Stationslocaties Als Productiemilieu, Crisisproof of Juist Probleemlocaties?
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Stationslocaties als productiemilieu, crisisproof of juist probleemlocaties? Een onderzoek naar de stationslocaties als productiemilieu aan de hand van het op stationslocaties gerichte overheidsbeleid. Amsterdam Zuidas (foto Parool.nl) Willem-Christiaan Wolthuis 29 augustus 2013 Colofon Titel: Stationslocaties als productiemilieu, crisisproof of juist probleemlocaties? Een onderzoek naar de stationslocaties als productiemilieu aan de hand van het op stationslocaties gerichte overheidsbeleid. Auteur: Willem-Christiaan Wolthuis Studentnummer: S2064936 E-mail: [email protected] [email protected] Opleiding: Master Vastgoedkunde, Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen Begeleider RUG: Drs. Dennis Jannette Walen Tweede beoordelaar: Prof. Dr. Ed. F. Nozeman Almelo, 29 augustus 2013 II Voorwoord Na de afronding van mijn HBO opleiding Vastgoed & Makelaardij aan de Saxion Hogeschool Enschede had ik besloten mijn kennis te verdiepen en verbreden in het vastgoed. Ook de toevoeging van de wetenschappelijke wijze van onderzoek heeft mij doen besluiten de master Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen te volgen. Na een schakeljaar ben ik in september 2011 begonnen met de master met daarbij enkele interessante vakken die mij in mijn verdere loopbaan verder zullen helpen. Het onderwerp van deze scriptie was niet vanaf het begin duidelijk. Aan het begin van mijn scriptie in september 2012 was mijn eerste voorstel om het multifunctioneel grondgebruik bij stationslocaties te onderzoeken. Na enkele goede overleggen met mijn begeleider drs. Jannette Walen zijn we gezamenlijk tot dit onderwerp gekomen. Tijdens de scriptie merkte ik dat ik, mede door de bezoeken die ik afgelegd heb aan de stationsgebieden en referentiegebieden, een beter beeld kreeg van de materie die ik in de scriptie ging onderzoeken. Graag wil ik een aantal personen bedanken die mij hebben geholpen tijdens de periode die ik bezig ben geweest met mijn scriptie. Ten eerste wil ik mijn begeleider dhr. Jannette Walen bedanken voor de goede hulp en de vele overleggen die we hebben gevoerd op het station van Amersfoort. Door deze overleggen ben ik in de goede richting gestuurd. Ook wil ik mijn vrienden bedanken voor de constante interesse in mijn afstudeerproject. Ook wil ik de woordvoerders van de geïnterviewde gemeenten bedanken. De interviews hebben geleid tot een aanvullend beeld wat op enkele punten afweek van mijn eigen bevindingen. Ten slotte wil ik mijn familie bedanken voor de steun en interesse in mijn scriptie. Met veel plezier heb ik aan deze scriptie gewerkt en na het afronden van mijn Master Vastgoedkunde hoop ik snel een baan te vinden binnen het vastgoed met in mijn achterzak de opgedane kennis van zowel mijn HBO opleiding alsmede mijn Master Vastgoedkunde. Willem-Christiaan Wolthuis Almelo, augustus 2013 III Samenvatting In de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw heeft de Rijksoverheid sterk ingezet op het verminderen van het autogebruik en het stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer met name door bedrijven. Dit is beoogd aan de hand van het ABC-locatiebeleid waarbij strenge eisen aan parkeervoorzieningen zijn gesteld bij locaties die goed ontsloten waren met het openbaar vervoer. Op C-locaties waar het openbaar vervoer slecht, danwel niet aanwezig was golden geen parkeernormen. De doelstelling van het onderzoek is om te bekijken of het ABC-locatiebeleid heeft geleid tot succesvolle locaties rond stations voor bedrijfsmatige gebruikers. De probleemstelling van het onderzoek is als volgt geformuleerd: Heeft het op stationslocaties gerichte beleid van de afgelopen jaren geleid tot een voor bedrijfsmatige gebruikers aantrekkelijk productiemilieu, rond de verschillende typen stations ten opzichte van overige typen werklocaties en hoe houdt dit beleid stand in de huidige vastgoedmarkt? Aan de hand van onderzoeken naar vestigingswensen van gebruikers van bedrijven en kantoren, interviews met woordvoerders gemeenten en het analyseren van statistische gegevens met betrekking tot het aantal vestigingen en werkzame personen rond een 9-tal stationslocaties en 17 referentiegebieden is inzicht gegeven in het succes van stationslocaties in vergelijking tot overige kantoor- en centrumlocaties. De resultaten van het onderzoek wijzen uit dat de locatiewensen van bedrijven in de loop der jaren niet veel zijn veranderd. De algemene bereikbaarheid en dan vooral de bereikbaarheid met de auto zijn voor bedrijven van belang. Vanuit de gemeenten wordt gemeld dat ook de bereikbaarheid per openbaar vervoer belangrijk is bij de locatiekeuze van bedrijven, al blijkt uit voorbeelden dat er ook bedrijven verhuizen van openbaar vervoerslocaties naar snelweglocaties. Door