Stima Beni Immobili MAGENTA
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N. 887/2018 TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO Reg. Fallimenti Sezione II Civile Fallimentare Giud. Delegato Fallimento Trilands Srl in liquidazione. Dott.ssa R. Grippo Curatore Prof. A. Danovi VALUTAZIONE COMPENDIO IMMOBILIARE Terreni in ambito di trasformazione, agricoli e oggetto Esproprio ANAS Magenta (Mi) fg. 21particelle 145,146,147,148, 149,158, 159,160,161,163,164, 170,171,286,289 Robecco sul Naviglio (Mi) fg. 2 particella 21 RELAZIONE DI PERIZIA Ing. ETTORE GALLONE Via Ariosto 32, 20145 Milano Milano lì, 29 agosto 2019 1 INDICE 1 – INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI pag. 9 2 – PROVENIENZA - ISPEZIONI IPOTECARIE pag. 11 3 – DESCRIZIONE DEL BENE pag. 16 1- Inquadramento territoriale pag. 16 2- Descrizione del bene pag. 18 3- Destinazione Urbanistica pag. 20 4- Ambito di Trasformazione – situazioni e possibili pag. 26 sviluppi 5- Espropri pag. 32 6- Disponibilità / vincoli pag. 33 7- IMU pag. 34 4 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI IMMOBILIARI pag. 35 1- Criterio di stima pag. 35 2- Fonti di informazione – valori rilevati pag. 38 3- Valutazione corpi pag. 42 2 Premesso che: 1) Con istanza del Curatore del 16 maggio 2019 e autorizzazione del Magistrato del 20 maggio 2019 lo scrivente ing. Ettore Gallone è stato nominato perito estimatore per la valutazione dei beni immobili del Fallimento Trilands Srl in liquidazione. 2) La presente perizia di stima è finalizzata a determinare il “Valore di mercato”, in sede di vendita giudiziaria, del compendio immobiliare costituito da una vasta area, coltivata, di superficie catastale complessiva è 152.910 m², posta nella zona periferica sud del Comune di Magenta, ricadente in gran parte in tale comune (145.780 m²) ed in parte nel comune di Robecco sul Naviglio (7.130 m²). Inserita in un contesto prevalentemente agricolo è confinante con le aree industriali comprese tra la strada per Robecco e via Murri. L’area è interessata dal progetto di - Collegamento tra la S.S.11 “PADANA SUPERIORE” a Magenta e la tangenziale Ovest di Milano – Variante di Abbiategrasso sulla S.S. 494. Tratto Magenta-Albairate “- e con il relativo svincolo quale accesso sud di Magenta e di Robecco. Per tale progetto ANAS ha comunicato che alcuni terreni di Magenta ed il terreno di Robecco (comunicazione in itinere) saranno oggetto di esproprio ( superficie complessiva 30.700 mq). Buona parte dell’area (132.518 mq comprensivi di parte degli espropri) ricade all’interno di un Ambito di trasformazione – AT14 Business Park- di mq 181.436 complessivi 3) Sono stati effettuati alcuni sopralluoghi presso il compendio oggetto di perizia, per verificarne la consistenza, qualità, posizione e stato di coltivazione e si è potuto recuperare la seguente documentazione fornita dalla proprietà: Ø atto del 03-10-2008 provenienza MAGENTA particelle 145-146-147-148-149- 286-289 (Allegato 4a); Ø atto del 03-10-2008 provenienza MAGENTA particelle 158-160-161 (Allegato 4b); Ø atto del 21-10-2008 provenienza MAGENTA particella 163 (Allegato 4c); Ø atto del 12-12-2008 provenienza MAGENTA particella 164 (Allegato 4d); Ø atto del 24-06-2009 provenienza MAGENTA particella 159-170-171 ROBECCO particella 21 (Allegato 4e); Ø comunicazione ANAS del 11-12-2018 - espropri terreni MAGENTA (Allegato 6); Relativamente all’Ambito di trasformazione – AT14 Business Park Ø relazione presentazione proposta business park 07-11-2016 (Allegato 7a); Ø parere preventivo Commissione Paesaggistica Magenta del 13-02-2017 (Allegato 7b); Ø protocollo presentazione istanza approvazione 30-05-2017 (Allegato 7c); 3 Ø comunicazione di Trilands del 30-05-2017 Pratica Edilizia 31-2017-103PI prot. 11256 (Allegato 7d); Ø tavola 11 allegata all’istanza d’approvazione del 30-05 2017 (Allegato 7e); Ø tavola 12 allegata all’istanza d’approvazione del 30-05-2017 (Allegato 7f ); Ø bozza schema di convenzione del 29-05-2017 (Allegato 7g); Ø comunicazione del Comune di Magenta del 07-06-2017 (Allegato 7h); Ø comunicazione Trilands del 27-07-2017 (Allegato 7i). 4) Si è provveduto ad effettuare, presso il Comune di Magenta e Robecco sul Naviglio, le opportune verifiche in merito alla destinazione urbanistica dei terreni. A tal fine si è provveduto a richiedere/reperire la seguente documentazione: a) Certificato di Destinazione Urbanistica delle aree di Magenta (Allegato 5a); b) Certificato di Destinazione Urbanistica delle aree di Robecco Sul Naviglio (Allegato 5b). 5) Presso l’Agenzia del Territorio della provincia di Milano, sezione Catasto Terreni, si è recuperata la seguente documentazione: a) estratti mappa catastali comune di Magenta e Robecco (Allegato 1a-b); b) visura per nominativo comune di Magenta e Robecco (Allegato 2a-b); c) visure storiche catasto terreni (Allegati 2c-d-e-f-g-h-i-j-k-l-m-n-o-p-q-r). 6) Presso il Servizio Pubblicità Immobiliare di Pavia, si è recuperata la seguente documentazione: d) ispezione ipotecaria unità immobiliari e relative note (Allegati 3a-b-c-d-e-f-g-h-i-j- k-l-m-n-o-p-q-r-s-t-u-v-w-x). 