PERIZIA TECNICA DI STIMA
Beni immobili siti in SANTA MARIA DEL CEDRO (CS)
Il sottoscritto Geom. Agostino Vommaro, iscritto all’albo C.T.U. e
Periti del Tribunale Ordinario di Paola al n. 160 ed all’albo dei Geometri della Provincia di Cosenza al n. 2719, avendo ricevuto incarico di
Consulente Tecnico, nominato nel giudizio dal Giudice dell’esecuzione, il
G.O.T. Dott.ssa Brunella Converso, nella causa iscritta al n. 134 dell’anno 2014 del Ruolo Generale Esecuzioni Immobiliari, presso il
Tribunale Ordinario di Paola (CS), vertente tra……… , al fine di
effettuare operazioni peritali per la stima di un compendio pignorato,
nello specifico trattasi dell’esecuzione di espropriazione immobiliare di
un appartamento, il quale è ubicato in Santa Maria Del Cedro (CS), alla
C/da Pantano, distinto al N.C.U.E. al Foglio di mappa n. 15, particella
926 subalterno n. 4, di piena proprietà della sig……, ; - immobile sito in
Santa Maria Del Cedro (CS), alla C/da Pantano, distinto al N.C.U.E. al
Foglio di mappa n. 15, particella 926 subalterno n. 48 (giardino esterno), di piena proprietà della sig..
PREMESSA
Il sottoscritto Geom. Agostino Vommaro, al fine di poter redigere al meglio
una perizia estimativa relativa ai beni oggetto di pignoramento, comprendenti un alloggio adibito a civile abitazione e relativo giardino, sito nel Comune di
Santa Maria Del Cedro (Cosenza), all’uopo incaricato,
• dopo aver eseguito i sopralluoghi al fabbricato;
• proceduto all'esame degli atti ipocatastali della proprietà;
• reperito le idonee certificazioni catastali;
• richiesto presso l' U.T.C. di competenza la documentazione urbanistica ed
attestazione storica delle Autorizzazioni edilizie rilasciate a favore del
compendio pignorato, oggi oggetto di causa;
• accertata la regolarità edilizia dell’ immobile, verificandone le dimensioni
effettuando le idonee misurazioni dei locali in oggetto, confrontando i dati
ottenuti con quelli presenti negli elaborati edilizi presenti presso gli Enti di
appartenenza;
• eseguita un’indagine di mercato nel Comune di Santa Maria Del Cedro (CS) e
sul territorio limitrofo, sui valori immobiliari di beni simili per caratteristiche
intrinseche ed estrinseche;
• presi a riferimento nonché a confronto i prezzi di mercato ultimamente stipulati
per beni consimili nella zona oggetto d’interesse;
• preso atto della situazione generale del mercato immobiliare;
• tenuti presenti tutti i fattori positivi e negativi concorrenti la valutazione;
espone qui di seguito la seguente perizia estimativa.
CAPITOLO I – descrizione immobile
1.1) DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE
Oggetto della presente perizia, è la stima del più probabile valore di mercato di
un alloggio per civile abitazione sito nel Comune di Santa Maria Del Cedro
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(Cosenza), in C/da Pantano, facente parte di un complesso immobiliare di tipo
condominiale denominato " Mirage ", il corpo di fabbrica nel quale vi è il
compendio oggetto di causa è denominato " Rosy " ed a sua volta l'appartamento
in oggetto posto al piano terra è stato denominato " scala A int. 4 ". Trattasi di
costruzione in cemento armato, a pianta irregolare, posto in aderenza sulle facciate
a sud-ovest e nord-est con un altri appartamenti dalle caratteristiche similari,
ubicato al piano terra, con accesso da corte comune dal lato sud-est. Lo stesso
come da planimetria catastale ha una porzione di corte, posta sul lato a nord-
ovest, dalle dimensioni pari al soprastante balcone di altra proprietà, a questa va
ad aggiungersi un porzione di terreno distinto in catasto con subalterno n° 48
relativo alla stessa particella, nella quale planimetria catastale viene definito
giardino di 25 mq. (anche se realmente tale area è circa 19 mq.).
Lo stesso è costituito da un vano adibito ad ingresso soggiorno ed angolo
cottura, un bagno ed una camera da letto, oltre che un piccolo portico esterno determinato dal balcone soprastante. I pavimenti sono per lo più in ceramica, così come il rivestimento alle pareti sia dell'angolo cottura cucina che del bagno, la quale dotazione sanitaria comprende la doccia, vaso, bidet e il lavabo.
I serramenti interni sono in legno tamburato laccati in colore legno, mentre quelli esterni sono in legno di colore legno ad esclusione del portone d’ingresso che è il legno assemblato apposito per portoni d'ingresso. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia come da normativa vigente, necessita di revisione, vista la salubrità muraria e l’epoca di realizzazione dell’immobile, per la quale l’impianto nonostante risulti funzionante potrebbe necessitare di modifiche o sostituzioni in regola con le normative vigenti.
Nella parte interna si è notato un notevole stato di degrado da riferirsi ad alcune pareti che si presentano visivamente deteriorate a causa della propria
3 insalubrità, in stadio avanzato con tracce di muffe e scrostature dell’intonaco e finitura. Si evidenziano anche alcune lesioni quasi in tutti gli ambienti, di diversa rilevanza, non tali da pregiudicarne lo stato strutturale, ma da ripristinare e tenerne conto ai fini di valutazione.
La superficie utile calpestabile netta interna è di circa 29,70 mq., mentre la superficie della porzione di corte coperta dal balcone soprastante è di circa 9,00 mq. . Il portico adiacente, debitamente recintato con ringhiera in ferro per un'altezza pari a circa un metro, definendo il proprio confine e costituito alla base con pavimentazione realizzata con piastrelle in ceramica o gres porcellanato per eterni, è di circa 19,00 mq., lo stesso è costituito da una struttura con telaio in ferro, in aderenza al balcone posto al piano primo in affaccio sul lato a nord- ovest dell'immobile in oggetto, il manto di copertura è costituito da pannelli coibentati, fissati al telaio sottostante.
