Marnardal Kommune FORSLAG TIL KOMMUNEDELPLAN MED

Marnardal kommune

FORSLAG TIL KOMMUNEDELPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING

FOR ØYSLEBØ

MARNARDAL KOMMUNE

Februar 2010 Innholdsfortegnelse

1 INNLEDNING 3 1.1 Mål med planen 3 1.2 Bakgrunn 3 1.3 Organisering av planarbeidet 3 1.4 Medvirkning i planarbeidet 4

2 BESKRIVELSE AV OMRÅDET 5

3 RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET 7

4 PLANBESKRIVELSE 10 4.1 Hovedgrep i planen 10 4.2 Arealbruk, planformål 10

5 VIRKNINGER OG KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 15 5.1 Stedsutvikling og godt nærmiljø 15 5.2 Sentrums- og næringsformål 15 5.3 Nye boligområder 16 5.4 Trafikale forhold 16 5.5 Landbruk 17 5.6 Kulturlandskap og kulturminner 18 5.7 Naturmiljø, grønnstruktur og friluftsliv 19 5.8 Barn og unges interesser 20 5.9 Universell utforming 21 5.10 Risiko og sårbarhet 21 5.11 Sammenstilling av konsekvenser 23

6 VEDLEGG: 24

1 INNLEDNING

1.1 Mål med planen Marnardal kommune har fått utarbeidet dette forslaget til kommunedelplan med konsekvensutredning for Øyslebø sentrum. Kommunedelplanen skal gi retningslinjer og innhold til kommunens arbeid med å utvikle Øyslebø som et helhetlig, framtidsrettet og attraktivt sted med sentrumsfunksjoner, bolig- og grøntområder.

1.2 Bakgrunn Øyslebø er i en positiv utvikling, og ønsket om nyetablering av næring og etterspørsel etter sentrumsnære boliger er stigende. Kommunen ønsker å legge til rette for en positiv utvikling av Øyslebø, uten at stedets karakter forringes.

Det ble i 2007 utarbeidet et mulighetsstudie der det ble gjort en vurdering av de kvaliteter og muligheter som fins for en framtidig arealbruk i Øyslebø. Se kap 2.

Det ble høsten 2008 utarbeidet et forslag til planprogram som beskriver hvilke tema og områder planen skal omfatte, aktuelle problemstillinger, hvilke utredninger som er nødvendige å gjennomføre, medvirkning og prosess. Programmet beskrev hvilke problemstillinger som skulle belyses og hvilke utredninger som anses nødvendige for å gi et godt beslutningsgrunnlag. Forslaget til planprogram var på høring fra 21. november 2008 til 12. januar 2009. Det kom inn en del innspill som ble innarbeidet i planprogrammet. Planprogrammet ble vedtatt i planutvalget 18.02.2009.

1.3 Organisering av planarbeidet Formannskapet som planutvalg er styringsgruppe for planarbeidet.

Det er opprettet en arbeidsgruppe for utarbeiding av kommunedelplanen. Denne består av: - Teknisk sjef Asbjørn Dale - Rådmann Hans Stusvik (Liv Landaas i første del av planarbeidet) - Landskapsarkitekt Øystein Aalen, grønn strek as (konsulent for arbeidet)

Det er opprettet en referansegruppe som har hatt 5 møter. Denne gruppa består av: - Representant for grunneierne, Ståle Fyksen - Representant for næringsdrivende, Gunnar Vigemyr - Representant for Øyslebø skole, Karen Martinussen - Ordfører, Helge Sandåker - Leder av TLM-utvalget, John Øyslebø - Leder av Øyslebø vel, Målfrid Fossestøl

Undervegs i prosessen har det også blitt holdt møter med Statens vegvesen, Vest-Agder Fylkeskommune, Fylkesmannen i Vest-Agder og NVE, samt flere enkeltgrunneiere.

Kommunedelplanen er utarbeidet av grønn strek as i samarbeid med Marnardal kommune. Risiko og sårbarhetsanalysen er utarbeidet av ViaNova Kristiansand AS.

1.4 Medvirkning i planarbeidet Kommunedelplanarbeidet ble innledet med et åpent folkemøte den 11. juni 2008, hvor det ble gitt en detaljert orientering om det nylig gjennomførte mulighetsstudiet. Her var det anledning for de frammøtte til å stille spørsmål og komme med synspunkt til planskissene. Kommunen orienterte også om den videre planleggingen. Det ble også avholdt et eget møte med grunneierne.

Annonsering av oppstart av arbeid med kommunedelplan ble gjort 21.11.2008. Samtidig ble planprogrammet lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker.

Det ble holdt et nytt åpent folkemøte 2. desember 2009. I dette møtet ble utkast til plankart for kommunedelplan og detaljregulering for område B1 og P1 lagt fram. Planutkastene som ble presentert er i hovedsak lik de planforslagene som nå blir lagt fram. Møtet var godt besøkt, og de frammøtte ga positive tilbakemeldinger til forslagene. Kommunen ser derfor ikke behovet for et nytt åpent måte i forbindelse med offentlig ettersyn av planene.

Den formelle saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn. Alle innkomne uttalelser vil bli tatt med videre i prosessen. Interesseorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt, regionalt og statlig nivå vil få tilsendt plandokumenter for uttalelse. Alle dokumenter vil være tilgjengelig for andre interesserte på annonserte steder.

Etter behandling i Marnardal kommune vil kommunedelplanen med konsekvensutredning bli lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Innkomne uttalelser blir behandlet og vurdert før endelig plan blir vedtatt av kommunestyret.

Oversiktskart

2 BESKRIVELSE AV OMRÅDET

Landskap og bebyggelse Planområdet omfatter Øyslebø sentrum. Det er naturlig avgrenset møt nord, øst og sør av Mandalselva. Mot vest danner bratte terrengformer en naturlig avgrensing. Planområdet er på totalt 998 da, og av dette er 885 da landareal.

