00 4,90 4,58 4,67 4,45 4,54 4,38 4,30 4,19 10 let [%]

Počet prodaných 0 0 1 2 0 2 0 1 7 9 10 10 nemovitostí

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Z pohledu fixace je dosaženo v roce 2012 nejnižších úrokových sazeb při fixaci do 1 roku, což je v tabulce i grafu barevně znázorněno. Největší rozdíl mezi úrokovou sazbou při fixaci do 1 roku a úrokovou sazbou při fixaci do 10 let je v březnu až 1,68 %. Trend nejnižších úrokových sazeb při fixaci do 1 roku se při pohledu na výši úrokových sazeb od finanční krize tedy od roku 2008 (viz Příloha D), drží od července 2010. Před tímto obdobím byla nejnižší úroková sazba pro fixaci do 10 let.

Vycházející pro posouzení jsou údaje poskytované Českou národní bankou od roku 2008, které jsou součástí Přílohy D diplomové práce. 78

Graf 20 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2012 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Rok 2013 v celkovém prodeji nemovitostí dosti kolísal, stějně jako úrokové sazby. Z vycházející databáze nelze říct, že by bylo nejvíce prodaných nemovitostí při nejnižší úrokové sazbě.

Pro rok 2013 bylo v databázi obsaženo 129 prodaných nemovitostí. Nejméně prodejů zaznamenává únor při průměrné úrokové sazbě 3,65 %, nejvíce pak červen a říjen. Červen s průměrnou sazbou 3,30 % s sebou nese 17 prodaných nemovitostí. Měsíc řijen s vyšší průměrnou úrokovou sazbou než-li v červnu a to sice 3,41 % s sebou nese dokonce 18 prodaných nemovitostí. V obou případech se jedná o kategorii nižších úrokových sazeb,

79

které se v tomto roce vyskytovaly. Tudíž lze říct, že má výše úrokových sazeb vliv na prodej nemovitostí. Jediný rozpor je v lednu roku 2013, který dosahoval při vysoké průměrné úrokové sazbě vysokých prodejů nemovitostí. Tento případ si vysvětluji tím, že lidé rozhodující si pořídit nemovitost k bydlení, sledovali vývoj úrokových sazeb z předcházejícího roku 2012, v němž docházelo k postupnému klesání ke konci roku. Tito lidé se mohli rozhodnout pro koupi nemovitosti již v prosinci roku 2012, jenže než byl vyřízen hypoteční úvěr a věci s tím spojené, mohlo dojít k uskutečnění prodeje až v lednu roku 2013.

Tab. 17 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2013

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2013

Průměrná úroková 3,62 3,65 3,54 3,46 3,35 3,30 3,37 3,40 3,35 3,41 3,42 3,41 sazba [%]

Fixace 1 3,33 3,38 3,22 3,23 3,18 3,17 3,15 3,20 3,17 3,32 3,19 3,19 rok [%]

Fixace do 5 3,50 3,55 3,43 3,32 3,22 3,16 3,23 3,24 3,21 3,26 3,27 3,27 let [%]

Fixace do 4,24 4,11 4,37 4,21 4,12 4,01 4,05 3,97 3,77 3,96 4,25 4,14 10 let [%]

Počet prodaných 14 4 10 10 8 17 6 8 14 18 10 10 nemovitostí

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Podíváme-li se na fixace z pohledu výše úrokových sazeb, nejnižších úrokových sazeb dosahují hypoteční úvěry s fixací do 1 roku. Opět je největší rozdíl přesahující v tomto případě 1 %, přesněji 1,15 % v měsíci březnu mezi úrokovou sazbou při fixaci do 1 roku a úrokovou sazbou při fixaci do 10 let. Zbylé rozdíly se pohybují v rozmezí od 0,60 % - 0,90 %. V případě, že se zaměříme na fixaci, je velmi obtížné říci, na jakou dobu je fixace nejvýhodnější, jelikož neumíme předvídat a tedy neumíme říct, jaký bude budoucí vývoj těchto sazeb. Nicméně každá doba má své klady a zápory. Nižší doba fixace je výhodnější z pohledu nižších úrokových sazeb, tedy i splátek a banky většinou umožňují po uplynutí doby fixace jednorázové splacení, popřípadě mimořádnou splátku bez sankce. Nevýhodou poté je nejistota z pohledu budoucí výše úrokových sazeb, pokud se nerozhodne klient úvěr splatit. Pokud se podíváme na delší doby fixace tedy např. 10 let, máme jistotu stejné výše úrokové sazby po dlouhou dobu a tím se i domácnost může naplánovat budoucí výdaje.

80

Nevýhoda u dlouhých fixací je, že nemůžeme dlouhou dobu úvěr předčasně splatit, aniž by nám hrozila velká sankce a celkově vyšší splátky, než je tomu u fixací nižších. Při pohledu na rostoucí spojnici tendru, můžeme i rok 2013 označit, jako rok ve kterém se projevil vývoj úrokových sazeb na poptávce po rodinných domech a bytech. V porovnání prodejů docházelo až k 60% nárůstu.