In merito all'appartamento oggetto di Perizia, come da attestazione rilasciata dal
Comune di Santa Maria Del Cedro, in data 22.01.2016 con Prot. n° 403
( Allegato 01 ) in base alla richiesta formulata dal sottoscritto, depositata in data
03.12.2015 con Prot. n° 8374 ( Allegato 02 ), risulta essere difforme alla
Concessione Edilizia n° 51 del 11.05.1978 ( Allegato 03 ) e che pertanto la sig,ra… ha inoltrato Domanda di Sanatoria in data 29.08.1986 di cui al Prot. n° 4770, ai sensi dell'art. n° 31 della Legge n° 47 del 28.02.1985 ( Allegato 04 ).
1.2) IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Dalle indagini effettuate presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio, l’immobile oggetto di valutazione, è censito con i seguenti identificativi catastali:
Comune di Santa Maria del Cedro (Codice C 717) – Catasto fabbricati
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Foglio = 15 Particella = 926
• Subalterno = 4 Categoria = A/3 (abitazione di tipo economico) Classe = 2 Consistenza = 2,5 vani Rendita = € 219,49 Indirizzo = C/da Pantano - Piano T - interno n° 4
• Subalterno = 48 Categoria = area urbana
A riscontro di quanto sopra indicato è possibile visionare i Certificati catastali
( Allegato 05 ), e le planimetrie per la quale gli immobili in oggetto sono stati
censiti nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano ( Allegato 06 ).
Le stesse sono state redatte riportando fedelmente le dimensioni reali degli
immobili trattati, anche per quanto concerne la divisione degli ambienti interni,
con un'unica differenza, anche se pur irrisoria rispetto allo stato di fatto, per
quanto concerne la porta interna di accesso al vano identificato come WC, la
quale è di fatto e maggiormente spostata verso est, quasi in aderenza con la parete
perimetrale.
Mentre per quel concerne la parte esterna va precisato che visto lo stato attuale
del subalterno n. 48, non può definirsi giardino ma bensì portico.
Si precisa che dalle verifiche svolte e per come si meglio evince negli estratti
catastali e quelli censiti presso l’Agenzia del Territorio, il fabbricato in oggetto non
risulta avere corrispondenza all'interno del foglio di mappa n° 15 del Comune di
Grisolia, precisando che nonostante il reale comune è Santa Maria Del Cedro, in
catasto tale comune è stato accorpato ai fogli di mappa del comune di Grisolia,
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pertanto l'ubicazione ricadrebbe sull'attuale particella censita in catasto terreni con
il n° 721 del foglio di mappa n° 15 con proprietà di 1000/1000 in favore della
Società ……, che all'epoca fu la Ditta costruttrice e contestualmente la parte venditrice dell'immobile oggetto di pignoramento, in favore della sig.ra ….. Tale riscontro è facilmente desumibile prendendo in esame l' Allegato 07, composto da
estratto di mappa (privo dell'inserimento dell'intero complesso "Mirage"),
aereofotogrammetria (non recente) e particolare della planimetria riferita al
progetto originario (di tutt'altra forma e consistenza rispetto allo stato di fatto).
CAPITOLO II – le fasi del lavoro di perizia
2.1) CRITERIO D’INDAGINE
Si è effettuata una prima analisi della documentazione rilasciata dalla
Cancelleria del Tribunale Ordinario di Paola, Ufficio Esecuzioni Immobiliari, in
riferimento alla causa iscritta al n. 134 dell’anno 2014 del R.G.E.I., acquisendo le
informazioni basilari, necessarie ad impostare il criterio d'indagine idoneo per
rispondere ai quesiti richiesti dal Giudice esecutore in merito all’espletamento
dell’incarico ricevuto.
Si è proceduto reperendo presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Santa Maria
Del Cedro (CS), la copia della documentazione urbanistica idonea
all’identificazione dell’immobile oggetto di perizia, tutte le autorizzazioni
urbanistiche richieste sin dall’originaria realizzazione ad oggi, eventuali violazioni
urbanistiche, documentazioni attestanti l’agibilità dei locali e quant’altro sia stato
trattato urbanisticamente in modo riconducibile ai beni oggetto d’interesse.
Presso l’ Agenzia del Territorio si sono richiesti i certificati e gli estratti catastali,
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nonché la copia dei documenti depositati necessariamente per censire il corpo di fabbrica interessato sia per l’ottenimento delle idonee certificazioni, ma anche per l’inserimento dello stesso nella banca censuaria catastale e relativi estratti.
Si è effettuato il sopralluogo e misurazione dei locali presso gli immobili oggetto di espropriazione, svolgendo tutti i rilievi del caso, al fine di verificarne l’idoneità allo stato attuale, eventuali abusi, ecc., rispetto alle Autorizzazioni richieste presso gli Enti di competenza.
2.2) SINTESI DEL VERBALE DI SOPRALLUOGO
Nel descrivere la fase del sopralluogo effettuato in data 3 Dicembre 2015, con inizio delle operazioni peritali alle ore 10:15 e terminate alle ore 13:30, con la
sola presenza della parte Convenuta oltre il sottoscritto, si riporta di seguito
sinteticamente quanto fedelmente trascritto nel verbale stilato ( Allegato 08 ):
“ Giunto nei luoghi oggetto di causa, ho avuto piena disponibilità all'accesso
ai locali oggetto di pignoramento. Prontamente il sig. …. mi ha consegnato giusta delega a firma della sig.ra……, nella quale autorizza il sopralluogo medesimo. Ho proceduto dapprima a redigere giusta documentazione fotografica dei locali, sia nella parte interna che esterna e successivamente ho proceduto alla misurazione degli ambienti. Dalla visita interna si è visto che i locali sono arredati e che nella parte interna sono presenti evidenti lesioni murarie e tracce di chiara insalubrità proveniente dalla base, causa di deterioramento dell'intonaco e distacco della vernice superficiale. Sia gli infissi ( interni ed esterni ), che la pavimentazione e l'intonaco interno, a parere dello scrivente necessiterebbero di ristrutturazione.
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Gli impianti sembrano necessitare anch'essi di manutenzione e revisione in
ottemperanza alle normative vigenti. "
Le operazioni si sono concluse nella massima serenità, sono stato accolto
cordialmente, con la massima disponibilità del sig. ….., in qualità di delegato
dalla sig.ra…… ( Allegato 08 ).
