Joukkoliikenteen Palvelutason Merkitys Asuntomarkkinoilla
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Joukkoliikenteen palvelutason merkitys asuntomarkkinoilla Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulun maankäyttötieteiden laitoksella tehty diplomityö Espoo, toukokuu 2015 Maanmittausinsinööri (AMK) Antti Laine Valvoja: Professori Kauko Viitanen Ohjaajat: Tekniikan tohtori Saija Toivo- nen ja Diplomi-insinööri Markus Holm Aalto-yliopisto, PL 11000, 00076 AALTO www.aalto.fi Diplomityön tiivistelmä Tekijä Antti Laine Työn nimi Joukkoliikenteen palvelutason merkitys asuntomarkkinoilla Koulutusohjelma Kiinteistötalous Pää-/sivuaine Kiinteistötekniikka Pääainekoodikoodi M3007 Työn valvoja Professori Kauko Viitanen Työn ohjaaja(t)Tekniikan tohtori Saija Toivonen; Diplomi-insinööri Markus Holm Päivämäärä 23.5.2015 Sivumäärä 109+21 Kieli suomi Tiivistelmä Sijaintia pidetään yleisesti asuntojen tärkeimpänä hintatekijänä. Sijainnin kohdalla ei tulisi kuiten- kaan puhua yksittäisestä hintatekijästä, vaan enemmänkin hintatekijöiden joukosta, joihin lukeu- tuvat mm. lähipalvelut, lähiympäristö ja liikenneyhteydet. Varsinkin kaupunkiseuduilla tärkeän osan liikenneyhteyksistä muodostaa alueen joukkoliikennepalvelut, joihin kohdistuva asuntomark- kinatutkimus on ollut Suomessa toistaiseksi varsin vähäistä. Tässä tutkimuksessa tarkasteltiin jouk- koliikenteen palvelutason ja asuntojen hintojen välistä yhteyttä Tampereen ja Turun kaupunkiseu- tujen asuntomarkkinoilla. Tarkastellut palvelutasotekijät olivat matka-aika keskustaan, odotusaika pysäkillä, kävelyetäisyys pysäkille, saavutettavuus ja sijoittuminen joukkoliikenteen palveluvyöhyk- keelle. Tutkimuksen empiirinen osuus jakautui kahteen vaiheeseen. Ensimmäisessä vaiheessa hyödynnet- tiin regressioanalyysipohjaisia hintamalleja, joissa tarkasteltiin yksittäisten palvelutasotekijöiden hintavaikutuksia viimeisen vuoden aikana tehdyissä kerros- ja rivitalokohteiden kaupoissa. Toi- sessa osassa tarkasteltiin postinumeroaluekohtaisen hintakehityksen sekä alueellisen saavutetta- vuuden välistä yhteyttä korrelaatio- ja varianssianalyysien avulla. Joukkoliikenteen palvelutasotekijöistä kaikkein selkein hintavaikutus oli matka-ajalla ja saavutet- tavuudella. Odotusajan, kävelyetäisyyden ja palveluvyöhykesijainnin hintavaikutus oli lievempi ja niiden merkitystä alensi lisäksi joissakin malleissa ilmennyt alhainen tilastollinen merkitsevyys. Kä- velyetäisyyttä lukuun ottamatta muuttujien hintavaikutukset olivat pääosin negatiivisia eli muuttu- jan arvon kasvu laski asunnon hintaa. Palvelutasotekijöiden arvostuksessa havaittiin selkeitä eroja erilaisilla alamarkkinoilla, kuten erikokoisten asuntojen tai eri talotyyppien kohdalla. Kummallakin kaupunkiseudulla palvelutasotekijöiden merkitys lisäksi korostui, kun joukkoliikenteen matka-ajan sijasta käytettiin jotain muuta keskustaetäisyyden mittaria. Laadittujen hintamallien tilastollinen luotettavuus oli pääsääntöisesti hyvällä tasolla, mallien selitysasteiden asettuessa pääsääntöisesti välille 0,75–0,8. Aikasarjatarkastelussa havaittiin kummankin kaupunkiseudun kohdalla varsin selkeä yhteys hintakehityksen tasaisuuden ja alueellisen saavutettavuuden välillä. Huomioiden sekä palvelutasotekijöiden yleisen merkityksen että yhteisvaikutuksen muiden etäi- syystekijöiden kanssa, voidaan joukkoliikenneverkostosijainnin olevan erittäin tärkeässä osassa kaupunkiseudun asuntomarkkinoilla. Kävelyetäisyyden kasvun positiivisen ja palveluvyöhy- kesijainnin negatiivinen vaikutusten todettiin johtuvan erilaisista liikenneväyliin liittyvistä immis- siosta, kuten melusta ja ilmansaasteista. Saavutettavuuden takaama tasainen hintakehitys johtuu sen kyvystä vastata useamman kotitalouden liikkumistarpeisiin, mikä edelleen johtaa kysynnän kas- vuun tällaisia sijaintiominaisuuksien omaavia alueita kohden. Avainsanat asuntomarkkinat, asuntojen hinnat, asuntojen hintatekijät, joukkoliikenne Aalto University, P.O. BOX 11000, 00076 AALTO www.aalto.fi Abstract of master's thesis Author Antti Laine Title of thesis The significance of the public transport service standards in the housing markets Degree programme Degree Programme in Real Estate Economics Major/minor Land Management Code M3007 Thesis supervisor Professor Kauko Viitanen Thesis advisor(s) DSc Saija Toivonen; MSc Markus Holm Date 23.5.2015 Number of pages Language Finnish 119+21 Abstract Location is a generally known key factor of the housing prices. Yet it is somewhat misleading to talk about a single price factor more than a bundle of price factors, such as local services, neighbourhood elements and traffic connections. Especially in urban areas the public transport is vital part of the whole traffic system. Despite of its role in urban land use, the public transport system has had a little notifications in Finnish housing market studies. This study focuses on the relations