Km 1276/20 OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, jednostka ewidencyjna Pabianice Gmina, obręb nr 18 Piątkowisko - LD1P/00035278/0 67500zł (sześćdziesiąt siedem tysięcy pięćset zł) - LD1P/00042645/6 97000zł (dziewięćdziesiąt siedem tysięcy zł) Wycenę sporządził Maciej Majda Gaszyn, 4 styczeń 2021 rok SPIS TREŚCI : 1. Przedmiot i zakres wyceny …………………………………………………. 3 2. Cel wyceny ……………………………………………………………….….. 3 3. Podstawy formalne, prawne, metodologiczne i merytoryczne wyceny … 3 4. Opis przedmiotu wyceny ………………………………………………..….. 4 5. Analiza i charakterystyka rynku ………………………………………….. 11 6. Zastosowane podejścia wyceny metoda i technika ………………………. 13 7.Określenie wartości…………………………………………………………… 14 7. Wnioski końcowe …………………………………………………………….. 15 8. Klauzule i zastrzeżenia ………………………………………………………. 16 9. Załączniki……………………………………………………………………… 16 2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa. Według ewidencji gruntów wyceniana nieruchomość położona jest w województwie łódzkim, powiat pabianicki, jednostka ewidencyjna Pabianice Gmina, obręb 18 Piątkowisko i składa się z działki o numerze ewidencyjnym 600/1, 600/2 o łącznej powierzchni 0,0881ha i działki nr 593/1 o powierzchni 0,0945ha. Dla w/w nieruchomości gruntowej w Sądzie Rejonowym w Pabianicach w V Wydziale Ksiąg Wieczystych założona i prowadzona jest księga wieczysta LD1P/00035278/0 i LD1P/00042645/6. Odpis księgi stanowi załącznik numer 1 i 2 do niniejszego operatu. Właścicielem nieruchomości gruntowej jest małżeństwo Jarosław Lorenczak i Agnieszka Lorenczak posiadające udział 1/1 w prawie własności ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej w/w nieruchomości gruntowej. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej w/w nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE, METODOLOGICZNE I MERYTORYCZNE WYCENY PODSTAWY FORMALNE WYCENY Podstawą formalną jest zlecenie na wykonania opisu i oszacowania: Zlecający: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach – Marta Kopias Kancelaria Komornicza nr II w Konstantynowie Łódzkim, 95-050 Konstantynów Łódzki, Jana Pawła II 17 Wykonawca: Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Sieradzu z zakresu szacowania nieruchomości, ruchomości, maszyn i urządzeń oraz wyceny przedsiębiorstw Maciej Majda PODSTAWY PRAWNE WYCENY 1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (D.U. Nr 207 poz. 2109 z dn. 22.09.2004, z późn. zmianami); 2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (jednolity tekst z 15.1.2020r. Dz. U. 2020 poz. 65). 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 poz. 1025 z późniejszymi zmianami); 3 PODSTAWY METODOLOGICZNE WYCENY 1. „Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości” pod redakcją Sabiny Źróbek 2. „Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny” M. Prystupa K. Rygiel, WSHiFM 3. „Wycena nieruchomości. Zasady i procedury.” R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM 4. Nieruchomości. Zagadnienia prawne. Wyd. LeXis Nexis pod red. H. Kisielewskiej 5. „Podstawy budownictwa dla zarządców i rzeczoznawców budowlanych” Poradnik Doradcy Majątkowego IDM , W-wa 2002 6. Rzeczoznawca majątkowy – wybrane uwarunkowania określenia wartości nieruchomości – Zdzisław Małecki PFSRM Warszawa 2016 7. Nieruchomość w przestrzeni 5 - Bogucki Wydawnictwo naukowe Poznań 2019 ZRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 1. Protokół z oględzin nieruchomości 2. Wypis z rejestru gruntów 3. Mapa ewidencyjna gruntów 4. Plan zagospodarowania przestrzennego 5. Księga wieczysta 6. Akty notarialne kupna sprzedaży nieruchomości podobnych do szacowanej. 7. Informacje posiadane we własnej bazie danych DATA SPORZĄDZENIA WYCENY I INNE DATY Data sporządzenia wyceny 4 styczeń 2021 Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 8 październik 2020 Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny 8 październik 2020 Data oględzin nieruchomości 8 październik 2020 4 OPIS PRZEDMIOTU WYCENY 4.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW LD1P/00035278/0 STAN PRAWNY Dla nieruchomości gruntowej w Sądzie Rejonowym w Pabianicach w V Wydziale Ksiąg Wieczystych założona i prowadzona jest księga wieczysta numer LD1P/00035278/0. Odpis księgi stanowi załącznik numer 1 do wyceny. Zbadano księgę wieczystą i stwierdzono: Dział I – Oznaczenie Nieruchomości Gmina Pabianice, Miejscowość Piątkowisko, ul. Cynkowa Nr działki: 600/1, 600/2; Sposób korzystania: działka gruntu; Obszar: 0,0881ha Dział I sp – brak wpisu 4 Dział II – Własność - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Agnieszka Lorenczak i Jarosław Lorenczak posiadający udział 1/1 w prawie własności Dział III- Prawa, Roszczenia i