Operat Szacunkowy

Km 1276/20

OPERAT SZACUNKOWY

określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej

Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, jednostka ewidencyjna Pabianice Gmina, obręb nr 18 Piątkowisko

- LD1P/00035278/0

67500zł (sześćdziesiąt siedem tysięcy pięćset zł) - LD1P/00042645/6

97000zł (dziewięćdziesiąt siedem tysięcy zł)

Wycenę sporządził Maciej Majda Gaszyn, 4 styczeń 2021 rok

SPIS TREŚCI :

1. Przedmiot i zakres wyceny …………………………………………………. 3

2. Cel wyceny ……………………………………………………………….….. 3

3. Podstawy formalne, prawne, metodologiczne i merytoryczne wyceny … 3

4. Opis przedmiotu wyceny ………………………………………………..….. 4

5. Analiza i charakterystyka rynku ………………………………………….. 11

6. Zastosowane podejścia wyceny metoda i technika ………………………. 13

7.Określenie wartości…………………………………………………………… 14

7. Wnioski końcowe …………………………………………………………….. 15

8. Klauzule i zastrzeżenia ………………………………………………………. 16

9. Załączniki……………………………………………………………………… 16

2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa. Według ewidencji gruntów wyceniana nieruchomość położona jest w województwie łódzkim, powiat pabianicki, jednostka ewidencyjna Pabianice Gmina, obręb 18 Piątkowisko i składa się z działki o numerze ewidencyjnym 600/1, 600/2 o łącznej powierzchni 0,0881ha i działki nr 593/1 o powierzchni 0,0945ha. Dla w/w nieruchomości gruntowej w Sądzie Rejonowym w Pabianicach w V Wydziale Ksiąg Wieczystych założona i prowadzona jest księga wieczysta LD1P/00035278/0 i LD1P/00042645/6. Odpis księgi stanowi załącznik numer 1 i 2 do niniejszego operatu. Właścicielem nieruchomości gruntowej jest małżeństwo Jarosław Lorenczak i Agnieszka Lorenczak posiadające udział 1/1 w prawie własności ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej w/w nieruchomości gruntowej.

2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej w/w nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości

3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE, METODOLOGICZNE I MERYTORYCZNE WYCENY PODSTAWY FORMALNE WYCENY Podstawą formalną jest zlecenie na wykonania opisu i oszacowania: Zlecający: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach – Marta Kopias Kancelaria Komornicza nr II w Konstantynowie Łódzkim, 95-050 Konstantynów Łódzki, Jana Pawła II 17 Wykonawca: Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Sieradzu z zakresu szacowania nieruchomości, ruchomości, maszyn i urządzeń oraz wyceny przedsiębiorstw Maciej Majda PODSTAWY PRAWNE WYCENY 1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (D.U. Nr 207 poz. 2109 z dn. 22.09.2004, z późn. zmianami); 2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (jednolity tekst z 15.1.2020r. Dz. U. 2020 poz. 65). 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 poz. 1025 z późniejszymi zmianami);

3 PODSTAWY METODOLOGICZNE WYCENY 1. „Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości” pod redakcją Sabiny Źróbek 2. „Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny” M. Prystupa K. Rygiel, WSHiFM 3. „Wycena nieruchomości. Zasady i procedury.” R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM 4. Nieruchomości. Zagadnienia prawne. Wyd. LeXis Nexis pod red. H. Kisielewskiej 5. „Podstawy budownictwa dla zarządców i rzeczoznawców budowlanych” Poradnik Doradcy Majątkowego IDM , W-wa 2002 6. Rzeczoznawca majątkowy – wybrane uwarunkowania określenia wartości nieruchomości – Zdzisław Małecki PFSRM Warszawa 2016 7. Nieruchomość w przestrzeni 5 - Bogucki Wydawnictwo naukowe Poznań 2019

ZRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 1. Protokół z oględzin nieruchomości 2. Wypis z rejestru gruntów 3. Mapa ewidencyjna gruntów 4. Plan zagospodarowania przestrzennego 5. Księga wieczysta 6. Akty notarialne kupna sprzedaży nieruchomości podobnych do szacowanej. 7. Informacje posiadane we własnej bazie danych

DATA SPORZĄDZENIA WYCENY I INNE DATY Data sporządzenia wyceny 4 styczeń 2021 Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 8 październik 2020 Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny 8 październik 2020 Data oględzin nieruchomości 8 październik 2020

