24 s h o p p i ng c e n t r e n e w s 1 - 2 0 0 7 r e s e a r c h

Ir. S. Buvelôt (market research Corio Nederland Retail)

Drs. J.R.J. van der Weerd (projectleider Strabo bv)

et belang van de supermarkten in wijkwin- kelcentra is groot: zij vormen de belangrijkste trekkers voor dit type winkelcentrum. De invullingH van supermarktmeters in wijkwinkelcentra verdient daarom veel aandacht omdat het economisch functioneren van het hele winkelcentrum grotendeels hierdoor wordt bepaald. Ook het functioneren van de versspeciaalzaken, die steeds meer marktaandeel aan supermarkten verliezen, zijn gebaat bij een sterke supermarktcombinatie. Uit passantenonderzoeken, die Strabo periodiek voor Corio verricht, blijkt dat – mede afhankelijk van de grootte van het winkelcen- trum – circa tweederde tot driekwart van de omzet wordt gerealiseerd door de supermarkten. In het arti- kel “Juiste combinaties van supermarkten verbetert Supermarktcombinaties in planmatig functioneren wijkwinkelcentra” in Vastgoedmarkt (september 2005) maakten ondergetekenden duidelijk dat een verandering in de supermarktcombinatie in een winkelcentrum kan leiden tot aantoonbare ver- ontwikkelde wijkwinkelcentra beteringen waar het gaat om bezoekersintensiteit, vloerproductiviteit, supermarktbezoek en combina- tiebezoek tussen de supermarkten. Op basis van een Vraagtekens kunnen worden gezet in hoeverre deze ontwikkelaars van deze projecten zullen ongetwijfeld aantal cases werd geconcludeerd dat de combinatie combinatie aansluit op het profiel en behoefte van het een voorkeur hebben om in ieder geval één van de van een full-servicesupermarkt met een discounter de verzorgingsgebied. Een goed voorbeeld hiervan vormt grote spelers in supermarktland te verwelkomen. voorkeur verdient en dus leidt tot een beter (econo- het pas gerenoveerde wijkwinkelcentrum Beverwaard Naast de grote trekkracht zijn deze partijen doorgaans misch) functioneren van het gehele winkelcentrum. in de Rotterdamse deelgemeente IJsselmonde. Dit win- betrouwbare huurders wat de marktwaarde van het kelcentrum bedient huishoudens met overwegend winkelcentrum positief beïnvloedt (huur en entree- Huidige combinaties een benedengemiddeld huishoudinkomen. Deson- fees). Aart Jan Van Duren (senior consultant bij Ecorys) Een analyse van planmatig ontwikkelde wijk- en danks werden de supermarktmeters in dit winkelcen- zegt hierover: “Supermarkten zelf hebben vrijwel geen buurtcentra in Nederland leert dat 45% van alle super- trum tot een aantal jaar geleden ingevuld door Albert inspraak in de combinatie van supermarkten in nieuw marktcombinaties bestaat uit minimaal één fullser- Heijn en Super de Boer. Om tot een betere match te te ontwikkelen winkelcentra. De kaders worden vice-supermarkt en minimaal één discounter1. Nader komen met de consumentenvraag, zijn beide super- gesteld door de gemeente en vervolgens vindt er een ingezoomd op de combinatie fullservice en discounter, markten vervangen door Hoogvliet (soft-discounter) ‘tenderprocedure’ plaats of contracteert de project- blijkt dat de combinaties en (16 keer), en Lidl (hard-discounter). Resultaat is dat het super- Albert Heijn en (13 keer) en Super de Boer en Lidl marktbezoek is toegenomen en is er nu sprake van sub- (11 keer) relatief vaak voorkomen. Deze combinaties stantieel combinatiebezoek tussen beide discounters. kenmerken zich door twee uitersten binnen het super- Mede dankzij deze switch heeft het winkelcentrum marktspectrum: Super de Boer en Albert Heijn hebben haar marktpositie kunnen behouden ondanks stevige Match met consumenten- kenmerken (of hebben het imago) van een ‘dure’ concurrentie van supermarkten in omliggende wijken supermarkt door zich te profileren met kwaliteit, (Bas van der Heijden en Lidl). vraag is actief proces vooral ten aanzien van versproducten. De ‘hard-dis- counters’ bedienen de onderkant van het segment In de planmatig opgezette winkelcentra blijkt Albert waarbij prijs het absolute marketingmiddel vormt. Heijn de belangrijkste speler te zijn op de markt. Vol- Hierdoor vullen beide typen elkaar goed aan. Ter illu- gens Bolt (Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2003) ontwikkelaar de supermarkten. Supermarktbedrijven stratie: uit onderzoek van Strabo in winkelcentrum legt Albert Heijn beslag op circa 30% van de super- hebben wel een voorkeur op basis van de concurren- Getsewoud te Nieuw-Vennep (Albert Heijn en Lidl) marktfilialen in planmatig opgezette winkelcentra. tiekracht van de formule, bij voorkeur zo zwak moge- blijkt dat het aandeel consumenten dat alleen Lidl Door de recente overname van een aantal Konmar-ves- lijk. Een goed voorbeeld is de supermarktcombinatie bezoekt (15%) op hetzelfde niveau ligt als het aandeel tigingen heeft Albert Heijn het aantal vestigingspun- in wijkwinkelcentrum Weidevenne te Purmerend: de dat beide supermarkten combineert (12%). In het ten verder uitgebreid. Uit een analyse op basis van het supermarkten Deen en Vomar opereren in hetzelfde kader van keuzevrijheid is de complementariteit tus- NRW-Register van planmatig opgezette winkelcentra, segment. De marktpositie van Deen is in dit verzor- sen supermarkten vooral vanuit het perspectief van de blijkt dat Albert Heijn ongeveer 25% van alle nieuwe gingsgebied dermate sterk, dat Vomar nauwelijks in consument een belangrijk aspect bij de keuze waar zij vestigingspunten in heeft gevuld. Met in het achter- staat is om een vuist te maken. Met andere woorden, haar dagelijkse boodschappen doet. hoofd dat een gemiddelde Albert Heijn-supermarkt Deen was minder blij geweest met een sterke softdis- groter is dan de gemiddelde maatvoering van super- counter zoals van den Broek als concurrent”. Fullservice markten zal het ruimtebeslag circa 40% van de super- De overige 55% wordt gevormd door een combinatie marktmeters. Acquisitiedrift van twee of drie fullservice-supermarkten. De meest Van de koopcentra waar de invulling van super- voorkomende combinatie is Albert Heijn en (16 Toekomstige combinaties marktmeters wél duidelijk is, valt op dat de combina- keer). Tot de verkoop van Edah door Laurus kwam ook Op dit moment wordt er volgens database VIO aan tie fullservice met discounter in veel gevallen al vast de combinatie Albert Heijn en Edah veelvuldig voor ruim 90 winkelprojecten gewerkt waar de functie ligt. Dit illustreert de acquisitiedrift van vooral de dis- (11 keer). De vraag is in hoeverre Edah nog gezien kon gericht is op dagelijkse aankopen (wijk- en buurtcen- counters om hun marktaandeel vast te houden, maar worden als een fullservice-supermarkt na de (mis- tra aangevuld met woon-winkelstrips). In circa twee- daarnaast ook het denken in de winkelvastgoedmarkt lukte) koerswijziging in 2003 met prijsverlagingen en derde van de gevallen betreft het nieuwbouw; bij de dat deze combinatie het beste is voor het toekomstig vervanging van de A-merken door het goedkopere overige projecten gaat het om renovatie, uitbreiding of functioneren van het winkelcentrum. Zo nam het aan- huismerk. Opvallend is dat in tien gevallen Albert een combinatie daarvan. Vertaald in metrages gaat het deel van Lidl en Aldi tussen 2002 en 2005 op het totale Heijn en Super de Boer samen in een wijkwinkelcen- in totaal om circa 140.000 nieuwe vierkante winkel- aantal vestigingpunten van supermarkten toe met trum zitten: twee supermarkten die in hetzelfde seg- meters. Bij het merendeel van de plannen bestaat nog circa 3%. Enkele voorbeelden uit VIO: Projectontwik- ment opereren met een relatief hoog prijsniveau. geen duidelijkheid over de supermarkten. De project- kelaar Johan Matser realiseert op dit moment winkel- r e s e a r c h s h o p p i ng c e n t r e n e w s 1 - 2 0 0 7 25