Øyslebø ligger fint til på flate, fruktbare jorder som er i aktiv drift. De sterke natur- elementene setter rammen for bygda og har lagt føringer for utviklingen av Øyslebø gjennom tidene. De eldste gårdstunene på Øyslebø ble plassert langs heia, fordi jorda var for verdifull å bygge på. Før RV 455 kom til Øyslebø var Gamle Mandalsveg hovedvegen. Da hadde Øyslebø et tett ”lite sentrum” med hus på begge sider av vegen, nærmest som en bygate. Skolene ble bygd på 1960-tallet. Boligområdene Matkroken og Nesan ble planlagt tidlig på 1970 tallet. Boligfeltene ble lagt til områdene rundt Høgtun, kollen og skolen. På denne måten ble landbruksarealene nok en gang skånet for utbygging. Øyslebø har også noe spredt bebyggelse, spesielt langs Rv 455, noe av det er tilknyttet landbruket og noe er ren boligbebyggelse.

RV 455 skjærer seg rett gjennom stedet. De fleste landbrukseiendommene har også en langstrakt inndeling, og dette blir forsterket ved bruken av steingjerder og traktorveger. På bakgrunn av dette er siktlinjene svært viktige på Øyslebø.

De viktigste og mest karakteristiske elementene i grønnstrukturen er de markante kollene Grimebakk og Husebakk. Husebakk er et nærrekreasjonsområde med lysløype og lekeområder. I tillegg danner den markante dalsida i vest en god og grønn innramming av stedet. Herfra går det driftsveier som også benyttes i tursammenheng. Skogen og randsonen langs elva er viktige både visuelt og som ferdselsåre. Det er mange turstier og snarveier gjennom Øyslebø. Disse benyttes av både barn, ungdommer og voksne. Stiene går gjennom naturområder og langs jordbruksarealene.

Det viktigste landskapselementet er kirken på den åpne flaten midt i sentrum. Den er et signalbygg og orienteringspunkt. Det samme gjelder Høgtun som sees fra flaten i sentrum (om vinteren). Begge disse byggene framstår som positive i landskapet. I tillegg er den eldre gårdsbebyggelsen i sentrum med på å gi stedet karakter. I sentrum bygges det ny skole som også vil framstå som et signalbygg. Både brua over elva i sør og brua over til Skjævesland er landemerker.

Planavgrensing Ved oppstart av planarbeidet ble det varslet oppstart for et noe større område enn den avgrensingen som er gjelder i planforslaget. Områdene langs østre bredd av Mandalselva og Øya, som ligger midt i elva, inngikk i planområde som ble varslet. Tanken var at disse områdene skulle vurderes i forhold til friluftsliv og grønnstruktur. I løpet av planprosessen er disse områdene tatt ut av planområdet etter ønske fra grunneierne.

Området som ble varslet ved igangsettelse av planarbeidet er vist med rød stiplet strek i nord, sør og øst. Planområdet i kommunedelplanen er vist med svart stiplet strek. 6

3 RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET

Plan – og bygningsloven Kommunen sin langsiktige planlegging er hjemlet i Plan- og bygningsloven (PBL) kap IV. PBL setter også krav til hvordan kommunedelplaner skal utarbeides og behandles.

Forskrift om konsekvensutredning I §2, pkt b i ”Forskrift om konsekvensutredninger” av 26.06.2009 stilles det krav om konsekvensutredning for kommunedelplaner. I følge forskriften skal forslag til planprogram avklare rammer og premisser og klargjøre formålet med planarbeidet.

Rikspolitiske retningslinjer (RPR) RPR for samordnet areal- og transportplanlegging legger vekt på bl.a. samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger og bærekraftig perspektiv i planleggingen.

RPR for barn og unge har som mål å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger.

Kommuneplanens arealdel 2006-2009 Kommuneplanens arealdel ble vedtatt i 2006. Vurderinger og analyser som ble gjort i den sammenheng har gitt føringer for arbeidet med kommunedelplanen.

I forbindelse med kommuneplanarbeidet for Marnardal kommune ble det reist innsigelse av fylkeslandbruksstyret til noen av områdene for bolig og et område for offentlig formål (dvs parkeringsplass, område P1 i kommunedelplankartet) på Øyslebø. Etter dette vedtok Marnardal kommune arealdelen i kommuneplanen med følgende endring:

”Områdene for boligbygging på dyrka mark i Øyslebø legges som områder uten rettsvirkning inntil stedsanalyse for Øyslebø er utarbeidet. Det samme gjelder områder aktuelle for boligfortetting syd for Øyslebø kirke.”

Kommunestyret ba også fylkeslandbruksstyret om å trekke innsigelsen for området til parkering. Dette ble gjort ”under forutsetning at omdisponert areal reduseres vesentlig og at restarealet forblir jordbruksareal.”

Følgende er nevnt om Øyslebø sentrum i gjeldende kommuneplan:

1.2 Utfordring: Øke tilflyttingen til Marnardal Folketallet i Marnardal har vært relativt stabilt rundt 2200 personer i mange år. Med grei avstand til byer som Mandal og Kristiansand er uproblematisk å bo i Marnardal og jobbe utenfor kommunen. Vi vet at mange ønsker å bo landlig og at det er et marked for eneboliger med litt større tomt eller småbruk. Det er en økende trend at folk med for eksempel voksne barn ønsker å flytte fra eneboliger til leiligheter. Det kan synes som om det er et økende behov for den typen boenheter i nærheten av sentrumsfunksjoner i Marnardal.

1.2.2 Delutfordring: Sentrumsnære leiligheter og lignende Kommunen har fått innspill på at det er behov for sentrumsnære leiligheter eller mindre boliger. På tomta for det gamle kommunehuset i Marnardal bygger Konsmohus nå ut til flere mindre boenheter i form av rekkehus og lignende. Leiligheter i Øyslebø har vist seg å være svært populære for eldre. De kan gå til bank og butikk og føler seg tryggere med folk rundt seg. Når eldre flytter i leiligheter vil ofte deres eneboliger komme for salg. For å få til utbygging sentrumsnært i Øyslebø kan det bli nødvendig å bruke dyrket mark. Kommunen har fått innspill fra grunneiere i Øyslebø sentrum som ønsker å legge ut sine areal til boligformål. 7

Strategier/Tiltak: Stimulere til utbygging av leiligheter og lignende sentrumsnært ved å ; Legge ut områder for utbygging i Øyslebø

1.3 Utfordring: Gang- og sykkelvei fra Øyslebø til Laudal og i Bjelland sentrum Det er et politisk ønske i Marnardal å få bygd ut gang- og sykkelvei fra Øyslebø til Laudal og i Bjelland sentrum. Et slikt tiltak har flere begrunnelser: Trafikksikkerhet – både i forbindelse med skolevei og på fritid. Folkehelse – gir trygghet og mulighet til å ferdes langs veien i området med sykkel, på beina og med barnevogn. Trivsel – Gang- og sykkelvei og lys hører sammen og vil gi et mer trivelig inntrykk av strekningen. Det vil også føles tryggere å ferdes her.

