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주택도시금융연구 Journal of Housing and Urban Finance

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주택도시금융연구 Journal of Housing and Urban Finance ISSN 2508-3872 주택도시금융연구 Journal of Housing and Urban Finance 제2권 제2호(2017 No.2) 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까? : 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 ·················최진, 신우화, 신우진 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - ················이현석, 배하누 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 ···························김종희 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 ······································김희호 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호 : 서울 지역구 차이를 중심으로 ··········································오영삼, 정지혜 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 ··················································· 권혁준, 한명욱, 박진일, 한상완 발간등록번호 HUG-2017-000007-09 주택도시금융연구 제2권 제2호 - 목 차 - 논 문 .민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까? : 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 최진, 신우화, 신우진 5 .도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 이현석, 배하누 33 .주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 김종희 57 .주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 김희호 93 .중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호 : 서울 지역구 차이를 중심으로 오영삼, 정지혜 119 .컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 권혁준, 한명욱, 박진일, 한상완 151 ※ 상기 논문의 내용은 필자의 개인의견으로 주택도시보증공사의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다. 부 록 .『주택도시금융연구』 학술지발간기준 171 .『주택도시금융연구』 연구윤리기준 177 .『주택도시금융연구』 논문작성기준 183 .『주택도시금융연구』 논문심사의견서 189 .『주택도시금융연구』 편집위원회 191 .『주택도시금융연구』 원고 모집 안내 193 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 5 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까? : 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로* 최진**, 신우화***, 신우진**** <Abstract> 유통시장 개방 이후 국내 유통시장의 패러다임이 대형마트 중심으로 빠르게 변화되었다. 변화에 제대로 적응하지 못한 국내 전통시장은 쇠퇴하였다. 