ISSN 2508-3872 주택도시금융연구 Journal of Housing and Urban Finance
제2권 제2호(2017 No.2)
민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까? : 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로··················최진, 신우화, 신우진
도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 -·················이현석, 배하누
주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구····························김종희
주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정·······································김희호
중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호 : 서울 지역구 차이를 중심으로···········································오영삼, 정지혜
컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 ··················································· 권혁준, 한명욱, 박진일, 한상완
발간등록번호 HUG-2017-000007-09
주택도시금융연구
제2권 제2호
- 목 차 - 논 문 .민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까? : 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 최진, 신우화, 신우진 5 .도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 이현석, 배하누 33 .주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 김종희 57 .주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 김희호 93 .중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호 : 서울 지역구 차이를 중심으로 오영삼, 정지혜 119 .컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 권혁준, 한명욱, 박진일, 한상완 151 ※ 상기 논문의 내용은 필자의 개인의견으로 주택도시보증공사의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.
부 록 .『주택도시금융연구』 학술지발간기준 171
.『주택도시금융연구』 연구윤리기준 177
.『주택도시금융연구』 논문작성기준 183
.『주택도시금융연구』 논문심사의견서 189
.『주택도시금융연구』 편집위원회 191
.『주택도시금융연구』 원고 모집 안내 193
민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 5
민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까? : 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로*
최진**, 신우화***, 신우진****
유통시장 개방 이후 국내 유통시장의 패러다임이 대형마트 중심으로 빠르게 변화되었다. 변화에 제대로 적응하지 못한 국내 전통시장은 쇠퇴하였다. 심각성을 인식한 정부는 지난 10여 년간 약 2조원을 투입하여 전통시장을 살리기 위한 각종 사업을 진행하고 있지만 자 생할 수 있는 방안을 마련하지 못하고, 사업 종료 후에도 정부에 추가적인 지원을 요구 하는 경우가 많다. 본 연구는 민관협력사업을 통해 조성된 1913 송정역시장을 대상으로 주요 개발 특성들을 도출하고 각 특성별 우선순위 선정을 통해 민관협력사업(PPP) 방식 으로 진행될 전통시장 활성화사업에 대안을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 델파이기 법에 기초하여 인터뷰, 설문조사를 실시하고 설문결과에 기초하여 AHP 분석을 수행하였 다. 분석결과 도시 재생, 공간 리뉴얼, 판매 촉진전략, 기업의 투자와 지원이 전통시장 활 성화를 위한 중요한 요소로 나타났다. 본 연구결과는 전통시장 및 지역 경제 활성화를 위 한 업무를 담당하는 중앙 및 지방 정부의 정책 결정자들 뿐만 아니라 잠재적으로 전통시 장 활성화 사업과 지역재생에 참여를 고려하는 민간 기업들에게도 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
핵심주제어 : 민관협력사업, 전통시장 활성화사업, AHP, 개발특성, 도시재생
* 본 논문은 전남대학교 도시·지역개발학 석사논문 “민관협력사업(PPP)에 의해 조성된 전통시장의 개발특성과 활성화 방향: -1913 송정역시장 사례를 중심으로-”(2017)을 보완 및 발전시켰음. ** (제1저자) 도시지역개발학 석사, Email : [email protected] *** (공동저자) 대구경북연구원 연구위원, Email : [email protected] **** (교신저자) 전남대학교 경제학부 지역개발학전공 부교수, Email : [email protected] 6 주택도시금융연구 제2권 제2호
Ⅰ. 서론
1. 연구의 배경
전통시장1)은 오랫동안 서민생활 속에서 다양한 기능을 수행해왔다. 재 화와 서비스의 교환 및 판매가 이뤄지는 장소로써 경제적 역할, 상인을 포함한 지역민들의 상호 만남 속에서 소통을 통한 정보의 교환, 수집 그 리고 홍보의 역할을 하였으며, 지역 고유문화와 역사를 유지 및 계승하 는 사회·문화적 역할 등을 담당하였다. 하지만 1997년 국내 유통시장의 개방을 시작으로 다국적 유통업체들의 잇따른 국내 진출과 국내 대기업 의 거대 자본을 기반으로 한 대형할인마트(SSM)의 등장, 소비자들의 생 활패턴 변화에 따른 소비와 쇼핑 행태의 변화는 국내 유통시장의 급격한 구조변화를 일으켰다. 그 결과 백화점과 함께 국내 유통시장을 담당하던 전통시장은 이러한 변화에 제대로 적응하지 못하고 경쟁력을 잃으며 급 격한 쇠퇴를 경험하고 있다. 이에 정부는 전통시장을 살리기 위해 다양 한 법· 제도를 마련하고 지원 사업을 펼치고 있다. 그동안 정부는 전통시장 쇠퇴의 원인을 전통시장 내 낙후된 시설과 현대 적이지 못한 경영 및 거래 환경이라 판단하고, 시설 개선 및 경영 현대화를 중심으로 지원 사업을 진행하였다. 사업방식은 정부에서 사업자금을 지원하 고 지자체가 직·간접적으로 사업단에 위임하는 공공 주도적 진행이 일반적 이었다. 하지만 이러한 공공 주도적 방식은 사업 주체의 전문성이 부족하고 사업이 완료된 이후에 시장상인이 자생할 수 있는 방안을 마련하는데 한계 가 있어서 많은 사업비를 투입하였음에도 불구하고 개점 휴업하는 시장이 속출하는 결과를 낳고 있다. 요즘 소비자들은 전통시장보다는 대형마트나 복합쇼핑몰, 온라인 쇼핑몰 등 다양한 장소와 루트를 통해 소비행위를 하고 있다. 소비자들은 단순히 소비만을 위한 공간이 아닌 쇼핑과 여가를 함께 즐길 수 있는 복합 쇼핑 공간을 찾고 있으며 물리적 이동 없이도 가능한 온라인을 통해 값싸고 편리한 쇼핑을 선호한다. 정부에서는 전통시장 쇠퇴
1) “전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법”이 개정(2010.07.01.)됨에 따라 ‘재래시장’에서 ‘전통시 장’으로 명칭이 변경되었다(중소기업청 보도자료, 2012.07.01.). 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 7
를 해결하기 위해 지난 10여 년간 2조원 넘은 예산을 투입하였지만 효과는 미미하고 지속적이지 못하다2). 또한 이미 엄청난 자금이 투입된 시장에서 조차도 운영의 어려움을 호소하며 반복적인 투자를 요청하고 있는 실정이 다. 정부의 한정된 예산과 그동안의 활성화 사업의 실망스러운 결과를 고려 해보면, 정부의 사업비 지원을 통한 현재의 공공 주도적 전통시장 활성화 사업방식에 대한 근본적인 진단과 대책 마련이 필요하다고 할 수 있다.
2. 연구목적
그동안 철저히 공공의 영역으로만 여겨졌던 전통시장 활성화사업에 민 간 기업이 참여하여 투자하고 주도적으로 사업을 진행했다는 점에서 광주 광역시의 1913 송정역시장은 기존의 활성화사업과 다르다고 할 수 있다. 또한 도시재생과 청년 일자리 창출의 목적도 함께 가지고 있는데, 그 결 과 또한 주목할 만하다. 1913 송정역시장은 국내에서 처음으로 광주광역 시와 현대자동차 그룹이 민관협력방식으로 활성화사업을 진행한 사례로 사업에 대한 양자의 강한 의지와 여러 유관 기관들의 적극적인 지원이 사 업의 완성을 도왔다고 할 수 있다. 이곳은 현재 광주의 대표 관광명소로 부각되면서 전국에서 찾아온 방문객들로 매일 붐비고 있으며 특히 20-30 대 젊은 세대에는 꼭 방문해야 하는 곳으로 여겨지고 있다. 이러한 긍정적 변화로 중소기업청에서는 성공한 전통시장 재생사례로 선정하기도 하였다. 1913 송정역시장 활성화 사업을 배우기 위한 타 지역 단체장 및 공무원 그리고 시장 상인회 등 여러 조직의 방문이 지속적으로 이어지고 있고, 각 종 매스컴에서도 송정역 시장의 변화와 성공 스토리를 보도하고 있다. 이 에 민관협력방식으로 조성된 1913 송정역시장이 공공에 의해 주도된 다른 전통시장 활성화사업들과 어떠한 차별화된 요소를 지니고 있는지를 확인 하는 과정이 필요하며, 이는 공공주도형 전통시장 활성화 사업에서 노출된 문제점과 어려움을 해결하기 위한 향후 대안으로 제시될 수 있을 것이다. 따라서 본 연구에서는 전통시장 활성화를 위해 시행되었던 사업내용과
2) 김종민, [위기의 전통시장] 밑 빠진 독 물 붓기?...10년간 2조 쏟아 부었지만 ‘별무효과’, 뉴시스, 2017. 02. 07., http://www.newsis.com/view/?id=NISX20170207_0014688335&cID=10408&pID=13000 8 주택도시금융연구 제2권 제2호
민관협력사업에서 진행했던 사업내용을 고찰한 뒤 1913 송정역시장에서 적용되었던 사업내용을 확인하고, 주요 사업의 우선순위 선정을 통해 향 후 전통시장 활성화사업을 성공적으로 이끌기 위해 반드시 고려해야할 사항을 제시하고자 한다.
Ⅱ. 선행연구
1. 전통시장 활성화 사업 관련 선행연구
전통시장과 관련한 대다수의 연구는 시장정비사업을 통한 전통시장 활 성화 방안 모색과 전통시장을 관광자원으로 인식하고 활성화방안을 모색 한 것으로 크게 구분할 수 있다. 허정옥(2004)은 우리나라 전통시장의 변화과정 및 활성화 유형, 활성화 요인들에 대한 이론적 고찰을 거쳐 전 국의 전통시장 활성화 사례와 일본, 미국의 전통시장 활성화 사례를 분 석하여 서귀포시 전통시장의 활성화 방안을 제시하였다. 박인규(2004)는 수도권 소재 전통시장을 중심으로 주상복합 개발 방식과 용적률 특례적 용으로 발생되는 시장정비사업의 문제점을 법·제도적 측면에서 고찰하고 개선 방안을 제시하였다. 지성구(2007)는 시장과 대형유통마트간의 경쟁 력을 비교하여 고객만족을 결정하는 요인이 상품의 다양성, 가격 저렴성, 편리한 주차 등인 것을 밝혔다. 강명주･임채길(2007)은 부산지역 전통시 장을 대상으로 전통시장 활성화를 위한 기본방향으로 전통시장의 물리적 측면, 조직과 의식적 측면, 정부와 법적 지원 측면 그리고 경영 전략적 측면을 제시하였다. 김범식･조달호(2012)는 서울시 소재 전통시장을 활 성화하는데 적합한 서울형 지원 방안 및 프로그램을 제시하였다. 조성찬 (2013)은 전통시장의 활성화 방안을 안정적인 재산권으로 해석하고 중곡 제일시장을 대상으로 토지협동조합 모델의 이론적, 실천적 적용 가능성 을 탐색하였다. 이종혁(2016)은 시장정비사업 문제점의 우선순위를 도출 하여 순차적인 지원을 통해 효율적인 시장정비사업 방안을 제시하였다. 한편, 전통시장을 문화관광자원으로 활용하는 방안에 관한 연구도 다 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 9
수 진행되었다. 정민의·전명숙(2005)은 전통시장의 관광매력요소를 전통 성, 안정성, 지역성, 장소성과 변형적 매력인 현대성, 이벤트성, 거리화 등으로 구분 할 수 있으며 관광객은 관광매력요소를 경험함으로서 전통 시장을 복합적 공간으로 인식할 수 있다고 하였다. 김흥렬·허중욱(2011) 은 관광특구로 지정된 동대문시장 방문객들 대상으로 관광목적지로서의 매력속성을 체험성, 고유성, 정감성, 신기성, 교육성, 먹거리로 구분하고 중요도-성취도로 나누어 평가하였다. 평가결과 편의성, 정감성, 먹거리, 편리성은 상대적 중요도가 높아 지속적 관리 및 유지가 필요하지만 체험 성, 고유성, 신기성, 교육성은 중요도와 성취도가 낮아 현재 수준 이상의 과잉 노력을 지양하는 것이 바람직하다고 하였다. 김흥렬·이준재(2011)는 온양온천시장의 관광 매력성을 신기성, 체험성, 고유성, 정감성, 접근성, 편의성, 쾌락성으로 구분하여 IPA 분석을 하였다. 분석결과 고유성, 접근 성, 편의성, 정감성이 관광 매력성을 구성하는 것으로 나타나 지역특성인 지역고유의 역사, 문화 전통이 중요한 것을 밝혔다. 김흥렬·허중욱(2012) 은 전통시장의 관광매력성과 소비자의 만족도 및 행동의도의 관계를 조 사하였는데, 연구결과 편의성, 정감성, 쾌락성은 만족도에 정(+)의 영향 을 미치며, 만족도는 행동의도에 유의한 영향력이 있는 것으로 나타났다. 또한 전통시장의 활성화를 위해 관광자의 호기심을 자극할 수 있는 먹거 리, 살거리, 볼거리, 즐길 거리, 체험거리 등의 문화 요소 발굴과 관광기 능 확대의 필요성을 제기하였다. 류태창·변충규(2013)는 전통시장 활성화 를 위해 진행 중인 문화관광형 시장 육성사업 대상지를 중심으로 방문객 의 관광만족과 재방문의도 영향요인을 검증하고, 문화관광형 시장의 고 유성, 독특성, 주변관광지와의 연계성, 체험성 등은 관광만족도에 영향을, 관광만족도는 재방문의도에 영향을 미치는 것을 발견하였다.
2. 민관협력사업(Public-Private Partnership : PPP) 관련 선행연구
민관협력사업(PPP)에 관한 연구는 국내에서는 많이 진행되지 않은 편이 다. 민관협력사업(PPP)을 장려하는 관련 국제기구들도 민관협력사업(PPP) 10 주택도시금융연구 제2권 제2호
은 각국의 법률과 정책 따라 정의가 달라진다고 말하고 있다. 우리나라에 서는 윤주선 외(1995)가 도시공간 환경의 질적 향상을 위한 민관협력형 도시개발사업 계획에 관한 서설적 연구를 하였고, 윤주선(1996)은 민관협 력형 도시개발사업 계획체계 및 균형협정모형에 관한 연구를 진행한 바 있다. 2000년대에 들어 김흥식 외(2007)는 경기도 관광인프라 민자유치 활 성화 방안에 대한 연구를 진행하였으며, 임영진 외(2011)는 해외 공공주도 형 민간협력개발 사업구조분석을 진행하였다. 오종렬(2014)은 공공부문의 도시개발 의사결정에 대한 게임 이론적 분석을 진행하여 경제학적 접근을 하였다. 한편, Grimsey 외(2005)에 따르면 민관협력사업(PPP)은 전통적으 로 정부 프로젝트와의 완전한 기밀을 유지하는 것 때문에 프로젝트에 대 한 명확성이 결여 될 수 있다고 하였다. 그는 또한 민관협력사업(PPP)의 정의는 민간 파트너사의 자산 소유 및 자본 지출의 정도에 따라 달라진다 고 하였다. 예를 들어, 경영 계약의 경우 민간 파트너는 자본 지출이 매우 제한적이거나 전혀 없지만, BOOT(Build, Own, Operate, Transfer) 계약의 경우, 개인 파트너는 자본 자산의 설계, 구축, 운영 및 운영에 대한 책임이 있어서 민간 파트너는 서비스를 제공하기 위해 정부에게 일정한 간격으로 사용자 요금 일부 또는 전부를 지불받는다. 이렇듯 자산 소유권의 분리와 공공 부문과 민간 부문 행위자 간의 위험 부담에 따라 민관협력사업(PPP) 에는 다양성이 존재할 수 있다(Roehrich et al., 2014). 이러한 이유로 Callan·Davies(2013)는 민관협력사업(PPP)이라는 용어는 너무나 포괄적이 므로, 분별력 있는 논의를 위해서 어떤 식으로든 세분화될 필요가 있다고 하였으며, Liyanage·Villalba-Romero(2015)는 문헌연구를 통해 최대 25가 지 유형의 민관협력사업(PPP)을 제시하기도 하였다.
3. 선행연구와의 차별성
기존의 선행연구에서는 전통시장 활성화와 관련해서 민관협력방식으로 진행한 사업에 대해 진행한 연구는 거의 없다고 할 수 있다. 대부분의 전 통시장 활성화 관련 연구는 전통시장 시설 및 경영의 현대화 촉진을 위한 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 11
경영 전략적 측면과 축제나 문화 체험프로그램을 위주로 진행하는 공공주 도형 사업에 대한 내용이 주를 이루었다. 이러한 공공주도형 전통시장 활 성화 사업은 시장의 자생력이나 지속 가능한 발전에 대한 모색 없이 정부 지원에만 기대고 있는 실정이다. 대부분의 경우 지원사업 종료와 함께 활 성화의 모습도 중단되는데, 결국 이미 낙후된 전통시장을 대상으로 진행되 고 있는 공공주도형 전통시장 활성화 사업은 세금낭비 및 실패한 지원이 라고 주로 평가되고 있다3). 한편 민관협력방식에 대해서는 주로 사회 인 프라 구축 및 국제원조 활동 진행에 대한 연구가 진행되었고, 2010년 이후 도시 개발적 측면에서의 민관협력에 대한 연구가 진행되기 시작하였다. 본 연구에서는 민관협력방식으로 전통시장이 활성화된 사례를 연구함으로 써 향후 민간기업과 공공의 역할과 기능을 어떻게 배분하는 것이 효율적 이고 성공적인 결과를 이끌어 낼 수 있는지를 살펴보았다는 점에서 기존 연구와 차별성이 있다고 할 수 있다. 또한 연구 대상지 개발과 연관된 실 무자, 상인 그리고 공무원을 대상으로 FGI를 진행하였고, 이후 도시 및 지 역 개발 전문가들을 대상으로 두 차례에 거쳐 전문가 설문을 진행하였다. 이 설문결과를 토대로 민관협력사업을 활용하여 완성된 전통시장 활성화 사업의 내용 및 개발 특성에 대한 우선순위를 도출하는 등 델파이기법을 사용하여 연구 결과에 대한 객관성을 증명하였다는 점은 본 연구가 기존 연구와 비교하여 갖는 가장 큰 차별성이라 할 수 있다.
Ⅲ. 연구의 범위 및 연구방법
1. 대상지 소개 (1913 송정역시장 소개)
연구대상지인 1913 송정역시장(구 송정역전 매일시장)은 광주 도심에 서 약 15분 떨어진 광주광역시 광산구 송정동에 위치한다. KTX 광주송 정역(구 송정리역) 인근에 위치하여 송정역(지하철 1호선)과 KTX 광주 송정역 이용객들은 지하도와 횡단보도를 이용하여 5분 이내에 시장으로
3) 김흥수, 전통시장 지원사업 수혜자는 건설업자 뿐, 시장경제, 2017. 01. 06., http://www.meconomynews.com/news/articleView.html?idxno=5751 12 주택도시금융연구 제2권 제2호
접근할 수 있다(<그림 1> 참조). “1970년대 송정시장은 소비자가 하루 평균 2,000명에 이를 정도로 인 기가 있었으나, 전라남도 송정시에서 1988년 광주직할시 광산구로 편입 되고 대형마트와 백화점이 있는 광주의 상권에 침식당하면서 급격한 유 통시장의 구조변화에 대응하지 못하고 쇠퇴하기 시작하였다. 1990년대 이후 인근에 아파트 단지와 산업단지가 들어서고 2007년 시설 현대화 사 업을 통해 공영주차장을 조성하면서 조금씩 활기를 찾아가기 시작하였 다. 이후 2014년에는 송정역전시장(현 1913 송정역시장)은 송정매일시장 과 송정 5일장과 함께 ‘송정 삼색시장’으로 문화관광형 시장육성사업에 선정되었다. 그러나 사업의 효과는 송정 매일시장과 송정 5일장 시장에 일부 나타났을 뿐 송정역전시장은 침체의 모습을 벗어나지 못하였다. 2016년 사업 시행 전 이 곳의 상인 평균나이는 63세로 시장 내 상인의 고령화가 심각했으며, 전체 점포의 약 40%가 빈 점포로 남겨졌고 하루 평균 방문자수는 200여명 정도로 심각한 수준이었다.”(최진, 2017)
<그림 1> 1913 송정역시장 위치
2. 1913 송정역시장 활성화사업
1913 송정역시장 활성화사업은 광주광역시와 현대자동차 그룹이 함께 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 13
출범시킨 ‘광주창조경제혁신센터’가 전통시장 활성화 프로젝트를 진행하 면서였다. ‘지키기 위한 변화’를 핵심 가치로 내세우고 단순한 시설 현대 화 대신 지역 특유의 문화를 되살리는데 초점을 맞추었다4). 침체된 전통 시장에 문화·디자인·ICT(정보통신기술)를 접목해 창조경제화 전통시장으 로 변화시키는 한편 청년일자리 창출, 지역 상권 활성화 등 서민생활 창 조경제 플랫폼을 구축했다5). 현대차그룹에서는 현대카드와 브랜딩·마케 팅회사 필로비블론에게 전통시장 활성화를 위한 컨셉과 디자인 기획을 일임하였다. 마케팅을 전문으로 하는 두 개의 민간 기업은 시장의 활성 화 방안으로 첫째 역사성을 최대한 활용하였다. ‘송정역전시장’으로 불렸 던 기존의 이름을 ‘1913 송정역시장’으로 변경하였다. 시장이 처음 만들 어진 연도를 시장 이름에 활용함으로써 100년이 넘는 시장의 오랜 역사 를 알리는 동시에 시장 상인 스스로 전통에 대한 자부심을 느낄 수 있도 록 한 것이다. 이를 위해 역사를 상징하는 19시 13분을 가리키는 대형 시계를 시장 입구 벽면에 설치하였다. 이와 함께 시장이 가장 활성화됐 던 1970∼80년대의 모습을 최대한 살리고, 그 시절을 추억할 수 있는 체 험형 공간으로 총 55개의 점포를 리모델링했다(<그림 2> 참조). 둘째, 청년상인을 적극적으로 지원하였다. 이 과정은 중소기업청의 청년 상인지원사업과 연계하여 진행되었다. 먼저 중소기업청에서는 17개의 비 어있는 점포를 청년상인 위주로 채우는 작업을 진행하였다. 현대카드에 서는 청년상인이 운영하는 점포의 마케팅 멘토링을 자처하여 가게 네이 밍부터 메뉴발굴까지 의견 교환을 통해 경쟁력을 강화시켜주고, 건물주 와의 임대료 협상도 진행해주었다. 이렇게 청년상인의 문제를 해결해주 면서 청년상인과 고령상인간 아이템 연계도 원만히 진행되어 서로가 윈 -윈 할 수 있도록 사업은 구성되었다.
4) 광주 창조경제 혁신센터(https://ccei.creativekorea.or.kr/gwangju/info/pr_info.do), 1913 송정역시장 (http://1913songjungmarket.modoo.at), 현대차그룹(www.hyundai.co.kr), 그리고 현대카드 (http://blog.hyundaicardcapital.com)에서 공식적인 자료를 제공 받았고 필요에 따라 해당 관계자와의 연 락을 통해 추가적인 자료를 구득하였다. 5) 김태성, 103년전통 송정역시장, 광주명소로 ‘대변신’, 아주경제, 2017. 05. 16, http://www.ajunews.com/view/20160516155338840 14 주택도시금융연구 제2권 제2호
<그림 2> 1913 송정역시장에 도입된 디자인 및 마케팅 요소
브랜딩 및 시계탑 스토리보드 간판/건물 입면
역사성
KTX 제2 대합실과 쉼터 상점 홍보 물품보관함
편의성 및 마케팅
이에 2016년 4월 18일 개장한 1913 송정역시장은 하루 평균 시장 방문 객은 4000명으로 기존에 비해 200% 증가하였다. 결과적으로 상인들의 하 루 평균 매출도 증가하였는데, 평일과 주말에 각각 약 55만원과 105만원 으로 사업전 매출평균 대비 3배 이상 증가하는 결과를 낳았다. 또한 사업 이 종료된 이후에도 신규 점포가 주변으로 계속해서 생겨나고 있어, 방문 객수의 계속적인 증가로 인한 상인들의 수익은 더욱 커지고 있다. 그리고 사업 진행전 40% 가까이 비어있던 점포들은 100% 입점하여 영업중에 있 고, 시장 내 상인들의 평균 연령 또한 63세에서 47세로 젊어졌다.
3. 연구방법
본 연구에서는 1913 송정역시장 활성화를 위해 민간의 참여가 본격적 으로 논의되던 2015년 5월부터 사업이 완료된 2017년 5월까지 총 2년 동 안 진행된 사업내용을 검토하고, AHP(Analytic Hierarchy Process, 계층 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 15
분석방법) 분석을 통해 활성화 요인의 우선순위를 선정하였다. 연구의 객관성과 타당성을 확보하기 위해 델파이분석(Delphi Analysis)분석을 진행하였다. 첫째, 선행연구 및 국내·외 사례연구를 통해 전통시장 활성 화와 민관협력을 활용한 개발사업에 활용된 개발특성 50여개를 도출하였 다. 둘째, 이렇게 도출된 개발특성을 기초로 현장조사와 함께 대상지의 리뉴얼 사업에 참여하여 사업 내용 및 과정에 대해 잘 알고 있는 해당 사업 실무자와 대상지 내 상인회 대표단 그리고 관련부서 공무원을 대상 으로 2017년 3월 30일부터 4월 7일까지 약 1주일간에 걸쳐 FGI(Focus Group Interview)를 진행하였다(<표 1> 참조). 이 과정을 통해 대상지의 활성화 사업 내용 및 과정 그리고 사업에 참여한 각 주체별 역할에 대하 여 자세히 확인하였다.
<표 1> 인터뷰 대상자 및 참석자 현황 성명 성별 연령 구분 참석유무 실시날짜 윤○○ 남 40대 해당사업 실무자 ○ 3월 30일 이○○ 남 30대 상인(청년상인 대표) ○ 3월 31일 신○○ 남 50대 상인(기존상인 대표) ○ 4월 4일 김○○ 남 60대 상인(상인 회장) ○ 문○○ 남 40대 관련부서 공무원 ○ 4월 7일
또한, FGI 결과를 바탕으로 선행연구와 사례분석을 통해 확인한 50여 개의 개발특성을 연구 대상지에서 확인 할 수 있는 민관협력개발을 활용 한 시장 활성화를 위한 개발특성으로 수정 및 발전시켜 25개의 개발특성 을 선정하였다(<부록1> 참조). 셋째, 해당 사업에 높은 이해도를 지닌 도시·지역개발 전문가를 대상으로 설문을 진행하여 25개의 개발특성 중 높은 순위를 차지한 12개를 선정하였고 유사한 성격을 가진 특성들을 묶 어 상위요소인 4개의 개발 단계별 각 3개의 주요 개발 특성을 하위요소 로 구분하였다. 넷째, 12개 요인의 우선순위 선정을 위해 AHP(Analytic Hierarchy Process, 계층분석방법) 방식으로 도시·지역개발 전문가를 대 상으로 2차 설문을 진행하였다. 이를 통해 최종적으로 상위 단계 요인과 16 주택도시금융연구 제2권 제2호
하위 단계 요인의 우선순위를 선정하였다. AHP분석은 일치도를 나타내는 일관성 비율(Consistency Ratio:CR)과 일관성 지수(Consistency Index:CI)에서 신뢰성 오류에 대한 기준 지표 를 제공하는데, 일반적으로 10% 범위의 오차까지를 양호한 자료로 신뢰 할 수 있는 결과로 본다. 그리고 일관성지수와 Random Index(RI)를 이 용하여 일관성 비유를 계산하는데, 0.1이하일 경우 답변에 일관성이 있다 고 판단하고 0.1 이 넘을 경우 설문을 다시 받거나 결과에서 제외한다. 따라서 수집된 전체 20부의 설문지 중 일관성 비율과 일관성 지수 가 0.1 모두 이하로 나와 일관성이 있다고 판단되는 17부만을 대상으로 AHP분석을 진행하였다. AHP를 적용한 선행연구에서 전문가 표본수가 평균 20명 내외인 점을 감안하면 17부의 유효 표본은 충분하다고 판단되 었는데6), 본 연구는 AHP 분석은 해당 사업에 높은 이해도를 갖고 도시 및 지역개발에 관한 실무지식과 전문적 경험을 지니고 있는 전문가를 대 상으로 설문을 실시하였다는 점에서 연구의 표본에 대해서는 당위성을 갖는다고 할 수 있다. AHP분석은 상위 단계와 하위 단계로 구분하여 진 행하였다. 상위 단계의 우선순위가 각 하부 지표간의 직접적인 우선순위 를 의미하지는 않기에 2단계 측정항목으로 각 영역별로 개발 특성들 간 의 상대적 가중치와 우선순위를 조사하였다(최진, 2017).
Ⅳ. 분석결과
1. 응답자 특성
전통시장 활성화 요인의 AHP분석을 위해 해당 사업에 대한 높은 이해 도를 가진 광주광역시의 도시·지역전문가, 공무원, 시민단체 활동가 등 20명을 대상으로 설문을 진행하였다. 설문조사는 2017년 4월 1일부터 4 월 15일까지 총 2주간 진행되었다. 설문 응답자 중 남자는 14명(70%) 여
6) 이창효(2000)는 필요한 문제에 대한 실무지식과 전문적 경험이 있는 집단의 규모는 집단의 특성이 동 질적일 때 10명 이내로도 충분하다고 하였다. 그리고 AHP의 분석시 유효표본수에 집중하기 보다는 어떤 전문가 집단을 선정하였느냐, 응답자가 얼마나 성실하게 일관성을 가지고 응답하였느냐가 중요 한 요인이 될 수 있다(김대관 외, 2007). 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 17
자는 6명(30%)으로 구성되었다. 응답자의 연령은 20대 4명(20%), 30대 10명(50%), 40대 5명(25%), 50대 1명(5%)으로 고른 분포를 보이고 있다. 직업은 연구원/교수 등 4명(25%), 공무원 6명(30%), 시민단체 2명(10%), 도시 및 지역관련 학과 석·박사 과정의 재학생 8명(40%)이었다. 재학생 응답자 8인은 파트 타임 학생들인데, 이들은 해당 사업 참가자, 준공무 원, 타 전통시장 활성화 사업단 간부, 건설 및 부동산 개발 회사 임원, 언론인 등으로 구성되었다. 학력은 20명(100%) 모두 도시 및 지역 관련 학과 대학원 석사과정 재학 이상이었다(<표 2> 참조).
<표 2> 응답자 특성
구분 항목 빈도 항목 빈도 성별 남자 14(70%) 여자 6(30%) 20대 4(20%) 30대 10(50%) 연령 40대 5(25%) 50대 1(5%) 연구원 및 4(25%) 공무원 6(30%) 직업 교수 시민단체 2(10%) 기타 8(40%)
2. AHP 가중치 분석결과
1) 상위 요소
1913 송정역시장 활성화 사업의 성공요인 도출을 위해 AHP분석을 실 시한 결과, 활성화 요인 상위부문 중요도는 정책 및 금융(0.329), 운영 및 관리(0.264), 개발 컨셉 및 아이디어 구상(0.264) 그리고 설계 및 디자인 (0.172) 순으로 나타났다. 1913 송정역시장을 활성화 하는데 가장 크게 영향을 미친 것은 정책 및 금융단계였으며, 설계 및 디자인 단계는 상 대적으로 낮은 순위로 나타나 물리적 환경을 개선하는 것은 해당사업에 서 많은 영향을 미치지 못한 것을 알 수 있다(<표 3> 참조). 18 주택도시금융연구 제2권 제2호
<표 3> 1913 송정역시장 활성화요인 중 상위요소의 우선순위 분석결과 개발 컨셉 및 설계 및 운영 및 정책 및 아이디어 구상 단계 디자인 단계 관리 단계 금융 단계 가중치 0.235 0.172 0.264 0.329 순위 3순위 4순위 2순위 1순위 주: 일관성 비율(Consistency Ratio: CR) = 0.01
2) 하위 요소
(1) 개발컨셉 및 아이디어 구상부문
개발 컨셉 및 아이디어 구상 부문에 대한 활성화요인의 우선순위는 도시재 생(0.463), 신·구 상인간의 공존(0.349), 역사보전(0.188)의 순으로 나타났다. 가장 중요한 특성으로는 도시재생 요소가 선택되었는데, 이는 노후화 된 전 통시장의 재생에 대한 시민들의 기대와 희망을 반영한다고 할 수 있다. 1913 송정역 시장의 경우에도 지저분하고 세련되지 못한 공간으로 인식되어 온 전 통시장을 물리적 환경 정비를 통해 밝고 깨끗한 공간으로 이미지가 변화하였 다. 2순위의 신구 상인 간 공존 또한 1순위(도시재생)에 못지않은 중요도를 보였다. 사회 변화에 빠르게 대응하지 못하는 고령의 기존 상인들에 대한 아 쉬움과 젊은 청년상인들의 유입과 창업이 소비자들로 하여금 백화점이나 대 형마트에서는 느끼지 못하는 새로운 문화와 느낌을 경험할 수 있을 것이라는 기대가 표출된 것으로 보여진다. 반면 역사적으로 중요한 의의를 갖는 건물 과 건물외벽장식을 최대한 보존하는 방향의 역사보전은 1913 송정역 시장 활 성화사업에는 상대적으로 중요성이 낮은 것으로 분석되었다 (<표 4> 참조).
