1 Servizio di mediazione immobiliare 2 Abstract 3 Abstract La mediazione immobiliare e la professione di agente sono spesso considerati degli ambiti poco innovativi. Il modello di servizio delle realtà che operano nel settore e le modalità con qui viene gestita una compravendita immobiliare non sono cambiate molto negli anni e sono pochissime le alternative che si possono trovare sul mercato. Allo stesso tempo il settore code di una scarsa reputazione e risente di una decisa diminuzione del valore. In controtendenza ad altri strumenti che puntano sulla disintermediazione del agente immobiliare, il servizio qui proposto ha come presupposto principale la valorizzazione del lavoro di un professionista immobiliare qualifcato. Finders permette di mitigare gli inconvenienti causati dalla mancata trasparenza, professionalità ed attendibilità tipiche di questa professione e di creare le condizioni per poter trarre il massimo vantaggio dal lavoro degli operatori del settore. Facendo leva sulla particolare modalità operativa di alcuni professionisti dell’immobiliare nota come Property Finding, Finders semplifca la vendità di un immobile mettendo in comunicazione i proprietari con agenti qualifcati che lavorano su mandato di ricerca da parte di un acquirente. The real estate brokerage and the related professions are ofen considered as the less innovative ones. The existing service models and the way a property purchase is handled have not changed much over the years and there are very few alternatives ofered on the market. Furthermore the real estate brokerage endure a poor reputation and is undergoing a gradual decrease of the value. In contrast to other tools, that focus on disintermediation of a real estate agent, the service proposed hereby has as its main premise the enhancement of the work of a qualifed real estate professional. Finders allows to mitigate the inconveniences caused by the lack of transparency, professionalism and reliability typical of this profession and to create conditions in order to fully beneft from the activity of real estate professionals. By leveraging the particular operation mode of some agents known as Property Finding, Finders simplifes the sale of a property by connecting the owners with committed real estate experts who are working on behalf of a buyer. 4 5 Indice Intro 7 Servizi nell’ecosistema immobiliare 10 Mediazione Immobiliare 16 Property Finding 30 Compravendita immobiliare 34 Mercato immobiliare 38 Ricerca sul campo 44 Servizio Finders - parte progettuale 54 Riferimenti bibliografci 73 6 7 Intro Molti servizi innovativi comparsi negli ultimi anni nell’ambito della mediazione immobiliare hanno come valore principale quello di disentermediare il calssico agente immobiliare. Al contrario nella value proposition di Finders c’è un intenzione di valorizzare la fgura del professionista immobiliare. Facendo leva sulla particolare modalità operativa nota come Property Finding, il servizio permette di trarre il massimo vantaggio dal lavoro di un professionista qualifcato per consentire di vendere e di acquistare casa. Mediamente in Italia una persona cambia casa tre nell’attulità di un esigenza specifca delle persone. volte nell’arco di tutta la sua vita1. Si tratta di un Questo aspetto rende inspensabile il fattore tempo evento eccezionale e rappresenta la transazione più inteso come limite superato il quale l’esigneza importante per la gran parte delle persone. immobiliare perde di attualità e si trasforma in un onere per le persone iteressate. Ad aumentare Oltre a essere un evento signifcativo nella vita la complessità della compravendita è la fase di economca di chiunque, l’esperienza soggettiva incontro e di contrattazione fra le opposte volontà della compravendita viene percepita come della domanda e dell’oferta. Questa avviene in complessa. Infatti acquistare o vendere un una condizione di radicale asimmetria informativa. immobile presuppone una serie di considerazioni Dove cioè i contraenti sono dei perfetti estranei di natura economica e normativa, ma anche di e dispongono di informazioni incomplete sulla decisioni e pianifcazioni di tipo individuale che controparte e sul bene in vendita. Considerando aggiungono specifcità uniche a ogni transazione la rilevanza e la complessità di una transazione immobiliare. Inoltre la decisione di comprare immobiliare, diventa comprensibile che questa o vendere un’immobile è di solito legata ad un spesso necessita del supporto di una consulenza particolare momento di vita o comunque si origina professionale che garantisca soluzioni a tutte le 8 Intro questioni che possono sorgere lungo il percorso. La compravendita immobiliare può dunque essere Ora dopo una crisi durata diversi anni e con sullo vista come un bisogno. Un bisogno complesso che sfondo un cambio generazionale della domanda, si origina nella situazione individuale delle persone la crescente globalizzazione del settore insieme e che proprio per questo esige la migliore risposta alla rinnovata ecologia di mediatori immobiliari, lo possibile che non può prescindere di qualità come scenario precedentemente abbozzato non appare trasparenza, attualità e professionalità. più sostenibile. Dalla meta degli anni 90 la soluzione a questo Nel settore immobiliare in Italia si avverte un certo bisogno di acquisto e vendita immobiliare comincia fermento e negli ultimi due anni sono comparsi a essere cercata sempre di più in internet ovvero sui alcuni servizi che puntano ad alzare la qualità portali di annunci immobiliari e più recentemente generale e a proporre modelli di servizi alternativi. (e in misura minore) sui social media. I strumenti Inoltre si difonde sempre di più l’esercizio della digitali hanno reso molto più semplice accedere professione su mandato, una larga difusione di all’oferta immobiliare: gli annunci disponibili questa modalità operativa potrebbe avere delle online in Italia si possono misurare in millioni, ricadute strutturali positive su tutto il settore. ci sono oltre 200 portali dedicati al tema e ogni mercato locale possiede almeno due, tre gruppi Il servizio Finders proposto in questa tesi parte facebook infne sono 25 mila le agenzie immobliari dalle necessità oggettive dei professionisti competono ogni giorno per la visibilità in questo dell’immobiliare e di coloro che oggi vogliono oceano2. vendere o comprare casa in Italia. Il senso del servizio è incentivare un modello di Per quanto l’immobiliare, Internet ha sicuramente intermediazione immobiliare che sia basato sulle dato la possibilità di accedere a più informazioni, qualità di trasparenza, attualità e professionalità. ciononostante non è possibile dire che abbia Nello specifco Finders consente di trovare radicalmente trasformato il modo di comprare e di vendere un immobile grazie alla pratica e di vendere casa. Sarebbe invece più realistico del Property Finding ovvero tramite l’attività afermare che la rete ha funzionato principalmente di professionisti immobiliari che lavorano su da acceleratore e amplifcatore delle pratiche commissione di un acquirente, noti anche sotto il esistenti. nome di Buyers’ agent o Procacciatore Immobiliare. Per esempio, l’ambiente delle compravendite Nelle prossime pagine verranno presentate immobiliari è stato tradizionalmente dominato le problematiche derivanti dal contesto di da logiche di promozione e acquisizione piuttosto trasformazione nel settore immobiliare, che hanno aggressive tipiche di un qualsiasi contesto portato allo sviluppo del servizio Finders. commerciale: lo scopo di vendere o meglio di far comprare giustifca i mezzi utilizzati per raggiungerlo. Tale aspetto è rimasto inalterato anche al tempo di internet e anzi ha conosciuto una difusione ancora maggiore nella forma di annunci NOTES fake, spam e contatti non desiderati quando non 1https://www.youtube.com/watch?v=9abCi766NsY delle vere e proprie trufe. 2La quantita di annunci è statta stimata in base al numero me- Allo stesso modo il mondo dell’intermediazione dio di annunci su uno dei tre principli portali in Italia che arriva immobiliare non si è evoluto molto e spesso l’unico a 800 mila. Il numero di agenzie è un dato uficiale FIMAA fattore di cambiamento è stato quello di spostare la (http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mondo-immobi- liare/2014-05-21/agenzie-immobiliari-oltre-crisi-190159. vetrina dell’agente immobiliare dalla strada ad una php?uuid=AbDEldmJ) pagina in un portale di annunci. Il numero di agenti (abilitati alla professione) si aggira intorno a La forte crescita del mercato, che ha coinciso con 44 mila persone, 256 in tutta europa (fonte EUROSTAT) gli anni della difusione dei strumenti digitali, ha fatto proliferare anche la quantità di operatori abusivi con il conseguente abbassamento del livello professionale di una categoria già non troppo qualifcante. Inoltre le strategie di molti agenti nella gestione del proprio portfolio immobili hanno dimostrato di non essere sempre in sintonia con le logiche di collaborazione e condivisione della rete, ma al contrario causa delle cesure nella comunicazione con clienti e colleghi a scapito della complessiva trasparenza e liquidità del mercato. 9 10 Servizi nell’ecosistema immobiliare I confni del settore immobiliare non sono tracciabili con semplicità. La progettazione, costruzione e commercializzazione d’imobili coinvolge molti atori di natura diversa che nelle loro interrelazioni danno vita ad un insieme di servizi altrettanto complesso. In questo quadro il servizio Finders si colloca in un momento preciso di un più vasto ecosistema immobiliare. Il termine