CAPITOLO III – quesiti e risposta ai quesiti
Quesito n. 1)
Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione
di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle
iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni
anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile
attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari)
segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli
mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco
delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti,
sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;
Risposta al quesito n. 1)
Dalla ricerca effettuata a ritroso nell'ultimo ventennio, risultano essere presenti
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iscrizioni e trascrizioni inerenti gli immobili oggetto di causa ( Allegato 09 ),
precisando che in ogni nota è evidenziata la presenza di entrambi i subalterni trattati, vale a dire, riferendoci alla particella n. 926 del foglio di mappa n. 15 del
Comune di Santa Maria Del Cedro (CS), sia il subalterno n. 4 (A/3 abitazione di tipo economico) che il subalterno n. 48 (area urbana / corte).
Si elencano di seguito modo sintetico gli estremi delle note riscontrate in fase
d'indagine :
1. ISCRIZIONE del 28/04/2009 - Registro Particolare 1848 Registro Generale 11793 Pubblico ufficiale PRESIDENTE DEL TRIBUNALE DI NAPOLI Rep. 2649/89 del 19/04/1989 IPOTECA IN RINNOVAZIONE derivante da IPOTECA GIUDIZIALE PER DECRETO INGIUNTIVO Formalita di riferimento: Iscrizione n. 15446 del 1989
2. ISCRIZIONE del 28/04/2009 - Registro Particolare 1849 Registro Generale 11794 Pubblico ufficiale PRESIDENTE DEL TRIBUNALE DI NAPOLI Repertorio 2650/89 del 19/04/1989 IPOTECA IN RINNOVAZIONE derivante da IPOTECA GIUDIZIALE PER DECRETO INGIUNTIVO Formalita di riferimento: Iscrizione n. 15445 del 1989
3. TRASCRIZIONE del 24/10/2014 - Registro Particolare 19637 Registro Generale 24327 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PAOLA Repertorio 678 del 25/09/2014 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ______
Quesito n. 2)
Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando
dettagliatamente : comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno,
caratteristiche interne ed esterne, superficie ( calpestabile ) in mq., confini e dati
catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni
(lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, ecc.);
descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi
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esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla
urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti in zona (centri
commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal
centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade,
autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il
centro della città;
Risposta al quesito n. 2)
Il compendio pignorato è ubicato nel Comune di Santa Maria Del Cedro
(Cosenza), in C/da Pantano, Corso del Tirreno n. 497, facente parte di un complesso immobiliare di tipo condominiale denominato " Mirage ", il corpo di fabbrica nel quale vi è il compendio oggetto di causa è denominato "Rosy" ed a sua volta l'appartamento in oggetto posto al piano terra è stato denominato " scala A int. 4 "; allo stesso sono stati attribuiti 21,656 millesimi condominiali, per la ripartizione di spese affini all'onere di amministrazione, Enel - Telecom, assicurazione dell'edificio, manutenzione generica, pulizia, manutenzione impianti e spese varie (non specificate), il tutto da meglio evincersi nella documentazione ottenuta dall'Amministratore di condominio, nella persona del sig. Rag. ( Allegato 10 ).
Trattasi di costruzione in cemento armato, a pianta irregolare, con superficie calpestabile pari a circa 29,70 mq., appartamento posto in aderenza sulle facciate a sud-ovest e nord-est con altri appartamenti dalle caratteristiche
similari, ubicato al piano terra, con accesso da corte comune dal lato sud-est. Lo
stesso come da planimetria catastale ha una porzione di corte, posta sul lato a
nord-ovest, dalle dimensioni pari al soprastante balcone di altra proprietà
(pertanto definibile portico), a questa va ad aggiungersi un porzione di terreno
10 distinto in catasto con subalterno n°48 relativo alla stessa particella, nella quale planimetria catastale viene definito giardino di 25 mq. .
Anche quest'ultimo, allo stato attuale non può definirsi tale in quanto è un portico costituito da una struttura con telaio in ferro, in aderenza al balcone posto al piano primo in affaccio sul lato a nord-ovest dell'immobile in oggetto, con manto di copertura costituito da pannelli coibentati. Lo stesso definisce il proprio confine essendo perimetralmente recintato con ringhiera in ferro per un'altezza pari a circa un metro, la pavimentazione è realizzata con piastrelle in ceramica o gres porcellanato per eterni.
L'appartamento nella parte interna è costituito da un vano adibito ad ingresso soggiorno ed angolo cottura, un bagno ed una camera da letto. I pavimenti sono per lo più in ceramica, così come il rivestimento alle pareti sia dell'angolo cottura cucina che del bagno, la quale dotazione sanitaria comprende la doccia, vaso, bidet e il lavabo.
I serramenti interni sono in legno tamburato laccati in colore legno, mentre quelli esterni sono in legno di colore legno ad esclusione del portone d’ingresso che è il legno assemblato apposito per portoni d'ingresso.
L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia come da normativa vigente, necessita
di revisione, vista la salubrità muraria e l’epoca di realizzazione dell’immobile, per
la quale l’impianto nonostante risulti funzionante potrebbe necessitare di
modifiche o sostituzioni in regola con le normative vigenti.
Nella parte interna si è notato un notevole stato di degrado da riferirsi ad
alcune pareti che si presentano visivamente deteriorate a causa della propria
insalubrità, in stadio avanzato con tracce di muffe e scrostature dell’intonaco e
finitura. Si evidenziano anche alcune lesioni quasi in tutti gli ambienti, di diversa
11 rilevanza, non tali da pregiudicarne lo stato strutturale, ma da ripristinare e tenerne conto ai fini di valutazione.
La superficie utile calpestabile netta interna è di circa mq. 29,70 mq., mentre la superficie della porzione di corte coperta dal balcone soprastante è di circa
9,00 mq.
Il residence Mirage è ubicato nelle immediate vicinanze della spiaggia, il quale accesso pedonale è garantito da apposito sottopasso poco distante dal cancello di accesso, lo stesso permette il raggiungimento dell'arenile senza in alcun modo oltrepassare a piedi la viabilità principale, la quale è molto trafficata nel periodo di alta stagione estiva. Il Residence è asservito nelle immediate vicinanze da una stazione di rifornimento carburante, da negozi al dettaglio di vario genere, alimentari, ristoranti e alberghi. La stazione ferroviaria più vicina è quella di Scalea e dista a circa dieci minuti di percorrenza in auto.
