2019 990 Ft

Az

legbefolyásosabb személy a magyar ingatlanpiacon AT THE CENTER OF WHAT’S NEXT

With 3.6 billion square feet under management, 400 offices in 70 countries, 2018 revenues of $8.2 billion and 51,000 hardworking innovators, this is where the power of real estate is unleashed on behalf of the world’s top owners and occupiers.

Explore what’s next at www.cushmanwakefield.hu Cushman & Wakefield Budapest office +36 1 268 1288 [email protected] Ingatlan

www.portfolio.hu/ingatlan

A TÁJÉKOZOTTSÁG MILLIÓKAT ÉR

NEM SZÁMÍT, hogy eladni vagy vásárolni szeretnénk. NEM SZÁMÍT, hogy Budapesten vagy vidéken. NEM SZÁMÍT, hogy közvetítőként másoknak segítünk, vagy saját magunk intézzük ügyeinket.

AMI SZÁMÍT, hogy hiteles és naprakész információkkal rendelkezzünk, és a végső döntést mindig tudatosan hozzuk meg.

Portfolio • Portfolio Ingatlan • Pénzcentrum • Rendezvények • Trader Őszintén a lakás- 8 piacról: három szakértő, három vélemény

A lakásárak emelkedésében a lassulás első jelei látszódnak, vagyis a növekedés lassabb lehet, de csökkenést nem látunk. A magas árak, a csökkenő hozam, illetve a kedvező befektetési alternatívák (pl. MÁP+) – elsősorban Budapesten – egyaránt a kereslet csökkenésének irányába hatnak, hiszen a piac 30-40 százalékát a befektetői kereslet teszi ki. 82

Fókuszban a Jobbra nézek - klímaváltozás új hotel, balra Az épületek és az építkezések együttesen a világ nézek - még egy összes karbonkibocsátásának közel 40 százalé- káért felelnek, ennek csupán a fele is bőven elég Magyarországon 2016 óta folyamatosan lenne ahhoz, hogy égető szükségét érezzük olyan növekszik a hotelfejlesztések száma, anyagok felhasználásának az új építkezéseknél 2018-ban Budapesten 6 új hotel nyílt meg és felújításoknál, amelyek nem terhelik jobban a 522 szobával, idén a fővárosban eddig 4 új környezetet. Arra kellene törekedni, hogy ez a 40 hotel nyílt meg 590 szobával. A következő százalékos arány évről évre csökkenjen, csakúgy, két évben közel 30 szállodafejlesztés van mint az e mögött álló valós mennyiség. előkészületben, aminek jelentős része 104 Budapesten fog megvalósulni.

80-81 98-100 8-12 Mi vár ránk 2020-ban? Két csapás is megrendítette Fókuszban a klímaváltozás az ingatlanalapokat 14-62 82-84 Az 50 legbefolyásosabb személy Őszintén a lakáspiacról: három 104-107 a magyar ingatlanpiacon szakértő, három vélemény Jobbra nézek - új hotel, balra nézek - még egy 64-67 85-87 Szinte gyártósoron érkeznek A CSOK-osoktól a babavárókig 108-109 az újabb és újabb fejlesztések Mit csináljak december 3-án Siófokon? 90-93 68-70 Vidéki ingatlanpiac: takaréklángon a 110-111 Lassuló építőipari növekedés retail és a logisztika Egyre nagyobbra nőnek a magyar tőzsdei ingatlancégek 72-73 94-97 Kényszer a pályán Új zsebekben a szépkorúak milliói 112-113 Proptech: nem mind arany, ami fénylik 76-77 Kifullad vagy tartós lesz 116-121 a mostani hullám? Portfolio konferenciák 2019

4 Need a new office?

IN ASSOCIATION WITH

www.eston.hu A csoport tagja

Ditróy Gergely felelős szerkesztő [email protected]

További hírekért, elemzésekért látogasson el Új csúcsok, új kihívások a honlapunkra! www.portfolio.hu/ingatlan Tavaly annyit írtunk, hogy „Csúcson vagyunk! És egyelőre maradunk.” Maradtunk. Sőt! A 2019-es év egyfelől korábban Felelős szerkesztő Ditróy Gergely – [email protected] elképzelhetetlen rekordokat döntött meg az irodapiacon, a lakásárakban vagy akár a fejlesztési szempontból kritikusnak Szerkesztő bizonyuló kivitelezési költségekben. A CBD egyik ikonikus ingatlana rekordalacsony (a hivatalos pletykák szerint), 5 százalék Futó Péter alatti hozamon cserélt gazdát. Az irodapiaci üresedési ráta 2019 Q3-ban már 6 százalék alá nézett, míg az ipari 2 százalék. Az Szerzők új lakások országos átlag értékesítési ára pedig már 665 ezer forintnál járt legutóbb. Mi ez, ha nem szárnyalás!? Mindeközben Árgyelán Ágnes, Futó Péter, Hornyák József, Mester Nándor, Nagy teljesen új kihívások, nehézségek környékezték meg a szektorunkat, és már nemcsak az egyes cégek profitmaximalizálásáról Viktor, Palkó István, Pásztor Roxána szól az ingatlanpiac, hanem a világ jövőjéről, a munkahelyekről, az Y és Z generációról, az üzemeltetési költségek növeke- Szerkesztőségi munkatárs Barta Krisztina déséről, a legújabb (de munkaerőt csak nagyon lassan kiváltó és hatékonyságot is egyelőre nehezen növelő) technológiai Korrektúra megoldásokról. Egyszóval irtó izgalmas év van mögöttünk, és a jövő, ha lehet, akkor még izgalmasabbnak ígérkezik a hazai Maruszki Judit ingatlanpiac minden szegmensében. Fotó Berecz Valter, Mónus Márton, Mudra László, Sebestyén László, Stiller Ákos, Shutterstock.com, MTI A 15. Property Investment Forumra időzített, immáron negyedik alkalommal megjelenő „Az 50 legbefolyásosabb személy Tervezőszerkesztő a hazai ingatlanpiacon” című 2019-es kiadványunkban ismételten összeszedtük azokat a (látszódó) szereplőket, akik a Rajhona Tamás legnagyobb hatást gyakorolták és várhatóan a jövőben is gyakorolni fogják a hazai (és most már egyre inkább külföldi is) Értékesítés ingatlanpiac világára, legyen szó fejlesztőkről, befektetőkről, üzemeltetőkről, szabályozókról, finanszírozókról, tervezőkről, Bacsa Attila – [email protected] tanácsadókról, jogászokról, kivitelezőkről, IT szakemberekről vagy mindazokról, akik a háttérből segítik az ő munkájukat. Felelős kiadó Bán Zoltán NET Média Zrt. Mindig nehéz egy ilyen komplex világból kiemelni bárkit is. Nehéz eldönteni, kinek járhat „A legbefolyásosabb szereplő” 1033 Budapest, Polgár u. 8–10. címe, ennek ellenére minden évben próbát teszünk. 2017-ben az építőipari munkásokat neveztük meg, akiknek a befolyásos Tel: (+36-1) 327-4080, fax: (+36-1) 327-4081 E-mail: [email protected] szerepe máig kitart, 2018-ban az állam kapta ezt a kitüntetett címet a projektjeinek és a látványos szabályozói szerepvállalá- www.portfolio.hu/ingatlan sának köszönhetően. 2019-ben sem térünk ki a hagyomány elől, így idén a konferencia fókuszába került globális jelenséget emeljük ki, a klímaváltozást, ami nem elsősorban a műanyag szívószálak vagy az eldobható zsemlés nejlonok miatt kerül ilyen ISSN 2498-5880 kiemelt helyre, hanem amiatt, mert a világban elképesztően komoly szabályozási (alulról és felülről vezérelt) súly nehezedik Lapunkat rendszeresen szemlézi a megújult az egyik legnagyobb szennyezőre, az ingatlanpiacra. A következő évek – véleményünk szerint – a zöldülés, az élhetőség, a fenntarthatóság extrém módon kiemelkedő szerepéről fognak szólni, miközben folyamatos terhet és lehetőséget fognak jelenteni a munkaerőpiaci kérdések, a mesterséges intelligencia és egyéb tech és proptech megoldások, amelyek képesek majd hatékonyságot növelni és eközben akár költséget csökkenteni. A Portfolio Ingatlanmagazin bármely részének másolásával és terjesztésével kapcsolatos minden jog fenntartva. A NET Média Zrt. valamennyi, a Portfolio Ingatlanmagazinba bekerülő Bízunk benne, hogy az idei kiadványunkban megjelenő, a hazai ingatlanpiac véleményvezéreivel készült, a legkülönbözőbb adatot, információt, hírt megbízható, ellenőrizhető forrásból szerez. Az kérdéseket megvitató 13 szakmai interjúnk, valamint a legfontosabb témákat körbejáró 15 elemzésünk kellő alapot biztosít a adatokat és információkat – lehetőségeinkhez képest – a megjelenés előtt kontrolláljuk. Mindezen körülmények ellenére előfordulhat, hogy a jelen ingatlanpiacának megismeréséhez, és a jövő lehetőségeinek és nehézségeinek feltárásához. Portfolio Ingatlanmagazinban utóbb tévesnek bizonyuló hírek, információk jelennek meg. Éppen ezért felhívjuk tisztelt olvasóink figyelmét, hogy ha a megjelentetett hírek, információk alapján gazdasági, pénzügyi döntést kívánnak hozni, úgy előzőleg az információk megfelelőségét, valóságtartalmát ellenőrizzék. A megjelenő információk esetleges valótlanságából, pontatlanságából eredő károkért a NET Média Zrt. mindennemű felelősségét kizárja.

6 ÉPÍTŐIPAR 2020

2020. február 27. | New York Palace, Budapest

Mentse el naptárába!

FM & OFFICE 2020 Fókuszban a klímaváltozás és az innováció

2020. május 21. | Marriott Hotel, Budapest

Mentse el naptárába!

További részletek és regisztráció: www.portfolio.hu/konferencia

FM_Epitoipar2020_1_1.indd 1 2019. 11. 06. 18:07 Fókuszban a klíma- változás!

Nincs ennél forróbb téma ma az ingatlanpiacon

Pásztor Roxána

8 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

klímasemlegesség, a kibocsátott károsanyagok mennyisége az EU-s, illetve a hazai gaz- A daság egész területén minden értelemben „hot topik”. A klímaváltozás elleni törekvések életünknek már a legapróbb szegletébe is beszivárogtak, éppen ezért állhatunk sokszor tanácstalanul, amikor rájövünk, hogy az időnk legnagyobb részét éppen olyan épületekben töltjük, amelyek kevésbé vágnak egybe a klímaváltozással kapcsolatos elképzeléseinkkel. Ter- mészetesen van megoldás, ami ingatlanpiaci vonatkozásban nem más, mint hogy ennek megfele- lően tervezzük-építsük az épületeket, a fenntartás és a használat során pedig ügyeljünk arra, hogy a lehető legkisebb mértékben terheljük a már így is szenvedő környezetünket.

9 Az épületek és az építkezések együttesen a világ összes karbonkibocsátásának közel 40 százalékáért felelnek, ennek csupán a fele is bőven elég lenne ahhoz, hogy égető szüksé- gét érezzük olyan anyagok felhasználásának az új építkezéseknél és felújításoknál, ame- lyek nem terhelik jobban a környezetet, il- letve komoly késztetést érezzünk arra, hogy ennek megfelelően válasszunk a rendelke- zésre álló technológiák és technikák közül. A fenntartható és élhető jövő érdekében az üzemeltetés és a használat során min- denkinek arra kellene törekednie, hogy ez a 40 százalékos arány évről évre csökkenjen, csakúgy, mint az e mögött álló valós men�- nyiség. Szerencsére folyamatosan növek- szik azon országok kormányainak a száma, amelyek már megcélozták a zéró kibocsátás teljesítését a klímaváltozás elleni harc érde- kében, így egyre több ösztönzőt látunk a pi- acokon, hogy az építmények tervezése, meg- építése és üzemeltetése is a fenntartható- ság irányába haladjon. Jó példa a magasabb szintű akciótervre a kibocsátáskereskedelmi rendszer (ETS), több ország már jól ismeri a karbon „trading” előnyeit, vagyis amikor egy ország egyes közigazgatási egységei egy- mástól vásárolják meg a kibocsátás engedé- lyét. Azok a gazdaságok, amelyek kevesebb károsanyagot juttatnak a levegőbe, jelentős bevételre tehetnek szert a kvóták értékesí- tésével, míg azok, akik nem motiváltak elég- gé a fenntarthatósági szempontoknak való „Az épületek és az építkezések együttesen megfelelésben, egyszerűen fizetnek. A rend- szer alapja, hogy mindenki érdekelt a kibo- a világ összes karbonkibocsátásának közel csátás csökkentésében, hiszen komoly fi- 40 százalékáért felelősek.” nanciális megterhelést okoz a pluszkvóták vásárlása. A végeredmény tekintetében talán mindegy, alatt indul el a projekt, amely később vagy meltetésére és minden olyan megoldásra, hogy a háttérben mi ösztönzi az ingatlanpi- támogathatja a környezetünket a lehetősé- ami kevésbé terheli a környezetet. aci szereplőket arra, hogy odafigyeljenek a gekhez mérten, vagy sem. Ehhez azonban Egy ingatlanpiacon tevékenykedő cég nem- környezetre, lehet ennek a mozgatórugója a valós igényre van szükség a bérlők és a tu- csak a saját közvetlen energiafelhasználá- pénz, mint a legtöbb piaci folyamatnak, de lajdonosok részéről is a minél alacsonyabb sával van befolyással a környezetre, álta- akár az is, hogy a szabályozásoknak vagy a energiafelhasználású épületekre. Mint min- lában a teljes ellátási láncához kapcsolódik társadalmi elvárásoknak kívánnak megfe- den más piaci folyamatnak, a klímaharcnak karbonlábnyom. Egy fejlesztőnek számol- lelni. Az egyetlen lényeges szempont, hogy is az egyik legnagyobb mozgatórugója lehet nia kell azzal a karbonkibocsátással, ami mindenki még időben cselekedjen. a kereslet. A fejlesztők, tulajdonosok több- egy új építkezésen felhasznált anyagok mi- sége már érzékeli, hogy egyfelől a jogszabá- att keletkezik, egy kereskedelmi ingatlan- Kinek van ebben fontos lyi követelmények miatt, másrészt a bérlők- tulajdonosnak pedig azokkal a kibocsátá- szerepe? nek való megfelelés okán, a versenyképes- si értékekkel, amelyeket a bérlői termelnek Mindenkinek. A klímaváltozás elleni törek- ség fenntartása csak úgy biztosítható, ha az az épületek használatával. Az ilyen jellegű vések ingatlanpiaci vonatkozásai egyálta- újonnan elindított projekteknél már külö- környezetterhelés a kereskedelmi ingatlan- lán nemcsak a tervezők és az építészek fel- nös hangsúlyt fektetnek a fenntarthatóság- piachoz kötődő cégek ökolábnyomának 85 adata, bár igaz, hogy az ő kezük munkája ra, az épületek akár zéró kibocsátású üze- százalékát teszi ki, ami egyben azt is jelen-

10 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

A tervezési fázisban évtizedeket megha- tározó döntések születnek, az épületek az életciklusuk folyamán, a használatuk alatt terhelik legjobban a környezetet, éppen ezért már a kezdetekkor dönteni kell arról, hogy a rendelkezésre álló megújuló ener- giaforrásokat milyen módon lehet integ- rálni az épületbe, illetve hogy a beépített gépészet hogyan tud a környezeti adott- ságokat kihasználva működni (szellőzés, árnyékolás, benapozás, résvizek, esőzés, talajhő, tájolás). A számok is egyértelműen rávilágítanak, hogy a tervezés, kivitelezés, anyaghasználat mellett mennyire fontos az ingatlanok fenntartható üzemeltetése. Már többször is említettük, hogy az épületek és az építkezések a globális karbonkibocsátás 40 százalékáért felelősek, ebből csak az üzemeltetési (az épületek fűtésére, hűté- sére és világítására felhasznált energiából származó) kibocsátások 28 százalékot fed- nek le, míg a fennmaradó 11 százalék legin- kább az épület teljes életciklusa során alkal- mazott anyagokhoz és építési folyamatok- hoz köthető, a WorldGBC adatai alapján. A kibocsátás csökkentésére alapvetően azért van szükség, hogy a globális hőmérséklet- emelkedést ne gyorsítsuk tovább, főleg an- nak fényében, hogy 40 év múlva duplájára nőhet a globális épületállomány – az építke- zések jelenlegi ütemét elnézve. ti, hogy sokkal komplexebb fenntarthatósá- keresztül lehetőséget teremt a felhaszná- A fenntarthatóság gi tervezésre van szükség. Ennek a komp- lóknak, hogy az eddig ki nem nyert pozitívu- ma már mainstream lex környezetvédelmi megközelítésnek jó mokat lényegében kiszivattyúzzák az építő- Nagy szerepe van a társadalmi nyomásnak aspektusa lehet egy körkörös szemlélet, iparból, majd saját előnyükre fordítsák. Az abban, hogy az elmúlt időszakban a kör- ilyenkor az elhasznált, már szemétnek te- okosépületeknél elérhető technológiák eh- nyezetvédelem bekerült a mainstreambe, kinthető anyagok egy másik folyamatban hez szorosan kapcsolódva már biztonsági olyan törekvés lett, amely elfogadott, sőt erőforrássá válnak, vagyis lényegében új- és kényelmi szempontokat is teljesítenek – a elvárt, és amit a legnagyobb, legjobb, leg- rahasznosításra kerülnek, miután az erede- környezet minimális kihasználása mellett –, innovatívabb, leghatékonyabb és még szá- ti célt már kiszolgálták. Ezeknek talán a leg- ami a költségek miatt kevésbé aggódó egyé- mos felsőfokú jelzővel ellátott magánsze- tipikusabb példái a passzív házak, amelyek- ni használókat is meggyőzheti arról, hogy mély, csoport, cég, kormány vagy társada- re már itthon is vannak kezdeményezések. ez az egyetlen út a szebb jövő felé. Az újfajta lom tesz csak meg. Aki nem köteleződik el, anyagok és eszközök létrejötte pedig azokat az gyorsan lemaradhat, igaz ez a profitori- Tervezés, építés, az építőipari kivitelező és fejlesztő cégeket entált cégekre, a versenypolitikai megfonto- üzemeltetés segíti, amelyek nem köteleződnének el egy lások miatt, illetve az országok kormánya- Az építőipar hatalmas tartalékokkal rendel- nagyobb technológiai szervezeti átalakítás ira, a szabályozási elvárásokból fakadóan. kezik a fenntarthatósági szerepvállalásban iránt, de mégis szeretnének zöldekké válni. Mint ahogyan minden harcban, a klíma- és a hatékonyság növelésében egyaránt, a Az építéshez felhasznált anyagok energia- változás ellen is csak megfelelő fegyverke- digitalizációnak, az innovatív technológiák- tartalma, illetve az építéshez köthető kör- zéssel és megingathatatlan céltudatosság- nak és az újdonsült építési technikáknak kö- nyezeti terhelés az egész épület életciklu- gal lehet csatát nyerni. Ezek nélkül már az szönhetően. A BIM (épületinformációs mo- sában elhasznált energiához képest ugyan első napon belefulladnánk a lövészárokba, dellezés) a tervezéstől egészen az üzemel- nem meghatározó, de minden ilyen törek- amely a gleccserek elolvadása miatt meg- tetésig, vagyis egy épület teljes életciklusán vés a környezeti terhelést csökkenti. telt vízzel, esetleg a ránk telepedő szmog-

11 tól, vagy akár az a tűz okozná a vesztünket, tétlenül csupán a Z generációból, akik szá- bérlők a fejlesztőkre, ha pedig a piaci folya- amely szinte megállíthatatlan a megválto- mára már nem is kérdés, hogy munkahe- matok nem lennének elég ösztönzőek, még zott száraz és forró éghajlat miatt. lyüknek a klímavédelem elkötelezett szolgá- az adókedvezménnyel való bátorítás, illet- latába kell állnia. Az utóbbi gondolattal talán ve az EU-s szinten megállapított energetikai Kitűzhetik a zöld zászlót részben meg is válaszoltuk, hogy miért ér- követelmények és szabályok is támogatják, az épületre demes kitűznie azt a bizonyos zöld zászlót hogy mostantól kizárólag fenntartható épü- A mindenki által elfogadott zöld épületmi- akár a tulajdonosnak, a fejlesztőnek vagy a letek nőjenek ki a földből. nősítési elismervényeknek köszönhetően bérlőnek az épületre, miért elemi érdekük, a mai ingatlanpiacon már mindenki egyér- hogy már most megfeleljenek a szigorodó Jobb félni, mint megijedni telműen jelezheti, hogy fontosnak tartja a környezetvédelmi előírásoknak, még úgy- Hogy még tovább menjünk, a klímaválto- zással kapcsolatos veszélyeket egyre töb- ben már a lakáspiac egy új válságának le- „A kérdés azért is fontos, mert az építkezések hetséges kiváltójaként tartják számon, és legalább akkora hatásra számítanak, mint jelenlegi ütemét elnézve 40 év múlva duplájára a 2008-as összeomlást követően. A koráb- nőhet a globális épületállomány.” bi pénzügyi válság és a klímaváltozás ezzel kapcsolatos lehetséges következményei az ingatlanok túlértékeltségéből fakadnak, és fenntarthatóságot. A BREEAM és LEED öt- is, hogy költségoldalon többlettel jár a leg- főként azt a több százezer óceánparti lakó- fokozatú minősítések különösen a környe- újabb technológiák használata. Évtizedeken házat érintik, amelyek a tengerszint növeke- zetvédelmi szempontokra koncentrálnak, belül szinte eladhatatlan lesz egy minősítés dése és az áradások miatt víz alá kerülné- míg az ezekhez képest viszonylag új, WELL nélküli prémium kereskedelmi ingatlan, az nek. A vízszint megnövekedésének a kocká- certifikáció az emberközpontúságot, a dol- intézményi befektetők az értékelésekor jó- zata jelenleg ugyanis kevésbé épül be a part gozók elégedettségét állítja a középpont- val előrébb sorolják a környezetvédelmi mi- menti ingatlanok árába, de a kiadott jelzá- ba. A legtöbb esetben ez a két megközelí- nősítéseket, mint akár csak 5-8 éve. A cé- loghiteleknél sincs akkora jelentősége. tés nem is válik el egymástól, azok a meg- gek, vagyis a bérlők, a jelenlegi munkaerő- Kár lenne jóslatokba bocsátkozni arra vonat- oldások, amelyek a fenntarthatósági és így hiányos környezetben mindent megtesznek kozóan, hogy a klímaváltozás mely területen a BREEAM és LEED legmagasabb fokozatai- azért, hogy a legjobb munkavállalókat ma- fogja leghamarabb kiváltani negatív hatása- nak is megfelelnek, az irodaház munkaválla- gukénak tudhassák, így aligha merül fel, it. Az viszont biztosan több egyszerű jóslat- lóiból is magasabb elégedettséget váltanak hogy az energiahatékonysági szempontok- nál, hogy nagy változásokat fog eredményez- ki (levegő minősége, hőmérséklet, növények nak nem megfelelő, elavult irodaházban te- ni a világban, a gazdaságban, és még jobban – csak hogy néhányat említsünk), és nem fel- vékenykedjenek. Így gyakorolnak nyomást a leszűkítve: az ingatlanpiacon.

12 PROPERTY FORUM EVENTS IN 2020

ALTERNATIVE INVESTMENT FORUM Warsaw, February 2020

SEE PROPERTY FORUM Bucharest, April 2020

BRATISLAVA PROPERTY FORUM Bratislava, April 2020

PRAGUE PROPERTY FORUM Prague, May 2020

CEE PROPERTY FORUM Vienna, September 2020

PORTFOLIO PROPERTY INVESTMENT FORUM Budapest, November 2020

BALKANS PROPERTY FORUM Belgrade, December 2020

Property_Events_2020_A4.indd 1 2019. 11. 07. 12:25 Az legbefolyásosabb személy a magyar 50 ingatlanpiacon

14 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

dén sem csökkent a lendület a hazai ingatlanpiacon. Hatalmas tranzakciókat ütöttek nyélbe legbefolyásosabb Imind az iroda-, mind a logisztika, mind a szállodapiac területén, miközben a lakáspiacon is jelentős mennyiségben adták át az elmúlt években elkezdett fejlesztések lakásait. A hazai és külföldi befektetők továbbra is kedvelik Budapestet, és a piac is erős mozgásban van, ezzel együtt személy a magyar a legfontosabb szereplők köre is folyamatosan változik. Éppen ezért negyedik alkalommal is elkészítettük az iparági toplistát, amelyben a cégvezetők és befektetők mellett számos fejlesztő is bemutatkozik. A portrésorozat azokról szól, akik 2019-ben meghatározó befolyással voltak és vannak ingatlanpiacon a hazai ingatlanpiacra. A lista azonban csak az idei év lenyomata, jövőre újraosztjuk a helyeket.

15 Ágházi Árendás Barna Gyula Gergely Zsolt

Az újjászülető Megvannak az első beköltözők Növekvő hatáskör WestEnd City Center

A Gránit Pólus Csoport vezérigazgatója és A Property Market Kft. ügyvezető igaz- igazgatótanácsának tagja, 2016-os kineve- gatója annak 2015-ös megalapítása óta. zése előtt pénzügyi, majd működési vezér- Pályafutása korábbi részében számos si- igazgató-helyettesként dolgozott. Munkája keres beruházás megvalósításáért volt fe- során összesen 9 ország több mint 100 gaz- lelős: ide tartozik például az Átrium Park, dasági társaságának tevékenységéért felelt. a Corvinus Egyetem új kampusza és a vele Mielőtt 2006-ban csatlakozott a Gránit Pó- egybeépült Studium irodaház. Tevékenysé- lushoz, 11 éven keresztül a PwC magyaror- gei közt említhető az Átrium Park, a Mille- szági leányvállalatánál dolgozott. náris Parkban megépült három irodaház, a A mára kizárólag magyar tulajdonosok irá- 2010-ben átadott Allianz-székház, valamint az Erzsébet tér 2014-es felújítása is. A Property Market Kft. vezetőjeként jelen- leg a Market Építő tulajdonosai és a katari hát- terű Constellation által tulajdonolt Buda­Part beruházás megvalósításáért felelős. A Buda­ Part Budapest legnagyobb, folyamatban lévő Dr. Barna Zsolt az OTP Bank általános magánberuházása a Lágymányosi-öböl men- vezérigazgató-helyettese. Pályafutását tén mintegy 54 hektáros területen. A telek az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyeleten akvizíciója óta eltelt szűk 4 évben sok min- kezdte, ahol a szakmai ranglétrát végigjár- den történt, a projekt első ütemében terve- va 2006-ban a Pénz- és Tőkepiaci Felügye- zett lakások átadására október elején került leti Igazgatóság ügyvezető igazgatója lett. sor, a második ütem 367 lakása, valamint a Ebben a pozícióban a bankok, bankcsopor- BudaPart GATE irodaház 2020 első negyed- tok felügyeletét irányította. 2006 és 2010 évére készül el, emellett pedig már épül között tagja, állandó meghívottja a CESR, a BudaPart CITY irodaház és a BudaPart Ott- CEBS vezető testületeinek és szakmai bi- honok „E” épülete is. A BudaParton a tervek zottságainak. 2010 óta dolgozik az OTP Cso- szerint 10 év alatt összesen 600 ezer négyzet- portnál, ebben az időszakban lett a monte- nyítása alatt álló Gránit Pólus az elmúlt 25 méternyi lakás, iroda és kiskereskedelmi egy- negrói CKB Bank Igazgatóságának elnöke, évben több mint 1,5 millió négyzetmétert épí- ség épül fel. melynek reorganizációját irányította. Az tett Magyarországon és Európában. A csoport OTP Csoporton belül betöltött több vezetői nevéhez olyan projektek megvalósítása köt- pozíciója után 2016. június és 2018. augusz- hető, mint az ország első „A” kategóriás iro- tus között az OTP Ingatlan Befektetési Alap- daépülete, a belvárosi Bank Center, az ország kezelő Zrt. elnök-vezérigazgatói, emellett első nyugati típusú plázája, a Pólus Center, az 2016 szeptemberétől 2018 szeptemberéig ország első multifunkcionális kereskedelmi az OTP Alapkezelő Zrt. Igazgatóságának el- épületegyüttese, az évente több mint 20 mil- nöki pozícióját töltötte be. 2017-2018-ban lió látogatót fogadó bevásárlóközpontja, a az OTP Bank horvát leánybankjainak integ- WestEnd City Center, vagy az első multifunk- rációját irányította. 2018 szeptembere óta cionális kulturális épületegyüttese, a Művé- az OTP Bank általános vezérigazgató-he- szetek Palotája. A vállalatcsoport életében a lyettese, a Bankcsoport-irányítási és Operá- 2019-es év egyik legfontosabb eseménye az ciós Divízió vezetője és az OTP Ingatlan Zrt. idén 20. születésnapját ünneplő WestEnd City Felügyelő Bizottságának elnöke. 2019-től az Center megújulása: számos új szolgáltatással OTP Ingatlan Zrt. Igazgatóságának elnöke, és üzlettel várják a látogatókat. valamint az OTP Csoport horvát leánybank- jának felügyelőbizottsági tagja.

16 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Barta Biró Borbély Zsombor Gergely Zoltán

Klímahelyzet van Vásárlás és értékteremtés Váci útról a Hungáriára

A Magyar Környezettudatos Építés Egyesü- Az Atenor-csoport magyarországi igazgató- letének (HuGBC) elnöke 2017 óta. A szakem- ja már 2009 óta, korábban a GTC fejlesztési ve- ber előtte öt évig elnökségi tagja, valamint két zetőjeként dolgozott. Az itthoni piacon a Váci út éven keresztül alelnöke volt a szervezetnek. egyik legnagyobb fejlesztéséért, a Váci Greens A Magyar Környezettudatos Építés Egye- irodakomplexumért felel. sülete 2009-ben jött létre. A szervezet olyan, A belga ingatlanfejlesztő cég főként nagyobb egyesületi formában működő nonprofit volumenű, jó lokációban lévő városi projektek- együttműködés, amelynek célja, hogy a szük- kel foglalkozik, Magyarországon irodaházakat séges piaci, oktatási és jogalkotási feltételek és vegyes funkciójú ingatlanokat fejleszt. A vál- elősegítése révén hozzájáruljon a környeze- lalat 2007-ben lépett be a régióba, egy évvel tileg felelős és egyben megtérülő építkezési később kezdte meg első magyarországi pro- gyakorlatok elterjedéséhez Magyarországon. jektjét, a Váci Greens fejlesztését. Az össze- Az idei évben az egyesület a nemzetközi World sen 6 épületből álló, 130 ezer négyzetméte- Green Building Council teljes jogú tagjává vált. res komplexum első épületét 2013-ban adták Fő tevékenységei közé tartozik többek között a át, tavaly májusban pedig elkészült a negyedik, környezettudatos és fenntartható építést elő- A Diófa Alapkezelő Zrt. elnök-vezérigazga­ mintegy 15 ezer négyzetméteres „D” épület is. mozdító építészeti szabályozás kidolgozása, tója. A vállalathoz 2011 novemberében csat­- A cég idén februárban ebben az épületben nyi- lakozott, kezdetben külső tanácsadóként totta meg az új, bemutatótermet is magában dolgozott, majd a jelenlegi pozíciója betöl- foglaló 760 négyzetméteres irodáját. tése előtt társvezérigazgatóként tevékeny- Szintén a cég fejlesztésében a Hungária kör- kedett. úton épül a 72 ezer négyzetméternyi irodate- A Diófa Alapkezelő tevékenysége során kiemelt szerepet kap az ingatlanbefektetés, Magyarország harmadik legnagyobb lakos- sági ingatlanalapja, a Magyar Posta Ingatlan Befektetési Alap is hozzá tartozik. 2019 tava- szára az alapkezelő által kezelt ingatlanva- gyon meghaladta a 330 ezer négyzetmétert, amelyből arányosan 40-40 százalékot tesznek ki az iroda- és a kiskereskedelmi ingatlanok. A cég 2017 év végétől vált igazán aktívvá a hazai ingatlanpiacon, amikor decemberben megvá- sárolták a 14 ezer négyzetméteres Infopark A épületét és egy soproni logisztikai parkot. a szakmai ismeretek minél szélesebb körben 2018 nyarán a portfólió az Alkotás Point iroda- történő átadása, a szakemberképzés, illetve a házzal bővült, 2018 októberének végén pedig zöld minősítési rendszerek megismertetése és egy teljes körű felújítást követően újranyitott elterjesztése. Az elmúlt években a HuGBC az a Diófa egyik ingatlanalapjának tulajdonában építészeti szabályozás területén több mint 10 lévő, 24 ezer négyzetméteres Shopmark bevá- rülettel rendelkező Aréna Business Campus, véleményt, javaslatot dolgozott ki, illetve náluk sárlóközpont. Az idei évben a Dél-Pesti Üzleti melynek első épületére négy bérlővel már található a magyar zöld minősítésekkel rendel- Parkban bővítettek, ahol egy 9 ezer négyzet- megállapodtak, második épületének kivitele- kező épületekről az egyetlen komplex adatbá- méteres raktár- és irodaépületet építettek fel zése pedig idén szeptemberben kezdődött. zis. Az Egyesületnek jelenleg 91 tagja van: 73 és adtak bérbe. Emellett az Atenor a Bécsi úton megvásárolt rendes és 18 társult tagot tudhat a soraiban. egy 5000 négyzetméteres területet, hogy azon „A+” kategóriás irodaházat hozzon létre.

17 Épül Budapest legújabb városnegyede

agy változások időszakát éljük most az ingatlanpiacon. Az olyan konkrét szabályok, mint az év végétől Nváltozó lakásáfa, biztosan hatással lesznek a következő évek lakáspiacára, de hosszabb távon az új technológiai megoldások és a fenntarthatósági kérdések is meghatározó tényezővé lépnek elő az egyes fejlesztéseknél. Az irodapiacon pedig az építőipari kihívások mellett a megváltozott bérlői igényeket is figyelembe kell venniük a fejlesztőknek. Hogy mindez mit jelent a gyakorlatban, arról a BudaPart város- negyed ingatlanfejlesztőjét, a Property Market Zrt. ügyvezető igazgatóját, Dr. Árendás Gergelyt kérdeztük.

A lakáspiac és az irodapiac csúcsokat döntött idén. Mit vár, bevonnia a vevők megnyugtató biztonsága érdekében. A fent el- merre halad tovább a piac? mondottakon túl azt gondoljuk, hogy hosszú távon azok a beru- Ami a lakópiacot illeti: nemcsak idén, hanem az elmúlt 3-4 évben házások fognak a továbbiakban is sikereket elérni, melyek biztos folyamatosan megdöntötte saját rekordjait. Természetesen eb- befektetői és kivitelezői háttérrel rendelkeznek. A BudaPart projekt ben döntő szerepe volt a kedvezményes áfakulcsnak. A nyár fo- fejlesztőjeként a Property Market biztos hátteret jelent, és bár prog- lyamán azonban az újlakás-piacon általánosságban lassulás volt nosztizálunk piaci átrendeződést, az eddigi minőségnek és színvo- érzékelhető, a megnövekedett árak és a jövő évben emelkedő áfa nalnak megfelelő fejlesztést végzünk a továbbiakban is, hosszú táv- kombinációja, valamint az alternatív befektetési termékek kínálata ra tervezünk. visszavetette az addig nagyon erős keresletet. A közeljövőben az újlakás-kínálat zömét a nagy tőkeerős fejlesztők városi projektjei Az építőipar felől érkező ár- és időnyomás kezd enyhülni? Hogy fogják adni, a piacra kerülő új lakások száma csökkenni fog. látja a következő éveket? Az irodapiac növekedése szintén kitart, és ezzel a trenddel kapcso- Azt gondolom, a közszféra lassuló beruházási üteme, a német au- latban jelentős változások előreláthatóan nem várhatók. A keresle- tóipari beruházásokhoz kapcsolódó beruházások visszaesése, a ti oldal töretlen, ezen csak egy globális gazdasági lassulás hozhat csökkenő lakásépítési volumen első körben a megvalósítás bizton- változást némi késéssel, de nem a közeljövőben. A befektetői piac ságát fogja tudni növelni, és az árnövekedést mérsékelni. Érdemi átrendeződött, a magyar befektetési alapok nem aktívak az elszen- árcsökkenéssel a kitartó bérkiáramlás mellett, a munkaerő szabad vedett tőkekivonás miatt, de a nemzetközi befektetői érdeklődés ki- áramlására épülő európai piac részeként nem számolnék. fejezetten erős. Sőt, ebben optimistábbak is lehetünk, mint egy éve, mert úgy tűnik, középtávon is fennmaradhat a globálisan alacsony Budapest új főpolgármestert választott, és a XI. kerületben is kamatkörnyezet, ami a befektetői érdeklődést tovább fokozhatja. új a vezetés. Milyen hatással lehet ez a városra, a projektjükre, a fonódó villamos BudaPartig való meghosszabbítására? A lakópiacon az áfa visszaállása milyen folyamatokat fog ered- A Budapart egy új városnegyed megépítése, hosszú távú projekt, ményezni? Önök érzik már a negatív hatását, vagy most van az amelynek megvalósítását a főváros és a kerületi Önkormányzat igazi roham, és majd januártól? mindenkori vezetésével aktív párbeszédben kell megvalósítani. A Az év utolsó két hónapjában arra számítunk, hogy a vevők még ki- BudaPart projekt továbbra is a megkötött településrendezési szer- használják az alacsonyabb áfakulcs nyújtotta árelőnyt azokban a ződésnek megfelelően, a fejlesztési tervek alapján folytatódik a projektekben, ahol még érdemi választék van a keresett lakástípu- meghatározott ütemek szerint, az infrastrukturális fejlesztések is sokból. Ebből azok a projektek profitálhatnak, ahol a tulajdonosok változatlanul haladnak tovább. A Szent Gellért tértől a Budafoki út/ elindították a kivitelezést. Természetesen a BudaPart Otthonok „E” Dombóvári úti csomópontig tartó budai fonódó két villamosvonal épülete ezek közé tartozik, és sikerült akár banki finanszírozást is teljes terveztetését finanszíroztuk, az engedély rendelkezésre áll.

18 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Ennek a villamosvonalnak a megvalósítását, úgy látjuk, pártállásra feleljenek. Az épületekben számos smart megoldás található, amik tekintet nélkül mindenki támogatja, ami nagyon jó hír Dél-Buda tö- úgy épülnek, hogy bármikor fejleszthetők és bővíthetők legyenek megközlekedésének fejlesztése, az itt lakók és az itt dolgozók szem- az egyéni igények alapján. A technológiánál azonban fontosabb az Y pontjából. és a Z generáció munkahely-választásánál a megközelíthetőség, az infrastruktúra és a zöld megoldások mellett pedig egyre kiemeltebb Egyre több a bizalmatlanságra okot adó egyedi jelenség egyes szerepet kap a munkavégzés környezete. Az új városnegyedben a lakófejlesztők miatt. Önöknek is egyre többet kell tenniük a bi- fiatal munkavállalók egy teljes szolgáltatásmixet kapnak: reggel el- zalom fenntartására? Érzékelik ezt a jelenséget? mehetnek futni a rekortán futópályára, ebédidőben várja őket szá- Mi is hallunk olyan híreket, hogy egyes fejlesztők a kivitelezési költ- mos teraszos étterem a Duna-parton, délután lazításként sétálhat- ségek elszállása miatt jogi trükkökkel, inkorrekt módon elállnak az nak barátaikkal a Kopaszi-gáton, vagy akár napozhatnak a terveink évekkel korábbi árszinten eladott lakások adásvételi szerződései- szerint jövőre megnyíló BudaPart strandon. ből. A kivitelezés megvalósításának biztonsága, a fejlesztő koráb- ban megvalósított projektjeinek tapasztalata egyre nagyobb súllyal Hogyan folytatódik a BudaPart projekt a következő 5 évben? fog latba esni a kiválasztáskor. A BudaPart projekt összességében egy közel tízéves fejlesztés, és nagyon büszkék vagyunk arra, hogy már átadtuk az első két lakóhá- Mik az irodapiac legnagyobb kihívásai a jövőben? Mesterséges zunkat, a lakók egy része már itt él. Az első ütemben még két továb- intelligencia, önvezető autók, klímaváltozás, generációs szaka- bi lakóházat, illetve a Budapart GATE irodaházat is átadjuk 2020 első dékok? Hogyan kezelik ezeket, hogyan készülnek fel? felében. Épül a BudaPart Otthonok „E” épülete és a Budapart CITY Az irodapiac egyik legnagyobb kihívása, hogy mit tud nyújtani a irodaházunk 2021-es átadással. A MOL Campus átadása 2022-ben bérlőknek és közvetetten a munkavállalóknak. A well-being megte- várható. Folyamatosan készítjük elő az új projektjeinket: szállodát, remtése az elsődleges szempont a BudaParton is, emellett pedig fi- irodákat és otthonokat, évente legalább két új épület indítását ter- gyelünk arra, hogy a jelen épületei a jövő követelményeinek is meg- vezzük, jó ütemben halad a városnegyed megvalósítása.

19 A jó projekt felértékeli a környezetét is

éhány évig még bérbeadói piac van, de nem lehet hátradőlni. A bérlők néha különleges igé- Nnyekkel állnak elő, hogy megtarthassák munkatársaikat, ezért a fejlesztőknek kötelező új, akár formabontó irodai kialakításokat kitalálniuk – mondja Borbély Zoltán, az Atenor ügyvezető- je, aki szerint az a cél, hogy egy-egy projektjük nyomán átalakuljon a közvetlen környék is.

Ahová csak nézünk a Váci úton, darut látunk, de ugyan- ni. Ennek érdekében több lokációban is jelen vagyunk, jelenleg négy ez a kép fogad Dél-Budán és a Soroksári úton is. Meddig kerületben lehet találkozni projektjeinkkel. Mindegyikre jellemző, tart ez az irodaépítési hullám? Lesz itt lassulás? hogy ha elérjük a kritikus tömeget, akkor a projekt hatására teljesen Ezt a kérdést egymásnak is felteszik a fejlesztők, de a válasz elég átformálódik a közvetlen környék, bővülnek a szolgáltatások, felérté- egyértelmű: továbbra is erős motor a kereslet, a nettó felszívás nö- kelődnek más ingatlanok is. Ez történik a Váci Greens komplexumnál, vekszik már sok-sok negyedévet nézve. Azt látjuk, hogy az elmúlt és hasonlóra számítunk a Hungária körút egyik szakaszán is, ahol a évek nagyon alacsony kihasználatlansági mutatója miatt – hozzá- 72 ezer négyzetméteres Arena Business Campus kivitelezése zajlik. teszem, hála Istennek – a bérlők a korábbiaknál jóval a szerződé- sük lejárta előtt elkezdik a keresést. Egy-másfél évre vagy akár még Mi a helyzet Budával? többre előre aláírt szerződések születnek, nálunk is. Régi vágyunk volt átmenni Budára, ott teljesen más a piac dinamiká- ja, és rengeteg a lehetőség. A Hengermalom útnál lesz egy 15 ezer Tehát hátradőlhetnek a bérbeadók? négyzetméteres irodaházunk, illetve Óbudán, a Bécsi úton egy et- Bérbeadói piac van, ez nem kétséges. Emlékszem azonban a 2014- től nagyon különböző környezetben, szintén kb. ugyanekkora bér- 2015-ös évekre, amikor a nagy nemzetközi ingatlanügynökségek területű irodaház létesülhet. A nagyobb változásokra a XI. kerületi azt állították, hogy túl sok projekt kerül a piacra, és ezért mostanra projektnél számítunk. Biztos vagyok benne, hogy a Hengermalom, leesnek majd a bérleti díjak. Ezzel szemben mit látunk? A 3-4 évvel Szerémi út és környéke, egészen a Fehérvári útig gyökeresen átala- ezelőtti 13-14,5 euróhoz képest ma már 16 az átlag a Váci úton. Na- kul, a lerobbant épületek helyére korszerű lakótömbök, irodaházak, gyon jellemző az előbérlet manapság, a most készülő irodaházaknál szolgáltatóegységek és sok zöld kerül majd. az átadásra már 50-60 százalék lesz a foglaltság. Nyilván ott is fontos lesz, hogy mennyire illeszkedik egy-egy Ha ez így van, akkor még fontosabb, hogy hogyan tervez egy új épület a helyi városi szövetbe, mennyire lesz része a minden- fejlesztő. Óvatosan megvárja, míg magas lesz az előbérlet ará- napi életnek, a környezetnek. Ezt hogyan tudják megvalósítani nya, és csak azután indít új projektet, vagy nagy levegőt vesz, Önök az új projektjeiknél? és az élre akar törni, minél több házzal jelen lenni a piacon, Már régóta az a célunk, hogy ne egyfajta elkülönült tömböt vagy hogy levadássza a nagyobb keresőket. tömböket hozzunk létre, amikor építkezünk. Hozzáteszem: telje- Szerintem a vezető fejlesztők, így az Atenor is, az utóbbi stratégiát sen más a szabályozás a Váci úton és például Óbudán. Utóbbinál követik. jó partnerre találtunk az egyik építész stúdióban, és nagyon sokat beszélgettünk, akár vitatkoztunk is a kerületi főépítésszel, míg vé- És mindegyik igyekszik több alpiacon is jelen lenni. Önök is. gül sikerült megállapodni, mindenkinek az érdekei érvényesültek. Miért pont azokat célozták meg? Fontos fejlemény, hogy az eredeti előírástól eltérően nem kellett új Kicsit visszanyúlnék a válság legsúlyosabb éveihez. 2012-ben a Váci utcát nyitni az új irodaházunk mögött, helyette egy szép parkot épít- Greens első épületének megépítése egyfajta előremenekülés volt, de hetünk, mindenki örömére. Egyébként a ház két irányban is nyitott, ki tudtuk adni az egész épületet. Ennek a korszaknak azonban vége, alul átjárható lesz, nem zárkózik be a Bécsi út felől. Az egész koncep- és semmiképpen nem szeretnénk még egyszer ilyen helyzetbe kerül- ciót jól fogadják a bérlőjelöltek.