<표 4> 개발 컨셉 및 아이디어 구상부문 개발특성 가중치 및 우선순위 활성화 요인 가중치 우선순위 역사보전 0.188 3순위 도시재생 0.463 1순위 신·구 상인간의 공존 0.349 2순위 주: 일관성 비율(Consistency Ratio: CR) = 0.01 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 19
(2) 설계 및 디자인 부문
설계 및 디자인 부문에 대한 개발특성은 공간 리뉴얼(0.418), 보행자 친화적 설계(0.368), 대중교통중심개발(0.214) 순으로 나타났다. 가장 중 요한 활성화 요인으로 나타난 것은 공간 리뉴얼이었다. 1913 송정역 시 장은 기존의 상점 외관 보수를 진행하고 디자인적 변화를 꾀하여 옛것과 새것의 조화를 이끌어 모든 세대에게 사랑받는 공간으로 재구성하였다. 이는 공간에 대한 창출과 새로움에 대한 갈망을 드러내며, 앞으로 전통 시장 활성화 사업이 어떤 방향으로 나아가야할지를 제시해주는 특성이라 할 수 있다. 보행자 친화적 설계 요소는 1순위(공간 리뉴얼)와 근소한 차 이를 보이며 2순위로 선정되었다. 보행자 친화적 설계를 실현시키기 위 해 현대카드는 광주 내 여러 낙후된 전통시장 중 1913 송정역시장을 전 략적으로 재상사업 대상지로 선택하였다. 송정역 주변에서 영업 중인 다 른 두 개의 시장들은 가로가 구불구불한데 비해 1913 송정역시장은 보행 자 이동이 유리한 200미터의 직선형거리를 가지고 있었다. 보행환경 개 선을 위한 차 없는 거리 조성과 햇빛 가림막 및 시장 거리조명은 주·야 간을 가리지 않고 시민들의 통행을 원활히 할 수 있는 요소로 손꼽혔다. 보행자 친화적 개발 특성은 문화와 여가·소비를 함께 즐기는 복합형 소 비를 선호하는 소비자들의 수요에 맞는 개발특성으로 여겨진다. 3순위의 대중교통 중심개발 특성은 1913 송정역시장이 가진 장점이라 할 수 있 다. 비록 이곳은 광주광역시 외곽에 위치하지만 대중교통을 통한 접근성 이 양호하였기에 현대카드에서는 해당 사업지의 강점으로 인식하고 주변 의 환경개선을 통한 취약점을 보완하며 사업을 진행하였다. 이러한 접근 방식은 기존의 공공주도적 전통시장 활성화 사업에서는 찾아볼 수 없던 것이다. 비록 조사 결과 중요도가 다른 개발 특성에 비해 높지 않은 것 으로 분석되었으나, 광주 도심과 연결하는 수많은 버스 노선과 기차, 지 하철은 시민들에게 물리적 이동에 대한 부담감을 줄여줄 수 있었다는 점 에서 설계 및 디자인 단계 내에서 분석 결과 이상의 주요 성공 요인이라 평가할 수 있다(<표 5> 참조). 20 주택도시금융연구 제2권 제2호
<표 5> 설계 및 디자인 부문의 개발특성 가중치 및 우선순위
활성화 요인 가중치 우선순위 보행자 친화적 설계 0.368 2순위 대중교통중심 개발 0.214 3순위 공간 리뉴얼 0.418 1순위
주: 일관성 비율(Consistency Ratio: CR) = 0.01
(3) 운영 및 관리 부문
운영 및 관리 부문에서는 판매촉진전략(0.447), 운영컨설팅 및 교육 (0.398), 임대관리(0.158) 순으로 나타났다. 판매촉진전략은 광주시민 뿐 만 아니라 전국에서 관광객들이 지속적으로 방문하도록 유인하는 매우 중요한 요소라 할 수 있다. 휴대폰과 컴퓨터를 통한 SNS 마케팅 진행은 젊은 세대를 대상으로 진행되었고, 유명 방송프로그램이나 매거진을 통 해 시장에 관한 스토리가 홍보되었다. 이는 현대카드의 마케팅 노하우와 기 구축된 광고, 방송계의 인프라 덕분이었다. 이러한 광고효과로 인해 하루에 200명도 이용하지 않던 쇠락한 전통시장이 하루에 4,000명 이상 의 방문객이 찾는 전국 인기 필수 관광코스가 되었다. 현대카드가 이 사 업에 미친 영향은 단지 이뿐만이 아니다. 2순위로 나타난 운영 컨설팅 및 교육 특성은 현대카드가 시장 상인을 대상으로 컨설팅 및 운영 교육 을 통해 전문기술을 전수함으로써 새로운 운영의 기틀을 마련해 주었다. 또한 새로 입점하는 상인에게는 초기 위험을 줄여 결과적으로 시장 활성 화와 지역경제 활성화를 위한 많은 노력을 진행하였다. 반면 임대관리는 그다지 높은 비중을 차지하지 않는 것으로 나타났다. 임대료 동결을 약 속하며 젠트리피케이션 방지협약을 맺는 등 상인들의 지속적으로 영업 할 수 있는 노력을 진행하였다. 하지만 임대관리는 상인들에게는 중요한 요소일 수 있지만 시장을 이용하는 소비자나 시장 활성화요인을 평가하 는 전문가들에게는 상대적으로 중요성이 낮게 나타났다(<표 6> 참조). 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 21
<표 6> 운영 및 관리부문의 활성화요인 가중치 및 우선순위 활성화 요인 가중치 우선순위 판매촉진 전략 0.447 1순위 임대관리 0.158 3순위 운영컨설팅 및 교육 0.398 2순위
주: 일관성 비율(Consistency Ratio: CR) = 0.01
(4) 정책 및 금융 부문
정책 및 금융 부문에서는 기업의 투자와 지원(0.553), 중앙 및 지방정 부의 정책기조(0.293), 유관기관의 협조(0.154)순으로 나타났다. 주목할 점은 기업의 투자와 지원(0.553)이 4개 개발단계 내 12개 개발특성 중 가장 높은 우선순위를 가진 것으로 나타났다. 1913 송정역시장의 활성화 사업이 민간기업의 투자와 지원을 통해 성공적으로 진행되었다는 점을 응답자들이 인지한 것으로 보여진다. 기존의 공공주도형 전통시장 활성 화사업들에서 볼 수 없는 1913 송정역 시장만의 가장 큰 특징이기도 하 다. 민간의 투자와 지원을 통하여 사업의 적격성(Value For Money: VFM7))을 고려한 기업의 노력이 해당 활성화사업을 성공으로 이끄는 가 장 중요한 개발 특성이었다는 점을 다시 한 번 확인 할 수 있는 결과이 다. 중앙 및 지방정부의 정책기조는 2순위로 나타났는데, 도시재생이나, 지역경제 활성화, 전통시장 활성화와 같은 정부 및 지자체의 현안문제 해결을 위한 정책 기조도 기업의 투자와 지원 다음으로 중요한 개발특성 으로 나타났다. 한편 유관기관의 협조에 관한 특성은 해당 활성화사업을 신속하고 효율적으로 완성하기 위해 여러 유관기관의 도움이 필요하였고 실제로 신속한 지원이 진행되었다. 그러나 분석결과 가장 낮은 중요도를 보였는데 이는 이 부분에 대한 전문가들의 이해가 부족한 것으로 여겨진 다(<표 7> 참조).
7) 윤하중. (2010). 민간투자사업 활성화를 위한 위험관리 전략. 국토정책 Brief, (294), 1-6. 22 주택도시금융연구 제2권 제2호
<표 7> 정책 및 금융부문의 개발특성 가중치 및 우선순위
활성화 요인 가중치 우선순위 중앙 및 지방정부 정책기조 0.293 2순위 기업의 투자와 지원 0.553 1순위 유관기관의 협조 0.154 3순위
주: 일관성 비율(Consistency Ratio: CR) = 0.01
3) 종합
상위 및 하위 단계의 AHP 분석을 시행한 결과를 종합하면 아래 <표 8과 같다. 상위 단계의 가중치를 모두 적용한 하위단계의 12개 세부요인 의 우선순위를 살펴보면 기업의 투자와 지원(0.220)이 가장 중요한 요인 으로 나타났고, 기업의 사업 노하우를 기반으로 진행된 판매 촉진전략과 운영(0.134)과 컨설팅 교육에 관한 특징(0.119)이 각각 두 번째 및 세 번 째로 중요한 것으로 나타났다. 이러한 요인은 기존의 공공 주도적 전통 시장 활성화 사업에서는 찾아 볼 수 없는 요인으로, 기업의 참여가 1913송정역시장을 활성화시키고 성공으로 이끈 가장 중요한 것으로 인식 되었음을 확인할 수 있었다. 네 번째로 중요한 것은 중앙 및 지방정부의 정책기조(0.102)였으며, 도시재생(0.094)과 신-구 상인간 공존(0.080)이 각 각 5번째와 6번째로 중요한 것으로 분석되었다. 상위 항목인 설계 및 디 자인과 이에 속한 세부항목들이 모두 가장 낮은 순위로 나타나 전통시장 활성화 요인에서 가장 역할이 미미한 수준인 것으로 나타났다. 이는 기 존의 시설 현대화 사업에 초점을 맞춰 진행된 기존의 전통시장 활성화사 업의 문제점을 알게 해주는 결과이다. 또 전통시장 쇠퇴의 근본적 원인 이 현대화되지 못한 시설에 있는 것이 아니라는 점을 확실히 해준다. 따 라서 전통시장 활성화 지원 사업관련 조직이나 지방정부들이 전통시장 활성화 사업을 진행할 때 반드시 고려해 봐야할 사항이다. 분석을 통해 전통시장을 활성화시키기 위해서는 민간의 참여가 중요하 며, 특히 민간의 자금조달과 판매 및 운영에 대한 실질적인 컨설팅이 필 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 23
요한 것을 파악할 수 있었다. 이러한 부분이 공공주도형 전통시장 활성 화 사업의 한계로 지속적으로 지적되는 것이 사실이다. 비록 설계 및 디 자인적 측면인 보행자 친화적 설계와 대중교통 중심 개발 특성 그리고 공간 리뉴얼 특성이 낮은 순위에 랭크되었으나, 현장조사, FGI 그리고 전문가 설문을 통해 기존의 전통시장에서 소비자들이 느끼는 불편한 점 을 해결해주면서 쾌적한 쇼핑 및 여가시간을 즐길 수 있게 하였다는 점 에서 반드시 필요한 요소들임을 다시 확인할 수 있었다.
<표 8> 전통시장 활성화 개발특성 최종 가중치 및 우선순위 상위 단계 하위 단계 순 순 최종 최종 항목 중요도 C.I 항목 중요도 C.I 위 위 중요도 순위
개발컨셉 역사보전 3 0.047 9 및 도시재생 1 0.094 5 0.235 3 0.172 0.061 아이디어 신, 구 상인 2 0.080 6 구상 간 공존 보행자 2 0.043 10 친화적 설계 설계 및 0.172 4 대중교통중심 0.111 0.085 디자인 3 0.024 12 개발 공간 리뉴얼 1 0.041 11 판매촉진 1 0.134 2 0.099 전략 운영 및 0.264 2 임대관리0.349 0.085 3 0.047 8 관리 운영컨설팅 2 0.119 3 및 교육 중앙 및 지방정부 2 0.102 4 정책기조 정책 및 0.329 1 기업의 0.368 0.064 금융 1 0.220 1 투자와 지원 유관기관의 3 0.050 7 협조 24 주택도시금융연구 제2권 제2호
Ⅴ. 결론 및 정책 제언
지난 10년간 쇠퇴한 전통시장에 대한 활성화 지원사업을 위해 국비 2 조원이 투입되었지만, 몇몇 거점시장의 성공사례를 제외하고는 큰 효과를 내지 못한 것이 사실이다. 저성장 시대와 정부의 한정된 예산을 고려 할 때, 모든 전통시장을 대상으로 지속적인 활성화 사업이 진행될 수는 없 다. 지속가능한 전통시장을 위한 대책 마련이 시급한데, 공공주도로 이루 어진 사업들은 많은 문제와 한계를 드러내고 있다. 이러한 문제의식에서 출발한 본 연구는 기존의 공공주도형 전통시장 활성화 사업이 아닌 민관 협력을 활용한 1913 송정역시장 활성화 사업에 대하여 해당 사업에서 도 출된 개발특성을 제안하였다. 문헌연구를 통하여 전통시장 활성화 및 민 관협력을 활용한 개발 사업에 대한 특성을 종합 검토하여, 1913 송정역시 장 활성화 사업에서 확인 가능한 활성화 요인을 도출하였다. 도출한 요인 에 대해 전문가 FGI를 통해 수정 및 보완 작업을 거쳤다. 수정된 요인을 토대로 2차례의 전문가 설문 및 AHP 분석을 진행하여 최종 선정된 12개 의 활성화 요인에 대한 우선순위를 분석하였다. 1913 송정역시장 활성화사업의 상위 단계의 활성화 요인에 대한 우선 순위 분석 결과는 정책 및 금융(0.329), 운영 및 관리(0.264), 개발컨셉 및 아이디어 구상 그리고 설계 및 디자인(0.172) 순으로 중요하게 평가되었 다. 가장 높은 중요도를 나타낸 각 단 계별 대표 하위 개발특성과 내용 을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 개발 컨셉 및 아이디어 구상 부문에 대한 활성화 요인에서는 도 시 재생이 최우선으로 선택되었다. 전통시장 주변으로 모든 물류는 물론 사람들이 모이던 과거와는 달리 구도심에 위치하는 전통시장과 그 주변 은 쇠퇴의 모습을 맞이하는 동네로 전락하였다. 전통시장이 단순 소비의 장소로 역할을 하는데 한계가 있다고 현대카드는 판단하였고, 노후화 된 지역의 문제를 보완 및 해결을 위해 유동인구를 증가시켜 해당 시장은 물론 주변 지역까지 활성화 시키고자 노력하였다. 현대카드의 이러한 접 근은 주요하였고, 활성화 사업 이후 전통시장으로의 유입인구 증가와 이 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 25
를 통한 경제 유발 효과는 지역 경제에 상승효과를 유발시켰다. 둘째, 설 계 및 디자인 개발에서는 공간 리뉴얼이 가장 주요한 활성화 요인으로 선정되었다. 과거의 공간이 기존 세대에겐 향수를 요즘 세대에겐 새로운 경험과 기억을 주는 공간으로의 재구성을 하는 것이 공간 리뉴얼이다. 대 상지 개발에는 여러 가지 요소들이 발견되는데, 상점의 옛 간판 및 외관 을 완전히 새롭게 하지 않고 개·보수와 현대 디자인적 접근을 통해 과거 의 기억은 남기고 새로운 도전을 가능케 한 공간으로 만들었다. 또한 한 국철도공사의 협조로 설치된 시장 내 KTX 광주송정역의 제 2대합실에는 열차의 출발과 도착 정보를 확인할 수 있어서 기차를 이용하여 광주를 오가는 타 지역 사람들이 자투리 시간을 시장에서 보낼 수 있도록 하였 다. 셋째, 운영 및 단계에서는 판매 촉진전략이 가장 중요한 활성화 요인 으로 선정되었다. 판매 촉진 전략을 위한 SNS마케팅, 방송매체 광고, 각 종 이벤트를 통한 고객 유치가 중요하게 작용했다고 설명될 수 있다. 실 제로 1913 송정역 시장을 찾는 주요 고객이 인터넷 및 SNS를 통한 정보 접근이 빠른 20-30대가 주를 이루지만 또한 이런 동향에 잘 적응하는 젊 은 부모들도 아이들을 동반하여 방문한다. 전통시장의 활성화를 위해 더 이상 시장에서 장을 보는 세대만이 아닌 활동적인 젊은 세대를 겨냥한 마케팅이 필요하다는 점을 강조한다. 마지막으로, 정책 및 금융단계에는 기업의 투자와 지원이 가장 높은 점수를 받았고 이 활성화 요인은 개발 단계별 개발특성 순위에서만이 아닌 전체 개발 특성에서 가장 높은 점수 로 가장 중요한 개발특성으로 선정되었다. 전통시장 활성화가 주로 공공 주도적으로 진행되어 획일적이고 진부한 개발로 소비자 유치에 어려움을 겪지만 1913 송정역 시장은 사업 노하우가 풍부한 현대자동차 그룹과 같 은 민간 기업의 참여와 투자로 진행된 프로젝트로 기존의 전통시장 활성 화 사업들과는 다르게 진행되었다. 민관협력으로 사업을 진행하기 위해서 는 기업의 투자를 유치하고 하는 게 가장 중요하다. 이들의 원활한 투자 와 지원을 위해선 현 정부의 도시분야 정책과제인 도시재생처럼 정부의 정책기조와 현안문제 해결을 위한 민과 관 상호간의 이해와 원활한 사업 진행을 위한 유관 기관들로부터의 적극적인 지원이 수반되어야 한다. 26 주택도시금융연구 제2권 제2호
결론적으로 본 연구는 AHP 결과를 통해 개발특성별 우선순위로 선정 된 활성화 요인들은 민관협력을 통한 전통시장 활성화 사업을 진행 할 때 우선 고려해야 할 부분임을 보여준다. 향후 민관협력사업을 활용한 전 통시장 활성화 사업에서 보여 지는 개발특성에 대한 우선순위 도출을 통 하여 향후 유사한 사업을 진행하기 위해 우선 고려할 사항에 대하여 확 인해 주었다. 무엇보다도 정부와 각 지자체의 전통시장 관련 실무자에게 전통시장 활성화를 위한 방향을 제공하며, 특히 해당 사업과 같은 도시 재생 사업에 있어 사업의 재원 마련을 위한 정부 및 유관 기관의 재정적 지원 및 역할을 제시한다. 본 연구의 한계는 다음과 같다. 첫째, 민관협력사업을 통해 조성된 전 통시장이 현재로선 연구 대상지인 1913 송정역 시장 뿐이라 그 비교대상 이 희소하여 민관협력사업을 통한 개발의 영향과 효과에 대해 판단을 내 리는 것이 섣부를 수가 있다는 점이다. 둘째, 1913 송정역시장 사례 하나 만을 가지고 전통시장 활성화 사업의 새로운 대안으로 민관협력사업을 제시하였다는 점이다. 셋째, AHP 분석 통한 우선순위 분석을 위해 대상 지역의 해당 사업에 대한 이해도가 높은 전문가 20명을 대상으로 설문을 진행하였지만, 다양한 방식으로 사업에 참여했던 각 기관의 전문가들을 추가적으로 섭외하여 더 많은 부수의 설문을 진행하지 못하였다는 점이 다. 마지막으로, 프로젝트가 완료 된 후 오랜 시간이 지나지 않은 한정된 시간범위 내에서의 연구이므로 충분한 시간을 갖고 후속 연구가 필요하 다. 해당 프로젝트를 완료하기 위한 다양한 기관들의 지원이 있었음에도 각 주체별 지원에 대한 세부적인 연구가 부족하였으므로 이에 대한 후속 연구를 기대해 본다.
논문접수일 2017.09.01. 논문심사일 2017.09.19. 게재확정일 2017.11.16. 민관협력사업(PPP)은 쇠퇴하는 전통시장을 개선시킬 수 있을까?: 광주 1913 송정역 전통시장 활성화사업을 중심으로 27
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<부록 1> 전문가 FGI를 통한 25가지 활성화요인 도출 및 우선순위 정리 활성화 요인 출처 상위 정의 순위 하위요소 (사례연구) 요소 역사적으로 중요한 의의를 갖는 건 보케리아마켓 역사보존 물의 장식 또는 외관을 최대한 보존 25 외 5건 하는 방향의 개발 노후화된 지역의 문제를 보완 해결하 우드워즈 외 도시재생 여 유동인구증가를 통해 주변지역을 9 2건 활성화 하는 개발 단순히 해외의 사례를 복제 하는 수 해외성공사례 준이 아니라 장·단점을 분석해 한 부평시장 외 18 벤치마킹 층 더 업그레이드 하여 경쟁력을 높 2건 이고자 하는 개념 컨셉 공간을 통해 소비자의 방문을 유도 및 공간마케팅 하고 소비자 욕구를 충족시키며, 공 텐진바시시장 11 아이디 (장소마케팅) 간을 매개로 진행되는 총체적인 마 외 6건 어구상 케팅 활동 개인 및 집단 간의 새로운 관계 형 다양한 주체간의 부평시장 외 성을 통해 상호간의 지속가능한 시 22 새로운 관계형성 4건 너지 효과를 기대 공공부문이 담당하던 공공인프라 기 반 및 공공서비스 제공을 민간 부문 우드워즈 외 민관협력개발 1 의 재원과 전문성을 활용하는 일련 2건 의 개발 기존상인과 청년상인 간의 상호보 텐진바시시장 통합된 상인회 완적 시너지 효과유발과 새로운 문 14 , 조직 화 형성을 기대하는 조직 구성 외 4건 대중교통에 대한 접근성을 극대화하여 텐진바시시장 대중교통중심개발 대중교통 이용자들 편의성을 주목적으 20 외 6건 로 하는 개발 과거의 공간이 현재 사람들에게 새 로운 경험과 기억을 주는 공간으로 텐진바시시장 공간 리뉴얼 10 의 재구성하여 새로운 이미지로 다 외 3건 시 선보이는 방식 건물 구조나 외부 형태를 수선·변경하 텐진바시시장 설계 건물수선 거나 증설하는 것으로 증축·개출 또는 19 외 3건 및 재축에 해당되지 않는 범위의 변경 디자인 대중이 편하게 이용할 수 있고 대중 공공 친화적 보케리아마켓 의 만남을 도모하는 방식으로의 장 21 장소개발 외 6건 소개발 보행자가 걷기 편리한 디자인을 통 보행자 친화적 텐진바시시장 해, 걷기 좋은 상태로서의 보행가능 17 설계 외 4건 성을 위한 설계 랜드마크(상징성) 어떤 곳을 상징적으로 대표하는 건 우드워즈 외 12 개발 물이나 상징물, 동상과 같은 조형물 2건 30 주택도시금융연구 제2권 제2호
기업의 사회적 기업의 생산 및 영업 활동을 하면서 책임활동 환경경영, 윤리경영, 사회공헌 등 우드워즈 외 (Corporate Social 사회 전체의 이익을 동시에 추구하 3 2건 Responsibility: 며, 그에 따른 의사 결정 및 활동을 CSR) 하는 것 기업의 기업의 경쟁력을 강화하는 동시에 공유가치창출 공동체의 사회·경제적 환경을 함께 우드워즈 외 8 (Creating Shared 발전시키는 정책 및 경영방식을 통해 2건 Value: CSV) 실현하는 방향으로의 행위 고객의 방문 및 상품구매를 유도할 우드워즈 외 기업차원의 홍보 목적으로 상품에 대한 정보를 제공 4 1건 하거나 설득하는 전략을 통칭함 고객의 방문 및 상품구매를 유도할 기업의 상품 남부시장 외 운영 목적으로 상품에 대한 정보를 제공 5 마케팅 5건 및 하거나 설득하는 전략을 통칭함 관리 지속성 확보를 위해 시장 상황에 맞 젠티리피케이션 춰 임대료를 설정하고 임차인과 임 남부시장 외 방지를 위한 대인간의 상호 만족할만한 수준의 23 3건 임대관리 계약을 통해 공실률을 줄이는 관리 방법 사업성공률을 실질적으로 높이고 자 기업의 시장운영 부평시장 외 생적 발전을 위한전문가 집단의 창 6 컨설팅 및 교육 5건 업지원 시스템 저녁에서 자정까지 영업하는 시장 부평시장 외 야시장운영 7 운영 프로그램 2건 청년상인 모집을 통해 쇠퇴한 시장 부평시장 외 청년상인 선발 내 활력을 더해줄 목적으로 진행된 13 2건 프로그램 공공문제를 해결하고자 중앙 ․ 지방 중앙정부의 텐진바시시장 정부에 의해 결정된 정책방향 또는 24 정책기조 외 7건 이를 위한 노력 기업의 사회적 책임 및 역할을 수행 기업의 투자와 하기 위한 사업계획 구상과 재정 및 2 코인스트리트 지원 정책 행정지원 및 한 기관의 성공적 업무 진행을 위하 금융 텐진바시시장 유관 기관의 협조 여 타 기관의 행정지원과 협의를 통 15 외 7건 한 관계구축과 유지 시의 발전과 시민의 이익을 달성하 시의 도시계획 및 텐진바시시장 기 위한 수립한 도시 계획 및 정책 16 정책방향 외 4건 에 관한 방향
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Can Public-Private Partnerships(PPP) Save Declining Traditional Market in Korea? :Focused on 1913 Songjeong Station Market Renewal
Jin Choi*, Woo-Hwa Shin**, Woo-Jin Shin***
A paradigm of distribution industry in Korea has dramatically changed taking the lead by SSM(Super Supermarket). Traditional markets in Korea which had not appropriately adapted to the ongoing changes has shown a continuous decline. The Government of South Korea has been implementing various supportive programs by providing funding for declining traditional markets up to 2 trillion South Korean Won for last 10 years. However, the traditional markets have claiming additional supports not trying to find solutions for being self-sufficient. The purpose of this study is to draw important characteristics from the 1913 Songjeong station market renewal project based on PPPs(Public-Private Partnerships) and suggest alternative ways for project of traditional markets by prioritizing among characteristics from the 1913 Songjeong station market. To do so, interview and questionnaires based on Delphi technique were conducted. AHP(Analytic Hierarchy Process) based on the result of questionnaires was also conducted afterward. According to the analysis result, urban regeneration, spatial renewal, sales promotion strategy and investment by the private enterprise were shown as important factors for the 1913 Songjeong station market renewal project. The result of this study can be expected to utilize by both policy-makers of central and local government and private enterprises considering engaging in potential projects related to traditional markets and urban regeneration.
Key words: Public Private Partnership(PPP), 1913 Songjeong station market, AHP, Development characteristics, Urban Regeneration
* (First Author) Master student at Chonnam National University, Email : [email protected] ** (Co-Author) Ph.D., Daegu Gyeongbuk Development Institute, Email : [email protected] *** (Corresponding Author) Ph.D., Associate Professor at Chonnam National University, Email : [email protected]
도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 33
도시재생 뉴딜의 실행방안 - 재원조달측면을 중심으로 -*
이현석**, 배하누***
<요약>
도시재생 뉴딜 정책이 사회적 현안이다. 본 연구는 도시재생 뉴딜의 문제점을 진단 하고 재원조달 측면을 중심으로 대안을 제시하고자 한다. 도시재생을 정의하고 유형 화한 후 도시재생의 전형적 역사를 가진 영국의 사례를 참고한다. 도시재생에 대한 담론은 무성하나 평가는 드물다. 도시재생 뉴딜의 문제로 개념이 모호하고 사업추진 및 책임주체는 불명확하며 성과평가는 미약한 점 등이 지적된다. 대안으로 방향성을 구체적으로 설정하고 책임과 수혜의 주체를 명확히 하며 모범적 사업모델 발굴을 제시한다. 재원조달 측면에서는 사업주체의 자체조달(Self Financing)을 통한 책임성 강화와 참여 유도, 기관별 특성에 맞는 금융 역할의 특화와 분담이 요구된다. 공공, 민간, 조합, 지역사회의 마을기업과 주민의 재원 참여를 포용하는 구조인 도시 재생리츠 등 다양한 금융 구조의 활용과 국내에 미도입된 TIF를 포함하여 자체금융 을 강화해야 한다. 재개발재건축을 통한 물리적 개선의 병행과 동시에 다양한 재원조 달 모델을 준비하고 평가체제의 정립하면서 점진적인 도시재생 뉴딜의 확대실행을 제 언한다.
핵심주제어: 도시재생, 도시재생 뉴딜, 재정비촉진사업, 재개발재건축, 자체 조달, 마을기업
* 본 논문은 주택도시보증공사에서 개최한「2017년도 주택도시금융연구원 세미나」발표 논문을 수정·보완하였습니다. ** (제1저자) 건국대학교 부동산대학원장/부동산학과 교수, Email : [email protected] *** (공동저자) 건국대학교 부동산학과 석사과정, Email : [email protected] 34 주택도시금융연구 제2권 제2호
I. 서론
문재인 정부는 지난 대선에서 5년간 50조원을 투입하여 매년 100여 개 의 노후 마을을 정비하겠다는 “도시재생 뉴딜 정책”을 공약으로 내걸었 다. 2017년 7월 국토교통부는 도시재생사업기획단을 설치하고 연평균 재 정 2조원, 기금 5조원의 공적 재원과 연간 3조원 이상의 공기업 투자를 유도하여 재생지역에 집중 투자할 계획이라고 발표했다. 도시재생은 재개발·재건축사업(이하 “재개발재건축”이라 한다)과 재정 비촉진사업(이하 재정비촉진)을 포괄하는 개념으로 경제적 사회적 물리 적 환경적 활성화를 의미한다. 물리적 경제적 측면에 초점이 맞추어진 기존의 재개발재건축의 문제와 한계를 지적하면서 새 정부의 주요 정책 으로 등장한다. Peter Roberts 외(2017)는 도시재생을 변화가 필요한 지역의 경제적 물 리적 사회적 환경적 조건을 지속적으로 개선하고 도시문제를 해결 또는 개선의 기회를 제공하기 위한 종합적이고 통합적인 비전과 행동이라고 정의한다. 그는 긴급 처방(quick fixes), 하나로 모든 것을 해결 (one-size-fits-all), 또는 영구적인 해결책(permanent solutions) 등은 없 기에 도시재생은 장기간의 순환을 가진 활동이고 긴 호흡으로 바라보아 야 한다고 주장한다1). 도시재생은 사회가 선진화, 민주화, 다양화되면서 등장하는 필연적인 사 회의 요구다. 그러나 개념이 모호하고 구체성이 떨어져 실현가능성에 문 제가 있다는 지적과 지역, 사업, 그리고 사람마다 다른 환경을 하나의 잣 대로 재단하고 있다는 비판도 상당하다 도시재생 뉴딜사업(이하 도시재생 뉴딜)이 정치적 사회적 주요 현안으 로 대두된 시점에 객관적 시각에서 우리의 도시재생 제도에 대한 종합적 인 검토는 긴요하다. 논의의 시발점으로 본 연구는 도시재생의 개념과 유형, 연혁, 발전과정, 그리고 해외사례 등을 살펴보고 문제점과 대안을 검토한다. 특히 비판의 핵심인 도시재생 뉴딜의 현실적 실현가능성을 높
1) Peter Roberts 외(2017) p 6 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 35
이고자 재원조달 측면에서 현황과 문제를 분석하고 대안을 제시한다. 해 외사례는 도시재생의 전형적인 역사를 가진 영국의 사례를 중심으로 한 다.
II. 도시재생의 개념 및 유형
1. 도시재생의 정의
도시는 인류 역사의 흐름 속에서 변화(성쇠)를 거듭하여 왔다. 경제성장 에 의한 도시화는 인구뿐만 아니라 경제․사회․문화 등의 중심지로의 도시집중 현상을 야기하였다. 도시화는 고대로부터의 현상이지만 본격적인 시작은 산업혁명 이후의 일이다. 산업의 급격한 발달은 급속한 도시성장의 주요 배경이다. 유럽을 비롯한 미국과 일본에서는 1950년대부터 산업쇠퇴 등 여러 요인으로 인 하여 도시쇠퇴를 경험한다. 이를 극복하기 위해 영국을 중심으로 도시재 생을 국가 및 지역활성화 정책을 추진하기에 이르렀다(조성제, 2014). 전후 급격한 산업화를 통해 압축성장을 달성한 우리나라는 만성적인 주 택 부족을 해소하기 위해 대규모 주택 공급 정책과 함께 노후불량주거지 정비를 위한 정비사업 위주의 정책을 펼쳐 왔다. 각종 문제점도 함께 노 정되었다. 최근 산업 및 인구사회구조의 변화, 도시의 물리적 환경 낙후 에 의한 경쟁력 저하와 함께 삶의 질 향상과 같은 시대적 요구에 직면하 면서 새로운 도시재생의 개념과 정책을 필요하게 되었다. 2013년 제정된 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재 생특별법)에 따르면 도시재생을 '인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시 의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량 의 강화, 새로운 기능의 도입․창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제 적․사회적․물리적․환경적으로 활성화시키는 것'으로 정의한다. 재개 발재건축 등 물리적 재생 위주의 도시재생(정비) 사업의 결과, 원주민 재 36 주택도시금융연구 제2권 제2호
정착 실패와 지역 공동체 해체 등 문제가 발생하였다. 반성으로 다양한 참여자에 의한 지속가능하고 유기적인 도시재생을 추구함이 입법 의도 다. 선행연구들은 도시재생특별법의 개념이 추상적이고 불분명하며 기존 의 도시정비 관련 법률과의 중복 및 법 적용상의 혼란이 발생할 우려가 있고(강문수, 2013) 지나치게 넓은 '도시재생사업' 범위와 사업의 법적 성격이 모호하다고(두성규, 2013) 지적한다.
2. 도시재생의 유형
본 연구에서는 <그림 1>과 같이 재개발재건축과 같이 물리적인 시설의 재건을 통한 환경개선과 생활․문화적 측면을 고려한 개념인 재정비촉진 사업을 포괄하면서 이를 확장한 개념에서 도시재생을 정의한다. 이제까 지는 물리적 환경개선과 주택공급이라는 점에 초점이 맞추어진 재개발재 건축을 중심으로 진행하여 왔다. 시장경제의 기본 전제인 수익성이라는 동력을 활용하면서 이루어져 도시재생의 중심 역할을 담당해왔다.
<그림 1> 도시재생의 범위
재개발재건축은 단지와 구역중심의 폐쇄성, 소유자와 민간건설회사의 개발수익 독점, 그리고 지역사회의 해체 등으로 비판받는다. 이에 따라 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 37
광역적이고 복합적(주거, 상업, 업무 등)으로 재정비하여 생활문화의 개 선까지 고려한 재정비촉진사업(뉴타운 사업)이 2000년대 초에 등장한다. 단시간에 서울 중심으로 벌어진 뉴타운 사업은 광역적이고 복잡한 구조 로 실현성에서 문제를 노출한다. 결국 매몰비용이라는 갈등을 유발하고 부담만 지운 채 지리멸렬한 모습을 보이고 있다2). 도시재생 뉴딜은 재개발재건축의 지나친 수익성 추구, 토지주 중심의 조 합, 그리고 광역적 뉴타운 문제의 비판에 대한 대안이다. 일정 장소(Spot) 의 사회적 기반에 기초한 마을기업(CRC; Community Regeneration Company)과 같은 사회운동가의 활용 등 지역사회개조운동의 성격도 보 인다. <표 1>은 도시재생의 주요 연혁과 특징을 정리한 것이다.
<표 1> 도시재생의 변화과정
구분 재개발재건축 재정비촉진 도시재생뉴딜 도시재정비 도시재생 활성화 주요 도시 및 주거환경 촉진을 위한 및 지원에 관한 관련법 정비법 특별법 특별법 제정 2002 2005 2013 시기 정비사업 획일성 및 도시의 자생적 뉴타운 사업의 재개발재건축사업의 성장기반 확충, 법률 미비사항 공공성 강화 경쟁력 제고 및 제정 보완, 도심내 인근 (정비사업 지역 공동체 배경 지역을 연계한 지연·중단에 따른 회복 등 종합적 (목적) 광역개발 및 이에 공공역할 확대, 재생의 활성화를 필요한 행정력 규제완화 및 사업의 위한 제도적 기반 강화 원활한 추진 지원) 마련 주요개발 민간 파트너쉽 주로 조합 조합 및 공사 등 주체 (CRC) 민간 자체 조달 재원조달 공공지원 의존형 민간 자체 조달 및 특별회계 방식 기금, 공사 협력형 사용가능
2) 2015년 현재 전체 311개 사업구역 중 71개만 정상적으로 추진 중인 반면, 22%인 68개는 이미 구 역이 해제되었고 43%는 진행 중이기는 하나 지지부진한 상태이다(진미윤 외, 2017) 38 주택도시금융연구 제2권 제2호
도시재생의 개념이 확장되면서 개발 주체의 범위도 확대되고 있다. 재 개발재건축은 토지 및 건물소유자들로 구성된 조합이 추진주체로 활동한 다. 재정비촉진사업과 도시재생 뉴딜에서는 조합 이외에도 공사나 공공 과 협업 하에 사회적 기업, 마을기업 등의 참여자가 추가된다. 도시재생 의 실행을 위해서는 사업지 중심의 이해관계자와 임차인, 사회적 기업 등 커뮤니티 구성원이 협업해야 한다. 사업의 파급효과 및 연계성을 고 려한 공공의 참여는 필수다. 재원조달 방식은 조합 중심의 자체 조달에서 기금이나 공적 지원 및 제 3섹터와의 협력까지 확장된다. 수익성 및 공공성을 고려하여 도시재생 유형을 정리하면 <그림 2>와 같다. 재개발재건축, 재정비촉진 및 도시재 생 뉴딜의 실제 수익성 및 공공성은 다양한 분포를 보인다. 일반적으로 재개발재건축은 수익성에서는 우위에 있으나 공공성에서는 비판을 받아 왔다. 공공성을 강조한 도시재생 뉴딜이 지나치게 이상적이라는 비판에 도 주목을 받고 있는 이유다.
<그림 2> 도시재생의 유형 분류 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 39
3. 해외 사례: 영국 도시재생의 변화과정
영국은 1950년대 시작된 물리적 관점의 도시재개발에서 최근에는 통합 적 관점의 도시재생으로 패러다임이 변화하였다. 시기별 영국 도시재생 정책 변천과정을 정리하면 <표 2>와 같다.
<표 2> 영국 도시재생의 변천과정
구분 1950~1978년 1979~1997년 1997~2007년 2017까지
성격 재건 사업 재개발 도시재생 활성화 도시재생 쇠퇴
윈스턴 처칠 외 마가렛 대처 보수당 토니 블레어 정부 연합정부 7개 정부 존 메이저 보수당 노동당 커뮤니티, 기회의 균등 보장, 재정긴축, 민영화, 규제완화, 책임과 의무의 전후 복구, 주택시장 부양 및 정책 자유화, 집중화, 강조, 경제, 교외화, 도심부 안정화, 로컬리즘 이슈 민관협력 경제 사회적 관점의 슬럼화 기반의 지방 권한 재활성화 상호작용, 이양 지속가능한 커뮤니티 도시 주택의 물리적 지역 기반 재생 중앙정부 재정지원 자산 주도에 의한 재생 수준 향상 도심부 사회적 참여 축소, 지방, 민간 도시재생 이슈 활성화 경제적 경쟁 섹터 참여 촉진
주요 잉글리쉬 파트너쉽, 로컬리즘법 정책 주택법 민관협력개발 지역전략 파트너쉽, 뉴홈보너스 과 전후복구사업 도시개발공사 도시재생공사 공공임대주택리츠 공공 마을재건정책 엔터프라이즈 존 지역개발기구 지역기업협의회 주체 사업촉진지구
파트너쉽에 의한 네트워크에 의한 정부에 의한 거버넌스 거버넌스 거버 거버넌스 중앙정부 주도, 지방정부와 지방정부와 넌스 중앙/지방정부 소극적 민간 참여 민간섹터 주도 민간섹터 주도 주도 지방정부 주도 중앙정부의 민간섹터 참여 재정지원
주) 한슬기, 2016, 도시재생사업 내 민간 비즈니스 참여와 역할, 서울도시연구 제17권 제3호, p 32, Peter Roberts, Hugh Sykes, Rachel granger, 2017, Urban Regeneration 2nd ed., SAGE, p 38 및 진미윤 외, 2017, 꿈의 주택정책을 찾아서, 오월의 봄, pp. 133-153 인용 재구성 40 주택도시금융연구 제2권 제2호
1950년대부터 1970년대의 기간은 전후(2차 세계대전)복구사업과 도시재 개발사업이 활발히 일어나던 시기로 1960년대까지는 슬럼지역의 주택 재 개발 정책이 시행되었다. 1970년대에는 지역쇠퇴로 인한 커뮤니티 붕괴 와 교외화 현상에 대한 처방으로 마을재건정책(Neighborhood Rehabilitation Policy)과 도심부 개발정책으로 지역공동체 회복 및 도심 부 활성화를 유도하였다(한슬기, 2016). 1980년대 대처 정부 시기에는 시장 위주의 혹은 부동산 개발 위주의 도 시재생이 이루어졌다. 비민주적인 과정과 절차에 기반을 둔 사업 진행, 사회적 약자에게 도시재생의 혜택이 돌아가지 못한 점, 민간개발업자의 개발사업을 위하여 공적 자금을 낭비한 것이라는 등 비판에 따라 메이저 정부 시기에는 시티 챌린지(City Challenge, 1991), 통합재생예산(SRB, 1994)과 같은 도시재생 프로그램들이 등장한다. 메이저정부는 도시재생 정책을 일관성 있고, 종합적인 정책으로 만들려 고 했으며, 지방정부와 지역공동체의 역할을 강화시키고자 하였다. 그러 나 시티 챌린지조차 경쟁지원 방식과 양적인 성과 달성의 판단으로 관리 를 함에 따라 빈곤지역에 불리하게 작용하였다. 정부의 지원이 필요한 지역보다는 사업성이 더 있다고 판단되는 덜 빈곤한 지역에서 사업이 진 행되는 문제점이 발생하였다(윤일성, 2010). 블레어 정부시기인 1998년 NDC(New Deal for Communities)라는 새로 운 도시재생 정책을 출범시켰으며 39개 도시재생사업에 20억 파운드의 예산을 투입하였다. 도시재생 기금은 경쟁이 아닌, 사회적으로 배제되고 낙후된 지역에 배분한다는 원칙을 분명히 하였다. 그러나, 이러한 정책조차도 정권의 교체와 예산 삭감이라는 외부적 요인에 서 자유롭지 못하였다. 2010년 보수당과 자유민주당의 연립정부는 정부 재 정상의 한계로 예산규모를 축소하고 공공지출을 삭감하는 기조를 보였다. 기존에 설립되었던 RDA(Regional Development Agency; 광역지역개발 청) 등의 기구가 폐지되었고 HMRP(Housing Market Renewal Pathfinders)와 같은 정책들이 종료되었다. HCA(Homes and Communities Agency; 주택공동체청)는 유지되었으나 예산 삭감을 피할 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 41
수는 없었다(Peter Roberts et al, 2017). 영국의 도시재생의 변화 과정은 개발주체 범위의 확대와 재원조달 방식 의 다원화로 정리된다. 70년간의 영국 도시재생 변화 과정은 정권 교체, 정책 이슈 및 경제 상황 등과 맞물려 다양한 양상과 시행착오도 보여준다. 초기 단계인 국내 도시재생 과정에서 영국에서와 같은 시행착오를 최소 화하기 위해서는 장기적 비전과 안목에 따른 도시재생 방향 설정과 이를 뒷받침 할 수 있는 재원조달 방안 마련이 요구된다. 도시재생의 문제점 과 재원조달 중심으로 대안을 모색한다.
III. 문제점과 대안
1. 도시재생에서의 6하 원칙 Andrew Tallon(2013)은 영국 중앙정부 주도의 도시재생의 문제점으로 도 시정책의 목적과 명확성 부족, 도시정책에의 과도한 개입, 도시정책에 대한 협력과 통일성 빈곤, 일차원적 실행, 지역단위의 고립된 대처, 지역 잠재력 도출에의 실패 등을 지적한다. 그는 도시재생이라는 야심찬 목표의 실행을 방해하는 요인으로 다음 몇 가지를 지적한다. 도시문제의 규모와 강도, 지 역사회의 참여와 통합, 지역과 도시의 불평등, 도시정책의 복잡성, 그리고 재정위기로 인한 영향 등을 꼽는다. 그의 주장은 우리에게도 적용된다. 도시재생 사업의 실행을 위해서는 <표 3>과 같이 방향성에 대한 정리가 필 요하다. '누가(who), 누구를 위하여(to whom), 언제(when), 어디에(where), 무 엇을(what), 어떻게(how)'와 같은 6하 원칙에 대한 물음에 답변이 필요하다.
<표 3> 도시재생의 6하 원칙 구분 내용 고려사항 누가 참여주체 정부, 민간 사업자, 사회적 기업, 지역 공동체 누구에게 사업대상 사업대상선정 및 수혜시 사회적 합의 필요 언제 사업기간 사업 현실적 실현성, 지속가능성 무엇을 실행물 도시재생 방향과 사업내용 어디에 지역선정 도심/근린, 농어촌 어떻게 실행방법 조직, 예산, 지원체계 42 주택도시금융연구 제2권 제2호
‘누가(who)'는 참여 주체로서 도시재생은 소유자와 민간건설회사 중심 의 재개발재건축과는 달리 다양한 참여자간의 협의에 의한 진행을 전제 로 한다. 정부와 지자체를 비롯하여 지역주민, 사회단체, 개발업자와 함 께 재원조달과 관련한 공기업과 투자자까지도 포함한다. <표 1>에서 확 인되듯이 도시재생사업의 범위가 넓어지면서 개발 주체의 범위도 확대되 고 있다. ‘누구를 위하여(to whom)'는 수혜 대상(객체)을 의미한다. 재개발재건 축은 소유자가 직접적 수익을 향유하고, 민간회사가 수익의 일부를 가져 가며 부수적으로 지역사회의 물리적 환경개선과 주택공급이라는 공공적 효과를 얻는다. 재정비촉진이나 도시재생 뉴딜은 직․간접적인 편익을 얻는 공동체에 초점을 맞춘다. 공공성을 중시하고 혜택이 시장 논리에 따라 배분되는 것이 아니므로 사회적 합의가 필요하다. ‘언제(when)’라는 시각에서 보면 도시재생은 장기 사업이다. 정책의 모 호성과 중앙정부의 과도한 개입, 그리고 긴급 처방(quick fixes) 등은 도 시재생의 긴 흐름에 악영향을 준다. 단기에 가시적인 성과를 기대하기 어려운 도시재생의 지속을 위해서는 상대적으로 단기사업인 재개발재건 축을 배제하기보다는 유기적 연계가 필요하다. 도시재생의 큰 틀에서 조 화로운 활용전략이 요구된다. ‘무엇을(what)'은 구체적인 실행의 결과물로써 주거와 상업 등 복합시 설의 건축물에서부터 커뮤니티 형성, 지역 경제 활성화와 같은 무형의 효과까지 포함한다. 도시재생특별법 제2조 제1항 제7호 각 목에서 열거 된 내용을 비롯하여 <표 4>에 나타난 유형의 사업 등 도시재생의 취지 에 맞는 다양한 형태의 사업이 존재한다. ‘어디에(where)'는 사업의 대상 지역이다. 도시재생특별법에 따르면 도 시재생을 위한 사업의 효과를 극대화하려는 전략적 대상지역인 도시재 생활성화지역을 말한다. 물리적 지역의 선정은 지리적 중요성뿐만 아니 라 해당 지역 거주민 등 사업의 수혜 주체와도 연계되므로 민감한 사안 이다. 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 43
<표 4> 도시재생 뉴딜 유형 우리 동네 주거정비 일반 중심 경제 구분 살리기 지원형 근린형 시가지형 기반형 소규모 저층 상업, 창업, 역세권, 대상 저층 골목상권과 주거밀집 역사 관광, 산단, 지역 주거밀집 주거지혼재 지역 문화예술 등 항만 등 지역 소규모 특성 주거 준주거 상업 산업 주거 면적 5만 이하 5～10만 10～15만 20만 50만 규모(㎡)
주) 국토교통부, 2017, 도시재생 뉴딜사업, 지자체 등 의견수렴 착수, 보도자료, p2
‘어떻게(how)'는 사업 실행 방법으로 조직, 예산(재원 조달) 및 지원 체 계 등을 의미한다. 명목상으로는 조직, 예산 및 지원 체계가 도시재생특 별법에 규정되어 있다. 그러나 실제 실행을 위해서는 미흡하다는 비판이 있다. 도시재생특별위원회와 지역발전위원회간, 지방도시재생위원회, 지 방도시계획위원회, 건축위원회 및 경관위원회간 등 조직간 업무중복 문 제가 제기되고 있다. 예산과 관련해서는 도시재생특별회계상의 재원이 기존 타 법령상의 회계와 중복되면서 실질적인 재원으로의 활용되지 못 할 우려가 있다는 비판이 있다(이창호, 2015).
2. 문제점
도시재생의 유형, 해외사례, 6하 원칙을 통해 도시재생 뉴딜이 당면한 문제들을 살펴보면 다음과 같다. 사업 추진 및 책임 주체의 모호, 사업 구역(범위)의 불명확, 사업의 장기적 특성에 따른 일관성․지속 가능성․ 연계성 부족, 다양한 사업 방식에 따른 비정형성과 관리상의 곤란, 사업 성과평가의 곤란, 그리고 영국의 사례와 같이 정권 교체 및 재정 긴축에 따른 도시재생의 쇠퇴 등이다. 도시재생은 개념 자체가 광범위하고 포괄적이다. 특별법상의 정의도 국 가 또는 지방자치단체가 '지역발전 및 도시재생'을 위하여 추진하는 일 44 주택도시금융연구 제2권 제2호
련의 사업(각 개별법에 따른 재정비촉진사업, 도시개발사업, 역세권개발 사업, 항만 재개발사업 등, 동법 제2조 제1항 제7호)으로 정의되어 있어 범위가 넓고 유형화에 어려움이 있다. 사업추진 주체는 공공과 민간의 협업을 통한 거버넌스 구축이 핵심이나 모호한 역할과 역량 부족 등이 문제다. 법에서 규정된 조직체계의 구성 이 기존 조직과의 업무중복 내지 상충에 대한 우려가 제기된다(강문수, 2013). 주민참여도 추상적 내용과 주민들의 낮은 이해도로 인해 비활성 화 우려가 지적된다(두성규, 2013). 사업구역의 불명확성은 개별법에 의한 각각의 사업구역마다 계획 및 정 비방침이 다르게 수립되어 있어 법률간의 상충 및 연계성 부족의 우려가 있다(이명훈 외, 2013). 각 분야별로 요구되는 다양한 사업들이 존재하고 운영되고 있기에 새로운 도시재생활성화지역으로의 지정은 혼란과 비효 율성을 가져올 수 있다. 도시재생특별법상 특례의 무분별한 적용이 상위 도시계획과의 연계성과 정합성을 해칠 수 있다. 도시재생활성화지역을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 하나의 용도지구로 신설하는 방안 이 대안으로 제시되고 있다. 도시재생활성화 지역의 지정요건(도시재생 특별법 시행령 제17조)과 도시 및 주거환경 정비법상의 정비구역 지정 기준(동법 제2조 및 동법 시행령 제1조의 2, 제2조 등) 등이 상이하여 사 업간 충돌 및 혼선의 우려가 있다. 도시재생은 장기 사업이다. 정권, 법제도, 조직을 비롯한 외부 환경 변 화에 기인한 불확실성에의 노출은 사업의 일관성과 지속 가능성 및 연계 성 측면에서 문제로 지적된다. 선진국의 도시재생은 전후부터 약 70여 년의 장기간에 걸친 사업으로 현재도 진행 중이다. 법제도 변화 및 이를 실행하기 위한 국가적 기구 및 사업추진 조직 등이 변화하면서 도시재생 이 지속되고 있다(이광국, 2013). 사업의 평가문제는 심각하다. 객관적이고 과학적인 근거에 의해 도시재 생을 평가한 경우는 기존 연구나 사례도 찾아보기 힘들다. 평가는 드물 고 사례가 제한적이고 국지적이라는 점은 도시재생 뉴딜의 근본 문제로 평가된다. 공공성이 중시되고 지역 기반의 커뮤니티 형성과 같은 무형의 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 45
자산 축적을 지향하기 때문에 기존의 계량적인 평가 방법이 적절하지 않 다는 사실을 이해하면서도 평가의 곤란은 재정이 투입되는 사업에서 치 명적 결함요소다.
3. 대안
1) 일반적 측면에서의 대안
다양한 차원에서 논의되는 도시재생의 문제에 대해서 일괄적인 처방을 내리기는 쉽지 않다. 새로운 패러다임의 도시재생의 출발선상에서 광범 위하고 장기간에 걸친 도시재생을 위한 현재 상태를 파악하고 실행과정 을 면밀히 살펴보아야 한다. 도시재생의 실행을 위한 대안을 살펴본다. 첫째, 구체적이고 확실한 비전과 방향성의 설정이 필요하다. 도시재생 개 념이 내포하고 있는 모호성과 다양성은 사업 실행에 있어서 혼란을 가져온 다. 개별 사업이 추구하고자 하는 세부 목표의 달성을 위해서는 사업에 대 한 현실적 방향 설정이 핵심이다. 도시재생 뉴딜은 공공성이 강조되고 전국 적 단위 및 상생개념으로 장기적이고 구체적인 비전과 모델을 필요로 한다. 둘째, 도시재생 뉴딜을 위한 수익 주체(수혜 대상)의 명확화가 필요하 다. 재개발재건축은 조합(토지 및 건물 소유자)이라는 명확한 대상이 존 재함에 따라 수익 향유 주체로서만이 아니라 책임의 주체로도 기능한다. 도시재생 뉴딜은 수혜 대상이 모호하며, 책임주체가 불분명하다. 책임주 체가 지역사회인지, 마을기업인지를 명확히 해야 한다. 대상 선정은 재원 조달 방안과도 밀접하게 연관되어 있다. 마을기업을 활용하는 경우 책임 및 수혜 대상으로서의 대표성확보 및 사업주체로서의 신뢰성(신용도)의 보강이 필요하다. 공사나 HUG 등의 보증을 통한 신용보강 또는 공사, 공공 및 민간기업과의 합작사업 형태로의 사업추진은 하나의 대안이다. 셋째, 실현 가능성이 높은 사업 모델(Pilot Project)을 발굴 제시하여야 한다. 사업의 특성을 명확히 이해해야 한다. 초기에는 시범 사업 위주로 다양한 성공 사례를 확보하고 이를 공유하면서 지속적인 학습과 변용을 46 주택도시금융연구 제2권 제2호
통한 실제 사례에의 적용 과정이 필요하다. 넷째, 물리적 개선과 사업적 수익이 터부시 되어서는 안 된다. 영국 뉴 캐슬 웨스트 게이트 NDC 사례에 따르면 지역 주민들이 도시재생에 대 하여 가지고 있는 기대와 결과(성과)에 모순이 존재한다. 이들이 지향하 는 바는 사람을 강조하는 사회적 재생이나 실제 결과는 물리적 공간환경 을 바꾸는 가시적 방식으로 나타나야 하는 것으로 여긴다는 것이다(윤일 성, 2010). 물리적인 재생이 동반되지 않은 이념적 도시재생은 이상으로 만 그칠 수 있다는 사실을 시사한다. 선택과 집중의 묘를 살려 재정비촉 진사업을 핵심 광역지역에 추진하여 단기적인 성과를 도출할 필요가 있 다. 이를 위해서 공사의 메자닌형 투자, 보증 기능을 통한 자본 시장의 참여 유도 등을 통한 가시적인 성과 도출이 필요하다. 다섯째, 재개발재건축을 도시재생의 기본 축으로 당분간은 유지해야 한 다. 많은 사례가 축적되어 있고 명확한 구역을 가지고 책임과 의무의 주체 가 확실하여 상대적으로 높은 재원 조달 가능성 등 실행 가능성이 장점이 다. 도심 주택공급의 중요한 수단으로, 수익성이라는 시장 기제에 의해 작 동하고 있는 재개발재건축의 근간을 당분간은 유지해야 한다. 각종 공적 규제 및 여론에 의해 과거와 같이 사업성만을 추구하는 재개발재건축은 쉽지 않다. 사업의 순기능인 물리적, 환경적 개선 효과, 도심의 부족한 주 택 공급 기능 및 상대적으로 단기에 성과 달성이 가능한 물리적 재생을 연계하여 활용하는 것이 도시재생 뉴딜에의 성공에 도움을 줄 것이다. 마지막으로 도시재생 평가체제를 정립해야 한다. 도시재생 뉴딜은 정량 적 성격이 월등한 재개발재건축의 비판에서 출발한다. 정성적 성격의 사 업일수록 엄격한 평가 모델은 필수다. 영국 도시재생도 평가는 많지 않 다. 있다 해도 대부분 정성적 설명이다. 평가 모델과 과정의 확립은 도시 재생 뉴딜의 시작만큼이나 중요한 요소다.
2) 재원 조달 측면에서의 대안
도시재생 추진의 실효성을 확보하기 위해 방향 설정만큼이나 중요한 것 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 47
이 재원의 조달방안이다. 현재 연 평균 재정 2조원, 기금 5조원의 공적 재원과 3조원 이상의 공기업 투자 유도라는 정부의 추진 의지가 표명되 었다. 그러나 구체적인 방식은 모호한 상황이다. 재개발재건축을 통해 축적된 민간 주도 방식의 재원조달 방안을 참고로 사업 진행의 각 참여자들이 가진 역할에 따라 조달방안을 다변화해야 한 다. 재원을 확보하기 위한 방안에 대해 살펴본다. 첫째, 사업 주체의 자체조달(Self Financing)을 강화하여야 한다. 재개발 재건축은 사업 주체인 조합이 직접 재원을 조달하여 사업을 진행하기에 높은 참여도와 책임 있는 사업진행이 가능하다. 자체조달(Self Financing)은 수혜 대상이 명확하고, 사업성에 기반을 둔다. 자기 책임부 분에 대한 대안 없이는 마을기업이나 지역사회단체를 통한 도시재생 뉴 딜은 지속성과 재원조달에 대한 비판에 직면할 수밖에 없다. 마을기업에의 지분 출자 등 수혜 대상에게 일정한 부담을 지우는 응익 부담 개념의 도입이 필요하다. 도시재생은 재정 지원 등 공공적인 성격 이 강하기에 과도한 사업추진 행태가 나타날 유인이 존재한다. 응익부담 원칙은 사업 진행에 대한 참여를 높이고 무임승차를 방지할 수 있는 효 과를 꾀할 수 있다. 수혜 대상이 사회적 취약 계층인 경우 이러한 형태 는 부담요인으로 작용할 수 있다. 그러나 근로장려금(Earned Income Tax Credit)이나 최근 시행하고 있는 '희망두배 청년통장'과 같이 기여 분에 상응하는 정부 보조 등의 지원을 통해 참여를 유도하는 방안이 대 안이다. 국가보조사업에의 매칭펀드 형태도 동일한 맥락이다. 둘째, 기관별 성격에 맞는 재원조달사업의 모형을 선택하여 집중할 필 요가 있다. 재정은 공공성에 초점을 맞추고 낮은 사업성으로 인하여 추 진되지 못하는 취약계층을 위한 사업의 마중물 역할을 담당해야 한다. 사업 진행에 있어서의 높은 불확실성은 도시재생에 대한 민간 투자를 저 해하는 요인이다. 재정 투입을 통해 정부의 의지를 표명하고 초기 사업 단계에서의 안정화를 통하여 민간의 관심을 유도해야 한다. 공공부문을 활용한 차액지원 방식을 선택할 수도 있다(그림3 참조). 수익 성이 낮은 도시재생사업이 충분한 공공성을 확보한다면 사업을 진행하되 48 주택도시금융연구 제2권 제2호
총사업비용 대비 부족한 수익분(Gap)은 재정을 통해 지원하는 방식이다.
<그림 3> 재원 구성
공사는 선택과 집중전략을 통해 재정비촉진에 초점을 두어야 한다. 사 업 내용과 예상 수익에 기반을 두어 공공성과 수익성을 절충해야 한다. 공사가 보증 업무 및 우선주 출자 위주의 참여를 통해 위험을 부담하면 민간의 참여를 유도할 수 있다. 공사의 일정 수익(보증 수수료 및 지분 참여에 대한 추가 수입)을 전제로 하여 참여의 폭을 확대할 수 있다. <그림 4>는 HUG가 제시하고 있는 복합금융형 금융지원구조로써 도시 재생 뉴딜 사업에서의 역할 변화 및 참여 방식이다. 기존에는 선순위 참 여(기금을 활용한 융자 지원)를 통한 금융 지원 역할이었다면, 향후 도시 재생 사업에서는 i) 민간 융자에 대한 보증, ii) 메자닌 형태의 융자 및 iii) 우선주 형식의 기금 출자(Equity 참여)와 같이 다양한 형태의 금융 지원 방식을 모색해 볼 수 있다. 공공성을 유지하면서 기금 활용의 안정 성을 도모함이 원칙이다. 뉴스테이와 같은 공공형 시장수익 추구사업을 지속적으로 추진할 필요가 있다. 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 49
<그림 4> 복합금융형 지원구조
주) HUG, 2017, 도시재생 활성화를 위한 공적 주택도시금융의 역할, p23
셋째, 민간과의 협업을 통한 재원 조달이다. 재개발재건축에서 민간건설 회사는 다양한 경험을 가지고 있다. 수익추구라는 시장동인을 활용해야 한다. Adair 외(2003)의 연구는 영국의 8개 주요 광역도시권 도시재생지 역 내 부동산 자산(properties)들에 근거한 도시재생 지수를 분석하였다. 일반적 생각과 달리 도시재생 자산들로부터의 투자 수익(연 환산 12.8%) 이 1980년부터 22년의 기간 동안, 그리고 1990년 중반부터 현저히 IPD UK benchmark(10.2%)를 상회했다. 단위 수익당 위험은 도시재생 지역 (0.69)이 영국의 모든 부동산 자산 IPD 지수(0.88)에 비해 낮았다. 도시재 생 투자가 더 높은 수익과 함께 더 높은 위험 조정 수익을 제공한다는 것이다(IPF Research, 2006). 성공사례가 축적되면 장기적으로 도시재생 뉴딜이 사업 모델로써 기능할 수 있음을 보여준다. 초기에 부족한 대금은 부동산PF(Project Financing)와 기업금융조달 (Corporate Financing)을 통해서 일부는 감당해야 한다. 젠트리피케이션 (gentrification)에 대해서 부정적 시각이 많다. 이는 도시재생이라는 도시 현상과 도시정책, 그리고 사업적 측면에서의 관심과 자금투입의 시장반 응이며 결과다. 시장의 반응을 도시재생 뉴딜의 추진 동력으로 활용할 50 주택도시금융연구 제2권 제2호
방안을 강구해야 한다. 수익이라는 시장 기제를 도시재생 뉴딜에서 일부 는 활용해야 한다. 젠트리피케이션 현상과 IPF Research(2006)에서 제시한 도시재생의 장 기적 수익성과 낮은 위험성에 기초해서 중장기적으로는 도시재생 뉴딜의 성격과 어울리는 사회적 크라우드 펀딩(Social Crowd Funding)도 고려 해 봄직한 대안이다. 넷째, 투자기구로써 리츠를 활용한 재원조달 방안이다. 주거지 재생사업 에 있어 여타의 자금조달 방식에 비해 리츠는 상법상의 주식회사로 영속 성을 가지며 청산을 전제하지 않고, 사용가치를 기반으로 투자자에게 배 당하는 구조이다. 가장 중요한 사항은 다양한 투자 주체의 참여가 가능 한 유연한 투자구조를 가진다는 점이다(백두진, 2017). 리츠는 종류주의 발행이나 증자 혹은 주식 공모 등을 통해 다양한 투자 주체가 고유의 투자 성향에 맞는 위험-수익 구조를 선택할 수 있다. 도 시재생의 참여 주체가 조합 외에 공기업 및 공적 금융기관 등으로 범위 가 확대될 때 탄력적으로 대응할 수 있음을 의미한다. 재원조달 방안을 다양화할 수 있고, 지역 주민이나 마을 기업 출자 등 참여를 유도함으로 써 사업에 대한 책임감을 고취시킬 수도 있다. 뉴스테이 정책은 여러 비판이 있지만 리츠 제도를 활용하여 기금, 공사 와 민간회사가 협력하여 임대주택 재고를 대폭적으로 확대하고 있다. 도 시재생 뉴딜에도 이러한 구조를 활용할 수 있는 창의적 대안이 필요하다. 마지막으로 다양한 도시재생의 실행 수단이 필요하다. <그림 5>는 다양 한 도시재생의 실행 수단을 도식화한 것이다. 일차적으로 금융 수단과 규 제 수단으로 구분된다. 각각 비자본시장과 자본시장, 정책과 재정의 측면 에서 활용 가능한 수단으로 나열된다. 다양한 수단의 활용이 전제되어야 도시재생 사업의 실행을 위한 효과적인 지원 또는 규제를 지속해 나갈 수 있다. 국내에 도입되지 않은 자체금융적(Self Financing) 성격의 제도 (TIF;Tax Increment Finance, PILOT; Payment in lieu of Taxes)와 개발 권 양도제(TDR: Transfer Development Right)와 같은 제도는 도시재생 뉴딜의 재원조달 측면에서 실행수단으로 도입을 적극 검토하여야 한다. 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 51
<그림 5> 도시재생의 지원 수단
주) Rana Amirtahmasebi, et al, 2016, Regenerating Urban Land A Practitioners Guide to Leveraging Private Investment, Word Bank Group, p39
IV. 소결
도시재생 뉴딜은 실행과정과 방안에서 영국의 제도와 경험을 참고하고 있다. 도시재생 뉴딜이라는 용어도 영국의 New Deal for Communities(NDC)3) 에서 기원을 찾아볼 수 있다. 도시재생은 광범위한 개념으로 실행을 위한 최적의 대안을 제시하기 쉽지 않다. 영국에서도 오랜 기간에 걸친 다양한 시도와 변화를 통해 도시재생을 진행해 왔지만 많은 시행착오 속에서도 정답을 찾았다고 보기 어렵다. 최근 긴축 재정 하에서는 오히려 도시재생이 정체되거나 쇠퇴하는 경향마저 보이고 있는 것이 현실이다. 도시재생 피로(regeneration fatigue)4)라는 용어까지도 등 장한다. 기존 문헌과 사례 등을 종합하면 도시재생은,평가는 드물고 담론은 무성하다.라고 할 수 있다. 성공사례는 특정 장소 중심이며 광역적 파 급력은 약하다. 문제를 직시하고 현실에 맞추어 도시재생이 나아가야 할 방향을 명확히 확립해야 한다. 실행 대안을 검토하는 과정을 통해 도시
3) Andrew Tallon(2013) p. 94 4) 전게서 p. 274 52 주택도시금융연구 제2권 제2호
재생 뉴딜이 현실적이고 지속 가능한 실체로 자리 잡게 해야 한다. 도시 재생이라는 큰 틀을 견지하되, 단기의 물리적이고 환경적 성과의 도출이 가능하고 도심 주택공급이라는 역할을 담당하는 재개발재건축의 경험은 살려나가야 한다. 공공과 민간 사업자라는 근간에 사회적 기업의 참여를 더하여 사회적 재생까지로 확대해야 한다. 개념, 대상, 책임주체의 명확 화와 시범 사업을 통한 성공 모델 제시는 핵심과제다. 재원 조달 측면에서는 TIF 등을 포함하여 사업 주체의 자체조달(Self Financing)을 통해 책임을 강화하고 참여를 유도할 수 있는 방향으로 진 행해야 한다. 이러한 기초 하에 공공성 등을 고려하여 각 기관별 성격에 맞는 금융 지원 역할을 배분해야 한다. 마을 기업 등 사회적 기업에 대 해서는 신뢰와 안정성, 그리고 대표성 문제에 대한 비판을 차단할 대책 이 사전에 강구되어야 한다. 리츠를 비롯한 다양한 금융 구조를 활용하 여 재원 조달의 다양화를 꾀하고 국내에 도입되지 않은 자체금융을 적극 적으로 검토하여 다양한 재원조달이 뒷받침될 수 있도록 함이 도시재생 뉴딜을 실패하지 않게 하는 길이다.