Graf 21 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2013 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Celé období roku 2014 představovalo pokles úrokových sazeb na začínajícím lednovém průměru 3,49 % až po prosincový průměr 2,85 %. Databáze eviduje pro tento rok 116 prodaných nemovitostí. Poprvé byl ze sledovaného období nejsilnějším měsícem na prodej nemovitostí březen. To si bere za následek nejvyšší pokles úrokové sazby a to oproti předešlému měsíci únoru o 0,09 %, při porovnání s lednem dokonce o 0,14 %. Leden byl také nejslabším měsícem z pohledu prodeje nemovitostí. Databáze obsahuje pouze

81

čtyři prodeje. V tomto měsíci došlo k mírnému růstu sazeb oproti konci roku 2013, to může být důsledkem nízkých prodejů.

Rok 2014 z pohledu prodejů kolísal, v průměru se držel okolo deseti prodaných nemovitostí měsíčně. Tento rok přichází s nejnižší úrokovou sazbou hypotečního úvěru pro období fixace do pěti let. Opět jako v předchozích případech znázorněno barevně v tabulce i grafu. Následuje s druhou nejnižší sazbou fixace do jednoho roku a nejvyšší je sazba s fixací do deseti let, tohle platí ale pouze do poloviny roku 2014. Od července dochází ke změně a fixace do deseti let se dostává s nižší úrokovou sazbou před fixaci do jednoho roku, znázorněno v tabulce modrou barvou. Tím se hypoteční úvěry s delší dobou fixace staly velmi výhodnými. Při pohledu na rozdíl oproti nejnižší úrokové sazbě při fixaci pět let a fixaci na deset let, zjistíme, že například v měsíci říjnu, ve kterém je rozdíl těchto dvou hodnot nejvyšší a to 0,40 %. Naopak nejmenší rozdíl při fixaci pět let a fixaci na deset let je v měsíci prosinci. Zde je rozdíl pouhých 0,15 %.

Tab. 18 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2014

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2014

Průměrná úroková 3,49 3,45 3,34 3,31 3,23 3,19 3,14 3,13 3,04 3,01 2,93 2,85 sazba [%]

Fixace 1 3,39 3,34 3,40 3,23 3,16 3,09 3,26 3,27 3,28 3,23 3,10 3,13 rok [%]

Fixace do 5 3,32 3,28 3,17 3,14 3,06 3,03 2,97 2,95 2,83 2,81 2,74 2,66 let [%]

Fixace do 4,35 4,19 3,96 3,83 3,59 3,40 3,21 3,17 3,21 3,21 2,99 2,81 10 let [%]

Počet prodaných 4 6 16 12 8 10 10 9 13 11 5 12 nemovitostí

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Opět jako v předcházejícím roce dochází k vlivu vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín, které je znázorněno rostoucí spojnicí tendru a klesající křivkou úrokových sazeb. V prodejích došlo k 62% nárůstu.

82

Graf 22 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2014 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

První čtvrtletí 2015 pokračovalo postupným poklesem úrokových sazeb z předcházejícího roku. Leden přinesl průměrnou sazbu 2,88 % a s ní 5 prodejů nemovitostí. Následující měsíce na tom byly o něco lépe. Únor dokoce při průměrné sazbě 2,79 % přispěl s prodejem hned 18 nemovitostí, čímž dochází oproti lednu k 27% nárůstu prodeje nemovitostí. Tolika prodejů, jako v únoru bylo ve vytvořené databázi dosaženo pouze v říjnu 2013, tehdy byla průměrná sazba ve výši 3,41 %.

Tab. 19 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2015

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2015

Průměrná úroková 2,88 2,79 2,68 ------sazba [%]

Fixace 1 3,05 3,07 2,97 ------rok [%]

83

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2015

Fixace do 5 2,67 2,58 2,47 ------let [%]

Fixace do 2,87 2,73 2,72 ------10 let [%]

Počet prodaných 5 18 8 ------nemovitostí Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Opět, zaměříme-li se na fixace, zůstává situace stejná jako v předcházejícím roce a to taková, kdy je nejnižších úrokových sazeb dosahováno při fixaci do 5-ti let následně do 10-ti let. Jednoletá fixace je tak stále ne moc výhodná.

Graf 23 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2015 Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

84

10.8 VLIV VÝŠE ÚROKOVÉ SAZBY NA PRODEJNÍ CENU

S klesající úrokovou sazbou lze předpokládat, že lidé si půjčí formou hypotečního úvěru větší částku než v případě, kdy bude úroková sazba vyšší a tím bude vyšší i měsíční splátka.

Z důvodu nižších prodejních cen bytů než-li rodinných domů, jsem zvolila posouzení obou typů nemovitostí k bydlení samostatně.

10.8.1 RODINNÉ DOMY

V následující tabulce můžete vidět průměrnou úrokovou sazbu pro jednotlivé měsíce sledovaného období, průměrnou částku, kterou lidé vynaložili v daný měsíc na koupi nemovitosti a počet prodaných nemovitostí v tomto měsíci.

Tab. 20 - Vliv úrokových sazeb na ceny prodaných nemovitostí - rodinné domy Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2012 Průměrná úroková 3,95 3,94 3,98 4,01 3,97 3,91 3,88 3,83 3,78 3,78 3,63 3,51

sazba [%]

00

000 875

Průměrná 000

500 5 000 000

- - - -

cena RD -

105 426

[Kč] 590

579 352 760 550

1 1 1

Počet 0 0 0 2 0 2 0 1 1 1 6 8 RD Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2013 Průměrná úroková 3,62 3,65 3,54 3,46 3,35 3,30 3,37 3,40 3,35 3,41 3,42 3,41

sazba [%]

Průměrná

813

833 cena RD

[Kč]

637 500 887

1750000 1270000

1 628 333 1 226 1 422 500 1 718 500 1 417 000 1 585 108 3 487 000 1 070 000 Počet 6 1 4 8 6 8 3 4 8 12 5 3 RD Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2014 Průměrná úroková 3,49 3,45 3,34 3,31 3,23 3,19 3,14 3,13 3,04 3,01 2,93 2,85

sazba [%]

Průměrná 3 cena RD

[Kč]

726 667

1000 740 1667 216 1000 514 1400 153 108 000 1800 533 1714 557 1875 261 1250 216 2000 539 1250 236 Počet 2 3 10 5 3 6 5 7 8 8 3 8 RD 85

Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2015 Průměrná úroková 2,88 2,79 2,68 ------

sazba [%]

Průměrná cena RD ------

[Kč]

815 000

1 450 000 1 196 250

Počet 2 8 8 ------RD Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

Na začátku sledovaného období v dubnu roku 2012 při úroku 4,01 % se cena nemovitosti prodaných v tomto měsíci pohybovala okolo částky 579 500 Kč. Tento fakt byl velmi obdobný až do konce října. V prosinci již cena přesahovala milionovou hranici při úroku 3,51 %. V případě průměrné úrokové sazby za celý rok, která by činila 3,85 % by byla odpovídající cena tomuto roku okolo 0,9 milionu korun.

V roce 2013 se stala nejoblíbenější z pohledu výše hypotečního úvěru úroková sazba 3,42 % měsíce listopadu, v tom se prodaly hned tři velmi lukrativní rodinné domy v částkách začínajících na třech milionech korun a končící u 8,7 milionu. Důsledkem prodeje luxusních domů se průměrná částka prodeje v tomto měsíci pohybuje na částce 3,4 milionu korun. Z celoročního hlediska činil průměrný úrok 3,44 % s již znatelně vyšší cenou prodaných rodinných domů přesahující 1,5 milionu korun.

Rok 2014 a začátek roku 2015 je velmi obdobný s průměrnou částkou přesahující milion korun.

V případě vlivu výše úrokových sazeb na ceny prodávaných nemovitostí můžeme s jistotou říct, že vliv je i při tak malé databázi znatelný. Čím jde úroková sazba níž, tím jsou lidé ochotni pořídit dražší rodinný dům. V následujícím ukázkovém příkladě si ukážeme, jaký vliv může mít výše úroku na hypoteční úvěr.

Příklad: Bereme-li v úvahu hypoteční úvěr ve výši 900 000 Kč, při úroku 3,95 % a době splácení 30 let. V takovém případě by činila měsíční splátka 4 271 Kč. Pokud by si klient půjčil na konci sledovaného období částku vyšší, příkladně 1 200 000 Kč, při úrokové sazbě 2,63 %, měsíční splátka by činila 4 823 Kč. Pokud tyto dva případy porovnáme, zjistíme, že v druhém si půjčujeme částku vyšší o 300 tisíc korun, při které na splátkách zaplatíme o 198 720 Kč více. Rozdíl mezi jednotlivými hypotékami tedy tvoří úsporu 101 280 Kč. 86

Graf 24 - Vliv úrokových sazeb na ceny prodaných nemovitostí - RD Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20) 87

10.8.2 BYTY

Stejně jako u rodinných domů můžeme i u bytů vidět v následující tabulce průměrnou úrokovou sazbu pro jednotlivé měsíce sledovaného období, průměrnou částku, kterou lidé vynaložili v daný měsíc na koupi nemovitosti a počet prodaných nemovitostí v tomto měsíci.

Tab. 21 - Vliv úrokových sazeb na ceny prodaných nemovitostí - byty Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2012 Průměrná úroková 3,95 3,94 3,98 4,01 3,97 3,91 3,88 3,83 3,78 3,78 3,63 3,51

sazba [%]

Průměrná

------cena bytu -

[Kč]

940 000 808 000 933 250 822 500 1 415 000 Počet RD 0 0 1 0 0 0 0 0 6 8 4 2 Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2013 Průměrná úroková 3,62 3,65 3,54 3,46 3,35 3,30 3,37 3,40 3,35 3,41 3,42 3,41

sazba [%]

Průměrná cena bytu

[Kč] 03 333

902 000 8 876 500 650 000 839 500 772 222 859 333 884 750 868 000 803 333 876 857 1 047 162

Počet 8 3 6 2 2 9 3 4 6 6 5 7 RD Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2014 Průměrná úroková 3,49 3,45 3,34 3,31 3,23 3,19 3,14 3,13 3,04 3,01 2,93 2,85

sazba [%]

Průměrná cena bytu

[Kč]

599 500 793 000 910 400 787 800 760 000 680 000 958 750

1000 000 1429 016 1500 052 1100 097 1000 480

Počet 2 3 6 7 5 4 5 2 5 3 2 4 RD Měsíc roku Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec 2015 Průměrná úroková 2,88 2,79 2,68 ------

sazba [%]

Průměrná

cena bytu ------

[Kč]

680 000 1 031 300

Počet 3 10 0 ------RD Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20) 88

Z pohledu vlivu výše úrokových sazeb na cenu kupovaného bytu není rozdíl až tak znatelný, jako tomu je u rodinných domů.