20 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Volt-e valamilyen különleges bérlői igény az elmúlt években, szolgálni. Ezeknek a központoknak az üzemeltetői, vagyis maguk a amikor felgyorsult a Váci Greens projekt? multicégek hihetetlenül erős versenyben vannak a munkaerő meg- Bérlőink nagy multinacionális cégek, mindegyik hozza a saját bel- tartásáért, és ebben nagy szerepet játszik a munkahely fizikai kiala- sőépítészét, sőt, egyik-másik még tervező partnerét is. Szeretünk kítása és a kapcsolódó szolgáltatások, úgyhogy erre egyre nagyobb együtt dolgozni velük, mert sokat tanulhatunk tőlük. Két dolgot arányban hajlandók költeni a bérlők. Túl drága nekik a jelentős fluk- azért megemlítek: az egyik esetben a két, egymással függőlege- tuáció. sen szomszédos szintet elfoglaló vállalat azt kérte, hogy vágjunk egy hatalmas nyílást a már meglévő födémen, mert nagy, látvá- Ezt a megtartóerőt növelheti, ha az épületben vagy a közel- nyos csigalépcsőt akart építeni. Először bolondságnak, fölösleges ben a mindennapi életvitelhez kapcsolódó szolgáltatások is beavatkozásnak tűnt, de ma már mindenki szereti, mi is. A másik elérhetők. De hajlandó-e az Atenor olyan szociális pluszberu- bérlő a két szintjét egy külső lépcsővel kötötte össze, ami áthalad a házásra, amit egyebek között legutóbb a Habitat for Humanity bérleményükhöz tartozó teraszokon. A lépcső a teraszokkal együtt is felvetett a fejlesztők és a helyi önkormányzatok kapcsolatát tényleg különlegesség, egymáshoz úgymond könnyen átjárhatnak elemezve? rajta a munkatársak. Ezek az újdonságok azért jók, mert nekünk, Nemhogy hajlandók vagyunk, de eleve így is működünk. Például a fejlesztőknek felhívja a figyelmünket az új igényekre, megoldásokra, Váci Greens környezetében megújítottuk a közterületeket, kicse- és ezeket már alkalmazhatjuk a következő projektjeinknél. réltük a közvilágítást, utcabútorokat helyeztünk el. Ha valaki most sétál itt az épületeink között, akkor nem tudja megmondani, hogy Úgy is értelmezhetjük ezt, hogy egyfajta egészséges ösztön- hol van a közterület, és hol a magánterület. Éppen ez a cél, hogy az ző nyomás van a fejlesztőn, bérbeadón, hogy még jobb ötletek- összefolyás, az illeszkedés hatására magukénak érezzék az itt lakók kel álljon elő majd akkor is, amikor lassul a gazdaság, és nehe- ezt a környéket. A Hungária körúti épületnél sokkal messzebb men- zebb lesz bérbe adni az irodákat. tünk. Azzal kezdtük, hogy felújítottuk a szomszédos óvoda kertjét, Nyolc európai országban vagyunk jelen, mindenütt más a munka- mert nagyon ideje volt már. A továbbiakban az első irodatömb föld- kultúra. Itt Magyarországon jelenleg főleg a szolgáltatóközpontok szintjén egy 500 négyzetméteres, modern gyermekorvosi rendelőt elhelyezésére van növekvő igény, nekünk az Atenornál ezt kell ki- építünk, ott a belső kialakítás költségeit átvállaltuk.

21 Csizy Décsi Doron és Guy Dezső Gábor Dymschiz

Ezreknek teremt otthont Szélesedő paletta Stabil eredmények

A Siskin Cégcsoport alapítója, több mint Okleveles építészmérnök, mérnök-közgaz- 20 éves ingatlanberuházói és fejlesztői ta- dász, 2004 óta a Dome Facility Services Group pasztalattal rendelkezik. Pályafutását egy ügyvezető igazgatója. Vezetése alatt a társa- bank műszaki szakértőjeként kezdte, majd a ság bevétele 30 millió forintról 4,7 milliárd vállalkozások és a pénzügyek működésének forintra nőtt. A Dome-hoz való csatlakozását megismerése után néhány év munkatapasz- megelőzően 10 évig dolgozott a magyaror- talattal a háta mögött úgy döntött, hogy egy szági központú szoftverfejlesztő cégnél, a ismerősével belevág egy budakalászi ikerház Graphisoft R&D Rt.-nél, ahol a Graphisoft FM felépítésébe. A projekt zárásával azonban tár- szoftverének termékmenedzsment vezetője sa kivált a cégből, így a következő fejlesztést volt. Décsi Gábor tisztségviselője a Magyar In- gatlanszövetségnek (MAISZ), és tagja az RICS nemzetközi szervezetnek (Royal Institute of Chartered Surveyors). A Dome Facility Services Group közel másfél évtizede nyújt teljes körű, integrált létesít- ménygazdálkodási szolgáltatásokat a hazai A magyarországi és a közép-európai la- ingatlanpiacon, mostanra összesen 7 kelet- káspiac meghatározó szereplője a Duna közép- és dél-európai országban van jelen. House, melyhez mára az ingatlanközvetítésen A cégcsoport az FM üzletág létesítmény- kívül számtalan egyéb tevékenység is köthető. üzemeltetési tevékenysége mellett Dome A cég tulajdonosai a Dymschiz testvérek, akik Energy márkanév alatt energetikai, Dome a Duna House-t mint ingatlanközvetítő céget Fit-out néven pedig bérleménykialakítási 1998-ban alapították, 2003-ban pedig már szolgáltatásokkal is foglalkozik, a Dome a franchise-hálózatot kezdték el szervezni. Az Real Estate Consulting üzletág pedig teljes azóta eltelt években a vállalat folyamatosan körű létesítménygazdálkodás tanácsadási diverzifikálta tevékenységét, és 2010-ben a szolgáltatást nyújt. nemzetközi terjeszkedés folyamatát is elindí- A Dome tavaly a Portfolio Property Awards tották. a feleségével együtt valósították meg, ez egy díjai közül elnyerte az év Facility Manage- A Duna House Csoport a szektor több terü- bankhitelből finanszírozott, háromlakásos ró- ment cége díjat. Jelenleg 470 munkatárssal letén biztosít különböző szolgáltatásokat ügy- zsadombi társasház volt. A következő projekt- mintegy 1,5 millió négyzetméternyi terület felei részére. A cégcsoport tevékenységei nél társult hozzá építésvezetőként dolgozó üzemeltetését végzik. mentén öt működési szegmens különíthető el: barátja, vele sikerült megvenniük a következő franchise, saját iroda üzemeltetése, pénzügyi telket, majd egy rákövetkezőt, és onnantól termékek közvetítése, kapcsolódó szolgáltatá- kezdve növekedésnek indult a cég. sok értékesítése és ingatlanbefektetések. Azóta 11 projektben több mint 2100 lakást A második magyarországi franchise márka, építettek fel, mintegy 122 ezer négyzetméter- a Smart Ingatlan piacra való bevezetése után nyi területen. A cég a beruházásait ma már a Duna House kizárólagos tulajdonában álló saját pénzügyi finanszírozásban valósítja meg, Impact Asset Management Alapkezelő Zrt. saját generálkivitelező céggel, így a munka- 2016 augusztusában létrehozta Magyarország erőhiány számukra nem jelent kockázatot. A első nyilvános, nyílt végű lakóingatlan-befek- cégcsoport nevéhez olyan fejlesztések köthe- tetési alapját. Ezen felül a cég leányvállalatain tők, mint a Szép Ilona Lakópark, a Kondorosi keresztül magyarországi ingatlanfejlesztése- lakónegyed, a Budai Bolero vagy a legújabb ket is megvalósít, és 2016 ősze óta a tőzsdén fejlesztésük, a Budai Walzer. is jelen van.

22 portfolio_hirdetes_v2.pdf 1 2019.11.04. 11:01:36

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K 5 és 27 százalékos lakások egyszerre a piacon

vekkel korábban már 1800 lakást befejeztek a Kondorosi Lakónegyedben, hamarosan teljesen elkészül a 900 la­ Ékás­os Budai Bolero, valamint elkezdődött az engedélyeztetés és az építkezés a 2200 lakásos Budai Walzer Lakó- park első ütemeinél. A több ezer lakás építéséért felelős SISKIN ingatlanfejlesztő tulajdonosait, Csizy Dezsőt és fiát, Balázst kérdeztük a 27 százalékra visszaálló áfa lehetséges következményeiről, illetve a lakásárak jövőjéről.

Több ezer lakást fejlesztenek csak a XI. kerületben. Mi- kedés okozta 22 százalékos többletköltséget teljes mértékben a vá- ért pont erre a lokációra esett a választás? sárlókra hárítani, ennek a tehernek egy részét a beruházónak kell Egy ideig a II. és a XII. kerületben építettünk Csizy és Lukács néven, felvállalnia. Létezik ugyanakkor egy lélektani határ, amit a vevők a többnyire luxus társasházakat, egyre nagyobbakat, végül egy 144 laká- zöldövezeti lokációtól vagy az emelt műszaki tartalomtól függően sos projektet is sikeresen befejeztünk. Ezt követően adódott a lehető- hajlandóak kifizetni. Várakozásaink szerint az áfaváltozás jelentős ség annak a teleknek a megvásárlására, ahol a Kondorosi Lakónegye- áremelkedést nem indikál a közeljövőben az ingatlanpiacon, vi- det fejlesztettük, és ahol jelenleg is található az értékesítési irodánk. szont akinek most van pénze, jelentősen kedvezőbben vehet lakást év végéig. Milyen finanszírozási konstrukcióban fejlesztenek? A válság előtt jellemzően banki finanszírozást vettünk igénybe, Ráfizetéssel nyilvánvalóan egyetlen fejlesztő sem száll ki, majd miután egy leállást követően 2014-ben folytattuk a Kondorosi legfeljebb abbahagyja az értékesítést, és kivárja, hogy megint Lakónegyed fejlesztését, olyan erős keresletet tapasztaltunk, mely beinduljon a piac. lehetővé tette a saját finanszírozást. Az ezt követő négy-öt év to- Így van. Elképzelhető, hogy az áfaváltozás miatt a piaci szereplők kü- vább növelte cégcsoportunk tőkeerejét. lönbözőképpen reagálnak, hiszen nem mindegy, hogy ki mennyiért vásárolt telket. Szokatlan helyzet, hogy az 5 és 27 százalékos áfás A vásárlók egyedi fizetési ütemezést is kaphatnak? lakások egyszerre vannak jelen a piacon, ami további hatással lesz Igen, biztosítunk egyedi fizetési lehetőséget vásárlóink részére. A az elkövetkező 4 évre. befizetések ütemezésének függvényében például egy 20-80 száza- lékos fizetési konstrukcióhoz képest kedvezményesebben is lakás- A versenyhátrány abból adódik, hogy akinek nem volt hoz lehet jutni a befizetés összegének növelésével. Véleményünk engedélye, az nem tud lemenni alacsonyabb árszintre, vagy szerint a minőségi kivitelezés mellett, a piaci viszonyokat figyelem- abból, hogy aki megkapta az engedélyt, lényegében az áfa be véve, versenyképesek az áraink. különbségével feljebb mehet az árban, és az számára extra profit lesz? Jobb minőség alacsonyabb áron? Mi a trükk? Nyilvánvaló, hogy az, aki 2018. november elseje előtt rendelkezett Első lépés a jól időzített, megfelelő lokációjú, jó ár-érték arányú építési engedéllyel, és az azt követő 5 éven belül fel tudja építeni telekválasztás. További fontos tényező, hogy generálkivitelező cé- és értékesíteni a projektjét, az extra profitra számíthat azokkal a günk műszaki igazgatója, építésvezetőink, valamint a már több éve fejlesztőkkel szemben, akik ebben az időpontban még nem rendel- foglalkoztatott stabil alvállalkozói gárdánk szavatolja a jobb minő- keztek építési engedéllyel, és fejlesztésük ezáltal a 27 százalékos áfa séget. Emellett likviditásunknak köszönhetően nem kell kigazdál- hatálya alá esik. Feltehetően a legtöbb fejlesztő 2019 végére tervez- kodnunk egy esetleges projekt hitelköltségeit sem. te az átadásokat, vélhetően nincs számottevő mennyiség azokból a projektekből, amelyek 5 százalékos áfatartalommal értékesíthetők, Az áfa visszaemelkedése mit fog okozni a lakáspiacon? és évekkel később készülnek el. Az ingatlanpiacon a legnagyobb Nehéz és felelőtlen nyilatkozat lenne ebben a kérdéskörben jós- kockázat a szabályozás. A nagy cégek számára a kiszámíthatóság és latokba bocsátkozni. Véleményünk szerint nem lehet az áfa­emel­ a biztonságos jogi környezet a legfontosabb.

24 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

A szabályozásban sok a helyi elem is. Ebben van kockázat Ez a lehetetlen helyzet enyhülni látszik a közeljövőben? mostanában? Az alvállalkozók elmondása alapján már vannak helyek, ahol verse- Összességében van. A fővárosi és kerületi önkormányzat hatá- nyezniük kell, de ha jön például egy újabb EU-s támogatáscsomag, rozza meg a szabályozási tervet, hogy egy adott telekre mit lehet sok minden felborulhat. Amit megtanultunk mind a 2008 előtti idő- építeni, ami nem minden esetben van összhangban a fejlesztő szakból, mind a mostani változásból, hogy semmit nem érdemes szándékával. Az építési engedélyeztetési eljárás során kiderülhet- prognosztizálni, mert bármi megtörténhet. Mindenki azt gondolta, nek további kockázatok a szabályozási terv értelmezésével kap- hogy lesz némi visszaesés, kevesebb építkezés, de ez az alacso- csolatban. nyabb kereslettel egyensúlyban tud maradni. Mégsem így történt. Most, a kedvezményes áfa utolsó hónapjaiban egyértelműen ki- Az elmúlt időszakban átíródtak a szerződések a vásárlókkal? sebb a kereslet, mint amire bárki számított, annak ellenére, hogy Az adásvételi szerződésben a vásárló számára fix, bruttó vételárat logikátlan, hiszen aki még most vásárol, jobban jár, mintha jövőre vállalunk, amit nem változtatunk meg abban az esetben sem, ha tenné. Annyira bonyolult a piac, különböző információk hatnak a vá- emelkednek a költségeink, illetve nem keresünk ürügyet arra, hogy sárlókra, talán érzelmileg a leghangsúlyosabb, amit meghallanak, pluszpénzt szedjünk be tőlük, vagy felmondjuk a szerződést. Ná- egyfajta recesszió jövőbeli bekövetkezése, és emiatt azt gondolják, lunk ezek korrekten működnek. hogy csökkenni fognak az árak. Az emberek érzelmi alapon dönte- A Budai Bolerót átlagosan 600 ezer forintos négyzetméteráron ad- nek, és lehet, hogy ez dominánsabb a valóságnál. tuk el, most azt tapasztaljuk, hogy ezek a lakástulajdonosok a már kész otthonaikat egymilliós négyzetméteráron tudják értékesíteni. A jelenlegi projektben irodafunkciót is terveznek, ez adott- A projekt első felét a tervezett időpontban adtuk birtokba, a máso- sága a helyszínnek, vagy szeretnének nyitni a kereskedelmi in- dik ütemnél – a cégcsoport életében először – előfordul egy kisebb gatlanok felé is? csúszás. Ezt az elképesztően problémás piaci körülmények hatása A helyszíni adottságok mellett ez a fejlesztés mérföldkő lehet a magyarázza, az áfa miatt mindenki 2019 végére tervezte a befejezé- SISKIN Cégcsoport életében egy új ágazat elindításához. A Budai seket, rengeteg lakás épült, valamint az állami beruházások is sok Walzer területén tervezett irodaházunk nettó 24 ezer négyzetméter kapacitást lekötnek. Lehetetlen építőipari helyzet alakult ki, amely- lesz, melyben az irodák mellett a lakóparkot támogató további szol- ben örülünk, hogy tudunk teljesíteni. gáltatóegységek kapnak majd helyet.

25 Válság van! Termelői válság.

udapest egyértelműen felkerült a legnépszerűbb turistacélpontok listájára, ami a hazai szálloda- Bpiacra kifejezetten kedvező hatást gyakorol, mégsem teljesen egyértelmű, hogy egy most elindított hotelprojekt a befektetők által elvárt megtérülési számokat fogja-e hozni. A telekárak és az építési költségek nagyarányú emelkedése ugyanis ezt a területet sem hagyják érintetlenül. A kockázatokról, a hotelpiac kilátásairól és egy tervben lévő, itthon még szinte ismeretlen termék elindításáról beszélgettünk Erdei Bálinttal, a Redwood Real Estate Holding vezérigazgatójával.

Nagyon megnőtt a hoteltermékek népszerűsége most egy-másfél év múlva elindulhat a konszolidáció. Most alvállalkozói Budapesten. Meddig pöröghet a szállodapiac? szinten olyan extraprofitok vannak a rendszerben, hogy lesz miből A budapesti szállodapiacot régiós szinten nem látom kiemelkedő- leadni. Amikor elindul a kivitelezői verseny, ezek a pufferek csök- nek, van még tér szálláshelybővülésre. A turizmus persze nagyon kenni kezdenek, a vállalkozók egymás alá fognak kínálni, ami gyors erős, és jó esély van rá, hogy a kereslet fennmaradjon, sőt tovább ellenirányú folyamatot indít el. Ennek a munkabér az alsó korlátja, növekedjen. Ehhez azonban a városnak is sokat hozzá kell tennie. ami elért egy bizonyos szintet, valamelyest csökkenhet, de erőteljes Ez lehetőséget ad Budapestnek, hogy még több érdekes dolgot tud- visszaesés nem indokolt. jon mutatni a jövőben ideérkező turistáknak. Emellett azonban úgy gondolom, hogy ma szállodafejlesztésbe kezdeni üzleti szempont- A piaci kockázatokat egyre inkább be kell építeni a szerző- ból kockázatos. Csak az egyik tényező, hogy a szállodai árak már désekbe? elérték az értelmezhető szintet, ugyanakkor a dinamika teljesen Szállodafejlesztésen kívül a Redwood érdekelt az iroda- és lakó- megváltozott, vannak hónapok, amikor csökkenő ADR-eket és fog- fejlesztési piacon is, vannak folyamatban lévő fejlesztéseink, így laltsági szinteket látunk év per év alapon, ettől függetlenül 2020-ra rálátok több szegmensre. Az építőipar helyzete miatt egyrészt ismét erős évet várok. Fő probléma, hogy az építőipari árak annyira egy termelési válságot kell a fejlesztőnek menedzselnie, másrészt elszaladtak, hogy a turizmus fellendülése mellett sem biztos, hogy előállítani egy jó terméket, amiben nagyon sok munka és renge- megéri most elindítani egy szállodaprojektet. Sokkal több terv és teg kockázat van. A lakáspiacon a két évvel korábban leszerződött elképzelés van, mint amennyien ezt ténylegesen realitássá tudják négyzetméterárak mellett nem érné meg építkezni, nem véletlenül majd formálni. Azt gondolom, hogy a mostani belvárosi telekárak- szerződnek újra a fejlesztők a lakásvásárlókkal. Sokan azt az utat kal, kivitelezési költségekkel és az ehhez kapcsolódó elérhető szoba- választották, hogy saját generálkivitelező céget hoztak létre, aki ezt árakkal legtöbb esetben nem jön ki a matek. Kedvezőbb lehet a hely- meg tudta lépni, a jövőben is tud építeni, aki nem, az drágábban zet egyedi termékek, mint például a mi fejlesztésünk, a budapesti fejleszt, ha egyáltalán jut neki kapacitás. Ők ezen a kiélezett piacon Hard Rock Hotel esetén, amely elsőként hozza be a „branded true könnyen kieshetnek a játékból, ennek jó bizonyítéka, hogy a kis fej- lifestyle” kategóriát Budapestre, ami teljesen más a már megszokott lesztők ma szinte nem is indítanak új lakófejlesztéseket. „boutique design”, illetve „tematikus hotel” szegmensekhez képest. Az építőipari kockázatokon túl, olyan apró dolgok is késlel- Az építőipar helyzete kulcsfontosságú. tethetik az építkezést, mint az épület színválasztása, ha nincs Tégla, habarcs, vakolat mindenhová kell, csakúgy, mint a munka- elég konkrétan megfogalmazva a hatósági igény. Ezt hogyan vállaló, aki nem fog ottmaradni, ha máshol többet kap. Ez az alfája lehet kezelni? és ómegája az egésznek. Az építőipar nem maradhat ennyire túl- Jogszabályi megfelelésen túl az egyéb hatósági igényeknek – még terhelt hosszú éveken keresztül, véleményem szerint legkorábban ha többnyire szubjektívek is – célszerű megfelelni, többnyire ezek

26 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

mind pluszidőt és költséget jelentenek, amit ki fizet meg a nap vé- sel, ingatlanfejlesztésben például úgy, hogy a fejlesztő maga fogja gén? A vevő. Ezen szubjektív (sokszor utólagosan) kikényszerített össze az egyes beruházásszervezési folyamatokat. Már nem igazán változtatások hosszabb kivitelezési időt hoznak magukkal, ami to- működik az a régi modell, hogy kiszervezünk bizonyos projektszer- vább terheli a kapacitásokat az építőiparban. Ez a működés nem vezési elemeket, mert ma szinte minden egyes feladatnak szignifi- fenntartható. Épp ellene megyünk ezáltal azoknak a trendeknek, káns hatása van a határidőre és a költségekre, ezek eldöntése pedig amelyek ma globálisan zajlanak, vagyis, hogy spóroljunk az erőfor- a beruházó feladata. Éppen ezért fejlesztőként mindennél ott kell rásokkal, hatékonyan építsünk, ne legyenek felesleges költségele- lenni, mert ha nincs idő- és költségkontroll a projekten, akkor min- mek, és a limitált humánerőforrást olyan helyeken használjuk, ahol den elveszett. A szállodafejlesztésnél és a komplex projekteknél ez értéket teremtünk, és hosszú távon fenntartható dolgokat építünk. még hatványozottabban igaz, ha nem figyelünk oda egy területre, vagy nincs munkaerő, az megállítja a többit, és elindul a dominó- Számít arra, hogy a hatósági változások miatt lesznek még hatás. A nemzetközi üzemeltető vagy kontrollere szigorúbban nézi, meglepetések a piacon? hogy tényleg azt kapja-e, amit szeretne, így a tolerancia a minőség- Egész biztos vagyok benne. ben, illetve műszaki tartalomban sokkal kisebb, azaz a szervezési hatékonyságnövelés marad beruházói eszközként. A hatékonyságban van javulás? Senki, még a nagy építőipari vállalkozások vezetői sem tudják, hogy Milyen projektek vannak még tervben? rövid távon hogyan kezeljék a kialakult termelési válságot. Az látszik, Cégemtől már szinte megszokott, hogy egyedi termékeket fejleszt, hogy Magyarország nem fogja tudni tartani azt, hogy nem enged be így a folytatás is izgalmas lesz. Szeretjük a kihívást és a komplex pro- külföldről munkaerőt, az ukrán piac például már kifogyott, onnan jekteket, sikerült ismét olyan projektet kiválasztani, amivel innova- már nem lehet szakmunkásokat behozni. Egyes magyar építőipari tívak lehetünk. Ehhez a gondolkodásmódhoz nagy vállalkozási kedv vállalkozások már Mexikóból importálnak munkaerőt. Ha fenn akar- és kockázatviselési hajlandóság szükséges, cserébe viszont inspirá- juk tartani az iparág termelését, akkor jelenleg a munkaerőhiány a ló, és amennyiben sikeres a projekt, az elismerés is nagyobb. Kicsit legnagyobb visszahúzó erő, a többi erőforrás elérhető, és a végter- olyan, mint a gyermeknevelés, borzasztó nehéz, rengeteg türelem mékek iránt kereslet is megvan. A munkaerőválságot, úgy tűnik, kell hozzá, de ha képes vagy a megfelelő energiát beletenni, akkor a hatékonyságnöveléssel lehetne kezelni, az építőiparban gépesítés- többszörösét kapod vissza.

27 Erdei Fekete Földi Bálint Zoltán Tibor

Finisben a Hard Rockkal Mi lesz a következő lépés? A Corvin Sétány után sincs megállás

A RedWood Holding alapító tulajdonosa. Hamarosan megnyitja kapuit a Széll Kál- A 2016-ban alapított cég főként a prémium mán téren álló egykori Postapalota épüle- szegmens igényeit célozza fejlesztéseivel, téből irodaházzá alakított Buda Palota. Az jelenleg két irodaház, egy hotel és egy lakó- MNB-alapítványok vagyonát kezelő Optima park kapcsolható a nevéhez. Befektetési Zrt. azonban az utóbbi években 2018 harmadik negyedévében átadták a más épületeket is vásárolt. A 14 ezer négy- 4830 négyzetméteres, I. kerületi Ecodome iro- zetméteres Millenáris Classic és Avantgarde daházat. A Naphegy lábánál létrejött komp- irodaházak vagy az ITSH debreceni irodaház lexum a nyitásra szinte teljes egészében is része volt annak a folyamatnak, melynek bérlőkre talált. Más jellegű, de szintén a cég során – a kedvezőbb hozamokat kihasznál- va – az alapítvány vagyonának egy részét ál- lamkötvényekből befektetési ingatlanokba csoportosította. Az MNB-alapítványok vagyonát kezelő Optima Befektetési Zrt. vezérigazgatója 2015 novembere óta Fekete Zoltán, aki az alapítvá- Az ország egyik vezető lakásfejlesztője a nyi vagyon megőrzéséért és az azzal kapcsola- Futureal Csoporthoz tartozó Cordia, melyet tos befektetési döntésekért felel. a legtöbben a Corvin Sétány megvalósítá- Az alapítványok vagyona 2019 második sa kapcsán ismertek meg, noha mostanra negyedévében 273,6 milliárd forintot tett ki, már hét kerületben tizenhárom projektet melyből az alapítványok és az általuk alapított fejleszt párhuzamosan a cég. Földi Tibor gazdasági társaságok összességében 150,8 2000-ben a lakóingatlanokkal foglalkozó milliárd forintot befektetési jegybe, 82,6 mil- részleg igazgatójaként került a Futureal liárd forintot ingatlanba, 19,9 milliárd forin- Csoporthoz, majd ezt követően 2006-ban tot bankbetétbe és 20,3 milliárd forintot vál- lett a Cordia Zrt. vezérigazgatója. lalati kötvényekbe fektettek be. Idén év elején A cégnek a budapesti piacon mintegy más- az alapítványok értékesítették a Vörösmarty fél évtizedes tapasztalata van lakásfejlesztés- irodafunkciójú projektjei között említhető a téren található Kasselik Házat. ben, ezen időszak alatt több mint 5500 lakást Neuschloss Palota felújítása, melynek során épített fel és értékesített, míg jelenleg 3700 az 1898-99-ben épített egykori palotában lakása áll építés alatt. A magyar piac mellett 2100 négyzetméternyi irodaterület újult meg. Romániában és Lengyelországban is aktí- A VI. kerületben, az egykori Instant rom- vak, Bukarest és Krakkó után nemrég a varsói kocsma helyére tervezett Hard Rock Hotel is lakáspiacon is megjelentek. a cég projektje. Berlin, London és Málta mel- A Cordia most zajló projektjei közül meg kell lett várhatóan 2019 végén nyitja meg kapuit említeni a VIII. kerületben a Bókay, a Tömő és a szállodalánc 133 szobás budapesti tagja. A a Leonardo da Vinci utcák által határolt terü- cég azonban a lakáspiacon is érdekelt, ők a fej- leten épülő Grand Corvin fejlesztést és a IX. lesztői a III. kerületi, 13 800 négyzetméteren kerületben a SOTE közelében megvalósuló megvalósuló Fagyöngy Lakóparknak, amely- Universo projektet. Ezeken túl azonban a cég- nek 160 lakásába hamarosan beköltözhetnek nek a XI., a XIII. és a XIV. kerületben is vannak a lakók. Az üzletember szerint olyan épülete- fejlesztés alatt álló projektjei. ket kell létrehozni, amelyeket szívesen válasz- tanak a bérlők, a mostani piacon azonban a kivitelezési költségek emelkedése komoly kihí- vást jelent.

28 ÚJ IRODAHÁZ BUDPEST LEGNAGYOBB BELVÁROSI IRODANEGYEDÉBEN

Minden egy helyen: a Corvin Sétány széles körű szolgáltatásai Budapest legtisztább levegőjű és vízű irodaháza Emberközpontú, modern irodaterek, vonzó és inspiráló munkakörnyezet Megújuló energiaforrások felhasználása Belvárosi elhelyezkedés, központi lokáció az üzleti élet szívében Kiváló megközelíthetőség autóval vagy tömegközlekedéssel

Környezettudatos, zöld irodaház ( Breeam, Well) well-building

II. János Pál pápa tér

SOTE

Füvészkert

Orczy-kert Ludovika tér

Nagyvárad tér

Újbuda- központ

Rákóczi híd Bérbeadás +36 70 524 4640

www.futurealgroup.com Eddig az izmokat helyettesítettük gépekkel, most az agyunkat fogjuk

ét évvel ezelőtt teljesen szétvált a Futureal és a Cordia működése, ezáltal a Futureal az irodapiaci és retail oldali Kfejlesztésekre és befektetésekre fókuszál, míg a Cordia a régiós lakásfejlesztési jelenlétét szilárdítja tovább. A legaktuálisabb városrehabilitációs projektjük a Kelenföld és Őrmező határán megvalósuló Dél-Buda Városközpont az Etele Plaza bevásárlóközponttal és a Budapest ONE irodaparkkal. Az irodakomplexum első ütemét még idén átad- ják, de már a következő két fázis összesen 38 ezer négyzetméterének az építési munkálatai is megkezdődtek. Az új fej- lesztési stratégiákról, illetve a jövőbeli várakozásokról Futó Gábort, a Futureal-csoport társalapítóját kérdeztük.

Hol tart most a Futureal-csoport? Magyarországon is lát lehetőséget value-add befektetésekre? A Futureal és a Cordia szétválásával az a célunk, hogy a Igen. Az erős fejlesztői fókuszról most átváltunk fejlesztési és újra- Cordia a régió vezető lakásfejlesztőjévé váljon. Ennek szellemé- fejlesztési oldalra, ami fontos változás lesz a működésünkben. Ezzel ben további expanzióra készülünk Lengyelországban, többek kö- párhuzamosan azt is eldöntöttük, hogy nemcsak Közép-Európában zött Krakkóban, Varsóban, Gdańskban és hamarosan Poznańban, nézelődünk, hanem azon túl is, elsődlegesen Németországban és de elkezdtünk egy „belépő” projektet Spanyolországban is, így, ha Nagy-Britanniában. Kialakítunk egy-két nyugat-európai lábat, ami az egyik piac lelassul, akkor sem kell egy helyen elkölteni minden az egész cégcsoportot diverzifikálja, illetve az egy-egy piacból eredő forrást. A Cordia a bővülés finanszírozására kötvénykibocsátást is rizikót csökkenti. tervez Magyarországon a növekedési kötvényprogram keretében. A Futureal jövőre indítja a mintegy 30 ezer négyzetméteres Corvin Nagy a kereslet, és alacsony a kihasználatlanság a budapesti 7 irodaház fejlesztését, amely egyben a Corvin Sétány utolsó, le- irodapiacon. Érzékel valamilyen veszélyt abban, hogy most így záró irodaprojektje lesz. A Corvin-negyed után a következő nagy, pörög az irodapiac? városrész léptékű projektünk a félmilliárd euró beruházással meg- Ilyen kivitelezési költségek mellett csak a nagyon jó lokációban lévő, valósuló Dél-Buda Városközpont, amelynek üzleti és kereskedelmi metrókapcsolatos fejlesztéseket érdemes elindítani, ahol meg le- hajtóereje az Etele Plaza bevásárló- és szórakoztató-központ, vala- het indokolni a 16-17 eurós bérleti díjakat. Ilyen vonzó lokációnak mint a Budapest One irodaház lesz. Az utóbbinak az első, 27 ezer tartjuk a Corvin Sétányt és a Dél-Buda Városközpontot is, amelyek négyzetméteres ütemét még az idén átadjuk, az összesen 38 ezer versenyképesek a piacon, mert teljesítik az összes meghatáro- négyzetméter bérbe adható területű második és harmadik ütemet zó igényt. A mai világban nem lehet alacsonyabb bérleti díjakban pedig elkezdtük párhuzamosan megépíteni. Úgy döntöttünk, hogy gondolkodni, különben a drasztikusan megemelkedett kivitelezési folytatjuk ezeket a fejlesztéseket Magyarországon és a jövőben más költségszint mellett nem érné meg fejleszteni. A munkakultúrában országokban is, de emellett szeretnénk több „value add” tranzakci- történő változás új tereket és igényeket is eredményez, ugyanak- ót is lebonyolítani. Most vettünk egy nagyon jó elhelyezkedésű iro- kor nagy veszélyfaktort jelent a munkaerőhiány, ami gátolja a bér- daházat Varsóban és egy másikat Glasgow központjában. Mindkét lők növekedését és ezáltal a nagyobb irodaterek iránti igényüket esetben úgy érezzük, hogy a Futureal komoly értéket tud teremteni is. Van ugyanakkor egy ellentétes trend, ami véleményem szerint ezen épületek átpozicionálásával. Egy éve intézményi befektetőkkel az egyik legnagyobb változást eredményezheti, ez a mesterséges közösen elindítottunk Németországban egy bérlakásokba beruhá- intelligencia. Az SSC-k egyes funkciói tízéves távlatban kiválthatók zó vállalatot, amelynek portfóliójában mára már körülbelül 1500 lesznek, szuperszámítógépek végezhetik az emberek munkáit olyan ingatlan található, de hetente több akvizíciót is lebonyolít. Ez a cég területeken, mint a könyvelés, a back office, de akár az ügyvédek jövőre léphet a tőzsdére. munkájának egy részét is ide lehet sorolni. Ez nem a következő két

30 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

évben lesz égető kérdés, később viszont hirtelen változás jöhet, ami kamatkörnyezetbe. Amíg ez fennmarad, az ingatlanbefektetések egyben az irodaterületek iránti keresletet is átalakíthatja. az aranykorukat élik. Véleményem szerint az árnövekedés nagy része egyébként már bekövetkezett. Ebben a környezetben nehéz Miből fog látszódni, hogy jön a problémás időszak? befektetni, és nehéz okosan cselekedni, mert nem lehet látni, hogy A kamatok növekedése az egyik legnagyobb rizikó, ami például meddig ragadunk ebben a csapdában. Mi már vettünk fel úgy hitelt egy erős inflációs helyzetben következhet be, vagy a monetáris Németországban, hogy a hétéves kölcsön teljes költsége 1 százalék politika alapvető változásával. Ez azt eredményezheti, hogy bú- alatt van, ami abszolút példátlan helyzet. Természetesen a befek- csút mondunk a mai, egészen extrém árazásnak. A piaci hozamok tetési szegmensek is különböznek, vannak piacok, melyeket sokan emelkedésének rizikóját kétféleképpen lehet kezelni: vagy olyan be- nem szeretnek, ilyen például a retail, ami az online kereskedelem fektetéseket csinálunk, ahol hihetünk a bérleti díj hosszú távú növe- térnyerése miatt kevésbé népszerű a befektetőknél, de van olyan kedésében (ezért fektetünk lipcsei és drezdai bérlakásokba), vagy jó szegmens, amelyet túlságosan szeretnek ahhoz képest, amit sze- áron szállunk be (mint amilyen az új irodaprojektünk Glasgowban). rintem ér, ilyen a logisztika. Franciaországban már 4 százalék alá csúsztak a hozamok a külvárosi, amortizálódó létesítményekre. Úgy Mik a várakozásai a következő 10 évre? Most a csúcs környé- vélem, alulárazzák a retailt, és túlárazzák a logisztikát. kén vagyunk, ez a szint megmarad és stabilizálódik, vagy to- vábbi folyamatos, de lassú növekedés várható? A klímaváltozás hatásaira hogyan kell készülnie a piacnak? Az érdekes kérdés, hogy a gazdaság lelassulása jó vagy rossz hír-e Azt gondolom, hogy két nagy globális kérdéssel állunk szemben, az az ingatlanpiacnak. Az az árnyoldala, hogy a headline bérleti díjak egyik a környezet, vagyis hogy tönkretesszük a bolygónkat a jelenle- növekedését korlátozza, a pozitív része, hogy alacsonyan maradnak gi életvitelünkkel. Mi minden olyan szabályozást támogatunk, mely a kamatok hosszabb ideig, amihez alapvetően minden árazódik. Ez ez ellen megy, és piaci alapon működik. Például a karbonkereskedés a „mocsárban” való haladás csapdahelyzetet hozott létre, amiből nagyon jó ötlet, de csak úgy lenne igazán hatásos, ha minden szen�- nagyon nehéz kilépni. Lassulunk, kamatot csökkentünk, túlpörget- nyezőre egyaránt érvényes lenne. A másik nagy globális kérdés a jük a monetáris politikát. Mindenki tudja – a központi bank is –, hogy mesterséges intelligencia forradalma, amit kezelnie kellene a tár- egy drasztikus kamatemelkedés ingatlanpiaci összeomlást eredmé- sadalomnak. Az ipari forradalomban az izmokat helyettesítettük nyezne. A központi bankok belenavigálták a világot egy példátlan gépekkel, most az agyunkat fogjuk.

31 „Nem állunk meg: Veszünk és fejlesztünk.”

teljes CPI csoport a kelet-európai régió három legnagyobb ingatlantulajdonosának egyike, portfóli- Aój uk jelenlegi értéke 7,6 milliárd euróra tehető. A folyamatban lévő irodafejlesztések mellett a cég a hotelpiacon is bővülést tervez, de retail vonalon is nagy terveik vannak. A jövőre vonatkozó elképzelések- ről, a kockázatokról és nehézségekről Gereben Mátyást, a CPI Hungary országmenedzserét kérdeztük.

Mi történt az elmúlt időszakban a CPI életében, és mi konferencia-központra lenne szükség, a baj csak az, hogy senki nem várható a közlejövőben? akarja fejleszteni, mert nagyon rossz a megtérülése. Idén tavasszal átadtuk az Airport City Logisztikai Park 13 ezer négy- zetméteres új épületegyüttesét, és várhatóan decemberben elké- Az elmúlt egy évben 80 ezer négyzetmétert adtak át a bu- szül a több mint 15 ezer négyzetméteres Balance Hall irodaház. Nem dapesti irodapiacon, míg további 200-300 ezer a közeljövőben állunk meg, a napokban írjuk alá a kivitelezési szerződést a Mérleg készül el. Ez megállíthatja a bérleti díjak növekedését? utcában lévő hotelünkre, illetve egy mellette álló épületre, amelyet A kereslet-kínálaton múlik, ha egyszerre ráöntünk 500 ezer négy- 2017 végén vásároltunk. Ebből a két épületből szeretnénk egy éven zetméter új irodaterületet a piacra, akkor verseny fog kialakulni, belül 160 szobás hotelt fejleszteni, amelynek az egyik része a tervek és 14-15 eurós havi négyzetméterár felett nem fogunk tudni bérbe szerint három-, a másik négycsillagos lesz. Korábban már foglalkoz- adni. Jelen pillanatban van egy vákumhatás, ami még a krízis utolsó tunk hotelfejlesztéssel, de a jövőben sem zárkózunk el egy esetle- hulláma, olyan erős a kereslet, hogy egy kezemen meg tudom szá- ges portfóliónöveléstől. Ezen kívül a retail szegmensben előkészítés molni, melyek azok a házak, ahol 1000 négyzetméternél nagyobb alatt áll a Pólus foodcourt újrapozicionálása. A bevásárlóközpontok- terület van szabadon. nál nagyon fontos a vásárlói élmény folyamatos megújítása, új el- várások vannak a szórakoztatás és a közösségi élménynyújtás terü- Az MNB kötvényprogramját a CPI is ki tudja használni? letein. Amit még ebben az évben tervezünk, az két kiskereskedelmi A CPI a luxemburgi cég által kibocsátott kötvényekből finanszí- parkunk újramárkázása, City Market név alatt fognak tovább futni, rozza magát, így kevésbé vagyunk jelen a magyar finanszírozási ezzel egységesebb, nemzetközi hálózatot alakítunk ki Magyarország piacon – ez szerencse, de talán hátrány is. A klasszikus banki finan- mellett Csehországban, Szlovákiában és Lengyelországban. szírozás az egész portfólió szintjén 20 százalék alá csökkent a saját kötvénykibocsátásnak köszönhetően. Az ilyen alacsony hitelarány Budapesten most rengeteg hotelszoba épül. Ha az Airbnb szokatlan az ingatlancégeknél. Az MNB ezzel a programmal próbál működési szabálya nehezedik, az a szállodák irányába terelhe- pénzt fecskendezni az egész vállalkozói szektorba, ami nagyon jó ti a keresletet. kezdeményezés, főleg a 2,5 százalékos fix hozam, de mi a mére- Ennek sok összetevője van, a Budapest-Prága-Varsó vonal tovább- tünkből, illetve a nemzetközi besorolásunkból adódóan ennél jobb ra is nagyon attraktív lokáció a magánturisták számára, főleg úgy, hozamokat tudunk biztosítani a kötvényeseknek. hogy az utazás fillérekért megoldható, és ezek a városok még min- dig olcsóbbak a nyugati célpontokhoz képest. Másrészt ezeknek Egy prémium irodaház esetében már itthon sem elképzelhe- a városoknak, főleg Budapestnek, nagyon alacsony a kockázati tetlen az 5 százalék alatti hozam. Elgondolkodtak port­fó­lió­tisz­ faktora, így az üzleti utazás is kezd ebbe az irányba tolódni. Sok- tításon? kal szívesebben hoznak egy féléves board-meetinget Budapestre, Veszünk és fejlesztünk. A kötvénykibocsátás operatív cash-flow ala- mint Frankfurtba, Londonba vagy Párizsba. Már csak egy megfelelő pon működik, úgy kapunk jobb besorolást a Moody’stól, ha a házak

32 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

értéke folyamatosan növekszik. A kötvényeseknek sokszor nem azt hallani, hogy nagyon nehéz munkaerőt találni. Ez elképesz- számít, hogy milyenek az irodaházak, azt nézik, hogy megfelelő dí- tően nehéz játék lehet. jakon, 10-15 éves bérleti szerződésekkel rendelkezzenek. Nagy fejtörést okoz, és rengeteg energiát emészt fel, hogy az üzemel- tetést olyan minőségben adjuk a bérlőknek, amit elvárnak a házaink- Önöknél mi lehet a legnagyobb kockázat a jövőre nézve? ban. A takarítás, az őrzés-védés és a fenntartás nehéz feladat ebből a Komolyan vesszük a kockázatok csökkentését, ez azt jelenti, hogy szempontból, szerencsére az FM nálunk kvázi házon belül történik, a diverzifikáljuk az eszközeinket, figyelünk rá, hogy legyen iroda és CPI FM szolgáltatócég a saját házainak az operatív karbantartásáért retail is a portfólióban, ezek ugyanis teljesen más ciklus alapján mű- felelős. A nagy retail egységek egyelőre kiesnek ez alól, de az a cél, ködnek. Öt évvel ezelőtt mindenki bevásárlóközpontot akart venni, hogy ezeket is integráljuk. Nagyon magas az emberigény, nincs meg- idén mindenki viszolyog tőle, ellenben a hotel és a logisztika felé felelő szakember és éves szinten 20-25 százalékkal nő a bérköltség az nézelődnek. De ki tudja, hogy öt év múlva ezek hol fognak tartani? üzemeltetésben, ami három év alatt 60-80 százalékos drágulást jelent. A történelmi trend alapján úgy tűnik, hogy az iroda stabil termék, de 2008 után láttuk, hogy mekkora baj következhet be. Az e-keres- A drágulást lehet érvényesíteni a bérlőknél? kedelem térnyerése a bevásárlóközpontokra nézve valós veszély Nagyon nehezen. Irodáknál átmegy, a bevásárlóközpontban nem lehet. Az irodapiacon biztosan sok élőmunkaerőt lehet majd auto- feltétlenül. Utóbbinál ráadásul a nagy bérlők közül sokaknak még a matizálni, ami pedig csökkenteni fogja a területigényt. Egy városnyi válságban született a szerződése, 10-15 évre, így ma 1,5 eurót fizet, üresen álló csontváz házra nem számítok, többek között a kommu- miközben az átlagos havi négyzetméterre vetített üzemeltetési költ- nikáció is olyan alapvető funkció, amihez szükség van emberekre. ség 7 euró. Amikor ezek lejárnak, akkor jön a feketeleves. Az egész A klímaváltozás veszélyével is foglalkozni kell, a prágai csoportunk- őrzés és takarítás üzletág az elmúlt 30 évben mindig is szürketerület nál alakult egy osztály, amely információkat gyűjt minden egyes volt, a kifehérítésébe nagyon nagy központi energiákat fektetnek, de házunkban arról, hogy mennyi energiát használnak fel a bérlők. A ezzel arányosan nő a költség is. kielemzés után ez a „big data” jó iránymutató lehet. Lakásfejlesztés? Egyfelől egyre nagyobb az igény arra, hogy minél jobb minő- A prágai CPI-nak nagyon sok lakása van. Vannak telkeink, amelye- ségű szolgáltatást nyújtson egy ingatlan, miközben FM oldalon ken akár ez is elképzelhető. Nyitottak vagyunk az újra.

33 Furulyás Futó Fürjes Ferenc Gábor Balázs

A minőségre épít Hatalmas beruházások Új időszak kezdődik a láthatáron

Furulyás Ferenc 2010 óta a JLL magyaror- A Harvard Egyetemen végzett tanulmá- szági részlegének ügyvezető igazgatója. A nyait követően hazatért Magyarország- befektetési csoport vezetőjeként intézmé- ra, és 17 évvel ezelőtt édesapjával együtt nyi és magyar ügyfelek képviseletében több megalapította a Futureal Csoportot, melyet mint egymilliárd euró értékű kereskedelmi- azóta is elnök-vezérigazgatóként vezet. A ingatlan-értékesítésben vett részt. A legna- ma már több száz fős ingatlanfejlesztői gyobb tranzakciók között az Átrium Park, a csapattal működő Futureal Csoporthoz szá- Bank Center, a Krisztina Palace irodaházak, mos budapesti és régiós ingatlanfejlesztés valamint az Allee bevásárlóközpont 50 szá- köthető, a lakóingatlan-piacon és a kereske- zalékának értékesítése szerepel. delmi szegmensben egyaránt. A cégvezető szerint a Futureal történeté- nek eddigi legintenzívebb ingatlanfejlesztési időszakát éli, amelynek keretében jelen pilla- natban 70-nél is több fejlesztés alatt álló vagy tervezett projektje van 1,2 millió négyzetmé- teren, melyek összértéke eléri az 1,7 milliárd Budapestért és a fővárosi agglomeráció eurót. A fejlesztések értékének mintegy felét fejlesztéséért felelős államtitkár. Fürjes a lakások teszik ki, a maradékon az iroda és Balázs 2000 és 2002 között három évig a a kiskereskedelem osztozik. A Futureal Buda- Budapest Sportcsarnok (Papp László Sport- pesten az Etele Plázát, iroda oldalon a Váci aréna) újjáépítéséért és a 2012-es buda- úton az Advance Tower második ütemét, pesti olimpiai pályázatért felelős miniszteri Őrmezőn a Budapest One első ütemét, vala- biztosként dolgozott. A 2003 és 2011 közötti mint a Corvin Sétányon további két irodahá- kilenc évben a WING Zrt. ingatlanfejlesztő zat fejleszt, a Cordiának pedig Budapesten és cégcsoport elnöki tanácsadója és vezérigaz- a környező országokban is számos lakáspro- gató-helyettese. 2011 óta a kiemelt buda- jektje van. pesti fejlesztések kormánybiztosa, 2004 óta kuratóriumi tagja a Fővárosi Közmunkák Ta- A JLL az elmúlt évben is aktív szereplője nácsa Közalapítványnak. 2018 májusában volt a piacnak. A bruttó 80 ezer négyzetmé- a Miniszterelnökség Budapest-fejlesztési tert magába foglaló Corvin irodák OTP Ingat- államtitkárnak nevezte ki, a Budapest 2030 lan Befektetési Alapkezelő számára történő városfejlesztési terv során pedig a Buda- értékesítése során a cég a Futureal-csopor- pesti Fejlesztési Tanács ügyvezető alelnöki tot mint eladót képviselte. Szintén a JLL kép- posztját tölti be. viselte a Siemenst abban a tranzakcióban, A Budapest 2030 tervben többek között melynek során a Siemens Gizella úti 40 ezer felsőoktatási, állam- és közigazgatási, sport-, négyzetméteres telephelyét a WING Zrt. szá- zöldterületi, kulturális és közlekedési fejlesz- mára értékesítette. A WING Zrt. pedig részben tések szerepelnek. A legnagyobb beruházá- ugyancsak a JLL-t bízta meg a Telekom-szék- sok közé tartozik a Liget Budapest projekt, a ház szomszédságában épülő Liberty Iroda- Hungexpo fejlesztése, új atlétikai stadion a ház bérbeadásával. A cég ezen kívül számos Kvassay-zsilipnél vagy a Népliget melletti terü- más tranzakcióban is szerepet játszott mind leten megvalósuló multifunkciós sportcsar- az iroda, mind a retail piacon. nok. A szeptemberben átadott MOME Campus fejlesztésében, valamint az új Puskás Ferenc Stadion megvalósításában az építés irányítá- sáért felelős kormánybiztosként vett részt.

