PERIZIA TECNICA DI STIMA Beni immobili siti in SANTA MARIA DEL CEDRO (CS) Il sottoscritto Geom. Agostino Vommaro, iscritto all’albo C.T.U. e Periti del Tribunale Ordinario di Paola al n. 160 ed all’albo dei Geometri della Provincia di Cosenza al n. 2719, avendo ricevuto incarico di Consulente Tecnico, nominato nel giudizio dal Giudice dell’esecuzione, il G.O.T. Dott.ssa Brunella Converso, nella causa iscritta al n. 134 dell’anno 2014 del Ruolo Generale Esecuzioni Immobiliari, presso il Tribunale Ordinario di Paola (CS), vertente tra……… , al fine di effettuare operazioni peritali per la stima di un compendio pignorato, nello specifico trattasi dell’esecuzione di espropriazione immobiliare di un appartamento, il quale è ubicato in Santa Maria Del Cedro (CS), alla C/da Pantano, distinto al N.C.U.E. al Foglio di mappa n. 15, particella 926 subalterno n. 4, di piena proprietà della sig……, ; - immobile sito in Santa Maria Del Cedro (CS), alla C/da Pantano, distinto al N.C.U.E. al Foglio di mappa n. 15, particella 926 subalterno n. 48 (giardino esterno), di piena proprietà della sig.. PREMESSA Il sottoscritto Geom. Agostino Vommaro, al fine di poter redigere al meglio una perizia estimativa relativa ai beni oggetto di pignoramento, comprendenti un alloggio adibito a civile abitazione e relativo giardino, sito nel Comune di Santa Maria Del Cedro (Cosenza), all’uopo incaricato, • dopo aver eseguito i sopralluoghi al fabbricato; • proceduto all'esame degli atti ipocatastali della proprietà; • reperito le idonee certificazioni catastali; • richiesto presso l' U.T.C. di competenza la documentazione urbanistica ed attestazione storica delle Autorizzazioni edilizie rilasciate a favore del compendio pignorato, oggi oggetto di causa; • accertata la regolarità edilizia dell’ immobile, verificandone le dimensioni effettuando le idonee misurazioni dei locali in oggetto, confrontando i dati ottenuti con quelli presenti negli elaborati edilizi presenti presso gli Enti di appartenenza; • eseguita un’indagine di mercato nel Comune di Santa Maria Del Cedro (CS) e sul territorio limitrofo, sui valori immobiliari di beni simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche; • presi a riferimento nonché a confronto i prezzi di mercato ultimamente stipulati per beni consimili nella zona oggetto d’interesse; • preso atto della situazione generale del mercato immobiliare; • tenuti presenti tutti i fattori positivi e negativi concorrenti la valutazione; espone qui di seguito la seguente perizia estimativa. CAPITOLO I – descrizione immobile 1.1) DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE Oggetto della presente perizia, è la stima del più probabile valore di mercato di un alloggio per civile abitazione sito nel Comune di Santa Maria Del Cedro 2 (Cosenza), in C/da Pantano, facente parte di un complesso immobiliare di tipo condominiale denominato " Mirage ", il corpo di fabbrica nel quale vi è il compendio oggetto di causa è denominato " Rosy " ed a sua volta l'appartamento in oggetto posto al piano terra è stato denominato " scala A int. 4 ". Trattasi di costruzione in cemento armato, a pianta irregolare, posto in aderenza sulle facciate a sud-ovest e nord-est con un altri appartamenti dalle caratteristiche similari, ubicato al piano terra, con accesso da corte comune dal lato sud-est. Lo stesso come da planimetria catastale ha una porzione di corte, posta sul lato a nord- ovest, dalle dimensioni pari al soprastante balcone di altra proprietà, a questa va ad aggiungersi un porzione di terreno distinto in catasto con subalterno n° 48 relativo alla stessa particella, nella quale planimetria catastale viene definito giardino di 25 mq. (anche se realmente tale area è circa 19 mq.). Lo stesso è costituito da un vano adibito ad ingresso soggiorno ed angolo cottura, un bagno ed una camera da letto, oltre che un piccolo portico esterno determinato dal balcone soprastante. I pavimenti sono per lo più in ceramica, così come il rivestimento alle pareti sia dell'angolo cottura cucina che del bagno, la quale dotazione sanitaria comprende la doccia, vaso, bidet e il lavabo. I serramenti interni sono in legno tamburato laccati in colore legno, mentre quelli esterni sono in legno di colore legno ad esclusione del portone d’ingresso che è il legno assemblato apposito per portoni d'ingresso. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia come da normativa vigente, necessita di revisione, vista la salubrità muraria e l’epoca di realizzazione dell’immobile, per la quale l’impianto nonostante risulti funzionante potrebbe necessitare di modifiche o sostituzioni in regola con le normative vigenti. Nella parte interna si è notato un notevole stato di degrado da riferirsi ad alcune pareti che si presentano visivamente deteriorate a causa della propria 3 insalubrità, in stadio avanzato con tracce di muffe e scrostature dell’intonaco e finitura. Si evidenziano anche alcune lesioni quasi in tutti gli ambienti, di diversa rilevanza, non tali da pregiudicarne lo stato strutturale, ma da ripristinare e tenerne conto ai fini di valutazione. La superficie utile calpestabile netta interna è di circa 29,70 