4 OPIS PRZEDMIOTU WYCENY 4.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW LD1P/00035278/0 STAN PRAWNY Dla nieruchomości gruntowej w Sądzie Rejonowym w Pabianicach w V Wydziale Ksiąg Wieczystych założona i prowadzona jest księga wieczysta numer LD1P/00035278/0. Odpis księgi stanowi załącznik numer 1 do wyceny. Zbadano księgę wieczystą i stwierdzono: Dział I – Oznaczenie Nieruchomości Gmina Pabianice, Miejscowość Piątkowisko, ul. Cynkowa Nr działki: 600/1, 600/2; Sposób korzystania: działka gruntu; Obszar: 0,0881ha Dział I sp – brak wpisu

4 Dział II – Własność - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Agnieszka Lorenczak i Jarosław Lorenczak posiadający udział 1/1 w prawie własności Dział III- Prawa, Roszczenia i Ograniczenia Ostrzeżenie Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – IDEA Bank S.A. w Warszawie w sprawie KM 1377/17 – do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej niniejszą KW, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – IDEA BANK S.A. w Warszawie w Sprawie KM 1378/17 – do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW, Prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Janiszewskiego Wobec umorzenia postępowania egzekucyjnego w sprawie km 1612/14 wykreślono informacje o tym postępowaniu w polu 3.4.1.7 Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Idea Bank S.A. w Warszawie w sprawie km 1276/20 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą kw, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kopias Dział IV – Hipoteki Hipoteka umowna łączna 184339,52zł (sto osiemdziesiąt cztery tysiące trzysta trzydzieści dziewięć zł 52/100) na rzecz IDEA BANK S.A. w Warszawie Hipoteka umowna łączna 120000zł (sto dwadzieścia tysięcy zł) na rzecz Galyna Turek Hipoteka umowna łączna 160000zł ( sto sześćdziesiąt tysięcy zł) na rzecz Ewy Małeckiej Hipoteka umowna łączna 140000zł (sto czterdzieści tysięcy zł) na rzecz Marcina Kaczmarkiewicza

OZNACZNIE NIERUCHOMOŚCI Według ewidencji gruntów szacowana nieruchomości gruntowa położona jest w województwie łódzkim, powiat pabianicki, jednostka ewidencyjna Pabianice - Gmina, obręb 18 Piątkowisko. Właścicielem nieruchomości jest małżeństwo Jarosław Lorenczak i Agnieszka Lorenczak posiadający udział 1/1 w prawie własności nieruchomości. Według wypisu z rejestru gruntów nieruchomość składa się z:

Nr Położenie Opis Oznaczenie Pow. Pow. Numer KW działki użytku działki 600/1 Grunty orne RIVb 0,0339 0,0339 LD1P/00035278/0

600/2 Grunty orne RIVb 0,0350 0,0542 LD1P/00035278/0 Grunty orne RV 0,0192 Łączna powierzchnia szacowanej nieruchomości wynosi 0,0881ha

5 OZNACZENIE GRANIC Nr działki Północ Południe Wschód Zachód 600/1 Działka nr 600/2 Działka nr 600/4 Droga Działka nr 599 600/2 Ulica Cynkowa Działka 600/1 Droga Działka 599