34

A kérdés mindig az, hogy ki fizeti a révészt

ekord alacsony üresedési ráta, a bérleti díjakra nehezedő erős nyomás és a következő évek- Rben mintegy félmillió négyzetméternyi bérbe adható terület átadásával lehetne a legin- kább jellemezni a budapesti irodapiacot. A jövőre vonatkozó várakozásairól, illetve a cég bőví- tési stratégiájáról kérdeztük Gulyás Edét, a CA Immo Hungary ügyvezető igazgatóját.

Csúcson van a hazai irodapiac. Mit vár a következő két- három évre? A gazdaságkutatók rendre recessziót prognosztizálnak, és szakmai berkeken belül is egyre nagyobb hangot kap ennek a lehetősége. De mivel a recesszió még nem következett be, és az ingatlanpiacon ennek beköszönte a piac tehetetlenségéből adódóan eleve csak egy-két év késéssel várható, így a következő két-három évre stagná- lást, sőt inkább további, esetleg lassabb bővülést, élénkülést várok. Az esetleges Brexit hatásait még nem árazta be a piac, de az abból adódó tőkeáthelyezések is tovább élénkíthetik a piacot, míg annak is fizetni az irodaterületekért, ráadásul az új épületekben a legtöbb elmaradása esetén az EU-zóna megnyugvása további befektetőket esetben már az átadás előtt elkeltek a területek, vagy kisebb, 500- vonzhat be a térségbe. Mindezekért két-három éves távlatban én 1000 négyzetmétert igénylő bérlőkkel nem is tárgyaltak, így lehető- mindenképpen bizakodó vagyok. ség nyílt az árak emelésére ott, ahol volt szabad irodaterület. Ez a tendencia az építőipari árak emelkedésének megállásáig biztosan Közel félmillió négyzetméter új iroda kerül a piacra a követ- folytatódni fog még. A félmillió négyzetméternyi terület ezt nem kező években. A meglévők komoly előnye, hogy sokkal kedve- képes visszahűteni. zőbb áron épültek. Mi lesz így az árazással? Az elmúlt egy-két évben tisztán látszott, hogy az építőipari árnö- Hogyan alakulhatnak a bérleti díjak és a kihasználatlanság a vekedés a meglévő irodák árait is magával rántotta. Ez két fő ös�- következő időszakban? szetevőből adódott: egyrészt a meglévő irodaházak felújításának Két-három éves idősíkon az árak stagnálására vagy további emel- vagy ezekben az épületekben az új irodaterületek kialakításának a kedésére számítok. A kihasználatlanság fogós kérdés. Pár éve azt költsége emelkedett. Egy meglévő házban ugyanannyiba kerül ki- mondtam volna, hogy jelentősen megnő, hisz komoly kínálat jön a építeni egy irodaterületet, mint egy újban, sőt sokszor a bontások piacra új épületek formájában, sőt, számtalan épület meg is ürült. miatt még drágább is lehet. Másrészt az ingatlanhasznosítók látták, De éppen ezek az épületek világítottak rá, hogy nem ez történt. hogy a keresleti piac miatt a bérlők készek magasabb bérleti díjat Mi például a megürülő City Gate irodaházunk szabad területeinek 70 százalékát bérbe adtuk nem egész egy év leforgása alatt, és ha lettek volna még nagy szabad felületeink, akkor azt is gond nélkül sikerült volna kiadni. Ezt nagyszerűen bizonyítja, hogy a jelenlegi – 5,9 százalékos – üresedési ráta minden idők legkedvezőbb értéke a budapesti irodapiacon. Az elkövetkezendő átadások mindenkép- pen emelni fogják az üresedés mértékét, de ha a meglévő bérlők bővülése, az új belépők és azok a trendek, melyek szerint az irodák már nem csak „embergyárak”, és nem az az egyik legfontosabb cél,

36 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

hogy 6 négyzetméterre le lehessen ültetni egy dolgozót, hanem HR eszközként új munkavállalók szerzésére és a meglévők megtar- tására is használják, akkor a már meglévő bérlői állomány is csak egy nagyobb felszínen helyezhető el, vagyis felszívhatja ennek az új kínálatnak jelentős részét. Véleményem szerint nem fogja a teljes volumenével a jelenlegi duplájánál jelentősen nagyobb mértékben emelni a kihasználatlanságot.

Melyek a legkomolyabb kihívások most az irodapiacon? Pél- dául az üzemeltetésben, energiahatékonyságban, technológiai újításokban, Z generációs igények kialakításában vagy a mun- kakörnyezetben? A meglévő bérlőink területi igényének a kielégítése a legkomolyabb kihívás. Több új vagy meglévő bérlőt kellett visszautasítanunk azért, mert a meglévő bérlőink bővültek, vagy éppen azért, mert nem tud- tuk a bővülésüket kiszolgálni az ingatlanon belül. De említhetném a közüzemi kapacitást is, mivel az elektromos mobilitás komoly kihí- vásokat támaszt a meglévő épületeinkkel szemben. A 10-15, de akár csak az 5 évvel ezelőtt átadott épületekben is még más tervezési szempontok alapján készült a transzformátorok méretezése. Ha az elkövetkezendő években a bérlők akár 10 százaléka már elektromos autóval fog járni, és azt a házainkban szeretné majd tölteni, fizikai- lag komoly kihívás lesz az elektromos áram mennyiségét biztosítani a részükre. A Z generációs igények a legtöbb esetben megoldhatók, Milyen fejlesztéseket tervez a cég a portfólióján belül, példá- a kérdés mindig az, hogy ki fizeti a révészt, de amíg a bérlők az ezzel ul az IP West-ben vagy egyéb épületekben? járó extra kialakítási költségeket készek megfizetni, addig ezek az A jó gazda gondosságával és hosszú távú befektetésként tekintünk igények megvalósíthatók a ház és a vonatkozó jogszabályi előírások az irodaházainkra. Folyamatosan és körültekintően végezzük a kar- nyújtotta korlátok között. Az elhúzódó kialakítási időt nehéz elfo- bantartásokat. A házainkat zöld szempontból most minősíttetjük gadtatni a bérlőkkel. Az építőipari nehézségek, például a hosszabb újra. Mindig nyitottak vagyunk a bérlői kéréseket meghallgatni, és szállítási határidők vagy nem elégséges humánkapacitás okán a ki- keressük, hol tudunk azoknak megfelelni. Ha észszerű és rentábilis alakítási idő a korábbi két hónapról három-négy hónapra nőtt. Ezt a kérés, igyekszünk megvalósítani azt. még nem kész az összes bérlő elfogadni. Frankfurtban hat hónap kiviteli időtartamról beszélünk, szóval van még a piacban tartalék. Tervezi a CA Immo a portfóliója átstrukturálását, bővítését a közeljövőben? A budapesti portfólió jelenleg a legnagyobb a CA Immo kelet-közép- európai régiójában, de természetesen aktívan figyeljük a piacot, és az elvárásainknak megfelelő termékeket megvizsgáljuk befektetési szempontból. Épületeink jellemzően jó lokációjú, jó minőségű és jól bérbe adható épületek, tehát nincs rajtunk kényszer bármelyik értékesítése kapcsán, de adott egy észszerű méretű ingatlanállo- mány, így ha új épületek vásárlására szánjuk el magunkat, az termé- szetesen felveti az átstrukturálás szükségességét. Mindezt azonban a jelenlegi, jól működő rendszerünkben csak opportunista jelleggel tennénk meg.

37 Garancsi Gedai Gereben István Bori Mátyás

Az építő Elcsavarják a piacot? Mindenfelé nyitnak

Garancsi István 2014-ben vásárolt többségi A GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt. ve- részvénycsomagot a Market Építő Zrt.-ben. A zetője 2013 óta. A GTC az európai piacok nagy cég nevéhez számos – iroda, logisztikai ingat- részét lefedve, számos régióban foglalkozik lan, hotel – projekt megvalósulása köthető. Az kereskedelmi ingatlanok fejlesztésével, vala- egyik legnagyobb fejlesztésük a Duna Aréna mint bérbeadásával. A csoport Magyarorszá- felépítése volt, de szintén a Market Csoport gon 1994-től van jelen, több, a Váci úti irodafo- végezte a Groupama Aréna melletti új Tele- lyosón található irodaházzal. kom-székház és a MOM Park melletti HillSide A cég idén nyáron a Warburg-HIH Invest iroda felépítését, valamint néhány évvel ez- Real Estate GmbH számára értékesítette az előtt magát a Groupama Arénát is ők építet- egy éve átadott 21 ezer négyzetméteres GTC White House irodaházat, ami az év legna- gyobb tranzakciói közé sorolható. Emellett elindította a 2022. első negyedévi átadással tervezett 29 ezer négyzetméteres Pillar iroda- ház projektjét, ami szintén a Váci úti irodafo- lyosón valósul meg, és amit októberben szinte A CPI Ingatlan Csoport egy luxemburgi szék- teljes egészében bérbe adott az ExxonMobil helyű, cseh és német fejlesztők egyesülésé- számára. A cégnek azonban a Váci út 85. szám vel létrejött vállalat, amely főként kelet-kö- alatt is zajlik egy tavaly szeptemberben beje- zép-európai országokban és Német­or­szágban lentett irodaprojektje. A Center Point 1-2. mel- van jelen. A legfőbb magyarországi projektjei lett megvásárolt 6500 négyzetméteres telken közé tartozik a Gate­way Office Park, a Balance épül a Center Point 3. irodaház, aminek meg- Office Park, az Are­na Corner, az Airport City valósulásával az irodaközpont teljes össze- Logistic Park, illetve a Budapest belvárosában függő bérbe adható területe 78 ezer négyzet- található Euro­peum bevásárlóközpont épüle- méterre bővül. tének fejlesztése. 2017-ben a Pólus és a Cam- pona megvásárlásával tovább erősítette kis- kereskedelmi portfólióját a cég, melynek ma- ték fel. Irodafejlesztésként a Váci Greens épü- gyarországi country managere 2015 júniusa lete is a céghez köthető. A Market Építő Zrt. óta Gereben Mátyás. többségi tulajdonosa a Kopaszi-gátnál épülő A CPI 2017 végén megvásárolta a tulajdo- BudaPart fejlesztőjének, a Property Market nában lévő Starlight Hotellel szomszédos iro- Kft.-nek. 2019-ben ők nyerték el a Népliget daépületet, hogy átalakítva szállodát hozzon mellé tervezett multifunkciós atlétikai stadion létre. A társaság tavaly tavasszal jelentette kivitelezésének jogát, és szintén ők építhetik be, hogy átalakítja és 30 ezer négyzetméterrel fel a MOL új, 120 méter magas székházát. bővíti a Campona bevásárlóközpontot, a Váci A korábbi években a termelőkapacitások fel- úti folyosón tavaly elkezdett 15 500 négyzet- építésében ugyancsak a cég végezte az Audi méteres Balance Hall irodaházat pedig decem- autógyár fejlesztését, valamint az Apollo gumi- berben adhatják át. A cég a jövőben az Árpád abroncsgyár, a BILK L2 és a DHL logisztikai köz- híd metrómegálló közelébe tervez egy 40 ezer pontjának kivitelezését is. A cég a hotelpiac fel- négyzetméteres irodaprojektet, ugyanakkor a futásából is kivette a részét, a Hotel Moments logisztika területén is vannak fejlesztései: az épületét, a Párizsi Udvar Hotelt és a Clark Airport City Logisztikai Park 2019 áprilisában Hotelt is ők építették. átadott új big-box fejlesztésével 13 ezer négy- zetméterrel bővült a vecsési komplexum.

38 min more time for myself since the concierge

has been running my errands.

My to-do lists are getting shorter: sandwiches for meetings? The concierge takes care of that. New IT connections? The owner sorts that out. Lunch with the head of marketing from the company next door? The community manager organizes it for me – at a nearby restaurant.

myhive-offices.com

Vienna Warsaw Budapest Prague Bucharest A brand of IMMOFINANZ. Gulyás Gyorgyevics Jan Ede Benedek Hübner

Tovább tisztult a portfólió Gőzerővel, de kérdőjelekkel Közel a telt ház

A CA Immo Hungary ügyvezető igazgató- A Városliget Zrt. vezérigazgatója, jogász ja 2009 óta. Kinevezése előtt leasing ma­na­ és ingatlanfejlesztő. A Körics Euroconsulting ger­ként dolgozott a cég magyarországi iro- társalapítójaként projekt- és település- dájánál 2001-től. Munkája során a CA Immo fejlesztéssel foglalkozott 2005-ig, a kö- egyre nagyobb piaci részesedést szerzett vetkező 10 évben a DunaCity Budapest a hazai irodapiacon, 2016-ban az év legna- városrehabilitációs projektet vezette. Egy gyobb volumenű tranzakcióját bonyolították rövidebb kitérő után nevezték ki a Liget Bu- le a 70 400 négyzetméter területű Millen­ dapest Projekt vezérigazgató-helyettesévé, nium Towers négy irodaépületének megvá- majd vezérigazgatójává. sárlásával, valamint megváltak a logisztikai A Liget Budapest projekt keretében mint- egy 300 milliárd forintból újul meg teljesen a közpark, illetve az intézmények. A 100 hektá- ros park felújításának első üteme 2018 októ- berében fejeződött be, ekkor nyitott újra a Szépművészeti Múzeum is. Idén tavaszra készült el az Országos Múzeumi Restaurálási 2017 nyarától a HB Reavis magyarországi és Raktározási Központ (OMRRK), de szintén cégcsoportjának ügyvezetője, építőmér- idei átadással valósulhat meg a Millennium nöki és közgazdász diplomáját Brnóban sze- Háza is. A projekt leglátványosabb elemei – a rezte. Dolgozott többek között tervezőként, Magyar Zene Háza, a Néprajzi Múzeum, az Új fejlesztő projektmenedzserként, valamint Nemzeti Galéria és az Állatkert bővítéseként igaz­gatóként is a környező országokban. megvalósuló Pannon Park – a következő évek- 2010-ben építésvezető munkakörben kez- ben fognak megvalósulni. A 2023-ra elkészülő dett a HB Reavisnál, elsőként a River Loft Liget Budapest Projektben okos infokommu- csehországi­ fejlesztéséért volt felelős, majd nikációs eszközök állnak majd a látogatók ren- 2012 és 2017 között a lengyel projekteket delkezésére, a Smart Liget koncepció az ener- igazgatta. giatakarékos, fenntartható üzemeltetést teszi A HB Reavis egy 25 éve alapított nemzetközi ingatlanoktól, lakóingatlanoktól és kisebb lehetővé. ingatlanfejlesztő cég, amely Magyarország mel- értékű irodaépületektől, amelyek nem a cég lett a brit, szlovák, cseh és lengyel irodapiacon, számára kiemelt fontosságú városokban he- illetve kiskereskedelmi ingatlanoknál van jelen lyezkedtek el. fejlesztőként és ingatlankezelőként. Az eddig A régió hat országában elsősorban iroda- befejezett 39 projektjük összesített alapterü- házak bérbeadásával, üzemeltetésével, fej- lete eléri az 1,1 millió négyzetmétert, a kivitele- lesztésével, valamint főként kereskedelmi zés alatt álló épületeik értéke pedig a 2,2 milli- ingatlanok portfóliójának a kezelésével fog- árd eurót. A jelenleg is zajló építkezéseik között lalkozó cégcsoport a régió egyik legnagyobb van például a Varso Place üzleti központ egy ingatlanbefektető vállalata. Magyarországon 310 méter magas toronyépülettel, valamint 1999-től vannak jelen, portfóliójuk ma már Magyarországon egyre előrehaladottabb álla- leginkább nagy- és közepes méretű irodahá- potba kerül az Agora Budapest projekt, amely zakból áll. A cég 2017-ben megvásárolta, majd 130 ezer négyzetméter bérbe adható terüle- 2018-ban értékesítette az Infopark A épületét, tet foglal magába. Ehhez a beruházáshoz kap- 2019-ben pedig a portfóliótisztítás utolsó lépé- csolódik a tavalyi év legnagyobb és az idei év seként az Indotek Groupnak értékesítette a 16 egyik legnagyobb tranzakciója, melynek során 500 négyzetméteres győri Dunacenter bevá- a Raiffeisen 20 ezer és a BP 22 ezer négyzetmé- sárlóközpontot. terre írt alá előbérleti szerződést.

40 100

95

75

25

5

0

GTC_portfolio_a4_jav2 2019. november 6., szerda 9:52:50 Jellinek Kemenes Kibédi Varga Dániel László Lóránt

Padlón a gáz Made in Prologis Határozott tervek

Az Indotek Group a hazai „B” kategóriás A hazai ipariingatlan-piac egyik legna- irodapiac egyik legmeghatározóbb, mos- gyobb szereplője a Prologis, melynek tanra több mint egymillió négyzetméter alelnöke és magyarországi ügyvezetője bérelhető területtel rendelkező szereplője, Kemenes László. A Prologis volt az első pi- melynek vezérigazgatója Jellinek Dániel. aci szereplő, amely a válság után bele mert Az Indotek Group ma egy többségi magyar vágni egy spekulatív fejlesztés elindításába tulajdonban lévő cégcsoport, mely ingatlan- a logisztikai piacon. befektetéssel, vagyonkezeléssel és fejlesz- Tavaly márciusban a cég bejelentette a téssel foglalkozik, és amely holdingszerűen magyarországi Prologis Park Hegyeshalom tulajdonolja projektcégeit. Közvetett és köz- eladását a logisztikai szolgáltatásokat kínáló magyar Horváth Rudolf Intertransport Kft. részére. A tranzakció részeként 32 ezer négy- zetméternyi épület és 24 hektár földterü- let cserélt gazdát. A cég azonban 2019-ben is aktív volt, az első és a második negyedév leg- nagyobb tranzakciója is az ő nevéhez köthető. A bérbe adott területeket tekintve a CBRE Előbbi a Prologis Park Budaörs területén alá- évről évre az ország egyik legnagyobb ügy- írt 27 800 négyzetméteres szerződéshosszab- nöksége. A cég teljes körű ingatlan-tanács- bítás volt, utóbbi a Prologis Park Budapest- adói és -befektetési szolgáltatásokat nyújt Sziget területén aláírt 13 380 négyzetméteres világszerte, budapesti irodáját Kibédi Varga új szerződés. Emellett idén átadták a Prologis Lóránt vezeti. A szakember 2014 szeptem- Park Budapest Harbor spekulatív fejlesztését berétől tölti be az igazgatói pozíciót, de ko- is, amivel a Budapest és a Budapest környéki rábban, 2003 és 2005 között is vezette már agglomeráció spekulatív ipari ingatlanállomá- a vállalatot. A CBRE budapesti irodáját 1994- nya elérte a 2,2 millió négyzetmétert. ben alapították. Bár a cég magyarországi része is jelentős, a A CBRE tavaly év végén a cseh, a szlovák és a nemzetközi méretéről sokat elárul az, hogy a magyar piacon 39 Stop Shop üzlet és egy bevá- vetlen irányítása alatt jelentős számú vállalko- régió négy országában összesen 214 ingatlan- sárlóközpont üzemeltetését nyerte el, össze- zás működik, köztük a cégcsoport saját ingat- ban 4 millió négyzetméternyi ipari ingatlante- sen 315 ezer négyzetméteren. A cég tavasszal lanüzemeltető cége, az In-Management Kft. rület tartozik hozzá. a növekvő helyi igényekre és a bővülő regio- és saját karbantartó vállalkozása, az AMD nális hotelpiacra reagálva létrehozta hazai Services Kft. Az Indotek portfólióját főként „B” hotel divízióját. A bérbeadások tekintetében kategóriás kereskedelmi ingatlanok alkotják, a tanácsadó nevéhez köthető az év egyik leg- de több „A” kategóriás eszközzel is rendelkezik. nagyobb tranzakciója, melynek során a BP a A cégcsoport sokáig elsősorban csak a budapesti irodáját 2020-ban a HB Reavis által fővárosi ingatlanpiacon volt jelen, az utóbbi épített Agora Budapestbe költözteti, összesen években azonban több vidéki ingatlant – 22 ezer négyzetméterre. Októberben ráadá- főként bevásárlóközpontokat – is megvásá- sul egy ennél is nagyobb tranzakcióban műkö- rolt, melyeken teljes körű rekonstrukciót haj- dött közre, melynek keretében az ExxonMobil tott végre. Az Indotek az év egyik legnagyobb a GTC Pillar irodaházban 27,5 ezer négyzetmé- tranzakciójaként 2019-ben megvásárolta a terre írt alá előbérleti szerződést. Emellett a Danubius Hotels Group tulajdonában álló Gel- Váci úti irodafolyosón lévő GTC White House lért Szállót, amit a tervek szerint szintén felújít irodaház értékesítésében szintén a CBRE majd. Az Indotek mindezek mellett a társala- működött közre, akárcsak a repülőtér melletti pítója az „Év ingatlanpiaci tehetsége” díjnak. Aerozone Business Park értékesítésében.

42 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Kiss Kis- Kovács Gábor Szölgyémi Attila Töretlen a lendület Ferenc Ékszerdobozt fejleszt

Jönnek a robotok

Korábban a Nanette Construction Hun- A Horizon Development ügyvezető part- gary Kft. ügyvezető igazgatója volt, 2012 nereként Kovács Attila az ingatlanfejlesztési óta a Metrodom Cégcsoporton belül találha- tevékenységet irányítja. A szakember 1996- tó Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igaz- ban alapította meg a DVM Designt, majd gatója, emellett az Ingatlanfejlesztői Kerek- 2001-ben a DVM Constructiont, amelyek asztal Egyesület (IFK) alelnöke. A Metrodom 2008-tól DVM group néven, cégcsoportként a hazai lakóingatlan-fejlesztés egyik megha- működnek. A Horizon Development a cég- tározó szereplője, 2012 és 2018 között több csoport ingatlanfejlesztéssel foglalkozó ága. mint 1300 lakást húztak fel, de most is szá- A Horizon Development Kft.-t 2006-ban ala- mos társasház felépítésén dolgoznak. pították, a cég ingatlanfejlesztéssel, ingatlan- A cégcsoport 2012-ben kezdte meg műkö- menedzsmenttel, üzemeltetéssel, bérbeadás- dését, mikor a közép-európai és közel-keleti sal és marketingszolgáltatások nyújtásával ingatlanfejlesztői piacon több évtizede tevé- foglalkozik. Az azóta megvalósított fejleszté- kenykedő pénzügyi befektetői csoport sek közé sorolható például a 2010-ben átadott (Wildetio Ltd, Darvon Holding Ltd, Nevali Eiffel Square vagy a 2013-ban elkészült Eiffel Enterprised Ltd) saját ingatlanfejlesztő beru- A B+N Referencia Zrt. vezérigazgatója és Palace. A cég 2015-ben megvásárolta a Váci1 házási tevékenységbe fogott Magyarországon. egyben tulajdonosa Kis-Szölgyémi Ferenc. A épületét, amelyet az átalakítást követően 2016 rendszerváltáskor alakult cég fő tevékeny- nyarán nyitott meg. 2018-ban a belső Váci úton sége kezdetben a takarítás volt, partnerei elkészült a 25 ezer négyzetméteres Promenade között tudhatta a MATÁV-ot, majd az OTP-t Gardens irodaház, melyet az Erste Ingatlan is. A takarítási piacon továbbra is jelentős Alap vásárolt meg. A cég most zajló legfonto- szereplőnek számít, nemcsak különböző irodaházakban vagy egyéb épületekben végzi tevékenységét, de komoly tapaszta- lata van egészségügyi intézmények tisztán- tartásában is. Kis-Szölgyémi Ferenc 2007-ben vásárolta meg a céget, amelynek akkor 400-500 alkal- mazottja volt. A szakember terveiben a szol- gáltatási paletta bővítése szerepelt, a B+N klasszikus facility menedzsment céggé tör- ténő átalakítását tűzte ki célul. A cég tevé- kenységének ezen ága azóta jelentős bővü- lésen ment keresztül. A cég alkalmazottainak A Metrodom csoport egyike volt azoknak a fej- létszáma tavaly átlépte a 3100 főt, így a B+N lesztőknek, akik még a válság alatt is aktívak Referencia Zrt. mind foglalkoztatotti létszám maradtak a hazai fejlesztési piacon, ebben az alapján, mind az árbevételt nézve a legna- időben is évente 250-300 lakást adtak át. gyobb facility menedzsment és takarítócég A cég jelenleg 5 projekt 13 ütemében kínál Magyarországon. sabb fejlesztése a Szervita téren egy 14 900 eladó lakásokat, többek között a IV. kerületi A vezérigazgató szerint az üzemeltetés egyik négyzetméteres vegyes funkciójú épület, mely- Metrodom Panoráma épületeiben, a IX. kerü- legnagyobb kihívása a munkaerő utánpótlásá- ben irodák és luxuslakások egyaránt helyet leti City Home legújabb ütemeiben vagy a XIII. nak biztosítása, ezért a cég takarítórobotot fej- kapnak. Emellett a céghez Luxury Lifestyle kerületi Madarász és a XI. kerületi Őrmező pro- lesztett ki. Az Integrated Cleaning Assistent Hotel néven egy szállodafejlesztés is kapcso- jektekben, melyeket 2020 második felében, takarítórobot tesztelését idén februárban a lódik, első nyugat-európai projektként pedig illetve 2021 végén adhatnak át. Budapest Airport területén kezdték meg. Marbellán luxuslakóparkot építenek.

43 Kreinbacher Nagy Nagygyörgy József Viktor Tibor

Az év építőipari személyisége Új generációk – új irányok Újabb frontok

Bár Kreinbacher Józsefet sokan a Somló A kereskedelmi célú ingatlanokra szako- hegyi borászatáról ismerik, ő az 1995-ben sodott Immofinanz csoport Magyarország létrejött szombathelyi Metál Hungária Holding mellett Közép-Európa több országában is te- Zrt. alapítója. A vállalat fő profilja az ipari építé- vékenykedik. Kiskereskedelmi és irodai ingat- szet, ami könnyűszerkezetes csarnokok kivite- lanok kezelésével és fejlesztésével foglalko- lezését, homlokzatburkolást, acélszerkezetek zik, a céghez köthetők a Stop Shop és a Vivo! tervezését, gyártását, valamint komplett hom- kiskereskedelmi márkák, valamint a myhive lokzatburkolási rendszerek építését foglalja irodamárka. A vállalat magyarországi irodai magába. Saját emberekkel és alvállalkozókkal és logisztikai portfólióvagyon-kezelési részle- dolgoznak mintegy 20 éve, a dolgozók létszá- gének vezetője Nagy Viktor, aki 2012 óta dol- gozik a cégnél. Az Immofinanz az elmúlt egy évben jelen- tősen bővítette kiskereskedelmi portfólió- ját, így év elején Magyarországon és további nyolc régiós országban összesen 10 Vivo! és 80 Stop Shop bevásárlóközpontot üzemelte- A Biggeorge Property Zrt. tulajdonosa, il- tett, az augusztusi szlovén és lengyel felvásár- letve vezérigazgatója, valamint az Otthon lásokkal pedig a Stop Shopok száma elérte a Centrum elindítója. Ingatlanszakmai karrier- 90 egységet, melyből Magyarország részese- jét 1993-ban egyetemistaként kezdte, elein- dése 14 egységet tesz ki. te luxuslakások közvetítésével, majd három A kiskereskedelmi egységek bővülése mel- évvel később a Biggeorge’s International lett az irodapiacon egy értékesítés köthető cégen belül már kereskedelmi ingatlanokkal a cég nevéhez. 2019 harmadik negyedévé- is foglalkozott. 2000-ben alapította az Ott- ben a ConvergenCE számára értékesítették hon Centrum elődjét, ezt követően vágott a mintegy 10 ezer négyzetméteres, II. kerü- bele az ingatlanfejlesztésbe, 2014-től pedig leti Central Business Centert. A cég két évvel a Biggeorge Property Zrt. tulajdonosa. ezelőtt bevezette a myhive nemzetközi iro- A cég működése óta 2000 lakást épített fel ma az ezret súrolja. damárkáját, melynek keretében Magyaror- és értékesített, valamint további 1200 lakásuk A vállalat megbízói között egyaránt megta- szágon is felújított több irodaházat. A hazai áll építés és 1500 előkészítés alatt. A tervek lálhatók kisebb hazai cégek, valamint nagyobb irodaportfólió része többek között az Átrium szerint 2020 első negyedévére adják át a Sasad multinacionális vállalatok. A társaság ipari, Park, a Greenpoint 7 és a Haller Gardens. Liget hatodik, befejező ütemét. Szintén a végé- logisztikai épületek megépítésével olyan nem- hez közeledik az építkezés a belvárosi Emerald zetközi cégek hazai megjelenéséhez járult és a XII. kerületi Németvölgyi Residence fej- hozzá, mint az Audi, a Bosch, a Hankook, az lesztéseknél. Emellett jelentős projekt a XIII. Auchan vagy a Spar, de a cég legjelentősebb kerületi Westside Residence is, ahol egy 3500 idei munkája a most átadott Puskás Stadion négyzetméteres telken 192 lakást, 6 üzlethelyi- tetőszerkezetének megépítése volt. séget és egy irodát építenek fel. Az idén indí- A hazai projektek mellett a cég nemzetközi tott legnagyobb fejlesztés azonban a III. kerü- kapcsolatai is bővülnek, az elmúlt években Bul- leti Waterfront City, ahol az első ütem három gáriában, Romániában, Oroszországban és épületében 2021-re 267 lakás készülhet el, Olaszországban is valósítottak meg projekte- amit a következő ütemekben több száz további ket. A cégvezető a 2019 tavaszán megrendezett követhet. A lakásokon túl pedig szintén a bel- Építőipar 2019 Konferencián elnyerte a Market városban a Paris Maison nevű 107 szobás, 5 Zrt. és a Portfolio által alapított „Az Év Építő- prémium apartmannal rendelkező butikhotel ipari Személyisége” díjat. tervezési munkálatai folynak.

44 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Nemes Németh Noah M. Rudolf Richárd Steinberg

IMPOZÁNS tervek Pörgő piacon teljesítenek Brutális akvizíciók idén

A CTP Management Hungary Kft. or­szág­ A WING Zrt. elnök-vezérigazgatója. 1990 menedzsere, a cégcsoport hazai fejlesztési és óta dolgozik Magyarországon a Wallis, majd a üzemeltetési tevékenységéért felel. 2010-től a WING kötelékében, jelenlegi pozícióját 1999- CIB Csoportnál eszközmenedzserként, vala- től tölti be. 2015 eleje óta az RICS magyaror- mint 2016-tól visszavett eszközgazdálkodási szági elnöke is egyben. vezetőként dolgozott. A CTP-nél 2018. január- A WING Zrt. a hazai ingatlanpiac egyik leg- tól tölti be a jelenlegi pozícióját. nagyobb fejlesztője. A tavaly átadott Tele- A CTP a kelet-közép-európai régió egyik leg- kom- és Ericsson-székház után idén is számos aktívabb logisztikai- és ipariingatlan-fejlesz- nagyprojekten dolgoznak. Összesen 40 ezer tője, valamint számos üzleti park, raktárépület négyzetméteren kínál majd irodákat a most üzemeltetésével foglalkoznak. A cégcsoport épülő Liberty Irodaház, de a Siemenstől meg- 2014-es magyarországi jelenléte óta számos vásárolt Gizella úti telephelyen is felújítást és tranzakciót bonyolított le, és folyamatosan fejlesztéseket terveznek. Szintén a WING építi bővül, főként a logisztikai ingatlanok piacán. az Evosoft Hungary Kft. új székházát, de az Idén januárban a cég a CTPark Budapest Infoparkban is vásároltak idén. A cég a lakás- South területén tovább folytatta fejleszté- Németh Richárd 2019-ben több jelentős, fejlesztéseivel is jól halad, áprilisban elindult a seit egy 22 ezer négyzetméteres spekulatív előkészítés alatt álló, épülő vagy működő XIII. kerületben a Park West lakópark építése, szálloda és turisztikai létesítmény megvaló- augusztusban pedig a Kassák Passage lakása- síthatósági, stratégiai tervezési, refinanszí- inak értékesítése. Szeptemberben a már meg- rozási vagy tranzakciós célú szakmai tanács- valósult és folyamatban lévő fejlesztéseikre adását vezette. Nevéhez fűződik Budapesten alapozva elindította szállodai üzletágát is. a Bazilika szomszédságában jelenleg épülő ötcsillagos Radisson Collection szálloda teljes körű piaci, szakmai és pénzügyi-finanszírozási előkészítése, az üzemeltetői tárgyalások lebo- nyolítása. Szintén részt vett a Hotel ibis Styles Genius szálloda üzemeltetői tárgyalásaiban, és hozzájárult a menedzsment szerződés alá- írásához az Infogroup és az Accor Hotels kö- zött. A magyar szállodapiacon kívül Romániá- ban, Szerbiában, Grúziában és más környező országokban vett részt szállodai és turisztikai régiós fejlesztési projektekben. Vezetésével elkészült a Zalakarosi Fürdő hosszú távú fej- épülettel, a CTPark Budapest East területén lesztési stratégiája. A korábbi években olyan, pedig több ütemben egy 80 ezer négyzetmé- mára már megvalósult és működő szállodai teres fejlesztést indított el. A fejlesztő a CTP projektekben vett részt, mint a Párisi Udvar, Arrabona Győr területén is bővít, ahol az Audi a Hotel Moments, a D8, a Hotel Clark, a Hilton fő beszállítója, a Dana Hungary 9 ezer négy- Garden Inn és az Ibis Airport. Ügyfelei között 2019 tavaszán a WING megvásárolta a zetméterre nyújtott be igényt a már meglévő megtalálhatók a hazai és nemzetközi bankok, STRABAG Property And Facility Services Zrt. 15 ezer négyzetmétere mellé. A CTP augusz- szállodaláncok, fejlesztők és tulajdonosok, a 51 százalékos részvénycsomagját, így a cég tusban jelentette be, hogy jövő nyár végéig Magyar Turisztikai Ügynökség és további sze- közvetett módon a WING 100 százalékos tulaj- mintegy 100 ezer négyzetméterrel bővítené replők a piaci és közszférából. donába került. Emellett a cég a Lisalán keresz- budapesti ingatlanállományát. tül a lengyel Echo Investment 55,96 százalé- kos tulajdonrészét is megvásárolta.

45 Nem egy ciklus van, hanem ezer kisebb

dén lett 20 éves a WING Zrt. a cég, folytatva az elmúlt évek aktív fejlesztési és befektetési stratégiáját, a kö­ Izelmúltban elindította a Liberty irodaház építését, megvásárolta a Siemens Gizella úti telephelyét, az Infopark három irodaházát, illetve a Telekom régi, Szerémi úti épületét. Letették az evosoft-székház alapkövét, elindítot- ták a harmadik lakóparkfejlesztésüket, és egyszerre három projekttel beszálltak a budapesti szállodapiacra. Mindezen felül saját facility management céget tulajdonolnak, és beléptek a lengyel ingatlanpiacra is. Ezekről és az aktuális ingatlanpiaci eseményekről kérdeztük Noah M. Steinberget, a WING Zrt. elnök-vezérigazgatóját.

Rengeteg ingatlanfejlesztést, tranzakciót tudhat maga további lehetőségeket kerestünk a térség többi országában is, így mögött az idén 20. évfordulóját ünneplő WING. Mi tör- Lengyelországban, Ausztriában, Csehországban. 2019 októberében tént a cég életében az elmúlt két évtizedben? azután hatalmas lépést tettünk e tekintetben, ugyanis a WING adás- Létrehoztunk egy professzionálisan működő vállalatot és csapatot, vételi megállapodást írt alá a piacvezető lengyel Echo Investment amelynek a teljesítményét jól mutatják az elmúlt 20 év tranzakciói többségi tulajdonára. Úgy gondoljuk, hogy a lengyel cég eredmé- és ingatlanfejlesztései, amelyekre igazán büszkék lehetünk. Ilyen a nyeit ötvözve a WING hazai ingatlanpiacon megszerzett egyedülálló tavaly átadott Telekom-székház, amely az ország legnagyobb egy szaktudásával és vezető pozíciójával, régiós szinten is meghatározó épületben megvalósult irodaháza, modern és környezettudatos szereplővé válhatunk. kialakítással. Ha jobban visszamegyünk az időben, olyan fejleszté- sekről számolhatok be, mint a reptéri ibis Styles Budapest Airport Az elmúlt időszakban két olyan üzletágat indított be a WING, Hotel, az East Gate Business Park, a MOM Park, a Corvinus Egyetem amivel korábban nem foglalkozott. Mi volt az, ami a hotel- és új kampusza, a Millenáris Irodaházak, az Ericsson, az Allianz és az lakásfejlesztés melletti döntést megalapozta? E.ON székháza. És ha még korábbra tekintünk, mi indítottuk el az A WING szakmaiságon és precizitáson alapuló működésétől nagyon ország első modern logisztikai központját, a Harbor Parkot, és az távol állt a 10 évvel ezelőtti lakóingatlan-piac. Az utóbbi időben azon- egyik legelső modern Váci úti irodafejlesztés, az Átrium Park is a ban változások indultak meg ezen a területen is: a lakóingatlan-pi- nevünkhöz fűződik. A WING mondhatni egyidős a modern magyar ac elkezdett sokkal inkább professzionális alapon működni, így egy ingatlanpiaccal, 1999-ben kezdtük a működésünket, és úgy gondo- hosszasan előkészített stratégiai döntés után elindultunk ezen a te- lom, hogy az alapításunk óta megvalósult projektek mindegyike rületen is, és 2018-ban belevágtunk az első lakóprojektünkbe. A Kas- mérföldkő volt valamilyen formában, és jelentősen formálta Buda- sák Residence nevet viselő lakópark építését az Átrium Park mögötti pest arculatát. Ingatlancégként első kötvénykibocsátóként jöttünk telkünkön kezdtük meg, és azóta további két projekt építése zajlik. a piacra, több mint három éve kezdtük a tőzsdén. Úgy látom, hogy a A szállodaipar azonban teljesen más terület. A repülőtéri szálloda piac nagyon fogadóképes volt, ami elengedhetetlen egy erős port- építése után úgy éreztük, hogy ha létre tudtuk hozni egy nagyon bo- fólió kiépítéséhez. Nem utolsósorban két kardinális tranzakció zaj- nyolult jogi és pénzügyi konstrukcióban az egyetlen közvetlen termi- lott le a 2019-es évben: az első számú hazai ingatlanüzemeltető vál- nálkapcsolattal rendelkező szállodát Budapesten, akkor van értelme lalkozás, a STRABAG Property And Facility Services Zrt. – immáron továbbmenni, és ennél jóval egyszerűbbnek tűnő hotelfejlesztések- NEO Property Services Zrt. – a WING 100 százalékos tulajdonába be is belevágni. Mindemellett ma Magyarországon a turisztikai be- került, emellett a vállalat belép a lengyel ingatlanpiacra is. ruházások piaca nagyon dinamikusan fejlődik, jelentős piaci igény mutatkozik új szállodák iránt. Jelenleg három szállodaprojektünk Miért döntött úgy a WING, hogy külföldön is terjeszkedik? van folyamatban: az egyik a Wizz Airnek épített szimulátorközpont Stratégiai célkitűzésünk, hogy megvessük a lábunkat a régióban. mellett, a másik kettő pedig a IX. kerületben épül, egy a MüPa köze- Ennek első lépéseként tavaly két irodaházat vettünk Szófiában, de lében, a másik pedig a Groupama Aréna közelében.

46 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Többször is vásároltak régebbi ingatlanokat átalakítási vagy állományt 50 évente cserélni kell, akkor is több ezer új lakásra van felújítási céllal. A már meglévő épületek átpozicionálása hos�- igény évente Magyarországon, és ez a mindenkori adótól függet- szú távon tartható stratégia Budapesten? len. Mi úgy látjuk, hogy van kereslet a lakások iránt: sok magyar Küldetésünknek tekintjük a Magyarország arculatát meghatáro- magánszemély gondolja úgy, hogy biztonságban van a pénze egy zó magyar építészeti örökség megőrzését, és hogy új életet adjunk lakásban. számukra, akár teljes körű funkcióváltás révén. Ezen túlmenően, ha a bekerülési költség versenyképes, és jobb terméket lehet létrehoz- A válsággal kapcsolatban sok jelet lehet megkülönböz- ni, akkor ez mindig jó stratégiának számít. Hasonló megfontolásból tetni, például a német autógyártás visszaesése, a Brexit, a vettük meg az Eurocenter bevásárlóközpontot a III. kerületben, amely munkaerőpiaci válság stb. Kell-e számolnia ezzel egy jól szerve- jól teljesít, és terveink között szerepel az épület felújítása is. Gyakran zett cégnek, és ha igen, hogyan? vásárolunk olyan ingatlanokat, amelyek értéknövekedési potenciált Természetesen, folyamatosan figyelünk. Néhány hete hallottam hordoznak; amiket újra tudunk pozicionálni, fel tudunk újítani, vagy át egy nagyon bölcs mondatot, miszerint nem egy ciklus van, hanem tudunk alakítani, vissza tudjuk állítani őket működő, nyereséget ter- ezer kisebb. Nagyon nehéz előre látni, hogy a Brexit hatása a londo- melő épületekké, amelyek egyúttal jobbá teszik a környezetük életét. ni irodapiacra kinek lesz jó, vagy az erős dollár milyen hatással van a párizsi szállodapiacra, és hogy mit okoz a buliturizmus a magyar Az MNB kötvényprogramjába be fognak-e szállni, és mire szállodapiacon. Ezerféle megközelítés létezik, amelyek alapján a használják majd a forrást? ciklus nem annyira egyértelmű. Mindig történhet valami váratlanul, Benne vagyunk az első minősített cégek között, BBB- értékelést de alapvetően most nem várunk a 2008-hoz hasonló válságot. Na- kaptunk, amely tudtommal a legjobb a programban. Az ebből be- gyon sok pozitív trend van, és nagyon sok aggodalomra okot adó folyó összeget a regionális terjeszkedési stratégiánkban szándéko- hír is. Szerintem a 20 éves működésünknek az egyik legértékesebb zunk felhasználni. tapasztalata a 2008-as válság, mert úgy kerültünk ki belőle, hogy minden hitelt visszafizettünk, minden partnerrel szemben korrek- 2020-tól visszaemelik 27 százalékra az új lakások áfáját. ten jártunk el, és épségben megmaradtunk. Ehhez természetesen Mennyiben érinti ez a WING projektjeit? az alapot a folyamatos jó teljesítmény, a tisztességes emberi maga- Van olyan lakóprojektünk, amelyiknek nem volt meg az építési tartás, az elkötelezett hozzáállás és a professzionális munka jelen- engedélye 2018. november 1-je előtt. Úgy gondolom, hogy ha az tette akkor is; és ez működésünk alapja ma is.

47 Kivégzi az Airbnb a hotelpiacot?

udapest mint turisztikai desztináció népszerűsége és kereslete robusztus módon nőtt tovább az elmúlt években. BAz utolsó teljes lezárt pénzügyi évet vizsgálva elmondható, hogy 2018-ban a budapesti szállodákban összesen mintegy 9,3 millió vendégéjszaka realizálódott, ami ötéves horizonton régiós összehasonlításban is kiemelkedő, 23 százalékos növekedést jelent a 2014-es értékhez képest. Az egy kiadható szobára jutó szobaárbevétel ugyan- ezen időhorizonton 60 százalékkal rekord árszintre, átlagosan 20 500 Ft-ra emelkedett. A hotel- és az irodapiac legfontosabb trendjeiről Németh Richárdot, Hegedűs Attilát és Rábai Györgyöt, a BDO szakértőit kérdeztük.

Mi épül, hol és miért éppen az? Mik a trendek? tranzakciót jelent, azaz számosságban korlátozott, viszont arány- Legfrissebb piaci információk alapján Budapest szállodai kí- lag nagy egy tranzakcióra eső befektetési összegről beszélhetünk. nálata 2023 végéig várhatóan megközelítőleg 5000 és 6500 közötti A szállodai szektort továbbra is a fejlesztési aktivitás jellemzi, de a vendégszobával bővül, ami mintegy 60 projektet jelent (várhatóan tranzakciókhoz hasonlóan a fejlesztési piacon sem alakult ki kon- a projektek mintegy 50%-a 2020-ban és 2021-ben valósul meg), és zisztens – piaci átlag alapú – fejlesztői hozamszint. kétszer annyi, mint ahány szoba az elmúlt 4 évben megnyitott. A bu- dapesti szállodafejlesztési projektek döntő többsége a szűken vett Hibrid és alternatív megoldások terjednek már? belvárosi területekre koncentrálódik. A hibrid szálláshelytípus a hotelek és hostelek termék- és szolgál- Kategóriájukat tekintve a projektek mintegy 15 százaléka felsőka- tatási struktúráját egy helyen kínáló szállásegység. Budapesten az tegóriás vagy egyes esetekben luxus szállodafejlesztés, köztük a első hibrid termék a Meininger Budapest Great Market Hall, mely legnagyobb nemzetközi szállodaláncok márkái. A legmagasabb 2019 tavaszán nyitott meg, további három (Netizen Budapest Cent- fejlesztési volument (60-70%-os teljes részaránnyal) a középkategó- re, A&O Hostel és Jo&Joe) várhatóan a következő két évben kezdi riás (mid- és upper-midscale) három- és négycsillagos szállodafej- meg működését. A budapesti aparthotel szereplők száma egyelőre lesztések teszik ki, mely szegmens fejlesztési intenzitása olyan indi- korlátozott (6-7 minőségi szálláshely), ezek többsége belvárosi lo- káció, amelyből kiolvasható ezen típusú és pozicionálású termékek kációjú, a Nagykörút mentén helyezkedik el. A „dual/multi-brand”, fejlesztőbarátsága (azaz könnyen érthetőek, átláthatóak), illetve „kombó” hotel koncepció egyre nagyobb nemzetközi népszerű- ebben a bővebb középkategóriás szegmensben a kockázati-megté- ségnek örvend. Összességében elmondható, hogy Budapest mint rülési viszonyszámok elfogadható kombinációja jelentkezik. piac nyitott, és adottságait tekintve alkalmas alternatív/újvonalas ingatlanberuházások fogadására, amit a közelmúlt és a jelenlegi Szerencsevadászok számára is jövedelmező a hotelpiac, fejlesztési cső is alátámaszt megvalósult és megvalósulni látszó vagy egyre nagyobb a verseny, és csak a profik maradnak fenn? példákkal. Az értékelői konszenzus szerint a budapesti szállodapiacon jellem- ző megtérülési ráták átlagosan 6 és 8 százalék közöttiek, de ezek Milyen most az Airbnb és a hotelek kapcsolata? A háttérben mértéke természetszerűleg erősen függ olyan tényezőktől, mint megy a szabályozási harc? lokáció, üzemeltetési konstrukció (pl. professzionális, brandhez A jelenleginél szigorúbb szabályozás mellett szól, hogy az Airbnb kapcsolódó üzemeltetés, esetleg bérleti szerződés), a tranzakció és keretein belül lehetőség van olyan kínálat kialakítására, amely fejlesztés speciális körülményei, továbbá a termékkoncepció egye- közelebb áll a szállodákhoz, mint a magánszállásokhoz. Az egyen- disége. Fontos megállapítás és korlátozó tényező az iparági átlag lő piaci verseny megteremtéséért való harc mellett a nemzetközi yield tekintetében, hogy más kereskedelmi ingatlankategóriával kulcs-szállodavállalatok aktivitásából egyértelműen kiolvasható, összevetve csak alacsony számú és sok esetben a publikum felé hogy nagy potenciállal rendelkezőnek és izgalmas piacnak tartják a csak korlátozottan transzparens tranzakció jellemzi a piacot. 2019 nem hotelekhez kapcsolódó szállásszolgáltatási piacot. A Marriott első félévében a teljes magyarországi kereskedelmi befektetési piac belépése a „sharing-economy” piacra 2018 elején például komoly mintegy 16 százalékát tették ki a szállodai tranzakciók. Ez néhány nyomást gyakorolt a versenytársakra.

