Vplyv Progresívnych Konštrukcií a Materiálov Na Trhovú Hodnotu Stavieb

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra podnikání a oceňování

Vplyv progresívnych konštrukcií a materiálov na trhovú hodnotu stavieb

Bakalárska práca

Autor: Michaela Váleková

Oceňovanie majetku

Vedúci práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph. D.

Praha apríl 2016 Prehlásenie:

Prehlasujem, že som bakalársku prácu spracovala samostatne a v zozname uviedla každú použitú literatúru.

Svojím podpisom potvrdzujem, že odovzdaná elektronická podoba práce je identická s jej vytlačenou verziou a som oboznámená so skutočnosťou, že sa práca bude archivovať v knižnici BIVŠ a ďalej bude sprístupnená tretím osobám prostredníctvom internej databázy elektronických vysokoškolských prác.

V Martine dňa 30.4.2016 Michaela Váleková Poďakovanie

Táto práca vznikla vďaka ústretovému prístupu vedúceho doc. Ing. Jána Paška, Ph. D. Touto cestou mu chcem poďakovať za cenný čas venovaný konzultáciám pri tvorbe tejto práce a poskytnutie cenných rád, vedúcich k úspešnému zavŕšeniu bakalárskej práce. Ďalej by som chcela poďakovať Ing. Petrovi Ortovi , PhD. za cenné pripomienky v oblasti oceňovania nehnuteľností. Anotácia

Bakalárska práca je rozdelená na tri časti, teoretickú, praktickú a analytickú. V teoretickej časti sa táto práca zaoberá progresívnymi stavebnými materiálmi a technológiami, pričom dôraz bude prikladaný materiálom a technológiám., ktorých použitím je možné znížiť negatívny dopad na životné prostredie. Práca bude definovať však aj materiály, ktoré sú progresívne z hľadiska pevnosti. Následne bude analyzované porovnanie ich vlastností s materiálmi bežného typu a stanovenie vplyvu týchto materiálov na trhovú hodnotu. Táto práca obsahuje dve tržné ocenenia v praktickej časti a analýzu realitného trhu okres Martin v analytickej časti.

Kľúčové slová: progresívne materiály, recyklácia, životné prostredie, moderné technológie, trhová hodnota

Annotation

The impact of advanced materials and structures to the market value of buildings is divided into three parts; theoretical, practical and analytical. The theoretical part of this work deals with progressive construction materials and technologies. The emphasis will be attached to materials and technology whose use can reduce the negative impact on the environment. However, the work will define materials which are progressive in terms of strength. It analyzes the comparison of their properties with the materials of conventional type and assesses the impact of these materials on the market value. This work includes two market valuation, practical part and analysis of real estate market district Martin in the analytical section

Keywords : advanced materials , recycling , environment , advanced technology , market value

Obsah

ÚVOD ...... 8 Metódy spracovania ...... 9

A. Teoretická časť ...... 10 1. Progresívne materiály a konštrukcie z hľadiska ochrany životného prostredia ...... 10 1.1. Pojem progresívny materiál...... 10 1.2. Recyklované stavebné materiály ...... 11 1.2.1.1. Recyklácia ...... 12 1.2.1.2. Technológie recyklácie odpadu ...... 13 2. Progresívne materiály a technológie určené pre výstavbu objektov ...... 14 2.1. Základné pojmy ...... 14 2.1.1. Základy a spodná stavba ...... 14 2.1.1.1. Geologický prieskum ...... 15 2.1.1.2. Druhy základov ...... 16 2.2. Progresívne materiály a technológie pre základové konštrukcie ...... 18 2.2.1. Penové sklo ako stavebný materiál budúcnosti ...... 18 2.2.1.1. Technológia výroby penového skla ...... 21 2.2.2. Formy praktických aplikácií ...... 22 2.3. Vrchná stavba ...... 24 2.3.1. Zvislé nosné konštrukcie ...... 24 2.3.1.1. Steny ...... 25 2.3.1.2. Steny murované ...... 25 2.3.1.3. Steny monolitické ...... 26 2.3.1.4. Montované nosné steny ...... 26 2.4. Progresívne materiály a technológie pre zvislé nosné konštrukcie ...... 27 2.4.1. Dosky TETRA K ...... 27 2.5. Stratené debnenie z PET fliaš ...... 29 2.6. Recyklačné zariadenia na spracovanie stavebného odpadu ...... 31 2.6.1. Recyklácia in situ ...... 31 2.6.1.1. Recyklačné zariadenia ...... 31 2.7. Betón novej generácie ...... 33 2.7.1. Charakteristika novej generácie betónov ...... 34 2.7.2. Materiálové a technologické špecifiká UVPB ...... 34 2.7.3. Technologický postup pri príprave a výrobe čerstvej zmesi UVPB ...... 36 2.7.3.1. Využitie UVPB v nosných prvkoch a konštrukciách ...... 37 2.8. Zastrešenie budov ...... 38 2.8.1. Šikmé strechy ...... 39 2.8.1.1. Strešné krytiny ...... 40 2.9. Progresívne materiály pre konštrukcie zastrešenia ...... 41 2.9.1. Recyklované umelé hmoty ...... 41 2.9.1.1. Ľahké plastové strešné krytiny ...... 41 2.10. Progresívna technológia budúcnosti ...... 43 2.10.1. 3D tlačiarne prenikajú do stavebníctva ...... 43 2.10.2. Čína ...... 45 3. Vplyv progresívnych konštrukcií a materiálov na trhovú hodnotu stavieb ...... 46 3.1. Trhová hodnota ...... 46 3.1.1. Definícia podľa komunitárneho práva (práva EÚ) ...... 46 3.1.2. Definícia podľa IVSC/TEGoVA ...... 47

6 3.2. Metódy oceňovania ...... 47 3.2.1. Porovnávacia metóda ...... 47 3.2.2. Príjmová metóda ...... 48 3.2.3. Nákladová metóda ...... 49 3.3. Prínos používaných materiálov a technológií na trhovú hodnotu ...... 49 B. PRAKTICKÁ ČASŤ ...... 51 4. Odhad trhovej hodnoty nehnuteľnosti ...... 51 4.1. Rodinný dom ...... 51 4.2. Trhové ocenenie bytového domu ...... 78 C. Analytická časť ...... 106 5. Analýza trhu ...... 106 Záver ...... 117

7 Úvod

Stavebníctvo spotrebuje oveľa viac prírodných zdrojov, než akékoľvek iné odvetvie. So zvyšujúcim sa povedomím verejnosti o požiadavkách a potrebách trvalo udržateľného rozvoja a ochrany životného prostredia, stúpa aj vývoj a inovácia stavebných materiálov, aby ich dopad na prírodu nebol teraz, ani v budúcnosti taký drastický. Preto cieľom mojej bakalárskej práce budú progresívne stavebné materiály a konštrukcie, ktoré sú vyrobené na báze recyklácie odpadu. Progresívne stavby by nemali byť len bezpečné, ale aj postavené s nízkymi nákladmi a v čo najkratšom čase. Odborníci preto neustále hľadajú a vyvíjajú materiály, ktoré by tieto požiadavky spĺňali. Táto práca bude zameraná na progresívne konštrukcie, materiály a technológie, ktoré budú mať v blízkej budúcnosti široké využitie.

Teoretická časť je členená do troch kapitol. Definovanie základných pojmov súvisiacich so stavbou a zužitkovanie mojich poznatkov, ktoré som získala o niektorých vyvíjajúcich sa materiáloch bude obsiahnuté v prvej časti. Hlavným bodom bude posúdiť vplyv, ktorý majú progresívne prvky, konštrukcie a materiály na trhovú hodnotu oproti tradičným materiálom.

V praktickej časti budú dve trhové ocenenia nehnuteľností a v tretej analytickej časti prehľad realitného trhu.

8 Metódy spracovania

Pri spracovaní tejto bakalárskej práce boli použité nasledujúce metódy:

 lineárne rešerše – podklady pre spracovanie sú získavané z odbornej literatúry, tlače, internetových zdrojov a pod.

 analýza – skúmanie možného budúceho vývoja

 pozorovanie a dotazovanie – získavanie a overovanie potrebných informácií

 logické myslenie – využívanie princípov logiky

 komparácia – porovnávanie rôznych objektov

 syntéza – zjednotenie jednotlivých častí do celku

9 A. Teoretická časť

1. Progresívne materiály a konštrukcie z hľadiska ochrany životného prostredia

Myšlienku, že človek a životné prostredie sa môžu rozvíjať len vo vzájomnej symbióze si ľudstvo začalo výraznejšie uvedomovať v druhej polovici dvadsiateho storočia, keď rozvoj priemyselnej výroby začal mať intenzívny negatívny vplyv na všetky zložky životného prostredia. Jedným z negatívnych prvkov nepriaznivo vplývajúcich na životné prostredie je aj tvorba odpadov. Zber a recyklácia sú kľúčovým nástrojom nielen pre ochranu životného prostredia, ale stavebné odpady ako produkt, predstavujú významný zdroj druhotných surovín. Výrobky s ukončeným životným cyklom sa nepovažujú za odpad, ale za zdroj, ktorý tvorí nové výrobky. Ich recyklácia šetrí v konečnej miere nerastné zdroje a vytvára nové hodnoty. Výsledkom recyklácie sú recyklované materiály v súlade so všetkými podmienkami, požiadavkami a s využitím moderných technológií.

1.1. Pojem progresívny materiál

Na úplnom začiatku mojej práce je dôležité objasniť, čo pojem progresívny materiál vlastne znamená. Výskum a vývoj nových materiálov sa stal v 21. storočí fascinujúcou oblasťou ľudskej činnosti, ktorej horizonty je aktuálne ťažké čo i len odhadnúť. Na trhu sa nachádza veľké množstvo nových, resp. inovovaných stavebných materiálov a technológií, ktoré sa využívajú pri budovaní stavieb určených na bývanie. V žiadnom prípade nemôžeme o progresívnych materiáloch a konštrukciách hovoriť v súvislosti s trendom vývoja niečoho nového. Skôr ide o vylepšenie pôvodného.

V stavebníctve sa teda môže jednať o materiál, ktorý už vo svojej základnej forme existuje, ale modifikáciou jeho jednotlivých častí, alebo inou úpravou, nastane zmena jeho zložiek. Progresívne materiály vychádzajú z tradičných materiálov a majú spoločnú históriu vývoja. Sú to všetky materiály, ktoré svojimi vlastnosťami významne prevyšujú parametre súčasne používaných materiálov. Progresívne materiály vznikajú na základe prirodzeného vývoja ľudskej spoločnosti, kde potreba neustáleho zvyšovania nárokov na komfort bývania a minimalizácia ekonomických nákladov na ich realizáciu dokonale predurčuje ich vznik.

10 Stavebné materiály budúcnosti sú založené na zelenom princípe, kde nielen materiál, ale aj jeho výroba musí byť v súlade s ekologickými normami a s minimálnymi vplyvmi na životné prostredie. Hlavne dôvod neustáleho rastu populácie zvyšuje tempo čerpania neobnoviteľných zdrojov. Táto skutočnosť sa prejavuje v presadzovaní získavania stavebných materiálov recyklačným procesom a vracaním odpadu do stavebného procesu.

Materiál môže byť považovaný za progresívny nie len z hľadiska ochrany prírody. Značný pokrok a doslova objavy, zmenili tiež technológiu výroby betónu, ktorý tvorí podstatnú časť každej stavby. Pridaním rôznych prímesí, môžeme získať materiál s celkom inými pevnostnými vlastnosťami. Po každom vylepšení vlastností, môžeme materiál považovať za progresívny.

Prvá časť bakalárskej práce bude teda venovaná práve materiálom a technológiám, ktoré sú ekologicky a ekonomicky veľmi úsporné a vďaka svojim vylepšeným vlastnostiam prispievajú k modernejšej efektívnejšej výstavbe.

1.2. Recyklované stavebné materiály

Použitie recyklovaných materiálov v stavebníctve je nevyhnutným predpokladom pre trvale udržateľný rozvoj výstavby a napredovanie stavebných činností. Zdroje a materiály je preto treba chápať ako obnoviteľné, nakoľko prišla doba, keď používanie nových zdrojov alebo materiálov sa stáva stále viac z ekonomického a ekologického hľadiska neúnosné.

Pojem odpad možno charakterizovať ako hnuteľnú vec, ktorej sa držiteľ zbavuje, chce sa jej zbaviť alebo je povinný sa jej zbaviť. Recyklácia stavebných odpadov prináša investorom aj značný ekonomický efekt, nakoľko stavebný odpad vznikajúci v rámci búracích a demolačných prác je až o 90% spätne využiteľný v stavebníctve a je plnohodnotnou náhradou prírodných materiálov. Druhotné suroviny môžu nahradzovať prírodné suroviny všade tam, kde výskyt prírodných surovín je nedostatočný alebo ich ťažba musí byť obmedzovaná, alebo tiež tam, kde sa cena prírodných surovín nadmerne zvyšuje veľkými prepravnými vzdialenosťami na miesto ich spotreby. Práve v stavebníctve sú značné možnosti využitia priemyselného odpadu, či už pri výrobe stavebných látok alebo priamo na stavbách[12].

11 Ekonomické výhody recyklácie stavebných odpadov:

 úspora nákladov za dopravu stavebných odpadov na skládku

 úspora nákladov za poplatky za uloženie odpadov na skládku

 úspora nákladov za nákup prírodných materiálov

 úspora nákladov za dopravu prírodných materiálov

1.2.1.1. Recyklácia

Recyklácia je vrátenie odpadu do procesu, v ktorom odpad vzniká – teda pre pôvodný účel a rovnaký systém. Stratégia, ktorá opakovaným využívaním odpadu šetrí prírodné zdroje a súčasne znižuje zaťažovanie prostredia škodlivinami, umožňuje zaistiť zásoby i v prípade absolútneho nedostatku.

Produktom recyklácie je drvenie materiálov rôznych frakcií a rôzneho charakteru. Na recyklačnú linku sa dováža odpad vo forme sute, ktorý je produkovaný pri stavebných a demolačných prácach. Ten je v procese recyklácie triedený a podrvený. Výsledný produkt je závislý od vstupov, teda od charakteru recyklovaného odpadu[13].

Druhy stavebného odpadu:

 odpady z objektov zariadenia staveniska podmieňujúcich výstavbu

 odpady vznikajúce pri realizácií stavebných procesov

 odpady vznikajúce pri prípravných a dopravných procesoch

 odpady vnikajúce pri likvidácii stavebných objektov.

Výsledný produkt, recyklát, má porovnateľné kvalitatívne vlastnosti ako jeho prírodné ekvivalenty a jeho použitím je možné výrazným spôsobom znížiť spotrebu týchto surovín a výrazne znížiť negatívny dopad ťažby na životné prostredie. Recyklácia stavebných odpadov sa začína prezentovať ako nové priemyselné odvedie.

12 Kvalitu odpadov ovplyvňujú podľa ich druhu a pôvodu tieto okolnosti:

 mineralogické zloženie

 zloženie a vlastnosti základných prírodných surovín vstupujúcich do výrobného procesu

 spôsob opracovania základného materiálu

 kvalita pôvodného materiálu

 spôsob a podmienky skladovania odpadov

 čistota odpadov

1.2.1.2. Technológie recyklácie odpadu

 Primárne – bezodpadové technológie, ktoré spotrebúvajú odpady priamo na mieste vzniku. Ide o uzavretý technologický postup, kde sa odpady z výrobného procesu – buď neupravené, alebo čiastočne upravené - vracajú znova do výroby, prípadne sa z nich vyrába nový výrobok. Je to napríklad spätné využívanie zvyškov čerstvého betónu.

 Sekundárne - využívajú vo výrobnom procese odpadové látky z iných technológii. Dochádza k znižovaniu záberu pôdy pre potrebu zariadenia skládok a šetria sa prírodné suroviny. Ide najmä o využívanie energetických odpadov vo výrobe stavebných materiálov.

 Terciárne – také, ktoré k výrobe nových prvkov využívajú už materiály zo spotrebovaných výrobkov s ukončeným životným cyklom. Sú najrozšírenejšie a sem zaraďujeme recykláciu stavebných odpadov a odpadov z demolácií stavieb[13].

Mojím názorom je, že v budúcnosti treba prijať potrebné opatrenia, aby sa zabezpečilo, že každý pôvodca odpadu alebo iný držiteľ stavebného odpadu spracuje odpad sám, alebo prenechá spracovanie obchodníkovi, zariadeniu alebo podniku, ktorí vykonávajú činnosti spracovania odpadu. Znovu použité materiály sú a aj budú cenovo výhodnejšie. Ak by bol tento trend úplne bežný a automatická recyklácia stavebného odpadu by sa stala bežnou záležitosťou aj pri menších stavebných prácach, vznikli by aj nové podnikateľské a pracovné príležitosti a podľa môjho názoru by pre bežného spotrebiteľa náklady na odvoz a recykláciu odpadu neprevyšovali počiatočné náklady, ktoré je dnes nutné vynaložiť na tradičné materiály.

13 2. Progresívne materiály a technológie určené pre výstavbu objektov

2.1. Základné pojmy

Veľmi dôležitou súčasťou bakalárskej práce je vysvetliť základné pojmy a definície, súvisiace so stavebníctvom. Vysvetlenie problematiky a charakteristika základných častí stavby v ktorých budú progresívne materiály použité je veľmi dôležitá a pre pochopenie práce nevyhnutná.

Táto časť práce je zameraná nie len na podrobnejšie vysvetlenie materiálov, ktoré môžeme považovať za progresívne, ale aj na ich porovnanie s materiálmi štandardne používanými. Preto som mnou vybrané progresívne materiály a k nim prislúchajúce časti stavby, pre lepšie pochopenie členila podľa ich miesta použitia v stavbe.

2.1.1. Základy a spodná stavba

Základy sú nosná konštrukcia v podzemnej časti objektu, ktorá prenáša zaťaženie stavby do základovej pôdy. Je všeobecne známe, že podzemné podlažie je nákladovo drahšie ako nadzemné. Na základoch stojí celý dom. Ich životnosť musí byť čo najdlhšia, pretože inak by na stavbe vznikali rôzne deformácie. Návrh základov je pre projektantov samostatná veda. Ich druh, veľkosť a tvar sa navrhuje na základe geologického prieskumu. Navrhnúť stavbu s dobrým a využiteľným podzemným podlažím bez minimálneho prieskumu podložia je veľmi riskantné.

Veľmi dôležitým krokom je teda určenie geologického profilu podložia – aká je napríklad hrúbka jednotlivých vrstiev hornín, aké sú ich mechanické vlastnosti, ale tiež aká je výška podzemnej vody. Miesto, kde sa nachádza spodná úroveň základov, čiže základová škára, musí ležať v nezamŕzajúcej hĺbke. Hĺbka sa určuje podľa zloženia pôdy. Ak sa pôda skladá zo skalnatých hornín – hĺbka základov je pol metra, ak je zo štrkopiesku je to 80 centimetrov a ak je pôda ílová je to 120 až 140 centimetrov[3].

14 Základová škára je rozhranie medzi základovou konštrukciou a základovou pôdou (leží v sodnej úrovni základu). Hĺbka základov sa meria od terénu po základovú škáru. Základové telesá však môžu končiť vyššie nad terénom[3].

2.1.1.1. Geologický prieskum

Rozsah a podrobnosť prieskumu staveniska závisí na druhu a veľkosti stavby a na zložitosti geologických a hydrogeologických pomerov územia. Je nevyhnutný, aby sa mohla posúdiť vhodnosť umiestnenia stavby. Zisťuje sa ním zloženie základovej pôdy, únosnosť, stlačiteľnosť, vplyv a výška spodnej vody na stavbu.

Rozlišujeme tieto druhy geologického prieskumu:

 Predbežný – zahŕňa štúdium dostupných máp a iných materiálov o danom území, získavanie miestnych skúseností a prehliadku územia. Je vhodný pre jednoduchšie stavby v zastavaných oblastiach, pri ktorých je takýto prieskum možný.

 Podrobný – dopĺňa a rozširuje predbežný geologický prieskum, tak aby sme dostali jasný obraz o geologických pomeroch a vlastnostiach základovej pôdy. Jeho úlohou je presne stanoviť geologické pomery, ktoré budú dostatočné pre voľbu a návrh založenia stavby. Vyšetrujeme pevnosť, stlačiteľnosť základovej pôdy a vykonávame výpočet únosnosti a sadania. Súčasne je treba stanoviť ochranu základovej konštrukcie proti agresivite vody. Vykonáva sa sondovaním. Sondy sa nesmú robiť pod budúcimi základmi a majú byť minimálne tri pre jeden objekt. Robia sa pri každom rohu objektu.

 Prieskum počas výstavby – tento prieskum je dôležitý v prípade realizácie rozsiahlej stavby, aby sa overili poznatky podrobného výskumu. Je nutný tiež v prípadoch, kedy pri zemných prácach narazíme na zeminu iného zloženia a iných vlastností ako bolo zistené v predchádzajúcich prieskumoch.

 Prieskum počas existencie stavby – prieskum sa vykonáva napríklad v prípade ak sa zmení dokončenie stavby alebo v priebehu nasledujúcich rokov sa zmení hladina podzemnej vody. Ďalším príkladom môže byť zmena charakteru budovy a podobne.

Geologický prieskum sa má robiť ešte pred projektovaním stavby. Sondovanie musí robiť špecializovaná firma, ktorá zároveň vykoná vyhodnotenie prieskumu[3].

15 2.1.1.2. Druhy základov

Druh základov ovplyvňuje hlavne konštrukčný systém budovy, veľkosť zaťaženia objektu a druh, zloženie a únosnosť základovej pôdy.

Základové konštrukcie delíme na :

 Základy plošné - sú najrozšírenejším typom základových konštrukcií. Používajú sa, ak základová pôda s dovolenou nosnosťou v tlaku, sa nachádza v bezprostrednej blízkosti od spodnej časti budovy. Zaťaženie sa prenáša v základovej škáre, ktorá by mala byť vodorovná. Prenášajú zaťaženie objektu do základovej pôdy hlavne svojou plochou. Škáry musia byť v nezamŕzajúcej hĺbke, v rozmedzí od 800 – 1200 mm od hornej úrovne terénu. Ak je škára v menšej hĺbke, musíme zabrániť prístupu vody do škáry.

Medzi plošné základy patria:

- Základové pásy - navrhujú sa pod nosné steny alebo stĺpy malej vzdialenosti. Musia byť pod každou nosnou stenou, nástupným stupňom na schodoch, komínom, stacionárnym kotlom a pod priečkami hrúbky 150 mm a viac. Tvoria základ pre budúce murivo. Pásy tvorí väčšinou prostý betón, železobetón alebo ložný kameň. Tieto materiály sa používajú preto, lebo pásy nie sú väčšinou izolované. Šírka základového pásu sa vypočíta podľa únosnosti pôdy a podľa váhy, ktorú bude niesť, plus vlastná hmotnosť pásov. Pásy však musia byť širšie ako múr, ktorý bude na nich stáť. Výška základového pásu sa určuje podľa uhla roznášania základu. Uhol roznášania základu je 60 stupňov, čo je dané materiálom, a to prostým betónom. Pri menšom uhle je nutný pás železobetónový. Základový pás tvorí súvislý nosník, ktorého prierez môže mať obdĺžnikový, stupňovitý alebo rebrový tvar.

- Základový rošt – je sústava navzájom kolmých základových pásov. Montujú sa z jednotlivých prefabrikovaných dielcov, ktoré môžu mať obdĺžnikový, alebo lichobežníkový prierez a môžu byť plné alebo vyľahčené. Navrhujú sa u skeletových stavieb s väčším zaťažením alebo nerovnomerne sadajúcou pôdou. Základové prefabrikáty sa ukladajú do pieskového úložiska . Pre zvýšenie tuhosti montovaných základových pásov sa odporúča nad nimi vybetónovať železobetónový monolitický veniec[5] [27].

16 - Základové pätky – sú základové konštrukcie, ktoré sa navrhujú väčšinou v skeletovom konštrukčnom systéme (pri väčšej vzdialenosti stĺpov – 6 a viac metrov). Aby bolo zaručené centrické zaťaženie v základovej škáre, sleduje pôdorys pätky tvarom profil stĺpu (štvorec alebo obdĺžnik). Založenie na pätkách vyžaduje málo stlačiteľnú základovú pôdu s dostatočnou a rovnomernou únosnosťou. Pätky si majú sadať rovnomerne. Pôdorysný tvar pätiek je štvorcový, obdĺžnikový a kruhový. Tvarové, materiálové aj rozmerové riešenie pätiek môže byť ovplyvnené spôsobom kotvenia stĺpov alebo iných konštrukcií, ktoré sú na pätke uložené. U pätky z prostého betónu vychádza vplyvom požadovaného minimálneho konštrukčného uhlu 60° značná výška pätky. Pätky železobetónové monolitické sú z hľadiska spotreby betónovej zmesi úspornejšie.

- Základová doska – používajú sa, ak je zaťaženie objektu väčšie a základová pôda menej únosná, alebo je spodná voda tlaková. Základové dosky sú obvykle železobetónové. Pri železobetónových zvislých stenách na základovej doske hovoríme o železobetónovej vani. Pretože tieto konštrukcie určujú a navrhujú statici, pri jej zhotovení treba dodržiavať projekt uloženia ocele.

 Základy hlbinné – hlbinné základy sú vertikálne konštrukcie, ktoré prenášajú zaťaženie do väčšej hĺbky. Používajú sa pri málo únosnej pôde alebo ak sa na úrovni základov vyskytuje spodná voda.

Medzi hlbinné základy patria:

- Pilóty – štíhle betónové, drevené, oceľové, železobetónové prvky kruhového prierezu. Na ich hlavice sa ukladajú základy. Osádzajú sa baranením (vrážaním) alebo vŕtaním.

- Studne – sa používajú pri veľmi veľkých zaťaženiach a hĺbkach. Sú to duté valcovité telesá najčastejšie z betónových skruží s ostrím, ktoré sa do pôdy spúšťajú podhrabávaním. Dno studne sa zabetónuje a vnútro sa vyplní únosným materiálom (štrkopieskom). Vrch studne tvorí železobetónová doska, na ktorú sa uloží nosná konštrukcia.

- Kesóny - a používajú zriedka a sú podobné studniam, len majú prierez štvorca alebo obdĺžnika, plné steny a strop s otvorom. Používajú sa pri zakladaní pod hladinou vody[5] [27].

17 2.2. Progresívne materiály a technológie pre základové konštrukcie

Základnou podmienkou správneho založenia akejkoľvek stavby je bezpečne preniesť do podložia zaťaženie, spôsobené hmotnosťou a prevádzkou stavebného objektu, bez deformácií a porúch podložia alebo objektu. Zakladanie stavieb na doske s využitím tepelnoizolačného sklopenového granulátu je ekonomicky najefektívnejším založením stavby.

Takéto základy nerobia len stabilný a pevný podklad pre stavbu, ale majú v sebe ukrytú schopnosť stavbu výborne izolovať od chladu a vlhkosti.

2.2.1. Penové sklo ako stavebný materiál budúcnosti

Napriek tomu, že u nás je to pomerne nový materiál, penové sklo bolo vynájdené už v 30-tych rokoch minulého storočia na Mendelejevovej chemicko-technickej univerzite v Moskve. Najskôr bolo navrhnuté ako ľahký vodovzdorný, plávajúcu materiál, no za krátky čas si vedci všimli jeho vynikajúce tepelnoizolačné vlastnosti ako aj odolnosť materiálu a dobrú spracovateľnosť. V roku 1946 pokusne použili penové sklo ako izolačnú vrstvu pod betónovú dosku počas stavby jedného z miestnych vojenských zariadení. Namerané hodnoty, obťažnosť spracovania a unikátna tepelná, chemická, mechanická a nasiakavá odolnosť materiálu spôsobili, že vedci upustili od pôvodného využitia a penové sklo sa začalo používať predovšetkým ako izolačný materiál[14].

Penové sklo je moderný stavebný prvok vyrobený z odpadového skla. Keďže sklo, ako stavebný materiál je počas svojej životnosti neprchavá konzistencia, nedochádza u neho k žiadnym plynným výparom ani objemovému úbytku. Zostáva odolný voči starnutiu počas celej svojej životnosti. Je rovnako dobre vhodný na odľahčenie podláh a sanáciu spodných stavieb ako aj na odvetranie stropných konštrukcií [14][13].

Ako ľahký stavebný prvok efektívne pôsobí aj pri odvodnení ihrísk a iných tréningových a športových plochách. Najväčšie výhody tohto stavebného materiálu sú však v jeho tepelno-izolačných vlastnostiach. V prípade použitia sklopenového granulátu v základovej doske nie je potrebné dodatočné zaizolovanie budovy od základov pretože dostatočne eliminuje všetky tepelné mosty smerom von zo stavby. Okrem tepelných vlastností je aj absolútne odolný voči vlhkosti. Jeho uzavretá porózna štruktúra nedovoľuje vode preniknúť do prostredia pod stavbou nakoľko spolu s drenážnym systémom dokonale odvádza

18 pôdnu vlhkosť, spodné vody ale aj prípadnú dažďovú vodu (roztopený sneh a pod.) mimo budovu[14].

Ďalšími prednosťami sklopenového granulátu je nízka objemová hmotnosť a s tým spojené minimálne zaťaženie na pôdnu štruktúru. Navyše spracovaním sklopenového granulátu do základovej dosky podstatne zjednoduší pracnosť, čím sa dosiahne skrátenie času prípravy základovej dosky a tým sa znížia vstupné materiálové náklady i ľudská práca[14].

Obrázok č. 1 - Sklopenový granulát (http://www.penove-sklo.com/)

Jednotlivé parametre a vlastnosti tohto progresívneho materiálu v bodoch:

Má prípustné napätie v tlaku pri zhutnení 1,6 : 1 je 280 kN/m2

- Pevnosť v tlaku jednotlivého zrna je 5,00 N/mm2

 Môžeme ním bez prerušenia realizovať izoláciu bez tepelných mostov

- Tepelná vodivosť pri zhutnení 1,3 : 1 za sucha je 0,080 W/mK

- Tepelná vodivosť pri zhutnení 1,3 : 1 za mokra je 0,130 W/mK

 Materiál má bunečne uzavretú štruktúru, neviaže takmer vôbec vodu a izoluje za vlhka i za sucha

 Je mrazuvzdorný a možno ho zabudovávať priamo, bez dodatočného zakladania proti mrazu

19  Je zhutniteľný a tým priamo predurčený na pohlcovanie záťaže

 Je výnimočne ľahký, odľahčuje základovú pôdu a pri mokrej pôde zlepšuje vztlak v stave voľne sypanom aj v stave zhutnenom

 Je ideálnym násypovým materiálom s dobrými drenážnymi vlastnosťami

 Je nehorľavý v triede A1 a pri požiari neuvoľňuje žiadne škodlivé plyny alebo pary

 Ako 100%-ne recyklovaný výrobok z použitého skla je anorganický, rezistentný takmer voči všetkým kyselinám, zásadám, rozkladu, starnutiu, baktériám, plesniam, hlodavcom, vlhkosti a mrazu[13].

Obrázok č. 2 – Penové sklo (http://www.penove-sklo.com/ )

20 2.2.1.1. Technológia výroby penového skla

Východiskovým materiálom pre výrobu tohto unikátneho produktu je staré, použité sklo a sklenené črepy najrôznejšej kvality – je jedno či to boli poháre, fľaše, okenné tabule alebo iná forma, či bolo sklo číre, zelené, hnedé, alebo inej farby.

Obrázok č. 3 – Odpadové sklo (http://www.pretrvanie.info)

V niekoľkostupňovom automaticky riadenom procese dochádza jednak k postupnému triedeniu a čisteniu suroviny (etikety, zvyšky pôvodného obsahu) a jej drveniu na menšie, skoro rovnaké frakcie vhodné na ďalšie technologické spracovanie.

V ďalšom kroku sa táto homogenizovaná sklenená drť s časticami veľkosti do 10 mm melie v guľovom mlyne na veľmi jemnú sklenenú múčku. Vo vírivkovej miešačke sa do múčky primiešavajú minerálne aktivátory, ktoré majú dôležitú úlohu v ďalšom technologickom kroku a „urobia“ zo skla penosklo.

Sklenená múčka sa kontinuálnym prepravníkom posúva v rovnomernej vrstve do elektricky vykurovanej kontinuálnej (priebežnej) pece, kde príde pri teplote okolo 900° C k zliatiu múčky do tekutej taveniny, ktorú vyparujúce sa minerálne aktivátory rovnomerne napenia. Na druhej strane priebežnú pec už opúšťa súvislá plochá platňa z penového skla s teplotou 300 – 400° C. Rýchlym tuhnutím a ochladzovaním na vzduchu vznikajú v dôsledku vnútorných napätí v súvislom materiály trhliny. Tento proces je regulovaný rýchlosťou posuvu materiálu z pece na chladný vzduch. Výsledkom rýchleho ochladzovania a tým vznikajúcich vnútorných napätí v penosklovom materiály je, že súvisle chladnúce penové sklo sa samovoľne láme.

21 Na konci procesu je homogénny granulát ochladnutého penoskla s frakciami veľkosti 3 – 6 cm v priemere, bez potreby akéhokoľvek ďalšieho upravovania. Toto je finálna podoba, v ktorej sa sklopenový granulát priamo zo skládky vo výrobe expeduje na jednotlivé stavby. Penové sklo sa expeduje buď priamo vo voľne loženej forme na nákladnom aute, alebo v takzvaných „BigBagoch“, ktoré uľahčujú vykládku na zle prístupných staveniskách a zjednodušujú manipuláciu a uskladnenie čistého materiálu na stavbe[15].

2.2.2. Formy praktických aplikácií

 Pod základové dosky budov na všetky účely, či už rodinné domy, priemyselné a obchodné celky, pod podlahy bez základovej dosky v novostavbách, ale aj v existujúcich objektoch – tu spája penosklo v sebe odvetrávaciu (drenážnu) vrstvu a tepelnú izoláciu a šetrí disponibilnú výšku konštrukcie, vystupuje ako materiál prenášajúci záťaž a materiál odstraňujúci tepelné mosty, nulovou zmáčavosťou zabraňuje vzlínavosti, vlhkosti, chráni objekty pred kumuláciou radónu.

 Ako izolácie striech a terás – výborné tepelno – izolačné vlastnosti a nízka hmotnosť, veľmi vhodné aj pre strechy so zeleňou - tu granulát plnohodnotne splní funkciu nehorľavej tepelnej izolácie v triede A1 a pri požiari neuvoľňuje žiadne škodlivé plyny alebo pary

 Na odľahčovanie preťažených stropných konštrukcií pamiatkových budov a chrámov

 Ako postranné izolácie vonkajšej steny pivníc alebo podúrovňových priestorov, pre podzemné garáže - výborné hydroizolačné vlastnosti, vodeodpudivosť, mrazuvzdornosť

 Na podlahové sanácie starých budov a ich tepelné odizolovanie – malá stavebná výška, nízka hmotnosť, vysoká únosnosť

 Na izolácie plavární, bazénov a iných rekreačných stavieb, tepelné úpravy vonkajších i vnútorných športovísk, hál a oddychových zón, pod vyhrievané exteriérové aj interiérové plochy

 Ako únosné podložie pre parkovacie plochy, cesty a cestné privádzače – nízka hmotnosť, vysoká únosnosť a schopnosť pohlcovať záťaž, hydroizolačné vlastnosti, vodeodpudivosť, mrazuvzdornosť, stabilita mechanických a chemických vlastností,

22  odľahčuje základovú pôdu a pri mokrej pôde zlepšuje vztlak, poskytuje možnosť opakovanej jednoduchej recyklácie a použitia

Tabule z penového skla sú teda pozoruhodne trvanlivým, odolným, ekologicky nezávadným, dobre spracovateľným a cenovo dostupným materiálom pre akúkoľvek formu zateplenia.

Získame tak dlhodobé, kvalitné a pohodlné riešenie problémov s izoláciou, tak tepelnou ako aj proti vlhkosti.

Obrázok č. 4 – Navážanie štrku z penového skla (http://www.pasivnidomy.cz/)

Zaistenie tepelno - izolačných požiadaviek základov takouto progresívnou, modernou a hlavne 100 % ekologickou cestou má podľa môjho názoru oproti obvyklým konštrukciám a technológiám veľa výhod. Šetrí spotrebu energie a je to veľmi jednoduchá konštrukcia, bez tepelných mostov, za omnoho nižších nákladov na realizáciu. Podľa mňa, netreba tento spôsob zakladania presadzovať za každú cenu. Sú situácie, keď sa vlastne výhody zakladania nevyužijú naplno a vtedy treba zvážiť ekonomickú zmysluplnosť. Penové sklo sa nedá použiť, keď je vysoká hladina spodnej vody. Neplnilo by izolačné vlastnosti, ak by bolo vo vode, lebo voda by tvorila tepelný vodič. Rovnako v lokalitách, s rizikom záplav, je to na zváženie. Na základe výsledkov v tejto časti práce, by bolo najvhodnejšie preferovať penové sklo, pretože je ekologickejšie, keďže ide o recyklát, v prípade zbúrania domu sa dá jednoducho opakovane použiť inde.

23 2.3. Vrchná stavba

Po základových konštrukciách sa začína stavba rozrastať konečne i do výšky. Základy, zvislé nosné konštrukcie – múry, tvoria časť celku, ktorý sa nazýva hrubá stavba. Rovnako ako v predchádzajúcej časti mojej práce, aj tu sa budem v úvode venovať všeobecnému popisu ďalšej časti stavby – zvislým nosným konštrukciám a progresívnym materiálom a technológiám, ktoré majú s touto časťou súvislosť.

2.3.1. Zvislé nosné konštrukcie

Sú to konštrukcie v smere vertikálnom, ktoré prenášajú zaťažene ostatných konštrukcií a vlastnú hmotnosť. Tieto konštrukcie majú za úlohu prenášať do základov celé zaťaženie v budove, nie len zo strechy, stropov, schodiska ale napríklad aj od vetra. Plnia nosnú, tepelnú, zvukovú, estetickú a architektonickú funkciu.

Zvislé nosné konštrukcie tvoria steny, stĺpy, piliere. Materiálmi používanými pre zvislé konštrukcie sú železobetón, tehly a kameň. Základný význam týchto zvislých nosných konštrukcií v stavbe je v tom, že ich usporiadanie má rozhodujúci vplyv na stabilitu a tuhosť celej budovy.

Základnou požiadavkou na zvislé nosné konštrukcie je ich únosnosť. Znamená to, že rozmery konštrukcií musia byť stanovené tak, aby v žiadnom prípade nedošlo k porušeniu stability celej budovy. Tieto konštrukcie majú nemajú byť nasákavé, mali by byť dostatočne odolné proti pôsobeniu rôznych plynov a majú byť odolné proti ohňu[3].

Obrázok č. 5 – Zvislé nosné konštrukcie (http://www.threesystem.sk/)

24 2.3.1.1. Steny

Stena je stavebná konštrukcia, vymurovaná maltou alebo z prírodných a umelých stavebných dielov. Najčastejšie je to z pálených a nepálených tehál, z tehlových kvádrov, z kameňa, z tvárnic a kvádrov z obyčajného betónu a podobne. Nosné steny môžeme rozdeliť podľa mnohých hľadísk:

 Pôdorysnej polohy v budove

 Výškovej polohy v budove

 Druhu použitej malty

 Úpravy povrchu

 Druhu použitých dielov

2.3.1.2. Steny murované

Zvislé nosné konštrukcie murovaných stavieb sú buď steny alebo piliere z prvkov ako sú tehly, tvárnice, tvarovky a bloky spojované maltou do jedného konštrukčného celku. Je nutné dodržiavať pravidlá väzby, aby stena pôsobila ako celistvá konštrukcia schopná prenášať zaťaženie. U murovaných prvkov rozlišujeme rozmer výrobný a rozmer modulový – zväčšený o hrúbku škár, ktorá je obvykle 10 mm[16].

Murované zvislé konštrukcie je možné triediť z niekoľkých hľadísk:

 Podľa účelu - nosné, nenosné

 Podľa povrchovej úpravy – omietané, obkladané, režné

 Podľa použitého materiálu – tehlové, tvárnicové, kamenné, zmiešané

Pre murované nosné steny sa používajú vápenné, vápennocementové a cementové malty.

25 2.3.1.3. Steny monolitické

Monolitické stenové konštrukcie sa aplikujú priamo na stavbe, ukladaním stavebného materiálu (obyčajný, ľahký betón) do debnenia. Kašovitú betónovú zmes je nutné hutniť. Debnenie je konštrukcia buď dočasná alebo ponechaná (stratené debnenie). Stratené debnenie zlepšuje ponechaná vrstva podklad pre omietky a môže zvýšiť tepelnoizolačné vlastnosti steny.

Druhy debnenia:

 Systémové veľkoplošné debnenie

 Tunelové debnenie,

 Posuvné debnenie

 Zabudované (stratené) debnenie

Hrúbka stien z obyčajného betónu je 150 až 200 mm. Vonkajšie nosné steny z obyčajného a ľahkého betónu musia byť, podľa súčasných požiadaviek tepelne technickej normy, doplnený tepelnou izoláciou.

Použitie monolitických nosných stien:

 Objekty občianskej vybavenosti

 Pre budovy rôznych priestorových tvarov

 Výškové objekty

 Budovy náročné na architektonické stvárnenie

2.3.1.4. Montované nosné steny

Montované nosné steny sa stavajú zo stenových prefabrikovaných dielcov. Stena sa vyrába vo výrobnom závode a na stavbu sa dopravuje ako hotový výrobok a tu sa osadzuje. Podľa použitých prefabrikátov môžeme objekty rozlíšiť na montované z bloku, blokopanelov a z panelov[16].

26 2.4. Progresívne materiály a technológie pre zvislé nosné konštrukcie

Moderné stavebníctvo ponúka množstvo nových progresívnych druhov muriva, ktoré vznikli recyklačným procesom, ale aj nové inovácie v oblasti výroby betónu so skvelými vlastnosťami. Výber stavebného materiálu na hrubú stavbu patrí k jednému z najdôležitejších krokov, ktoré ovplyvnia užívateľské vlastnosti stavby i jej životnosť a preto sa moja práca bude aj v nasledujúcej časti venovať novým, inovatívnym a bohužiaľ verejnosti stále nie príliš známym progresívnym materiálom používaným práve pri nosných konštrukciách stavby.

Jedným z cieľov mojej práce, bol výber práve menej známych a zaujímavých materiálov, ktoré majú skvelé vlastnosti, ale bežný spotrebiteľ sa ku informáciám o takýchto materiáloch dostáva len okrajovo.

2.4.1. Dosky TETRA K

Nekonvenčnou alternatívou k známym drevotrieskovým, cementotrieskovým, či sadrokartónovým doskám a zaujímavým využitím pri stratenom debnení sú dosky Tetra K s mernou hmotnosťou okolo 850 kg/m3. Jednoduchšie povedané, dosky vyrobené z nepotrebného odpadu obalov od mlieka, s ktorými sa stretávame v každodennom živote, ale nikdy by sme ich nepovažovali za zdroj pre výrobu stavebného materiálu.

Jediným materiálom použitým pri výrobe je čistý technologický odpad z výroby obalov Tetra Pak bez pridania lepidiel. Pred desiatimi rokmi prišiel nápad recyklovať kompozitné nápojové obaly už notoricky známeho tetrapaku.

Obrázok č. 6 – Tetra Pak (http://m.concie.sk/ )

27 Tento moderný a ekologický výrobok, pôvodne zlisovaný z papiera, polyetylénu a hliníkovej fólie, sa recykluje dôkladným mletím a opätovným spojením bez pridania lepidiel, ale pod tlakom a pri vysokej teplote. Takto z neho vzniká ľahký, ale húževnatý stavebný materiál – doska, ktorej povrch sa ďalej upravuje kartónovým papierom. Výrobca ubezpečuje, že okrem bežných náterov možno na povrch dosiek nanášať aj fasádne úpravy. Panely a dosky sú čiastočne odolné voči vode, vyššej nasiakavosti, najmä na rezných hranách, možno zabrániť použitím vodeodolného náteru.

Cena jedného štvorca takejto dosky je približne jedno euro. Dosky sú opäť recyklovateľné. Oproti iným materiálom sú dosky z obalov od mlieka ľahšie a preto uľahčujú manipuláciu. Osvedčili sa aj pri stavbe a rekonštrukciách rodinných domov.

Dosky Tetra K sú vynikajúci spôsob recyklácie a druhotného využitia tetrapakových či iných vrstvených kartónových obalov, s ktorými si príroda bez ľudskej pomoci neporadí. Z takto vyrobených dosiek sa dajú robiť nie len vonkajšie steny domov, garáže, chatky, ale aj priečky, stropy či podkrovné miestnosti. Svojou nenáročnosťou je materiál lacnejší ako doposiaľ na trhu dostupné materiály[17].

Obrázok č. 7 – dosky Tetra K ( http://www.kuruc.sk/ )

28 2.5. Stratené debnenie z PET fliaš

Nároky stavebníkov na stropnú konštrukciu sa v porovnaní s minulosťou podstatne zvýšili. Strop by mal byť nielen dostatočne nosný, ale aj variabilný, s dobrými izolačnými vlastnosťami, ekologicky neškodný, estetický a, samozrejme, čo najlacnejší.

Z recyklovaných zmesí plastov sa už dlhú dobu vyrábajú stratené debnenia železobetónových monolitických stropných panelov. V jednom prípade novšieho typu stropného prefabrikovaného dielu , ktorý je vyľahčený vložkami z recyklovaného plastu, vzniknú štvorkomorové stropné materiály. Výstuž i tvar majú, samozrejme, navrhnutý podľa statického výpočtu a environmentálnych požiadaviek. Škrupinové inštalačné vložky z recyklovaného plastu, sa po 30 minútach tvrdnutia betónovej zmesi ukladajú na spodnú časť panelu. Po osadení hornej výstuže ostanú plastové vložky v úlohe strateného debnenia, nad ktorým sa panel dobetónuje[4] [28].

Obrázok č. 8 – Plastový odpad (http://euractiv.sk/ )

Stropné panely sú síce strateným debnením, no na rozdiel od bežných typov stratených debnení sa neukladajú na podpery ale na klasické debnenie. Ich výhodou je nízka hmotnosť a tým aj jednoduchá ručná manipulácia na stavbe. Dodávajú sa v dĺžke asi dva metre, naskladajú sa na pripravené debnenie, vyplnia potrebnou výstužou po celej ploche stropu a zabetónujú.

29 Stropy majú veľmi dobrú tuhosť, typickú pre monolitické konštrukcie. Vďaka debniacemu panelu strop dobre tepelne aj zvukovo izoluje, takže sa uplatní aj nad nevykurovanými pivnicami alebo v podkrovných priestoroch. Po dosiahnutí 100% -tných statických vlastností, plní stratené debnenie v stropnej konštrukcii funkciu energokanála, s možnosťou ľahkej inštalácie, či výmeny energetických vedení alebo iných foriem sieťových rozvodov.

Ďalšou z výhod strateného debnenia na báze plastových recyklátov, je jeho cenová dostupnosť a energetická nenáročnosť pri jeho výrobe. V porovnaní s tradičnými debneniami v podobe drevených, drevoštiepkových či kovových stratených debnení, je debnenie z plastu vyrobené z recyklovaného odpadu, chráni životné prostredie a šetrí prírodné materiálové zdroje. Znižuje environmentálnu záťaž v podobe plastového odpadu. Zároveň tým podporuje systém triedenia, zberu a recyklácie odpadu, pričom toto úsilie je zohľadnené v cene tohto produktu, či v zjednodušení postupu výroby daného produktu[4] [28].

Obrázok č. 9 – Stratené debnenie stropných panelov ( http://www.asb.sk )

30 2.6. Recyklačné zariadenia na spracovanie stavebného odpadu

Aj pri betónových zmesiach sa môžeme držať zeleného princípu ochrany životného prostredia. Tento princíp spočíva vo využití drveného odpadu na nový recyklovaný stavebný materiál určený na ďalšie použitie.

2.6.1. Recyklácia in situ

Prebieha v mieste vzniku stavebného odpadu. Pri tomto spôsobe recyklovania sa používajú mobilné recyklačné linky. Základnými výhodami sú mobilita, malá zastavaná plocha, nenáročnosť obsluhy, nižšie zriaďovacie náklady a dobrá variabilita výstupných parametrov. Flexibilita týchto liniek umožňuje efektívne spracovať aj relatívne malé množstvá odpadov na mieste vzniku. Ich nevýhodou je nižšia kvalita recyklátu, ktorú spôsobujú obmedzenia strojnej zostavy a vysoká cena v prepočte na jednotku výkonu linky[18].

2.6.1.1. Recyklačné zariadenia

Jedným zo základných predpokladov kvalitného spracovania stavebného odpadu je výber technologickej linky – recyklačného zariadenia, ktoré musí spĺňať stanovené základné požiadavky.

Prvá časť – drvenie vstupného materiálu sa realizuje drvičmi, ktoré môžu byť čeľusťové (najviac sa používajú), odrazové alebo kužeľové. Druhú časť predstavuje triedenie na vibračných triedičoch s rôznym počtom a priemerom sít. Na odstránenie nežiaducich (najmä kovových) prvkov, ako napr. výstuže, armovacích prvkov sa používajú magnetické separátory.

Obrázok č. 10 – Drviaca jednotka Mini crusher (http://www.asb.sk/ )

31 Pre úplnosť treba uviesť, že linka musí mať podľa parametrov výstupného zrna recyklátu aj zodpovedajúci počet dopravných pásov. Nevyhnutnou súčasťou každej linky je aj manipulačný prostriedok, ktorý zabezpečuje prísun materiálu do násypky drviča, ako aj manipuláciu s hotovým výrobkom.

Drvenie vstupného materiálu sa realizuje sa drvičmi, ktoré sa môžu vyhotoviť ako čeľusťové (najviac sa používajú), odrazové alebo kužeľové. Jednou ich časťou je násypka s podávačom vstupného materiálu, jej veľkosť musí zodpovedať rozmerovej hodnote technologického parametra drviča. Dosahuje na nich potrebný index zdrobnenia vstupného zrna. Takéto vyhotovenie postačuje, ak je výstupné zrno spracovaného materiálu vhodné na ďalšie použitie.

Drvením stavebného odpadu , napríklad betónu vzniká nový stavebný materiál. Recyklovaný betón sa spravidla používa opäť ako plnivo do betónov aj keď recyklát negatívne ovplyvňuje konzistenciu betónovej zmesi, znižuje pevnosť v tlaku, modul pružnosti, zvyšuje súčiniteľ dotvarovania a zmršťovania. Na základe zhoršených vlastností recyklátu betónu sa venuje značná pozornosť výskumu nových druhov betónu ako najdôležitejšieho stavebného materiálu[18].

Použitie recyklovaného kameniva na výrobu betónu je dané technickými normami, ktoré predpisujú požadované parametre kameniva. Bežné pevnosti betónov, ktoré sa vyrábajú na stavbách v miešačke, sa pohybujú medzi 8 až 20 MPa. Zvyšovaním dávky cementu sa dá pevnosť cementu zvyšovať len po určitú hraničnú hodnotu, v závislosti od typu cementu a kameniva.

Podľa využitia konkrétneho recyklovaného kameniva v stavebníctve, sa sledujú jednotlivé vlastnosti ako sú napr. chemické a mineralogické zloženie, obsah škodlivín a fyzikálno-mechanické vlastnosti. Získať požadované vlastnosti sledovaných charakteristík však býva zložité, nakoľko vstupný materiál je veľmi rôznorodý[4].

Podľa môjho názoru, budúcnosť ekonomického a ekologického hospodárstva je spätné spotrebovanie, ako zrkadlový obraz konzumnej spoločnosti. V mnohých krajinách sa čoraz viac dbá na to, aby sa dal odpad znovu recyklovať a to nielen v prvej etape opakovaného použitia, ale aj v druhej a tretej. Recyklačné zariadenia, ktoré sa dovezú priamo na stavbu sú na použitie veľmi jednoduché a podľa môjho názoru technológiou číslo jeden pre rozvoj stavebníctva najbližších rokov.

32 2.7. Betón novej generácie

Nie každý si predstaví pod slovom odpad, kusy betónu. Ľudia si neustále prispôsobujú prostredie, v ktorom žijú prestavbou alebo renováciou svojho domu a výsledkom sú milióny ton stavebných sutín. Až do nedávnej doby bolo rozdrvenie jediným spôsobom ako recyklovať stavebný odpad a jeho použitie v základových vrstvách pri stavbe ciest. Podstatou tejto inovatívnej recyklácie betónu, je oddelenie jednotlivých zložiek betónu zo sutiny, ktoré môžu byť znovu použité na nový betón.

Táto technológia je už známa a preto sa v uplynulých rokoch, ako aj v súčasnosti ,venuje vo vyspelých krajinách sveta značná pozornosť výskumu a vývoju druhov betónu novej generácie. Pri betónových konštrukciách sa vývoj orientuje hlavne na pevnostné vlastnosti tohto recyklovaného stavebného materiálu, ústretovému k životnému prostrediu. Betón s vysokou pevnosťou, pri ktorom sa zaviedol názov vysokopevnostný betón (VPB), ultravysokopevnostný (UVPB) alebo ultravysokohodnotový betón (UVVB) majú v širšom pohľade výborné komplexné fyzikálne vlastnosti – vyznačujú sa vysokými pevnosťami. Tieto nové druhy betónu sa v porovnaní s betónom s bežnou pevnosťou vyznačujú aj špecifikami pri výbere zložiek čerstvého betónu a návrhu jeho zloženia, výrobe a spracovaní[11] [20].

Obrázok č. 11 – Čerstvá zmes UVPB (http://www.asb.sk/ )

33 2.7.1. Charakteristika novej generácie betónov

Novými európskymi normami týkajúcimi sa oblasti betónu a betónových konštrukcií, formálne zastrešenými Eurokódom 2 (EC2), sa podľa STN EN 206-1, 2002 zaviedla klasifikácia 16 pevnostných tried betónu – od najnižšej C 8/10 až po najvyššiu C 100/115. Normou na navrhovanie betónových prvkoch a konštrukcií sa zaviedlo 14 pevnostných tried hutného konštrukčného betónu – od najnižšej C 12/15 po najvyššiu C 90/105. V súčasnosti však výrobcovia betónu s pevnosťou tlaku až do 140 MPa.

Formálne rozdelenie druhov betónu podľa pevnostných parametrov v tlaku je na obyčajný betón (OB), teda betón s bežnou pevnosťou do triedy C 55/60, vysokopevnostný betón po najvyššiu triedu C 100/115, s hornou hranicou pevnosti tlaku do 150 MPa, teda mimo rozsahu požiadaviek noriem a betón s veľmi vysokou pevnosťou (UVPB) – s pevnosťou tlaku viac ako 150 MPa[19].

Oblasť UVPB však doposiaľ nie je kodifikovaná v normách. Napriek tejto skutočnosti sú už s praktickým využitím UVPB v nosných konštrukčných prvkoch a konštrukciách určité skúsenosti, ktoré dokazujú výhody tohto progresívneho konštrukčného materiálu. Ich praktický návrh sa zvyčajne opiera o niektoré zahraničné smernice, ktoré nemajú charakter normy, ale sú návodom pre navrhovateľa nosného prvku, resp. konštrukcie z UVPB[11] [21].

2.7.2. Materiálové a technologické špecifiká UVPB

Princíp dosiahnutia vysokej pevnosti zatvrdnutého betónu sa zakladá na štyroch základných faktoroch. Sú to: zvýšenie pevnosti zatvrdnutej cementovej matrice, využitie kameniva z hornín vysokej pevnosti, zlepšenie súdržnosti medzi cementovou matricou a zrnami kameniva a využitie trojosového (priestorového) stavu napätosti betónu v nosnom prvku.

Zvýšenie pevnosti cementovej matrice VPB a UVPB sa zakladá na výraznom znížení vodného súčiniteľa, ktorý predstavuje pomer hmotnosti vody k hmotnosti spojiva. Spojivo spravidla predstavuje cement a ďalšie aktívne prímesi, ako sú kremičitý úlet, popolček a podobne. V prípade UVPB ide o čerstvý betón s veľmi nízkym vodným súčiniteľom s hodnotou približne 0,2. Takýto nízky vodný súčiniteľ možno dosiahnuť iba s výrazne zvýšeným množstvom vysokoúčinných plastifikačných prísad[11] [20].

34 Doterajšie skúsenosti s VPB s pevnosťou v tlaku približne 100 MPa dokazujú, že takúto úroveň pevnosti možno dosiahnuť použitím kameniva s vysokou pevnosťou a zlepšením súdržnosti medzi zrnami kameniva a zatvrdnutou cementovou matricou. To sa dá docieliť použitím druhov cementu najvyšších pevnostných tried (najmä portlandského cementu), aktívnych prímesí a vysokoúčinných plastifikačných prísad.

Zloženie UVPB je v porovnaní s tradičným VPB, ktorý obsahuje hrubé zrná kameniva, postavené na inom princípe. Ide zvyčajne o jemnozrnný cementový kompozit, s maximálnym zrnom kameniva menším ako 1 mm, vysokým obsahom cementu a aktívnych prímesí a neaktívnych kamenných múčok plniacich funkciu plniva. Vhodne zvolené zloženie uvedených zložiek UVPB, umožňuje vznik veľmi hutnej cementovej matrice založenej na vysokej hustote usporiadania jemných neaktívnych častíc a pevných vnútorných väzieb hydraulických produktov v mikroštruktúrne zatvrdnutého UVPB. Vysoká pevnosť a hustota zatvrdnutého UVPB je príčinou jeho nedostatočnej duktility (plastické pretvorenie pred dosiahnutím medze pevnosti). Preto pri praktickom využití UVPB v nosných betónových prvkoch sa na dosiahnutie jeho požadovanej ťažnosti používa oceľová rozptýlená vláknová výstuž. Okrem uvedených materiálových špecifík UVPB zohrávajú pri dosiahnutí jeho požadovaných vlastností v zatvrdnutom stave významnú úlohu aj technologické postupy dávkovania, miešania, spracovania a ošetrovania[11] [20].

Obrázok č. 12 – Dávkovanie oceľových vlákien (http://www.asb.sk/ )

35 2.7.3. Technologický postup pri príprave a výrobe čerstvej zmesi UVPB

V porovnaní s betónom s tradičným zložením má viaceré špecifiká. Vysoký obsah jemných až ultrajemných zŕn si vyžaduje použitie miešacieho zariadenia s vysokou účinnosťou miešania. Na dávkovanie jednotlivých kvapalných a pevných zložiek do čerstvej zmesi UVHP neexistuje jednotné pravidlo. Postup dávkovania sa vždy zakladá na overovacích skúškach s cieľom hľadať optimálny postup na základe spätnej väzby formou vyhodnotenia pevnostných parametrov vzoriek zatvrdnutého UVPB.

Charakteristickým znakom pri príprave UVPB je použitie zámesí s menším objemom v porovnaní s prípravou obyčajného betónu, ktorý obsahuje hrubé zrná kameniva. Vysoká lepivosť jemných zložiek a nízky obsah vody neumožňujú ich dokonalé rozmiešanie. Dávkovaniu oceľových vlákien počas miešania čerstvého betónu treba venovať vždy zvýšenú pozornosť.

Ďalším špecifikom miešania UVPB je tendencia nabaľovať značný objem vzduchových bublín v objeme čerstvého betónu. Vysoká lepivosť a možnosť zhutňovať betón len vonkajšou vibráciou pri jeho ukladaní zabraňujeme intenzívnejšiemu uvoľňovaní vzduchových bublín počas jeho spracovania. To sa týka využitia UVPB najmä v konkrétnom nosnom prvku. Pri rozptýlenej oceľovej vláknovej výstuži v UVPB je použitie ponornej vibrácie vylúčené, keďže tento spôsob zhutňovania nepriaznivo ovplyvňuje rovnomernosť rozptylu oceľových vlákien v cementovej matrici[21].

Obrázok č. 13 – Informatívne zloženie čerstvého betónu a základné parametre UVPB (http://www.asb.sk/ )

36 2.7.3.1. Využitie UVPB v nosných prvkoch a konštrukciách

Aplikácia UVPB v praxi je vzhľadom na špecifiká v súčasnosti obmedzená. Dôvodmi sú zvýšené technologické, ako aj ekonomické nároky. Napriek týmto nevýhodám a vzhľadom na mimoriadne mechanické a fyzikálne vlastnosti zatvrdnutého UVPB je v niektorých prípadoch jeho aplikácia prínosom. Publikované výsledky výskumu v zahraničí dokazujú, že v súčasnosti sa dá vyrobiť UVPB s pevnosťou tlaku viac ako 200 MPa. Ak sa pevnosť zatvrdnutého UVPB v tlaku blíži k pevnosti ocele v tlaku, je na mieste uvažovať napríklad o možnostiach náhrady tuhej oceľovej výstuže v spriahnutých tlačených prvkoch.

Výnimočné vlastnosti UVPB umožňujú jeho využitie v nosných prvkoch rôzneho typu. Veľmi vysoké pevnosti v tlaku a v ťahu a náhrada oceľovej prútovej výstuže oceľovou vláknovou výstužou na báze mikrovlákien umožňujú dosiahnutie extrémne subtílnych prierezov nosných prvkov.

V súčasnosti sa ukazujú možnosti širšieho využitia najmä v oblasti prefabrikovaných dielcov. Je to novodobý konštrukčný materiál určený v súčasnosti predovšetkým na vybrané účely najmä tam, kde nejde o veľké objemy, ale o vysokú pridanú hodnotu betónového prvku či konštrukcie. Je výzvou nielen pre konštrukčných inžinierov, ale aj pre architektov. Potenciál jeho využitia v praktických aplikáciách v oblasti nosných či nenosných betónových prvkov a konštrukcii je v budúcnosti veľmi veľký[21].

Obrázok č. 14 – Prefabrikované schodiskové rameno z UVPB Obrázok č. 15 – Výstužové jadrá z UVPB (http://www.asb.sk/)

37 2.8. Zastrešenie budov

Strecha je konštrukcia nad posledným poschodím stavebného objektu. Hlavnou funkciou je ochrana budovy pred vonkajšími vplyvmi ako sú napríklad sneh, dážď, vietor. Aby mohla strecha plniť svoju úlohu na stavbe je veľmi dôležitá funkcia strešnej krytiny. Strešné krytiny sú vrchnou časťou strešného plášťa, ktoré majú chrániť budovy proti vnikaniu vody, snehu, prachu, popola a pred priamymi účinkami slnečného žiarenia. Pre voľbu druhu strešnej krytiny sú dôležité nasledujúce hľadiská:

- Nadmorská výška

- Miestne klimatické pomery

- Čistota ovzdušia

- Sklon strechy

- Požadovaná funkcia

- Konštrukčné nosné časti strechy a strešného plášťa

- Architektonické požiadavky

Delíme ich na povlakové krytiny, uplatňované hlavne u plochých striech a na skladané strešné krytiny používané pre konštrukcie krovov[3] [5].

Obrázok č. 16 – Zastrešenie (http://www.threesystem.sk/)

38 2.8.1. Šikmé strechy

Od dávnej minulosti vidíme, že zastrešenie menilo svoj tvar, vlastnosti aj konštrukciu. Vždy však odrážalo vyspelosť technického vývoja a kultúru spoločnosti. Šikmý tvar strechy spĺňa úlohu jednoduchej nosnej konštrukcie. Rešpektuje prírodné prostredie a ľahšie sa začleňuje do krajiny a historickej zástavby. Rôzne tvary šikmých striech sa vyvinuli na základe dlhej tradície užívania.

Ich tvar ako formotvorný prvok závisí od tvaru pôdorysu, zvolenej konštrukcie, krycieho materiálu, systému odvádzania vody a od celkového výtvarného zámeru. Ich sklon zasa závisí od podnebia určitej oblasti, od množstva vodných zrážok a ich skupenstva.

Tvarovo najjednoduchšia je pultová strecha, ktorá má iba jednu šikmú rovinu. Sedlová strecha sa považuje za trochu náročnejšiu. Jej drevené prvky naklonené navzájom proti sebe sa dajú ľahko stabilizovať a predlžovať na akúkoľvek dĺžku. Vnútorný priestor pultovej a sedlovej strechy je využiteľný po celej dĺžke traktu. Valbová strecha je vlastne pozdĺžna sedlová strecha ukončená šikmým skosením – valbou. Jej vyhotovenie je nákladnejšie a prácnejšie ako pri sedlovej streche, napriek tomu sa u náš často vyskytuje. Stanová strecha má tvar ihlana nad štvorcovým alebo pravidelne polygónovým pôdorysom. Je vhodná na dominujúce izolované stavby (napríklad veže). Manzardová strecha má spádové plochy zalomené tak, že spodná časť má väčší a vrchná časť menší sklon. Tým sa zväčší podkrovný priestor, ktorý tak možno v maximálnej miere využiť na bývanie. Pre svoju konštrukčnú zložitosť je tento druh strechy zriedkavejší ako strechy valbové alebo sedlové.

Prelínaním tvarov šikmých striech môžu vzniknúť rôzne kombinácie ako sedlová strecha s prístavkom s valbovou strechou, lomená sedlová strecha, motýlikova a podobne. Pre šikmú strechu je charakteristický súlad správne zvolenej staticky nadimenzovanej nosnej časti – krovu, kvalitnej krytiny, klampiarskych prvkov, správnej skladby vrstiev strechy a dôkladnej montáže s prepracovanými detailmi. Medzi najpoužívanejšie krovy rodinných domov patria väznicové sústavy – hambálok, stojatá a ležatá stolica. [3] [22].

Obrázok č. 17 – Druhy šikmých striech (http://strechy-trnava-sk.webnode.sk/ )

2.8.1.1. Strešné krytiny

Vzhľadom na vplyvy počasia a potrebnú dĺžku využitia musí byť strešná krytina pevná, kvalitná a trvácna. Je viacero druhov strešných krytín, ktoré sú charakteristické svojím materiálom, farbou a štruktúrou. Dodávajú charakter piatej fasády domu a podčiarkujú vzhľad budovy. Samozrejme, krytina by mala mať aj primeranú hmotnosť, aby nezvyšovali náklady na konštrukciu krovu z dôvodu jej únosnosti.

Výber krytiny ovplyvňuje aj sklon strechy. Medzi ľahké krytiny patria asfaltové pásy a tvarovky z nich, plastové a plechové krytiny.

Medzi stredné a ťažké patria napríklad krytiny z vlákennocementových dosiek, pálená keramická a betónová krytina[3] [5].

40 2.9. Progresívne materiály pre konštrukcie zastrešenia

2.9.1. Recyklované umelé hmoty

Do stavebníctva prenikajú materiály a konštrukčné prvky vyrobené z plastového odpadu. Pevnosťou síce nevynikajú, zato sú lacné a dostupné. Súčasná časť histórie ľudstva sa niekedy označuje ako doba plastová.

Plast je omnoho viac trvanlivejší než iné materiály. Nehnije ako drevo, nekoroduje ako železo. Nie je šetrný k životnému prostrediu, ale aspoň časť plastového odpadu ľudia vytriedia do žltých kontajnerov. Fľašky a igelitky sa už z nich síce nevyrobia, ale dajú sa z nich vylisovať stavebné materiály. Takýto materiál nemá príliš vysokú pevnosť. Obyčajné drevo používané v stavebníctve je asi desať krát pevnejšie. Vo svete by sme našli celé stavby vyrobené z recyklovaných plastov[23] [29].

Obrázok č. 18 – Recyklácia plastov (http://www.odpady-portal.sk/ )

2.9.1.1. Ľahké plastové strešné krytiny

Skvelým progresívnym a recyklovaným stavebným materiálom používaným pre zastrešovanie domu je plastová škridla vyrobená z kremičitého piesku a drveného PET plastu. Pri výstavbe a rekonštrukciách rodinných domov, dreveníc, rekreačných zariadení a záhradných chát sa používajú okrem klasických drevených šindľov aj ľahké plastové strešné krytiny. Keďže ich vzhľad kopíruje prírodné materiály (drevený šindeľ, bridlicu), môžu sa použiť aj pri rekonštrukciách pamiatkovo chránených objektov. Ide o verné napodobeniny, rozdiel poznáme iba zblízka.

41 Vyrábajú sa z plastov PP a PE s prísadou na ochranu proti ÚV žiareniu a s retardérom horenia. Najčastejšie z recyklovaných plastov káblových izolácií a obsahujú drobné zvyšky kovu a gumy. Ľahké plastové strešné krytiny ešte nie sú u nás veľmi rozšírené. Táto krytina má vysokú mechanickú odolnosť, vďaka nulovej nasiakavosti na nej nemajú šancu machy ani lišajníky, odoláva krupobitiu a má nízku hmotnosť. Nevyžaduje žiadnu údržbu[24].

Obrázok č. 19 – Plastová strešná krytina (http://www.asb.sk/)

Vlastnosti ľahkých strešných krytín:

 Nízka hmotnosť

 Vysoká húževnatosť

 Stálofarebnosť

 Nulová nasiakavosť

 Ľahká opracovateľnosť a montáž

 Žiadna údržba

 Vzhľad podobný prírodným materiálom

Plastový šindeľ treba ukladať na latovanie, prípadne na plné debnenie. Podobne ako pri všetkých druhoch skladaných krytín treba pod neho položiť hydroizolačnú fóliu, ktorú treba v namáhaných miestach, napríklad v úžľabí, zosilniť. Pri plastových krytinách je veľmi dôležitá

42 správna montáž, pretože teplom aj chladom menia svoje rozmery a tomu treba prispôsobiť dilatačné škáry. Hladký povrch zabraňuje nakopeniu snehu. Môže byť použitá na sklon strechy od 20 °.

Plasty sú nazývané materiálmi 21 storočia. Ich uplatnenie v stavebníctve je druhou najväčšou aplikáciou po obaloch. Pre aplikácie v stavebníctve je požadovaná dlhodobá životnosť, avšak po skončení aplikácie je potrebné hľadať ekologické využitie plastov. Čo sa týka množstva je zatiaľ podiel odpadových plastov v stavebníctve zanedbateľný, v budúcnosti sa však bude výrazne zvyšovať. Už dnes by sme mali pripravovať riešenia, ktoré by spočívali v recyklácii alebo energetickom využití použitých plastov, vrátane plastových izolácií[33] [24].

2.10. Progresívna technológia budúcnosti

V posledných rokoch si trojrozmerné tlačiarne získali povesť technického zázraku. Táto technológia je zatiaľ najjednoduchším, najekologickejším a najlacnejším spôsobom výstavby objektov pre bývanie. Technológia tlačenia domov používa lokálne dostupné materiály, ktoré nepoškodzujú životné prostredie zložením ani ťažbou. Ide o hlinu a íl. Ak by bolo možné vyrábať domy lacno a rýchlo pomocou 3D tlače z hliny, predstavovalo by to značný prínos za cenu minimálnych nákladov.