______
Quesito n. 3)
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene ( indirizzo, numero
civico, piano, interno, dati catastali e confini ) e quella contenuta nel
pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:
a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai indicato l’immobile e non
consentono la sua univoca identificazione;
b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione
del bene;
c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali,
hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la
storia catastale del compendio pignorato;
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Risposta al quesito n. 3)
In merito a tale quesito, si è presa visione dell’atto di pignoramento
dell’immobile oggetto di causa, analizzandone i dati identificativi e la
descrizione dello stesso, ponendoli successivamente a confronto con
l’individuazione del bene allo stato attuale.
E’ emerso che non si evidenziano difformità tali da compromettere
l’identificazione del compendio pignorato.
Quesito n. 4)
proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ad all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
Risposta al quesito n. 4)
Dalle indagini catastali effettuate, gli immobili pignorati risultano essere
censiti nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Santa Maria Del
Cedro ( Allegato x ). Va precisato che a seguito di sopralluogo effettuato, ne è
scaturito che necessiterebbe censire il subalterno 48 non come area urbana ma
bensì come portico. Tale operazione va effettuata a seguito di valutazione
urbanistica specifica in quanto essendoci una Domanda di Sanatoria non
definita, depositata in data 29.08.1986 di cui al Prot. n° 4770, ai sensi dell'art.
n° 31 della Legge n° 47 del 28.02.1985 ( Allegato 04 ), non si ha la certezza che possa essere sanata, in quanto l'U.T.C. del Comune di Santa Maria Del Cedro, vista l'incompletezza della Domanda in Sanatoria Depositata, ha provveduto ad effettuare una richiesta d'integrazione della documentazione mancante
( Allegato 11 ).
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Quesito n. 5)
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
Risposta al quesito n. 5)
Dallo strumento urbanistico comunale risulta che l’immobile oggetto di
pignoramento può essere utilizzato per uso abitativo.
Quesito n. 6)
Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o
concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In
caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa
urbanistico – edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato esposto dagli artt. 46, comma 5° del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e
40, comma 6° della Legge 28 febbraio 1985, n. 47;
Risposta al quesito n. 6)
Si tiene a precisare che la struttura in pignoramento è stata realizzata dal
punto di vista urbanistico-strutturale in modo difforme nel rispetto della
Concessione Edilizia n° 51 del 11.05.1978 ( Allegato 03 ) e che pertanto la sig,ra
…… ha inoltrato Domanda di Sanatoria in data 29.08.1986 di cui al Prot. n°
4770, ai sensi dell'art. n° 31 della Legge n° 47 del 28.02.1985 ( Allegato 04 ).
Il fabbricato denominato "Rosy" riportava una sagoma pressappoco
rettangolare, mentre in fase di costruzione lo si realizzò seguendo una forma
irregolare e con un relativo posizionamento diverso.
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Va inoltre detto che anche se con procedura anomala, considerato che la sagoma del predetto corpo di fabbrica non è stato mai riportato nel foglio di
mappa catastale, da punto di vista tributario i subalterni pignorati sono stati
censiti all'urbano con regolare rendita catastale e planimetrie urbanistiche.
Sul suddetto appartamento, vista la Domanda di Sanatoria in corso di
definizione non è stato possibile rilasciare alcuna autorizzazione di Abitabilità o
Agibilità, ne a nome del proprietario originario e ne a nome del proprietario
attuale.
Pertanto, considerata la richiesta d'integrazione documentazione da parte
dell' U.T.C. del Comune di Santa Maria Del Cedro in merito alla citata
Domanda in Sanatoria, il compendio pignorato può definirsi sanabile, ponendo
altresì riferimento sulla base del combinato esposto dagli artt. 46, comma 5° del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6° della Legge 28 febbraio 1985, n.
47; i quali prevedono che nel caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda della Concessione in
Sanatoria e che nel caso di formulazione di nuova Domanda, il relativo deposito debba avvenire entro centoventi (120) giorni dall’emissione del decreto di trasferimento, così come disposto dal DL 23 aprile 1985 n. 146 e dai successivi interventi legislativi che hanno lasciato fermo tale termine.
______
Quesito n. 7)
Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in
quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione
del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla
15 redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
Risposta al quesito n. 7)
I beni pignorati, in base alle proprie dimensioni, accesso ed ubicazione, si
rendono vendibili nella propria integrità, previa Sanatoria dell’intera struttura.
Quesito n. 8)
Dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura
e, proceda in questo caso, alla formazione dei singoli lotti ( procedendo ove
necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del
frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati
dall’Ufficio Tecnico Erariale ) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo
conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali
conguagli in denaro, proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero
esprimendo compiutamente il giudizio d’indivisibilità eventualmente anche alla
luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c., dell’art. 846 c.c. e della Legge 3
giugno 1940, n. 1078 ;
Risposta al quesito n. 8)
Gli immobili pignorati sono di proprietà esclusiva del sig.ra ……, per la
quota di 1/1 in regime di separazione dei beni.
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Quesito n. 9)
Accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il
possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore
alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’Ufficio
del Registro degli atti privati contratti di locazione; qualora risultino contratti di
locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la
data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio per la
liberazione del bene;
Risposta al quesito n. 9)
Dalla visita effettuata il 03.12.2015 in occasione del sopralluogo congiunto, il
compendio pignorato non risultava essere occupato.
Si è verificato il legittimo possesso del bene acquisendo il titolo che ne attesta
la proprietà, Atto notarile di compravendita, Repertorio n. 30032, Raccolta n.
13572, del 22.06.1984 ( Allegato 12 ).
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Quesito n. 10)
Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del
debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa
coniugale;
Risposta al quesito n. 10)
L’immobile oggetto di pignoramento non risulta essere occupato.
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Quesito n. 11)
Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici,
alberghieri di inalienabilità o indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di
natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico
dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al
medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche ) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
Risposta al quesito n. 11)
Sul bene pignorato non risultano gravare vincoli artistici e storici.
