TJÄNSTESKRIVELSE

Datum 2020-02-12 Diarienummer KS 2019-00383

Godkännande av utredning om ny arenahall inom Kungsbacka Sportcenter

Förslag till beslut i kommunfullmäktige Kommunfullmäktige godkänner utredningen Ny arenahall inom Kungsbacka sportcenter och bilagorna 1-3, daterad 2020-02-27. Kommunfullmäktige beslutar att arenaprojektet ska genomföras med ytor för kommersiell verksamhet. Kommunfullmäktige beslutar att genomföra arenaprojektet med privat aktör som ägare av fastighet och byggnad där kommunen som hyresgäst långsiktigt, efter konkurrensutsättning, förbinder sig att hyra ytor som motsvarar identifierade behov för kommunala ändamål såsom skolidrott, föreningsliv och bollsporter med mera. Kommunfullmäktige utser kommunstyrelsen till huvudansvarig samt att leda och samordna projektet Arenahall inom Kungsbacka sportcenter.

Förslag till beslut i kommunstyrelsen, under förutsättning av kommunfullmäktiges beslut ovan Kommunstyrelsen ger kommundirektören i uppdrag att utreda genomförandet av arenaprojektet, bland annat utifrån frågor om upphandling, markanvisningsprocess och motsvarande, samt återkomma till kommunstyrelsen med förslag till projektplan med kostnader och budget för genomförandet.

Sammanfattning av ärendet Kommunstyrelsen gav den 23 april , kommundirektören i uppdrag att utreda förutsättningar för en ny arenahall inom om Kungsbacka Sportcenter, fastighet Kungsbacka 4:65. Utredningen sammanfattas i rapport Ny arenahall inom Kungsbacka sportcenter. Arenan ska innehålla ytor för skolidrott, föreningsliv, bollsporter, idrotts- kultur- och mötesevenemang med mera. Arenan ska även täcka behovet av matcharena utifrån riksförbundens krav för spel på elitnivå. Det finns lag på elitnivå i Kungsbacka inom bland annat handbollsporten. Inriktningen för utredningen har varit att arenahallen ska vara klar hösten 2022. Arbete med detaljplan för området pågår parallellt med utredningen för att effektivisera processen.

1 (2) Samhällsbyggnadskontoret Kungsbacka kommun Anette Liedström -Hjort 434 81 Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon 0300-83 40 00

www.kungsbacka.se

KUNGSBACKA KOMMUN 2 (2)

Utredningen innehåller behovsanalys, stadsplaneringsperspektiv, marknads- och samhällsanalys, kommersialisering, ägande- och driftsalternativ och en utblick på omvärlden med fokus på arenafunktion. Utredningen ger kommunen underlag att välja inriktning för arenans ägande, driftsform och finansiering.

Beslutsunderlag Samhällsbyggnadskontorets tjänsteskrivelse, 2020-02-27 Ny arenahall inom Kungsbacka sportcenter, 2020-02-27 med bilagor: Arena i Kungsbacka, marknads- och samhällsanalys, WSP 2020-02-17, bilaga 1 Alternativgranskning för ägande och drift, underlag från Service 2020-02-25, bilaga 2 Behov och omfattning arena, underlag från Service 2020-02-25, bilaga 3 Kommunstyrelsen 2019-04-23, § 104

Fördjupande underlag Handelsutredning Kungsbacka kommun, Tyréns, 2019-12-10 Äga eller hyra verksamhetslokaler, SKR november 2019 https://webbutik.skr.se/bilder/artiklar/pdf/7585-810-4.pdf Timbro tankesmedja, rapport Erik Engstrand 2019-12-15 https://timbro.se/ekonomi/kommuner/arenakrasch/

Beslutet skickas till Nämnden för Service, byggnadsnämnden, nämnden för Kultur & Fritid, nämnden för Teknik, nämnden för Förskola & Grundskola, nämnden för Gymnasium & Arbetsmarknad, kommunstyrelsens förvaltning: Näringslivsenheten

Malin Aronsson Emma Kjernald Kommundirektör Samhällsbyggnadschef

Ny arena inom Kungsbacka sportcenter

Utredning 2020-02-27

[Klicka här och skriv namn] [Klicka här och skriv datum]

© Utges av Kungsbacka kommun Februari 2020

Förord

Kommunstyrelsen har gett kommundirektören i uppdrag att utreda förutsättningar för en ny arenahall inom Kungsbacka Sportcenter.

Utredningen har genomförts i samarbete mellan Samhällsbyggnadskontoret, Kommunledningskontoret, Service och Kultur & Fritid.

Utredningen omfattar behovsanalys, driftsform, finansiering och kostnader, tidplan och ger kommunen underlag att välja inriktning för arenans ägande, driftsform och finansiering.

Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

Innehåll

1 Utredningen 7 1.1 Uppdraget – Kommunstyrelsens beslut ...... 7 1.2 Behov och omfattning ...... 7

2 Stadsbyggnadsmässiga behov för en växande stad i en växande region 9

3 Marknads- och samhällsanalys arena – sammanfattning WSP-rapport 12

4 Omvärld 15 4.1 Erfarenheter från studiebesök ...... 15 4.2 Äga eller hyra verksamhetslokaler - SKR 2019, sammanfattning ...... 16 4.3 Reformen god och nära vård ...... 17 4.4 Timbros rapport “Arenakrasch” ...... 17

5 Alternativ för ägande och drift - granskning med konsekvensanalys 18

6 Analys och slutsatser 21

5

Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

1 Utredningen

1.1 Uppdraget – Kommunstyrelsens beslut

Kommunstyrelsen gav den 23 april §104, kommundirektören i uppdrag att utreda förutsättningar för en ny arenahall söder om Kungsbacka Sportcenter, fastighet Kungsbacka 4:65.

Samhällsbyggnadskontoret har fått ärendet för handläggning. Utredningen omfattar behovsanalys, driftsform, finansiering och kostnader samt tidplan.

Inriktningen för utredningen är att arenahallen står klar hösten 2022. Arbete med detaljplan (PL/2019:20) för området pågår parallellt med utredningen, med målsättningen att detaljplanen antas under kvartal 4 2020.

Under utredningstiden har behov av skyddsrum, innehåll och ytor för evenemang och utomhusläktare för fotboll kommit som tillägg till projektet.

Utredningen ger kommunen underlag att välja inriktning för arenans ägande, driftsform och finansiering.

1.2 Behov och omfattning

Kommunen har tidigare utrett behovet av idrottshallar i Kungsbacka centrum. Vid årsskiftet 2020/2021 ska två nya sporthallar som kommunen hyr in vara färdiga att tas i bruk i Kungsbacka sportområde. En av dessa har en publikkapacitet om 1000 platser. Hallarna kommer främst att vara inriktade på skolidrott men också fungera för träning och matcher i olika inomhussporter.

Utöver de nya sporthallarna behövs ytterligare 1,5 hallar i området för att täcka det samlade behovet för skolidrotten för Aranäsgymnasiet, Hålabäckskolan och Internationella engelska skolan (som kommer att hyra in sig i de nya sport- hallarna). Därtill finns behov av en arena för föreningar som bedriver idrott på elitserienivå. Ett av de stora behoven finns inom handbollssporten eftersom det i kommunen finns lag på elitnivå, som innebär fastställda krav från riksförbunden på hallens utformning. Kultur & Fritidsförvaltningen har också beskrivit behov av att ha en hall för större kultur- och mötesevenemang.

7 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

Att bygga en arena prövades initialt i sporthallsprojektet men aktuell yta var för liten vilket innebar negativa effekter ur ett stadsbyggnadsperspektiv samt för funktionerna i arenan. Dessutom bedömdes tidsplanen svår att hålla.Arenan lyftes därför ur sporthallsprojektet och fick en egen utredning.

Genom att de två fullmåttshallar som byggs i arenan kan omdisponeras till en matcharena kan denna tillsammans med sporthallarna bilda en helhetslösning som förväntas täcka behovet av idrottshallar i området.

Mer detaljerad information om behoven finns i Service underlag “Behov och omfattning”, upprättad 2020-02-25

Fastigheten som anvisats för arenan innehåller idag ytor för fotboll. Arenan kommer att placeras så att några av dessa behöver ersättas. Dessutom kommer det att byggas läktarkapacitet under tak, enligt fotbollsförbundets krav för herrfotboll i den näst högsta elitnivån - superettan. Vi möjliggör samtidigt i detaljplanen för utbyggnad av publikkapaciteten till högsta elitnivå.

Skyddsrum har funnits i lokaler som nu rivs för att ge plats för en ny skola. Kommunen har beslutat att ersätta de som rivs, med skyddsrum i arenan. Det innebär att kommunen också kan planera för en bra fredstidsanvändning av skyddsrummen och därmed optimera samhällsnyttan. Ärendet har hanterats i Kommunstyrelsen.

8 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

2 Stadsbyggnadsmässiga behov för en växande stad i en växande region

Kungsbacka kommun bildades vid kommunreformen 1971 då Kungsbacka stad och Särö lands-kommun slogs samman. År 1974 införlivades kommunerna Fjärås, Löftadalen och Onsala som nu är delområden i kommunen. Sammanslagningen, tillsammans med kommunens tillhörighet i Göteborgsregionen, är bakgrund till kommunens stabila tillväxt och befolkningsutveckling över tid. Kungsbacka tillhör förortskommunerna och är landets 26:e största kommun.

Redan i 2006 års översiktsplan (ÖP) prioriterades utbyggnaden av Kungsbacka stad/centrum där invånarantalet var förhållandevis litet i relation till kommunens totala folkmängd. Ett stort antal bostäder i olika upplåtelseformer har byggts i centralorten sedan dess. Nu finns nya stora bostadsområden i staden (Tölö, Björkris, Kolla), och fler är under planering. I dagarna läggs en ny översiktsplan ut på samråd och även i denna prioriteras centralorten för fortsatt utbyggnad av staden.

Idag bor det drygt 24 000 invånare i centralorten och i befolkningsprognosen beräknas dessa öka med 23 000 personer mellan åren 2025 till 2050. Vi rör oss från en liten centralort till en större stad som också kräver stadsmässiga kvaliteter.

Fördjupad översiktsplan, Kungsbacka stad 2009

9 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

Prognostiserad befolkningstillväxt Kungsbacka stad

Arenan kommer att ha en central placering när staden växer och stråket mellan Lindens torg och Kungsbacka sportcenter utvecklas vidare, Aranäs stadsdel byggs ut med bostäder i etapper och ett nytt parkeringshus om ca 1 000 parkeringsplatser tillkommer. Kollaområdet fortsätter att växa, kvarteren Ejdern, Gjutaren/Liljan och Valand kommer till, likaså Sydöstra Centrum och Södra porten som är nya centrala utvecklingsområden där bland annat fler bostäder ska byggas.

Vi har goda kommunikationer, vilket är en förutsättning för att kunna attrahera besökare till arenans olika verksamheter. Det finns väl utbyggda gång och cykelstråk i centralorten vilket gör det möjligt att nyttja hållbara transportmedel med relativt enkla medel. En ny busshållplats ska etableras intill badhuset vilket skapar goda förutsättningar för att även nå arenan. Från Göteborg och Varberg är det endast 18 minuters restid med tåg till Kungsbacka. Det är gångavstånd mellan Kungsbacka station och platsen för arenan.

Fastigheten som anvisats för arenan förstärker det redan tidigare utvecklade sambandet stad, rörelse och idrott. Utöver det nya badhuset, som tas i bruk 2020, byggs Idrottsparken i direkt anslutning till både badhus och arena, med utomhusaktiviteter för alla åldrar. Dessa delar lyftes fram för området redan vid invånardialogerna som hölls 2011. Dessutom tillkommer två nya sporthallar och en grundskola 2021.

Arenan kan, tillsammans med förslagna kommersiella ytor, bli en modern och central mötesplats för invånare och besökare med olika intressen - för alla åldrar under veckans alla dagar - och under en stor del av dygnet. Den kan bidra till att stärka

10 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

Kungsbacka kommuns identitet som en upplevelserik, levande och trygg stad som invånare vill fortsätta bo i och flytta till.

I Kungsbacka växer framtiden är huvudrubrik till kommunens Vision 2030. Arenan kan hjälpa oss att komma ett steg närmare visionen genom att den positivt förstärker framväxten av det centrala Kungsbacka med funktioner som idag saknas i området. Den kan lyfta fram Kungsbackas identitet som stad, med kulturutbud, utbildning, sport- och idrott, men framförallt vara en plats för möten och upplevelser för och mellan människor. Känslan för platsen är en väsentlig faktor, inte enbart byggnaden. Allt detta sammantaget bidrar till att stadsrummet utvecklas.

”Här har alla ett rikt fritids- och kulturliv med både bredd och spets. Mångfalden av aktiviteter, upplevelser och gemenskaper främjar hälsa, välmående och kreativitet. Framåtanda, mångfald och öppenhet spirar i nätverk och föreningar. Vi är delaktiga i samhällets utveckling och får spännande saker att hända”

Ur kommunens vision 2030

11 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

3 Marknads- och samhällsanalys arena – sammanfattning WSP-rapport

Under den senaste tiden har utvecklingen gått mot att idrottsarenor ska erbjuda mer än bara idrott. Från att ha varit platser som primärt syftat till att stärka folkhälsan och skapa ett aktivt och starkt föreningsliv inom olika idrottsgrenar har de kommit att omfatta betydligt mer och fler aktiviteter. De ska idag även vara platser för upplevelser och möten, och det så kallade upplevelsesamhället präglas av en evenemangskultur. En betydande del av det som konsumeras idag och i framtiden bedöms bestå av så kallade multiupplevelser. Att besöka ett idrottsevenemang är inte längre endast ett passivt åskådande utan inkluderar mer i form av att umgås och träffa andra, äta och dricka och att konsumera såväl fysiska varor (handel) som tjänster. Exempel på detta är Escape room, E-sport/Gaming eller Laserdome.

Den övergripande analysen i rapporten från WSP visar att det finns potential för arenan att attrahera evenemang på regional nivå. Det finns få konkurrentarenor, med så många publikplatser, inom en radie på 6 mil från Kungsbacka.

WSP bedömer att kommunen bör sträva efter att arenan får kommersiella ytor. De kommersiella ytor som WSP bedömer ha potential i Kungsbacka arena är; kontor, Coworking spaces, utbildning, restaurang och café, upplevelser, möten (endagars) och service (speciellt den som är kopplad till arenan). Ju fler stödjande verksamheter som finns i arenan, desto bättre blir förutsättningarna för verksamheterna och anledningar till besök.

Betydelsen för de regionalekonomiska effekterna, ekonomin (Bruttoregionprodukten, BRP), sysselsättningen och skatteintäkterna, visar att en arena med kommersiella delar ger betydande mervärden i arbetsmarknadsregionen (FA-regionen), se tabell.

WSP:s analys visar vidare att positiva primära och sekundära effekter uppstår för stadskvalitet, handel och besöksnäring när en arena byggs med kommersiella ytor.

12 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

Fördelar och risker med olika alternativ för ägande WSP har i sin rapport valt att definiera arenor med kommersiella ytor som arenor som tillhandahåller ytterligare service förutom de basfunktioner som kan ses som standard, exempelvis yta för kiosk och restaurang. Ett kommunalt ägande av både arena och kommersiella ytor säkerställer att kommunen får en arena i staden och kommunen kan via kommunalt bolag eller förvaltning styra innehållet i den kommersiella delen. Risker med kommunalt ägande av de kommersiella delarna är att kommunen är oerfaren som kommersiell aktör och kan därför ha svårt att hitta rätt hyresgäster. Kommunen bör heller inte konkurrera med det privata. Dessutom är projektet ett sällanprojekt som kommunen saknar organisation och erfarenhet av.

Ägandealternativet med privat aktör utgår från att kommunen i avtal garanterar en hyra under 20 - 30 år för de lokaler som hör till själva arenan. Den privata aktören har då möjlighet att med denna hyresintäkt som bas fylla de kommersiella ytorna med verksamheter som den kan göra affär av. Avkastningen som normalt läggs på en hyra utöver drift- och underhållskostnader kan i delar fördelas på andra verksamheter vilket innebär att kommunens hyra av arenan kan minskas. Vid privat ägande av arena och kommersiella ytor behöver inte kommunen ta risker för outhyrda lokaler. Kommunen behöver genomföra en bred marknadsprövning för att se om det finns privata aktörer som är beredda att äga arenan och bedriva verksamheter i kommersiella ytor.

Förvaltningens kommentarer Ett alternativ där kommunen fortfarande äger arenan kan vara en 3D-fastighets- bildning med kommunalt ägande av lokaler för skolidrott och föreningsliv med mera, medan de kommersiella ytorna ägs och drivs i privat regi. 3D-fastighets- bildning innebär att en fastighet avgränsas horisontellt och vertikalt och ger möjlighet till att olika utrymmen, som kan avgränsas inom samma byggnad, kan ägas av olika fastighetsägare. Skillnaden mellan det helprivata alternativet och 3D- fastighetsbildning kan enklast beskrivas som att i det helprivata alternativet avtalar kommunen om en hyra under ett stort antal år medan alternativet med 3D- fastighetsbildning innebär att kommunen själv äger motsvarande yta. Det finns olika sätt att genomföra alternativet med 3D-fastighetsbildning. Antingen kan kommunen handla upp en gemensam entreprenad med en privat samarbetspartner, alternativt kan kommunen handla upp hela entreprenaden själv och därefter sälja avstyckad 3D-fastighet.

I 3D-fastighetsalternativet innebär det att vissa ytor inom byggnaden kan vara gemensamma såsom tex trapphus, hisschakt, entréhall, fläktrum osv. Förvaltningen av dessa gemensamma ytor regleras genom en gemensamhetsanläggning. 3D- alternativet kräver att man i skiss och projekteringsskedet noga planerar för att utforma byggnaden så att de olika fastigheterna kan avgränsas på ett tydligt sätt. En fördel är att driften av lokalerna kan samnyttjas och på så vis bli effektivare.

13 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

Eventuell kommersialisering innebär förutom viss subventionering av kostnaden för arenan också ökade stadskvaliteter. Viktigt att poängtera är också de positiva regionalekonomiska effekterna som kan förväntas samt de positiva effekterna för handel och besöksnäring som en kommersialisering av arenaområdet innebär. Om ingen privat aktör är beredd att äga arena och kommersiella ytor kan kommunen övergå till ett kommunalt ägaralternativ för arenan.

14 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

4 Omvärld

4.1 Erfarenheter från studiebesök I syfte att lära mer om arenor och olika drifts- och ägandeformer har vi besökt:

Arena Ägande- och driftsform Kommersialisering? Ystad Arena Kommunalt ägd fastighet och Nej (enbart kioskverksamhet) byggnad Serneke Arena i Privatägd byggnad. Fastighet Ja Kviberg, med långt tomträttsavtal med Göteborg Göteborgs stad Arena Skövde Kommunalägd fastighet, Drift i Ja. Genom Kommunalt bolag kommunalägt bolag Estrad Arena, Privatägd fastighet och byggnad, Ja, för Alingsås två företag och en stiftelse restaurant, Coworking area, och event Partille Arena Fastighet och byggnad ägda av Ja, med ansvar inom Partille kommunalt bolag kultur och fritid för evenemang och kommun och genom kommunalt bolag som hyresvärdar för kommersiella verksamheter.

Vi har även studerat Linköpings arenor, Växjö arenastad och Kristianstad arena.

Förvaltningens slutsatser utifrån studiebesöken är: - Arenor kan med framgång drivas i både privat och kommunal regi. - En arena i sig är ingen god affär för en privat entreprenör. Arenan behöver innehålla fler funktioner och fler användningsområden för att gå ihop ekonomiskt och vara attraktiv att driva. - Oavsett drifts- och ägandeform är samnyttjande och samordning av ytor nödvän- digt för att få ner kostnader för såväl kommun som andra tänkbara hyresgäster. - Kontorsytor i arenor efterfrågas. Coworking-platser ger mervärden för både arenabrukare och företagare. - Restaurant finns i alla arenor vi besökt och gym finns i de flesta. - Organisering av regelbundna möten mellan alla hyresgäster/användare ovärderlig och nödvändig för samverkan och samordning. I dessa möten uppstår också nytänkande och innovation.

15 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

4.2 Äga eller hyra verksamhetslokaler - SKR 2019, sammanfattning De mest väsentliga skillnaderna mellan att kommuner direkt äger eller hyr verksamhetslokaler är kopplade till flexibilitet och kontroll. I de fall kommuner väljer att hyra av egna fastighetsbolag bibehålls flexibiliteten i kommunkoncernen. Att frånhända sig kontrollen över långsiktigt strategiska lägen kan komplicera kommunens förhandlingsposition i de fall verksamheterna ska bedrivas även efter den inledande hyresperioden. Fördelen med ett tidsbestämt åtagande kan därmed bli en nackdel.

Förvaltningens kommentarer En arena är en så specifik byggnad och därmed svår att hyra ut för andra ändamål och till andra än kommunen så risken för att arenafunktionen i framtiden inte ska vara disponibel för kommunen är mycket liten.

Kommunens förhandlingsposition är bland annat beroende av vilka alternativ som finns för verksamheterna vid omförhandlingstidpunkten. Kommunens förhandlingsstyrka beror till en del av hur väl användningen är preciserad i gällande detaljplan. Kommunen kan också överväga att upplåta verksamhetslokalerna med tomträtt för att ytterligare stärka skyddet för den speciella användningen via tomträttsavtal.

För- och nackdelar med att en extern part svarar för investeringen (+/-) + - Kan innebära att kommunen inte Kommunens fördelaktiga behöver ta ansvar för framtida finansieringsvillkor nyttjas inte. underhåll och behov av specialist- Vinstmarginal till extern part. kompetens. Beror på hur avtalets villkor är tecknade.

Villkoren är kända och kostnaderna De direkta finansiella kostnaderna är ofta är förutsägbara enligt avtalet. En högre vid förhyrning än vid ägande, varför koppling till index kan dock innebära vinsterna måste kunna inhämtas på andra en viss osäkerhet. områden.

Flexibilitet vid kortsiktiga lokalbehov, Beroendeförhållande till extern part. exempelvis vid tillfälliga demogra- Kommunens handlingsalternativ och fiska svängningar. flexibilitet minskar vid långa avtal.

Kommunen kan få ta del av nyttan av en extern samhällsfastighetsägares erfarenheter.

16 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

4.3 Reformen god och nära vård Huvudbetänkandet för reformen ”God och nära vård” beräknas komma i mars 2020. Det övergripande målet för reformen är att främja hälsa och motverka ohälsa. Två delar i den handlar om utveckling av den nära vården med fokus på ökad tillgänglighet till primärvård och barnhälsovård och att stärka samverkan med andra aktörer. Socialdepartementet och Sveriges kommuner och regioner, SKR har träffat en överenskommelse om genomförandet som bland annat innehåller att regionerna särskilt ska göra insatser inom områdena samverkan mellan region och kommun, proaktiva och hälsofrämjande arbetssätt, ändamålsenligt resursutnyttjande samt att säkerställa privata aktörers medverkan.

Reformen kan komma att påverka kommunens framtida nyttjande av arenan men det är i dagsläget inte möjligt att överblicka på vilket sätt den påverkar detta.

4.4 Timbros rapport “Arenakrasch” Tankesmedjan Timbro publicerade i december 2019 rapporten “Arenakrasch” som är en uppföljande rapport till två tidigare rapporter 2010 och 2011. Rapportens övergripande slutsatser handlar om att de flesta kommuner inte gjort tillräckligt bra kostnadskalkyler, att arenabyggena blivit mycket dyrare än vad som beräknats och att arenadriften konkurrerar med välfärdens kostnader. Svag projektledning beskrivs också som en risk.

17 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

5 Alternativ för ägande och drift - granskning med konsekvensanalys

Vi har utrett fem olika alternativ för ägande och drift av arenan. A-alternativen beskriver kommunalt ägande av fastighet och byggnad, utan eller med kommersiella ytor. B-alternativen beskriver privat ägande utan eller med kommersiella ytor och C- alternativet beskriver 3D-fastighetsbildning som innebär att kommersiella ytor byggs i arenan som sedan styckas av som egna fastigheter och säljs till privat aktör.

Alternativ A1 - Egenägd arena I detta alternativ är kommunen byggherre och fastighetsägare till arenan. Arenans tekniska livslängd bedöms till 34 år och kommunen kommer under den perioden att ansvara för arenans förvaltning, mediaförsörjning, lokalvård och verksamhetsnära service.

• Indikativ investeringskostnad uppgår till 235 miljoner kronor ± 10 %. • Ackumulerade kostnader under livslängden på 34 år uppgår indikativt till 660 miljoner kronor ± 10 %. I detta ingår avskrivning, kapitalkostnader, fastighetsförvaltning, lokalvård och verksamhetsnära service (cirka 3,5 årsarbetskrafter). • Färdigställande beräknas till januari 2023 om projektstart sker i maj 2020.

Alternativ B1 – Inhyrd Arena I detta alternativ är kommunen hyresgäst med ett hyresavtal som sträcker sig långt fram i tiden. Andemeningen är att kommunen ska hyra lokalen i 34 år som motsvarar den tekniska livslängden för byggnaden. Hyresvärden kommer under hyresperioden

18 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

att ha långtgående ansvar för arenans förvaltning, mediaförsörjning, lokalvård och verksamhetsnära service.

• Ackumulerade hyreskostnader under en inhyrningstid på 34 år uppgår indikativt till 940 miljoner kronor ± 10 %. Den externa hyran innehåller då; fastighetsförvaltning (inklusive all media), lokalvård och verksamhetsnära service (cirka 3,5 årsarbetskrafter). • Färdigställande beräknas till maj 2023 om projektstart sker i maj 2020.

Alternativ A2 - Egenägd arena + kommersiella ytor I detta alternativ är kommunen byggherre och fastighetsägare till arenan som utöver ytor för kommunala behov också har kommersiella ytor. Detta innebär att det skapas positiva synergieffekter med bland annat lokaleffektivitet, bygg- och eventuella förvaltningskostnader som gör att kommunens investeringsutgift per kvadrat minskar men den totala investeringsutgiften ökar. Då kommunen blir hyresvärd för kommersiella ytor är det förväntat att kommunen också får en hyresintäkt. I denna utredning har det inte varit möjligt att uppskatta en total investeringsutgift eftersom den är korrelerad till hur stor yta med kommersiella lokaler som tillkommer och vilken hyresintäkt de väntas inbringa. För att kunna beskriva detta alternativ ekonomiskt bör en fördjupad marknadsanalys genomföras för att säkerställa vilka kommersiella verksamheter som är ekonomiskt gångbara i en arena och därefter uppskatta en ytstorlek utefter dessa.

• Indikativ investeringskostnad går ej att uppskattas. De kommersiella ytorna måste fastställas genom en marknadsanalys. • Färdigställande beräknas till maj 2023 om projektstart sker i maj 2020.

Alternativ B2 – Inhyrd arena + kommersiella ytor I detta alternativ är det en privat byggherre/aktör som äger och kommunen hyr in en begränsad del av en större byggnad för kommunens behov. De övriga ytorna i byggnaden är kommersiella ytor. Detta innebär att det skapas positiva synergieffekter med bland annat lokaleffektivitet, bygg- och förvaltningskostnader som gör att hyresvärdens totala investeringsutgift per kvadrat minskar och kommunens behov av inhyrda kvadratmeter minskar också. Hyresvärdens åtagande gentemot kommunen som hyresgäst är fortfarande långtgående likt alternativ 2 dvs hyresvärden ska tillhandahålla en lokal med media och ansvara för all fastighetsförvaltning, lokalvård och verksamhetsnära service.

• Genom att samnyttja ytor med kommersiell verksamhet och bygga en större byggnad kan både ytan och kostnad per kvadratmeter reduceras och därmed hela investeringsutgiften för en extern aktör. • Ackumulerade hyreskostnader under en inhyrningstid på 34 år uppgår indikativt till 750 miljoner kronor ± 10 %. Den externa hyran innehåller då; fastighetsförvaltning (inklusive all media), lokalvård och verksamhetsnära service (cirka 3,5 årsarbetskrafter).

19 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

• Färdigställande beräknas till sept 2023 om projektstart sker i maj 2020.

Alternativ C – Egenägd arena + kommersiella ytor avstyckade genom 3D- fastighetsbildning

I detta alternativ avstyckas en del av “arenafastigheten” till en 3D-fastighet. Det ger en möjlighet att kommunen kan äga ”arenan” (tex spelplan, läktare och omklädningsrum) medan kommersiella ytor avstyckas och ägs av en privat aktör. Ytor och konstruktion som betjänar alla fastighetsägare tex entréer, fläktrum, hisschakt, trapphus, stomme, grundläggning osv förvaltas gemensamt genom en gemensamhetsanläggning.

• Indikativ investeringskostnad går ej att uppskatta. Omfattning av kommersiella ytor samt val av alternativt genomförande måste först utredas och fastslås.