Utbygging av gang- og sykkelvei langs riksvei er statens vegvesens ansvar. Det ser ut til at det kan ta mange år før denne strekningen blir prioritert sentralt. Kommunen ønsker derfor å markere g/s- vei på plankartet for å signalisere ønsket, og sette i gang planlegging for å kunne være forberedt når en mulighet til finansiering byr seg.

Reguleringsplaner Det er flere reguleringsplaner som dekker store deler av planområdet.

Mulighetsstudie for Øyslebø 2007

Som følge av kommuneplanbehandlingen ble det igangsatt arbeid med et mulighetsstudie for Øyslebø. Marnardal kommune og Vest-Agder fylkeskommune engasjerte firmaene grønn_strek as og Aros as til dette arbeidet. Formålet var å danne et godt grunnlag for å utarbeide kommunedelplan for Øyslebø. Det ble gjort en vurdering av de kvaliteter og muligheter som fins for framtidig arealbruk. Kartet til høyre er en oppsummering av mulighetsstudiet.

Kommunen har etter dette vedtatt at arbeidet med kommunedelplan for Øyslebø skal igangsettes, og at det samtidig utarbeides en egen reguleringsplan for parkeringsområdet (Område P) og et tilgrensende område for boligformål, (område B).

Mulighetskart for Øyslebø

Øyslebø kirke Høgtun

Utfordringer og ønsker for utviklingen i Øyslebø En viktig utfordring er knyttet til fornyelse og å gjøre Øyslebø mer attraktivt som et sted å bo, arbeide og drive næringsvirksomhet. Øyslebø har en infrastruktur som kan takle mange flere innbyggere. Stedet har også mange kvaliteter, en unik kombinasjon av tettstedskvaliteter, miljø og natur. Hovedvegnettet har god vegstandard. Øyslebø har også geografisk nærhet til både Mandal og Kristiansand.

Gjennom arbeidet med mulighetsstudiet ble det pekt på ulike tema og problemstillinger som er viktige for at Øyslebø skal kunne utvikle seg videre. Kommunedelplanen bygger videre på dette arbeidet.

Planens hovedformål er å legge til rette for en god stedsutvikling. Dette skal skje ved å ta vare på og forsterke det særpreget og de kvalitetene som Øyslebø har i dag.

Blandet, eldre bebyggelse i området Bilde med bebyggelsen i Matkroken i mellom Gamleveien og Fylkesveg 455. forgrunnen og sentrum lengst bak. På Kirken skimtes i bakgrunnen. Huset til deler av den dyrka jorda i mellom, er det tenkt etablert et nytt boligområde (B1). høyre er revet og erstattet med nye leiligheter.

4 PLANBESKRIVELSE

4.1 Hovedgrep i planen Planen gir mulighet for videreutvikling og utvidelse av dagens sentrum Planen gir mulighet for fortetting i bebygde områder Planen gir mulighet for utbygging av nytt sentrumsnært boligområde mellom menighetshuset og Matkroken (område B1) Planen sikrer at mesteparten av den dyrka jorda i Øyslebø og grønnstrukturen langs elva bevares Planen sikrer at det ikke etableres nye boligområder i flomutsatte områder.

4.2 Arealbruk, planformål

Bebyggelse og anlegg

Boligbebyggelse En viktig forutsetning for planarbeidet har vært å legge til rette for nye, sentrumsnære boliger. Det har også vært forutsatt at nye områder som avsettes for boligformål i sentrum skal ha en høg utnyttelse. Behovet for store eneboliger på store tomter anses i hovedsak å være dekket i Øyslebø. Dette fins både innenfor planområdet i Matkroken og Nesan som er ferdig utbygde områder, og utenfor planområdet, på Brendebakke, hvor det er flere ledige, byggeklare tomter.

Planen legger opp til at ny boligbebyggelse kan skje på to måter: - Som fortetting i eksisterende bebyggelse - Som nye boligområder

Fortetting Planen gir generelt god mulighet for fortetting i eksisterende områder regulert for boliger langs Fv455 og Gamleveien i sentrum. I eksisterende og nye områder for sentrumsbebyggelse (områdene S1-S5) gir planen også rom for nye boliger ved at 2. og 3. etasje av bebyggelsen kan inneholde boliger. Området B4 i sentrum omfatter den tidligere bibliotektomta. Her er det mulighet for et nytt bygg med flere leiligheter, og noe av arealet skal benyttes som lekeplass.

Bygningsmiljø langs Gamleveien. Det gamle biblioteket til høyre.

Område Størrelse Grad av Ca antall og type Krav om utnytting boliger reguleringsplan B1 12083 m2 Høg 30 enheter i rekkehus og Ja, under flermannsboliger utarbeidelse B2 1118 m2 Høg, ca 40% Ca 3 rekkehus eller Nei flermannsboliger B3 2496 m2 Lav 1-2 boliger Nei B4 915 m2 Høg, ca 40 % Flermannsbolig, 4-6 Ja. Igangsettes enheter straks B5, B6 og 4579 m2 Lav Ca 7 eneboliger. Ja. Samlet B7 detaljregulering av B5-B8 B8 2875 m2 Lav Ca 5 eneboliger eller Ja. Samlet vertikaldelte boliger. detaljregulering av B5-B8 Tabell 1. Nye boligområder

Nye boligområder Område B1. Parallelt med kommunedelplanarbeidet har det pågått detaljregulering av området. Planen blir oversendt kommunen for behandling i april 2010. Her inngår 30 boenheter i rekkehus og firemannsboliger. I området inngår også en lekeplass. Området ligger utenfor flomsonen. Området har en god, solrik og sentral beliggenhet i forhold til både skole og sentrum. Eksisterende høgspentlinje skal legges i kabel.