______
Quesito n. 12)
Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazione sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento ( l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come
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se fosse una nuda proprietà );
dispone, inoltre, che l’esperto :
a) riferisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione svolta fornendo
compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti e
redigendo per ciascun bene oggetto di pignoramento l’elaborato sulla base di
apposito schema (che è consegnato al C.T.U. ed è disponibile in Cancelleria); b) invii , a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della
normativa, anche regolarmente, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e
la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio
elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non
costituito ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque
giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai
sensi dell’art. 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a
quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note
di osservazioni al proprio elaborato; c) depositi, almeno dieci giorni prima dell’ udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per
l’emissione dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di
tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica, su apposito cd
rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word; d) intervenga all’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di
vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; e) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero
compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi,
giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); f) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia
19
della concessione o licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del
contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione la detenzione e
del verbale di accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte
e le dichiarazioni rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta
di necessario supporto alla vendita; g) provveda, se occorrente ed ai sensi della vigente normativa, all’attestazione
energetica del bene pignorato.
Risposta al quesito n. 12)
In merito al criterio di stima adottato ed in generale nei casi di stima
di immobili, si tratta di determinare il valore venale in comune
commercio, o, come usualmente si dice il "più probabile valore di
mercato", ossia quello che risulterebbe da una libera contrattazione di
compravendita in normali condizioni di mercato; in altri termini deve
essere un valore normale adeguato alla realtà economica all'epoca della
valutazione.
Il metodo col quale verrà effettuata la stima nel caso specifico, sarà
quello cosiddetto “comparativo” che consiste nello stabilire una
relazione analogica tra i valori, le caratteristiche di eventi noti e
l'immobile in oggetto; il procedimento che verrà impiegato in questo
caso nell'applicazione del metodo estimativo è il cosiddetto
procedimento sintetico. Esso consentirà di conoscere un ordine di
grandezza ragionevolmente attendibile del più probabile valore venale
dell'immobile da stimare.
20
Preso atto che l’alloggio viene considerato nella sua estensione planimetrica al lordo dei muri, compreso il portico.
Pertanto con lo sviluppo dei calcoli abbiamo:
PIANO TERRA - Superficie commerciale = mq. 42,40
VALUTAZIONE ALLA DATA ODIERNA DELLA MASSA
Considerazioni generali sull’andamento del mercato secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) il quale cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-
economico relative ai valori immobiliari, la propria banca dati
costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato
immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti
gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore
immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica
amministrazione. Secondo tale Ente il mattone continua la sua marcia in
risalita dando segno positivo per tutte le macro-aree geografiche dello
Stivale. Sulla base dell'indice dei prezzi fornito dall'Istat, scendono i costi
delle abitazioni, quindi, salgono le vendite. È stata pubblicata sul sito
dell'Agenzia delle Entrate, la seconda nota dell'Osservatorio del mercato
immobiliare del 2015, che mostra un bel clima di ripresa del mercato
immobiliare italiano nel secondo trimestre dell'anno, con un 6,8% di
immobili venduti in più rispetto allo stesso periodo del 2014, in
particolare, le cessioni di abitazioni crescono dell'8,2% e, in maniera
analoga, in salita anche quelle delle relative pertinenze (box e posti
auto), con un aumento del 6,1%.
21
Ha censito nella propria banca dati un valore immobiliare, riferito al
I° semestre 2015, per la zona in cui è ubicato il compendio pignorato, che oscilla tra i 750-1050 €/mq. tenuto conto della superficie lorda di un immobile adibito ad abitazione di tipo economico (A/3).
VALUTAZIONE DEL COMPENDIO PIGNORATO ALLA DATA ODIERNA
Metodo Comparativo - Stima dei fabbricati
Assumendo i dati metrici rilevati e applicando il prezzo unitario
aggiornato desunto dall’indagine di mercato eseguita, tenendo altresì conto
dell’ubicazione dell’immobile, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche
della zona, delle qualità costruttive del fabbricato, delle parti accessorie, del
grado di vetustà e dello stato generale di conservazione, lo scrivente
procede alla valutazione.
Premesso che la SUPERFICIE COMMERCIALE dell’immobile e’ formata
dalle seguenti voci:
a) intera superficie utile lorda (SUL) dei locali principali (locali
abitabili), compresi i muri perimetrali misurati al 100% ; b) il 35 % della superficie dei portici ;
Pertanto :
100 % - SUL Piano Terra ( abitabile ) = 32,60 mq.
il 35 % di 9,00 mq. ( superficie del portico del sub 4 ) = 3,15 mq.
il 35 % di 19,00 mq. ( superficie del portico del sub 48 ) = 6,65 mq. ______
SUPERFICIE COMMERCIALE Totale = 42,40 mq.
22
La formula che verrà adottata sarà pertanto la seguente:
Va = S x Vum x K1 x K2 x K3
* * *
Va = valore attuale
S = superficie commerciale in mq. = 42,40 mq.
Vum = valore unitario medio di mercato = 900,00 €/mq.
K1 = coefficiente di vetustà, usura, ecc. = 0,94
K2 = decurtazione per peculiarità insite nella difficile situazione del mercato immobiliare = 0,93
K3 = coefficiente di decurtazione per peculiarità della vendita insite nella procedura, incertezze, quindi mancanza di garanzia per eventuali vizi o difetti = 0,97
------
Sviluppando i calcoli avremo :
Va = S x Vum x K1 x K2 x K3
Va = mq. 42,40 x 900,00 €/mq x 0,94 x 0,93 x 0,97
Va = Euro 32.358,68
______
Si precisa che a tale stima vanno decurtate le spese necessarie alla
definizione della Domanda di Sanatoria in data 29.08.1986 di cui al Prot. n°
4770, ai sensi dell'art. n° 31 della Legge n° 47 del 28.02.1985, per come
23
enunciate nella "richiesta integrazione documentazione mancante, di cui al Prot.
455 del 26.01.2016" ( Allegato 11), nonchè le spese tecniche d'istruttoria.
Pertanto in sintesi al valore del bene oggetto di stima vanno sottratti i costi
inerenti le seguenti voci :
a) - Oneri concessori comprensivi di relativi interessi maturati alla data del 15.04.2016;
b) - Marca da bollo di € 16,00 da applicare sulla Concessione Edilizia in Sanatoria;
c) - Oneri per compenso tecnico per istruttoria ai fini del rilascia della Concessione
Edilizia in Sanatoria;
d) - Oneri inerenti l'indennità risarcitoria prevista dall'art. 167 del D.lgs n. 42 del
22 Gennaio 2004;
______
Si tiene a precisare che le somme dovute potrebbero essere suscettibili
con aggravio d'interessi da parte degli Enti interessati a fronte
risarcitorio, non definibili nella medesima stima perché saranno calcolate
al momento dell'effettivo rilascio della Concessione Edilizia in Sanatoria.