48 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Mik lehetnek a szálláshely-szolgáltatásra terhelt, január (3,4 millió m²-t) teszi ki. A következő néhány évre közel 25 száza- 1-jével bevezetésre kerülő áfa csökkentésének következmé- lékos állománynövekedés és az igen alacsony (kb. 6%) kihasználat- nyei? lansági ráta fennmaradása prognosztizálható. Összességében a 2020 januárjától a kereskedelmi szálláshelyek szobaértékesítését piac megduplázódott, bár az új fejlesztések esetében érzékelhető 18 helyett csupán 5 százalékos áfa terheli, ez az intézkedés hozzájá- a bérleti díjak emelkedése, mégis a reál bérleti árszínvonal maradt, rul a szolgáltatók jövedelmezőségének javításához, továbbá helyre- illetve lassabban növekedett. Mindezek következtében úgy látjuk, állhat az eltérő áfarezsim miatt torzult szoba-vendéglátás bevételi hogy a további bérletidíj-korrekciónak (növekedésnek) a piacra lépő megoszlás. A legfontosabb kérdés ugyanakkor a magyar szállodai új termékek esetében érvényesülnie kell. piacon továbbra is az, hogy a hazai és nemzetközi kereslet volumen- és árnövekedése ellensúlyozni tudja-e a működési (bér, energia, Mi a jövő slágere, mi lesz a legjobb ingatlanbefektetés a közel­- árubeszerzés) és felújítási költségek egyre feszítőbb emelkedését. jövőben? A közeljövőt tekintve a jövedelmezőség javításának esélyeit több té- Természetes, hogy ez nagyságrend kérdése is, de a jövőbeni igénye- nyező is rontja, például az elkerülhetetlen béremelés (akár további ket kielégítő olyan ingatlantípusok, melyek még talán nem is létez- 30-40%-os a következő években), továbbá az energia és általános nek. Jelenleg például egyes piacokon a közösségi irodák (co-working üzemeltetési költségek ugyancsak infláció feletti ütemben történő office) ugrásszerű fejlődése zajlik (Magyarországon is számos szép növekedése. példája van ennek az ingatlantípusnak), ez tipikusan a kreatív, rugal- mas, könnyű kapcsolatteremtést lehetővé tevő munkavégzés XXI. Áttérve az irodapiacra, van-e tartalék a bérleti díjakban? századi helyszíne. A jövő legjobb ingatlanbefektetése az olyan inno- A jelenlegi bérletidíj-színvonal a 2008-as, válságot megelőző évet váció és gondolkodás, mely az adott társadalmi-gazdasági környe- (euró) reálértéken szinte alig haladja meg, hozzávetőlegesen évi 1,5- zet igényeire-kérdéseire nyújt modern választ, például az átalakuló 1,9 százalékos nominális felértékelődés mutatható ki, de a bérbe közlekedési formák, vásárlási szokások, klímavédelem, kikapcsoló- vett budapesti irodai állomány mérete az akkorinak közel dupláját dási lehetőségek kapcsán.

49 Pados Pázmány Ratatics Gergely Balázs Péter

Teljes lefedettség Nyomja a vásárlás terhe Álmot épít

A hazai ingatlan-tanácsadói piac egyik Az egyik legjelentősebb hazai befektető- legnagyobb szereplője a Cushman & vé nőtte ki magát az Erste Nyíltvégű Ingat- Wakefield, melynek vezetője 2013 óta Pa- lan Befektetési Alap, amelynek nettó esz- dos Gergely. Az ügynökség összesen hét közértéke 2019 első félévének végére elérte üzletágban nyújt szolgáltatást, a klasszikus az 531 milliárd forintot, amiből közel 242 kereskedelmiingatlan-bérbeadás mellett be- milliárd forintot tett ki az ingatlan. Az Alap vételének jelentős része tőkepiaci tranzakci- igazgatóságának elnöke Pázmány Balázs. ókból, az értékbecslési üzletág munkájából, Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap valamint ingatlanüzemeltetési megbízások- vagyonát leginkább irodákba és más kereske- ból és projektmenedzsmentből származik. A delmi ingatlanokba fekteti, melyeket stabil cég budapesti irodáját 1993-ban alapították. partnerekkel, hosszú távra kötött bérleti szer- ződések által hasznosít. A vagyon mintegy 46 százalékát kitevő ingatlanok mellett az Alap pénzeszközökben, bankbetétben és külön- böző értékpapírokban tartja a pénzét. Idén májusban az Erste Ingatlanalap meg- A MOL-csoport teljes magyarországi állapodott a Futureal-csoporttal a Váci úti iro- ope­ra­tív működéséért felelős ügyveze- dafolyosón megépült Advance Tower irodaház tő igazgatója. A budapesti Corvinus Egye- megvásárlásáról. A tranzakció során a komp- temen végzett közgazdászként 2006-ban. lexum első ütemét vásárolta meg az ingatlan- MOL-­csoportos pályafutását a Gázkereske- alap, a második fázis pedig határidős ügylet delem és Üzletfejlesztés szervezet szakértő- keretében kerülhet a portfóliójába. Az alap- jeként kezdte, majd 2009-től a MOL-csoport nak emellett a Market Central Ferihegy mel- Me­nedzs­ment Támogatás szervezetet ve- letti Quadrum irodaház, a Mill Park iroda- zette. 2009 és 2010 között a Szervezetter- komplexum, a Promenade Gardens és a Vision vezés és Fo­lya­mat­menedzs­ ­ment szervezet, Towers északi és déli tornyának épülete is a majd 2010–2011-ben a Törzskar vezetője tulajdonában van. volt. 2011 májusától a MOL-csoport Társa- sági Támogatás igazgatója volt, és ebben a A tavalyi év után a Cushman & Wakefield pozíciójában felelt a HR szervezetért is. 2011 idén is aktív szereplője volt a piacnak. Február júniusától az INA Igazgatóságának tagja, végén jelentették be, hogy a WING Zrt. rész- 2011-től az FGSZ Zrt. Felügyelőbizottságá- ben őket bízta meg a Telekom-székház szom- nak elnökhelyettese, és 2017 januárjától az szédságában épülő 40 ezer négyzetméteres OT Vagyonkezelő Zrt. Felügyelőbizottságá- Liberty Irodaház bérbeadásával. Bár kisebb nak tagja. 2015-től 2016. november 30-ig a projekt, de májusban ők nyerték el a moson- Csoport­szintű Társasági Támogatás ügyve- magyaróvári APC Invest tulajdonában lévő zető igazgatójaként a csoportszintű beszer- Galéria Center kiskereskedelmi park kizáró- zés, beruházás és kommunikáció területe- lagos bérbeadásának jogát. Szintén ők képvi- kért felelt. selték az Atenort a Váci Greens „F” épületé- Három évvel ezelőtt, 2016-ban merült fel ben történő 4000 négyzetméteres bérbeadás a MOL-nál egy új székház építése. A helyszín során. A 26 ezer négyzetméteres, Széche- kiválasztását és a tervezést követően tavaly nyi téri Roosevelt irodaház OTP Ingatlanbe- októberben rakták le az alapkövét a Kopaszi- fektetési Alapnak történő értékesítésekor gát mellé tervezett 120 méter magas épület- pedig a müncheni székhelyű GLL Real Estate nek, amely a 2022-es átadást követően 2500 Partnerst mint eladót képviselte a cég. munkavállalónak ad majd helyet.

50 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Reicher Rudolf Péter Riedl

Új forradalom zajlik Komplex tervezés

Okleveles építőmérnök, jogi szakokleve- les mérnök, a GRAPHISOFT SE régió igaz- gatója. Korábban – többek között – az SAP, a Xerox, valamint a HP államigazgatási terü- letért felelős vezetőjeként dolgozott, majd a magyar tulajdonú energetikai vállalat, az ELMIB Innovatív Zrt. ügyvezető igazgatója volt. 2012-től a GRAPHISOFT Magyarorszá- gért felelős vezetője. Feladata a magyaror- szági piaci pozíciók kiépítése és fejlesztése, továbbá a GRAPHISOFT és a Nemetschek- csoport építőipart támogató termékeinek bevezetése a magyar piacra. Nemzetközi feladata a GRAPHISOFT szlovákiai és romá- niai tevékenységének az irányítása. A magyar központú GRAPHISOFT kilépett A Strabag Real Estate magyarországi ingat- az építészszoftver-piacról, amikor stratégi- lanfejlesztési divíziójának ügyvezető igazga- tója. A cég korábban Raiffeisen Evolution (RE) elnevezéssel működött, ahol Rudolf Riedl szintén a magyarországi ügyvezetői pozíciót töltötte be. Ezt megelőzően dolgo- zott a Strabag SE magyarországi ingatlan- fejlesztési divíziójának ügyvezető igazgató- jaként, olyan beruházások kötődnek hozzá, mint az Asia Center kereskedelmi központ

és a budaörsi Budapark üzleti park. Russia | CPU PRIDE www.prideproject.pro Rhythmic Gymnastics Center in the Luzhniki Complex, Moscow, Irina Viner-Usmanova A Strabag RE elődjéhez és anyavállalatához hasonlóan több országban van jelen. Magyar- Az ARCHICAD23 fő újdonságai országon, illetve a kelet-közép-európai régió- a rövidebb reakcióidő, a pontos ban leginkább irodaházak fejlesztésével fog- modellezés, az intuitív szerkesztés lalkoznak, de lakó- és szállodaprojektek is és a precíz dokumentáció. szerepelnek a portfóliójukban. A korábbi név Az AC23 optimalizálja a szakmai alatt a hazai piacon két jelentős, a Rumbach szoftverekkel (Solibri, dRofus) Center, valamint a Residence 1 és 2 irodahá- való kapcsolatot, ami gyorsabb és áját 2015-től kiterjesztette a teljes építőipari zak fejlesztésével foglalkoztak, melyek össze- pontosabb kétoldalú együttműködést folyamatokat lefedő szoftverekre, ezért a vál- sített területe 26 ezer négyzetméter. 2017-től és adatátvitelt eredményez. lalat új termék- és szolgáltatási kínálata lehe- a vállalat új neve alatt olyan folyamatban lévő tővé teszi a magyar építőipari folyamatok tel- projektek szerepelnek, mint a K27 Kerepesi jes digitalizációját. A cég nevéhez fűződik a Business Center, amely egy 2,3 hektáros tel- Archimage Plusz PIRCAD világ első BIM (Building Information Modell- ken mintegy 30 ezer négyzetméter irodaterü- www.archimage.hu www.pircad.hu ing) szoftvere, az építészeti tervező ARCHICAD lettel, valamint hotel- és lakóingatlan-funkció- ArchiCAD Center kifejlesztése, amelyet ma már további ter- val üzemelhet majd. - MódiStudió vező- és folyamatellenőrző eszközök egészí- www.modistudio.hu tenek ki. www.graphisoft.hu

51 Folyamatosan a csúcson vagyunk, csak mindig másik csúcson

sökkenő hozamok, emelkedő bérleti díjak, erős bérbeadói piac, komplex fejlesztések és olyan befekte- Ctők, akik eddig még nem merészkedtek be a magyar piacra. Többek között ezek jellemzik most a hazai iro- dapiacot – mindezekről Salamon Adorjánnal, az ESTON International vezérigazgatójával beszélgettünk.

A tavalyi év egyértelműen a hazai ingatlanpiac csúcs- Bérlői szempontból az egyik legfontosabb különbség az évei közé tartozott. Hogyan látja az ideit? egyes irodaházak között, hogy az alkalmazottak hogyan tudják Folyamatosan a csúcson vagyunk, csak mindig másik csúcson. Ta- megközelíteni tömegközlekedéssel az épületet. Ebben Dél-Bu- valy nagyon erős volt a befektetési volumen, közel 2 milliárd euró, da bizonyos részei hátrányosabb helyzetben lehetnek, azokon idén ez a rekord nem fog megdőlni, leginkább a termékhiányból a területeken, ahol például nincs metró. Ez mekkora árkülönb- fakadóan. Az első fél év alatt félmilliárd eurónál kevesebb volt ez séget jelenthet? az összeg, ami a harmadik negyedévre 900 millióra növekedhet, de Ha új építésű projektről van szó, akkor a kivitelezési költség olyan nem gondolom, hogy az év végi hajrával ezt meg lehetne duplázni. erős szemponttá kezd válni, ami a telekárban és a lokációban lévő Ebben az évben inkább a hozamokban vagyunk a csúcson, a ko- különbségeket kezdi eltüntetni. A 14,5-15 eurós bérleti díj az alap- rábbi évekhez képest egyelőre legalábbis. Jövőre ez még változhat, szint, ha ennél kevesebb lenne, nem jönne ki a matek, attól függet- regionális kitekintésben még van tere a hozamok enyhe csökkené- lenül, hogy hol van az épület. Dél-Budán jelen pillanatban két jól sének. A CBD jelenti a bázist, amihez képest mindennek van egy 50- tervezett nagy fejlesztés van, ezek között nem látunk szignifikáns 150 bázispontos felára. árazási különbséget. Az egyiknek van metrója, a másiknak nincs, de az utóbbi is tud az épített környezetében olyan extrát nyújtani Itthon nagyon dominánsak a hazai befektetők. A nemzetkö- a bérlőnek, ami indokolja a hasonló árazást. Viszont, ha egy dél- zi befektetők részéről van kereslet ezen az árszinten? budai, kevésbé koncepcionális területre építene valaki irodaházat, Most árulunk egy portfóliót 100 millió euró feletti értéken, ami például egy beékelődő telekre, azt vélhetően akkor lehetne bérbe alapvetően irodaházakból áll, és azt látjuk, hogy nagyon sok olyan adni, amikor a nagyoknak már nincs szignifikáns kínálatuk arra az befektető vizsgálja, akik eddig nem voltak a magyar piacon. Többen átadási időszakra. Azt is látjuk, hogy a városközpont jellegű pro- érdeklődnek, mint ahányan vásárolnak, de nagyon sok olyan cégnél jektek egyre sikeresebbek, a fejlesztők is inkább ebbe az irányba már rajta van Magyarország a befektetési radaron, amelyek eddig mennek, próbálnak minél nagyobb telket vásárolni. Sőt, egyre több csak megfigyeltek. A magyar alapoknál az lesz a nagy kérdés, hogy irodafejlesztő épít már lakásokat is. a szuper állampapír miatt mennyi tőke fog kiáramlani, és az általuk kínált mostani piaci hozamszint mennyire lesz vonzó a befektetők Van egy listájuk azokról a cégekről, amelyek nagy alapterü- számára. A Váci úti irodafolyosó ma már láthatóan 6 százalék alatt leten bármikor költöznének? van, a korábbi tranzakciók – mint az Advance Tower vagy a White Nagyon sok olyan ügyfelünk van, akik egy meglévő irodaházban bé- House – körülbelül ezen a szinten cseréltek gazdát, azóta viszont relnek, néhány éven belül lejár a bérleti szerződésük, de már előre folyamatos volt a hozamnyomás, így ebben a lokációban is már biz- gondolkoznak, megkeresik a bérbeadójukat, aki azt mondja, hogy tosan 5-össel kezdődnek a hozamok. nem ad ajánlatot, mert a házban van olyan bérlő, aki növekedni sze-

52 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

retne, és annak már odaadta az ő területét. Volt olyan ügyfelünk, következik, hogy aki ma aktív és vezető szerepben van az ingatlan- ahol annyira lassú volt a döntéshozatali mechanizmus, hogy mire az piacon, az átélte ezt az időszakot, tehát megvan a tudása és tapasz- általa kiválasztott irodát az anyacégével jóvá tudta hagyatni – ahol talata az alkalmazkodásra. Van olyan ügyfelünk, ahol létezik A és B egyébként a kereskedelmi feltételekben már megállapodtak –, kiad- szcenárió, vagyis gondolnak arra, hogy mi történik akkor, ha helyzet ták másnak. Aki 2-3 évre előre gondolkodik, és jövőbeli épülő házra van. Vizsgálják, hogy mennyivel alacsonyabb bérbeadottságon vagy is szerződne, az értelemszerűen nincs ekkora bajban. Ma egy szék- bérleti díjon fenntartható a portfólió, illetve a finanszírozást és a háztendernél a bérleti díjak különbségei alacsonyabbak, és a kivite- befektetői kapcsolatokat. lezési költség mindenkinek ugyanannyi, ha a feje tetejére áll, akkor is. A fejlesztés drágább, másfelől a kapacitáshiány miatt a kivitelezé- Budapesten hol fogjuk először látni a válság jeleit – ha lesz? si időszak is hosszabb. Korábban egy bérleti szerződésben teljesen Szerintem Magyarországon a baj kívülről fog jönni, ha a német gaz- rendben volt, hogy amennyiben a bérbeadó hibájából történik csú- daság recesszióba kerülne, az nagyon hamar begyűrűzne hozzánk szás, akkor kártérítést fizet a bérlőnek. Egy bizonyos időszak után is. Szerintem egyértelműen a keresleti oldal gyengülésében láthat- jelenleg is van ilyen, de most már van átmeneti időszak, amire a nánk az első jeleket. Bérlői oldalról nem lenne annyi iroda-, raktár- bérlő nem tud érvényesíteni semmilyen kártérítést vagy kötbért. igény, ezt követően nem akarnánk vagy nem tudnánk olyan bérleti díjakat fizetni, mint korábban, amitől az épületek kihasználtsága, Mire számít a jövőben? Csúcson vagyunk? Maradunk? Elkez- cash-flow-ja elkezdene zsugorodni, és ez változatlan hozamszint dődik a visszaesés/korrigálás? mellett is már értékcsökkenést eredményezne. Ha a befektetői bi- Azt látom, hogy a magyarok nincsenek hozzászokva ahhoz, hogy so- zalom csökkenne Európában, akkor kevesebb befektető lenne, vagy káig jó időszak van, automatikusan az a feltételezés, hogy nem tart- magasabb hozamelvárásokkal jönnének, ami szintén árcsökkentő hat ennyi ideig. A 2008-as nagyon extrém visszaesés volt, ezen szo- tényező, ezek alapvetően összeadódnak. A fő probléma az, ha nincs cializálódott az ingatlanpiac szenior menedzsmentje. Egy gazdasági használója egy épületnek. Felmehetnek a hozamszintek, ami ár- ciklus általában 20-40 éves, így ilyen rövid időn belül még egy ek- csökkenést eredményez, de amíg bent van a bérlő, és fizeti a bérleti kora visszaesés statisztikailag nem várható. A 2008 utáni 4-5 évből díjat, addig a banki adósságszolgálatot bírja az épület.

53 Salamon Scheer Székely Adorján Sándor Ádám

Már 25 éve a magyar piac Aki megvalósít Nagy tervei vannak a családi tanácsadója vállalkozásnak

Az ESTON International vezérigazgatója már A Market Építő Zrt. alapító-tulajdonosa, több mint húsz éve, 2015-től kizárólagos tulaj- a tavasszal megalakult Lakás- és Ingatlanpi- donos, miután megvásárolta a WING által tu- aci Tanácsadó Testület elnöke. Pályafutása lajdonolt ESTON-részvényeket. A tanácsadócég kezdetén, 1989-től az első hazai építőipari 25 éves fennállása óta a magyar kereskedelmi- magánvállalatnál, a Novolit Építőipari Rt.-nél ingatlan-piac egyik legjelentősebb szereplőjévé kezdett dolgozni, 1993-tól a Herkules Építő Rt. nőtte ki magát. termelési igazgatója volt, majd három évvel A többek között 300 ezer négyzetmétert később egy barátjával megalapította saját cé- meghaladó irodaterület üzemeltetésével, vala- gét, a Market Építő Zrt.-t. mint 40 ezer négyzetméternyi irodaépítési pro- A Market Építő Zrt. a magyar építőipar, illetve a magasépítési szektor meghatá- rozó szereplője, az általuk épített több mint 600 ingatlan között raktárak, logisztikai köz- pontok, sportlétesítmények, lakások, szállo- dák, irodaházak egyaránt megtalálhatók. A már elkészült munkáik közé tartozik a tavaly Az InfoGroup Magyarország egyik legjelen- átadott ibis Styles Budapest Airport Hotel, az tősebb családi tulajdonú ingatlanfejlesztő és Alagút mellett megépült Clark Hotel, a Tele- befektető cégcsoportja. A közel három évti- kom új székháza, a belvárosi Párisi Udvarban zedes családi vállalkozás mára túl van az első megvalósult Párisi Udvar Hotel Budapest vagy generációváltáson, az alapító-tulajdonos csa- a HillSide Offices irodaház. A legnagyobb volu- ládfőt, dr. Székely Istvánt ma már két fia segíti menű beruházásuk azonban a Kopaszi-gátnál a cég irányításában: dr. Székely Attila a cég elindított BudaPart vegyes funkciójú fejlesz- jogtanácsosa, az operatív ügyvezetést pedig tés, ahol tíz év alatt számos lakóépület, iro- idősebb fia, Székely Ádám látja el, aki egyben daház és kiskereskedelmi egység épül fel, 30 az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület ezer embernek adva lakó- vagy munkahelyet. (IFK) alelnöke. A fejlesztés első ütemének lakásaiba idén A kilencvenes években jellemzően lakóin- jekt menedzselésével foglalkozó ESTON Inter- ősszel elkezdtek beköltözni a lakók, és hama- gatlanokkal foglalkozó vállalatcsoport 2001- national az elmúlt években olyan „A” kategóriás rosan az első irodaházak is elkészülnek. től profilt bővített, és kereskedelmi ingatlanok új irodaházak üzemeltetését nyerte meg, mint a fejlesztésével is piacra lépett. 2012 óta komp- HillSide Offices vagy az Advance Tower. Emellett lex ipari beruházásokban tulajdonosi szerep- egy majdnem 60 ezer négyzetméteres logiszti- vállalás és projektmenedzsment is erősíti a kai portfóliót kezelnek, valamint több iroda- cég tevékenységeit, illetve 2013 óta aktív a háznak a teljes átépítését, a közösségi terek kockázati tőkebefektetések területén, inkubá- megújítását, gépészeti felújításait végzik, de torházat is alapított kezdő vállalkozások támo- hozzájuk köthető az East-West Business Center gatására. bérbeadása is. A cég idén közreműködött egy Az InfoGroup legismertebb budapesti beru- gyógyszerfejlesztéssel foglalkozó, továbbá egy házása a Bartók Udvar, melynek 14 500 négy- hegesztő- és vágóberendezéseket, valamint zetméteres első üteme „A” és „B” kategóriás hegesztőanyagokat gyártó vállalat új irodáinak irodaterületet, valamint kereskedelmi és rak- kiválasztásában. Az ingatlanközvetítés, vala- tárterületet foglal magában. A projekt folyta- mint irodakialakítás és projektmenedzsment tása a Bartók Udvar II., melyet 2019 októbe- területek mellett aktív szereplők az értékbecs- rében adtak át. A cég projektjei közé tartozik lésben is, 2018 januárjától a tanácsadócég lett a még az ország különböző városaiban több Graphisoft Park hivatalos értékbecslője. logisztikai csarnok és ipari park is.

54 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Takács Tatár Tiborcz Ernő Tibor István

A fejlesztők elnöke Új városrészeket fejleszt Növekvő birodalom

Dr. Takács Ernő a budapesti Államigazgatá- A BDPST Zrt. tulajdonosa, a cég további le- si Főiskolán végzett igazgatásszervezőként ányvállalataival együtt számos ingatlanvásár- és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi lás, ezek folyamatos felújítása, moderni­zá­lása­ Janus Pannonius Tudományegyetemen dok- köthető a nevéhez. A leányvállalatok in­gat­lan­ torált jogászként. A magyar ingatlanszektor portfóliója jellemzően a turisztikai szektorba elismert szakértője, aki a modern ingatlanpi- tartozó létesítményekből tevődik össze, főleg ac elindulása óta dolgozik a területen. Koráb- kastélyok adásvételében voltak aktívak. ban a Mammut Üzletház Zrt. jogi igazgatója Tavaly év végén a BDPST Zrt. stratégiai befek- volt, majd a Talentis Programiroda igazgatója, tetőként megvásárolta a Konzum PE Magántő- azt követően pedig közel tíz éven keresztül a kealap 20,59 százalékos részvénycsomagját az Talentis Group Zrt. vezérigazgatója. 2013-tól Appeninn Holdingban, melynek célja a Kon- az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület zum-csoport és a BDPST Group közötti együtt- (IFK) elnöke. működés erősítése az ingatlanbefektetés, az A 2009-ben alakult Ingatlanfejlesztői Kerek- ingatlanfejlesztés és -üzemeltetés területén. asztal Egyesület Magyarország 19, nemzetközi- Idén márciusban a társaság megvásárolta leg is elismert, vezető ingatlanfejlesztő vállala- A Futureal Magyarország egyik legaktívabb a Szabadság téren található, részben műem- tának közös érdekképviseleti szervezete. Célja, kereskedelmiingatlan-fejlesztőjeként idén léki védettség alatt álló Adria-palotát, amely- is grandiózus projekteken dolgozik. A cég ve- ben a felújítás után üzlethelyiségeket, laká- zérigazgatója Tatár Tibor, aki 2004-ben csatla- sokat és irodákat hoznának létre. Szintén a kozott a Futureal Csoporthoz, majd 2005-ben társaság tulajdonában van a Pesti Vigadó mel- lett a Futureal Development Zrt. vezérigazga- letti Mahart-ház, aminek komplex felújítására, a tója. A cégcsoport kereskedelmi és irodafej- lesztési tevékenységeit azóta irányítja. 2018 harmadik negyedévében átadták a Futureal fejlesztésében megvalósult 11 900 négyzetméter alapterületű Advance Tower I. irodaházat, 2019 harmadik negyedévére pedig a második ütemben megvalósuló, 7600 négyzetméteres Advance Tower II. is elkészült. Májusban a Futureal-csoport megállapodott az Erste Ingatlan Alappal az Advance Tower értékesítéséről, ami a hazai piacon elsőként tulajdonost cserélő WELL-előminősítésű iro- daépület volt. hogy a magyarországi ingatlanfejlesztéseket Emellett az utolsó simításokat végzik a világos szabályrendszer alapján, a funkcionali- Budapest ONE irodaház első ütemén, de a tás szempontjainak szem előtt tartásával, esz- Corvin Technology Park irodaházban is végé- tétikusan és gazdaságosan lehessen megva- hez közeledik az építkezés. Ez utóbbi fejlesz- lósítani a tulajdonosok, a felhasználók és az téssel 100 ezer négyzetméterre növekszik a Futura-házat is magába foglaló épülettömbbel épített környezet használói érdekében. A szer- Corvin irodák összes bérbe adható területe. együtt, áprilisban kapták meg az engedélyt. A vezet tagjai által megvalósított összes projekt Idén szeptemberre szerkezetkész állapotba cégcsoport középtávú céljai közt a külföldi ter- együttes alapterülete eléri a 3,8 millió négy- került Buda legnagyobb bevásárlóközpontja, jeszkedés is szerepel, elsősorban a környező zetmétert és a 2656 milliárd forintot. A szak- az Etele Plaza is, ahova a fejlesztő a 2020. őszi országok műemléki védelem alatt álló, de hos�- ember a WING iroda- és szállodaportfólióért átadást követően napi 50 ezer látogatót vár. szú ideje kihasználatlan, leromlott épületeinek felelős vezérigazgató-helyettese. felújítására fókuszálva.

55 Tim Tom Ungár Hulzebos Lisiecki Anna

Erős évet zár Régiós szakértő Jönnek az új projektek

A Colliers International magyarországi iro- Idén tavasszal jelentette be a TriGranit, dájának ügyvezető igazgatója, több mint 20 hogy a vállalat vezérigazgatói pozícióját Tom éves ingatlanpiaci tapasztalattal rendelkezik. Lisiecki veszi át. A szakember 17 éves ingat- 1995 óta él Budapesten, dolgozott a DTZ Hun- lanpiaci tapasztalattal rendelkezik, a korábbi gary regionális vezetőjeként, valamint az ING években különböző ingatlanfejlesztői vállala- ingatlanfejlesztési igazgatójaként. 2010-ben toknál dolgozott. 2004-ben, miután a Torontói választották meg a jelenlegi posztjára, a szak- Egyetemen közgazdasági és pénzügyi egye- ember nevéhez köthető a 2009-ben megnyi- temi diplomáját megszerezte, csatlakozott a tott 46 ezer négyzetméteres Allee bevásárló- TriGranit lengyelországi csapatához. Kezdet- központ fejlesztése és bérbeadása. ben Katowicében a Dębowe Tarasy lakóépület kereskedelmi igazgatójaként dolgozott, majd 2007-ben kinevezték a krakkói B4B irodapro- jekt fejlesztési igazgatójává. 2008-tól a cég lengyelországi országigazgatója, de befek- tetési vezérigazgató-helyettesként, valamint lengyelországi működésért felelős igazgató- A BÉT-en jegyzett BIF (Budapesti Ingatlan ként is tevékenykedett, aminek során az ak- Hasznosítási és Fejlesztési) Nyrt. a magyar in- kori összes TriGranit projektben részt vett. gatlanpiac meghatározó szereplője, mely több A budapesti kinevezést megelőzően két évet a fejlesztést is végez. Igazgatótanácsának elnö- CityCon stockholmi csapatánál fejlesztési ve- ke dr. Ungár Anna. A cég jövedelemtermelő zérigazgató-helyettes pozícióban dolgozott. ingatlanjait elsősorban iroda- és parkolóházak Tom Lisiecki az Urban Land Institute tagja. adják, az utóbbi időben azonban a lakás- és A TriGranit neve az utóbbi időben leg- hotelfejlesztés is egyre hangsúlyosabbá vált. inkább a Millennium Gardens tízemeletes A BIF 2017 végén megkapta a szabályozott irodaházfejlesztéssel kapcsolódott össze, ingatlanbefektetési társaság (SZIT) előszo- amivel tavaly elnyerték „Az év koncepciója bájának számító SZIE státuszt, míg tavaly de­ 2018” díjat. A 2020-as átadást követően az iro- cember 31-től SZIT vállalkozási formára váltott. A cég 1992-ben kezdte meg működését daház 37 ezer négyzetméternyi bérbe adható A cég már tavaly jelentős bevételnövekedést Magyarországon. Tavaly év végén a Colliers területtel várja majd a bérlőket. ért el, de a következő évekre is ambiciózus fej- képviselte az eladót abban a tranzakcióban, lesztési terveik vannak. Ennek részeként 2022 melyben a CA Immo értékesítette az Indotek második felére készülhet el a Bajcsy-Zsilinszky Group számára a 16 500 négyzetméteres győri útra néző 26 600 négyzetméternyi iroda és 13 Dunacenter bevásárlóközpontot. Részben 400 négyzetméternyi parkoló, míg az And- szintén a Colliers képviselte a bérbeadót egy rássy út 80–82. szám alatti épületbe 96 szo- 21 ezer négyzetméteres Váci úti irodafolyosón bás butikhotelt, az Attila úti projektjébe pedig épülő irodaháznál, de ők képviselték a Metro loftlakásokat terveznek. Emellett tervben Propertiest is abban a tranzakcióban, melyben van a Városmajor Irodaház felújítása és bőví- Magyarországon, Csehországban és Lengyel- tése, a Vigadó Palota irodaház tetőszintjén országban 11 Cash & Carry üzlet cserélt gazdát. egy skybar és konferenciaterem fejlesztése, a Végül szeptemberben az M7 lezárta Central Fenyőharaszt Kastélyszálló wellness részlegé- European Real Estate Fund I Magyarországon nek teljes körű felújítása és a III. kerületi Har- található öt logisztikai parkból álló portfóliójá- sánylejtő Projekt, ami a cég legnagyobb lakó- nak értékesítését, amiben az M7 képviseletét ingatlan-fejlesztése. ugyancsak a Colliers látta el.

56 VGP Hungary Kálvária u. 55 9024 Győr / Hungary www.vgpparks.eu Balogh László +36 30 543 9966 [email protected]

Kövess minket

Családi tulajdonban lévő, tőzsdén jegyzett és páneurópai Magas minőségi követelményeknek megfelelő logisztikai és könnyűipari célú ingatlanok fejlesztésével, kezelésével és tulajdonlásával foglalkozó, vezető páneurópai vállalat vagyunk. Teljes mértékben integrált üzleti modellt működtetünk az értéklánc egésze alatt megmutatkozó képességekkel és sokéves szakértelemmel a fölterület felvásárlásától kezdve a fejlesztésen át az eszköz- és az ingatlankezelésig. Építőipari gyökerekkel rendelkező vállalkozásként ma stratégiai fókuszunkat áthelyeztük a több bérlőt kiszolgáló, nagy méretű ipari parkok fejlesztésére. Családi tulajdonban lévő, 12 európai országban működő vállalkozás vagyunk. A magyarországi ingatlanjainkkal kapcsolatos információkat a www.vgpparks.eu/hu oldalon találja

VGP_210x297mm_NL_2019.indd 1 04/11/2019 16:04 Process CyanProcess MagentaProcess YellowProcess Black Itt indulhat be igazán a budapesti irodapiac

külföldön aktívabb TriGranit továbbra is vonzónak tartja üzletileg a magyar ingatlanpiacot. A Tomasz Lisiecki, a vállalat fél éve kinevezett új vezérigazgatója szerint bőven van még fejlesz- tési lehetőség a budapesti irodapiacon, akár meghatározó szerephez juthat Dél-Pest, benne a főütő- érnek számító Soroksári út is.

Tudjuk, hogy rendkívül elfoglalt, mióta idén áprilisban a dunk a piaci kereslethez is, tehát akkor jelenünk meg a nagy iroda- TriGranit vezérigazgatója lett. Ennek szerintem két oka park újabb elemével, amikor arra igény mutatkozik a piacon. lehet: vagy átgondolják a teljes magyarországi stratégiát, vagy új projektet készítenek elő, és ezért van „csend” mostanában a Tegyük fel, hogy egy több ezer négyzetméternyi, egybefüg- cég körül. Melyik megérzésem helyes? gő irodaterületet kereső cég képviselője vagyok! Mi a legfőbb, A második, de csak részben, illetve van egy harmadik ok is, ez pedig valóban egyedi előny, amit felajánlana, például a Millennium a már futó nagy budapesti beruházásunk, a Millennium Gardens Gardensben? irodaház építése, de erről majd később. Ami a magyarországi stra- Bármilyen triviális, de magát a lokációt. Közvetlen Duna-part, kivá- tégiánkat illeti, továbbra is ígéretesnek és üzletileg hosszú távon ló közlekedési kapcsolat, nagy mélygarázs, számos szolgáltatás az vonzónak tartjuk a magyar piacot, nagy potenciált látunk benne, épületben és a közvetlen közelben, és persze a jól variálható bel- tehát nincs szó stratégiai váltásról vagy hangsúlyeltolódásról. Ami ső terek a 37 000 négyzetméternyi bérbe adható területen belül. az új projekteket illeti, Magyarországon intenzíven keressük a na- Mindez kiegészülve a 21. századi irodakialakítási lehetőségekkel gyobb fejlesztésekre alkalmas területeket, míg a régióban több iro- és a környezettudatos üzemeltetéssel. A projekt egyediségét adja daház fejlesztésén is dolgozunk. a szintén a TriGranit által fejlesztett Millennium Városközpont is, ez az elmúlt 10 évben valódi város lett a városban. Több mint 100 Talán már meg is vették a kiszemelt telket Budapesten? ezer négyzetméternyi modern irodaépület van ott, ezek számos Még nem, de folyamatosan keressük a megfelelőt, több opciót is szolgáltatást nyújtanak az itt dolgozóknak, a szomszédban ott a vizsgálunk. MÜPA és a Nemzeti Színház, továbbá a mintegy 1,5 km hosszú, parkszerű zöld promenád. Az új fejlesztések pedig, mint például a Külföldi fejlesztéseket is említett. Milyen projekteken dol- miénk, szintén jó hír a bérlőknek, akik nagyobb, még modernebb goznak jelenleg? területre vágynak, és szívesen maradnának a környéken. Ezért Az egyik aktuális projektünk, a krakkói Bonarka for Business iroda- nem meglepő, hogy olyan nagy a dinamika a Soroksári útnak ezen komplexum, ahol idén adtuk át a 8., H épületet, immár összesen szakaszán. 75 000 m² bérbe adható irodaterületet kínálva bérlőinknek. Itt még két irodaépület, az I és a J, egyenként 10 000 m²-es irodaterület fej- Csak nem egy újabb irodafolyosó születését látjuk? Ön sze- lesztésén dolgozunk. Az I épületet várhatóan már idén elindítjuk. rint van erre esély? A másik aktuális projektünk a katowicei Silesia for Business iroda- Itt, vagyis a dél-pesti alpiacon már most is elég nagy a kínálati tö- ház első, mintegy 26 000 m² bérbe adható területet kínáló üteme, meg. Egy idei felmérés szerint a teljes budapesti irodapiaci állo- melynek munkálatait hamarosan elkezdjük, és terveink szerint az mány 15-20 százalékát itt találjuk, és a tervezés alatt álló projektek első bérlők 2021-ben vehetik át az irodaházat. Mindkét projekt jól is azt jelzik, hogy felértékelődő régióról van szó, ami már most is tükrözi a TriGranit több mint két évtizedes gyakorlatát, miszerint nagyon kedvelt a bérlők körében. A keresletet nézve nem zárom ki, általában nagyméretű telkeket vásárolunk, ahol több szakaszban hogy idővel még dominánsabb lesz a budapesti irodapiacon ez az multifunkcionális beruházásokat valósítunk meg. Ezáltal nem csu- alpiac, és benne maga a Soroksári út. Ne feledjük, hogy óriási terü- pán mintegy várost építünk a városban, hanem alkalmazkodni tu- letek várnak fejlesztésre a Rákóczi híd pesti oldalától délre.

58 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Akárcsak Dél-Budán. Átlépi a folyót majd a TriGranit is? terek, ma már sokkal barátságosabbak a dolgozói terek, és az sem Természetesen nyomon követjük az ottani fejleményeket, hiszen ritka, hogy több száz négyzetméternyi területet csak és kizárólag valamilyen mértékben a mi fejlesztésünkkel is versenyeznek az ott pihenőzónaként alakítsanak ki. működő beruházók. Egyelőre azonban maradunk a Duna pesti ol- dalán – rengeteg új lakófejlesztés valósult meg és fog megvalósulni Ez azt jelenti, hogy még nem dőlt el, milyen arányban lesznek a közeljövőben itt. Ez mindig jót tesz az irodapiacnak is, hiszen a alternatív irodaterület-típusok? Egyáltalán, Ön szerint milyen céges bérlők szívesen költöznek arra a környékre, ahol az alkalma- gyorsan nyernek teret a szolgáltatott és a coworking irodák a zottak közül sokan laknak. „hagyományos irodaházakban”, miközben tudjuk, hogy befek- tetési szempontból az ilyen irodaházak kockázatosabbak? Jó, hogy említi a dolgozókat. Tud példákat mondani extrém Mi is látjuk, hogy ez gyorsan fejlődő részterülete az irodapiacnak, irodabérlői igényekre a közelmúltból, például két szint egybe- de nehéz megmondani, hogy 5, 7 vagy 20 százaléka lesz-e majd nyitása, belső lépcsők stb. kialakítására? Illetve hogyan készül- a teljes kínálatnak. Itt is kulcsfontosságú a lokáció. Ugyanakkor fon- tek fel az Y és Z generáció irodai igényeinek a kiszolgálására? tos szempont a cégek rugalmassága is, vagyis az, hogy egy nagyobb Ilyesfajta, nagyon különleges kérésről nem tudok beszámolni az új területet bérlő vállalat mennyire van rákényszerülve saját bérte- irodaházunknál, de mi is tapasztaljuk a változásokat, és próbálunk rületének rugalmasabb kezelésére. Ez nyilvánvalóan erősen függ a lehető legrugalmasabban viszonyulni a bérlői igényekhez. Tel- a vállalat profiljától is – egy nagybanknak nem feltétlenül kell ezzel jesen természetes például, hogy ebben az irodaházban már jóval számolni, de mondjuk egy telekom cégnek, akik call centert is üze- több lesz az együtt dolgozásra alkalmas nyitott tér és a közösségi meltetnek, és előfordulhat, hogy rövid időn belül kell jelentős lét- terek, mint bármely korábbi hazai projektjeinknél. Az is jól bizonyít- számmódosítást megvalósítaniuk, és ezáltal módosítani az általuk ja a dolgozói igények előtérbe kerülését, hogy míg korábban a bér- bérelt terület méretét, számukra kötelező. Igaza van azonban ab- lői tárgyalásokon a pénzügyi vezetők döntöttek általában kizárólag ban, hogy befektetési szempontból kockázatos túl nagy coworking költségalapon, addig mára nemcsak bevonják a HR-eseket a tárgya- területet tartani, hiszen az ezt bérbe adó vállalkozások nem mindig lásokba, de gyakran ők is meghatározó szerepet játszanak a végső állnak szilárd lábakon, és akkor is ki kell fizetniük a bérleti díjat, ha döntésnél. Míg korábban gyakoriak voltak a szinte túlzsúfolt iroda- nincs elegendő bérlőjük.

59 A fit-out irányába bővít a NEO

dén áprilisban a maradék 51 százalékos részesedés megvásárlásával a WING egyedüli tulajdonosává vált a korábbi Inevén Strabag Property and Facility Services Zrt.-nek. Az ingatlanüzemeltető cég azóta NEO Property Services néven folytatja tevékenységét, több mint 20 milliárdos bevétellel és közel 200 megrendelővel. A tulajdonosi szerkezet változásáról és az üzemeltetési szegmens legnagyobb kihívásairól kérdeztük Vágó Lászlót, a cég vezérigazgatóját.

Idén áprilistól NEO Property Services néven folytatják a pontosítunk. Ezen a téren a kis költségvetésű, néhány milliós mun- tevékenységüket, miután a WING a korábbi 49-ről 100 káktól egészen a milliárdos nagyságrendig vállalunk projekteket. A százalékra növelte tulajdonrészét a vállalatban. Várható-e vál- piaci boom miatt az utóbbi években több pénz folyik az ingatlanok- tozás a cég életében? ba és az ingatlanfejlesztésekbe, vagyis több cég költözik új irodába, A NEO 20 éves előélete során a WING folyamatosan jelen volt a cég- több ingatlan cserél gazdát, tehát több átalakításra van szükség. ben tulajdonosként. A tulajdonosi struktúra megváltozása után a műszaki és infrastrukturális üzemeltetésben a kiváló minőség, a A válság után elképesztő nyomás volt az üzemeltetési költ- bérlők maximális kiszolgálása továbbra is alapkövetelmény, emel- ségeken, meredeken zuhantak az árak. lett azonban több figyelem jut a kivitelezési, fit-out projektekre, hi- A válság az ingatlanszektorra is bénítóan hatott, ezáltal a megrende- szen egyre több az ilyen irányú piaci megkeresésünk. lőknek majdhogynem egyetlen feladatuk maradt az üzemeltetési te- vékenység áttekintése. Minden korábbinál nagyobb figyelem jutott A NEO is piaci alapon indul majd a WING tenderein? az üzemeltetési költségek csökkentésére, racionalizálására. Ebben Abszolút, ez nem is kérdés, eddig is így volt. Az, hogy a WING cég- az időszakban a legtöbb helyen a felére csökkent a karbantartások csoport teljes jogú tagja lettünk, természetesen sajátos helyzetet gyakorisága, az esedékes fejlesztések, felújítások rendre csúsztak biztosít, viszont komoly szakmai felelősséget is jelent számunkra a vagy elmaradtak. A megrendelők a legutolsó üzemeltetési költség- WING tenderein. Tulajdonosunk minket is piaci szereplőként kezel, sor legutolsó cellájába is belekérdeztek, eközben a szolgáltatók nem kapunk automatikusan „ajándékba” újabb és újabb felada- közötti verseny is tovább erősödött. Több takarítócégből ekkor lett tokat. Mint minden ingatlanfejlesztőnek, a WING-nek is a legfőbb üzemeltető, és az ingatlanügynökségek is elkezdtek üzemeltetéssel érdeke, hogy épületeinek bérlői kiváló minőségű szolgáltatást kap- foglalkozni, mert ebben a szegmensben láttak egyedüli lehetőséget janak versenyképes áron. A NEO tevékenységében tehát a két döntő a stabil üzletmenetre. szempont a minőség és a hatékonyság. Mi az ingatlantulajdonosok valós igénye? Hogyan képzelik el a jövőt, külföldön is bővül majd a port- Egyre erősebb az igény a proptech megoldásokra, amitől a tulajdo- fólió? nosok azt várják, hogy hosszú távon növelik az épület értékét, fokoz- A korábbi tulajdonosi szerkezetben kizárólag Magyarországon szol- zák a bérlői élményt, valamint, hogy alkalmazásukkal olcsóbb lesz gáltathattunk. A tulajdonosváltás óta sem léptünk országhatáron az üzemeltetés. A tapasztalat ezzel szemben az, hogy a proptech kívülre, de a lehetőséget nem zárnám ki, hiszen a WING is nyitott a egyelőre alig tud élőerőt kiváltani, iparági szinten a várhatóan tény- külföldi piacok felé. leges áttörést jelentő megoldások (pl. robotok, AI recepciós) még kísérleti fázisban vannak. A belföldi piacon milyen projektekben lát lehetőséget? Vagyis a proptech akkor támogatja a költségcsökkentést, ha Ahogy említettem, a NEO-nál stratégiai irány a fit-out, a beruházás­ embert vált ki. menedzsment tevékenységünk bővítése. Az integrált létesítmény- Igen. Az üzemeltetési költség körülbelül felét az energia teszi ki, a gazdálkodás-ingatlanüzemeltetés mint alaptevékenységünk mellett másik felét pedig főként az emberi munkaerő. A fizetések tekinte- a jövőben leginkább meglévő épületek átépítésére, felújítására össz- tében nagy lépésekkel zárkózunk fel a környező országokhoz, azt

60 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

látjuk, hogy a minimálbér évről évre átlagosan 10 százalékkal emel- ilyen ütemben folytatódnak, egy idő után már lesz értelme itthon kedik. Az elmúlt egy évben a takarítói bérek 20 százalékkal, míg a dolgozni, hazajönni. Egy takarítónak néhány évvel ezelőtt 120 ezer karbantartói bérek több mint 10 százalékkal nőttek. forint volt a fizetése, ez ma már 180-200 ezer forint. Amikor a taka- rítóknál elérjük az 1000 eurós fizetések környékét, akkor a hasonló Az üzemeltetési piacot is komolyan érinti az általános mun- munkakörben külföldön dolgozó magyarok nagyobb eséllyel fognak kaerőhiány. itthon maradni, hiszen így nem kell elhagyni a szülőföldet, a csalá- A fluktuáció 5-8 évvel ezelőtt céges szinten nálunk 2-3 százalék volt, dot, és tőlünk nyugatra a megélhetési költségek is magasabbak. az irodai alkalmazottak között ez most is 5 százalék alatt van. A kar- bantartóknál és az FM csapatnál már 20 százalék körüli ez a szám, a Mit tesz a NEO, mit tehetnek az FM-cégek a fenntarthatóság, takarítóknál pedig 100 százalék. Ezek az adatok a legtöbb FM-cégnél a környezetvédelem területén? hasonlóak, vagyis a problémát mi is érezzük. A helyzet javítása ér- Sokat. Ha a megbízó és a bérlő is partnerünk ebben, akkor nagyon dekében komoly erőfeszítéseket teszünk az emberi erőforrással sokat. A létesítménygazdálkodást az jellemzi, hogy a tényleges szol- való gazdálkodás és a toborzás területén, meglévő munkavállalóink gáltatás a megbízóink épületeiben, eszközein történik, a közvetlen számára stabil munkahelyet, fejlődési és előrelépési lehetőséget, fogyasztó pedig a bérlő. Természetesen az is fontos, hogy a mi saját versenyképes juttatási csomagot biztosítunk. Sajnos néhány mun- szervizautóink korszerűek, környezetkímélők legyenek, és a szék- kavállaló esetében hátrányt jelenthet, hogy – a napi bért fizető épí- házunkban is takarékoskodjunk az energiával, jelentős eredményt tőiparral szemben – mi havonta adunk fizetést. Nem igazán látom a azonban az üzemeltetett létesítményekben tudunk elérni. Ideális szektorban külföldi munkaerő megjelenését sem. Ha valaki keletről esetben egy új, környezettudatosan megtervezett épületben kell eljön Magyarországig, akkor két órával többet utazva inkább tovább tevékenykednünk, ilyen például az általunk üzemeltetett új Erics- megy Ausztriába. Ukrajnából sem hozzánk jön a képzett munkaerő, son-székház. Az öregebb házakban szakértő munkatársaink ener- hanem inkább Lengyelországba, a magasabb bérek miatt. giaracionalizálási projekteket hajtanak végre. Így készült el például egy logisztikai park teljes LED-esítése több mint 100 ezer m2 terüle- A tavalyi interjúnk során azt mondta, hogy körülbelül 80 szá- ten, illetve egy irodaház teljes gépészeti átalakítása hőszivattyúk, zalékban HR-kérdésekkel kell foglalkoznia. hővisszanyerők, szabályozó elemek beépítésével. Ezek jelentős Ez most is így van. A gondokat sokan sokszor elmondták, ezeket itt eredmények, amelyek úgy jöhettek létre, hogy a megrendelő meg- nem ismételném. Ugyanakkor a munkaerőhiány enyhítésében se- bízott bennünk, a bérlő pedig együttműködött az épület környezet- gítséget nyújtanak a kormányzati intézkedések. Ha a béremelések tudatos használatában, működtetésében.