Ograniczenia Ostrzeżenie Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – IDEA Bank S.A. w Warszawie w sprawie KM 1377/17 – do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej niniejszą KW, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – IDEA BANK S.A. w Warszawie w Sprawie KM 1378/17 – do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW, Prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Janiszewskiego Wobec umorzenia postępowania egzekucyjnego w sprawie km 1612/14 wykreślono informacje o tym postępowaniu w polu 3.4.1.7 Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Idea Bank S.A. w Warszawie w sprawie km 1276/20 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą kw, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kopias Dział IV – Hipoteki Hipoteka umowna łączna 184339,52zł (sto osiemdziesiąt cztery tysiące trzysta trzydzieści dziewięć zł 52/100) na rzecz IDEA BANK S.A. w Warszawie Hipoteka umowna łączna 120000zł (sto dwadzieścia tysięcy zł) na rzecz Galyna Turek Hipoteka umowna łączna 160000zł ( sto sześćdziesiąt tysięcy zł) na rzecz Ewy Małeckiej Hipoteka umowna łączna 140000zł (sto czterdzieści tysięcy zł) na rzecz Marcina Kaczmarkiewicza OZNACZNIE NIERUCHOMOŚCI Według ewidencji gruntów szacowana nieruchomości gruntowa położona jest w województwie łódzkim, powiat pabianicki, jednostka ewidencyjna Pabianice - Gmina, obręb 18 Piątkowisko. Właścicielem nieruchomości jest małżeństwo Jarosław Lorenczak i Agnieszka Lorenczak posiadający udział 1/1 w prawie własności nieruchomości. Według wypisu z rejestru gruntów nieruchomość składa się z: Nr Położenie Opis Oznaczenie Pow. Pow. Numer KW działki użytku działki 600/1 Grunty orne RIVb 0,0339 0,0339 LD1P/00035278/0 600/2 Grunty orne RIVb 0,0350 0,0542 LD1P/00035278/0 Grunty orne RV 0,0192 Łączna powierzchnia szacowanej nieruchomości wynosi 0,0881ha 5 OZNACZENIE GRANIC Nr działki Północ Południe Wschód Zachód 600/1 Działka nr 600/2 Działka nr 600/4 Droga Działka nr 599 600/2 Ulica Cynkowa Działka 600/1 Droga Działka 599 LOKALIZACJA Szacowna nieruchomość zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Piątkowisko w gminie Pabianice. Piątkowisko – wieś sołecka w Polsce, w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim, w gminie Pabianice. Prywatna wieś duchowna położona była w drugiej połowie XVI wieku w powiecie szadkowskim województwa sieradzkiego, własność krakowskiej kapituły katedralnej. W latach 1975– 1998 miejscowość administracyjnie należała do województwa łódzkiego. W miejscowości istnieje Kościół pw. Matki Boskiej Częstochowskiej W miejscowości istnieje straż pożarna która została założona w 1928 roku. W 1943 Niemcy wprowadzili nazwę okupacyjną Piontkowisko. Pabianice – miasto w województwie łódzkim, siedziba powiatu pabianickiego. Drugie co do liczby mieszkańców miasto aglomeracji łódzkiej. Pabianice należą do Związku Miast Polskich. Pod względem liczby ludności są trzecim (po Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim) miastem w województwie łódzkim a 59. w Polsce. Pod względem powierzchni miasto znajduje się na 9. pozycji w województwie łódzkim a 150. w Polsce. Były miastem duchownym kapituły katedralnej krakowskiej w powiecie szadkowskim województwa sieradzkiego w końcu XVI wieku. Patronem miasta jest św. Maksymilian Maria Kolbe. Według oficjalnych danych GUS z 31 grudnia 2019 roku miasto liczyło 64 757 mieszkańców. Pabianice leżą w zespole miejskim Łodzi. Obszar miasta wynosi 32,99 km² i charakteryzuje się wydłużeniem w kierunku równoleżnikowym. Pabianice rozciągają się na równinie. Najniższy punkt miasta jest położony nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic i wynosi 174 m n.p.m. Najwyższy punkt jest zlokalizowany na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Pabianice graniczą z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Pod względem historycznym Pabianice leżą w dawnej ziemi sieradzkiej. Według danych z roku 2009 Pabianice ma obszar 32,99 km², w tym: użytki rolne: 53%, użytki leśne: 9% Miasto stanowi 6,70% powierzchni powiatu pabianickiego. Orientacyjna lokalizacja nieruchomości w miejscowości Piątkowisko 6 Działka 600/1 i 600/2 zlokalizowana w południowo - wschodniej części obrębu Piątkowisko w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W niewielkiej odległości przebiega trasa S14. Działka 600/2 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej asfaltowej. OPIS NIERUCHOMOŚCI Działka 600/1, 600/2 zlokalizowana w południowo – wschodniej części obrębu Piątkowisko w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej. Działka jest w kształcie trapezu o szerokości około 11,5mb. Teren działki płaski. Działka częściowo ogrodzone