Pertanto procedendo al calcolo del punto a), si è tenuto conto della
seguente tabella redatta tenuto conto delle superfici residenziali reali
riscontrate e delle superfici non residenziali esterne (portico),
procedendo ad un calcolo con interessi maturati alla data del
24
15.04.2016.
Il tutto meglio schematizzato nella tabella analitica appresso indicata :
25
punto a) - Oneri Concessori
> a) = € 2846,21 ( euroduemilaottocentoquarantasei/21 )
punto b) - Marca da bollo
> b) = € 16,00 ( eurosedici/00 )
punto c) - Oneri per compenso tecnico istruttoria Concessione Edilizia in Sanatoria
Si precisa che tale compenso tecnico scaturisce da un'indagine privata effettuata tra colleghi operanti nella stessa zona e non avendo tabelle specifiche in merito agli oneri tecnici dovuti per l'espletamento dell'eventuale incarico volto al rilascio della suddetta Concessione
Edilizia in Sanatoria, il sottoscritto stima con maggiore approssimazione un compenso tecnico pari a € 1000,00
> c) = € 1000,00 + Iva ( euromille/00 + Iva )
punto d) - Oneri per l'indennità prevista dall'art. 167 del D.lgs n. 42 del
22.01.2004
Premessa
Accertato che l'area sulla quale è ubicato il compendio pignorato è sottoposta ai seguenti vincoli (come anche certificato dall'UTC di Santa
Maria Del Cedro nell' Allegato 01, di cui al Prot.403 del 22.01.2016) :
1. Vincolo Sismico Legge n. 64 del 02.02.1974;
2. Vincolo Paesaggistico - Ambientale D.L.vo n. 42 del 22.01.2004.
26
Ai fini risarcitori, il provvedimento con il quale si applica la sanzione,
viene emesso previo parere della C.E.I. (Commissione Edilizia Integrata)
la quale dovrà obbligatoriamente esprimere il proprio parere nel modo
seguente : a) considerare le opere incompatibili con la tutela del vincolo, in quanto
hanno determinato una alterazione ambientale così rilevante da
richiedere la demolizione delle stesse; b) ritenere le opere tollerate dall'ambiente, in quanto pur realizzando le
medesime un danno ambientale (e sul punto dovrà essere fornita
adeguata motivazione) questo non è valutato di tale rilevanza da
richiedere la demolizione; in tal caso verrà rilasciato parere favorevole,
disponendo l’applicazione della indennità risarcitoria di cui all’articolo
167 D.lgs.n.42/2004 (ex articolo 15 della legge 1497/39) nella misura del
maggior importo tra danno arrecato e profitto conseguito; c) valutare le opere compatibili con la tutela del vincolo e rilasciare parere
favorevole in quanto non hanno determinato alcun danno ambientale.
La sanzione di cui all’articolo 167 D.lgs.n.42/2004 (ex articolo 15 della
legge 1497/39) sarà determinata dalla sola valutazione del profitto
conseguito.
Il parere espresso dalla C.E.I. dovrà fare esplicito riferimento alla
sussistenza della casistica di cui ai precedenti punti a), b) e c) e la
sanzione minima non potrà essere inferiore a €. 258,23.
27
L’ Art. 167. Ordine di rimessione in pristino o di versamento di indennità pecuniaria dispone le sanzioni amministrative in presenza di
violazione di obblighi e ordini del Titolo I della Parte Terza (del D.lgs
42/04, violazioni e obblighi che producono una trasformazione non
legittima del Paesaggio) e afferma, co. 1, che tale violazione è sempre
soggetta a rimessione in pristino a spese di chi commette l’abuso, salva la
possibilità di chiedere la valutazione di compatibilità paesaggistica in
presenza di violazioni edilizie di lieve entità (vedi co.4). Tale valutazione è effettuata dalla autorità amministrativa competente
(Regioni, province, comuni…) e può avere esito positivo (l’abuso è comunque compatibile con la tutela del paesaggio) o negativo (l’abuso non è compatibile con detta tutela).
In ogni caso l’esito della valutazione è condizionato dal parere
“vincolante” della Soprintendenza da rendersi entro 90 giorni (termine perentorio).
In presenza di compatibilità paesaggistica accertata, in altri termini se l’abuso non danneggia il paesaggio, il trasgressore è tenuto al pagamento di una somma equivalente al maggior importo tra il danno arrecato ed il profitto conseguito. In caso rifiuto di accertamento alla compatibilità o di compatibilità negata si procede alla rimessione in pristino.
L’accertamento della compatibilità paesaggistica è quindi “possibile ma non certo”, dipendendo dalla valutazione del rapporto tra l’abuso perpetrato ed i valori paesaggistici che il Vincolo o il Piano paesaggistico tutelano.
Il co. 4 ammette che in assenza di autorizzazione o di difformità dalla autorizzazione (oltre ad altre due condizioni di minore entità), il
28
trasgressore abbia “la facoltà” di richiedere alla autorità amministrativa
di valutare la compatibilità paesaggistica dell’abuso commesso. Se questo
è paesisticamente compatibile, invece della rimessione in pristino, il
richiedente pagherà una multa valutata sull’entità del danno arrecato al
paesaggio.
Il Omissis ricade in area avente vincolo paesaggistico (D. Lgs 42/04),
ai fini del rilascio della concessione in sanatoria è necessario richiedere i
seguenti pareri:
1. Pare della Commissione Edilizia Integrata del comune di Santa Maria Del
Cedro, istituita per la presenza del vincolo paesaggistico;
2. il vincolante parere della Soprintendenza per i Beni A.A.A.S. della
Calabria - Cosenza.;
Nell’ipotesi che si abbiano tutti i pareri favorevoli bisogna pagare: LA
SANZIONE AMBIENTALE.
L’importo totale dell’indennità pecuniaria prevista dall’art. 167 del D.