Od začátku roku 2012 do listopadu se ceny bytů pohybovaly v průměru okolo 0,8 - 0,9 milionu ve většině případů se jednalo o byty velikosti 3+1 popřípadě 2+1. Výkyv nastal až prosinci, ve kterém průměrná cena stoupla na částku 1,4 milionu korun, díky prodeji luxusního bytu v hodnotě 2,3 milionu korun.

V roce 2013 se nám vliv nijak znatelně neprojevil, výše úrokových sazeb kolísaly stejně, jako ceny bytů, které se pohybovaly nejčastěji v rozmezí 0,8 - 0,9 milionu. Důsledkem může být více prodejů menších velikostí bytů než tomu bylo v předcházejícím roce, čímž se průměrné ceny snížily, ale také neustálý nárůst a pokles úrokových sazeb. V celoročním průměru se blížíme částce 850 tisíc s úrokem 3,44 %.

Naopak rok 2014 již přináší znatelný růst cen s nižšími úrokovými sazbami. Leden s nejvyšší úrokovou sazbou 3,49 % a průměrnou cenou blížící se 0,6 milionu je nejnižší položkou z celého roku. Postupným poklesem úroku postupně roste prodejní cena nemovitosti. Nejvyšší hodnoty 1 480 000 Kč bylo dosaženo v říjnu. Ke konci roku je zaznamenán mírný pokles blížící se k prodejní ceně milion korun. Při porovnání s rokem 2013 je rozdíl ročních průměrných cen vyšší o 80 tisíc korun při úrokové sazbě 3,18 %.

Rok 2015 začíná na částce 680 tisíc korun za byt, následuje únor s částkou překračující jeden milion korun. Zde je stejně jako u roku 2012 a 2014 viditelný vliv výše úrokových sazeb na prodejní cenu nemovitosti. Zaměříme-li se na průměrné hodnoty zjistíme, že úroková sazba prvního čtvrtletí je ve výši 2,75 % s prodejní cenou 943 600 Kč.

Opět stejně jako u rodinných domů, můžeme říci i u bytů, že z databáze je znatelný vliv vývoje úrokových sazeb na ceny prodávaných bytů, který je viditelný i z následujícího grafu.

89

Graf 25 Vliv úrokových sazeb na ceny prodaných nemovitostí - byty

Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

90

10.9 ZHODNOCENI VLIVU VÝŠE ÚROKOVÝCH SAZEB V OKRESE HODONÍN

Při sledování vlivu vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech se v některých měsících i rocích vliv projevil více, jindy zase méně. Tohle má za následek jak velmi malá databáze prodaných nemovitostí k bydlení, zejména počtem těchto evidovaných nemovitostí, počátečním rokem databáze, kdy mi bohužel nebyly poskytnuty starší informace k vytvoření hlubší databáze. Tak při pohledu na vývoj úrokových sazeb. Ty projevovaly pouze v roce 2012 a 2013 mírné kolísání, vždy směřující na závěr k poklesu úrokových sazeb. Ani v jednom roce nenastal enormní vzestup ani pokles úrokové sazby, aby byl projev více znatelný. Nicméně i tak lze s jistotou říci, že projev vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín nastává, což je i znatelné z následujícího grafu č. 26: Vliv vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech.

Co se dále projevilo je cena, kterou jsou kupující ochotni za nemovitost zaplatit. V roce 2012 jsme se pohybovali v cenách rodinných domů začínajících na částce blížící se půl milionu korun, dnes jsou lidé ochotni kvůli snižujícím se úrokovým sazbám zaplatit za rodinný dům částky přesahující v průměru 1,2 - 1,5 milionu korun. U bytů je situace naprosto stejná jen v menším rozsahu. Počáteční ceny pohybující se okolo 0,9 milionu korun postupně stoupaly na částku přesahující jeden milion korun. Tento projev je důsledkem toho, že lidé si ve svých rozpočtech vymezí částku, kterou jsou ochotni a schopni měsíčně zaplatit. S nižší úrokovou sazbou se snižují i měsíční splátky. Z toho následně plyne, že při hypotečním úvěru na začátku roku 2012 ve výši dva miliony korun si dnes za stejnou dobu splácení a při stejné výši měsíční splátky můžu vzít hypotéku výši o 400 tisíc korun. Dle mého názoru dojde v důsledku snižování úrokových sazeb k růstu cen nemovitostí vůbec.

91

Graf 26 - Vliv vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech Pramen: vlastní zpracování na základě vytvořené databáze a údajů ČNB (20)

92

10.10 VYHODNOCENÍ DOTAZNÍKU - ÚROKOVÉ SAZBY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ

Účelem dotazníku bylo zjistit, zdali vůbec mají lidé přehled o výši úrokových sazeb a z jakého důvodu si vybírají tu konkrétní banku, kterou si pro svůj případný hypoteční úvěr zvolili.

