Vliv Územního Plánu Na Cenu Pozemků

Bankovní institut vysoká škola Praha

Oceňování majetku

Vliv územního plánu na cenu pozemků

Bakalářská práce

Autor: Jaroslav Urbánek DiS.

Oceňování majetku

Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha Duben, 2011 Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Vliv územního plánu na cenu pozemků zpracoval sám a uvedl jsem zde všechny pouţité prameny a zdroje.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Děčíně, dne 4. dubna 2011

Jaroslav Urbánek

Poděkování:

Chtěl bych poděkoval vedoucímu bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. za vstřícnost, ochotu, pomoc při vedení a zpracování této bakalářské práce. Anotace práce:

Tato práce je rozdělena do tří základních částí. Teoretická část se zabývá zhodnocení vlivů územního plánu na cenu pozemků. Vzhledem k tomu, ţe územní plánování je sloţitý proces, část mé práce je právě o něm. Další část této teoretické části je věnována oceňování pozemků spolu s uvedením několika nejuţívanějších metod. V této části i zhodnocuji jaký vliv má územní plán na ceny pozemků. Výstupem bakalářské práce je znázornění vlivu územního plánování na základě provedené případové studie. V praktické části provádím ocenění bytové jednotky ve městě Děčín a provozního objektu – pensionu, který se nalézá v obci Jetřichovice. Poslední část práce tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Děčín.

Tato práce mi umoţnila hlouběji proniknout do problematiky územního plánování a celkově pro mne byla velkým přínosem. Doufám, ţe tomu tak bude i v případě čtenářů.

Annotation:

This final thesis is divided into three basic parts. The theoretical part is concerned with the evaluation of the influence of the ground plan on the prices of grounds. Since the ground planning is a very difficult process, the part of this work discusses it. The another part of it deals with ground assessing together with the introduction into some most used methods. In this part I am assessing the effect of the ground plan on the ground prices. The output of this final thesis is the illustration of the ground planning in terms of the executed case study. In the practical part I am engaged in assesing of the home unit in Děčín and the operating property - the guest house in Jetřichovice village. The last part of this work is the property market analysis in Děčín district.

This work enabled me to get into the ground planning process deeply and generally it is the great benefit for my professional life. Hopefully it will be the same for the readers.

OBSAH

ÚVOD ...... 6 1 ZÁKLADNÍ POJMY ...... 7

1.1 ZÁKLADNÍ POJMY ZE STAVEBNÍHO ZÁKONA ...... 7 1.2 ZÁKLADNÍ POJMY ZE ZÁKONA O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU ...... 8 1.3 ZÁKLADNÍ POJMY Z KATASTRÁLNÍHO ZÁKONA ...... 9 2 HODNOTA A CENA ...... 10

2.1 CENA Z PRÁVNÍHO HLEDISKA ...... 10 2.2 CENA OBVYKLÁ ...... 11 2.3 KLASIFIKACE CEN ...... 12 3 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ...... 13

3.1 METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ...... 13 3.1.1 Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku)13 3.1.2 Tržní metody oceňování pozemků ...... 15 3.2 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU ...... 17 3.2.1 Oceňování stavebního pozemku ...... 17 3.2.2 Ocenění podle cenové mapy ...... 17 3.3 VLIV NA CENU POZEMKU ...... 18 3.4 HODNOTA POZEMKŮ ...... 19 4 ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ ...... 21

4.1 CHARAKTERISTIKA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ...... 21 4.2 ÚZEMNÍ PLÁN ...... 22 4.3 REGULAČNÍ PLÁN ...... 24 4.4 CÍLE ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ...... 24 4.5 ÚKOLY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ...... 25 4.6 ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ ...... 25 5 ANALÝZA ...... 26

5.1 STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY POZEMKU V DĚČÍNĚ ...... 26 5.1.1 Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku ...... 27 5.1.2 Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP ...... 27 5.1.3 Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku ...... 28 6 ZÁVĚR ...... 30 7 TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY ...... 32 8 TRŢNÍ OCENĚNÍ PROVOZNÍHO OBJEKTU - PENSION ...... 49 9 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI PRO OKRES DĚČÍN ...... 86 10 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ...... 97

ÚVOD

Vzhledem ke sloţitosti daného problému se v úvodu mé bakalářské práce zabývám vymezením několika základních pojmů z právních předpisů. Další částí mé práce je popis základních metod oceňování a faktorů, které ovlivňují hodnotu pozemku. Následně se zabývám vysvětlením základních pojmů z oblasti územního plánování. Při zpracování této části jsem vycházel ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Bakalářská práce se zabývá i posouzením vlivu územního plánování na administrativní cenu pozemků v katastrálním území Pomokly ve statutárním městě Děčín. Formou studie je simulováno, ţe vybraná parcela je zemědělským pozemkem, dále pozemkem určeným k zastavění dle územního plánu a v poslední fázi stavebním pozemkem. Pro praktickou část, kterou tvoří trţní ocenění jedné nekomerční a komerční nemovitosti, jsem si vybral bytovou jednotku a pension. U bytu jsem indikoval trţní hodnotu porovnávací metodou, u pensionu jsem pak ke zjištění trţní hodnoty pouţil všech tří metod ocenění, tedy porovnávací, výnosovou i nákladovou. V samotném závěru pak analyzuji trh pro okres Děčín v Ústeckém kraji. Cílem této bakalářské práce je porozumět danému tématu, čili územnímu plánu, jako součásti celku územního plánování a jeho vlivu při oceňování nemovitostí, zvláště pak pozemků.

6 1 ZÁKLADNÍ POJMY

V úvodu této teoretické části bych uvedl pár termínů z jednotlivých zákonů běţně uţívaných v celé problematice oceňování.

1.1 ZÁKLADNÍ POJMY ZE STAVEBNÍHO ZÁKONA1

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon): stavební pozemek - pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, zastavěný stavební pozemek - pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, zastavěné území - území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen "intravilán"), nezastavitelný pozemek - pozemek, jenţ nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to:

- pozemek veřejné zeleně a parku slouţící obecnému uţívání,

- v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha, s tím, ţe do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší neţ 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků,

- v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha, nezastavěné území - pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy, plocha - část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo poţadovaný způsob jejího vyuţití a její význam,

1 Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

7 zastavitelná plocha - plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje, charakteristika územního plánování a jeho právní úpravy.

1.2 ZÁKLADNÍ POJMY ZE ZÁKONA O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU2

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): stavební pozemky, kterými jsou:

1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,

2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,

3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitosti a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál,baţina.

Stavebním pozemkem pro účely ocenění není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují

2 Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

8 úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základu, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami a apod.

1.3 ZÁKLADNÍ POJMY Z KATASTRÁLNÍHO ZÁKONA3

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon): pozemek - pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků, parcela - parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, stavební parcela - stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, pozemkovou parcelou - pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou, geometrické určení nemovitosti - geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině, polohové určení nemovitostí - polohovým určením nemovitosti a katastrálního území určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím, výměrou parcely - výměrou parcely vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna; jejím zpřesněním nejsou dotčeny právní vztahy k pozemku, katastrální území - katastrálním územím technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí,

3 Zákon č. 344/1992 Sb., ze dne 7. května 1992 o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon).

9 katastrální mapa - katastrální mapou polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem, svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků; stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu. 2 HODNOTA A CENA

Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit na straně jedné prodávajícím a kupujícím na straně druhé.4 V terminologii oceňování mluvím o trţní hodnotě.

Cena je peněţním vyjádřením hodnoty; ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo sluţba.5 Je všeobecně chápána jako konkrétní a skutečně poţadovaná, nabízená nebo jiţ realizovaná částka.

Trţní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, jsou to především:6

- politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy),

- ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, ţivotní úroveň, inflace, úroková míra),

- sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, ţivotní styl),

- fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, doprava ţivotní prostředí).