20 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

6 Analys och slutsatser

Utredningen utgår från tre perspektiv, a) Arenan ska täcka definierat behov av verksamhetslokaler för skolidrott, föreningsliv och bollsporter i centralorten. Dessutom ska arenan kunna fungera för olika typer av evenemang. Skyddsrum ska finnas.

b) Med god ekonomi och med minimering av risk få en så bra anläggning det är möjligt för de skattemedel som avsätts för projektet.

c) Bidra till utveckling av centralorten utifrån ett stadsbyggnadsperspektiv och att ge invånare i alla åldrar en anläggning med högt besöksvärde under stor del av dygnets timmar och veckans dagar. När arenan blir en tillgång för alla Kungsbackabor, kan den också bidra positivt till folkhälsan i kommunen.

Med detta som bakgrund och med delarna i utredningsuppdraget har förvaltningen dragit följande slutsatser som underlag till förslaget till beslut:

Kommersialisering Förvaltningen föreslår ett alternativ där arenan kompletteras med ytor för kommersiella verksamheter eftersom det ger mervärden till invånare, näringsliv och till utveckling av staden. Platsen kan med en multifunktionell arena bli upplevelserik, trygg och levande.

Marknadsanalysen som genomfördes av WSP visar att det finns förutsättningar för kommersiell verksamhet i och kring en arena i Kungsbacka. Kommersialisering ger samhällsnytta genom ökad sysselsättning, skatteintäkter och stadskvaliteter. Planbestämmelserna i detaljplanen bör därför säkerställa att det finns möjlighet för etablering av olika verksamheter och funktioner.

En risk för kommunen är att om det inte finns någon kommersiell aktör som vill verka i de kommersiella ytorna behöver kommunen övergå till alternativet med bara arenafunktion vilket kan fördröja projektet.

Ägande Förvaltningen föreslår privat ägande av fastighet och byggnad där kommunen långsiktigt förbinder sig att hyra ytor motsvarande de behov kommunen har för skolidrott, föreningsliv, evenemang med mera. Kommunen avtalar en hyra för 20 - 30 år fram i tiden. Den privata aktören ansvarar för att de kommersiella ytorna över tid har de verksamheter som våra invånare mest efterfrågar. Förslaget minimerar kommunens risk utifrån investerings- och driftskostnader samtidigt som det optimerar innehållet för våra invånare. Kommunen slipper bygga upp en organisation som svarar för uthyrning och

21 Ny arena inom Kungsbacka sportcenter Kungsbacka kommun

förvaltning av de kommersiella ytorna.

Risken med privat ägande är att kommunen tappar rådigheten över byggnaden. Vi avyttrar dessutom mark i centrala delar av Kungsbacka stad. En arena är dock en så specifik byggnad och därmed svår att hyra ut för andra ändamål och till andra än kommunen så risken för att arenafunktionen i framtiden inte är disponibel för kommunen är mycket liten.

Samma risk uppstår som för de kommersiella ytorna, om ingen privat aktör vill äga de kommersiella ytorna. Då behöver kommunen övergå till alternativet med bara arenafunktion vilket kan fördröja projektet. Kommunen behöver genomföra en bred marknadsprövning för att se om det finns privata aktörer som är beredda att äga arenan och bedriva verksamheter i kommersiella ytor.

En kombination av kommunalt och privat ägande av byggnaden är att låta de kommersiella ytorna genom en 3D-fastighetsbildning bilda en egen fastighet. Kommunen och privat aktör äger i detta alternativ olika delar av byggnaden, där privat aktör äger de kommersiella ytorna. Förvaltningen av gemensamma ytor regleras genom en gemensamhetsanläggning. En fördel är att driften av lokalerna kan samnyttjas och på så vis bli effektivare.

Satsningen på arenan innebär långa ekonomiska åtaganden för kommunen. Kommersialisering innebär, förutom viss subventionering av kostnaden för arenan, också ökade kvaliteter för staden och dess identitet. Viktigt att poängtera är de positiva regionalekonomiska effekterna som kan förväntas samt de positiva effekterna för handel och besöksnäring som en kommersialisering av arenaområdet innebär.

Om ingen privat aktör är beredd att äga arena och kommersiella ytor kan kommunen övergå till ett kommunalt ägaralternativ för arenan.

Inriktningen i utredningsuppdraget är att arenan ska vara klar att ta i drift är hösten 2022. Med de beräkningar som gjorts under utredningstiden är det är mer rimligt att anta att byggnaden är färdig våren 2023.

Malin Aronsson Emma Kjernald Kommundirektör Samhällsbyggnadschef

22

ARENA I KUNGSBACKA

MARKNADS - OCH SAMHÄLLSANALYS

ARENA I KUNGSBACKA Marknads- och samhällsanalys

KUND

Kungsbacka Kommun

KONSULT

WSP Advisory

WSP Sverige AB 121 88 Stockholm-Globen Besök: Arenavägen 7 Tel: +46 10 7225000 wsp.com

10297576 • | 1

FÖRORD

WSP Advisory har, på uppdrag av Kungsbacka kommun, genomfört en marknads- och samhällsanalys avseende arena i Kungsbacka. Utredningen har genomförts av följande konsulter vid WSP Advisory: • Henrik Vestin (uppdragsledare), fil. mag., Seniorkonsult och marknadsanalytiker, Stads- och fastighetsutveckling • Jonas Börjesson, fil. kand., Seniorkonsult, Nationalekonom/statistiker inom samhällsutveckling • Daniel Mattisson, MSc.,Marknadsanalytiker, Stads- och fastighetsutveckling • Anna Mocsáry, fil. mag.,Seniorkonsult och marknadsanalytiker, Stads- och fastighetsutveckling Kontaktperson för uppdragsgivaren har varit Anette Liedström Hjorth, Samhällsbyggnadskontoret, Kungsbacka kommun.

Stockholm, 17 februari 2020

2 | 10297576 •

SAMMANFATTNING

MARKNADSANALYS – POTENTIAL FÖR ARENA OCH KOMMERSIELLA YTOR

Den övergripande analysen visar att det finns potential för arenan att locka evenemang på regional nivå. Det finns även potential för kommersiella ytor i arenan.

ÄGANDE OCH DRIFT AV ARENAN

1.1.1 Kommersiella ytor

1. Arena med kommersiella ytor är att föredra framför endast arena • Det är ovanligt att privata aktörer äger arenor utan kommersiella ytor. Därför bedömer WSP att det kan vara svårt att få igenom denna lösning i Kungsbacka. För att en privat aktör ska vilja äga och driva arenan krävs det sannolikt även kommersiella ytor. • Det finns möjlighet för kommunalt ägande av endast arena, men fördelarna med att komplettera med kommersiella ytor gör att det alternativet bedöms vara bättre.

2. Det finns potential för kommersiella ytor i arenan • WSP bedömer att det finns potential för kommersiella ytor i arenan, se kapitel 3.

3. Kommunen bör därför sträva mot att arenan får kommersiella ytor

1.1.2 Ägande och drift

• Kommunalt ägande och drift av arenan och dess kommersiella ytor är ett bra alternativ för Kungsbacka att säkerställa att kommunen får en arena i staden. • Privat ägande förutsätter kommersiella ytor. Det bör därför undersökas om sådant intresse finns hos någon aktör. • 3D-fastighetsbildning, där kommunen överlåter driften av de kommersiella lokalerna till en privat aktör, kan vara ett bra sätt för kommunen att minska sin risk i projektet samtidigt som kommersiella ytor tillförs eller om det inte går att finna någon privat aktör som vill äga både arena och kommersiella ytor.

10297576 • | 3

EKONOMISKA EFFEKTER PÅ BRP, SYSSELSÄTTNING OCH SKATTEINTÄKTER

I tabellen nedan har de regionalekonomiska effekterna, som beräknas uppstå till följd av satsningen under en 10-årsperiod, sammanställts för respektive alternativ.

Sammanställning av de regionalekonomiska effekterna (10-årsperiod). Alternativ 1 – Arena utan Alternativ 2 – Arena med kommersiella ytor kommersiella ytor

Sysselsättningseffekt 260 årsarbetskrafter 1 030 årsarbetskrafter

BRP-effekt 260 miljoner kronor 1 035 miljoner kronor

Skatteintäkter 37 miljoner kronor 146 miljoner kronor

ANALYS AV YTTERLIGARE EFFEKTER

Byggande av arena och kommersiella ytor bedöms få positiva effekter för stadskvaliteter, handel och besöksnäring.

4 | 10297576 •

INNEHÅLL

1 INLEDNING 6

2 OM ARENOR 7

3 MARKNADSANALYS - POTENTIAL FÖR ARENA OCH KOMMERSIELLA YTOR 9

4 FÖRDELAR OCH RISKER MED OLIKA ALTERNATIV FÖR ÄGANDE OCH DRIFT AV ARENAN I KUNGSBACKA 19

5 EKONOMISKA EFFEKTER PÅ BRP, SYSSELSÄTTNING OCH SKATTEINTÄKTER 27

6 ANALYS AV YTTERLIGARE EFFEKTER 33

7 BILAGOR 36

10297576 • | 5

1 INLEDNING

1.1 BAKGRUND Kungsbacka kommun utreder förutsättningarna för en ny arena för bollsporter, skolidrott och föreningsliv söder om Kungsbacka Sportcenter. Uppdraget handlar om att utreda arenans effekter för kommunens stadsplanering i ett långsiktigt perspektiv - både för Kungsbackas invånare och näringsliv samt för en bredare målgrupp ur ett regionutvecklande perspektiv för Göteborgsregionen och norra Halland.

1.2 SYFTE Resultatet av utredningen ska användas som underlag för politiken att besluta om kommunen ska bygga och hyra ut, sälja marken och hyra delar för idrott eller inte ha med kommersiella verksamheter alls.

1.3 MÅL Utredningen ska svara på: • Fördelar och risker med olika alternativ för ägande och drift. • Potential för kommersiella ytor i arenan. • Ekonomiska effekter på BRP (bruttoregionalprodukt), sysselsättning och skatteintäkter. • Ytterligare effekter: • Effekter på turism, eventbesök handel med mera. • Långsiktiga effekter för kommunens stadsplanering, invånare och näringsliv samt för en bredare målgrupp ur ett regionutvecklande perspektiv för Göteborgsregionen och norra Halland.

6 | 10297576 •

2 OM ARENOR

2.1 INLEDNING Svensk idrotts främsta finansiärer är kommuner, landsting och regioner. I Sverige är kommunerna i stort sett alltid med som huvudman vid finansieringen av nya arenor. Några drivkrafter till att kommuner väljer att investera i nya arenor är dels att tillgodose ett idrottsligt och kulturellt behov och dels att stärka staden och det lokala näringslivet. Att stärka och gynna näringslivet handlar om att arenabyggen bedöms bidra till att driva samhällsutvecklingen framåt. Det innefattar till exempel förbättrad infrastruktur, fler arbetstillfällen, ökad konsumtion inom handel, restaurang, hotell och service och olika sorters stimulans till ekonomisk tillväxt. En annan faktor kan härledas utifrån ett stadsutvecklingsperspektiv där en arena kan möjliggöra och skapa förutsättningar för nya bostäder, kontor, handel och service, vilket också gynnar tillväxten.1

2.2 FINANSIERING, ÄGANDE OCH DRIFT AV ARENOR

2.2.1 Finansiering

För att få till stånd en ny arena finns det flera tillvägagångsätt som en kommun kan använda. Det som har störst påverkan på vilken modell som väljs brukar vara vilken risk man är benägen att ta och i vems intresse bygget av arenan ligger. I Sverige är det vanligast att den offentliga sektorn bekostar den nya arenan, antingen helt eller delvis. I 60 procent av fallen står kommunen för hela finansieringen och i 30 procent av fallen är kommunen medfinansiär, enligt en enkätundersökning gjord av Sveriges kommuner och landsting (2010). Då en kommuns ekonomiska huvudintäkt är skattemedel är det också härifrån finansiering för nya arenor hämtas (oavsett om vi talar om hel eller delvis finansiering). Modellen som ligger till grund för skattebaserade investeringar i arenor beskrivs av följande sekvens av handlingar: Invånarna i en kommun betalar skatt → En del av skatten används till finansieringen av en arena → Arenan lockar konserter, sport och andra evenemang → Detta lockar i sin tur besökare som spenderar pengar inom kommunen → Detta nya inflöde av pengar skapar inkomster och jobb för invånarna i kommunen vilket ger kommunen ökade skatteintäkter → Detta blir avkastningen på kommunens investering i arenan.

1 Farmer, P.J., Mulrooney, A.L., Ammon, R., 1996. Sport Facility Planning and Management. Morgant own: Fitness Information Technology.

10297576 • | 7 2.2.2 Ägande och drift

Precis som vid finansiering av arenor finns det olika ägarstrukturer. Det är viktigt att vara medveten om att arenor inte ägs av enbart ekonomiska skäl samt att olika aktörer kan ha olika mål, drivkrafter och incitament. Kommuner har först och främst invånarnas bästa i åtanke, sportföreningar drivs dels av ekonomiska intressen och sportens utveckling medan sponsorer samt privata aktörer i större utsträckning har ekonomiska ambitioner. Det är därför ofta svårt och i viss mån inte relevant, särskilt i de fall en kommun äger en arena, att analysera olika arenors resultaträkningar för att se om de är lönsamma eller ej då en arena ger ekonomiska spridningseffekter både i kommunen och regionen. Ägar- och driftsförhållanden kan förändras över tiden och styrs till stor del av kommunernas ekonomiska verklighet och den rådande konjunkturen. Ansvaret kan under perioder komma att flyttas mellan tre parter – kommunen, föreningslivet och övriga privata aktörer. I goda ekonomiska tider har ofta kommuner tagit på sig att både äga och driva anläggningar, bland annat med argument att föreningarna ska ges möjlighet att koncentrera sig på sin kärnverksamhet. I sämre tider har ansvaret istället hänvisats till förenings- och näringslivet med argumentet att det är bättre att företag äger och driver arenan än att anläggningen inte skulle finnas alls.

8 | 10297576 •

3 MARKNADSANALYS - POTENTIAL FÖR ARENA OCH KOMMERSIELLA YTOR

3.1 INLEDNING Detta kapitel utreder, på en övergripande nivå, vilken potential det finns för arenan att locka olika former av evenemang samt om det finns potential för kommersiella ytor i arenan. För att svara på denna fråga behöver flera variabler analyseras, bland annat rådande trender, jämförelser med andra arenor samt framgångsfaktorer och etableringspreferenser för olika typer av verksamheter som potentiellt kan vara intresserade av kommersiell yta i Kungsbackas nya arena.

3.2 VÄXANDE BEFOLKNING GER ÖKAD EFTERFRÅGAN Befolkningen i Kungsbacka kommun och tätort förväntas öka under kommande år. En ökad befolkning innebär dessutom att antalet arbetstillfällen i kommunen och tätorten ökar. Detta innebär sammantaget att efterfrågan på handel, restaurang, service, upplevelser, kontor med mera kommer att öka. Det innebär en positiv påverkan på potentialen både för arenan i Kungsbacka och för kommersiella lokaler i anslutning till arenan.

Figur 1 Befolkningsprognos för Kungsbacka kommun och Kungsbacka tätort. Källa: Kungsbacka kommun.

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

2023 2024 2018 2019 2020 2021 2022 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

Kungsbacka tätort Kungsbacka kommun

10297576 • | 9

3.3 POTENTIAL FÖR ARENA I KUNGSBACKA

3.3.1 En ny generation av arenor – en del i stadsutvecklingen

I början på 2000-talet ökade intresset för att bygga arenor runt om i Sverige. De arenor som byggdes under åren 2000-2010 benämns som de så kallade fjärde generationens arenor. Utifrån ett arenaperspektiv var den främsta drivkraften att ge besökare en bättre helhetsupplevelse. Det handlade om att öka attraktionskraften och locka tillbaka besökare från hemmen där digital streaming, HD-TV med mera hade gjort intåg. Det skedde allt större satsningar på ljus- och ljudsystem för att skapa en totalupplevelse som inte hade funnits tidigare. Samtidigt fortsatte säkerheten att utvecklas ytterligare. Femte generationens arenor är den modernaste formen av arenor. De flesta arenor som har byggts efter år 2010 betecknas som femte generationens arenor. Friends Arena och Tele2 Arena är två exempel inom denna kategori. Det som kännetecknar dessa arenor är att de, utöver att inrymma och genomföra idrottsevenemang, nöjesevent, mässor med mera, har en roll i den större samhällsutvecklingen som sker utanför arenan. I samband med arenabyggen sker ofta annan utveckling och nybyggnation av exempelvis bostäder, hotell, kontor och handel.

3.3.2 Framgångsfaktorer för dagens arenor

En arenas framgång beror på flera faktorer. På ett övergripande plan kan de inordnas i tre huvudsakliga områden; ekonomi, marknad och koncept. Hur framgångsrik en arena är beror på hur väl den lyckas tillgodose och maximera sin potential inom alla dessa områden.

Figur 2 Framgångsfaktorer för arenor.

10 | 10297576 •

Ekonomi Vilka intäkter och kostnader en arena har är en viktig variabel att analysera för att avgöra hur framgångsrik den är. För att vara lönsam behöver arenans intäkter överstiga kostnaderna. En arenas intäkter kan bland annat komma från hyra, reklam/sponsring, evenemang/biljettintäkter och ekonomiskt stöd och bidrag från en kommun eller privat finansiär. Vissa arenor väljer även att sälja arenanamnet för att öka sina intäkter. För att driva en arena uppstår dock även kostnader, exempelvis för drift och underhåll. Marknad Hur framgångsrik en arena är beror även på vilken marknad den verkar på. Om det finns ett stort utbud av liknande arenor i omlandet är exempelvis konkurrensen om besökare och evenemang hårdare än om arenan har en mer unik position och erbjudande. Genom att möta marknadens efterfrågan kan en arena även bli mer framgångsrik, exempelvis genom att erbjuda ändamålsenliga och kvalitativa lokaler som motsvarar de krav som ställs från evenemangsarrangörer, idrottsföreningar eller dylikt. Vissa fysiska attribut spelar även in där arenans tillgänglighet är en viktig faktor. Om det är enkelt att ta sig till arenan med olika trafikslag, både lokalt och regionalt, så är det en fördel. Koncept Även arenans koncept och positionering på marknaden är en viktig framgångsfaktor för att särskilja arenan från andra arenor på marknaden. En arena kan särskilja sig på flera sätt, exempelvis genom sitt varumärke, inriktning, publikkapacitet eller kommersiella erbjudande. I det kommersiella erbjudandet kan ankarhyresgäster lyftas fram som en särskild viktig framgångsfaktor. En ankarhyresgäst kan beskrivas som en viktig aktör som skapar starka flöden och kommersiella förutsättningar som kan gynna andra (svagare) aktörer på platsen. Olika evenemang Evenemang kan definieras som en publik aktivitet som är avgränsad i tid och rum. Det har ett program, en arrangör, åskådare och/eller deltagare. Detta är en mycket vid definition som innefattar både frukostmöten på företaget och seriematcher för flicklaget i fotboll. För en arena innehåller evenemangsportföljen ofta en hierarki av evenemang där det finns en bred grund med många lokala evenemang, något färre evenemang som sträcker sig regionalt, några stycken återkommande evenemang och endast något sporadiskt megaevenemang. • Mega-evenemang lockar stora mängder turister, ger stor massmedial uppmärksamhet samt stora ekonomiska effekter för kommunen.

• Återkommande märkesevenemang ger konkurrensfördelar då de ofta kommer att förknippas med staden.

• Lokala/regionala evenemang är bra komplement till de större evenemangen. Ett stort antal evenemang gör det lättare att marknadsföra sig som en evenemangsstad.

10297576 • | 11

Figur 3 Evenemangsportföljen.

12 | 10297576 •

3.3.3 Arenor och evenemang i regionen

Figur 4 Inomhusarenor i regionen.

Det finns flera inomhusarenor i regionen. I tabellen nedan presenteras exempel på vilka typer av evenemang som genomförs på arenorna i regionen. Den enda arena som tar stora nationella artister är Scandinavium. Bland övriga arenor är det endast ett fåtal som tar större nationella artister och nöjesevenemang. Lisebergshallen var den arena som, förutom Scandinavium, hade störst evenemang inom nöje och musik. Sedan Lisebergshallen lades ner finns det en lucka i utbudet av liknande arenor, vilket skulle kunna innebära en potential för arenan i Kungsbacka att locka liknande evenemang som Lisebergshallen, åtminstone tills dess att Nya Lisebergshallen är uppförd (inom cirka tio år).

10297576 • | 13

Arena Kommun Typ av Max Ägande Exempel på (antal arena kapacitet evenemang invånare antal år 2018) personer

1 Estrad Arena Alingsås Multi- 2 800 Privat Handboll, lokala (41 070) arena evenemang inom (idrott, musik, föreläsningar nöje, mm. möte)

3 Lisebergs- Göteborg Multi- 3 000 Kommun Handboll, innebandy, hallen (571 868) arena artister (lokala, (nedlagd) (idrott, regionala och mindre nöje, kända nationella). möte)

4 Frölundaborg Göteborg Multi- 7 600 Kommun Ishockey, mässor, isstadion (571 868) arena musikarrangemang. (idrott, nöje, möte)

5 Scandi- Göteborg Multi- 12 000 Kommun Ishockey, Disney on navium (571 868) arena ice, Melodifestivalen (idrott, deltävling, nöje, Gothenburg Horse möte) Show, Bryan Adams.

6 Prioritet Göteborg Multi- 6 200 Privat Idrott, sportevent, Serneke (571 868) arena mässor, konferenser. Arena (idrott, nöje, möte)

7 Lerums Lerum Idrott 1 200 Kommun Idrott. arena (42 137)

9 Wallenstam Härryda Multi- 1 600 Kommun Idrott, utställningar. Arena (37 802) arena Mölnlycke (idrott, (planerad) nöje, möte)

10 Partille arena Partille Multi- 5 500 Kommun Handboll, LAN- (37 443) arena gaming, Simple (idrott, Minds, A-ha. nöje, möte)

12 Arena Varberg Multi- 2 000 Privat Handboll, dansband, Varberg (63 630) arena mässor. (idrott, nöje, möte)

Syftet med ovanstående genomgång är endast att göra en grov bedömning av potentialen. För att göra en mer exakt bedömning av potentialen för olika typer av evenemang i arenan i Kungsbacka krävs en mer djuplodande och renodlad arenautredning.

14 | 10297576 •

3.4 POTENTIAL FÖR KOMMERSIELLA YTOR I ARENAN I KUNGSBACKA

Användning Potential på arenan

Kontor Bra till mycket bra.

Utbildning Bra (beror på typ av utbildning).

Dagligvaruhandel Dålig. Stark konkurrens i närområdet.

Sällanköpsvaruhandel Dålig (möjligen något bättre för sportbutik med större koppling till arenan och kringliggande verksamheter).

Restaurang Bra (beror i stor utsträckning på om det byggs stödjande verksamheter, exempelvis kontor samt vilka andra grannar som kommer att finnas på platsen, t.ex. upplevelser.

Upplevelser Bra, behöver dock utredas mer.

Möten Bra för endagarsmöten. Sämre för flerdagarsmöten.

Service Bra, särskilt för sådant som kopplar till arenans verksamhet.

3.4.1 Kontor - Potential för arenan i Kungsbacka

Flera av de arenor som har ingått i detta uppdrags benchmarkstudie har valt att etablera kontorsytor i eller kring arenan. I många fall är dessa kontorsplatser attraktiva för det lokala föreningsliv som använder arenan. Vid en analys av hyresnivåer för Kungsbacka kan WSP även se en högre hyresnivå i den del av staden där den nya arenan är lokaliserad jämfört med övriga tätorten, förutom centrum. WSP bedömer därför att det finns god potential för kontorsytor på Kungsbackas arena. Även co-working ytor för tillfälligt arbete kan vara attraktiva. En djupare analys är dock nödvändig för att avgöra hur mycket kontorsyta som kan etableras på platsen.

3.4.2 Utbildning - Potential för arenan i Kungsbacka

Potentialen är större för vuxenutbildning och gymnasieverksamhet jämfört med grundskoleutbildning som kräver bättre tillgänglighet, lugnare och grönare miljö med mera.

3.4.3 Handel - Potential för arenan i Kungsbacka

Då den nya arenan planeras i ett relativt centralt läge i staden anser WSP att potentialen för detaljhandel, det vill säga dagligvaruhandel och sällanköpsvaruhandel, är begränsad. Det finns helt enkelt bättre lägen för dessa branscher i Kungsbacka. Konkurrensen i närområdet, särskilt för dagligvaruhandel, är även mycket hård varför en etablering inom denna bransch i eller kring arenan inte vore fördelaktig. För sällanköpsvaruhandel kan möjligen en nischad sportaktör vara möjlig, även om större och mer kontinuerliga flöden av människor vore mer fördelaktiga även för denna bransch. Hyresnivåerna för butik och restaurang i arenans närområde är lägre än stadskärnan, men högre än i övriga tätorten som helhet.

10297576 • | 15

3.4.4 Restaurang - Potential för arenan i Kungsbacka

WSP anser att det finns god potential för restaurang i eller kring arenan. Många av de arenor som WSP har studerat har antingen en eller flera eller restauranger/ caféer. Ju fler stödjande verksamheter som byggs, exempelvis kontor, bostäder eller upplevelser, desto bättre blir även förutsättningarna för denna typ av verksamhet. På detta sätt skapas fler besöksanledningar till restaurangerna och de blir inte lika beroende av de evenemang som sker på arenan.

3.4.5 Upplevelser - Potential för arenan i Kungsbacka

Under den senaste tiden har utvecklingen gått mot att idrottsarenor ska erbjuda mer än bara idrott. Från att ha varit platser som primärt syftat till att stärka folkhälsan och skapa ett aktivt och starkt föreningsliv inom olika idrottsgrenar har de kommit att omfatta betydligt mer och fler aktiviteter. De ska idag även vara platser för upplevelser och möten. Dagens upplevelsesamhälle är präglat av en evenemangskultur. En betydande del av det som konsumeras idag och i framtiden bedöms utgöras av så kallade multiupplevelser. Att besöka ett idrottsevenemang är inte längre endast ett passivt åskådande utan inkluderar mer i form av att umgås och träffa andra, äta och dricka och att konsumera såväl fysiska varor (handel) som tjänster.

16 | 10297576 •

Exempel på koncept för upplevelser samt ytbehov är:

Vad: Storlek:

Prison Island 800-1 000 kvm.

Laserdome 400 kvm.

Leos Lekland 3 000-5 000 kvm. Större finns även, ca. 6 500 kvm

Jump Trampolipark 3 000-4 000 kvm.

Gaming och E-sport 300-500 kvm.

Escape Room 700 kvm i Malmö (inkl. fler aktiviteter, 400 kvm i Skellefteå. Vimmerby 160 kvm. Uppsala 125 kvm. Helsingborg 120 kvm.

Monopoly Dreams 2 000 kvm.

VR Games Zone 320 kvm (Oslo).

Hyper Reality 150 kvm (Stockholm).

Det bedöms finnas en god potential för vissa typer av upplevelsekoncept i samband med arenan i Kungsbacka. Ytbehoven skiljer sig åt markant mellan olika typer av upplevelsekoncept, där större aktörer, som Leo’s lekland eller trampolinparker, har ett relativt stort ytbehov. Det finns dock flera aktörer som har mindre ytbehov. Klustereffekter kan uppnås och en starkare destination kan skapas om flera upplevelsekoncept etableras på samma plats.

3.4.6 Möten - Potential för arenan i Kungsbacka

WSP anser att det även finns en god potential för mötes- och konferenslokaler på arenan. Detta är ett behov som flera av de intervjupersoner som WSP har talat med inom ramen för denna studie har uttryckt. Idag finns ett underskott på denna typ av lokaler i kommunen varför både större och mindre ytor för möten bedöms vara intressanta. Mötes- och konferenslokaler är särskilt intressanta för kortare möten som pågår under en dag eller för möten som inkluderar ett mindre antal människor. En begränsande faktor som har kommit fram i intervjustudien är kapaciteten på stadens hotell som påverkar möjligheterna för längre möten.

3.4.7 Service - Potential för arenan i Kungsbacka

WSP anser att det finns god potential för kringliggande servicefunktioner i eller kring arenan. Många arenor inkluderar idag verksamheter som gym, massage eller liknande typ av friskvård. Ett större gym kan exempelvis kräva mellan 1 000-2 000 kvm då lokaler för flera pass behövs. Ett mindre eller mellanstort gym är ofta mellan 200-500 kvm. För friskvård är ytan ofta beroende av vilken typ av företag som väljer att etablera på en plats. Om det är ett mindre bolag, exempelvis ett enmansbolag, så är ytbehovet mindre. En farhåga finns även att denna typ av mindre aktörer har en låg betalningsvilja för de kommersiella ytorna varför det kan vara svårt att locka dem till arenan där hyresnivån (då den blir nybyggt och modern) kan bli för hög.