심각성을 인식한 정부는 지난 10여 년간 약 2조원을 투입하여 전통시장을 살리기 위한 각종 사업을 진행하고 있지만 자 생할 수 있는 방안을 마련하지 못하고, 사업 종료 후에도 정부에 추가적인 지원을 요구 하는 경우가 많다. 본 연구는 민관협력사업을 통해 조성된 1913 송정역시장을 대상으로 주요 개발 특성들을 도출하고 각 특성별 우선순위 선정을 통해 민관협력사업(PPP) 방식 으로 진행될 전통시장 활성화사업에 대안을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 델파이기 법에 기초하여 인터뷰, 설문조사를 실시하고 설문결과에 기초하여 AHP 분석을 수행하였 다. 분석결과 도시 재생, 공간 리뉴얼, 판매 촉진전략, 기업의 투자와 지원이 전통시장 활 성화를 위한 중요한 요소로 나타났다. 본 연구결과는 전통시장 및 지역 경제 활성화를 위 한 업무를 담당하는 중앙 및 지방 정부의 정책 결정자들 뿐만 아니라 잠재적으로 전통시 장 활성화 사업과 지역재생에 참여를 고려하는 민간 기업들에게도 활용될 수 있을 것으로 기대된다. 핵심주제어 : 민관협력사업, 전통시장 활성화사업, AHP, 개발특성, 도시재생 * 본 논문은 전남대학교 도시·지역개발학 석사논문 “민관협력사업(PPP)에 의해 조성된 전통시장의 개발특성과 활성화 방향: -1913 송정역시장 사례를 중심으로-”(2017)을 보완 및 발전시켰음. ** (제1저자) 도시지역개발학 석사, Email : [email protected] *** (공동저자) 대구경북연구원 연구위원, Email : [email protected] **** (교신저자) 전남대학교 경제학부 지역개발학전공 부교수, Email : [email protected] 6 주택도시금융연구 제2권 제2호 Ⅰ. 서론 1. 연구의 배경 전통시장1)은 오랫동안 서민생활 속에서 다양한 기능을 수행해왔다. 재 화와 서비스의 교환 및 판매가 이뤄지는 장소로써 경제적 역할, 상인을 포함한 지역민들의 상호 만남 속에서 소통을 통한 정보의 교환, 수집 그 리고 홍보의 역할을 하였으며, 지역 고유문화와 역사를 유지 및 계승하 는 사회·문화적 역할 등을 담당하였다. 하지만 1997년 국내 유통시장의 개방을 시작으로 다국적 유통업체들의 잇따른 국내 진출과 국내 대기업 의 거대 자본을 기반으로 한 대형할인마트(SSM)의 등장, 소비자들의 생 활패턴 변화에 따른 소비와 쇼핑 행태의 변화는 국내 유통시장의 급격한 구조변화를 일으켰다. 그 결과 백화점과 함께 국내 유통시장을 담당하던 전통시장은 이러한 변화에 제대로 적응하지 못하고 경쟁력을 잃으며 급 격한 쇠퇴를 경험하고 있다. 이에 정부는 전통시장을 살리기 위해 다양 한 법· 제도를 마련하고 지원 사업을 펼치고 있다. 그동안 정부는 전통시장 쇠퇴의 원인을 전통시장 내 낙후된 시설과 현대 적이지 못한 경영 및 거래 환경이라 판단하고, 시설 개선 및 경영 현대화를 중심으로 지원 사업을 진행하였다. 사업방식은 정부에서 사업자금을 지원하 고 지자체가 직·간접적으로 사업단에 위임하는 공공 주도적 진행이 일반적 이었다. 하지만 이러한 공공 주도적 방식은 사업 주체의 전문성이 부족하고 사업이 완료된 이후에 시장상인이 자생할 수 있는 방안을 마련하는데 한계 가 있어서 많은 사업비를 투입하였음에도 불구하고 개점 휴업하는 시장이 속출하는 결과를 낳고 있다. 요즘 소비자들은 전통시장보다는 대형마트나 복합쇼핑몰, 온라인 쇼핑몰 등 다양한 장소와 루트를 통해 소비행위를 하고 있다. 소비자들은 단순히 소비만을 위한 공간이 아닌 쇼핑과 여가를 함께 즐길 수 있는 복합 쇼핑 공간을 찾고 있으며 물리적 이동 없이도 가능한 온라인을 통해 값싸고 편리한 쇼핑을 선호한다. 정부에서는 전통시장 쇠퇴 1) “전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법”이 개정(2010.07.01.)됨에 따라 ‘재래시장’에서 ‘전통시 장’으로 명칭이 변경되었다(중소기업청 보도자료, 2012.07.01.). 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 7 를 해결하기 위해 지난 10여 년간 2조원 넘은 예산을 투입하였지만 효과는 미미하고 지속적이지 못하다2). 