de economische crisis, lagere huurprijzen, het nieuwe werken en automatisering van processen blijkt dat extra kantoorruimte leeg komt te staan. Dit is vooral te merken op monofunctionele gebieden waar voorzieningen en overige functies ontbreken. Transformatie en het toestaan van meerdere functies kunnen bijdragen aan een levendiger gebied waardoor deze locaties in de toekomst wellicht succesvol kunnen zijn. Uit evaluatiestudies naar het ABC-locatiebeleid is gebleken dat het beleid niet het beoogde doel heeft bereikt. Over de periode van 1991-1996 blijkt dat een derde van alle bedrijven op de juiste plaats gevestigd is en een derde van de bedrijven op een verkeerde locatie. Het overige deel van de bedrijven is op locaties gevestigd die niet juist maar ook niet onjuist waren voor het type bedrijf. Dit heeft enkele redenen te weten: onduidelijkheid in de vaststelling van locatieprofielen en mobiliteitsprofielen van bepaalde bedrijven en locaties, sterke groei van de kantorensector en een gebrek aan grond op A-locaties. Het locatiebeleid is na een aantal jaren weer afgezwakt omdat het beleid niet het succes heeft gehad waar de overheid op rekende. Onwelwillendheid bij gemeenten en provincies en druk van bedrijven hebben geleid tot het mislukken van dit beleid. Uit statistische gegevens is niet gebleken dat stationslocaties in het algemeen de grootste groei in het aantal vestigingen en werkzame personen hebben laten zien over de onderzochte periode dan vergelijkbare niet-stationslocaties. Wel succesvol zijn enkele stationsgebieden waaronder het Centraal Station in Den Haag, het Centraal Station in Utrecht, station Amsterdam Bijlmer ArenA en station Amsterdam Zuid. Deze hebben de afgelopen jaren een stijging gekend in het aantal werkzame personen, zowel in absolute getallen als aantal werkzame personen per hectare, terwijl vergelijkbare kantorenlocaties langs snelwegen zonder voorzieningen vanwege de monofunctionaliteit en de IV slechte bereikbaarheid per openbaar vervoer een achteruitgang hebben gekend zoals Schalkwijk, Haarlem Zuid, Rijnsweerd, Calveen, Binckhorst, Waarderpolder en De Hoef. De groei in het aantal vestigingen en werkzame personen op de bovengenoemde locaties is mogelijk te verklaren door overheidsinvesteringen op deze locaties zoals de bibliotheek en het conservatorium op het Oosterdokseiland (Amsterdam CS), het stadskantoor van de gemeente Utrecht bij station Utrecht CS en de rechtbank en het ziekenhuis bij station Amsterdam Zuid. Uit de interviews is gebleken dat stationslocaties volgens de respondenten aantrekkelijk zijn voor een grote groep bedrijven en kantoorgebruikers mede door de goede bereikbaarheid en de voorzieningen die aanwezig zijn. Ook het imago en de uitstraling van stationslocaties is veelal positief. Veel stationslocaties hebben echter te kampen met een minder goede autobereikbaarheid en gebruikers ervaren er een tekort aan parkeervoorzieningen. Stationslocaties zijn geschikt voor gebruikers die full-time op kantoor werken en daardoor gebruik kunnen maken van het openbaar vervoer wanneer ook aan de andere essentiële vestigingsvoorwaarden wordt voldaan. Bij veel stationslocaties wordt niet aan alle vestigingsvoorwaarden voldaan aangezien de parkeervoorzieningen rond de meeste stations niet toereikend zijn. De essentie van het ABC- locatiebeleid was om bedrijven en overheidsinstellingen nabij knooppunten van openbaar vervoer te plaatsen. Voor het Rijksbeleid is dit grotendeels mislukt, maar het gemeentelijke beleid is mede door de overheidsinspanningen grotendeels geslaagd wanneer gekeken wordt naar de succesvolle stationslocaties. Het succes van deze locaties is echter niet volledig toe te schrijven aan het ABC- locatiebeleid en het gemeentelijk beleid. Andere locatiekenmerken zoals goede autobereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid, imago en uitstraling van een locatie en overheidsinvesteringen zoals bij station Amsterdam CS, Amsterdam Zuid en Utrecht Centraal wijzen uit dat er meer nodig is om een stationslocatie aantrekkelijk te maken voor bedrijfsmatige gebruikers. Voor overige gebruikers is een locatie nabij uitvalswegen en snelwegen veelal een aantrekkelijkere optie vanwege de goede bereikbaarheid per auto en de, in voldoende mate, aanwezige parkeervoorzieningen. De Rijksoverheid zal gezien de mislukking van het ABC-locatiebeleid in de toekomst zich niet meer moeten richten op een landelijk vestigingsbeleid, maar zal dit over moeten laten aan provincies en gemeenten. Binnen provincies kunnen regionale samenwerkingsverbanden ontstaan zoals de Metropoolregio Amsterdam om het vestigingsbeleid rond kantorenlocaties vast te stellen om zo alsnog het “juiste bedrijf op de juiste plaats” te krijgen wat als doel gesteld is bij het ABC- locatiebeleid. Gemeenten zouden zich moeten inspannen om stationslocaties aantrekkelijker te