2.10.1. 3D tlačiarne prenikajú do stavebníctva

Táto technológia, umožňujúca vytlačiť trojrozmerné objekty podľa digitálneho návrhu, bohužiaľ nie je jednoduchý koníček, vyžaduje si trpezlivosť, financie aj zručnosť. Nová technológia by mala znížiť náklady na výstavbu a ušetriť čas. Z 3D tlačiarní by mal pochádzať aj nábytok a všetky prvky interiéru. Prevratná technológia prináša do stavebníctva nižšie náklady na prácu o 50 až 80 percent a najmä zníženie času výstavby o 50 až 70 percent, čomu môžu tradičné stavebné technológie iba ťažko konkurovať. Domy sú vyrábané výhradne z recyklovaných materiálov.

43 Rozmery doteraz najväčšej 3D tlačiarne s názvom Big Delta, ktorú vyvinula talianska spoločnosť, sú viac ako dvanásť metrov na výšku a šesť metrov na šírku. Tlačiareň je zložená z kovového rámu so šesťuholníkovým pôdorysom, ktorý ma v strede rotovateľnú trysku. Rám sa priniesť na miesto určenia a poskladať do dvoch hodín. Materiál na tlačenie - hlina a íl – sa následne zamieša s vodou, pieskom a prírodnými vláknami a nasype do trysky. Touto metódou je možné vytlačiť stavby vysoké až tri metre[25].

Obrázok č. 20 – 3D tlačiareň Big Delta (https://dennikn.sk )

Obrázok č. 21 – Tryska tlačiarne Big Delta (https://dennikn.sk )

44 Celý proces spotrebúva minimálne množstvo energie. Náklady na materiál sú tiež veľmi nízke. Tlačenie hliny týmto spôsobom navyše zabezpečuje omnoho rýchlejšiu možnosť nasťahovania sa do hotovej stavby, keďže sa nemusí čakať na vyschnutie jednotlivých stavebných článkov. Tlačiareň totiž vytlačí steny domu, prípadne aj strechu, v jednom celku. Odolnosť hotovej stavby je pomerne vysoká, nové vrstvy na opravu prípadných prasklín je potrebné naniesť približne každých päť rokov[25].

2.10.2. Čína

Desať domov, ktoré stoja v priemyselnom parku v Šanghaji, bolo vytlačených na tlačiarni s rozmermi 10 x 6,6 metra. Ako stavebný materiál poslúžila zmes konštrukčného odpadu a cementu, ktorá bola nanesená v niekoľkých vrstvách. Ide o ekologickú stavbu, ktorá recykluje inak nevyužitý materiál a pritom pri nej nevzniká zbytočný odpad. Rýchloschnúci materiál zároveň zabezpečuje rýchle zaobchádzanie bez zbytočného čakania[26].

Obrázok č. 22 –Zatiaľ najvyšší dom na svete, ktorý bol postavený za pomoci 3D tlačiarne (http://www.napalete.sk/ ) Táto progresívna technológia je jednoznačne ukazovateľom moderného stavebníctva v budúcnosti. Pri takto postavených resp. vytlačených domoch je z praktického hľadiska určite nutné premýšľať aj o ďalších krokoch, vonkajších aj vnútorných úpravách, aby dosiahli určitý štandard potrebný pre bývanie. Pri tendencii rapídneho stúpania populácie je to ale jednoznačne najrýchlejší a najlacnejší spôsob, ako si v budúcnosti zaistiť strechu nad hlavou a ešte k tomu podľa svojich predstáv.

45 3. Vplyv progresívnych konštrukcií a materiálov na trhovú hodnotu stavieb

Táto práca je zameraná na materiály, ktoré výrazne pomáhajú k zníženiu prevádzkových nákladov a zároveň k zníženiu negatívneho dopadu na životné prostredie. Práca definuje iba materiály, ktoré sa používajú na stavbu objektov pre účely bývania.

Cieľom tejto časti práce je v prvej časti zamerať sa na vysvetlenie problematiky základných pojmov v oblasti oceňovania nehnuteľností a následné vyhodnotenie doterajších poznatkov o vplyve použitých progresívnych materiálov na hodnotu stavby a o ich priaznivých ekologických dopadoch na prírodu.

3.1. Trhová hodnota

Podstatou práce odhadcu majetku je zistiť trhovú hodnotu majetku. Trhová hodnota nehnuteľností je teda nejaká všeobecná (fiktívna) cena, ktorú by bolo možné získať za oceňovaný majetok k dátumu ocenenia v bežnom obchodnom styku za daného právneho stavu. Vzhľadom k významu tohto pojmu je nutné uviesť aspoň tie najdôležitejšie definície trhovej hodnoty s ktorými sa v praxi môžeme stretnúť.

3.1.1. Definícia podľa komunitárneho práva (práva EÚ)

„Trhová hodnota má vyjadrovať cenu, za ktorú by pozemky a budovy mohli byť predané na základe súkromného zmluvného aktu, medzi ochotným predávajúcim a nestranným kupujúcim v deň ocenenia za predpokladu, že majetok je verejne vystavený na trhu, že trhové podmienky dovoľujú riadny predaj a že obvyklá lehota, zohľadňujúca povahu majetku, je dokázateľná pri jednaniach o predaji. Táto definícia vychádza zo všeobecných účtovných princípov a bola právnymi odborníkmi zostavená tak, aby zodpovedala komunitárnemu právu. Táto definícia je pre nás záväzná..“1 [7].

1 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014. ISBN 978-80-87576-77-9

46 3.1.2. Definícia podľa IVSC/TEGoVA

„Trhová hodnota je odhadnutá čiastka, za ktorú by mali byť aktíva zmenené v deň ocenenia medzi ochotným kupujúcim a ochotným predávajúcim v nestrannej transakcii po vhodnom marketingu, kde obe strany jednajú na základe znalostí, opatrne a z vlastnej vôle.

„Táto definícia svojim spôsobom komentuje a rozširuje definíciu Európskej únie tak, aby bola platná a použiteľná aj na tých trhoch kde neplatí komunitárne právo. IVSC a TEGoVA sú medzinárodné odborné združenia odhadcov. Z uvedenej definície vychádza väčšina metodik používaných v prostredí Európskej únie, ak sa jedná o ocenenie na trhových princípoch."2 [7].

Trhová hodnota je pojem ekonomicky obecný - vyjadruje strednú hodnotu cenového rozptylu predpokladaných trhových cien.

Trhová cena je pojem ekonomicky konkrétny - cena dosiahnutá v určitom čase, konkrétnym kupcom a za konkrétny majetok. Trhovú cenu nemôže odhadca stanoviť[7].

3.2. Metódy oceňovania

3.2.1. Porovnávacia metóda

Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti a s podobnými technickými charakteristikami. Dom alebo byt, ktorého cenu znalec určuje, by však pri použití tejto metódy mal prejsť pred krátkym časom prevodom vlastníctva. Domy alebo byty by sa mali nachádzať v tej istej alebo veľmi podobnej lokalite.

Táto metóda je považovaná za najpresnejšiu. Prvým predpokladom použiteľnosti porovnávacej metódy je existencia databázy nehnuteľností. Preto sa táto metóda nemôže použiť na novo vzniknutých trhoch[6] [8].

Základným faktorom pri použití porovnávacej metódy je výber najlepšej porovnateľnej nehnuteľnosti z databázy podľa týchto kritérií:

 Cena za jednotku sa pri oceňovanej nehnuteľnosti a pri porovnávanej nehnuteľnosti nesmie veľmi líšiť

 Žiadna z korekcií by nemala byť väčšia ako 50%

2 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014. ISBN 978-80-87576-77-9

47  Nie je správne ak vyberané nehnuteľnosti sú všetky horšie alebo všetky lepšie než oceňovaná nehnuteľnosť

Porovnávacia metóda existuje v dvoch základných formách a to sú priame porovnanie, kedy je oceňovaný majetok porovnaný so skupinou iných porovnávaných vzoriek. Nepriame porovnanie je vtedy, keď je oceňovaný majetok porovnaný s nejakou priemernou hodnotou, napríklad priemernou cenou s danom katastrálnom území[6].

3.2.2. Príjmová metóda

Časovo menej náročné než použitie porovnávacej metódy je metóda príjmová. Teória príjmovej metódy filozoficky vychádza z analýzy užitočnosti oceňovaného majetku bez ohľadu na jeho podstatu. Je založený na koncepcii časovej hodnoty finančných prostriedkov a relatívneho rizika investície. Všeobecne platí, že príjmová metóda nemôže stanoviť vyššiu hodnotu než metóda porovnávacia.

Aplikácia príjmovej metódy môže byť teda overenie správnosti výpočtu porovnávaciu metódou a aj a o ďalší cenový argument. Kľúčom k pochopeniu tejto metódy je teda pochopenie vzťahu medzi tokom peňažných príjmov a hodnotou. V skutočnosti nakupujeme budúci tok príjmov a základom je najlepšie a najvyššie využitie. Trhová hodnota je teda rovnaká ako celkový príjem, ktorý je majetok schopný za celú dobu svojej životnosti vygenerovať. Majetky, ktoré nemajú komerčný účel by sme touto metódou ocenili veľmi problematicky. Pri majetku musíme určiť jeho trhovú hodnotu zo všetkých stránok a preto jednoznačne vidíme, že ani jedna z metód nie je dokonalá[6].

Tabuľka č. 1 – úlohy jednotlivých metód oceňovania (ORT, P.: Oceňování majetku - vlastná úprava)

Minulosť Súčasnosť Budúcnosť

Nákladový prístup Porovnávací prístup Príjmový prístup

S akými nákladmi sme Aká je súčasná trhová Aký očakávame majetok v minulosti hodnota majetku na trhu v budúcnosti výnos

Na tejto ukážke jednoznačne vidíme, že žiadna z metód nie je samoúčelná a má svoje logické miesto a svoju úlohu pri analýze trhovej hodnoty.

48 3.2.3. Nákladová metóda

Nákladová metóda je úplným základom, s ktorým sme sa stretli v základoch oceňovania majetku. Nákladový prístup je založený na oceňovaní podľa cenového predpisu. Uplatňuje sa v oceňovaní pri stanovení poistnej hodnoty, v niektorých prípadoch čiastočne pri stanovení náhrady škody pri poistnej udalosti a samozrejme aj v oceňovaniu na trhových princípoch. Základný princíp nákladovej metódy je v porovnávaní známych reprodukčných nákladov stavby s porovnateľnými technickými a funkčnými vlastnosťami so stavbou oceňovanou.

Analýza nákladovej metódy odpovedá na otázku akým spôsobom a s akými nákladmi majetok vznikol. Nezaraďuje ho k jeho miesto v ekonomickom systéme. Analýza vecnej hodnoty začína reflexiou – popisom (nálezom) a zameraním majetku. Pokračuje vlastnou analýzou – zaisťuje množstvo vloženej práce (reprodukčnú cenu), kvalitu a kategóriu práce a na konci aj predpoklad ďalšieho rozvoja (životnosť stavby). Trhová hodnota majetku by potom mala byť rovnaká ako množstvo vloženej práce znížené o jej zhodnotenie (opotrebenie) s rešpektovaním konkrétnych (funkčné nedostatky) a všeobecných (ekonomické nedostatky) trhových vplyvoch[6].

3.3. Prínos používaných materiálov a technológií na trhovú hodnotu

Túto časť práce môžeme považovať za záver teoretickej časti. Bakalárska práca definuje hlavne pomerne nové progresívne stavebné materiály a technológie, ktoré už len svojou podstatou recyklácie a šetrenia životného prostredia majú pozitívny vplyv na trhovú hodnotu.

Čo sa týka nákladov na obstaranie týchto moderných materiálov, je môj názor veľmi jednoznačný. Zameraním mojej práce bola hlavne jednoduchosť a výhodnosť obstarávania týchto materiálov. Získavajú sa totiž ničením prebytočného odpadu a látok, ktoré boli nepotrebné a navyše nie veľmi ohľaduplné k životnému prostrediu. Sklenené fľaše, umelé hmoty či obaly od mlieka, majú mnoho pozitívnych vlastností, ktoré sa dajú v stavebníctve veľmi dobre zužitkovať. Výrobky a progresívne stavebné materiály, ktoré sa z týchto produktov vyrobia, sú ľahko cenovo dostupné, dokonca patria takmer k ekonomicky najvýhodnejším.

49 Nárast populácie na svete a obrovská produkcia odpadu, ktorá sa zvyšuje každým rokom nás núti zamýšľať sa nad obnoviteľnými zdrojmi aj v oblasti stavebníctva, pretože ekologicky a ekonomicky výhodná náhrada klasických materiálov je v mnohých prípadoch rovnako ak nie viac kvalitná ako doterajšie materiály.

Zakladanie stavieb na technológií penového skla dokonca zvyšuje celkovú životnosť stavby a znižuje riziko poruchovosti. Vyľahčené recyklované betóny znižujú náklady na výrobu rôznych prefabrikátov, pretože výrazne znižujú objem spotrebovaného materiálu. Čím lepšie vlastnosti, tým úspornejšie a jednoduchšie použitie.

Progresívne materiály, ktoré vznikajú recyklovaním stavebných odpadov, majú na trhovú hodnotu veľmi podobný vplyv. Stavebný odpad je veľkou záťažou aj pre rozpočet. Opätovné použitie odpadu zo stavebného materiálu formou zariadení na recykláciu je pri prudkom náraste dopytu po rekonštrukciách a stavbách nových budov nevyhnutné. Progresívne materiály a technológie, odrážajú podstatu obyčajných stavebných materiálov a zameriavajú sa na ich pozitívne vlastnosti. Bohužiaľ preferencia takýchto materiálov medzi robotníkmi na Slovensku, v Českej republike a blízkom okolí sa neteší veľkej obľube. Verejnosť takéto materiály nepozná a robotníci preferujú zaužívané metódy. Je to škoda, pretože stavať jednoduchšie, ekologickejšie a ekonomickejšie by bolo možné.

Názor, ako progresívne materiály a konštrukcie vplývajú na trhovú hodnotu je teda rozdielny pri porovnaní s rozdielnymi lokalitami a sociálnymi skupinami obyvateľstva. Zatiaľ, čo vo vyspelých krajinách európskej únie a v USA je tento trend pomerne zaužívaný už dnes a progresívne technológie a materiály pomáhajú zvyšovať životnú úroveň obyvateľstva, v Českej republike je ich vplyv na budúcu hodnotu stavieb zanedbateľný.

Tieto technológie a materiály sú cenovo dostupné, ale ich schopnosť presadiť sa na trhu je zatiaľ príliš nízka. Preto musíme vplyv na trhovú hodnotu posudzovať a špecifikovať v samotnom odhade konkrétnej budovy.

50 B. PRAKTICKÁ ČASŤ

4. Odhad trhovej hodnoty nehnuteľnosti

4.1. Rodinný dom

Objednávateľ:

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S.

Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

Česká republika

SPRÁVA O OHODNOTENÍ

Rodinný dom č.p. 2369 Wolkerova 2369 438 01 Žatec (okres Louny)

STANOVENIE AKTUÁLNEJ TRHOVEJ HODNOTY MAJETKU

Dátum oceňovania 10. 4. 2016

51 OBSAH

 Úvodný list 51

 Obsah 52

 Sprievodný list 53

 Popisné informácie 56

 Analýza najvyššieho a najlepšieho využitia 59

 Ocenenie 60

 Záver 69

 Obmedzujúce podmienky 71

 Osvedčenie 73

Prílohy

 Výpis z katastra nehnuteľností

 Snímok z katastrálnej mapy

 Pôdorys objektu

 Priečny rez objektu

 Situácia objektu

 Fotodokumentácia objektu

Toto ocenenie je vykonané na základe príkladu uvedeného v školských skriptách.

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3.

52 BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S.

Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

Česká republika 10.4.2016

Oznamujeme Vám, že sme ukončili trhové ocenenie majetku označeného ako

RODINNÝ DOM č. p. 2369

Uvedený na liste vlastníctva č. 758, pre katastrálne územie Žatec,

obec Žatec, okres Louny

Nachádzajúceho sa na adrese

Wolkerova 2369, 438 01 Žatec, Česká republika

Kód katastrálneho územia: 794732

Názov katastrálneho územia: ŽATEC

Kód obce: 566985

Počet obyvateľov obce: 25 252

Kód okresu: 3507

Názov okresu: Louny

List vlastníctva: 758

Pozemky aj stavba sú zapísané v LV 758 (SJM). Garáž zapísaná nie je, ale nie je zakreslená v katastrálnej mape. Kolaudačné rozhodnutie pre rodinný dom zo dňa 29. 12. 1974, č. j. 327/102/74 městNV Žatec, odbor výstavby.

53 V tejto správe Vám prikladáme výsledky nášho šetrenia.

Táto správa o hodnotení vyjadruje náš odborný názor na trhovú hodnotu vyššie uvedeného majetku v absolútnom vlastníctve, ako keby bol ponúknutý na predaj na voľnom trhu. Správa bola spracovaná k technickému stavu a právnym skutočnostiam, platným k 10. aprílu 2016 – k dňu miestneho šetrenia. Ocenenie je vypracované v súlade s „Metodikou oceňovania nehnuteľností „ pre potreby vypracovania bakalárskej práce.

Oceňovaný majetok je zapísaný v katastrálnom úrade v Žatci, na liste vlastníctva č. 758, pre katastrálne územie Žatec, okres Louny. Výpis z katastra nehnuteľností zo dňa 10.1.2000 a je prílohou správy.

Spracovateľské správy chápu trhovú hodnotu ako cenu, za ktorú by mohol byť majetok predaný, bez toho aby kupujúci alebo predávajúci boli pod akýmkoľvek nátlakom, s tým, že každý z nich má primerané znalosti o všetkých podstatných skutočnostiach a súčasne je zachovaná vzájomná výhodnosť obchodu. Trhová hodnota je stanovená podľa dostupných metód, ktoré sú reálne použiteľné v súčasných ekonomických podmienkach a najlepšie vystihujú súčasnú hodnotu majetku. Tá je veľmi premenlivá v čase a je ovplyvňovaná mnohými faktormi, ktoré sa vyvíjajú v období rozvoja trhového hospodárstva, stabilizácie finančnej politiky a súkromného podnikania. Použitie metód a spôsob stanovenia trhovej hodnoty je tiež ovplyvnené aj účelom, pre ktorý sa trhová hodnota majetku zisťuje.

Oceňovaný majetok bol k dňu ocenenia (10. aprílu 2016) využívaný výhradne na bývania majiteľa objektu. Žiadna časť domu nie je prenajatá za trhové alebo regulované nájomné. Podľa informácií získaných od zadávateľa ocenenia a aj podľa dostupnej dokumentácie nie sú uzavreté žiadne nájomné zmluvy, vecné bremená alebo záložné práva, ktoré by nejakým spôsobom obmedzovali vlastníctvo objektu. Majetok je v absolútnom vlastníctve.

Absolútne vlastníctvo je v súlade s Európskymi štandardmi pre oceňovanie a pravidlami Medzinárodného výboru pre oceňovacie normy definovaného ako vlastníctvo bez akýchkoľvek

54 obmedzení, avšak podliehajúce právu vyvlastnenia vo všeobecnom záujme na náhradu, právu prepadnutia majetku štátu, súdnej autorite a zdaneniu.

Rozsah práce pri ocenení nehnuteľnosti vychádza z toho, že by malo byť prihliadnuté ku všetkým vplyvom, ktoré môžu jej trhovú hodnotu významne ovplyvniť.

Oceňovaný majetok sme osobne prehliadli a pri spracovaní ocenenia sme vzali do úvahy tieto faktory:

- Polohu, veľkosť a využiteľnosť pozemku

- Veľkosť, technický stav a využiteľnosť existujúcich budov, stavieb a vonkajších úprav

- Najvyššie a najlepšie využitie majetku

- Prevažujúce trendy v danej lokalite, všeobecné podmienky a relatívny dopyt po tomto druhu nehnuteľností na trhu

- Náklady na kúpu majetku ako nového znížené o jeho opotrebenie

- Predaj, ponukové a dopytové ceny vo výške nájomného porovnateľných objektov v okolí a v celej lokalite

- Očakávaný čistý príjem z prenájmu majetku a jeho kapitalizáciu pre stanovenie hodnoty majetku

Predmetom ocenenia sú len budovy, stavby a pozemky. Akýkoľvek iný majetok ako vnútorné zariadenie, technológie nesúvisiace s budovami a stavbami a podobne boli z oceňovania vylúčené. Výmery budov a stavieb boli prevzaté z podkladov poskytnutých klientom a neboli vo všetkých prípadoch podrobne overované.

55 Popisné informácie

Popis lokality

Objekt - rodinný dom č. p. 2369 je určený k rodinnému bývaniu a nachádza sa v jednej z najlepších polôh v meste – v lokalite prevažne nových rodinných domov, južne od centra mesta. Lokalita je komerčne atraktívna z hľadiska analýzy realitného trhu. Potenciál rozvoja umiestnenia rodinného domu má mierne stagnujúcu tendenciu. Nehnuteľnosť je priamo prístupná z ulice. V obci je k dispozícií základná občianska vybavenosť – škola, lekár, pošta a základná sieť obchodov. Zástavka MHD je v dostupnej vzdialenosti od domu. Parkovanie je možné úplne bez problémov, k domu patria 2 parkovacie miesta pred domom. Kvalitu pohľadových horizontov hodnotíme ako priemernú, výhľad je obmedzený zástavbou rodinných domov podobného typu.

Oceňovaný majetok

Podľa šetrenia zisteného na mieste jedinou činnosťou rodinného domu, je vlastné bývanie vlastníka a rodiny vlastníka. Majetok nie je určený na iné účely a podnikateľské činnosti. Dom je svojím dispozičným riešením, veľkosťou podlahovej plochy, predurčený pre štandardné bývanie. Iné využitie domu v danej lokalite nie je možné vylúčiť (napr. prenájom).

Oceňovaný majetok je tvorený celkom pozemku a rodinného domu. Jednotlivé časti majetku budú popísané v ďalších častiach správy.

História

Oceňovaný dom bol postavený začiatkom sedemdesiatych rokov, kolaudovaný v roku 1975 a bol evidentne od svojho vzniku využívaný na účely bývania. Do roku 1996 sa dom zachoval v pôvodnej podobe. V roku 1997 boli vykonané stavebné úpravy zlepšujúce vnútorné aj vonkajšie prostredie užívateľov nehnuteľnosti. Investičným zámerom majiteľa je novo postavená garáž a vonkajšie úpravy – nové oplotenie, prípojky a trvalé porasty na záhrade.

56 Pozemok

Pozemok je situovaný v obci Žatec v lokalite rodinných domov. Predmetom ocenenia sú 2 pozemky , ktoré spolu súvisia a tvoria jeden funkčný celok. Ako celok majú približne lichobežníkový pôdorys s kratšou východnou stranou pozdĺž ulice. Pozemky sú z hľadiska polohy voči okoliu radové. Pozemok sa dá rozdeliť na dve časti.

Prvá časť pozemku s p. č. 2669 je zastavaná plocha objektu určeného na bývanie o výmere 116 m2. Parcelné číslo stavby je rovnaké ako p. č. pozemku na ktorom stojí. Zvyšok tvorí pozemok s p. č. 4584/24 o výmere 563 m2, ktorý je nezastavaný a slúži ako záhrada pri rodinnom dome. Záhrada obsahuje chodníky, vonkajšie schody a prevažne stromčeky a okrasnú zeleň.