또한 이미 엄청난 자금이 투입된 시장에서 조차도 운영의 어려움을 호소하며 반복적인 투자를 요청하고 있는 실정이 다. 정부의 한정된 예산과 그동안의 활성화 사업의 실망스러운 결과를 고려 해보면, 정부의 사업비 지원을 통한 현재의 공공 주도적 전통시장 활성화 사업방식에 대한 근본적인 진단과 대책 마련이 필요하다고 할 수 있다. 2. 연구목적 그동안 철저히 공공의 영역으로만 여겨졌던 전통시장 활성화사업에 민 간 기업이 참여하여 투자하고 주도적으로 사업을 진행했다는 점에서 광주 광역시의 1913 송정역시장은 기존의 활성화사업과 다르다고 할 수 있다. 또한 도시재생과 청년 일자리 창출의 목적도 함께 가지고 있는데, 그 결 과 또한 주목할 만하다. 1913 송정역시장은 국내에서 처음으로 광주광역 시와 현대자동차 그룹이 민관협력방식으로 활성화사업을 진행한 사례로 사업에 대한 양자의 강한 의지와 여러 유관 기관들의 적극적인 지원이 사 업의 완성을 도왔다고 할 수 있다. 이곳은 현재 광주의 대표 관광명소로 부각되면서 전국에서 찾아온 방문객들로 매일 붐비고 있으며 특히 20-30 대 젊은 세대에는 꼭 방문해야 하는 곳으로 여겨지고 있다. 이러한 긍정적 변화로 중소기업청에서는 성공한 전통시장 재생사례로 선정하기도 하였다. 1913 송정역시장 활성화 사업을 배우기 위한 타 지역 단체장 및 공무원 그리고 시장 상인회 등 여러 조직의 방문이 지속적으로 이어지고 있고, 각 종 매스컴에서도 송정역 시장의 변화와 성공 스토리를 보도하고 있다. 이 에 민관협력방식으로 조성된 1913 송정역시장이 공공에 의해 주도된 다른 전통시장 활성화사업들과 어떠한 차별화된 요소를 지니고 있는지를 확인 하는 과정이 필요하며, 이는 공공주도형 전통시장 활성화 사업에서 노출된 문제점과 어려움을 해결하기 위한 향후 대안으로 제시될 수 있을 것이다. 따라서 본 연구에서는 전통시장 활성화를 위해 시행되었던 사업내용과 2) 김종민, [위기의 전통시장] 밑 빠진 독 물 붓기?...10년간 2조 쏟아 부었지만 ‘별무효과’, 뉴시스, 2017. 02. 07., http://www.newsis.com/view/?id=NISX20170207_0014688335&cID=10408&pID=13000 8 주택도시금융연구 제2권 제2호 민관협력사업에서 진행했던 사업내용을 고찰한 뒤 1913 송정역시장에서 적용되었던 사업내용을 확인하고, 주요 사업의 우선순위 선정을 통해 향 후 전통시장 활성화사업을 성공적으로 이끌기 위해 반드시 고려해야할 사항을 제시하고자 한다. Ⅱ. 선행연구 1. 전통시장 활성화 사업 관련 선행연구 전통시장과 관련한 대다수의 연구는 시장정비사업을 통한 전통시장 활 성화 방안 모색과 전통시장을 관광자원으로 인식하고 활성화방안을 모색 한 것으로 크게 구분할 수 있다. 허정옥(2004)은 우리나라 전통시장의 변화과정 및 활성화 유형, 활성화 요인들에 대한 이론적 고찰을 거쳐 전 국의 전통시장 활성화 사례와 일본, 미국의 전통시장 활성화 사례를 분 석하여 서귀포시 전통시장의 활성화 방안을 제시하였다. 박인규(2004)는 수도권 소재 전통시장을 중심으로 주상복합 개발 방식과 용적률 특례적 용으로 발생되는 시장정비사업의 문제점을 법·제도적 측면에서 고찰하고 개선 방안을 제시하였다. 지성구(2007)는 시장과 대형유통마트간의 경쟁 력을 비교하여 고객만족을 결정하는 요인이 상품의 다양성, 가격 저렴성, 편리한 주차 등인 것을 밝혔다. 강명주･임채길(2007)은 부산지역 전통시 장을 대상으로 전통시장 활성화를 위한 기본방향으로 전통시장의 물리적 측면, 조직과 의식적 측면, 정부와 법적 지원 측면 그리고 경영 전략적 측면을 제시하였다. 김범식･조달호(2012)는 서울시 소재 전통시장을 활 성화하는데 적합한 서울형 지원 방안 및 프로그램을 제시하였다. 조성찬 (2013)은 전통시장의 활성화 방안을 안정적인 재산권으로 해석하고 중곡 제일시장을 대상으로 토지협동조합 모델의 이론적, 실천적 적용 가능성 을 탐색하였다. 