Během 14-ti denního průzkumu vyplnilo dotazník 61 osob z nichž 33 bylo žen a 27 mužů. Nejčastěji dotazník vyplňovali osoby ve věku 26 - 35 let zaměstnané ve firmě. Nejméně osob vyplňující dotazník bylo nezaměstnaných. Mezi lidmi se z podhledu upřednostňující nemovitosti k bydlení stal rodinný dům. Ten volilo 75,41 % dotazovaných. Necelých 61 % by použilo ke koupi nemovitosti hypoteční úvěr, 36 % si vystačí s vlastními zdroji financí a zbylé 3 % by využili jiné financování. Mezi bankami, které by občané volili pro poskytnutí hypotečního úvěru, kde byly na výběr Česká spořitelna, Československá obchodní banka, Komerční banka, Raiffaisenbank a jiná. Nejvíce 41,38 % dotazovaných volilo jinou banku. To zejména z důvodu oblíbenosti menších bank, které mají nulové poplatky spojené s osobním účtem, tím velké banky přichází mnohem častěji o své stávající zákazníky. Druhou nejoblíbenější se stala Česká spořitelna s 24,14 % a třetí nejoblíbenější je Československá obchodní banka. Byla jsem překvapena, že důvodem pro výběr těchto bank nebyla výše úrokových sazeb, neboť necelých 64 % lidí neví, jaká je aktuální výše úrokových sazeb bank. Nejvíce lidí 43,86 % si banku vybírá podle toho, kde má dotazovaný vedený účet. Tento fakt chápu tak, že dotazník vyplňovali lidé, kteří se aktuálně o hypoteční úvěr nezajímají, pouze ho plánují do budoucna. V případě, že by tomu tak bylo, určitě by měla výše úrokových sazeb více procent z celkového průzkumu. Na druhém místě podle oblíbenosti byla odpověď jiný důvod výběru konkrétní banky. Kvůli výši úrokových sazeb by si banku vybralo "pouze" 17,54 % lidí. Další odpovědi, mezi kterými bylo předčasné splacení úvěru bez sankcí a nízká měsíční splátka, volila jen malá část odpovídajících.

Z dotazníku tedy plyne, že lidé upřednostňují bydlení v rodinných domech, na které si vezmou hypoteční úvěr u banky, kde mají vedený účet, bez ohledu na výši úrokové sazby.

93

11 ZÁVĚR

Úkolem diplomové práce bylo posouzení vlivu vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín.

Úvodní část práce byla zaměřena zejména na lokaci okresu. Okres Hodonín se nachází na Jižní Moravě v nejteplejší oblasti s minimálním množstvím srážek, s vysokou mírou nezaměstnanosti, které přispěl v předchozích letech krach velkých společností poskytujících práci mnoha lidem. V průběhu let vzniklo mnoho malých společností, jenž však zánik "gigantů" nenahrazují. Okres Hodonín je vyhledávanou lokalitou zejména kvůli vinařství a folkloru. Nachází se zde hned dvě velké folklorní obce, kterými je Strážnice pořádající každoroční Mezinárodní folklórní festival Strážnice a Kyjov se Slováckým rokem, pořádaným jednou za čtyři roky.

Následovala teoretická část práce, která objasnila hypoteční úvěry, úrokové sazby a souvislosti s ní spojené.

Hlavní část diplomové práce vytváří databáze nemovitosti k bydlení, kterými jsou rodinné domy a byty. Pro představu a i z důvodu, abych sama měla pojem o bydlení v okrese, jelikož v něm bydlím, jsem z vytvořené databáze rodinných domů a bytů rozdělila nemovitosti do několika kategorií. Hlavním členěním byly kategorie podle stavu nemovitosti, v jakém se nacházely při prodeji. Stav byl určen z popisu dané nemovitosti a fotografií. Další členění bylo podle velikosti obce, ve které se nemovitost nachází a v neposlední řadě podle velikosti nemovitosti. Nejvíce oblíbenými jsou v okrese Hodonín rodinné domy 4+1, zděné, standardního typu, které lze obývat bez dalších investic. Z hlediska města je jak u rodinných domů, tak i bytů nejoblíbenější lokalita Kyjov. U obou vycházím z počtu prodaných nemovitostí v obci. V případě rodinných domů je Kyjov spekulativní. Kdybychom sečetli prodej v menších obcích a větších, zjistíme, že populárnější jsou obce menší. Tím se dostáváme k tomu, že nejvíce si lidé rodinné domy pořizují ve čtvrté kategorii členěné podle velikosti obcí. Průměrná cena za m2 užitné plochy standardního rodinného domu se pohybuje okolo částky 7 000 Kč, u bytů je tato cena ještě vyšší a to 11 000 Kč/ m2. Byty jsou v okrese nejvíce prodávané 2+1 popřípadě 3+1, zděné, standardního typu, po částečné nebo úplné rekonstrukci v páté kategorii podle velkosti obce. Tohle nastává zejména díky tomu, že ve velkých městech je větší produkce a tedy i nabídka bytů. Celkově z databáze vychází nejprodávanějším měsícem říjen, z roků pak rok 2013.

