Élaboration Du PDH De L'ain

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Élaboration du PDH de l’Ain

Éléments de réflexion pour identifier les enjeux d’une politique de l’habitat sur le territoire du Bugey

Conseil général de l’Ain élaboration du PDH de l’Ain : le Bugey CETE de Lyon DDE de l’Ain 1

1 Documents exploités

•Contrat de développement RhôneRhône---AlpesAlpes du Pays du Bugey

•Cadrage Habitat par territoire 2006 - DDE de l’Ain

•Observatoire de la demande locative sociale – DDE de l’Ain – Avril 2007

•Étude des PTZ 20042004---20052005 --DREDRE Rhône Alpes

•Typologie des communes 2004 – DRE RhôneRhône---AlpesAlpes

•Étude des fortes consommations d’espaces 19901990-- 2006 --DREDRE Rhône --AlpesAlpes

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A la demande des maîtres d’ouvrage, le diagnostic est fondé en majeure partie sur l’exploitation des études et analyses statistiques existantes. En l’occurrence, nous avons exploité ces 6 documents dont 2 en particulier : -le CDRA et les analyses qui l’ont accompagné, -le Cadrage Habitat.

Quelques traitements statistiques supplémentaires (statuts d’occupation, niveaux de ressources, parc HLM) ont toutefois été nécessaire pour compléter ces travaux.

2 1 Deux enjeux déjà identifiés par les politiques de l’habitat existantes : réhabiliter le bâti existant et éviter le mitage

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3 Loi Montagne : tout le Bugey est concerné

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Tout le Bugey est concerné par la Loi Montagne. La zone de montagne (vert foncé) est définie sur des critères de pentes et d’altitude et peut donc être infra-communal alors que le découpage des massifs (vert foncé et vert clair) intègre des territoires en interaction avec les zones de montagne en suivant des périmètres plus administratifs (communes, cantons, départements).

4 Réhabiliter le bâti existant et éviter le mitage : deux préoccupations communes aux politiques de l’habitat existantes Loi montagne Contrat de développement Document de gestion de Rhône Alpes l’espace agricole et forestier Réhabilitation du bâti existant Soutenir des actions Valorisation du patrimoine innovantes promouvant une architecture respectueuse de la typologie de l’habitat bugiste et de la qualité environnementale

Revitalisation et embellissement des villages et centrecentre---bourgs,bourgs, valorisation du patrimoine

Protection des espaces Éviter le mitage naturels et des paysages

Étude de SCOT, étude foncière et étude Habitat

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La Loi Montagne donne deux orientations en matière de politique de l’habitat : -réhabiliter le bâti existant, -protéger les espaces naturels et les paysages.

Le Contrat de développement Rhône-Alpes, deuxième document, qui donne des orientations concernant l’habitat sur le Pays du Bugey, va également dans le sens de la valorisation du bâti existant et va plus loin, dans la recherche d’une qualité architecturale et urbanistique (notamment lors de la réalisation de lotissements).

5 Le CDRA du pays du Bugey, signé en mars 2007

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Le CDRA du Pays du Bugey a été signé en mars 2007. Il compte 82 communes : 8 communautés de communes et 6 communes en dehors de toute structure intercommunale.

