Entwicklungskonzept Für Wohnflächen in Der Samtgemeinde Nenndorf Teil 1: Wohnraumversorgungskonzept
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unabhängig. kompetent. praxisorientiert. Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung Entwicklungskonzept für Wohnflächen in der Samtgemeinde Nenndorf Teil 1: Wohnraumversorgungskonzept Ergebnisbericht | 2018 Abbildungsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis .................................................................................................. III Tabellenverzeichnis ....................................................................................................... IV 1 Einleitung .............................................................................................................. 1 1.1 Hintergrund ....................................................................................................................................... 1 1.2 Methodik ............................................................................................................................................ 3 2 Rahmenbedingungen .......................................................................................... 5 2.1 Finanzmärkte .................................................................................................................................... 5 2.2 Baukosten .......................................................................................................................................... 6 2.3 Förderkulisse und -konditionen ................................................................................................ 7 2.4 Wanderungen und Migration .................................................................................................... 8 2.5 Regionalplanung ........................................................................................................................... 10 3 Situationsanalyse ............................................................................................... 11 3.1 Arbeitsmarkt ................................................................................................................................... 11 3.1.1 Beschäftigte und Pendler ........................................................................................................... 11 3.1.2 Arbeitssuchende ............................................................................................................................ 15 3.1.3 Kaufkraft ........................................................................................................................................... 16 3.2 Demografische Entwicklung ..................................................................................................... 17 3.2.1 Bevölkerungsentwicklung .......................................................................................................... 17 3.2.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung .................................................................................... 20 3.2.3 Wanderungen ................................................................................................................................. 22 3.2.4 Altersstruktur .................................................................................................................................. 26 3.3 Wohnungsbestand ....................................................................................................................... 28 3.3.1 Struktur des Gebäude- und Wohnungsbestandes ........................................................... 28 3.3.2 Neubautätigkeit ............................................................................................................................. 31 3.4 Mieten- und Kaufpreisanalyse ................................................................................................. 34 3.4.1 Mietenstruktur und -entwicklung ........................................................................................... 35 3.4.2 Eigentumssegment ....................................................................................................................... 36 Entwicklungskonzept für Wohnflächen in der Samtgemeinde Nenndorf I Teil 1 Wohnraumversorgungskonzept Abbildungsverzeichnis 4 Vertiefung: Teilmarkt bezahlbarer Wohnraum .............................................. 39 4.1 Nachfragestruktur ......................................................................................................................... 40 4.2 Angebotsstruktur .......................................................................................................................... 41 4.3 Bilanz Teilmarkt bezahlbarer Wohnraum............................................................................. 42 5 Wohnungsmarktprognose 2016 bis 2035 ....................................................... 45 5.1 Bevölkerungsprognose ............................................................................................................... 45 5.2 Haushaltsprognose ...................................................................................................................... 48 5.3 Neubaubedarfsprognose ........................................................................................................... 51 5.4 Flächenbedarfsabschätzung ..................................................................................................... 54 6 Handlungsbedarf und -empfehlungen ............................................................ 57 6.1 Zusammenfassung und Handlungsbedarf .......................................................................... 57 6.2 Handlungsfeld: Aktivierung und Nutzung der Bestandspotenziale .......................... 58 6.3 Handlungsfeld: Qualitativer und quantitativer Wohnungsneubau ............................ 61 6.4 Flächenaktivierung und -entwicklung ................................................................................... 66 Entwicklungskonzept für Wohnflächen in der Samtgemeinde Nenndorf II Teil 1 Wohnraumversorgungskonzept Abbildungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lage und Anbindung der Samtgemeinde Nenndorf ....................................................... 1 Abb. 2: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite (inkl. Kosten) und Kreditvolumen ...... 6 Abb. 3: Baupreisindizes für Wohngebäude ........................................................................................ 7 Abb. 4: Wanderungssaldo Deutschlands mit dem Ausland 1970 bis 2015 ............................ 9 Abb. 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohn- und Arbeitsort ..................... 12 Abb. 6: Wohnungsmarktregion Hannover ........................................................................................ 13 Abb. 7: Pendlersaldo Samtgemeinde Nenndorf 2016 .................................................................. 14 Abb. 8: Arbeitslosenzahlen im Jahresdurchschnitt (SGB II/SB III) ............................................. 16 Abb. 9: Kaufkraft pro Haushalt 2017 (Index) .................................................................................... 17 Abb. 10: Bevölkerungswohnsitze (Hauptwohnsitze) ..................................................................... 17 Abb. 11: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in der Samtgemeinde Nenndorf .............. 21 Abb. 12: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in den Mitgliedsgemeinden ....................... 22 Abb. 13: Zu- und Fortzüge der Samtgemeinde Nenndorf .......................................................... 23 Abb. 14: Wanderungssalden der Mitgliedsgemeinden ................................................................ 24 Abb. 15: Wanderungen nach Altersklassen und Gebietstyp 2012 bis 2016 ......................... 25 Abb. 16: Saldo Zu- und Fortzüge 2012 bis 2016 ............................................................................ 26 Abb. 17: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen .................................... 27 Abb. 18: Altersstrukturelle Entwicklung (Angaben in %) ............................................................. 28 Abb. 19: Wohnungsbestandsstruktur nach Typologien 2016.................................................... 29 Abb. 20: Wohnungsgrößenstruktur (in m²)....................................................................................... 30 Abb. 21: Baualter des Wohnungsbestandes ..................................................................................... 31 Abb. 22: Baufertigstellungen 2005 bis 2016 ..................................................................................... 33 Abb. 23: Hedonische Angebots- und Verbraucherpreise ............................................................ 34 Abb. 24: Angebotsmieten nach Wohnungsgröße .......................................................................... 35 Abb. 25: Baualtersklassen und Angebotsmieten ............................................................................ 36 Abb. 26: Kaufpreise für Einfamilienhäuser ........................................................................................ 37 Abb. 27: Kaufpreise nach Baualter ....................................................................................................... 37 Abb. 28: Entwicklung der hedonischen Angebotspreise bei Eigentumswohnungen ....... 38 Abb. 29: Mietwohnungsmarkt und preisgünstiges Segment (Angebot und Nachfrage) 41 Abb. 30: Bevölkerungsprognose 2016 bis 2035 .............................................................................. 47 Abb. 31: Prognose der Bevölkerungsstruktur .................................................................................. 48 Abb. 32: Haushaltsprognose 2016