10297576 • | 17

3.5 ETABLERINGSPREFERENSER FÖR OLIKA KOMMERSIELLA AKTÖRER Genom att studera olika branschers etableringspreferenser kan en större insikt och förståelse skapas kring vilka verksamheter som kan vara lämpliga på platsen och som därmed kan tänkas vara intresserade av arenans kommersiella ytor. Lokaliseringspreferenser för kontor, handel och service De viktigaste lokaliseringspreferenserna för kontorsintensiva näringar utgörs av ett begränsat antal variabler vilka ger en god grund för att förstå kontorsmarknadens efterfrågan på stadsutveckling och stadskvaliteter. Den helt dominerande variabeln är tillgänglighet till kollektivtrafik och ju fler boende som återfinns inom 30 minuters restid med kollektivtrafik desto mer attraktivt bedöms området vara. Tillgänglighet med bil har en mer begränsad betydelse för ett områdes attraktivitet. En god tillgång till kollektivtrafik och rörlighet har alltså starkt strukturerande effekter och är i många avseenden avgörande för förutsättningarna att utveckla en tät och tjänsteintensiv stadsmiljö. Det går också att konstatera att tillgänglighet till resecentrum har en stor betydelse för ett kontor eller kontorsområdes attraktivitet. Detta speglas genom att betalningsviljan per kvadratmeter sjunker med stigande avstånd till ett resecentrum. Stationsnära lokalisering innebär dock att arbetskraftens bilberoende minskar kraftigt. En annan viktig variabel vid etablering av kontor är tillgången till urbana verksamheter såsom handel, café och restaurang, kommersiell service och kultur inom en kilometers promenadavstånd. Detta eftersom många gillar att göra ärenden i anslutning till arbetsdagens början eller slut. Ett kontorsområdes attraktivitet styrs också av lokalernas modernitet och skick. Den kanske viktigaste skiljelinjen för moderna och äldre kontors attraktivitet är att de förra erbjuder större flexibilitet, möjligheter till yteffektiv användning och god arbetsmiljö. Innerstädernas fastighetsbestånd är som regel äldre vilket gör att befintliga kontorslokaler ofta har en lägre modernitetsgrad. Ytterligare en viktig etableringspreferens för kontor är förekomsten av klusterbildning. Liknande kompetens attraherar och attraktiviteten är därför ofta högre i områden med hög andel företag inom kontorsintensiva näringar. Geografiskt koncentrerade kontorsområden har visat sig vara särskilt gynnsamt för ett kontorsområdes attraktivitet varför det är fördelaktigt att maximera antalet kontor inom ett mindre område. Detaljhandel och service är mer beroende av gynnsamma förutsättningar för starka flöden än andra näringar. Inte desto mindre finns likheter med kontorsnäringarna vad gäller företagens etableringspreferenser. Handel och service vill för det första ha tillgång till närliggande arbetsplatser då det ofta visar sig att dagbefolkning är viktigare för omsättningen än nattbefolkningen. På samma sätt, och av samma anledning som kontorsnäringarna, vill handel och service även ligga i nära anslutning till verksamheter i samma och/eller näraliggande branscher eller kompletterande branscher. Ett stadsrum med hög densitet, anpassning till fotgängare och stor tillgång till näraliggande parkeringar, helst i parkeringshus, är också gynnsamt för handel och servicenäringarnas vilja att etablera sig.

18 | 10297576 •

4 FÖRDELAR OCH RISKER MED OLIKA ALTERNATIV FÖR ÄGANDE OCH DRIFT AV ARENAN I KUNGSBACKA

I detta kapitel har WSP analyserat fördelar och risker med olika ägande- och driftsformer för arenan enligt den modell som Kungsbacka kommun har tagit fram. De ägande- och driftsformer som analyseras är:

• A1 – Kommunalt ägande och drift • A2 – Kommunalt ägande och drift av kommersiella ytor • B1 – Privat ägande och drift • B2 - Privat ägande och drift av kommersiella ytor • C1 – 3D-bildad fastighet. Kommunalt ägande av idrott och föreningsliv, privat ägande och drift av kommersiella ytor.

Figur 5 Alternativ för ägande och drift av arena och kommersiella ytor.

Fördelar och nackdelar med olika ägande- och driftsformer har tagits fram genom dels en litteraturstudie samt dels en benchmarkundersökning där WSP har analyserat olika arenor runt om i Sverige. Dessa arenor listas i kapitlet Bilagor. WSP har i detta arbete valt att definiera arenor med kommersiella ytor som arenor som tillhandahåller ytterligare service förutom de basfunktioner som kan ses som standard, exempelvis yta för kiosk och restaurang. För att en arena ska klassificeras som en arena med kommersiell service behöver därför ytterligare yta tillföras för exempelvis kontor, detaljhandel eller annan kommersiell service.

10297576 • | 19

4.1 A1 – KOMMUNALT ÄGANDE OCH DRIFT AV ENDAST ARENA Om en kommun har tydliga mål och visioner kring en arena – vad dess syfte och mening är - faller det sig möjligen naturligt att genom ett kommunalt ägande och driftsansvar bibehålla kontroll för att säkerställa att arenan uppfyller det som den var avsedd att göra. Ett exempel på en kommunalt ägd arena är Lerums Arena som invigdes i september 2019. Totalytan uppgår till cirka 5 000 kvadratmeter och hallen till 3 500 kvadratmeter. Publikkapaciteten är cirka 1 200 personer. Arenan ägs av Lerums kommun och är en multifunktionell idrottshall, i huvudsak byggd för skol- och föreningsverksamhet. Arenan är en mötesplats och en betydelsefull förutsättning för kommunens gymnasium och idrottsföreningar att fortsätta utveckla sina respektive verksamheter. Även grundskolan ges nya möjligheter i och med arenan. På dagtid används arenan till skolidrott och efter skoltid används den till föreningsliv, främst innebandy i relativt höga divisioner samt handboll och basket. Sedan arenan invigdes har den, enligt kommunen, snabbt blivit en samlingspunkt. Den bedöms på kort tid ha fyllt ett behov som fanns. Tanken är att arenan även kommer att kunna ha vissa andra aktiviteter och evenemang, utöver skol- och föreningsidrott. Funktionsmässigt är den dock byggd för skolidrott och föreningsidrott, vilket till viss del påverkar och begränsar förutsättningarna för andra aktiviteter. Arenan har inte några kommersiella ytor men det finns en kiosk som föreningarna kan nyttja i samband med sina respektive arrangemang. Lerums Arena är en del i förvandlingen av Lerums tätort som under kommande år ska förändras till en mer stadsliknande miljö med bland annat en ny gymnasieskola och bostadsbebyggelse.

4.1.1 Fördelar med alternativet kommunalt ägande och drift

• Möjlighet för kommunen att bidra till och öka stadens attraktivitet genom ett bättre kommunalt utbud av sport- och kulturevenemang. • Stor rådighet över planering och byggprocess samt en möjlighet att arbeta strategiskt och målinriktat. • Möjlighet för kommunen att stödja lokala idrottsföreningar samtidigt som den lokala ekonomin och näringslivet gynnas. • Ökad möjlighet att planera och styra verksamheter och innehåll, exempelvis genom att allokera tider och säkerställa tillgänglighet för skol-/ungdoms- och föreningsidrott. • Möjlighet till god överblickbarhet av intäkter, kostnader, resultat med mera.

20 | 10297576 •

4.1.2 Risker med alternativet kommunalt ägande och drift

• Risk att kommunalt ägande och drift av en ny arena hamnar i målkonflikt med kommunens övriga verksamheter, exempelvis vård, omsorg och skola. • Risk för att kostnaden, både vid investering men även vid drift, blir högre än vad kommunen planerat för initialt. En arena tenderar därför att vara ett kommunalekonomiskt högriskprojekt. • Risk för att kommunen drar på sig merkostnader då en arenainvestering är något som inte hör till vanligheterna utan i de flesta fall är ett sällanprojekt. Merkostnader kan därför uppkomma under arbetsprocessen då erfarenhet av liknande projekt ofta saknas. • Löpande investeringar för att förbättra och anpassa arenan krävs för att upprätthålla arenans relevans. I detta krävs en kontinuerlig dialog med de aktörer som nyttjar arenan. En utmaning för kommunen är att det potentiellt är många intressenter som nyttjar arenan och det kan därför bli en prioriteringsfråga kring vems krav på en arena som kommunen ska förhålla sig till (olika behov, nivåer, serier mm.). • Politiska svängningar, exempelvis kopplat till mandatperiod, kan innebära minskad långsiktighet.

4.2 B1 – PRIVAT ÄGANDE OCH DRIFT AV ENDAST ARENA De allra flesta arenor i Sverige, cirka 90 procent, bekostas med offentliga medel, antingen helt eller delvis. Det är därför mer ovanligt med arenor och större sportanläggningar som ägs och drivs i privat regi. En anledning till detta är att det är svårt för en privat aktör (såväl som för en kommun) att få lönsamhet i projektet. Det finns dock undantag som bevisar motsatsen. En av Sveriges mest framgångsrika anläggningar är inomhusarenan Malmö Arena som ägs av Percy Nilsson. Arenan har under de senaste åren attraherat flera storskaliga och välbesökta event som Eurovision Song Contest, svenska melodifestivalen, landskamper och stora konserter. Som stöd för dessa evenemang har arenan vissa kommersiella funktioner såsom kiosker och restauranger men man har utöver detta valt att inte etablera ytterligare kommersiella funktioner och ytor i arenan. En anledning till detta är att området som arenan befinner sig i har ett stort utbud av kommersiella aktörer, exempelvis via det regionala köpcentrumet Emporia. Detta gör att behovet för egna kommersiella ytor på Malmö Arena är små. En bakomliggande orsak till detta är att samma fastighetsägare har varit med och utvecklat hela arenaområdet. På så sätt har ett helhetstänk möjliggjorts där olika funktioner har fått olika plats och där fastigheterna snarare stödjer varandra är konkurrerar. Denna lösning har möjliggjorts via ett antal faktorer där den viktigaste är tillgången till stora flöden, både från Malmö samt från hela Öresundsregionen. Detta gör att arenan kan locka stora evenemang och därmed få ekonomi för sin verksamhet.

10297576 • | 21

4.2.1 Fördelar med alternativet privat ägande och drift

• Minskad kommunal risk då en arenainvestering från den privata sektorn, antingen helt eller delvis, gör att kommunens investering blir mindre. Därmed används färre skattemedel. • En privat aktör kan ha mer kunskap och erfarenhet av ägande och drift av arenor från andra projekt. • Det kan finnas ett stort lokalt intresse i kommunen från privata bolag och finansiärer att medfinansiera en ny arena. • En potentiell möjlighet för kommunen att, och vilja finns, sälja mark i anslutning till den nya arenan för ytterligare privat exploatering.

4.2.2 Risker med alternativet privat ägande och drift

• En arena är förenad med stora kostnader kopplat till drift och underhåll för en privat aktör. För kommunen finns därför en risk att den privata aktörer vill få kommunen att stå för vissa underhållskostnader. Det finns också en risk att arenan går i konkurs och att kommunen måste ta över ägandet för att arenan ska kunna fortsätta sin verksamhet. • Kommunen har mindre rådighet över arenan och utbudet av sport och kulturevenemang. Det finns exempelvis en risk att kommunen inte kan styra tider och möjligheter för exempelvis skol- och föreningsidrott. • Om det uppstår trånga sektorer i behov/tillgänglighet kan det vara svårt för kommunen att agera snabbt och flexibelt.

4.3 A2 – KOMMUNALT ÄGANDE OCH DRIFT AV ARENA OCH KOMMERSIELLA YTOR Flera av de kommunalt ägda arenor och sportanläggningar som WSP har analyserat har valt att addera kommersiella ytor. I det fall kommersiella ytor adderas till en arena skapas fler besöksanledningar och intäktströmmar, exempelvis genom hyresintäkter, vilket kan ge en bättre ekonomisk kalkyl och en lägre risk. Genom att byggnaden används för fler ändamål sprids helt enkelt riskerna mellan fler aktörer. Det är därför vanligt att kommunalt ägda arenor tillför ytor för exempelvis kontor, konferens- och mötesrum, detaljhandel, restaurang eller andra typer av upplevelser (exempelvis bowling, 5-kamp eller liknande). De fördelar och risker med kommunalt ägande och drift av endast arena som presenteras ovan gäller även i detta alternativ. Tillägg presenteras nedan.

22 | 10297576 •

4.3.1 Fördelar med alternativet kommunalt ägande och drift av arena och kommersiella ytor

• Ökad riskspridning genom fler intäktsströmmar och användningsområden på arenan. • Kommersiella ytor ger kommunen möjlighet till ökade intäkter. • Kontroll över verksamheten och egen insyn i alla led ger ökade möjligheter att styra. Kommunen kan på så sätt använda de kommersiella lokalerna för att understödja de mål som finns för platsen, exempelvis kopplat till innehåll, utbud och användning. • Ökat kommersiellt utbud för kommunens invånare vilket ger mer liv på platsen.

4.3.2 Risker med alternativet kommunalt ägande och drift av kommersiella ytor

• Kommersiella villkor råder – om kommunen inte har möjlighet att vid behov investera i arenans kommersiella ytor och dess innehåll kommer arenan att halka efter på marknaden vilket leder till försämrad attraktivitet. • En arena med kommersiella ytor är en sällaninvestering för kommunen. Det finns därför en risk att nödvändig kunskap saknas för att driva en arena med kommersiella funktioner. • Då ett arenabygge är ett sällanprojekt för en kommun finns även en risk för att kommunen inte tar ut marknadsmässiga hyror på grund av brister i marknadskännedom, konkurrensbevakning med mera. • Risk för svagt intresse för de kommersiella lokalerna. Detta kan leda till vakanser och minskade intäkter för de kommersiella ytorna och därmed kostnader för kommunen. • Om kommunen tar över viss försäljning/kioskverksamhet kan det drabba lokala föreningar som har sådan verksamhet som intäktskälla. Det finns emellertid möjligheter att lösa detta. Ett exempel är försäljningsfördelningen i Partille Arena som har en modell som säger att: ”Vid arrangemang där ideell förening är arrangör fördelas nettovinsten vid försäljning i arenakioskerna lika mellan arrangerande ideell förening och restaurangentreprenör (50- 50 på nettovinst, efter avdrag för inköp och personal).”2 • Risk för intressekonflikter då kommersiella drivkrafter kan krocka med kommunens kärnverksamhet.

4.4 B2 - PRIVAT ÄGANDE OCH DRIFT AV ARENA OCH KOMMERSIELLA YTOR Att arenan även har kommersiella ytor ofta viktigt för en privat aktör där en arenainvestering inte kan räknas hem på andra sätt, exempelvis via ökade skatteintäkter eller att mer pengar spenderas inom kommunen vilket i sin tur kan leda till en ökad sysselsättning vilket är möjligt för en kommun. Därför är det särskilt vanligt för en privat investerare att söka fler inkomstkällor för att skapa en så bra avkastning på sin investering som möjligt.

2 Källa: Mejlintervju med Lars Claesson, Avdelningschef Kultur och fritidsförvaltningen, Partille Kommun .

10297576 • | 23 De fördelar och risker med privat ägande och drift som presenteras för alternativ B1 gäller även i detta alternativ. Tillägg presenteras nedan.

4.4.1 Fördelar med alternativet privat ägande och drift av kommersiella ytor

• En privat investerare har ofta större kompetens och erfarenhet av att driva kommersiella ytor än vad kommunen har. • Kommunen behöver inte ta risk om de kommersiella ytorna ej fungerar eller av marknaden bedöms som oattraktiva. • Ökat kommersiellt utbud för kommunens invånare vilket ger mer liv på platsen.

4.4.2 Risker med alternativet privat ägande och drift av kommersiella ytor

• Drift av en arena är förenat med stora kostnader kopplat till drift och underhåll. För kommunen finns därför en risk att den privata aktörer vill få kommunen att stå för underhållskostnader. En större arena med kommersiella ytor har troligen högre kostnader för drift och underhåll vilket kan innebära en ökad risk för kommunen om den privata investeraren inte kan eller vill betala dessa kostnader, exempelvis vid en konkurs. • Om kommunen vill hyra kommersiella lokaler på arenan kan detta innebära högre kostnader då marknadsanpassade hyror gäller. • Om kommunen inte har rådighet över platsens utveckling finns en risk att platsen utvecklas med ett annat sorts utbud och innehåll än vad kommunen har tänkt sig eller initialt planerat för.

4.5 C1 – 3D-BILDAD FASTIGHET. KOMMUNALT ÄGANDE AV IDROTT OCH FÖRENINGSLIV, PRIVAT ÄGANDE OCH DRIFT AV KOMMERSIELLA YTOR Ett alternativ för ägande och drift kan vara en 3D-bildad fastighet med kommunalt ägande av idrott och föreningsliv men där de kommersiella ytorna drivs i privat regi. Fördelarna med 3D-fastigheter är till exempel att byggnader och anläggningar kan användas effektivare. Detta gäller särskilt i stadskärnor och centrala lägen där markytan kan vara begränsad. Därför är förekomsten av denna typ av fastighetsbildning särskilt vanlig i större städer. En förutsättning för att få bilda en 3D-fastighet är enligt Fastighetsbildningslagen att fastigheten är avsedd att inrymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan. Det förutsätts också att 3D- fastigheten leder till en mer ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att den behövs för finansieringen eller uppförandet. 3D-fastighetsbildning tilläts först 2004 och därför är denna ägande och driftform fortfarande relativt ovanlig i arenor och sportanläggningar. Vissa referenser finns dock där arenor och sportanläggningar har kompletterats med både kommersiella ytor för handel och upplevelser samt bostäder. Ett

24 | 10297576 •

exempel på en intressant 3D-fastighet är den sporthall som kombineras med studentbostäder intill Stapelbäddsparken i Malmö. 115 ungdomslägenheter har i detta fallet anlagts dikt an till en sporthall för skolidrott. Malmö stad utformade detaljplanen för att nyttja byggrätten optimalt och för att möjliggöra billiga och prisvärda bostäder anpassade till ungdomar. Projektet anpassades så att i princip inga gemensamma utrymmen skapades. På så sätt kunde 3D-fastighetsbildningen bli smidig och enkel och utan att en massa servitut behövde bildas.

4.5.1 Fördelar med 3D-bildning som ägande och driftsmodell

• Den största fördelen med 3D-bildning är att kommersiella ytor kan skapas utan att kommunen behöver ta ansvar och driva dessa. Denna del av verksamheten kan istället skjutas över på en privat aktör som ofta har större erfarenhet och kunskap av denna typ av verksamhet. • Ökat kommersiellt utbud för kommunens invånare viket ger mer liv på platsen. • Med olika upplåtelseformer på en och samma plats kan aktörerna bidra till att minska homogeniseringen i ett område. Detta ger ett mer blandat område vilket kan vara positivt för ett arenaområde.

4.5.2 Risker med 3D-bildning som ägande och driftsmodell

• Det krävs både tekniska lösningar och avtalsmässiga överenskommelser kring hur användningen och förvaltningen av gemensamma utrymmen ska hanteras om en 3D-fastighetsdelning ska fungera juridiskt korrekt. Dessa frågor kommer kommunen att behöva hantera i ett tidigt skede. • 3D-bildning bidrar till en ökad komplexitet då olika verksamheter kan ha skilda krav vad gäller exempelvis stomme och schaktlägen. Vilken hyresgästanpassning som råder för olika typer av verksamheter kan även påverka tidplanen. Exempelvis har kommersiella ytor för kontor och handel en hög hyresgästanpassning medan bostäder och vårdlokaler har en lägre.

10297576 • | 25

4.6 SLUTSATS OCH REKOMMENDATIONER

4.6.1 Arena med eller utan kommersiella ytor?

Arena med kommersiella ytor är att föredra framför endast arena.

• Det är ovanligt att privata aktörer äger arenor utan kommersiella ytor. Därför bedömer WSP att det kan vara svårt att få igenom den lösningen i Kungsbacka. För att en privat aktör ska vilja äga och driva arenan krävs det sannolikt att de även kan ha kommersiella ytor. • Det finns möjlighet för kommunalt ägande av endast arena, men fördelarna med att komplettera med kommersiella ytor gör att det alternativet bedöms vara bättre.

Det finns potential för kommersiella ytor i arenan

• WSP bedömer att det finns potential för kommersiella ytor i arenan, se kapitel 3.

Kommunen bör därför sträva mot att arenan får kommersiella ytor, se alternativ A2, B2 och C1.

4.6.2 Vad är en lämplig lösning för ägande och drift av arena och kommersiella ytor i Kungsbacka?

• Kommunalt ägande och drift av arenan och dess kommersiella ytor är ett bra alternativ för Kungsbacka att säkerställa att kommunen får en arena i staden. • Privat ägande förutsätter kommersiella ytor. Det bör därför undersökas om sådant intresse finns hos någon aktör. • 3D-fastighetsbildning, där kommunen överlåter driften av de kommersiella lokalerna till en privat aktör, kan vara ett bra sätt för kommunen att minska sin risk i projektet samtidigt som kommersiella ytor tillförs eller om det inte går att hitta någon privat aktör som vill äga både arena och kommersiella ytor.

26 | 10297576 •

5 EKONOMISKA EFFEKTER PÅ BRP, SYSSELSÄTTNING OCH SKATTEINTÄKTER

5.1 INLEDNING WSP har analyserat vilka regionalekonomiska effekter en satsning och investering på en ny arena kan få för den regionala ekonomin. Analysen är genomförd med hjälp av modellverktyget Raps (regionalt analys och prognossystem). Raps är ett väletablerat verktyg för att bland annat göra effektstudier av olika satsningar eller investeringar. I grunden bygger Raps på så kallade input-outputtabeller som beskriver faktiska varuflöden mellan olika sektorer i ekonomin.3 De effekter som är beräknade på sysselsättning, skatteintäkter och BRP4 (bruttoregionprodukt) gäller för FA-region Göteborg då Raps-modellen arbetar med funktionella arbetsmarknadsregioner som minsta enhet.5 Huvuddelen av de effekter som faller ut beräknas dock uppstå i Kungsbacka kommun eftersom det är där investeringen genomförs.

5.2 TVÅ OLIKA ALTERNATIV MODELLERAT I RAPS Antaganden kring investeringskostnaden för en nybyggd arena och kommersiella ytor i anslutning till denna baseras på storlek och produktionskostnad per kvadratmeter för liknande byggnationer. Antaganden kring hur mycket konsumtion som beräknas uppstå är baserat på liknande anläggningar och tidigare studier. Nedan listas de aktiviteter som lagts in och vars effekter på sysselsättning, skatteintäkter och BRP som beräknats med hjälp av Raps.

3 För mer information om Raps-modellen eller https://tillvaxtverket.se/statistik/regional-utveckling/regionalt-analys-och- prognossystem-raps/vad-ar-raps.html 4 Bruttoregionprodukt eller bruttoregionalprodukt, förkortat BRP, är den regionala motsvarigheten till bruttonationalprodukt (BNP) mätt från produktsidan: värden av all produktion av varor och tjänster i en region. 5 En funktionell analysregion (FA-region) är en region, inom vilken människor kan bo och arbeta utan att behöva göra alltför tidsödande resor. Indelningen i FA-regioner är främst tänkt att användas vid regionala analyser. En FA-region består av en eller flera kommuner och baseras i grunden på arbetspendling över kommungräns. FA-region Göteborg består av följande 20 kommuner; Falkenberg, Varberg, Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Orust, Ale, Lerum, Vårgårda, Bollebygd, Lilla Edet, Mark, Herrljunga, Göteborg, Mölndal, Kungälv och Alingsås. .

10297576 • | 27 5.2.1 Alternativ 1: Arena utan kommersiella ytor, 8 000 kvm

Aktivitet 1: Investering i en ny arena:

• Byggkostnad på 220 miljoner kronor beräknad utifrån en arena på 8 000 kvm och en genomsnittlig kostnad på 27 500 kr/kvm. • Denna investering är modellerad enligt följande: o År 1: 110 miljoner kronor o År 2: 110 miljoner kronor Aktivitet 2: Konsumtion i samband med evenemang vid arenan, exklusive entrébiljetter:

• Konsumtion om 8 miljoner kronor per år under driftsperioden (år 3– 10). Konsumtionen avser dels inköp på arenan, till exempel fika, dels andra inköp i Kungsbacka kommen, till exempel handel, restaurang och logi.

5.2.2 Alternativ 2: Arena med kommersiella ytor, 8 000 kvm arena + 7 000 kvm kommersiella ytor

Aktivitet 1: Investering i ny arena och kommersiella ytor

• Byggkostnad på 360 miljoner kronor beräknad utifrån: o en arena på 8 000 kvm med en genomsnittlig kostnad på 27 500 kr/kvm och o kommersiella ytor på 7 000 kvm med en genomsnittlig kostnad på 20 000 kr/kvm. • Denna investering är modellerad enligt följande: o År 1: 180 miljonerkronor o År 2: 180 miljoner kronor Aktivitet 2: Konsumtion kopplat till verksamheter i de kommersiella ytorna och i samband med evenemang vid arenan och

• Konsumtion om 113 (105+8) miljoner kronor per år under driftsperioden (år 3–10) Konsumtionen i aktivitet 2 i respektive alternativ har fördelats på branscherna Hotell och restaurang (40 procent), Parti- och detaljhandel (40 procent) samt Renhållning, kultur och sport (20 procent).

5.3 EFFEKTER PÅ SYSSELSÄTTNING Totalt beräknas satsningen på en arena i Kungsbacka generera ett sysselsättningstillskott på 360 respektive 1 030 årsarbetskrafter under en 10- årsperiod, beroende på alternativ.

28 | 10297576 •

5.3.1 Sysselsättningseffekter i alternativ 1 (arena utan kommersiella ytor)

Genomförs satsningen enligt alternativ 1, vilket innebär en arena utan kommersiella ytor, beräknas 360 årsarbetskrafter tillkomma under en 10- årsperiod. Av dessa beräknas ca 260 årsarbetskraftstillfällen uppstå som en direkt effekt. De direkta effekterna utgörs dels av de investeringar som görs under byggtiden (år 1 och 2) och dels av viss konsumtion som besökare till arenan beräknas bidra med under driftsperioden (år 3–10). Dessa 260 årsarbetskraftstillfällen uppstår, som en direkt sysselsättningseffekt, inom byggindustrin under år 1 och 2 samt inom branscherna hotell och restaurang, handel samt kultur och sport under år 3–10. Ytterligare nästa 100 årsarbetskraftstillfällen skapas under perioden som en indirekt effekt till följd av satsningen. Dessa effekter uppstår huvudsakligen inom turistnäringen (hotell och restaurang, detaljhandel med mera) men även inom andra insatsbranscher som kan kopplas till byggindustrin.

5.3.2 Sysselsättningseffekter i alternativ 2 (arena med kommersiella ytor)

Genomförs satsningen enligt alternativ 2, vilket innebär en arena med kommersiella ytor, beräknas 1 030 årsarbetskrafter tillkomma under hela den beräknade perioden. Av dessa beräknas ca 700 uppstå som en direkt effekt. De direkta effekterna utgörs dels av de investeringar som görs under byggtiden (år 1 och 2) och dels av den konsumtion som besökare till arenan och de kommersiella verksamheterna i anslutning till arenan beräknas bidra med under driftsperioden (år 3–10). Dessa ca 700 årsarbetskrafter uppstår, som en direkt effekt, inom byggindustrin under år 1 och 2 samt inom branscherna hotell och restaurang, handel samt kultur och sport under år 3– 10. Ytterligare ca 330 årsarbetskraftstillfällen skapas under hela perioden som en indirekt effekt av satsningen. Dessa indirekta effekter beräknas huvudsakligen uppstå inom turistnäringen (hotell och restaurang, detaljhandel med mera) men även inom insatsbranscher som kan kopplas till byggindustrin.

10297576 • | 29

Figur 6: Direkta och indirekta sysselsättningseffekter (helårsarbetskrafter) enligt de två alternativen.

160 Alt 1 Alt 2 140

120

100

80

60

40

20

0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10

Direkt effekt Indirekt effekt

5.3.3 Sysselsättningsmultiplikatorn

De indirekta effekterna kan förklaras av följande resonemang: för varje person som sysselsätts i en bransch genereras en ökad efterfrågan på sysselsättning i andra branscher. Detta sker genom det beroende och utbyte branscher har sinsemellan genom köp och försäljning av varor och tjänster från varandra. Sysselsättningseffekterna kan mätas med hjälp av en så kallad sysselsättningsmultiplikator. Denna visar hur många jobb som i detta fall tillkommer i bakomliggande underleverantörsled för varje jobb som skapas som en direkt effekt av satsningen. Genom att sätta de indirekta sysselsättningseffekterna i relation till de direkta sysselsättningseffekterna kan sysselsättningsmultiplikatorn beräknas för de ROT-nischade företagen. Sysselsättningsmultiplikatorn uttrycker kvoten mellan total effekt (direkt och indirekt) och direkt effekt enligt:

(퐷푖푟푒푘푡 + 퐼푛푑푖푟푒푘푡 푒푓푓푒푘푡) 푆푦푠푠푒푙푠ä푡푡푛푖푛푔푠푚푢푙푡푖푝푙푖푘푎푡표푟 = 퐷푖푟푒푘푡 푒푓푓푒푘푡

I alternativ 1 är den totala sysselsättningseffekten 360 årsarbetskrafter och den direkta sysselsättningseffekten uppgår till ca 260 årsarbetskrafter för hela perioden. I alternativ 2, arena med kommersiella ytor uppgår den totala sysselsättningseffekten till 1 030 årsarbetskrafter och ca 700 av dessa utgörs av en direkt effekt.