61 Vágó Veres Waberer László Tibor György

Új terepen, újult erővel Mit vesz még meg? Utolsó simítások

A NEO Property Services Zrt. vezérigazga- A Wallis Zrt. tulajdonosa, igazgatótanácsá- tója. Jelenlegi pozícióját 2005 óta tölti be, előt- nak elnöke. A céget 1990-ben két egyetemis- te a Magyar Telekom ingatlanigazgatója volt. ta társával alapította. 2004-től kizárólagos Felsőfokú tanulmányait Budapesten a Külke- tulajdonosává vált az eleinte külföldi autó- reskedelmi Főiskolán, Amerikában a Campbell márkák, számítástechnikai és ingatlancégek Egyetemen folytatta, emellett az amerikai magyarországi képviseletével foglalkozó Wal- Purdue Egyetemen Nemzetközi Executive lis vállalatnak. MBA diplomát szerzett. Ingatlanpiaci szempontból a Wallis cso- 2019 tavaszán a WING megvásárolta a port legjelentősebb leányvállalata a WING STRABAG Property And Facility Services Zrt. Zrt. (korábbi nevén Wallis Ingatlan), amely az egyik legnagyobb magántulajdonban lévő magyar ingatlanfejlesztő. Tevékenységi körük- ben irodák, ipari ingatlanok, bevásárlóközpon- tok és lakásprojektek szerepelnek, de 2019 szeptemberében a cég elindította hotel üzlet- ágát is. Tavaly kitörtek a hazai keretek közül, A Waberer’s International Nyrt.-nek, az és Bulgária lett a nemzetközi terjeszkedé- egyik legnagyobb európai közúti fuvarozó vál- sük első állomása, ahol a fővárosban, Szófiá- lalatnak az alapítója, korábbi társtulajdonosa. ban két irodaházat vásároltak. A bolgár piac Vállalkozásai egyebek mellett kiterjednek a mellett idén Lengyelországban is megjelen- logisztika, az ingatlanfejlesztés, a vámszolgál- tek, ahol a Lisalán keresztül a lengyel Echo tatások területeire. 2016-ban eladta a Wabe- Investment 55,96 százalékos tulajdonrészét rer’s Internationalt, és az ingatlanpiac aktív vásárolták meg. Ezen kívül a WING a hazai pia- szereplőjévé vált. con az ingatlanüzemeltetésben és -kezelésben Az ingatlanpiaci szegmensben az érdekelt- is jelentős részesedést szerzett, ennek kere- ségébe tartozik a BILK Logisztikai Zrt., ami az tében a NEO Property Services Zrt. (korábbi egyik legnagyobb logisztikai park a hazai pia- nevén Strabag Property Services) 100 százalé- con, és mostanra 207 ezer négyzetméter rak- 51 százalékos részvénycsomagját, így a cég kos tulajdonosává vált. tár- és irodakapacitással rendelkezik. A 24 közvetett módon a WING 100 százalékos tulaj- épületből álló raktárbázis teljes körű logiszti- donába került. A cég a változást követően, kai raktárkínálatot nyújt, az épületek körül 384 2019. április 29-től NEO Property Services kamionparkolóhelyet, közel 1400 személygép- Zrt. néven folytatja a tevékenységét. A vál- kocsi-parkolóhelyet és 18 ezer négyzetméter- lalat Magyarországon 2004-ben a WING Zrt. nyi szabadtéri tárolóterületet biztosítva. és a német Strabag Property and Facility Az üzletember ezen kívül a lakás- és az Services GmbH együttműködésével jött létre, irodapiacon is érdekelt. Nevéhez köthető tevékenységük legfőbb részét az üzemeltetés a Rózsadombon, a régi SZOT-szálló helyén teszi ki, melyen belül portfólió- (PM) és létesít- épülő, mintegy 100 luxuslakást magába fog- ménygazdálkodással (FM) foglalkoznak, amibe laló Elysium nevű társasház. Emellett Waberer az ingatlangazdálkodás, a vagyonkezelés és György és Scheer Sándor közös fejlesztéseként az infrastrukturális üzemeltetés is beletarto- valósult meg a Dél-Buda és Central-Buda régió zik. A cég által kezelt legjelentősebb ingatla- találkozásánál lévő 22 ezer négyzetméteres nok között szerepelnek irodaházak, technoló- HillSide Offices irodaház is. giai épületek, adatparkok, logisztikai parkok, illetve bevásárlóközpontok egyaránt. A társa- ság több mint 3500 ingatlant kezel.

62 TELJES KÖRŰ INGATLAN- ÉS HITELÜGYINTÉZÉS

TITI MEGÁLMODJÁTOK,MEGÁLMODJÁTOK,, MIMI MEGVALÓSÍTJUK!MEGVALÓSÍTJUK!

DÍJMENTES BABAVÁRÓ ÉS CSOK TANÁCSADÁSÉRT FORDULJ FÜGGETLEN HITELSZAKÉRTŐINKHEZ ! Szinte gyártósoron érkeznek az újabb és újabb fejlesztések

Körkép a folyamatban lévő ingatlanprojektekről

Pásztor Roxána

ömérdek fejlesztés, óriási bevásárlások és egyre nagyobb bérleti tranzakciók jellemezték a hazai ingatlanpiac Telmúlt egy évét. A turizmus kiszolgálása céljából minden kategóriában épülnek szállodák, a biztos munkahelyek és a kedvező hitelkondíciók a lakásvásárlókat ösztönzik, ami kihat a fejlesztők aktivitására is. A vásárlóerő nö- vekedése a bevásárlóközpontoknak kedvez, a régiós szinten még mindig magas hozamok és a nemzetközi cégek ter- jeszkedése irodafejlesztéseket generál, míg az e-kereskedelem térnyerése és az átalakuló retail piac új logisztikai központok és raktárak felbukkanását idézi elő Budapesten és környékén.

64 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Még listaszerű felsorolást is nehéz készíte- telektől kezdve egészen az aparthotelekig és egy nettó 55 ezer négyzetméteres bevásárló- ni azokból a fejlesztésekből, amelyek éppen hostelekig. és szórakoztató-központ jön létre, várhatóan folyamatban vannak, vagy a közelmúltban Az ország gazdaságára általában a minősé- 2020. szeptemberi átadással. Emellett folya- készültek el a hazai hotel-, iroda-, lakás- és gi turizmus van kedvezőbb hatással, ebben matban van a Campona átalakítása is, amit a ipariingatlan-piacon. Elképesztően nagy te- az esetben az ideérkező vendégek jellem- CBRE adatai alapján mintegy 17-18 ezer négy- rületekről, megannyi projektről, több millió zően többet költenek a szállodákban és ét- zetméterrel bővítenének ki, a tervek szerint négyzetméterről lehet beszélni, az elmúlt né- termekben, részt vesznek kulturális esemé- 2023 végére. Illetve várhatóan az év végéig hány év ideális gazdasági környezetének, a nyeken, és nem utolsósorban a helyi lakos- pont kerül a már régóta tervben lévő óbudai hazai és a külföldi befektetők nagy étvágyá- ság életét sem nehezítik meg, ahogyan az a pláza engedélyeztetési procedúrájára is, ami nak, a turizmus szárnyalásának és a vásárló- buliturizmus kapcsán sokszor felmerül. A ma- eldönti azt a kérdést, hogy lesz-e új, 52 ezer képes kereslet erősödésének köszönhetően. gasabb fizetési hajlandóságú turisták jelenleg négyzetméteres bevásárlóközpontja Észak- 3000 darab ötcsillagos szállodai szoba közül Budának, vagy sem. Nagy lehetőségek válogathatnak a fővárosban, 2022 végére ez a a szállodapiacon szám 40 százalékkal lehet magasabb, vagyis Több tízezer új lakás Dübörög itthon a turizmus, egyre nő az ide- körülbelül 1200 szobával lesz több a luxuska- Ha összesítjük a folyamatban lévő vagy az el- utazók száma, a már működő szállodák fog- tegóriás hotelek kínálata Budapesten. múlt időszakban elkészült budapesti újlakás- laltsága és átlagára az elmúlt hat év legma- fejlesztéseket, több mint 470 projektet lehet gasabb szintjeit érte el. Mindezek hatására A plázák világa felsorolni a Budapesti Lakáspiaci Riport ada- már alig győzzük követni az újabb szálloda- A plázastopnak köszönhetően nagyon rövid tai alapján. Ezekben a projektekben a 24 ez- fejlesztési bejelentéseket. A legfrissebb szá- az a lista, amely a folyamatban lévő bevásár- ret is meghaladja az épülő új lakások száma. mok alapján Budapesten jelenleg 3300 szál- lóközpontokat tartalmazza. Az egyik ilyen, A legnagyobb öt beruházás mindegyikében lodai szoba kivitelezése zajlik, ami a közel- teljesen új bevásárlóközpont, amely elkészül- egyszerre több mint 300 lakás épül, ami egy- múltban befejezett építkezésekkel együtt het a közeljövőben, a Kelenföldön épülő Etele ben azt is jelenti, hogy a teljes új budapesti la- mintegy 60 projektet jelent, az ötcsillagos ho- Plaza. A közel 300 millió eurós beruházással kásállomány 8 százaléka öt projektben, pon-

Folyamatban lévő irodafejlesztések Budapesten (2019) Méret Átadás dátuma Alpiac Projekt neve Cím (Bruttó m2) 2019Q2 Váci úti irodafolyosó Ferrum Lomb utca 37–39. 3 377 2019Q2 Belváros Molnár 19 Molnár utca 19. 4 560 2019Q2 Pest központ Corvin Technology & Science Park (I) Bókay János utca 36–42. 12 178 2019Q2 Pest központ Corvin Technology & Science Park (II) Bókay János utca 36–42. 11 570 2019Q3 Pest nem központi Hungária Center Hungária körút 17–19. 6 922 2019Q3 Váci úti irodafolyosó Advance Tower Phase II Váci út 43. 7 631 2019Q3 Buda központ Buda Palota Krisztina körút 6–8. 9 850 2019Q4 Dél-Buda Bartók Udvar II/A Bartók Béla út 105–113. 8 000 2019Q4 Dél-Buda Budapest One Boldizsár utca 1–3. 27 359 2019Q4 Dél-Buda BudaPart Gate Kopaszi gát 5. 18 160 2019Q4 Váci úti irodafolyosó Balance Hall Váci út 99. 15 520 2019Q4 Buda központ Csalogány 43 Csalogány utca 43. 3 250 2019Q4 Pest nem központi Gizella Loft Gizella út 51–57. 8 500 2020Q1 Pest nem központi Arena Business Campus Phase I Hungária körút 30. 20 735 2020Q1 Váci úti irodafolyosó AGORA Tower Váci út/Árpád híd 34 500 2020Q2 Váci úti irodafolyosó AGORA Hub Váci út/Árpád híd 32 600 2020Q2 Váci úti irodafolyosó Váci Greens F Váci út 117–124. 22 585 2020Q3 Váci úti irodafolyosó Váci Greens E Váci út 117–124. 22 462 2020Q2 Váci úti irodafolyosó Nordic Light Trio Váci út 96–98. 13 285 2020Q2 Belváros Szervita Square Szervita tér 8 449 2020Q3 Dél-Buda Alphagon Dombóvári út 9. 4 500 2020Q4 Váci úti irodafolyosó Green Court Taksony u. 7–9. 21 000 2021Q3 Pest központ Millennium Gardens Lechner Ödön fasor 37 312 2021Q1 Dél-Buda Univerzum Office Building Magyar tudósok körútja 11. 22 000 2021Q2 Dél-Buda MOL Campus Kopaszi gát 1. 50 000 2021 Pest nem központi Bosch Campus II Újhegyi út 90 000 2021Q2 Dél-Buda Office Garden IV Alíz utca 3. 19 600 2021Q2 Dél-Buda Budapart City Dombóvári út 26. 18 642 2021Q2 Váci úti irodafolyosó Pillar Dózsa György út 29 000 2021Q2 Belváros Paulay 52 Paulay Ede utca 52. 1 962

Forrás: BRF, Portfolio

65 Jövőbeli szállodafejlesztések Budapesten (2019) Kat. Hotel neve Ker. Fejlesztés helye Szobaszám Tervezett nyitás Unbound by Hyatt Párisi Udvar V. Ferenciek tere 109 megnyitott Matild Hotel - Luxury Collection V. Ferenciek tere 133–156 2020 Tüköry Hotel (WSF Group Almanac) V. Tüköry utca 4. 152 2021/2022 Rácz Hotel (&SPA) I. Hadnagy utca 8–10. 67 2020/2021 Aria Szálloda bővítés V. Hercegprímás utca 5. 36–49 2020/2021 Radisson Collection Basilica V. Szent István tér 71 2021 5* W Marriott Hotel VI. Andrássy út 162–165 2022/2023 Vörösmarty tér V. Vörösmarty tér 237 2022 Hyatt Regency V. Petőfi Sándor utca 200–231 2023 Luxury Hotel/korábbi Erste HQ V. Hold utca n/a 2023 Renaissance by Marriott V. Apáczai Csere János utca 185 2021 Hotel Akadémia V. Akadémia utca 15–17. 107 2020 Klotild Palota újranyitás V. Váci utca 34. 100–110 2020 Hilton Garden Inn VI. Lázár utca 214 megnyitott Monastery Hotel / Accent Hotel I. Fő utca 30. 47 megnyitott Barceló Hotel VI. Király utca 179 megnyitott Hard Rock Hotel VI. Ó utca – Nagymező utca 136 2020 Cortile Hotel VI. Dessewffy utca 14. 36 megnyitott Zenobia Palace Hotel VIII. Horváth Mihály tér 150 2020 Ramada by Wyndham City Center V. Petőfi Sándor utca 14. 52 2019 Quality Inn Hotel (Choice Hotels) VI. Dessewffy utca 32–34. 134 2020 Hotel Vision V. Belgrád rakpart 24. 92 2020 Mamaison V. Mérleg utca 100 2020 Triptara Hotel VI. Eötvös utca 12. 93–120 2020 4* Exe Hotusa V. Akadémia utca 15–17. 180 2020 Emerald Residence Hotel szárny V. Petőfi Sándor utca 100 2020/2021 Boutique Villa VI. Andrássy út 116. 45 2021 Hotel projekt Andrássy út VI. Andrássy út 76 2021 Boutique Hotel - Andrássy 30 VI. Andrássy út 30. 100 2020 Tópark Projekt Hotel Komponens n/a Biatorbágy 175 2021 Hotel projekt V. Veres Pálné utca 36. 125 2023 Hotel projekt (Mellow Mood) VI. Paulay Ede utca 30. 140–180 2021/2022 "Waterworks Hall" Váci út XIII. Váci út n/a n/a Korábbi ERSTE irodaház XIII. Váci út n/a n/a Aerogate Project XIX. Üllői út n/a 2023 Westend II Hotel component VI. Váci út n/a 2024 Meininger Hotel IX. Csarnok tér 184 megnyitott T62 Hotel VI. Teréz körút 140–142 megnyitott Novum Style VII. Wesselényi utca 4. 60 2019 H2 Hotel Budapest V. Sas utca 24./Arany János utca 21. 158 2020 H2 Hotel Budapest VIII. Bródy Sándor utca 215 2020 3* Quality Inn Hotel VI. Dessewffy utca 32–34. 134 2019 MHC Hotel VIII. Mikszáth Kálmán tér 3./Szentkirályi utca 36. 60 2021 InterCity Hotel VII. Baross tér 312–357 2020/2021 Hotel projekt IX. Ráday utca 323 2022 Bo18 hotel VII. Csengery utca n/a 2021 Three star boutique hotel VI. Oktogon n/a n/a TriGranit iroda- és apartmankomplexum IX. Soroksári út n/a 2019 Hotel projekt V. Sas utca 16. 44 2019 Regia Garden III. Királyok útja 307. n/a 2019 Aparthotel VII. Dob utca 50 2019 Egyéb JK19 VIII. József körút 100 2019 típusok (hostel, One residence XI. Vőfély utca n/a 2020 aparthotel­ stb.) A&O Hostel VII. Csengery utca 108 2020 Apartman Hotel VII. Szentkirályi utca 8. n/a 2020 Apartman Hotel I. Ostrom utca n/a 2020 B&B Hotels IX. Boráros tér 214 2020/2021 Arkia Szálloda VII. Almássy tér 2. 84 2021

Forrás: BDO, Colliers, Portfolio

66 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Folyamatban lévő ipari ingatlan-fejlesztések Budapest környékén (2019) Átadás dátuma Projekt neve Cím Méret (Bruttó m2) Megjegyzés 2019Q1 AIRPORT CITY Logistic Park Vecsés, Üllői út 807/b 13 236 átadva 2019Q1 Prologis Harbor Budapest, XXII. Campona utca 10 500 átadva 2019Q3 CTPark Budapest West (BTS) Biatorbágy 10 045 építés alatt 2019Q3 CTPark South Dunaharaszti 22 000 építés alatt 2019Q3 CTPark West Biatorbágy 32 933 építés alatt 2019Q3 Dél-pesti Üzleti Park Budapest, Táblás utca 9 000 építés alatt 2019Q4 OTP Budapark Budaörs 22 000 építés alatt 2019Q4 BILK Budapest 21 299 építés alatt 2019Q4 BUD Cargo City Budapest Airport, 1185 Budapest 10 210 építés alatt

Forrás: BRF, Portfolio tosabban egy adott projekt valamelyik üte- lagos értékét. Másfelől egyre több a komp- körülbelül 2,2 millió négyzetmétert tett ki mében összpontosul. lex funkciót ellátó épület, ahol az irodák kiala- 2019 második negyedévében. Ez a szám kítása mellett komoly létjogosultságuk van a több mint 100 ezer négyzetméterrel nőhet A rekordokat döntögető kiskereskedelmi egységeknek, de előfordul még az idén, elnézve a folyamatban lévő fej- irodapiac olyan fejlesztés is, ahol a projekt egyik fázi- lesztéseket. Az irodapiac mellett a raktárak, A budapesti irodapiac több rekordot is meg- saként lakóterületet vagy hotelszobákat ala- logisztikai központok is rekordalacsony üre- döntött az elmúlt években, az új fejlesztések kítanak ki. sedéssel működnek, legutóbb ez a ráta csu- volumene 2018-ban haladta meg először a A jelenleg építés alatt álló vagy ebben az év- pán 2 százalék volt, ami gyakorlatilag azt je- 2009-es szintet, míg az üres területek aránya ben átadott projektek között 30 irodaház sze- lenti, hogy nincs rendelkezésre álló szabad történelmi mélypontra került 6,3 százalék- repel, amelyek alapterülete 2 ezer és 90 ezer raktárépület vagy logisztikai egység Buda- kal. Az új fejlesztési volumen nem lesz annyi- négyzetméter között szóródik. Ezek azok az pest környékén. ra kiemelkedő a válság előtti értékekhez ké- aktív, építés alatt álló projektek, amelyeknél A raktárpiacon megjelenő változó igények pest, így a várakozások alapján a budapesti szemmel láthatóan zajlik az építkezés, és tár- egyrészt az e-kereskedelem bővüléséből irodapiac jelenlegi 3,65 millió négyzetméte- gyalások folynak a területek bérbeadására. A adódnak, amit elnézve nem lenne meglepő, res nagysága csak 2021-re lépheti át a 4 milli- Váci úti irodafolyosó továbbra is szárnyal, ha a fejlesztés alatt álló, főleg Budapest kör- ós határmezsgyét. mintegy 200 ezer négyzetméternyi irodate- nyékén épülő új raktárépületek egy jelentős A fejlesztés alatt álló, illetve a közelmúltban rület köthető ehhez a lokációhoz, de a dél- részét online kereskedelemmel is foglalko- átadott irodaházaknál két, viszonylag új ten- budai alpiacon is körülbelül 170 ezer négy- zó cégek foglalnák el. A nagy alapterület és dencia látható. Egyfelől az átlagos alapterü- zetméternyi bővülésre lehet számítani a kö- a városhoz való közelség kedvező feltétele- let egyre nagyobbá válik, a nagyvállalatok di- vetkező években. ket teremt a vásárlók által megrendelt ter- namikus létszámbővülése nagyobb irodate- mékek kiszállításához. Gyakori megoldás az rületet igényel, illetve mindig újabb és újabb A szinte teljesen megtelt is, hogy a raktárak mellett ezekben az épü- cég dönt úgy, hogy egy székházba vonja ös�- raktárak letekben irodaépületeket alakítanak ki, hogy sze az eddig különálló egységeit, ami szintén A budapesti és a Budapest környéki agglo- helyben könnyebben lehessen koordinálni a felfelé nyomja a fejlesztett irodaterületek át- meráció spekulatív ipari ingatlanállomány munkavégzést.

67 Lassuló építőipari növekedés

Semmi sem tarthat örökké

Hornyák József

következő hónapokban az építőipari termelés kirobbanó formájának várhatóan vége lesz, attól azonban nem A kell tartani, hogy zsugorodik a szektor, a jövő évben is visszafogott növekedés prognosztizálható. Az áremel- kedés is valószínűleg kitart a szektorban, miután a költségek további emelkedésével nézhetnek szembe a cégek.

Soha nem látott növekedési ütemre kap- Az építőipari termelés alakulása (2015=100) csolt a magyar építőipar az idei első félév- Forrás: KSH, Portfolio ben. A GDP alig 5 százalékát kitevő, méretét épületek egyéb építmények tekintve a mezőgazdasághoz hasonlítható 200 ágazat bővülése olyan jelentőssé vált, hogy szemmel láthatóan hozzájárult a gazdasági 180 növekedéshez. A Központi Statisztikai Hiva- 160 tal adatai szerint 35 százalékkal nőtt az épí- 140

tőipari termelés az év első hat hónapjában 120 az előző év azonos időszakához képest, ami 100 még azokat az előrejelzőket is meglepte, 80 akik optimistán tekintettek a szektor kilá- 60 tásaira még az év elején. Gyakorlatilag min- 2014 2015 2016 2017 2018 2019 dent építettek, amit csak lehetett: az épü- leteknél az ipari, lakó-, kulturális és iroda- épületek, az egyéb építményeknél pedig a emelkedtek a költségvetési források, és a ző adatok már kisebbfajta lendületvesztés- közmű-, út- és vasútépítések, valamint az 2014–2020-as uniós költségvetési ciklus EU- ről árulkodnak. Augusztusban már „csak” energetikai beruházások eredményezték a forrásainak lehívása is felgyorsult. egy számjegyű növekedést mutatott az épí- növekedést. tőipar: éves alapon 6 százalékkal bővült a Az idei év első felében a kis súlyú építőipar A hatalmas növekedés termelés, ennél rosszabb adatot utoljára nagyobb mértékben járult hozzá a GDP nö- már a múlté tavaly tavasszal láthattunk. Egyetlen hónap vekedéséhez, mint a gazdasági teljesítmény A hihetetlenül gyors növekedés – ahogy az gyengébb adatából nem szabad messzeme- közel egynegyedét adó ipari termelés, és lenni szokott – azonban nem tarthat örök- nő következtetéseket levonni, egyértelmű- több hónapon keresztül az Unió egyik leg- ké. Miközben 2019 első felében több hónap- en látszik azonban, hogy az év első felében gyorsabb bővülését mutatta a magyar épí- ban is 30-60 százalék közötti bővülést lát- látott hatalmas növekedés már a múlté. tőipar. Ez nagyrészt annak köszönhető, hattunk éves összevetésben, addig az idei Egyrészt a lakásépítések dinamikája nem hogy a lakásépítések felfutása mellett meg- harmadik negyedév teljesítményéről érke- nagyon tud tovább emelkedni, másrészt,

68 Ingatlan Adatbázis

ÚJ építésű LAKÓPARKOK l ingatlan.portfolio.hu/lakoparkok

IRODAHÁZAK l ingatlan.portfolio.hu/irodahazak

Kiadó RAKTÁRAK l ingatlan.portfolio.hu/raktarak az uniós források lehívása sem tud to- Új szerződések és a szerződésállomány alakulása vább gyorsulni, miközben a magyar gaz- (előző év azonos időszaka=100) daság növekedési üteme is az elmúlt hó- Forrás: KSH, Portfolio napokban érhette el a csúcsát, és a követ- kező időszakban a növekedés lassulására szerződésállomány új szerződések

lehet számítani, amit a gazdasági ciklusok- 350

ra érzékeny építőipar is megérezhet. Az új 300 építőipari megrendelések és a szerződés- 250 állomány alakulása azt jelzi, hogy a követ- 200 kező hónapokban már nem zakatolhat úgy a szektor, mint korábban, de komoly aggo- 150 dalomra nincs okunk, egyelőre ugyanis az 100 nem látszik, hogy visszaesés várna az épí- 50

tőiparra. György László, az Innovációs és 0 Technológiai Minisztérium államtitkára op- 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 timista, hiszen nemrég arról beszélt, hogy az építőipar 2023-ig 25 ezer milliárd forintos megrendelésállománnyal rendelkezik, ezen áfakérdés, építési szabályok) és a támoga- ladta meg a nemzetgazdasági átlagot a nö- belül 15 ezer milliárd forintnyi megrende- tás (pl. CSOK, babaváró hitel, egyéb család- vekedés üteme, így a szektorban továbbra lést az állam generált. Az építőipart támo- támogatási programok), miközben az egyre is 200 ezer forint alatt van a nettó kereset, gathatja, hogy a következő években több fokozódó munkaerőhiánnyal is szembe kell míg az országos átlag 240 ezer. Miután a ezer milliárd forintos út- és vasútfejlesztést néznie a szektornak. minimálbér jövőre is 8 százalékkal emelke- terveznek, miközben a Magyar Falu Prog- Az elmúlt néhány negyedévben általános- dik, és a munkaerőhiány is fennmarad, így ram és a Modern Városok Program is segít- ságban azt mondhattuk, hogy csökkent a az építőipari árak további emelkedésére le- heti a növekedést. munkaerőhiány a vállalati szférában Ma- het számítani. A KSH adatai szerint az idei gyarországon, miután a KSH adatai szerint első félévben 10 százalék körüli termelői Még mindig gond a korábbi közel 90 ezres történelmi csúcs- áremelkedés jellemezte az építőipar egyes a munkaerőhiány ról visszaesett az üres álláshelyek száma. szegmenseit éves alapon, és nemigen lehet A szektort sújtó munkaerőhiány azonban Ez azonban nem minden szektort érintett számítani arra, hogy a következő időszak- mostanra általánossá vált, ami visszafog- egyenletesen, a csökkenés mögött jórészt ban lassulna az áremelkedés dinamikája. ja a termelés bővülését, miközben a kül- az húzódik meg, hogy a feldolgozóipar mun- Ami a hosszú távú növekedési kilátásokat ső és a belső folyamatok ellentétesen hat- kaerőigénye csökkenni kezdett, ezzel szem- illeti, a szektor visszafogott bővülésre szá- nak: az erős belső kereslet (még) támogatja ben az építőiparban éppen ellentétes folya- míthat, illetve a jelentős ingadozás fennma- a bővülést, miközben a külső kereslet csök- matokat figyelhetünk meg. Az építőiparban radhat, hiszen egyrészt az EU-források cikli- kenése, vagyis a globális gazdaság lassulá- szinte negyedévről negyedévre új történel- kussága, másrészt komoly mérethatékony- sa rontja a magyar gazdaság növekedési ki- mi csúcsra emelkedik az üres álláshelyek sági problémák jellemzik. Az is igaz, hogy látásait. A Portfolio előrejelzése szerint az száma, vagyis a munkaerőhiány egyre na- itt lehet az egyik legnagyobb a feketegaz- építőipar 5 százalék körüli növekedést mu- gyobb, amit a jelentős fizetésemelés sem daság aránya: nemcsak a szektort jellemző tathat a jövő évben, miután az idei éviről az enyhít. Jelenleg a hivatalos adatok szerint alacsony keresetekre utal, hogy a foglalkoz- áthúzódó hatás még támogathatja a szek- 4500-5000 betöltetlen munkahely van az tatottak 50 százaléka minimálbérre van be- tort. A prognózisunkat azonban lefelé ható építőiparban (hivatalosan ennyit jelentenek jelentve, hanem arra is, hogy kifejezetten kockázatok övezik, hiszen a globális las- a cégek a Statisztikai Hivatalnak), azonban sokan kapják még ma is borítékban a fize- sulás akár erőteljesebb hatással is járhat a szakmai szervezetek ennek többszörösé- tésüket. Minderre megoldást jelentene a ki- a magyar gazdaságra nézve. A piaci elem- ről beszélnek, ami nemcsak lassítja az épí- sebb vállalatok összeolvadása, azonban az zők 2 és 10 százalék közötti növekedést jó- téseket, hanem igen komoly minőségi prob- elmúlt időszakban ez a folyamat nem kez- solnak a jövő évben a szektorban: a pesszi- lémákhoz is vezet. dődött meg. A kormányzat szerint az épí- misták úgy vélik, hogy a motorok egy része A munkaerőhiány várhatóan a követke- tőiparban tevékenykedő kis- és közepes leáll, miközben a magas bázis is a lassulás ző időszakban is fennmarad az építőipar- vállalkozások technológiai korszerűsítése mellett szól, míg az optimisták a csőben ban, miután az látszik, hogy az elmúlt évek kulcsfontosságú, ezt több pályázattal is tá- lévő nagyberuházásokat és fejlesztéseket béremelkedése nem volt elegendő ahhoz, mogatják, ezek a fejlesztések pedig szüksé- emelik ki, amelyek tovább támogathatják hogy tömegével csábítson haza külföldön gesek lesznek a hosszú távú versenyképes- a bővülést. Az viszont tény, hogy számos dolgozó magyar szakembereket. Habár az ség fennmaradásához. Akik viszont ezeket bizonytalanság övezi a kilátásokat, ame- építőiparban is két számjegyű béremelése- nem lépik meg, azok néhány éven belül va- lyek közé tartozik az állami szabályozás (pl. ket tapasztalhattunk, érdemben nem ha- lószínűleg becsukhatják a boltot.

70 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLANmagazin

Új irányok a hazai ingatlanbefektetéseknél

Folyamatosan csökken az ingatlanalapokban kezelt vagyon az- óta, hogy júniusban elindult a MÁP Plusz, sőt, még az ingatlan- piacon is látható egy keresletvisszaesés. Ön szerint jó irány az, hogy ingatlan helyett inkább állampapírt vesznek a magyarok? Az ingatlanalapokat a befektetők diverzifikációs céllal választják, a magas likviditást tartó, emiatt biztonságosnak tartott termékek a jelenlegi környezetben nem fognak tudni versenyezni a lakossági állampapírokkal. A befektetési célú lakáspiacot telítettség jellemzi, miközben az elmúlt évek jelentős átárazódása után stabilizálódás, némi korrekció jelenik meg, az olcsó hitelfelvételi lehetőségek fenn- maradása középtávon továbbra is támogatja a felértékelődést.

Lehet ez a kezdete annak, hogy az ingatlanpiacról egyre inkább a tőkepiacok felé tereli a lakossági megtakarításokat az állam- Pallag Róbert papírpiac? befektetésekért felelős vezető Évről évre tudatosan emeltünk az ügyfeleknek összeállított modell- portfóliónk kockázati szintjén, ezzel is ösztönözve őket arra, hogy hosszabb távon gondolkodjanak, ha befektetésekről van szó. A Hogy néz ki most egy vagyonosabb ügyfél portfóliója a Gene- MÁP Plusz legnagyobb előnye, hogy értékesítési szempontból erős ralinál? Mekkora részt tesz ki ebben az ingatlan, és mekkorát a motivációt ad a részvényalapok térnyerése számára, ezzel pedig MÁP Plusz? némiképp paradox módon, de a hazai pénzügyi kultúra kiteljese- A MÁP Plusz megjelenése előtt is tartottunk az ügyfeleink portfóliójá- déséhez fog vezetni. Mi azt tapasztaljuk, hogy a Generali részvény- ban állampapírt, leginkább Prémium Magyar Állampapírokat. Június alapjai egyre népszerűbbek, idén is jelentős tőkebeáramlást látunk. óta mindössze néhány ügyfelünk érdeklődött kifejezetten az új fix hozamú instrumentum iránt. A teljes portfólió 10-15 százaléka van A Generali Alapkezelő privátbanki szolgáltatásokat is nyújt. A az állam által garantált valamilyen típusú kötvényben, kisebb mér- vagyonosabb ügyfelek körében mennyire változott nyár eleje tékben, de továbbra is népszerűek az abszolút hozamú alapok, illet- óta az ingatlanbefektetések iránti kereslet (legyen szó ingatlan- ve a korábbi évektől eltérően idén a részvényalapok súlya is megnö- alapról vagy fizikai ingatlanról, esetleg egyéb, ingatlankapcsolt vekedett. Tekintve, hogy a Generali Alapkezelő alapjainak nagyobb befektetésről)? része részvény- vagy részvénytúlsúlyos alap, így lehetőségünk van Ügyfeleink idén már inkább az eladói oldalon álltak, minimális szá- tematikus és régiós alapok közül is választani ügyfeleink számára, a mú tőkekivonás történt ingatlantranzakció miatt. Az ingatlanokból kockázatuknak és a preferenciájuknak leginkább megfelelőt. befolyó összegek helye pedig elsősorban nem a MÁP Plusz volt, hanem az aktívan menedzselt részvényalapok. A meghosszabbo- dott visszaváltási idő miatt egyre kevesebb ügyfelünk keresi az in- gatlanalapokat, melyek bizonyos befektetési alapjainkon keresztül még ma is elérhetőek.

Hirdetés 71 Kényszer a pályán

Avagy képesek-e kivédeni a fejlesztők a kivitelezés durva drágulását?

Mester Nándor

Egyre nagyobb számok kerülnek az anyag- és a munkadíjszámlák- E ra. Akár egy beruházás indulása után is. Kibírják ezt a fejlesztők? Hátradőlhetnek, mert vagy cégen belül elvégzik a kivitelezést, vagy Musch Ernő évek óta fix külsős csapattal dolgoznak? Egyáltalán, mennyire felké- Műszaki Igazgató szültek az itthon maradt építőipari cégek? Év végi körkép jön vezető SISKIN Cégcsoport ingatlanfejlesztőktől.

Magyarországon is panaszkodnak az ingat- lanfejlesztők és az építőipari szakági szövet- ségek. Különféle becslések szerint évi 10-20 Diószegi Balázs százalékkal drágult az alapanyagok ára az Ingatlanfejlesztési elmúlt három évben, míg a munkaerőé en- osztályvezető nél jóval nagyobb ütemben. Tavaly a legna- BIF Nyrt. gyobb mértékben a beton, a vízszigetelés, a purhabok és szilikonok, valamint a térkövek ára emelkedett, de akár tíz százalékkal is drágulhattak az OSB-k és a vakolástechnikai A szakember- és munkaerőhiány orvos- elemek. Szintén jelentős mértékben, öt szá- lására nincs bevált recept, szinte min- zalékkal növekedett a kéményrendszerek den cég megsínyli ezt, a csúszást pedig kereskedelmi ára, az energiahatékony meg- – teljesen érthető okokból – nehezen oldások azonban még nagyobb mértékben viselik a lakástulajdonosok. Az építőipar drágultak. jelenleg durván túlterhelt, rengeteg az Egy nagy volumenű építési vagy felújítá- épülő projekt, viszont a hazai munkaerő si munka esetében átlagosan 10,5 száza- kapacitása véges. Mi abban a szeren- lék körüli árnövekedésre kell számítani az Érzékeljük az építőiparban jelentkező csés helyzetben vagyunk, hogy hosszú előző év áraihoz képest – hangsúlyozta az problémákat, melyek leginkább az árak- évek óta azonos alvállalkozói körrel dol- újHáz Centrum cégvezetője. A vállalat prog- ban és a kivitelezői kapacitáshiányban gozunk, jó előre leegyeztetjük, hogy ki- nózisa szerint az építőanyagok árnövekedé- mutatkoznak meg, de ennek nincs ha- nek, mikor, milyen munkafolyamatokat se azonban itt nem fog megállni, várható- tása a BIF idei tervének végrehajtására. kell elvégeznie. an 2019-ben akár további 5-10 százalékos Azt viszont tapasztaljuk, hogy egy pro- Persze előfordul, hogy a láncban vala- emelkedés is bekövetkezhet az egyes ter- jekt sikerességéhez most az elvártnál ki megcsúszik, ez pedig az összes, utá- mékcsoportokban. Lássuk most, mit mon- is több befektetett energiára és odafi- na következő szereplő menetrendjét danak tapasztalataikról a hazai fejlesztői gyelésre van szükség. Valószínűleg en- borítja. A helyzet kezelésében nagyon piac vezető szereplői! nek is köszönhető, hogy a jelenleg futó jól jönnek az évtizedes kapcsolatok, a Harsánylejtő Kertváros fejlesztésünk I. partnerek közötti kölcsönös tisztelet és ütemét pusztán pár hónap csúszással a lojalitás. Ezek a minőségi kivitelezésre, sikerült átadni. munkavégzésre nézve is garanciát jelen- tenek.

72 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Mentes Zsolt Beruházási és Üzemeltetési Igazgató InfoGroup Borbély Zoltán Country Director Atenor Hungary Kft. Gereben Mátyás

Country manager CPI Hungary

Az építőiparban jelentkező munkaerő- hiány közvetlen hatással volt idei pro- jektjeink megvalósítására. A legnagyobb Az Atenor projektek gyors ütemben, ma- problémát a folyamatos bizonytalanság gas színvonalon történő és határidőre jelenti, amely mind az építőipari árakat, átadásra kerülő fejlesztéseinek kulcsa a mind a megvalósíthatóság határidejét generálkivitelező nélküli építési straté- érinti. A kapacitások mind munkaerőben, giánkban rejlik. Az Atenor célja a bérlők mind anyagellátásban csak rendkívül gyors kiszolgálása a legmagasabb minő- korai megrendelés esetén állnak időben A helyzet nem egyszerű. Sajnos a kapa- ségben. Ehhez válogattuk ki a legjobb mi- rendelkezésre, és még ekkor is számos citáshiány mind munkaerő, mind építé- nőségben dolgozó, határidők betartására várt és váratlan tényező játszik közre. si anyagok vonatkozásában 2019-ben képes szakkivitelezőket és beszállítókat, Sajnos a kivitelezők sincsenek felkészül- csúcsosodott ki. A CPI a 2017-ben kötött akiket a saját, házon belüli projektme- ve teljes körűen a jelenlegi helyzetre. generál kivitelezői szerződésével ugyan nedzsment csapatunk koordinál. Sokszor tapasztaljuk, hogy még mindig a biztosítani tudta legújabb irodaházának Az építőiparban a munkabérek és az megszokott módszerek, eljárások alap- kivitelezését az akkori árakon, de a bér- építőanyagok árainak komoly mértékű ján próbálnak dolgozni, melyek jelen kö- lői kialakítások tekintetében már mosta- emelkedésével nem most szembesülünk rülmények között már nem működnek. ni árazást kell figyelembe vennie, és ez először, ez a folyamat már közel három A kivitelezőkön kívül a műszaki ellenőri komoly kihívásokat okoz. Az egyetlen éve elindult. Az árazásunk és a költség- és a tervezői kapacitás is csak korláto- esélyünk a sikeres fejlesztés nyeresé- vetésünk is ennek figyelembevételével zottan áll rendelkezésre, ami jelentős gessé tételéhez, hogy a beruházási költ- készül. Egyetlen példa: a Váci Greens minőségi kihívásokat jelent számunkra. ségnek ezeket a növekményeit beépítjük „D” épülete. 2017 márciusában indult a Fejlesztőként ezért a megrendelői oldal a bérleti díjakba. Tehát a bérleti díjak szerkezetépítés, és 10 hónappal később, döntéseinek felgyorsítására és időben növelése szükséges. Míg 2017-ben egy 2018. január végén az épület már fogad- történő megrendelésekre törekszünk, átlag bérleti díj 14 euró körül alakult, ma ta az első bérlőit. Közben emelkednek a valamint keressük a bel- és külföldi ka- már nem ritka a 15,5 euró headline bér- bérleti díjak is, de ez nem tántorította el pacitások alkalmazásának lehetőségét. leti díj sem. Nagyon fontos a kivitelező a bérlőjelöltjeinket, sőt, az elkészült első A tervezés során előnyben részesítjük az és az építtető közötti konstruktív együtt- négy Váci Greens épület 100 százalékos előre gyártható, minőségi rendszereket működés, az „egy hajóban evezünk” fel- kihasználtságnak örvend, valamint az és megoldásokat a helyszíni munkavég- fogás, e nélkül a kivitelezési szerződés- építés alatt álló utolsó két épület is jelen- zés csökkentése érdekében. A jövőbeni ben lévő jogi garanciák mit sem érnek. tős mértékű előbérlettel rendelkezik. fejlesztéseink során mérlegeljük gene- rálkivitelező alkalmazása mellett a köz- vetlen alvállalkozói körrel történő meg- állapodásokat és velük a hosszú távú együttműködést.

73 Ma az a jó bérlő­képviselő, aki megszerzi a területet

mai bérbeadói piacon kiszolgáltatottabbak a bérlők, mint valaha. Mit tud felmutatni ilyen A helyzetben a bérlőképviselő, és mit értékel ebből az ügyfél? A válaszokat Kalaus Valtertől, a CRESA tanácsadó cég ügyvezető partnerétől vártuk.

Mit mond annak a vállalatvezetőnek, aki most szeretné Rengeteg időt szánunk arra, hogy feltérképezzük, valójában miként – mondjuk hat-nyolc hónappal későbbi kezdéssel – új akar majd működni az ügyfelünk, mekkora helyigénye lesz évek irodába vinni a cégét? múlva, milyen funkciókat lenne jó ellátni speciális környezetben, és Gyorsan kiábrándítanám. Szinte megoldhatatlan. Csurig vannak az mikre kellenek úgymond hagyományos fizikai feltételek. irodaházak, bivalyerős bérbeadói piac van. Az egész piacot nézve 6 százalék alatti a kihasználatlanság, a Váci úti folyosón 2-3 száza- Milyen gyakori hibákat követnek el a cégek? lék, de a többi fontos alpiacon is nagy a tömörülés, sok a jelentke- Például azt mondja a bérlőjelölt: kell 1000 négyzetméter, aztán ző ugyanarra a területre. Kiszolgáltatott helyzetben vannak a bér- majd kitaláljuk, hogy mik legyenek a belső arányok. Szerintem lők: a kisebbek azért, mert a bérbeadók nem tudják előre elköte- pont fordítva kell gondolkodni: nézzük meg, hogy mit kíván az üz- lezni magukat a 300-400 négyzetméter iránt, a nagyok meg azért, let, és ennek megfelelően tervezzük meg a bérelt területen be- mert egyelőre nincsenek olyan házak, ahol több ezer négyzetmétert lül a funkciókat. Ma kihagyhatatlanok ebben a munkában a HR-es egyben ki tudnának venni rövid határidőn belül. Nekik talán mégis szakemberek. Unalomig ismételt tétel, de igaz, hogy a jó munka- kicsit könnyebb a dolguk, mert a fejlesztések nyomán a következő erő megtartásában a munkakörülmények ma már az élen állnak. pár évben több százezer négyzetméternyi terület kerül a piacra. A Az iroda a cég arca is, ha jó a lokáció, és jól kitalált, érdekes, egye- fejlesztők egy 1000 négyzetmétert kereső céggel már nem kötnek di a tér, akkor a partnerek is elismerik ezt, ráadásul a munkatár- előbérleti szerződést, de a 4-5 ezret igénylőkkel szívesen. Közülük sak maguk is eldicsekednek azzal, hogy emiatt is jó ott dolgozni. az kapja meg a területet, aki kevesebb kompromisszumot követel a Mi a lokáció megtalálásában és a belső kialakításban is segítünk, bérbeadótól, és gyorsan tud dönteni. és egyebek mellett azzal is érvelünk, hogy megéri akár 1-2 euróval magasabb bérleti díjat számító házba menni, mert oda szíveseb- Ha mégis szerencséje lesz egy bérlőjelöltnek, akkor a szer- ben mennek be dolgozni a munkatársak. Ergo a cég a költözésnél ződés aláírása előtt mire figyeljen, illetve mire figyelmezteti a nem veszít el túl sok embert, a felvételre jelentkezők pedig öröm- bérlőképviselő? mel jönnek. Nagyon fontos az időzítés, vagyis időben, mérettől függően akár két évvel a tényleges költözés előtt lásson hozzá a felkészüléshez. Ez Korábban azzal is mérték a bérlőképviselő teljesítményét, annak ellenére így van, hogy az ingatlanpiacot általában lomhának hogy mekkora megtakarítást tudott kialkudni a bérlőnek. Pél- tartják. Ma ez duplán nem igaz, nagyon felgyorsultak a változások. dául mennyi kedvezményt tudott elérni. Gondolom, ezt most Fontos a tervezés és a bővüléssel összefüggő feladatok megértése. el kell felejteni.