6 Vitalité des bourgs Enjeux et objectifs par zone homogène ruraux : - développement raisonnable à piloter en freinant dans certaines communes, en stimulant dans Maîtrise du développement d'autres (logement urbain : locatif aidé, lotissement - les PLU ont un rôle majeur à Stabiliser voire communal) jouer pour une utilisation réfléchie augmenter la et économe de l'espace -les PLU doivent veiller population : à bien maintenir le - les zonages doivent être - région de moyenne regroupement de optimisés sur le long terme et en altitude, accessible, qui l'habitat raisonnant au niveau de a un pôle de services l'ensemble du bassin bellegardien - réhabiliter les anciens développé à Hauteville. bâtiments et les N'y a-t-il pas des - pour garder leur identité, les centres anciens fonctions résidentielles à villages doivent maîtriser développer tout en quantitativement leur croissance évitant le mitage ? démographique et ne pas devenir des cités dortoir pour des personnes travaillant en Suisse ou Maintien de en Haute-Savoie l’urbanisation groupée en proscrivant le mitage: Maîtriser - les nouvelles Valorisation du patrimoine l’urbanisation en résidences (principales architectural bugiste: piedmont : ou secondaires) -les PLU doivent éviter la susceptibles d'être - quoique encore dispersion excessive des construites doivent être modérée, nouvelles habitations et la orientées (PLU ou cartes l'urbanisation doit être consommation inconsidérée communales) sur des orientée de manière de bonnes terres agricoles terrains jouxtant le bâti réfléchie dans le ancien respect des villages anciens de qualité - bâti ancien à entretenir et valoriser dans le - limiter les étirements respect de la tradition urbains linéaires Conseil général de l’Ain élaboration du PDH de l’Ain : le Bugey CETE de Lyon DDE de l’Ain 7

Le document de gestion de l’espace agricole et forestier en ligne sur le site internet de la Préfecture, réalisé en 2004 par la DDAF suite à de nombreuses séances de concertation partenariale, porte également les orientations de la Loi Montagne. Ce document qui présente les enjeux et les orientations dans sur les les domaines de l’urbanisme, l’agriculture, l’environnement, etc. sur tout le territoire de l’Ain veut un document d’aide à la décision pour les collectivités locales.

Il découpe le département en 16 zones homogènes (sur un plan morphologique). Le bas Bugey est découpé en 5 zones principales, sur lesquelles le document préconise toujours l’une ou l’autre, voire les deux, de ces deux orientations.

Gardons ce découpage à l’esprit qui est assez pertinent en terme de marché de l’habitat car on le retrouvera plus loin dans d’autres analyses.

7 Le bâti ancien : un parc occupé à réhabiliter

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Effectivement, le bâti ancien représente un potentiel important.

Pour les logements occupés, 47% des résidences principales ont été construites avant 1949 pour 30% au niveau départemental. Ainsi, pour 1 résidence principale construite après 1990 on compte 5 résidences principales construites avant 1949 (contre 1 pour 2 au niveau départemental).

Ci-dessus une carte du parc privé potentiellement indigne. C’est à dire du parc privé occupé par des ménages démunis, en tant que propriétaires ou locataires, et dont le bâti est en mauvais état et /ou le niveau de confort limité.

Sur le territoire du Bugey, le taux de logements potentiellement indigne est de 9% contre 6 % dans l’Ain. Soit 1908 logements.

8 Le bâti ancien : un potentiel de logements vacants à réinvestir

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Si on regarde ensuite le potentiel en logements vacants, ci-dessus en taux par rapport aux résidences principales, le territoire du Bugey a le taux de vacance le plus important de l’Ain avec un taux de 9% contre 6% dans le département. D’après EDF, en 2004.

9 Le bâti ancien : un potentiel de logements vacants à réinvestir

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Ce qui représente 2 900 logements en 2004.

Il faut noter des volumes importants sur Belley, Hauteville, la Vallée de l’Albarine.

Mais partout, ce potentiel est très important par rapport aux besoins et notamment par rapport à ce qui se fait en construction neuve : pour un logement neuf construit en 2006 par exemple, on avait 10 logements vacants peut-être mobilisables. Ce rapport est de 6 pour 1 au niveau départemental. Bien sûr,leur mobilisation dépendra de leur état, de leur accessibilité , de leur commodité.

Si on rajoute aux logements vacants les résidences secondaires, qui elles aussi constituent un creuset potentiel de résidences principales, on obtient un rapport de 27 logements pour 1 logement construit en 2006 au lieu de 10 pour 1 dans l’Ain.

10 Éviter le mitage : un enjeu global et des points de vigilance bien localisés

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Ici en rose les communes de l’Ain dont le développement résidentiel 2002-2006 (construction neuve) est basée à plus de 66% sur de l’individuel en lot libre hors toute procédure.

Tout le Pays du Bugey est concerné, sachant qu’on est parfois sur de petits nombres.

11 Éviter le mitage : un enjeu global et des points de vigilance bien localisés

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Si l’on s’intéresse alors aux communes sur lesquelles on constate une forte consommation d’espace (à l’échelle de Rhône Alpes c’est – à –dire plus de 7,5 ha sur ces 5 ans 2002-2006) le phénomène se limite à la commune de Belley.

Mais il faut sans doute faire attention à ce qui se passe sur le Nord Isère de Montalieu aux Avenières, sur Seyssel –Haute-Savoie et sur la Chautagne.

12 2 Des pôles d’emplois, d’équipements et de service qui jouent un rôle particulièrement important

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13 Un territoire essentiellement rural

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La DRE Rhône-Alpes a demandé a un bureau d’étude de faire une typologie de commune à l’échelle régionale en croisant les caractéristiques de la population, de l’emploi et du parc de logements.

En bleu foncé les pôles urbains, avec sur le territoire du Bugey : Belley. En orange et jaune d’or, les communes péri-urbaines, qui caractérisent l’Ain, polarisé par Lyon, Mâcon, Genève. Sur le Bugey, le péri-urbain est limité autour de Belley mais déjà bien présent.

Mais ce qui caractérise le territoire du Bugey c’est la part des communes en bleu et gris, les communes rurales.

14 9 pôles bien répartis sur le territoire du Bugey

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Le Bugey se distingue des autres territoires par :

-la forte proportion de communes classées en « rural pur » qui accueillent 44% de la population au lieu de 12% dans le département,

-et ce qui paraît important, l'identification de 9 pôles qui sont bien répartis dans l'espace et qui desservent en commerces, services, et équipements les habitants des communes rurales (Belley, Culoz, Hauteville-Lompnes, Seyssel – à moitié – les plus importants puis St Rambert en Bugey, Tenay, Artemare, Virieu le Grand, Briord, Hotonnes).

Est-ce qu’il n’y a pas à conforter ces pôles qui sont essentiels pour le maintien de la vie rurale, d’une animation pour les habitants, de services au niveau touristique également ?

15 3 Des populations vulnérables qui ont besoin plus que d’autres de l’attention des politiques publiques

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16 Le poids de la population âgée

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18% des chefs de ménages (hors collectivités) ont 75 ans ou plus pour 12 % dans le département (FILOCOM 2001) .

Les taux vont de 17% sur les Communautés de communes du Colombier et de Hauteville à 21% et plus sur celles d’entre Rhône et Gland, du Valromey et de la Vallée de l’Albarine.

On compte ainsi 3 250 ménages concernés sur les 8 communautés de communes pour lesquels on peut se demander comment les maintenir à domicile le plus longtemps possible tant que c’est souhaitable pour eux ?

17 Une population active plus jeune que la moyenne … qui ne loge pas forcément sur place

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Ces schémas représentent la répartition par âge des actifs dans les 4 secteurs économiques clés du Bugey santé et action sociale -Industrie des composants électriques et électroniques -Industrie des équipements mécaniques -Industrie des équipements du foyer

Comparé à la moyenne Rhône-Alpes, dans tous les secteurs, la population active est plus jeune que la moyenne régionale. En particulier dans l’Industrie des composants électriques et électroniques et l’Industrie des équipements du foyer : 72 à 75 % des actifs ont moins de 45 ans contre 60 à 65 % en Rhône-Alpes. Mais ceci, grâce à des actifs qui viennent de l’extérieur.

La question est : est-ce qu’ils ont cherché à se loger sur place mais n’ont pas trouvé auquel cas il y a là un véritable enjeu de politique publique ?

18 Les pôles d’emplois

Établissements de plus de 100 salariés - 2003

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L’économie du Bugey est très spécialisée sur ces 4 secteurs d’activité notamment grâce au secteur de la santé et à de grandes entreprises : -Belley (Centre hospitalier, Volvo, Compact equipment SA), -Culoz (CIAT), -Briord ( Roset SA) -et Hauteville-Lompnes (centres hospitaliers).