2.1 CENA Z PRÁVNÍHO HLEDISKA

Cena je v současné době stanovena dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, toto vyplývá z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, kde v § 1 odst. 2 se uvádí: „Cena je

4 BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí., 7. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, Brno 2008, 727 s. ISBN 978-80-7204-578-5. 5 Zákon č. 526/1990 Sb., ze dne 27. listopadu 1990 o cenách. 6 Studijní databáze cen nemovitostí [online]. 2008 [cit. 2011-04-10]. Trţní hodnota nemovitostí. Dostupné z WWW: .

10 peněţní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboţí podle § 2 aţ 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji.“ 7

Pro lepší přehlednost je v tabulce uveden systém cen v České republice podle cenového práva.8

Systém cen v České republice podle cenového práva

A: Ceny smluvní - volné

- zákon č. 526/1990 Sb., o cenách - regulované (seznam regulovaných úředně (§ 5) cen se zveřejňuje v cenovém věstníku) věcně (§ 6)

časově (§ 8)

cen. moratoriem (§ 9)

B: Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu - ceny majetku nemovitosti

- - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování věci movité majetku - - prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve majetek finanční zněn pozdějších předpisů (č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb.,) majetek ostatní

- ceny sluţeb

2.2 CENA OBVYKLÁ

Definice ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní

7 Zákon č. 526/1990 Sb., ze dne 27. listopadu 1990 o cenách. 8 BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí., 7. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, Brno 2008, 727 s. ISBN 978-80-7204-578-5.

11 vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 9

2.3 KLASIFIKACE CEN

Ceny týkající se oceňování můţeme klasifikovat na:10

Cena zjištěná (administrativní, úřední). Pojmem cena zjištěná se označuje cena, zjištěná podle cenového předpisu. Tímto předpisem je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Cena pořizovací (cena historická) je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci.

Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena) je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Věcná hodnota (časová cena věci) je reprodukční cenou věci, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledků pak sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci.

Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, cena zjištěná výnosovým způsobem, kapitalizovaný zisk). Definována je jako součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného, sníţené o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, daň z nemovitostí a další. Tento vztah můţeme pouţít i na ocenění nemovitosti, na níţ vázne věcné břemeno.

Výchozí cena. Při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení.

Stopcena. Stopcenou se rozumí cena, vycházející z nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen.

Jednotková cena. Cena za jednotku (m2, ha).

Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši způsobu, jakým bude vytvořena.

9 Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 10 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde, 2007. 744 s. ISBN 978-80-7201-679-2.

12 Cena obvyklá (obecná, trţní) je cena, za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat. 3 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ

Účelem ocenění pozemků je odhadnout hodnotu majetku. Ocenění pozemků můţe být vyţadováno pro různé účely. Jako je např. při stanovení daňového základu poplatníka, záruka za půjčku či úvěr, dědictví, ale i při soudních jednání. V oblasti oceňování pozemků rozlišujeme metody oceňování:

Administrativní oceňování pozemků - výsledkem je administrativní cena (cena zjištěná podle cenového předpisu). Oceňování administrativní cenou se pouţívá hlavně pro ocenění nemovitosti při prodeji, kdy se znalecký posudek s administrativní cenou přikládá k daňovému přiznání pro výpočet daně z převodu nemovitosti. Obecně se administrativní ocenění pouţívá pro daňové potřeby státu. Administrativním oceňováním se rozumí zjištění ceny oceňovaného majetku některým ze způsobů či metod, které stanoví obecně závazný právní předpis, kterým je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku.

Trţní oceňování pozemků - výsledkem je odhad trţní ceny (cena obvyklá, trţní). Tato cena představuje cenu, za kterou je moţno věc v daném místě prodat nebo koupit. Při trţním ocenění jde tedy o co nejpřesnější odhad reálné trţní hodnoty oceňovaného majetku. Odhady trţní hodnoty se zpracovávají především pro potřeby klientů bankovních ústavů, kteří ţádají o úvěr nebo o hypotéku. Dále pak pro zájemce o koupi nebo prodej nemovitosti, při vypořádání dědictví, soudních sporech, draţbách a exekucích.

3.1 METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ

Byla vyvinuta řada metod, jeţ se snaţí nějakým způsobem cenu pozemku určit, nebo cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout. Metody oceňování pozemků se dělí na administrativní metody dle cenového předpisu a metody trţního oceňování pozemků.

3.1.1 Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku)

Tento předpis upravuje postupy oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ, pro prodej rozumí se tímto předpisem tento zákon.

13 Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Cena obvyklá je taková cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného popřípadě podobného majetku nebo také při poskytování stejné či podobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Do výše této ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů obou stran (prodávající – kupující). K mimořádným okolnostem trhu řadíme například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, dále důsledek přírodních a jiných kalamit. Za osobní poměry se povaţují zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.

Tento zákon uvádí i jiné způsoby oceňování:11 nákladový způsob - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, výnosový způsob - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného či z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), porovnávací způsob - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, oceňování podle jmenovité hodnoty - vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, oceňování podle kurzové hodnoty - vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, oceňování sjednanou cenou - cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

11 Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

14 3.1.2 Trţní metody oceňování pozemků12

Ocenění pozemků zaloţené na trţních principech je od stanovení regulované ceny zcela odlišné. Neexistuje ţádná metodika nebo systém, který by jednoznačně reguloval cenu majetku na trhu kromě trhu samotného. Problém hodnoty pozemků je v oceňování praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť často je málo záchytných bodů a sám charakter jedinečnosti pozemku je podstatou jedinečnosti celé nemovitosti. Trţní ocenění má za úkol indikovat skutečnou hodnotu. Pro stanovení trţní ceny neexistuje ţádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá jednak práci s informacemi a zkušenostmi, či schopnostmi znalců aplikovat správnou metodiku výpočtu.

Odhad hodnoty pozemku porovnáním

Odhad hodnoty pozemku porovnáním spočívá v tom, ţe odhadce shromáţdí větší počet obdobných pozemků resp. jejich realizovaných cen. Vytipují se hodnototvorné faktory, ve kterých se shromáţděný vzorek odlišuje od oceňovaného pozemku a odlišnost se zohlední pomocí koeficientu. Aritmetický průměr upravených hodnot cen v Kč/m² představuje hodnotu pozemku porovnáním, tzv. srovnávací hodnotu. Nejlepším zdrojem dat jsou skutečné ceny zaznamenané v databázi odhadce. Vzhledem k častému nedostatku datového materiálu bývají někdy skutečné transakce nahrazeny nabídkovými cenami z inzerce uveřejňované v realitních kancelářích, v periodikách zaměřených na trh s nemovitostmi a na internetu. Výhodou této metody ocenění je její přímá vazba na ceny utvářené na trhu nemovitostí. Nejsou-li však splněny předpoklady pro její pouţití (např. pouţití malého počtu dat o nemovitosti, které nevykazují s předmětem ocenění dostatečnou obdobnost) můţe to vést ke zkreslení ocenění.

Indexová metoda

Metody jsou zaloţeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Indexovou metodu je moţno efektivně vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Porovnání s jedním pozemkem je však zřejmě málo, pro větší objektivitu je zapotřebí provést porovnání s více pozemky prodanými resp. inzerovanými.

12 DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Vysoká škola Ekonomická, Nakladatelství Oeconomica, 2004. 113 s. ISBN 80-245-0728-5.

15 Metoda třídy polohy

Metoda je zaloţena na výpočtu ceny stavebního pozemku na základě tzv. "třídy polohy". Tato metoda vyuţívá zcela jasné relace vztahu ceny pozemku stavebního k celkové ceně nemovitosti a dále pak k výnosu nájmu. Můţe se pouţít v případě, kdy nemáme k dispozici ţádné srovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Prostřednictvím „klíče třídy polohy“ určíme procentuální podíl ceny pozemku. Vyuţívá se 7 klíčů třídy polohy, které hodnotíme na základě slovního popisu.