V ulici sú k dispozícii ( a sú urobené prípojky) siete vodovodné, plyn, kanalizácia, telefón, elektro a káblová televízia. Nakoľko všetky pozemky slúžia ako jeden funkčný celok, budú oceňované spoločne s celkovou rozlohou 679 m2.

Vedľajšie stavby a vonkajšie úpravy

Jedinou vedľajšou stavbou je garáž. Je to novopostavená dvojgaráž, ku ktorej som bohužiaľ nemala k dispozícií žiadne dokumenty. Príslušenstvom sú vonkajšie úpravy - oplotenie, prípojky, spevnené plochy a trvalé porasty na záhrade - okrasné aj ovocné stromy.

Trvalé porasty

Na záhrade sa nachádzajú pôvodné ovocné stromy, ktoré sú odborne ošetrované. Trhová hodnota trvalých porastov nebude vypočítaná samostatne, ale bude zohľadnená pri výpočte celkovej trhovej hodnoty.

Rodinný dom

Stavebné úpravy

Stavebné úpravy zlepšujúce vnútornú aj vonkajšiu pohodu užívateľov nehnuteľnosti boli urobené cca pred 19 rokmi. Boli to stavebné úpravy v 1. NP. Týmito úpravami bol zmenený účel všetkých miestností v 1. NP (pôvodne garáž, chodba, hala a kotolňa UT). Pôdorys podlaží bol rozšírený kvôli malej šatni pod lodžiou 2. NP. Dnes sú v 1. NP miestnosti, ktoré vzhľadom k nevyhovujúcej svetlej výške stropu nemôžu byť kolaudované ako obytné, avšak normám ako

57 rodinné fitcentrum s príslušenstvom, pracovňa a sklad. V objekte je teda kolaudovaný jeden byt s obytnými miestnosťami v 2. NP.

Reštitučné nároky a vecné bremená

Vecné bremená nie sú evidované.

Architektonické a dispozičné riešenie.

Samostatne stojací murovaný rodinný dom s dvoma nadzemnými podlažiami, postavený začiatkom sedemdesiatych rokov, kolaudovaný (právna moc) 29.1.1975.Objekt je po celú dobu svojej existencie používaný bežným spôsobom k bývaniu.

Pri rekonštrukcii boli realizované pomerne nákladné vnútorné úpravy interiéru a technického zariadenia, ktorými došlo k výraznému zlepšeniu úžitkových vlastností – nové plastové okná, renovácia fasády, časť keramických dlažieb novo položená, drevené obklady a nová kuchyňa. Pôdorys podlažia bol rozšírený o malú vstupnú šatňu pod lodžiou.

Novo vzniknuté priestory, sú v podstate univerzálneho charakteru pre športové a rehabilitačné účely a pracovne s vlastným sociálnym zariadením. Vzhľadom k nevyhovujúcej svetlej výške v miestnosti nemôžu byť skolaudované ako novo vzniknutý byt.

Konštrukčné riešenie a vybavenosť

Na betónových základoch je postavený murovaný objekt s dvoma nadzemnými podlažiami. Plochá strecha, v celej šírke priečelia je v 2. NP otvorená lodžia. Steny sú postavené zo škvarobetónových tvárnic s hrúbkou 40 cm. Stropy z tvaroviek HURDIS do oceľových nosníkov. Vonkajšie omietky brizolitové po oprave, vnútorné vápenné štukové doplnené keramickými obkladmi v kúpeľni, kuchyni a WC. Veľké vnútorné plochy stien a stropov sú opatrené palubkovými obkladmi.. Podlahy sú z keramických dlažieb a povlakov. Okná sú nové plastové, kompletné klampiarske prvky, na streche je plechová krytina. Betónové schodište s povlakom JEKOR. Dvere sú hladké na báze dreva do oceľových zárubní. Kompletné rozvody elektro, teplej a studenej vody, prípojky všetkých základných inžinierskych sietí vrátane telefónu. Teplovodné ústredné kúrenie, liatinové radiátory, plynový kotol ETI a elektro kotol.

Do objektu je hlavný vstup do bytu v 2. NP, z druhej strany objektu je samostatný priamy vstup do priestorov 1. NP. Za hlavným vstupom je predsieň v úrovni 1. NP, šatňa a schodisko. V 2. NP je hala z ktorej je vstup do prvej izby, druhej izby (obidva so vstupom do

58 lodžie), tretej izby, kúpeľne a WC. Bežné kompletné zriaďovacie predmety, v kuchyni nová kvalitná linka s elektrickým šporákom. Za vedľajším vstupom do 1. NP je chodba (tu je ďalší „letný“ vstup cez sušiareň s práčovňou, kde je ďalší plynový šporák). Predsieň (obklad stien drevom), drobné skladové miestnosti, miestnosti pre relaxáciu.

Celkový technický stav objektu aj všetkých jeho prvkoch je veľmi dobrý.

Analýza najvyššieho a najlepšieho využitia

Najlepšie a najvyššie využitie je definované ako racionálne a zákonné využitie pozemku alebo budovy, ktoré je fyzicky možné, finančne uskutočniteľné, zaisťujúce zodpovedajúci výnos a jeho výsledkom je najvyššia možná trhová hodnota majetku.

Základné kritériá, ktoré musí najvyššie a najlepšie využitie spĺňať sú dodržanie právnych predpisov, fyzická realizovateľnosť, finančná pravidelnosť a maximálna ziskovosť.

Oceňovaný majetok je zapísaný v katastri nehnuteľnosti ako rodinný dom a jeho využitie zodpovedá územnej plánovacej dokumentácii. Podľa zistených skutočnosti sme názoru , že využitie nehnuteľnosti je právne prípustne.

Stavba je po veľkej rekonštrukcii, teda v stave, ktorý jej umožňuje plné využívanie z technického hľadiska. Uvedenie do prevádzky nie je podmienené rozsiahlou investíciou do jeho rekonštrukcie. Podmienka okamžitej využiteľnosti majetku je teda splnená.

Na základe vyššie uvedených skutočnosti sme dospeli k názoru, že súčasné využitie majetku je v súlade s jeho najlepším a najvyšším využitím.

59 Ocenenie

Úvod

Aby sme mohli určiť trhovú hodnotu majetku musíme poznať tri medzinárodne uznávané metódy ocenenia. Ide o metódu porovnávaciu, príjmovú a nákladovú.

Porovnávacia metóda – táto metóda pre ocenenie nehnuteľností (stavby a pozemky) je založená na porovnaní predmetnej nehnuteľnosti s obdobnými, ktorých ceny boli v nedávnej dobe realizované na trhu, sú známe a zo získanej informácie je možno vyhodnotiť ako hodnotu samotnej stavby či súboru stavieb, tak aj pozemku.

Príjmová metóda – táto metóda používa budúce príjmy z vlastníctva na určenie trhovej hodnoty diskontovaním alebo kapitalizáciou príjmu ktorý zodpovedá kapitalizačnej miere. Analyzuje vlastne aký očakávame v budúcnosti výnos. Ako vhodná metóda, časovo menej náročná než aplikácia porovnávacej metódy, nám poslúži práve metóda príjmová.

Nákladová metóda – Úloha nákladovej metódy je určiť výšku nákladov na obstaranie majetku s tými istými hodnotami ako pri rovnakom majetku, ktorý je úplne nový. V skratke, s akými nákladmi sme majetok v minulosti realizovali.

Pri ocenení pozemku som je v práci použitá porovnávacia metóda a pre stanovenie trhovej hodnoty majetku ako celku sú aplikované porovnávania a nákladová metóda. Príjmová metóda je z dôvodu nedostatku informácií z ocenenia vylúčená.

POROVNÁVACIA METÓDA

Stanovenie trhovej hodnoty pozemku

Ak je porovnávacia metóda použitá, musia byť uvedené v časovom horizonte, nie dlhšom než šesť mesiacov, minimálne tri realizované ceny obdobných nehnuteľností. Porovnávanie musí byť urobené ako z pohľadu stavebnej substancie (obostavaný priestor, zastavaná plocha, veľkosť pozemku atď.) tak aj z pohľadu ekonomického efektu nehnuteľností. V prípade stanovenia trhovej hodnoty pozemku súvisiaceho s ocenením rodinného domu som ako porovnávaciu jednotku som použila cenu za jeden meter štvorcový pozemku. Ak by sa jednalo o ponuky, použila som koeficient, ktorý stanovuje obvyklý rozdiel medzi ponúkanými a naozaj dosiahnutými predajnými cenami.

60 Pri porovnávaní pozemku boli zohľadnené aj iné faktory. Sú to napríklad dátum transakcie, lokalita, dostupnosť, tvar a veľkosť pozemku, inžinierske siete, využitie podľa územnej plánovacej dokumentácie, existencia územného rozhodnutia a možná zastaviteľnosť pozemku.

Aktuálna trhová hodnota pozemku , ktorý je zahrnutý do vecnej hodnoty rodinného domu, vychádzajúca z porovnávacích hodnôt je:

305 550 Kč

Je kalkulovaná nasledovne:

679*450 = 305 550 Kč

Rekapitulácia výpočtov pri stanovení vecnej hodnoty:

Tabuľka č. 2 – Stanovenie trhovej hodnoty pozemku (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

TABUĽKA - POZEMOK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemok pozemok pozemok pozemok pozemok A. Identifikačné údaje Poradové číslo 1 2 3 4 pozemku Názov pozemku Stavebná Stavebná Stavebná Stavebná Žatec parcela parcela parcela parcela Parcelné číslo 2669 N/A N/A N/A N/A 4584/24 Adresa pozemku Katastrálne územie Žatec Žatec Žatec Žatec Žatec Obec Žatec Žatec Žatec Žatec Žatec Okres Louny Louny Louny Louny Louny B. Základný údaj pre porovnanie - cena za 1 m2 v Kč Predajná cena celkom X 400 000 465 000 642 960 298 800 Rozloha pozemku 679 800 506 752 830 v m2 Cena za 1 m2 X 500 919 855 360 Dátum transakcie 07.04. 2016 04. 03. 2016 17. 2. 2016 05. 4. 2016 Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360

61 C. Právne údaje Druh transakcie Predaj Predaj Predaj Predaj Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Vlastnícke práva Absolútne Absolútne Absolútne Absolútne Absolútne vlastníctvo vlastníctvo vlastníctvo vlastníctvo vlastníctvo Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Existencia vecných Bez vecných Bez vecných Bez vecných Bez vecných Bez vecných bremien bremien bremien bremien bremien bremien Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Využití podľa Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom územného plánu Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Územní rozhodnutí Áno Áno Áno Áno Áno Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Iné právne Nie sú Nie sú Nie sú Nie sú Nie su obmedzenia a záväzky Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 D. Technické parametre Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Svahovitosť Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Dostupnosť inž. sieti Kompletná Kompletná Kompletná Kompletná Kompletná Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Kontaminácia pôdy Nezistená Nezistená Nezistená Nezistená Nezistená Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Dopravná obsluha Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360

62 Dopravní dostupnosť Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné a parkovanie Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Nutnosť demolácie Nie Nie Nie Nie Nie existujúcich objektu Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 Iná technická Neaplikovaná Neaplikovaná Neaplikovaná Neaplikovaná Neaplikovaná korekcia Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 500 919 855 360 E. Ostatné parametre Veľkosť pozemku 679 Väčšia Menšia Obdobná Väčšia Korekcia 0,95 1,1 1 0,95 Upravená hodnota 475 1011 855 342 Možná zastaviteľnosť Neaplikované Neaplikované Neaplikované Neaplikované Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 475 1011 855 342 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávacia hodnota 450 475 1011 855 342 1 m2 Rozloha pozemku 679 Celková porovnávacia 305 550 0 0 0 0 hodnota

Výpis oceňovaných parciel Číslo Výmera Jednotková Por. číslo Tržní hodnota Zaokrúhlenie parciel v m2 hodnota v Kč/m2 1 st. 2669 116 450 52 200 2 4584/24 563 450 253 350 Celkom 679 305 550 306 000

Jednotková základná cena za stavebnú parcelu je odvodená od jednotkových cien porovnateľných. V dobrých polohách s kompletne zasieťovanými parcelami sa v Žatci pohybuje cena až okolo 855 Kč/m2. Na okraji mesta Žatec v obci Bezděkov boli predané pozemky za 500 Kč/m2. Porovnávaním s realizovanými predajmi môžeme predpokladať, že samotné nezastavané pozemky by boli v danej lokalite predajné za cca 300-500 Kč/m2.

63 Stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti ako celku

Pri stanovení trhovej hodnoty majetku ako celku sme vzali do úvahy rodinné domy, ktoré boli v okrese Louny v nedávnej dobe predané alebo ponúkané na predaj. Všetky tieto nehnuteľností sa nachádzajú v porovnateľných lokalitách.

V prípade, že sa jednalo o ponuky, sme túto skutočnosť zohľadnili koeficientom, ktorý odráža obvyklý rozdiel medzi ponukovými a skutočne dosiahnuteľnými predajnými cenami. Pre analýzu vyššie uvedených transakcií s porovnateľným majetkom sme pre stanovenie indikácie trhovej hodnoty oceňovaného majetku zvolili za porovnávaciu jednotku celkovú zastavanú plochu (GFA). Táto jednotka je u tohto druhu majetku považovaná za štandardnú.

Pri stanovení trhovej hodnoty týmto oceňovacím prístupom boli vzaté v úvahu také faktory aké sú dátum transakcie, vlastnícke práva , technický stav majetku, vybavenosť, poloha, dostupnosť pre automobilovú a hromadnú dopravu, možnosť parkovania, poloha v obci, veľkosť budovy a ďalšie.

Aktuálna trhová hodnota rodinného domu , ktorá je stanovená porovnávacou metódou na základe vyššie uvedených informácii je

2 543 000 Kč

Podrobný popis výpočtov získaných aplikáciou porovnávacej metódy je uvedený v tabuľke.

Tabuľka č. 3 – Stanovenie trhovej hodnoty majetku ako celku (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

TABUĽKA II - MAJETOK AKO CELOK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný

pozemok pozemok pozemok pozemok pozemok A. Identifikačné údaje Poradové číslo 1 2 3 4 nehnuteľnosti Názov nehnuteľnosti Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom Žatec Žatec Žatec Žatec Žatec Parcelní číslo Adresa nehnuteľnosti Wolkerova2369 Katastrálne území Žatec Žatec Žatec Žatec Žatec Obec Žatec Žatec Žatec Žatec Žatec Okres Louny Louny Louny Louny Louny B. Údaje o pozemku - prenos z Tabuľky I Plocha pozemku (m2) 679 638 628 951 800

64 Hodnota za 1 m2 450 450 450 450 450 pozemku Hodnota pozemku 350 550 287 100 282 600 427 950 360 000 celkom C. Základný údaj pre porovnanie - m2 celkovej zastavanej plochy podlažia Počet porovnávacích 101 79 159 180 126 jednotiek Predajná cena celkom X 2 930 000 3 000 000 2 190 000 4 300 000 Predajná cena bez 2 642 900 2 717 400 1 726 050 3 940 000 ceny pozemku Cena za 1 X 33 454 17 091 9 589 31 270 porovnávací jednotku Dátum transakcie 20. 1. 2016 04. 04. 2016 06.04. 2016 30.03. 2016 Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 33 454 17 091 9 589 31 270 D. Právne údaje Druh transakcie Ponuka Ponuka Ponuka Ponuka Korekcia 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 30 109 15 382 8 630 28 143 Vlastnícke práva Absolútne Absolútne Absolútne Absolútne Absolútne Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 30109 15382 8630 28143 Existencia vecných Nie Nie Nie Nie Nie bremien Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 30 109 15 382 8 630 28 143 Využití podľa Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom Rodinný dom územného plánu Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 30 109 15 382 8 630 28 143 Kolaudačné Áno Áno Áno Áno Áno rozhodnutie Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 30109 15382 8630 28143 Iné právne Nie Nie Nie Nie Nie obmedzenia záväzky Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 30 109 15 382 8 630 28 143 E. Technické parametre Lokalita Dobrá Lepšia Porovnateľná Porovnateľná Horší Korekcia 0,95 1 1 1,1 Upravená hodnota 28 604 15 382 8 630 30 957 Technický stav Výborný Výborný Priemerný Priemerný Výborný objektu Korekcia 1 1,1 1,2 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957

65 Technická Priemerná Priemerná Priemerná Priemerná Priemerná vybavenosť budovy Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957 Funkčná Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá využiteľnosť budovy Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957 Ďalší možný rozvoj Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý nehnuteľnosti Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957 Dopravná obsluha Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957 Dopravná dostupnosť Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá a parkovanie Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957 Atraktivita objektu Priemerná Priemerná Priemerná Priemerná Priemerná Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957 Iná technická N/A N/A N/A N/A korekcia Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957 F. Ostatné parametre Korekcia pre veľkosť Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná nehnuteľnosti Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957 Iná korekcia N/A N/A N/A N/A Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 28 604 16 920 10 356 30 957

Výsledná porovnávacia hodnota Porovnávacia hodnota 21 709 28 604 16 920 10 356 30 957 1 jednotky Porovnávacia hodnota 2 192 609 celkom (bez. poz.) Hodnota pozemku 350 550 Celková porovnávacia 2 542 959 hodnota

66 PRÍJMOVÁ METÓDA

Príjmová metóda oceňovania majetku sa používa v prípade, že chceme poznať cenu majetku, z dôvodov možných budúcich výnosov. Je to hodnota určená na základe kapitalizácie potenciálneho čistého príjmu z prenájmu majetku. V praxi sa využívajú dve príjmové metódy ocenenia majetku – metóda priamej kapitalizácie a metóda diskontovaného cash flow. U týchto metód ocenenia sa využíva postup, kedy je hodnota majetku odvodená od schopnosti majetku splniť očakávané výnosy.

Vzhľadom k tomu, že trh s prenájmami rodinných domov a s tejto lokalite prakticky nevyskytuje, táto metóda odhadu trhovej hodnoty nehnuteľnosti v tomto prípade nebude využitá.

NÁKLADOVÁ METÓDA

Pri nákladovej metóde oceňovania je trhová hodnota pozemku pripočítaná k upraveným nákladom na zriadenie budov a stavieb ako nových. Náklady na zriadenie majetku ako nového sú náklady na vybudovanie rovnakého majetku pri súčasných cenách pri použitých rovnakých materiálov, stavebných a výrobných noriem, projektu, celkového usporiadania a kvality prevedenia.

K stanoveniu trhovej hodnoty predmetného majetku v jeho aktuálnom stave je zo sumy nákladov na zriadenie majetku ako nového odpočítaná suma, ktorá reprezentuje zníženie hodnoty vyplývajúcej z fyzickej opotrebovanosti majetku a funkčnej alebo ekonomickej nedostatočnosti, pokiaľ existujú a sú merateľné. Tieto tri prvky znižujú hodnotu a sú definované nasledovne:

Technické opotrebovanie

Je to zníženie hodnoty, ktoré vyplýva z prevádzky a z pôsobenia vonkajšieho prostredia

Funkčné nedostatky.

Sú znížené hodnoty spôsobené obvykle zdokonalením metód, projektov celkového usporiadania, materiálov alebo technológie, jeho dôsledkom je neprimeranosť, nadbytočná kapacita nadmerná konštrukcia, nedostatočné využitie alebo nadmerné prevádzkové náklady časti daného majetku.

67 Ekonomické nedostatky

Sú to neodstrániteľné zníženia hodnoty v dôsledku pôsobenia vonkajších negatívnych vplyvov na daný majetok, ako sú všeobecné ekonomické podmienky, dostupnosť financovania alebo neharmonické využitie majetku.

Aplikované technické opotrebovanie zohľadňuje vek nehnuteľného majetku a jeho stavebný technický stav.

Funkčné nedostatky uplatňované pri oceňovaní zohľadňujú predovšetkým tú skutočnosť, že majetok je z hľadiska konštrukčného a dispozičného mohol byť riešený jednoduchšie a účelnejšie. Funkčné nedostatky boli stanovené porovnávaním nákladov na reprodukciu oceňovaného majetku a nákladov na jeho nahradenia, teda na výstavbu objektu na súčasnej materiálovej, konštrukčnej a dispozičnej úrovni s porovnateľným množstvom komerčne využiteľných priestor. Porovnali sme a zahrnuli aj náklady obidvoch druhov nehnuteľnosti spojených s ich prevádzkovaním a užívaním.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladovej metódy vychádzajú z pomeru ponuky a dopytu v tomto sektore nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Zohľadňujú tiež možný nesúlad medzi príjmovou stránkou prenájmu nehnuteľnosti a nákladov na výstavbu.

Pri kvantifikácii týchto ekonomických nedostatkov oceňovaného majetku sme vychádzali z našej priebežne aktualizovanej databázy vychádzajúcej zo sledovania ekonomických nedostatkov, pre tento typ majetku v porovnateľných lokalitách. Ako podporný argument bol uvažovaný koeficient predajnosti nehnuteľnosti, stanovený v príslušnej , ktorá je vydávaná Ministerstvom financií Českej republiky a Ministerstvo financií Slovenskej republiky.

Na základe vyššie uvedených skutočnosti a predpokladov sme dospeli k názoru, že trhová hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metódou je:

3 661 000 Kč

Popis výpočtov je uvedený v tabuľke.

68 Tabuľka č. 4 – Výpočet nákladovou metódou (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dom, Wolkerova 2369;438 01 Názov Žatec Číslo pozemku st. 2669, 4584/24 Nosná konštrukcia Klasická, murovaná Skutočný vek 41 rokov Efektívny vek 19 rokov Ekonomická životnosť 100 rokov Zastávaná plocha 101 m2 Počet poschodí 2 nadzemné Celková zastavaná plocha 204 m2 Koeficient využiteľnosti 0,85 Celková podlahová plocha 160 m2 Celkový obostavaný priestor 628,09 m3 Jednotkové reprodukčné náklady 6 335 Kč/m3 Reprodukčné náklady celkom 3 978 950 Kč

Fyzické opotrebenie -25% 2 984 212 Kč Funkčné nedostatky 0% 2 984 212 Kč Ekonomické nedostatky 0% 2 984 212 Kč

Vedľajšia stavba – garáž 222 177 Kč Vonkajšie úpravy 5% 149 210 Kč

Pozemok 305 550 Kč Indikovaná hodnota 3 661 149 Kč Zaokrúhlene 3 661 000 Kč

ZÁVER

Toto hodnotenie vyjadruje náš názor na trhovú hodnotu predmetného majetku v absolútnom vlastníctve ako bol nadobudnutý k predaji na voľnom trhu. Hodnotenie bolo spracované ku skutočnostiam platným 10. Apríla 2016. Pojmom obvyklá cena a absolútne vlastníctvo boli definované v úvodnej časti tejto správy. Aplikáciami vyššie opisovaných metód oceňovania boli pre stanovenie trhovej hodnoty určené nasledujúce indikácie.

69 Tabuľka č. 5 – Stanovenie trhovej hodnoty (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Vážený priemer Indikácia (Eur) Váha (%) (Eur) Porovnávací metóda 2 543 000 70 1 780 100 Nákladová metóda 3 661 000 30 1 098 300 Výsledná cena 2 878 400 Zaokrúhlene 2 878 000

Oceňovaný majetok patrí medzi typy nehnuteľnosti, ktoré sú na trhu bežne ponúkané a obchoduje sa s nimi. Z tohto dôvodu je možné predpokladať, že porovnávacia metóda odráža najlepšie stav ekonomiky a konkrétnu ponuku a dopyt po tomto druhu majetku.

Z týchto dôvodov je indikácia trhovej hodnoty porovnávacou metódou rozhodujúca a je jej prisúdená váha 70 %

Indikácia trhovej hodnoty pomocou nákladovej metódy nie je rozhodujúca z dôvodu, že investori nie sú často ochotný akceptovať súčasnú výšku nákladov na ich výstavbu. Pre záverečnú analýzu trhovej hodnoty nám slúži ako istá korekcia hodnôt zistených inými metódami a preto je jej prisúdená váha 30 %.

Na základe vyššie uvedených skutočnosti a predpokladov sme dospeli k záveru, že trhová hodnota oceňovaného majetku ako by bol ponúknutý k predaju na voľnom trhu je ku dňu 10.Apríla 2016 reprezentovaný čiastkou :

2 878 000 Kč (dvamiliónyosemstosedemdesiatosemtisíckorúnčeských) Neuskutočňovali sa žiadne šetrenia ohľadom vlastníckych práv alebo záväzkov voči oceňovanému majetku. Za skutočnosti právneho charakteru nenesieme žiadnu zodpovednosť.

Neskúmali sme žiadne finančné údaje týkajúce sa súčasného alebo budúceho potenciálu majetku produkovať príjem v prevádzke, pre ktorý je majetok využívaný alebo by mohol byť využívaný.

Závery uvedené v tejto správe môžu byť plne pochopené po prečítaní nasledujúcich príloh, predpokladov a obmedzujúcich podmienok a obecných podmienok poskytnutých služieb.

70 OBMEDZUJÚCE PODMIENKY A PREDPOKLADY

1. Nebolo prevedené žiadne šetrenie a prevzatá žiadna zodpovednosť za právni popis alebo právne náležitosti, vrátane právneho podkladu vlastníckeho práva. Predpokladá sa, že vlastnícke právo k majetku je správne a teda predajné pokiaľ by sa nezistilo niečo iné. Ďalej sa predpokladá, že vlastníctvo je pravé a čisté od všetkých zadržiavacích práv, služieb alebo bremien zadlženia pokiaľ by sa nezistilo niečo iné. 2. Informácie získané z iných zdrojov na ktorých je založená celá alebo časť tejto správy sú vierohodné, ale neboli vo všetkých prípadoch overované. Nebolo vydané žiadne potvrdenie, ktorá sa týka presnosti takejto informácie. 3. Údaje o rozmeroch pozemkov, budov a stavieb boli získané našim šetrením, z projektovej dokumentácie alebo z verejných evidencií ako je kataster nehnuteľnosti a neboli vo všetkých prípadoch overované. Popisy pozemkov, budov a stavieb sú uvedené iba pre identifikačné účely a nemali by slúžiť k účelu prevodu majetku alebo byť podkladom k inej právnej listine bez príslušného overovania. 4. Overovanie oceňovaného majetku bolo prevedené iba nedeštruktívnymi metódami bez použitia sond a pod. Pri prehliadke boli zaznamenané viditeľné patologické javy a iné nedostatky, pokiaľ existovali. Závery uvedené v Správe o oceňovaní predpokladajú, že oceňovaný majetok neobsahuje také materiály ako je azbest, močovýno- formaldehydové pojiva a izolácie alebo iné potencionálne škodlivé alebo nebezpečné materiály, ktoré môžu v prípade ich prítomnosti nepriaznivo ovplyvniť hodnotu majetku. Tak isto neboli prevedené žiadne rozbory pôdy, geologické štúdie alebo štúdie vplyvu na životné prostredie. 5. Neberie sa žiadna zodpovednosť za zmeny trhových podmienkach a nepredpokladá sa že by nejaký záväzok bol dôvodom k preskúmaniu tejto správy, kde by sa zohľadnili udalosti alebo podmienky, ktoré sa vyskytnú následne po dátume oceňovania. 6. Predpokladá sa zodpovedné vlastníctvo a spravovanie vlastníckych práv. 7. Pokiaľ sa nezisti nič iné , predpokladá sa plný súhlas zo všetkými aplikovanými štátnymi zákonmi a nariadeniami. 8. Táto správa bola vypracovaná iba za účelom zistenia trhovej hodnoty pre prípadný predaj majetku na voľnom trhu poprípade pre účely uvedené v úvode tejto správy. 9. Predpokladá sa, že môžu byť získané alebo obnovené všetky požadované licencie, osvedčenia o vlastníctve, súhlase, povolenie alebo iné legislatívne alebo administratívne oprávnenia pre akúkoľvek potrebu a použitie, na ktorých je založený odhad hodnoty obsiahnutý v tejto správe. 10. Zistená objektívna trhová hodnota je platná pre finančnú štruktúru platnú k dátumu oceňovania.

71 OSVEDČENIE

Ja dole podpísaná , týmto osvedčujem, že : 1. V súčasnosti a ani v blízkej budúcnosti nebudem mať účasť alebo prospech z majetku, ktorý je predmetom spracovaného trhového oceňovania, 2. Spracovaný posudok zohľadňuje, všetky nám známe skutočnosti, ktoré by mohli ovplyvniť dosiahnuté závery alebo odhadované hodnoty. 3. Pri spracovaní posudku boli vzaté do úvahy všeobecné predpoklady a obmedzujúce podmienky pre stanovanie trhového oceňovania tak ako sú uvedené na zvláštnej listine. 4. Pri svojej činnosti sme nezistili žiadne skutočnosti, ktoré by nasvedčovali, že nami predložené dokumenty a podklady nie sú pravdivé a správne.

V Martine, dňa 10.4. 2016

...... Michaela Váleková

72 Prílohy

Príloha č. 1

Výpis z katastra nehnuteľností

73 Príloha č. 2

Snímok z katastrálnej mapy

Príloha č. 3

Pôdorys 1.NP

74 Príloha č. 4

Priečny rez

Príloha č. 5

Situácia objektu

75 Príloha č. 6

Fotodokumentácia - rodinný dom

Príloha č. 7

76 Príloha č. 8

Príloha č. 9

4.2. Trhové ocenenie bytového domu

Objednávateľ BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

SPRÁVA O HODNOTENÍ

Bytový dom č. p. 405

Praha 1 – Malá strana

Újezd 405/25 118 00 Praha 1

STANOVENIE AKTUÁLNEJ TRHOVEJ HODNOTY MAJETKU

Dátum oceňovania 14. 4. 2016

78 OBSAH

 Úvodný list 78

 Obsah 79

 Sprievodný list 80

 Popisné informácie 82

 Analýza najvyššieho a najlepšieho využitia 84

 Ocenenie 85

 Záver 95

 Obmedzujúce podmienky 98

 Osvedčenie 99

Prílohy

 Výpis z katastra nehnuteľností

 Snímok z katastrálnej mapy

 Pôdorys objektu

 Priečny rez objektu

 Pohľad

 Fotodokumentácia objektu

Toto ocenenie je vykonané na základe príkladu uvedeného v školských skriptách.

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3.

79 BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 14.4.2016

Oznamujeme Vám , že sme ukončili trhové oceňovanie majetku označeného ako BYTOVÝ DOM č. p. 405 Uvedený na liste vlastníctva č. 231 pre katastrálne území Malá Strana Mestská časť Praha 1, obec Praha

Nachádzajúceho sa na adrese Újezd 405/25, 118 00 Praha 1 – Malá Strana, Česká republika V tejto správe Vám predkladáme výsledky nášho šetrenia.

Táto správa o ohodnotení vyjadruje náš odborný názor na trhovú hodnotu vyššie uvedeného majetku v absolútnom vlastníctve , akoby bol nadobudnutý k predaju na voľnom trhu.

Správa bola spracovaná k technickému stavu a právnym skutočnostiam k 14.4.2016 ku dňu miestneho šetrenia. Spracovateľom je známe , že správa má slúžiť ako podklad za účelom zriadenia záložného práva. Spracovateľom správy nie je známe nič o tom , že by správa mala zároveň slúžiť i pre iný účel ako napríklad oceňovanie vkladu do obchodnej spoločnosti, stanovenie základu majetkovej dane alebo pre iný vyššie špecifikovaný účel.

Oceňovaný majetok je zapísaný v katastrálnom úradu Praha 1, na liste vlastníctva č. 231,pre katastrálne územie Malá Strana, mestská časť Praha 1, obec Praha. V prílohe tejto správy je snímok z katastrálnej mapy.

Spracovatelia chápu obvyklú cenu ako cenu , za ktorú by mohol byť majetok predaný bez toho aby kupujúci alebo predávajúci boli pod akýmkoľvek nátlakom s tým , že každý z nich ma primerané znalosti o všetkých podstatných skúsenostiach a súčasne je zachovaná vzájomná výhodnosť obchodu.

Pokiaľ je trhová hodnota majetku stanovená za predpokladu jeho ponuky na voľnom trhu predpokladá sa , že majetok bude ponúkaný na trhu po dobu primerane dlhú pre nájdenie kupca.

80 Z hľadiska využitia je dom polyfunkčný s prevažujúcou bytovou funkciou. V 1. NP sa nachádzajú nebytové priestory, ostatné nadzemné podlažia sú obytné. Podkrovie nie je využívané. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku sú uvedené v ďalších oddieloch tejto správy. Správa teda zohľadňuje všetky skutočnosti majúce vplyv na obvyklú cenu, ktoré vyplývajú z uzavretých nájomných vzťahov. Majetok nie je v absolútnom vlastníctve.

Na oceňovanom majetku sme osobne vykonali prehliadku a pri spracovaní oceňovania sme vzali do úvahy nasledujúce faktory:

-Polohu , veľkosť a využiteľnosť pozemku.

-Veľkosť , technický stav a využiteľnosť existujúcich budov , stavieb a vonkajších úprav.

-Najvyššie a najlepšie využitie majetku.

-Prevažujúce trendy v danej lokalite, obecné podmienky a relatívny dopyt po tomto druhu

nehnuteľnosti na trhu.

-Náklady na zriadenie majetku ako nového zníženia z opotrebovania.

-Opotrebovanie predstavuje stratu hodnoty , ktorá je spôsobená technickými , ekonomickými ,

morálnymi, právnymi alebo inými vplyvmi.

-Predaje , dopytové a ponukové ceny a výšku nájomného porovnateľných majetkov v okolí i

v celej lokalite.

-Očakávaný čistý príjem z prenájmu majetku a jeho kapitalizácie pre stanovenie hodnoty

majetku. Predmetom oceňovania sú iba budovy, stavby a pozemky. Akýkoľvek iný majetok, ako je vnútorné zariadenie, technológia nesúvisiaca z budovami a stavbami, apod. bol z oceňovania vylúčený. Výmery budov a stavieb boli prevzaté z podkladov poskytnutých klientom a neboli vo všetkých prípadoch podrobne overované.

81 Popisné informácie

Popis lokality

Oceňovaný majetok – bytový dom č. p. 450 sa nachádza v najlukratívnejšej oblasti centra Prahy. Daný objekt sa nachádza v pamiatkovo chránenom území a jedná sa o kultúrnu pamiatku. Táto lokalita je považovaná je za jednu z najvyšších úrovní s najvyššími reálne dosahovanými trhovými cenami v Prahe. Charakter lokality je rezidenčné bývanie vyššieho a najvyššieho štandardu , doplnené o objekty občianskej vybavenosti, vysokou školu, múzeami a pod. Môžeme teda povedať, že daná lokalita je komerčne atraktívna s vysokým potenciálom a s vysokým koeficientom zhodnotenia investície. V primeranej vzdialenosti od objektu je k dispozícií kompletná občianska vybavenosť – kaviarne, hotely, obchodné siete, banky a pod. Dopravná dostupnosť objektu je absolútne lukratívna. Hromadná doprava – autobus, električka metro (trasa A – Malostranská) sú v primeranej vzdialenosti od objektu. Parkovanie v tejto oblasti je veľmi problematické. V dostupnej vzdialenosti od budovy nie je možné. Okolo objektu sú tzv. modré zóny a parkovanie na nich je umožnené len na rezidentské karty, na ktoré však majú nárok iba absolútni vlastníci bytových jednotiek. Kvalita pohľadových horizontov je priemerná, výhľad je obmedzený zástavbou bytových domov podobného typu.

Oceňovaný majetok

Podľa skutočnosti zistenej na mieste, bytový dom je z prevažnej časti využívaný na poskytovanie nájomných bytových jednotiek. 1. NP tvorí nebytový priestor prenajatý na obchodné účely. Oceňovaný majetok je tvorený pozemkom bytového domu a pozemkom nádvoria (spoločný dvor) a komunikácie Újezd.

História

Vlastný objekt bol realizovaný v 50 – 60 rokoch 20 storočia, v roku 1958, ako vstavaná stavba do prieluky v uličnej zástavbe a jedná sa o nehnuteľnú kultúrnu pamiatku. Bol projektovaný ako, v tej dobe, moderný a dobre technicky vybavený bytový dom. Od doby svojho vzniku až dodnes bol využívaný na účely bývania. Väčšina z bytových jednotiek je v nájomnom vzťahu.

82 Majetok prešiel v posledných mesiacoch rozsiahlou rekonštrukciou. Jednalo sa o opravy fasády, dodatočné zateplenie niektorých častí objektu. Súčasťou návrhu bola takisto prístavba šachty osobného výťahu do vnútro bloku objektu.

Pozemok

Pozemky dotknuté stavbou sú 3. Pozemok ako celok, s parcelným číslom 354, je tvorený prevažne zastavanou plochou a nádvorím č. p. 450. Veľkú časť tvorí spoločný dvor č. p. 351/3. Verejná komunikácia Újezd s č. p. 1058 je tiež súčasťou parcely.

Pozemok je súčasťou pamiatkovej rezervácie. Vzhľadom na to, že pozemky tvoria jeden funkčný celok a ich komerčné využitie a uplatnenie je jednotné, budú ocenené spoločne ako jediný pozemok s č. p. 354 a s celkovou rozlohou 728 m2.

Vedľajšie stavby a vonkajšie úpravy

Vedľajšie stavby a vonkajšie úpravy sú tvorené jednak jednotlivými prípojkami médií ako sú voda, elektrina, plyn a kanalizačnou prípojkou, oplotením dvora vo vnútrobloku, obrubníkmi a chodníkom.

Trhová hodnota vedľajších stavieb a vonkajších úprav nie je indikovaná samostatne, ale jej hodnota je zohľadnená vo výpočte obvyklej ceny majetku ako celku.

Bytový dom

Jedná sa o nárožný dom zastrešený sedlovou strechou, ktorého východná strana je otočená do ulice Újezd, južná strana do ulice Všehrdova. Severná časť susedí s objektom obdobného charakteru. Západná strana objektu je voľná. Ostatné priečelia objektu sú situované do vnútrobloku. Z hľadiska využitia je dom polyfunkčný s prevažujúcou bytovou funkciou. V 1. NP sa nachádzajú nebytové - obchodné priestory, ostatné nadzemné podlažia sú obytné. Pôdny priestor sa nevyužíva. Nosný systém objektu tvoria murované obvodové a vnútorné nosné steny, stropy sú s ohľadom na dobu realizácie objektu pravdepodobne železobetónové. Nosná konštrukcia strechy je drevená, krytina tašková.

Celkovo ma objekt 5 nadzemných poschodí a jedno podlažie pod zemou. Vstupy do objektu sú na úrovni 1. NP a to z hlavnej ulice Všehrdova, vedľajšie potom cez ulicu Újezd. Stavebne technickým prieskumom bolo zistené, že strešný plášť objektu je v dobrom technickom stave. Fasáda objektu je ale lokálne poškodená. Okná sú drevené a v dôvodu

83 pamiatkovej ochrany nebolo možné zmeniť ich tvar ani dizajn. Vykurovanie a ohrev teplej vody sú riešené lokálne.

Bytový dom je výnimočný tým, že sa jedná o nehnuteľnú kultúrnu pamiatku. Vzhľadom na to, že rekonštrukcia prebehla v posledných mesiacoch, je stav objektu veľmi dobrý a pôvodný dizajn sa z dôvodu pamiatkovej ochrany zachoval.

Analýza najvyššieho a najlepšieho využitia

Najvyššie a najlepšie využitie je definované ako racionálne a zákonné využitie pozemku alebo budovy, ktoré je fyzicky možné , finančne realizovateľné , zaisťujúce odpovedajúci výnos a jeho výsledkom je najvyššia možná hodnota majetku.

Základné kritériá, ktoré musí najvyššie a najlepšie využitie spĺňať sú dodržanie právnych predpisov, fyzická realizovateľnosť, finančná pravidelnosť a maximálna ziskovosť.

Oceňovaný majetok je zapísaný v katastri nehnuteľnosti ako bytový dom a jeho využitie zodpovedá územnej plánovacej dokumentácii. Podľa zistených skutočnosti sme názoru , že využitie nehnuteľnosti je právne prípustne.

Ku splneniu kritéria maximálnej ziskovosti je nutný prenájom nehnuteľnosti za trhové nájomné alebo jej využitie vlastníkom pre vlastnú potrebu, čím by došlo k úspore jeho nákladov za prenájom porovnateľného objektu. Vzhľadom k tomu, že viac než polovica bytov je prenajatá podkrovie je nie je nijak využívané, nie je táto podmienka splnená.

Na základe vyššie uvedených skutočnosti sme dospeli k názoru, že súčasné využitie majetku nie je v súlade s jeho najlepším a najvyšším využitím. K jeho najlepšiemu a najvyššiemu využitiu dôjde v okamihu, kedy bude odstránená nevyužitá plocha podkrovia.

84 Ocenenie

Úvod

Aby sme mohli určiť trhovú hodnotu majetku musíme poznať tri medzinárodne uznávané metódy ocenenia. Ide o metódu porovnávaciu, príjmovú a nákladovú.

Pri ocenení pozemku som je v práci použitá porovnávacia metóda a pre stanovenie trhovej hodnoty majetku ako celku sú aplikované všetky tri metódy.

POROVNÁVACIA METÓDA

Stanovenie trhovej hodnoty pozemku

V prípade stanovenia trhovej hodnoty pozemku súvisiaceho s ocenením bytového domu som ako porovnávaciu jednotku som použila cenu za jeden meter štvorcový pozemku. Porovnávané pozemky boli ponúkané na predaj alebo boli v poslednom období predané. Ponúkané pozemky na predaj sme zhodnotili koeficientom odrážajúcim obvyklý rozdiel medzi ponúkanými a skutočne dosiahnutými predajnými cenami. Na porovnávanie pozemkov sme používali faktory ako sú dátum, lokalita, dostupnosť, veľkosť, vybavenie inžinierskymi sieťami a pod.

85 Aktuálna trhová hodnota pozemku , ktorý je zahrnutý do vecnej hodnoty bytového domu, vychádzajúca z porovnávacích hodnôt je:

135 703 000 Kč

Je kalkulovaná nasledovne:

728*745 619 = 135 702 840 Kč

Rekapitulácia výpočtov pri stanovení vecnej hodnoty:

Tabuľka č. 6 – Stanovenie trhovej hodnoty pozemku (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

TABULKA - POZEMOK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemok pozemok pozemok pozemok pozemok A. Identifikačné údaje Poradové číslo 1 2 3 4 pozemku Názov pozemku Stavebná Stavebná Stavebná Stavebná Újezd 405/25 parcela parcela parcela parcela Parcelné číslo N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrálne územie Malá Strana Nové Mesto Vinohrady Nové mesto Žižkov Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 1 Praha 2 Praha 2 Praha 2 Praha 3 B. Základný údaj pre porovnanie - cena za 1 m2 v Kč Predajná cena celkom X 177 750 000 119 625 000 190 000 000 102 500 000 Rozloha pozemku 728 790 725 893 688 v m2 Cena za 1 m2 X 225 000 165 000 212 766 148 983 Dátum transakcie 25.02. 2016 11. 02. 2016 17. 01 2016 05.01. 2016 Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 165 000 212 766 148 983 C. Právne údaje Druh transakcie Predaj Predaj Predaj Predaj Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 165 000 212 766 148 983 Vlastnícke práva Absolútne Absolútne Absolútne Absolútne Absolútne vlastníctvo vlastníctvo vlastníctvo vlastníctvo vlastníctvo Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 165 000 212 766 148 983

86 Existencia vecných Bez vecných Bez vecných Bez vecných Bez vecných Bez vecných bremien bremien bremien bremien bremien bremien Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 165 000 212 766 148 983 Využití podľa Občianska Bytový dom Bytový dom Bytový dom Bytový dom územného plánu vybavenosť Korekcia 1 1,05 1 0,9 Upravená hodnota 225 000 173 250 212 766 134 085 Územní rozhodnutí Áno Áno Áno Áno Áno Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 173 250 212 766 134 085 Iné právne Nie sú Nie sú Nie sú Nie sú Nie sú obmedzenia a záväzky Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 173 250 212 766 134 085 D. Technické parametre Lokalita Výborná Výborná Horšia Porovnateľná Horšia Korekcia 1 1,05 1 1,05 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 Svahovitosť Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 Dostupnosť inž. sieti Kompletná Kompletná Kompletná Kompletná Kompletná Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 Kontaminácia pôdy Nezistená Nezistená Nezistená Nezistená Nezistená Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 Dopravná obsluha Kompletná Kompletná Kompletná Kompletná Kompletná Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 Dopravní dostupnosť Obmedzené Obmedzené Obmedzené Obmedzené Obmedzené a parkovanie parkovanie parkovanie parkovanie parkovanie parkovanie Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 Nutnosť demolácie Nie Nie Nie Nie Nie existujúcich objektu Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 Iná technická Neaplikovaná Neaplikovaná Neaplikovaná Neaplikovaná Neaplikovaná korekcia

87 Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 225 000 181 913 212 766 140 789 E. Ostatné parametre Veľkosť pozemku 728 Väčšia Obdobná Väčšia Menšia Korekcia 0,95 1 0,95 1,05 Upravená hodnota 213 750 181 913 202 128 147 828 Možná zastaviteľnosť Neaplikované Neaplikované Neaplikované Neaplikované Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 213 750 181 913 202 128 147 828 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávacia hodnota 186 405 213 750 181 913 202 128 147 828 1 m2 Rozloha pozemku 728 Celková porovnávací 135 702 840 0 0 0 0 hodnota

Výpis oceňovaných parciel

Číslo Výmera Jednotková Por. číslo Tržní hodnota Zaokrúhlené parcely v m2 hodnota v Eur/m2 1 405 173 186 405 32 248 065 2 351/3 555 186 405 103 454 775 Celkom 728 135 702 840 135 703 000

Stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti ako celku

Pri stanovení trhovej hodnoty majetku ako celku sme vzali do úvahy bytové domy, ktoré boli v okrese Praha v nedávnej dobe predané alebo ponúkané na predaj. Všetky tieto nehnuteľností sa nachádzajú v porovnateľných lokalitách.

Pri stanovení trhovej hodnoty týmto oceňovacím prístupom boli vzaté v úvahu také faktory aké sú dátum transakcie, vlastnícke práva , technický stav majetku, vybavenosť, poloha,

88 dostupnosť pre automobilovú a hromadnú dopravu, možnosť parkovania, poloha v obci, veľkosť budovy a ďalšie.

Aktuálna trhová hodnota rodinného domu , ktorá je stanovená porovnávacou metódou na základe vyššie uvedených informácii je

150 846 000 Kč

Podrobný popis výpočtov získaných aplikáciou porovnávacej metódy je uvedený v tabuľke.

Tabuľka č. 7 – Stanovenie trhovej hodnoty majetku ako celku (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

TABUĽKA II - MAJETOK AKO CELOK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný

pozemok pozemok pozemok pozemok pozemok A. Identifikačné údaje Poradové číslo 1 2 3 4 nehnuteľnosti Názov nehnuteľnosti Bytový dom Bytový dom Bytový dom Bytový dom Bytový dom Malá Strana Staré mesto Malá Strana Nové Mesto Nové Mesto Parcelní číslo Adresa nehnuteľnosti Újezd 405/25 Parížska Vlašská Rumunská Jungmanova Katastrálne území Malá Strana Staré Mesto Malá Strana Nové Mesto Nové Mesto Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 1 Praha 1 Praha 1 Praha 2 Praha 1 B. Údaje o pozemku - prenos z Tabuľky I Plocha pozemku (m2) 728 2 500 1 390 936 491 Hodnota za 1 m2 186 405 186 405 186 405 186 405 186 405 pozemku Hodnota pozemku 135 702 840 466 012 500 259 102 950 174 475 080 91 524 855 celkom C. Základný údaj pre porovnanie - m2 celkovej zastavanej plochy podlažia Počet porovnávacích 173 200 300 201 173 jednotiek Predajná cena celkom X 500 000 000 278 000 000 200 388 000 105 160 000 Predajná cena bez 33 987 500 18 897 050 25 912 920 13 635 145 ceny pozemku Cena za 1 X 169 938 62 990 128 920 78 816 porovnávací jednotku Dátum transakcie 21.12.2015 21.12.2015 08.11.2015 16.04.2016 Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 169 938 62 990 128 920 78 816 D. Právne údaje Druh transakcie Ponuka Ponuka Ponuka Ponuka

89 Korekcia 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 152 944 56 691 116 028 70 934 Vlastnícke práva Absolútne Absolútne Absolútne Absolútne Absolútne Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 152 944 56 691 116 028 70 934 Existencia vecných Nie Nie Nie Nie Nie bremien Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 152 944 56 691 116 028 70 934 Využití podľa Bytový dom Bytový dom Bytový dom Bytový dom Bytový dom územného plánu Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 152 944 56 691 116 028 70 934 Kolaudačné Áno Áno Áno Áno Áno rozhodnutie Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 152 944 56 691 116 028 70 934 Iné právne Nie Nie Nie Nie Nie obmedzenia záväzky Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 152 944 56 691 116 028 70 934 E. Technické parametre Lokalita Výborná Výborná Výborná Výborná Výborná Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 152 944 56 691 116 028 70 934 Technický stav Výborný Výborný Výborný Dobrý Výborný objektu Korekcia 1 1,1 0,95 1 Upravená hodnota 152 944 60 360 110 227 70 934 Technická Priemerná Dobrá Priemerná Priemerná Dobrá vybavenosť budovy Korekcia 0,95 1 1 0,90 Upravená hodnota 145 297 60 360 110 227 63 841 Funkčná Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá využiteľnosť budovy Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 145 297 60 360 110 227 63 841 Ďalší možný rozvoj Obmedzený Priemerný Priemerný Priemerný Priemerný nehnuteľnosti Korekcia 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 138 033 57 342 104 716 60 649 Dopravná obsluha Kompletná Kompletná Kompletná Kompletná Kompletná Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 138 033 57 342 104 716 60 649

90 Dopravná dostupnosť Obmedzená Obmedzená Obmedzená Obmedzená Obmedzená a parkovanie Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 138 033 57 342 104 716 60 649 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 138 033 57 342 104 716 60 649 Iná technická N/A N/A N/A N/A korekcia Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 138 033 57 342 104 716 60 649 F. Ostatné parametre Korekcia pre veľkosť Väčšia Väčšia Obdobná Menšia nehnuteľnosti Korekcia 0,9 0,95 1 1,1 Upravená hodnota 124 230 54 475 104 716 66 714 Iná korekcia N/A N/A N/A N/A Korekcia 1 1 1 1 Upravená hodnota 124 230 54 475 104 716 66 714

Výsledná porovnávacia hodnota Porovnávacia hodnota 87 534 124 230 54 475 104 716 66 714 1 jednotky Porovnávacia hodnota 15 143 382 celkom (bez. poz.) Hodnota pozemku 135 702 840 Celková porovnávacia 150 846 222 hodnota

PRÍJMOVÁ METÓDA

Nehnuteľnosti, ktoré môžu generovať výnos sú oceňované i príjmovou metódou. Pri použití príjmovej metódy je oceňovanie prevedené na základe kapitalizácie potencionálneho čistého príjmu z prenájmu majetku v miere odpovedajúcej investičným rizikám obsiahnutých vo vlastníctve tohto majetku. Táto metóda je obecne považovaná za spoľahlivú indikáciu hodnoty majetku zriadených pre ich schopnosť produkovať príjem.

Prvým krokom pri metóde kapitalizácie príjmu je stanovenie hrubého potencionálneho príjmu, ktorý môže byť generovaný oceňovaným majetkom. Ďalej je stanovená neobsadenosť a prevádzkové náklady, ktoré sú odpočítané od potencionálne hrubého príjmu pre získanie prevádzkového príjmu.

91 Odpočítaním rezervy na renováciu od prevádzkového príjmu, je následne stanovený čistý prevádzkový príjem pred zdanením. Obvyklá cena je potom stanovená pomocou dvoch alternatívnych kapitalizačných postupov – priamej kapitalizácie alebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétnom prípade bola použitá metóda príjmovej kapitalizácie.

Výška potencionálneho prevádzkového príjmu bola stanovená na základe priemernej hladiny trhového nájomného v porovnateľných objektoch a porovnateľnej lokalite. V našich výpočtoch sme v súlade s bežnou praxou, vychádzali z tzv. studeného nájomného, kde služby a energie sú nájomcom preúčtovávané na základe ich skutočného čerpania. Prevádzkové náklady boli stanovené percentuálnou sadzbou s potencionálneho hrubého príjmu, obvyklou pre porovnateľné majetky.

Na základe vyššie uvedených skutočnosti sme dospeli k záveru, že trhová hodnota vyššie uvedeného majetku indikovaná príjmovou metódou je :

114 896 000 Kč

Podrobný popis výpočtov pre získanie vyššie uvedenej indikácie za rok je uvedený v nasledujúcej tabuľke.

Tabuľka č. 8 – Výpočet príjmovou metódou (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

PRIJMOVÁ METODA - PRIAMA KAPITALIZACIA

Prijem z prenájmu - trhové nájomné(656 Kč/m2) 5 250 624 Neobsadenosť a straty vplyvom neplatenia nájomného 0 % 5 250 624

Efektívny hrubý príjem 5 250 624 Náklady na údržbu 240 000 Poistné 180 000 Daň z nehnuteľnosti 10 000 Prenájom cudzích pozemkov 0 Marketing 0 Ostatní prevádzkové náklady 55 000 Prevádzkové náklady celkom 458 000

Prevádzkový príjem 4 792 624

92 Rezervy na renováciu(25 Kč/m2) 196 800 Čistý prevádzkový príjem 4 595 824

Miera kapitalizácie 4 %

Indikovaná hodnota 114 895 600 Zaokrúhlene 114 896 000

NÁKLADOVÁ METÓDA

Pri nákladovej metóde oceňovania, je trhová hodnota pozemku pripočítaná k upraveným nákladom na zriadenie budov a stavieb ako nových. Náklady na zriadenie majetku ako nového, sú náklady na vybudovanie rovnakého majetku pri súčasných cenách pri použitých rovnakých materiálov, stavebných a výrobných noriem, projektu, celkového usporiadania a kvality prevedenia.

K stanoveniu trhovej hodnoty predmetného majetku v jeho aktuálnom stave, je zo sumy nákladov na zriadenie majetku ako nového odpočítaná suma, ktorá reprezentuje zníženie hodnoty vyplývajúcej z fyzickej opotrebovanosti majetku a funkčnej alebo ekonomickej nedostatočnosti, pokiaľ existujú a sú merateľné. Tieto tri prvky znižujú hodnotu a sú definované nasledovne:

Technické opotrebovanie

Je to zníženie hodnoty, ktoré vyplýva z prevádzky a z pôsobenia vonkajšieho prostredia

Funkčné nedostatky

93 Ekonomické nedostatky

Aplikované technické opotrebovanie zohľadňuje vek nehnuteľného majetku a jeho stavebný technický stav.

Pri kvantifikácii týchto ekonomických nedostatkov oceňovaného majetku sme vychádzali z našej priebežne aktualizovanej databázy vychádzajúcej zo sledovania ekonomických nedostatkov pre tento typ majetku v porovnateľných lokalitách. Ako podporný argument bol uvažovaný koeficient predajnosti nehnuteľnosti stanovený v príslušnej , ktorá je vydávaná Ministerstvom financií Českej republiky a Ministerstvo financií Slovenskej republiky.

Na základe vyššie uvedených skutočnosti a predpokladov sme dospeli k názoru, že trhová hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metódou je:

192 509 000 Kč

Popis výpočtov je uvedený v tabuľke.

94 Tabuľka č. 9 – Výpočet nákladovou metódou (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

NÁKLADOVÁ METODA

Názov Bytový dom, Újezd 405/25, 118 00 Praha Číslo pozemku 354, 450 Nosná konštrukcia Klasická, murovaná Skutočný vek 58 rokov Efektívny vek 1 rok Ekonomická životnosť 100 rokov Zastavaná plocha 173 m2 Počet poschodí 2 podzemné, 5 nadzemných Celková zastavaná plocha 1 326 m2 Koeficient využiteľnosti 0,85 Celková podlahová plocha 1 052 m2 Celkový obostavaný priestor 7 243,5 m3 Jednotkové reprodukčné náklady 7 863 Kč/m3 Reprodukčné náklady celkom 56 810 771 Kč Fyzické opotrebenie - 1% 56 242 663 Kč Funkčné nedostatky 0% 56 242 663 Kč Ekonomické nedostatky 0% 56 242 663 Kč

Stavby a vonkajšie úpravy Vecnú hodnotu stanovujeme odborným odhadom 563 289 Kč

Pozemok 135 703 000Kč Indikovaná hodnota 192 508 952 Kč Zaokrúhlene 192 509 000 Kč

ZÁVER

Toto hodnotenie vyjadruje náš názor na trhovú hodnotu predmetného majetku v absolútnom vlastníctve ako bol nadobudnutý k predaji na voľnom trhu. Hodnotenie bolo spracované ku skutočnostiam platným 10. Apríla 2013. Pojmom obvyklá cena a absolútne vlastníctvo boli definované v úvodnej časti tejto správy. Aplikáciami vyššie opisovaných metód oceňovania boli pre stanovenie trhovej hodnoty určené nasledujúce indikácie.

95 Tabuľka č. 10 – Stanovenie trhovej hodnoty (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Indikácia (Kč) Váha (%) Vážený priemer (Kč)

Porovnávacia metóda 150 846 000 60 90 507 600 Príjmová metóda 114 896 000 30 34 468 800 Nákladová metóda 192 509 000 10 19 250 900 Výsledná cena 144 227 300 Zaokrúhlene 144 227 000

Z týchto dôvodov je indikácia trhovej hodnoty porovnávacou metódou rozhodujúca a je jej prisúdená váha 60 %

Tento typ majetku – bytový dom s nájomnými bytmi je z hľadiska typu objektu a sektoru trhu typickým investičným majetkom, u ktorého je z hľadiska investora rozhodujúca jeho schopnosť produkovať príjmy z prenájmu. Zo zistených skutočností vyplýva, že všetky bytové jednotky je možné prenajať za trhové nájomné, žiadne obmedzenia neboli zistené, preto bola indikácia trhovej hodnoty príjmovou metódou prisúdená pri analýze finálnej hodnoty kontribúcia 20 %.

Obvykle pri starších aj keď funkčných objektoch nie sú investori ochotní akceptovať výšku nákladov na ich výstavbu. Táto metóda presne nevystihuje daný trh , ako je to napríklad u porovnávacej metódy. Z tohto dôvodu je váha nákladovej metódy 10 %, iba ako korekcia ceny zistenej porovnávacou metódou.

Na základe vyššie uvedených skutočností a predpokladov sme dospeli k záveru, že trhová hodnota oceňovaného majetku, ako keby bol ponúknutý na voľnom trhu je ku dňu 14. apríla 2016 reprezentovaná čiastkou:

144 227 000 Kč

(stoštyridsaťštyrimiliónovdvestodvadsaťsedemtisíckorúnčeských)

96 Neuskutočňovali sa žiadne šetrenia ohľadom vlastníckych práv alebo záväzkov voči oceňovanému majetku. Za skutočnosti právneho charakteru nenesieme žiadnu zodpovednosť.

Závery uvedené v tejto správe môžu byť plne pochopené po prečítaní nasledujúcich príloh, predpokladov a obmedzujúcich podmienok a obecných podmienok poskytnutých služieb.

97 OBMEDZUJÚCE PODMIENKY A PREDPOKLADY

11. Nebolo prevedené žiadne šetrenie a prevzatá žiadna zodpovednosť za právni popis alebo právne náležitosti, vrátane právneho podkladu vlastníckeho práva. Predpokladá sa, že vlastnícke právo k majetku je správne a teda predajné pokiaľ by sa nezistilo niečo iné. Ďalej sa predpokladá, že vlastníctvo je pravé a čisté od všetkých zadržiavacích práv, služieb alebo bremien zadlženia pokiaľ by sa nezistilo niečo iné. 12. Informácie získané z iných zdrojov na ktorých je založená celá alebo časť tejto správy sú vierohodné, ale neboli vo všetkých prípadoch overované. Nebolo vydané žiadne potvrdenie, ktorá sa týka presnosti takejto informácie. 13. Údaje o rozmeroch pozemkov, budov a stavieb boli získané našim šetrením, z projektovej dokumentácie alebo z verejných evidencií ako je kataster nehnuteľnosti a neboli vo všetkých prípadoch overované. Popisy pozemkov, budov a stavieb sú uvedené iba pre identifikačné účely a nemali by slúžiť k účelu prevodu majetku alebo byť podkladom k inej právnej listine bez príslušného overovania. 14. Overovanie oceňovaného majetku bolo prevedené iba nedeštruktívnymi metódami bez použitia sond a pod. Pri prehliadke boli zaznamenané viditeľné patologické javy a iné nedostatky, pokiaľ existovali. Závery uvedené v Správe o oceňovaní predpokladajú, že oceňovaný majetok neobsahuje také materiály ako je azbest, močovýno- formaldehydové pojiva a izolácie alebo iné potencionálne škodlivé alebo nebezpečné materiály, ktoré môžu v prípade ich prítomnosti nepriaznivo ovplyvniť hodnotu majetku. Tak isto neboli prevedené žiadne rozbory pôdy, geologické štúdie alebo štúdie vplyvu na životné prostredie. 15. Neberie sa žiadna zodpovednosť za zmeny trhových podmienkach a nepredpokladá sa že by nejaký záväzok bol dôvodom k preskúmaniu tejto správy, kde by sa zohľadnili udalosti alebo podmienky, ktoré sa vyskytnú následne po dátume oceňovania. 16. Predpokladá sa zodpovedné vlastníctvo a spravovanie vlastníckych práv. 17. Pokiaľ sa nezisti nič iné , predpokladá sa plný súhlas zo všetkými aplikovanými štátnymi zákonmi a nariadeniami. 18. Táto správa bola vypracovaná iba za účelom zistenia trhovej hodnoty pre prípadný predaj majetku na voľnom trhu poprípade pre účely uvedené v úvode tejto správy. 19. Predpokladá sa, že môžu byť získané alebo obnovené všetky požadované licencie, osvedčenia o vlastníctve, súhlase, povolenie alebo iné legislatívne alebo administratívne oprávnenia pre akúkoľvek potrebu a použitie, na ktorých je založený odhad hodnoty obsiahnutý v tejto správe. 20. Zistená objektívna trhová hodnota je platná pre finančnú štruktúru platnú k dátumu oceňovania.

98 OSVEDČENIE

Ja dole podpísaná , týmto osvedčujem, že : 5. V súčasnosti a ani v blízkej budúcnosti nebudem mať účasť alebo prospech z majetku, ktorý je predmetom spracovaného trhového oceňovania, 6. Spracovaný posudok zohľadňuje, všetky nám známe skutočnosti, ktoré by mohli ovplyvniť dosiahnuté závery alebo odhadované hodnoty. 7. Pri spracovaní posudku boli vzaté do úvahy všeobecné predpoklady a obmedzujúce podmienky pre stanovanie trhového oceňovania tak ako sú uvedené na zvláštnej listine. 8. Pri svojej činnosti sme nezistili žiadne skutočnosti, ktoré by nasvedčovali, že nami predložené dokumenty a podklady nie sú pravdivé a správne.

V Martine, dňa 14.4. 2016

...... Michaela Váleková

99 Prílohy

Príloha č. 10

Výpis z katastra nehnuteľností

Príloha č. 11

Snímok z katastrálnej mapy

100 Príloha č. 12

Pôdorys 1. NP

101 Príloha č. 13

Priečny rez

102 Príloha č. 14

Pohľad

103 Príloha č. 15

Fotodokumentácia objektu

Príloha č. 16

104 Príloha č. 17

Príloha č. 18

105 C. Analytická časť

5. Analýza trhu

Pre účely spracovania analýzy trhu v tejto práci som si vybrala okres Martin, v ktorom žijem od svojho narodenia a z hľadiska znalostí potrebných pre vyhotovenie analýzy je mi preto najbližšie.

Obrázok č. 23 –Poloha okresu Martin (http://www.martin.sk/ )

Táto analýza je vykonaná na základe príkladu uvedeného v školských skriptách.

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3.

106 VŠEOBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU

Popis okresu

Okres Martin sa nachádza na území stredného Slovenska, presnejšie v Žilinskom kraji. Správne sídlo okresu je Martin. Celkový počet obcí je 40. Rozloha okresu je 735,65 km2. Počet obyvateľov je 96 887 a priemerná hustota zaľudnenia je 132 obyvateľov na km2. Územie Turca sa rozprestiera v severozápadnej časti Slovenska v Turčianskej kotline, ktorá je výrazne uzavretá hrebeňmi Malej a Veľkej Fatry, Kremnickými vrchmi a pohorím Žiar. Os kotliny tvorí rieka Turiec. Okres bol v minulosti významným strediskom ťažkého a zbrojárskeho strojárstva. Dnes sa v regióne vyrába papier a nábytok a prevláda poľnohospodárstvo – mliekarne, mäsokombináty, družstvá. V meste pôsobí tlačiareň – Neografia. V oblasti turistického ruchu sú populárne lyžiarske strediská. Významným podnikom s viac ako storočnou tradíciou je Turčianskej celulózky v ktorej sa vyrábajú obaly s vlnitej lepenky.

Veľmi dôležitým faktom je, že okres Martin križujú diaľničné úseky, ale aj železničná trať, vedúca zo Zvolena do Vrútok. Dopravná dostupnosť sa výrazne zlepšila po dostavaní úseku diaľnice D1 Dubná skala – Turany, ktorou sa vyriešila aj jednoduchá dostupnosť do susedného okresu Žilina, ktoré je aj krajským mestom a nekonečné dopravné zápchy pri prejazde starou komunikáciou. Priemyselné zóny sa rozvíjajú vysokým tempom.

Trh s nehnuteľnosťami

Trh nehnuteľností na Slovensku výrazne ovplyvnila hospodárska kríza. Rastúci trend ceny nehnuteľností sa zmenil na klesajúci od druhej polovice roka 2008. Vývoj cien domov a bytov na Slovensku v posledných rokoch poukazuje prepad cien bytov i domov od druhého štvrťroku 2008. V tomto období sa cena bytov pohybovala na úrovni 1600 eur/1m2 a cena domov okolo 1300 eur/1m2. Pokles priemernej ceny nehnuteľností do druhého štvrťroku 2009 sa prepadol o 14,3% a dosiahol priemernú cenu 1,342 eur/1m2. Podľa údajov Národnej banky Slovenska vývoj na Slovensku pokračoval v roku 2010 v stagnácii priemerných cien. Od druhej polovice roku 2010 sa ceny na trhu nehnuteľností zvyšovali. Zarážajúce sú hlavné cenové rozdiely pri bytoch a domoch v jednotlivých krajoch, ktoré sa v niektorých prípadoch predstavujú aj tisíce eur. Kým v Bratislave sa priemerná cena bývania pohybuje v rozmedzí od 1 900 do 2 000 eur za m2, v okrese Martin je to od 1 050 do 1 250 za štvorcový meter.

107 Regionálna segmentácia

Okres Martin môžeme rozdeliť na dve časti – vlastné okresné mesto Martin a na zvyšok okresu.

MESTO MARTIN

V centre mesta sa nenachádzajú žiadne rozsiahlejšie územia pre zástavbu. Malá časť územia je tvorená plochami malo – podlažnej zástavby. Väčšiu časť tvoria skupiny bytových domov. V západnej časti sa nachádzajú priemyselné zóny .V meste sa nachádzajú aj plochy zelene, parky a národný cintorín Slovenska.

Obrázok č. 24 – Erb mesta Martin (http://www.martin.sk/ )

POZEMKY

Prieluky

V Martine sa prieluky takmer nenachádzajú. Ak nejaké sú, vyskytujú sa v centre mesta a sú zastavané budovami a je možná len rekonštrukcia týchto objektov. Obmedzená výstavba je hlavne z dôvodu ochrany pamiatkovej zóny.

Stavebné pozemky

Prognózy vo vývoji realitného trhu sú zatiaľ veľmi priaznivé. Kvôli rozvoju služieb a stále prístupnejším hypotékam vzrástol dopyt po stavebných pozemkoch. Ceny stavebných pozemkov v meste Martin sa pohybujú od 50 – 93 Eur za meter štvorcový. Cena je pohyblivá hlavne v závislosti od vzdialenosti od centra mesta a od účelu použitia pozemku. Pre priblíženie napríklad stavebný pozemok pre účel stavby rodinného domu v úzkej vzdialenosti od centra mesta Martin – Stráne – 80 Eur/m2.

108 Dopyt po pozemkoch pre priemyselnú výstavbu je tiež široký, pretože v Martine sa vystavalo hneď niekoľko menších priemyselných parkov. Cena pozemkov pre priemyselnú výstavbu sa pohybuje od 16-35 Eur za meter štvorcový. V budúcnosti je určite dobré očakávať nárast cien pozemkov, obzvlášť tých, ktoré budú vybavené inžinierskymi sieťami.

BUDOVY

Byty

Obyvatelia Martina majú najväčší záujem o staršie dvoj- a trojizbové byty v lokalitách s komplexnou občianskou vybavenosťou, ako je centrum mesta, sídliská Sever a Ľadoveň či mestská čas Jahodníky. Ceny neprerobených dvojizbových bytov sa pohybujú v rozmedzí 38- tisíc až 45-tisíc, ktorých cena po rekonštrukcii v niektorých prípadoch stúpne aj o päťtisíc eur, no v prípade zrekonštruovaných bytov zaplatia zhruba o osemtisíc eur viac. Ceny sa pohybujú v rozmedzí od 11 990 - 69 490 Eur/m2.

Staršie byty sa obchodujú v týchto cenových intervaloch:

Tabuľka č. 11 – Cenové intervaly bytov (autor)

Byt 1- izbový 11 990 – 40 000 Eur (23-48 m2)

Byt 2- izbový 29 900 – 89 000 Eur (59-80 m2)

Byt 3- izbový 43 000 – 114 000 Eur (62-102 m2)

Byt 4- izbový 55 000 – 123 000 Eur (81-133 m2)

V budúcnosti môžeme jednoznačne predpokladať, že ceny bytov budú jednoznačne narastať, hlavne v historickom centre mesta. Cena bytov v panelových domoch bude pravdepodobne stagnovať, kvôli vysokému rozvoju výstavby v okrajových častiach mesta Martin.

Rodinné domy

V danom meste je možné tvrdiť, že dopyt a ponuka po rodinných domoch je takmer rovnaká. Reálne ceny domov typu voľne stojacich objektov sa pohybuje okolo 93 000 Eur. Novo-zrekonštruované rodinné domy zo skupiny voľne stojacich domov majú cenu na realitnom trhu okolo 114 990 Eur. Novšie rodinné domy postavené v radovej zástavbe sa

109 pohybujú okolo 124 900 Eur. V poslednej dobe sa v meste čoraz viac rozrastajú firmy, zaoberajúce sa výstavbou nových radových, ale aj samostatne stojacich rodinných domov. Dôvodom je hlavne veľký výber stavebných pozemkov po celom okolí mesta pre všetky typy rodinných domov. Špecifikáciou týchto firiem je hlavne rýchla výstavba tzv. domov na kľúč. Preto je jednoznačne možné predpokladať náraz dopytu po rodinných domoch.