74 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Óvatosan bánunk a megtakarítás szóval, ez ma szinte elérhetetlen nem lehet érdeke egy komoly bérbeadónak. A bérlő a pár év múlva a most érvényben lévő bérleti szerződés feltételeihez képest. Ma a bekövetkező, erősen megváltozó üzleti környezet idején emlékezni jó bérlőképviselő szerintem az, aki megszerzi azt a területet, ahol a fog arra, hogy hogyan bánt vele a bérbeadó korábban. És amikor le- bérlő lenni szeretne. jár a szerződése, mást fog választani.

De miért kell neki külső szereplő? Bármelyik internetes Ez azt is feltételezi, hogy a bérlőképviseleti csapatban felké- irodahirdetési felületre felmegy, kinézi a megfelelő házat, és szült műszaki szakembereknek is lenniük kell. maga is tárgyalhat. Hogyne, elengedhetetlen – vannak is nálunk. A műszaki projektme- Mi az egész piacot sokkal alaposabban és összefüggéseiben látjuk. nedzsereink sajnos elég sokszor szembesülnek a silány kivitelezés- Előre tudjuk, hol lesz üresedés egy-másfél év múlva, és ezt az előnyt sel, miközben sokszor túlárazott számlákkal találkoznak. Természe- nem lehet behozni. Mi nem közvetítők vagyunk, hanem valódi ta- tesen a pénzügyi, jogi és HR-területeken is dolgoznak olyanok, akik nácsadók, akik nem a területre keresnek bérlőt, hanem a bérlőnek nélkül nem tudnánk valódi hozzáadott értéket teremteni egy-egy keresnek megfelelő területet. tranzakcióban a bérlő számára.

Egy magányos tárgyaló nyilván kedvezményt sem tud kihar- Nem mondtuk ki, de eddig csak az „A” kategóriáról beszéltünk. colni. A piacot ismerve van-e számottevő belső migráció, felhagynak-e Most pláne nem, hiszen a korábban említett helyszűke miatt hát- sokan a lakásirodákkal? Mennyire újul meg a masszív „B” kate- radőltek a bérbeadók. Van olyan bérbeadó, aki például egyálta- gória? lán nem ad bérletidíj-mentességet. Időközben 20-25 százalékkal Az újnak vagy a magasabb osztályúnak mindig megvan a varázsa. emelkedtek a díjak, és adódik olyan helyzet, amikor az első aján- A feljebb lépés mindig üzenet is: jól megy a cégnek, pozitív változá- lat után licit van, méghozzá felfelé. Felejtsük el a költözési hozzá- sok történtek a cégnél, stb. A különféle kategóriák között nagy mű- járulást, és ma már az extra belső kialakítás költségeit sem na- szaki különbségek is lehetnek. Sokkal jobb ma egy WELL minősített gyon vállalják át. épületben dolgozni, mint egy lerobbant 20 éves irodaházban. Egy- értelmű, hogy az ilyen minősítésű épületekben erősen javul a haté- Vagyis nagy a bérbeadók zsarolási potenciálja. konyság. Ugyanakkor a „B” kategóriás épületek üzemeltetői is kény- Ez talán erős kifejezés, de sajnálatos, hogy vannak olyan bérbeadók, telenek újításokat alkalmazni, korszerűsíteni a gépészetet, a belső akik visszaélnek a mostani pozíciójukkal. Nem akarok kertelni: elő- tereket stb. Sok-sok szempontot figyelembe véve ki kell számolni, fordul, hogy sokszoros áron számolják el a kiépítési költségeket, le- hogy megéri-e az ügyfélnek, ha 2-3 euróval magasabb díjat fizet. Mi kezelik és kész helyzet elé állítják a bérlőket. Ez tisztességtelen, ami pont ebben a komplex munkában tudunk segíteni.

75 Kifullad vagy tartós lesz a mostani hullám?

Sztárkerületek és feljövő nagyvárosok a lakáspiacon

Mester Nándor

udapesten idén tovább erősödtek a sztárkerületek, de a területi szűkösség miatt egy-két kevésbé frekventált Bövezetben is beértek a beruházások. A vezető megyeszékhelyeken kisebb volt a bővülés, de magukhoz képest ott is van fejlődés a kínálatban, és az új lakások ára már közelíti a fővárosiakat. A fejlesztők zöme azonban óvatos, a következő 2-3 évben bizonyosan kevesebb új projektet indítanak.

Budapesten még mindig nem fogytak el a az, hogy 2022 végéig még 5 százalékos áfával kozó átlagár 800-850 ezer forint körül van. daruk a toplistán élre került 13. kerületben. hirdethetik a lakásokat, ha a cégnek volt épí- Pesten szinte robbanásszerű a lakásállo- Több tucat közepes és kisebb projekt is építé- tési engedélye 2018 novembere előtt. Márpe- mány növekedése a 8. és a 9. kerületben is. si szakaszba került, illetve fél-háromnegyed dig elég sok itt fejlesztő cégnek volt. A harmadik negyedévben – a Budapesti La- éven belül eljut odáig. Csaknem 100 projekt A 13. kerület sok szempontból figyelemre káspiaci Riport adatai szerint – előbbiben van a kerületi piacon, de a marketingeseknek méltó. Azért is például, mert eddig kevés- 2297, utóbbiban 2825 lakás volt valamilyen nem nagyon kell megerőltetniük magukat: sé ismert körzetei is felkerültek a fejlesztők szakaszban, többnyire már kivitelezés alatt, kezükre játszik a kormány ajándéka, vagyis térképére. Újabban a belvároshoz közeleb- a befejezés általában a 2020 eleje és 2021 bi Lőportárdűlőn, továbbá Angyalföld kül- vége közötti időre tehető. Mindkét kerület- ső utcáiban is kibújtak a földből a társashá- ben több közterület is megújult, javult a szol- zak. Egy kerület presztízsét az ott kialakult gáltatások minősége, a kisboltok azonban ro- ingatlanárak is kifejezik. Budán és a pesti bel- hamtempóban szorultak ki, helyüket szuper- városi kerületekben már átlépték az egymil- marketek és vendéglátóegységek vették át. lió forintos négyzetméterárat. A 13. kerület – Budán a 11. kerület viszi a prímet, főszerep- egyes Dunához közeli vagy parti övezeteket ben a BudaPart a Kopaszi-gátnál, továbbá és Újlipótváros bizonyos körzeteit leszámítva a Budafoki út külső szakasza több nagyobb – még messze van ettől, a teljes piacra vonat- projekttel. A közlekedés az 1-es villamos meghosszabbításával tovább javult, a szol- gáltatások színesedése viszont még várat magára. Szintén kérdéses, hogy miként és fő- leg milyen minőségben lehet bővíteni, illetve javítani a szociális ellátottságot a több ezer itt megépülő lakást vásárló és családja számára.

76 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Legnagyobb budapesti lakásfejlesztők (épülő és értékesítés alatt álló lakások száma szerint, 2019 Q3) Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport, Portfolio

5000

4000

3000

2000

1000

0 Cordia Metrodom Biggeorge Wing Property OTP Pesti Siskin Reax Avico Property Market Ingatlan Házak Group

Összességében fontos fejlemény a piacon, kínálnak egy négyzetmétert egy miskolci be- ben indult társasházi fejlesztések inkább a hogy csökkent a piacra érkező új lakások ruházás esetében, ami 217 ezer forintot je- közepes méretűek közé tartoznak. száma az előző három évhez képest. És ez a lent. Debrecenben összesen 17 projektben Az OC 2019 szeptemberében végzett felmé- trend nem fordul meg, hiszen az idén vagy 350 lakás hirdetését kezdték meg a közel- rése szerint a megyei jogú városokban 327 jövőre induló projekteket erősen nyomja a múltban. társasház van különféle megvalósítási sza- 27 százalékra visszaemelt áfa. Az egyik leg- Várhatóan működik a BMW-hatás, vagyis az kaszban, ezekben összesen 9264 új lakás vár- nagyobb fejlesztő, a Cordia – saját piacelem- áremelkedés folytatódása nem kérdéses, ja az érdeklődőket. Ez 500 lakással bővebb kí- zésében – már az év közepén jelezte, hogy legfeljebb annak mértéke. Az újonnan indu- nálatot jelent tavalyhoz képest. A legtöbb új az idén meghirdetett beruházásoknál a fej- ló projekteknél már 27 százalékos áfát kell projekt a régióközpontokban indult, a laká- lesztők jócskán elmaradnak majd az értéke- felszámolni, évi 15-20 százalékkal növekszik sok darabszáma az idén indult kivitelezések sítés eddig megszokott mértékétől. Ráadásul a kivitelezés költsége, és a munkaerő díja is esetében Győrben a legmagasabb: 660 lakás- a kész, vagyis már beköltözhető új lakások – legalább ennyivel lesz magasabb, ha bizto- sal bővült a kínálat, ami a tavalyi időszakhoz nyilván környéktől függően – 5-15 százalék- sítani akarják az eredeti kivitelezési üteme- képest a piac további élénkülését mutatja. kal drágultak 2018-hoz képest, és a konzer- zést. A gyors drágulást önmagában az a tény vatív becslések szerint 2020-ban újabb, leg- is elősegíti, hogy végül létrejött a szerződés. alább ilyen mértékű áremelkedés lesz. Hasonló folyamat Kecskeméten is megfigyel- hető volt, miután kiderültek a Mercedes gyár Dráguló megyeszékhelyek létesítésének részletei. A lakóparkok számá- Egyáltalán nem meglepő, hogy a jelentősebb nak növekedése azonban lassabb volt, mint iparvárosokban a budapestinél izmosabb ár- előzőleg várták. Győrben az Audi már több emelkedés volt. Nagy a lemaradás, a bázis mint 25 éve van jelen, az ottani áremelkedés alacsonyabb, de az új építésű lakások négy- legalább 10 éve folyamatos. Az elmúlt évek- zetméterenkénti ára egy év alatt így is majd- nem 25 százalékkal emelkedett, és már eléri az 540 ezer forintot. Látható, hogy a legdrágább vidéki városok a pesti peremkerületek áraival versenyez- nek. Debrecenben és Székesfehérváron 700 ezer forintnál is drágább az új lakások négy- zetmétere, ugyanakkor Érden, Kecskeméten, Pécsett, Sopronban, Szegeden és Veszprém- ben is jobbára az átlagár felett húzzák meg a vonalat az építők – emlékeztetett az Otthon Centrum. Rekordárat kérnek a cívisvárosban megva- lósuló Egyetem Towerben, ez a vidéki csúcs- tartó a maga 1,2 millió forintos négyzetmé- terárával. Ennél majdnem hatszor olcsóbban

77 Így látja a LITT a hazai lakáspiac jövőjét

2019 első félévében folytatódott a hazai lakásárak emelkedése. A kent. Ezt a júliusban induló babaváró támogatással megjelenő második negyedévben a lakásárak éves növekedési üteme orszá- kiszorító hatás magyarázhatja, ami előreláthatólag részben lakás- gos átlagban nominálisan 17,1 százalékot tett ki, ami magasabb a célt szolgál. 2018 végi 16,3 százaléknál. Budapesten azonban mérséklődött az 2019 első negyedévében érdemben nőtt az átadott új lakások szá- árdinamika, a 2018. év végi 24,8 százalékról 22,5 százalékra. Elő- ma, ugyanakkor a második negyedévben – főként a lakásprojek- zetes, 2019. harmadik negyedéves adatok alapján a lakásárak nö- tek széles körben tapasztalt csúszásának köszönhetően – ideigle- vekedésének üteme tovább lassult Budapesten, és országos át- nesen csökkent az új átadások száma. A fővárosban a fejlesztés lagban is mérséklődött. alatt álló új lakások 55 százaléka van csúszásban. Az év hátralévő A hazai lakáspiac keresleti oldalát továbbra is támogatja a magas részében várhatóan folytatódik a lakásátadások érdemi bővülése, foglalkoztatottság, a bővülő reáljövedelmek, a megtakarítások országos szinten az új kínálat várakozásunk szerint 2019-ben te- magas szintje, az alacsony kamatkörnyezet és az otthonteremté- tőzhet 19,8 ezer új lakással. 2020-ban a csúszások miatt még ma- si programok növekvő kihasználása. Ennek ellenére a fővárosban gas maradhat az új átadások szintje 18,5 ezer lakással, 2021-től jelentősen, 29 százalékkal csökkent 2019 első félévében éves ala- azonban visszaesés várható, erre az évre 16 ezer új lakás átadá- pon a lakáspiaci tranzakciók száma, ami főként a második negyed- sát prognosztizálják. A lakáskínálat nem tud lépést tartani a keres- éves nagyobb visszaesést tükrözi. Ebben szerepet játszhatott az lettel. A szűkülő új kínálathoz a visszaemelkedő áfakulcs, az erős újlakás-piacon az elmúlt években kötött előszerződések magas költségoldali nyomás és a szakképzett munkaerő hiánya is hoz- száma is, ami csak később jelenik meg a tranzakciós statisztiká- zájárul. A hazai lakásállomány megújulása régiós összevetésben ban. A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) szerint a alacsony. Különösen Budapesten nagy az elmaradás, ahol az éves Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) bevezetése a befektetői érdek- megújulás 0,4 százalék szemben a bécsi 1,5 százalékkal. lődésen keresztül indokolhatja a lakóingatlanok iránti kereslet A LITT tagjai előre tekintve 2021-től az újlakás-kínálat jelentős vis�- csökkenését a fővárosban. A vidéki városokban emellett stagnált, szaesését prognosztizálják. Véleményük szerint a kivitelezési ka- a községekben pedig 6 százalékkal emelkedett a tranzakciószám pacitások fejlesztésével csökkenthető lenne az új lakások építési éves összevetésben, ami a vidéki kereslet fennmaradását jelzi. költsége, növelve ezzel a kínálatot. A hazai érdemi építőanyag-ter- 2019 első félévében tovább bővült az újonnan kihelyezett lakás- melés hiánya miatti drága alapanyagok mellett kiemelték az euró- hitelek volumene, éves alapon mintegy 20 százalékkal. A kibocsá- pai szinten is szigorú előírásokat mint költségnövelő tételeket. A tást egyre hosszabb kamatfixálás jellemzi. A megkötött szerződé- bérleti piac fejlesztésének szükségességét ugyancsak hangsúlyoz- sek száma ugyanakkor a legfrissebb adatok alapján kissé csök- ták a lakhatási lehetőségek bővítésének egyik irányaként.

Lakásár/jövedelem mutató az európai fővárosokban Forrás: Numbeo.com.

lakásár/jövedelem mutató Visegrádi országok medián lakásár/jövedelem

25

20

15

10

5

0

Róma Bécs Varsó Berlin Riga Szófia London Párizs Prága Pozsony Zágráb VilniusHelsinkiMadrid Athén Tallinn Brüsszel Lisszabon BudapestStockholm Ljubljana Bukarest Amszterdam Luxemburg Koppenhága

A jövedelmek ingatlanárakhoz viszonyított aránya a medián ingatlanárak és az átlagkereset másfélszeresének a hányadosa, 90 m 2-es lakással számolva.

78 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

State-of-the-art szolgáltató az ingatlanszektorban

A Dome Facility Services Group 2003-ban gyorsszolgálati, hibaelhárí- A globális és regionális vállalatok részéről egyre növekvő igény jelent- tási tevékenységgel lépett a magyar piacra. A kezdeti sikerek lehetővé kezik a rugalmas munkakörnyezet megvalósítására, nagy hangsúlyt tették, hogy Décsi Gábor vezetésével a cég hamarosan megnyissa kaptak a modern kialakítású okosirodák és okosépületek, ahol élmén�- kapuit a vállalati ügyfelek részére kínált létesítménygazdálkodási te- nyé válik a napi munkavégzés. Ez nemcsak kényelmi okokból, bérlői vékenységgel. és munkavállalói oldalról növekvő elvárás, hanem bérlői szempontból A dinamikusan fejlődő cég a kezdetektől törekedett rá, hogy az elsők az üzemeltetéssel kapcsolatos egyre jelentősebb igény is. A belső között reagáljon a piaci igényekre. 2005 óta a Dome Fit-out üzletág terek, munkaállomások, eszközök monitorozásában egy díjnyertes, a tervezőasztaltól a kulcsrakész átadásig szolgálja ki ügyfeleit. 2009- irodai munkahely-menedzsment szolgáltatásokat fejlesztő cégbe, az ben Dome Energy néven indult önálló energetikai üzletág. A 2010-es Invensolba befektetve új, okosirodai szolgáltatási üzletág nyílt meg. évek közepe óta a Dome RE Consulting név alatt teljes körű műszaki Napjainkban a megváltozott irodahasználati igényekre reagálva, egy- és létesítménygazdálkodási tanácsadási tevékenységgel is partnerei ablakos kiszolgálás mellett elindult egy a bérlőknek kínált komplex rendelkezésére áll. A vállalat épületakvizíció, épületfelmérés, irodabő- szolgáltatási mix. Szervezetfejlesztési tanácsadók bevonásával elem- vítés és átalakítás kapcsán teljes körű műszaki és szervezeti átvilágí- zés készül az irodahasználati szokásokról, melyet egy design&build tási, költségoptimalizálási, kockázatelemzési szolgáltatásokkal támo- folyamat követ, ahol kialakul az új irodai munkakörnyezet, illetve a gatja megrendelőit. hatékonyságot támogató „journey path”-ok. Mindezt követi a telepített A 21st FM regionális FM konzorcium alapító tagjaként partnereivel okosirodai megoldások által kínált monitoring rendszerek működteté- jelenleg 7 kelet-közép- és dél-európai országban kínál integrált, test- se, ami összeségében nagyon korszerű, a fiatal generációk igényét reszabott létesítménygazdálkodási szolgáltatásokat nemzetközi nagy- is kielégítő megoldást nyújt a megújult vállalati irodahasználati kultú- vállalatok számára. Így ügyfeleik hosszú távon megbízható szakmai ra számára. A meglévő partnerek a rugalmas munkakörnyezet be- és stratégiai partnerként számíthatnak rájuk ott, ahol az adott piacon vezetésével és a kínált szoftveres támogatással akár 25 százalékos elismert szolgáltatók az alapos helyi piacismeret és a gyors döntési bérletidíj-megtakarítást is elérhetnek, ami sok esetben akár eurómilliós képességük által versenyképessé válnak a multinacionális szolgálta- nagyságrendet is jelenthet! tók leányvállalataihoz képest. A Dome csoport mára egy több mint 15 millió euró árbevételű, integrált 2018-ban azzal a céllal vágott bele a Dome a robotikába, hogy Ma- létesítménygazdálkodási szolgáltató, melyben közel 500 munkavállaló gyarországon az elsők között tárja fel a létesítménygazdálkodásban dolgozik nap mint nap az ügyfelek megelégedettségére. használható, különféle autonóm robotokban rejlő lehetőségeket. En- Az elmúlt években a Dome csoportot az ingatlanszakma számos nek első állomásaként vezette be a Dome az Adlatus ipari takarítóro- díjjal jutalmazta: Iroda.hu – „Az Év Üzemeltető Cége” 2013, az botját, mely egyszerűen, hatékonyan és ellenőrizhetően képes nagy „Év Irodája Különdíj” 2015, az ,,Év Facility Management Cége” területek tisztítására, legyen szó bevásárlóközpontról, ipari területről 2016, az „Év Prop­tech Megoldása” 2019, Portfolio Property Awards vagy parkolóházról. – „Az Év Facility Management Cége” 2018.

Hirdetés 79 Mi vár ránk 2020-ban a lakáspiacon?

Így változhatnak a lakásárak

Futó Péter

különböző fórumokon nézelődve egyre többen fogalmaznak meg szélsőséges véleményeket a hazai lakáspiaccal Ak apcsolatban. Egyesek szerint küszöbön az összeomlás, és holnaptól szabadesésben zuhannak be a lakásárak, míg mások az eddigieknél is nagyobb áremelkedésre számítanak. Az igazságot feltehetően egyik vélemény sem fedi, viszont tény, hogy az utóbbi időben sokan gondolják úgy, hogy az eddigi áremelkedés hosszabb távon nem fenntartha- tó. Hogy mi lehet az igazság, és mit hozhat 2020 a hazai lakáspiacon, arról tíz ingatlanpiaci szakértőt kérdeztünk meg.

Amikor egy piac minden szempontból szár- ezért aggódnak egyre többen amiatt, hogy 10 százalék alatti mértékben fog emelkedni. nyal, kevesen gondolnak arra, hogy egyszer lassan az emelkedés csökkenésbe csaphat 10 százalék feletti áremelkedésre és árcsök- véget ér az aranykor, és ismét óvatosabb- át. Nézzük, mi lehet az igazság! kenésre azonban senki nem számít. A panel- nak kell majd lenni a befektetési döntések A Portfolio Ingatlan által megkérdezett szak- lakások ára a megkérdezettek fele szerint során. A hosszú ideje tartó felívelés azon- értők között elemzők, értékesítési vezetők, fog stagnálni, és szintén fele gondolja úgy, ban egyre több embert bizonytalanít el az- cégtulajdonosok és banki szakemberek egy- hogy 10 százalék alatti mértékben emelked- zal kapcsolatban, hogy meddig emelked- aránt szerepelnek, akik különböző szem- het tovább. A fővárosi családi házaknál az ál- hetnek tovább az árak. Nagyjából ezt látjuk szögből látnak rá a lakáspiaci folyamatok ala- talunk megkérdezett szakértők több mint most a hazai lakáspiacon is, ahol az elmúlt kulására. A kérdések során a lakóingatlanok fele ugyancsak stagnálásra számít, és mint- 5 évben extrém hozamokra lehetett szert típusa – téglalakás, panellakás, családi ház – egy 40 százalék gondolja úgy, hogy enyhén tenni lakástulajdonosként függetlenül at- és a települések jogállása – főváros, megye- tovább emelkedhetnek az árak. tól, hogy valaki kiadta, vagy akár csak üre- székhelyek, kistelepülések – szerint a követ- Az új lakások kapcsán azonban nemcsak a sen, mindenfajta hasznosítás nélkül birto- kező egy évben várható árváltozásokra vol- fejlesztők, hanem a megkérdezett szakér- kolta a lakást. A piac azonban soha nem li- tunk kíváncsiak, de a befektetők, a külföldi tők 80 százaléka is további áremelkedést ve- neárisan emelkedik, hanem hullámhegyek vásárlók és a hitellel vásárlók számának vár- tít előre, abban azonban már megoszlanak a és hullámvölgyek váltják egymást, éppen ható alakulására is rákérdeztünk. vélemények, hogy ez egy év alatt 10 százalék alatti vagy 10 százalék feletti lehet. A janu- Budapesti lakáspiac ár elsejétől 27 százalékra emelkedő lakásáfa A budapesti téglalakások ára a megkérde- mindenesetre a többség szerint valamekko- zettek harmada szerint a következő egy év- ra ütemben mindenképpen meg fog jelenni ben stagnálni fog, bő kétharmaduk szerint az új lakások bruttó értékesítési áraiban. A fővárosi lakások iránti kereslettel kapcso- latban viszont már inkább stagnálásra számít a többség, vagyis a mostani tranzakciószá- mokat nem valószínű, hogy érdemben meg-

80 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

haladná a következő egy év kereslete. A kiadó települések a nagyobb hazai városoktól, ah- lakások bérleti díjaiban ugyancsak a mostani hoz azonban kevés, hogy megfordítsa, vagy A felmérésben az szinteken stabilizálódhat a piac, itt feltehető- akár megállítsa a hátrányosabb helyzetű tér- alábbi szakemberek en az inflációt és a jövedelmek változását kö- ségekből a fővárosba és a gazdaságilag fej- vettek részt: vethetik a bérleti díjak. lettebb megyeszékhelyekre történő elván- Balla Ákos – Balla Ingatlan, dorlást. Balogh László – Ingatlan.com, Vidéki várakozások Benedikt Károly – Duna House, A megyeszékhelyeken várhatóan szintén Lakáspiaci kérdések Incze Zsombor – Takarék, kismértékben – 10 százalék alatti ütemben A korábbi évekhez hasonlóan idén is feltet- Pálfi Péter – MRICS, – mehetnek még feljebb az árak mind a tég- tük a három kérdést, ami a befektetők, a Sápi Zoltán – Eltinga, la, mind a panel, mind a családi házak ese- külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók ará- Soóki-Tóth Gábor tében. Az új lakások esetében azonban a fő- nyára vonatkozott, kiegészítve azzal a kér- – Otthon Centrum, városhoz hasonlóan itt is nagyobb áremel- déssel, hogy vajon mennyivel drágulhat Tancsics Tünde – Budapesti kedést vár a többség. A keresletben szintén azoknak az új építésű lakásoknak a bruttó Lakáspiaci Riport, stagnálásra, a kiadó lakások bérleti díjai- ára, amelyekre január elsejétől a 27 száza- Valkó Dávid – OTP Jelzálogbank ban pedig enyhe emelkedésre számítanak a lékos áfa vonatkozik. és a Portfolio Ingatlan csapata szakértők. Tízből nyolcan a befektetők arányának csök- A korábbi évekkel szemben a községekben kenésére számítanak, amiben az egyre ala- és más kistelepüléseken is a fővároshoz és a csonyabb hozamok és a MÁP+ megjelenése megyeszékhelyekhez hasonló ütemű árvál- is szerepet játszhat. Ezt a csökkenést feltehe- úgy, hogy 20 százalék feletti ütemben szá- tozásra számítanak a megkérdezettek, ami- tően a külföldi befektetők sem fogják ellen- guldhatnak tovább az új lakások árai, vagyis, ben szerepe lehet a nyáron elindított falusi súlyozni, ugyanis a külföldi vásárlók számá- hogy a lakásáfa egy az egyben beárazódik a CSOK állami támogatási lehetőségnek is. Ez ban is stagnálás várható. A hitelfelvételi haj- mostani új lakások árszintjébe. ahhoz elég lehet, hogy a lakásárak tekinte- landóság azonban tovább emelkedhet, amit Az árak drasztikus visszaesésére tehát nem tében ne szakadjanak le még jobban a kis- részben a továbbra is alacsony kamatok, érdemes várni, sokkal valószínűbb, hogy a részben az emelkedő bérek, részben pedig következő években a mostani árszintek kör- az egyre magasabb árak magyarázhatnak. nyékén stabilizálódik a piac, amibe termé- Várhatóan mennyivel Végül a 27 százalékra emelkedő lakásáfával szetesen a néhány százalékos emelkedések drágulhat az új építésű kapcsolatban a megkérdezettek közül he- mellett ugyanekkora csökkenések is belefér- lakások bruttó ára ten 5-10 százalék közti emelkedésre számí- nek. A piaci környezet egyelőre nem indo- azoknál a projekteknél, tanak, egyvalaki 10-20 százalék közti emelke- kolja a visszaesést, de az árak további jelen- amikre január elsejétől dést is el tud képzelni, míg ketten gondolják tős emelkedésére sem kell már számítani. 27 százalékos lakásáfa vonatkozik? (%) Forrás: Portfolio Az árak stagnálására számítók aránya a következő egy évre vonatkozóan (%) Forrás: Portfolio 20<

Budapest megyeszékhelyek kistelepülések 10–20

80 70

60 60 60 50 50

40 30 30 30

20 20 20

0 5–10 téglalakás panellakás családi ház új építésű

81 A lakáspiacról őszintén: három szakértő, három vélemény

Kell-e félnünk a visszaeséstől?

Futó Péter

kérdőíves felmérések előnye, hogy rövid idő alatt sok embert meg lehet kérdezni egy adott témáról, például a la- Akások áremelkedésének várható alakulásáról. A piaci folyamatok azonban gyakran összetettebbek annál, hogy néhány válaszlehetőséggel körül lehessen írni azokat, ezért a negyedéves és féléves felméréseinken túl idén három szakértőt kértünk meg, hogy részletesebben is fejtsék ki véleményüket a hazai lakáspiac helyzetéről.

2008 Q3 2010 Q3 2012 MNB Lakásárindex Q3

82 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Banai Ádám A nagyvárosok és a vidék trendjei egyértel- lentősen csökkent 2019 első félévében éves az MNB Pénzügyi műen elváltak egymástól. A kistelepülése- alapon a lakáspiaci tranzakciók száma, ami Rendszer Elemzése ken inkább stagnálás látható, míg Budapes- főként a második negyedéves visszaeséssel Igazgatóság ten és a nagyobb városokban továbbra is magyarázható. A vidéki városokban mind- igazgatója két számjegyű a növekedés. Ennek eredmé- emellett stagnált, a községekben pedig to- nyeként a falusi, községi átlagos négyzet- vább emelkedett a tranzakciószám éves ös�- A lakásárak emelke- méterárak csak a budapestiek 20-30 száza- szevetésben, ami a vidéki kereslet fennma- désében a lassulás lékát teszik ki, míg a megyeszékhelyeknél ez radását mutatja. első jelei látszódnak, vagyis a növekedés az arány 50 százalék környéki. Elérhetőség A következő időszak folyamataiban meg- lassabb lehet, de csökkenést nem látunk. szempontjából hasonlóan nagyok az eltéré- határozó szerepük lehet az állami progra- A magas árak, a csökkenő hozam, illetve a sek. Az erőteljes bérdinamika ellenére is kö- moknak. Mind a babaváró támogatás, mind kedvező befektetési alternatívák (pl. MÁP+) zel 15 évnyi kereset kell Budapesten egy át- a CSOK támogatja a lakások iránti keresle- – elsősorban Budapesten – egyaránt a ke- lagos lakás megvásárlásához, ami országon tet. Vidéken pedig a falusi CSOK lehet keres- reslet csökkenésének irányába hatnak, hi- belül kiugró, de régiós összevetésben is az letnövelő hatású. Ez utóbbinál fontos, hogy szen a piac 30-40 százalékát a befektetői egyik legmagasabb. Ráadásul Budapesten a programban elérhető 10 millió forint kife- kereslet teszi ki. A másik oldalon viszont a belül is nagyok az eltérések. A legolcsóbb jezetten magas a CSOK feltételeinek meg- kínálatban is csökkenés várható, hiszen a kerületben alig több, mint harmada az átla- felelő települések átlagos áraihoz képest. szabályozói változások miatt már most ér- gos négyzetméterár, mint a legdrágábban. A tranzakciók közel fele 10 millió alatti. Kíná- zékelhetően kevesebb projekt indul. Az el- Ennek eredménye, hogy fokozatosan toló- lati oldalon a mostani tervek alapján bizto- készülő projektek döntő része pedig már ér- dott a külsőbb kerületek felé a lakáspiaci san csökkenést láthatunk elsősorban 2021- tékesítésre került. kereslet. Az eltérő folyamatok a tranzakciók től, de a 2020-ban átadásra kerülő ingatla- esetében is tetten érhetők. A fővárosban je- noknak is már csak a kisebbik része kerül ténylegesen a piacra.

2018 Q3

2016 Q3

2014 Q3

83 Tancsics Tünde hetik majd a lakásokat. Budapesten 2020 rövid távon trendfordulóra nem kell számí- az ELTINGA vagy azutáni átadással 80 projektben több tani. A növekedés az elmúlt két évben átte- Ingatlanpiaci mint 3500 lakást hirdetnek 27 százalékos vődött a relatíve olcsóbb területek felé, és Kutatóközpont áfakulcsos projektben, ahol a fejlesztők sok a következő években is erre számíthatunk. elemzője esetben különböző akciókkal igyekeznek az Bár a lakásárak emelkedése olyan időszak- idei évben (még a kedvezményes, 5 száza- ban erősödött fel, amikor a külföldre ván- lékos ráta mellett) minél nagyobb vételár- dorlók száma is fokozódott, és a korábbinál részletek befizetésére ösztönözni a vevő- is kevesebb gyerek született, a jövedelmek A nyáron némi megtorpanás látszott a la- ket, a jövőben azonban ilyen megoldások- ugyanakkor folyamatosan növekednek, és káspiaci tranzakciókban, ami részben a csa- ra már nem lesz mód. Arra számítunk, hogy a devizahitelezés problémája is kikerült a ládvédelmi akciótervhez köthető kivárás- a lakásépítési kedv erősen visszaeshet, de rendszerből. Ráadásul mindez stabilizáló- sal, részben a MÁP+ elindulásával is magya- azért az építkezések nem állnak le teljesen. dó költségvetési helyzetben történik, így rázható, de szeptemberben ismét magához A kínálati oldalt a korábban befektetési cél- ezek a tényezők egyelőre összességében el- tért a piac. Egyelőre nem látunk olyan ke- lal vásárlók sem valószínű, hogy jelentősen lensúlyozzák a negatív folyamatokat. A csa- resleti vagy kínálati faktort, amelynek hatá- felpörgetnék, a jelenlegi bérletidíj-szintek ládvédelmi akcióterv szintén lassítja, hogy sára a lakáspiac idei lassulása után az árak ugyanis a vásárláskori árakhoz képest még érezhetően visszaessen az ingatlanok irán- gyorsan csökkenni kezdenének a következő nagyon jelentős hozamszinteket biztosíta- ti kereslet. A kérdés viszont az, hogy a mos- időszakban, pontos képet azonban a követ- nak. Összességében a piac lelassul, az érté- tani kedvező munkaerőpiaci környezet és kező hónapok rajzolhatnak majd a jövőt ille- kesítési idők nőnek, és a drágulás nem foly- reálbérnövekedés meddig maradhat fenn. tő várakozásokhoz. tatódik az előző években látott ütemben. Abban az esetben, ha 2022 körül – a most Keresleti oldalon a további áremelkedés irá- bevezetett új, lakáspiacot érintő támogatá- nyába hat a jövedelmek növekedése, ami- si formák kifutásakor – jönne egy esetleges nek dinamikája várhatóan lassul. Szintén Valkó Dávid külgazdasági recesszió, és az EU-s pénzek is pozitívan hatnak a lakáspiaci keresletre az az OTP Ingatlanpont lecsökkennének, feltételezhető, hogy a la- állami támogatások, illetve a hitelkamatok vezető elemzője kásárakban is véget érne reálértéken a nö- is alacsony szinten mozognak, így a hitelfel- vekedés. vételi kedv is megmaradhat. A piac irányá- Persze ez sem jelenti még azt, hogy a 2008- nak szempontjából akár döntő kérdés is le- as válsághoz hasonló visszaeséstől kellene het, hogy a MÁP+ befektetői vonzereje tar- tartani. A lakosság eladósodottsága ugyan- tós lesz-e, vagy egy esetlegesen magasabb is – a törlesztőrészlet/jövedelem mutatót infláció visszaterelheti a befektetők egy ré- A lakáspiacon átlagosan 8-10 évente vált- nézve – most alacsonyabb szintű, mint a szét a lakáspiacra. A szinte kockázatmentes- ják egymást a felívelő és a lefelé tartó pe- válság előtti időkben. Nem is beszélve arról, nek számító ötszázalékos hozamhoz képest riódusok, tehát még mindig lehet potenciál hogy a devizahitelezés kockázata sem fe- a lakáspiac ugyan még két számjegyű hoza- a hazai lakáspiac mostani, már hetedik éve nyeget, miután forintban, ráadásul túlnyo- mokat produkált az idei első negyedév szá- emelkedő szakaszában. A magas árak azon- mó részben fixált kamatokkal veszik fel a vá- mai alapján is évesített szinten, azonban ez ban mindenképpen óvatosságra kell, hogy sárlók a hitelt. csak a bérleti hozamokból nem érhető el a intsenek, de a jelenlegi folyamatok alapján A tapasztalatok azt mutatják, hogy egy la- jövőben. egyelőre közeli visszaeséstől sem kell tar- kás vásárlásához a többségnek egy korábbi A kínálati oldalt illetően drasztikus bővülés tani. lakást el kell adnia, ám esetükben nem ér- nem várható a piacon, a kedvezményes új- Az Eurostat október elején közölt adatai demes kivárni az áresési ciklust, hiszen ak- lakás-áfa határidejének némi kitolódásával alapján a vizsgált 26 európai országból Ma- kor a korábbi lakásukat is csak olcsóbban a lakásátadások ugyan későbbre halasztód- gyarországon emelkedtek a legnagyobb tudják eladni. tak, ezen lakások nagy része azonban már ütemben az ingatlanárak egy év alatt; átla- Befektetési céllal körültekintőbben kell vá- gazdára talált. Bár a Budapesti Lakáspiaci gosan 14 százalékkal drágultak a hazai lakó- sárolni, mint néhány évvel ezelőtt, mivel a Adatbázisból látjuk, hogy több olyan pro- ingatlanok 2018 és 2019 II. negyedévei kö- lakásvásárlással, majd -kiadással elérhető jekt is van, amelynek a kivitelezése már el- zött. Budapesten már biztosan az egyensú- hozamok már nem feltétlenül magasabbak, kezdődött, ugyanakkor az értékesítésével, lyi szint felett vannak az árak, de lassan a mint a „szuperállampapír” garantált hoza- a későbbi piaci előny reményében, még ki- vidéki piacokról is elmondható ugyanez. Az mai. Új lakás vásárlása esetén érdemes le- várnak a beruházók, ezek azonban mérsé- árakat mégis tovább emelik a közelmúltban het még idén élni egy jó ajánlat lehetősé- kelt számban vannak jelen. Új épület terve- bevezetett állami támogatások, valamint az gével, mert jövő év elejétől várhatóan 27 zésébe alapos megfontolás után vetik csak adásvételek számának évről évre tapasztal- százalékra emelkedik a lakásáfa mértéke a bele magukat a fejlesztők, hiszen már csak ható növekedése, és noha az említett cikli- 2018. november 1-je után engedélyt kapott 27 százalékos áfakulcs mellett értékesít- kusság okán a mérséklődés borítékolható, projekteknél.

84 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN A CSOK-osoktól a babavárókig

Átalakulóban a hitelpiac

Palkó István

iklusa csúcsához érkezett 2019-ben a magyarországi lakáshitelezés, de most merőben más a helyzet, mint 2008- Cban. A rekordalacsony kamatkörnyezetben a csak nemrég bevezetett babaváró hitel kiszorító hatása, a befek- tetői kereslet visszaesése és legfőképp a lakáspiaci növekedés megtorpanása együttesen vetheti vissza a lendüle- tet. Összeomlástól szerencsére nem kell tartanunk.

Csúcson a lakáshitelezés biaknál is kisebb várható törlesztőrészlettel ódus mellett maradt az 50 százalékos (leg- A bankok lakossági üzletágvezetői 2018 má- adósodhattak el a családok. Ennek ellené- alább 500 ezer forint jövedelem mellett 60 sodik felében már egyre több fórumon je- re a lakáshitelek szektorszintű átlagkama- százalékos) korlát. lezték, hogy a hitelkihelyezések növeke- ta némileg növekedett: a 2018. augusztu- dési üteme várhatóan nulla közelébe fog si 4,68 százalékról 2019 augusztusára 4,75 Szűkebb a bázis, mint csökkenni, az új szerződéses összeg évi 30 százalékra. A jelenség hátterében statiszti- a legutóbbi boom idején százalék feletti bővülése hamarosan a múl- kai összetételhatás áll: a valamivel drágább A lakáshitelezések idei kihelyezése felül- té lesz. Várakozásuk beigazolódott: 2019 fix kamatozású (különösen a legalább 10 múlhatja az eddigi két csúcsév, 2003 és első nyolc hónapjában a Magyar Nemzeti éves kamatperiódusú) lakáshitelek szinte 2008 hasonló adatát, mégsem beszélhe- Bank adatai szerint mindössze 6 százalék- teljesen kiszorították a kockázatosabbnak tünk arról, hogy a lakáshitelek soha nem kal nőtt a lakáshitelek új kihelyezése, így év végéig a tavalyi 850 milliárd forint után vár- hatóan nem vagy csak alig fogja meghalad- „A lakáshitelek átlagösszege jelentősen nőtt, ni az új volumen a 900 milliárdot. Az év első jelenleg dupla akkora egy átlagos lakáshitel összege nyolc hónapjából a három nyári hónapban már visszaesett a lakáshitelezés az előző év (7,4 millió forint), mint a 2013-as mélyponton.” azonos hónapjaihoz képest. A növekedés megtorpanása aligha fogható árazási problémákra vagy a bankok közöt- számító változó kamatozásúakat. A jegy- látott népszerűségnek örvendenének. A ti verseny hiányosságaira. A Magyar Nem- bank által minősített fogyasztóbarát lakás- lakosság továbbra is preferálja a megta- zeti Bank adatai mellett a különböző inter- hitelek 2017-es megjelenése és a bankok jó- karításból, illetve rokoni (kisebb részben netes kalkulátorok is azt mutatják, hogy a zansága mellett ez a Magyar Nemzeti Bank munkáltatói) kölcsönből történő lakásvé- legtöbb kamatperiódus kategórián belül által 2018 októberével szelektíven szigo- telt egyes felmérések szerint, a bankokkal, tovább csökkent idén az elérhető és a fel- rított adósságfékszabályoknak is köszön- illetve a hitelintézeti kölcsönökkel szembe- vett lakáshitelek kamata is. Segítette a pi- hető: azóta változó kamatozású lakáshitelt ni bizalmatlanság csak részben enyhült a acot, hogy a nyár folyamán tovább csök- például csak a nettó jövedelem 25 százalé- válság mélypontja óta. Ennek, illetve a de- kent az állampapírpiaci hozamkörnyezet, kát nem meghaladó törlesztőrészlettel le- mográfiai visszaesésnek is betudható, hogy apadtak a referenciakamatok, így a koráb- het felvenni, míg a leghosszabb kamatperi- a lakáshitelezés ma sokkal kisebb ügyfél-

85 bázison zajlik, mint a 2008-as válság előt- ti években. A Központi Statisztikai Hivatal első félévi adatai szerint a folyósítások száma 11 szá- zalékkal növekedett ugyan az előző év első félévéhez képest, de a darabszámot tekintve nemcsak a csúcsévként emlékezetes 2003- tól, de a 2004–2008 közötti átlagtól is jelen- tősen elmarad a lakáshitelek piaca. Az új la- káshitelek darabszáma tavalyhoz hasonlóan várhatóan idén is 100 ezer körül alakul majd, ehhez képest a kétezres években öt olyan év is volt, amikor ez a szám 150 ezer felett járt. A lakáshitelek átlagösszege nőtt meg jelen- tősen, ez generálja elsősorban a lakáshite- lezés rég látott bővülését, ami mögött pedig az Európában párját ritkító hazai lakáspia- ci áremelkedést sejthetjük. Jelenleg éppen dupla akkora egy átlagos lakáshitel összege (7,4 millió forint), mint a 2013-as mélypon- ton. A használt lakások vásárlására felvett hitelek átlaga is duplázódott azóta. Lakáshitelek új szerződéses összege Továbbra is elmondható, hogy a lakáshi- Magyarországon havonta (milliárd Ft) telezést elsősorban a használt lakások pi- Forrás: MNB aca mozgatja, az ezek megvásárlására fel-

vett lakáshitelek aránya ugyanis még az idei 100 első félévben is 69 százalék volt. Új ingatlan 80 építésére a lakáscélú hitelek 8,9, vásárlásá-

ra 10,8 százalékát vették fel a családok. A 60 CSOK megléte ellenére a 3 százalékos ka- matozású CSOK-hitellel együtt is kevesebb 40 mint 10 százalék a támogatott lakáshitelek 20 aránya az új engedélyezésekben. A lakás-

hiteleket továbbra is elsősorban a kereske- 0 delmi bankok és a jelzálogbankok nyújtják 2016. január 2017. január 2018. január 2019. január Magyarországon, és ahogy konjunktúrában lenni szokott más országokban is, a lakás- takarékpénztárak részaránya csökkent a la- Berobbant a babaváró A kormány október közepén ismertetett káshitelezésen belül. hitel, megjelent adatai szerint több mint 40 ezer igénylés ér- A különböző statisztikák azt mutatják, hogy a kibővített CSOK kezett a babaváró hitelre annak első három a lakosság (és velük együtt persze a ban- Bár Európa egyes országaiban megjelen- hónapjában 286 milliárd forint értékben, 30 kok) kockázatvállalása sok szempontból ki- tek a negatív kamatozású jelzáloghite- ezer szerződést kötöttek meg ebből a hitel- sebb, mint egy-másfél évtizeddel ezelőtt, lek, Magyarországon egyelőre nem létezik intézeteknél. A szerződések 87 százaléka a és itt nem csak a devizahitelezés hiányá- olyan piaci kamatozású lakáshitel, amely maximális 10 millió forintos hitelre vonatko- ra érdemes gondolni: a jövedelemarányos versenyképes lenne a 0 százalékos kama- zik, 6 százaléka 8-10 millió forintról szól, 6 törlesztőrészletek és a fedezeti ingatlanok tozású babaváró kölcsönnel. Az állami ka- százalékát pedig 5-8 millió forintra kötötték. forgalmi értékéhez viszonyított hitelössze- mattámogatás révén az ilyen olcsó konst- Már ezek a számok is jelzik, hogy a babavá- gek is csökkentek. Ami viszont a futamidőt rukció további előnye, hogy új gyermek ér- ró hitel méltó versenytársa a hitelpiacon a illeti, a KSH adatai szerint a mostanihoz ha- kezése esetén három évig törleszteni sem lakáshitelnek a volumenek szempontjából is sonló magas értékre még nem volt példa a kell (ennyivel megnyúlik a futamidő), a má- annak ellenére, hogy egy szűkebb kör (41 év 2001-ig visszanyúló statisztika szerint. Az sodik „új” gyermek érkezése után elenge- alatti női taggal rendelkező házaspárok) ve- első félévben átlagosan 15,8 évre vettük fel di az állam az aktuális tartozás 30, a har- heti igénybe. a lakáshiteleket, az új lakások vásárlására madik „új” gyermek esetén annak 100 szá- Lapzártánkig a babaváró hitel első két hó- felvett hitelek 17,2 évnél tartanak. zalékát. napjáról az MNB is közölt adatokat. Ezek

86 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

óta az idei első negyedév végéig összesen 81 752 támogatási szerződés született 256 milliárd forint értékben – derült ki azokból az adatokból, amelyeket kérésünkre a Ma- gyar Nemzeti Bank küldött el nekünk. A lakáspiachoz és a lakáshitelpiachoz ha- sonlóan az év második és harmadik negyed- éve a legerősebb a CSOK szempontjából is. Az összeg szempontjából 2017 harmadik negyedéve, darabszámban pedig 2018 har- madik negyedéve jelentette eddig a csú- csot. 2016 legelejét leszámítva negyedéven- te 5000-8000 darab CSOK-szerződést írnak alá Magyarországon 15 és 25 milliárd forint közötti összegben. Az összeg több mint 40 százalékát új ingat- lanok építésére veszik fel, közel egynegye- des arányt képvisel az új lakás vásárlása, és csaknem egyharmados arányt a használt la- kás vásárlása, miközben a bővítésre felvett támogatások egyelőre marginális szerepet játszanak. A falusi CSOK esetében ez némi- leg másképp lesz, hiszen a támogatást kom- Az új lakáshitelek átlagkamata (%) Forrás: MNB bináltan, részben lakásvásárlásra, részben bővítésre vagy felújításra lehet felvenni. Fel-

6 újításra egyébként a „normál” CSOK tovább- ra sem használható fel, csak építésre, vásár- 5 lásra és bővítésre, változás azonban, hogy a 4 „CSOK-os” használt lakások eddigi 35 milliós

3 forintos felső értékhatárát eltörölték. A szerződések (és nyugodtan mondhatjuk, 2 az igénylők) száma alapján nagyjából ellen- 1 tétes a helyzet, háromból két szerződést

0 használt lakás vásárlásának megtámogatá- 2016. január 2017. január 2018. január 2019. január sára kötnek, és a szerződések ötöde megy új lakás építésére, illetve alig tizede új lakás vásárlására. Azt nem tudjuk pontosan, hogy alapján a babaváró hitelek augusztus vé- CSOK esetében megismert összegeket tette a „bűvös” 10 milliós összeg mekkora arányt gén fennálló (vagyis már leszerződött) ál- elérhetővé kistelepülésen fekvő használt in- képvisel az összes CSOK-igénybevételen be- lománya 166,0 milliárd forint volt, miután a gatlanok vásárlására, illetve felerészben bő- lül, az MNB közlése alapján azonban annyit hitelintézetek júliusban 65,1 milliárd forint- vítésére, korszerűsítésére is. igen, hogy 16 302 darab szerződés kereté- nyi, augusztusban 109,6 milliárd forintnyi A babaváró hitellel ellentétben egyelőre ko- ben összesen 154 milliárd forint, vagyis az szerződést kötöttek. A Portfolio számításai rai lenne értékelni a falusi CSOK hatásait a összeg 60 százaléka azoknak jutott, akik leg- alapján elsősorban éppen a lakáshitelekre hitelpiacra, lévén, hogy azt eleve két bank- alább három gyermekre vették fel a támo- lehetett eddig kiszorító hatással a babaváró csoport kínálja csak aktívan. Annyi minden- gatást, és új építésű lakásba költöztek (ők hitel, vagyis lakáscélú jelzáloghitel helyett esetre látszik, hogy szektorszinten mes�- jogosultak a 10 millióra). választhatták sokan a 0 százalékos kamato- sze nem mozgat meg akkora tömeget, mint Bár a demográfiai ösztönzés megítélése zású lehetőséget. maga a CSOK, amelynek a népszerűsége vi- szempontjából érdekes lenne, nem tudjuk, 2019. július 1-jével nemcsak a babaváró hitel, szont egyelőre töretlennek, ráadásul idő- hogy ebből a kicsivel több mint évi 5000 hanem a falusi CSOK megjelenése is újdon- ben egyenletesnek tűnik. párból hányan vállaltak/szültek „új” gyere- ságot hozott a lakáshitelek piacára (amennyi- 2015 nyarán indult el a korábbi szocpolt és ket (lévén, hogy meglévő legalább 3 gyer- ben arra mint részben az önerő előteremté- utódjait felváltó CSOK a gyermekvállalás mek után is igénybe vehető a támogatás), séhez is alkalmas ösztönzőre tekintünk). A és a lakáspiac fellendítésére. Igazán bőke- és pláne, hogy közülük hányan döntöttek kormány a korábban az új lakásra elérhető zű azonban 2016 elejétől lett a rendszer, az- így a 10 milliós összeg ösztönzésére.