• 1. klíč: je popis všeobecné situace, ta hodnotí polohu nemovitosti a to v závislosti na umístění (malé, rekreační nevyuţívané vesnice aţ nejlepší místa pro obchody ve velkoměstech).

• 2. klíč: hodnotí intenzitu vyuţití pozemku (zda jde o objekty určené k rodinné rekreaci, rodinné, bytové nebo obchodní domy), důleţitým ukazatelem je i počet podlaţí daných objektů.

• 3. klíč: hodnotí dopravní relaci k velkému centru (zda se jedná o pozemky odlehlé, nepříznivě dostupná místa, aţ o pozemky, které se nacházejí v centrech).

• 4. klíč: je obytný sektor (pouţije se u obytných budov, hotelů apod., jedná se o vybavenost a uspořádání těchto budov).

• 5. klíč: je pouţit pro provozní objekty - výroba, průmysl, administrativa, obchod (štěrkovny, pískovny, lomy, pily, skladovací plochy aţ luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů).

• 6. klíč a 7. klíč: nám dovoluje zvýšit či sníţit třídu polohy (povyšující a redukující faktory).

Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita v převáţné většině případů ocenění staveních pozemků, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou.

Reziduální metoda

Tato metoda se pouţívá zejména, vykazuje-li pozemek potenciál (nového) stavebního vyuţití. Je to např. tehdy, jedná-li se o pozemek nezastavěný resp. zastavěný zástavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě vystavět stavbu novou. Nejprve se stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení. K tomu bývá nejčastěji vyţito některé z výnosových metod příp. metody porovnání. Od budoucí hodnoty celé nemovitosti se odečtou náklady

16 potřebné na výstavbu. Jedná se nejen o náklady stavební, ale rovněţ o náklady na případné odstranění ekologické zátěţe, vypracování projektu, poplatky a daně, financování výstavby atd. Na závěr se odečte obvyklý zisk developera, se kterým by v případě realizace daného projektu kalkuloval. Současná hodnota výsledného rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou.

3.2 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Oceňujeme dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který je účinný od 1.1.1998 a dále dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Zákon o oceňování majetku upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Základním způsobem pro ocenění majetku a sluţeb je stanovena cena obvyklá. Mimo cenu obvyklou zákon dále uvádí i jiné způsoby oceňování. Tyto jiné způsoby oceňování jsou uvedeny v předchozí kapitole 3.1.1.

3.2.1 Oceňování stavebního pozemku

Stavební pozemek se podle zákona o oceňování majetku oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m² podle cenové mapy pozemků, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě (tzn., ţe obec cenovou mapu vůbec nemá, nebo cenovou mapu má, ale pro daný pozemek není v této mapě uvedena), ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m² upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, případě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška.13

3.2.2 Ocenění podle cenové mapy

Cenové mapy slouţí k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převáţně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyţadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Cenové mapy představují databáze cen, jejichţ grafickým výstupem je mapa s vyznačeními tzv. směrnými cenami určitého území v Kč/m².

13 Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

17 „Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami."14

3.3 VLIV NA CENU POZEMKU

Mnoţství pozemků je omezené, jejich další charakteristikou je prakticky nekonečná ţivotnost. Mezi hlavní vlivy na cenu pozemku patří:

poloha pozemku v dané obci,

celková výměra pozemku,

způsob vyuţití pozemku,

územní plán obce,

tvar pozemku,

inţenýrské sítě,

ekologická zátěţ na pozemku z minulosti.

Poloha pozemku v dané obci: Jde o jeden z důleţitých faktorů, který hodnotu pozemku ovlivňuje. Pozemky jsou specifikovány svou jednoznačnou polohou. Stavby na nich mohou být duplikované nebo posléze pomocí techniky přemístěny, nicméně poloha pozemků dává nemovitostem jejich hlavní typické vlastnosti, kterými jsou unikátnost, originalita a neopakovatelnost.

Celková výměra pozemku: Dalším faktorem je zcela určitě celková výměra pozemku. Platí, ţe čím větší je pozemek, tím vyšší je zpravidla jeho hodnota v Kč.

Způsob využit pozemku: Moţný způsob vyuţití pozemku (zemědělský pozemek, zahrada, vodní plocha, stavební pozemek, komunikace) ovlivňuje uţitek resp. potencionální výnos a téměř vţdy má zásadní vliv na jeho hodnotu.

14 Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

18 Územní plán obce: Z hlediska nejčastějšího vyuţití pozemků je důleţité, aby bylo zajištěno právo výstavby na daném pozemku. Zajištění moţnosti výstavby na základě územního rozhodnutí a následně stavebního povolení či ohlášení stavby.

Tvar pozemku: Nepravidelný nebo i příliš úzký tvar stavebního pozemku ovlivňuje negativně hodnotu pozemku.

Inženýrské sítě: Co se týče nákladů, představují inţenýrské sítě (vedení elektřiny, plynu, kanalizace a vodovodu) často nemalou poloţku. U některých pozemků mohou náklady na vybudování inţenýrských sítí dokonce převýšit hodnotu pozemku v nezasíťovaném stavu. Existence inţenýrských sítí má proto pozitivní vliv na hodnotu pozemku.

Ekologická zátěž na pozemku z minulosti: Pozemky, které mohly být v minulosti průmyslově vyuţívané mohly být kontaminovány látkami, které ohroţují zdraví nebo dokonce ţivot lidí. Zátěţ se zpravidla negativně odrazí na hodnotě pozemku v důsledku vysokých nákladů na dekontaminaci.

Z výše jmenovaných faktorů jak uţ z hlediska kladného, tak záporného, lze pozorovat, ţe vliv územního plánu na cenu pozemků je obrovský. Kdyţ zmíním polohu, bude jisté, ţe hodnota pozemku u páteřní komunikace či dálnice bude jiná neţ na okraji klidného města. Způsob vyuţití spolu se stupněm územního plánování vypovídá o tom, ţe hodnota pozemků bude jiná u města odlehlé zahrady nebo u stavební proluky v centru města. Faktorů ovlivňujících hodnotu pozemků je nespočet, zde je uveden pouze hlavní výčet. Jako další můţeme příkladem uvést záplavové území, vedení nadzemních a podzemních inţenýrských sítí, moţnost zastavitelnosti, blízkost továren, dálnic, průmyslových zón atd. Je tedy zřejmé, ţe při oceňování pozemků je třeba z mnoha hledisek přezkoumat jak je samotné, tak i jejich okolí. Dále pak zohlednit i budoucnost, jak je s pozemky zamýšleno v rámci územního plánu.

3.4 HODNOTA POZEMKŮ

Problém hodnoty pozemků je v oceňovací praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť často je k tomu velmi málo záchytných bodů. Hodnota pozemků se především odvíjí z těchto základních faktorů:15

15 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1.vydání. Praha: Vysoká škola Ekonomická, Nakladatelství Oeconomica, 2007. 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2.

19 Vliv očekávání změn

Hodnota pozemků se mění v závislosti s tím, jaké lze předpokládal jejich vyuţití a jaké je moţno podle toho očekávat výhody a výnosy spojené s jeho vlastnictvím či uţíváním. Hodnota pozemků je významným způsobem závislá na časových horizontech či stupni vývoje, v nichţ se toto očekávání odehrává. Hodnota zemědělského pozemku je poměrně nízká, s úvahami o moţnostech rozvoje a vývoje území roste a zvyšuje se v závislosti na tom jak časově postupují příslušná správní řízení.