Illustrasjon - mulig utforming av nytt boligområde i B1. .

Område B2 og B3. Begge områdene ligger i tilknytning til eksisterende bebyggelse, og eksisterende infrastruktur kan utnyttes. Område B2 er helt flatt (dyrka jord) og forutettes høgt utnyttet. Område B3 er en kupert tomt der en lavere grad av utnytting kan aksepteres. Her må byggegrense i forhold til høgspentlinje avklares med linjeeier.

Område B5, B6, B7 og B8. Områdene ligger sør for sentrum, på vestsida av elva i et forholdsvis kupert terreng, og den mest sannsynlige utnyttelsen er eneboliger.

Sentrumsformål Områdene skal benyttes til både offentlige bygg og privat næringsvirksomhet og service. Virksomheter som har behov for en sentral beliggenhet skal prioriteres. Planen legger opp til en videre utvikling og ny utbygging, både som fortetting, og nye byggeområder. Generelt skal 1 etasje utnyttes til publikumsrettede virksomheter, mens øvrige etasjer kan benyttes til boliger.

Område Størrelse Type bebyggelse og formål Krav om detaljregulering S1 5187 m2 Variert, avklares i detaljregulering Ja S2 2750 m2 Variert, avklares i detaljregulering Ja S3 9600 m2 Byggevareforretning, etc. Store Ja, endring av bygningsvolumer. eksisterende reguleringsplan

Tabell 2. Nye områder for sentrumsformål og regulerte områder som ikke er fullt utbygd.

Område S3 er i dag regulert til næringsformål. Her er både bank, dagligvareforretning og byggevareforretning. Her er byggeklare arealer, og eksisterende byggevareforretning skal utvides. Her foreslås det at atkomstvegen flyttes som vist på plankartet. Vegen vil danne en naturlig avgresning av område S3, og være hovedatkomst til både område S1 og S3.

Fra område S4 Område S3

Område S4 har i dag en variert bebyggelse, der det er mulig med en videreutvikling av både bygningsmasse og arealer. I nordre del av området er det gode muligheter for å etablere en sentral felles møteplass/uteområde. Detaljert opparbeiding skal avklares i egen utomhusplan.

Offentlig og privat tjenesteyting. I områdene inngår eksisterende utbygde områder med skole, kirke, menighetshus, museum og Høgtun. Området O1 skal benyttes til skoler, idrettshall og idrettsbane. Utbygging av idrettsbane pågår (vinteren 2010). Skolene er nylig utvidet og rehabilitert og i god stand.

Området rundt kirken benyttes som kirkegård. Kapasiteten for dagens kirkegård er begrenset, og etter ønske fra kirkelig fellesråd er det foreslått en utvidelse mot øst. Området er ca 2,4 da og er merket G på plankartet.

Det er avsatt et område på 0,8 da for en framtidig utvidelse av menighetshuset. Området er merket M på plankartet.

Område O2 omfatter eksisterende museumsområde, Mjålandsstua. Store deler av området skal holdes ubebygd. Området er i praksis en del av grønnstrukturen og skal benyttes til friluftsliv og være åpent for alle. Ny bebyggelse kan kun tillates i samråd med fylkeskonservatoren og fylkesmannen.

Fritids- og turistformål. Et område på ca 5,4 da foreslås disponert til campingplass. Området ligger inntil vestre avgrensing av planområdet, med atkomst fra Gamleveien. I området kan det bygges campinghytter. Det må utarbeides detaljregulering for området.

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Dagens hovedvegstruktur i Øyslebø skal beholdes som i dag. Fv455 er hovedferdselsåren gjennom kommunen og samtidig hovedvegen gjennom Øyslebø sentrum. På strekningen fra kirka i sør til og med sentrumsbebyggelsen i nord foreslås gjennomført miljø- og trafikksikkerhetstiltak. Det forutsettes utarbeidet en egen byggeplan for disse tiltakene.

Veg Tr2 nord i planområdet foreslås omgjort til offentlig veg. Vegen skal heves til kote 28,0 for å skape flomvern for sentrumsbebyggelsen. Se kap 5.10.

Planen legger til rette for bygging av sammenhengende gang-/sykkelveg gjennom sentrum.

Området P1 omfatter offentlig parkeringsplass for 75 biler og oppstillingsplasser for 4 busser. Hovedformålet er å skape mer ordnede forhold for skolebussene, og gi parkeringsmuligheter for besøkende til store arrangement på skolen, idrettsanlegget, menighetshuset og områdene rundt. Området er på ca 4,1 da og blir regulert samtidig med området B1.

Området P2 er eksisterende parkeringsplass for kirken, og foreslås beholdt som i dag.

Landbruks- natur- og friluftsområder. Grønnstruktur og turveger. Store områder innenfor planområdet består av landbruks, natur og friluftsområder, samt regulerte friområder. Til sammen utgjør alle disse områdene Øyslebøs grønnstruktur. Planen legger opp til å beholde det meste av dagens landbruksarealer. Natur- og friluftsområder langs elva foreslås beholdt som i dag. Forholdene er nærmere beskrevet i kap 4.7. Bygging av turveger og andre enkle tiltak for bading og fiske kan gjennomføres. Det er foreslått et sammenhengende turvegnett langs elva med forbindelser til lysløypene på kollene. Eksisterende løypenett og turveger blir beholdt som i dag. Det foreslås en ny og viktig gangforbindelse fra Matkroken til forretningsområdet i sentrum. Dette vil gi en fin snarveg mellom skolen/boligområdet og sentrum/Fv455 mot nord.

Bruk og vern av vassdrag Mandalselva med tilhørende strandsone forutsettes å være uberørt. Ingen tiltak tillates utover enkel tilrettelegging for friluftsliv. I planbestemmelsene er det gitt mulighet for å etablere en enkel gangbru over til Øya. Dette forutsetter imidlertid at det en gang i framtida inngås avtale med grunneiere og øya tilrettelegges for friluftsliv og at en eventuell bru ikke gir negative virkninger for strømningsforholdene i elva.