논문접수일 2017.10.10. 논문심사일 2017.10.20. 게재확정일 2017.11.06. 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 53
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Forum 2006, p16 Roberts, P., H. Sykes and R. Granger, 2017, Urban Regeneration 2nd ed., SAGE, p. 38 Amirtahmasebi, R., M. Orloff, S. Wahba and A. Altman, 2016, Regenerating Urban Land A Practitioner's Guide to Leveraging Private Investment, Word Bank Group, p39 도시재생 뉴딜의 실행방안 – 재원조달측면을 중심으로 - 55
An Action Plan for New Deal Policy of Urban Regeneration - focusing on financing aspects -
Lee, Hyun Seok*, Hanu Bae**
New Deal Policy of Urban Regeneration is a social topic. This study aims to diagnose the problems of the policy and to suggest alternatives focusing on financing aspects. It refers to the cases of UK with a long history of urban regeneration for defining and typifying urban regeneration. Evaluation of urban regeneration is rare while there is a lot of talk. The ambiguity of concept, the uncertainty of responsible entities, and the difficulty in evaluating outcome are pointed out as problems of the policy. Setting right direction, clarifying responsible entities, and finding business model should be required in advance. In terms of financing, it is necessary to reinforce accountability through self-financing of business entities, induce participation, and play a financial support role that matches the characteristics of each institution.
Urban regeneration REITs is a kind of tool to embrace the participation of social enterprises and public/private entities. The policy can be boosted by preparing various financing models and establishing an evaluation system in parallel with physical improvement through redevelopment/reconstruction.
Keywords: New Deal Policy, urban regeneration, reconstruction/redeveloping, self-financing, social enterprise
* (First Author) Department of Real Estate, Konkuk University, Professor, Email: [email protected] ** (Co-Author) Department of Real Estate, Konkuk University, Master Candidate, Email: [email protected]
주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 57
주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구
김종희*
<요약>
본 연구는 2005년 1월부터 2017년 3월까지 총 147개월에 대하여 연체율과 부실채권 비율을 대용변수로 사용하는 방식(대손율 A)과 정형적인 방정식을 이용하여 직접 추 정(대손율 B)하는 등, 은행의 주택담보대출로 인한 대손율의 정도를 추정하고 있다. 또한 DTI 강화 및 완화 기간으로 각각 구분하여 분석, 정책당국의 주택담보대출의 규 제 강화가 대손율에 어떠한 영향을 미치게 되는지를 분석하고 있다. 본 연구의 실증분석으로 얻을 수 있는 결론은 다음과 같다. 첫째, 대용변수와 방정식을 이용하여 직접 추정한 두 방식 모두 정상상태보다 시장 위험까지 연계된 충격상태에서 손실이 더 크게 나타났다. 특히 직접 추정방식의 경우 상대적으로 대용변수를 이용한 방식에 비하여 정상상태에서보다 충격상태로 인한 손 실의 증가폭이 더 크게 나타났다. 둘째, 두 방식 모두 주택담보대출의 대손율은 규제 강화 기간에 더 높아졌다. 또한 충격상태에서는 규제완화 기간보다 규제강화 기간에 서 크게 증가하였다. 셋째, 두 방식 모두 충격의 정도는 금리인상, 주택가격 하락, 그 리고 경기불황 등의 순으로 나타났다. 특히 규제완화 기간보다 규제강화 기간에 금리 의 상승으로 인한 대손율의 증가가 크게 나타났다. 이상과 같은 분석결과를 종합해 보면, DTI 규제 강화, 즉 주택담보대출에 대한 규제 강화가 주택담보대출의 대손율을 낮추는 효과는 아직 유의미하지 않는 것으로 보인
다. 즉 오히려 규제강화 기간에서 주택담보대출의 높은 연체율과 부실채권 비율이 주 택담보대출의 대손율을 높게 만들었으며, 이에 대한 결정적인 요인은 주택가격의 하 락, 경기불황보다는 금리의 인상에서 비롯된 것으로 판단된다.
핵심주제어: 주택담보대출, 대손율, 부도율, 손실률, DTI 규제
* 전북대학교 경제학부 조교수, Email: [email protected] 58 주택도시금융연구 제2권 제2호
Ⅰ. 서론
최근 우리나라의 금융시장은 거시변수의 변동성이 증대됨에 따라 금융시 장의 시장위험뿐만 아니라 신용위험의 증가도 우려되고 있다. 즉 경기회복 의 지연 등으로 중소기업대출 및 소액신용대출의 연체율과 함께 가계의 주 택담보대출의 연체율이 증가할 가능성이 높아지고 있다. 이에 따라 은행 등 금융회사의 자산 포트폴리오에서 차지하는 주택대출의 규모가 증가하면서 신용리스크에 대한 관리의 필요성도 제기되고 있다. 특히 미국의 서브프라 임 사태와 같이 우리나라에서도 주택가격 하락으로 인한 주택담보대출의 부실화로 인하여 금융기관의 부실화에 대한 우려가 제기되고 있는 것이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 양적완화로 대변되는 이른바 비전통적 통화 정책(unconventional monetary policy), 즉 완화적인 통화정책은 지속적인 저금리를 유지하게 하였고, 특히 우리나라는 주택관련 거시건전성 규제의 완화로 인한 주택자금 수요의 증가 등으로 가계의 부채가 급증하게 되었다. 가처분소득 대비 가계부채비율은 2003년 127%, 2008년 150%, 2010년 158%로 꾸준히 증가하다가 2017년 1분기에만 20조원이 증가하면서 2017 년 1분기 현재 179%를 기록하고 있다. 이와 같은 가계부채의 대부분은 가계대출로 구성되어 있으며, 가계대출의 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것이 주택담보대출이다. 우리나라의 가계대출은 1997년 외환위기 이후 급성장하였고, 이중 주택 담보대출이 차지하는 비중은 50%를 넘었다. 2003년 말에는 가계대출에 서 주택담보대출이 차지하는 비중이 47%였으나 2007년 말에는 약 57% 로, 그리고 2010년 말에는 약 60%에 달했다. 2017년 3월 현재 은행의 총 대출 규모에서 가계대출이 차지하는 비중은 30.5%이며, 주택담보대출의 비중은 21.8%이다. 즉 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중은 약 71.6%인 것이다. 나머지 28.4%의 비중이 생계형 신용대출이다. 따라서 주택담보대출의 부실화는 가계대출의 부채증가로 이어지며 곧 가계대출 의 부실화로 이어질 가능성이 매우 높다. 이와 같은 가계의 부채증가는 소비위축을 통한 잠재성장률 저하와 같이 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 59
거시경제에 영향을 미치며, 금리인상이나 가격의 충격이 발생하였을 경 우 가계부채의 부실위험은 더 높아진다. 가계부채의 증가, 특히 주택담보 대출의 증가로 인한 가계부채의 부실위험을 증가시키는 주요 외부적 요 인, 즉 거시적 요인으로서는 금리의 인상, 주택가격의 하락, 그리고 경기 침체 등을 들 수 있다. 주거용 부동산은 거래단위가 크기 때문에 대부분의 수요자들은 은행이 나 금융기관의 대출에 의존하게 된다. 이에 따라 위의 세 가지 요인들은 차주의 대출상환부담과 직접적으로 연계될 수밖에 없다. 그 동안 이 세 가지 요인변수들 중에서 주택담보대출의 부실화와 관련 가장 많이 연구 되고 논의되었던 것은 주택가격의 변동이다. 이론적으로 볼 때 은행대출 과 주택가격은 서로 간 인관관계가 존재한다. 일반적으로 주택가격의 상 승은 투자와 소비지출을 증가시켜 대출수요를 증가시키고 동시에 차주의 대출상환 능력도 증가시킨다. 또한 주택가격의 변동은 은행이 보유하고 있는 부동산 포트폴리오의 가치에 영향을 미쳐서 은행의 대출공급에 영 향을 미친다. 이와 같은 은행대출의 증가는 부동산 수요를 증가시켜 주 택가격을 상승시키게 되는 것이다. 이와 마찬가지로 금리의 변동과 경기의 변동 역시 차주의 대출상환 능 력에 영향을 미쳐 궁극적으로 주택담보대출의 부실화에 영향을 미치게 된다. 금리의 인상은 차주의 상환능력에 가장 직접적인 영향을 미치게 된다. 또한 경기의 변동, 즉 경기하락으로 인한 침체의 장기화는 주택의 실수요는 물론 투기수요도 크게 위축시켜 주택가격 하락의 잠재적인 요 인으로 작용할 수 있다. 즉 거시충격 하에서 가계부채는 급속도로 증가 하여 차주의 가계부채의 상환능력을 급속히 저하되는 것이다. 이와 같은 우려 속에서 정책당국은 다양한 노력을 통해 이른바 금융시 장을 ‘규제’함으로써 금융기관과 차주, 나아가서는 거시경제의 안정성을 유지하려고 노력한다. 주택담보대출과 관련하여 이와 같은 두 가지 대표 적인 정책이 바로 LTV와 DTI이다. LTV(Loan to Value Ratio)는 담보 인정비율로서, 담보대출금액을 담보가치로 나눈 비율을 의미한다. 우리나 라에서의 LTV 규제는 신규 주택담보대출 담보가치에 대한 대출취급가 60 주택도시금융연구 제2권 제2호
능금액의 비율을 제한하는 것을 의미한다. DTI(Debt service to Income Ratio)는 총부채상환비율로서 대출의 원리금 상환금액을 소득으로 나눈 비율의 의미한다. 우리나라에서 DTI 규제는 신규 주택담보대출 차주의 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환금액의 비율을 제한하는 것을 의미한다. 2014년 기준 실제 금융권 평균 LTV는 약 50%, DTI는 약 35%인 것으로 알려져 있다. 이와 같은 규제의 정책은 규제를 강화하거나 완화할 때 모두 그 효과가 존재한다. 먼저, LTV와 DTI 규제를 완화할 경우, 이론적으로 가계의 차 입제약이 완화되어 주택구매 수요가 증가하고 주택가격이 상승하게 된 다. 산업적인 측면에서도 건설업 등의 경기회복 및 고용창출에도 도움이 될 수 있다. 그러나 규제의 완화는 가계의 부채를 증대시키고 부동산 버 블 가능성을 높게 만든다. 반면, LTV와 DTI 규제가 강화되면 주택가격 과 거래량이 하락한다. 반면 가계부채의 건전성은 높아지게 된다. 이상과 같은 상황에서 몇 가지 기본적인 질문에 제기 될 수 있다. 첫째, 주택담보대출에 대한 연체율과 부실채권 비율 등이 구체적으로 공표되었 던 지난 2005년부터 지금까지 은행의 주택담보대출로 인한 대손율은 어느 정도인가? 이다. 거시충격으로 인한 주택담보대출의 손실은 은행 등의 금 융기관의 재무건전성 측면에서 대단히 중요한 사안이며, 이례적(abnormal) 인 거시충격(shock)으로 인한 금융기관 보유의 주택담보대출의 손실률을 파악하는 것은 큰 의미가 있다. 둘째 정책당국의 주택담보대출의 규제강 화 및 완화 기간에서 은행의 대손율은 각각 어떠한 변화를 보이고 있는 가? 이다. 앞서 보았듯이, LTV와 DTI 규제는 주택경기 활성화 및 가계부 채 관리라는 서로 다른 정책목표에 상반된 영향을 미치게 된다. 따라서 규 제 강화 및 완화 기간에 대손율의 변화와 차이를 파악하는 것은 큰 의미 가 있다. 마지막으로 은행의 대손율에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 어느 것인가? 이다. 앞서 언급하였듯이, 주택가격의 하락, 금리의 상승, 경기의 하락 등을 그 요인으로 들 수 있다. 그동안에는 주택가격의 하락이 가장 직접적인 원인을 제공한다는 연구가 많았으나, 금리의 인상은 오히려 차주 의 상환부담에 보다 더 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 이에 따라 세 가지 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 61
요인의 충격에 따른 대손율의 반응을 추정해 볼 필요가 있게 된다. 이와 같은 문제제기로부터 본 연구는 다음과 같은 연구를 수행한다. 첫 째, 대용변수와 정형적인 방정식을 이용하여 은행의 주택담보대출의 대 손율을 추정한다. 대손, 즉 대출손실률은 부도율(부도확률, Probability of Default, PD)과 부도손실률(Loss Given Default, LGD)로 구성된다. 뒤이 어 언급되겠지만, 그동안 부도확률의 측정에 대해서는 다수의 연구가 보 고되고 있지만, 상대적으로 LGD에 대한 연구는 매우 제한적이다. 이에 따라 본 연구에서는 다양한 방법에 따라 PD와 LGD를 추정, 은행의 대 손율을 추정한다. 또한 추정된 정상상태(base)에서의 대손율을 이용, 이 례적 거시적 충격(shock)이 발생하였을 때의 대손율을 추정하여 각각 비 교, 의미 있는 시사점을 얻는다. 둘째, 분석기간을 정책당국의 규제 기간 에 맞춰 주택담보 대출의 규제강화 기간과 완화 기간으로 각각 구분, 두 기간 동안의 대손율의 변화를 통하여 규제의 효과를 판단해 본다. 마지 막으로 본 연구는 VAR 모형을 이용하여 이례적 거시충격이 발생하였을 경우 추정된 주택담보대출의 대손율은 어떻게 반응하는지를 살펴봄으로 써 어떠한 외부요인이 대손율에 더 큰 영향을 미치게 되는지 판단해 본 다. 이와 같은 점들이 본 연구의 기여도이며 독창성이다.
Ⅱ. 기존문헌 검토
앞서 언급하였듯이, 주택담보대출의 대손율에 관한 연구는 PD 모형의 추 정에 집중되고 있다. Lekkas, Quigley and Van Order(1993)에 의하면 초기 주택담보인정비율이 높을수록, 그 지역의 부도율이 높을수록, 주택담보대출 의 경과기간이 낮을수록 손실률이 높다. Pennington-Cross(2003)와 Calem and LaCour-Little(2004)은 초기 주택담보인정비율과 현시점의 대출비중, 주택담보대출 경과기간 등이 손실률에 영향을 미친다고 주장하였다. 최근 들어, Qi and Yang(2007)은 손실률은 대출자산, 기초자산, 부도율 또는 압 류처분 등의 다양한 특성변수들에 의해서 설명될 수 있고 특히 현 시점의 대출비중이 손실률의 가장 중요한 설명변수임을 보고하고 있다. 그에 의하 62 주택도시금융연구 제2권 제2호
면, 특히, 경기하락기간에 손실률이 높게 된다. Zhang, Ji and Liu(2010)도 1998년부터 2009년 사이에 부도처리된 주거용 모기지대출 표본을 사용하여 현 시점의 대출규모가 손실률의 가장 중요한 설명변수임을 보고하고 있다. 국내 연구로서 이지언(2005)은 주택담보인정비율과 경과기간(age after origination)이 부도율과 손실률을 결정한다고 가정하고 가상적 모형을 설정하여 예상손실을 추정하였다. 박연우, 방두완 (2011)은 거시충격 발 생 시 주택담보대출의 부도율과 손실률을 실증자료를 이용하여 추정한 후 손실규모를 추정하였다. 김도완 김기범(2010)은 Monte Carlo 시뮬레 이션을 통한 손실률의 추정시 오차항에 존재할 수 있는 이분산과 자기상 관을 고려하여 손실분포를 추정하였다. 이와 더불어 주택담보대출의 대손율에 영향을 미치는 외부충격에 대한 연구도 존재한다. Kalirai and Scheicher(2002)는 대손충당금을 다양한 거시경제변수들의 함수로 설정하여 시계열 회귀분석을 시도하였다. 이들 은 거시경제변수를 6 가지 범주의 지표로 세분하여 이들 지표 각각에 대 해 회귀분석을 시행함으로써 은행손실을 추정했다. Virolainen(2004)는 산업별 부도율을 이용하여 거시경제변수에 대한 민감도가 상이한 산업별 특성을 반영하였다. Wong, Choi and Fong(2008)은 거시경제모형을 이용 하여 외부 충격에 대한 금융부문의 안정성을 분석하였다. 국내에서는 서정의, 김좌겸(2005)이 벡터자기회귀모형(VAR)을 이용하여 우리나라 은행부문에 대한 거시적 스트레스 테스트를 시도하였고, 곽동철, 김명직(2006)은 스트레스 테스트를 이용하여 대출이자율 급등과 급격한 경 기침체시 가계신용부문의 손실증대에 따른 은행의 스트레스 감내능력을 실 증분석하였다. 전흥배, 이정진, 최운열(2008)은 가계대출 신용리스크에 대해 서 1997년 외환위기 시나리오에 기반해서 스트레스 테스트를 실시하였다. 최근에는 특히, 2008년 금융위기 이후로 주택담보대출의 연체 및 부도에 관한 연구가 자주 등장하고 있다. Atif Mian, Amir Sufi(2008)은 미국의 서 브프라임 위기는 고위험 차입자에 대한 무분별한 대출에 주로 기인했다고 주장한다. Ronel Elul(2015)은 서브프라임 위기가 주택담보대출의 증권화기 준이 투명하지 못한 것에 기인한다고 주장하고 있다. 아울러 담보대상주택 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 63
에 대한 대출잔액이 주택가치를 초과(negative equity)하거나(Elul, Souleses, Glennon and Hunt, 2010)나 실주거 목적이 아닌 임대목적으로 주택을 구입한 경우 LTV비율이 높거나 원리금 상환부담이 높은 경우 연체 비율이 높았으며(McCarthy and Lydon, 2011), 차주의 거주지역 실업률도 주택담보대출의 연체율을 높이는 요인(McCarthy, 2014)으로 작용하고 있다 고 주장하고 있다. Andrè (2016)는 OECD국가의 주택담보대출 연체율의 증 가를 두 가지 요인으로 설명하고 있다. 첫째는 미국의 서브프라임 위기와 같이 경제상황은 악화되는데도 불구하고 개인들이 과도한 리스크를 부담하 는 경우이다. 이와 같은 경우 경제상황이 악화되면 개인의 부도위험은 바로 상승하기 시작하며, 이 경우 미시건전성 감독(sound micro-prudential standard)이 필요하다고 주장하고 있다. 두 번째로는 경기침체기에 개인 소 득감소와 실업률의 증가로 주택담보대출 부도율이 급격히 증가하는 경우로 서, 이는 EURO의 대부분 국가에 해당하다고 주장하고 있다. 금융위기 이후 국내의 연구의 결과는, 장기적으로 가계부채가 증가할수 록 연체율이 상승하고(김정렬, 2014) 실업률과 물가지수(심종원 외, 2009) 와 주택가격이 가계대출 연체율에 주요 영향을 준다(김유정 외, 2011)는 것들이다. 이와 더불어, Kim and Lim (2013)은 이자율 상승시 연체율이 상승한다고 보고하였다. 이동걸 외(2014)는 가구의 연체요인으로 가구주 의 신용등급, 비은행권 대출비중이 주로 작용하는 것으로 보고하고 있다. 한편, 우리나라 주택금융규제(LTV, DTI)의 효과에 대한 선행연구는 주택 금융규제가 주택담보대출, 주택수요, 주택점유형태, 주택가격, 주택거래 등 에 미치는 영향에 대한 연구 등이 있다. Deniz Igan and Heedon Kang(2011)은 LTV, DTI 규제가 수도권과 지방의 주택가격과 주택거래, 주 택담보대출, 매수우위지수에 미친 영향을 분석하였다. 분석결과 LTV, DTI 규제로 주택가격이 하락하였고, LTV 규제가 DTI 규제보다 주택가격 하락 효과가 더 큰 것으로 나타났다. 이동규, 서인석, 박형준(2009)은 DTI 규제가 수도권 부동산거래에 미치는 효과를 System Dynamics을 통해 시뮬레이션 분석을 실시하였다. 분석결과 DTI 규제수준이 낮을 경우 대상지역의 가계 대출과 부동산 거래가 감소하는 것으로 나타났으며, DTI 규제수준이 높을 64 주택도시금융연구 제2권 제2호
경우에 해당지역의 주택거래는 크게 감소하지만 외부효과로 인해 규제지역 이 아닌 인근 외부 지역의 주택거래는 급증함을 밝혔다. 임대봉(2013)은 주 택담보대출과 아파트가격과의 관계를 포함하여 LTV, DTI 규제정책이 주택 담보대출과 주택가격에 미치는 영향을 VECM, VAR 모형을 이용하여 충격 반응분석, 분산분해 분석을 실시하였다. 분석결과 LTV, DTI 규제는 주택담 보대출을 줄이고, 주택가격을 하락시키는 효과가 있는 것을 보였다. 그러나 LTV, DTI 등의 주택담보대출의 규제가 부도율이나 손실률을 낮추는데 효과적이지 않다는 연구도 존재한다. 한상현 외(2014)에 의하 면 LTV 규제가 주택가격에 미치는 효과는 2008년 이후에는 약화되고 있다. 송인호(2014)는 DSGE 모형을 통해 LTV 규제완화는 주택가격보 다 가계대출의 증가에 더 큰 영향을 미치기 때문에 LTV 규제완화는 바 람직하지 않다고 보고하고 있다. 이 연구에 따르면 규제율이 50%에서 60%로 상승하면 주택가격은 0.7% 증가에 그치나, 부채비율(가계대출 /GDP)은 2%p 증가하는 것으로 분석되고 있다. 이상과 같이 주택담보대출의 대손율에 대한 연구는 주로 차주의 부도율 을 중심으로 진행되어 오고 있으며, 외부요인에 의한 거시충격의 변수도 주로 주택가격의 하락에 초점이 맞추어져 있다. 또한 주택담보대출에 대 한 규제의 효과도 의견이 엇갈리고 있다. 이와 같은 상황에서, 대용변수와 정형적인 방정식을 이용하여 정상상태 및 충격상태에서의 은행의 주택담보대출의 대손율을 추정하는 실증적 연 구는 큰 의미를 가지고 있다. 특히 주택담보대출의 규제 강화와 완화 시 기에 따른 대손율의 변화 및 주택가격의 하락, 금리인상, 경기불황등의 이례적 충격에 대한 대손율의 반응의 정도를 추정하는 본 연구는 연구적 으로도 또한 정책적으로도 시사하는 바가 크다고 할 수 있다.
Ⅲ. 모형 및 자료
본 연구에서는 주택담보대출의 대손율을 추정, 정상상태와 충격상태, 그 리고 규제완화 및 규제강화 기간에서의 외부요인의 충격에 대한 대손율 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 65
의 변화를 분석하고자 한다. 먼저, 본 연구에서는 자금의 수요측면에서 최대우도(maximum likelihood)에 의해 추정될 수 있는 일반적인 대출
관련 모형을 고려한다. 를 시점의 은행으로부터의 대출확률로 정의하
면, 는 다음과 같이 관련된 여러 설명변수 집합인 , 모수벡터인 ,
그리고 오차항 로 구성되는 함수이다.
<식 1>
이때 설명변수 집합 를 경제주체의 자금의 수요측면에서 분석하면, 다음과 같이 Stein(1998)에서 연구된 간단한 방정식에서 도출된다.
<식 2>
경제주체의 대출수요()는 세 가지 외부요인, 즉 대출금리(), 경제상 황(), 그리고 가격수준()p 의해 결정된다. 그렇다면, 대손율은 어떻게 추정될 수 있는가? 일반적인 주택담보대출
의 손실률, 즉 대손율(Loss Default Rate, )은 다음과 같이 두 가 지 확률에 의해 결정된다.
× <식 3>
즉 정상상태(normal)에서 주택담보대출로 인한 은행이나 금융기관(이하 은행으로 함)의 손실, 즉 대손율은 차주의 신용위험을 나타내는 부도율 ( )과 부도시 회수되지 않는 손실률( )에 의해서 결정된다. 그러나 이 두 가지 변수들은 직접적으로 추정하기에는 많은 어려움이 따른다. 특히 우리나라의 개별 금융회사의 부도 후 손실률은 공시의무가 아니다. 따라서 부도율 대신에 이에 대한 대용변수를 사용하거나 직접 추정하는 방법을 사용하여야 한다. 신용위험 역시 마찬가지이다. 이 역시 개별 차 주들의 신용등급을 파악해야 하지만 현실적으로 무리가 따른다. 대용변 66 주택도시금융연구 제2권 제2호
수를 사용하거나 직접 추정할 수밖에 없다. 이와 같은 상황에서, 본 연구에서는 먼저, 대용변수를 이용하여 대손율 A 를 추정한다. 대손율 A에서의 차주의 신용위험( )은 주택담보대출의 연 체율을 사용한다. 연체율은 연체율은 부실채권으로 분류되기 이전 연체한 이후 1개월 이상, 그리고 3개월 미만을 기준으로 발표되고 있으며 주택대 출의 부실화 정도를 알 수 있는 대표적인 지표이다. 일반적으로 연체율이 증가하면 주택대출이 감소할 가능성이 있으며, 반대로 주택대출이 증가하 면 시차를 두고 연체율이 증가할 가능성이 있다. 본 연구에서의 연체율은 3개월 이상 연체여신 비율을 의미한다. 그리고 대출로 인한 손실률( )은 은행의 고정이하여신(substandard and below)비율을 사용한다. 고정이하 여신은 은행이 보유하고 있는 대출채권의 건전성의 5단계 중 고정, 회수의 문, 추정손실로 분류되는 여신으로서 대표적인 부실채권의 지표이다. 한편, 주택담보대출의 대손율은 <식 3>에서의 두 가지 확률을 정형적 인 방정식을 이용하여 직접 추정할 수 있다. 이 때 부도율로서 가장 먼 저 고려될 수 있는 것은 KMV의 부도거리(DD), 즉 (자산의 시장가치 – 부도점)/(자산의 시장가치 × 자산변동성)을 이용한 부도확률이다. 여기서 부도점은 자산의 가치가 부채의 장부가액을 하회하는 경우를 의미한다. 그러나 이와 같은 부도확률을 기업대출의 경우에 더 적합하다. 본 연구에서의 부도율( )은 부도와 같은 극단적인 상황을 언급하는 것이 아니라, 차주의 자산건전성에 위험신호가 오는 것으로 정의할 수 있으며, 이 에 따라 부도확률보다는 Vassalou and Xing(2004)에서 사용된 DLI(default likelihood indicator) 개념을 사용하기로 한다. DLI는 다음과 같이 정의된다.
≤ <식 4>
ln ≤ ln
≤
여기에서, ln 로서 차주(가계)의 자산( )의 증가율을 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 67
의미하며 ln 로서 1기간 자산수익률이 부채()의 가치에 의해서 결정되는 임계점을 의미한다. 즉 위 식은 차주의 자산수익률이 자산 대비 부채의 증가율을 하회하는 확률을 의미하는 것으로서 차주의 신용위험에 심각한 위험이 발생할 확률을 의미하게 되는 것이다. 즉 위와 같은 방정식은 앞서 연체율을 신용위험에 대한 대용변수로 사용 한 것과는 달리, 차주의 자산과 부채를 이용하여 방정식을 통해 차주의 신 용위험을 측정한다는 차이가 있으며, 이 두 가지 방식에서 어떠한 유의미 한 차이와 공통점이 있는지 비교, 분석하는데 매우 용이하다고 할 수 있다. 한편, 주택담보대출의 손실률( )은 Serwa(2016)에서와 같이 다음의 방정식을 이용하여 추정한다.
<식 5>
즉 손실률은 각 기간별 주택담보대출 총액() 대비 부실채권()
의 비율로 정의된다. 이 때, 시점의 부실채권 는 다음과 같이 이전시
점의 부실채권 과 우량채권에서 손실이 발생할 확률( × ) 의 합으로 정의된다.
<식 6>
따라서 주택담보대출의 대손율의 두 번째 구성요소인 손실률은 다음과 같이 정의될 수 있다. 68 주택도시금융연구 제2권 제2호
<식 7>
여기에서 는 바로 직전 시점까지의 부실채권의 평균값을 의미하며,
는 직전 시점까지의 우량채권의 평균값을 의미한다. 즉 위의 <식 7> 은 <식 6>에서와 같이 특정 기간 동안의 우량채권 대비 평균적인 부실채권 값에서 새로운 부실채권이 발생할 확률, 즉 주택담보대출의 손실률이 되는
것이다. 이 때 부실채권 는 앞서와 마찬가지로 고정이하 여신비율로 정의
되며 는 각 기간의 주택담보대출 총액에서 를 차감한 값으로 도출된다. 이와 같이 본 연구에서의 주택담보대출의 대손율은 대용변수를 사용하 여 추정한 대손율 A와 <식 4>와 <식 7>을 이용하여 추정한 대손율 B 로 각각 정의된다. 지금까지는 정상적인 상태(Base case)에서 은행이 보유하고 있는 주택 담보대출 포트폴리오로부터의 대손율, 즉 예상 손실률을 추정하는 방식에 대해 알아보았다. 다음으로는 외부요인, 즉 거시적 충격이 시장에 발생하 였을 경우 주택담보대출의 대손율은 어떻게 바뀌게 되는지 추정해 보기 로 한다. 예를 들어 만약, 주택가격이 대폭 하락하는 충격이 발생하였다 고 가정하면 은행의 대출손실은 증가하게 될 것이다. 주택가격의 하락은 대손율을 추정하는데 사용되는 두 가지 확률 모두에 영향을 미친다. 첫째 부도율을 증가시킨다. 주택가격의 하락은 차주의 부채상환능력을 감소시 키는 것이다. 둘째 손실률 또한 증가한다. 일단, 부도가 발생하면 은행은 담보주택에 대한 담보권을 실행하기 위하여 경매를 하게 되며, 이때의 회 수율은 주택가격 하락 이전보다 낮게 되기 때문이다. 따라서 정상상태의 대손율과 더불어 충격상태에서의 대손율을 추정해 볼 필요가 있다. 충격상태에서의 대손율은 앞선 <식 3>에 충격요인을 적용하여 다음과 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 69
같이 추정할 수 있다.
× × <식 8>
이때 은 부도율과 손실률에 영향을 미치는 요인계수로써 본 연구에서는 주택가격의 하락, 금리의 인상, 경기의 불황 등의 요인을 고려한다. 그리고 요인계수는 두 가지 방법을 통해서 추정해 낼 수 있다. 첫째, 과거에 주택가격의 하락이나 금리의 인상, 경기의 불황 등에 대한 자료가 있다면, 해당 기간에 대한 은행산업 전체의 평균부도율과 평균손 실률을 이용하는 방법이다. 둘째, 위의 세 변수의 변화율이 은행의 대손 율에 미치는 영향을 회귀분석을 통해서 추정하는 방법이다. 이상과 같은 두 가지 방법 중 본 연구는 두 번째 방법을 이용한다. 즉 충격상태에서의 대손율은 <식 3>을 통하여 추정된 정상상태의 대손 율을 종속변수로 하고, 다음과 같이 세 가지 외부요인을 설명변수로 하 여 회귀분석을 통하여 각 계수값을 추정한다.
∆ ∆ ∆ <식 9>
그리고 추정된 계수 값을 다음과 같이 적용하여 충격상태의 대손율을 추정할 수 있다.
∆ ∆ ∆ <식 10>
이때 충격상태의 대손율에서 추가적으로 고려해야 할 상황이 존재한다. 즉 외부요인의 충격, 즉 거시적 충격에 대한 차주의 부도율과 손실률이 시장의 위험, 즉 시스템적 위험(systematic risk)과 어느 정도 연계되어 있는지를 고려해야 한다. 차주의 부도율과 손실률이 상대적으로 시장 위 험에 민감하지 않다면 통상적인 충격의 영향을 받게 될 것이며, 만약 시 장 위험에 상대적으로 민감하다면, 즉 상대적인 연계성이 강하다면 통상 70 주택도시금융연구 제2권 제2호
적인 충격 이상의 영향을 받게 될 것이다. 이는 de Vries(2005), Slijkerma et al.(2005)에서 언급된 바와 같이 신용위험의 시스템적 리스 크를 고려하는 것이다. 이에 따라 충격상태에서 시장과의 연계성이 고려 된 대손율은 다음과 같이 추정될 수 있다.
× × × <식 11>
여기에서 는 시장위험과의 연계정도를 나타내는 지수로서 다음의 방정식에 의해 추정된다.
Pr Pr <식 12> Pr ≤ ≤
Prmin Prmax
여기에서 ln 는 차주의 부채의 증가율이며 은 시장의 부 채의 증가율이다. 는 앞선 <식 4>에서의 와 같은 임계값으로서
ln , 즉 자산 대비 부채의 비율을 의미한다. 즉 Pr Pr 는 각각 차주와 시장의 부채의 증가율이 각각의 자 산대비 부채의 비율을 상회하는 확률을 의미하게 되며 손실수준을 나타 낸다. 이에 따라 Prmin는 차주와 시장이 동시에 특정수준 이 상의 손실을 얻을 확률을 의미하며, Prmax는 둘 중 하나가 손실을 얻을 확률을 의미한다. 이에 따라 시장위험과의 연계정도를 나타 내는 는 1에서 2의 값을 갖게 되며, 만약 차주의 신용위험이 시장위 험과 전혀 관계가 없다면 1의 값을, 완벽하게 선형의 관계가 있다면 2의 값을 갖게 되는 것이다. 이때 시장의 자산과 부채비율은 주식시장에 상 장된 기업들의 자산과 부채의 평균값을 이용하였다. 이상과 같이 충격상태와 시장의 연계성까지 고려한 대손율을 추정하고, 본 연구는 마지막으로 다음과 같은 VAR(Vector Auto Regression) 모형 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 71
을 이용하여 세 가지 외부요인의 충격에 대하여 추정된 대손율들이 어느 정도, 어느 기간 동안 반응하게 되는지를 추정해 본다.