Nabídka a poptávka

Se stoupající nabídkou a sniţující se poptávkou ceny klesají, se stoupající poptávkou a sniţující se nabídkou ceny stoupají. Dočasná nerovnováha můţe hodnotu výrazným způsobem ovlivnit. Výhody jsou motivovány zejména komerčním vyuţitím a s tím spojeným výnosem, výrazný nárůst cen pozemků směrem do center měst jsou toho dokladem. Výhody však nemusí být pouze komerční, např. ceny pozemků pro rodinné domy se řídí spíše ţivotním prostředím, dopravní dostupností. úrovní sluţeb apod. Navíc se podmínky poměrně rychle mění, souvisí s rozvojem automobilismu, kupní sílou, apod.

Nejvyšší a nejlepší využití

Moţnost vyuţití má přímý vliv na zúročení pozemku a tudíţ na moţný výnos. Souvisí s územním plánováním a jeho prověrka je neodmyslitelnou součásti při trţním oceňování, zejména nezastavěných stavebních pozemků. Proto znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytným předpokladem.

Substituce

Jde o pravidlo spočívající v tom, ţe v podmínkách volného trhu není ochota zaplatit vyšší cenu neţ je cena srovnatelné a dosaţitelné nemovitosti, přičemţ ze srovnatelných nabídek je akceptována cena nejniţší. Souvisí-li to s porovnáváním, všeobecně to platí pro nemovitosti, tudíţ i pro pozemky.

Konformita

Konformita znamená, ţe v neměnných podmínkách se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jedné lokality postupně ustalují. Např. při vybudování nové kanalizace s čistírnou odpadních vod lze očekávat u všech pozemků v lokalitě stejný cenový nárůst, zatímco zprovoznění skládky odpadu můţe mít za následek efekt opačný.

20 Omezení vlastnických práv

Na hodnotu pozemku mohou mít samozřejmě vliv různé typy omezení vlastnických práv, které souvisejí s moţnostmi jeho optimálního vyuţití. Mohou to být jednak dlouhodobější nájemní vztahy, různé typy závazků a věcných břemen, které hodnotu podle konkrétních smluvních podmínek více či méně sniţují. Na hodnotu pozemků mohou mít vliv i různé formy podílového spoluvlastnictví, kde můţe větší počet vlastníků rapidně sníţit operativnost s nemovitostí při prodeji. Dále je pak velmi problematické určit odhad hodnoty pozemku, který je bez vůle majitele zastavěn stavbou jiného vlastníka, tyto problémy mají své kořeny v hluboké minulosti a jsou obvykle spojeny s restitucemi a pochybením při stavebním řízení.

Význam polohy (vnější vlivy)

Hodnota pozemku je především závislá na jeho poloze. Vzhledem k tomu, ţe při odhadu hodnoty pozemků by měl být preferován především porovnávací přístup a v jeho rámci nejlépe některá z metod přímého porovnání, je polohu nutno hodnotit především v souvislosti s moţnostmi získat k posuzovanému pozemku data a aktuální ceny srovnatelných pozemků v blízkém okolí. Polohu je třeba analyzovat zejména s ohledem na:

- umístění v obci,

- urbanistické vztahy k okolí,

- dopravní dostupnost a parkovací možnosti,

- konfiguraci terénu, tvar pozemku a jeho využití, orientaci ke světovým stranám,

- možnosti napojení na infrastrukturu a sítě.

4 ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ

V této části o územním plánování bych uvedl několik pojmů běţně uţívaných v problematice územního plánování. Rád bych odpověděl na otázky „Proč se mám zajímat o územní plánování, co se dozvím z územně plánovací dokumentace?“

4.1 CHARAKTERISTIKA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ16

Územní plánování řeší vyuţití a zásady jeho uspořádání. Chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území včetně urbanistického, architektonického a archeologického

16 Ústav územního rozvoje [online]. 2009 [cit. 2011-04-17]. Občan a územní plánování. Dostupné z WWW: .

21 dědictví. S ohledem na ochranu krajiny dbá na hospodárné vyuţívání zastavěného území. Územní plánování usiluje o dosaţení souladu veřejných a soukromých zájmů.

Pod pojmem „vyuţití území“ v územním plánování rozumíme určení, jakým způsobem bude území vyuţito (pro jakou stavbu, činnost či jinou funkci).

Pod pojem „uspořádání území“ v územním plánování rozumíme koncepci vyuţití území, a to v zastavěném území a zastavitelné ploše zejména: způsob zástavby, výšku zástavby a intenzitu zastavění (jak velká část může být zastavěna, se udává v procentech). V nezastavěném území zejména: způsob využití pozemků v krajině, vymezení územních systémů ekologické stability (biocentra, biokoridory) apod.

Konkrétní právní úprava územního plánování je obsaţena ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Na tento zákon navazují prováděcí právní předpisy, které jsou postaveny na formulářovém charakteru a kromě obsahových náleţitostí obsahují v přílohách i povinné formuláře pro podávání jednotlivých ţádostí. Prováděcími předpisy vztahujícími se k územnímu plánování jsou vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích vyuţívání území a vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření.

4.2 ÚZEMNÍ PLÁN

Územní plán stanoví koncepci rozvoje a ochranu hodnot území obce; z hlediska obce a jejich občanů je nejdůleţitějším nástrojem územního plánování. Vymezuje zastavěné území, zastavitelné plochy přestavby, plochy pro veřejně prospěšné stavby, plochy pro územní rezervy a stanovuje vyuţití těchto ploch. Dále řeší koncepci dopravní a technické infrastruktury, koncepci vyuţití krajiny apod.17 V celém procesu pořizování územně plánovací dokumentace mohou nejen vlastníci pozemků a staveb, jejichţ práva mohou být dotčena řešením územně plánovací dokumentace, podávat k projednávané územně plánovací dokumentaci své námitky, ale i ostatní veřejnost můţe do tohoto procesu zasahovat. Schválená územně plánovací dokumentace je vyhlášena obecně závaznou vyhláškou obce,

17 Ústav územního rozvoje [online]. 2009 [cit. 2011-04-17]. Občan a územní plánování. Dostupné z WWW: .

22 která stanovuje základní zásady uspořádání území a limity jeho vyuţití, vyjádřené v regulativech, které musí být respektovány v rozhodování o území všech správních úřadů, tj. i stavebního úřadu při vydávání územního rozhodnutí a v návaznosti na to i stavebního povolení. Jak vyplývá z ustanovení stavebního zákona, je závazná část územně plánovací dokumentace závazným podkladem pro rozhodování v území. Územně plánovací dokumentace je podkladem pro vydání územního rozhodnutí. Z uvedeného tedy vyplývá, ţe stavební úřad je územně plánovací dokumentací vázán a nemůţe vydat územní rozhodnutí, které by s ní bylo v rozporu. V Česku je územní plán vyhotovován na základě stavebního zákona 183/2006 Sb., má formu opatření obecné povahy a vydává ho zastupitelstvo obce.

Občan by se měl zajímat zejména o hlavní výkres, který obsahuje zejména hranice zastavěného území, zastavitelných ploch a urbanistickou koncepci. Barevné vyznačení a případný kód určují pro jaký způsob vyuţití (účel) je plocha území vymezena. Ve většině ÚP jsou rozlišovány plochy bydlení, občanského vybavení (kultura, administrativa, školství, sport), dále výroby a skladování (zemědělství, průmysl), dopravní infrastruktury (komunikace, parkování), plochy veřejné zeleně, plochy technické infrastruktury jako jsou například čistírny odpadních vod apod. Nezbytnou součástí výkresů je legenda. Barevně vyznačené ploše (někdy doplněné značkou) musí odpovídat stejná barevná plocha a označení v legendě, kde je uveden název této plochy. Pod takto zjištěným názvem plochy najdeme v textové části územního plánu podmínky pro vyuţití ploch. Zpravidla se uvádí hlavní vyuţití plochy (např. bydlení), přípustné vyuţití plochy (např. individuální garáţe, zahrady) a nepřípustné vyuţití plochy (např. stavby pro výrobu a zemědělství).