LOKALIZACJA Szacowna nieruchomość zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Piątkowisko w gminie Pabianice. Piątkowisko – wieś sołecka w Polsce, w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim, w gminie Pabianice. Prywatna wieś duchowna położona była w drugiej połowie XVI wieku w powiecie szadkowskim województwa sieradzkiego, własność krakowskiej kapituły katedralnej. W latach 1975– 1998 miejscowość administracyjnie należała do województwa łódzkiego. W miejscowości istnieje Kościół pw. Matki Boskiej Częstochowskiej W miejscowości istnieje straż pożarna która została założona w 1928 roku. W 1943 Niemcy wprowadzili nazwę okupacyjną Piontkowisko. Pabianice – miasto w województwie łódzkim, siedziba powiatu pabianickiego. Drugie co do liczby mieszkańców miasto aglomeracji łódzkiej. Pabianice należą do Związku Miast Polskich. Pod względem liczby ludności są trzecim (po Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim) miastem w województwie łódzkim a 59. w Polsce. Pod względem powierzchni miasto znajduje się na 9. pozycji w województwie łódzkim a 150. w Polsce. Były miastem duchownym kapituły katedralnej krakowskiej w powiecie szadkowskim województwa sieradzkiego w końcu XVI wieku. Patronem miasta jest św. Maksymilian Maria Kolbe. Według oficjalnych danych GUS z 31 grudnia 2019 roku miasto liczyło 64 757 mieszkańców. Pabianice leżą w zespole miejskim Łodzi. Obszar miasta wynosi 32,99 km² i charakteryzuje się wydłużeniem w kierunku równoleżnikowym. Pabianice rozciągają się na równinie. Najniższy punkt miasta jest położony nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic i wynosi 174 m n.p.m. Najwyższy punkt jest zlokalizowany na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Pabianice graniczą z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Pod względem historycznym Pabianice leżą w dawnej ziemi sieradzkiej. Według danych z roku 2009 Pabianice ma obszar 32,99 km², w tym: użytki rolne: 53%, użytki leśne: 9% Miasto stanowi 6,70% powierzchni powiatu pabianickiego.

Orientacyjna lokalizacja nieruchomości w miejscowości Piątkowisko

6 Działka 600/1 i 600/2 zlokalizowana w południowo - wschodniej części obrębu Piątkowisko w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W niewielkiej odległości przebiega trasa S14. Działka 600/2 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej asfaltowej.

OPIS NIERUCHOMOŚCI Działka 600/1, 600/2 zlokalizowana w południowo – wschodniej części obrębu Piątkowisko w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej. Działka jest w kształcie trapezu o szerokości około 11,5mb. Teren działki płaski. Działka częściowo ogrodzone wraz z działką 599. Działka 600/2 ogrodzona od frontu płotem stalowym na stalowych słupkach i od wschodniej strony płotem stalowym na murowanej podmurówce a działka 600/2 od wschodniej strony płotem stalowym na murowanej podmurówce i w ok. 1/9 długości od północy płotem stalowym. Północna część działki na pow. około 23m2 utwardzone kostką brukową. Kostka prawdopodobnie jest własnością właściciela na działce 600/4. Na działce pojedyńcze zadzewienia brzozowe, klonowe. Brak możliwości oględzin działki od strony południowej. Nieruchomość powinna być oferowane do sprzedaży łącznie gdyż działka 600/1 nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi.

PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA

PRZESTRZENNEGO Dla szacowanej działki ewidencyjnej gmina Pabianice posiada plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Pabianice nr XX/134/2004 z dnia 28 kwietnia 2004r. opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa Łódzkiego nr 193 z dnia 9 lipca 2004 r. poz. 1734 teren szacowanej nieruchomości zlokalizowany jest w strefie: - działka 600/1 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług Adaptacja istniejącej zabudowy z możliwością rozbudowy i wymiany Realizacja nowej zabudowy 7 Minimalna powierzchnia nowych działek 800m2, Minimalna szerokość krótszego boku 20m Nieprzekraczalna powierzchnia zabudowy 50% działki Usługi wolnostojące lub wbudowane w bryłę budynku Uciążliwości usług nie wykraczające poza granicę działki - działka 600/2 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, garaże i budynki gospodarcze Strefa ochrony ekspozycji od zabytkowego parku wiejskiego „Przy Willi”. Zabudowa usługowa jako przeznaczenie uzupełniające Możliwość realizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i drogowej Szerokość frontu co najmniej 18 metrów, Udział działki budowlanej max 60%. Powierzchnia działki minimum 800m2

Rysunek fragmentu planu

4.2. OPIS NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW LD1P/00042645/6 STAN PRAWNY Dla nieruchomości gruntowej w Sądzie Rejonowym w Pabianicach w V Wydziale Ksiąg Wieczystych założona i prowadzona jest księga wieczysta numer LD1P/00042645/6. Odpis księgi stanowi załącznik numer 2 do wyceny. Zbadano księgę wieczystą i stwierdzono: Dział I – Oznaczenie Nieruchomości Gmina Pabianice, Miejscowość Piątkowisko, ul. Cynkowa 19 Nr działki: 593/1; Sposób korzystania: działka gruntu; Obszar: 0,0945ha Dział I sp – brak wpisu

