Vliv Územního Plánu Na Cenu Pozemků
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Vliv územního plánu na cenu pozemků Bakalářská práce Autor: Jaroslav Urbánek DiS. Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben, 2011 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Vliv územního plánu na cenu pozemků zpracoval sám a uvedl jsem zde všechny pouţité prameny a zdroje. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Děčíně, dne 4. dubna 2011 Jaroslav Urbánek Poděkování: Chtěl bych poděkoval vedoucímu bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. za vstřícnost, ochotu, pomoc při vedení a zpracování této bakalářské práce. Anotace práce: Tato práce je rozdělena do tří základních částí. Teoretická část se zabývá zhodnocení vlivů územního plánu na cenu pozemků. Vzhledem k tomu, ţe územní plánování je sloţitý proces, část mé práce je právě o něm. Další část této teoretické části je věnována oceňování pozemků spolu s uvedením několika nejuţívanějších metod. V této části i zhodnocuji jaký vliv má územní plán na ceny pozemků. Výstupem bakalářské práce je znázornění vlivu územního plánování na základě provedené případové studie. V praktické části provádím ocenění bytové jednotky ve městě Děčín a provozního objektu – pensionu, který se nalézá v obci Jetřichovice. Poslední část práce tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Děčín. Tato práce mi umoţnila hlouběji proniknout do problematiky územního plánování a celkově pro mne byla velkým přínosem. Doufám, ţe tomu tak bude i v případě čtenářů. Annotation: This final thesis is divided into three basic parts. The theoretical part is concerned with the evaluation of the influence of the ground plan on the prices of grounds. Since the ground planning is a very difficult process, the part of this work discusses it. The another part of it deals with ground assessing together with the introduction into some most used methods. In this part I am assessing the effect of the ground plan on the ground prices. The output of this final thesis is the illustration of the ground planning in terms of the executed case study. In the practical part I am engaged in assesing of the home unit in Děčín and the operating property - the guest house in Jetřichovice village. The last part of this work is the property market analysis in Děčín district. This work enabled me to get into the ground planning process deeply and generally it is the great benefit for my professional life. Hopefully it will be the same for the readers. OBSAH ÚVOD ..................................................................................................................................................................... 6 1 ZÁKLADNÍ POJMY .................................................................................................................................... 7 1.1 ZÁKLADNÍ POJMY ZE STAVEBNÍHO ZÁKONA ............................................................................ 7 1.2 ZÁKLADNÍ POJMY ZE ZÁKONA O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU ...................................................... 8 1.3 ZÁKLADNÍ POJMY Z KATASTRÁLNÍHO ZÁKONA ...................................................................... 9 2 HODNOTA A CENA ................................................................................................................................. 10 2.1 CENA Z PRÁVNÍHO HLEDISKA ..................................................................................................... 10 2.2 CENA OBVYKLÁ .............................................................................................................................. 11 2.3 KLASIFIKACE CEN ........................................................................................................................... 12 3 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ....................................................................................................................... 13 3.1 METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ................................................................................................ 13 3.1.1 Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku)13 3.1.2 Tržní metody oceňování pozemků .................................................................................................... 15 3.2 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU ............................................................... 17 3.2.1 Oceňování stavebního pozemku ....................................................................................................... 17 3.2.2 Ocenění podle cenové mapy ............................................................................................................ 17 3.3 VLIV NA CENU POZEMKU .............................................................................................................. 18 3.4 HODNOTA POZEMKŮ ...................................................................................................................... 19 4 ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ ............................................................................................................................. 21 4.1 CHARAKTERISTIKA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ .......................................................................... 21 4.2 ÚZEMNÍ PLÁN ................................................................................................................................... 22 4.3 REGULAČNÍ PLÁN ........................................................................................................................... 24 4.4 CÍLE ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ....................................................................................................... 24 4.5 ÚKOLY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ.................................................................................................. 25 4.6 ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ ................................................................................................................... 25 5 ANALÝZA .................................................................................................................................................. 26 5.1 STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY POZEMKU V DĚČÍNĚ ............................................... 26 5.1.1 Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku .................................................................. 27 5.1.2 Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP .......................................... 27 5.1.3 Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku ....................................................................... 28 6 ZÁVĚR ........................................................................................................................................................ 30 7 TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY ............................................................................................. 32 8 TRŢNÍ OCENĚNÍ PROVOZNÍHO OBJEKTU - PENSION ................................................................ 49 9 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI PRO OKRES DĚČÍN ........................................................... 86 10 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ....................................................................................................... 97 ÚVOD Vzhledem ke sloţitosti daného problému se v úvodu mé bakalářské práce zabývám vymezením několika základních pojmů z právních předpisů. Další částí mé práce je popis základních metod oceňování a faktorů, které ovlivňují hodnotu pozemku. Následně se zabývám vysvětlením základních pojmů z oblasti územního plánování. Při zpracování této části jsem vycházel ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Bakalářská práce se zabývá i posouzením vlivu územního plánování na administrativní cenu pozemků v katastrálním území Pomokly ve statutárním městě Děčín. Formou studie je simulováno, ţe vybraná parcela je zemědělským pozemkem, dále pozemkem určeným k zastavění dle územního plánu a v poslední fázi stavebním pozemkem. Pro praktickou část, kterou tvoří trţní ocenění jedné nekomerční a komerční nemovitosti, jsem si vybral bytovou jednotku a pension. U bytu jsem indikoval trţní hodnotu porovnávací metodou, u pensionu jsem pak ke zjištění trţní hodnoty pouţil všech tří metod ocenění, tedy porovnávací, výnosovou i nákladovou. V samotném závěru pak analyzuji trh pro okres Děčín v Ústeckém kraji. Cílem této bakalářské práce je porozumět danému tématu, čili územnímu plánu, jako součásti celku územního plánování a jeho vlivu při oceňování nemovitostí, zvláště pak pozemků. 6 1 ZÁKLADNÍ POJMY V úvodu této teoretické části bych uvedl pár termínů z jednotlivých zákonů běţně uţívaných v celé problematice oceňování. 1.1 ZÁKLADNÍ POJMY ZE STAVEBNÍHO ZÁKONA1 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon): stavební pozemek - pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, zastavěný stavební pozemek - pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, zastavěné území - území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí