1
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
Syg.akt KM 1740/12
OSZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomość: gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym oznaczona numerem geodezyjnym: 200 o pow. 0.0597 ha położona w Wolsztynie ul. Adwentowskiego 51 Gmina i powiat wolsztyński, województwo wielkopolskie. Księga wieczysta PO1E/00021728/5 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Wlkp. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Wolsztynie.
Wartość oszacowania W = 355000zł Słownie: trzysta pięćdziesiąt pięć tysięcy zł
Właściciel nieruchomości: Krzysztof Michalewicz zam.64-200 Wolsztyn; Adwentowskiego 51
Opracował:
Data oszacowania: 07 kwietnia 2014 roku.
2
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
Wyciąg
Dane o nieruchomości:
1. Rodzaj nieruchomości: gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, oznaczona numerem geodezyjnym: 200 o pow. 0.0597 ha położona w Wolsztynie ul. Adwentowskiego 51 Gmina i powiat wolsztyński, województwo wielkopolskie. Księga wieczysta PO1E/00021728/5 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Wlkp. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Wolsztynie.
2. Funkcja terenu na podstawie studium: teren zabudowy mieszkaniowej
3. Stan prawny –
Właściciel nieruchomości: Krzysztof Michalewicz zam.64-200 Wolsztyn; Adwentowskiego 51
4. Cel oszacowania – określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb egzekucji z nieruchomości. 5. Sposób oszacowania – podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 6. Data oszacowania – 07 kwietnia 2014 roku. 7. Oszacowana wartość:
W = 355000zł Słownie: trzysta pięćdziesiąt pięć tysięcy zł
3
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
Spis treści:
1 Określenie przedmiotu, zakresu i celu oszacowania ...... 4 1.1 Przedmiot oszacowania ...... 4 1.2 Zakres oszacowania ...... 4 1.3 Cel oszacowania ...... 5 2 Podstawy opracowania oszacowania ...... 5 2.1 Podstawa formalna ...... 5 2.2 Podstawy materialno -prawne ...... 5 2.3 Źródła danych merytorycznych ...... 5 3 Określenie dat istotnych dla czynności biegłego ...... 5 4 Opis i określenie stanu nieruchomości podlegającego uwzględnieniu w dokonanym oszacowaniu ...... 5 4.1 Stan prawny ...... 5 4.2 Charakterystyka ogólna lokalizacji ...... 6 5 Stan techniczno-użytkowy nieruchomości ...... 7 5.1 Opis ogólny ...... 7 5.2 Opis budynku mieszkalnego: ...... 7 5.3 Zabudowa gospodarcza: ...... 9 6 Sposób wyceny ...... 10 6.1 Uwarunkowania prawne wyceny ...... 10 6.2 Rodzaj oszacowanej wartości ...... 10 6.3 Wybór podejścia i metody szacowania ...... 10 7 Analiza rynku lokalnego ...... 11 8 Oszacowanie wartości przedmiotu oszacowania ...... 13 9 Wynik końcowy oszacowania i uzasadnienie ...... 19 10 Klauzule i zastrzeżenia ...... 19
4
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
1 Określenie przedmiotu, zakresu i celu oszacowania 1.1 Przedmiot oszacowania
Przedmiotem oszacowania jest nieruchomości gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, oznaczona numerem geodezyjnym: 200 o pow. 0.0597 ha Położona w Wolsztynie ul. Adwentowskiego 51 Gmina i powiat wolsztyński, województwo wielkopolskie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta PO1E/00021728/5 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Grodzisku Wlkp. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Wolsztynie.
ZABUDOWA: budynek mieszkalny: pow. użytkowa mieszkalna: parter 97,5 m2 poddasze 67,0 m2 kubatura ~565 m3 pow. zabudowy ~130 m2
Właściciel nieruchomości: Damian i Lucyna Horowscy zam.64-200 Wolsztyn; Nowe Tłoki 55 Szkic sytuacyjny:
1.2 Zakres oszacowania Zakresem oszacowania objęto całą nieruchomości.
5
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
1.3 Cel oszacowania Celem oszacowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, która to wartość będzie stanowiła podstawę do sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości przez Komornika Sądu Rejonowego z siedzibą w Wolsztynie. . 2 Podstawy opracowania oszacowania 2.1 Podstawa formalna
Zlecenie, w sprawie KM375/13, Komornika Sądu Rejonowego w Wolsztynie – Kancelaria Komornika Sądowego w Wolsztynie ul. Poznańska 14. 2.2 Podstawy materialno -prawne
[1] Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz.U. Nr 43/95 z późniejszymi zmianami), [2] Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. nr 115/97 ,poz.741 ze zmianami), [3] Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z 21 września 2004 roku ze zmianami), 2.3 Źródła danych merytorycznych
. Wizja lokalna luty 2014. . Akty notarialne transakcji kupna sprzedaży. . Własna baza danych o transakcjach na rynku lokalnym. . Dokumentacja geodezyjna w zasobie PODGiK. . Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wolsztyn. . Zasób elektroniczny Ksiąg Wieczystych ministerstwa sprawiedliwości. 3 Określenie dat istotnych dla czynności biegłego . Data sporządzenia wyceny: 04 kwietnia 2014 roku. . Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 04 kwietnia 2014 roku. . Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 27 lutego 2014 roku. Data oględzin nieruchomości: 27 lutego 2014 roku.
4 Opis i określenie stanu nieruchomości podlegającego uwzględnieniu w dokonanym oszacowaniu 4.1 Stan prawny
Stan prawny wycenianej nieruchomości jest opisany w księdze wieczystej
6
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
PO1E/00004242/9; w załączeniu badanie księgi widocznej w zasobie elektronicznym ministerstwa sprawiedliwości.
Na dzień opracowania oszacowania właścicielem nieruchomości jest: Damian i Lucyna Horowscy zam.64-200 Wolsztyn; Nowe Tłoki 55
Powierzchnia i granice wycenianej nieruchomości zostały określone na podstawie wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz wycinka mapy katastralnej Starostwa Powiatowego w Wolsztynie (załączniki).
Dojazd do nieruchomości z ulicy gminnej o nawierzchni gruntowej dz 199/1.
Społeczno –gospodarcze przeznaczenie nieruchomości zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wolsztyn, które przewiduje dla szacowanej działki funkcję tereny zabudowy mieszkaniowej
Lokalizacja nieruchomości
4.2 Charakterystyka ogólna lokalizacji
Charakterystyka ogólna lokalizacji Nieruchomość położona jest w miejscowości Nowe Tłoki. Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest przy ulicy o nawierzchni gruntowej, w najbliższym otoczeniu znajduje się
7
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5 zabudowa domów jednorodzinnych. Teren płaski w pełni uzbrojony. Sąsiedztwo zabudowa jednorodzinna. Odległość do centrum powiatu 3km.
Infrastruktura społeczna: Obsługa Nowych Tłoków przez Wolsztyn (powiat), w którym zlokalizowane są wszystkie podstawowe obiekty infrastruktury społecznej: szkoły podstawowe i średnie, sklepy, dom kultury, banki, kościoły, urzędy administracji państwowej i samorządowej, dworce PKP i PKS, zakłady przemysłowe.
Uciążliwości środowiskowe: Działka znajduję się przy drodze, na której natężenie ruchu jest małe. Droga zapewnia dogodne warunki komunikacyjne.
Położenie nieruchomości w aspekcie bliskości infrastruktury społecznej oraz uciążliwości środowiskowych oceniono na dobrym poziomie. 5 Stan techniczno-użytkowy nieruchomości 5.1 Opis ogólny
Szacowana nieruchomości jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, 2budynkami gospodarczymi o charakterze prowizorycznym, tymczasowym, Teren ogrodzony. Kształt działki regularny – zbliżony do prostokąta. Teren uzbrojony z sieci: . elektryczną, . wodociągową, . kanalizacyjną . gazową. 5.2 Opis budynku mieszkalnego:
Przeznaczenie obiektu: Budynek mieszkalny z poddaszem mieszkalnym, niepodpiwniczony. Obiekt murowany z dachem dwuspadowym krytym blachodachówką.
Parametry techniczno-użytkowe: - technologia budowy: tradycyjna,
Dane techniczne: pow. użytkowa mieszkalna: parter 97,5 m2 poddasze 67,0 m2 kubatura ~565 m3 pow. zabudowy ~130 m2
8
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
Charakterystyka techniczna budynku: a)konstrukcja i wykończenie budynku: fundamenty: ławy betonowe, mury: cegła ceramiczna, bloczki, dach: dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, kryty blachodachówką, stropy żlebetowe tynki wewnętrzne wapienno-cementowe malowane farbami emulsyjnym, stolarka okienna PCV z żaluzjami, stolarka drzwiowa typowa drewniana, posadzki panele drewniane, płytki ceramiczne, elewacja budynku: otynkowana i ocieplona, b) budynek wyposażony w instalację: elektryczną, wodociągowa (z własnego ujęcia), kanalizacji sanitarnej, ogrzewanie centralne z pieca gazowego, c) inne: nieruchomość ogrodzona, ogród przydomowy.
9
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
Stan techniczny i stopień zużycia budynku: Budynek budowany na podstawie decyzji pozwolenia na budowę wydanej w dniu 22 sierpnia 2006 roku przez Starostwo Powiatowe w Wolsztynie. Nr sprawy AB.7351-418/06 Po analizie stanu technicznego poszczególnych elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych oraz ich udziału w wartości budynku ustalono rzeczywisty stopień technicznego i funkcjonalnego zużycia na poziomie: stan dobry Brak wykończenia pomieszczeń poddasza (posadzki, stolarka, tynków malowania, armatura instalacyjna, schodów na poddasze) – zaawansowanie ustalono w wysokości 70% Standard wykończenia: średni
Sposób i warunki użytkowania , możliwość i warunki dalszej eksploatacji : Obecnie obiekt jest użytkowany – zamieszkały, do wykończenia pozostało poddasze.
5.3 Zabudowa gospodarcza: budynek gospodarczy z płyt ogrodzeniowych kubatura ~ 100 m3 pow. zabudowy ~ 36 m2 budynek gospodarczy blaszak kubatura ~ 40 m3 pow. zabudowy ~ 18 m2
Obiekty o charakterze tymczasowym, w dobrym stanie technicznym
10
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
6 Sposób wyceny
6.1 Uwarunkowania prawne wyceny
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników §136 : 1.Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. 2.Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości.
Zasady wyceny regulują ustawa o gospodarce nieruchomościami (dział IV, rozdział 1) oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 6.2 Rodzaj oszacowanej wartości
W opracowaniu oszacowana została wartość rynkowa nieruchomości dla przeciętnego sposobu wykorzystania. Na podstawie informacji rynkowych stwierdzono, że dla wycenianej nieruchomości, sposób przeciętnego wykorzystania stanowi kontynuację dotychczasowego sposobu korzystania. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: . strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, . upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny IVSC wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku (MSW 1.3.1.). 6.3 Wybór podejścia i metody szacowania
Uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, do oszacowania wartości rynkowej przedmiotu wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przy metodzie korygowanie ceny średniej porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4.3. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).
11
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
7 Analiza rynku lokalnego
Obszar badania rynku: powiat wolsztyński. Okres badania cen: kilku ostatnich lat, a ceny transakcyjne do analizy zaktualizowano na datę oszacowania. Analiza: przeanalizowano rynek sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi o charakterze jednorodzinnym w całym powiecie wolsztyńskim. Zebrano informacje o kilkudziesięciu sprzedażach. Transakcje dotyczyły sprzedaży budynków mieszkalnych z zabudową gospodarczą, wymagających generalnego remontu lub przewidzianych do rozbiórki budynków, także w trakcie budowy, a także budynków 20-30 letnich i nowych. W zbiorze dokumentów udostępnionych w katastrze stwierdzono występowanie kilku typów transakcji: . transakcje o charakterze rynkowym powstałe w wyniku przetargu . transakcje o charakterze rynkowym zawierane pomiędzy niezależnymi stronami transakcji . transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi ze sobą . transakcje darowizn. Te dwa ostatnie typy transakcji nie były brane do analizy rynku. Dwa pierwsze wymienione typy transakcji oceniane były dodatkowo przez rzeczoznawcę w oparciu o treść aktów notarialnych i kwalifikowane do uwzględnienia w analizie rynku. Również z tych grup pominięto transakcje, w których opisana cena sprzedaż wartości bezwzględnej i jako cena jednostkowa, rażąco odbiegała od pozostałych. Nie rozpoznano innych okoliczności zawieranych transakcji w szczególności nie rozpoznano czy ceny sprzedaży spisywane przez notariuszy były cenami faktycznie zapłaconymi. W tym zakresie wymóg rozpoznania warunków transakcji jest niemożliwy do spełnienia. Ostatecznie przyjęto, że ceny sprzedaży zapisane w aktach notarialnych są cenami faktycznie zapłaconymi. Histogram tych transakcji jest następujący
12
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
Parametry rozkładu L.p. Miary tend. centralnej i zmienności Wartość 1. Średnia (μ) 245 724,77 2. Poziom istotności dla średniej [α] 5% 3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 19 925,21 225 799,56 4. Przedział średniej 265 649,98 139 587,45 5. Typowy przedział zmienności 351 862,10 6. Mediana (Me) 230 000,00 7. Dominanta (D) 233 333,33 8. Odchylenie standardowe (σ) 106 137,33 9. Wsp. zmienności (σ/μ)% 43,2% 10. Kurtoza 4,155 11. Wartość minimalna 70 000,00 12. Wartość maksymalna 720 000,00
Przebadano zależności cen transakcyjnych od: daty sprzedaży (data aktu notarialnego), lokalizacji (położenie miasta-wieś), pojęcie lokalizacji zostało zdefiniowane nieco szerzej niż wynika to tylko z semantyki słowa. Przez lokalizacje należy rozumieć usytuowanie szczegółowe - w jakim cenowym obszarze znajduje się nieruchomość, dostępność komunikacyjną, w tym bliskość dogodnych tras komunikacyjnych, bliskość infrastruktury społecznej (szkoły, sklepy, urzędu) i sąsiedztwo nieruchomości (korzystne lub nie). wielkości domu(oszacowana powierzchnia mieszkalna, z aktu notarialnego, wizji) wielkości działki(powierzchnia gruntu przyjęta z aktu notarialnego), roku budowy obiektu(wyróżniono okres przedwojenny, powojenny, do lat 90, lata 90-te i po roku 2000(skala 5-stopniowa) stanu techniczno-użytkowy (funkcjonalny) obiektów, Atrybut ten odnosi się do substancji budynków i budowli występujących na nieruchomości. Ważna z punktu widzenia inwestora jest nie tylko jakość techniczna obiektów, ale i możliwości zagospodarowania budynków określana jako funkcjonalność. Atrybut ten zdefiniowano w pięciostopniowej skali: zły słaby średni dobry bardzo dobry uzbrojenia nieruchomości w media, należy rozumieć uzbrojenie terenu w media i wyposażenie budynków w instalacje. Atrybut ten zdefiniowano w pięciostopniowej skali: zły słaby średni dobry bardzo dobry
13
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
Analizę rynku przeprowadzono metodą regresji wielorakiej. Zbadano, że ceny nieruchomości zależały przede wszystkim od stanu technicznego budynku, wielkości działki oraz budynku, lat(okresu) budowy i wielkości działki. Skorygowano także ceny o wpływ czasu na cenę transakcji. Analiza danych wykazała, że: . droższe były nowsze domy, w lepszym stanie technicznym, . powierzchnia gruntu wpływa na wyższą cenę nieruchomości, . wykryto zależność ceny od wielkości domu, wieku, stanu i lokalizacji nieruchomości, . istotna jest wpływ daty transakcji (dokonano aktualizacji cen).
8 Oszacowanie wartości przedmiotu oszacowania
Oszacowanie wartości oparto na formule modelu ekonometrycznego multiplikatywnego w postaci: Wn = Cśr * a1^(X1-Xśr1) * a2^(X2-Xśr2) *...* an^(Xn-Xśrn) gdzie: Cśr – cena średnia nieruchomości stanowiących podstawę szacowania, a1 – współczynnik wpływu poszczególnej cechy (poprawka procentowa), ^ - znak potęgowania ( = wielokrotnego mnożenia), X1,…,Xn – stany odpowiednich cech dla nieruchomości szacowanej, Xśr1,…,Xśrn – średnie stany odpowiednich cech (stany nieruchomości o średniej cenie), X1-Xśr1,…,Xn-Xśrn – różnice w poszczególnych cechach pomiędzy nieruchomością szacowaną a nieruchomościami o średnich cechach, a1^(X1-Xśr1),…,an(Xn-Xśrn) – współczynniki korygujące cenę średnią, uwzględniającą różnice w cechach.
Który to wzór jest adekwatny do zasady metody korygowania ceny średniej wynikającej z: § 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. …
14
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Rozwiązanie powyższego modelu następuje poprzez jego linearyzację do postaci modelu addytywnego w postaci: y` = a0 +a1x1 +a2x2+a3x3+a4x4+….+ ξ gdzie we wzorze y` - zmienna opisywana np cena, a0- wyraz wolny jest integralnym elementem wyniku, nie posiada interpretacji, a1,a2,a3,a4,- współczynniki regresji (estymacji), x1,x2,x3,x4, - są zmiennymi opisującymi, np. rodzaj i stan cechy nieruchomości, ξ – czynnik losowy odzwierciedlający wpływ zmiennych pominiętych, o nieistotnym oddziaływaniu, zmiennych niedostępnych. Czynnik losowy ξ wskazuje także różnicę pomiędzy wartością empiryczną ( cena z aktu notarialnego) a wartością teoretyczną (estymowaną) wynikającą z równania modelu. W modelu, który dąży do najlepszego odzwierciedlenia rzeczywistości, różnice pomiędzy wartościami estymowanymi a empirycznym winny być jak najmniejsze.
Model ekonometryczny w procesie wyceny nieruchomości można zdefiniować jako układ równań aproksymujących, przybliżających nam preferencję uczestników rynku, poprzez badanie powiązań zbioru wszelakich informacji o dokonanych transakcjach. Zebrane ceny nieruchomości na lokalnym rynku:
Zebrane ceny nieruchomości na lokalnym rynku:
Pow. Pow. obs Adres/Ulica Cena Data działki budynku 1 Wolsztyn 230 000 2007-03-15 1605 150 2 Wolsztyn 210 000 2007-04-15 506 110 3 Wolsztyn 195 000 2007-04-15 369 120 4 Wolsztyn 225 000 2007-05-15 393 117 5 Wolsztyn 200 000 2007-05-15 353 110 6 Wolsztyn 230 000 2007-05-15 928 120 7 Kopanica 150 000 2007-06-06 2700 140 8 Wolsztyn 220 000 2007-07-15 220 120 9 Siedlec 150 000 2007-07-30 1300 120 10 Wolsztyn 250 000 2007-10-15 559 100 11 Wolsztyn 280 000 2007-11-15 574 120 12 Adamowo 285 000 2007-11-15 4999 120 13 Boruja 270 000 2007-11-26 758 120 14 Karpicko 360 000 2007-12-15 605 200 15 Wolsztyn 260 000 2008-01-15 758 124 16 Wolsztyn 260 000 2008-01-15 643 124 17 Wolsztyn 260 000 2008-01-15 467 124 18 Wieleń 165 000 2008-02-15 547 89 19 Karpicko 150 000 2008-03-15 606 100 20 Wolsztyn 260 000 2008-03-15 543 124
15
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
21 Wolsztyn 260 000 2008-03-15 650 124 22 Nowe Tłoki 298 000 2008-05-15 2421 120 23 Siedlec 350 000 2008-05-15 900 150 24 Niałek 225 000 2008-06-15 420 60 25 Wolsztyn 187 000 2008-06-15 181 65 26 Wolsztyn 200 000 2008-06-15 118 90 27 Grójec Wielki 200 000 2008-06-24 1230 120 28 Boruja 255 000 2008-06-26 378 120 29 Nowa Wieś 150 000 2008-07-23 1800 120 30 Chobienice 250 000 2008-07-31 4300 120 31 Żodyń Główna 290 000 2008-08-01 5081 200 32 Tuchorza 260 000 2008-08-05 15900 75 33 Wolsztyn 522 000 2008-10-15 658 200 34 Karpicko 200 000 2008-10-15 606 140 35 Stary Widzim 330 000 2008-10-15 264 123 36 Błotnica 180 000 2008-10-20 2500 140 37 Błocko 85 000 2008-11-15 713 80 38 Mochy 155 000 2008-12-01 879 110 39 Wąchabno 150 000 2008-12-11 878 75 40 Wolsztyn 250 000 2009-01-15 652 120 41 Tuchorza 320 000 2009-02-26 4841 180 42 Siedlec 300 000 2009-04-07 600 140 43 Mochy 200 000 2009-05-21 1200 140 44 Bucz 250 000 2009-05-25 897 120 45 Godziszewo 120 000 2009-06-10 2042 70 46 Błotnica 160 000 2009-07-01 900 120 47 Kopanica 340 000 2009-07-13 629 130 48 Wolsztyn 345 000 2009-07-15 776 120 49 Kaszczor 80 000 2009-07-29 300 75 50 Popowo Stare 155 000 2009-08-21 2900 120 51 Kębłowo 70 000 2009-12-21 400 70 52 Siedlec 80 000 2009-12-28 400 60 53 Wolsztyn 240 000 2010-01-12 711 125 54 Wolsztyn 300 000 2010-04-01 506 110 55 Chobienice 200 000 2010-04-08 8100 70 56 Obra 200 000 2010-05-26 1200 110 57 Wolsztyn 565 000 2010-06-16 1318 150 58 Obra 140 000 2010-07-01 700 75 59 Kopanica 120 000 2010-07-08 300 75 60 Kiełpiny 380 000 2010-07-29 888 175 61 Chobienice 200 000 2010-08-04 8100 80 62 Nowy Widzim 150 000 2010-09-06 1700 110 63 Stary Widzim 240 000 2010-09-10 1198 140 64 Wolsztyn 420 000 2010-09-14 1380 140 65 Tuchorza 230 000 2010-12-23 396 110 66 Tuchorza 230 000 2010-12-24 396 110 67 Reklin 160 000 2010-12-24 2600 110 68 Chorzemin 250 000 2011-01-17 850 110
16
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
69 Karpicko 380 000 2011-01-19 363 120 70 Wolsztyn 210 000 2011-01-25 973 65 71 Bucz 270 000 2011-02-03 616 140 72 Wolsztyn 426 000 2011-02-28 722 140 73 Tuchorza 230 000 2011-03-03 427 80 74 Wroniawy 320 000 2011-04-26 900 140 75 Żodyń 152 000 2011-05-06 2800 83 76 Nowe Tłoki 600 000 2011-06-16 2445 180 77 Kiełpiny 130 000 2011-06-17 7800 120 78 Bucz 280 000 2011-08-26 616 140 79 Wroniawy 300 000 2011-09-26 1133 140 80 Wolsztyn 310 000 2011-09-20 745 100 81 Belęcin 236 000 2011-09-26 597 160 82 Bucz 224 000 2011-11-18 252 120 94 Błotnica 135 000 2011-05-13 725 70 83 Wolsztyn 245 000 2012-01-31 543 110 84 Wolsztyn 360 000 2012-02-21 745 120 85 Wolsztyn 400 000 2012-03-06 729 145 86 Tuchorza 182 500 2012-04-27 439 110 87 Stara Tuchorza 170 000 2012-04-27 600 110 88 Bucz 250 000 2012-08-09 900 120 89 Chobienice 157 500 2012-09-03 3800 100 90 Chobienice 150 