Jak jiţ bylo uvedeno, občan by měl sledovat v územním plánu zejména:18

- hranice zastavěného území,

- způsob vyuţití ploch (účel ploch, funkční plochy),

- zastavitelné plochy (návrhové plochy),

- podmínky pro vyuţití ploch.

18 Ústav územního rozvoje [online]. 2009 [cit. 2011-04-17]. Občan a územní plánování. Dostupné z WWW: .

23 V územních plánech je dále třeba sledovat zejména veřejně prospěšné stavby, neboť jejich vymezení ve vydaném územním plánu umoţní omezit nebo odejmout vlastnické právo k pozemkům a stavbám (vyvlastnit) nebo zřídit předkupní právo následně uvedené na listu vlastnictví. Nutné je věnovat pozornost moţným změnám ÚP. Ke kaţdému ÚP mohou být pořizovány změny. Ty jsou vyznačeny v samostatných výkresech a jejich konkrétní řešení nebývá součástí původních výkresů. Změny územních plánů jsou uloţeny stejně jako územní plány u stavebního úřadu a obecního úřadu příslušné obce, dále většinou také u krajského úřadu a úřadu územního plánování.

4.3 REGULAČNÍ PLÁN

Regulační plán řeší uspořádání jedné nebo více ploch. Vţdy stanoví podmínky pro vymezení a vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby. Regulační plán nahrazuje v řešené ploše ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí.

4.4 CÍLE ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ

Jak jiţ bylo uvedeno, územní plánování je proces zaměřený na nakládání s územím. Cílem územního plánování, tak jak stanovuje stavební zákon, je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro rozvoj území. Důraz je kladen na ochranu nezastavěného území.

V roce 2008 však byla přijata novela zákona č. 191/2008 Sb., který s účinností od 7.5. 2008 ochranu nezastavěného území podstatně změnil. Původní přísná ochrana, která v nezastavěném území dovolovala umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těţbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro sniţování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho vyuţití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra, byla prolomena.

Uvedenou novelou bylo do stavebního zákona vloţeno ustanovení § 188a, které umoţňuje ochranu nezastavěného území částečně prolomit. Toto ustanovení uvádí, které další stavby kromě výše uvedených lze umístit do nezastavěného území i přesto, ţe pro území obce nebo

24 části území obce neexistuje platný územní plán, územní plán obce, popřípadě územně plánovací dokumentace sídelního útvaru nebo zóny. Jedná se o:19

- stavby, pro které byly podle právních předpisů platných a účinných k 31. prosinci 2006 pravomocně povoleny stavby technické infrastruktury,

- stavby podle urbanistické studie, byla-li pro území obce opatřena do 31. prosince 2006 a data o ní byla vloţena do evidence územně plánovací činnosti,

- stavby pro bydlení na pozemcích, které mají společnou hranici s pozemky v zastavěném území, které je tvořeno více neţ jedním zastavěným stavebním pozemkem, atd.

Tyto stavby však lze v nezastavěném území umisťovat do doby vydání územního plánu, nejpozději však do 31. prosince 2015.

Stavby pro bydlení, stavby pro zemědělství s byty pro trvalé rodinné bydlení a stavby občanského vybavení však lze v území umístit pouze se souhlasem zastupitelstva obce. Zastupitelstvo obce v řízení o umístění takových staveb, ale nemá postavení účastníka řízení jako v běţném územním řízeni; nýbrţ má postavení dotčeného orgánu. V rámci svého souhlasu si můţe stanovit podmínky pro umístění stavby.

4.5 ÚKOLY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ20

- vymezovat veřejný zájem na vyuţití území,

- stanovení podmínek pro umisťování a prostorové uspořádání staveb a opatření na pozemcích,

- prosazovat ochranu nezastavitelného území a nezastavitelných pozemků v zastavěném území,

- určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území, atd.

4.6 ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ

Proces v němţ stavební úřad rozhoduje o změnách v území, se nazývá územní řízení. Jeho výsledkem je územní rozhodnutí. Podle účelu se dělí územní rozhodnutí na:21

19 Zákon č. 191/2008 Sb., ze dne 7. května 2008, kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

20 Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

25 - rozhodnutí o umístění stavby,

- rozhodnutí o změně využití území,

- rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území,

- rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků,

- rozhodnutí o ochranném pásmu.

Územní rozhodnutí navazuje na územně plánovací dokumentaci. Stavební úřad můţe vydat územní rozhodnutí jen v souladu s územně plánovací dokumentací. Kromě umístění stavby vyţadují územní rozhodnutí také nástavby (zvýšení stavby) a přístavby (půdorysné rozšíření stavby). Zamýšlí-li stavebník změnit způsob uţívání stavby tak, ţe by se podstatně měnily nároky stavby na okolí, je rovněţ třeba mít tento krok schválený územním rozhodnutím. Územní rozhodnutí je výsledkem správního řízení (územního řízení), které můţe být vedeno ve věci umístění stavby, o změně vyuţití území, o změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území, o dělení nebo scelování pozemků.

5 ANALÝZA

Vybraná pozemková p.č. 3082 v katastrálním území Podmokly je v katastru nemovitostí evidována jako trvalý travní porost, která podle územního plánu města Děčín je určena pro bydlení. Parcela se nachází v blízkosti novostaveb. U této parcely je simulováno, ţe je nejprve zemědělským pozemkem, v druhé variantě pozemkem určeným k zastavění dle územního plánu a v poslední variantě stavebním pozemkem. Pro všechny tři varianty zjišťuji cenu administrativní dle platných oceňovacích předpisů.

5.1 STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY POZEMKU V DĚČÍNĚ

Vybraná pozemková p.č. 3082 v katastrálním území Podmokly, město Děčín je v katastru nemovitostí evidována jako trvalý travní porost, která podle územního plánu města Děčín je určena pro bydlení. Parcela se nachází v blízkosti novostaveb. U této parcely je simulováno, ţe je nejprve zemědělským pozemkem, v druhé variantě pozemkem určeným k zastavění dle územního plánu a v poslední variantě stavebním

21 Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

26 pozemkem. Pro všechny tři varianty zjišťuji cenu administrativní dle platných oceňovacích předpisů.

5.1.1 Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku

V této kapitole se uvaţuje, ţe zvolená parcela je nestavební plochou – zemědělským pozemkem. Zemědělský pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda se ocení podle § 29 odst. 1 oceňovací vyhlášky. Základní cena, určená pomocí BPEJ, je pro tuto lokalitu 12,76 Kč (příloha č. 22) a upraví se přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23. Jelikoţ město Děčín je obec s počtem obyvatel nad 50 tis., pouţiji tedy v poloţce č. 1 nejvyšší přiráţku. Další přiráţky ani sráţky se neuplatní. Takto upravená základní cena se vynásobí koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39, který je podle odstavce 15 této přílohy roven 1,00.

Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Pozemek p.č. 3082 Druh pozemku trvalý travní porost Výměra pozemku m² 562

BPEJ - 21 010 ZC podle přílohy č. 22 Kč/m² 12,76 Přiráţky podle přílohy č. 23 % 200 Sráţky a přiráţky celkem - 200

Koeficient prodejnosti (příloha č. 39) KP 1,00

ZCU (min. 1 Kč/m² - § 29 odst. 5) Kč/m² 38,28 Cena pozemku Kč 21 496,5 Cena pozemku po zaokrouhlení (§ 46) Kč 21 500

5.1.2 Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP

V paragrafu 32 odst. 1 oceňovací vyhlášky se uvádí, ţe pozemek, který prokazatelně není pozemkem stavebním, ale je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle § 28 odst. 2 a vynásobí se koeficientem 0,30. Podle § 28 odst. 2 se základní cena uvedená v odst. 1 tohoto paragrafu (500 Kč) upraví sráţkami a přiráţkami podle přílohy č. 21. V polohové poloţce č. 1.2 je uvaţována nejméně polovina přiráţky, protoţe obec Děčín má nad 50 tis. obyvatel (viz odst. 1 této přílohy).