7) Si sono svolte le opportune indagini di mercato per determinare le quotazioni esistenti nella zona di ubicazione degli immobili oggetto di perizia. Ci si è avvalso anche delle indicazioni, riferite ai comuni di Magenta e Robecco sul Naviglio della Banca dati dell’Agenzia del Territorio OMI, relative alle quotazioni immobiliari (Allegato 8 a-b-c-d), dei Valori Agricoli Medi riferiti all’anno 2019 rilevati dalla Commissione Espropri per la Città metropolitana di Milano (Allegato 8e); degli Osservatori delle quotazioni immobiliari fonte -PIU’ PREZZI- società della Camera di Commercio di Milano (Allegato 8f), di ricerche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pavia e di operatori locali di compravendita immobiliare. 8) La proposta d’ambito di trasformazione AT 14 – Business Park, ha avuto una lunga gestazione. La società Trilands ha acquisito le aree negli anni 2008/09 e, avendo il 73,02% delle proprietà d’ambito (132.518,05 mq dei 181.486,31 mq complessivi), ha svolto il ruolo di attore proponente, affrontandone i relativi costi. 4 Si riporta uno stralcio della relazione di presentazione del Business Park….ecc… Risulta evidente che il progetto si misura, per la sua estensione e rilevanza volumetrica e funzionale, con un contesto molto ampio e incide a scala metropolitana sugli aspetti di un territorio riconducibile a quello ovest di Milano. E’ abbastanza chiaro questo ragionamento anche leggendo in maniera trasversale i vari strumenti di pianificazione sovra comunale che corredano la presente proposta e ritrovabili nelle tavole allegate. Certamente il ruolo di Magenta nel quadro strategico metropolitano è delineato con chiarezza nel PTCP nella sua vocazione di “polo attrattore” del quadrante ovest assieme a Legnano ed Abbiategrasso. La strada per Malpensa, quella esistente e quella in previsione, con il suo tracciato rafforza questa vocazione. Il Business Park, la scelta di pianificazione compiuta da PGT, da forza a questo obiettivo. Il progetto risultava essere molto ambizioso e con oneri (cessioni aree, oneri urbanizzazione) a carico dei proponenti altrettanto significativi. Si riporta di seguito i principali parametri urbanistici ammessi, la capacità edificatoria e le funzioni introdotte (residenziale, terziario, commerciale) ed uno stralcio dello schema di convenzione – Allegato 7g – con gli oneri previsti. 5 Stralcio schema Convenzione …ecc.. 6. REPERIMENTO E SODDISFACIMENTO DELLA DOTAZIONE DI STANDARD URBANISTICI 6.1 Le Parti si danno reciprocamente atto che la dotazione minima per aree e attrezzature per servizi di interesse generale generata dalle funzioni insediate previste dal P.A. è complessivamente pari a mq 118.848,00 (centodiciottomila ottocentoquarantotto/00). 6.2 La dotazione di cui al comma precedente viene determinata e soddisfatta come segue: a) lo standard per la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria della superficie di mq 77.845,00 viene ceduto al Comune di Magenta per una superficie di mq 56.000,00, come previsto dal precedente articolo 4.2, e viene asservito all’uso pubblico per una superficie di mq 47.000,00, come previsto dal precedente articolo 4.3; b) lo standard a verde di compensazione, pari a mq 41.003,00, viene ceduto al Comune di Magenta, come previsto dal precedente articolo 4.4. 7. ONERI DI URBANIZZAZIONE 7.1 Le Parti si danno reciprocamente atto che in ragione delle tariffe stabilite con deliberazione della Giunta Comunale n. [·] del [·], così come aggiornate con deliberazione della Giunta Comunale n. [·] del [·], gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria “tabellarmente” dovuti per l’edificazione delle volumetrie previste dal P.A. ammontano all’importo complessivo di €. 13.750.301,78 (tredicimilionisettecentocinquantamilatrecentouno/78) non comprensivo della tassa rifiuti, degli oneri fiscali e dei costi di progettazione e direzione dei lavori, come da seguente calcolo: 6 Escluso costo di costruzione relativo. Un ruolo importante per lo sviluppo del piano, quale polo attrattore ed incubatrice per l’insediamento di nuove attività, sarebbe stata la presenza nelle vicinanze della società STF, società con la stessa proprietà di Trilands, a suo tempo attiva nella meccanica pesante/energetica a valenza nazionale/internazionale. Il cambiamento del contesto economico, dal quale aveva preso origine l’ambiziosa proposta di piano, ha portato la stessa società Trilands, prima del fallimento, ed alla luce di richieste del mercato, ad ipotizzare al posto del progetto Business Park, l’insediamento nelle aree di proprietà di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale. Tale ipotesi non aveva avuto nessuna verifica di tipo comunale e di fattibilità economica. Preso atto che sono cambiate le condizioni, ritenendo allo stato non attuabile la proposta di piano attuativo Business Park, e avuto riscontri di possibili interessi per la soluzione prospettata da Trilands di insediamento di un fabbricato di 60.000 mq a destinazione industriale/commerciale, vista l’importanza di tale diversa proposta di piano con altra destinazione, lo scrivente ha ritenuto opportuno approfondire tali problematiche, mediante incontri con il Dirigente del Settore Pianificazione Territoriale e con il Sindaco del Comune di Magenta.