000 2012-10-30 1815 90 91 Żodyń 270 000 2013-01-14 900 120 92 Siedlec 316 000 2013-03-05 868 140 93 Jaromierz 125 000 2013-04-30 4900 60 94 Wolsztyn 280 000 2013-06-24 318 120 95 Wolsztyn 210 000 2013-06-20 358 100 96 Kębłowo 180 000 2013-04-25 600 80 97 Obra 350 000 2012-12-17 2600 135 98 Nowe Tłoki 190 000 2013-01-17 1320 90 99 Berzyna 245 000 2013-01-30 175 60 100 Obra 120 000 2013-06-26 1324 60 101 Powodowo 143 000 2013-09-24 1670 110 102 Nowe Tłoki 170 000 2013-09-16 1315 150 101 Powodowo 143 000 2013-09-24 1670 110 102 Nowe Tłoki 170 000 2013-09-16 1315 150 103 Wolsztyn 720 000 2013-12-05 1236 270 104 Chobienice 235 000 2013-12-19 1833 160 105 Komorowo 400 000 2014-01-07 6819 140 106 Chobienice 200 000 2014-01-22 1200 100 107 Karpicko 410 000 2014-01-22 1200 140 108 Karpicko 250 000 2013-06-08 712 120
Dokonano linearyzacji modelu poprzez zlogarytmowanie cen.
Analiza metodą regresji wieloczynnikowej wykazała, że istotny wpływ na wartość mają następujące cechy:
17
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
. stan techniczny, . wiek budynku, . powierzchnia działki, . powierzchnia użytkowa budynku, . data i lokalizacja
Równanie regresji: Ln(cena) = 12,412+8,16419606172144E-05*Data+3,13050760426408E-05*Pow. działki+5,57688750076835E-03*Pow.budynku+0,109173850682807*Rok bud.+0,158886864269976*Stan tech-uż.+0,22483703839062*m/w
Które w graficzny sposób ilustruje poniższy diagram korelacji
Parametry sprawności modelu szacowania: Parametr Wartość n Liczba przypadków 109 k Liczba zmiennych 6 df Liczba stopni swobody 103 F Statystyka F istotności regresji 87,146 R2 Współczynnik determinacji 93,3% MAPE Średni błąd procentowy 15,6% MAE Średni błąd bezwzględny 35703 zł
18
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
Ustalono przy pomocy programu XLSTAT parametry modelu szacowania: Lower Upper Standard bound bound Source Value error t Pr > |t| (85%) (85%)
Intercept 12,412 Data 0,00008 0,000 3,374 0,001 0,000 0,000 Pow. działki 0,00003 0,000 3,811 0,000 0,000 0,000 Pow. budynku 0,006 0,001 10,399 < 0,0001 0,005 0,006 Rok bud. 0,109 0,020 5,549 < 0,0001 0,081 0,138 Stan tech-uż. 0,159 0,018 8,632 < 0,0001 0,132 0,186 m/w 0,225 0,036 6,223 < 0,0001 0,172 0,277 A za tym uwzględniając następujące cechy wycenianej „części” nieruchomości L.p. Zmienna Stan cechy 1 Data 2014-04-04 2 Pow. gruntu 1345 Pow. mieszkalna 3 144,4 = 97,5*0,70*67 4 lata budowy 5 5 stan tech. przeciętny 3 6 m=1 wieś.=0 (miasto) 0 Otrzymano tabelę poprawek: Stany Parametr współcz. poprawki średnie wyceniane różnice Wartość 245733 0 średnia 1,00008 0,01% 40294 41733 1438,61 Data 1,00003 0,00% 1524,98 1345 -179,98 Pow. działki Pow. 1,00559 0,56% 117,50 144,4 26,90 budynku 1,11536 11,54% 3,06 5 1,94 Rok bud. Stan tech.- 1,17221 17,22% 3,09 3 -0,09 użytkowy 1,25212 25,21% 0,40 0 -0,40 m/w Wobec Ln(cena) = 12,412+8,16419606172144E-05*Data+3,13050760426408E-05*Pow. działki+5,57688750076835E-03*Pow.budynku+0,109173850682807*Rok bud.+0,158886864269976*Stan tech-uż.+0,22483703839062*m/w stąd Wn=245733*exp(1,00008*data)*exp(1,00003*pow.g)*exp(1,00559*pow.b)*exp(1,11536*rok.b*e xp(1,17221*st)*exp(1,25212*mw)