27 Pozemek je moţno napojit na veřejný rozvod plynu, počítá se tedy v poloţce č. 2.11 s přiráţkou 10 %. Další přiráţky ani sráţky se neuplatní. Takto upravená cena se vynásobí koeficientem změn cen staveb Ki z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39.

Ocenění pozemku podle § 32 odst. 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Pozemek p.č. 3082 Druh pozemku plocha určena k zastavění dle ÚP

Výměra pozemku m² 562

Základní cena ZC Kč/m² 500 Přiráţky a sráţky podle přílohy č. 21 tab. 1.2 % 83 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Kč/m² 915 Přiráţky a sráţky podle přílohy č. 21 tab. 2.11 % 10 Stavba umístěna na pozemku - předpokládáme RD

Koeficient Ki (příloha č. 38) budova jednobytová - 2,169

ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki bez Kp Kč/m² 2183,99

Koeficient Kp (příloha č. 39) RD - 0,940

ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki s Kp Kč/m² 2052,11

Cena pozemku bez Kp Kč 1 227 402,38

Cena pozemku s Kp Kč 1 153 285,82

Cena pozemku bez KP upravená koeficientem 0,3 Kč 654,9 368 220, 7

Cena pozemku s Kp upravená koeficientem 0,3 Kč 615,63 345 990 zaokrouhleno (§ 46)

5.1.3 Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku

Pozemek p.č. 3082 oceňuji jako stavební pozemek podle § 28 odstavce 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Pozemek je zastavěn rodinným domem.

Ocenění pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Pozemek p.č. 3082 Druh pozemku Zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku m² 562

28 Základní cena ZC Kč/m² 500 Přiráţky a sráţky podle přílohy č. 21 tab. 1.2 % 83 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Kč/m² 915 Přiráţky a sráţky podle přílohy č. 21 tab. 2.11 % 10 Stavba umístěna na pozemku - RD

Koeficient Ki (příloha č. 38) budova jednobytová - 2,169 ZCU podle § 28 odst. 2, s K bez K Kč/m² 2183,99 i p

Koeficient Kp (příloha č. 39) RD - 0,940

ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki s Kp Kč/m² 2052,11

Pouţita cena s Kp Kč 1 153 285,82 Cena pozemku s Kp zaokrouhleno (§ 46) Kč 1 153 290

29 6 ZÁVĚR

Kdo se pohybuje na trhu s nemovitostmi, tak ví, ţe ceny pozemků se mohou lišit mnohonásobně. Kaţdého napadne, ţe hlavním faktorem ovlivňující ceny pozemků je především jeho poloha, blízkost města, dopravní spojení apod., coţ je nejvíce prezentováno v kapitole Vliv na hodnotu pozemku. Tyto faktory jsou samozřejmě klíčové, avšak ještě podstatnější je povaha pozemku určená územním plánem. Zájemce o stavební pozemek by měl být si měl dávat pozor především před relativně levně vyhlíţejícími pozemky, které prodávající nabízí k výstavbě. I krásná poloha pozemku s blízkými inţenýrskými sítěmi totiţ nemusí být nutně stavebním pozemkem a po nákupu takového pozemku zůstanou kupujícímu jenom oči pro pláč. Ceny pozemků, které nejsou určeny pro výstavbu, se pohybují i na stonásobně niţších hodnotách neţ kupříkladu hned vedle stojící pozemky určené k výstavbě. Pozemky oproti převáţně většině jiných věcí mají jednu podstatnou zvláštnost, kterou je jejich omezená rozloha v daném územním celku (obec, město, stát). Pozemky nelze libovolně rozšiřovat nebo vyrábět, vzhledem k tomu se vlastnictví půdy stává zvláštní formou monopolu. Významný vliv na cenu pozemku budou mít také inţenýrské sítě, jejichţ vybudování je značně nákladné. V předchozí analýze demonstruji, jak stupeň územního plánování ovlivňuje cenu pozemku ve vybrané lokalitě. Nejniţších cen dosahuje pozemek zemědělský. Jakmile se rozhodneme, ţe takovýto pozemek bude určen pro výstavbu, jeho cena začne stoupat s tím, jak se přibliţuje skutečná realizace stavby. Bakalářská práce se zabývá problematikou oceňování pozemků. Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu práv přiřazován peněţní ekvivalent. Ocenění pozemků můţe být vyţadováno pro různé účely. Například pro stanovení daňového základu poplatníka, záruku za finanční půjčku, úvěr či hypotéku. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, upravuje oblast cen sjednaných mezi prodávajícím a kupujícím, tedy ceny, které jsou přímo předmětem směny nebo převodu mezi právními subjekty. Tam, kde nedojde ke směně a cena je potřebná pro jiné potřeby, nastupuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Ocenění podle cenového předpisu má interpretovaný cenový předpis. Pojem cena administrativní se označuje cena podle tohoto zákona. Způsob určení této ceny i výchozí údaje jsou přesně dány oceňovací vyhláškou č. 3/2008 Sb. Rozdíl mezi odhadem trţní hodnoty a administrativní ceny je velmi výrazný. Administrativní cena je zaloţena na kalkulaci velikosti obestavěného prostoru nebo zastavěné plochy násobené hodnotami a koeficienty, které jsou stanoveny v platném zákonu o oceňování a

30 prováděcích vyhláškách. Cena se v tomto případě kalkuluje na bázi nákladového přístupu a u pronajatých nemovitostí na základě výnosové metody opět dle platné vyhlášky. Hodnota většiny konstrukcí a prvků se kalkuluje samostatně. U některých typů nemovitostí je moţné ocenit nemovitost také pomocí porovnávacího způsobu. Trţní ocenění není zaloţeno na přesných pravidlech, ale spíše na obecně uznávaných přístupech. Trţní (obecná, obvyklá) hodnota je zjednodušeně definována jako cena, která se dosáhne při prodeji oceňované nemovitosti v daném místě a čase a za předpokladů, ţe prodej nebude ovlivněn např. mimořádnými okolnostmi trhu, stavem tísně nebo zvláštní obliby prodávajícího nebo kupujícího. Rozlišuji pojmy cena a hodnota. Často se stává, ţe rozdíl mezi těmito výrazy velice splývá. V případě hodnoty se jedná o vyjádření odhadnuté částky a v případě ceny o vyjádření částky realizované. Závěrem lze říci, ţe vliv územního plánování na cenu pozemků je obrovský. Územní plánování je na celém území obce určujícím podkladem pro vyuţití ploch a uspořádání výstavby na těchto plochách. Dalšími faktory jsou „Regulační plán, Územní rozhodnutí a např. Stavební uzávěra“, kterou se vydává zákaz stavební činnosti na určených územích v případě, ţe by výstavba mohla negativně ovlivňovat budoucí vyuţití území.

31 7 TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt č. 159/10 Labská 18 405 02 Děčín 2

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 15. prosince 2010

32 OBSAH

Úvodní list 32 Obsah 33 Průvodní dopis 34 Popisné informace 36 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 37 Ocenění 38 Závěr 42 Omezující podmínky a předpoklady 46 Osvědčení 48

Přílohy

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5384 Snímek katastrální mapy

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

15. prosince 2010

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako:

Byt č. 159/10 uvedený na listu vlastnictví č. 5384, pro katastrální území Děčín, okres Děčín, obec Děčín.