Mandalselva Friområdet rett sør for Skjæveland bru kan videreutvikles som badeplass. Brua har kulturhistorisk verdi og bevares. (Hensynssone)

Hensynssoner Det foreslås etablert hensynssoner for å ivareta ulike hensyn innenfor planområdet.

Områder merket faresone, flomfare er områder som kan bli overflommet ved 200 års flom. I byggeområder med flomfare tillates bare ny bebyggelse dersom terrenget fylles opp slik at gulvnivået på ny bebyggelse kommer høgere enn flomnivået.

Eksisterende bebyggelse i flomfareområder kan beholdes som i dag, men tilbygg/ombygninger skal som hovedregel skje på en slik måte at gulvnivå kommer høgere enn flomnivået.

Det er foreslått hensynssoner med skredfare og soner for å ivareta kulturmiljø, landbruk, friluftsliv og naturmiljø. Det er knyttet egne bestemmelser til disse områdene. Hensynssonene omfatter en stor del av landbruks- natur- og friluftsområdene, og er et virkemiddel for blant annet å synliggjøre at de mest verdifulle landbruks- og friluftsområder skal bevares i et langsiktig perspektiv.

5 VIRKNINGER OG KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

5.1 Stedsutvikling og godt nærmiljø

Planens hovedformål er å legge til rette for en god stedsutvikling. Øyslebø har mange gode forutsetninger for å utvikle seg videre som et godt sted å bo, arbeide og drive næringsvirksomhet. En av planens hovedgrep er å ta vare på og forsterke det særpreget og de kvalitetene som Øyslebø har i dag. Miljø- og opplevelsesverdier skal videreutvikles. Planforslaget legger til rette for et godt service- og aktivitetstilbud og flere møteplasser. I planforslaget er også universell utforming og hensyn til barn og unge vektlagt for å skape et godt nærmiljø for alle.

Planen legger opp til en videreutvikling av eksisterende byggeområder og tilrettelegging av nye bolig- og sentrumsområder. Dette er en viktig forutsetning for en god stedsutvikling.

Boligbygging i og nær Øyslebø sentrum vil skape en større kundegruppe, som i sterkere grad enn andre, vil benytte Øyslebø som sitt primære valg for handel. Det gir grunnlag for satsing på økt handelsvirksomhet i sentrum. Disse vil også oppleve sentrum som sitt nærmiljø og til en viss grad ta dette i bruk også utenom åpningstidene.

Øyslebø har i dag et godt tilbud av offentlige servicefunksjoner, og både bygningsmassen og uteområder er i god stand eller under oppgradering. Ved at områdene rundt kirka, museet og Høgtun avsettes som hensynssoner, sikres bygningenes kulturhistoriske verdier og uteområdene rundt blir ivaretatt. Sikring og tilrettelegging av grønnstruktur og turveger gir også viktige bidrag til en god stedsutvikling.

Miljø- og trafikksikkerhetstiltak langs Fylkesveg 455, som er hovedvegen gjennom sentrum, vil bidra til et tryggere triveligere sentrumsmiljø.

Ettersom det er lite trafikk på både Fv 455 og Fv302, vil nye boliger i områdene B1-B8 vil være skjermet for både innendørs og utendørs støy. For nye boliger i områder avsatt for sentrumsformål, S1-S4 skal det gjøres støyvurderinger i forbindelse med detaljreguleringsarbeidet. Som et minstekrav skal gjeldende krav og retningslinjer i forhold til innendørs støyforhold ivaretas, og hver bolig skal ha egen støyskjermet uteplass.

Det er viktig at det tas estetiske hensyn ved planleggingen. Estetiske krav og god byggeskikk skal ivaretas i alle framtidige planprosesser ved utvikling av bolig, næring og offentlige arealer. Egenarten ved landskapet, bebyggelsen og miljøet i Øyslebø skal ivaretas og utvikles slik at det bidrar til å bli et attraktivt sted.

5.2 Sentrums- og næringsformål Sentrumsområdet skal videreutvikles med bolig- og offentlige formål, forretning/næring og møteplasser. Planen legger opp til at eksisterende utbygde arealer kan utnyttes bedre ved fortetting og eventuelt omdisponering. Tilrettelegging for handel og næring i området er viktig for å skape større mangfold og aktivitet, og at innbyggerne kan kjøpe varer og tjenester i egen kommune. De to framtidige områdene for sentrumsformål, S1 og S2 er på til sammen 7,9 da, og vil dekke behovet for lang tid framover. Planen legger opp til å samle sentrumsfunksjonene konsentrert som en utvidelse av eksisterende områder og i tilknytning til Gamleveien og Fv455. Fylkesveien vil være stedets ”hovedgate”. Områdene S1 og S2 er valgt for å holde sentrum tett og konsentrert med korte gangavstander og begrense beslagleggingen av den beste dyrka jorda på Øyslebø.

Boliger og område S3 sett fra krysset Nordre del av S4. Her foreslås opparbeidet mellom Fv455 og Fv302. et torg/felles møteplass. Dagligvare- forretningen og banken (S3) i bakgrunnen.

5.3 Nye boligområder Kommunen ser det som svært viktig at det kan avsettes områder for nye, sentrumsnære boliger. Fylkeslandbruksstyret reiste i februar 2006 innsigelse til den arealbruk for Øyslebø som var vist i forslag til kommuneplan. Mulighetsstudiet peker på flere områder som kan være aktuelle som sentrumsnære boligområder med høy utnyttelse og universell utforming. Dette vil innebære omdisponering av god dyrka jord.

Det er i dag stor mangel på mindre boliger og leiligheter i Øyslebø. Dette vil bli dekket ved utbygging av område B1 og B4. Boligene her vil være godt egnet for små familier, enmannshusholdninger og seniorboliger. Dermed blir boligstrukturen mer variert og det blir et bedre tilbud til ulike brukergrupper. Område B1 har en svært god beliggenhet i forhold til skolen, det ligger i et område som ikke er flomutsatt, og det vil bidra til å knytte sentrum sammen med de ”eldre” boligområdene Matkroken og Nesan.