<식 13> ∆ ∆ ∆
즉 모수팩터에 추정된 대손율 A, B와 금리인상, 경기불황, 주택가격하 락 등의 변수들을 구성하여 세 가지 외부요인의 충격발생시 대손율의 충 격은 어느 정도이며, 충격은 어느 정도 지속되는지를 추정해 보는 것이 다. 이를 통하여 은행의 주택담보대출의 대손율에 어떠한 요인이 보다 큰 충격을 미칠 수 있는지 판단해 볼 수 있게 된다. 이상과 같은 모형의 구성 하에서, 본 연구에서 주택담보대출비율, 연체 율, 부실채권비율 등은 금융감독원의 금융통계시스템을 이용하였으며, 가 계 및 시장의 자산과 부채규모, 대출금리, GDP 성장률 등은 한국은행의 경제통계시스템을 이용하였다. 그리고 주택가격매매지수의 경우에는 KB 부동산 플랫폼을, 시장의 자산 및 부채자료는 FnGuide를 참조하였다. 분 석기간은 2005년 1월부터 2017년 3월까지 총 147개월 이다. 다음의 표에는 구성된 변수들의 기초자료가 나타나 있다.
<표 1> 기초자료 검증(%)
변수 빈도 평균 표준편차 최소값 최대값 주택담보대출비율 147 21.16 1.48 19.10 24.31 주택담보대출 연체율 147 0.64 0.31 0.19 1.80 주택담보대출 부실채권 비율 147 0.55 0.23 0.22 1.40 가계자산 증가율 147 2.07 1.49 -1.85 5.68 가계부채 증가율 147 2.06 0.98 -0.91 4.02 시장자산 증가율 147 1.96 3.76 -11.42 11.84 시장부채 증가율 147 1.79 5.46 -18.28 16.73 주택가격 상승률 147 0.27 0.40 -0.72 3.10 대출금리(%p) 147 -0.01 0.16 -1.18 0.33 경제성장률(∆명목GDP) 147 1.34 1.02 -2.20 3.70
주. 부실채권비율은 고정이하 여신비율을 나타냄. 72 주택도시금융연구 제2권 제2호
Ⅳ. 분석결과
주택담보대출의 대손율 추정
이와 같이 추정된 대출규모 등의 기초자료를 바탕으로, 본 연구는 먼저, 주택담보대출의 대손율을 추정한다. 앞서 언급하였듯이 은행의 대출로 발생하는 대손율은 대출자체에서의 손실률과 함께 차주의 신용위험을 함 께 고려한다. 본 연구는 주택담보대출의 대손율 추정에 필요한 차주의 신용위험의 정도와 대출로 인한 손실률 등을 첫째, 대용변수를 이용하는 방법과 둘째 직접 추정하는 방법을 모두 이용한다. 먼저, 두 변수를 대용변수로 주택담보대출의 대손율 A를 추정하기로 한다. 다음의 그림에는 본 연구의 분석기간에 대한 주택담보대출의 비율 과 함께 두 변수의 추이가 나타나 있다. 은행의 총대출규모에서 주택담 보대출이 차지하는 비중과 주택담보대출의 연체율은 월간 단위로 파악이 가능하며 주택담보대출의 고정이하여신비율(부실채권비율)은 분기 단위 로 파악이 가능하다. 아래의 그림에서 나타나 있듯이, 주택담보대출비율과 연체율간에는 대 략적인 정(+)의 상관관계가 확인된다. 즉 주택담보대출이 증가할수록 연 체율도 시차를 두고 증가한다고 할 수 있다.
<그림 1> 주택담보대출비율, 연체율, 부실채권의 추이
주택담보대출비율과 연체율 부실채권비율 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 73
특히 2010년 말 이후로 연체율이 지속적으로 증가하고 있는데, 이는 당시 의 집단대출 분쟁 등에 따른 여파인 것으로 판단된다. 한편 두 변수간 정(+) 의 관계는 2013년 이후에는 확인되지 않고 있다. 즉 주택담보대출은 증가하 는데, 연체율은 감소하고 있다. 이는 저금리 지속에 따른 가계 상환부담의 완화와 은행의 적극적인 부실채권 정리의 결과인 것으로 보인다. 한편, 부실 채권비율과 연체율은 거의 같은 추세를 보이고 있다. 이는 연체율이 증가하 면 이는 곧 은행의 부실채권으로 이어진다는 판단을 가능하게 한다. 이와 같은 추세는 다음의 표에서 나타나 있듯이 세 변수간 상관관계의 추정에서 보다 확실히 알 수 있다.
<표 2> 주택담보대출비율, 연체율, 부실채권비율간 상관관계
변수 주택담보대출비율 연체율 부실채권비율 주택담보대출비율 1.000 0.523 연체율 1.000 (0.000)*** 0.493 0.953 부실채권비율 1.000 (0.000)*** (0.000)***
주. 괄호 안은 t-value: * 10% 수준, ** 5%수준, *** 1% 수준에서 각각 통계적 유의
주택담보대출과 연체율 및 부실채권비율간의 상관관계는 약 0.5이다. 즉 정 (+)의 상관관계는 있지만, 매우 강한 모습은 아니다. 그러나 연체율과 부실채 권비율간의 상관관계는 0.95로서 매우 강한 상관관계가 있음을 알 수 있다. 이상과 같은 추이와 상관관계의 분석에서 일단, 다음과 같은 두 가지의 해석이 가능하다. 첫째, 단순한 주택담보의 증가가 담보대출의 연체나 부 실채권을 유발하지는 않는다는 것이다. 이에 대해서는 다른 주요 원인변 수가 있을 가능성이 존재한다는 것을 판단해 볼 수 있다. 둘째, 일반적인 대출의 대손율에서 신용위험과 손실률은 매우 강한 상관관계를 갖는다. 본 연구에서 대손율에 대한 대용변수로서 사용하는 연체율과 부실채권비 율도 서로간 강한 상관관계가 확인된다. 이에 따라 본 연구에서는 연체 율과 부실채권비율을 사용하여 주택담보대출의 대손율 A룰 추정한다. 한편, 대출의 대손율은 직접 추정할 수도 있다. 앞서 언급하였듯이 본 74 주택도시금융연구 제2권 제2호
연구에서는 <식 4>와 <식 7>을 이용하여 대손율을 추정해 보았다. 먼 저 <식 4>를 이용하여 차주의 신용위험의 정도를 추정하며, 이 때 추정 된 수치는 개별 차주의 신용위험 정도는 아님에 유의할 필요가 있다. 주 택담보대출의 손실률은 <식 7>을 통하여 추정한다. 이와 같이 추정된 두 변수를 이용하여 대손율 B를 추정한다. 다음의 표에는 추정된 대손율 A와 B의 평균수치가 나타나 있다. <표 3> 정상상태 주택담보 대손율 추정결과(%)
연체율 부실채권비율 대손율 A 신용위험 손실률 대손율 B 평균 0.637 0.545 0.415 45.83 0.640 0.293 표준편차 0.310 0.234 0.413 - 0.233 0.107 개체수 146 147 146 66/144 145 145
주. 2005년 1월부터 2017년 3월까지의 평균 수치임.
분석기간 평균 연체율은 약 0.637%이며 부실채권비율은 0.545%이다. 그리고 이를 바탕으로 추정한 주택담보대출의 대손율 A는 약 0.415%인 것으로 확인되었다. 한편, <식 4>를 이용하여 추정한 차주의 신용위험 정도는 전체 144 개월에서 66 개월이 확인되어 45.83% 수준이다. 한국은 행에서 매 분기마다 발표하는 가계에 대한 신용위험지수의 평균이 동일 기간 약 41.2 인 것을 감안하면 위의 추정된 신용위험의 정도는 합리적 인 것으로 판단된다. 또한 <식 7>을 이용하여 추정한 주택담보대출의 손실률은 동일기간 평균 0.64%로 추정되었다. 이와 같이 추정된 각 기간 별 손실률에 전체 기간에 대한 차주의 신용위험의 정도인 45.83%를 적 용하면 주택담보대출의 대손율 B는 약 29.3%이다. 다음의 그림에는 대용변수를 이용하여 추정된 대손율 A와 직접 추정한 대손율 B의 추이가 각각 나타나 있다. 앞선 표에서도 확인할 수 있었듯이, 대용변수를 이용한 대손율 A의 평 균손실률과 표준편차가 대손율 B보다 더 높게 나타나고 있다. 즉 변동성 이 대손율 A가 더 크게 나타나고 있는데, 이는 신용위험의 대용변수로 사용한 연체율의 영향이 크다. 그리고 두 대손율의 방향성에서는 공통점 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 75
도 확인할 수 있다. 즉 2000년대 중반까지는 대손율이 감소하다가, 2010 년 말을 기점으로 다시 증가하고 있다. 그리고 2013년을 기점으로 최근 까지의 주택담보대출의 대손율은 감소추세이다. 왜 이와 같은 추세를 보 이는지에 대해서는 이후에 이루어지는 대출규제의 정도에 따른 분석에서 보다 확실한 판단이 가능할 것이다.
<그림 2> 주택담보대출의 대손율 추이
대손율(정상상태)A 대손율(정상상태)B
지금까지 추정한 대손율은 모두 전체 분석기간에 대한 추정, 즉 분석기 간에 주택담보대출에 대한 아무런 충격이 없다는 가정 하에 추정한 결과 이다. 즉 정상상태(Base)에서의 추정결과인 것이다. 다음 단계에서는 주택담보대출 시장에 충격(Shock)이 발생하였을 경우를 가정하여 대손율을 추정해 보기로 한다. 앞서도 언급하였듯이, 주택담보대 출의 차주의 상황부담에 영향을 미치는 외부요인으로는 주택가격 하각, 금 리인상, 그리고 경제상황 등을 들 수 있다. 이 세 가지 외부요인의 변화는 차주의 신용위험을 증가시키고 결과적으로 은행이 부실채권을 증가시키게 된다. 이에 따라 분석기간에 이와 같은 세 외부요인에 충격이 발생했다고 가정하였을 때, 대손율은 어떻게 변하게 되는지 추정하는 것이다. 본 연구에서는 회귀분석결과에서 추정된 계수값을 이용하여 Stress Factor를 추정, 적용해 보기로 한다. 즉 <식 9>에서와 같이, 앞서 추정 76 주택도시금융연구 제2권 제2호
된 대손율 A와 B를 각각 종속변수로 하고, 주택가격지수의 증가율, 금리 의 증가율(%p), 그리고 명목 GDP의 증가율을 사용한 경제성장율 등을 각각 설명변수로 하여 각 계수값을 추정하는 것이다. 다음의 표에는 이 에 대한 추정결과가 나타나 있다.
<표 4> 주택담보 대손율 회귀분석 결과
종속변수 ∆ ∆ ∆ (대손율A) 종속변수 ∆ ∆ ∆ (대손율B)
주. 괄호 안은 standard error, * 10% 수준, ** 5%수준, *** 1% 수준에서 각각 통계적 유의
먼저, 대손율 A를 사용하여 추정한 결과 주택가격 상승률과 대손율간 에는 음(-)의 상관관계가, 금리의 인상율과는 정(+)의 상관관계가, 그리 고 경제성장률간에는 음(-)의 상관관계가 도출되고 있다. 이러한 결과는 대손율 B에서도 마찬가지이다. 즉 주택가격이 1% 하락하면 주택담보대 출의 대손율이 A의 경우 기본 대손율 0.39%로부터 0.2% 증가하며, 금리 가 1%p 인상되면 대손율은 기본 대손율 0.39%로부터 0.24% 증가하고 있는 것이다. 경제성장률의 경우에는 반응정도가 크지 않다. 또한 대손율 B의 경우에는 상대적으로 금리의 영향을 더 받으며, 주택가격의 영향을 덜 받는 것으로 나타나고 있다. 이와 같이 추정된 계수값을 적용하여 충격상태(Shock)의 대손율 A와 B를 만들고, 앞선 <식 12>에서처럼 시장 연계지수를 적용하기로 한다. 즉 차주의 신용위험이 시장위험에 얼마나 연계되어 있는지를 추정하는 것이다. <식 12>를 적용하여 시장연계지수를 추정한 결과, 전체 분석기 간에 대한 시장의 연계지수, 즉 시장위험은 약 1.218 수준인 것으로 나타 났다. 다음의 표에는 이와 같이 회귀분석 결과를 이용한 충격상태 (Shock)의 대손율과 시장위험까지 고려한 충격상태(Shock+Linkage)에서 의 대손율 A와 B가 각각 나타나 있다. 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 77
<표 5> 충격상태 주택담보 대손율 추정결과
정상상태(Base) 충격상태(Shock) 충격상태(Shock+Linkage) 대손율 A 0.415 0.505 0.615 대손율 B 0.293 0.419 0.510
주1. 2005년 1월부터 2017년 3월까지의 평균 수치로서 지수의 형태임. 주2. 충격상태(Shock+Linkage)는 충격상태(Shock)에 시장위험 1.218이 곱해진 수치임. 대손율 A, B 모두 정상상태보다 시장위험까지 연계된 충격상태에서 손 실이 더 크게 나타나고 있다. 즉 주택담보대출의 대손율은 주택가격하락, 금리상승, 경기불황 등의 외부요인과 함께 시장위험과의 연계성이 높아 질수록 더 커지는 것이다. 주목할 만한 것은 직접 추정한 대손율 B이다. 대손율 B의 경우 상대적으로 대손율 A에 비하여 정상상태에서보다 충격 상태로 인한 손실의 증가폭이 더 크게 나타나고 있음을 알 수 있다. 다음의 두 그림은 대손율 A, B의 정상상태 및 충격상태에서의 대손율 추이를 함께 나타낸 것이다.
<그림 3> 주택담보대출의 대손율 추이: 정상상태와 충격상태
대손율A 대손율B
예측대로 충격상태에서의 대손율의 변동성이 더 커지며, 상대적으로 대 손율 B에서의 변동성이 더 크게 나타나고 있다. 또한 정상상태에서는 뚜 렷하게 감지되지 않았던 금융위기의 여파, 즉 2008년과 2009년의 금융위 기 직후의 은행의 주택담보대출로 인한 대손율의 증가도 충격상태에서는 뚜렷하게 감지되고 있음을 알 수 있다. 78 주택도시금융연구 제2권 제2호
주택담보대출의 규제 영향 분석
이상과 같이, 주택담보대출의 연체율과 부실채권비율을 대용변수로 하 여 주택담보대출의 대손율 A를, 그리고 정형화된 방정식을 통하여 대손 율 B를 각각 추정해 보았다. 이제 가계부채의 경감과 은행의 주택담보 관련 부실여신을 줄이기 위한 정책당국의 관련 규제가 이와 같은 대손율 에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보기로 한다. 앞서 언급하였듯이 정책당국의 주택담보대출의 규제강화 도구로서는 LTV 와 DTI가 있다. 본 연구에서는 차주의 연체율과 신용위험 등을 바탕으로 주택담보대출의 대손율을 추정하고 있으므로, 주택담보대출의 규제의 도구 로서 DTI를 사용하기로 한다. 다음의 표에는 본 연구의 분석기간 동안 행 해진 주택담보대출의 규제, 즉 DTI의 규제 시기와 내용이 나타나 있다.
<표 6> 주택담보대출 규제 추이
시기 내용 적용대상 규제 2005.8 투기지역 30대미만/기존 부채존재가구 DTI 규제(40%) 전 금융기관 도입 2006.3 투기지역 6억이상주택 대출 DTI 규제(40%) 전 금융기관 강화 2006.11 DTI 규제 수도권 투기지역으로 확대 전 금융기관 강화 2007.2 6억미만주택 대출 DTI 규제(40-60%) 은행 강화 비은행 2007.8 DTI 규제 비은행 금융기관으로 확대(40-70%) 강화 금융기관 2008.11 강남 3구 이외지역 투기지역 해제 전 금융기관 완화 2009.9 DTI 규제 서울 및 수도권의 비투기지역 확대 은행 강화 2010.8 수도권 비투기지역 1가구 1주택 DTI 규제 면제 전 금융기관 완화 2011.3 DTI 규제 재적용 전 금융기관 강화 2014.7 금융기관 DTI 60%로 통일 전 금융기관 완화
이와 같이 기간별 DTI 규제의 강화와 완화 시점에 따라, 본 연구에서 는 강화시점에 1, 완화시점에 0의 더미를 각각 주어 두 기간을 분리하였 다. 다음의 표에는 규제완화 기간과 강화 기간에 대한 주요 변수들의 평 균 수치가 나타나 있다. 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 79
<표 7> DTI 규제기간별 주요 변수의 평균값(%)
규제완화 기간 규제강화 기간 빈도 평균 표준편차 빈도 평균 표준편차 주택담보대출비율 57 21.07 1.28 90 21.22 1.59 주택담보대출 연체율 56 0.51 0.34 90 0.72 0.26 주택담보대출 부실채권비율 57 0.46 0.28 90 0.60 0.18 주택가격 상승률 57 0.20 0.29 90 0.31 0.45 대출금리(%p) 57 -0.05 0.20 90 0.01 0.13 경제성장률(∆명목GDP) 57 1.30 1.08 90 1.36 0.99
주택담보대출의 비율은 두 기간에서 큰 차이가 없다. 오히려 규제 강화 기간에 주택담보대출비율이 더 높은 것을 알 수 있다. 연체율과 부실채권 비율 등 주택담보대출의 대손율을 나타내는 변수들은 오히려 규제강화 기간에 더 높아졌다. 이는, 앞서도 언급하였듯이 규제강화에 따른 주택가 격 하락으로 인해 연체율과 부실채권 비율이 높아졌을 가능성을 먼저 생 각해 볼 수 있다. 그러나 주택가격상승률을 보면 오히려 규제강화 기간에 주택가격은 더 높아지고 있다. 따라서 이와 같은 가능성에 대한 설득력은 우선 떨어진다. 경제성장률 역시 두 기간이 비슷하다. 주목할 만한 것은 시장금리의 변화이다. 규제완화 기간에 시장금리는 하락세이다. 그러나 강화 기간에는 상승세이거나 적어도 동결 수준이다. 따라서 일단 주요 변 수의 두 기간별 평균수치를 감안해 보면 주택가격과 경기변동보다는 금 리인상에 따른 연체율과 부실채권비율의 증가가 의심이 된다. 이와 같은 가정에 보다 설득력을 높이기 위해, 본 연구에서는 앞선 대 손율 추정방식을 두 기간별로 나누어 추정해 보기로 한다. 대용변수를 이용한 대손율 A와 <식 3>을 이용한 대손율 B의 추정방식은 앞과 같 다. 다만, 대손율 B의 경우, 규제완화 기간과 규제강화 기간 각각에 대하 여 차주의 평균 신용위험을 계산하여 적용하였다. <식 7>에 따라 추정 된 차주의 평균 신용위험은 규제완화 기간이 42.5%, 규제강화 기간이 47.7%로서 오히려 규제강화 기간에 차주의 신용위험이 더 높아졌다. 다음의 표에는 이와 같이 추정된 정상상태에서의 기간별 대손율 A와 B 가 나타나 있다. 80 주택도시금융연구 제2권 제2호
<표 8> 충격상태 주택담보 대손율 추정결과
정상상태(Base) 규제완화 기간 규제강화 기간 대손율 A 0.322 0.473 대손율 B 0.234 0.332
주1. 2005년 1월부터 2017년 3월까지의 평균 수치로서 지수의 형태임. 주2. 대손율 B의 규제완화 기간에는 신용위험확률 42.5%, 규제강화기간 에는 신용위험확률 47.7%를 각각 적용
대손율 A의 경우 규제완화 기간이 평균 0.322%, 규제강화 기간이 0.473%로서 주택담보대출의 대손율은 규제강화 기간에 더 높아진다. 대 손율 B 역시 마찬가지로서, 규제완화 기간(0.234%)보다 강화 기간 (0.332%)이 더 높게 나타난다. 두 기간에 대한 대손율의 변동성은 대손 율 A가 더 크다. 앞서와 마찬가지로, 충격상태에서의 대손율을 추정하기 위하여 본 연구 에서는 <식 9>를 이용, 회귀분석을 시행하였으며, 다음의 표에는 기간별 회기분석의 추정결과가 나타나 있다.
<표 9> 주택담보 대손율 회귀분석 결과: 규제기간 구분
대손율 A대손율 B 기간 구분 규제완화 기간 규제강화 기간 규제완화 기간 규제강화 기간 -0.165 -0.208 -0.270 -0.281 ∆ (0.079)*** (0.033)** (0.050)*** (0.074)*** 0.175 0.477 0.243 0.374 ∆ (0.066)*** (0.113)** (0.071)*** (0.085)*** -0.023 -0.046 -0.008 -0.024 ∆ (0.055) (0.054)** (0.026) (0.029)*** 0.301 0.452 0.171 0.375 (0.106)*** (0.092)*** (0.121)*** (0.117)*** 56 90 55 90 0.442 0.478 0.374 0.408
주. 괄호 안은 standard error, * 10% 수준, ** 5%수준, *** 1% 수준에서 각각 통계적 유의
대손율 A의 경우, 두 기간에 대한 주요 변수의 추정치의 부호가 변화 하진 않는다. 다만, 계수값에서의 차이를 확인할 수 있다. 즉 규제강화 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 81
기간에서 전반적인 추정값이 더 커진 것을 알 수 있다. 특히 금리상승으 로 인한 대손율의 증가폭이 두드러지게 나타나고 있다. 대손율 B의 경우 에도 마찬가지의 추정결과를 보이고 있다. 그러나 대손율 A의 경우에 비하여 변화된 추정값의 크기가 상대적으로 크지는 않다. 이상과 같은 추정결과를 바탕으로 Stress Factor를 통한 충격상태 (Shock)에서의 대손율 A, B를 추정하고 역시 <식 12>를 통하여 기간별 시장위험과의 연계성을 추정, 시장위험이 고려된 충격상태 (Shock+Linkage)에서의 대손율을 각각 추정해 보았다. 이 때, 시장위험 이 고려된 충격상태에서 시장과의 연계성은 규제완화 기간이 평균 1.198, 규제강화 기간이 1.230으로서 규제강화 기간에서 시장위험과의 연계성은 더 높은 것으로 나타났다. 다음의 표에는 이상과 같이 추정한 결과가 나 타나 있다.
<표 10> 충격상태 주택담보 대손율 추정결과
정상상태(Base) 충격상태(Shock) 충격상태(Shock+Linkage) 규제완화 규제강화 규제완화 규제강화 규제완화 규제강화 기간 기간 기간 기간 기간 기간 대손율 A 0.322 0.473 0.311 0.523 0.373 0.644 대손율 B 0.234 0.332 0.232 0.439 0.278 0.540
주. 충격상태(Shock+Linkage)는 충격상태(Shock)에 시장위험 1.198(규제완화기간), 1.230(규제강화기간)이 각 각 곱해진 수치로서 지수의 형태임.
정상상태(Base)와 충격상태(Shock+Linkage)를 중심으로 비교해 볼 때, 앞서와 마찬가지로 충격상태에서 대손율은 더 커진다. 그러나 주목할 만 한 것은, 기간별 증가 폭이다. 즉 대손율 A와 B는 규제완화 기간에서 각 각 0.322%에서 0.373%, 0.234%에서 0.278%로 소폭 증가한 반면, 규제강 화 기간에서는 0.473%에서 0.644%(대손율 A), 0.332%에서 0.540%(대손 율 B)로 각각 크게 증가하고 있음을 알 수 있다. 이는 주택담보대출 시 장에서 충격이 발생하였을 경우 대출로 인한 손실은 규제완화 기간보다 강화 기간에서 오히려 더 크게 증감을 의미한다. 즉 규제강화 기간에서 충격에 취약함을 의미하는 것이다. 82 주택도시금융연구 제2권 제2호
다음의 그림은 두 기간 별 대손율의 추이를 정상상태와 충격상태 (Shock+Linkage)로 구분하여 보여주고 있다.
<그림 4> 주택담보대출의 대손율 추이: 규제기간 구분
대손율A 규제완화 기간 규제강화 기간
대손율B 규제완화 기간 규제강화 기간
대손율 A와 B 모두의 충격상태의 대손율이 정상상태의 대손율보다 높 다. 그리고 변동성도 더 큰 것을 알 수 있다. 그러나 대손율 A의 경우 규제강화 기간보다 규제 완화 기간에서 충격상태의 대손율의 변동성이 더 큰 반면, 대손율 B에서는 규제강화 기간에서 변동성이 더 크게 나타 나고 있다. 특히 대손율 A의 경우에는 규제강화 기간에서 오히려 대손 율이 꾸준하게 0.6% 수준을 유지하고 있는 것을 알 수 있다. 대손율 B 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 83
의 경우에는 금융위기 직전인 2006년과 2007년에 대손율이 충격상태에서 매우 크게 나타나고 있으며, 2011년 11월, 다시 규제가 강화되면서 대손 율이 높아지고 있다는 것이 특징이다. 이상과 같이, 주택담보대출 규제강화 및 완화 기간에 대한 대손율을 추 정해 보았다. 그렇다면 주택담보대출에 대한 차주의 신용위험과 부실채 권 등에 영향을 미치는 외부요인은 무엇인가? 앞서 언급하였듯이 본 연 구에서는 대표적인 외부 충격요인으로서 주택가격의 하락, 금리의 인상, 그리고 경기불황 등에 주목하고 있다. 이에 따라 본 연구에서는 이와 같 은 세 가지 요인들에 충격이 발생하였을 때 주택담보대출의 대손율은 어 떠한 영향을 받게 되는지 VAR 모형의 충격반응(Impulse response) 분 석을 통해 알아보기로 한다. 특히 대손율 A와 B 각각에 대하여 규제완 화 기간과 규제강화기간을 각각 구분, 외부충격이 발생하였을 때 어떻게 반응하는지를 살펴봄으로써 보다 의미 있는 결과를 얻고자 한다. 이때, 주택가격하락, 금리인상, 경기불황 등의 충격을 묘사하기 위하여 주택가 격상승률과 경제성장률 등에는 (-)를 부호를 부여, 가격 하락과 경기 하 락의 의미를 두었다. 또한 VAR 모형에서 추정된 대손율은 내생변수, 주 택가격, 금리, 경제성장률 등은 외생변수로 설정되었다. 다음의 그림에는 대손율 A에 대하여 VAR 모형의 <식 13>을 통하여 추정된 충격반응곡선이 나타나 있다. 정상상태에서 세 가지 외부요인에 서 충격이 발생하였을 때, 대손율의 반응정도, 반응속도, 지속기간 등은 모두 다르게 나타나고 있다. 먼저, 규제완화 기간에서는 금리가 상승하였 을 때 대손율의 증가가 가장 먼저 나타난다. 즉 금리의 1%p 상승은 대 손율을 처음부터 3개월 동안 약 0.4%까지 상승시킨다. 이와 같은 상승의 충격은 약 7개월까지 지속되며 이후 안정된다. 경기불황에 따른 대손율 의 반응은 상대적으로 미세한 수준이다. 주택가격하락의 경우에는 시차 를 두고 반응하는 모습이 나타난다. 즉 주택가격이 하락하는 충격이 발 생하였을 때, 대손율은 처음에는 반응이 없다가 1개월 후부터 상승하여 약 0.2%까지 높아진다. 84 주택도시금융연구 제2권 제2호
<그림 5> 대손율 A의 충격반응 곡선
규제완화 기간 규제강화 기간 1 .4 .3 .5 .2 0 .1 0 -.5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 step step
r -> DR(Base) r -> DR(Shock+Linkage) y -> r -> DR(Base) y -> DR(Shock+Linkage) p -> r -> DR(Base) p -> DR(Shock+Linkage)
이에 비해 규제강화 기간에서는 외부요인의 충격에 대한 대손율의 반응이 상대적으로 빠르다. 금리의 1%p 상승은 대손율을 약 1% 이상 상승시키며 충격의 정도도 오래 유지된다. 주택가격의 하락의 경우에도 규제완화 기간 에 비하여 상대적으로 충격의 정도가 강하다. 즉 주택가격의 1% 하락은 대 손율을 약 0.35% 상승시키며, 충격의 지속기간도 규제완화 기간에 비하면 더 짧다. 경기불황의 충격은 규제완화 기간과 마찬가지로 미미한 수준이다. 즉, 규제완화 기간보다 강화 기간에 금리의 상승으로 인한 대손율의 증 가가 크게 나타나며, 특히 정상상태보다는 충격상태에서 이와 같은 현상 이 더 두드러지게 나타나고 있다. 이와 같은 결과는 충격상태의 대손율 을 추정할 때 회귀분석을 통해 도출된 결과와 유사하다. 다음의 그림은 대손율 B에 대한 충격반응곡선이다. 정상상태에서 세 가 지 외부요인에서 충격이 발생하였을 때, 대손율의 반응정도는 대손율 A 에서와 비슷하다. 즉 대손율에 대한 충격의 정도는 금리인상, 주택가격 하락, 그리고 경기불황 등의 순으로 나타나고 있다. 대손율 A에서와 마 찬가지로 정상상태에서는 규제완화 기간보다 규제강화 기간에서 외부요 인의 충격으로 인한 대손율의 증가정도가 더 높게 나타나고 있다. 금리 인상으로 인한 대손율의 증가는 규제강화 기간에서 약 0.5%더 높은 것 으로 나타나고 있다. 주택가격 하락의 경우에는 약 0.2%가 더 높다. 그 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 85
리고 충격의 지속기간도 규제강화 기간에서 더 긴 것으로 나타났다.
<그림 6> 대손율 B의 충격반응 곡선
규제완화 기간 규제강화 기간 .3 .8 .6 .2 .4 .1 .2 0 0 -.1 -.2 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 step step
r -> DR(Base) r -> DR(Shock+Linkage) y -> DR(Base) y -> DR(Shock+Linkage) p -> DR(Base) p -> DR(Shock+Linkage)
요약하면, 대손율 B에서도 대손율 A와 마찬가지로 규제강화 기간에서 외부요인의 충격으로 인한 대손율의 증가가 더 두드러지게 나타나며 충 격도 더 오래 지속된다. 특히 금리인상으로 인한 충격이 대손율에 더 크 게 영향을 미치고 있음을 알 수 있다. 이상과 같은 분석결과 통하여, 앞선 <표 7>에서 나타났던, 규제완화 기 간과 규제강화 기간에서의 연체율과 부실채권 비율이 차이, 그리고 세 가지 외부요인 중 규제강화 기간에서 금리의 인상에 대한 부호가 서로 달랐던 점 등에 대한 설명이 가능해 진다. 즉 오히려 규제강화 기간에서 주택담보대출의 연체율과 부실채권이 더 높게 나타난 것이 주택담보대출 의 대손율을 높게 만들었으며, 이에 대한 결정적인 요인은 주택가격의 하락, 경기불황보다는 금리의 인상에서 비롯된 것으로 판단된다.
Ⅴ. 결론
본 연구는 2005년 1월부터 2017년 3월까지 총 147개월에 대한 은행의 주택담보대출, 주택담보대출의 연체율, 부실채권비율 등의 자료를 바탕으 86 주택도시금융연구 제2권 제2호
로 은행의 주택담보대출로 인한 대손율의 정도를 추정하고 있다. 특히 연체율과 부실채권비율을 대용변수로 사용하는 방식과 정형적인 방정식 을 이용하여 직접 추정하는 등 두 가지 방식을 이용하여 대손율 추정하 고 있으며, 추정된 대손율을 각각 정상상태와 충격상태로 구분하여 주택 가격 하락, 금리인상, 그리고 경기불황 등의 외부요인 중에서 어떠한 요 인이 대손율에 더 강한 영향을 미치게 되는지를 분석하고 있다. 추가적으로 본 연구는 주택담보대출의 규제에 대한 효과를 분석하기 위하여 전체 기간을 DTI 강화 및 완화 기간으로 각각 구분하여 정책당국의 주택담보 대출의 규제 강화가 대손율에 어떠한 영향을 미치게 되는지를 분석하고 있다. 본 연구의 실증분석으로 얻을 수 있는 결론은 다음과 같다. 첫째, 대용변수와 방정식을 이용하여 추정한 대손율 A와 B모두 정상상 태에서는, 2000년대 중반까지는 대손율이 감소하다가, 2010년 말을 기점 으로 이 다시 증가하고 있다. 그리고 2013년을 기점으로 최근까지의 주 택담보대출의 대손율은 감소추세였다. 그러나 대손율 A, B 모두 정상상 태보다 시장위험까지 연계된 충격상태에서 손실이 더 크게 나타났다. 즉 주택담보대출의 대손율은 주택가격 하락, 금리상승, 경기불황 등의 외부 요인과 함께 시장위험과의 연계성이 높아질수록 더 커지는 것이다. 특히 대손율 B의 경우 상대적으로 대손율 A에 비하여 정상상태에서보다 충격 상태로 인한 손실의 증가폭이 더 크게 나타나고 있었다. 둘째, 대손율 A의 경우 규제완화 기간이 평균 0.322%, 규제강화 기간이 0.473%로서 주택담보대출의 대손율은 규제강화 기간에 더 높아졌다. 대 손율 B 역시 마찬가지로서, 규제완화 기간(0.234%)보다 강화 기간 (0.332%)이 더 높게 나타났다. 또한 충격상태에서, 대손율 A와 B는 규제 완화 기간에서는 소폭 증가한 반면, 규제강화 기간에서는 크게 증가하였 다. 이는 주택담보대출 시장에서 충격이 발생하였을 경우 대출로 인한 손실은 규제완화 기간보다 강화 기간에서 오히려 더 크게 증감을 의미한 다. 즉 규제강화 기간에서 충격에 취약함을 의미하는 것이다. 셋째, 대손율 A와 B 모두 충격의 정도는 금리인상, 주택가격 하락, 그리고 경기불황 등의 순으로 나타났다. 그리고 규제완화 기간보다 규제강화 기간 주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구 87
에 금리의 상승으로 인한 대손율의 증가가 크게 나타나났다. 특히 규제강화 기간의 경우 금리인상으로 인한 대손율의 충격의 정도가 크게 상승했다. 또 한 충격의 지속기간도 규제강화 기간에서 더 긴 것으로 나타났다. 이상과 같은 분석결과를 종합해 보면, DTI 규제 강화, 즉 주택담보대출 에 대한 규제 강화가 주택담보대출의 대손율을 낮추는 효과는 아직 유의 미하지 않는 것으로 보인다. 즉 오히려 규제강화 기간에서 주택담보대출 의 높은 연체율과 부실채권 비율이 주택담보대출의 대손율을 높게 만들 었으며, 이에 대한 결정적인 요인은 주택가격의 하락, 경기불황보다는 금 리의 인상에서 비롯된 것으로 판단이 가능해 진다. 따라서 차주의 신용 위험 및 그로인한 대손율의 증가는, 적어도 아직까지는 DTI 규제 강화 등의 금융규제보다는 금리의 인상이라는 실물경제의 직접적인 변화가 더 큰 영향을 미치는 것으로 판단된다. 이상과 같이 주택담보대출의 대손율을 정상상태와 충격상태로 구분하여 추정해 보았고, 정책당국의 규제완화 기관과 규제강화 기간에 따른 대손 율의 변화를 추정해 보았다. 본 연구의 한계는 다음과 같다. 먼저, 본 연구의 결과가 정책당국의 금 융규제가 무용함을 의미하는 것은 아니다. 부실채권의 비율이 시차를 두 고 나타날 수 있고, 규제완화 기간 동안의 리스크가 확대된 결과로 규제 가 강화될 수 있기 때문이다. 따라서 본 연구의 결과는 대손율에 보다 직접적인 영향을 미치는 요인의 적절한 조절과 통제를 통하여 보다 효과 있는 규제가 필요하다는 의미로 해석할 필요가 있다. 또한 본 연구의 연 구결과는 개별 차주들의 미시자료를 이용한 것이 아니다. 따라서 차주의 소득에 따른 대손율의 변화에는 한계가 있다. 이와 같은 연구는 향후의 과제로 남겨 놓는다.