30 | 10297576 •

Sysselsättningsmultiplikatorn för perioden uppgår därmed till 1,4 (360/260=1,38 i alternativ 1 och 1 030/700=1,47 i alternativ 2). Det innebär att för varje arbete som direkt skapas av investeringen tillkommer ytterligare 0,4 arbetstillfällen som en följd av investeringen. Hur de direkta och indirekta sysselsättningseffekterna tillkommer under perioden framgår av figuren nedan.

5.4 EFFEKTER PÅ BRP BRP står för bruttoregionalprodukt och är motsvarigheten till BNP mätt från produktsidan, det vill säga värdet av all produktion av varor och tjänster i en region. Sett över hela 10-årsperioden bidrar satsningen på en arena enligt alternativ 1 med 260 miljoner kronor till regionen (FA-region Göteborg). Kompletteras satsningen med kommersiella ytor enligt alternativ 2 genererar den ett tillskott på 1 035 miljoner kronor till regionen under en 10-årsperiod. Av figuren nedan framgår hur stora BRP-effekterna är för respektive år och hur de fördelas mellan direkta och indirekta effekter i de två alternativen. De direkta effekterna är de som uppstår som en direkt följd av satsningen medan de indirekta effekterna uppstår genom en ökad efterfrågan i olika underleverantörsled som en följd av satsningen. En klar majoritet av BRP-effekterna beräknas uppstå i Kungsbacka kommun eftersom det är där satsningen genomförs.

Figur 7 2: Direkt och indirekt BRP-effekt (miljoner kronor) enligt de två alternativen.

160 Alt 1 Alt 2 140

120

100

80

60

40

20

0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10

Direkt effekt Indirekt effekt

5.5 SKATTEEFFEKTER I och med att satsningen på en arena i Kungsbacka genererar sysselsättning innebär det även att satsningen resulterar i skatteinkomster genom kommunalskatten. I alternativet med en arena utan kommersiella ytor skapas 260 årsarbetskrafter under en 10-årsperiod. Detta sysselsättningsbidrag beräknas generera 37 miljoner kronor i kommunala skatteintäkter. I alternativ 2 (Arena med kommersiella ytor) beräknas 1 030 årsarbetskrafter skapas

10297576 • | 31

under motsvarande period. Detta alternativ beräknas generera 146 miljoner kronor i kommunala skatteinkomster. Huvuddelen av de kommunala skatteintäkterna beräknas tillfalla Kungsbacka kommun. Raps-modellen antar att den regionala ekonomin kan möta den ökade efterfrågan på arbetskraft men ingen slutsats kan dras kring exakt vilka personer som sysselsätts. Givet att en del av den ökade efterfrågan på sysselsättning kan tillgodoses av personer som utan satsningen inte hade haft full sysselsättning finns också en potentiell utgiftsminskning. Hur stor denna är går dock inte beräkna.

Figur 8 Kommunala skatteeffekter (miljoner kronor) enligt de två alternativen.

25

20

15

10

5

0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10

Alt 1 Alt 2

5.6 SAMMANSTÄLLNING AV DE REGIONAL- EKONOMISKA EFFEKTERNA I tabellen nedan har de regionalekonomiska effekterna som beräknas uppstå till följd av satsningen under en 10-årsperiod sammanställts för respektive alternativ.

Figur 9 Sammanställning av de regionalekonomiska effekterna (10-årsperiod). Alternativ 1 – Arena utan Alternativ 2 – Arena med kommersiella ytor kommersiella ytor

Sysselsättningseffekt 260 årsarbetskrafter 1 030 årsarbetskrafter

BRP-effekt 260 miljoner kronor 1 035 miljoner kronor

Skatteintäkter 37 miljoner kronor 146 miljoner kronor

32 | 10297576 •

6 ANALYS AV YTTERLIGARE EFFEKTER

6.1 EFFEKTER FÖR STADSPLANERINGEN I KUNGSBACKA Vilka effekter har en ny arena för stadsplaneringen i Kungsbacka? Denna fråga blir särskilt relevant och aktuell då vi betraktar en ny arena ur ett längre tidsperspektiv eftersom den nya arenan kommer att vara en tongivande byggnad och besöksanledning under en lång tid framöver. En ny arena kommer därmed att påverka både Kungsbacka som stad och kommun och ge positiva effekter för regionen. Genom att utveckla arenaområdet knyts även flera områden i Kungsbacka samman, exempelvis genom en mer samlad bebyggelse och nya kopplingar mellan olika områden. Genom att blicka ut i omvärlden och analysera hur andra kommuner i Sverige har arbetat med stadsutveckling kring nya arenor kan vi dra ett antal generella lärdomar, både positiva och negativa, som har bäring på planeringen av en ny arena och vilka effekter detta kan ge för ett område. Nedan presenteras ett antal lärdomar för stadsutveckling från andra arenabyggen runt om i Sverige: För att på ett bra sätt inkludera arenan i stadsmiljön är det fördelaktigt ur en stadsutvecklingssynpunkt om flera funktioner kan planeras in i området och att området kan erbjuda en blandad miljö av bostäder, arbetsplatser och mötesplatser. Detta ger en mer levande stadsdel och ökar besöksanledningarna till platsen vilket skapar starkare flöden. Detta ger ett antal positiva följdeffekter, bland annat bättre kommersiella förutsättningar samt ökad trygghet. Det är viktigt att undvika alltför monotona miljöer då dessa riskerar att upplevas som ödsliga och otrygga. Då arenaområdet är centralt beläget i Kungsbacka blir detta särskilt viktigt och trygghetsfrågan är därför en fråga som Kungsbacka kommun behöver arbeta med.

Många arenor har exempelvis ofta långa fasader och baksidor som lätt kan skapa barriärer i stadsmiljön. Det är därför viktigt att skapa samband och kopplingar mellan olika funktioner i staden och att planera för en mänsklig skala. Exempel på viktiga kopplingar kan vara mot bostadsbebyggelse, arbetsplatser, grönytor och å-rum. En idrottshall/sporthall kommer med viss sannolikhet att ha minst en sida som har endast nödutgångar och som inte har tillräckligt stora flöden för handel. På den sidan kan man med fördel lägga en yta som inte är en rak gata. En park kan exempelvis ligga ända fram till idrottshallen. Man kan även lägga sportytor, exempelvis fotbollsplaner, eller en utescen som har ett sammanhang med idrottshallen. Man kan även aktivera själva fasaden genom att integrera den i parken/sportytan med till exempel klätterytor.

10297576 • | 33

• Levande bottenvåningar med verksamheter mot gatan bidrar till en trygg och trivsam stadsmiljö och motverkar alltför monotona miljöer. Restauranger och butiker bidrar exempelvis till stadsliv även de dagar då det inte är evenemang på arenan. För att uppfattas som tryggt och trivsam bör området även vara anpassat till gånghastighet. Gånghastighet innebär att en trevlig stadsgata har en entré eller annan händelse ungefär var 15-20 meter. • Minska trafiken i området genom att i möjlig mån planera för samutnyttjning av vissa funktioner, exempelvis inlastning till arenan. • Skapa bra och attraktiva kollektivtrafiklösningar för att undvika allt för storskalig parkering i området. Parkeringsplatser kan med fördel planeras i parkeringshus där bottenvåningen används för andra typer av ändamål, exempelvis för skola, kontor, handel och kommersiell service.

6.2 FRAMGÅNGSFAKTORER FÖR TURISM OCH BESÖKSNÄRING Det finns flera variabler som avgör hur väl en kommun lyckas attrahera besökare och turister. På ett övergripande plan kan fyra variabler sägas vara särskilt viktiga för en kommun att analysera; produkt, varumärke, tillgänglighet och organisation & finansiering. Produkt syftar till vilken typ av attraktion eller plats som kommunen vill sälja eller locka turister till. Det kan därför handla om exempelvis natur- och kulturupplevelser till shopping och konferens. I detta uppdrags fall handlar det om en ny arena. För att arenan ska vara attraktiv på den regionala och lokala marknaden måste den motsvara de förväntningar som besökare ställer på produkten. Det kan handla om allt från atmosfär till bekvämligheter i arenan. Produkt handlar även om att arenan måste motsvara de förväntningar och grundläggande krav som finns från såväl eventarrangörer och hyresgäster (exempelvis idrottsföreningar). Varumärke handlar mycket om hur väl en kommun lyckas marknadsföra sin produkt. Genom att kommunicera vilka värden arenan bidrar med kan

34 | 10297576 •

kommunen sprida information till potentiella turister och besökare. Tillgänglighet å andra sidan handlar först och främst om att det ska vara enkelt för besökare och turister att ta sig till platsen. I Kungsbackas fall innebär detta att kommunen måste säkerställa att det är enkelt att med olika trafikslag ta sig till och från arenan. Tillgänglighet innefattar även att det ska vara enkelt för potentiella besökare att boka och skaffa sig information om de evenemang som anordnas på arenan. Den sista variabeln som avgör hur väl en kommun lyckas attrahera besökare och turister är organisation & finansiering. Detta inkluderar upprätthållande av en långsiktig finansiering och en effektiv organisationsstruktur som möjliggör att kommunen kan arbeta och dra nytta av sin investering över tid. För Kungsbacka är denna fråga avhängig vilken ägandeform kommun väljer för arenan. organisation & finansiering kan även inkludera partnerskap med olika aktörer eller nätverk.

10297576 • | 35

7 BILAGOR

I tabellen nedanredovisas ett utdrag av några kommunalt ägda arenor i regionen och deras respektive byggkostnad.

Max Yta kapacitet Kommun Arena Invigd Kategori (kvm) (antal) Ägare Byggkostnad

110 mkr Falkenberg Falcon Alkoholfri Arena 2017 Idrott - fotboll i.u. 5 500 Kommun Falcon som sponsor.

Idrott (skol- 3 500² Lerum Lerums Arena 2019 /föreningsidrott) 8 200³ 1 200 Kommun 145 mkr (inkl.garage).

Härryda Wallenstam Arena 2021¹ Idrott/Möte/Nöje 3 200² 1 600 Kommun Beräknad 115-120 mkr.

¹byggnation pågår, ²arenayta, ³total byggyta

36 | 10297576 •

7.1 BENCHMARK – IDROTT I nedan tabell redovisas en övergripande benchmark av olika arenor inom primärt kategorin ”Idrott”. De som redovisas här är ett urval av arenor i Sverige och i regionen.

Totalyta/ Max kapacitet golvyta* (antal pers. Intäkter Läge Arena Invigd Typ/kategori (kvm) sport/konsert) Ägande (mkr) År Idrotts- Jönköping Kinnarps Arena 2000* Ishall (SHL) 7 000 förening 40 2015 Monitor ERP Arena Idrotts- Gävle (fd.Gavlerinken) 1967* Ishall (SHL) 7 900 förening 57 2015 Multiarena (idrott, 4 000 Sandviken Göransson Arena 2009 nöje) 12 900 /10 000 Kommun 63 2014 Idrotts- Växjö Vida Arena 2011 Multiarena (SHL) 5 750 förening 33 2019 Idrotts- IFU Arena Idrott-friidrott, förening Uppsala (6xhallar) 2016 innebandy 500-3 000 (flera) i.u. - Bombardier Multiarena (idrott, Västerås Arena 1990* nöje, möte) 3 000* 3 000 Kommun i.u. - ABB Arena Nord (fd. Rocklunda- Västerås hallen) 1965* Ishall 1 800* 4 900 Kommun i.u. - Multiarena (idrott, 16 000 9 000 Västerås ABB Arena Syd 2007 nöje, möte) /8 160* /16 000 Kommun i.u. - Idrott – fotboll Göteborg Bravida Arena 2015 (utomhus) 6 300 Kommun 3,2 2018 Ishall (även nöje, Göteborg Frölundaborg 1967* möte) 7 500 Kommun 5,2 2018 Idrott – fotboll Göteborg Gamla Ullevi 2009 (utomhus) 18 400 Kommun 14,6 2018 Idrott – fotboll, 40 000 Göteborg Ullevi 1958* (utomhus) /75 000 Kommun 41,3 2018 7 600** 12 000 Göteborg Scandinavium 1971* Multiarena /4 100* /14 000 Kommun 87,9 2018 Prioritet Serneke 3 300 Göteborg Arena Multiarena 39 000*** /6 200 Privat 58,5 2018 Falcon Alkoholfri Falkenberg Arena 2017 Idrott - fotboll 5 500 Kommun i.u. - Pågående byggnation. Wallenstam Multiarena (idrott, Beräknad invigning år Mölnlycke Arena - nöje, möte) 3 200* 1 600 Kommun 2021. Idrott (även nöje, 8 200 Lerum Lerums Arena 2019 möte) /3 500* 1 200 Kommun i.u. - 4 000 Partille Partille Arena 2016 Multiarena /5 500 Kommun i.u. - Multiarena (idrott, Privat Alingsås Estrad Arena 2013 nöje, möte) 1 200* 2 800 (stiftelse)

* Kinnarps Arena: total kostnad för ombyggnaden (år 2000) samt utbyggnaden (år 2004) uppgick till 135 miljoner kronor. Monitor ERP Arena (fd. Gavlerinken) byggdes om år 2006 för 160 miljoner kronor. Bombardier Arena byggdes ut år 2000. ABB Arena Nord nyinvigdes år 2007 efter en större ombyggnation. Frölundaborg byggdes ut år 2007. Ullevi byggdes ut år 1995 och år 2012. Scandinavium byggdes ut år 2013.

** Uppgift för Scandinavium avser golvyta 4 100 kvm och foajéyta 3 500 kvm. *** Uppgift för Serneke Prioritet Arena avser den totala ytan – 24 572 kvm sport, 8 477 kvm hotell & restaurang, 3 962 kvm skola/utbildning, 1 478 kvm kontor, 300 kvm handel, 100 kvm vård.

10297576 • | 37

7.2 BENCHMARK - ARENANS FACILITETER I nedan tabell redovisas vilka faciliteter och innehåll ett antal arenor i Sverige och i regionen har.

Antal restaurang- Företags- Café/bar platser Konferens- /VIP- Loge- Läge Arena /kiosk (sittande) lokal/center lounge platser Övrigt

Jönköping Kinnarps Arena 6 230 4 Ja 497

Växjö Vida Arena 12 250 Ja 400 pers. 300 Gym

Sandviken Göransson Arena 6 300 i.u. i.u.

Västerås Bombardier Arena Ja i.u. Ja Ja i.u.

400 (varav Västerås ABB Arena Nord Ja 150 bistro) Ja Ja i.u,

Västerås ABB Arena Syd Ja i.u. Ja Ja i.u,

Uppsala IFU Arena Ja Ja i.u. Ja Ja

Restaurang x 2, loger x 23, Göteborg Gamla Ullevi 17 Ja i.u. Ja Ja kommersiella ytor: 2 500 kvm. Fest-/möteslokal, konferens, VIP-loger, exklusivläktare, Göteborg Ullevi Ja Ja Ja Ja Ja representationsutrymmen mm.

Göteborg Scandinavium 10-15 st 600 Ja Ja Ja

Falcon Alkoholfri Falkenberg Arena Ja Ja i.u. i.u. i.u. Butiker, rehab, gym. Är under byggnation, beräknad öppning Mölnlycke Wallenstam Arena Ja i.u. i.u. i.u. i.u. 2021. Hotell (121 rum), skola/utbildning, inomhus Prioritet Serneke skidanläggning, butiker, Göteborg Arena Ja Ja Ja Ja Ja service, rehab, gym.

Lerum Lerums Arena Ja Nej Nej Nej i.u.

Partille Partille Arena Ja 380 Ja Ja Ja Gym, bowling, rehab mm.

Alingsås Estrad Arena i.u. 120 Ja i.u. i.u. Biz Estrad co-working

38 | 10297576 •

7.3 OM RAPS-MODELLEN Raps är ett verktyg för att göra olika prognoser och analyser av bland annat befolkning, arbetsmarknad och ekonomi för kommuner, delregioner eller län. Raps-modellen bygger i grunden på s.k. input-outputtabeller, som beskriver varuflöden mellan alla olika sektorer i ekonomin. Detta gör att man på ett detaljerat sätt kan analysera hur förändringar i en bransch påverkar andra branscher. Input-outputtabellerna grundar sig i SCB:s Nationalräkenskaper. Direkta förändringar i en bransch ger i modellen upphov till dels indirekta effekter, i form av underentreprenörer, varuleveranser och tjänster direkt kopplade till den aktuella branschen, dels inducerade effekter, vilket innebär förändringar i storleken på hela ekonomin där förändrade inkomster påverkar konsumtion och efterfrågan generellt.

10297576 • | 39

VI ÄR WSP WSP är ett av världens ledande analys- och teknikkonsultföretag. Vi verkar på våra lokala marknader med stöd av global expertis. Som tekniska experter och strategiska rådgivare har vi tillgång till ingenjörer, tekniker, naturvetare, planerare, utredare och miljöspecialister liksom professionella projektörer, konstruktörer och projektledare. Vi erbjuder hållbara lösningar inom Hus & Industri, Transport & Infrastruktur och Miljö & Energi. Med drygt 50 000 medarbetare på 500 kontor i 40 länder medverkar vi till en hållbar samhällsutveckling. I Sverige har vi omkring 4 500 medarbetare. wsp.com

WSP Sverige AB

121 88 Stockholm-Globen Besök: Arenavägen 7

T: +46 10 7225000 Org nr: 556057-4880 Styrelsens säte: Stockholm wsp.com

40 | 10297576 •

Alternativgranskning arena

Underlag Service 2020-02-25

Alternativ A1 Egenägd Arena. Det är svårt att i ett så tidigt skede bedöma investeringskostnaden för en arena. Nyckeltal har använts för olika arenaprojekt runt om i Sverige och det som avgör kostnaden är i första hand;

- Vilken kvalitetsnivå, funktioner och estetiskt utseende Kungsbacka kommun vill ha på arenan?

- Vilken konkurrens det råder på byggmarknaden?

Därför har en indikativ investeringssumma uppskattats till 235 miljoner kr ± 10 %. Har Kungsbacka kommun högt anspråk på kvalitet, funktion och estetik är sannolikheten större att investeringskostnaden uppgår till 260 miljoner kr och vice versa om man har lägre anspråk på kvalitet, funktion och estetik. Det är bedömt att byggnaden skrivs av på 34 år och då blir interhyreskostnaden för kommunen det första året 16,3-18,5 miljoner kr beroende på hur stor investeringsutgiften blir.

Investering 235 milj ± 10 %

Internhyreskostnad på 34 år

Lokalvård & Avskrivning + Förvaltningskostnader verksamhetsnära Kapitalkostnader 325 milj kr 200 milj kr ± 10 % service 130 milj kr ± 10 % ± 10 %

t Genomförande Kommunen genomför detaljplan, förstudie, projektering, upphandling av byggentreprenad. Det Sammanlagdaalternativ som kostnader har det effektivaste 660 miljoner genomförandet kr ± 10 % och som skulle kunna innebära en färdigställd arena första kvartalet 2023. Därutöver tillkommer tid för att anlägga omgivande ytor.

För- och nackdelar, risker och möjligheter med alternativ A1

Fördelar Nackdelar 1. Stor rådighet över utformning 1. Liknar en större idrottshall än

2. Beprövad process arena 3. Snabbast anskaffningstid 2. Begränsat utbud och upplevelse 3. Begränsad synergieffekt med näringslivet 4. Begränsat merutnyttjande

Möjligheter Risker

1. 1. Begränsad effekt med hänsyn 2. Möjlighet att utveckla byggnad till satsningen.

och fastighet över tid 2. Tillför ej evenemangslivet i den omfattning som avses. 3. Svag konkurrenskraft gentemot andra arenor Alternativ B1 Inhyrd Arena I en inhyrd arena baseras kostnaden på ett avkastningskrav. Utgångspunkt är att samma premisser gäller som om kommunen byggt själva, dvs vilket anspråk kommunen har på kvalitet och estetik. Likaså ingår fastighetsförvaltning och städning i samma omfattning som om det vore en egenägd lokal. Direktavkastningen uppskattas till 6,5 % på kallhyran efter det senaste avtalet som kommunen tecknade med Nystad Stadsutveckling. Utgångspunkt är att fastighetsförvaltning och lokalvård är exakt samma kostnadsnivå som kommunens. Det är bedömt att byggnaden hyrs in på 34 år och då blir interhyreskostnaden för kommunen första året 19,5-22,5 miljoner kr beroende på hur stor investeringsutgiften blir för hyresvärden som återigen har koppling till vilka krav kommunen ställer på kvalitet, funktion och estetik.

Internhyreskostnad på 34 år

Avskrivning + Lokalvård & Kapitalkostnader Förvaltningskostnader verksamhetsnära service

Sammanlagda kostnader 940 milj kr

Möjligt sätt till genomförande Kommunen tar fram detaljplan samt förfrågningsunderlag som innehåller omfattande kravspecifikation över vilka funktioner och egenskaper arenan ska ha. Upphandling genomförs som selektiv (förhandlat förfarande) funktionsupphandling, där upphandling sker i två steg och tar längre tid än traditionell upphandling. Kommunen tar fram värdering och fastighetsöverlåtelseavtal. Privat aktör projekterar och bygger arenan. Färdigställd arena uppskattningsvis till andra kvartalet 2023. Därutöver tillkommer tid för att anlägga omgivande ytor.

För- och nackdelar, risker och möjligheter med alternativ B1

Nackdelar (utöver samma nackdelar som Fördelar alternativ 1)

1. Kommunen behöver ej binda 1. Alternativet ej ekonomiskt kapital. fördelaktigt. 2. Det tar längre tid. 3. Begränsad rådighet och inflytande över utformning. 4. Osäkert hyresförhållande på sikt om ny hyresvärd kommer.

Möjligheter Risker (utöver samma nackdelar som alternativ 1) 1. Kommunen kan köpa hela anläggningen vid optionsavtal. 1. Motsvarar ej förväntningarna. 2. Dåligt förhållande med hyresvärd påverkar verksamheter. Alternativ A2 Egenägd arena + kommersiella ytor Internhyra Det är ej ett beräkningsbart alternativ p.g.a. följande faktorer;

- Vi vet ej vilka kommersiella verksamheter som ska in och vilken omsättning de förväntas generera. - Vi vet ej hur stor yta som ska byggas dvs hur stora interna driftskostnader vi har. - Det saknas tydlig målbild och koppling mellan den kommersiella ytan och kärnverksamheten i arenan. Är syftet att sänka de totala kostnaderna? Eller höja upplevelsen?

Genomförande Kommunen genomför marknadsanalys parallellt med detaljplanens framtagande för att undersöka marknaden för kommersiella ytors funktion och omfattning. Kommunen genomför förstudie och projektering samt handlar upp byggentreprenad. Färdigställd arena uppskattningsvis till andra kvartalet 2023. Därutöver tillkommer tid för att anlägga omgivande ytor. Om den upphandlade byggnaden blir väsentligt större är dock sannolikheten att byggtiden blir längre och tidplanen framskjuten.

För- och nackdelar, risker och möjligheter med alternativ A2

Nackdelar Fördelar 1. Begränsad erfarenhet av 1. Kommunen har stor rådighet kommunen som kommersiell över utformning och förvaltare. verksamhet. 2. Krävs resurser och erfarenheter 2. Drar nytta och synergieffekter som kommunen ej besitter idag av kommersiella aktörer som motsvarande centrumchef, hyr in sig. kommersiell förvaltare m.m. 3. Gagnar merupplevelse och konkurrenskraft.

Möjligheter Risker

1. Kommunen kan ta in extern 1. Kommunen tar hela risken om aktör för kommersiell kommersiella ytor ej uthyrs.

förvaltning. 2. Utmanande för kommunen att 2. Stärka varumärket för bibehålla konkurrenskraft kommunen. gentemot andra arenor. 3. Samlokalisera annan 3. Kommersiella aktörer begränsar kommunalservice till arenan. föreningarnas intäkter.

Alternativ B2 Inhyrd arena + Kommersiella ytor Enda sättet att komma ned i hyra vid en ev inhyrning är att försöka bryta ned kostnaderna i beståndsdelar där en hyresvärd som lämnar anbud har möjlighet att påverka samtliga. Utöver det spelar storleken på byggnaden stor roll eftersom om en privat hyresvärd bygger en arena på 8000 kvm BTA samt cirka 7000 kvm BTA kommersiella ytor, uppstår flera synergieffekter (se nedan).

För att detta alternativ ska vara ekonomiskt försvarbart under totalt 34 år finns en brytgräns på en årshyra mellan 15 till 18 milj kr maximalt beroende återigen på vilka krav kommunen ställer på kvalitet, funktion och estetik. Om kommunen dessutom låter hyresvärden arrangera kommersiella evenemang och uthyrningar vid flertal tillfällen per år finns goda möjligheter till att hyreskostnaden sjunker ytterligare.

Förvaltningskostnader lokalvård och Avskrivning + verksamhetsnära Andra intäktskällor Kapitalkostnader service

Sammanlagda kostnader 750 milj kr ± 10 %

Ex. minskning investeringskostnad Ex. minskning förvaltningskostnad, Ex på andra intäktskällor som en genom; lokalvård och verksamhetsnära privat aktör kan ha som kan ha positiv service genom; effekt på kommunens hyra; - Samutnyttja ytor med

kommersiell verksamhet - Finns det större yta att - Arrangera event och hyra ut såsom kanslier, VIP och förvalta sjunker arenan vid antal tillfällen per konferensrum, städcentraler, förvaltningskostnaden per år. tekniska centraler, försäljning kvadratmeter och därmed - Sälja namnrättigheter till m.m. hela förvaltningskostnaden. arenan.

- Genom att bygga en större - Kan vara gemensam aktör - Sälja/hyra ut reklamyta byggnad minskar som städar både arenan och - Hyra ut parkeringsplatser och byggkostnadenInternhyreskostnad per de kommersiella ytorna = fler parkeringsavgifter m.m. kvadratmeter och därmed kostnadsbärare. investeringen. - Personalresurser ifrån

kommersiella aktörer kan även nyttjas i arenan.

Genom att ha en privatägd arena som innehåller en väsentlig del kommersiella ytor, och i och med det bygga en större byggnad, är det realistiskt att utgå ifrån att en positiv

påverkan på minst 10 % av investeringsutgiften kan uppstå. Likaså är det rimligt att utgå ifrånOm att nämnda även förvaltnings synergieffekter-, service uppnås- och- blir lokalvårdskostnaderna kommunens internhyreskostnad har en positiv följande; påverkan på minst 10 %. Finnes dessutom andra intäktskällor som nettointäkt på minst 2 miljoner kronor per år blir inhyrningen ett försvarbart åtagande över hela perioden på 34 år. Möjligt sätt till genomförande Kommunen tar fram detaljplan och genomför parallellt en Request For Information, RFI. RFI innebär att ett icke-bindande dokument skickas ut inför en ev upphandling i syfte att samla in bred information. I detta fall skickas det till många aktörer för att se om det finns intresse och en marknad för detta upplägg samt insamling av information för hur en upphandling ska utformas. Sammanfattningsvis kan RFI likställas med ett frågeformulär. Kommunen tar därefter fram ett förfrågningsunderlag och genomför en funktionsupphandling. Kommunen tar fram värdering och fastighetsöverlåtelseavtal. Privat aktör projekterar och bygger arenan. Färdigställd arena uppskattningsvis till tredje kvartalet 2023. Därutöver tillkommer tid för att anlägga omgivande ytor.

Metod och handledning för genomförande av RFI finns att hämtas hos Upphandlingsmyndigheten. https://www.upphandlingsmyndigheten.se/omraden/dialog-och-innovation/dialog/request-for- information-rfi/

För- och nackdelar, risker och möjligheter med alternativ B2 Fördelar Nackdelar

1. Det blir en arena med 1. Kommunen har begränsat konkurrenskraft för att locka till inflytande över kommersiell del sig evenemang och upplevelser. - marknaden styr. 2. Kommunen behöver ej binda 2. Begränsad rådighet för upp kapital. kommunen över utformning 3. Positiv inverkan på stadsbilden. och verksamhet i arenan. 4. Kommunen behöver ej upprätta 3. Tar lång tid egen arenaorganisation. 5. Minimering av risk för oförutsedda kostnader för kommunen.