Voor meer informatie over database VIO kunt u contact opnemen met Jeroen van der Weerd In dit artikel wordt gekeken welke via [email protected] combinaties van supermarkten veelvuldig voorkomen in planmatig ontwikkelde wijkwinkelcentra en welke combinaties gepland staan in nog op te leveren wijk- winkelcentra. De belangrijkste bronnen voor zijn het NRW-Register voor planmatig

ontwikkelde winkelcentra (2006) en de Volgens Wim Krijnen (retail consultant bij Channel namelijk het hoogst in een wijkwinkelcentrum. Een door Strabo ontwikkelde database VIO Panel) “moeten wijkwinkelcentra zich sterker als belegger moet hierbij een afweging te maken of hij gaat gemakcentra ontwikkelen. Het supermarktaanbod voor de compleetheid qua of kiest voor hogere huur- (Vastgoed In Ontwikkeling) met daarin vormt daarbij het anker, maar het mkb moet zorgen opbrengsten en in deze winkelmeters bij voorkeur ver- de planvoorraad voor winkelvastgoed voor ‘coleur locale’. Zo kan de gemeente starters faci- huurd aan drogisten, supermarkten of winkels in de in Nederland. literen om nieuwe initiatieven een kans te geven: het huishoudelijke artikelen. wijkwinkelcentrum als broedplaats voor nieuw retail talent.” Aart Jan van Duren stelt dat “een goed aanbod Conclusie aan versspeciaalzaken is gebaat bij een goed functio- De komst van de discounters, de prijzenslag en de her- nerend centrum, wat goeddeels bepaald wordt door positionering van formules zorgen voor dynamiek in een sterk supermarktaanbod. In winkelcentrum het vestigingspatroon van supermarkten. De invul- Groot Gelderlandplein in Amsterdam zit Albert Heijn ling van het supermarktaanbod is belangrijk voor het recht tegenover een keur aan speciaalzaken. Voor- functioneren van het winkelcentrum en krijgt steeds n planmatig waarde voor succes is dat de speciaalzaken zich kun- meer aandacht. Een goede match tussen supermark- nen onderscheiden van het supermarktaanbod op het ten onderling dat ook nog eens aansluit op het profiel gebied van kwaliteit, assortiment, ambachtelijkheid van het verzorgingsgebied geeft het wijkwinkelcen- en prijs). Een zoveelste doorsnee groenteboer maakt in trum van de toekomst bestaansrecht. Bovendien centra een verzorgingsgebied met een bovenmodaal publiek biedt een sterk supermarktaanbod mogelijkheden bijna geen kans.” voor versspeciaalzaken om zich te onderscheiden en hun marktpositie te versterken. Dit uitgangspunt centrum De Schaesberg (6150 m2) in Landgraaf met Bovendien blijkt uit onderzoek dat juist in allochtone moet er voor zorgen dat de positie van het wijkwin- Super de Boer en Aldi. In Hendrik-Ido-Ambacht wordt wijken in Nederland er behoefte is aan versspeciaal- kelcentrum gewaarborgd blijft in de opwaartse ver- door Fortis WP winkelcentrum De Volgerlanden zaken in wijkwinkelcentra. Bewoners van deze wijken schuiving die plaatsvindt binnen de verzorgings- (6000 m2) gebouwd met een filiaal van Plusmarkt en zijn namelijk bereid meerdere winkels te bezoeken hiërarchie in Nederland. een Lidl. Fortis WP ontwikkelt ook winkelcentrum Overschie (4000 m2) te Rotterdam, ook daar komen Plusmarkt en Lidl. Winkelcentrum De Binnenhof (14.000 m2) in Rotterdam wordt op dit moment ver- nieuwd en uitgebreid door OVG waarbij naast Edah en Plus discounter Lidl wordt toegevoegd.

Optimale combinatie vanuit de optiek van de belegger Voor een belegger is de samenstelling van het super- marktaanbod in met name wijkwinkelcentra van groot belang. Samen met andere kwaliteiten, zoals de omgevings- en de locationele kwaliteit, bepaalt het in belangrijke mate het functioneren van het wijkwin- kelcentrum. Twee of meer supermarkten in hetzelfde segment of een supermarktaanbod dat onvoldoende aansluit bij het profiel van de consumenten in het ver- zorgingsgebied blijken een negatief effect te hebben op het functioneren van het wijkwinkelcentrum2. Ook de uniciteit van de supermarkt in een plaats is van groot belang evenals de sterke positie van supermarktfor- mules in bepaalde regio’s voor het functioneren van het wijkwinkelcentrum. Uit Strabo-onderzoeken blijkt dat een verbetering van het supermarktaanbod kan leiden tot een forse (soms 30%) van het bezoe- kersaantal in een wijkwinkelcentrum. Complementa- riteit, match met profiel van de consument, regiobe- kendheid en uniciteit zijn de vier sleutelwoorden voor de belegger. Dit moet leiden tot een hoger druktebeeld in het wijkwinkelcentrum, wat voor de overige retail- ers hogere omzetmogelijkheden betekent. De totale voor hun dagelijkse boodschappen. Ze wegen aanbie- vloerproductiviteit van het winkelcentrum gaat hier- dingen en kwaliteit tegen elkaar af, waardoor super- noten door omhoog. Dit biedt de belegger meer zekerheid markten, marktkramen en (etnische) versspeciaalza- omtrent toekomstige huurinkomsten. ken complementair aan elkaar moeten zijn.3 De 1 Door de overname van de winkels van Laurus- versspeciaalzaken hebben bij een goede geclusterde formule Edah door diverse partijen, waaronder Versspeciaalzaken opzet in de nabijheid van een supermarkt en bij discounters, zal het aandeel van de supermarkt- Voor versspeciaalzaken is naast twee supermarkten bepaalde kenmerken van het verzorgingsgebied nog combinaties fullservice – discounter toenemen zeker bestaansrecht in een wijkwinkelcentrum. De wel degelijk bestaansrecht. De vraag is in hoeverre supermarkten generen middels hun trekkracht juist de beleggers de versspeciaalzaken willen faciliteren, aan- 2 Bron: Strabo-onderzoeken vereiste kritische massa voor de speciaalzaken. Vers- gezien zij vaak niet in staat zijn om de daar geldende speciaalzaken zijn daarom gebaat bij een geclusterde huurprijzen te betalen. Gezien het druktebeeld zijn de 3 Bron: Kleurrijk winkelen, Femke Wokke, Universi- ligging in de directe nabijheid van de supermarkten. huurprijzen in de nabijheid van de supermarkten teit Utrecht 2006