논문접수일 2017.10.11. 논문심사일 2017.10.20. 게재확정일 2017.11.06. 88 주택도시금융연구 제2권 제2호
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A Study on the Estimation of Expected Loss Rate of Mortgage Loan and its Determinants
Kim Jong-Hee*
By using the estimation of expected loss rate of mortgage loan from the banks’ loan data over the period 2005: 1M – 2017: 3M, this paper analyzes the impact of macroeconomic shocks such as falling house price, rising interest rate and business cycle recession on the expected loss rate of mortgage loan. Additionally, it shows the effectiveness of financial regulation such as DTI by examining the different impact on the estimation of expected loss rate. It is able to use the results of its empirical analysis to draw the following three conclusions. First, EL A(expected loss rate of mortgage loan by using proxy variables) and EL B(by using the typical formula) are increasing under the state of shock rather than normal base. Specifically, EL B is larger than EL A. Secondly, EL A and B are increasing in the periods of strengthen DTI, and such a tendency is much stronger in case of the state of shock. Finally, the scale of the shock is the strongest in case of rising interest rate. The effectiveness of business cycle recession is very weak, and such a tendency is much stronger in the periods of strengthen DTI.
To sum up this, the effectiveness of falling house price from the strengthen DTI is still weak. The rising interest rate in the periods of strengthen DTI made EL large.
Keywords: Mortgage loan, Expected loss rate, Probability of default, Loss Give Default, DTI
* Assistant Professor, Economics College of Commerce, Chonbuk National University, Email: [email protected]
주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 93
주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정*
김희호**
<요약>
본 연구는 직업탐색(job search)모형을 주택경매시장에 적용하여 주택경매가 낙찰될 때까지 소요되는 시간의 결정원인을 이론적, 실증적으로 분석하였다. 주택경매의 낙 찰소요시간이 길어질수록 거래가 즉시 이루어지지 못하며, 경매거래비용이 증가하게 된다. 본 연구는 경매 낙찰소요시간이 감정가격, 개별주택특성과 경매시장조건에 의해 결정된다는 것을 보여주고 있다. 2006년 1월-2015년 12월 서울의 강남구, 송파구와 노 원구 지역 주택경매자료와 GLS, FIML, Quantile 등 다양한 추정기법을 사용해서, 본 연구모형을 추정하였는데 실증결과는 연구가설을 대체적으로 지지하고 있다. 본 연구 는 기존연구에서 소외되었던 경매 낙찰소요시간의 중요성을 분석하여 경매시장의 효
율성을 제고하고 주택정책의 지표로서 활용하는데 그 의미가 크다.
핵심주제어: 주택경매, 경매 낙찰소요시간, 경매감정가격, 경매낙찰가격, 주택특성
* 본 연구의 수정과 발전에 귀중한 심사의견을 주신 익명의 세분 심사위원께 감사드립니다. ** 경북대학교 경제통상학부 교수, Email: [email protected] 94 주택도시금융연구 제2권 제2호
I. 서론
1. 연구의 배경과 필요성
주택은 다른 재화와 달리 개별주택의 특성에 따라 그 가격이 다르게 결정되는 헤도닉(hedonic) 특성을 가지고 있기 때문에 주택시장은 불완 전한 시장이다.1) 우리나라 경매시장은 해당 주택의 특성과 채무관계, 입 찰경쟁관계 등 시장정보를 법의 범위에서 공시하여 거래를 활성화하고, 주택가격이 적정하게 결정될 수 있도록 한다. 이러한 측면에서 경매시장 은 불완전한 주택시장의 효율성을 높일 수 있다. 경매시장에 대한 기존연구는 주로 경매 낙찰가격의 결정원인에 대해 실증적으로 분석하고 있다. 조남복․문영기(2006), 정성용(2009), 문희 명․유선종(2007)은 경매시장에서 경매낙찰가격이 유찰횟수가 길수록 하 락한다는 것을 실증적으로 보여주고 있다. 하지만, 이들 연구의 한계는 경매 낙찰가격과 유찰횟수의 관계에 대해 이론적 근거를 제시하고 있지 못하고 있다. Ching and Fu (2001), Idee et al.(2009), Marcus and Swisher (2000)의 실증적 연구는 경매낙찰가격이 임차인의 존재여부와 경매입찰자의 숫자가 작을수록 낮아진다는 것을 보여주고 있다. 한편, 경매시장에서 경매 낙찰가격 뿐 아니라 경매낙찰에 소요되는 시간의 결정도 중요하다. 예를 들어, 주택경매의 낙찰소요시간이 길어질수록 거래가 즉시 이루어지지 못하며, 경매거래비용이 증가하게 된다. 경매거래비용은 정 보의 탐색비용, 시간비용, 금융비용, 경매위험비용을 모두 포함한다. 그 결과 경매 낙찰소요시간이 길어질수록 경매를 통한 주택거래가 위축되며, 주택시 장의 효율성도 감소한다. 하지만, 경매 낙찰소요시간의 결정에 대한 연구는 거의 없는데 이는 경매시장에서 낙찰가격이 결정되면 낙찰소요시간은 외생 적으로 주어진 것으로 간주되기 때문이다. 본 연구에서 설명하듯이 경매 낙 찰소요시간은 낙찰가격과 같이 경매시장에서 개별 주택의 특성과 경매시장
1) 주택의 물리적 특성은 전용면적, 아파트 층수, 건축 연수, 용적률 등이며 주택의 환경 특성은 학 교 및 병원의 존재 여부이며 주택의 접근성은 지하철, 조망권, 남향 등이 있다. 김희호·박세운 (2013) 참조. 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 95
조건에 의해 결정되는 내생변수이다. 만약 해당 주택이 남향이거나, 교통접 근성이 좋으면 경매낙찰에 소요되는 시간이 단축될 수 있다. 경매 낙찰소요 시간의 결정에 대한 연구는 경매거래비용을 낮추고 거래의 확대를 통해 주 택시장의 효율성을 증가시키는 정책적 함의를 가지고 있다.2)
2. 연구의 목적과 범위
본 연구는 노동시장의 탐색(job search)모형을 경매시장에 적용하여 주 택경매가 낙찰될 때까지 소요되는 시간의 결정원인을 이론적, 실증적으 로 분석하였다. 이는 노동시장에서 어느 실업자가 직업을 찾을 때까지 소요되는 시간이 경매시장에서 참가자가 주택을 낙찰할 때까지 소요되는 시간과 결정과정이 유사하기 때문이다.3) 본 연구모형에서 경매 낙찰소요 시간의 결정은 경매참가자가 경매유찰로 인해 얻을 수 있는 추가적인 가 격이익과 경매유찰로 인해 발생하는 유찰비용에 따라 결정된다. 경매 낙 찰소요시간은 해당 주택에 대한 경매참가자의 주관적인 평가가치와 경매 낙찰가격, 개별주택의 특성과 경매시장조건에 의해 결정된다. 본 연구는 2006년 1월부터 2015년 12월까지 우리나라 서울 강남, 송파, 노원구 지역의 주택경매자료와 GLS, FIML, Qauntile regression 등 다 양한 추정기법을 사용하여 경매 낙찰소요시간의 모형을 실증적으로 추정 해보았다. 개별주택의 특성으로서 주택 환경과 위치, 물리적 특성을 고려 했으며, 경매시장조건으로서 예상 주택가격 변동, 저당권의 존재여부, 경 매입찰자 숫자를 고려하였다. 다음 장에서는 경매 낙찰소요시간의 결정모형을 이론적으로 도출하고, 이를 사용하여 연구의 가설과 추정모형을 유도하였다. III장은 2006년 1 월-2015년 12월 서울의 강남, 송파, 노원구 경매자료와 분위수 회귀분석 기법을 사용하여, 경매 낙찰소요시간의 결정요인을 실증적으로 검증하고
2) Clauretie and Thistle (2007), Haung and Palmquist (2001), Clauretie and Daneshvary (2009)는 주택판매에 소요되는 시간의 결정원인을 분석하였는데 판매 소요시간이 길수록 주택보유비용이 증가하면서 주택가격이 하락하는 “오염효과(stigma effect)”를 보여주고 있다. 3) 노동시장의 탐색모형은 어느 노동자가 실업에서 고용까지 직업을 찾을 때 발생하는 탐색비용을 비교하여 직업을 선택할 때 소요되는 시간을 설명하고 있다. Mortenson (1986) 참조. 96 주택도시금융연구 제2권 제2호
자 한다. 연구의 요약과 정책적 제언은 마지막 장에서 나타나 있다.
II. 이론적 모형
경매 낙찰소요시간은 주택이 경매시장에 등록되어서 낙찰될 때까지 소요 되는 시간이다. 경매주택에 대한 경매참가자의 주관적인 평가가치(reserve price)가 높거나 경매 낙찰가격이 낮아지면 경매참가 이익이 발생하므로 경 매 낙찰확률이 높아지고 경매 낙찰소요시간이 단축된다. 이때 경매이익은 참가자의 주관적인 평가가치에서 경매 낙찰가격을 빼준 값이다. 경매 낙찰 소요시간의 결정에서 나타나는 문제는 경매참가자의 주관적인 가치를 직접 관찰할 수 없다는 점이다. 경매참가자의 주관적 평가가치(reserve price)는 경매주택에 대해 기꺼이 지급하고자하는 주관적 가격(willingness to pay) 이다. 본 연구는 경매참가자의 주관적인 가치를 도출하기 위해서 노동탐색 모형을 경매시장에 응용하였다. (e.g., McCall, 1976; Mortenson, 1986). 본 연구에서 경매 낙찰가격은 불확실한 변수이며, 그 확률분포를 알 수 있다고 가정한다. 또한, 경매 낙찰확률도 알 수 있으며, 경매기간동안 일 정하다고 가정한다. 경매참가자는 경매주택의 유찰로 인해 경매가격이 낮 아지면서 추가적으로 얻을 수 있는 경매이익과 유찰비용을 서로 비교하 여 해당 경매주택에 대해 자신의 주관적인 가치를 결정한다. 경매시장에 서 첫째, 경매 낙찰가격이 경매참가자의 주관적인 가격보다 낮거나, 둘째, 경매유찰로 추가적인 경매이익이 유찰비용보다 크면 경매 낙찰확률은 증 가한다. 경매 낙찰가격이 참가자의 주관적인 평가가치보다 낮더라도 모든 경매참가자가 물건을 낙찰 받는 것은 아니다. 경매가 낙찰되는 과정은 매 경매마다 시간이 소요되는 다 기간 모형이다. 해당 경매주택에 대해 경매 참가자들의 주관적인 평가가치를 도출하는 과정은 다음과 같다. 매 기간의 최적선택에서 경매참가자의 효용을 극대화시키는 일차조건 을 구하면, 경매이익이 제로(0)보다 클 때 ( ≥) <식 1>과 같이 경 매유찰로 인한 한계비용과 한계경매이익이 일치한다. 참가자의 주관적인 평가가치를 , 경매 낙찰가격을 라고 하면, 경매이익은 이다. 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 97
, 단, ≥ <식 1>
c는 경매 당 유찰비용이며, f(p)는 경매가격(p)의 확률분포이다. s는 경 매 낙찰확률이며, 경매 낙찰가격은 제로(0)보다 크므로
이다. 최적 조건 <식 1>에 ∞ 서 낙찰가격의 확률분포(f(p))와 낙찰확률(s), 경매비용(c)을 알 수 있다 면, 경매참가자의 주관적인 가치( )를 구할 수 있다. 을 이용하면 <식 1>로부터 경매 낙찰가격에 대한 기대 값( )을 구할 수 있다.
<식 2> Pr≤
는 경매가격의 기대값, Pr≤ 이며, F(p) 는 경매가격의 누적확률분포이다. <식 1>과 <식 2>을 이용하면 일차조 건식은 다음과 같다.
<식 3>
경매 낙찰가격이 참가자의 주관적인 평가가치보다 낮다면, 경매낙찰확 률은 참가자의 주관적인 가치(p*)에서 이다. 하지만, 이 조건을 충 족시키면서 실제 경매에서 낙찰을 받을 확률은 이다. 경매 낙찰확 률( )의 역수는 경매이익이 비용보다 커서 경매참가자가 경매를 낙 찰 받을 때까지 소요되는 시간(유찰횟수)이다. 결국, <식 3>에서 좌변은 경매가 낙찰될 때까지 소요되는 시간에 대한 98 주택도시금융연구 제2권 제2호
경매비용을 나타낸다. <식 3>의 우변은 참가자의 주관적인 가치에서 예 상 경매낙찰가격을 빼준 값이며 경매이익과 같다. 결국 <식 3>은 경매 낙찰에서 소요되는 경매비용과 경매이익이 일치하는 최적조건을 보여준 다. 이를 이용하면 경매 낙찰소요시간을 구할 수 있는데 경매 낙찰소요 시간의 분포는 기하(geometric)분포라고 가정한다. 경매가 시작된 이후 k번째 날에 낙찰이 이루어진다고 가정하면 경매소 Pr 요시간( )는 이다. 기하분포에서 예상 경 매 낙찰소요시간은 경매 낙찰확률의 역수이므로 다음과 같다.
<식 4>
는 경매 시작이후 k번째 날까지 경매가격이 참가자의 주관적인
평가가치보다 낮게 나타난 횟수이며, 는 경매낙찰에 소요되는 예
상시간이다. 경매 낙찰소요시간( )은 경매 낙찰확률(s), 참가자의 주 관적 평가가치(p*)와 확률분포(F(p*))에 따라 결정된다. 참가자의 주관적 인 가치가 높을수록, 경매 낙찰확률(s)이 클수록 경매 낙찰소요시간은 줄 어든다. 경매 낙찰확률(s)은 예상 가격변동, 채무여부, 경매입찰자 숫자 등 시장조건()을 반영한다. 즉, 이다. 본 연구에서 참가자의 주관 적 가치(p*)는 주택의 환경적, 물리적 특성(Z)에 따라 결정된다고 가정한 다. 즉, 이다. <식 3>과 <식 4>를 이용하면 경매 낙찰소요시 간과 참가자 주관적인 가치의 관계는 <식 5>와 같다. 경매비용이 높아질 수록 경매유찰에 따르는 비용이 증가하며 경매 낙찰소요시간은 줄어든다.
<식 5>
최적 일차조건을 나타내는 <식 5>에서 경매 낙찰소요시간은 경매참가 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 99
자의 주관적인 평가가치(), 낙찰가격(), 경매비용(c)과 경매 낙찰확 률(s)의 함수이다. <식 4>와 <식 5>을 종합하면, 경매 낙찰소요시간
()은 다음과 같은 로그 선형모형으로 설명할 수 있다.
′ log <식 6>
′ log 여기에서 은 경매 낙찰소요시간의 로그 값( ), 는 추정오차이 며 로그 정규분포를 가정한다. <식 6>에서 참가자의 주관적 평가가치 (p*)가 높을수록, 시장조건()에서 경매참여자가 많을수록 경매 낙찰소요 시간은 단축된다. 주택의 특성(Z)과 시장조건()을 이용하면, 경매 낙찰 소요시간(′)의 추정모형은 다음과 같이 선형함수로 나타낼 수 있다.
′ log <식 7>
여기에서 는 개별적인 경매시장의 특성을 나타내는 효과이다. 은 경 매이익이 경매 낙찰시간에 미치는 효과이며 음(-)의 효과이다. 참가자의 주관적 평가가치가 높아지거나 낙찰가격이 낮아지면, 경매이익 이 높아지며 경매낙찰소요시간(′)은 단축된다. 또한 경매 낙찰소요시간은 주관적 평가가치에 음(-)의 효과, 낙찰가격에 양(+)의 효과를 가진다. 주의해야 하는 점은 낙찰가격과 경매 낙찰소요시간은 모두 내생적으로 결 정되는 내생변수이며, 두 변수의 관계는 인과 방향에 따라 달라질 수도 있 다. 만약 경매가 유찰될수록, 그동안 감추어진 주택 특성의 위험이 노출되면
서 낙찰가격이 떨어질 수 있다. 이 경우 은 양(+)의 효과를 보이게 된다.
은 주택의 특성(Z)이 경매낙찰소요시간에 미치는 효과이며, 주거환경,
교통, 위치 등이 좋아지면 경매 낙찰소요시간도 단축된다. 따라서 은
음(-)의 효과이다. 은 시장조건()이 경매 낙찰소요시간에 미치는 효과 이며, 예상가격이 상승할수록 경매참가자가 많을수록 경매 낙찰소요시간 이 단축되므로 음(-)의 효과이다. 100 주택도시금융연구 제2권 제2호
한편, <식 2>, <식 3>과 <식 4>을 이용하면 경매 낙찰소요시간과 더 불어 경매 낙찰가격(p)의 추정모형을 내생적으로 도출할 수 있다.
<식 8>
여기에서 는 경매 낙찰가격의 추정오차이다. 앞의 최적 일차조건식에서 경매가격(p)은 주택의 물리적, 환경적 특성(Z)과 경매 낙찰소요시간(′)에 의해 결정된다. 경매 낙찰소요시간이 길어질수록 그동안 감추어 졌던 주택의 위험이 노출되면서 경매 낙찰가격은 하락한다. (주택판매 소요시간과 주택가 격의 관계는 Clauretie and Thistle (2007)를 참조). 한편, 경매낙찰가격과 낙 찰소요시간은 두 변수가 모두 내생적 변수이기 때문에, 두 변수를 같이 추정 하기 위해서 두 변수의 추정오차(, )들이 서로 독립적이라고 가정한다. 다음 장에서는 추정 모형식 <식 7>을 사용하여 경매 낙찰소요시간의 결정원인을 다양한 추정기법을 사용해서 추정해보고자 한다.
III. 실증분석
1. 자료와 추정방법
여기에서는 2006년 1월에서 2015년 12월까지 서울의 강남, 송파, 노원 구의 지역법원에서 경매된 아파트에 대한 경매자료를 이용해서 경매 낙 찰소요시간의 결정원인을 추정해보고자 한다. 본 연구의 실증분석에서 서울의 강남과 송파지역을 선택한 이유는 두 지역이 다른 지역의 부동산 가격을 선도하며, 가장 주목받는 프리미엄 지역이기 때문이다. 즉, 두 지 역의 주택은 다른 지역에 비해서 그 가격이 높고 고급지역으로서 프리미 엄 특성을 가지고 있다. 한편, 노원구의 자료는 강남과 송파구의 경매 낙 찰소요시간 결정과 차이를 비교하기 위해서 사용되었다. 노원구의 주택 가격은 강남구와 다르게 중저가이며 일반지역의 특성을 나타내고 있다. 실증분석기간의 선정기준은 경매자료를 체계적으로 구할 수 있는지 여부 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 101
이며, 2006년 1월 - 2015년 12월까지 월별자료를 사용하였다. 주택가격지 수는 국민은행 데이터베이스에서 발표되고 있으며, 개별주택의 가격보다는 지역별 평균가격을 나타낸다. 따라서 주택가격지수는 본 연구가 분석하고 있는 개별 경매주택가격을 정확하게 나타내지 못한다. 여기에서는 법원에 서 발표되고 있는 개별 경매주택의 자료를 사용하였으며, 주택의 헤도닉 특성으로서 개별 주택의 남향여부, 교통접근성, 위치 등을 직접 수작업이 나 구글(google)지도를 통해 확인하였다. 본 연구에서 발췌한 경매자료는 강남구 1440개, 송파구 1243, 노원구 1650개 등으로서 세 지역 경매자료는 모두 4333개로 구성되며 2010년 소비자물가로 실질가치를 구하였다. 경매 낙찰소요시간의 추정모형인 <식 7>에서 경매 낙찰가격에 대한 대용변 수로서 건축면적 단위(m2)당 낙찰가격에 로그를 취한 로그 값으로 사용하였 다. 이는 서울 강남, 송파와 노원구 등 지역별로 단위면적당 낙찰가격의 차이 가 크기 때문에 표준화된 결과를 도출하기 위해 단위면적당 가격을 사용하였 다. 경매 낙찰소요시간(′)의 대용변수로 경매 유찰횟수의 로그 값을 사용하 였으며, 우리나라 경매에서 경매 회수 당 4주의 유예기간을 가지고 있다. 경매이익은 (단위면적당) 참가자 주관적 평가가치의 로그 값에서 낙찰 가격의 로그 값을 빼준 값이다. 경매참가자의 주관적 평가가치에 대한 대용변수로서 시장 감정가격을 사용하였다. 시장 감정가격은 법원이나 감정평가회사가 경매에 등록된 개별 주택에 대한 시장 평가가치를 나타 내며, 시장이 효율적이라면 참가자의 주관적 가치와 시장 감정가격은 일 치한다. 주택의 헤도닉 특성(Z)을 나타내는 변수는 건축연수, 주택의 건 축면적, 아파트 총 층수, 거주층, 남향여부, 교통접근성, 강남지역여부 등 을 고려하였다. 건축면적은 m2, 건축연수는 준공연수(년), 교통접근성은 지하철역으로부터 도보로 10분 이내 거리이면 1, 또는 0인 더미이다. 경 매주택의 특성으로서 총 층수는 해당 아파트의 전체 층수이며, 거주층은 실제 주거하는 아파트의 층수이다. 예를 들어 15층 아파트의 5층에서 거 주하면 총 층수 15, 거주층은 5인 것이다. 강남에 위치하거나, 남향 아파 트인 경우 경매낙찰소요시간을 단축시키므로 강남지역과 남향의 대용변 수로 더미를 사용해서 추정모형에서 추가하였다. 102 주택도시금융연구 제2권 제2호
경매시장조건(x)을 설명하는 변수로서 예상 가격변동과 시장 경쟁정도, 저당권 설정여부에 대한 변수를 포함하였다. 예상 가격변동은 예상 주택 매매가격의 변동률을 사용하였으며, ARIMA(p,q)추정을 사용하여 예상 주택매매가격을 추정하였다. 경매시장의 경쟁정도에 대한 대용변수로서 경매입찰자 숫자의 로그 값을 사용하였다. 경매입찰자의 숫자는 경매가 유찰되는 경우 누적 입찰자숫자가 아니라, 마지막 해당 경매 회차의 입 찰자숫자이다. 저당권의 존재여부는 해당 경매주택이 다른 채권자에 의 해 저당권이 설정되었다면 1, 또는 0인 더미변수이다. 서울 세 지역의 경매주택 가운데 저당권 설정 비율은 전체 경매주택에서 32%이었다. (<표 1> 참조). 본 연구에서 발췌한 주택의 경매자료는 법원경매자료에 서 발췌하였으며, 해당 주택의 위치와 접근성 등은 구글 지도를 활용하 였다. 주택매매가격과 소비자물가는 통계청과 국민은행에서 발췌하였다. 추정모형에서 독립변수와 종속변수가 모두 시계열적 자료를 사용하므 로 전통적 추정에서 추정오차가 이분산성 또는 자기상관을 보일 수 있 다. 이를 제거하기 위해 GLS(Generalized Least Square)추정기법을 사용 하였다. 한편 경매 낙찰소요시간과 낙찰가격은 모두 내생변수이어서 내 생성 문제로 인한 추정편기를 제거하기 위해서 최우도 추정기법(Full Information Maximum Likelihood)을 사용하였다. (<표 2> 추정결과). 마지막으로 경매 유찰횟수가 길수록 경매 낙찰소요시간을 결정하는 변수 의 효과가 일정한 것이 아니라 다르게 나타날 수 있다. 이를 고려하여 분위수(quantile) 추정기법을 사용하여 경매 낙찰소요시간을 다시 추정하 였다. (e.g., Koenker and Hallock(2001) 참조). 이때 경매 유찰횟수는 25%의 분위수(quantile) 구간으로 다시 구분하였다. (<표 3> 추정결과).
2. 실증결과
<표 1-패널 1>, <표 1-패널 2>와 <표 1-패널 3>은 2006년 1월 - 2015년 12월 서울의 강남, 송파, 노원구에서 경매된 주택의 감정가격, 경 매낙찰가격, 건축면적, 건축연수, 총 층수, 거주층, 유찰횟수, 경매 참가자 숫자와 저당권의 여부에 관한 서술적 통계량을 비교해 보았다. 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 103
<표 1-패널 1> 서울 강남구 경매자료에 대한 서술적 통계량
경매 건축 경매 감정가격 낙찰가격 면적 총 거주 입찰자 저당권 연수 유찰 (1000원) (1000원) (m2) 층수 층 숫자 존재여부 (year) 횟수 (명)
관측자료 1110 1110 1110 1110 1110 1110 1110 1110 1110
평균 6.27 1,076,984 897,249 111.52 14.72 7.67 1.11 5.15 0.40
중앙값 4.00 900,000 764,000 101.34 13.00 6.00 1 3 0
최대 36 4,200,000 3,210,000 240.00 66.00 54 5 59 1
최소 1 67,500 44,150 9.65 3.00 1 0 1 0
표준편차 6.23 692,142 556,198 47.05 10.36 7.07 0.76 5.94 0.49 skewness 2.62 1.64 1.77 0.63 2.62 2.53 0.40 2.74 0.38 kurtosis 4.12 4.24 5.35 0.10 8.22 9.75 0.29 11.77 -1.85
<표 1-패널 2> 서울 송파구 경매자료에 대한 서술적 통계량
경매 건축 경매 감정가격 낙찰가격 면적 총 거주 입찰자 저당권 연수 유찰 (1000원) (1000원) (m2) 층수 층 숫자 존재여부 (year) 횟수 (명)
관측자료 943 943 943 943 943 943 943 943 943
평균 15.09 833,470 679,344 105.90 15.92 8.34 1.32 6.07 0.40
중앙값 14 680,000 573,000 82.00 15 7 1 4 0
최대 35 5,500,000 3,355,000 250.00 46 46 5 47 1
최소 1 130,000 78,100 26.65 3 1 0 1 0
표준편차 8.81 546,702 786,073 40.62 8.21 6.61 0.75 6.61 0.49 skewness 0.18 2.74 2.11 0.84 1.51 1.49 0.55 2.26 0.40 kurtosis -1.17 14.40 8.82 0.50 2.70 3.20 1.12 6.35 -1.84 104 주택도시금융연구 제2권 제2호
<표 1-패널 3> 서울 노원구 경매자료에 대한 서술적 통계량
경매 건축 경매 감정가격 낙찰가격 면적 총 거주 입찰자 저당권 연수 유찰 (1000원) (1000원) (m2) 층수 층 숫자 존재여부 (year) 횟수 (명) 관측자료 1406 1406 1406 1406 1406 1406 1406 1406 1406 평균 14.76 293.319 250,249 71.21 15.13 7.36 1.15 6.91 0.24 중앙값 15 250,000 225,050 61.78 15 7 1 5 0 최대 31 1,000,000 830,000 190.0 28 27 7 55 1 최소 0 35,000 75,700 9.12 3 1 0 1 0 표준편차 6.22 169,936 136,462 26.08 3.86 4.93 0.70 7.12 0.43 skewness -0.14 0.99 1.03 0.71 0.26 0.64 0.71 2.21 1.17 kurtosis -0.86 0.64 1.02 0.17 2.41 -0.08 4.05 6.78 -0.62
*자료: 서울 지역 법원 경매자료, 굿 옥션자료, 구글지도
서울의 세 지역에서 경매아파트의 건축연수는 평균적으로 13년이었으 며, 주택의 전용면적은 32평형(전용면적 87.5m2)이었다. 경매주택의 총 층수는 14층이었으며, 주거 층수는 평균 7층이다. 서울 강남구의 경매아 파트는 비교적 건축연수가 짧고, 높은 층수를 가지고 있었다. 경매 낙찰가격은 강남지역에서 평균 8억7천만 원이었으나 노원구에서는 평균 2억5천만 원으로 강남이 노원구에 비해 3배 이상 비쌌다. 서울의 세 지역에서 경매아파트의 평균가격은 5억5천6백만 원, 가장 비싼 아파 트는 33억5천만 원, 가장 싼 아파트는 7천5백만 원이었다. 세 지역에서 경매이익은 9천1백만 원이었으며, 가장 큰 경매이익은 23억, 최소 이익은 –6억으로서 오히려 경매를 통해 손실을 보게 된 경우도 있다. 경매 유찰횟수는 평균 1.12회로서 1회를 초과하고 있고 가장 긴 것은 7 회이다. 1회 경매 유찰은 유예기간이 4주정도로서 이를 감안하면 경매 낙찰소요시간은 보통 30-35일 걸린다. 강남아파트의 경우 다른 지역에 비해 경매유찰횟수가 짧았는데, 강남지역이라는 프리이엄 특성으로서 인 해 경매아파트가 빨리 낙찰되는 확률이 크다. 경매입찰자숫자는 평균 6.8명이었으며, 강남의 입찰자 숫자는 5명으로 다른 지역에 비해 작았다. 이는 강남의 경매주택가격이 높아서 경매입찰 수요를 억제하는 요인이 된 것으로 보인다. 서울 세 지역의 경매 주택 가운데 평균 32%가 저당권을 설정하고 있었으며, 강남과 송파의 경우 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 105
그 비율이 40%이었으나 노원구는 14%이었다. 강남과 송파구의 저당권 비율이 높은 것은 두 지역에서 아파트를 투기목적으로 보유하는 경향이 크기 때문이다. 반면에 노원구에서는 아파트를 주거용으로 보유하는 경 향이 크다. GLS 기법과 FIML 추정기법을 사용하여 식(7)의 경매 낙찰 소요시간을 추정한 결과는 <표 2>에 나타나 있다.