94

Přejdeme-li k úrokovým sazbám, zjistili jsme, že od roku 2012 docházelo k neustálému klesání výše úrokových sazeb, mírné kolísání se objevilo v minimální míře v roce 2013 a 2014. Rok 2015 opět začal s poklesem úrokových sazeb. Na začátku databáze v roce 2012 se úrokové sazby hypotečních úvěrů držely v průměru okolo 4 %. Dnes se již pohybujeme v sazbě blížící se 2 %. S poklesem úrokových sazeb je z tabulek i grafů znatelný nárůst prodejů a lze s jistotou říci, že vliv vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín má vliv. Nejvíce se projevil v roce 2012, kdy byl pokles úrokových sazeb nejznatelnější. Rok 2013 a 2014 byl v produkci prodejů velmi obdobný. Celkový nárůst prodejů, vyplývající z lineární křivky spojnice tendru za čtyři roky, je až 76 %.

Při hypotéce na částku dva miliony korun s úrokovou sazbou roku 2012 a při hypotéce s dnešní úrokovou sazbou, si může klient dovolit půjčit částku o 400 tisíc korun vyšší a bude splácet stejnou částku jako v roce 2012. Tento jev se projevil i v databázi. Dříve si lidé kupovali levnější nemovitosti než je tomu dnes. To bude mít do budoucna za následek růst cen nemovitostí, zejména k bydlení.

Při pohledu na doby fixací byl rok 2012 i 2013 nejvýhodnější z hlediska výše úrokových sazeb pro jednoletou fixaci, následně pro pětiletou. Nejvyšších sazeb bylo dosahováno při fixaci do 10 let. Rok 2014 přišel se změnou, kterou byla nejvýhodnější fixace do 5 let, druhou nejvýhodnější po dobu prvního půl roku byla fixace do 1 roku a v druhé polovině roku se druhou nejnižší stala fixace dokonce desetiletá. Rok 2015 přišel s nejvyšší sazbou pro fixaci na jeden rok, která není z mého pohledu až tak zajímavá. O to zajímavější je fixace do deseti let, ta následuje hned po nejvýhodnější 1-leté fixaci.

Abych zjistila, jestli mají lidé přehled o vývoji úrokových sazeb, vytvořila sem krátký dotazník, ze kterého vzešlo, že nejpopulárnější jsou k bydlení rodinné domy, které by si lidé pořídily na hypoteční úvěr. Dle mého zjištění je překvapující, že nejvíce lidí volilo banku pro hypoteční úvěr podle toho, kde konkrétně mají vedený účet, nikoli z důvodu toho, kde je nejnižší úroková sazba. Výsledek dotazníku hodnotím, že jej vyplňovali lidé, kteří sice zvažují do budoucna koupi nemovitosti k bydlení, ale momentálně to pro ně není aktuální, aby vnímali vývoj úrokových sazeb. Závěrem můžu říci, že z diplomové práce vychází znatelný vliv vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech v okrese Hodonín.

95

12 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ

Zákony a vyhlášky:

(5) Zákon č. 89 /2012 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

(4) Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

(6) Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů

(11) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů

Literatura:

(10) BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. VII. Přepracované a doplněné vydání; Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Brno. 727 s.

(12) BRADÁČ, Albert. Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení: vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. 1. vydání; Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 1995 Brno. 64 s.

Webové stránky:

(1) Partners. [online]. [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: .

(2) Český statistický úřad. [online]. [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: .

96

(3) Encyklopedie Wikepedia [online]. [cit. 2015-05-01]. Dostupné z: .

(7) Vlastnici [online]. [cit. 2015-05-02]. Dostupné z: .

(8) Miraslebel personal web [online]. [cit. 2015-05-02]. Dostupné z: .

(9) Realitygaia [online]. [cit. 2015-05-07]. Dostupné z: .

(13) Finance [online]. [cit. 2015-05-09]. Dostupné z:.

(14) Peníze [online]. [cit. 2015-05-09]. Dostupné z: .

(15) Finanční gramotnost [online]. [cit. 2015-05-09]. Dostupné z: .

(16) DENARIUS [online]. [cit. 2015-05-09]. Dostupné z: .

(17) Metodický portál RVP [online]. 2010. [cit. 2015-05-09]. Dostupné z: .

97

(18) Peníze.cz [online]. [cit. 2015-05-09]. Dostupné z: .

(19) Cofidis [online]. [cit. 2015-05-09]. Dostupné z: .

(20) Česká národní banka: ARAD - systém časových řad [online]. [cit. 2015-05-01]. Dostupné z: .

98

13 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOLŮ

RD rodinný dům

ČNB Česká národní banka

FO fyzická osoba

IČ identifikační číslo

Kč Korun českých m2 metr čtvereční km2 kilometr čtvereční

Tab. tabulka

Obr. obrázek mil. milion

% procento

C stupně Celsia

99

14 SEZNAM TABULEK, OBRÁZKŮ A GRAFŮ

14.1 SEZNAM TABULEK

Tab. 1- Nezaměstnanost v okrese Hodonín ...... 16

Tab. 2 - Kategorie nemovitostí podle velikosti obcí ...... 52

Tab. 3 - Průměrná cena za m2 plochy - rodinné domy ...... 55

Tab. 4 - Statistické údaje rodinné domy ...... 57

Tab. 5 - Průměrná cena za m2 plochy - byty ...... 62

Tab. 6 - Statistické údaje byty...... 63

Tab. 7 - Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů ...... 64

Tab. 8 - Prodej rodinných domů v roce 2012 ...... 67

Tab. 9 - Prodej rodinných domů v roce 2013 ...... 68

Tab. 10 - Prodej rodinných domů v roce 2014 ...... 70

Tab. 11 - Prodej rodinných domů v roce 2015 ...... 71

Tab. 12 - Prodej bytů v roce 2012 ...... 72

Tab. 13 - Prodej bytů v roce 2013 ...... 73

Tab. 14 - Prodej bytů v roce 2014 ...... 75

Tab. 15 - Prodej bytů v roce 2015 ...... 76

Tab. 16 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2012 ...... 78

Tab. 17 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2013 ...... 80

Tab. 18 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2014 ...... 82

Tab. 19 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2015 ...... 83

Tab. 20 - Vliv úrokových sazeb na ceny prodaných nemovitostí - rodinné domy ...... 85