8 Dział II – Własność - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Agnieszka Lorenczak i Jarosław Lorenczak posiadający udział 1/1 w prawie własności Dział III- Prawa, Roszczenia i Ograniczenia Inny wpis Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą Księga Wieczystą na wniosek IDEA BANK Spółki Akcyjnej z siedzibą w Warszawie w sprawie KM 1377/17 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Janiszewskiego. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – IDEA BANK S.A. w Warszawie W sprawie KM 1377/17- do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą Księgą Wieczystą prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Janiszewskiego. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – IDEA BANK S.A. w Warszawie W sprawie KM 1378/17 – do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW Prowadzonej przez Komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Janiszewskiego. Wobec umorzenia postępowania egzekucyjnego w sprawie km 2905/13 wykreślono informacje dotyczące tego postępowania w polach 3.4.1.2 i 3.4.1.3 a także wskazano aktualne podstawy wpisu w polach 3.2.0.1, 3.4.1.1 i 3.4.1.2 Wobec umorzenia postępowania egzekucyjnego w sprawie km 1612/14 wykreślono informacje dotyczące tego postępowania w polach 3.4.1.2, 3.4.1.3 i 3.4.1.6 pod lp. 3 a także wskazano aktualne podstawy wpisu w polach 3.2.0.1, 3.4.1.1 i 3.4.1.2 Dział IV – Hipoteki Hipoteka umowna łączna 184339,52zł (sto osiemdziesiąt cztery tysiące trzysta trzydzieści dziewięć zł 52/100) na rzecz IDEA BANK S.A. w Warszawie Hipoteka umowna łączna 120000zł (sto dwadzieścia tysięcy zł) na rzecz Galyna Turek Hipoteka umowna łączna 160000zł ( sto sześćdziesiąt tysięcy zł) na rzecz Ewy Małeckiej Hipoteka umowna łączna 140000zł (sto czterdzieści tysięcy zł) na rzecz Marcina Kaczmarkiewicza Hipoteka przymusowa 542256zł (pięćset czterdzieści dwa tysiące dwieście pięćdziesiąt sześć zł) na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pabianicach Hipoteka przymusowa 1333,50zł (jeden tysiąc trzysta trzydzieści trzy 50/100zł) na rzecz Gminy Pabianice Hipoteka przymusowa 366252,15zł (trzysta sześćdziesiąt sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt dwa zł 15/100) na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych II oddział w Łodzi Hipoteka przymusowa 4321,86zł (cztery tysiące trzysta dwadzieścia jeden zł 86/100) na

9 rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych II oddział w Łodzi

Nr Położenie Opis Oznaczenie Pow. Pow. Numer KW działki użytku działki 593/1 Grunty orne RV 0,0945 0,0945 LD1P/00042645/6 Łączna powierzchnia szacowanej nieruchomości wynosi 0,0945ha

OZNACZENIE GRANIC

Nr działki Północ Południe Wschód Zachód 593/1 Ulica Cynkowa Działka nr 593/4 Działka 594/4 Działka nr 593/4

LOKALIZACJA Szacowna nieruchomość zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Piątkowisko w gminie Pabianice.

Działka 593/1 zlokalizowana w południowo - wschodniej części obrębu Dąbrowa w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W niewielkiej odległości przebiega trasa S14. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej asfaltowej.

OPIS NIERUCHOMOŚCI Działka 593/1 zlokalizowana w południowo – wschodniej części obrębu Piątkowisko w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej. Działka jest w kształcie trapez o szerokości około 20 metrów. Teren działki płaski, ziemny, porośnięty trawą w części użytkowany obecnie jako droga dojazdowa. Nad działką linia energetyczna 15KV. W Północnej części działki wzdłuż granicy tuje.

PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA

PRZESTRZENNEGO

10 Dla szacowanej działki ewidencyjnej gmina Pabianice posiada plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Pabianice nr XX/134/2004 z dnia 28 kwietnia 2004r. opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa Łódzkiego nr 193 z dnia 9 lipca 2004 r. poz. 1734 teren szacowanej nieruchomości zlokalizowany jest w strefie: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, garaże i budynki gospodarcze Strefa ochrony ekspozycji od zabytkowego parku wiejskiego „Przy Willi”. Zabudowa usługowa jako przeznaczenie uzupełniające Możliwość realizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i drogowej Szerokość frontu co najmniej 18 metrów, Udział działki budowlanej max 60%. Powierzchnia działki minimum 800m2