between the public transport service standards and the housing prices. Subject of the empirical study is the urban areas of Tampere and Turku. The quality of public transport services is measured by using five in- dicators; travelling time to CBD, average waiting time at the bus stop, walking distance to the bus stop, connectivity and placement into the public transport service zone. The empirical study was divided into two phases. At the first phase the attention were in the relations between individual apartment sales from the last 12 months and public transport quality indicators. The analysis was done by using regression analysis based hedonic price models. The second phase consisted of time-series analysis, where the relations between the areal price development and the areal connectivity were analysed by using correlation and variance analysis. Travelling time to CBD and connectivity had the foremost price effects. The price effects and the statistical significance of waiting time, walking distance and placement into service zone were much weaker. Despite of the walking distance, the price effects of different public transport related varia- bles were mainly negative i.e. the raise of value leads into lower housing prices. The difference be- tween different sub-markets could also be seen through the variance of the price effects in public transport variables.. The price effects of the public transport variables were also discovered to in- tensify by using other CBD-distance indicator than the travelling time by public transport. The sta- tistical reliability of the price models were quite strong, as the R2-values were mainly between 0,75– 0,8. Throughout the time-series analysis a very clear connection between good connectivity and price development stability were discovered. As we take into consideration the general effects of different public transport variables and the joint effect of other CBD-distance indicators, we can see that the general location in the public transport network plays a vital role in urban housing markets. The positive price effect of the walking distance and negative effect of the service zone placement was discovered to be based mainly on the traffic lane emissions, e.g. noise and pollution. The price development stability created by good connectiv- ity results partly from its capability to respond the movement requirements of more households. Keywords housing markets, housing prices, housing price factors, public transport Alkusanat Tämä diplomityö on tehty Liikenneviraston sekä Tampereen ja Turun kaupunkien toimek- siannosta. Työssä tarkastellaan joukkoliikenteen palvelutason roolia asuntomarkkinoilla. Haluan osoittaa suuret kiitokset erityisesti Saija Toivoselle ja Markus Holmille työn ansi- okkaasta ja asiantuntevasta ohjauksesta. Lisäksi haluan osoittaa kiitokset projektin ohjaus- ryhmässä toimineille Pietari Pentinsaarelle, Sirpa Korteelle ja Mika Periviidalla sekä Lii- kenneviraston Nuoli-työryhmälle, joilta olen saanut arvokkaita neuvoja työn tekemisen ai- kana. Trafix Oy:n osalta haluan esittää kiitokset koko henkilökunnalla tuesta ja kannustuksesta työn tekemisen aikana. Haluan kiittää myös työn valvojaa Kauko Viitasta asiantuntevasta avusta työn toteuttami- sessa. Lisäksi kiitokset perheelleni ja kaikille niille ystäville, tuttaville ja sukulaisille, jotka ovat tietoisesti tai tietämättään olleet avuksi työn tekemisessä. Helsingissä toukokuussa 2015 Antti Laine Sisällysluettelo TIIVISTELMÄ ABSTRACT ALKUSANAT SISÄLLYSLUETTELO LYHENTEET JA KÄSITTEET 1 Johdanto .............................................................................................................................. 1 1.1 Tutkimuksen tausta ...................................................................................................... 1 1.2 Tutkimuksen tavoite .................................................................................................... 2 1.3 Tutkimusmenetelmät ................................................................................................... 3 1.4 Tutkimuksen rakenne ja rajaus .................................................................................... 5 1.5 Joukkoliikenne asuntomarkkinatutkimuksissa ............................................................ 7 2 Asuntomarkkinat ja arvon määritys .................................................................................... 9 2.1 Asuntomarkkinat .......................................................................................................... 9 2.1.1 Asuntomarkkinoiden rakenne ............................................................................... 9 2.1.2 Asuntomarkkinoiden kehitys .............................................................................. 12 2.2 Asuntojen hinnanmuodostus .....................................................................................