Tabuľka č. 12 – Cenové intervaly domov (autor)

Rodinné domy (staršie - rekonštrukcia) 93 000 - 159 900 Eur

Rodinné domy (novostavba) 110 500 – 200 000 Eur

Rodinné domy (radová zástavba) 125 000 – 150 000 Eur

Vilové domy 160 000 – 490 000 Eur

Bungalov 118 000 – 160 000 Eur

Vidiecky dom 104 000 – 155 000 Eur

Zrubové domy 135 000 – 500 000 Eur

Objekty pre individuálnu rekreáciu

V tomto odvetví realitného trhu v meste Martin dopyt jednoznačne prevyšuje ponuku. Najväčší záujem je o rekreačné rodinné domy a chatky, pri národných parkoch, ktoré je možné kúpiť v rozmedzí od 21 500 – 70 000 Eur. Veľký dopyt po nehnuteľnostiach tohto typu v meste Martin je taký vysoký, pretože táto oblasť je špecifická svojou pestrou prírodou a množstvom rekreačných oblastí po celom okolí. Výhodou je aj veľké množstvo lyžiarskych stredísk, v ktorých okolí je o menšie zrubové domy, chaty alebo rodinné domy na rekreačné účely najväčší záujem. Ich hodnota je veľmi vysoká, hlavne v blízkosti zjazdoviek a ich cena sa pohybuje od 50 000 – 200 000 Eur. Menší záujem je v tejto oblasti o záhradkárske chatky menšieho aj väčšieho rozsahu. Na realitnom trhu sa ceny takýchto nehnuteľností pohybujú od 20 000 Eur pri menších a 30 000 – 40 000 Eur pri väčších objektoch. Pokles dopytu po chatách v záhradkárskych oblastiach je určite z dôvodu nízkeho záujmu novej generácie o tento druh relaxu.

110 Bytové domy

Vzhľadom na počet obyvateľov a veľkosť mesta môžeme trh s bytovými domami považovať za veľmi ojedinelý. Menšie bytové domy sa pohybujú v cenovom rozsahu od 150 000 Eur a bytové domy väčšieho rozsahu od 300 000 – 500 000 Eur. Jeho hodnotu v najväčšej miere ovplyvňuje rozsah prevedenej rekonštrukcie a vzdialenosť od centra mesta. Vzhľadom k tomu, že bytové domy sa nepredávajú ako celky, ale ako jednotlivé bytové jednotky, trh s týmto druhom nehnuteľností nebude mať v budúcnosti stúpajúcu tendenciu.

Administratívne budovy

Objekty tohto typu sa v ponuke objavujú veľmi zriedkavo. Ich cena sa pohybuje od 160 000 Eur za objekty pre malé kancelárske a iné nebytové účely (152 m2) a objekty veľkého rozsahu (483 m2) od 210 000 – 400 000 Eur. Stavby na podobné účely sa väčšinou riešia prenájmom určitej časti objektu, preto nie je očakávaný náraz dopytu po tomto druhu nehnuteľností.

Priemyselné objekty

Predaj nebytových objektov sa na trhu objavuje nie veľmi často. V meste Martin je vybudovaných niekoľko priemyselných zón rôzneho rozsahu. Veľké plochy situované na okraji mesta Martin- Sučany, kde už v súčasnosti pôsobí veľká automobilka Volkswagen sa obchodujú za približne 379 000 Eur. Rozšírenejšie sú skladové priestory a menšie živnostenské objekty pre podnikateľské účely. Tieto objekty sa predávajú za približne 140 000 Eur. Trh s nehnuteľnosťami daného typu nie je v danom okrese veľmi rozšírený, preferuje sa prenájom takýchto priestorov.

NÁJMY

Byty

Ponuka prenájmov bytov je v Martine veľmi rozsiahla. Dá sa povedať, že ponuka odpovedá dopytu. Aj keď na trhu nehnuteľností sa novo postavené byty v bytových domoch predávajú pomerne rýchlo, veľký záujem je aj o prenájom bytov. Túto formu bývania využíva hlavne mladšia generácia obyvateľov mesta.

111 Byty sa prenajímajú približne v týchto intervaloch :

Tabuľka č. 13 – Cenové intervaly nájmov (autor)

Byt 1 – izbový (20 m2 – 60 m2) 250 – 350 Eur / byt / p.m

Byt 2 – izbový (54 m2 – 64 m2) 350 – 450 Eur / byt / p.m

Byt 3 – izbový (78 m2 – 102 m2) 390 – 800 Eur / byt / p.m

Byt 4 – izbový (142 m2 – 166 m2) 500 – 1100 Eur / byt / p.m

Predajné priestory

Dopyt po predajných a obchodných priestoroch je momentálne na trhu malý. Predajné priestory pre obchodníkov a vlastníkov rôznych supermarketov sú tvorené z veľkej časti priestormi obchodných centier, ktoré sú však vystavané mimo centra mesta. Pre majiteľov menších obchodíkov a butikov priamo v centre je tak táto časť trhu s nehnuteľnosťami veľmi dôležitá. Veľkú časť obsadzujú hlavne vietnamský a čínsky obchodníci.

Tabuľka č. 14 – Cenové intervaly nájmov predajných priestorov (autor)

Centrum mesta 10 – 18 Eur / m2 / p.a

Širšie okolie 6 – 8 Eur / m2/ p.a

Kancelárie

Vzhľadom na veľmi veľký rozvoj elektronického obchodovania a pomernú zbytočnosť kamenných kancelárskych priestorov, dopyt po nich takmer zanikol. Ponuka kancelárií pre lekárske, účtovnícke, právnické a iné účely situovaných v centre mesta sa však stále rovná dopytu.

Tabuľka č. 15 – Cenové intervaly nájmov kancelárií (autor)

Centrum mesta 490 - 837 Eur / p.a

Širšie okolie 70 - 450 Eur / p.a

112 Priemyselné objekty

Na rozdiel od ostatných typov nehnuteľností, priemyselné objekty sa stavajú väčšinou na pozemkoch s veľkou výmerou. Väčšia časť z voľných výrobných objektov je v ponuke viac ako rok . Priestory v priemyselných zónach sa prenajímajú alebo predávajú veľkým firmám a tie ostatné sa častokrát využívajú ako skladové priestory.

Tabuľka č. 16 – Cenové intervaly nájmov priemyselných objektov (autor)

Výrobné a prevádzkové priestory 5 – 11 Eur / m2 / p.a

Sklady 3 – 25 Eur / m2 / p.a

Poznámka: Všetky dostupné informácie súvisiace s trhom nehnuteľností v okrese Martin, platia aj pre ostatné mestá a obce v danom okrese. Takže aj pre Vrútky a Turany. Pokles priemyselnej výroby je obdobný.

OKRES MARTIN - MIMO MESTA MARTIN

Ostatnými časťami okresu Martin sú obce Belá – Dulice, Benice, Blatnica, Bystrička, Ďanová, Diaková, Dolný Kalník, Dražkovce, Folkušová, Horný Kalník, Karlová, Kláštor pod Znievom, Košťany nad Turcom, Krpeľany, Laskár, Ležiachov, Lipovec, Necpaly, Nolčovo, Podhradie, Príbovce, Rakovo, Radkovo, Sklabiňa, Sklabinský Podzámok, Slovany, Socovce, Sučany, Šútovo, Trebostovo, Trnovo, Turčianska Štiavnička, Turčianske Jaseno, Turčianske Kľačany, Turčiansky Ďur, Turčiansky Peter, Valča, Vrícko, Záborie, Žabokreky. Dnešnou realitou je, že obce a prímestské časti nie sú nijak priestorovo závislé od vlastného okresného mesta. Majú vlastné úrady a spojenie s mestom majú len za základe mestskej hromadnej dopravy.

Klasickým znakom realitného trhu v obciach mimo mesta je vysoký záujem o kúpu pozemkov na výstavbu nových domov, či vysoký záujem o staré zrekonštruované rodinné domy. Hlavným dôvodom sťahovania sa do miest mimo mesta je hlavne možnosť bývania v kľudných častiach v okolí prírody, ktorý všetky obce v okolí mesta Martin spĺňajú.

113 POZEMKY

Stavebné pozemky sa cenovo pohybujú veľmi rôzne, v závislosti od vzdialenosti od mesta Martin a napojenia na hlavné cestné ťahy. V obciach neďaleko mesta sa stavebné pozemky pohybuje cena od 40 – 90 Eur/m2, v širšom okolí je cena v rozmedzí od 25 -82 Eur/m2. Ceny sú hlavne podľa lokácie a možnosti napojenia na inžinierske siete.

Poľnohospodárske pozemky, lúky a pasienky je možno kúpiť od 3 – 32 Eur/m2.

BUDOVY

Byty

Nie veľkú časť nehnuteľností v obciach v okolí Martina tvoria byty. Väčšiu časť z nich tvoria hlavne staršie byty po štátnych statkoch a poľnohospodárskych družstvách. Ak sa nejaký z týchto bytov v ponuke na realitnom trhu nachádza, obyčajne nie je veľmi vysokého štandardu. Ceny sa pohybujú v rozmedzí od 10 000 – 50 000 Eur. V ponuke sa väčšinou nachádzajú len 1-izbové a 2-izbové byty.

Rodinné domy

Táto kategória nehnuteľností je v tejto oblasti jednoznačne najrozsiahlejšia. Cena sa pohybuje v závislosti od rozlohy domu, veľkosti pozemku a hlavne lokality. Staršie nehnuteľnosti sú obchodovateľné od 21 500 – 91 500 Eur. Novostavby sa pohybujú v rozmedzí od 43 120 – 189 000 Eur. Objekty s čiastočnou rekonštrukciou môžeme nájsť okolo 53 000 Eur a plne zrekonštruované nehnuteľnosti sú na trhu v rozmedzí od 55 000 – 170 000 Eur. V turistických oblastiach sú domy a rekreačné chatky ponúkané za 30 000 – 70 000 Eur, taktiež závisí od lokality a veľkosti.

Ostatné objekty

Objekty dedinských predajní alebo poľnohospodárskych jednoúčelových objektov napr. kravínov sa v ponuke objavujú veľmi zriedkavo. Bežnejšie sú malé historické objekty, zámky alebo kaštiele, ktoré stoja okolo 390 000 Eur.

114 NÁJMY

Prenájmy bytov, rodinných domov či iných druhov nehnuteľností nachádzajúcich sa v okolí Martina sa v ponuke objavujú veľmi zriedkavo. Nájmy rodinných domov sa na trhu neobjavujú, výnimočne sa objaví prenájom bytov po poľnohospodárskych družstvách. Ich cenové rozpätie sa pohybuje od 200 – 400 Eur.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ PREHĽAD

Je veľmi ťažké predikovať vývoj realitného trhu. V budúcnosti je možné očakávať, že nárast alebo pokles cien všetkých typov nehnuteľností bude stagnovať na jednej úrovni. Vzhľadom, na výšku platov obyvateľov okresu Martin a stále neustupujúcu hrozbu finančnej krízy, ktorá zasiahla trhu by ceny nehnuteľností nemali stúpať ani klesať.

Najväčšiu mieru zhodnotenia môžeme predpokladať pri stavebných pozemkoch určených na výstavbu rodinných domov v okolitých obciach okresu Martin. Trend sťahovania obyvateľstva z miest do okolitých dedín stále narastá. Stavba nových rekreačných objektov alebo bytových domov sa v danom okrese v budúcnosti nepredpokladá.

Vzhľadom na to, že priemysel v okrese sa rozvíjal veľmi razantným spôsobom a vystavala sa množstvo nová priemyselná zóna Martin – Sučany, predpoklad stavby nových objektov pre priemyselnú výrobu bude v budúcnosti výraznejší. Trh s bytmi, vzhľadom na vek obyvateľstva žijúceho v okrese nebude mať výraznú stúpajúcu tendenciu. Ponúk prenájmov bytov je na trhu dostatok, takže ceny by sa nemali výraznejšie meniť. Naopak však veľký rozvoj čaká sektor poľnohospodárstva, priemyslu a cestovného ruchu. Zvýšenie cien je pravdepodobné u pozemkov pre poľnohospodársku činnosť.

115 Záver

Recyklačné technológie sa neustále zdokonaľujú a vďaka nim sa na stavebnom trhu objavujú aj produkty, ktoré pred pár rokmi ešte neexistovali. Progresívne materiály a konštrukcie nie len zvyšujú trhovú hodnotu nehnuteľností, ale zároveň prispievajú k znižovaniu prevádzkových nákladov objektu.

Ako bolo na začiatku práce povedané, stavebníctvo predstavuje veľkú záťaž pre životné prostredie a preto spojenie ekológie a modernej technológie vytvára skupinu progresívnych materiálov, ktoré spĺňajú všetky požiadavky na parametre stavby. Tieto materiály sú cenovo dostupné, v niektorých prípadoch dostupnejšie ako zaužívané materiály. Z dlhodobého hľadiska je však používanie tradičných stavebných materiálov nevyhnutné.

Je treba zdôrazniť, že pri stanovení trhovej hodnoty stavby sa neoceňujú progresívne materiály a konštrukcie samostatne, ale ako parametre celej stavby, ktoré sú ich použitím získané. Nemusíme preto recyklované stavebné materiály tlačiť do popredia za každú cenu. Ak by boli tieto materiály použité zle, a pre stavbu by z dlhodobého hľadiska bolo výhodnejšie použitie tradičných materiálov, stavba sa zbytočne predraží a jej vlastnosti by sa nijak nelíšili od stavieb štandardných. Naopak pri správnom použití progresívne materiály a konštrukcie hodnotu stavby zvyšujú.

Cieľom práce, bolo posúdenie či majú progresívne materiály a konštrukcie na trhovú hodnotu pozitívny, negatívny alebo neutrálny vplyv. So získanými poznatkami a po podrobnom vyhodnotení v jadre tejto práce je pozitívny vplyv na trhovú hodnotu jednoznačne potvrdený.

116 Použitá literatúra

Monografia

1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 3. vyd. 1995. ISBN 80-85867- 92-3.

2. HERALOVÁ, SCHNEIDEROVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 2008. ISBN 978-80-01-04032-4.

3. HÁJEK, Petr, a kolektiv, Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních. vyd.Praha: nakladatelství Sabotáles, 2005, 168 s. ISBN 80-86817-12-1.

4. JANOVEC, Ján, a kolektív, Progresívne materiály a technológie, Slovenská technická univerzita v Bratislave, 2012, ISBN 987-227-3648-0

5. NOVOTNÝ Ján. Prof. Ing. Josef Michálek, CSc, Pozemní stavitelství v kresbách , Sobotáles, Praha 2006 ISBN 80-86817-16-4

6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.

7. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014. ISBN 978-80-87576-77-9.

8. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. ISBN 978-80- 7265-101.

9. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. 2007. ISBN 978-80-7265- 128-3.

10. SVOBODA, Luboš; kolektiv. Stavební hmoty, 3. vydání 2013. ISBN 978-80- 260-4972-2

117 Internetové zdroje:

11. Zaujímavosti o stavebných materiáloch [online]. [cit. 2016- 02-10]. Dostupné z: http://www.stavebnematerialy.sk/

12. Odpad ako hodnotný zdroj do budúcna [online]. [cit. 2016- 03-17].Dostupné z: http://euractiv.sk/triedeny-zber-a-samosprava/odpad-ako-hodnotny-zdroj-do- buducna-000292/

13. Čo je to penové sklo [online].[cit.2016-03-01]. Dostupné z: https://www.penovesklo.com/penove-sklo/tabule-z-penoveho-skla.html

14. Výroba penivého skla [online]. [cit. 2016- 04-07]. Dostupné z: https://www.penovesklo.com/penove-sklo/vyroba-penoveho-skla.html

15. Zvislé nosné konštrukcie [online]. [cit. 2016- 02-10]. Dostupné z: http://mojdom.zoznam.sk/cl/10050/113005/Zvisle-nosne-konstrukcie

16. Dosky TetraK [online]. Kukuruc.sk [cit. 2016- 04-17]. Dostupné z: http://www.kuruc.sk/

17. Recyklačné zariadenia na spracovanie stavebného odpadu [online]. [cit. 2016- 03-20]. Dostupné z: http://www.asb.sk/stavebnictvo/stavebna- technika/recyklacne-zariadenia-na-spracovanie-stavebneho-odpadu

18. Vlastnosti a druhy betónu [online]. [cit. 2016- 02-29]. Dostupné z: http://www.stavebnematerialy.sk/beton.xhtml

19. Od normálneho betónu po betóny ultravysokých pevností [online]. [cit. 2016- 02-29]. Dostupné z: http://peterpaulik.blog.sme.sk/c/176394/Od-normalneho- betonu-po-betony-ultravysokych-pevnosti.html

20. Možnosti využitia novej generácie betónu v betónových konštrukciách [online]. [cit. 2016- 02-29]. Dostupné z: http://www.asb.sk/stavebnictvo/stavebne-materialy/beton/moznosti-vyuzitia- novej-generacie-betonu-v-betonovych-konstrukciach

21. Šikmé strechy [online]. Mojdom.zoznam.sk [cit. 2016- 03-15]. Dostupné z: http://mojdom.zoznam.sk/cl/10051/74286/Sikme-strechy

118 22. Recyklované umelé hmoty ako stavebný materiál [online]. [cit. 2016- 04-06]. Dostupné z: http://www.rozhlas.cz/meteor/prispevky/_zprava/recyklovane- umele-hmoty-jako-stavebni-material--1542781

23. Ľahké plastové strešné krytiny [online]. [cit. 2016- 04-06]. Dostupné z: http://www.asb.sk/stavebnictvo/strechy/lahke-plastove-stresne-krytiny

24. Vyvinuli 3D tlačiareň, ktorá bude tlačiť domy [online]. [cit. 2016- 04-10] Dostupné z: https://dennikn.sk/253300/3d-tlaciaren-ktora-tlacit-domy/

25. 3D tlačiarne majú zelenú [online]. [cit. 2016- 04-10]. Dostupné z: http://www.webnoviny.sk/zaujimavosti/clanok/816686-domy-z-3d-tlaciarne- maju-zelenu-v-cine-postavili-10-za-den/

26. Zakladanie stavieb [online]. [cit. 2016- 02-06]. Dostupné z: http://mojdom.zoznam.sk/cl/10027/113380/Zakladanie-stavieb

27. Recyklované materiály [online]. [cit. 2016- 03-01]. Dostupné z: http://www.asb.sk/stavebnictvo/stavebne-materialy/recyklovane-materialy

28. Plasty plnohodnotná náhrada tradičných stavebných materiálov [online]. [cit. 2016- 04-06]. Dostupné z: http://www.asb.sk/stavebnictvo/stavebnematerialy/plasty-plnohodnotna-nahrada-tradicnych-stavebnych-materialov

29. Eco základy [online]. [cit. 2016- 04-05]. Dostupné z: https://www.ecozaklady.sk/predaj-penoveho-skla.html

30. Stavebný odpad – likvidácia a možnosti ďalšieho využitia [online]. [cit. 2016- 04-06]. Dostupné z: http://www.asb.sk/inzinierske-stavby/stavebny-odpad- jeho-likvidacia-amoznosti-dalsieho-vyuzitia

31. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. [cit. 2016- 04-06]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz

32. Plasty v stavebných odpadoch [online]. [cit. 2016- 04-06]. Dostupné z: http://www.tzbportal.sk/stavebnictvo/plasty-v-stavebnych-odpadoch.html

119 Legislatívne dokumenty

SR. Predpis č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník § 119

ČR. Předpis č. 89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník

ČR. Předpis č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

SR. Predpis č. 162/1995 Z. z. Zákon Národnej rady Slovenskej republiky o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)

ČR. Předpis č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

Predpis č. 50/1976 Zb., Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)

ČR. Zákon č. 183/2006 Zb. Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

ČR. Vyhláška č. 441/2013 Sb., nová vyhláška o oceňovaní majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovacia vyhláška )

SR. Predpis č. 492/2004 Z. z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky o stanovení všeobecnej hodnoty majetku

120 Zoznam obrázkov

Obrázok č. 1 Sklopenový granulát (http://www.penove-sklo.com/)

Obrázok č. 2 – Penové sklo (http://www.drevoastavby.cz)

Obrázok č. 3 – Odpadové sklo (http://pretrvanie.info )

Obrázok č. 4 – Navážanie štrku z penového skla (http://www.pasivnidomy.cz/)

Obrázok č. 5 – Zvislé nosné konštrukcie (http://www.threesystem.sk/ )

Obrázok č. 6 – Tetra Pak (http://m.concie.sk/ )

Obrázok č. 7 – dosky Tetra K ( http://www.kuruc.sk/ )

Obrázok č. 8 – Plastový odpad (http://euractiv.sk/ )

Obrázok č. 9 – Stratené debnenie stropných panelov ( http://www.asb.sk/ )

Obrázok č. 10 - Drviaca jednotka Mini crusher (http://www.asb.sk/ )

Obrázok č. 11 – Čerstvá zmes UVPB (http://www.asb.sk/ )

Obrázok č. 12 – Dávkovanie oceľových vlákien (http://www.asb.sk/ )

Obrázok č. 13 – Informatívne zloženie čerstvého betónu a základné parametre UVPB (http://www.asb.sk/ )

Obrázok č. 14 – Prefabrikované schodiskové rameno z UVPB ((http://www.asb.sk/ )

Obrázok č. 15 – Výstužové jadrá z UVPB ((http://www.asb.sk/)

Obrázok č. 16 – Zastrešenie (http://www.threesystem.sk/)

Obrázok č. 17 – Druhy striech (http://strechy-trnava-sk.webnode.sk/ )

Obrázok č. 18 – Recyklácia plastov (http://www.odpady-portal.sk/ )

Obrázok č. 19 – Plastová strešná krytina (http://www.asb.sk/ )

Obrázok č. 20– 3D tlačiareň Big Delta (https://dennikn.sk )

Obrázok č. 21 – Tryska tlačiarne Big Delta (https://dennikn.sk)

Obrázok č. 22 –Zatiaľ najvyšší dom na svete, ktorý bol postavený za pomoci 3D tlačiarne (http://www.napalete.sk/ )

Obrázok č. 23 –Poloha okresu Martin (http://www.martin)

Obrázok č. 24 – Erb mesta Martin (http://www.martin.sk/ )

121 Zoznam tabuliek

Tabuľka č. 1 – úlohy jednotlivých metód oceňovania - ORT, P.: Oceňování majetku -(vlastná úprava)

Tabuľka č. 2 – Stanovenie trhovej hodnoty pozemku (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – (vlastná úprava)

Tabuľka č. 3 – Stanovenie trhovej hodnoty majetku ako celku (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Tabuľka č. 4 – Výpočet nákladovou metódou (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Tabuľka č. 5 – Stanovenie trhovej hodnoty (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Tabuľka č. 6 – Stanovenie trhovej hodnoty pozemku (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Tabuľka č. 7 – Stanovenie trhovej hodnoty majetku ako celku (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Tabuľka č. 8 – Výpočet príjmovou metódou (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Tabuľka č. 9 – Výpočet nákladovou metódou (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Tabuľka č. 10 – Stanovenie trhovej hodnoty (ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – vlastná úprava)

Tabuľka č. 11 – Cenové intervaly bytov (autor)

Tabuľka č. 12 – Cenové intervaly domov (autor)

Tabuľka č. 13 – Cenové intervaly nájmov (autor)

Tabuľka č. 14 – Cenové intervaly nájmov predajných priestorov (autor)

Tabuľka č. 15 – Cenové intervaly nájmov kancelárií (autor)

Tabuľka č. 16 – Cenové intervaly nájmov priemyselných objektov (autor)

122

123