<표 2> GLS and FIML 기법의 추정결과
종속변수: GLS FIML 경매낙찰소요시간(T‘) 강남 송파 노원 종합 종합 obs. 1440 1243 1650 4333 4333 0.2435 0.0998 0.0990 0.2110 0.2754 상수 (1.12) (0.61) (0.45) (1.16) (1.77)* 1.922 2.4809 2.8645 2.4886 3.0126 경매이익 (9.65)** (45.10)** (55.12)** (56.77)** (51.21)** -0.4566 -0.2331 -0.0210 -0.2436 -0.2350 건축연수 (-4.51)** (-4.49)** (-0.74) (-4.98)** (-4.96)** 0.3452 0.2335 0.1256 0.3513 0.2684 면적 (2.34)** (2.96)** (3.44)** (4.98)** (6.21)** -0.0910 -0.0776 -0.1160 -0.1081 -0.1722 총 층수 (-2.33)** (-2.21)** (-2.46)** (-2.31)** (-2.77)** -0.0224 -0.0101 -0.0533 -0.0383 -0.0200 거주 층수 (-0.65) (-0.56) (-3.22)** (-1.86)* (-1.97)** -0.1237 -0.0334 -0.0339 -0.0354 -0.0201 남향더미 (-1.05) (-1.00) (-1.04) (-1.35) (-1.23) -0.0599 -0.0430 0.0006 -0.0470 -0.0621 교통접근성 (-1.45) (-1.94)* (0.04) (-2.06)** (-2.11)** -0.2335 -0.2523 강남지역더미 (-4.58)** (-4.02)** -1.6873 -1.5609 -1.0023 -1.4450 -1.5523 예상 가격변동 (-0.60) (-1.14) (-0.56) (-2.01)** (-2.23)** 0.4330 0.3306 0.4137 0.4689 0.4143 경매입찰자 숫자 (8.10)** (29.20)** (28.45)** (30.10)** (31.45)** -0.1018 -0.0988 -0.0302 -0.0534 -0.0566 저당권 존재여부 (-2.06)** (-1.90)* (-0.97) (-1.64) (-1.84)* 0.8430/ 0.8990/ 0.8446/ 0.8133/ 0.7988/ R2/D.W. 1.9801 2.0177 2.0514 1.9909 2.001 154.10/ 239.10/ 245.67/ 250.10 243.11/ AIC/Root MSE 0.6001 0.1189 0.2133 /0.2366 0.2334
자료: 서울 지역(강남, 송파, 노원구) 법원 경매자료, 굿 옥션자료, 구글지도 *는 10%, **는 5% 유의수준에서 유의적임. 106 주택도시금융연구 제2권 제2호
<표 2>에서 t-통계량은 추정회귀 계수 밑에 나타나 있는 괄호안의 값 이다. 모형에서 경매 낙찰소요시간을 설명하는 변수들의 추정설명력(R2) 은 0.81-0.89으로서 높은 편이어서 추정모형의 설명변수들이 적당하게 선택되었다는 것을 알 수 있다. 추정오차의 자기상관성을 보여주는 Durbin-Watson(D.W.)-통계량은 1.98-2.05으로 자기상관이 없다는 것을 보여주며, AIC도 154-250으로서 추정모형이 적합하다는 것을 나타낸다. 추정결과에서 먼저, 경매 낙찰소요시간의 결정에서 경매이익의 회귀계 수는 통계적으로 유의적이었나, 2.48으로 양의 효과이다. 이 같은 결과는 이론에서 예측한 것과 반대이며, 경매낙찰가격이 하락할수록(경매이익이 증가할수록) 경매 낙찰소요시간이 길어진다는 것을 보여준다. 이 같은 결과는 모형의 문제이기 보다는 경매참가자들의 주관적 가치에 대한 대 용변수로서 법원감정평가가격을 사용하고 있기 때문이다. 경매시장에서 주택의 감주어진 위험이나 유치권과 같은 권리하자가 존 재하는 경우 법원의 감정평가가격에 반영되지 못하기 때문에 경매시장 참가자들은 감정평가가격보다 낮은 가격이 적정한 가격이라고 생각하게 된다. 이때, 법원의 감정평가가격은 최초 경매가격의 성격을 갖고 있어서, 감정가격보다 낮은 가격으로 입찰할 수가 없으므로 경매가 유찰될 확률 이 커진다. 경매유찰로 인해 새로운 감정가격은 최초 감정평가가격보다 20% 낮은 가격을 시초가로 하여 다시 경매가 시작되며, 2차 경매에서 감 정평가가격이 권리하자 등으로 여전히 높다고 판단되면 경매는 다시 유 찰된다. 이렇게 경매유찰로 인해 감정평가가격이 시장참가자들이 자신들 의 주관적인 평가가치보다 낮다고 생각할 때 비로소 경매에 참가하게 된 다. 결국 법원의 감정평가가격은 참여자의 주관적인 평가가치를 나타내기 보다는 경매가격의 시초가로서 역할을 한다. 이때, 경매이익(낙찰가격)과 낙찰기간은 양(음)의 관계를 보이게 된다. 낙찰가격이 낮더라도 권리의 하자가 존재하는 주택의 경우 경매이익이 발생하지 않을 수 있다. 조남복.문영기(2006)와 정성용(2009)의 실증연구는 우리나라에서 경매유 찰횟수가 길어질수록 경매낙찰가격이 하락한다는 점을 보여주고 있다. 하지만 이들 연구는 본 연구와 다르게 경매유찰횟수가 외생적으로 결정 되는 위험변수로 분석하고 있다. 경매 낙찰소요시간의 결정에서 예상가격변동의 효과는 서울에서 통계적으 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 107
로 유의적이었으며, 음(-)의 효과이다. 경매참가자들은 예상가격의 변동으로 미래 예상되는 경매이익에도 민감하다. 즉, 미래 주택가격이 상승할 것이라 고 예상되면 미래 경매이익이 증가하면서 경매 낙찰소요시간은 단축되는 것으로 보인다. 예상 가격변동이 주택 판매소요시간에 미치는 효과는 Genesove·Mayer(2001), Pennington-Cross (2006)에 의해 연구되었다. 이들 은 미래에 주택가격이 상승할 것이라고 예상하면 주택소유자들이 판매를 보류하기 때문에 주택판매 소요시간이 길어진다는 것을 보여주고 있다. 낙찰소요시간의 결정에서 경매입찰자숫자의 효과는 통계적으로 유의적이었 으나, 양의 효과이다. 이론에서 입찰자숫자가 증가하면 시장경쟁과 경매수요 가 증가하면서 경매 낙찰소요시간은 줄어들 것으로 예상되지만 실증결과는 이론과 반대효과를 보여준다. 이는 경매유찰횟수가 길어질수록 경매가격(이 익)이 낮아지고(높아지고) 경매입찰자숫자가 해당 경매 회차에서 증가하기 때 문인 것으로 보인다. Ching and Fu (2003)와 Amidu and Agboola (2009)의 연구에서 경매입찰자숫자가 증가할수록 경매낙찰가격이 상승하였으며, Ong, et al.(2005)의 연구에서 경매참가자가 많을수록 경매낙찰기간이 단축되었다. 경매 낙찰소요시간의 결정에서 저당권 존재여부의 효과는 프리미엄 지역 인 강남구와 송파구에서만 통계적으로 유의적이었으며, 노원구에서는 비유 의적이었다. 서울의 강남구와 송파구에서 저당권을 가진 경매주택의 비율 이 40%가 넘기 때문에 두 지역에서 아파트를 투기목적으로 보유하는 경향 이 크다. 따라서 저당권의 존재여부는 경매 낙찰소요시간에 중요한 결정요 인으로 작용한 것으로 보인다. 하지만 노원구에서 채무비율이 14%으로서 낮았다. 이는 노원구의 경매아파트는 주거를 목적으로 보유하기 때문에 저 당권의 존재여부는 경매 낙찰소요시간의 결정에 유의적이지 않았다. 강남에 위치하거나 남향을 가진 아파트는 경매 낙찰소요시간의 결정에 서 음의 효과를 보이고 있다. 즉, 경매아파트가 강남이거나, 남향인 경우 경매 낙찰소요시간을 단축시키는 것으로 나타났다. 한편, 경매 낙찰소요 시간의 결정에서 건축면적, 건축연수, 총 층수, 거주층수, 교통접근성 등 개별 주택특성의 효과는 대체적으로 유의적이었다. 즉, 건축연수가 짧거 나 총 층수가 높을수록 경매낙찰소요시간은 단축되었다. 또한, 건축면적 이 작고, 교통이 편리한 아파트의 경매 낙찰소요시간이 단축되었다. 108 주택도시금융연구 제2권 제2호
건축연수가 주택가격에 미치는 효과는 김희호·박세운(2013), 이우철 (2006), 이상균.임덕호(2008), Cho(2011), Lee, et al(2005)에 의해 연구되 었다. 아파트의 건축연수가 길어질수록 건물은 노후화되지만 재건축으로 인한 이익의 가능성이 증가하면서 건축연수의 노후효과와 재건축효과가 동시에 나타난다. 한편, 김희호·박세운(2013), Jim and Chen(2009), Mak, et al(2010)은 한국과 홍콩에서 조망권이 좋거나 남향인 아파트의 가격이 모두 높아진다는 것을 보여주고 있다. 내생성 문제를 제거하기 위해 최 우도 추정기법(FIML)을 사용하여 경매 낙찰소요시간을 다시 추정한 결 과는 <표 2>의 마지막 칼럼에 제시되었다. 마지막으로 경매 낙찰소요시간을 25% 분위수로 구간을 구분하여 짧은 기간(25% 분위), 중간 기간(50% 분위), 긴 기간(75% 분위)에서 경매 낙 찰소요시간의 결정요인이 서로 다른지를 분석하였다. 본 연구는 경매 낙 찰소요시간의 분위수 추정을 위해서 분위수(quantile) 기법을 사용하였 다. <표 3>은 서울 세 지역의 경매자료를 사용해서 추정한 분위수 (quantile) 추정결과를 보여주고 있다.4)
<표 3> 분위수 회귀분석(Quantile regression)의 추정결과
종속변수: 분위구간(Quantile) 경매낙찰소요시간(T‘) 25% 50% 75% 0.1123 0.1342 0.2368 상수 (0.54) (2.24)** (3.31)** 4.2300 4.1028 4.0016 경매이익 (101.09)** (175.64)** (180.10)** -0.1213 -0.0971 -0.1334 건축연수 (-6.44)** (-6.26)** (-6.30)** 0.0551 0.0483 0.0910 면적 (4.11)** (6.34)** (5.67)** -0.0200 -0.0129 -0.0604 총 층수 (-1.02) (-1.13) (-2.63)** -0.0234 -0.0229 -0.0250 거주 층수 (-3.23)** (-4.19)** (-4.40)** -0.0320 -0.0088 -0.0140 남향더미 (-2.10)** (-0.29) (-0.80)
4) 분위수 추정기법은 Koenker and Hallock(2001)에 의해 개발되었으며, 분위수 추정에 사용한 알 고리즘은 simplex, 신뢰구간은 sparsity기법이다. 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 109
-0.0280 -0.0291 -0.0280 교통접근성 (-3.45)** (-3.41)** (-2.07)** 0.1120 -0.1343 -0.1520 예상 가격변동 (0.60) (-0.65) (-1.22) 0.2900 0.3132 0.3101 경매입찰자 숫자 (51.22)** (65.15)** (40.34)** 0.0087 0.0063 0.0055 저당권 존재여부 (0.92) (0.03) (0.39) objective function/ 340.56/ 455.10/ 412.78/ predicted value 1.0550 1.2090 1.3550
Wald test statistics** 306.84(<0.0001) 401.10(<0.0001) 180.45(<0.0001)
*는 10%, **은 5% 유의수준에서 유의적임. *Wald test의 가설은 “시장조건이 경매낙찰소요시간에 미치는 효과가 없다”는 것이다.
분위수(quantile) 추정결과에서 경매 낙찰소요시간의 결정에서 예상 가 격변동, 경매입찰자숫자, 저당권 존재 등 시장조건의 효과는 경매유찰횟 수의 분위수 구분과 관계없이 서로 비슷했다. 이는 시장조건의 효과가 경매유찰횟수와 상관없이 일정하기 때문이다. 하지만, 주택의 특성 가운 데 교통접근성과 남향의 효과는 경매가 유찰될수록 중요도가 떨어진다는 것을 알 수 있다. 즉, 남향을 가진 경매주택의 경우 처음에는 중요한 결 정요인이지만 유찰횟수가 증가하면서 비유의적으로 전환되었다. 이는 주 택의 환경적 요인이 처음 경매에서 반영되지만, 그 다음 유찰경매에서는 그 효과가 약해진다. 건축면적, 건축연수, 총 층수 등 주택특성의 효과는 경매 유찰횟수가 길어지면 오히려 유의성이 증가하는 것으로 보인다. 즉, 주택의 물리적 특성은 유찰횟수가 길수록 경매 낙찰소요시간에 중요하게 작용한 것으로 보인다. 김희호·박세운(2013), Can (1992), Choy et al (2012), Liao and Wang (2012), Gyourko and Tracy (1999), Zietz, et al (2008)과 McMillen and Thrones (2006)의 연구는 주택가격의 결정원인을 추정하기 위해서 분위 수 추정기법을 이용하였다. 이들 연구는 주택가격을 분위수 별로 구분하 여 가격이 아주 높은 고급주택의 가격결정에서 주택 헤도닉 특성이 중요 한 영향을 미치고 있다는 것을 보여주고 있다. 110 주택도시금융연구 제2권 제2호
IV. 결론 및 정책적 의미
주택경매의 낙찰소요시간이 길어지면 거래가 즉시 이루어지지 못하며, 경매거래비용이 증가하게 된다. 그 결과 경매를 통한 주택거래가 위축되 며, 주택 경매시장의 효율성이 감소할 수 있다. 하지만, 경매 낙찰소요시간 의 결정에 대한 기존연구는 거의 없는데, 이는 경매시장에서 낙찰가격이 결정되면 낙찰소요시간은 외생적으로 주어진 것으로 간주되기 때문이다. 본 연구는 주택경매시장에서 경매 낙찰소요시간의 결정원인을 이론적, 실증적으로 분석해보고, 이를 통해 경매시장의 효율성을 가져올 수 있는 정책적 의미를 제시하고자 한다. 본 연구의 독창성은 먼저, 처음으로 경 매 낙찰소요시간의 결정원인을 이론적으로 분석하고 있다는 점이다. 둘 째, 경매 낙찰소요시간의 결정에서 주택의 특성 뿐 아니라 참가자의 주 관적인 평가가치와 예상 가격변동, 저당권 존재여부, 시장경쟁 등의 효과 를 실증적으로 분석하였다. 셋째, 경매자료의 부족으로 기존연구는 어느 한 특정지역의 경매시장만을 분석하고 있는데 반해 본 연구는 지역별로 주택의 경매 낙찰소요시간의 결정원인을 지역별로 비교해보았다. 지역별 경매시장에서 경매낙찰소요시간의 결정에 대한 실증적 분석을 위해서 본 연구는 2006년 1월-2015년 12월 서울 강남구, 송파구 및 노원 구의 법원경매자료와 굿옥션의 경매자료를 사용하였다. 본 연구의 실증 분석에서 서울 강남 1440개, 송파 1243개, 노원 1650개의 경매사례에서 총 4333개의 자료를 발췌하였다. 경매주택의 헤도닉 특성으로서 남향위 치와 아파트의 조망, 교통에 대한 자료는 구글 지도를 활용하여 직접 확 인하였다. 실증분석결과는 경매 낙찰소요시간의 결정에서 경매이익은 통계적으로 유의적이었나, 이론과 반대로 양(+)의 효과를 나타내고 있다. 이는 경매 낙찰가격이 하락하면 경매 낙찰소요시간이 길어진다는 것을 보여준다. 이 같은 결과는 모형의 문제이기 보다는 경매참가자들의 주관적 가치에 대한 대용변수로서 법원의 감정평가가격을 사용하고 있기 때문이다. 법 원의 감정평가가격은 참여자의 주관적인 평가가치를 나타내기 보다는 경 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 111
매가격의 시초가로서 역할을 한다. 이때, 낙찰가격이 낮더라도 권리의 하 자가 존재하는 주택의 경우 경매이익이 발생하지 않을 수 있다. 예상가격변동이 경매 낙찰소요시간에 미치는 효과는 통계적으로 유의 적이었으며, 미래 주택가격의 상승이 예상되면 경매 낙찰소요시간은 단 축되는 것으로 보인다. 경매입찰자의 숫자가 증가하면 시장경쟁과 경매 수요가 증가하면서 경매 낙찰소요시간은 단축될 것으로 예상되지만 추정 결과는 반대로 나타났다. 이 같은 결과는 경매유찰횟수가 길수록, 경매가 격이 낮아지고 경매입찰자의 숫자가 해당 경매 회차에서 증가하기 때문 인 것으로 보인다. 경매 낙찰소요시간의 결정에서 저당권 존재의 효과는 서울의 프리미엄 지역인 강남과 송파구에서만 유의적이었으며, 노원구에서는 비유의적이 었다. 이는 강남과 송파구에서 채무를 가진 경매주택의 비율이 40%가 넘으며 아파트를 투기목적으로 보유하는 경향이 크기 때문이다. 강남위 치와 남향을 가진 아파트의 경우 경매 낙찰소요시간을 유의적으로 단축 시키는 것으로 나타났다. 주택특성으로서 건축연수가 길수록, 주거층수가 높으면 경매 낙찰소요시간이 단축되었다. 또한 건축면적이 작을수록, 교 통이 좋을수록 경매 낙찰소요시간이 단축되었다. 건축연수가 경매낙찰시 간의 결정에 미치는 효과는 재건축에 대한 기대로 인해 미래이익이 증가 하기 때문이다. 분위수(quantile) 회귀분석의 추정결과에서 시장조건이 경매 낙찰소요시 간에 미치는 효과는 경매유찰횟수에 대한 분위수 구분과 상관없이 모두 비슷하게 나타났다. 한편, 주택의 물리적 특성은 경매유찰횟수가 길어질 수록 경매낙찰소요시간의 결정에 유의성이 증가하였으나 주택의 환경적 요인은 중요하지 않았다. 이는 주택의 환경적 특성은 경매가 시작될 때 경매가격과 낙찰소요시간의 결정에서 반영되지만 그 다음 경매유찰에서 그 효과가 사라진다. 하지만, 주택의 물리적 특성은 경매유찰에서 유효성 이 오히려 증가하였다. 본 연구는 부동산 경매시장에서 경매 낙찰소요시간을 개선하기 위한 미시적 요소들을 파악하여 경매 거래비용을 줄일 수 있는 정책적 의미를 112 주택도시금융연구 제2권 제2호
제시하고 있다. 기존연구는 주택시장에 영향을 주는 거시경제변수의 효 과와 그 정책효과를 집중적으로 분석하고 있지만, 본 연구는 그와 반대 로 경매시장의 미시적 시장정책을 강조해서 분석하였다. 특히, 본 연구는 경매낙찰소요시간의 결정에서 주택의 감정평가가치에 대한 중요성을 제 시하고 있다. 또한 경매시장의 활성화를 위한 조건으로서 경매입찰자가 보다 수월하게 경매시장에 참여할 수 있도록 시스템을 구축하고, 시스템 을 수월하게 이용할 수 있는 환경을 마련할 필요가 있다.
논문접수일 2017.10.13. 논문심사일 2017.11.06. 게재확정일 2017.12.06. 주택경매시장에서 낙찰소요시간의 결정 113
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The Determination of Auction Search Duration Time in the Korean House Auction Market
Heeho Kim*
Applying the job search model to the auction market, this study explores a determination model of auction search (duration) time. We find in the auction search duration model the theoretically relationship between the auction duration time, auction price, and the hedonic characteristics of house. Using data from auctions in different district courts of Kangnam, Songpa, and Nowon in Seoul during January 2006-December 2015, we test the auction search duration model in the Korean auction market. The evidence strongly supports the hypothesis about the significant relationship between auction search (duration) time, auction price, and the houses’ hedonic characteristics. The auction price has a significantly positive impact on the auction duration time, while the positive hedonic characteristics of houses significantly reduce the auction search duration time. From these results, we can draw the important policy implication for the development and efficiency of the Korean housing market in perspective of transaction costs of time.
Keywords: auction search duration time, auction price, reserve price, auction market
* Professor, School of Economics & Trade, Kyungpook National University, Email : [email protected]
중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 119
중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로*
오영삼**, 정지혜***
<요약>
본 연구의 목적은 서울거주 중·고령자의 거주지역과 노인전용주거시설에 대한 입 주선호와의 관계를 검증하는데 있다. 연구의 목적을 위하여 서울연구원의 서울서베 이 도시정책지표조사(2016) 자료를 이용하였다. 본 연구는 성향점수매칭(Propensity Score Matching)을 활용하여 서울서베이 자료를 매칭한 후, 로지스틱 회귀분석을 이용하여 지역의 차이와 노인전용주거시설의 입주선호의 관계를 검증하였다. 서울 거주 50세 이상의 가구주와 배우자(n=15,915)가운데 강남3구(서초, 강남, 송파)의 거 주민 2,210명을 대상집단으로, 그리고 타 지역구에 거주하는 사람 13,705명을 비교 집단으로 선정하였다. 연구결과 강남3구의 거주민이 타 지역의 거주민보다 노인전 용주거시설을 선호할 가능성이 높았다. 그리고 남성, 낮은 연령, 노년기 특정 활동 (소득, 종교, 자원봉사)을 희망할수록 노인전용주거시설의 입주선호의 가능성이 높 았다. 본 연구는 노인전용주거시설에 대한 사람들의 인식이 복지에서부터 상품으로 그리고 수혜와 돌봄으로부터 구입과 이용으로 상당부분 바뀌었음을 규명하고자 하 였다. 본 연구에서 분석결과와 연구의 분석틀은 현재 그리고 앞으로 직면하게 될 노인주거의 양상과 문제를 이해하고 해결하는 유용한 자료로 활용되리라 기대한다.
핵심주제어 : 노인전용주거시설, 노인주거, 실버타운, 성향점수매칭
* 이 논문을 심사하고 소중한 의견을 주신 익명의 세분 심사의원들께 감사드립니다. 심사의원들이 주신 의견을 바탕으로 본 연구가 더 발전하였으며, 본연구의 모든 오류는 저자들의 책임임을 밝힙니다. ** (제1저자) 부경대학교 행정학과 교수, email : [email protected] *** (공동저자) 부산정보산업진흥원 선임, email : [email protected] 120 주택도시금융연구 제2권 제2호
Ⅰ. 서론
본 연구의 목적은 서울거주 중·고령자의 거주지역과 노인전용주거시 설에 대한 입주선호와의 관계를 검증하는데 있다. 노인전용주거시설은 유료노인복지시설, 노인복지주택, 양노시설, 노인 집단거주시설, 써포티브 하우징(supportive housing), 하우징 케어(housing with care), 서비스 통 합 주택(service integrated housing) 등과 혼용되어 사용되고 있다(김윤 정, 2006; 손승호·한문희, 2010; 김유진 외, 2017). 노인주거 시설에 대한 다양한 명칭과 개념의 바탕에는 노인의 주거안정과 복지라는 사회복지 정책의 목적이 내재(김유진 외, 2017)되어 있으며, 시장에서 주거선택 보 다는 복지서비스의 측면에서 노인주거를 더 빈번하게 다루어 왔다. 노인주거에 대한 법 근거와 개념이 자리 잡은 것은 1981년 노인복지 법이 제정되면서 부터이다. 노인복지법에 따르면 국가 또는 지방자치단 체(지자체)는 노인의 주거에 적합한 기능 및 설비를 갖춘 주거용 시설의 공급을 조장하여야 하며, 그 주거용 시설의 공급자에 대하여 적절한 지 원을 할 수 있음(제8조)을 명시하고 있다. 동법에서 노인전용주거시설은 노인복지시설1)로 구분되어 있다. 노인전용주거시설의 목적은 빈곤층만이 아니라 다양한 소득계층의 사람들에게 주거, 노후를 보내는데 필요한 제 반 서비스를 제공하는데 있다. 즉, 노인전용주거시설의 대상자는 저소득 노인뿐만 아니라 경제적 능력을 가진 노인까지 포괄하고 있다. 노인전용주거시설은 주거, 식사, 주거, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공하기에 일반주택과는 차이점을 가진다. 그러나 상품관점에서 보면 노인전용주거시설은 일정조건(나이)을 제외하 면 주택시장에서 구입하는 여타의 주택상품과 큰 차이2)를 보이지 않는 다. 이러한 측면에서 노인전용주거시설은 국가 및 지자체가 제공하는 시 혜적 복지서비스와 시장에서 구입할 수 있는 주택상품이라는 개념이 공 존하여 운영되는 형태라 여겨진다. 그리고 복지서비스와 주택상품의 구
1) 노인복지시설의 종류에는 1)노인주거복지시설, 2)노인의료복지시설, 3)노인여가복지시설, 4)재가 노인복지시설, 5)노인보호전문기관, 6)노인일자리지원기관, 7)학대피해노인 전용쉼터가 있다. 2) 무료양로시설도 이용자가 유료로 이용할 시, 이용조건(소득 등)이 없으므로 사실상, 다른 주택상 품과 큰 차이를 보이지 않는다. 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 121
분은 이분법적 사고라기 의미하기 보다는 이용자(노인)가 복지서비스에 서부터 상품까지의 연속성 안에서 자신의 조건과 환경을 고려한 선택권 이라 고려된다. 일반적으로 주민이 거주하고 있는 지역과 그들이 가지는 주택상품에 대한 선호와 구매는 밀접한 관련을 가진다(이창무 외, 2007). 거주지역과 구매의도와의 관계성 그리고 노인전용주거시설의 상품으로써 특성을 고 려할 때, 중·고령자가 현재 거주하고 있는 지역의 특성은 노인전용주거시 설에 대한 선호를 설명하는 중요한 요인으로 작용할 것으로 예측된다. 연 구의 목적을 위하여 서울이라는 지역을 한정한 후, 지역차이(강남3구와 타 지역구)를 분석하였다. 이는 본 연구가 노인전용주거시설을 고부가 가 치의 주택상품으로 고려한 점, 그리고 강남3구(서초, 강남, 송파)에 거주 하는 사람(집단)이 타 지역구에 거주하는 사람에 비해 높은 상품구매력을 가진다는 점(최상희 외, 2009)에서 기인하였다. 사람들이 노인전용주거시 설을 국가의 시혜적 서비스가 아닌 주택상품으로 인식하고 있다면, 서울 의 경우 타 지역구 보다는 주택구매력이 높은 강남3구에서 노인전용주거 시설에 더 높은 입주선호를 가질 것이라고 본 연구는 가정하였다. 연구목적을 위하여 본 연구는 2016년 서울서베이 도시정책지표조사 (이하 서울서베이) 자료를 이용하였다. 서울서베이는 노인전용주거시설, 노후준비 요인, 주택과 도시 관련 변인을 포함하고 있기에 본 연구의 목 적과 부합한다. 분석방법으로는 성향점수매칭(Rosenbaum and Rubin, 1983)을 이용하였다. 연구에서 집단 선택은 필연적으로 선택적 편의 (selection bias)를 발생하게 하는데 성향점수매칭은 선택적 편의를 통계 적으로 조정해주는 역할을 한다. 따라서 성향점수매칭을 이용하여 본 연 구는 강남3구룰 독립변인으로 선택하는 과정에서 발생할 수 있는 편의를 통계적으로 줄일 수가 있었다. 기존의 주택과 사회복지연구에서 노인주거에 대한 관심은 타 연구영 역에 비해 상대적으로 적은 관심을 받아왔다. 주택연구의 관점에서 노인 전용주거시설의 이용은 주택보다는 복지정책 내지 서비스로 여겨졌다. 반면, 사회복지연구에서는 시설거주와 입주선호에 대한 예측요인에 대한 122 주택도시금융연구 제2권 제2호
분석보다는 시설에서 제공되는 서비스, 이용조건, 그리고 거주환경에 대 한 분석에 더 많은 학문적 관심이 집중되어 있었다. 그러나 앞서 언급한 바와 같이 노인전용주거시설이 가지는 복지와 주택상품으로써의 복합성, 그리고 주택구입과 선호가 거주 지역을 비롯한 다양한 요인들과 밀접한 관계를 가짐을 고려할 때, 노인전용주거시설의 입주선호 요인을 밝히는 것은 중요하다. 특히, 노인인구와 독거노인의 증가로 인하여 노인전용주 거시설에 대한 선호와 이용이 증가하고 있음을 고려할 때, 학문과 실천 의 측면에서 본 연구가 가지는 의의는 클 것으로 보인다.
Ⅱ. 이론적 배경
1. 노인주거현황
통계청의 장래 가구추계에 따르면 2017년 고령자(만 65세 이상) 1인 가구는 전체 고령자 가구 중 33.4%(1,337,000 가구)를 차지하는 것으로 나타났으며 고령자 1인 가구에서 65-69세는 감소하고 80세 이상은 증가 하는 추세를 보였다<그림1>. 추계에 따르면 노인 1인 가구는 2017년 133만 7천 가구에서 2035년 300만 3천 가구, 그리고 2045년에는 371만 9 천 가구로 늘어날 예정이다. 2045년의 노인 1인가구의 규모는 2017년 대 비 2.7배에 이른다. 또한 65세 이상 부부 가구도 2017년 131만 가구에서 2045년에는 310만 3천 가구로 늘어날 예정이며 이는 2017년에 비해 약 2.5배에 이른다(통계청, 2017). 이처럼 노인 1인가구와 노인 부부 가구의 지속적은 증가는 노인부양에 대한 가족과 사회의 부담을 증가시킬 것으 로 보인다. 노인가구의 증가와 더불어 노년층의 생활양식도 점점 복잡해 지고 활동적으로 변해가고 있다(통계청, 2017). 이 같은 인구변화와 생활 양식의 변화는 다양한 형태의 욕구를 야기하고 있다. 그리고 이 욕구에 부합하는 새로운 형태의 거주공간과 공간디자인에 대한 수요도 함께 증 가하고 있는 실정이다. 현재 주거공간의 대부분은 노인의 욕구만족이나 편리한 노후생활을 보장하는 구조와 디자인으로 설계되어 있지 않다. 2014 노인실태조사(한 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 123
국보건사회연구원, 2014)에 따르면 현 주거시설에서 노인을 배려한 시설 이 없다는 응답이 78.1%였고, 생활하기 불편한 구조에 거주하고 있다는 응답이 17.3%로 나타났다. 노인실태조사에서 노인을 배려한 설비를 갖추 고 있다는 경우는 단 4.6%에 불과하였다. 생활에 불편함을 야기하는 거 주공간은 계단(15.4%), 화장실과 욕실(12.5%), 문턱(9.1%) 등의 순이었 다. 이러한 결과는 현재 주거공간이 고령자의 활동이나 욕구가 반영되지 않았음을 의미하며, 동시에 고령자가 고령친화공간에 대한 주거욕구가 높을 수밖에 없음을 반증하는 결과이다.
<그림 1> 만 65세 이상 고령자 가구추세
주 : 통계청, 2017, 장래가구추계 124 주택도시금융연구 제2권 제2호
2. 노인주거복지시설 현황
노인주거복지시설은 2011년을 기준으로 지속적으로 증가하다가 2014 년 이후로 감소하고 있는 추세이다<표1>. 시설별로 보면 양로시설은 지 속적으로 증가하다가 14년을 기점으로 시설수와 입주정원이 점차적으로 줄어들고 있다. 공동생활가정은 2008년 제도가 도입된 이래로 2011년 87 개소에서 2016년 128개소로 약 47%의 증가율을 보였다. 급속한 증가가 가능했던 이유는 시설의 규모가 작기에 설립이 타 시설보다는 상대적으 로 용이하였을 것으로 고려된다. 급속한 증가추세에도 불구하고 공동생 활가정도 양로시설과 마찬가지로 14년을 기점으로 점차적으로 줄어들었 다. 양로시설과 공동생활가정에 비해 규모가 큰 노인복지주택은 노인복 지주택의 시설수와 입주정원은 2011년 이래로 지속적인 증가(2011년 대 비 33% 증가)를 보이고 있다. 노인주거복지시설의 입주현황을 살펴보면 전체 정원 19,993명에 14,675명3)(73.4%)이 입주하고 있으며, 이는 만 65세 이상 전체 노인인구 (6,995,652 명)4)의 약 0.2%에 해당한다. 시설별로 보면 양로시설의 입주 율은 66.8%, 공동생활가정은 66.9%였으나 노인복지주택은 90.0%로 이상 으로 타 시설에 비해 상대적으로 높은 입주율을 보였다. 노인주거시설의 전체에서 보면 노인복지주택 입주자는 전체 입주인원(n=14,675)의 약 34.6%를 차지하고 있었다. 복지주택의 높은 입주율과 지속적인 증가추세 는 노인복지주택이 타 시설에 비해 상대적으로 대규모로 운영되어 규모 의 경제효과를 이용자에게 제공했을 가능성, 공간 디자인과 부대시설 등 의 제반여건이 상대적으로 우세한 점 등이 입주자의 선호를 높였을 것으 로 고려된다.