Lgs 42/04, è dato da una somma equivalente al maggiore importo tra il
danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.
Decreto Ministeriale 26/09/1997 - Determinazione dei parametri e
delle modalità per la qualificazione dell'indennità risarcitoria per le
opere abusive realizzate nelle aree sottoposte a vincolo.
Art. 1.
1. L'art.15 della legge 29 giugno 1939, n. 1497, si applica a qualsiasi
intervento realizzato abusivamente nelle aree sottoposte alle disposizioni
della legge medesima e del decreto-legge 27 giugno 1985, n. 312,
convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1985, n. 431, ad
esclusione delle opere interne e degli interventi indicati dal comma
29 dodicesimo dell'art.82 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616, come integrato dalla legge 8 agosto 1985, n. 431.
Art. 2.
1. L'indennità risarcitoria di cui all'art.15 della legge 29 giugno 1939,
n. 1497, è determinata previa apposita perizia di valutazione del danno
causato dall'intervento abusivo in rapporto alle caratteristiche del
territorio vincolato ed alla normativa di tutela vigente sull'area interessata, nonché mediante la stima del profitto conseguito dalla esecuzione delle opere abusive. In via generale è qualificato quale profitto la differenza tra il valore dell'opera realizzata ed i costi sostenuti per la esecuzione della stessa, alla data di effettuazione delle perizia.
Art. 3.
1. Il profitto è pari, in via ordinaria al tre per cento del valore
d'estimo dell'unità immobiliare come determinato ai sensi dell'art.2 della legge 24 marzo 1993, n. 75, del decreto legislativo 28 dicembre 1993, n.
568, e della legge 23 dicembre 1996, n. 662.
2. Le Amministrazioni competenti, con propria delibera possono determinare l'incremento della predetta aliquota in relazione alle tipologie di abuso individuate nella tabella allegata alla legge 28 febbraio 1985, n. 47, nonché in relazione alle norme di tutela, secondo lo schema di seguito riportato, per le prime tre tipologie di abuso:
TIPOLOGIA 1 TIPOLOGIA 2 TIPOLOGIA 3
Non conforme 100% 75% 50% alle norme di tutela
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Conforme alle 75% 50% 25% norme di tutela
Per le restanti tipologie di cui alla tabella allegata alla citata legge 28 dicembre 1985, n. 47, le amministrazioni competenti applicheranno il
valore del profitto nella misura non inferiore a quanto di seguito
riportato:
Tipologia 4 L. 1.000.000
Tipologia 5 e 6 L. 750.000
Tipologia 7 L. 500.000
Art. 4.
1. L'applicazione dell'indennità risarcitoria è obbligatoria anche se
dalla predetta valutazione emerga che il parametro danno sia pari a
zero, nella misura non inferiore a quella minima indicata nello schema
sopradisposto o comunque prestabilita da specifica norma.
Art. 5.
1. Le somme derivate dall'applicazione dell'indennità risarcitoria sono
utilizzate per finalità di salvaguardia e recupero ambientale del
territorio.
Anche in presenza di un iniziale parere favorevole, pieno o
condizionato, da parte della Commissione Edilizia Integrata del Comune
di Santa Maria Del Cedro, rimane ferma, come per legge, la competenza
ad esprimersi definitivamente, tramite anche provvedimento di
annullamento, da parte della competente Sovrintendenza B.A.A.A.S..
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L’inosservanza e l’inottemperanza delle prescrizioni della
Commissione Edilizia Integrata e/o della competente Sovrintendenza
B.A.A.A.S., sarà perseguita alla stregua di reato urbanistico in conformità alla vigente legislazione e comporterà l’automatica revoca della
Concessione Edilizia in Sanatoria.
In conclusione, considerato quanto su esposto e dell'impossibilità del
sottoscritto nel valutare l'indennità risarcitoria prevista dall'art. 167 del
D.lgs n. 42 del 22.01.2004, la quale avrà risconto solo ad istruttoria inoltrata,
nonostante non è possibile effettuarne la stima, si porta a conoscenza al futuro
aggiudicatario dei beni pignorati, del rischio risarcitorio a cui è esposto.
______
In merito alla stima definitiva si procede come indicato dalla seguente formula :
Valore di stima = Va - a) - b)- c) - d)
* * *
Va = valore attuale = € 32.358,68
a) = Oneri Concessori = € 2.846,21
c) = Marca da bollo = € 16,00
d) = Oneri per compenso tecnico = € 1.000,00
Sviluppando i calcoli avremo :
Valore di stima = Va - a) - b)- c) - d)
Valore di stima = € 32.358,68 - € 2.846,21 - € 16,00 - € 1000,00
Valore di stima = € 28.496,47
______
32
Il valore finale del bene oggetto di stima, in arrotondamento viene
definito in complessivi:
Va = Euro 28.496,47 (euroventottomilaquattrocentonovantasei/47)
RIEPILOGO DELLA VALORIZZAZIONE
Alla luce delle indagini e dei calcoli svolti, lo scrivente ritiene con
piena serenità d’animo che la valutazione dell’immobile oggetto di
perizia possa così essere riassunta:
DATI IDENTIFICATIVI
Comune di Santa Maria del Cedro (Codice C 717) – Catasto fabbricati
Foglio = 15 Particella = 926
• Subalterno = 4 Categoria = A/3 (abitazione di tipo economico) Classe = 2 Consistenza = 2,5 vani Rendita = € 219,49 Indirizzo = C/da Pantano - Piano T - interno n° 4
• Subalterno = 48 Categoria = area urbana
VALUTAZIONE :
Valore = Euro 28.496,47 (euroventottomilaquattrocentonovantasei/47)
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Prezzo di vendita con arrotondamento in eccesso delle cifre centesimali :
Prezzo vendita = Euro 28.497,00 (euroventottomilaquattrocentonovantasette/00)
PIANO DI VENDITA
Immobile ad uso abitativo, sito nel Comune di Santa Maria Del Cedro (CS), in C/da Pantano, facente parte di un complesso immobiliare di tipo condominiale denominato " Mirage ", il corpo di fabbrica nel quale vi è il compendio oggetto di causa è denominato " Rosy " ed a sua volta l'appartamento in oggetto posto al piano terra è stato denominato " scala A int.