87 WHERE PEOPLE CITY GATE, Budapest BARTÓK HÁZ, Budapest LOVE TO WORK.

MILLENNIUM TOWERS, Budapest VIZIVAROS OFFICE CENTER, Budapest

IP WEST, Budapest AMAZON COURT, Prague

CA IMMO GOES FOR GROWTH. When it comes to developing and managing innovative working environments in prime inner city locations, we set new benchmarks. We provide offi ce properties that underpin your company’s aspirations to leadership. That’s why CA Immo is a top player in the Central European prime offi ce sector with more than 30 years of experience.

For more information, please contact offi [email protected] www.caimmo.com

ONE, Frankfurt VIENNA • BERLIN • FRANKFURT • MUNICH • WARSAW • PRAGUE • BUDAPEST • BUCHAREST

CAI 14_18 Anz_Ungarn_Adaption_420x297 RZ_v2.indd 1 07.11.18 14:19 WHERE PEOPLE CITY GATE, Budapest BARTÓK HÁZ, Budapest LOVE TO WORK.

MILLENNIUM TOWERS, Budapest VIZIVAROS OFFICE CENTER, Budapest

IP WEST, Budapest AMAZON COURT, Prague

CA IMMO GOES FOR GROWTH. When it comes to developing and managing innovative working environments in prime inner city locations, we set new benchmarks. We provide offi ce properties that underpin your company’s aspirations to leadership. That’s why CA Immo is a top player in the Central European prime offi ce sector with more than 30 years of experience.

For more information, please contact offi [email protected] www.caimmo.com

ONE, Frankfurt VIENNA • BERLIN • FRANKFURT • MUNICH • WARSAW • PRAGUE • BUDAPEST • BUCHAREST

CAI 14_18 Anz_Ungarn_Adaption_420x297 RZ_v2.indd 1 07.11.18 14:19 Vidéki ingatlanpiac: takaréklángon a retail és a logisztika

Nem épülnek új bevásárlóközpontok

Mester Nándor

alós irodai piac híján az ország nagyobb városaiban főleg a kiskeres- Vkedelmi infrastruktúra fejlődik, bár nem túl nagy ütemben. Megy utána az ipariingatlan-piac is, de jobbára csak az ipari parkokban van mozgás, na- gyobb logisztikai beruházásokat saját maguk számára és nem kiadási céllal építenek a nagyvállalatok. Tartson velünk egy 2019-es sétára!

Továbbra is csak fékezett habzású a Buda- nen a belső tereket és a gépészetet frissítik pesten kívüli kiskereskedelmi ingatlanpiac fel, majd ezt követi a külső homlokzat, illet- fejlődése. Új bevásárlóközpontok már évek ve a környezet felújítása és átalakítása. A ven- óta nem épülnek, a teljes kiskereskedelmi déglátó részt jelentősen bővítik, új bútorzat- ingatlanállomány legfeljebb a diszkont áru- tal, padlóburkolattal és világítással látják el, házak terjeszkedése miatt bővül. Nem lehet megújulnak az alagsorban működő garázsok nem észrevenni ugyanakkor, hogy a pláza is. Az akciókra idén mintegy 4 milliárd forin- nevű bevásárlóközpontok többségét birtok- tot fordít a társaság. A csoport már 20 bevá- ló új tulajdonos, az Indotek Group egy átfogó sárlóközpontot működtet Magyarországon, program keretében sorra szabja át ezeket kí- ezek kivétel nélkül Budapesten vagy megyei vül és belül, de nem hagyja érintetlenül a bér- jogú vidéki városokban található több ezer lői mixet sem. Általában feljebb pozicionálja vagy tízezer négyzetméter alapterületű ke- ezeket a központokat, több helyütt is megtör- reskedelmi létesítmények. tént, hogy a kisebb boltokat ismert hazai és A megyeszékhelyek mellett egy-két ígéretes nemzetközi üzletláncok nagyobb alapterüle- kisváros is új kiskereskedelmi központhoz jut tű üzletei váltották fel. – más beruházók vállalkozásaként. Moson- magyaróváron most ősszel adták át az APC Ráncfelvarrás vagy Invest tulajdonában álló 4500 négyzetméte- teljes megújulás? res Galéria Centert, Gyálon a központi piac Legfrissebb idei akciójuk a nyár végére esett, mellett októberben nyitották meg az ennél a Debrecen Plaza és a Szeged Plaza moderni- kisebb, 1200 négyzetméteres Ady Centert, a zálását indították el. Először mindkét helyszí- Rubók Kft. fejlesztését.

90 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

A kiskereskedelem gyökeres átalakulása ezer négyzetméteres áruház tescós eladó- ták. A Praktiker 2023-ig az összes üzletét az online és az offline térben is folytatódik. tere 6300 négyzetméterre zsugorodott, a szeretné felújítani a minél hatékonyabb mű- Egyrészt minden jelentős hipermarket-há- felszabaduló négyzetmétereket több divat- ködés érdekében. Ez összesen mintegy 130 lózat elindította az internetes vásárlást és márka, posta, gyógyszertár, pénzváltó, ét- 000 négyzetméternyi értékesítési területet házhozszállítást, egyes szupermarketek is termek, butikok foglalták el. jelent. Új kézbe került idén a Kika, tulajdo- próbálkoznak ezzel. Ugyanakkor számos je- Fontos fejlemény volt, hogy a Metro AG el- nosa, az osztrák Signa Csoport eladta ma- lentős online kiskereskedő, mint például a adta 11 közép-európai áruházát a francia gyarországi, csehországi, szlovákiai és ro- Notino, a Mall.hu és az ALZA.hu is megje- LFPI Group leányvállalatának, és visszabér- mániai üzleteit az XXXLutz osztrák cégnek. lentek a hazai piacon az elmúlt két évben, li azokat. Nálunk három egységet érintett Az új tulajdonos Magyarországon a Mömax utóbbi nagy fizikai áruházat is nyitott a fő- a tranzakció. Az ügylet augusztusban vált hálózatot is birtokolja. városban. véglegessé, teljes értéke meghaladja a 250 millió eurót. A Metro Properties Lengyelor- Mindent visz a logisztika Kényszerű váltás szágban és Csehországban számos telek- Bólyon mintegy 800 millió forintból fejlesz- a hipereknél nek tulajdonosa maradt, melyeken vegyes tették a helyi ipari parkot, az összeg 90 szá- Különösen a hipermarketek mindennapjai funkciójú projekteket fog fejleszteni a jövő- zaléka uniós forrásból jött. A közel 60 hek- változtak meg: a tulajdonosok egymás után ben. táros területen 31 vállalkozás működik, szűkítik saját területüket egy adott nagy Szakáruházi fronton a plázapiachoz hason- ezek együtt több mint 1300 embernek ad- épületen belül, helyet adva más, kiegészí- ló felújítási hullám tanúi vagyunk. Új egysé- nak munkahelyet az alig 4000 lelket számlá- tő szolgáltatást nyújtó, általában szakáru- gek nem nyílnak, de egyre több átalakul. A ló Pécstől 30, Budapesttől 200 kilométerre háznak. A TESCO élen jár ebben, a Media Praktiker például Székesfehérváron és Sze- fekvő, autópályán könnyen megközelíthető Markttal szövetkezve shop-in-shop meg- geden alakította át áruházát. Előbbi város kisvárosban. Sokatmondó, hogy a helyi fia- oldással operál immár nyolc egységében. azért is érdekes, mert ott korábban két egy- talok 85 százaléka a parkban működő válla- Csak egy példa: Budaörsön a korábban 16 sége működött, 2011-ben ezeket összevon- latoknál képzeli el a jövőjét.

91 Pop-up boltok reneszánsza

A legjobban menő 7-8 budapes- ti plázában pár éve jelentek meg az első pop-up boltok. Többnyire csak időszakosan, pár hétig vagy hónapig léteznek, de elég jól pör- gő forgalmat bonyolítanak le. Az egyik legutóbbi nagy akció a kínai Huaweihez kötődik, a márka az Aréna Mallban nyomult felső ka- tegóriás csúcstelefonjaival és más kütyüjeivel. Gyálon 2020 tavaszán adják át a ruháza- Csoport kialakította a közúti összeköttetést ti és háztartási cikkeket forgalmazó PEPCO és a szükséges közműcsatlakozásokat, így 100 000 négyzetméteres óriási elosztó köz- azonnali fejlesztésre alkalmassá vált a terü- pontját. A 85 millió eurós projekt költsé- let, amelynek több mint egyharmadát már Hol vásárolnak géből 11,5 millió eurót átvállalt a kormány. korábban értékesítették. A fennmaradó 16 Az új létesítmény 140 magyarországi, vala- hektáron összesen több mint 80 ezer négy- az irodisták? mint több mint 500 csehországi, szlováki- zetméternyi új létesítmény épülhet. Jelenleg Az irodaépületbe menet vagy on- ai, romániai és bulgáriai PEPCO üzletet szol- mintegy 34 ezer négyzetméter ipari csarnok nan jövet a dolgozók körülbelül gál majd ki. A hatalmas épületben ikertál- tervezése zajlik, ezekre várhatóan 2019 vé- kétötöde ejt útba valamilyen üzle- cás szortírozó, hangvezérelt árumozgatási géig kiadják az építési engedélyt, így igény tet vagy szolgáltatót a környéken. és kiszedési rendszer és vezető nélküli rak- esetén egy új betelepülő vállalkozás szá- Főleg étkezőhelyre vagy élelmi- lapemelők is lesznek. mára azonnal megkezdhetők a kivitelezé- szerboltba ugranak be. Hazafelé is Az év nagy bejelentése volt, hogy Hegyesha- si munkák. A NIPÜF Csoport mostanáig 270 leginkább élelmiszerboltokat ke- lom és Bezenye határán egy teljesen új tele- hektárnyi területet értékesített, emellett resnek fel, ekkor a legmagasabb a pülés bontakozhat ki a tervezett gyümölcs- több mint 150 ezer négyzetméternyi ipari nem élelmiszer-jellegű üzletek láto- feldolgozó és kertészet mellett. Egymilliárd csarnokra kötött bérleti szerződést. gatása is – összegezte a GfK Hungá- euróból – a mezőgazdasági beruházást is Miskolcon százhúsz hektárnyi területtel bő- ria kutatása. Az idén nyáron közölt beszámítva – hotel, konferencia-központ, vítik a déli ipari parkot, a fejlesztéshez az tanulmány szerint kevéssé jellem- üzletek, iskola is épülhet. 300 ezer négy- önkormányzat csaknem kétmilliárd forintot ző, hogy az irodaházi dolgozók a zetméteres üvegházi központot, 200 ezer nyert uniós pályázaton. A Budapest-Miskolc munkahelyük környékén végezzék négyzetméteres függőleges kertet, 160 ezer autópályáról a város felé bevezető, 304-es a nagyobb léptékű beszerzéseiket: négyzetméteres hűtőházat, feldolgozóüze- úttól délre eső, mintegy 120 hektáron kez- saját becslésük szerint az élelmi- met és raktárt, valamint egy 145 ezer négy- dődött meg a zöldmezős beruházás, mely- szerre és napi fogyasztási cikkre zetméteres logisztikai központot hoznak lét- nek részeként megteremtik a terület ivóvíz- havonta kifizetett pénz 55 száza- re. Ezeken kívül ezer lakást építenek, hogy ellátását és szennyvízelvezetését, építenek lékát az otthonuk közelében talál- ne kelljen ingázniuk a dolgozóknak. Termé- egy záportározót, amely a terület csapadék- ható boltokban költik el, és csak szetesen lesznek éttermek, szolgáltatóegy- víz-elvezetésére alkalmas. Sor kerül a Hejő- 17 százalék jut el a munkahelyük- ségek, bevásárlási lehetőség is és különféle malomárok mederrendezésére és egy 10 höz közeli üzletekbe. Az irodaház szabadidős létesítmények. A beruházó né- megawatt teljesítményű villamosenergia- környékén jellemzően gyógyszer- met FAKT AG júliusban lezárta a 330 hektá- hálózat kiépítésére. tárakban, drogériákban, dohány- ros telek megvételét, 2020 tavaszára ígérte A vidéki ipariingatlan-piac legnagyobb do- boltokban, újságosnál és postán a kivitelezés megkezdését. bása 2019-ben mégsem fejlesztés, hanem vásárolnak az irodai dolgozók. Békéscsabán befejeződtek a 27 hektáros egy óriás tranzakció volt. Az M7 Real Estate ipari park előkészítő munkálatai. A NIPÜF páneurópai befektető és vagyonkezelő le-

92 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Egyre több munkásszálló épül A kormány 5 milliárd forintos prog- ramot indított a munkásszállások elterjedése érdekében. Eddig 24 ilyen ingatlan építéséhez és felújítá- sához járult hozzá több mint 10 mil- liárd forinttal, amellyel napi mintegy 3700 fő elszállásolása vált lehetővé. Egy újonnan épített ingatlan eseté- ben egy férőhelyre legfeljebb 3,73 millió, felújítás során létrehozott helynél legfeljebb 2,67 millió forin- Ipari és logisztikai ingatlanok tot kaphat a pályázó. A telek árába bérleti díjai (euró/m2/hó) és hozamai ( %) nem száll be a kormány, az ingatlant 2019. 2. negyedév az üzembe helyezés időpontjától Forrás: Cushman&Wakefield számított legalább 10 évig kell ilyen céllal működtetni. Ősztől már nem- bérleti díj hozam csak önkormányzatok, hanem ma- 5 10% gánvállalkozások is pályázhatnak

4 8% munkásszállás építésére. Nézzünk két példát! 3 6% A pécsi önkormányzat több mint 370 millió forintos kormányzati tá- 2 4% mogatással, összesen 485 millió fo-

1 2% rintból egy közel száz főt befogadó munkásszállót alakít ki a városban, 0 0% kezdés 2020 tavaszán lehet. A terve- zett háromszintes, 1100 négyzetmé- teres alapterületű munkásszálló az zárta az M7 Central European Real Estate relő tevékenységet végző cégek preferenci- önkormányzat saját tulajdonú, több Fund I („CEREF I” vagy „Alap”) Magyaror- ájából, ezek elsősorban az országban jelen mint 6000 négyzetméteres telkén szágon található öt logisztikai parkból álló lévő autóipari összeszerelő üzemek vonzás- valósul meg zöldmezős beruházás- portfóliójának értékesítését. Három buda- körzetét részesítik előnyben. ban. Kilencven lakót befogadó mun- pesti, egy egri és egy pécsi ingatlant adott A Colliers háttéranyaga ugyanakkor arra is kásszállót alakít ki az önkormányzat el, ezek összes területe 84 ezer négyzetmé- felhívja a figyelmet, hogy ezek a régiók egy- Hajdúböszörményben egy régi isko- ter. A portfólió átlagos bérbeadottsága az re telítettebbek, amihez komoly munka- lából. A projekt 300 millió forintba akvizíció idején mért 63-ról 94 százalékra erőhiány társul. Ennek eredményeképpen kerül. A szálló létrehozását a Tungs- nőtt, míg a teljes bérleti díjból származó be- egyre nagyobb támogatást élveznek a déli ram cégcsoport hajdúböszörményi vétel 60 százalékkal emelkedett. (például Pécs vagy Szeged környéki) régiók. gyárának közelsége, a vállalat jövő- Hiába azonban az ilyesféle tranzakció, a vi- Ezen területek esetében azonban nehézsé- ben várható fejlesztései, továbbá a déki ipari és logisztikai piac egyelőre még get jelent, hogy nincs a régióban jelentős debreceni beruházások, például a mindig ellentmondásosan fejlődik. Igaz ipari, autóipari tevékenység, elérhető mo- BMW-gyár építésének munkaerő- ugyanakkor, hogy több régió is egyre ko- dern logisztikai/gyártóépület, valamint hi- igénye indokolja. A kivitelezés a köz- molyabb alpiacot jelent, így csökkenőben ányzik a megfelelő munkaerő-utánpótlást beszerzési eljárás után, várhatóan van a Budapest-központúság. Ez a tenden- biztosító, műszaki szakirányú oktatási in- 2020 tavaszán kezdődhet el. cia különösen jól látható a gyártó, összesze- tézmény.

93 Új zsebekben a szépkorúak milliói

Jövedelmező idősotthonok és magánkollégiumok

Mester Nándor

astélyba és hotelből átalakított luxusházba is várják manapság a pénzes nyugdíjasokat – és a szám- Klát fizető hozzátartozóikat. Az üzlet még csak most kezd bimbózni, a kilátások egyre jobbak, a keres- let csak növekedhet – állítják azok, akik még idejében belekezdtek. Ugyanez érvényes a magánkollégiu- mokra is, amelyekből szintén egyre több nyílhat.

94 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

„Itt lesz a hotelszerű főépület, ott a sorhá- kertkapcsolatos szobát, teljes ellátást, ren- Személyre szabott az ellátás, gyakori a cso- zak, az uszoda és a templom, amott meg a geteg szervezett szabadidős programot, ki- portos program, a kirándulások, nem ritka golfpálya” – sorolta az egyik vállalkozó a mi- emelt állandó orvosi ellátást kap, nincs há- a színházlátogatás. Mindegyiknél saját kis nap, amikor arról érdeklődtünk, hogy hol zimunka, csak az aktív pihenésre, tanulás- busz viszi a külső programokra a lakókat, a tart a nyugdíjasoknak szánt luxusprojektje. ra, csoportos programokra lehet figyelni. kórházi ellátásra szorulókat VIP-szobákban Könnyű dolga volt és van is, hiszen a tehe- Lehet nagyobb apartmant vagy lakosztályt helyezik el a legközelebbi, erre felkészült és tős, aktív időseket megcélzó, igazán magas is venni, ezeknél a beugró 15-17 millió forint az otthon üzemeltetőjével szerződő gyógyin- színvonalú komplexumokból még nagyon környékén van. Házaspár is beszállhat, ne- tézetben. Több intézményben élesen elkülö- kevés van Magyarországon. De nem lesz kik adnak némi kedvezményt a beszálló ös�- nítik az aktív szépkorúakat és a gondozásra mindig ilyen ínséges idő, izmosodóban van a szegből, egyes helyeken elengedik a máso- nagyon rászorulókat. A befektetők az előb- kereslet, és már nemcsak külföldre szakadt, dik ember díját. biekre építik üzleti elképzeléseiket. hazatelepülő emberek, hanem itteni lako- Üzletileg elég tiszta a modell, az érdeklő- sok (és rokonaik) is keresik az átlagon felüli Modern idősotthonok, dő két változatból választhat: vagy egy na- körülményeket nyújtó központokat. jól fizetett személyzet gyobb, egyszeri díjat fizet (ez manapság 8-15 Jól gondolkodik az, aki – ha az átlagnál ki- A piacon lévő legfelső kategóriás otthonok- millió forint), cserébe kisebb havi díjat (ez csit magasabb nyugdíjat kap – lakását, há- ban (amelyek valójában inkább hotelszerű kb. 180-250 ezer forint) kell leszurkolni, vagy zát eladva beköltözne egy minden igényt birtokok, hatalmas parkkal) a személyzet is ha nem tudja egyszerre letenni a sok milli- kielégítő, szállodai szintű otthonba. Még a a legjobb: jól megfizetett szakorvosok, szak- ót, akkor csak a megemelt havi térítést fizeti, legolcsóbb verzióban is (értsd: legkisebb ápolók, pszichológus, terapeuta, rendez- ami 330-360 ezer forint között mozog. A ma- beszállóval) 25-30 m²-es, erkélyes vagy vényszervező és tanfolyamvezető is van. gyarok többsége az elsőt részesíti előnyben, a külföldinek gyakorlatilag mindegy, de ők is inkább az első mellett teszik le a voksot. „Az érdeklődő két változatból választhat: vagy Kecsegtető befektetés egy nagyobb, egyszeri díjat fizet, cserébe kisebb Befektetőket is várnak sok helyütt, nekik ál- havi díjat kell leszurkolni, vagy csak a megemelt talában 8-10 éves első periódust ajánlanak havi térítést fizeti.”

95 Óvatos befektetők

Amikor arról kérdezték a befektető- ket, hogy építenének, vagy inkább vennének-e ilyen termékeket Közép- és Kelet-Európában, a válaszadók nagy többsége (74%) nyitottabb volt arra, hogy saját maguk fejlesszék ezeket az ingatlanokat, mintsem hogy vásároljanak. Mint befektetési forma, a magándiákszállások nem ciklikusan viselkednek, ami pozitív, ha figyelembe vesszük a jelenlegi politikai légkört és a lassuló európai növekedést mutató előrejelzéseket a következő 1-3 évben. Az Euró- pa-szerte jellemző 5-7 százalékos befektetési hozamok és a külföldi 6-7, esetleg 8 százalékos éves hozammal. fejlesztése céljából óvodai projektet is indí- diákok által támasztott erős keres- Van olyan ajánlat is, amely nem magyar köz- tottak. A lakók és az óvodások együtt vesz- let óriási fejlődési lehetőségeket pontokban kínál lakrészeket, melyeket 10 év nek részt a foglalkozásokon (második gye- rejtenek. után visszavásárolnak vagy meghosszabbít- rekkor – a szerk.), kirándulásokon. A lakók ják további évekre. Aggódni általában sehol számára lehetővé teszik az élethosszig tar- sem kell, a demográfiai és jövedelmi muta- tó tanulást. Ebben partnerük a Zsigmond Ki- tókat nézve folyamatos lesz a túljelentkezés rály Egyetem, az ottani tanárok, professzo- Tatabányai a leendő lakók részéről. rok adnak elő az úgynevezett Senior Akadé- Az ágazat felívelésének jeleként már kere- mián. Érdekesség, hogy a programokat az újítás sőoldalt is találhatunk a neten. Itt az élboly- otthonokon kívül élő nyugdíjasok is látogat- A közelmúltban adták át Tatabánya ban van a baranyai Csertő, ahol a beruházó hatják. központjában az egykori MÁV-szál- az egykori Festetics kastély felújításával tud A főváros nyugati agglomerációjában talál- lóból kialakított, százágyas közép- apartmanokat kínálni. Főúri lakosztályokba ható Telkiben, a balul elsült magánkórház iskolai kollégiumot. A kormány a is beköltözhetnek, akik erre vágynak, a befe- projekt helyszínén 2015 óta várják az érdek- Modern városok program kereté- jezést 2020 tavaszára ígérik. Gurály Ottó tu- lődőket. Nem idősotthonnak, hanem nyug- ben 800 millió forintnyi támogatást lajdonos és Piros László igazgató azt is közöl- díjasháznak nevezik ezt a komplexumot, adott a beruházáshoz, az önkor- te: szerződésben vállalják, hogy az árakat 3 amelyet kockázati tőke bevonásával hoztak mányzat 168 millió forintos önrés�- évig nem emelik, de 3 év múltán sem növelik létre. Itt már 90 négyzetméteres lakáshoz is szel járult hozzá. Az 1970-es évek a nyugdíj összegének emelésénél nagyobb hozzá lehet jutni, irodalmi és táncórák, film- elején emelt, szocreál stílusú épület mértékben. Lesznek olyan munkakörök (re- vetítések színesítik az életet. évek óta üresen állt, majd a város a cepciós, gépkocsivezető stb.), amelyeket 4 Nem veri fel gépzaj ugyanakkor Debrecen Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt.- órás munkaidőben a lakók is betölthetnek. város Fancsika nevű külterületének nyugal- től kapta meg az ingatlant. A város- Ez esetben a munkát vállaló lakó havi díja je- mát. Ugyanis nem serénykednek az építő- ban több ezer diák tanul középfokú lentősen csökken. A beruházó Kőszegen és a munkások gépei azon az óriástelken, ahol intézményben, egyharmaduk vidé- Balatonnál is szeretne nyitni hasonló színvo- elvileg ma már egy luxus Nyugdíjas Falunak ki. Az előzetes felmérések szerint a nalú intézményeket, azokat főleg osztrák és kellene várnia az aktív nyugdíjas lakókat. A vidékről érkező hallgatók körülbelül német vendégkörre alapozva. beruházó szerint az önkormányzat rosszul 6-8 százalékának van szüksége kol- Az egyik legrégebbi vállalkozás az Olajágé. értelmezi a szabályozást, vagyis csak turisz- légiumi elhelyezésre, így a száz férő- Összesen kilenc intézményt tartanak fenn tikai célú építményt enged a hatalmas, 23 hely elegendő lesz a városon kívüli főleg Budapesten. Itt is több ellátási szint hektáros területre, Nyugdíjas Falut nem. tanulók lakhatásának biztosítására. van, és ennek megfelelő a beugró összege Legfeljebb 15 százalékos lehet a beépített- is. Új elemnek mondható, hogy az idős és a ség, ebbe bőven beleférne a jómódú idő- legfiatalabb korosztály közötti kapcsolatok seknek szánt falu.

96 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Robinson, a Colliers International kelet-kö- „A Colliers International előrejelzése szerint a zép-európai piackutatási szakértője. legtöbb kelet-közép-európai városban 2028-ra Jelenleg csak két magántulajdonban lévő (nem az államhoz kapcsolódó) és mene­ a magánkollégiumok terén jelentős hiány várható.” dzselt kollégium van Budapesten: a Mile­ stone a 9. kerületben 384 apartmannal, és a 7. kerületben hamarosan megnyíló IN Bu- A hárommilliárd forint bekerülési költsé- bérletek miatt nőtt a kereslet a színvonalas dapest, 142 apartmannal. Mindkét ingatlan gű projektben 200 db 26/40/54m²-es lakás kollégiumok iránt. A Colliers International leginkább a külföldi diákoknak kínál magas épülne, ezen kívül gyógyfürdő és egy kór- előrejelzése szerint a legtöbb kelet-közép- színvonalú, teljes körű szolgáltatást nyújtó ház jellegű épület intenzív ápolásra is alkal- európai városban 2028-ra a magánkollé- szállást. A fentebb felvázolt két magánkol- mas 10 felszerelt szobával. Saját golfkocsi- giumok terén jelentős hiány várható. A ta- légiumot leszámítva a budapesti piac még park, saját kisbusz és személygépkocsipark, nácsadó cég összevetette a külföldi diákok mindig kevésbé kifejlett, és nincsenek új salakos teniszpálya, ingyenes wifi, kül- számát az adott városban található férőhe- projektek sem kilátásban. Pár hónapja az téri minigolfpálya, külön épületben lévő lyek számával, az így kialakult keresleti-kí- International Campus nevű cég ambíciózus barkácsműhely, hobbitermesztő fóliasátor, nálati modell megmutatta, hogy kilenc év tervvel állt elő, két kollégiummal akart meg- csónakázási-horgászati lehetőség. múlva Varsóban lesz a legnagyobb hiány jelenni a piacon, összesen 1400 ággyal. Au- Gyömrőn már nem kell várni semmilyen en- (-8399 ágy), amelyet Budapest (-3679), Krak- gusztus végén azonban kiderült, hogy a cég gedélyre, hiszen ott már 20 éve működik az kó (-1227), Prága (-795) és Pozsony (-298) kö- – kivitelezői és finanszírozási problémák mi- úttörőnek számító Harmónia Idősek Falva. vet. Bukarest volt az egyetlen város, amely att – újragondolja itteni terveit. Több mint 400 lakót látnak el. A hathektá- többlettel végzett. E szerint a forgatókönyv „A statisztikák szerint több magyar diák la- ros területen van olyan épület a négy na- szerint, egyágyas hálószobával számolva kik állami és magánkollégiumokban együtte- gyobb házból, ahol az apartmanból kilépve a várható keresletet kielégítő magánkollé- sen, mint az európai átlag, de a kínálat szű- kertészkedni is lehet. Nagy, többmedencés gium-állomány becsült értéke eléri az 1,22 kössége miatt a magánkollégiumok ára így uszoda és kis állatkert is javítja a közérze- milliárd eurót. is az egyik legmagasabb a régióban. A piac tet. A sorban állás teljesen megszokott, elég „A diákok száma és költekezései nem köve- tehát készen áll a fejlesztésekre, habár a ke- nehéz bekerülni, a belépő itt is sokmillió fo- tik a gazdasági ciklusok váltakozásait. Ezért reslet a kezdetekben várhatóan inkább a kül- rint. a végfelhasználói kereslet nem követi olyan földi diákok részéről várható, az alternatívát szektorok változását, amelyek erősebben jelentő lakásbérlet díjának a további emelke- Jól fizető diákszállások függnek a gyors GDP-növekedéstől, mint dése meghozhatja a tehetősebb magyar diá- A befektetők szemében a pénzes nyugdíja- például az iroda- vagy ipariingatlan-piac. kok kedvét is az ilyen elhelyezésre” – mond- sok mellett a diákok is célcsoporttá váltak az A befektetőknek most ezeket a jellemzőket ta Czike Gábor, a CMS Budapest ingatlanjogi elmúlt pár évben, mivel a durván dráguló al- is érdemes megfontolniuk” – mondta Mark csoportjának vezetője.

97 Sikerül-e innen felállni?

Két csapás is megrendítette az ingatlanalapokat

Árgyelán Ágnes

lőször a visszaváltási idő meghosszabbítása, azután pedig a szuperállampapír piacra dobása okozott nagy törést Ea hazai ingatlanalapok életében. A kategória, amely június előtt közel két évig hónapról hónapra csak szívta ma- gába a pénzt, mostanra súlyos milliárdokat veszít. Mégpedig a lakosság oldaláról, mert ők azok, akik április vége óta folyamatosan veszik ki a pénzüket, nagy valószínűséggel azért, hogy helyette a szuperállampapírt választhassák.

Két csapás is nehezíti A háztartások és más piaci szereplők kezében lévő az ingatlanalapok életét hazai ingatlanalap-vagyon (milliárd Ft) Forrás: MNB. Portfolio Május 15-ével kell megfelelni az MNB ingat- háztartások piaci szereplők lanalapokra vonatkozó ajánlásának, amely- nek lényege, hogy az újonnan kibocsá- 2500 tott ingatlanalapok és sorozatok esetében 2000 T+180 napra nőtt a visszaváltási idő, szem- ben a piacon bevett T+3 munkanapos gya- 1500 korlattal. Ez azt jelenti, hogy aki a jövőben 1000 ingatlanalapot vesz, és azt később visszavál-

taná, annak 6 hónapot kell várnia a pénzére. 500 A meglévő alapok és sorozatok forgalmazá- sa továbbra is lehetséges, azzal a kikötéssel, 0 31 8 1 0 1 0 1 1 0 31 0 31 1 8 1 0 1 0 1 31 2 3.3 4.3 3 3 2. 2.2 hogy az alapkezelőknek forgalmazási maxi- 2018.01.2018.02.2018.02018.02018.05.32018.06.2018.07.32018.08.32018.09.2018.10.2018.11.32018.12019.01.32019.02019.03.32019.04.32019.05.32019.06.32019.07.32019.08. mumot kell meghatározniuk minden olyan meglévő ingatlanapjukra és sorozatukra, ahol a visszaváltási idő nem haladja meg a ban. A szuperállampapír júniusi elindulá- A vagyonalakulást bemutató ábrán jól lát- T+180 napot (gyakorlatilag tehát minden ed- sával azután változott a kép: az eddig csak szik, hogy tavaly év eleje óta mindig a la- digi alapra). nagy ritkán tőkekiáramlást elszenvedő ka- kosság kezében volt a legtöbb hazai ingat- Érdekes módon a szabályozásnak május- tegória hónapról hónapra kénytelen bú- lanalap-vagyon, ez a tendencia azonban jú- ban nem volt érdemi hatása az ingatlanala- csúzni több tízmilliárdnyi összegtől, e mö- liussal megtört: a lakosság megszűnt az pok piacára, a kategória által kezelt vagyon gött pedig nagy valószínűséggel a MÁP+ el- ingatlanalapok legnagyobb csodálója len- nemhogy csökkent, még nőtt is a hónap- indulása áll. ni. Előtérbe kerültek ugyanis az egyéb piaci

98 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

MÁP+ jegyzések állománya, a befektetési alapok különösen júniusban, a szuperállampapír és az ingatlanalapok nettó értékesítése, indulásakor volt szembeötlő, akkor 180 mil- júniustól szeptemberig (milliárd Ft) liárd forint hagyta ott a befektetési alapok Forrás: ÁKK, BAMOSZ, Portfolio piacát.

MÁP+ jegyzések állománya befektetési alapok nettó értékesítése ingatlanalapok nettó értékesítése Ingatlanalapokból a júniustól szeptembe- rig tartó időszakban összesen közel 165 1200 1015 milliárd forint áramlott ki, ami – bár nem 1000 tűnik nagy számnak, tekintve, hogy eddig 800 évekig nem volt ilyen tőkekiáramlásra pél- 600 da – mindenképp figyelemfelkeltő. Ha fel- 403 387 327 400 tételezzük, hogy az ingatlanalapokból ezen

200 időszak alatt kiáramló tőke mind a szuper- állampapírban keresett magának helyet, 0 -15 -48 -45 -74 -40 -25 -26 akkor azt mondhatjuk, hogy a MÁP+ jegy- -200 -179 zések közel 8 százaléka ebből a kategóriá- 2019. június 2019. július 2019. augusztus 2019. szeptember ból érkezett.

szereplők. Az MNB legfrissebb adatai szerint hónapban több tízmilliárdot von ki ingatlan- Pedig a hozamok augusztus végén 990 milliárd forintnyi ház- alapokból, aminek nagy része – a befektetési meggyőzőek tartási vagyon volt ingatlanalapokban, míg alapokban kezelt vagyont alapul véve – nem A tőkekiáramlás annak ellenére tart hóna- az egyéb piaci szereplők vagyona 1041 mil- a befektetési alapok piacán csapódik le, ha- pok óta, hogy a lakosság számára is elér- liárdot tett ki. nem sokkal nagyobb valószínűséggel a la- hető ingatlanalapok többsége igen vonzó Beszédes adat, hogy miközben az egyéb pi- kossági állampapírok piacán. hozamokat tud felmutatni egyéves időtá- aci szereplők kezében lévő ingatlanalap-va- Azt az MNB korábbi közléséből tudni lehet, von. A legjobb hozammal az MKB Ingatlan gyon április vége óta, ha szerény mértékben hogy a MÁP+ nyári jegyzésének nagyjából alapok alapja konstrukció büszkélkedhet, is, de nőni tudott, addig a lakosság minden 15 százaléka jött befektetési alapokból. Ez amely az elmúlt egy éves időszakban 14,7

Hirdetés

Minden sikeres cég mögött egy jó Független Bérlőképviselet Minden ingatlankeresés mögött egy üzleti stratégia áll. Először felmérjük az ön üzleti kihívásait, céljait és ambícióit, majd segítünk a kereskedelmi ingatlan ingatlan áll! igényének meghatározásában. Kizárólag bérlőket képviselünk, sohasem az ingatlan tulajdonosokat, ami azt jelenti, hogy mindig objektív és konfliktusmentes a stratégiánk és az általunk ajánlott tranzakció. Szakértőink tapasztalatára és tudására alapozva javaslatot teszünk a költségek csökkentésére, leegyszerűsítjük a műveleteket, és segítünk növelni az alkalmazottak teljesítményét az ön üzleti céljainak megfelelően.

cresa.hu százalékos hozamot csinált a befektetőinek. Nem sokkal marad le mögötte a Raiffeisen Miért volt szükség a szabályozásra? Ingatlan U sorozata sem, amely 14,5 száza- lékot hozott, a harmadik helyre pedig a Ta- Az MNB megfogalmazása szerint a vényekkel, kötvényekkel stb. össze- karék Dollár Ingatlan fért fel több mint 10 nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok vetve az ingatlanok likviditása ugyanis százalékos, forintba átszámolt hozammal. befektetési jegyeinek likviditását köze- sokkal alacsonyabb. A jövőbeni ingat- A listán szereplő 19-ből 11 alap 5 százalék fe- líteni szükséges a nyilvános, nyílt végű lanbefektetési jegyek visszaváltható- letti hozamot csinált egyéves időtávon, és ingatlanalapok eszközeinek likvidálha- ságának esetleges megnövelése tehát ugyanez a helyzet, ha év eleje óta nézzük tóságához. Az MNB akkor azzal indo- azt a tudatos fogyasztói, befektetői meg a teljesítményeket. Ez esetben megint kolta a Portfoliónak a lépést, hogy az magatartást erősíti, amelyik tisztában csak az MKB Ingatlan alapja tűnik ki a sorból, ingatlanalapokba az elmúlt időszakban van az ingatlanalapok (más instrumen- nem is kicsivel, az alap ugyanis október vé- kimagasló volumenű friss tőke áram- tumokhoz képest) eltérő likviditási jel- gével bezárólag 21 százalékos hozamot csi- lott be, miközben a szektort jellemző – lemzőjével, ugyanakkor mégis ki akarja nált, ezt a teljesítményt csak jóval lemaradva sok esetben a nem tudatos befektetői használni az ingatlanfejlesztésekből, követi a második helyen közel 14 százalékkal magatartásból eredő – kockázatokra ingatlanhasznosításból származó hoza- a Raiffeisen Ingatlan U sorozata, a harmadik indokolt kiemelt felügyeleti figyelmet mokat, és ezért választja ezt a befekte- hely pedig ismét a Takarék Dollár Ingatlané fordítani. A gyorsan értékesíthető rész- tési formát. 9,6 százalékkal.

Hogyan lehet most Lakossági ingatlanalapok forintosított hozamadatai ingatlanalapot venni? Alap neve 1 éves 3 éves Év eleje MKB Ingatlan Alapok Alapja A 14,7% 8,3% 21,0% A lakosság számára is elérhető ingatlan- Raiffeisen Ingatlan U 14,5% – 13,8% alapokkal az Impakt, az Erste, az Európa, Takarék Dollár Ingatlan 10,1% – 9,6% az MKB-Pannónia, a Diófa, az OTP Ingatlan Európa Ingatlan A 9,3% 6,7% 8,2% és a Raiffeisen rendelkezik. Fontos kiemel- Raiffeisen Ingatlan D 8,4% – 8,0% ni, hogy május 15., tehát a visszaváltási kor- Raiffeisen Ingatlan B 8,3% – 8,0% látra vonatkozó előírás életbe lépése óta Raiffeisen Ingatlan C 8,2% – 8,0% néhány befektetési alap értékesítése újra- Raiffeisen Ingatlan A 7,2% 9,9% 6,1% indult, ez azt jelenti, hogy a régi sorozatú Duna House Magyar Lakás A 7,1% 8,5% 5,2% befektetési jegyek egy részéből újra lehet OTP PRIME Alap 5,8% – 5,3% venni. Ez amiatt történhet meg, hogy a ter- Takarék Euró Ingatlan 5,5% 4,3% 5,0% MPT Ingatlan Alap A 4,0% 2,8% 2,9% mészetes mértékű visszaváltások következ- Erste Euro Ingatlan 3,8% 4,2% 4,1% tében a forgalomban levő befektetési je- OTP Dollár Ingatlan 3,6% – 3,1% gyek darabszáma a forgalmazási maximum OTP Ingatlanvilág Alapok Alapja 3,5% 3,4% 3,7% mértéke alá csökken, ebben az esetben pe- Erste Ingatlan 2,2% 2,3% 1,8% dig a régebbi, régi feltételekkel ketyegő be- OTP Ingatlan 2,1% 2,9% 1,9% fektetési jegyek is elérhetőek lehetnek a la- OTP Euró Ingatlan 0,7% – 0,7% kosság számára. OTP PRIME Euró Ingatlan – – 3,6%

Forrás: BAMOSZ Portfolio

100 BALKANS PROPERTY FORUM 2019

3rd December – Belgrade, Serbia

• Investment trends in Europe and the region – Meet the people behind the largest deals • SEE markets in depth: Bulgaria, Croatia, Serbia, Slovenia • Opportunities in emerging markets: Albania, Bosnia-Herzegovina, Macedonia, Montenegro • Focus on proptech – How the future of real estate impacts our business right now

Gold Sponsors: Silver Sponsor: Industry Partner: SCI-FIBE ILLŐ KIJELZŐK Bármilyen felületet digitális környezetté alakíthatunk

Az elmúlt évek proptech forradalma a kijelzők piacát sem kerülte el. Az olyan futurisztikus megoldásoknak köszönhetően, mint az átlátszó OLED-kijelzők és a szinte teljesen áttetsző, felragasztható LED-fóliák, szinte bármilyen teret vagy felületet futurisztikus digitális környezetté alakíthatnak az ingatlanfejlesztők.

Az LG új kijelzőmegoldásai első ránézésre inkább tűnnek sci-finek, mint kézzelfogható valóságnak: az átlátszó OLED képernyők mögött minden tárgy látható marad, az üvegfelületekre ragasztható LED-fóliával pedig akár egész irodaházak alakíthatók digitális kijelzőfelületté.

Átlátszó kijelzők a jövőből? Az LG átlátszó OLED (Transparent OLED, röviden T-OLED) kijelzői teljesen új lehetőségeket kínálnak a professzionális megjelenítők piacán. Önálló fénykibocsátásra képes pixeleivel az OLED a jelen- leg elérhető, maximum 10 százalékban áttetsző LCD-kijelzőhöz képest több mint háromszoros, 38 százalékos átlátszóságot kínál a technológiára jellemző végtelen kontrasztarány és töké- letesen élénk színek mellett. Más hasonló kijelzőkkel ellentétben a T-OLED nem a fehéret, hanem a feketét használja az áttetszőség háttérszíneként, így szinte alig észrevehető sa- ját környezetében. Mindez számtalan futurisztikus tartalommegjelenítési módszert tesz lehetővé: a kijelzők mögött művészien elhelyezett termékek a kiterjesztett valóság ér- zetét keltik, és interaktív virtuális közeget teremtenek. Az átlátszó OLED kijelzők telepítése gyors és könnyű: a kevesebb mint 14 kg súlyú készülékek kétféle – önálló és Open Frame – kivitelben kaphatók. A nyitott ke- retmegoldás azt jelenti, hogy a külön-külön is használható, 55 hüvelykes üveg- lapszerű kijelzők az egyedi igényeknek és az adott felületnek megfelelően csempeszerűen kapcsolhatók egymáshoz.

Felragasztható képernyő Az LG színezett, átlátszó LED-fóliája bármilyen méretű és formájú üvegfe- lületen használható, és szinte varázsütésre digitális kijelzővé változtatja a hétköznapi ablakokat és üvegfalakat – akár egy irodaház teljes külső burkolatát is. A fólia magas szintű átlátszósága nemcsak azt jelenti, hogy a mögötte elhelyezett tárgyak a megjelenített tartalom mögött is tökéle- tesen láthatók, hanem azt is, hogy a kijelző teljesen átengedi a fényt. A fólián a tartalom 1,7 millió színárnyalatban jelenik meg, a fényerő pe- dig beltéri és éjszakai módra is állítható, így a legtöbb kereskedelmi felhasználáshoz ideális. A maximum 73 százalékban átlátszó filmréteg használaton kívüli állapotban észrevehetetlen az üvegfelületen, amely a rásimított fólia ellenére is megtartja eredeti tulajdonságait. A 24 mm- es pixeltávolságú kijelzőréteg maga öntapadós, de könnyedén eltávo- lítható bármilyen felületről anélkül, hogy ragasztónyomot hagyna maga után. Rugalmassága és könnyű méretre szabhatósága révén felhasz- nálási lehetőségei gyakorlatilag végtelenek.

102 Hirdetés 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Hirdetés 103 Jobbra nézek – új hotel, balra nézek – még egy

Szárnyal a hazai hotelpiac

Mester Nándor

oha nem látott szállodaépítési hullám söpör végig Budapesten. Vidéken csak remény- Skednek a szállodások, ám ehhez sokkal összehangoltabb munkára lenne szükség a kormányzat és a magánszektor között, valamint egy nagyobb kapacitású és vasúti cso- mópontként is működő ferihegyi repülőtérre.