Tab. 21 - Vliv úrokových sazeb na ceny prodaných nemovitostí - byty ...... 88

100

14.2 SEZNAM OBRÁZKŮ

Obr. 1 - Administrativní rozdělení okresu Hodonín (2) ...... 14

Obr. 2 - Vymezení okresu Hodonín (3) ...... 15

Obr. 3 - Nabídková křivka (8) ...... 26

Obr. 4 - Poptávková křivka (8) ...... 27

Obr. 5 - Schéma oceňování staveb (13)...... 34

Obr. 6 - Průběh žádosti a vyřízení hypotečního úvěru (15) ...... 46

Obr. 7 - Vliv České Národní banky na inflaci (17) ...... 48

14.3 SEZNAM GRAFŮ

Graf 1 - Zastoupení rodinných domů podle druhu nemovitosti ...... 52

Graf 2 - Zastoupení rodinných domů podle velikosti obcí ...... 53

Graf 3 - Zastoupení rodinných domů podle typu nemovitosti ...... 54

Graf 4 - Počty rodinných domů celkem ...... 55

Graf 5- Průměrná cena za m2 plochy ...... 56

Graf 6 - Zastoupení bytů podle druhu nemovitosti ...... 59

Graf 7 - Zastoupení bytů podle velikosti obce ...... 60

Graf 8 - Zastoupení bytů podle typu nemovitosti ...... 61

Graf 9 - Počty bytů celkem ...... 61

Graf 10 - Průměrná cena za m2 plochy, ...... 62

Graf 11 - Vývoj úrokových sazeb ...... 66

Graf 12 - Prodej rodinných domů v roce 2012 ...... 68

Graf 13 - Prodej rodinných domů v roce 2013 ...... 69

Graf 14 - Prodej rodinných domů v roce 2014 ...... 70

Graf 15 - Prodej rodinných domů v roce 2015 ...... 71

101

Graf 16 - Prodej bytů v roce 2012...... 73

Graf 17 - Prodej bytů roce 2013 ...... 74

Graf 18 - Prodej bytů v roce 2014...... 76

Graf 19 - Prodej rodinných domů v roce 2015 ...... 77

Graf 20 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2012 ...... 79

Graf 21 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2013 ...... 81

Graf 22 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2014 ...... 83

Graf 23 - Prodej rodinných domů a bytů v roce 2015 ...... 84

Graf 24 - Vliv úrokových sazeb na ceny prodaných nemovitostí - RD ...... 87

Graf 25 Vliv úrokových sazeb na ceny prodaných nemovitostí - byty ...... 90

Graf 26 - Vliv vývoje úrokových sazeb na poptávku po rodinných domech a bytech . 92

102

15 SEZNAM PŘÍLOH

PŘÍLOHA A: Seznam obcí v okrese Hodonín

PŘÍLOHA B: Databáze prodaných rodinných domů v okrese Hodonín

PŘÍLOHA C: Databáze prodaných bytů v okrese Hodonín

PŘÍLOHA D: Výše úrokových sazeb od finanční krize z roku 2008 do dubna 2015

PŘÍLOHA E: Vyhodnocení dotazníku

PŘÍLOHA F: Porovnání účelového hypotečního úvěru v lednu roku 2012 a v lednu roku 2015

PŘÍLOHA G: Dílčí výpočty

103

PŘÍLOHA A:

Seznam obcí v okrese Hodonín

Počet obyvatel v obcích k 1.1.2015 Kategorie obcí dle Kraj Obec 3.typu Název obce Muži Ženy Celkem počtu CELKEM 155 118 76 490 78 628 155 118 obyvatel Jihomoravský Kyjov Archlebov 430 452 882 II Jihomoravský Veselí nad Moravou Blatnice pod Sv. Ant. 1 024 1 034 2 058 IV Jihomoravský Veselí nad Moravou Blatnička 224 210 434 I Jihomoravský Kyjov Bukovany 362 373 735 II Jihomoravský Kyjov Bzenec 2 106 2 181 4 287 IV Jihomoravský Hodonín Čejč 619 619 1 238 III Jihomoravský Hodonín Čejkovice 1 226 1 285 2 511 IV Jihomoravský Kyjov Čeložnice 196 223 419 I Jihomoravský Kyjov Dambořice 666 693 1 359 III Jihomoravský Hodonín Dolní Bojanovice 1 486 1 473 2 959 IV Jihomoravský Kyjov Domanín 489 499 988 II Jihomoravský Kyjov Dražůvky 135 137 272 I Jihomoravský Hodonín Dubňany 3 182 3 194 6 376 V Jihomoravský Hodonín Hodonín 12 091 12 844 24 935 V Jihomoravský Kyjov Hovorany 1 024 1 138 2 162 IV Jihomoravský Veselí nad Moravou Hroznová Lhota 602 635 1 237 III Jihomoravský Veselí nad Mor. Hrubá Vrbka 300 320 620 II Jihomoravský Kyjov Hýsly 199 202 401 I Jihomoravský Veselí nad Moravou Javorník 342 369 711 II Jihomoravský Kyjov Ježov 353 367 720 II Jihomoravský Hodonín Josefov 223 190 413 I Jihomoravský Hodonín Karlín 102 102 204 I Jihomoravský Kyjov Kelčany 109 127 236 I Jihomoravský Veselí nad Moravou Kněždub 541 572 1 113 III Jihomoravský Kyjov Kostelec 458 439 897 II Jihomoravský Veselí nad Moravou Kozojídky 245 259 504 II Jihomoravský Veselí nad Moravou Kuželov 204 197 401 I Jihomoravský Kyjov Kyjov 5 639 5 853 11 492 V Jihomoravský Kyjov Labuty 95 86 181 I Jihomoravský Veselí nad Moravou Lipov 707 780 1 487 III Jihomoravský Veselí nad Moravou Louka 505 473 978 II Jihomoravský Kyjov Lovčice 396 399 795 II Jihomoravský Hodonín Lužice 1 427 1 431 2 858 IV Jihomoravský Veselí nad Mor. Malá Vrbka 96 90 186 I Jihomoravský Hodonín Mikulčice 976 1 015 1 991 III Jihomoravský Kyjov Milotice 958 959 1 917 III Jihomoravský Kyjov Moravany 393 363 756 II Jihomoravský Veselí nad Moravou Moravský Písek 1 003 1 082 2 085 IV Jihomoravský Kyjov Mouchnice 174 155 329 I Jihomoravský Hodonín Mutěnice 1 844 1 822 3 666 IV

104

Kraj Obec 3.typu Název obce Muži Ženy Celkem KAT. Jihomoravský Kyjov Násedlovice 409 425 834 II Jihomoravský Kyjov Nechvalín 173 172 345 I Jihomoravský Kyjov Nenkovice 226 237 463 I Jihomoravský Veselí nad Moravou Nová Lhota 346 319 665 II Jihomoravský Hodonín Nový Poddvorov 94 98 192 I Jihomoravský Kyjov Ostrovánky 107 122 229 I Jihomoravský Hodonín Petrov 642 686 1 328 III Jihomoravský Hodonín Prušánky 1 086 1 102 2 188 IV Jihomoravský Veselí nad Moravou Radějov 419 417 836 II Jihomoravský Hodonín Ratíškovice 1 982 2 079 4 061 IV Jihomoravský Hodonín Rohatec 1 778 1 762 3 540 IV Jihomoravský Kyjov Skalka 85 78 163 I Jihomoravský Kyjov Skoronice 256 268 524 II Jihomoravský Kyjov Sobůlky 410 444 854 II Jihomoravský Hodonín Starý Poddvorov 483 492 975 II Jihomoravský Kyjov Stavěšice 169 178 347 I Jihomoravský Veselí nad Moravou Strážnice 2 772 2 851 5 623 V Jihomoravský Kyjov Strážovice 308 276 584 II Jihomoravský Hodonín Sudoměřice 615 619 1 234 III Jihomoravský Veselí nad Moravou Suchov 253 238 491 I Jihomoravský Kyjov Svatobořice-Mistřín 1 809 1 761 3 570 IV Jihomoravský Kyjov Syrovín 180 160 340 I Jihomoravský Kyjov Šardice 1 076 1 102 2 178 IV Jihomoravský Veselí nad Moravou Tasov 271 277 548 II Jihomoravský Kyjov Těmice 439 459 898 II Jihomoravský Hodonín Terezín 186 209 395 I Jihomoravský Veselí nad Moravou Tvarožná Lhota 463 445 908 II Jihomoravský Kyjov Uhřice 369 375 744 II Jihomoravský Kyjov Vacenovice 1 096 1 100 2 196 IV Jihomoravský Veselí nad Moravou Velká nad Veličkou 1 457 1 414 2 871 IV Jihomoravský Veselí nad Moravou Veselí nad Moravou 5 543 5 820 11 363 V Jihomoravský Kyjov Věteřov 270 236 506 II Jihomoravský Kyjov Vlkoš 524 533 1 057 III Jihomoravský Veselí nad Moravou Vnorovy 1 497 1 536 3 033 IV Jihomoravský Kyjov Vracov 2 210 2 344 4 554 IV Jihomoravský Kyjov Vřesovice 289 282 571 II Jihomoravský Kyjov Žádovice 407 363 770 II Jihomoravský Kyjov Žarošice 530 540 1 070 III Jihomoravský Kyjov Ždánice 1 259 1 270 2 529 IV Jihomoravský Kyjov Želetice 250 259 509 II Jihomoravský Kyjov Žeravice 503 541 1 044 III Jihomoravský Veselí nad Moravou Žeraviny 98 97 195 I Zdroj dat: Český statistický úřad

105