Möjligheter Risker

1. En anläggning som över tid 1. Kommersiella aktörer kan gå i konkurs motsvarar våra invånares som skapar negativ påverkan på

efterfrågan arenaverksamheten. 2. Upplägget innefattar mer än ett

hyresavtal – även verksamhetsdrift. Kan finnas komplexitet i så långa avtal. 3. Risk att ingen hyresvärd visar intresse för detta upplägg.

Alternativ C1 Egenägd arena + kommersiella ytor avstyckade genom 3D- fastighetsbildning En kombination av kommunalt och privat ägande av byggnaden är att låta de kommersiella ytorna genom 3D-fastighetsbildning bilda en egen fastighet för de kommersiella ytorna.

Den indikativa investeringssumman ifrån alternativ nummer 1 bör kunna minska om kommunen tillsammans med extern part upphandlar gemensam entreprenad i större volym. Likaså skulle nyttor kunna dras av kommersiell verksamhet likt alternativ 3 och 4 dvs både i effektivare yta, fastighetsförvaltning samt lokalvård och verksamhetsnära service.

Om den kommersiella delen tillkommer i ett senare skede ökar kommunens initiala investeringsbehov dock får kommunen intäkter ifrån 3D fastighetsförsäljningen som vid det läget bör ha förädlats.

För det här alternativet saknas kostnadsberäkning. Indikativ investeringskostnad går ej att uppskatta. Omfattning av kommersiella ytor samt val av alternativt genomförande måste först utredas och fastslås.

Möjligt sätt till genomförande

Kommunen tar fram detaljplan, värdering och fastighetsöverlåtelseavtal. Möjliga vägar att gå; • Kommunen hittar/upphandlar en samarbetspart och handlar gemensamt med parten upp en entreprenad. • Kommunen bygger först och förbereder byggnaden tekniskt så att 3D-fastighet kan avskiljas och säljas till extern part i senare skede. • Kommunen bygger allt och delar in i 3D fastigheter och sedan säljer fastigheterna inklusive lokalerna.

För- och nackdelar, risker och möjligheter med alternativ C1

Fördelar Nackdelar

1. Kommunen har rådighet över 1. Kommunen har begränsat arenahallen. inflytande över kommersiell del 2. Drar nytta och synergieffekter - marknaden styr. av kommersiella aktörer. 2. Mer komplicerat förfarande i 3. Gagnar merupplevelse och genomförandeskedet.

konkurrenskraft. 3. Tar lång tid.

Möjligheter Risker

1. De kommersiella delarna 1. Kommersiella aktörer kan gå i utvecklas över tid genom privat konkurs som skapar negativ

förvaltning påverkan på arenaverksamheten. 2. Kräver samarbete med andra fastighetsägare. Behovsanalys och omfattning Underlag Service 2020-02-25 Bakgrund Under hösten 2018 pågick ett utredningsarbete där Kungsbacka kommuns avsikt var att hyra in en arena av Nystads Stadsutveckling AB i samband med etableringen av Internationella Engelska Skolan. Under utredningen visade det sig att behovet av idrottshallar för skoländamål i området var så stort att det erfordrades mer än tre fullmåttshallar. Dessutom var den tilltänkta tomten för liten för att etablera en arena. Därför togs ett nytt beslut om att hyra in två nya fullmåttshallar av Nystads Stadsutveckling varav en med en publikkapacitet på 1000 åskådarplatser samt två judosalar inom Kungsbacka sportcenter. Dessa byggs nu och beräknas vara klara 2021-01-31. Hallarna ska placeras i samma byggnad och benämns hädanefter som Kungsbacka Sporthallar. Konsekvensen av att endast bygga två fullmåttshallar i området innebär att det saknas ytterligare två st fullmåttshallar samt en större åskådarkapacitet på 2500 åskådare. Resultatet blev en utredning av en arena, söder om det nya badhuset. Utformning Kungsbacka Sporthallar och Kungsbacka Arena Kungsbacka Sporthallar; Kungsbacka Sporthallar som hyrs in av Nystad Stadsutveckling AB, kommer innehålla två fullmåttshallar varav en har en kapacitet om 1000 publikplatser. Respektive hall har i princip full linjemarkering för att kunna bedriva alla sporter, både på tävlingsnivå (dock ej elitnivå för alla sporter) och för skolidrott. Hallarna är utrustade med fast gymnastikutrustning (ribbstolar, bommar, lianer m.m.) samt har infästningspunkter för att kunna ha uppvisningar av gymnaster i både artistisk och truppgymnastik. Respektive fullmåttshall kan delas med skärmvägg vilket gör att skolidrotten kan bedriva undervisning i fyra mindre hallar samtidigt. Sporthallarna innehåller också två judosalar som kan skiljas av med skärmvägg. Dessa rymmer var sin kansliyta i form av cellkontor. I sporthallarna kommer HK Aranäs kansli finnas temporärt, tills Arenan färdigställs 2022/2023. Sporthallarna har också ett lärarrum med 10 st arbetsplatser i kontorslandskap.

Kungsbacka Arena Kungsbacka Arena planeras så att den kan nyttjas av både skolidrott, föreningsliv samt kultur och- upplevelseevenemang. Skolidrotten kommer främst att tillgodose sporter som inte kräver någon form av fast gymnastikutrustning. För att kunna tillgodose ett växande elevantal ifrån Aranäsgymnasiet, Internationella Engelska Skolan och Hålabäcksskolan på sikt, erfordras två fullmåttshallar i den nya arenan. För att skapa lokaleffektivitet samt publikkapacitet skall skjutbara publikläktare beaktas och utredas. Likaså skall en utomhusfotbollsplan med läktarkapacitet placeras i anslutning till huvudbyggnaden. Den nya arenan ska innehålla följande;

• Två fullmåttshallar utan fast gymnastikinredning och anpassad linjering för tävlingar i elitsammanhang. • Publikkapacitet för tävlingssammanhang på minst 2500 personer (inomhus). • Publikkapacitet vid kultur och upplevelseevenemang på minst 3000 personer (inomhus). • Fotbollsplan utomhus med läktarkapacitet på 1000 personer. • Skyddsrum för 300 personer. • Fast scen, ljud och ljus för att arrangera konserter för upp till 3000 besökare.

Behov som Kungsbacka Arena skall tillgodose Handboll;

• Handboll herr; Arenabestämmelser för handbollsspel på högsta elitnivå för herr i enlighet med Svenska Handbollsförbundets krav. • Handboll dam; uppfylls i och med handboll herr. Innebandy;

• Innebandy herr: krav på spel i högsta divisionen uppfylls i och med kraven för handboll herr. • Innebandy dam: krav på spel i högsta divisionen uppfylls i och med kraven för handboll herr. Basket;

• Basket herr: Inget krav på spel i de högsta divisionerna vid nyproduktionen men med flexibilitet att tillgodose på sikt. • Basket dam: Inget krav på spel i de högsta divisionerna vid nyproduktionen men med flexibilitet att tillgodose på sikt. Fotboll;

• Fotboll herr: arenabestämmelser för fotboll från Svenska fotbollsförbundet avseende nästa högsta serien dvs Superettan med möjlighet att i framtiden bygga ut och anpassa efter aktuellt behov alternativt gemensam anläggning med annan kommun. • Fotboll dam: Uppfylls i och med kraven för fotboll herr. Skolidrott;

• Den skolidrott som kommer bedrivas i arenan är främst bollsporter och gymnastik som erfordrar lösa gymnastikredskap.

Kultur, möten och evenemang

• Det ska finnas möjlighet att arrangera konserter, mässor och andra dylika evenemang. • Publikkapaciteten för evenemang ska uppgå till minst 3000 personer, både sittande och stående (sammantaget). • Det ska finnas minst en fast scen med anpassat ljud och ljus för att hålla en konsert på 3000 personer. • Förråd för fristående golv som möjliggör arrangemang av större möten (kongresser), mässor m.m. Verksamhetens behov, fördelning och uppfyllnad i Kungsbacka Sporthallar och Kungsbacka Arena

Verksamhet Behov Uppfyllnad Skolidrott Aranäsgymnasiet, Kungsbacka sporthallar 2 st fullmåttshallar och Hålabäcksskolan och samutnyttjande av 1 judosal. IES. Behov av cirka 3,2 fullmåttshallar. Kungsbacka Arena 2 st fullmåttshallar.

Lärarrum placeras i Sporthallar. Handboll Behov av tävling och Tävling och träning på elitnivå tillgodoses i träning på elitnivå i Arena. enlighet med Handbollsförbundets Ungdomsverksamhet i högre åldrar och krav. tävlingssammanhang koncentreras främst till arenan p.g.a. klisterproblematik. Behov av att driva ungdomsverksamhet i Kanslifunktion placeras i arenan. träning och tävlingssammanhang. Innebandy Behov av tävling på Tävling och träning på elitnivå tillgodoses elitnivå i enlighet med främst i sporthallarna. Innebandyförbundets krav. Ungdomsverksamhet i träning och tävlingssammanhang koncentreras främst till Behov av att driva sporthallar p.g.a. handbollens ungdomsverksamhet i klisterproblematik. träning och tävlingssammanhang. Kanslifunkton placeras i arenan alt övertagande av HK Aranäs interimskansli på 60 kvm i sporthallarna.

Basket Behov av tävling på Tävling och träning på elitnivå tillgodoses i elitnivå i enlighet med Sporthallarna. Blir det en sport med stor publik Basketbollförbundets så ska arenan vara förberedd för mobila krav. korgar, löstagbart parkettgolv med linjering.

Behov av att driva Ungdomsverksamhet i träning och ungdomsverksamhet i tävlingssammanhang bedrivs både i sporthallar träning och och arenan. tävlingssammanhang. Kanslifunktion placeras i Arenan.

Judo och Träning och tävling på Kommer hålla till endast i sporthallarna. Kansli kampsporter landslagsnivå placeras i sporthallar.

Fotboll Behov av tävling på Matcher på elitnivå kommer spelas på elitnivå i enlighet med fotbollsplan med läktare och infrastruktur i Fotbollsförbundets enlighet med fotbollsförbundets krav i krav. anslutning till arenan.

Behov av att driva Kanslifunktion, omklädningsrum m.m. placeras ungdomsverksamhet i inne i arenan. träning och tävlingssammanhang. Övriga sporter Behov av tävling och Kan bedriva sina verksamheter i båda hallarna. träning på elitnivå i Oklart hur mycket träningstid som kan tilldelas enlighet med p.g.a. tillgängliga tider. respektive förbunds krav. Inget kansli tilldelas.

Konserter och Konserter som kräver Tillgodoses i Arenan. Endast enklare evenemang scen, inlastnings- evenemang tillgodoses i sporthallarna. zoner, avancerad teknisk infrastruktur i Reklamfria väggytor? – behoven kan form av ljud och ljus, tillgodoses genom digitala skärmar tross-system i tak. avskiljning besöksytor för intryck av fullsatt arena, säkerhetskonstruerad för minimerad risk vid terrordåd m.m Skyddsrum 3 st, totalt ca 330 m2 Krav enligt MSB

Interimsbehov

Verksamhet Behov Uppfyllnad Skolidrott Mellan 2021-2023 Det föreligger en osäkerhet hur snabbt saknas en Hålabäcksskolan och IES kommer upp till fullmåttshall för aviserat antal elever. En utredning behöver skolidrott. genomföras för att fastställa verkligt behov och eventuell lösning. HK Aranäs 2020-05 tom 2021-02 Frågan behöver utredas omgående. Saknas hall med rätt mått och publikkapa- citet för elitseriespel. HK Aranäs 2021-02 tom 2023 Spel på dispens i Sporthall. Saknar hall med rätt publikkapacitet. HK Aranäs Behov av kansli 2020- Tillgodoses på Syrengatan 3. 05 tom 2021-02. HK Aranäs Behov av kansli 2021- Tillgodoses i Sporthallarna. 02 tom 2023. Varla IBK Behov av tävling på Frågan behöver utredas omgående. elitnivå. Judo och 2020-05 tom 2021-02 Frågan behöver utredas omgående. kampsporter judosal för träning och tävling. Fotboll 2022-2023 (när Frågan behöver vara utredd senast arenan byggs) 2020-12-31.

KUNGSBACKA KOMMUN PROTOKOLLSUTDRAG

Kommunstyrelsen Datum 2019-04-23

§ 104 Inriktningsbeslut för arena på Inlag Dnr KS/2019:304

Beslut Kommunstyrelsen ger kommundirektören i uppdrag att enligt samhällsbyggnadskontorets tjänsteskrivelse 2019-04-02, KS/2019:304 utreda förutsättningar för en ny arenahall, söder om Kungsbacka Sportcenter, som omfattar behovsanalys, finansiering och kostnader, tidplan, driftsform samt lokalprogram för arenahallen – innehåll och funktioner. Utredningen finansieras med medel ur kommunstyrelsens budgetpost för oförutsett, med ett högsta belopp om 400 000 kr. Uppdraget ska bedrivas med inriktningen att arenahallen är klar hösten 2022. Utredningen ska återredovisas till kommunstyrelsen senast 2019-10-31. Kommunstyrelsen överlämnar till byggnadsnämnden att parallellt påbörja utarbetandet av detaljplan för ny arenahall.

Reservation Niklas Mattsson (KD) reserverar sig mot beslut till förmån för eget yrkande, med motiveringen: - Vi yrkade avslag med motiveringen att vi anser att innan kommunen investerar i en arena, måste vi säkerställa att det finns tillräckligt med äldreboendeplatser. Kommunen har väldigt stora investeringskostnader de närmaste åren, därför är det viktigt att investeringar sker i rätt ordning. Vi är positiva till idrottsanläggningar, så när vi kan konstatera att det finns de äldreboenden som behövs, då kan det finnas utrymme för ännu en fritidsanläggning som en arena.

Sammanfattning av ärendet Förvaltningen för Service har utrett det samlade behovet av idrottshallar i Kungsbacka stad. I den konstateras att det inom 2–3 år behövs tre idrottshallar för att tillgodose behovet av lokaler för skolidrott, inomhussporter samt matcharena för handbollssporten.

Expedierat/bestyrkt

KUNGSBACKA KOMMUN PROTOKOLLSUTDRAG

Kommunstyrelsen Datum 2019-04-23

Avsiktsförklaringen som tecknats mellan kommunen och Nystad Stadsutveckling omfattar lokaler för Internationella Engelska Skolan (IES) och två idrottshallar, varav en hall med 1 000 publikplatser. Dessa ska ersätta funktionerna i de nuvarande hallarna och främst vara inriktade på skolidrott, men också fungera för träning och matcher i olika inomhussporter. Eftersom kommunen inom 2–3 år har behov av ytterligare en idrottshall i området och att handbollssporten har behov av en matcharena behöver dessa förutsättningar utredas. Utredningen ska omfatta lokalisering av ny arenahall söder om Kungsbacka Sportcenter, behovsanalys, finansiering och kostnader, tidplan, driftsform samt lokalprogram för arenahallen – innehåll och funktioner. Då befintlig detaljplan inte medger en sådan omfattande byggnad behöver också en ny detaljplan tas fram. Alla delar i uppdraget ska bedrivas med inriktningen att arenahallen ska vara klar senast hösten 2022. Det innebär att arbetet med detaljplanen behöver påbörjas parallellt med arbetet med utredningen. Kostnaden för en utredning om en ny arenahall finns inte tidigare budgeterad, därför föreslås att den finansieras ur kommunstyrelsens budgetpost för oförutsett. Kostnaden beräknas till 400 000 kr.

Beslutsunderlag Kommunstyrelsens arbetsutskott 2019-04-09, § 117: Förslag: Kommunstyrelsen ger kommundirektören i uppdrag att enligt samhällsbyggnadskontorets tjänsteskrivelse 2019-04-02, KS/2019:304 utreda förutsättningar för en ny arenahall, söder om Kungsbacka Sportcenter, som omfattar behovsanalys, finansiering och kostnader, tidplan, driftsform samt lokalprogram för arenahallen – innehåll och funktioner. Utredningen finansieras med medel ur Kommunstyrelsens budgetpost för oförutsett, med ett högsta belopp om 400 000 kr. Uppdraget ska bedrivas med inriktningen att arenahallen är klar hösten 2022. Utredningen ska återredovisas till kommunstyrelsen senast 2019-10-31. Kommunstyrelsen överlämnar till byggnadsnämnden att parallellt påbörja utarbetandet av detaljplan för ny arenahall. Samhällsbyggnadskontorets tjänsteskrivelse, 2019-04-02: Förslag: Kommunstyrelsen ger kommundirektören i uppdrag att enligt samhällsbyggnadskontorets tjänsteskrivelse 2019-04-02, KS/2019:304 utreda förutsättningar för en ny arenahall, söder om Kungsbacka Sportcenter, som omfattar behovsanalys, finansiering och kostnader, tidplan, driftsform samt lokalprogram för arenahallen – innehåll och funktioner.

Expedierat/bestyrkt

KUNGSBACKA KOMMUN PROTOKOLLSUTDRAG

Kommunstyrelsen Datum 2019-04-23

Utredningen finansieras med medel ur Kommunstyrelsens budgetpost för oförutsett, med ett högsta belopp om 400 000 kr. Uppdraget ska bedrivas med inriktningen att arenahallen är klar hösten 2022. Utredningen ska återredovisas till kommunstyrelsen senast 2019-10-31. Kommunstyrelsen överlämnar till byggnadsnämnden att parallellt påbörja utarbetandet av detaljplan för ny arenahall.

Förslag till beslut på sammanträdet Niklas Mattson (KD) yrkar avslag till förslaget med hänvisning till prioritering av byggnation av vård- och omsorgsboenden. Fredrik Hansson (C), Kristina Karlsson (C), Carita Boulwén (SD), Ulrika Landergren (L) och Hans Forsberg (M) yrkar bifall till kommunstyrelsens arbetsutskotts förslag.

Beslutsgång Ordförande Hans Forsberg (M) finner att det finns två förslag till beslut, det vill säga kommunstyrelsens arbetsutskotts förslag och Niklas Mattsons (KD) yrkande. Ordföranden ställer proposition på kommunstyrelsens arbetsutskotts förslag och Niklas Mattsons (KD) yrkande, och finner att kommunstyrelsen bifaller kommunstyrelsens arbetsutskotts förslag.

Beslutet skickas till Samhällsbyggnadskontoret, kommunledningskontoret, byggnadsnämnden, nämnden för Teknik, nämnden för Service, nämnden för kultur och fritid, nämnden för Förskola & Grundskola, nämnden för Gymnasium & Arbetsmarknad.

Expedierat/bestyrkt

HANDELSUTREDNING KUNGSBACKA KOMMUN

2019-12-10

© TYRÉNS 2016 INLEDNING

2 © TYRÉNS 2016 INNEHÅLL

Inledning………………………….……………..….…s.2 Framtida potential……………………………….…s.66 Marknadsunderlag…………..…….………………..s.67 Uppdraget…………………………………………....s.7 Konkurrens ………………………...………………..s.75 Handelspotential……………….……………………s.84 Nuläge………………………………..………………..s.12 Läge och tillgänglighet………………………..……s.13 Innehåll, inriktning och strategiska val……..s.89 Handeln i Kungsbacka.…..……….…………….….s.22 Bilaga…………………………………………………s.103 Trender…………………………………….…….……s.34

Workshops ………………………………….……….s.48 Workshop 1 ……………………………...... …..s.49 Workshop 2 ……………………………………..…...s.59

3 © TYRÉNS 2016 SAMMANFATTNING OCH SLUTSATSER

Hede • Det bedömda marknadsområdet för detaljhandel sträcker sig utanför kommunens gränser, framförallt åt söder och öster då Göteborg står för upptagningsområdet norrut. Kungsbacka ligger i en stark region med en kraftig befolkningstillväxt. Kommunen har bra utbyggd infrastruktur med flera tågstationer och goda pendlingsmöjligheter, dock är kommunen fortsatt bilburen.

• Kungsbacka har en fragmenterad struktur med flera handelsområden som konkurrerar sinsemellan. Merparten av handeln finns samlad i Kungsbacka tätort. De största handelsplatserna är Kungsmässan (halvexternt), Hede, Inlag (externt) och Innerstaden.

• Dagligvaror är en viktig bransch som utgör grunden i strukturen. Den externa handeln i Kungsmässan Hede och Inlag har utökas över tid men utan ett helhetsgrepp vilket har lett till områden som saknar en sammanhållen struktur. Sett till omsättningen är Hede kommunens största samlade handelsplats följt av Kungsmässan. Innerstaden har sett till omsättning en liten roll. Innerstaden

• Kartläggningen av omsättning mellan åren 2017 och 2018 visar att det framförallt är de Inlag externa handelsplatserna Hede och Inlag som stärks/bibehåller sin position medan Centrum (Kungsmässan och Innerstaden) tappar i omsättning.

4 © TYRÉNS 2016 SAMMANFATTNING OCH SLUTSATSER

• Förutom dessa begränsningar finns ett antal trender som förväntas påverka vårt konsumtionsbeteende, den främsta kanske digitaliseringen. Digitaliseringen innebär både utmaningar i form av ökad konkurrens från nya försäljningskanaler och minskade ytbehov men också en potential för nya koncept och lösningar inom handel.

• En utmaning för Kungsbacka kommun är också en förhållandevis svag omsättningsutveckling för detaljhandeln i tätorten och kommunen.

• Positivt för Kungsbacka kommun är att det finns ett antal pågående och planerade utvecklingsprojekt (Kungsmässan och kv Valand mm) med förutsättning att stärka handeln i kommunen.

• Analysen visar också på en positiv befolkningsutveckling i hela upptagningsområdet, vilket tillsammans med en positiv framtida prognos för detaljhandeln innebär ett växande marknadsunderlag.

• Nuläget och den framtida potentialen visar sammantaget att Kungsbacka kommun har en potential att växa med ytterligare ca 21 000 kvm detaljhandel. Tillkommer gör ca 13 000 kvm ytor för restaurang och kafé. Av den potentialen kommer planerade projekt (totalt ca 20 000 kvm detaljhandel planeras i Kungsbacka) att ta en stor andel. Förutsättningar begränsas framförallt av en förhållandevis litet marknadsområde och en stark konkurrenssituation från kringliggande handelsplatser.

5 © TYRÉNS 2016 SAMMANFATTNING OCH SLUTSATSER

• Kommersiella förutsättningar i rapporten utgår från parametrarna läge/tillgänglighet, marknadsunderlag MSEK samt konkurrenssituation. För att vara en fungerande handelsplats krävs - förutom ett tillräckligt intressant innehåll & utbud – att läge & tillgänglighet är god, en tillräckligt stor marknad i MSEK, samt att konkurrenssituationen är hanterbar.

• Det finns många åtgärder som kan stärka Innerstadens attraktivitet, en av dem är att jobba med platsens själ/identitet. Till exempel genom att identifiera vad som är unikt/utmärkande med Innerstaden och lyfta fram Kungsbackas historia som en handelsstad. En stark identitet kan dessutom ha positiv påverkan på människors trivsel och trygghet.

• Tyréns rekommenderar en fortsatt koncentration av handelsytor till Kungsbacka tätort samt klustring med andra verksamheter, service, kultur och restaurangytor. Vidare rekommenderar Tyréns att jobba vidare med att stärka Centrums samtliga handelsplatser samt att koncentrera volymhandel till Hede och Inlag. Samtliga stationslägens potential för handel bör också utnyttjas. Övriga tätorter i kommunen bör ha profil av dagligvaruutbud och service.

• Strategiska åtgärder som kan bidra till att stärka Kungsbacka som handelsstad är att välja EN långsiktig strategi som håller över mandatperioder, förankra strategin bland handelns intressenter, att tydliggöra olika handelsplatsers roll samt samverkan och dialog med handeln och övriga intressenter.

6 © TYRÉNS 2016 UPPDRAGET

7 © TYRÉNS 2016 UPPDRAGET

Bakgrund Kungsbacka kommun utförde en handelsutredning för ett antal år sedan (2011) vilken är underlaget till nu gällande handelsstrategi. Med bakgrund av kraftig utveckling i kommunen samt omvärldsförändringar finns behov av att utföra en ny handelsutredning samt att arbeta fram en ny och uppdaterad handelsstrategi som ser till konsumtion i bred bemärkelse och hur det avspeglas i utbudet i framtidens stad.

Mål Handelsutredningen ska bidra till att utveckla och stärka Kungsbacka som handelsstad

Syfte, utredningen ska ge svar på följande frågor

• Hur är status för handelssektorn i Kungsbacka idag?

• Omvärldsbevakning och framtidsstudier - hur går handelstrenderna i Sverige (t ex digitalt)? Hur påverkar det Kungsbacka och hur ta höjd för det i Kungsbackas planering?

• Vilken inriktning/innehåll bör befintliga och nya stadsdelar ha när det gäller verksamheter/gatuplanslokaler?

Vidare ska utredningen

• utgöra underlag för uppdaterad handelsstrategi

• utgöra underlag till ny översiktsplan

• innebära internt kunskapsbyggande

8 © TYRÉNS 2016 METOD OCH AVGRÄNSNING

Tyréns metod utgår från att bedöma nuläge och framtida potential för läge/tillgänglighet, marknadsunderlag och konkurrenssituationen. Att säkerställa nuläget ger en stark grund för att bedöma prognosen.

För att få en fast bas för att anta möjlig utveckling har ett geografiskt marknadsområde tagits fram och nuvarande marknadsandelar för detaljhandeln (dagligvaror och sällanköpsvaror) och restaurang har kalibrerats.

Möjliga framtida marknadsandelar och omsättning har därefter bedömts för prognosåren 2023 och 2028.

Utredningen syftar till att bedöma kommersiella förutsättningar för detaljhandel, inklusive kafé/restaurang och kommersiell service.

Begrepp som läge, tillgänglighet, marknad och konkurrens resoneras utifrån detaljhandelns, restaurang och kommersiella serviceverksamheters synvinkel.

9 © TYRÉNS 2016 BEGREPP HANDEL

Detaljhandeln definieras som dagligvaror eller sällanköpsvaror. Indelningen följer Konsumtionsprognosgruppens (KPG:s) definition. Tillkommer gör även restaurang, café, kommersiell service.

I en studie av befintligt och framtida detaljhandelsutbud är det centralt att inte bara se till yta detaljhandel utan också till typ av butikskoncept inom respektive bransch – att det finns butiker med varor inom olika prisklasser och bredd/djup i sortiment. Handeln inom samma bransch både kompletterar och konkurrerar med varandra.

Varuhus/stormarknader/diversehandel Restaurang/kafé Kommersiell Service Övrig service

Dagligvaror Sällanköpsvaror Restaurang Systembolaget Arbetsförmedling kafé Bank Försäkringskassan Livsmedel Övriga Beklädnad Hemutrustning Fritidsvaror Hemelektronik Byggvaror Bar Resebyrå Bibliotek dagligvaror Gatukök Kemtvätt Tandläkare Parfym Kläder Möbler Sportartiklar Radio/tv Skivor Bygg- och Skomakeri Vårdcentral och övrig vård Blommor, Skor Hemtextil Cyklar Foto underhållsmaterial Frisör Trädgårds- Modetyger Glas och porslin Musikinstrument Teleutrustning Verktyg, Gym växter, Garn Husgeråd Hobby utrustning Bowling Kemteknisk Päls/skinn Belysning/ Reservdelar och Mattor Hotell artiklar Handskar elartiklar tillbehör till fordon Större Receptfria Väskor Hushållsmaskiner Smycken hushållsapparater läkemedel, Accessoarer (mindre Leksaker Tobak apparater) Djur Tidningar Böcker Djurmat Guld Ur Optik

10 © TYRÉNS 2016 UNDERLAG

Följande underlag har varit tillgängligt och har studerats:

Befolkningsprognos Kungsbacka 2050 Planerat-bostadsbyggande_2018-2022 Kungsbacka-i-siffror-barn_2017 DP Mariedals handelsplats Trafikutredning-for-kungsbacka-sodra-centrum Gång-och-cykelstrategi Regionalt-trafikforsorjningsprogram-for-Halland-2016-2019 Plankarta_kungsmassans-utbyggnad-etapp-1 ÖP 2006 och aktualisering 2013 Planprogram-asa-centrum Handelsutredning HUI 2011 Hede-station-masterplan Naringslivspolitisktprogram2016-2018 Vision stadskärna Slutrapport-projekt-vaster-om-an-skede-1 Kundundersökning Kungsmässan Resvaneundersokning Kungsbacka 2017

11 © TYRÉNS 2016 NULÄGE

12 © TYRÉNS 2016 1. LÄGE OCH TILLGÄNGLIGHET

I följande del presenteras de fysiska förutsättningarna idag och hur de kan komma att förändras. Syftet med denna del är att få en bild av befintliga strukturer och flöden och möjlig attraktionskraft.