Könnyű őszi sétára indultam az Andrássy Idén a fővárosban eddig 4 új hotel nyílt meg úton. Festékszagú, új hoteleket kerestem. 590 szobával. A következő két évben közel 30 Találtam is néhányat a főúton és a betor- szállodafejlesztés van előkészületben, ami- kolló utcákban, de volt olyan tömb is, ahol nek jelentős része Budapesten fog megvaló- majd lesz hotel. Budapesten itt lehet az egy sulni. A hagyományos és butikhotel fejleszté- négyzetkilométerre jutó legtöbb hotelberu- sek mellett egyre jellemzőbb az üzleti célú és házás – gondoltam, és az adatok engem iga- konferenciahotelek előretörése. zoltak. Több mint ezer szobát adnak át há- rom éven belül, mind a felső két kategóri- Sokat terveztek, ába tartozik. A fővárosban további 3500 de néhány nem épül meg szoba készül ez idő alatt, úgyhogy nem pa- Itt van tehát a hotelépítési boom, de a mére- naszkodhatnak a szállodások. tes fejlesztési lista még nem jelenti azt, hogy Magyarországon 2016 óta folyamatosan nö- minden szálloda felépül, illetve, hogy ami vekszik a hotelfejlesztések száma, 2018-ban felépül, abban valóban akkora lesz a kapaci- 10 hotelt adtak át 645 szobával, amiből Bu- tás, mint az eredetileg meghirdetett. Tudunk dapesten 6 új hotel nyílt meg 522 szobával. olyan beruházásról, amelyet csak szerkezet-

„Főbenjáró bűn az elmúlt 30 évben, hogy nem készült el a reptér és a belváros közötti kötöttpályás összeköttetés.” (Gomola Marius, Horwath HTL tanácsadó cég)

104 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

kész állapotig vittek el, mert annyira megdrá- fontos, hogy lássanak valamiféle dinamikát, gult a kivitelezés, és nem volt időben elegen- szerencsére ez megvan. Egy hotel eladásá- dő szakmunkás. nál az éves átlagos szobabevételt nézik, ez Az ötcsillagos cunami egyébként nem olyan Madridban 420 ezer euró körül van, néhány veszélyes, mint amilyennek látszik. A nagy százalékkal növekedett az elmúlt két évben, Irodák mellé nemzetközi kulturális és sportrendezvé- míg eljutott erre a szintre. Budapesten azon- nyek, konferenciák és kongresszusok ven- ban megduplázódott az ár, most már 180 hotel is jöhet dégköre elég szegmentált. A résztvevők kö- ezer euró körül jár, és további ütemes emel- zött mindig vannak olyanok is, akik a szer- kedésre lehet számítani. A fejlett irodanegyedek mágnes- vezetük sztenderdjei vagy saját igényük Az üzemeltetők eredményességét az euró ként vonzzák a hotelfejlesztőket, alapján a legfelsőbb kategóriájú szállást vá- árfolyama és az infláció alakulása is erősen erre rengeteg külföldi példát lehet lasztják. Viszont az már nem elég, ha a hotel befolyásolja. Az euró a jelek szerint marad a mondani. A Váci úti irodafolyosón maga kiemelkedő minőséget hoz, a vendég- drágulási pályán, és az infláció is fölfelé ha- is indulhatnak ilyen beruházások, körnek a szállodán kívüli szolgáltatásokból lad. „Kérdés, hogy sikerül-e a hazai szolgál- a CBRE több ügyféllel is dolgo- is a legjobbak kellenek, tehát luxusüzletek- tatások árát az inflációs rátát meghaladó zik ezen. Az érdeklődésük jogos, re, éttermekre, kávézókra, egyéb szolgálta- mértékben emelni forint alapon. Ha nem, ugyanakkor nehéz belátni: más üz- tókra is szükség van a környéken, továbbá akkor a reálnövekedést lerontja az árfo- leti modellre van szükség egy hotel, fontos a rendezett miliő. lyamhatás, azaz euró alapon romlik a hazai mint egy irodaház esetében. Egy szállodák jövedelmezősége” – írta a BDO. szálloda jó üzemeltetése sok sze- Mire megy replőtől és tényezőtől függ, speciá- a megspórolt áfa? Szobalány, pincér, lisabb tudást és pénzügyi tervezést A hotelesek arca kisimult arra a hírre, hogy recepciós kerestetik! is igényel. Itt például nem kiadott 2020 januárjától 18-ról 5 százalékra csökken De vissza a sétához! Szép, szép, országszer- bérterület alapján kell számolni. a szektorban használatos áfa. Nagy kérdés te épülnek az új hotelek, de lesz majd, aki azonban, hogy mire költik az így „megspó- elém tegye a tányért, vagy bevesse az ágya- rolt” pénzt a szállodák tulajdonosai: kiveszik mat? Nem biztos. Ahhoz vonzóbbá kellene profitként, korszerűsítik az épületet, vagy tenni a szakmát, amely nem csak hoteligaz- bért emelnek. Segítek: a többség biztos bért gatókból áll. Az egyik szakembert kell idéz- fog emelni, olyannyira nehéz megtartani az nem, aki szerint egy négy- vagy ötcsillagos embereket. De mit mond egy olyan szakér- hotelben kis túlzással azonnal felvesznek tő, aki évtizedek óta az ágazatban dolgozik, valakit, aki jó megjelenésű, tud köszönni és sok külföldi tapasztalata van, mellesleg pár nyelven, és egyszerre két tányért is ki Magyarországon él majdnem 20 éve? Lau- tud vinni az asztalhoz. Nem kell ehhez dip- rent Lassier, a CBRE budapesti hotel üzlet- loma. Tehát ennyire nincs ember. És ez nem ágának vezetője így vélekedett: csupán bér kérdése. „Én már megéltem Franciaországban azt, Mindez nem feledteti, hogy Budapest egy- amikor 19,7 százalékról 5,5 százalékra levit- re kedveltebb város az európai és ázsiai tu- ték a szektor áfáját. A különbözet kétharma- dával elsősorban a profitot növelték, így ez az ingatlantípus is vonzóbbá válhatott a be- fektetők számára. A hotel üzemeltetője pe- dig a fennmaradó egyharmadot fejlesztés- re, ezen belül bérfejlesztésre is fordíthat- ta. Ettől függetlenül béremelésre szerintem akkor is szükség lehet Magyarországon, ha nem jönne ez a forrás. Egyúttal a tarifákat is érdemes emelni, és emelik is a hotelek, de az átlagár még mindig elmarad a nyugat- európaitól.” Jó hír az üzemeltetőknek és a tulajdonosok- nak, hogy tényleg növekszik az átlagár Bu- dapesten, és ez elméletileg ellensúlyozza a dráguló munkaerő és energiaárak miat- ti költségnövekedést. A befektetőknek az a

105 risták szemében. Immár látványos forduló- ponton vagyunk túl: a szabadidős turizmus 2017 vége óta átvette a vezetést az üzleti tu- rizmustól, főleg Budapesten és a Balaton- nál, de például Villány, Tokaj vagy Szekszárd környékén is. A fapados légitársaságok na- gyon dinamikusan növelték a fővárosba irá- nyuló tömegforgalmat, utasaik az alsóbb hotelkategóriákat, újabban a hosteleket ve- szik igénybe. A hostel ágazat potenciálját mutatja, hogy egyszerre két nagy német hálózat (Mei­ ninger, A&O) is megjelent, ezek újabb egy- ségeket akarnak nyitni, ezen kívül egy brit lánc is készülődik a belépésre. Sőt, épp a Meininger esetében a hibrid verziót is lát- hatjuk, a Fővám térhez közel tavasszal át- adott első egységben a hostelekben meg- szokott sokágyas szobák és normál hotel- szobák is rendelkezésre állnak, továbbá kialakítottak külön vendégkonyhát és kö- zösségiiroda-területet. A hotelkínálat egyre színesebb Budapesten, és a nemrégen beindult ingatlanfejlesztések talán széthúzzák majd a belvárost, így nem lesz túlzott területi koncentráció, és kisebb alpiacok is kialakulhatnak. Gomola Marius, a Horwath HTL szálloda ingatlanbefekteté- si tanácsadó cég ügyvezetője szerint a vá- rosligeti vagy a dél-budai és a Váci úti beru- házások mind nagyot lendítenek a piacon. A belső kerületek rehabilitációjának folyta- tása mindenképpen még vonzóbbá teszi a fővárost.

Kérek egy gyorsvasutat Ferihegyre! „Még inkább szeretnék a fővárost a hazai- ak és a külföldiek, ha lenne végre kötött- pályás összeköttetés a repülőtér és a bel- város között” – utalt az elavult és baleset esetén könnyen sebezhető gyorsforgalmi infrastruktúrára a Horwath szakértője, mi- közben elengedhetetlennek nevezte a feri- hegyi repülőtéri kapacitás további jelentős a magas szállodai árakat. Ennek megfele- kább a vidéki repülőtereket tekinti a regio- növelését. lően legyenek olyan szolgáltatások, prog- nális turisztikai fejlődés motorjának. „A köz- Úgy látja, hogy szállodaingatlan-fejlesztői ramok, kulturális és egyéb szórakoztató és ponti repülőteret kellene gyorsabban és szemmel – elsősorban az ötcsillagos kate- sportesemények, amelyek versenyképesek átfogóan fejleszteni úgy, hogy onnan való- gória tulajdonosainak megnyugtatására – nemzetközileg, és vonzóak szabadidős és ban gyorsvasúttal (megállók nélkül) lehes- fontos, hogy a Magyar Turisztikai Ügynök- vállalati incentive utazók részére egyaránt.” sen eljutni a turisztikai régiók központjaiba, ség megvalósítsa azon stratégiai lépéseit, – fűzte hozzá. vagyis néhány megyeszékhelyre és a Ba- amelyekkel szélesebb rétegek számára von- Ugyancsak Ferihegy fejlesztésében hisz a latonhoz. Ez sokkal jobb lenne környezet- zóvá válik a főváros. „Meg kell ismerni azok- CBRE üzletág igazgatója. Szerinte nem biz- védelmi szempontból, mint a repülő, és az nak az igényeit, akik hajlandóak megfizetni tos, hogy célravezető az a stratégia, ami in- EU-tól is jelentős forrásokat lehetne kapni,

106 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Helyi kedvezmények kellenek Nem elég egy regionális repteret fejleszteni, akkor lesz desztináció, ha lesz turisztikai termék, és en- gedményeket kap egy fapados. Utóbbit, vagyis az adóterhek elen- gedését a helyi önkormányzat saját szakállára nem teheti meg, áment – és pénzt – vár a kormánytól, az pedig vagy rábólint, vagy nem. Te- hát ha kiderül, hogy jön egy fapa- dos vagy más légitársaság, akkor lehet fejleszteni nagyobb ütemben az infrastruktúrát. Természetesen a kedvezményeket sokáig fenn kell tartani, különben amilyen gyorsan jött, olyan gyorsan el is száll a fapa- dos. Franciaországban erre a Loire- völgyében már volt példa.

ba kerülhet a piacra a következő 1-2 évben, és biztos, hogy ez még nem a vége, hiszen a turizmus dinamikusan növekvő pályán ha- lad, és a felsőközép és felső kategóriákban még mindig hiány van. Balatonfüred minden települést leköröz, legfeljebb Siófok tudja tartani a lépést. Az elmúlt három évben főleg a gyógyászati el- látásra és wellnessre szakosodott, négycsil- lagos hotelek jelentek meg az északi oldal üdvöskéjén, kevés szobaszámmal. Most is építenek egy szállodát, ott 66 szobát alakí- tanak ki, és várhatóan jövő év végén vagy 2021 elején adják át. Tihanyban kastélyszálloda, Badacsonytör- hiszen inkább ezt a közlekedési módot tá- parton egymás után vágtak és vágnak bele demicen borhotel javíthatja a kínálatot, Ba- mogatja. Ma rengeteg olyan légi utas hasz- különféle méretű projektekbe. Pesten nincs latonudvariban régóta terveznek egy golf- nálja Ferihegyet, akinek a célállomása nem kormányzati támogatás, itt viszont van, hotelt, most még az előkészítés van soron, Budapest, hanem egy vidéki város vagy a ezeket akarja sokuk megszerezni. A Kisfalu- a szövetség szerint várhatóan két év múl- környező országok szomszédos városai. Ne- dy Programban több tucat kis panzió tulaj- va megnyílik. Keszthelyen a Mészáros Lő- kik is jól jönne egy ilyen megoldás.” – fejtet- donosa is kap pár tízmillió forintot, a nagy rinc és Tiborcz István érdekkörébe tartozó te ki a vezető szakember. szállodáknál ennél nagyságrendekkel több szállodák felújítása, illetve üres telkek ide- Budapest után a Balaton az első számú kör- forráshoz jutnak. genforgalmi célú beépítésének előkészüle- zet a hotelfejlesztők számára. Magyar nagy- A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsé- tei zajlanak, szintén a két nagyvállalkozóhoz vállalkozók és más beruházók főleg a déli gének adatbázisa szerint több mint 400 szo- köthetően.

107 Mit csináljak december 3-án Siófokon? Kérdéses, meddig tart ki a hotelfejlesztési lendület

Mester Nándor

eddig tart ki, és mennyire megalapozott a mostani hotelberuházási hullám? Mi kell ahhoz, hogy csökkenjen Ma fejlesztők és üzemeltetők kockázata? Hogyan lesz elegendő és jól képzett munkaerő? – kérdeztük Flesch Tamást, a Continental Hotel Group alapítóját és a Szállodaszövetség elnökét a hazai hotelfejlesztések esélyeiről.

Ön folyamatosan járja a világot, a hoteleket, mi volt a tem éppen ez az emberi tényező fog sok mindent eldönteni ebben legutóbbi ötlet, amit érdekesnek vagy itthon is megva- az ágazatban. Bármilyen közhelyes, de azt vallom, hogy egy mosoly, lósíthatónak tart? egy tipp mindennél többet ér. Persze fontos, hogy kövessük a tech- Egy szép kis doboz annak, aki korán reggel hagyja el a szállodát, és nológiai újításokat, de lehet, hogy 20 év múlva háromszor annyit fog- ezért nem tud ott reggelizni. Az ételt adhatták volna műanyag zacs- nak fizetni egy olyan hotelszobáért, ahol élő emberrel lehet kommu- kóban is, de ez a diszkrét papírdoboz sokkal kedvesebb, nekem azt nikálni, mint egy másiknál, ahol robotok várják a vendéget. A recepci- üzeni, hogy figyelnek a részletekre. Ázsiában történt. ón kétféle vendég jelentkezik: a sokat utazó, a várost jobban ismerő üzletember, neki elég, ha a kütyüjével becsekkol, átveszi a kulcsot, A jó képzés lehet az alapja. Önöknél ez hogyan zajlik? és már megy is tovább. A másik a turista, aki viszont kérdez, érdek- Van egy mentor programunk, a mély vízbe bedobott fiataloknak ez lődik, jól jön neki az internetes forrásoknál hitelesebb, helyi tanács. nagyon sokat számít. Büszke vagyok arra, hogy a szakmai gyakorla- tot nálunk töltők túlnyomó része itt is marad, és él a csoporton be- Mindkét csoportból egyre több van, nyilván ezért is látjuk ezt lül felkínált karrierpályával. Van már olyan, aki szállodaigazgató lett a nagy hotelfejlesztési hullámot. De nem lesz itt túltermelés? 10 év alatt. Ebben az ágazatban erős a hullámzás, szerintem természetes, ha pár év múlva lassul a tempó. Mi üzemeltetők vagyunk, de világosan Mégis, országosan sok a pályaelhagyó, turisztikai szakon látjuk, hogy a hoteleket építtető beruházók, a tulajdonosok egyre végzettekből csak kevesen lesznek-lehetnek vezetők, hiszen nagyobb nyomás alatt vannak: a jó projektekre ugyan könnyű hi- nem a menedzserekből van hiány, hanem szobalányból, felszol- telt szerezni, de hihetetlen ütemben drágul a kivitelezés, sok a csú- gálókból, újabban recepciósból is. szás, a hozamelvárások teljesítése pedig csak akkor lehetséges, ha Ez igaz, ezért is mondom-mondjuk, hogy a szakma megszerettetésé- lehetőleg minden nap minden szobát eladunk. A budapesti piacon re, a szakképzésre sokkal többet kellene figyelni és költeni. Elkerül- ez ma már magas arány, körülbelül 80-85 százalék, de a vidéki hote- hetetlen a további béremelés és a még jobb munkakörülmények, az lek üzemeltetői és tulajdonosai örülnek, ha éves átlagban elérik az igazi közösség megteremtése. Ez komoly megtartóerő lehet. Szerin- 55-60 százalékot.

108 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Nem hiszem, hogy ez csak a hoteleseken múlik. Sokkal ös�- desztinációkra is ugyanígy érvényes. Vannak például borhotelek az szehangoltabb akciósorozat kellene az állam és a magánszféra országban, de azok is csak akkor tudnak jól működni, ha együttmű- között. Ez ma még nincs így. ködnek az adott térség turisztikai és kulturális szolgáltatóival. Egy- De így lehet. A Magyar Turisztikai Ügynökség kezében most pénz, egy eseményre nem fog hotel épülni, állandó vonzerőt adó egyéb paripa és fegyver is van, nagyon koncentrálták ott az erőforrásokat, attrakciók is kellenek a városban és a régióban. Viszont el kell dön- jobb lehet az ország marketingje. Ennél fontosabbak az infrastruktu- teni, hogy mi az a három-négy gócpont az országban, amit nagyon rális fejlesztések. Sok függ attól, hogy milyen gyorsan tudja növelni megnyomnak állami szinten is: egyszerre nem lehet fejleszteni To- a forgalmi kapacitást a ferihegyi repülőtér. Még mindig sok olyan eu- kajt és Békéscsabát. Jó kezdeményezésnek tartom ugyanakkor a vi- rópai nagyváros van, ahonnan nincs közvetlen járat ide. A hotelfej- dék felzárkóztatására a Kisfaludy Programot, biztos, hogy jobb szál- lesztéseknek nagyon jót tenne a még több elérési lehetőség külföld- láshelyek lesznek ennek köszönhetően, egyúttal lehetőség arra, ről, és persze nagyon sürgető a reptér és a belváros közötti kötött pá- hogy csökkentsük ezt a Budapest-központúságot a külföldi turisták lyás kapcsolat megteremtése. Ugyancsak hiányzik legalább egy nagy szemében. Ez sok pénz lesz, de szerintem megéri. kongresszusi központ, de ez már unalomig ismételt tétel. A Hungexpo területén már zajlik egy közepes beruházás, de ez nem elég. Maradjunk a pénznél! Itt a jó hír, 2020 januárjától 18-ról 5 százalékra csökken az áfa. Ki mire költi-költheti az így megma- Eddig főleg Budapestről volt szó, Önök is itt visznek sok pro- radt pénzt? Az elmaradt fejlesztésre, épületkorszerűsítésre, jektet. Miért nem merészkednek vidékre? béremelésre vagy szakképzésre? Milyen arányok lesznek itt? Ott sokkal nagyobb a kockázat a rövidebb szezon miatt. Imádom Nincs két egyforma hotel ebből a szempontból sem. Sok olyan, főleg a Balatont, de mit csináljak, mondjuk december 3-án Siófokon? vidéki szálloda van, ahol akár 80 százalékát is béremelésre kell költe- Vannak törekvések arra, hogy megnyújtsák a szezont, de hotelek ni, mivel korábban erre nem volt keret a kisebb forgalom miatt. Buda- csak akkor lesznek nagyobb számban a tónál és tágabb térségé- pesten és néhány jól működő régiós hotelnél is lesz béremelés, de ki- ben, ha meglesz maga a turisztikai termék, vagyis komplett prog- sebb arányú, inkább a technológiai fejlesztésekre, az egyéb szállodai ramcsomagok, szegmentált szolgáltatási rendszerek stb. Ez más infrastruktúra minőségi cseréjére fognak több pénzt fordítani ebből.

109 Egyre nagyobbra nőnek a magyar tőzsdei ingatlancégek

Ugrik a bevétel és a profit, a részvényárfolyam azonban nem mindig

Nagy Viktor

ifejezetten jó évük van idén a hazai tőzsdén jegyzett ingatlancégeknek, Kalapvetően támogató működési környezettel szembesülnek. Mindhárom vállalat, a Graphisoft Park, a BIF és az Appeninn is bővítette ingatlan­port­fó­ li­óját az elmúlt hónapokban, utóbbi két vállalat pedig alapos átalakuláson, bővülésen megy keresztül, a portfólióméretek növekedése, a kihasználtság emelkedése mindhármuk bevételén és profitján tükröződik. Mégis egymástól nagyon eltérő tőzsdei pályát jártak be a BÉT-en jegyzett ingatlanvállalatok idén, mert miközben az Appeninn árfolyama csak stagnált, addig a Graphisoft Park árfolyama közel negyedével, a BIF-é pedig közel felével emelkedett tavaly év végéhez képest, ezzel utóbbi két vállalat részvénye a legjobban teljesítők közé tartozik a Budapesti Értéktőzsdén.

Az árfolyamokat a kedvező tőkepiaci han- sített díjemeléseknek köszönhetően emel- gulat mellett egyedi vállalati sztorik is felfe- kedtek. A BIF működési eredménye 25 szá- lé hajtották. A BIF életében fontos esemény zalékkal 1,2 milliárd forintra, adózott ered- volt, hogy idén június közepén részvény- ménye 28 százalékkal több, mint egymilliárd felaprózásra került sor, tízszeresére nőtt a forintra emelkedett. Szeptember közepén részvények darabszáma, és tizedére a rész- újabb jó hír érkezett: a vállalat 8 milliárd fo- vényárfolyam, ami újabb befektetőket hoz- rintos beruházási hitelt végtörlesztett, rend- hatott a vállalat részvényeinek piacára. Au- kívül kedvező kamatozású kölcsönből, ami- gusztus végén tették közzé idei első féléves vel tovább csökkenthetők a finanszírozási gyorsjelentésüket, amiből kiderült, hogy a költségek, szeptember végén pedig azt je- BIF bevétele közel 76 százalékkal nőtt. A bő- lentette be a társaság, hogy új bérlő költö- vülésben fontos szerepet játszottak a Har- zik egyik fontos irodájába: a Brown-Forman sánylejtő építési telkek és társasházi lakások a Flórián Udvarban bérel majd irodát. nelmi csúcson is járt. Az árfolyam-emelke- értékesítéséből származó bevételek, az in- Nagy menetelésen van túl idén a Graphisoft désben több jó hír is szerepet játszott. Július gatlanhasznosításból származó bevételek a Park: a részvényárfolyam meredeken emel- elején jelentette be a vállalat, hogy az egyik magasabb kihasználtságnak és az érvénye- kedett, és szeptember végén már új törté- legnagyobb bérlője, a Microsoft 5 éves szer-

110 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

ződéshosszabbítást írt alá, emellett új bérle- Több jó hír is érkezett idén az Appeninn- keltségét értékesítette, így összesen 784 ti szerződést kötöttek a Real School Oktatási nel kapcsolatban, összességében azonban millió forint bevételhez jutott a társaság, Nonprofit Kft.-vel, ezzel tovább bővült a Park ezek sem voltak elegendőek ahhoz, hogy amely az eladásokból befolyó összeget az oktatási fókusza. Augusztus elején kifejezet- a vállalat részvényárfolyama érdemben akvizíciós céljai megvalósítására használ- ten erős számokat tettek közzé második ne- emelkedjen. Szeptember végén tették köz- ja. Az Appeninn árfolyamát többek között gyedéves gyorsjelentésükben, bevételeik 26 zé első féléves számaikat, ezek alapján ala- az tartotta idén nyomás alatt, hogy a válla- százalékkal 3,54 millió euróra nőttek, ez új posan megnőtt a vállalat mérete, az ingat- lat egyik nagytulajdonosa, az Opus jelezte, rekordot jelent számukra. A növekedés nagy lan-bérbeadásból származó bevételek 73, likvid befektetéseitől, például az Appeninn- része a déli területen tavaly átadott új épü- az EBITDA 218 százalékkal emelkedett, az részesedéstől is megválna. Ennek első lé- letegyüttesből származó bérleti díjaknak, va- adózott eredmény pedig több mint 14-sze- pése volt az, amikor október közepén ré- lamint a tovább emelkedő kihasználtságnak resére ugrott. A bevételek és a profit jelen- szesedésének közel felétől, egy 9 százalé- köszönhető. Mivel a működési költségek a tős emelkedése is az elmúlt hónapokban kos részvénycsomagtól vált meg az Opus, a bevételeknél kisebb mértékben, csupán 10 végrehajtott akvizíciók eredménye, a válla- vevő a BDPST Ingatlanforgalmazó és Beru- százalékkal emelkedtek, ezért a vállalat üze- lat ingatlanportfóliójába került eszközök- házó Zrt. volt. Időközben alaposan átalakult mi eredménye is növekedett, és összessé- nek köszönhetően emelkedett az ingatlan- a cég vezetése is, Jászai Gellért és Linczényi gében mérsékelten az adózott eredmény cég bevétel- és eredménytermelő képessé- Aladin Ádám lemondtak igazgatótanács tag- is bővült. Ráadásul a menedzsment is op- ge. Több más hazai vállalathoz hasonlóan sági tisztségükről, az új vezérigazgató pedig timistább lett a kilátásokkal kapcsolatban, az Appeninn is részt vesz a Magyar Nem- a korábban a Magyar Fejlesztési Bank el- megemelték idei bevételvárakozásukat, és zeti Bank Növekedési Kötvényprogramjá- nök-vezérigazgatójaként, valamint a BNP nemcsak idén, de jövőre is profitbővüléssel ban, október elején kedvező hitelbesoro- Paribas-csoport és az OTP Bank felsőveze- számolnak. A gyorsjelentés után a vállalat lást kapott a vállalat a Scope Ratingstől, az tőjeként is dolgozó Bernáth Tamás lett. Érdemes még megemlíteni egy negyedik ha- zai tőzsdei vállalatot is, mert bár a BILK rész- vényeit bevezették a Budapesti Értéktőzsdé- re, viszont a kereskedés nem indult el, mivel tavaly a részvények értékesítése eredmény nélkül zárult. Ennek ellenére továbbra is tervben van a részvények tőzsdei értékesí- tése, a tőzsdei kereskedés megkezdése, erre pedig a BÉT haladékot is adott 2020. június 30-ig. Az első féléves gyorsjelentés alapján egyébként kifejezetten jól teljesít a logisz- tikai ingatlanokat üzemeltető cég, 5 száza- lékkal 6,3 millió euróra nőttek a bevételek, az üzemi eredmény pedig 4,3 millió euróra ugrott. Folytatták kapacitásaik bővítését, raktárat és ahhoz tartozó irodákat adtak át idén, ráadásul a BILK további kapacitásbőví- tési potenciállal is rendelkezik. Az elmúlt hónapok fontos témája volt a ha- zai ingatlanvállalatokkal kapcsolatban a SZIT. Ez a működési forma ugyanis jelentős előnyöket biztosít az ingatlancégek számá- ra, a szabályozott ingatlantársaságoknak bizonyos feltételek teljesülése esetén nem kell társasági adót és helyi iparűzési adót fi- zetniük, a vagyonszerzési illeték pedig csu- pán 2 százalék, ezért egyre több vállalat igyekszik SZIT-té válni. A Graphisoft Park és a BIF már ebben a formában működik, a részvényeit követő Wood elemzője megerősí- ingatlancég 20 milliárd forintos kötvény- BILK-nél egyértelmű cél a SZIT-státusz meg- tette vételi ajánlását a vállalat papírjaira, an- kibocsátást tervez többek között akvizíci- szerzése, az Appeninn pedig tervezi, hogy nak ellenére, hogy célára már akkor is elma- ós terveinek finanszírozásához. Október középtávon szabályozott ingatlantársaság- radt a Graphisoft Park aktuális árfolyamától. végén is jó hír érkezett tőlük: három érde- gá alakul.

111 Proptech: nem mind arany, ami fénylik

Sikersztori vagy a következő buborék?

Futó Péter

íg 2008-ban globálisan 20 millió dollárt fektettek a befektetők proptech cégekbe, addig 2018-ra volt olyan cég, Mamibe önmagában 12 milliárd dollárt. A proptech mostanra olyan méretű cégeket hívott életre, mint az Airbnb vagy a kezdetben ígéretesnek tűnő, de mára a túlélésért küzdő Wework. Ez utóbbi kapcsán felmerül a kérdés: attól, hogy egy cég a proptech iparágba pozicionálja magát, valóban végez-e olyan tevékenységet, és az oda áramló, egyre nagyobb mértékű befektetési tőke mekkora kockázatot hordoz magában?

Annak ellenére, hogy az ingatlanszektor a közvetítőket támogató újfajta technológi- nológia segítségével a 30-45 napos kifize- 200 000 milliárd dollárral a világ legna- ai megoldások, amelyek számos folyamatot tési ciklusok akár néhány órára rövidülhet- gyobb és legértékesebb eszközosztálya, automatizálva tették hatékonyabbá az ér- nek. Egy olyan közös platform, ahol a vevők, mindig is későn alkalmazta a legújabb tech- tékesítést. Az értékesítés mellett a legtöbb az eladók, az értékesítők, az értékbecslők és nológiákat. A proptech kapcsán ez valame- proptech cég az ingatlanüzemeltetésben a hitelintézetek együtt vannak jelen, lehető- lyest változóban van, de beletelt egy kis idő- érdekelt, míg például az építőiparban ke- vé teszi az együttes adatkezelést és a digi- be, amíg a technológia adta lehetőségek az vésbé vannak jelen. Mostanában viszont a tális hitelesítést, ennek köszönhetően pedig ingatlanpicon is elkezdtek megjelenni. Kez- proptechnek már egy olyan hullámáról be- felgyorsítható a ma még sokszor nehézkes detben ezek az olyan újításokat jelentet- szélhetünk, ami az ingatlanokkal kapcsola- folyamat. ték, mint például az online ingatlankereső tos alapelveket kérdőjelezi meg. Hasonló újítás lehet, hogy nem a ház egé- portálok, amelyek segítségével hatalmas szét, hanem csak egy bizonyos részét vá- mennyiségű adat állt hirtelen a lakásvásár- Nincs elég pénzed? Vedd meg sárolja meg valaki, a fennmaradó összeget lók rendelkezésére, ráadásul a kínálati lis- a lakás egy részét! bérleti díj formájában fizeti tovább. A tech- ták mellett jelentős mennyiségű kutatást és A jelzálog-hitelezés eddig meglehetősen nológia megkönnyíti a tulajdonjog átlátha- egyéb tartalmat is közzétettek. Ezt követték idő- és papírigényes termék volt, de a tech- tóságát és az automatizált értékbecslést.

112 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Ennek továbbgondolása az ingatlan nek a legnagyobb ingatlantulajdonosok, és redékét sem éri el. Vajon, ha ilyen ütemben tokenizálása, ami egy valós eszköz digitá- lehetővé tegyék, hogy az ezzel kapcsolatos áramlik a proptech cégekbe a befekteté- lisan történő továbbosztását teszi lehető- szolgáltatások – például a lakásbérlés vagy si tőke, szükségszerű-e, hogy buborék ala- vé, ezzel növelve az egyébként nehezen el- -vásárlás – egyetlen gombnyomással meg- kuljon ki? adható termék likviditását. Ennek segítsé- valósuljanak. A kezdeti évek vesztesége természetesen gével olyan befektetők is piacra léphetnek, A technológiai fejlődés viszont más módon nem jelenti egy vállalat hosszú távú kudar- akiknek egyébként nem lenne pénzük egy is hatással lehet a lakáspiacra. Egy nemzet- cát, de előfordulhat, hogy egy proptech cég egész lakás megvásárlására, ráadásul a közi felmérés szerint az új otthont vásárlók úgy hirdeti magát, mint valaki, aki gyökere- blockchain technológiának köszönhetően a körülbelül 30 százaléka legalább heti egy sen új dolgot hozott létre, miközben az elne- tranzakciós költségek is alacsonyabbak le- napot távmunkában dolgozik. Bár a táv- vezéseken kívül semmi innovatív ötlet nincs hetnek. Ha mindez létrejön, az egy rendkí- munkában dolgozók továbbra is a munka- benne a már meglévő megoldásokhoz ké- vül likvid, sokszereplős ingatlanpiac kialaku- erő kisebb részét teszik ki, a felsőfokú vég- pest. Attól azonban, hogy ez lenne a követ- lását eredményezheti. zettségűek körében egyértelműen nő azok kező dotcom lufi, egyelőre nem kell tartani, aránya, akik legalább részben – a hét egy- ahhoz ugyanis még mindig nincsenek akko- Lakás mint szolgáltatás két napján – otthonról végeznek munkát. Ez ra összegek az iparágban. A Weworktől el- Az Airbnb és a Wework új, technológiai ala- egyrészt az otthoni irodák jellemzőinek fon- tekintve ez a piaci szegmens meglehetősen pú platformokat hozott létre, amelyek lé- tosságát erősíti, aminek hatására a lakás- stabilan növekszik, a kérdés, hogy egy ilyen nyegét az együttműködések adják, ami- ban lévő irodahelyiség akár a konyhánál is sztori mennyire hozza felszínre a befekte- tők kétségeit a többi céggel szemben. A proptech egyik problémáját maguk az „Nincs messze, hogy a technológiai cégek legyenek adatok jelentik, ugyanis túl sok különféle, gyakran egymásnak ellentmondó adatkész- a legnagyobb ingatlantulajdonosok, és lehetővé let létezik, amelyek mindegyike hiányos in- tegyék, hogy az ezzel kapcsolatos szolgáltatások formációkat szolgáltat. Az adatok már a proptech cégek számának meghatározá- – például a lakásbérlés vagy -vásárlás – egyetlen sakor sem pontosak. Míg egyesek szerint 2000, addig az Unissu szerint inkább 7000 gombnyomással megvalósuljanak.” cég működhet ezen a területen. Azok a szak- emberek, akik kizárólag az adatokra hagyat- kozva hozzák meg üzleti döntésüket, előbb- nek következtében lehetővé válik az ingat- fontosabb szerepet kaphat, másrészt a táv- utóbb hibázni fognak, a kockázat pedig an- lan szolgáltatásként történő hasznosítása. munka erősödése megváltoztatja az em- nál nagyobb, minél nagyobb a tőke az adott Mindez a lakó- és munkaterületek hatéko- berek lakásvásárlási preferenciáit is, ami cégben és iparágban. nyabb kihasználását teszi lehetővé. újabb, élhető, de a központtól távolabbi, ke- Ha viszont nem megbízhatók az adatok, és A fogyasztók világszerte elmozdulnak az vésbé drága városrészek iránt erősítheti a azokból a szakértők téves következtetése- eszköztulajdonosoktól a „lekérhető” gaz- keresletet. ket vonnak le, akkor azokat valami módon daság felé, ami olyan tendencia, amely már megbízhatóbbá kell tenni. Ezen segíthetne, uralja az autóipart, a nehézgépeket és sok Sikersztori vagy ha az adatok forrását és minőségét sokkal más iparágat. Kérdés, hogy ez a lakóingatla- a következő buborék? átláthatóbbá tennék, továbbá a feltétlen el- noknál mennyire érvényesülhet. Az biztos, A lehetőség fellendülő piacokat hoz létre, a fogadás helyett előtérbe kell helyezni a kri- hogy egy technológiai változás közepén va- félelem pedig buborékokat. A Wework kap- tikai gondolkodást. Az nem kérdés, hogy az gyunk, ami nemcsak a tranzakciók folyama- csán sokakban merült fel a kérdés, hogy ingatlanipar digitális átalakuláson megy ke- tát, de az ingatlanok tulajdonviszonyait is je- vajon hány olyan proptech cég lehet, ame- resztül, a folyamatnak a sikere azonban a lentősen átalakíthatja. Nincs messze az az lyeket a vonzó külső miatt túlértékelnek a technológiával kapcsolatos jó döntéshoza- elképzelés, hogy a technológiai cégek legye- befektetők, miközben a valós értékük a tö- taltól függ.

113 Csoport

A hajót akkor tudod irányítani, ha gyorsabb vagy, mint a víz. Navigare necesse est.

A gazdasági hírforrás www.portfolio.hu

portfolio_csoport2018_210x297.indd 1 2018. 04. 24. 11:27 Csoport

Property Awards 2019

AZ év irodaprojektje (10 000 m2 alatti irodaház) irodaprojektje (10 000 m 2 feletti irodaház) hotelprojektje irodabérleti tranzakciója befektetési tranzakciója PM cége A hajót akkor tudod irányítani, FM cége finanszírozója ha gyorsabb vagy, mint a víz. ingatlanpiaci tehetsége Navigare necesse est. koncepciója

díjátadó A gazdasági hírforrás www.portfolio.hu 2019. november 21. 18:00, Groupama Aréna

portfolio_csoport2018_210x297.indd 1 2018. 04. 24. 11:27 Portfolio konferenciák 2019

szakma legjelentősebb szereplőivel, több ezer résztvevővel, számos előadás A és panelbeszélgetés keretében zajlottak idén is a Portfolio ingatlanszakmai konferenciái. Ezek sorozatát nyitotta március végén a Lakás 2019 Kiállításon meg- rendezett Lakás Klub Extra, ahol a szakértők olyan témákról beszélgettek, mint az új lakások áfaváltozásának kérdései vagy az akkor még csak tervezett, de július elejétől életbe lépett újfajta kormányzati támogatások piacra gyakorolt hatásai. A konferenciák sorában a következő az Építőipar 2019 és az FM & Office 2019 volt, me- lyek mindegyikét május 8-án rendezte meg a Portfolio. Kevesebb mint egy hónappal később pedig már a jövő városaival foglalkoztunk a Future City 2019 konferencián, ahol a szakértők az okos megoldásokban rejlő lehetőségekről beszéltek, külön ki- emelve az 5 G hálózatok jövőben várható előnyeit.

Az őszi konferenciaszezon a szeptember 18-19-én Bécsben megrendezett CEE Property Forum 2019 konferenciával indult, ahol mintegy 25 országból 500 szakember gyűlt össze, hogy megvitassa a régiós országok befektetési lehetőségei mellett a finanszí- rozási környezet, valamint a kelet-közép-európai ingatlanpiacokban rejlő további lehetőségek legfőbb kérdéseit.

116 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

Lakás Klub Extra 2019

„2014 eleje és 2018 harmadik negyedéve között 98 százalékos drágulás volt „2018 harmadik negyedévében már elkezdett csökkenni a kiadott építési a lakáspiacon, ez az új lakások esetében 2012 és 2018 között 42 százalékot engedélyek száma. A magasabb áfa, illetve a folyamatos, körülbelül 10 szá- tett ki. A hozamok is jelentősen nőttek, sokan az ingatlanbefektetések felé zalékos emelkedés a kivitelezési költségekben 2022-23-ra 40-50 százalékkal fordultak, ami nem is csoda, hiszen legutoljára 1998 és 2001 között lehetett fogja megdrágítani az új lakások árát a mostani szinthez képest. Ha még van olyan hozamokat elérni, mint most, de akkor is csupán 3 éves időszakról lehe- is tartalék a keresletben, nehéz elképzelni, hogy a munkabérek annyira emel- tett beszélni, szemben a mostani eddig 5 éves időtartammal. Az, hogy meg- kednének, hogy ezek még elfogadható átlagárak legyenek. Emiatt jelentős vis�- éri-e most beszállni a lakáspiacba, nagyon függ az árak jövőbeli emelkedésé- szaesés lesz a piacon, a kívánt kínálati árak olyan magasak lesznek, hogy nem től. A belvárosban rövid távú lakáskiadás esetén akár két számjegyű is lehet fogják tudni eladni a lakásokat, emiatt a kínálat is csökkenni fog.” a hozam.” Darida Pál Horváth Áron a Futureal finanszírozási és tranzakciós igazgatója az ELTINGA (Lakás Riport) kutatóközpont vezetője

117 Építőipar 2019

„A túlkeresletben egyfajta hiánygazdaság figyelhető meg, egy ilyen helyzet- „Ha korszerű cég szeretnénk lenni és jó gondolkodású vállalatot létrehozni, ben az államnak visszafogottabban kellene szerepelnie, kontraciklikus építő- akkor komoly változásokat kell megvalósítanunk, mert hiányzik az innováció, ipari politikára van szükség. A megjelenő plusz finanszírozási és organizációs a fejlesztés. Ennek azonban meg kell adni a megfelelő rangot, a kellő pénzügyi költségek féken tartása közös érdeke lenne a magánszférának és az államnak, hátteret és személyi feltételeket biztosítani. Az embereket alapvetően a számok amire orvosság a szétaprózott szerkezet megszüntetése. Ezt többek között érdeklik, a bizalom és a hit kicsit kiveszett az építőiparból, aminek a válság évei úgy lehet elérni, hogy drasztikusan csökkentik a tb-járulékot, vagy célzottabb sem tettek jót. Az építőipar abban a szerencsés helyzetben van, hogy a körbe- lesz a cégek támogatása. A szétaprózottság miatt nem lehet megfelelő szer- tartozás minimális, normális a likviditás, kedvező a finanszírozási környezet, van vezettséget kialakítani, nem lehet odakötni a cégekhez a munkavállalókat, és munka, ami segíthet ezt a bizalmat visszaállítani.” nem állítható meg az elvándorlás.” Scheer Sándor Nagygyörgy Tibor a Market Építő Zrt. vezérigazgatója a Biggeorge Property Zrt. vezérigazgatója

118 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

FM & Office 2019

„A jövőben várható energiaköltségekkel kapcsolatban nem számíthatunk arra, „A fejlesztők sokszor azért haladnak a gyors exit felé, mert a bankok és a finan- hogy az áram ára csökkenjen, de szeretnénk a nagyobb kilengéseket kezelni. Az szírozók efelé nyomják őket. Fontos lenne, hogy az egyes szereplők megértsék atomenergia, a szén-dioxid-kvóták és a korszerű energetikai minősítések is az egymás motivációját. Ha egy épületnek nincs megfelelő funkciója és stratégi- áremelkedés irányába hatnak. Az egységes hőgyűrű mintegy 40 milliárd forin- ája, azt nagyon nehéz jól üzemeltetni. A retail és az office esetében a technoló- tos beruházásával szeretnénk az egyes szigetüzemeket összekapcsolni Buda- giák ma a munkaerőhiány kezelésére szolgálnak, az új technológiákhoz viszont pesten, ennek célja a fenntartható energiarendszerek számának növelése és a kell a szakképzett munkaerő, ami Magyarországon még sok esetben hiányzik, szén-dioxid-kibocsátás visszaszorítása.” ezért ehhez a szakképzésnek is alkalmazkodnia kell.” dr. Mitnyan György Prosits Attila a Főtáv vezérigazgatója Business Development Manager – Property Management, Gránit Pólus

119 Future City 2019

„Sikert elérni csak együttműködve lehet, és ez a fajta szemlélet ma már a szak- „A legfontosabb kérdés az 5G kapcsán, hogy hány eszközt tudunk késlelte- politikában és a települések kapcsán is kezd megjelenni. A városfejlesztésben tés nélkül hálózatba kapcsolni, és ez milyen lehetőségeket teremt. Példaként a vállalkozások bevonása a legfontosabb, de egyben a legnehezebb feladat, a említhetjük az egymással összeköttetésben lévő autók vagy kamionok kommu- sikerhez azonban elengedhetetlen a helyi piaci környezet megszólítása és tar- nikációját vagy lakossági szempontból a crowd managementet, amire példa tós bevonása. A nemzetközi pályázatokon való indulással a kistelepülések stra- lehet egy koncert vagy fesztivál, ahol rengetegen kapcsolódnak egyszerre a tégiai szemlélete is fejlődött. Ahol elindultak ilyen pályázatokon, ott a szemlé- hálózatra. A hálózat kiépítése költséges, de egy év múlva már van esély rá, letbeli kompetenciák is gyorsan kiépültek.” hogy néhány esetről be tudunk számolni az ipari felhasználásban, sőt, Buda- Szemerey Samu pesten akár a lakossági felhasználás is elindulhat.” a Lechner Tudásközpont vezető településügyi szakértője Gelencsér Zoltán a Vodafone Magyarország Pénzügyi vezérigazgató-helyettese

120 2019 PORTFOLIO.HU/INGATLAN

CEE Property Forum 2019

„Az elmúlt években az egész régiót erős gazdasági növekedés jellemezte. A „A finanszírozás az üzleti vállalkozás valódi lényege, akár banki finanszírozás, GDP és a lakásárak alakulásában a régió megelőzte az EU legtöbb országát, a kötvények, IPO vagy más alternatív megoldás formájában. A kötvénypiacon kereskedelmiingatlan-piaci indexekben viszont már nincs jelentős különbség, egyre erősebb érdeklődés látszódik a befektetők részéről. A banki finanszíro- így elmondható, hogy a régió irodapiaca alulértékelt a gazdasági teljesítmény- zás abból a szempontból változott, hogy már nemcsak a prémium irodaházak hez képest. Míg a hozamszint inkább a globális környezettől függ, a bérleti szin- iránt érdeklődnek, hanem lekövetik a befektetők érdeklődését, ami alternatív tek inkább a lokális folyamatoktól. A hozamok mindegyik fővárosban csökken- termékekre és akár kevésbé kiemelt lokációra is kiterjed. Ezen túl azt látjuk, tek, jelenleg Bukarestben a legmagasabbak, és Bécsben a legalacsonyabbak.” hogy óvatosak a bankok, sokkal szigorúbban megnézik például az irodaház Borbély Gábor bérlőjének a pénzügyi helyzetét.” MRICS, Director, CBRE Edina Schweizer Partner – Head of CEE Banking and Finance, Noerr

121 Köszönjük szponzorainknak, hogy 2019-ben támogatták a Portfolio történetének eddigi legnagyobb konferenciáját, a hazai ingatlanpiac első számú szakmai eseményét!

PLATINUM PARTNER: SZPONZOR:

SUPER GOLD+ TÁMOGATÓK:

SUPER GOLD TÁMOGATÓK:

PRESIDENT/GOLD AZ ÁLLÓFOGADÁS GIN TÁMOGATÓ: BÁRJÁNAK TÁMOGATÓJA:

VENDÉGEINK ZÖKKENŐMENTES PARKOLÁSÁT A COFFEE LOUNGE A SPARKING POWERED BY ROLLET BIZTOSÍTJA: RED TÁMOGATÓJA:

A COFFEE LOUNGE GOLD BLUE TÁMOGATÓJA: TÁMOGATÓK:

SILVER/EXPERT TÁMOGATÓK:

SILVER TÁMOGATÓK:

c 52 OPTIMA m 44 y 65 k 36 Didot Regular size: 15 pt c 0 kerning: 250 pt m 0 y 0 k 90 1011 BUDAPEST, SZILÁGYI DEZSŐ TÉR 1. TEL: +3620 2226677 / +3630 3803959 EMAIL: [email protected]

BRONZE TÁMOGATÓK:

CSARNOK

SZAKMAI PARTNEREK:

INGATLAN Ingatlan Adatbázis magazin

Találkozzunk 2020-ban is! Portfolio Csapata ERICSSON HÁZ, BUDAPEST

IKONJAINK TESZNEK VEZETŐVÉ WWW.WING.HU

Wing_Press-HU ericsson Portfolio 210x294mm.indd 1 2019. 11. 04. 17:59