19
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5 czyli Wn=245733*(1,00008^1438)*(1,00003^-180)*(1,00559^26,90)*(1,11536^1,94)* *(1,17221^-0,09)*(1,25212^-0,40)*(1-0/100) = 355351 zł Przyjęto: W = 355000 zł
9 Wynik końcowy oszacowania i uzasadnienie
Na podstawie danych o przedmiocie i celu wyceny oraz dokonanych obliczeń wartość oszacowania określam na:
W = 355000zł Słownie: trzysta pięćdziesiąt pięć tysięcy zł
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Dla potrzeb niniejszego oszacowania nieruchomości dokonano oszacowania nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze jest najbardziej preferowane na rynku. Polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Podstawowym przesłaniem zastosowania podejścia porównawczego było to, że wartość rynkowa nieruchomości bezpośrednio zależy od cen porównawczych konkurencyjnych nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość spełnia w/w warunki 10 Klauzule i zastrzeżenia
10.1.Niniejsze opracowanie nie może być publikowane w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. 10.2.Operat nie może być wykorzystywany do żadnego innego celu niż określony w dziale I niniejszego opracowania w punkcie: „CEL OPRACOWANIA”. 10.3.Ocena stanu technicznego obiektów budowlanych została określona tylko do celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną. 10.4.Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianych obiektów, których występowania nie mógł stwierdzić podczas wizji lokalnej, ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. W szczególności obciążeń z tytułu hipoteki, aportu, zastawu nieujawnionych w księdze wieczystej oraz innych dokumentach określających sposób władania i dysponowania przedmiotową nieruchomością. 10.5.Oszacowania zostało sporządzone zgodnie z przepisami prawa 10.6.Oszacowanie zawiera 19 stron oraz załączniki.
Załączniki Badanie KW Wypis z EGiB Mapa
Wolsztyn dnia 07.04.2014 r.
20
Nieruchomość: Wolsztyn KW PO1E/00021728/5
BADANIE KSIĘGI WIECZYSTEJ
Nr Księgi wieczystej PO1E/00047402/2
Data badania: 04.04.2014 r.
Dział I-O Położenie: Wolsztyn, Adwentowskiego 51 Oznaczenie Nr działki: 200 nieruchomości Obszar: 0,597 ha Sposób korzystania: zabudowana Dział I-Sp Brak wpisów Spis praw związanych z własnością Dział II właściciel: Własność Krzysztof Michalewicz
Dział III Dożywotnie i bezpłatne prawo użytkowania całej Prawa, roszczenia i nieruchomości określone w par.5. umowy darowizny na ograniczenia rzecz Marii Jankowskiej
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z wniosku wierzyciela Banku Zachodniego WBK SA Centrum Monitoringu i Windykacji MŚP z siedzibą w Poznaniu w sprawie km 375/13
Dział IV HIPOTEKI Hipoteki Wpisy różne