4 ". Trattasi di costruzione in cemento armato, a pianta irregolare, posto in aderenza sulle facciate a sud-ovest e nord-est con un altri appartamenti dalle caratteristiche similari, ubicato al piano terra, con accesso da corte comune dal lato sud-est.
La superficie utile calpestabile netta interna è di circa 29,70 mq., al lordo dei muri è 32,60 mq., mentre la superficie della porzione di corte coperta dal
balcone soprastante è di circa 9,00 mq.. Il portico adiacente ricopre la
superficie di corte definita con il subalterno n. 48, pari a circa 19,00 mq.
Detto immobile è stato realizzato in modo difforme nel rispetto della
Concessione Edilizia n° 51 del 11.05.1978 e che sullo stesso è stata inoltrata
Domanda di Sanatoria in data 29.08.1986 di cui al Prot. n° 4770, ai sensi
dell'art. n° 31 della Legge n° 47 del 28.02.1985.
Pertanto verificati i presupposti di sanabilità, confermata dalla richiesta
d'integrazione della documentazione mancante da parte dell' U.T.C. del
Comune di Santa Maria Del Cedro, l’aggiudicatario è rimesso a definire tale
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Domanda di Sanatoria fornendo le dovute integrazioni nei termini di Legge previsti e per come sarà richiesto dagli Enti di competenza.
Fondamentale precisare che sullo stesso grava un cospicuo debito
condominiale, da evincersi negli estratti conto debitori aggiornati alla data del
21.01.2016, forniti direttamente dal sig. Rag…. in qualità di Amministratore di
condominio, per un ammontare di circa Euro 2.860,00
(euroduemilaottocentosessanta/00), ma che per fini giuridici e per come richiesto dal G.I. , il debito cumulato nel periodo dei due anni antecedenti alla suddetta perizia, è di circa Euro 608,00 (euroseicentotto/00), per la quale il
futuro aggiudicatario è rimesso a saldare in toto.
Va ribadito inoltre che nonostante il successivo proprietario in fase di vendita non
sia responsabile degli abusi realizzati, è comunque esposto al rischio di dover subire
le conseguenze delle sanzioni ripristinatorie e riparatorie che potrebbero essere
comminate dalla Pubblica Amministrazione ed Enti di competenza.
------Quanto sopra è individuato al Catasto Fabbricati come segue:
DATI IDENTIFICATIVI
Comune di Santa Maria del Cedro (Codice C 717) – Catasto fabbricati
Foglio = 15 Particella = 926
• Subalterno = 4 Categoria = A/3 (abitazione di tipo economico) Classe = 2 Consistenza = 2,5 vani Rendita = € 219,49 Indirizzo = C/da Pantano - Piano T - interno n° 4
• Subalterno = 48
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Categoria = area urbana
Prezzo vendita = Euro 28.497,00 (euroventottomilaquattrocentonovantasette/00)
Debito Condominiale = Euro 608,00 (euroseicentotto/00)
Data, 15 Aprile 2016 IL PERITO
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G E O M . A G O S T I N O V O M M A R O ______Via Bisanzio n° 19 • c.a.p. 87027 PAOLA ( CS ) • Cellulare 3477034005 • E-mail - Pec : [email protected]
Tribunale di PAOLA ( Cosenza ) Esecuzione Immobiliare – Ruolo G.E. n° 134/2014
Giudice : Dott.ssa Brunella Converso ______DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
ELIPSO FINANCE S.r.l. contro ESPOSITO CONCETTA
IL PERITO
Perizia tecnica di stima relativa ad un compendio pignorato, sito nel Comune di Santa Maria Del Cedro (CS) - C/da Pantano - Corso Del Tirreno Relazione tecnica di stima relativa ad un appartamento ad uso abitativo, sito nel Comune di San Lucido (CS) – località Sopra le Vigne
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - PARTE ESTERNA
FOTO 01 – VISTA DA EST ( FACCIATA CONDOMINIALE )
FOTO 02 – VISTA DA EST
FOTO 03 – VISTA DA EST
FOTO 04 – VISTA DA SUD-OVEST ( PORTICO )
FOTO 05 – VISTA DA NORD-OVEST ( PORTICO )
FOTO 06 – VISTA DA SUD ( ACCESSO AL COMPLESSO CONDOMINIALE DALLA VIABILITA' PRINCIPALE )
FOTO 07 – VISTA DA EST ( CANCELLO CARRABILE CONDOMINIALE E SOTTOPASSO PEDONALE PER ACCESSO ALL'ARENILE )
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - PARTE INTERNA
FOTO 08 – SOGGIORNO/PRANZO ED ANGOLO COTTURA ( LA PORTA FRONTALE E' QUELLA D'INGRESSO )
FOTO 09 – SOGGIORNO/PRANZO ( LA PORTA FRONTALE E' QUELLA DI ACCESSO AL PORTICO )
FOTO 10 – BAGNO FOTO 11 – CAMERA DA LETTO
______
VA PRECISATO CHE TALE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA E' STATA
REDATTA AL MEGLIO DELLE POSSIBILITA' RISCONTRATE, CONSIDERATO CHE NEL
GIORNO DI VISITA DEL SOPRALLUOGO PERITALE, ESSENDO IN PRESENZA DI
AMBIENTI DALLE DIMENSIONI GIA' MOLTO CONTENUTE, VI ERA ALL'INTERNO DI
TUTTE LE STANZE L'AGGIUNTA ED ACCUMULO DI MOLTO ARREDO DI USO ESTIVO
ANCHE PER ESTERNI.
PARTE INTERNA ( STATO DI CONSERVAZIONE )
FOTO 12 - SOGG./PRANZO FOTO 13 - SOGG./PRANZO PARETE INGRESSO C. LETTO SOGG./PRANZO - ANGOLO NORD-OVEST ( Si evidenziano tracce di lesioni verticali in quasi tutti gli ambienti ed in particolar modo nelle vicinanze delle aperture )
FOTO 14 – ANGOLO COTTURA ( DETERIORAMENTO INTONACO )
FOTO 15 - BAGNO FOTO 16 - SOGG./PRANZO ( Tracce di deterioramento dell'intonaco ) ( infisso d'ingresso e pavimentazione usurata )
FOTO 17 – SOGGIORNO/PRANZO ( DETERIORAMENTO INTONACO )