For nye boliger her skal gjeldende krav og retningslinjer i forhold til innendørs støyforhold ivaretas, og hver bolig skal ha egen støyskjermet uteplass. Det er utført støyvurderinger for det nye boligområdet B1. Området er ikke utsatt for trafikkstøy over gjeldende grenseverdier, det er ikke behov for støyskjermingstiltak.

For områder med ny bebyggelse skal det utarbeides utomhusplaner. Uteområdene skal opparbeides med beplantning, ordnet parkering og oppholdsarealer, og skal være universelt utformet.

5.4 Trafikale forhold

Det er et stort behov for ny gang-/ sykkelveg langs Fv455. Dette er vist i kommunedelplanen, og vil være første byggetrinn for realisering av kommunens mål om sammenhengende gang-/sykkelveg mellom Øyslebø og Laudal. I nord viser plankartet at gang-/sykkelvegen kan legges på østsida av eksisterende bebyggelse. Etter offentlig ettersyn av planen vil det bli vurdert om denne løsningen skal velges, eller om gs-vegen skal ligge langs fylkesvegen, på vestsida av eksisterende bebyggelse på gbnr 81/14 som i dag ligger svært tett inntil fylkesvegen. 16

Andre trafikksikkerhetstiltak vil også bli vurdert, bl.a. behovet for tiltak i krysset mellom Rv455 og Fv302. Årsdøgntrafikken (ÅDT) på Fv455 var 1750, og ÅDT på Fylkesveg 302 var ca 500 i 2008. Dette betyr at trafikkmengden gjennom tettstedet er moderat. Spesielt fylkesveg 455 har en utforming som inviterer til høg fart, og det er ønskelig å gjennomføre tiltak. Rundkjøring kan være aktuelt å vurdere som et fartsdempende tiltak, og denne løsningen inngår i gjeldende reguleringsplan. I område Tr1, som strekker seg fra kirka i sør til og med sentrumsbebyggelsen i nord foreslås gjennomført miljø- og trafikksikkerhetstiltak. Statens vegvesen har i sin handlingsplan 2010-2013 ikke prioritert tiltak på Øyslebø, men kommunen har som mål at tiltak skal gjennomføres så fort som mulig etter dette.

Mange barn kommer til skolen med buss, og dagens løsning er uakseptabel for skolen. Det er viktig å avsette tilstrekkelig nytt areal til av- og påstigning for skolebusser. Det er også behov for ny parkeringsplass som kan betjene skolen, idrettsanlegget, menighetshuset og kirka. Denne foreslås bygd i området P1. Dette arealet vil bli detaljregulert samtidig med boligområdet B1 og forutsettes utbygd i 2010. Det er et mål at kollektivtrafikktilbudet kan økes. Det er i dag bussholdeplasser i sentrum, og disse forutsettes beholdt. Det er behov for å definere plassene bedre, og dette skal ses i sammenheng med øvrige tiltak på fylkesvegen gjennom sentrum.

5.5 Landbruk

Store deler av landbruksområdene er god, lettdrevet dyrka jord. Jorda er veldrevet, og det drives et forholdsvis aktivt landbruk i denne delen av kommunen. Fylkeslandbruksstyret reiste i februar 2006 innsigelse til den arealbruk for Øyslebø som var vist i forslag til kommuneplan. I etterkant av meklingen med fylkesmannen ble arbeidet med mulighetsstudiet startet opp. Mulighetsstudiet peker på at områdene B1, C og D bør kunne utvikles som sentrumsnære boligområder med høy utnyttelse og universell utforming. Dersom Øyslebø skal utvikle seg videre med nye boliger og flere sentrumsfunskjoner, er det ikke til å unngå at områder med dyrka jord må omdisponeres.

Områder som er vurdert for evt. senere utbygging til boliger. En del av LNF-områdene er ikke avsatt som hensynssoner. Område C og D er områder som er aktuelt å bygge ut etter at område B1 er ferdig utbygget. Dette vil innebære omdisponering av god dyrka jord. I tillegg er områdene E (revefarmen) og F (Grimebakk) arealer som på sikt kan vurderes som boligområder.

I kommunedelplanarbeidet er det gjort grundige vurderinger av omdisponeringen av dyrka jord. Det har vært et prinsipp at det totale arealet av god dyrka jord som får et langsiktig vern (sone med særlige hensyn til kulturmiljø og landbruk) i kommunedelplanen skal være like stort som de grønne områdene i mulighetsstudiet. I planforslaget er det vist litt større områder til sentrumsformål enn i mulighetsstudiet, men til gjengjeld har en stor del av området D fått et langsiktig vern ved at området inngår i hensynssonen. Med andre ord er arealet av områdene S1 og S2 av samme størrelse som økningen av hensynssonen i område D.

Tabellen neste side gir en oversikt over omdisponering av dyrka jord til bebyggelse, anlegg og trafikkområder.

Område Omdisponeres til Antall da P1 Parkering og bussholdeplasser 4,1 B1 Boliger 12,1 B2 Boliger 1,1 S1 Sentrumsformål 5,2 S2 Sentrumsformål 2,8 G Kirkegård, utvidelse 2,4 M Menighetshus, utvidelse 0,8 TU Turistanlegg/camping 5,4 Totalt areal dyrka jord som foreslås omdisponert 33,9 da

Tabell 3. Areal dyrka jord som foreslås omdisponert

I tillegg til dette vil en smal stripe dyrka jord langs Fv455 bli omdisponert for bygging av gang-sykkelveg.

To av områdene som foreslås omdisponert er områder som i dag kan sies å være noe ”inneklemt” og med små arealer. Dette gjelder områdene TU og S2. Som det framgår av tabellen, innebærer kommunedelplanen at vesentlige arealer med dyrka jord blir omdisponert. Likevel blir hovedtrekkene i dagens struktur av dyrka jord beholdt. De resterende områdene har en god arrondering og utgjør store, sammenhengende jordbruksområder.