Rysunek planu

5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU Na potrzeby wyceny zbadano lokalny rynek nieruchomości powiatu pabianickiego w poszukiwaniu transakcji nieruchomości podobnych do szacowanej. Lokalny rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą ilością transakcji kupna sprzedaży nieruchomości porównywalnych. Rynek nieruchomości inwestycyjnych w okresie ostatnich 2 lat przeżywa znaczny spadek ilości zawieranych transakcji. O ile ceny utrzymują się na tym samym poziomie o tyle zmniejsza się liczba umów kupna sprzedaży. Największy bum na zakup podobnych nieruchomości był w latach 2005-2007 a następnie w latach 2010-2011 a obecnie obserwuje się stabilizację na rynku.

11 Na potrzeby wyceny przeprowadzono charakterystykę rynku nieruchomości podobnych do szacowanej oraz dokonano ich analizy na podstawie dostępnych źródeł informacji. Zakres analizy oraz jej stopień szczegółowości wynika z następujących uwarunkowań: - celu i zakresu wyceny - przyjętego w operacie sposobu wyceny - rodzaju nieruchomości porównywalnych stanowiących przedmiot wyceny - dostępności i liczby danych rynkowych Celem dokonanej analizy jest określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny. Zbadano stan i stopień rozwoju rynku w odniesieniu do nieruchomości podobnych do szacowanej oraz uwarunkowanie tego rynku a w szczególności zakres popytu i podaży na rynku. Określam lokalny rynek pod względem rodzajowym obszarowy: Określam lokalny rynek nieruchomości pod względem rodzajowym i obszarowym: • rodzaj rynku: tereny inwestycyjne • obszar rynku: gmina Pabianice • okres badania cen – 2018-2020rok • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego : tereny inwestycyjne • popyt – podaż : wzrost podaży nad popytem