19 Une population démunie plus présente qu’ailleurs

Poids Nb de Nb ménages ménages < EPCI ménages < 60% seuils 60% seuils 2005 HLM hlm CC Bugey, Arène, Furans 965 327 34 CC de Belley Bas Bugey 7 003 2 232 32 CC de la Vallée de l'Albarine 2 431 959 39 CC du Colombier 2 002 628 31 CC du Plateau d'Hauteville 2 717 859 32 CC du Valromey 1 705 688 40 CC Rhône - Chartreuse de Portes 1 747 567 32 CC Rhône et Gland 918 339 37 CC du Pays de Seyssel 802 291 36 Territoire du bugey 21440 7271 34 Total AIN 224 775 64 123 29 Source : FILOCOM 2005

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En 2005, le territoire compte 7 271 ménages dont les ressources < à 60 % des plafonds de ressources exigés pour entrer dans un logt HLM (et qui pourraient donc avoir accès à un logement financé en PLA d’intégration), soit 34 % des ménages en moyenne au lieu de 29% dans l’Ain.

20 Une évolution démographique plus dynamique qu’avant, notamment sur les franges SudSud---OuestOuest et Est

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Le Pays du Bugey a longtemps connu une démographie faible ou négative or l’évolution démographique récente est plutôt positive, D’après FILOCOM le territoire gagne 3 233 habitants entre 1999 et 2005 (7%) et 2000 ménages.

L’INSEE semble confirmer ce constat. Les données provisoires 2006 sur 60 communes indiquent une progression de 9,8% depuis 1999 grâce au solde migratoire. St Rambert en Bugey en recul démographique depuis 30 ans, gagne à nouveau des habitants.

Les augmentations les plus conséquentes ont lieu autour de Belley et sur les franges. Noter les évolutions assez conséquentes de Culoz à Corbonnod – Seyssel et de Serrières de Briord à Brégnier Cordon.

21 4 EstEst---ilil facile de se loger dans le Pays du Bugey ?

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22 Sur les franges, des prix sans doute handicapant (terrains, ancien) pour une 1e accession à la propriété

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Sur cette carte figurent les prix moyens des terrains lors des transactions 2001-2003 d’après le fichier des notaires. Lorsque la commune est blanche, cela signifie que l’on ne dispose pas d’un nombre de transactions suffisant pour faire une moyenne. La conclusion que l’on tire au premier abord est que le marché est plutôt calme sur le Bas Bugey.

Mais si l’on regarde le bas Bugey seul, il faut prêter attention à ce qui se passe sur les franges vues tout à l ‘heure. Si on a des communes colorées, c’est qu’il y a un nombre de transactions significatif. On sait que sur ces franges, la pression par migration est plus forte (d’après l’étude des Prêts à taux zéro, c’est sur les franges que l’on trouve le plus de bénéficiaires originaires de Haute-Savoie, de Savoie côté Belley et sur la frange Sud- Ouest, du Nord Isère). Dans ces secteurs, on a aussi la concurrence des résidences secondaires. Dans cette compétition, les jeunes actifs qu’ils viennent de l’extérieur ou qu’ils habitent déjà ces communes ne se trouvent-ils pas un peu démunis ?

23 L’importance du parc locatif dans les pôles d’emploi et des « autres statuts» dans les communes rurales

Résidences Part Part Part Part EPCI principales propriétaires locatif locatif autres 2001 occupants privé HLM statuts CC Bugey, Arène, Furans 882 71 15 6 9 CC de Belley Bas Bugey 6543 58 19 16 6 CC de la Vallée de l'Albarine 2295 63 22 9 7 CC du Colombier 1706 61 15 19 4 CC du Plateau d'Hauteville 2671 53 23 20 5 CC du Valromey 1593 66 18 9 7 CC Rhône - Chartreuse de Portes 1604 72 12 9 7 CC Rhône et Gland 816 75 11 3 11 CC du Pays de Seyssel 741 65 21 7 7 Territoire du bugey 19922 62 18 13 6 Ain 210653 59 20 17 4 Source : FILOCOM 2001

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Dans le Pays du Bugey les propriétaires occupants leur logement sont majoritaires : 62 % pour 59% dans l’Ain, notamment sur les secteurs les plus ruraux (71% et plus).