13 © TYRÉNS 2016 REGIONALT SAMMANHANG

Kungsbacka ligger i två regioner. Över tid har region Halland fått en starkare roll och är en mer uttalad region med egna mål avseende utveckling. I Göteborgsregionen har ingående kommuner genom Strukturbild för Göteborgsregionen (2008) enats om hur den regionala strukturen ska utvecklas. För handel och tjänsteföretag betyder det bland annat att ingående kommuner bör tänka på att…

... i stationsnära lägen etablera handel, arbetsintensiva företag eller serviceinrättningar som har ett större upptagningsområde än den egna orten (eller kommundelen) vilket ger tillgänglighet för alla, ökar valmöjligheterna för resande och därmed stärker förutsättningarna för en långsiktigt hållbar regional utveckling.

Handelsstrategi för Göteborgsregionen 2010 utgår från Strukturbildens intentioner med bl a att vara restriktiva mot externhandel, undvika utspridning av handel i industriområden. Däremot lokalisera tillkommande handel i befintliga stråk med stationsnära lägen och god kollektivtrafikförsörjning. Källa: Aktualisering ÖP 2013, Strukturbild för Göteborgsregionen, Handelsstrategi för Göteborgsregionen 2010

14 © TYRÉNS 2016 TILLGÄNGLIGHET

Kungsbacka består av flera mindre orter. En Där tar det mer än dubbelt så lång tid att åka buss jämfört tillgänglighetsanalys mellan orter som har något form av med bil, från Åsa station och Kullavik krävs också ett byte. centrum med handel och handelsplatserna Kungsmässan, Inlag, Studier har visat att människor är mindre benägna att välja Hede Fashion Outlet samt Innerstaden har utförts. cykeln vid resor längre än fem kilometer. Detta betyder för Utbudet mellan orterna varierar men gemensamt är att alla Kungsbackas del att det endast är platser inom centralorten utom Anneberg har en livsmedelsbutik samt pizzeria/gatukök. som ligger inom cykelavstånd till handelsplatserna, med Orterna Åsa, Frillesås, Onsala och Särö har störst utbud av undantag för Anneberg som ligger inom cykelavstånd till verksamheter. Hede.

Att Kungsbacka är en bilberoende kommun syns tydligt. Från Tillgången på parkeringsplatser är också god, särskilt i flertalet orter är det väsentligt enklare att välja bilen som anslutning till Åsa station och i Särö centrum. För mer transportmedel framför kollektivtrafik eller cykel. detaljerad information se bilaga på sid. 104.

Hede Fashion Outlet ligger minst tillgängligt via kollektivtrafik, framförallt från tätorterna Frillesås, Åsa station och Kullavik.

15 © TYRÉNS 2016 TILLGÄNGLIGHET OCH TRAFIKFLÖDEN

Kungsbacka tätort ligger i anslutning till Kungsbackaleden som är ett avsnitt av E20/E6 som sträcker sig från Tingstadstunneln och Gullbergsmotet i norr till trafikplats Kungsbacka Norr i söder (avfart 61). E20 löper genom kommunen.

Årsmedelsdygntrafiken är särskilt hög på E20 i höjd med Kungsbacka tätort >16 000 fordon per vardagsmedeldyn. Kartan till höger visar flödet på de nationella vägarna kring Kungsbacka tätort.

Säröleden, v 153 och har en ÅMDT på 12-16 000 fordon, liksom Onsalavägen strax söder om E20 i höjd med Forsbäck. Övriga uppmätta vägsträckor i kartan till höger visar på lägre flöden. AS3 Planering pågår från Trafikverkets sida avseende ny Onsalaväg. Trafikförhållandena i Onsala har diskuterats sedan mitten av 1950-talet. Källa: Trafikverket

På nästa sida presenteras kartor lokala trafikflöden inom Kungsbacka tätort.

16 © TYRÉNS 2016 TRAFIKFLÖDEN KUNGSBACKA TÄTORT

Källa: Kungsbacka kommun

17 © TYRÉNS 2016 TRAFIKFLÖDEN KUNGSBACKA TÄTORT

Trafikflöden över Kungsbacka tätort i tre utsnitt med utfall 2005 och 2015 samt prognos för år 2020 visar på en total ökning mellan 2005-2015 och även prognosen, i alla tre mätningarna. Det gäller särskilt bild 3 ”tvärsnittet”, med vägarna strax norr och öster ut om Kungsmässan.

Lägen med högt trafikflöde innebär goda kommersiella förutsättningar - så länge vägkapaciteten (och parkeringen) klarar av höga volymer.

Onsalamotet, rondellen vid Säröleden och avfart vid Arendalsdelen (väster om tätorten) har alla flöden >12 000 fordon/dygn, vilket är i nivå med flödena på E6:an. Antal resor per Hållplats år I tabellen till höger presenteras största hållplatserna i Kungsbacka med antal resor per år Kungsbacka station 1 030 112 (tåg, buss). Antal resor som berör Kungsbacka station uppgår till mer än en miljon per år, Hede station 142 189 Anneberg station 69 306 vilket visar på betydelsen av stationen för Innerstaden och angränsande områden. Åsa Kungsmässan 52 283 station är inte med i listan eftersom den inte trafikeras av Västtrafik. Särögården 50 725 Åsaskolan 49 572 Hålabäck södra 34 533 Onsala kyrka 29 192 Bolsheden 28 772 Varlaskolan 26 324 Inlag 21 888 Källa: Kungsbacka kommun

18 © TYRÉNS 2016 TILLGÄNGLIGHET OCH FLÖDEN KOLLEKTIVTRAFIK

Kungsbacka är en knutpunkt med kollektivtrafik norrut mot Göteborg och Mölndal i form av station med pendeltåg, fjärrtåg och expressbuss. Söderut mot Varberg, Falkenberg och Halmstad går tåg varje halvtimma i högtrafik. Stationslägen i kommunen är förutom Kungsbacka Centrum; Hede, Anneberg och Åsa.

Kungsbacka är en boendekommun och där planerad utveckling sker utmed befintliga stråk och infrastruktur. Befintlig infrastruktur är därför starkt belastad och väl utnyttjad. Förändringar utöver redovisade trender i översiktsplanen som skett de senaste åren är i första hand att inpendlingen till Kungsbacka har ökat. Anledningen kan vara att Kungsbacka har tagit del av en större arbetsmarknadsregion med en större rörlighet.

Gällande ÖP anger att i väster ska utvecklingsområden anpassas till kollektivtrafikstråk. I öster förordas att bebyggelseutveckling koncentreras till orter med kollektivtrafikförsörjning, så kallade serviceorter.

Förstudie pågår om det är tekniskt möjligt att sänka ner järnvägsspåren genom Kungsbacka. Berörd sträcka är från Hede och söderut. I diskussionen ingår flytt av nuvarande resecentrum. Nuvarande stationslägen

© TYRÉNS 2016 TILLGÄNGLIGHET OCH FLÖDEN

Läge och tillgängligheten med bil samt kollektivtrafik är starkt Resevaneundersökningen anger också att i Kungsbacka och i påverkande på handelns förutsättningar. Cyklister och Onsala sker mindre andel av förflyttningarna med bil än för fotgängare bidrar också till ett flöde för handeln. Men till kommunen som helhet. Andelen cykelresor är störst i skillnad från lägen i större städer (Stockholm, Göteborg och Kungsbacka tätort men i centrum är den lägre än för kommunen Malmö) är flöden av cyklister och fotgängare för små för att vara i helhet, andelen resor till fots är dock väsentligt större än i alla avgörande för handelns framgång i Kungsbacka. andra kommundelar. Fjärås är den kommundel som har störst andel bilresor. Den kommundel där man har högst andel Följaktligen är en trend att knutpunkter i städer ger allt mer kollektivresor är Kungsbacka Kolla. utrymme för att utveckla handelsplatser och kravet på god tillgänglighet med flera trafikslag fortsätter att öka (stationslägen, resecentrum, cykelparkeringar vid handelsplatser, p-anslutningar, gångstråk etc.)

Resmönster i Kungsbacka kommun. En kommunal resvaneundersökning gjordes i kommunen oktober 2017 och färdmedelsfördelningen visar att bilen används till 69 procent av alla resor, kollektivtrafik (buss och tåg) 15 procent.

Källa: Kungsbacka kommun

20 © TYRÉNS 2016 2. HANDELN I KUNGSBACKA

I följande del presenteras handelns struktur, omsättning och utbud i tätorten i kommunen. En jämförelse av omsättningen för kommunens större handelsplatser har gjorts för år 2017 och 2018 med syfte att kartlägga utvecklingen. Syftet med denna del är att få en bild av styrkan och storleken av den befintliga handeln i kommunen och i Kungsbacka tätort.

21 © TYRÉNS 2016 HANDELSSTRUKTUR I KUNGSBACKA KOMMUN

I kartan till höger presenteras handeln i Kungsbacka kommun fördelat per branschgrupp och omsättning. Ju större cirkel desto högre omsättning per butik. Cirklarnas färger definierar vilken branschgrupp respektive enhet tillhör. Källa till underlaget för omsättning är SCB.

Merparten av handeln finns samlad i kommunens huvudort Kungsbacka. De största handelsplatserna är Kungsmässan (halvexternt), Hede och Inlag (externt) och Innerstaden. Därtill finns bostadsnära handel i flera orter.

Kungsbackas handel finns främst i Hede inkl. outleten samt Kungsmässan. Det gäller också dagligvaror, där kommunens största livsmedelsbutiker finns i Hede, Kungsmässan och Inlag.

Någon stor enhet på mindre orter i västra kommundelen (Hemköp Billdal ca 170 MSEK, halvstor/mindre i Kullavik, Vallda, Onsala). Mindre livsmedelsenheter finns i Frillesås, Åsa och Fjärås (<75 MSEK inkl. moms).

22 © TYRÉNS 2016 Oms MSEK OMSÄTTNING 2017 antal inkl moms år Hede inkl outlet enheter 2017 Dagligvaror 10 1 078 Beklädnad 20 286 Hemutrustning 7 301 I tabellerna till höger presenteras strukturen i tätorten med Fritidsvaror 8 267 Varuhus/storm omsättningsnivåer per bransch. För Innerstadens del är Hede Byggvaror 4 84 Hemköp, mindre livs och apotek viktigt för Innerstaden. Endast Restaurang 5 21 Systembolag 1 100 sju enheter inom beklädnad finns i Innerstaden, Cassels, Lidri Summa 55 2 138 och kedjor. Det finns restauranger i Innerstaden, men också på Oms MSEK antal inkl moms Kungsmässan och Hede. Kungsmässan mm enheter år 2017 Dagligvaror 10 533 Omsättningen i Innerstaden uppgick till ca 471 mkr varav 170 Kungsmässan Beklädnad 28 482 Hemutrustning 6 46 mkr för dagligvaror och 62 mkr för sällanköpsvaror. Restaurang Fritidsvaror 21 294 och café uppgår till ca 139 mkr. Innerstaden präglas framförallt Varuhus/storm 1 75 Innerstaden Byggvaror av lokala butiker samt ett fåtal kedjor. Förhållandevis liten Restaurang 9 85 omfattning sett till kommunens storlek. Systembolag Inlag Summa 75 1 515

Oms MSEK Oms MSEK antal inkl moms antal inkl moms Innerstaden enheter år 2017 Inlag enheter år 2017 Dagligvaror 8 170 Dagligvaror 5 463 Beklädnad 7 31 Beklädnad Hemutrustning 5 6 Hemutrustn Fritidsvaror 4 25 ing 1 3 Byggvaror Fritidsvaror 3 16 Restaurang 28 139 Byggvaror 2 29 Systembolag 1 100 Restaurang 1 3 23 Summa 53 471 Summa 12 514 © TYRÉNS 2016 Oms MSEK OMSÄTTNING 2017 FORTS. antal inkl moms år Hede inkl outlet enheter 2017 Dagligvaror 10 1 078 Beklädnad 20 286 Hemutrustning 7 301 Omsättningen för Kungsmässan ca 1,5 mdkr fördelat på ca 530 Fritidsvaror 8 267 Varuhus/storm mkr för dagligvaror och 980 mkr för sällanköpsvaror. Hede Byggvaror 4 84 Restaurang och café uppgår till ca 85 mkr. Dagligvaror, Restaurang 5 21 Systembolag 1 100 beklädnad och fritidsvaror är största grupper sett till Summa 55 2 138 omsättning. Dominerar gör kedjebutiker. Oms MSEK antal inkl moms Kungsmässan mm enheter år 2017 Omsättningen för Hede är ca 2,1 mdkr fördelat på ca 1,1 mdkr Dagligvaror 10 533 för dagligvaror och 1 mdkr för sällanköpsvaror. Restaurang och Kungsmässan Beklädnad 28 482 Hemutrustning 6 46 café uppgår till ca 21 mkr. Dagligvaror, beklädnad, Fritidsvaror 21 294 hemutrustning och fritidsvaror är de största grupperna sett till Varuhus/storm 1 75 Innerstaden Byggvaror omsättning. Dominerar gör kedjebutiker. Omsättningen för Restaurang 9 85 Inlag är ca 515 mkr fördelat på ca 460 mkr för dagligvaror och Systembolag Inlag Summa 75 1 515 50 mkr för sällanköpsvaror. Restaurang och café uppgår till ca 3 mkr. Dominerar gör bilhandel småindustri och viss detaljhandel, Oms MSEK Oms MSEK antal inkl moms antal inkl moms framförallt dagligvaror. Innerstaden enheter år 2017 Inlag enheter år 2017 Dagligvaror 8 170 Dagligvaror 5 463 Beklädnad 7 31 Beklädnad Hemutrustning 5 6 Hemutrustn Fritidsvaror 4 25 ing 1 3 Byggvaror Fritidsvaror 3 16 Restaurang 28 139 Byggvaror 2 29 Systembolag 1 100 Restaurang 1 3 24 Summa 53 471 Summa 12 514 © TYRÉNS 2016 Oms MSEK OMSÄTTNING 2018 antal inkl moms år Hede inkl outlet enheter 2018 Dagligvaror 10 1 123 Beklädnad 20 281 Hemutrustning 7 340 Omsättningen för Innerstaden uppgick år 2018 till ca 406 mkr, Fritidsvaror 7 255 Varuhus/storm vilket är ca 70 mkr mindre jämfört med år 2017, varav 124 mkr Hede Byggvaror 4 83 för dagligvaror och 61 mkr för sällanköpsvaror. Restaurang och Restaurang 5 30 Systembolag 1 100 café uppgår till ca 121 mkr. Det är dagligvaruhandeln samt Summa 54 2 212 restaurang och café som står för den största förändringen i Oms MSEK omsättning jämfört med år 2017. antal inkl moms Kungsmässan mm enheter år 2018 Dagligvaror 10 496 Omsättningen för Kungsmässan är ca 1,4 mdkr, 1 mkr mindre Kungsmässan Beklädnad 28 444 än år 2017, fördelat på ca 500 mkr för dagligvaror och 820 mkr Hemutrustning 6 43 Fritidsvaror 19 261 för sällanköpsvaror. Restaurang och café uppgår till ca 83 mkr. Varuhus/storm 1 75 Innerstaden Byggvaror Omsättningen för Hede hamnar på ca 2,2 mdkr, 1 mkr mer än Restaurang 9 83 Inlag Systembolag år 2017, fördelat på ca 1,1 mdkr för dagligvaror och 1 mdkr för Summa 73 1 402 sällanköpsvaror. Restaurang och café uppgår till ca 30 mkr. Oms MSEK Oms MSEK antal inkl moms antal inkl moms Inlag enheter år 2018 Innerstaden enheter år 2018 Dagligvaror 5 490 Dagligvaror 7 124 Beklädnad Beklädnad 7 27 Hemutrustn Hemutrustning 3 8 ing 1 3 Fritidsvaror 4 26 Byggvaror Fritidsvaror 3 21 Restaurang 29 121 Byggvaror 2 29 Systembolag 1 100 Restaurang 2 4 25 © TYRÉNS 2016 Summa 51 406 Summa 13 547 Oms MSEK OMSÄTTNING 2018 FORTS. antal inkl moms år Hede inkl outlet enheter 2018 Dagligvaror 10 1 123 Beklädnad 20 281 Hemutrustning 7 340 Omsättningen för Inlag hamnar på ca 550 mkr, ca 30 mkr mer Fritidsvaror 7 255 Varuhus/storm jämfört med år 2017, fördelat på ca 490 mkr för dagligvaror och Hede Byggvaror 4 83 50 mkr för sällanköpsvaror. Det är dagligvaruhandeln som står Restaurang 5 30 Systembolag 1 100 för ökningen. Restaurang och café uppgår till ca 4 mkr.. Summa 54 2 212

Oms MSEK Noterbart är att det största tappet i omsättningen mellan år antal inkl moms 2017 och år 2018 sker i Innerstaden, framförallt inom Kungsmässan mm enheter år 2018 Dagligvaror 10 496 branschgrupperna dagligvaror och restaurang. Även Kungsmässan Beklädnad 28 444 Kungsmässan finns noterat ett omsättningstapp för dagligvaror Hemutrustning 6 43 Fritidsvaror 19 261 och beklädnad. Varuhus/storm 1 75 Innerstaden Byggvaror Restaurang 9 83 Inlag Systembolag Summa 73 1 402

Oms MSEK Oms MSEK antal inkl moms antal inkl moms Inlag enheter år 2018 Innerstaden enheter år 2018 Dagligvaror 5 490 Dagligvaror 7 124 Beklädnad Beklädnad 7 27 Hemutrustn Hemutrustning 3 8 ing 1 3 Fritidsvaror 4 26 Byggvaror Fritidsvaror 3 21 Restaurang 29 121 Byggvaror 2 29 Systembolag 1 100 Restaurang 2 4 26 © TYRÉNS 2016 Summa 51 406 Summa 13 547 KOMMERSIELLA FÖRUTSÄTTNINGAR INNERSTADEN

Tyréns har tittat särskilt på de kommersiella förutsättningarna Mer specifikt för Innerstaden har noterats att det saknas givna för Innerstaden. Med Innerstaden avses den historiska starka stråk med målpunkter som kan styra flöden. Storgatan är stadskärnan, med Centrum ett större område som omfattar idag det enda stråk med en sammanhållen handel. På övriga Innerstaden, stationen, kv Valand/Ejdern och Kungsmässan. gator kan det vara relativt stora (för en stad i Kungsbackas storlek) avstånd mellan handel och andra målpunkter. Utmaningen för Innerstaden är att befintlig handelsstruktur är utspridd, förenklat ”allt finns överallt”. Vidare saknas en När det kommer till Innerstadens entréer saknas visuell stadsmässighet som binder ihop Centrums olika delar. koppling och en rekommendation är att tydliggöra entréerna. En Utvecklingen av kv. Valand/Ejdern har här stor betydelse. annan brist är kopplingen till/läget vid ån och de potentiella sollägen som finns där. Tydligt ur handelns perspektiv är också att strukturen stöder ett stort bilbehov. Dessa två förutsättningar påverkar möjligheterna Slutligen är Innerstaden sett till utbud en av de mindre för Innerstaden på ett övergripande plan. handelsplatserna och för att stärka attraktiviteten behöver utbudet förbättras. Det behöver inte nödvändigtvis vara med handel utan kan även vara offentlig/privat service, nöjen, kafé, restaurang, gym med mera.

27 © TYRÉNS 2016 UTBUD TÄTORTEN

Handelsplats/ Hede inkl Kungsmässan Innerstaden Inlag Tabellen till höger visar vilket utbud Bransch outleten som återfinns på respektive Dagligvaror Maxi ICA ICA Kvantum, Hemköp, Kronans Coop, Willy:s, handelsplats i Kungsbacka tätort. Stormarknad, Apoteket, Droghandel, Blomsterlandet, Sammanfattningsvis kan konstateras Willy:s, Lidl, Nespresso Hemmakväll Kronans Plantagen, Droghandel, att det finns ett brett och djup utbud Apotektet Hjärtat Potatiskällaren inom kommunen med samtliga Beklädnad Adidas, Acne, H&M, Zara, Cassels, Lindri, Röda korset branschgrupper representerade. Gant mfl Kappahl, Lindex mfl Clothing Company second hand

Hem/bygg Byggmax, Rusta, Clas Ohlson, Mindre profilerade Bolist, Nordsjö Tillkommer gör Hemköp Hålavik, Flügger Färg, Hemtex butiker t ex COSA idé & design, VVS, Granngården, ÖoB i tätorten. Colorama, Jysk, Home Jannes färg & Mio, Sova tapet

Fritid/ Toys R Us, Stadium, Kjell&Co, Synsam, ca sju Team Sportia, hemelektronik Intersport, Elgiganten frisörsalonger Cykelbutik, arkenZoo Zoofamiljen

Restaurang Ca fem Ca 10 serveringar, 30-tal serveringar En serveringar McDonalds, lunchrestaurang Espresso house

Övrigt/ Systembolaget Totalt 90 butiker, Systembolag Flertalet kommentar Totalt ca 65 brett och djupt verksamheter butiker i Hede utbud, särskilt inom bilservice Outlet inom beklädnad samt tre gym

28 © TYRÉNS 2016 UTANFÖR TÄTORTEN

Handel finns i övriga kommunen, i huvudsak livsmedel men även mindre serveringar och enstaka enheter sällanköpsvaror. I Billdal är handeln koncentrerad till Kungsporten medan handeln i Fjärås och Åsa finns i två lägen (Centrum eller i anslutning till station).

Handelsplats Onsala Vallda Billdal/ Frillesås Åsa Fjärås /Bransch Kullaviks C/ Särö C

Dagligvaror Hemköp, ICA Hemköp 3 st, Konsum ICA Tempo, Apotek, Super- Kronans Supermarket Apoteket 2 st market Droghandel (Centrum), 7eleven (stationen, end buss)

Övrigt Fåtal Fåtal enheter Fåtal Fåtal Möbler server- inom serveringar serveringar (stationen, end ingar beklädnad, buss), fåtal serveringar serveringar Fjärås Torg (centrum)

29 © TYRÉNS 2016 UTANFÖR TÄTORTEN

Bilderna visar exempel på handelsplatser i mindre tätorter i Kungsbacka kommun. I de här tätorterna fyller utbudet av livsmedelsbutiker (och annan eventuell service inkl. serveringar) en viktigt funktion som plats för t.ex. kompletteringshandel och utgör en del orternas attraktivitet för boende. Onsala Butikerna har god tillgänglighet med bil och ibland även kollektivtrafik. Några platser, t ex Särö Centrum och Kungsporten (intill v 158) har särskilt hög tillgänglighet med bil.

Vallda

Kullaviks Centrum Särö Centrum Kungsporten, Billdal

30 © TYRÉNS 2016 ÖVRIGA BESÖKSMÅL OCH NÖJEN

Kungsmässan och Hede Outlet tillsammans med Innerstaden är tydliga destinationer inom besöksnäringen.

Besöksmål, anläggningar för idrott och kultur utgör destinationer i sig och innebär också ett besökstillskott för detaljhandeln. Simhall finns i Kungsbacka och Fjärås. Biograf Facklan och Kungsbacka teater finns i Innerstaden.

I kommunen finns också Tjolöholms slott och Onsala rymdobservatorium. Det finns planer på att utveckla rymdobservatoriumet.

Andra viktiga platser för kommunens besöksnäring består av närheten till hav och natur.

31 © TYRÉNS 2016 BESÖKSMÅL OCH NÖJEN

Tjolöholms slott. Bildkälla: Mynewsdesk

Hanhals holme. Bildkälla: Visit Halland Kungsbacka teater. Bildkälla: Kungsbacka.se

Planerad: Onsala rymdobservatorium. Bildkälla: Chalmers Gäddeviks naturreservat. Bildkälla: Wikipedia Kulturhuset Fyren. Bildkälla: Ung i Kungsbacka

32 © TYRÉNS 2016 TRENDER

33 © TYRÉNS 2016 1. TRENDER

I denna del har ett urval av trender inom handel gjorts. Syftet med denna del är att kartlägga samhällsförändringar samt teknologisk utveckling som kan påverka handelsutvecklingen i Kungsbacka tätort.

34 © TYRÉNS 2016 FÖRÄNDRADE KONSUMENTBETEENDE

Konsumentbeteendet förändras och individen ställer högre krav på sin handelsplats. Generation och bostadsort påverkar men även en mängd andra beteende.

Framtidens konsument förväntas vara ännu mer bekväm och tidspressad. Att stå i kö eller att besöka olika butiker och jämföra varor och priser lockar färre och färre.

Bekvämlighet kommer att fortsätta driva digitala köpkanaler men också locka konsumenter till fysiska butiker som ligger nära vardagens transportvägar, tex mindre livsmedelsbutiker nära hemmet.

Digitaliseringen kommer att växa. Konsumenten blir allt mer välinformerad gällande såväl pris som produktegenskaper, vilket leder till prispress.

Inspiration för att handla blir viktigt och många söker nischade alternativ, ofta med en värdegrund och identitet som stämmer med den egna.

Källa: Svensk Handel – den fysiska handelsplatsen i en digital värld

35 © TYRÉNS 2016 DIGITALISERING/E-HANDEL

E-handeln utgör idag 9 procent (80 mdkr) av den totala försäljningen i detaljhandeln. 2017 var tillväxten inom detaljhandeln för första gången större för e-handeln (+9 mdkr alt 16%) jämfört med den fysiska handeln (+ 7 mdkr alt 1%). Framöver väntas e-handeln fortsätta växa och ta i princip allt utrymme för tillväxt. Troligtvis blir logistik en av de största drivkrafterna för utvecklingen. Hur snabbt går det att få hem varor? Hur enkelt blir det att skicka returer? Hur flexibla är leveransalternativen? Lösningar för utlämningsställen, hemleveranser, boxleveranser eller annat blir en viktig faktor.

Den digitala livsmedelshandeln är fortfarande liten och står för ca 2 procent av branschens omsättning. När livsmedel i större utsträckning sker genom e-handel påverkas de fysiska handelsplatserna där livsmedel ofta agerar som dragaren. Vad händer när maten migrerar till nätet?

Källa: Svensk handel – det stora detaljhandelsskiftet, Tyréns, HUI

36 © TYRÉNS 2016 MARKNADSANDELAR: FYSISK- OCH E-HANDEL

Källa: KPG

37 © TYRÉNS 2016 PROGNOSER FÖR NÄTANDELAR

38 © TYRÉNS 2016 DIGITALISERING/E-HANDEL

Diagrammen på föregående sidor visar att den fysiska handeln fortfarande kommer ha en stor andel av marknaden undre en tid framöver.

Hemelektronik är den kategori där e-handeln har störst andel av marknaden jämfört med den fysiska handeln både idag och i framtiden. E-handeln inom byggvaror väntas också få en ökad andel av marknaden.

Den största förändringen inom e-handelns tillväxt kommer att ske inom de närmaste åren, för att sedan stanna av något.

39 © TYRÉNS 2016 EXEMPEL E-HANDEL

• Livsmedel: e-handel i form av matkassar och lösplock. Nätkunder kompletteringshandlar i butik nära bostaden istället för att åka till en större butik.

• Distribution/logistiklösningar. Swipbox, system för uthämtning av paket. Skåp där paket avlämnas, de kan sedan hämtas upp med hjälp av en kod när det passar kunden bäst. Pressbyrån och 7eleven blir postombud, vilket öppnar för en stor mängd nya utlämningsställen. ICA öppnar darkstore-plocklager i Mälardalen 2018.

• Apotek en av de hetaste branscherna i handeln - tränings och hälsotrend, fler nyfödda, äldre osv. Breddat sortiment och försäljning via e-handel med parfymer, egenvårdsprodukter och liknande. Swip-box Gränby Center, källa Dagens Handel

Källa: Stora guiden till retail 2018, Dagens Handel, Market

40 © TYRÉNS 2016 FRAMTIDENS HANDELSPLATS

Handeln behöver fortsätta koncentrera utbudet för att bli attraktivt och för att inte få en allt för fragmenterad struktur där kunder måste flytta långa sträckor för att uppfylla sina inköpsbehov. Planering av handelsytor fortsätter att vara viktig där kommunen har en möjlighet att samordna mellan bostads-, kontors-, nöjes- och detaljhandelsprojekt mfl.

Externhandeln behöver bygga stad för att skapa starkare upptagningsområden och högre flöden. Oattraktiva områden blir förlorarna men kan få ny funktion som logistiklager eller darkstores. Lågpris är ett segment som går bra och har behov av stora ytor och låga hyror, vilket skapar möjlighet till utveckling av externhandeln.

Butiksytorna inom såväl dagligvaruhandel som sällanköpshandeln kommer under det kommande tiden minska på många håll. Detaljisternas behov av lönsamhet kommer att kräva högre lönsamhet per kvadratmeter. Inom dagligvaror går trenden mot mindre koncept närmare konsumenten. Kedjebutiker inom sällanköpsvaror minskar butiksytor och antalet butiker. Nya aktörer flyttar in till stadskärnan när traditionell volymhandel flyttar (tillbaka) till stadskärnan. Läget blir ännu viktigare, att finnas där flödena är som störst. Ytor frigörs som kan fyllas med restauranger, kaféer, offentlig- och kommersiell service, nöjen och annat som skapar besöksanledning.