Pow. działki Lp. Lokalizacja Obręb Nr aktu Data aktu Cena Cena zł/m2 Uwagi w m2 1 Rydzyny 20 389/2020 2020.01.22 77 000 zł 1487 52 zł Cena minimalna 2 Hermanów 4 3897/2020 2020.07.10 60 000 zł 1080 56 zł 3 Górka Pabianicka 3 2808/2020 2020.04.28 70 000 zł 1239 56 zł 4 Górka Pabianicka 3 2124/2020 2020.03.17 70 000 zł 1150 61 zł 5 Kudrowice 11 958/2020 2020.02.17 65 000 zł 1060 61 zł 6 Rydzyny 20 5046/2020 2020.07.16 165 000 zł 2649 62 zł 7 Rydzyny 20 5054/2020 2020.07.16 185 000 zł 2911 64 zł 8 Górka Pabianicka 3 3320/2020 2020.05.18 80 000 zł 1239 65 zł 9 Gorzew 2 321/2020 2020.02.17 55 000 zł 819 67 zł 10 Kudrowice 11 314/2020 2020.01.28 84 000 zł 1250 67 zł 11 Piątkowisko 18 1782/2020 2020.04.06 75 000 zł 1054 71 zł 12 Hermanów 4 1028/2020 2020.09.18 120 000 zł 1678 72 zł 13 Piątkowisko 18 2506/2020 2020.05.06 104 000 zł 1394 75 zł 14 Jadwinin 5 3054/2020 2020.08.19 130 000 zł 1742 75 zł 15 Piątkowisko 18 2725/52020 2020.05.20 83 000 zł 1110 75 zł 16 Pawlikowice 16 1159/2020 2020.02.28 79 000 zł 1055 75 zł 17 Kudrowice 11 2654/2020 2020.05.13 78 000 zł 1000 78 zł 18 Żytowice 27 1260/2020 2020.03.02 95 000 zł 1211 78 zł 19 Piątkowisko 18 4968/2020 2020.08.21 84 500 zł 1076 79 zł 20 Piątkowisko 18 2438/2020 2020.04.30 156 000 zł 1982 79 zł 21 Rydzyny 20 2183/2020 2020.04.16 120 000 zł 1491 80 zł 22 Kudrowice 11 6460/2020 2020.09.04 97 000 zł 1200 81 zł 23 Piątkowisko 18 2471/2020 2020.05.05 88 000 zł 1076 82 zł 24 Piątkowisko 18 4624/2020 2020.08.10 81 000 zł 990 82 zł 25 Bychlew 1 729/2020 2020.02.24 82 000 zł 1000 82 zł 26 Piątkowisko 18 438/2020 2020.01.23 146 000 zł 1773 82 zł 27 Piątkowisko 18 4126/2020 2020.07.27 90 000 zł 1082 83 zł 28 Górka Pabianicka 3 1085/20230 2020.02.11 70 000 zł 839 83 zł 29 Jadwinin 5 2877/2020 2020.08.11 120 000 zł 1427 84 zł 30 Szynkielew 22 460/2020 2020.02.28 104 000 zł 1234 84 zł 31 Kudrowice 11 1423/2020 2020.03.17 85 000 zł 1000 85 zł 32 Kudrowice 11 2685/2020 2020.07.02 85 000 zł 1000 85 zł 33 Piątkowisko 18 857/2020 2020.02.13 85 000 zł 996 85 zł 34 Kudrowice 11 4788/2020 2020.08.17 144 900 zł 1683 86 zł 35 Kudrowice 11 1434/2020 2020.08.12 108 000 zł 1241 87 zł 36 Piątkowisko 18 5445/2020 2020.09.11 95 000 zł 1089 87 zł 37 Szynkielew 22 4764/2020 2020.08.14 210 000 zł 2381 88 zł 38 Piątkowisko 18 4382/2020 2020.07.28 91 800 zł 1036 89 zł 12 39 Górka Pabianicka 3 4949/2020 2020.07.14 110 000 zł 1239 89 zł 40 Szynkielew 22 2792/2020 2020.05.22 247 000 zł 2776 89 zł 41 Rydzyny 20 4547/2020 2020.08.13 180 000 zł 1962 92 zł 42 Piątkowisko 18 90/2020 2020.01.09 105 000 zł 1142 92 zł 43 Piątkowisko 18 3261/2020 2020.05.14 165 000 zł 1789 92 zł 44 Kudrowice 11 1442/2020 2020.08.12 115 000 zł 1246 92 zł 45 Górka Pabianicka 3 517/2020 2020.01.28 85 000 zł 920 92 zł 46 Szynkielew 22 771/2020 2020.02.11 115 000 zł 1238 93 zł 47 Piątkowisko 18 1419/2020 2020.03.06 92 620 zł 989 94 zł 48 Bychlew 1 1167/2020 2020.02.13 85 000 zł 900 94 zł 49 Bychlew 1 2109/2020 2020.03.17 85 000 zł 900 94 zł 50 Kudrowice 11 2833/2020 2020.07.10 95 000 zł 1000 95 zł 51 Rydzyny 20 3907/2020 2020.07.10 158 692 zł 1636 97 zł 52 Piątkowisko 18 3228/2020 2020.09.02 165 000 zł 1664 99 zł 53 Kudrowice 11 1506/2020 2020.08.26 148 000 zł 1486 100 zł 54 Kudrowice 11 4587/2020 2020.07.06 98 400 zł 984 100 zł 55 Górka Pabianicka 3 942/2020 2020.02.17 100 000 zł 989 101 zł 56 Kudrowice 11 3245/2020 2020.03.25 95 000 zł 923 103 zł 57 Piątkowisko 18 4965/2020 2020.07.14 112 500 zł 1092 103 zł 58 Piątkowisko 18 1462/2020 2020.03.09 105 000 zł 988 106 zł 59 Kudrowice 11 613/2020 2020.04.15 240 000 zł 2156 111 zł 60 Rydzyny 20 81/2020 2020.01.08 126 000 zł 1050 120 zł 61 Pawlikowice 16 1678/2020 2020.03.18 147 425 zł 1180 125 zł 62 Hermanów 4 1246/2020 2020.02.17 190 000 zł 1500 127 zł 63 Kudrowice 11 1386/2020 2020.03.09 119 000 zł 928 128 zł 64 Piątkowisko 18 845/2020 2020.02.13 119 712 zł 928 129 zł 65 Pawlikowice 16 4854/2020 2020.08.18 147 940 zł 1146 129 zł 66 Piątkowisko 18 4757/2020 2020.08.26 130 000 zł 1000 130 zł Cena maksymalna