Det har vært press på et område sør for B4 (g/brnr 81/10) til utbygging til boliger. Boligutbygging av denne eiendommen er vurdert, men både av landbrukshensyn og flomhensyn er det konkludert med at det er urealistisk å bygge ned dette området. I området B1 er det langt bedre solforhold og området er ikke flomutsatt. Disse forholdene har vært tungtveiende argumenter mot omdisponering til bolig, derfor beholdes eiendommen g/brnr 81/10 som landbruksareal. Kommmunen mener det er riktigere å satse på utbygging av område B1, og det er ikke realistisk å få omdisponere både område B1 og g/brnr 81/10.

Landbruksinteressene får samlet sett negativ konsekvens av planen, fordi gode jordbruksarealer blir omdisponert til byggeområder.

5.6 Kulturlandskap og kulturminner

Store deler av Øyslebø sentrum består av områder som er verdifulle både som dyrka jord og som kulturlandskap med estetiske og identitetsskapende verdier. Kulturminner er viktige ressurser i samfunnsutviklingen og av stor betydning for stedets særpreg. En bevissthet knyttet til Øyslebøs historie og kulturminner er viktig.

Spesielt viktig er Høgtun, Mjålandsstova, brua over til Skjævesland, Øyslebø kirke med kirkegården og miljøet rundt kirka, og bygningsmiljøet sør og øst for kirka. Disse miljøene har kulturhistorisk verdi og skal bevares som de er i dag. De sikres gjennom formålet hensynssone med særlig hensyn til kulturmiljø.

Både de gårdene i sentrum som er i drift og de som er ubebodde eller brukes som fritidshus setter preg på stedskarakteren. Kulturlandskapselementene er mange og karakteristiske. Områder med slik verdi skal ikke omdisponeres. I områdene tillates ikke ny bebyggelse uten at det er avklart med fylkeskonservatoren og det skal dokumenteres at nye tiltak ikke skader verneverdige kulturminner og kulturmiljøer.

Det nye boligområdet B1 beslaglegger noe dyrka jord, men det er ingen verdifulle kulturlandskapselementer her. For øvrig er det foreslått hensynssoner for å sikre at kulturlandskap og kulturmiljø bevares i et langsiktig perspektiv. Det er knyttet egne bestemmelser til disse områdene.

Det er registrert tre fornminner i planområdet, og disse er avmerket på plankartet. Fornminnene ligger i områder som er hensynssoner, slik at selve fornminnet og områdene rundt blir bevart.

Turveier og lysløyper i disse hensynssonene skal legges slik at de ikke er til forstyrrelse for eksisterende kulturlandskap og bevaringsverdig bebyggelse.

Kulturlandskap og kulturminner bevares i hovedsak som i dag. Det blir dermed små til ingen endringer. Kulturlandskap og kulturminner får imidlertid en sterkere status og sikkerhet mot nye inngrep i forhold til dagens situasjon, derfor er kommunedelplanen positiv for kulturlandskaps- og kulturminneinteressene.

Områdene rundt kirken og det verdifulle kulturmiljøet sør for kirken (t h) bevares.

5.7 Naturmiljø, grønnstruktur og friluftsliv Naturmiljøet i strandsonene langs Mandalselva er det mest verdifulle i planområdet. Naturmiljøet både langs elva og i planområdet ellers er viktig for det biologiske mangfoldet, og er en opplevelseskvalitet for befolkningen. Strandsonen langs elva er viktig å ivareta også med tanke på erosjon. Strandsonen legges som hensynssone for å sikre interessene. Langs elva er det en generell byggeforbudssone på 50 meter.

Naturmiljøet er representativt for regionen. Det er ikke registrert rødlistearter eller spesielt verdifulle forekomster eller områder i kommunens naturdatabase.

Grønnstrukturen dekker friområdene. I friområdene kan det opparbeides turveger/ lysløyper og andre enkle tilretteleggingstiltak for frilufstliv, men ikke større terrenginngrep og fjerning av vegetasjon.

Friluftslivet står sterkt i Øyslebø og mulighetene for å drive friluftsliv skal styrkes ytterligere. Det er et mål å tilrettelegge for et sammenhengende turstinett som binder sammen boligområder, sentrum, friluftsområder og elva. God tilgang til og utnytting av elva til friluftsliv er vektlagt. Dagens friluftstilbud langs elva, på Husebakk og Grimebakk med fiskeplasser, badeplasser, tur-/og lysløyper, sikres i form av hensynssoner.

Øya var del av planområdet som inngikk i varsel om oppstart, men inngår ikke i kommunedelplanen som følge av innspill fra berørte grunneiere. Dette innebærer at badeplasser og friluftsområder ikke formelt sikres i planen, men at områdene i praksis vil bli benyttet som før.

Det er registrert en del truede arter i forbindelse med natur- og landbruksarealene i planområdet. (Se ROS-analysen vedlagt). Leveområdene for disse artene blir ivaretatt ved at de inngår i LNF-områder med hensynssoner.

Konsekvensene for naturmiljø, grønnstruktur og friluftsliv er positive, fordi turstinettet blir utvidet, det blir lagt ut flere friområder og det sikres LNF-områder med og uten hensynssoner. Disse formålene samt vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsoner formaliseres og sikres gjennom planen.

5.8 Barn og unges interesser

Det er mange områder i Øyslebø som har stor aktivitet og ferdsel av barn og unge. Barne- og ungdomsskolen og idrettsbanen er det området som har størst aktivitet. Barn og unge ferdes mellom dette området og boligområdene, mot butikkene, badeplassene og lekeplassene, og mot tur- og løypenettet. De har opparbeidet snarveier som er trafikksikre, og de ferdes langs trafikerte veier som er mindre trafikksikre.

Snarveiene mellom sentrum og skole/boligområdet Matkroken sikres formelt i planen. I tillegg blir det framtidig gang-/sykkelvei langs riksveien fra Grimebakk i sør til planavgrensingen i nord. Gang-/sykkelvei fra krysset mellom fylkesveiene 455 og 302 og forbi skolen er etablert.

Det sikres et nytt friområde med turvei mellom Matkroken og det nye boligområdet B1/parkeringsplassen P1.