Mais regardons, quelle est l’importance du parc locatif dans les pôles d’emplois ? Le parc locatif privé qui joue un rôle important en milieu rural mais aussi le parc locatif public et les autres statuts (logements gratuits, meublés) qui sont précieux pour les ménages les moins aisés (on sait que ces logements ont tendance à disparaître). Le parc locatif est conséquent sur la communauté de communes de Belley (41%), de Hauteville (48%), un peu moins sur celle du Colombier (Culoz) où le parc HLM est bien présent (19%) mais où il y a moins de locatif privé.

24 Un parc HLM souvent ancien

Part logts Part logts Part des Nombre total construits construits de logements de logements avant 1970 2000 à 2005 individuels HLM 2006 % % % CC Bugey, Arène, Furans 67 52 13 6 CC de Belley Bas Bugey 1003 37 713 CC de la Vallée de l'Albarine 199 30 7 15 CC du Colombier 329 53 49 CC du Plateau d'Hauteville 433 21 4 22 CC du Valromey 166 19 6 34 CC Rhône - Chartreuse de Portes 153 6 17 64 CC Rhône et Gland 32 13 0 81 CC du Pays de Seyssel 50 48 00 Territoire du bugey 2495 32 6 20 Ain 35319 28 8 16 Source : EPLS 1/1/2006

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Le parc HLM du territoire du Bugey représente 2500 logements. Or dans 4 secteurs le parc HLM date d’avant 1970 pour une part importante : -La communauté de communes du Bugey, Arène, Furans (Virieu le Grand) pour la moitié, -Colombier (Culoz) aussi, -Seyssel aussi, -Belley : plus d’un tiers. Étant donné leur ancienneté, on peut se demander sil faut travailler au confort et à l’image de ces programmes ?

25 Le poids du parc HLM diminue

Taux de logements Evolution du stock de logements locatifs publics publics qui aurait été constatée nécessaire EPCI 2000 2006 entre 2000 pour > déficit et 2006 maintenir le taux de 2000 CC Bugey, Arène, Furans 7% 7% 8 8 0 CC de Belley Bas Bugey 15% 15% 71 108 37 CC de la Vallée de l'Albarine 11% 9% -26 23 49 CC du Colombier 19% 18% 12 36 24 CC du Pays de Seyssel 8% 6% 0 9 9 CC du Plateau d'Hauteville 18% 17% -27 8 35 CC du Valromey 10% 10% 10 15 5 CC Rhône - Chartreuse de Portes 9% 9% 17 18 1 CC Rhône et Gland 4% 4% 0 5 5 hors EPCI 6% 6% 0 8 8 Bugey 13% 12% 65 258 193 Ain 17% 16% 1 814 3 480 1 666 Source : EPLS 1/1/2006 et TH 2006

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Même si certaines communes ont construit des logements HLM récemment, entre 2000 et 2006, le poids du parc HLM diminue. La dynamique de construction de logements privés a été plus forte.

Ainsi, si l’on avait voulu maintenir le poids des logements HLM dans les résidences principales constaté en 2000 il aurait fallu construire une trentaine de logements HLM supplémentaires par an pour maintenir ce taux en 2006. Il y a un déficit notamment sur les pôles d’emplois : Belley, Culoz, Hauteville.

26 Conclusion : proposition de 6 enjeux pour une politique de l’habitat

•Le réinvestissement du bâti existant inoccupé, lorsqu’il est accessibleaccessible et commode

•La maîtrise du développement résidentiel en termes de consommationconsommation d’espace et d’intégration architecturale

•Le développement résidentiel préférentiel des communes - pôles d’emplois et d’équipements

•L’amélioration du niveau de confort des logements anciens occupésoccupés par des personnes âgées et des logements locatifs

•Le maintien d’une bonne qualité du parc locatif social par rapportrapport aux produits résidentiels environnants

•Faciliter le logement des jeunes actifs dans les pôles d’emploisd’emplois..

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