Nacházející se na adrese: Labská 159, 405 02 Děčín 2, Česká republika.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. prosinci 2010. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, na listu vlastnictví č. 5384, pro katastrální území Děčín, okres Děčín, obec Děčín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 29. listopadu 2010 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

34 přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek nebyl ke dni zpracování ocenění 15. prosince 2010 komerčně vyuţíván a je v absolutním vlastnictví majitele bez jakéhokoli omezení.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:

Polohu.

Velikost a technický stav.

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku.

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení.

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění je bytová jednotka č.159/10, se spoluvlastnickým podílem ve výši 654/26693 na společných částech domu a se spoluvlastnickým podílem ve výši 654/26693 na parcele p.č. 258, LV č. 1853 a na parcele p.č. 259, LV č. 1853.

35 POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY

Oceňovaný nemovitý majetek – bytová jednotka č. 159/10 se nachází v centrální části města Děčín v blízkosti Masarykova náměstí cca 300 m v pěším dosahu veškeré občanské vybavenosti a sluţeb, zastávka MHD je vzdálena cca 300 m. Okolní zástavba – objekty panelových bytových domů a objekty občanské vybavenosti (střední škola, internát atd.) Dopravní dostupnost je velmi dobrá, přístup je ze zpevněné komunikace ul. Labská – bez závad a omezení. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranství.

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle získaných informací je záměrem zadavatele trţního ocenění vyuţívání bytové jednotky pouze k bydlení majitele bytu. Byt tedy není určen k podnikatelské činnosti. K bytu náleţí sklepní kóje, komora na mezipodestě a poměrná část ostatních společných prostor.

HISTORIE

Podle dostupné dokumentace byl bytový (panelový) dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1970.

POZEMEK

Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 654/26693 na parcele p.č. 258 o výměře 248 m² a na parcele p.č. 259 o výměře 221 m². Podíl na uvedených pozemcích není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY

Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 654/26693 na společných částech domu.

BYT

Samostatná bytová jednotka s orientací oken na jihozápadní stranu se nachází ve třetím nadzemním podlaţí panelového domu. Celkový počet nadzemních podlaţí je osm a jedno podzemní podlaţí. Objekt v průběhu let 2000 aţ 2010 procházel nákladnými rekonstrukcemi. Součástí rekonstrukce byla výměna dřevěných oken za plastová, rekonstrukce lodţií, zhotovení nové fasády domu spolu se zateplením a výměny střešní krytiny. Co se týče

36 rekonstrukce interiéru domu, došlo k výměně, stoupaček a opravě vstupní chodby a výměně vchodových dveří. V roce 2010 proběhla kompletní rekonstrukce bytu – vyzdění nového bytového jádra, výměna vybavení kuchyně, celková rekonstrukce koupelny a WC, výměna podlahových krytin a oprava vnitřních omítek. Přístup k bytové jednotce je zajištěn betonový schodištěm a výtahem. Obvodové svislé konstrukce jsou v bytě tvořeny panelem. Vodorovné nosné konstrukce jsou tvořeny hladkými panely. Vytápění bytové jednotky je zajištěno prostřednictvím ústředního dálkového topení. Bytová jednotka je připojena na rozvody vody, kanalizace, plynu a elektrické energie.

Podlahová plochy bytu Název místnosti Výměra v m² Chodba 8,4 Obývací pokoj 18,9 Kuchyně 11,3 Pokoj I – loţnice 10,2 Pokoj II – dětský pokoj 9,9 Koupelna 3,2 WC 0,8 Celkem 62,7

Ostatní plochy Lodţie 3,1 Komora na mezipodestě 1,3 Celkem 4,4

Sklep Sklepní kóje 2,7 Celkem 2,7

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fakticky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

37 Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele je splněna tato podmínka.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ

Pro stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Je to metoda porovnávací, příjmová a výnosová. Porovnávací metoda bere v úvahu obdobné, porovnatelné ceny majetku v srovnatelném období. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje budoucí příjem z vlastnictví. Nákladová metoda určuje náklady na pořízení majetku v současné době jakoby nového.

Volba metody ocenění je dána charakterem posuzovaného majetku. Posuzovaná nemovitost je v katastru nemovitostí evidovaná jako byt. Jedná se o klasickou panelovou bytovou jednotku. Pro ocenění majetku pouţiji porovnávací metodu, protoţe neuvaţuji o ekonomickém vyuţití majetku a ani metoda nákladová není pro tento účel vhodná.

POROVNÁVACÍ METODA

Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly pouţity ceny porovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů, z inzerce uveřejňované v realitních kancelářích, v periodikách zaměřených na trh s nemovitostmi a na internetu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 050 000 Kč a je kalkulována následovně:

62,7 x 16 761 = 1 050 000 Kč

38 Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje

Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3

Byt 3+1 Byt 2+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Název nemovitosti ul. Labská ul. Řetězová ul. 28.října ul. Labská

Parcelní číslo 258, 259 179 227 262,263

Adresa nemovitosti Labská 159 Řetězová 101 28. října 225 Labská 134

Katastrální území Děčín Děčín Děčín Děčín

Obec Děčín Děčín Děčín Děčín

Okres Děčín Děčín Děčín Děčín

B. Údaje o pozemku

Pozemek není oceňován samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – m² celkové zastavěné plochy podlaţí

Počet srovnávacích jednotek 62,7 63 62,2 64,3

Prodejní cena celkem X 965 000 1 050 000 900 000

Cena za 1 porovnávací jednotku X 15 317 16 881 13 997

Datum transakce 04/2010 02/2010 04/2010

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 15 317 16 681 13997

D. Právní údaje

Druh transakce Prodej Prodej Prodej Nabídka

Korekce 1 1 0,9

Upravená hodnota 15 317 16 881 12 597

Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 15 317 16 881 12 597

39 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 15 317 16 881 12 597

Vyuţití podle územního plánu Byt Byt Byt Byt

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 15 317 16 881 12 597

Stavební povolení Ano Ano Ano Ano

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 15 317 16 881 12 597

Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 15 317 16 881 12 597

E. Technické parametry

Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 15 317 16 881 12 597

Technický stav Výborný Dobrý Výborný Horší

Korekce 1,1 1 1,2

Upravená hodnota 16 848 16 881 15 116

Funkční vyuţitelnost budovy Výborná Výborná Výborná Výborná

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 16 848 16 881 15 116

Další moţný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 16 848 16 881 15 116

Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 16 848 16 881 15 116

Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Dobré Dobré

Korekce 1 1 1

40 Upravená hodnota 16 848 16 881 15 116

Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 16 848 16 881 15 116

Příslušenství Jiná technická korekce Horší Obdobné Horší bytu

Korekce 1,1 1 1,1

Upravená hodnota 18 532 16 881 16 628

F. Ostatní parametry

Korekce pro velikost nemovitosti 3+1 2+1 3+1 2+1

Korekce 0,95 1 0,95

Upravená hodnota 17 605 16 881 15 797

Jiná korekce Podíl pozemku Stejný Stejný Stejný

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 17 605 16 881 15 797

Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky 16 761 17 605 16 881 15 797

Celková porovnávací hodnota 1 050 915 1 109 115 1 049 998 1 015 747

Zaokrouhleno 1 050 000

PŘÍJMOVÁ METODA

Při oceňování příjmovou metodou oceňujeme majetek na základě potencionálního čistého příjmu. V našem případě, ale neuvaţujeme o komerčním vyuţití, takţe tato metoda nebude aplikována.

NÁKLADOVÁ METODA

Při pouţití nákladové metody postupujeme tak, ţe bereme v úvahu cenu majetku jako bychom pořizovali majetek nový při současných cenách, při pouţití stejných materiálů a provedení. Musíme však vzít v úvahu technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky. V případě našeho ocenění, ale tato metoda není vhodná, proto jí neuvaţujeme.

41 ZÁVĚR

Toto ocenění vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku a to se skutečnostmi platnými ke dni 15. prosince 2010.