6. ZASTOSOWANE PODEJŚCIA WYCENY, METODA I TECHNIKA Z uwagi na cel wyceny określam WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI. Oszacowaną wartość nieruchomości określono jako wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania przy założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wobec powyższego do określenia wartości nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej Podejście porównawcze polega na prognozie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, uzyskanych w obrocie wolnorynkowym. Różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównywalnymi koryguje się stosując poprawki do poszczególnych cech – atrybutów mających wpływ na wartość. Najdokładniejszą prognozę wartości uzyskuje się przy dużym wzajemnym podobieństwie nieruchomości porównywanych i wycenianej pod względem rodzaju, funkcji, lokalizacji, czasu, który upłynął od poszczególnych transakcji i innych cech, istotnych dla danego typu nieruchomości. Do zastosowanie podejścia porównawczego konieczna jest znajomość danego rynku lokalnego transakcji oraz wartości skrajnych danego typu nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości

13 podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

7. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 7.1. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTU OKREŚLENIE ROZPIĘTOŚCI CENOWEJ Na podstawie analizy własnej, danych pośredników handlu nieruchomościami oraz danymi statystycznymi opartymi miedzy innymi o serwis www.money.pl przeprowadzono analizę zmian cen nieruchomości w 2020 roku i nie stwierdzono zmiany trendu cen na nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu inwestycyjnym na lokalnym rynku. Z analizy rynku w tabeli 1 wynika, że cena 1m2 powierzchni gruntu inwestycyjnego na terenie gminy kształtuje się od 52zł (cena minimalna) do 130zł (cena maksymalna). Cena średnia wynosi 88zł/m2. Określenie granic współczynników korygujących

Cmin / Cśr = 52zł/88zł = 0,58 Cmax / Cśr = 130zł/88zł = 1,47

OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH Wagi cech rynkowych określono w oparciu o własną bazę danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego oraz na podstawie badań i obserwacji potencjalnych nabywców a także na podstawie informacji z biura obrotu nieruchomościami.

Lp. Cecha rynkowa Podział Opis cechy Waga cechy Dobra Nieruchomość położona w centrum miejscowości Lokalizacja 1 Średnia Nieruchomość położona w obrębie miejscowości na uboczu 40 %

Zła Mało atrakcyjne lokalizacyjnie obręb miejscowości Dobre Kształt i zagospodarowanie działki umożliwiają w pełni wykorzystanie jej powierzchni do dowolnego zaangażowania budowlanego. Korzystne otoczenie. Średnie Kształt działki i jej zagospodarowanie umożliwiają wykorzystanie nieruchomości w Możliwości 2 ograniczonej części 30 % inwestycyjne Złe Ograniczenia w zabudowie wynikające z niekorzystnego kształtu działki lub innych czynników powodujących utrudnia w zabudowie nieruchomości. Niekorzystne otoczenie. Dobre Pełne uzbrojenie w media, wodna, energia, kanalizacja oraz dojazd droga Uzbrojenie i asfaltową 3 30 % dojazd Średnie Uzbrojenie częściowe działki, dojazd drogą utwardzoną Zły Brak uzbrojenia, dojazd drogą utwardzona

Określenie cech nieruchomości do porównania o cenie minimalnej, maksymalnej i szacowanej

Nr Lokalizacja Możliwości Uzbrojenie i opis inwestycyjne dojazd Min 1 Zła średnie zły Działka w kształcie regularnym prostokątnym o powierzchni 0,1487ha zlokalizowana w obrębie Rydzyny w otoczeniu terenów zabudowy. Teren działki płaski. Dojazd drogą grunową Max 66 Dobra Dobre dobry Działka w kształcie regularnym prostokąta o powierzchni 0,1000ha zlokalizowana w Piątkowisku na nowo tworzonym osiedlu mieszkaniowym. Dojazd dobry. Uzbrojenie pełne. W otoczeniu tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. SZACOWANA 14 600/1, 600/2 Dobra Złe Średni Według opisu w operacie 593/1 Dobra Średnie średni

OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ Określenie procentowego wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości i określenie wartości współczynników korygujących:

Zakres Wartość Wartość Procentowy Lp. Cecha rynkowa współczynników współczynnika dla współczynnika dla wpływ na ceny Dolny Górny działki 600/1, 600/2 działki 593/1 1 Lokalizacja 40 % 0,24 0,59 0,59 0,59 2 Możliwości inwestycyjne 30 % 0,17 0,44 -0,10 0,17 3 Uzbrojenie i dojazd 30 % 0,17 0,44 0,30 0,30 RAZEM 100 % 0,58 1,47 0,79 1,06 W = wielkość działki * cena średnia * suma współczynników korygujących * współ. K Zastosowano k = 1,1 za częściowe ogrodzenie i utwardzenie, nasadzenia 2 W600/1 = 339m * 88zł * 0,79 * 1,10 = 26000zł (w zaokrągleniu) 2 W600/2 = 542m * 88zł * 0,79 * 1,10 = 41500zł (w zaokrągleniu) 2 W593/1 = 945m * 88zł * 1,06 * 1,10 = 97000zł (w zaokrągleniu) Wartość rynkowa gruntu działki ewidencyjnej numer 600/1 położonej w obrębie miejscowości Piątkowisko wynosi w zaokrągleniu 26000zł (dwadzieścia sześć tysięcy zł), działki numer 600/2 - 41500zł (czterdzieści jeden tysięcy pięćset zł), działki numer 593/1 - 97000zł (dziewięćdziesiąt siedem tysięcy zł)

8. WNIOSKI KOŃCOWE Biorąc pod uwagę cel wyceny, dane z rynku, możliwość porównania z nieruchomościami podobnymi przyjmuje powyższe wyliczenia za prawidłowe i według mojej opinii wartość szacowanej nieruchomości objętej KW:

- LD1P/00035278/0 określam na 67500zł (sześćdziesiąt siedem tysięcy pięćset zł) w tym: Działka 600/1 – 26000zł Działka 600/2 – 41500zł

- LD1P/00042645/6 określam na 97000zł (dziewięćdziesiąt siedem tysięcy zł) w tym: Działka 593/1 – 97000zł Wartość ta obejmuje prawo własności do w/w działek ewidencyjnych jako przedmiotu prawa własności według stanu i poziomu cen na dzień sporządzenia opinii. Cena szacowanej nieruchomości mieści się wśród średnich cen nieruchomości podobnych do szacownej. Oszacowana wartość z uwagi na tendencje panujące w gospodarce oraz sytuację ekonomiczną jest możliwa do osiągnięcia na rynku. Biorąc po uwagę lokalny rynek nieruchomości, grunt oraz jego zagospodarowanie stwierdzam, że wyceniana nieruchomość posiada wartość na określonym w operacie poziomie. 15 Wartość nie uwzględnia obciążenia hipotecznego nieruchomości. 9. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Nie może on być wykorzystany do innego celu niż określony w operacie. 2. Operat nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji 3. Wartość określona w operacie nie wyszczególnia podatku VAT. Do oszacowania przyjęto ostateczne ceny, które docelowo zapłacił nabywca. 4. Wartość wycenianej nieruchomości określono z uwzględnieniem stanu wyceny nieruchomości– stwierdzonego podczas oględzin, na podstawie opinii stron, cen rynkowych oraz siły nabywczej pieniądza ustalonej na dzień sporządzenia operatu. 5. Wartość określona w operacie ma znamiona szacunku. 6. Niniejszy operat może zostać wykorzystany do celu, w którym został stworzony w okresie do 12 miesięcy, chyba że wystąpiły okoliczności, o których mowa w art. 156 ust. 3,4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 7. Autor operatu nie bierze odpowiedzialności z tytułu ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, obciążeń, hipotek i itp., które nie są autorowi znane. 8. Wartość określona w operacie może ulec zmianie wraz z upływem czasu oraz zmian na rynku lub spowodowanych zmianą planów zagospodarowania przestrzennego. 9. Operat opiera się na oględzinach nieruchomości, zebranych dokumentach. Zakładam że nie istnieją inne nieznane mi fakty mogące wpływać na wartość nieruchomości oraz wady ukryte, których nie dało się stwierdzić w czasie oględzin. 10. Operat sporządzono w czerech jednobrzmiących egzemplarzach, z których trzy otrzymuje Zleceniodawca a jeden pozostaje u Wykonawcy.

10. ZAŁĄCZNIKI 1. Odpis księgi wieczystej 2. Odpis księgi wieczystej 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Wypis z rejestru gruntów 5. mapa ewidencyjna 6. Mapa zasadnicza 7. Polisa.