이종혁(2016)은 시장정비사업 문제점의 우선순위를 도출 하여 순차적인 지원을 통해 효율적인 시장정비사업 방안을 제시하였다. 한편, 전통시장을 문화관광자원으로 활용하는 방안에 관한 연구도 다 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 9 수 진행되었다. 정민의·전명숙(2005)은 전통시장의 관광매력요소를 전통 성, 안정성, 지역성, 장소성과 변형적 매력인 현대성, 이벤트성, 거리화 등으로 구분 할 수 있으며 관광객은 관광매력요소를 경험함으로서 전통 시장을 복합적 공간으로 인식할 수 있다고 하였다. 김흥렬·허중욱(2011) 은 관광특구로 지정된 동대문시장 방문객들 대상으로 관광목적지로서의 매력속성을 체험성, 고유성, 정감성, 신기성, 교육성, 먹거리로 구분하고 중요도-성취도로 나누어 평가하였다. 평가결과 편의성, 정감성, 먹거리, 편리성은 상대적 중요도가 높아 지속적 관리 및 유지가 필요하지만 체험 성, 고유성, 신기성, 교육성은 중요도와 성취도가 낮아 현재 수준 이상의 과잉 노력을 지양하는 것이 바람직하다고 하였다. 김흥렬·이준재(2011)는 온양온천시장의 관광 매력성을 신기성, 체험성, 고유성, 정감성, 접근성, 편의성, 쾌락성으로 구분하여 IPA 분석을 하였다. 분석결과 고유성, 접근 성, 편의성, 정감성이 관광 매력성을 구성하는 것으로 나타나 지역특성인 지역고유의 역사, 문화 전통이 중요한 것을 밝혔다. 김흥렬·허중욱(2012) 은 전통시장의 관광매력성과 소비자의 만족도 및 행동의도의 관계를 조 사하였는데, 연구결과 편의성, 정감성, 쾌락성은 만족도에 정(+)의 영향 을 미치며, 만족도는 행동의도에 유의한 영향력이 있는 것으로 나타났다. 또한 전통시장의 활성화를 위해 관광자의 호기심을 자극할 수 있는 먹거 리, 살거리, 볼거리, 즐길 거리, 체험거리 등의 문화 요소 발굴과 관광기 능 확대의 필요성을 제기하였다. 류태창·변충규(2013)는 전통시장 활성화 를 위해 진행 중인 문화관광형 시장 육성사업 대상지를 중심으로 방문객 의 관광만족과 재방문의도 영향요인을 검증하고, 문화관광형 시장의 고 유성, 독특성, 주변관광지와의 연계성, 체험성 등은 관광만족도에 영향을, 관광만족도는 재방문의도에 영향을 미치는 것을 발견하였다. 2. 민관협력사업(Public-Private Partnership : PPP) 관련 선행연구 민관협력사업(PPP)에 관한 연구는 국내에서는 많이 진행되지 않은 편이 다. 민관협력사업(PPP)을 장려하는 관련 국제기구들도 민관협력사업(PPP) 10 주택도시금융연구 제2권 제2호 은 각국의 법률과 정책 따라 정의가 달라진다고 말하고 있다. 우리나라에 서는 윤주선 외(1995)가 도시공간 환경의 질적 향상을 위한 민관협력형 도시개발사업 계획에 관한 서설적 연구를 하였고, 윤주선(1996)은 민관협 력형 도시개발사업 계획체계 및 균형협정모형에 관한 연구를 진행한 바 있다. 2000년대에 들어 김흥식 외(2007)는 경기도 관광인프라 민자유치 활 성화 방안에 대한 연구를 진행하였으며, 임영진 외(2011)는 해외 공공주도 형 민간협력개발 사업구조분석을 진행하였다. 오종렬(2014)은 공공부문의 도시개발 의사결정에 대한 게임 이론적 분석을 진행하여 경제학적 접근을 하였다. 한편, Grimsey 외(2005)에 따르면 민관협력사업(PPP)은 전통적으 로 정부 프로젝트와의 완전한 기밀을 유지하는 것 때문에 프로젝트에 대 한 명확성이 결여 될 수 있다고 하였다. 그는 또한 민관협력사업(PPP)의 정의는 민간 파트너사의 자산 소유 및 자본 지출의 정도에 따라 달라진다 고 하였다. 예를 들어, 경영 계약의 경우 민간 파트너는 자본 지출이 매우 제한적이거나 전혀 없지만, BOOT(Build, Own, Operate, Transfer) 계약의 경우, 개인 파트너는 자본 자산의 설계, 구축, 운영 및 운영에 대한 책임이 있어서 민간 파트너는 서비스를 제공하기 위해 정부에게 일정한 간격으로 사용자 요금 일부 또는 전부를 지불받는다.
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