Na základě výše uvedených metod jsem určil následující indikaci:

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA

indikace (Kč) váha (%) váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda 1 050 915 100 1 050 915

Příjmová metoda X 0 0

Nákladová metoda X 0 0

Výsledná trţní hodnota 1 050 915

Zaokrouhleno 1 050 000

42 Příloha č. 1

44 Příloha č. 2

45 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly.

Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

46 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10.

Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

47 OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

Při své činnosti jsme neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Děčíně, dne 15. prosince 2010

……………………………………

Jaroslav Urbánek

48 8 TRŢNÍ OCENĚNÍ PROVOZNÍHO OBJEKTU - PENSION

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Pension s restaurací Jetřichovice č.p. 57 407 16 Jetřichovice u Děčína

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 13. března 2011

49 OBSAH

Úvodní list 49 Obsah 50 Průvodní dopis 51 Popisné informace 53 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 55 Ocenění 55 Závěr 78 Omezující podmínky a předpoklady 83 Osvědčení 85

Přílohy

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 528 Snímek katastrální mapy

50 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

13. března 2011

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako:

Pension s restaurací č.p. 57 uvedený na listu vlastnictví č. 528, pro katastrální území Jetřichovice u Děčína, okres Děčín, obec Jetřichovice.

Nacházející se na adrese: Jetřichovice č.p. 57, 407 16 Jetřichovice u Děčína, Česká republika.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 13. březnu 2011. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, na listu vlastnictví č. 528, pro katastrální území Jetřichovice u Děčína, okres Děčín, obec Jetřichovice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 9. března 2011 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

51 Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 13. března 2011 uţíván výhradně k podnikatelské činnosti majiteli objektu. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví bez jakéhokoli omezení.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:

Polohu.

Velikost a technický stav.

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku.

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení.

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou apod., byl z ocenění vyloučen.

52 POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY

Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěné části obce leţící v CHKO Labské pískovce, v jejím středu, naproti bývalé prodejně smíšeného zboţí spotřebního druţstva Jednoty, podél páteřní místní komunikace, 13 km od bývalého hraničního přechodu Hřensko-Schmilka.

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladových materiálů je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v objektu - ubytovací činnost s restaurací. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

HISTORIE

Stáří původní části objektu je dle sdělení vlastníka cca z roku 1920, v letech 1930 byla přistavěna zděná přístavba k levému štítu, kde původně bylo řeznictví, nyní je propojeno s pensionem Dřevák.

POZEMEK

Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou situovány ve středu obce se spádem k jihozápadu. Pozemek st.p.č. 55 v k.ú. Jetřichovice u Děčína (zastavěná plocha nádvoří o výměře 1060 m²) je z převáţné části zastavěn posuzovanou budovou č.p. 57, zbytek tvoří zpevněná plocha. Ve funkčním celku je dále vyuţíván nezastavěný pozemek p.č. 104/10 v k.ú. Jetřichovice u Děčína (trvalý travní porost o výměře 568 m²) slouţící jako zahrada. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jeden funkční celek, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1628 m².

st.p.č/p.p.č. Druh pozemku / způsob Výměra (m²) vyuţití 55 zastavěná plocha a 1060 nádvoří 104/10 trvalý travní porost 568

Celkem 1628

53 PŘÍSLUŠENSTVÍ A VENKOVNÍ ÚPRAVY

Příslušenství budovy tvoří domácí čistírna odpadních, vrtaná studna, přípojka inţenýrských sítí (vodovodní, kanalizační a elektro přípojka). Vodovodní přípojka z r PE DN je dlouhá 17 m a ukončena ve vrtané studni. Kanalizační přípojka splaškové kanalizace z PVC trub DN 150 mm, v délce 15 m je ukončena v domácí čistírně odpadních vod. Přípojka elektro je provedena zemním kabelem délky 18,50 m. Terasa u hotelových pokojů a venkovní terasa je zpevněna zámkovou dlaţbou. Terénní rozdíly mezi hlavním vstupem a silnicí vyrovnává venkovní schodiště a opěrní zdi z lomového kamene.

PENSION S RESTAURACÍ

Architektonické, konstrukční a dispoziční řešení

Samostatně stojící dvoupodlaţní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou s vyuţitým podkrovím, krytina z kanadského šindele, klempířské prvky z Titanzinku. Obvodové stěny z části dřevěné roubené, z větší části zděné z kamene v kombinaci s cihlami. Přistavěná část je zděná z tvárnic. Schodiště betonové, do podkroví dřevěné, opatřené koberci. Stropy jsou dřevěné částečně s viditelnými trámy, část s rovnými omítnutými podhledy, část klenbové. Podlaha v přízemí je z keramické dlaţby, ve skladech a sklepích je betonová mazanina, v ostatních podlaţích se nalézá dřevěná podlaha, na terase je dlaţba. Okna dřevěná zdvojená. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí halu, chodbu se schodištěm do druhého nadzemního podlaţí, vinárnu, restauraci, recepci, předsíň, kuchyň, dva sklepy, dva sklady, WC ţeny, WC muţi, společenskou místnost a technickou místnost. Ve druhém nadzemním podlaţí je hala se schodištěm, pokojská, chodba, devět pokojů pro hosty včetně sociálního zařízení. V podkroví se nachází chodba se schodištěm, dva pokoje pro hosty včetně sociálního zařízení.

Inţenýrské sítě, zdroje a rozvody energií

Elektrická instalace: Napojení nemovitosti na veřejnou síť s vlastním elektroměrem.

Vodovod: Objekt je zásoben vodou z vlastní studny.

Zemní plyn: Není zaveden.

Kanalizace: Svedena kanalizačním potrubím do domácí čistírny odpadních vod.

Vytápění: Prostřednictvím tepelného čerpadla, jako doplňkový zdroj jsou vyuţita krbová kamna, která se nacházejí v restauraci.

54 Telefon: Je zaveden.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe pension s restaurací je vyuţíván majitelem k podnikatelské činnosti je splněna tato podmínka.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ

Pro ocenění majetku pouţiji kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme pouţil všechny tři metody.

55 POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení trţní hodnoty pozemku

Při stanovení trţní hodnoty pozemku, jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním pensionu s restaurací jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako porovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídku, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů.

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe pomocí porovnávací metody byla indikována trţní hodnota:

1 130 000 Kč a je kalkulována následovně:

1628 x 693,70 = 1 130 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v nadcházející tabulce.

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA - POZEMEK

Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek

A. Identifikační údaje

Pořadové číslo pozemku 1 2 3

Jetřichovice č.p. Název pozemku Janov Děčín Děčín 57

Parcelní číslo 55, 104/10 X X X

Jetřichovice č.p. Adresa pozemku 57

56 Jetřichovice u Katastrální území Janov u Hřenska Podmokly Maxičky Děčína

Obec Jetřichovice Janov Děčín Děčín

Okres Děčín Děčín Děčín Děčín

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m² v tisících Kč

Prodejní cena celkem X 1 190 000 1 582 000 1 500 000

Rozloha pozemku v m² 1628 2407 1582 2000

Cena za 1 m² X 494,40 1 000 750

Datum transakce 11/2010 02/2011 03/2011

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 494,40 1 000 750

C. Právní údaje

Druh transakce Prodej Prodej Nabídka

Korekce 1 1 0,9

Upravená hodnota 494,40 1 000 675

Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 494,40 1 000 675

Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 494,40 1 000 675

Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 494,40 1 000 675

Územní rozhodnutí Ano Ne Ne Ne

Korekce 1,1 1,1 1,1

Upravená hodnota 543,84 1100 742,5

Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 543,84 1100 742,5

D. Technické parametry

57 Lokalita Dobrá Obdobná Lepší Lepší

Korekce 1 0,9 0,9