mq., mentre la superficie della porzione di corte coperta dal balcone soprastante è di circa 9,00 mq. Il portico adiacente, debitamente recintato con ringhiera in ferro per un'altezza pari a circa un metro, definendo il proprio confine e costituito alla base con pavimentazione realizzata con piastrelle in ceramica o gres porcellanato per eterni, è di circa 19,00 mq., lo stesso è costituito da una struttura con telaio in ferro, in aderenza al balcone posto al piano primo in affaccio sul lato a nord- ovest dell'immobile in oggetto, il manto di copertura è costituito da pannelli coibentati, fissati al telaio sottostante. In merito all'appartamento oggetto di Perizia, come da attestazione rilasciata dal Comune di Santa Maria Del Cedro, in data 22.01.2016 con Prot. n° 403 ( Allegato 01 ) in base alla richiesta formulata dal sottoscritto, depositata in data 03.12.2015 con Prot. n° 8374 ( Allegato 02 ), risulta essere difforme alla Concessione Edilizia n° 51 del 11.05.1978 ( Allegato 03 ) e che pertanto la sig,ra… ha inoltrato Domanda di Sanatoria in data 29.08.1986 di cui al Prot. n° 4770, ai sensi dell'art. n° 31 della Legge n° 47 del 28.02.1985 ( Allegato 04 ). 1.2) IDENTIFICAZIONE CATASTALE Dalle indagini effettuate presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio, l’immobile oggetto di valutazione, è censito con i seguenti identificativi catastali: Comune di Santa Maria del Cedro (Codice C 717) – Catasto fabbricati 4 Foglio = 15 Particella = 926 • Subalterno = 4 Categoria = A/3 (abitazione di tipo economico) Classe = 2 Consistenza = 2,5 vani Rendita = € 219,49 Indirizzo = C/da Pantano - Piano T - interno n° 4 • Subalterno = 48 Categoria = area urbana A riscontro di quanto sopra indicato è possibile visionare i Certificati catastali ( Allegato 05 ), e le planimetrie per la quale gli immobili in oggetto sono stati censiti nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano ( Allegato 06 ). Le stesse sono state redatte riportando fedelmente le dimensioni reali degli immobili trattati, anche per quanto concerne la divisione degli ambienti interni, con un'unica differenza, anche se pur irrisoria rispetto allo stato di fatto, per quanto concerne la porta interna di accesso al vano identificato come WC, la quale è di fatto e maggiormente spostata verso est, quasi in aderenza con la parete perimetrale. Mentre per quel concerne la parte esterna va precisato che visto lo stato attuale del subalterno n. 48, non può definirsi giardino ma bensì portico. Si precisa che dalle verifiche svolte e per come si meglio evince negli estratti catastali e quelli censiti presso l’Agenzia del Territorio, il fabbricato in oggetto non risulta avere corrispondenza all'interno del foglio di mappa n° 15 del Comune di Grisolia, precisando che nonostante il reale comune è Santa Maria Del Cedro, in catasto tale comune è stato accorpato ai fogli di mappa del comune di Grisolia, 5 pertanto l'ubicazione ricadrebbe sull'attuale particella censita in catasto terreni con il n° 721 del foglio di mappa n° 15 con proprietà di 1000/1000 in favore della Società ……, che all'epoca fu la Ditta costruttrice e contestualmente la parte venditrice dell'immobile oggetto di pignoramento, in favore della sig.ra ….. Tale riscontro è facilmente desumibile prendendo in esame l' Allegato 07, composto da estratto di mappa (privo dell'inserimento dell'intero complesso "Mirage"), aereofotogrammetria (non recente) e particolare della planimetria riferita al progetto originario (di tutt'altra forma e consistenza rispetto allo stato di fatto). CAPITOLO II – le fasi del lavoro di perizia 2.1) CRITERIO D’INDAGINE Si è effettuata una prima analisi della documentazione rilasciata dalla Cancelleria del Tribunale Ordinario di Paola, Ufficio Esecuzioni Immobiliari, in riferimento alla causa iscritta al n. 134 dell’anno 2014 del R.G.E.I., acquisendo le informazioni basilari, necessarie ad impostare il criterio d'indagine idoneo per rispondere ai quesiti richiesti dal Giudice esecutore in merito all’espletamento dell’incarico ricevuto. Si è proceduto reperendo presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Santa Maria Del Cedro (CS), la copia della documentazione urbanistica idonea all’identificazione dell’immobile oggetto di perizia, tutte le autorizzazioni urbanistiche richieste sin dall’originaria realizzazione ad oggi, eventuali violazioni urbanistiche, documentazioni attestanti l’agibilità dei locali e quant’altro sia stato trattato urbanisticamente in modo riconducibile ai beni oggetto d’interesse. Presso l’ Agenzia del Territorio si sono richiesti i certificati e gli estratti catastali, 6 nonché la copia dei documenti depositati necessariamente per censire il corpo di fabbrica interessato sia per l’ottenimento delle idonee certificazioni, ma anche per l’inserimento dello stesso nella banca censuaria catastale e relativi estratti. Si è effettuato il sopralluogo e misurazione dei locali presso gli immobili oggetto di espropriazione, svolgendo tutti i rilievi del caso, al fine di verificarne l’idoneità allo stato attuale, eventuali abusi, ecc., rispetto alle Autorizzazioni richieste presso gli Enti di competenza.