Skoleområdet er nylig utbygd med utvidelse og ombygginger. En ny idrettsbane med kunstgress er etablert. Området framstår i dag som et sentralt og solid samlingssted og området er formalisert gjennom Offentlig eller privat tjenesteyting i planen.

Både Husebakk og Grimebakk er verdifulle områder i friluftssammenheng og er et godt tilbud til barn og unge til å drive fysisk aktivitet i nærmiljøet. Bortsett fra en eksisterende boligeiendom, er Grimebakk med tilgrensende områderer sikret mot utbygging i form av LNF-områder med hensynssoner med særlig hensyn til friluftsliv og naturmiljø.

Det er barnehager på Bjelland, Laudal og Heddeland, men ingen innenfor planområdet. Det er ikke avsatt arealer til framtidige barnehagetomter i planområdet.

I forhold til dagens situasjon blir det mer trafikksikre løsninger og det blir sikret naturområder, friluftsområder og friområder. De gode møteplassene, lekeplassene, turveger og badeplassene innenfor planområdet formaliseres. Disse formålene gir samlet positive konsekvenser for barn og unge i Øyslebø.

Det er flatt i Øyslebø sentrum, og Husebakk er et nærrekreasjonsområde det ligger godt til rette for universell som bevares og avsettes som hensyns- utforming. sone.

5.9 Universell utforming Terrenget i Øyslebø sentrum er slik at det er gode muligheter for å gjennomføre universell utforming i alle bygge- og anleggstiltak. De sentrale delene av planområdet består av flate områder. I planbestemmelsene foreslås det at i områder avsatt til sentrumsformål og offentlig og privat tjenesteyting skal alle uteområder og all ny bebyggelse tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming. Dette gjelder også for områdene B1, B2 og B4.

Gang-sykkeveger og fortau i sentrum skal også tilrettelegges med universell utforming. For turløyper er hovedprinsippet at de skal få en god tilpasning til terrenget slik at inngrep unngås. Det vil derfor ikke være mulig å få til tilfredsstillende stigningsforhold i det sammenhengende turvegnettet. Lange strekninger av turvegnettet vil imidlertid være framkommelig for rullestolbrukere.

5.10 Risiko og sårbarhet

Flomfare NVE har utarbeidet flomsonekart for planområdet, som viser at ved en 200-årsflom vil store deler av planområdet bli oversvømt. I tillegg er store områder utsatt for å få vann i kjellere. En slik flom vil gi store materielle skader, og store trafikale problemer.

NVE har satt som en forutsetning at det i planen skal tas hensyn til 200-årsflom. Det er derfor ikke lagt ut nye utbyggingsområder for boliger eller offentlig formål i flomsonen. Det er ikke mulig fullstendig å unngå bygging i flomsonen. Dagens sentrumsområde er flomutsatt, og nybygg her må, på samme måte som for eventuell annen ny bebyggelse i flomsonen heves i terrenget til en gulvhøyde som ligger 30 m over flomnivået ved 200- årsflom. Prinsipper om dette er innarbeidet i planbestemmelsene. Det er også gitt bestemmelser om at det i store deler av planområdet ikke kan bygges kjellere i nye hus.

Planen legger opp til at veg TR2 skal heves (til kote 28, dvs ca 1 m der vegen ligger lavest). Vegen vil da kunne fungere som et dike, og begrense flomskader sør for vegen.

Skredfare I et område i vestre avgrensingen av planområdet, like ved området TU er det fare for steinsprang. Selv fjellhammeren er utløsningsområde og selve flaten nedenfor er utløpsområde. Sannsynlighet for steinsprang antas å være middel. Konsekvensen ved steinsprang kan være stor, og det er derfor avsatt et fareområde, hensynssone skredfare her. I forbindelse med regulering av området TU må det vurderes behov for nærmere undersøkelser.

I planen er det innarbeidet bestemmelser om å unngå inngrep langs elva, og at kantvegetasjonen skal bevares. Dette bidrar til at elvekantene holdes stabile.

Utsnitt av flomsonekart for Øyslebø, utarbeidet av NVE 2009.

5.11 Sammenstilling av konsekvenser I tabellen under er det gjort en sammenstilling av de viktigste konsekvensene av det foreslåtte tiltaket. Konsekvensen er vurdert i forhold til dagens situasjon.

Utredningstema Konsekvenser Konsekvensvurdering Stedsutvikling og Flere servicetilbud, flere sentrumsnære nærmiljø boliger. Nye turveger og gang-sykkelveger. Positiv konsekvens

Sentrums- og Sentrum videreutvikles ved fortetting og nye Positiv konsekvens næringsformål næringsområder.

Boligområder Nye boligområder med varierte boligtyper gir Positiv konsekvens et bedre tilbud. Ca 50 boliger i nye områder (B1-B8) + annen fortetting.

Landbruk Ca 34 da god dyrka jord omdisponeres til Middels negativ byggeområder, men hovedstrukturen i den konsekvens dyrka jorda bevares og sikres som hensynsoner.

Trafikale forhold Hovedvegnett beholdes som i dag. Miljøtiltak Positiv konsekvens i sentrum. Ny gang-sykkelveg langs FV455.

Kulturlandskap Fornminner og bevaringsverdig bygningsmiljø og kulturminner bevares. Kulturlandskapet bevares som Ingen endring hensynssoner.

Naturmiljø, Mandalselva med kantsoner og andre Uendret for naturmiljø grønnstruktur og naturområder bevares. Bygging av nye og grønnstruktur. friluftsliv. turveger. Positiv for friluftsliv Barn og unges Nye turveger, snarveger og gang-sykkelveg. Positiv konsekvens interesser Friområder bevares.

Risiko og Ikke nye, større boligområder i flomutsatte sårbarhet områder. Noe ny sentrumsbebyggelse i Små negative flomutsatte områder. Hensynssoner i forhold konsekvenser til flom og skred. Tr2

Tabell 4. Sammenstilling av konsekvenser

6 VEDLEGG:

- Risiko- og sårbarhetsanalyse - Planbestemmelser. - Kommunedelplankart

Rapport fra mulighetsstudiet følger plandokumentene som eget vedlegg.