Källa: Svensk handel – det stora detaljhandelsskiftet, Tyréns, HUI

41 © TYRÉNS 2016 STADSKÄRNAN OMFORMAS

– Den upplevelsebaserade konsumtionen har ökat och stadskärnan har blivit vårt nya vardagsrum. Med ökad konkurrens från externhandel och e-handel har strukturen och butiksmixen förändrats. Men det innebär inte att antalet verksamheter blivit färre eller att stadskärnorna utarmats. Tvärtom har både omsättningen och antal verksamheter ökat vilket pekar på en förtätning i befintliga stadskärnor, säger Rudolf Antoni, näringspolitisk chef hos Fastighetsägarna GFR

42 © TYRÉNS 2016 DEN DYNAMISKA MULITPLATSEN

Den fysiska butiken kommer att fylla en betydande funktion även i framtiden. De digitala kanalernas tillväxt kommer ge upphov till nya butiksformat, nya konsumentbeteende och ny konkurrens men den fysiska butiken förblir en viktig försäljningskanal. Den fysiska butiken kommer dock att behövda hävda sin relevans mot kunderna. Konsumenterna måste tycka det är värt att ta sig dit handeln finns. Framtidens framgångsrika fysiska handelsplatser, stadskärnor såväl som externhandel, kommer därför att behöva erbjuda mer än handel för att locka besökare. Genom att klustra handel med nöjen och service skapas platser som kan erbjuda upplevelse för de som önskar och tidseffektivitet för andra. Den fysiska handelsplatsen behöver även dra nytta av ett stark primärområde av kunder med bostäder och kontor.

Dynamiska och innovativa platser blir vinnare. Platser som erbjuder enbart handel kommer att få det tuffare. Framtidens fysiska handelsplats kommer i hög grad att kombinera detaljhandel med restauranger, nöjen, kultur, idrott samt kommersiell och offentlig service.

Källa: Svensk Handel – den fysiska handelsplatsen i en digital värld

43 © TYRÉNS 2016 FRAMTIDENS HANDLARE

Trenden för handeln att kommunicera i flera kanaler fortsätter. Fler och fler handlare (och entreprenörer) inser vikten av att kombinera fysisk och digital handel. Även att bredda erbjudandet i den fysiska butiken och branschglidning mellan olika format och verksamheter.

Till exempel kombination av närbutik, utlämningsställe, ombud som systembolag och apotek. Kaféet som rostar eget kaffe, fungerar som traditionellt kafé men som säljer kaffe och varor samt levererar till kaféer och restauranger. Heminredningsbutiken på gågatan som även har försäljning på nätet och rådgivningstjänst. Torghandlaren som vid sidan av torghandel säljer utgången frukt och grönt till restauranger och levererar fruktkorgar.

Kombinationen e-handel och fysisk butik blir viktigt. Clas Ohlson har t ex vitnat om att e-handeln gick ner i samband med att de stängde fysiska butiker men upp igen när nya fysiska butiker i mindre format öppnade på samma marknad. Butiker som skapar en relation till en lokal kundbas kommer ha bäst förutsättningar.

Det behöver finnas korta beslutsvägar och flexibilitet för att möte dessa handlare och entreprenörer. Det måste finnas möjlighet att testa nya idéer och koncept för att möta nya konsumentbeteende.

Källa: Svensk Handel – den fysiska handelsplatsen i en digital värld, Tyréns

44 © TYRÉNS 2016 KLIMAT OCH HÅLLBARHET

Intresse för hållbarhet, ekologiskt, återbruk och grön livsstil återfinns i alla åldrar, en ökad medvetenhet och miljöfokus bland konsumenterna ställer krav på handeln och framtidens handelsplatser. För nästa generation kommer hållbarheten att vara en naturlig del av vardagen och är på väg att bli en hygienfaktor. En allt större andel konsumenter väljer hälsosamma, ekologiska och vegetariska alternativ. Drivkraften till detta ligger i en större medvetenhet kring matens betydelse för välmåendet – både individens och samhällets.

Begreppet delningsekonomi handlar om att göra vilande resurser tillgängliga för delning. Delningsekonomi innefattar hyra, dela eller låna saker istället för att äga dem. Det kan även omfatta att ta del av tjänster, byta eller ge bort saker. Har delvis drivits fram av finanskrisen och delvis ur ett hållbarhetsperspektiv.

Tid och tillit är de nya tillgångarna i delningsekonomin. Digital mognad och minskade kostnader för att ta fram digitala plattformar är en del av framgången.

Exempel: Uber, bilpooler, ReTuren, Instawork, Grannsaker

Med en allt starkare debatt om klimat och miljömål blir det viktigt att bevaka hur till exempel regleringar och miljömål kan påverka handelsstrukturen. Källa: Swedbank, Handelshögskolan, Alexander Bard, Uber

45 © TYRÉNS 2016 HANDELSTURISM

Handelsturismen i Sverige har ökat kraftigt de senaste åren. Tillväxten har varit starkare än både den totala turismkonsumtionen och detaljhandeln, mellan år 2000 och 2016 ökade handelsturismen i Sverige med 136%. År 2018 omsatte handelsturismen 100 miljarder kronor. I en undersökning gjord av Visit Sweden är utländska turister i Sverige mest intresserade av shopping, storstadsliv och upplevelser på landsbygden, undersökningar har också visat att den utländska turisten lägger 47% av reskassan på sällanköpsvaror.

Klimatdebatten och flyget roll spelar stor roll för hur framtidens handelsturism kommer se ut. Fler och fler väljer att undvika flygresor, kanske är shoppingresor till europeiska storstäder snart utbytta mot shoppingresor närmare hemmaplan?

BILDKÄLLOR: SVENSK HANDEL

46 © TYRÉNS 2016 WORKSHOPS

47 © TYRÉNS 2016 1. WORKSHOP 1 –FRAMTIDA HANDLSSTRUKTUR I KUNGSBACKA

Inom ramen för uppdraget har två stycken workshops genomförts. Den första handlade om den framtida handelsstrukturen i Kungsbacka. Resultatet från workshop 1 presenteras i kommande avsnitt och här även varit ett underlag i det fortsatta arbetet.

48 © TYRÉNS 2016 WORKSHOP 1

Workshop 1 genomfördes den 6/11 2018 med syfte kunskapsöverföring, marknadspotential och forma en framtida målbild kring frågorna och förväntningar. Under workshopen presenterades marknadsförutsättningar för nuläge och framtid. För Kungsbacka kommun finns flera riktningar att gå och en gemensam syn kring detta ger möjlighet att ge mer precisa svar i utredningen och ger möjlighet att tydliggöra och förankra strategin i ett tidigt skede.

Deltagare och gruppindelning enligt nedan

Grupp 1 Grupp 2 Grupp 3

• Elinor Filipsson • Emma Kjernald • Jessica Blume

• Agneta Nordström • Fredrik Hansson • Thure Sanden

• Jenny Olsson • Magnus Björned • Hans Forsberg

• Lisa Andersson • Andrea Ericsson • Maria Malone

• Lennart Dahlberg • Susanne Calming

49 © TYRÉNS 2016 ÖVNINGAR

1. Välja områden (kartor)

• Vilka handelsplatser bedömer ni är viktigast för Kungsbacka? Markera på karta och motivera varför.

• Det kan vara en, ett fåtal eller flera.

• Presenteras därefter i hela gruppen

2. Innehåll (samma kartor)

• Vad ska dessa områden innehålla som kan stärka handeln? Beskriv utbud och innehåll

• Vilka styrkor och svagheter finns med de olika områdena?

• Presenteras för hela gruppen

50 © TYRÉNS 2016 NOTERINGAR GRUPPARBETE

• Strukturera upp handeln, Balans i delarna, satsa på centrum, värna om de mindre orternas behov, Onsalamotet, vägen ut till Onsala

• Längs motorvägen – visa på staden, skyltning och ”framsidan” av Kungsbacka

• Centrum=Kungsmässan+Innerstaden. Kopplingar i alla stråken. Innehåll: Café/restaurang, hotell, bra tillgänglighet, handel, kultur, något som sticker ut ”Big Ben”

• Hede- strukturera upp handeln. Volymhandel - tydligare handel

• Inlag – Utveckla området, stödja boende i södra kommundelen. Innehåll: Utveckla handeln, bowling, kopplingar

2018-11-23 51 © TYRÉNS 2016 NOTERINGAR GRUPPARBETE

• Utveckla gångstråk Hede

• Kopplingar öst-västlig riktning. Göteborgsvägen, Storgatan. Kopplingar Inlag till Aranässkolan, ishall

52 © TYRÉNS 2016 NOTERINGAR GRUPPARBETE

• Hede/Bolsheden utveckla och förstärka för att behålla attraktiviteteten för området. Behöver bland annat anpassa området till den handel som nu blivit med cykelbanor och trottoarer. Öka tillgängligheten.

• Centrum är viktigast. När ytterområdena växer måste vi också satsa på centrum där stråken är viktiga att utveckla. Framför allt stråket från Kungsmässan genom Valand–Ejdern, Innerstaden, Söderstaden med badhuset. Stråket från Stationen till Kungsmässan och stråket från stationen till Badhuset är också viktiga. Centrum behöver fokus på mer än ren handel. Upplevelse måste få stort fokus och fler arbetsplatser för att skapa ett attraktivt centrum.

• Vi behöver också tydliggöra centrums kvalitéer samtidigt som vi förtätar. ”Gamla Kungsbacka” erbjuder en unik miljö som vi ska vara rädda om. Bygg högre och modernt runt omkring för att förtäta.

• Inlag behöver också förstärkas med ytterligare handel för att få till ett attraktivt handelsområde som drar besökare-

• Nya områden kan vara området kring Onsalamotet. Både norr över med skyltläge mot E6:an. Tomten Som Biltema äger t ex men också in mot Kungsbacka. På sikt kan området byggas ihop med Klovsten som också kommer innehålla viss handel inom sällanköp.

• Mer kunskapsintensiv verksamhet i Centrum för att förstärka platsen.

53 © TYRÉNS 2016 NOTERINGAR GRUPPARBETE

• Handelsområden som finns idag (rött)

• Handelsområden i framtiden (blått)

54 © TYRÉNS 2016 ÖVNING 1

• Kungsmässan m dagligvaror Stråket, för en levande Innerstaden, • Innerstaden utveckla med upplevelser och handel • Hede, Hede Fashion Outlet Dagligvaruhandel • Inlag Två nav i Kungsbacka

• Vallda

• Onsala

• Fjärås Stärker tätorterna • Åsa

• Frillesås

• Särö C

55 © TYRÉNS 2016 ÖVNING 1

• Handelsområden i framtiden (blått)

• Kolla Parkstad. Handelstomt som kommer förstärka Kolla Parkstad

• Sydöstra Centrum. Nytt utvecklingsområde. Kommer att förstärka stationsområdet och förtäta Innerstaden

• Onsalamotet. Biltema

• Anneberg Centrum. En viktig stationspunkt. Förstärka med dagligvaruhandel.

56 © TYRÉNS 2016 ÖVNING 2

Upplevelser, arbetsplatser. • Kungsmässanstråket Inte bara handel. Restauranger, caféer. • Innerstaden, utveckling av Hamntorget Bowling, biljard, sportbar

• Kungsbacka saknar (Hede eller Inlag) • Jula – Byggvaruhandel • Elektronikaffärer • Åhléns->stor dragningskraft • Volymhandel

• Inlag och Hede: svaghet: bilberoende, tråkiga områden, otrygga platser, styrkor: större volymhandel, parkeringsytor

• Kungsmässan och Innerstaden: styrkor: nära kollektivtrafiken, parkeringsmöjligheterna, svagheter: butiker stänge rigen

57 © TYRÉNS 2016 2. WORKSHOP KUNGSBACKAS SJÄL

Den andra workshopen som genomfördes handlade om Kungsbackas själ, både i form av ett inspirationsseminarium och en övning. Resultatet presenteras på kommande sidor.

58 © TYRÉNS 2016 WORKSHOP 2

Inom ramen för detta uppdrag diskuterades Kungsbackas själ i en workshop den 20/8 2019. Deltagarna var representanter för kommun (både tjänstepersoner och politiker), fastighetsägare och handlare. Följande personer deltog:

Jessica Blume Magnus Persson Joacim Lövgren

Emma Kjernald Susanne Calming Monica Hamrin Elinor Filipsson Hans Forsberg Per Wallentin Simon Jakobsson Fredrik Hansson Henrik Ekelund Viktoria Fagerlund Ulrika Landergren Mats Hedlund Sofia Larsson Lisa Andersson Erik Lavehall Ida Lenneratsson Eva Borg Susann Haggren Maria Malone Johan Gerremo Pär Karlsson Andera Ericsson

Malin Jarl Eva Kjellgren Daniel Petersson

59 © TYRÉNS 2016 UTVECKLING AV KUNGSBACKAS SJÄL SKAPAR EN ATTRAKTIV STAD OCH KOMMUN

Mycket pekar på att platsers unika eller särskiljande En stark identitet/själ har dessutom positiv egenskaper får allt större betydelse för förmågan att påverkan på människors trivsel. Trivseln bidrar till attrahera invånare, besökare och näringsliv. Städer i Sverige att människor engagerar sig i sitt område och den och världen blir allt mer lika varandra när det gäller upplevda tryggheten ökar. Sammantaget innebär kommersiellt utbud, modern arkitektur etc. detta att platser och byggnader blir bättre Samtidigt ökar möjligheten för oss människor att välja omhändertagna och mer värda, vilket gynnar både bostadsort utifrån fler faktorer än enbart jobb och/eller fastighetsägare och kommunen. utbildningsmöjligheter. Kunskap om platsens själ är ett bra komplement Eftersom vi kan pendla allt längre till en lägre kostnad och till ett visionsarbete, som vägledning vid arbeta/studera på distans kan vi i större utsträckning välja utvärdering av olika alternativa exploateringar och en bostadsort som är trevlig att vistas i, som möjliggör ett som underlag för konkret utveckling av platsers tryggt familjeliv eller som erbjuder spännande upplevelser fysiska och funktionella kvaliteter. Det handlar bl.a. på fritiden. om att kartlägga människors relation till och uppfattning om platsens kvaliteter och utifrån Genom att arbeta strategiskt med stadens själ kan detta förstå vad som skapar platsens attraktivitet Kungsbacka kommun, fastighetsägare, bostadsbolag och och själ/identitet. näringsliv tillsammans påverka och stärka platsens attraktivitet och konkurrenskraft.

60 © TYRÉNS 2016 EN WORKSHOP OM KUNGSBACKAS SJÄL

Vad är egentligen platsens själ? Vad är betydelsefullt att bevara handelsutredning och framtagna visionsbilder) samt en när man bygger om och vad är viktigt att ta med när man bygger föreläsning av Mia Wahlström i ämnen ”Vad är platsens själ?”. nytt? Deltagarna delades sedan in i fem mindre grupper, och varje grupp fick följande uppgifter att arbeta med: Mia Wahlström, Tekn. Dr i samhällsplanering och rådgivare inom strategisk stadsutveckling, har i sin avhandling forskat i dessa 1. Fundera individuellt: Hur skulle du beskriva Kungsbackas frågor. Om man definierar platsens själ (även kallad identitet) som själ med dina egna ord? det som särskiljer en plats från en annan, liknande plats, visar 2. Diskutera svaren på uppgift 1. inom grupper och utveckla: hennes forskning att platsens själ har två viktiga byggstenar. Den hur kan detta ”manifesteras” och synas för att locka viktigaste komponenten är människans relation till platsen, ofta invånare, besökare och näringsliv/aktörer? kopplat till stolthet, tillhörighet och hemmakänsla. Den andra 3. Diskutera i gruppen: Vad bör a)bevaras b)förändras och komponenten är människans uppfattning om platsens fysiska och utvecklas i kommunen mot bakgrund av ovanstående. funktionella kvaliteter – dvs hur man uppfattar fysiska element och miljöer samt serviceutbudet. Mot slutet av workshopen redovisade grupperna sina svar, som då även kommenterades av övriga deltagare. Inom ramen för detta uppdrag diskuterades Kungsbackas själ i en Tyréns har sammanställt resultatet från grupparbetet och workshop den 20/8 2019. Deltagarna var representanter för redovisar detta med hjälp av tre olika ordmoln. Ett ordmoln kommun (både tjänstepersoner och politiker), fastighetsägare och skapas genom att alla svar från deltagarna i workshopen läggs handlare. samman och sedan räknas hur många gånger varje ord förekommer. Ju oftare ett ord förekommer, desto större blir det Workshopen inleddes med en presentation av hittills genomförda presenterat i ordmolnet. moment i uppdraget (resultat från -

61 © TYRÉNS 2016 RESULTAT FRÅN WORKSHOP

Vad är Kungsbackas själ?

62 © TYRÉNS 2016 RESULTAT FRÅN WORKSHOP

Vad bör bevaras? Vad bör utvecklas?

63 © TYRÉNS 2016 TYRÉNS KOMMENTARER

Workshopen visar på att det finns en otydlig bild om vad Mia Wahlströms forskning indikerar att det finns vissa kvaliteter som som är Kungsbackas själ. Stadens kvaliteter stämmer in på har starkt samband med att en stad har en stark identitet/själ – många mindre städer; nära till allt, mysigt, tryggt, bekvämt, oberoende av vilken stad som studeras. Dessa kvaliteter är: förekomst enkelt etc. Men, många nämner också t.ex. Innerstaden, av konst, statyer och symboler på offentliga platser samt att det finns torgen, trähusen, småskaligheten, handelshistoriken, ån, historier om platsen som man gärna berättar för andra. Även estetik (att kopplingen till havet och den genuina känslan, vilket känns det är en vacker stad), mysiga gång-/cykelstråk samt trygghet och ett mer unikt för Kungsbacka och därmed bättre att bygga gott rykte påverkar själ/identitet positivt. vidare på. Detta förstärks ytterligare på frågan om vad som bör bevaras, där flera av grupperna tar upp dessa. Relativt Forskningen visar således att användande av berättelser, via t.ex. konst sett är det färre ord i ordmolnet för bevara, men det beror och symboler, är ett sätt att lyfta fram en stads själ. Att skapa mysiga troligtvis på att uppgiften inte prioriterades av grupperna platser och stråk längs Kungsbackaån ligger också i linje med och därför inte riktigt hanns med. forskningsresultaten. Det är ån som står för den tydligaste kopplingen till havet, kopplingen är en viktigt del av Kungsbackas historia som Enligt deltagarna kan det mesta av det som nämndes som handelsstad och en stark del av Kungsbackas själ. Trähusbebyggelsen i deltagarnas själ utvecklas vidare, framförallt å-rummet, Innerstaden står för estetiken, men det är viktigt att ny bebyggelse Innerstaden och kopplingen till havet. Under ”utveckla” harmonierar med befintlig samt att den håller hög arkitektonisk kvalitet. nämns också konsten, pulsen, innergårdarna, berättelserna Vilken typ av arkitektur som passar bäst är dock svårt att säga. I vissa och marknadsföringen. Det tycks finnas en brist på att lyfta fall kan ny modern arkitektur lyfta fram den bevarade äldre bebyggelsen de berättelser som redan finns. Även specifika platser i på ett fint sätt, medan det i andra fall passar bättre när den nya staden respektive kommunen bör utvecklas, såsom: bebyggelse när så lik den äldre som möjligt. Kungsmässan, Vattentornet, Gamla realskolan, Gottskär, Fjärås och Fyren.

64 © TYRÉNS 2016 SLUTSATSER - STADENS SJÄL

Workshopen visar tydligt att det finns stor potential i att Här skulle å-rummet kunna utvecklas ytterligare, med ännu fler arbeta med Kungsbackas själ – både utvecklande och trivsamma platser och mysiga stråk för både gång och cykel. Det bevarande. Innerstaden, med sina torg, sin småskalighet och är idag möjligt att färdas med mindre båtar hela vägen ut till sin genuina, fina trähusbebyggelse är en viktigt bärare av havet, vilket skulle vara en tillgång både för boende och turister. stadens själ. Denna miljö bevaras, men kan samtidigt utvecklas. Ett sätt är att lyfta fram olika berättelser från De resultat som nämnts och kommenterats här, bygger på Kungsbackas historia (både äldre och modern) via konst, uttalanden från representanter från kommunen, fastighetsägare statyer och andra symboler. Stadens innergårdar är kanske och handlare i Kungsbacka. För att kunna göra en mer komplett inte unika, men en viktigt del av Innerstadens trähuskaraktär analys av Kungsbackas själ och hur den kan utvecklas är det och de skulle därför kunna utvecklas mer. Det finns en önskan dock vår starka rekommendation att man också tar reda på vad att Innerstaden ska bli mer full av liv och rörelse – invånarna tycker. workshopdeltagarna föreslog bl.a. fler boende och arbetsplatser i staden. Den typen av åtgärder tar tyvärr oftast lång tid att få till stånd, men däremot kan olika evenemang och aktiviteter skapa folkliv på kortare sikt och till en lägre investeringskostnad.

En annan viktig del av själen utgörs av Kungsbackaån och kopplingen till havet, vilka tillsammans har haft en avgörande betydelse för Kungsbackas historia som handelsstad.

65 © TYRÉNS 2016 FRAMTIDA POTENTIAL

66 © TYRÉNS 2016 1. MARKNADSUNDERLAG

I följande del presenteras det förväntade marknadsunderlaget för Kungsbacka kommun. Syftet med denna del är att studera marknadstillväxten för detaljhandeln totalt samt utvecklingen för respektive branschgrupp.

67 © TYRÉNS 2016 KUNGSBACKA I REGIONEN OCH MARKNADSOMRÅDE

Kungsbacka som handelsplats med dess kommersiella utbud och kommersiella attraktionskraft samvarierar med läge och tillgänglighet, antalet boende som underlag samt i hög grad hur stark konkurrenssituationen är. Kungsbacka drar nytta av att vara beläget i Göteborgsregionen men är också konkurrensutsatt av det väsentligt bredare och djupare utbudet i främst Göteborg men också Mölndal. Ovanstående faktorer begränsar Kungsbackas egna upptagningsområdets geografiska storlek.

Kungsbackas primärområde bedöms geografiskt sträcka sig knappt över den egna kommunen. I de nordvästra delarna är avståndet mycket kort till Göteborgs utbud, bland annat Frölunda Torg. I Mölndal finns IKEA och ytterligare handel, vilket begränsar Kungsbackas primärområde. Handeln i Marks och Varbergs kommuner är väsentligt mindre. Boende i Mark har dessutom kortare avstånd till utbudet i Borås än Kungsbacka tätort.

Handeln i Kungsbacka bedöms ha ett sekundärområde som sträcker sig över delar av dessa kommuner. I sammanhanget bör nämnas Ullared, med avstånd 1 tim 15 min en av Sveriges största handelsplatser i regionen.

Befolknings- och marknadsunderlag för marknadsområdet till höger i bilden presenteras på s. 70 och 72 i rapporten. Källa: Tyréns, SCB, Kungsbacka kommun

68 © TYRÉNS 2016 KUNDUNDERSÖKNING KUNGSMÄSSAN

Tyréns har tagit del av kundundersökning för Kungsmässan som är gjord i syfte att visa på varifrån besökarna kommer. Det visar i sin tur dragningskraften som handeln i kommunen har gentemot övriga delar av regionen.

Tabellen till höger visar på andelen besökare från respektive del i regionen. Summeras andelarna för respektive delområde innebär det en andel på ca 76% för Kungsbacka kommun, resterande del är besökare utifrån kommunen (år 2017). Kundundersökningen bekräftar Tyréns val av marknadsområdet för handen i Kungsbacka som sträcker sig något utanför den egna kommungränsen.

Källa: HKL Research

69 © TYRÉNS 2016 BEFOLKNING OCH PROGNOS

Bedömt Förändring Förändring marknadsområde 2018 2023 2028 Primärområde, knappt hela Kungsbacka kommun 80 450 87 266 94 659 14 209 18% Sekundärområde, resterande Kungsbacka kn, del Varberg, Mark, Mölndal kn 46 688 50 296 54 183 7 495 16% Summa marknadsområde 127 138 137 562 148 842 21 704 17% Ovanstående tabell visar befolkningsunderlag utifrån bedömt marknadsområde (bilden till höger), där Kungsbacka kommun står för den största delen av befolkningsunderlaget - primärområdet. Kungsbacka kommun har en ambition om nybyggnad av 800 bostäder/år till år 2022 och år 2030 antas hela kommunen ha en befolkning som uppgår till strax under 100 000 invånare. Det är en ökningstakt på ca 17% år 2018-2028, motsvarande ca 21 700 personer.

Det finns en befolkningsprognos för Kungsbacka kommun till år 2050 då befolkningen antas uppgå till strax över 130 000 invånare. Det motsvarar en ökning per år om ca 1 500 personer (2%/år). Källa: Kungsbacka kommun

70 © TYRÉNS 2016 PLANERADE BOSTÄDER

Planerat bostadsbyggande (antal bostäder) i kommunen finns sammanställt i tabellen nedan och på kartor intill. Merparten av de planerade bostäderna finns i Kungsbacka tätort, därefter följer Särö och Åsa.

Källa: Planerat bostadsbyggande 2018-2022

71 © TYRÉNS 2016 BEFOLKNING OCH PROGNOS MINDRE DELOMRÅDEN I KUNGSBACKA KOMMUN

Utveckling 2017-2023

Delområde 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 antal %

Kungsbacka 22 607 23 189 23 525 24 132 24 882 25 215 25 871 3 264 14%

Släp 11 980 12 278 12 656 12 874 13 070 13 296 13 312 1 312 11%

Vallda 8 649 8 717 8 815 8 962 9 016 9 060 9 064 415 5%

Onsala 14 274 14 322 14 463 14 547 14 541 14 494 14 526 255 2%

Fjärås 6 188 6 317 6 398 6 492 6 630 6 779 6 902 714 12%

Åsa/Frillesås 10 241 10 397 10 476 10 545 10 676 10 849 10 862 621 6%

Gällinge 2 193 2 251 2 292 2 337 2 401 2 457 2 512 319 15%

Älvsåker 5 780 5 807 5 985 6 075 6 126 6 502 6 936 1 156 20%

Övrigt 74 74 71 71 71 71 71 0 0% Totalt 81 986 83 348 84 681 86 035 87 413 88 723 90 056 8 056 10%

Källa: Kungsbacka kommun

72 © TYRÉNS 2016 ÅLDERSFÖRDELNING

Åldersfördelning Kungsbacka kommun

Skillnaderna mellan 5% befolkningssammansättningen i kommunen och Kungsbacka tätort skiljer 15% sig inte nämnvärt åt. Generellt kan man 27% säga att kommunen har en relativt hög andel unga (<20år), vilket kan betyda att det bor många barnfamiljer i kommunen.

0-19 år

20-64 år 53% 65-79 år 80+ år Källa: Kungsbacka kommun

73 © TYRÉNS 2016 MARKNADSUNDERLAG 2018-2028

Marknadsunderlaget för handel i Kungsbacka är bedömt i Beräknad Beräknad tabellen intill i MSEK inklusive moms utifrån Beräknad konsumtio konsumtion Förändring konsumtion n MSEK år MSEK år 2018- Förändring befolkningsunderlaget för respektive delområde i Marknads- MSEK år 2018 2023 inkl 2028 inkl 2028 2018- område inkl moms moms moms MSEK 2028 % marknadsområdet. Totalt för primär- och sekundärområdet är underlaget för detaljhandel 7 919 MSEK inkl moms, som växer Primärområde med ca 1 miljard , motsvarande 14 % till år 2028. Turister och Dagligvaror 2 759 2 887 3 031 272 10% tillfälliga besökare (arbetande dagbefolkning i närområdet och Sällanköpsvaror 2 252 2 501 2 720 468 21%

”turister”) från områden utanför marknadsområdet tillkommer Summa DH P 5 011 5 388 5 751 740 15% också. Restaurang 987 1 199 1 479 493 50% Sekundärområde Konsumtionsprognosgruppens (KPG:s) statistik om per Dagligvaror 1 601 1 664 1 735 134 8% capitakonsumtion och prognos utgör underlag för beräkningarna om nuvarande och framtida marknadsunderlag Sällanköpsvaror 1 307 1 442 1 557 250 19% för dagligvaror, sällanköpsvaror (beklädnad, hem, fritid, Summa DH S 2 908 3 105 3 292 384 13% hemelektronik, byggvaror) och café/restaurang. Beräkningarna Restaurang 573 691 847 274 48% har tagit hänsyn till olika köpkraftsnivåer för de ingående Totalt kommunerna i marknadsområdet och avser den fysiska handeln. Dagligvaror 4 360 4 550 4 766 406 9%

Tillkommer gör e-handel. E-handeln har en varierande Sällanköpsvaror 3 559 3 943 4 277 718 20% marknadsandel beroende på bransch och andelarna utvecklas Summa DH m- omr 7 919 8 493 9 043 1 124 14% olika för respektive bransch. Restaurang 1 559 1 889 2 326 767 49%

74 © TYRÉNS 2016 2. KONKURRENS

I denna del studeras de befintliga handelsplatserna och hur konkurrenssituationen ser ut för Kungsbacka kommun. Även turism berörs. Syftet med denna del är att studera vilken typ av handelsplatser som finns i upptagningsområdet och vilka förutsättningar som finns att utveckla handeln i Kungsbacka tätort med avseende på konkurrenssituationen och kommersiell service.

