Uitwerkingsplan Bouwplan Kerkplein Nijkerk
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Gemeente Nijkerk Uitwerkingsplan Bouwplan Kerkplein Nijkerk Toelichting, regels en analoge verbeelding November 2020 Kenmerk 0267-35-T01 Projectnummer 0267-35 Inhoudsopgave 1. Inleiding 1 1.1. Aanleiding 1 1.2. Ligging plangebied 2 1.3. Geldend bestemmingsplan 2 1.4. Leeswijzer 4 2. Planbeschrijving 6 2.1. Bestaande situatie 6 2.2. Ruimtelijke beschrijving van het plan 6 2.2.1. Algemeen 6 2.2.2. Stedenbouwkundig plan 7 2.2.3. Historische referenties 8 2.2.4. Programmatische beschrijving van het plan 9 2.2.5. Verkeer en parkeren 10 2.2.6. Water - en Groenstructuur 11 2.2.7. Duurzaamheid 11 2.3. Ladder voor duurzame verstedelijking 12 3. Randvoorwaarden 17 3.1. Waterhuishouding 17 3.1.1. Algemeen 17 3.1.2. Grondwater 17 3.1.3. Hoogteligging 17 3.1.4. Oppervlaktewater 17 3.1.5. Verhard oppervlak 17 3.1.6. Ontwatering en hoogteligging 18 3.1.7. Riolering 18 3.1.8. Parkeergarage 19 3.2. Milieuaspecten 19 3.2.1. Bedrijven en milieuzonering 19 3.2.2. Geluid 21 3.2.3. Bodem 23 3.2.4. Externe veiligheid 27 3.2.5. Luchtkwaliteit 29 3.3. Ecologie 29 3.4. Verkeer en parkeren 33 3.4.1. Autoverkeer 33 3.4.2. Parkeren 35 3.5. Cultuurhistorie 36 3.5.1. Archeologie 36 3.5.2. Monumenten 40 3.6. Vormvrije mer-beoordeling 40 4. Verklaring van de regels 43 4.1. Algemeen 43 4.2. Uitwerkingsplan 43 4.3. Plansystematiek 43 4.4. Specifieke verklaring van dit uitwerkingsplan 43 5. Uitvoerbaarheid 46 5.1. Financiële uitvoerbaarheid 46 5.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 46 1 1. Inleiding 1.1. Aanleiding De gemeenteraad van Nijkerk heeft in 2018 het bestemmingsplan "Binnenstad Nijkerk 2018" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is de planologische situatie voor de binnenstad vastgelegd, inclusief een aantal recente ontwikkelingen langs de Torenstraat. Voor het Kerkplein waren de stedenbouwkundige plannen in 2018 nog onvoldoende uitgewerkt. Daarom heeft het plange- bied in dat bestemmingsplan de bestemming "Gemengd – Uit te werken". In deze bestemming worden uitwerkingsregels gegeven voor de toekomstige ontwikkeling in het plangebied. Binnen deze bestemming zijn behalve de bouw van woningen ook andere functies toegestaan die in de binnenstad thuishoren. Afbeelding 1: Ligging plangebied uitwerkingsplan (rood). Inmiddels is een stedenbouwkundig plan met de bijbehorende bouwplannen verder uitgewerkt op basis van eerder vastgestelde kaders als de Ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan, de Visie Aantrekkelijk Nijkerk en het beeldkwaliteitplan voor de binnenstad van Nijkerk. Met diverse stakeholders, waaronder de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de Stichting Stadsgezicht Nij- kerk en Stichting Oud Nijkerk is intensief overlegd over met name de (cultuur)historisch van belang zijnde planonderdelen. Mede op basis van dat overleg is een plan voor het Kerkplein vervaardigd met maximaal 100 woningen, een parkeergarage en één winkelpand. Ontwerp Gemeente Nijkerk – Uitwerkingsplan Bouwplan Kerkplein Nijkerk 2 Het voorliggende uitwerkingsplan maakt de invulling van het rode gebied in afbeelding 1 moge- lijk. In dit uitwerkingsplan is de in het vigerende bestemmingsplan opgenomen globale bestem- ming "Gemengd – Uit te werken", nader uitgewerkt. Hiermee is het planologisch-juridisch kader voor de te realiseren bouwplannen gegeven. Doel van het plan is het geven van richtlijnen voor de ontwikkeling en het beheer. 1.2. Ligging plangebied Het plangebied, dat inmiddels bekend staat als de locatie Bouwplan Kerkplein, ligt aan de rand van de binnenstad van Nijkerk ter hoogte van de Grote Kerk aan de westkant van de Toren- straat. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Holkerstraat, aan de westzijde door een aantal particuliere percelen en aan de noordzijde door de Brink. 1.3. Geldende bestemmingsplannen 1.3.1. Bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018 Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018, dat op 18 oktober 2018 door de gemeenteraad van Nijkerk is vastgesteld. Het onderhavige plangebied heeft daar- in de bestemming "Gemengd - Uit te werken" (zie afbeelding 2). De gronden zijn onder meer bestemd voor wonen, detailhandel, niet zijnde een supermarkt, een ondergrondse parkeervoor- ziening en verkeersdoeleinden. Er mag echter slechts worden gebouwd in overeenstemming met een door het bevoegd gezag vastgesteld en rechtsgeldig uitwerkingsplan. Afbeelding 2: Fragment bestemmingsplan Binnenstad Nijkerk 2018. Ontwerp Gemeente Nijkerk – Uitwerkingsplan Bouwplan Kerkplein Nijkerk 3 In de uitwerkingsregels is bepaald dat in het plangebied sprake is van een integrale ontwikke- ling van wonen, in alle bouwlagen, en overige functies uitsluitend in de 1e bouwlaag (begane grond), waarbij een intensieve vorm van bebouwing wordt nagestreefd. Tegenover de Grote Kerk (Holkerstraat 1) dient de bebouwing een pleinwand te vormen, waarbij de uitwerking be- staat uit een pandsgewijze opzet met een variatie in hoogte, kapvorm, gevelindeling, kleur- en materiaalgebruik. Er mogen in het plangebied zowel grondgebonden als gestapelde woningen worden gebouwd. Bebouwing heeft minimaal 2 bouwlagen en maximaal 3 bouwlagen. Er zijn wel stedenbouw- kundige accenten toegestaan tot maximaal 4 lagen, bestaande uit 3 bouwlagen en een be- woonbare kap. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in het uitwerkingsplan een afwij- kingsbevoegdheid op te nemen teneinde af te wijken van het maximaal aantal bouwlagen tot maximaal 5 lagen, bestaande uit 4 bouwlagen en een bewoonbare kap, onder voorwaarde dat: . de te verlenen Omgevingsvergunning voor het afwijken in overeenstemming is met een door de gemeenteraad van Nijkerk vast te stellen kaderstellend document met nadere uitgangs- punten en voorwaarden; . alvorens een Omgevingsvergunning wordt afgeven, advies wordt ingewonnen bij een daar- toe aangewezen adviescommissie, welke (mede) toeziet op het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden in de omgeving. Het college kan nadere eisen stellen, indien zij dit nodig acht voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de cultuurhistorische waarden in de omgeving. Detailhandel is toegestaan tot een maximum bruto vloeroppervlak van 250 m². Het uitwerkingsplan moet in overeenstemming zijn met de ladder voor duurzame verstedelijking en de bouwplannen moeten voldoen aan de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting voor de wo- ningen en andere geluidgevoelige gebouwen en terreinen. Ten slotte kan het ontwerp uitwerkingsplan niet eerder worden vastgesteld dan dat voorzien is in het verhaal van gemeentelijke kosten. Naast de uit te werken bestemming heeft het plangebied de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie" en "Waarde - Cultuurhistorie". In de bestemming "Waarde - Archeologie" is de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 9' aangegeven. De ondergrens voor archeologisch onderzoek is 50 m² en 0,5 meter. Derhalve dient archeologisch onderzoek te worden uitge- voerd. De voor "Waarde - Cultuurhistorie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het her- stel van de cultuurhistorische waarden in het gebied. Hiervoor geldt een aantal specifieke bouw- regels waarvan burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning kunnen afwijken en geldt een sloopvergunningplicht. Ontwerp Gemeente Nijkerk – Uitwerkingsplan Bouwplan Kerkplein Nijkerk 4 1.3.2. Parapluherziening (on)zelfstandige woonruimte en voorgevelrooilijn Op 24 september 2020 heeft de gemeenteraad de Parapluherziening (on)zelfstandige woon- ruimte en voorgevelrooilijn vastgesteld. Deze parapluherziening is de vertaling in een bestem- mingsplan van de Beleidsnota woningsplitsing en kamerbewoning, die is vastgesteld op 30 ja- nuari 2020, waarin beleid is geformuleerd met betrekking tot het splitsen van woningen in (on)zelfstandige woonruimten. Omdat een uitwerking van een bestemmingsplan op grond van artikel 3.6, lid 3 van rechtswege deel uitmaakt van het bestemmingsplan waarop dit is gebaseerd, is de regelgeving uit die para- pluherziening ook van toepassing op het onderhavige plangebied. 1.4. Leeswijzer Voor wat betreft een samenvatting van het beleid wordt verwezen naar het vigerende bestem- mingsplan. Deze toelichting bestaat uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving van het gebied gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op het akoestisch onderzoek. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens ingegaan op de opzet van het plan en de wijze van bestem- men. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en vooroverleg zijn samengevat. Ontwerp Gemeente Nijkerk – Uitwerkingsplan Bouwplan Kerkplein Nijkerk 5 Afbeelding 3: Architectuur impressies (indicatief). Ontwerp Gemeente Nijkerk – Uitwerkingsplan Bouwplan Kerkplein Nijkerk 6 2. Planbeschrijving 2.1. Bestaande situatie Het plangebied ligt aan de rand van het kernwinkelgebied van Nijkerk, tegenover de Grote Kerk. In 2012 is de toren van de Grote Kerk verkozen tot mooiste kerktoren van Nederland. De huidi- ge staat van de bebouwing in het onderhavige plangebied Kerkplein levert op dit moment geen positieve bijdrage aan de ensemblewaarde van de bebouwing. Die teloorgang is versterkt sinds de Jumbo supermarkt in november 2015 is verhuisd naar het Molenplein. In dit winkelpand had de Voedselbank Nijkerk tijdelijk onderdak. Het pand heeft een weinig aantrekkelijke en vrijwel gesloten gevel. Dit geldt eveneens voor het voormalige winkelpand met bovenwoning op het perceel Torenstraat 4a. Aan de Holkerstraat 9 en 11 staan twee panden met op de begane