75 © TYRÉNS 2016 UTBUD OCH STYRKA DAGLIGVAROR INKLUSIVE FÖRSÄLJNING FRÅN SYSTEMBOLAG

Kungsbacka kommuns dagligvaruomsättning uppgick år 2018 till ca 2 794 MSEK inkl moms.

Kungsbacka kommuns dagligvaruomsättning är högre än Mölndal, Härryda och Partille kommuner. Göteborg, som fungerar som regioncentrum för handel, hade år 2018 en dagligvaruomsättning på strax över 20 000 MSEK.

Omsättningen för dagligvaror har ökat i kommunen de senaste åren.

Försäljningsindex avser förhållandet mellan den faktiska omsättningen och försäljningsunderlaget i kommunen. Försäljningsunderlaget avser den fysiska handeln (ej e-handel). Hänsyn är ej tagen till inkomstindex.

Ett index på 100 kan tolkas som att inget inflöde eller utflöde av köpkraft sker. Dock sker alltid ett in- eller utflöde av kommuninvånare samt turism. Ett försäljningsindex över 100 visar på kommunen fungerar som en handelsdestination även för andra än kommuninvånare. Det blir därför intressant att titta på försäljningsindex även för grannkommuner för att se hur köpströmmar går.

Försäljningsindex i Kungsbacka för dagligvaror uppgår till 96 (år 2018), vilket indikerar ett litet utflöde till andra kommuner.

Källa: Handeln i Sverige, Tyréns

76 © TYRÉNS 2016 UTBUD OCH STYRKA SÄLLANKÖPSVAROR

Vad gäller sällanköpsvaror omsatte Kungsbacka kommun 2 337 MSEK inkl moms år 2018, vilket är en svag minskning jämfört med föregående år.

Handelsindex för Kungsbackas sällanköpsvaror ligger på 91, vilket indikerar ett utflöde av köpkraft.

Göteborgs roll som regioncentrum för handel är tydlig. Omsättningen för sällanköpsvaruhandeln i Göteborg uppgick år 2018 till ca 22 900 MSEK. Göteborg och Mölndal är de kommuner (av de jämförda) som har ett inflöde av köpkraft vad gäller sällanköpsvaror.

Källa: Handeln i Sverige, Tyréns

77 © TYRÉNS 2016 PLANERADE PROJEKT

Handeln i Kungsbacka har konkurrens ifrån andra kommuner och handelsplatser i andra tätorter, konkurrens finns också mellan enskilda butiker. Inom tätorten konkurrerar handelsplatser och butiker med varandra samtidigt som de utgör en del av hela tätortens konkurrenskraft.

Bedömt marknadsunderlag och prognos för primär- och sekundärområde för Kungsbacka kommer att fördelas på inte bara på Kungsbackas handelsplatser, utan ett större antal befintliga och nya platser i angränsande kommuner som kontinuerligt utvecklas och stärker sina kommersiella förutsättningar.

Inom kommunen planeras enligt tabellen på nästa sida nya kommersiella ytor på minst 20 000 kvm. Tillkommer gör eventuella ytor vid Hede station mfl. En sammanställning av planerade projekt finns på nästa sida.

78 © TYRÉNS 2016 PLANERADE PROJEKT

Namn Kommun Typ av handelsplats Tillkommande yta Kommentar Kungsmässan Kungsbacka regioncentrum 8 900+2000 Kv. 4, 2019 (8 900kvm) Hede fashion outlet Kungsbacka Factory outlet 2 500 Kv.4, 2019

13 000 kvm kommersiella lokaler inkl. p- Valand Kungsbacka 900 hus, inflytt 2019 11 300 kvm verksamheter Varav livsmedel 2 100 kvm, handelsträdgård Mariedals handelsplats Kungsbacka stadsdelscentrum 5 600 2 500 kvm

Kållered Mölndal regioncentrum 37 000+40 000 Ikea (prel. 2020) och Ikea Centers Mölndals Centrum Mölndal regioncentrum 24 000 Öppnade sept. 2018 Hovås Göteborg stadsdelcentrum 25 000 Kontor och handel, prel. 2021 Evenemangsområdet Göteborg regioncentrum 80-100 000 Vid Scandinavium, Rodamco Region City Göteborg citygalleria 50 000 Vid Göteborgs central, Jernhusen Backaplan Göteborg regioncentrum 50 000 I dag 80 000 kvm Frölunda Torg Göteborg regioncentrum 40 000 Planerad förnyelse Nordstan Göteborg citygalleria Del av evenemangsområdet Frihamnen Göteborg stadsdelcentrum 25 000 Nytt stadsdelscentrum Lindholmen Göteborg stadsdelcentrum 25 000 Nytt stadsdelscentrum Södra Älvstranden Göteborg stadsdelcentrum 25 000 Nytt stadsdelscentrum Kulan Göteborg stadsdelscentrum 45 000 SKF:s gamla fabrikslokaler i Gamlestaden Sisjön Göteborg handelsområde 50-70 000 Landvetter Härryda regioncentrum 100 000 West Coast Plaza, Swedavia Allum Partille regioncentrum 30 000 Knyta ihop Allum med Partille

79 Källa: Handeln i Sverige mfl källor © TYRÉNS 2016 PLANERADE PROJEKT

Mölndals galleria. Bildkälla: Dagens handel Kulan. Bildkälla: Göteborg.se Valand. Bildkälla: hejvaland.se

Evenemangsområdet. Bildkälla: platsforgoteborg.se Kållered. Bildkälla: molndal.se Nya hovås. Bildkälla: Semrén & Månsson

80 © TYRÉNS 2016 UTVECKLING KUNGSBACKA CENTRUM

I Kungsbacka pågår flertalet utvecklingsprojekt med innehåll kommersiella verksamheter som var och en kommer att påverka det totala utbudet och handelsstrukturen i kommunen.

Valand med syfte att koppla ihop Kungsmässan med Innerstaden kommer att bestå av bostäder, 3 300 kvm kontor, 900 kvm butiksyta och 400 p-platser. Planerat färdigställande för hela stadsdelen beräknas till 2022.

81 © TYRÉNS 2016 UTVECKLING KUNGSBACKA CENTRUM

Kungsmässan som en del av Centrum består idag av 27 000 kvm kommersiella ytor men planeras att utöka med 8 900 kvm. Utvecklingsplanerna består av nya ytor med kvarterskänsla och butiker ut med gatan. 25 verksamheter planeras och projektet ska integreras med Kungsbackas nya stadsbild. Första etappen i projektet öppnar i november 2019, resterande delar öppnas i två etapper under 2020.

Innerstaden står också inför utveckling där det finns framtaget en vision kring innehåll för delar av stadsdelen. Visionen omfattar utveckling av bland annat biografen samt Lindens Torg.

82 © TYRÉNS 2016 UTVECKLING ÖVRIGA OMRÅDEN

Flera områden i kommunen står inför utveckling där nya ytor för kommersiella verksamheter planeras.

Vid Hede station planeras ytterligare lokaler för verksamheter, en ny stationsbyggnad samt fler parkeringsplatser i anslutning till stationen.

I Åsa finns planer på att utveckla centrum genom att skapa liv och rörelse genom torgbildningar samt att komplettera befintlig bebyggelse med bostadshus, verksamheter och handel. Åsa

Ett planförslag som medger utbyggnad etapp två av ett verksamhetsområde i Fjärås ligger just nu på granskning. Området kommer att bebyggas med industriverksamheter.

I Onsala planeras ett lokalt centrum med arbetsplatser, service och handel, med en total byggnadsyta om cirka 11 300 kvadratmeter.

En ny detaljplan för hamnen i Gottskär har upprättats där befintlig byggnation kommer att rivas och ersättas med bostäder och verksamhetslokaler. Hede station

83 © TYRÉNS 2016 3. HANDELSPOTENTIAL

I denna del presenteras en prognos som visar hur stora ytor som kan komma i anspråk för framtida behov.

84 © TYRÉNS 2016 HANDELSPOTENTIAL

Tyréns har i uppdrag att analysera och beräkna handelspotential och ytbehov för Kungsbacka tätort inkl Innerstaden och övriga handelsområden.

För att få en fast utgångspunkt för beräkningarna av omsättningspotentialen, har en kalibrering gjorts av nuvarande faktiska detaljhandelsomsättning inom dagligvaror och sällanköpsvaror, samt för restaurang/café (år 2018). Utifrån nuläget med befintlig omsättning och Därefter har möjliga framtida marknadsandelar (2028) bedöms och vilken framtida marknadsunderlag för detaljhandel, kan en omsättningsutveckling och ytbehov det motsvarar. Bedömningen utgår från det bedömning av möjlig framtida marknadsandel och egna sammanlagda utbudets konkurrenskraft gentemot framtida konkurrens. framtida omsättningsprognos i sin tur visa hur stora Beräkningarna görs uppdelat per branscher och utifrån Tyréns erfarenheter av ytor för handel som kan komma i anspråk. omsättning per kvm och bransch.

85 © TYRÉNS 2016 HANDELSPOTENTIAL

Följande fem faktorer är viktigast för en säker bedömning av • De enskilda detaljhandels- och restaurang/café-företagens framtida omsättningspotential för detaljhandel och restaurang/ framtida konkurrenskraft inom sina respektive branscher i de café för en handelsplats. En verksamhets omsättning är grunden rådande konkurrenssituationen för om etableringen blir varaktig och för att säkra långsiktiga Marknadsanalysen kan kvantifiera, belysa och värdera de fyra investeringar. förstnämnda faktorernas inverkan på framtida omsättning för en • Rätt avgränsning och indelning av en handelsplats handelsplats. Den sista faktorn – butikerna konkurrenskraft - marknadsområde - med hänsyn till läge, tillgänglighet (bil, antas vara i nivå med de bästa branschföreträdarna i kollektivtrafik, gång och cykel), konkurrens och upptagningsområdet, vilket gäller såväl befintliga som attraktionskraft nytillkomna företag.

• Marknadens storlek i MSEK och hur den kan tänkas växa i olika branscher (nuläge och potential)

• Konkurrenssituationen mellan handelsplatser i dag (nuläge) och i framtiden

• Funktionell utformning och atmosfär som handelsplats vad gäller lättillgänglighet, var butikerna är placerade samt bekväm och tillräcklig parkering

86 © TYRÉNS 2016 KALIBRERING 2018 ÅRS OMSÄTTNING

I tabellen intill presenteras kalibreringen av nuvarande faktisk omsättning för att bedöma marknadsandelar inom dagligvaror och sällanköpsvaror, samt för restaurang/café. Utgångsläget är Samtlig Bransch- Marknads Marknads Oms MSEK handel i grupp -underlag andel, % inkl. att Kungsbacka kommun omsätter ca 2,8 miljarder för kommunen MSEK år moms dagligvaror och 2,3 miljarder för sällanköpsvaror (källa 2018 inkl. 2018 moms handelsinsverige.se). Tyréns har bedömt restaurangomsättningen i kommunen till ca 600 MSEK inkl Dagligvaror 4 360 64% 2 790 moms. Sällanköpsvaror 3 559 66% 2 349 Summa Marknadsunderlaget utgår från summa primär- och detaljhandeln 7 919 65% 5 139 sekundärområdena som tidigare förklarats i rapporten. Restaurang 1 559 38% 596 Beräknade marknadsandelar visar på att handeln i kommunen har för detaljhandel ca 65 % av bedömt marknadsunderlag.

87 © TYRÉNS 2016 PROGNOS 2023-2028

Beräkningen av tillkommande ytbehov för detaljhandel 2018-2028 om ca 21 000 kvm, utgår från prognos om marknadsunderlag som antas växa till ca 8,5miljarder 2023 och 9 Tot miljarder år 2028. Kalibrerad marknadsandel Samtlig Tot Beräknad Tillkomm handel Beräknad oms utv konsumti ande på föregående sida har bedömt att Kungsbacka kom- konsum- 2018- on oms utv oms utv antag ytbehov munen tion Markna 2023 kr, 2028 Marknad 2023- 2018- oms/ 2018- kommun kan öka något, till 67% år 2023 och kr, 2023 dsandel Oms MSEK sandel Oms 2028 2028 kvm 2028 sedan behålla denna år 2028 (utgångsläge 65% Dagligvaror 4 550 66% 3 003 213 4 766 66% 3 145 142 355 70 000 5 073 2018). Ett sådant antagande förutsätter att nya Sällanköps- ytor på Kungsmässan, Hede outlet mfl är klara varor 3 943 68% 2 681 332 4 277 68% 2 908 227 560 35 000 15 989 och öppnande innan 2023. Tabellen visar att ökad marknad och ökade marknadsandelar Summa DH 8 493 67% 5 684 545 9 043 67% 6 054 370 915 43 431 21 062 från 2023-2028 innebär en ökning i Restaurang 1 889 43% 812 217 2 326 43% 1 000 188 405 30 000 13 487 omsättning av detaljhandeln på knappt 100 MSEK/år, bedömningen bör tolkas som ett maxalternativ, men är inte helt orimligt.

88 © TYRÉNS 2016 INNEHÅLL, INRIKTNING OCH STRATEGISKA VAL

89 © TYRÉNS 2016 1. INNEHÅLL, INRIKTNING OCH HANDLINGSPLAN

I kapitlet sammanfattas möjligheterna och utmaningarna för att utveckla handeln i kommunen. Vidare förs ett resonemang om möjligheter att utveckla handeln i de olika områden och inom olika branscher och koncept samt strategiska val/handlingsplan.

90 © TYRÉNS 2016 KOMMERSIELLA FÖRUTSÄTTNINGAR

Avgörande för en handelsplats generellt är att det finns ett tillräckligt intressant utbud. Vidare krävs ett tillräckligt marknadsunderlag, ett bra läge med god tillgänglighet samt en hanterbar konkurrens för att bli framgångsrik.

Av ovanstående faktorer är tillgänglighet möjligt att påverka genom att hålla verksamheter synliga, öppna och tillgängliga för alla trafikslag inklusive gående. Begreppet tillgänglighet rör tillgängligheten till en handelsplats men också inom en handelsplats och är ett relativt begrepp vars Läge och Konkurrens kvalitet ställs i relation till övrigt utbud och alternativ för besökaren. I detalj kan det handla om tillgänglighet nedanstående att utbudet behöver vara synligt, ha tydliga entréer och vara tydligt skyltat. Vidare krävs en sammanhängande struktur med tydliga mötesplatser och flöden av människor - samt avsaknad av barriärer.

Marknadsunderlag Cykel- och gångtrafik kompletterar tillgängligheten med bil och kollektivtrafik, men är ej avgörande för handelns utvecklingsmöjligheter på samma sätt. Val av trafik-/tillgänglighetslösningar är dock en osäkerhetsfaktor i marknadspotentialen för handel, restaurang/café och kommersiell service och framtida trafikplanering påverkar därför till stor del förutsättningarna för handelns etablering och utformning.

En betydande kommersiell faktor är att kontinuerligt utveckla och förbättra ovanstående parametrar kring tillgänglighet. Kommunen kan påverka en del av faktorer men inte alla.

© TYRÉNS 2016 FRAGMENTERAD STRUKTUR

Kungsbacka har en fragmenterad struktur med flera handelsområden som konkurrerar sinsemellan. Främsta konkurrenter är Hede och Kungsmässan. Dagligvaror är en viktig bransch som utgör grunden i strukturen, viket blir särskilt tydligt för Kungsbacka. Den externa handeln i Hede och Inlag har utökas över tid men utan ett helhetsgrepp vilket har lett till områden som saknar en sammanhållen struktur.

Målsättningen i Handelspolicyn var att öka försörjningsgraden inom dagligvaruhandeln och sällaköpsvaruhandel. Utfallet har blivit att nya storbutiker etablerat sig externt i Hede och Inlag med följd av en omfördelning mellan den äldre detaljhandeln och de nya enheterna samt ett förbättrat försäljningsindex. En handelsanalys från 2011 visar att Innerstaden/Kungsmässan tappade stora marknadsandelar när dagligvarubutiker öppnar i externa lägen (Inlag, Hede mfl). Motsvarande förhållande gäller för sällanköpsvaror som gjort en ännu kraftigare tapp i och med etableringen av enheter i externa lägen. Det är framförallt marknadsandelen /omsättning i Innerstaden som har minskat och som enligt kartläggningen för år 2017 och 2018 fortsätter att minska.

Satsningar att förstärka Innerstaden har gått långsamt jämfört med satsning på övriga stora handelsplatser. Inga tydliga strategiska satsningar i Innerstaden har noterats innan ”Väster om ån” som pågått sedan 2007 (eller tidigare). Projektet Väster om ån har syfte att knyta ihop Innerstaden med Kungsmässan och tillför nya handelsytor till Innerstaden. Kommunen är en stor markägare i etapp Ejdern.

92 © TYRÉNS 2016 FRAMTIDA POTENTIAL

Prognos om framtida omsättningspotential visar på förutsättningar för behov av tillkommande detaljhandelsyta på drygt 21 000 kvm fram till år 2028. Av den potentialen kommer planerade projekt (totalt ca 20 000 kvm detaljhandel planeras i Kungsbacka) att ta en andel, vilket innebär att kvarvarande potential krymper. Av de 21 000 kvm detaljhandel utgör ca 5 000 kvm dagligvaror (livsmedelsbutiker och övriga dagligvaror).

Prognosen utgår från handel i fysisk butik. Ytor för lager, t ex darkstores för livsmedelsbutiker skulle kunna adderas som ytterligare en potential. Det gäller också lagerytor för övriga branschers eventuella e-handelsförsäljning. Potentialen för restaurangytor uppgår till ca 13 000 kvm.

Omsättningsprognosen innebär att Kungsbackas marknadsandel höjs något från 65 procent (detaljhandeln), till 67 procent. Mer än så bedömer Tyréns att det är svårt att öka sina andelar. Omkringliggande handelsplatser fortsätter kontinuerligt att stärka sitt utbud och kommersiella fördelar.

93 © TYRÉNS 2016 INRIKTNING/INNEHÅLL

Vilken inriktning/innehåll bör befintliga och nya stadsdelar ha när det gäller verksamheter/gatuplanslokaler?

• Koncentration av handel. Handel mår aldrig bra av att vara utspridd, arbeta istället konsekvent med att klustra. Andra verksamheter som också mår bra av att klustra är kontor och tjänsteföretag. Klustring gäller vidare också besöksnäring och offentlig service, utbildning, vård osv.

• Stärk Centrums samtliga handelsplatser med samtliga branscher inkl restauranger och service. De centrala delarna av Innerstaden bör stärkas med ytterligare funktioner förutom handel.

• Koncentrera volymhandel till Hede i första hand, i andra hand Inlag. Båda dessa områden bör utvecklas med förbättrad tillgänglighet för samtliga trafikslag inkl gång- och cykeltrafik. Det gäller både till områdena men också inom områdena.

• Potentialen i framtida ytor för restaurang bör i första hand tillföras Innerstaden. Bostadsnära handelsplatser bör också ges utrymme för serveringar/café.

94 © TYRÉNS 2016 INRIKTNING/INNEHÅLL FORTS.

• Kungsbacka har fyra stationslägen i kommunen, förutom Kungsbacka Centrum; Hede, Anneberg och Åsa. Samtliga stationslägens potential för handel och service bör utnyttjas. Stationen Kungsbacka Centrum bör utvecklas till att tydligt vara ihop kopplad med utbud och innehåll i Kungsmässan och Innerstaden (oavsett om den flyttas något längre söderut). I diskussionen om eventuell flytt av nuvarande resecentrum är för handelns del viktigt att en ny placering i anslutning till centrum så nära som möjligt. Handel i övriga stationslägen bör utgöras av dagligvaror och övrigt utbud som ger platserna en karaktär av service.

• Övriga tätorter i kommunen bör ha en profil av dagligvaruutbud och serviceinnehåll för att orterna ska fortsätta att vara attraktiva boendeorter. Lokaliseringen i dessa orter bör framförallt ske inne i tätorterna i befintligt centrum och samlokaliserat med service. Dessutom i första hand i lägen där kommunikationer finns (buss/tåg).

• Samlokaliseringar med andra verksamheter, servicefunktioner, kultur, nöjen mm, restaurang/café i anslutning till handel. Ansträngningar bör göras för att tillföra serviceverksamheter och offentliga lokaler - som skapar ett flöde och identitet. Detta gäller framförallt stadskärnan. Planera bostäder i nära anslutning till handel för att skapa ett starkt upptagningsområde både i stadskärnan och i anslutning till externområdet.

95 © TYRÉNS 2016 HANDELSTRENDER

Hur påverkar rådande trender Kungsbacka och hur ta höjd för det i Kungsbackas planering?

Trenden visar på begränsat behov av nya ytor och begränsad tillväxt för detaljhandeln. Det ställer höga krav på handelsaktörer. Småskalig bostadsnära handel och handelsplatsen allt mer blir en plats med multifunktion med hög tillgänglighet för samtliga trafikslag.

Placera service och offentliga lokaler i anslutning till där handeln finns, särskilt i Innerstaden men kan också gälla övriga mindre tätorter där kommunala servicefunktioner bör ligga i anslutning till eventuell handel för att ge ett extra flöde och att verksamheterna drar nytta av varandra. Inom varje kommuncentrum/läge – oavsett verksamhet – bör prioriteras att etablera nya verksamheter direkt vid största befintliga eller tillkommande flödespunkter och mötesplatser (stationsnära lägen och där handel, tjänsteföretag och service finns idag).

Planera för nya distribution/logistiklösningar och ställ krav kring detta på handelsaktörerna.

Planera för framtida darkstores, alternativt konvertera oattraktiva handelsytor till sådan användning.

Många konsumenter kommer på kort sikt att fortsätta uppskatta externhandeln som kommer utmanas av e-handeln som sannolikt tar en större marknadsandel. Detta gäller särskilt delar av volymhandeln med homogena varor och en hög pristransparens, som elektronik och sportutrustning. Ett undantag är lågprishandeln som fortsätter att gå starkt och har behov av ytor och låga hyror, vilket ger externhandelsområden en utvecklingsmöjlighet.

Den svenska handelsturismen har under senare år ökat kraftigt, utländska turister lägger i snitt 47% av sin reskassa på sällanköpsvaror. I takt med att allt fler svenskar väljer bort flygresor är det sannolika att handelsturism inom Sverige blir vanligare, detta skulle dock kunna påverka den utländska turismen till Sverige också, beroende på hur flygdebatten utvecklas i resten av världen.

96 © TYRÉNS 2016 FÖRSLAG INRIKTNING/INNEHÅLL

Delområde Innehåll/utbud Förslag profil Centrum (Innerstaden, Dv, sv, rest, service, ej storskalig volymhandel Tydlig stadskärna med brett och djupt utbud. Position Kungsmässan och som kommun- eller regioncentrum? Möjligt Valand/Ejdern) regioncentrum med ytterligare funktioner och attraktiva sammanhängande stadsmiljöer. Hede outlet och handelsområde Dv, sv, rest, outlet och volymhandel Besöksmål och förstahandsval för volymhandel

Inlag Dv, volymhandel Kompletterande volymhandel till Hede, för framtida potential

Biltema-tomten Ej ännu planlagt för handel Välj i första hand annat läge för volymhandel

97 © TYRÉNS 2016 FÖRSLAG INRIKTNING/INNEHÅLL

Delområde Innehåll/utbud Förslag profil Hede station Dv, service Bostadsnära

Annebergs station Dv, service Bostadsnära

Fjärås Torg Dv, rest, service Bostadsnära

Åsa och Åsa station Dv, rest, service Bostadsnära

Frillesås Dv, rest, service Bostadsnära

Onsala/Gottskär Dv, rest, service Bostadsnära

Vallda/Backa Dv, rest, service Bostadsnära

Särö/Kullavik Dv, rest, service Bostadsnära

Övrigt Dv, rest, service

98 © TYRÉNS 2016 STRATEGISKA VAL - HANDLINGSPLAN

Åtgärder som bidra till att stärka Kungsbacka som handelsstad:

• Välj EN långsiktig strategi som håller över mandatperioder. Handelns perspektiv är kortsiktiga, strukturer ska vara långsiktiga. Tydliga regleringar och en genomtänkt strategi/policy kan bidra med att lyfta flera områden i kommunen.

• Se till att handelsstrategin är förankrad av handelns intressenter (kommun, handelsförening, samverkansorganisationer och liknande).

• En viktig del i handelsstrategin är att tydliggöra vilka roller olika handelsplatser ska ha. Det gäller till exempel innehåll och etablering med ett tillräckligt stort och djupt utbud inom vald inriktning och med tydliga särskiljande kvaliteter. Vad ska Innerstaden ha för roll i Kungsbacka? Vilka roller ska Hede och Inlag ha?

• Samverkan och dialog med handeln och övriga intressenter. Utmaningen är att ha en balans mellan regleringar och möjligheten att hitta individuellt anpassade lösningar.

99 © TYRÉNS 2016 STRATEGISKA VAL -HANDLINGSPLAN

• Lyssna och lära kring frågeställningar som rör handel och kommersiella verksamheter samt lyssna på slutkunden genom medborgardialog, kundundersökningar mm.

• Tillgänglighet är en mycket viktig parameter. Kommunen har möjlighet att skapa och styra flöden till en handelsplats med hjälp av olika åtgärder. Även möjligt att skapa attraktiva miljöer som är anpassade efter årstider.

• Parkeringslösningar som är nyttiga för handel. Det kan till exempel vara korttidsparkering men även p-ledssystem eller tekniska lösningar för att minimera söktrafik.

• Utgå från de egna förutsättningarna i kommunen och vad man vill uppnå.

100 © TYRÉNS 2016 SAMVERKAN

Samverkan med berörda parter leder ofta till framgång och har noterats som en avgörande faktor i exempelvis möjligheten att bli årets stadskärna. Gemensam kunskapsbas kring handelns förutsättningar och gemensam målbild bland kommun, fastighetsägare och företag är en bra grund för samverkan. Frågor kring etablering blir tydligare med en gemensam helhetsbild och genom en gemensam etableringsstrategi. Den strategi och vision man utgår från ska utgå ifrån platsvarumärket. En tydlig färdriktning och vision är en färdriktning i sig.

101 © TYRÉNS 2016 TYRÉNS Stina Påg Katarina Majer [email protected] [email protected] Tel: 010-452 20 45 Tel: 010-452 26 49

www.tyrens.se

© TYRÉNS 2016 BILAGA 1 - TILLGÄNGLIGHET

103 © TYRÉNS 2016 Innerstaden Kungsmässan Inlag Hede Fashion Outlet

Läge Centralt i tätorten Centralt men idag utan direkt Söder om Kungsbacka Innerstad. Norr om Kungsbacka Innerstad. koppling till Innerstaden. Halvexternt. Halvexternt. Gymnasieskola och idrottsarena i närheten.

Tillgänglighet med bil Biltrafik tillåten på alla Två större trafikleder passerar. Två större trafikleder passerar, Avfart från E6/E20 i gator genom Innerstaden. En i väster och en i söder. Tre öster och söder om området. 1 anslutning. Ansluter till E20 och väg 158 i minuter till Innerstaden. km/ 5 min till Innerstaden. 3 km/ 10 min till nordväst. Innerstaden.

Tillgänglighet för gående 12 min från Innerstaden 10 min till norra delen, 40 min gångväg från 20 min till södra delen från Innerstaden. Innerstaden. Tillgänglighet med cykel 5 min från Innerstaden. < 5 min från Innerstaden. 4 km/12 min från Innerstaden.

Tillgänglighet med 350 m till Kungsbacka station. Tre busslinjer stannar i Kungsbacka station närmast, Tåg till Hede station var 15 kollektivtrafik närheten. 15 min gång/ 6 min buss. min, 600 m från station. Fyra 250 m från Kungsbacka Tre busslinjer stannar i busslinjer stannar i närheten, station. Tre tåg per 20 min närheten. Turtäthet 30 min, var av en inne på själva passerar till/från Göteborg. ibland tätare. området.

Parkering God tillgång på God tillgång på God tillgång på God tillgång på parkeringsplatser. parkeringsplatser, parkeringsplatser, parkeringsplatser finns parkeringshus. majoriteten av butikerna har Laddningsstation för elbilar. egen parkeringsplats.

104 © TYRÉNS 2016