3) 지역별 입주현원은 경기도가 전체의 32.5%로 가장 많았으며 서울(18.9%), 전북(8.3%), 인천 (6.5%) 등의 순으로 많이 거주하고 있어 노인주거복지시설의 거주가 주로 수도권에 편중되어 있 다(보건복지부, 2017). 4) 2016년 12.31 주민등록인구를 기준으로 하였다. 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 125
<표 1> 노인전용주거시설 현황 (단위: 개소, 백명, 백세대) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 시 설 시설 입주 시설 입주 시설 입주 시설 입주 시설 입주 시설 입주 수 정원 수 정원 수 정원 수 정원 수 정원 수 정원
소 계 414 174 416 181 435 185 443 201 427 199 425 199
양로시설 303 125 285 131 285 127 272 139 265 134 265 132 노인공동 87 7 108 8 125 10 142 11 131 10 128 10 생활가정 노인복지 24 41 23 41 25 41 29 50 31 53 32 56 주택
양로시설 노인공동생활가정 노인복지주택 계 입소인원 입소인원 종 입소인원 종 세대 종 종 시 시 시 시 (세대) 사 사 사 사 설 설 설 설 정원 현원 자 자 자 자 수 정원 현원 수 정원 현원 수 분양 입주 수 (분 (입 수 수 수 수 양) 주) 265 132 88 24 128 10 7 3 32 56 50 7 425 199 146 35 주 : 보건복지부, 2017 노인복지시설현황
3. 선행연구 분석
노인전용주거시설의 이용과 선호를 분석한 연구가 상당수 존재한다. 그러나 이들 연구를 살펴보면 예측요인의 설정, 변인간의 관계 및 방향 성, 그리고 대상자 연령과 지역까지 크게 상이한 것으로 나타났다. 이에 본 논문에서는 모형 검증에 앞서, 노인전용주거시설의 이용과 선호를 분 석한 기존의 연구의 동향을 살펴보았다. 연구동향 분석에 이용된 논문은 총 16편이며, 이들 연구는 2000년 이후 KCI 등재 학술지에 게재된 논문 (10편)과 학위논문(6편)이다. 분석의 결과는 <표2>와 같다. 첫째, 인구사회 및 개인자원 특성에서는 성별, 학력, 개인 소득, 사회 교류 등이 노인전용주거시설 선호의 예측요인으로 밝혀져 왔다. 선호와 성별은 상이한 방향성(패턴)을 보이는데, 일부의 연구에서는 여성이 남성 보다 높은 선호를 보이지만(이민경, 2003, 전영진, 조주현, 2008), 반대의 126 주택도시금융연구 제2권 제2호
결과도 존재하였다(김순미, 홍성희, 김혜연, 김성희, 2004). 학력과 소득도 상이한 패턴을 보였다. 일부의 연구에서는 높은 학력(권오정, 2005, 채상 균, 하규수, 2013)과 소득(예: 백승기, 유성필, 황지욱, 2016)이 선호에 정 적인 관계를 보였으나 낮은 학력(김성문, 김영, 서동완, 김환용, 2014)과 소득(예: 이미숙, 2012)이 선호와 정적인 관계를 보인 연구도 존재하였 다. 기존연구에서 낮은 연령일수록 노인전용주거시설을 더 선호하였다 (백승기, 유성필, 황지욱, 2016). 둘째, 기존의 연구에서 노후준비특성은 크게 경제(은퇴 후 소득과 자 산)준비와 비경제 준비로 구분하고 있었다. 연구에서 경제준비 수준은 비교적 일관된 결과를 보였는데, 경제준비 수준이 높을수록 노인전용주 거시설 선호가 높은 것으로 나타났다(김순미, 홍성희, 김혜연, 김성희, 2004, 채상균, 2014, 이정수, 2015). 반편, 비경제 준비는 상이한 패턴을 보였다. 이민경(2003)의 연구에서는 은퇴준비정도와 노인전용주거시설 선호가 정적인 관계를 보였으나, 김순 외(2004)에서는 노후생활의 준비 정도가 노인전용주거시설 선호와 부적인 관계를 가지는 것으로 나타났 다. 이정수(2015)연구에서는 경제적 준비, 정서·사회적 준비는 선호와 정 적관계를, 반면 신체적 준비는 선호와 부적관계를 가지는 것으로 나타났 다. 셋째, 지역주거특성에서도 예측요인과 선호와의 관계는 상이한 패턴 을 보였다. 높은 주거만족이 선호에 정적관계(백승기, 유성필, 황지욱, 2016)와 부적관계(이미숙, 2012)를 모두 보였으며, 거주지역이 수도권일 수록 높은 선호를 보이는 연구(백승기, 유성필, 황지욱, 2016)와 지방일수 록 높은 선호를 보이는 연구(홍연숙, 2006)가 모두 존재하였다. 또한 주 거평수에서도 넓은 평수(권오정, 2005)와 좁은 평수(이미숙, 2012)모두 선호에 정적으로 유의하게 나타났다. 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 127
<표 2> 노인전용주거시설 선호 예측요인에 대한 국내연구동향
저자 대상자 요인5) 인구사회 및 성별(여성), 월평균소득(+), 이민경 중고령자(50-69세) 개인자원특성 종교(천주교), 건강상태(+) (2003) (서울, 경기) 노후준비특성 노후준비정도(+), 은퇴준비정도(+) 성별(남성), 월평균소득(+), 경제적 인구사회 및 김순미, 홍성희, 중고령자(40대 이상) 능력(-), 직업(관리직), 개인자원특성 김혜연, 김성희 (서울, 경기, 대전, 대구, 장남장녀여부(+), (2004) 전주, 제주시 거주) 노후준비특성 노후대비 저축여부(+) 지역주거특성 주택자산(-) 월평균소득(+), 자산(+), 배우자의 인구사회 및 권오정 중년층(50-59세) 학력( +) , 배우자 직업( +) , 개인자원특성 (2005) (서울, 경기) 생활만족도(+) 지역주거특성 주택의 사용 면적(+) 유병선, 홍형옥 중년층(50-59세) 인구사회 및 월평균소득(-),자녀(무) (2005) (서울) 개인자원특성 성별(여성), 배우자(무), 이동호, 최상복, 인구사회 및 고령자(60세 이상) 학력(-), 종교(유), 박용억, 이희완 개인자원특성 (대구) 전직업(무) (2006) 지역주거특성 현거주지(대구북구,서구) 인구사회 및 직업(사무직), 개인자원특성 자녀의 부담해소(+) 중고령자(45세 이상) 홍연숙 편리한 노후생활(+), 노후생활의 (서울, 인천, 경기도, 노후준비특성 (2006) 자유향유(+), 제주도) 주택소유상태(자가소유), 지역주거특성 거주지역(제주도) 이원향 중고령자(50대 이상) 인구사회 및 종교(기독교) (2008) (경기도 성남시) 개인자원특성 성별(여성), 재산(-), 전영진, 조주현 중고령자(40세 이상) 인구사회 및 아들(유), 친구관계(+) (2008) (강남구, 송파구, 서초구) 개인자원특성 가족가치관(비전통적가치관) 김혜영, 이창석, 성인 인구사회 및 정재호 연령(-), 학력(+) (연령과 지역 미표기) 개인자원특성 (2011) 인구사회 및 이미숙 중년층 월평균소득(-), 종교(천주교) 개인자원특성 (2012) (대구, 경산시) 지역주거특성 주거만족도(-), 현 주거평수(-) 채상균, 하규수 중고령자(30-69세) 인구사회 및 학력(+), 종교(유) (2013) (서울, 경기, 대구, 경북) 개인자원특성 김성문, 김영 중고령자(55세 이상) 인구사회 및 서동완, 김환용 교육수준(-) (진주) 개인자원특성 (2014) 채상균 중고령자(30세 이상) 인구사회 및 보수적 가족추구(-), 128 주택도시금융연구 제2권 제2호
가족주의가치관(+), 건강상태(-), 개인자원특성 건강추구 (+), (2014) (서울, 경기, 대구, 경북) 안전 및 물질추구(+), 노후준비특성 정서적 준비(+), 경제적 준비(+) 예상연금수령액(-), 이정수 중고령자(40~64세) 노후준비특성 경제적 준비(+), 신체적 준비(-), (2015) (서울, 경기, 인천) 정서·사회적 준비(+) 연령(40대가 50대보다 선호함), 인구사회 및 월평균소득(+), 가부장적 가치(+), 개인자원특성 백승기, 유성필, 가족생활 만족(+) 중고령자(40대 이상) 황지욱 노후소득 준비(노후 소득준비 (전국) (2016) 노후준비특성 방식이 현금보다 임대소득인 경우 더 선호함) 지역주거특성 지역(서울), 현주택 만족(+) 월평균소득(+), 정치적 가치관(보수) 정기환 중년층(52-60세) 인구사회 및 정기적 가족식사(-), 금전적 지원(-), (2017) (서울) 개인자원특성 낯선 사람 신뢰(-) *볼드체 표시(학위논문)
이상의 연구결과를 고려할 때, 기존의 연구동향은 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 특정변인을 제외한 대부분의 예측요인이 선호와의 관계에서 상 이한 방향을 보였다. 이러한 관계의 비일관성은 노인전용주거시설 연구에서 가설을 설정하거나 이론적 틀을 설정하는데 장애와 한계로 작용했을 것으로 고려된다. 실제로 동향분석에 사용된 기존연구 가운데 특정 이론적 모형을 설정한 연구는 3편(홍연숙, 2006; 이원향, 2008; 정기환, 2017)에 지나지 않으 며, 다른 연구는 이론이 없는 A-theoretical model 방식을 이용하였다. 둘째, 다양한 예측요인들의 보이는 선호와의 관계 상이는 노인전용시 설이 가지는 복지서비스와 상품으로의 복합성에 기인하는 것으로 고려된 다. 예를 들어, 높은 소득, 학력과 선호의 정적관계에서는 이용자가 시설 을 상품으로 인식하였기 때문이며, 반대로 부적관계(낮은 학력과 소득)에 서는 시설을 복지서비스로 인식할 가능성이 크다. 그러나 이러한 관계의 패턴은 최근에 와서 정적으로 바뀌어 가고 있는 추세이다. 즉, 시설을 주 택상품으로 인식하는 경우가 많아지고 있다. 2015년 이후의 연구들을 살 펴보면 경제준비, 높은 소득, 노후소득 준비 등이 시설의 선호와 정적인
5) 범주변수일 경우 가로 안 집단일수록 노인전용주거시설을 선호함 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 129
관계를 가지는 것을 확인할 수 있다. 셋째, 성별, 학력, 자녀, 소득, 자산, 지역특성 등이 선호와 상이한 패 턴을 보이는 것과 반대로 대부분의 연구에서 높은 수준의 노후준비정도 는 선호와 정적인 관계를 보였다. 이러한 결과는 중․고령자가 노후준비 의 한 방향 혹은 전략으로써 노인전용주거시설의 입주를 고려하고 있는 것으로 해석할 수 있다.
Ⅲ. 연구방법
1. 분석자료 및 연구대상자 선정
본 연구는 서울시의 2016년 서울서베이 자료를 이용하였다. 서울서베 이는 2003년 첫 조사를 실시한 이래 매년 실시하고 있는 코호트 조사6) 이며 목적은 도시의 변화를 분석, 시민의 삶의 질 및 의식, 가치관의 변 화를 조사·측정하는 것7)이다(서울특별시, 2017). 2016년 서울서베이의 모집단은 2016년 10월 1일 기준 세대주가 서울 시 25개 구에 거주하는 세대주 및 만15세 이상 세대원8)이며, 2016년 조 사의 표본크기는 20,000가구의 45,609명(만15세 이상 가구구성원)이다. 조 사는 층화집락추출법(stratified cluster sampling)을 통해 이루어졌으며, 조사기간은 2016년 10월 1일에서 10월 31일까지 가구 방문면접을 통해 이루어졌다. 본 연구에서 고려한 연구모형을 검증하기 위하여 전체 자료 에서(N=45,609) 연구 대상을 다음과 같은 과정을 통해 추출하였다. 먼저, 2016 서울서베이에서 가구주와 그 배우자를 선택하였다. 그 이후 50대
6) 코호트 연구(Cohort study)는 전향성 추적조사를 의미하며, 요인 대조 연구(factor-control study) 라고도 불린다. 코호트 연구는 주로 특정집단(예: 베이비 부머)이 시간이 지남에 따라 어떠한 변 화를 보이는지 조사한다. 즉, 어떤 원인과 결과의 인과적 관계를 연구하는 방법으로써 시간개념 을 포함한다. 패널연구와의 차이점은 코호트 연구가 생활주기 또는 경력이 비슷한 집단(같은 시 간동안 동일한 경험을 가지는 집단)을 시간적 간격에 따른 변화의 내용을 분석하는 것이라면, 패 널연구는 특정 조사대상자들을 선장하고 반복적으로 조사를 실시하는 조사방법이다. 7) 서울서베이는 홀수년에는 교육, 환경, 교통, 문화, 여가를, 짝수년에는 복지, 안전재난, 가치의식, 정보 참여, 여성가족를 조사하며 보육, 문화환경, 교통, 보행만족도의 정책지표는 매년 조사를 진행하였다. 8) 서울시 모집단 전체 세대수는 4,060,858세대이며(2016년 8월 기준), 15세 이상 세대원 수는 8,686,646명으로 파악된다(전체 세대원 수는 9,811,135명임). 130 주택도시금융연구 제2권 제2호
이상의 설문참여자는 연구의 대상으로 설정하였다. 목록별 결측치 제외 (listwise deletion)방식을 채택하여 분석에 사용될 변수의 결측치를 제외 하였다. 본 연구에서 발생한 최대 결측치는 0.1% 이하9)였고 이러한 과 정을 통해서 만들어진 표본의 크기는 15,915명이다. 이들 가운데 강남3구 (서초, 강남, 송파)에 거주하는 거주민은 대상집단(n=2,210)으로 구성하고 타 지역구에 거주하는 주민(n=13,705)을 비교집단으로 고려하였다.
2. 성향점수매칭(Propensity Score Matching[PSM]) 및 연구방법
일반적으로 선택적 편의를 줄이는 가장 효과적인 방법은 무선할당을 이 용한 실험설계이다(Shadish, Cook, and Campbell, 2002). 그러나 현실적인 제약으로 인해 실험설계가 시행되기 어려운 조건에서 성향점수매칭은 개입 의 효과성이나 집단 추출에서 발생되는 선택적 편의를 수정하는 가장 효과 적인 방법의 하나이다(Guo and Fraser, 2014). 성향점수매칭에서 성향점수 (propensity score)란 연구 대상이 비교(대조)집단이 아닌 대상(처치)집단에 포함될 혹은 그 반대의 확률이다. 최대한 많은 공변량을 이용하여 성향점수 를 도출하고, 도출된 점수를 바탕으로 두 집단을 매칭시킴으로써 집단의 추 출과정에서 발생하는 선택적 편의는 줄어들게 된다(Guo and Fraser, 2014). 본 연구의 분석절차는 다음과 같다. 강남3구과 서울의 타 자치구의 동등성 확보를 위한 PSM을 실시하였다. 매칭의 과정은 통제변수가 포함 된 로지스틱 회귀분석을 통해서 성향점수를 구하고 도출된 점수를 바탕 으로 두 집단 간의 매칭이 진행10)되었다. 이 단계에서는 강남3구의 거주 가 종속변수가 되며 지역 거주에 영향을 미치는 다양한 요인들이 매칭 (통제)변인으로 모형에 포함되었다. 성향점수를 이용하여 매칭이 되면 처 치집단과 대조집단은 동일한 분포를 가지게 되며 두 집단 간의 차이는 우연의 오차로 인정된다(Guo and Fraser, 2014). 매칭방법 가운데 중복을 허용하지 않는 일대일 매칭과 Nearest
9) 서울서베이는 방문면접을 통해 조사가 이루어지며 자료 거의 대부분에 결측치가 존재하지 않는 특성을 가진다. 10) PSM의 분석 과정에서 필요한 성향점수는 통계패키지를 통해 자동으로 계산된다. 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 131
Neighbor Matching 방법을 사용하였다(Guo and Fraser, 2014). 이 방법 은 대조집단에 속한 개체에서 성향점수가 처치집단 개체의 성향점수와 가장 근접하는 개체를 선택하는 방식이다. 즉, 강남3구에 거주하는 중고 령자의 성향점수와 가장 유사하거나 같은 타 지역구 사람을 매칭하는 것 이다. 끝으로 매칭을 통해 얻어진 두 집단의 균형성을 검증하여 획득한 표본의 적절성을 확인한다. <그림2>는 PSM을 통하여 자료를 매칭하는 과정의 도식이다. 분석방법으로는 두 집단 간의 평균차이를 t-test로 검 증하였다. 그리고 공변량을 통제한 상태에서 지역의 차이가 노인전용주 거시설 선택의도에 미치는 영향을 분석하기 위하여 로지스틱 회귀분석 (Logistic regression analysis)을 활용11)하였다.
<그림 2> PSM을 활용한 집단의 구분과정
강남3구 대상집단 (강남3구, (n=2,210) n=2,210) 노인전용주거시설 성향점수 입주선호 매칭 비교집단 (종속변수) 타 지역구 전체 (타 지역구, (n=13,705) n=2,210)
3. 측정변수의 설정
연구에서 사용된 변수의 측정은 <표 3>과 같다. 독립과 종속변인은 다음의 과정을 통해 측정되었다. 2016 서울서베이는 참여자에게 고령에 혼자 살기 어려운 상황이 발생할 시, 선호하는 주거형태에 대하여 질문 하였다. 본 연구에서 실버타운 등의 노인전용주거시설에 대한 입주선호 는 1로, 그 밖의 가족과 친구와 함께 거주, 독거 등의 선택은 0으로 코딩 하였다. 독립변인은 지역구분(강남과 타 자치구)이다. 현재거주 지역이 서초, 강남, 송파이면 1로 나머지 지역은 0으로 코딩하였다.
11) 본 연구는 모형분석을 위해 IBM SPSS Statistics Version 23(Essentials for R Version 23.0), SPSS 23.0, R package(3.1.0)의 통계 프로그램이 활용하였다. 132 주택도시금융연구 제2권 제2호
<표 3> 변수의 정의 및 측정
변수 측정 내용과 문항 비고 1= 노인전용주거시설 노인전용주거 종속 고령에 혼자 살기 어려울 때 어떻게 사는 (실버타운, 양로원 등) 시설 변수 것이 가장 좋다고 생각하십니까? 0= 타 방법(자식과 거주, 입주선호 친구와 거주, 혼자거주, 기타) 독립 강남3구(서초, 강남, 송파)=1 강남3구 전체 25자치구 변수 다른 지역구=0 성별 남=1, 여=0 - 연령 만 나이 - 기혼 혹은 동거=1 혼인상태 - 사별, 별거, 미혼=0 학력 대졸이상=1, 고졸이하=0 - 개인(근로)소 0-1912) 범주화 득 인구 주 1회 이상의 규칙적 운동=1 규칙적 운동 회당 30분 이상 사회 운동하지 거의 않거나 비규칙=0 및 사회계층 개인 1-10(가능범위) 최하층=1, 최상층=10 인식 자원 전혀 신뢰안함=1 특성 사회신뢰 가족, 이웃, 서울시(정부) - 매우 신뢰=5 지난 1년 동안 사회참여경험 개수 사회참여 분석자료: 1-9 (모임 또는 단체활동) 건강만족(0-10) 관계만족(0-10) 삶의 만족 만족도 합: 0~40(가능범위) 소속집단 만족(0-10) 삶 전체 만족(0-10) 노후생활자금 준비하고 있음=1, 준비하지 않음=0 - 준비 도움을 줄 사람이 존재 노후 1) 몸이 아플 때 간병(있다=1, 없다=0) 준비 돌봄자원 - 2) 금전에 대한 지원(있다=1, 없다=0) 특성 3) 우울할 때 대화(있다=1, 없다=0) 노후생활 1) 소득창출 2) 취미(교양) 3) 종교 4) 절대 하지 않겠다=1 활동희망 자원봉사 5) 자기계발 6) 손자녀 양육 - 반드시 하겠다=5 주택형태 아파트=1, 단독, 다세대, 빌라, 기타=0 - 주거점유 지역 자가=1, 전세, 월세, 사글세, 무상=0 - 형태 주거 보행과 교통항목 매우 불만족=1 특성 보행과 보행: 1) 주거지역, 2) 도심, 3) 야간이동 - 매우만족=5 교통만족도 교통: 1) 버스, 2) 지하철, 3) 택시 : 6-30(가능범위)
12) 소득은 50만원 단위로 범주화(0-400만원 이상)하여 코딩되었다. 경우에 따라, 근로소득보다 가 구와 재산소득이 개인의 행동에 영향을 미치는 경우가 많기 때문에 근로소득에 대한 해석에 신 중을 기할 필요가 있다. 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 133
Ⅳ. 연구 결과
1. 매칭 밸런스 체크
사례별 성향점수를 활용하여 집단 간 매칭을 실시하였다. 타 지역구 전체 대상자(n=13,705)에서 강남3구와 매칭된 2,210케이스를 제외한 나머 지는 매칭에서 탈락되었다. 매칭이 성공적으로 수행되었는지를 확인하기 위해서 성향점수 추정에 따른 변수별 밸런스(balance) 체크가 필요하다. 매칭 후 두 집단의 표준화된 평균 차이(Standardized Mean Difference) 값 이 |.25| 이상이면 불균형(unbalance)된 공변량을 가진다고 볼 수 있다 (Rubin, 2001). 즉, 평균의 차이 값이 .25 이상이 없다면 성공적 매칭으로 볼 수 있으나 있다면 공변량의 측정수준을 변경하거나 이론에 따라 공변 량을 제거 혹은 수정해야 한다. Hansen과 Bowers (2008)은 실험군과 대 조군 간의 전반적인 불균형을 파악하기 위하여 카이스퀘어 분석을 이용 한 전반적 매칭균형 테스트(d2)를 제시하였다. 이 테스트는 공변량 간의 선형결합이 매칭 후에도 불균형한지를 평가하는 것으로 귀무가설이 기각 되지 않으면 두 집단 간의 구조가 유사하여 매칭이 잘 된다고 할 수 있 다. 본 연구에서 .25를 초과하는 표준화된 평균의 차이는 보이지 않았으 며 d2는 통계적으로 유의하지 않아 매칭이 성공적으로 수행된 것으로 고려되었다<표4>. <그림3>에서 살펴볼 수 있듯이 매칭후의 표준편차(SD)는 매칭 전과 비교할 때 확연히 줄어있는 것으로 나타났다. 본 연구에서 매칭 전 변수 간 표준화 평균차이의 최대값은 약 0.2이었지만, 매칭 이후의 평균차이는 모두 0.04 이하로 나타났다. 이러한 결과는 매칭 과정을 통해 성향점수 추정 방정식에 투입된 매칭변수들의 측면에서 두 집단의 동질성이 확보 가 되었음을 의미한다. 이상의 결과를 볼 때, 본 연구의 매칭은 성향점수 추정방정식의 Balancing Property(균형특성)를 만족하고 있다고 결론내 릴 수 있다. 134 주택도시금융연구 제2권 제2호
<그림 3> 매칭전후의 표준편차의 차이
2. 기술통계 결과
지역 별 사용변수에 대한 기술통계는 <표 4>와 같다. 매칭에 투입된 전 변수는 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 이는 성향점수의 추정에 사용된 변수들이 성공적으로 매칭이 되었고, 성향점수의 차원에 서 실험과 비교집단간의 동질성이 확보가 된 결과로 볼 수가 있다. 즉, 모형에 사용되는 변수의 차원에서 선택적 편의가 없는 것으로 해석할 수 있다. 먼저 두 집단 모두에서 여성, 기혼 혹은 동거, 고졸이하 학력을 가 진 사람이 과반을 넘었다. 모든 집단에서 규칙적으로 운동하는 사람은 그렇지 않은 사람보다 적었다. 노후생활자금을 준비하는 사람도 준비하 지 않는 사람보다 두 집단에 많은 것으로 나타났다. 두 집단에서 3가지 형태의 돌봄을 제공받는 사람이 받지 않는 사람보다 많았다. 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 135
<표 4> 지역에 따른 대상자의 특성차이 (n=4,420)
지역 통계치 특성 구분 및 범위 (chi-square, 강남3구(%,SD) 타 지역구( %,SD ) t-test) 남 1,217(55.1) 1,202(54.4) 성별 .20(ns) 여 993(44.9) 1,008(45.6) 연령 50-89 57.5(6.1) 57.4(6.3) .23(ns) 기혼 혹은 동거 1,970(89.1) 1,973(89.3) 혼인상태 .02(ns) 비혼, 사별, 이혼 240(10.9) 237(10.7) 대졸이상 1,021(46.2) 988(44.7) 학력 .99(ns) 고졸이하 1,189(53.8) 1,222(55.3) 개인(근로)소득 0-19 5.5(4.9) 5.5(4.5) -.05(ns) 유 949(42.9) 936(42.4) 규칙적 운동 .15(ns) 무 1,261(57.1) 1,274(57.6) 사회계층인식 1-10 6.2(2.1) 6.1(1.7) .52(ns) 가족신뢰 1-5 4.5(0.6) 4.5(0.6) -.46(ns) 이웃신뢰 1-5 3.2(0.8) 3.2(0.8) -.47(ns) 서울시(정부) 신뢰 1-5 2.9(0.9) 3.0(0.8) -.50(ns) 사회참여 1-7 2.1(1.0) 2.1(1.1) -1.02(ns) 삶의 만족 7-40 29.1(5.0) 29.0(5.2) .66(ns) 노후생활자금 유 1,659(75.1) 1,627(73.6) 1.21(ns) 준비 무 551(24.9) 583(26.4) 유 1,839(83.2) 1,870(84.6) 간병자원 1.61(ns) 무 371(16.8) 340(15.4) 유 1,405(63.6) 1,427(64.6) 금전지원 자원 .47(ns) 무 805(36.4) 783(35.4) 유 1,690(76.5) 1,727(78.1) 대화상대 자원 1.76(ns) 무 520(23.5) 483(21.9) 소득활동 희망 1-5 3.4(0.8) 3.4(0.8) -.53(ns) 취미활동 희망 1-5 3.7(0.6) 3.7(0.6) -.02(ns) 종교활동 희망 1-5 3.2(0.9) 3.2(0.9) -.50(ns) 자원봉사 희망 1-5 3.2(0.8) 3.2(0.8) -.75(ns) 자기계발 희망 1-5 3.2(0.8) 3.2(0.8) -.25(ns) 손자녀 양육 희망 1-5 2.9(0.8) 3.0(0.8) -1.41(ns) 아파트 1,235(55.9) 1,249(56.5) 주택형태 .18(ns) 타 형태 975(44.1) 961(43.5) 자가 1,397(63.2) 1,423(64.4) 주거점유형태 .66(ns) 타 형태 813(36.8) 787(35.6) 보행과 교통만족도 11-28 20.7(2.4) 20.7(2.3) -.22(ns) 노인전용주거시설 선호 833(37.7) 715(32.4) 13.84*** 입주선호 비선호 1,377(62.3) 1,495(67.6) Overall test(d2) df(2), 1089, p=.993
***p<.001; ns=not significant 136 주택도시금융연구 제2권 제2호
주거형태로써 아파트와 자가 소유가 타 형태의 주거와 점거형태를 가 진 사람보다 모든 집단에서 많은 것으로 나타났다. 계층인식에서는 중산 층으로(평균6), 신뢰수준에서는 가족, 친구, 그리고 정부 순으로 신뢰하는 것으로 나타났다. 희망활동에서는 손자녀 양육을 제외하고 평균수준을 보였다. 연구의 종속변수인 노인전용주거시설에 대한 선호는 통계적으로 유의미한 차이를 보이는 것으로 나타났다. 강남3구(37.7%)는 타 지역구 (32.4%)보다 더 높은 비율의 사람이 노인전용주거시설에 거주하고 싶은 것으로 나타났다.
3. 로지스틱 회귀분석 결과
더미화 처리된 변수를 제외하고 로지스틱 회귀모형에 투입된 모든 변 수는 정상분포(Curran, West, and Finch, 1996)를 따르는 것으로 나타났 다. 본 연구에서 사용된 모든 모형에 다중공선성의 문제가 있는지를 파 악하기 위하여 상승변량(VIF)을 살펴본 결과 VIF값이 최소 1.00에서 최 대 1.35로 나타났다. O’Brien(2007)이 제시한 기준에 따라13) 모든 모형에 는 심각한 다중공선성의 문제가 없는 것으로 고려되었다. 본 연구는 시 설입주 선호를 이분형 변인(binary variable)을 이용하여 모형을 검증하 였다. 이분형 종속변인에 대한 회귀방법으로는 대표적으로 로지스틱 회 귀분석(logistic regression analysis)이 있다. 로지스틱 회귀분석은 일반 회귀분석과 비슷하지만 정규분포를 따른다는 회귀분석의 가정이 필요하 지 않다는 장점을 가지고 있다. 또한 본 연구는 회귀분석에서 위계적 검 증방법을 고려하였다. 위계적 모형은 위계단계에 따라 변수간의 관계의 차이를 검증 및 비교할 수 있는 장점이 있다(Cohen, Cohen, and West, 2002). 본 연구에서는 단계에 따라 입주선호를 예측하는 영역(인구사회 및 개인, 노후준비, 지역주거, 지역)의 변화와 차이를 함께 검증하였다. 로지스틱 회귀분석의 결과를 보면, 모형1(인구사회학 및 개인특성)에
13) VIF의 기준에 대해서 O’Brien(2007)은 샘플의 수와 변수의 수에 따라 4.0에서 부터 최대 10까 지 허용이 가능하다고 언급하였다. 그러나 적은 샘플사이즈를 사용할수록 낮은 수치의 기준을 설정하는 것이 일반적이다. 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 137
서는 연령과 성별만이 통계적으로 유의하게 나타났다. 남성은 여성보다 주거시설에 대한 입주선호의 승산(odds ratio[OR])이 1.51배(51%14)) 높 은 것으로 나타났다<표5>. 즉 남성 중고령자가 여성 중고령자에 비해 노인전용주거시설의 입주를 선호할 가능성이 높은 것으로 해석할 수 있 다. 연령은 노인전용시설주거에 대한 입주선호와 역방향의 관계를 보였 다. 이는 연령이 한 살 많아질수록 입주를 선호할 확률이 0.97배 감소하 는 것을 의미한다. 모형2(노후준비특성)에서 인구사회요인은 모형1과 유사하게 남성과 낮 은 연령일수록 입주선호의 확률이 증가하는 것으로 나타났다. 노후준비특 성의 경우, 유의한 수준에서 소득활동, 종교활동, 자원봉사 희망이 1 이상 의 승산을, 반면 손자녀 양육 희망은 1이하의 승산을 보였다<표5>. 이는 소득, 종교, 자원봉사활동 희망이 한 단위 증가할수록 입주를 선호할 확 률이 약 1.1배 증가함을 의미한다. 반면, 손자녀 양육에 대한 희망이 한 단위 증가할수록 입주를 선호할 확률이 0.77배 감소함을 의미한다. 이는 노후생활에서 개인 활동을 희망하는 사람일수록 입주를 선호하고, 가족활 동을 희망하는 사람일수록 입주를 선호하지 않는 것으로 해석할 수 있다. 모형3(지역주거특성)에서 인구사회요인과 노후준비특성은 모형1,2와 큰 차이를 보이지 않았다. 주거특성에서 주택형태만이 통계적 유의성을 보였다. 주택형태에서 아파트 거주자는 비거주자에 대한 선호의 승산이 0.84배 낮은 것으로 나타났다<표6>. 이는 아파트 거주자가 비거주자에 비해서 노인전용주거시설의 입주를 선호할 가능성이 낮은 것을 의미한 다. 이 결과는 몇 가지 가능성을 제시한다. 첫째, 아파트가 다른 거주형 태에 비하여 편리한 기능(쓰레기 처리, 중앙난방, 시설관리 등)을 제공함 을 고려할 때, 아파트 편의시설 이용이 노인전용시설입주를 늦추거나 대 체하는 효과를 발휘할 가능성이 있다. 둘째, 일반적으로 아파트의 평당 가격이 다른 주거형태보다 높음을 고려할 때, 높은 자산(부동산)의 가치 는 노인전용시설의 입주와 역의 관계를 가질 가능성도 존재한다.
14) 변화백분율(△%)을 통해 독립변수가 1단위 증가할 시 종속변수가 몇 % 증가 또는 감소하는지 를 확인하였다. 모형1의 성별결과는(△%= 100(1.51-1) 남성이 여성보다 입주를 선호할 확률이 51%높음을 의미한다. 138 주택도시금융연구 제2권 제2호
<표 5> 로지스틱 회귀분석 결과: 모형1 및 모형2 모형1 모형2 변수 (인구사회학 및 개인특성) (노후준비특성) (n=4,420) B 95%CI OR B 95%CI OR Constant(상수) .59 - 1.81 .08 - 1.09 성별 .41 [1.30,1.74] 1.51*** .37 [1.26,1.69] 1.46*** 연령 -.02 [.96,.98] .97*** -.02 [.96,.98] .97*** 혼인상태 -.12 [.71,1.08] .87 -.17 [.67,1.04] .84 학력 .10 [.96,1.26] 1.10 .10 [.97,1.27] 1.11 개인(근로)소득 -.00 [.97,1.00] .99 -.01 [.97,1.00] .99 인구 사회학 규칙적 운동 -.08 [.80,1.03] .91 -.08 [.80,1.04] .91 및 사회계층인식 .00 [.96,1.03] 1.00 .00 [.96,1.03] 1.00 개인 특성 가족신뢰 .03 [.93,1.14] 1.03 .02 [.92,1.13] 1.02 이웃신뢰 -.03 [.89,1.05] .97 -.03 [.88,1.04] .96 서울시(정부)신뢰 .05 [.98,1.13] 1.06 .05 [.98,1.13] 1.05 사회참여 .02 [.96,1.08] 1.02 .02 [.96,1.08] 1.02 삶의 만족 .00 [.98,1.01] 1.00 .00 [.99,1.01] 1.00 노후생활자금준비 .07 [.92,1.25] 1.08 간병자원 -.02 [.81,1.17] .97 금전지원 자원 .11 [.98,1.28] 1.12
대화상대 자원 .14 [.98,1.36] 1.15
소득활동 희망 .10 [1.02,1.19] 1.10** 노후 준비 취미․교양활동희망 -.03 [.86,1.07] .96 특성 종교활동 희망 .10 [1.03,1.19] 1.11**
자원봉사 희망 .09 [1.00,1.19] 1.09*
자기계발 희망 .04 [.95,1.13] 1.04
손자녀양육 희망 -.25 [.72,.83] .77***
-2LL(Nagelkerke R2) 5647.8(.02) 5581.0(.04)
*p<.05; **p<.01; ***p<.001 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 139
<표 6> 로지스틱 회귀분석 결과: 모형3 및 모형4
모형3 모형4 변수 (지역주거특성) (강남3구와 타 지역구) (n=4,420) B 95%CI OR B 95%CI OR Constant(상수) .22 - 1.25 .09 1.09 성별 .37 [1.25,1.68] 1.45*** .37 [1.25,1.69] 1.45*** 연령 -.02 [.96,.98] .97*** -.02 [.96,.98] .97*** 혼인상태 -.18 [.67,1.03] .83 -.18 [.67,1.03] .83 학력 .11 [.98,1.28] 1.12 .11 [.97,1.28] 1.12 인구 개인(근로)소득 -.00 [.97,1.00] .99 -.00 [.97,1.00] .99 사회학 규칙적 운동 -.09 [.79,1.03] .90 -.09 [.79,1.03] .90 및 개인 사회계층인식 .00 [.96,1.04] 1.00 .00 [.96,1.03] 1.00 특성 가족신뢰 .02 [.92,1.13] 1.02 .02 [.92,1.13] 1.02 이웃신뢰 -.03 [.89,1.04] .96 -.03 [.89,1.04] .96 서울시( 정부) 신뢰 .05 [.98,1.13] 1.05 .05 [.98,1.13] 1.05 사회참여 .02 [.96,1.08] 1.02 .02 [.96,1.09] 1.02 삶의 만족 .00 [.99,1.01] 1.00 .00 [.99,1.01] 1.00 노후생활자금준비 .07 [.92,1.26] 1.08 .07 [.92,1.25] 1.07 간병자원 -.03 [.80,1.16] .97 -.02 [.81,1.17] .97 금전지원 자원 .12 [.98,1.29] 1.12 .12 [.98,1.29] 1.12 대화상대 자원 .14 [.98,1.36] 1.15 .15 [.98,1.37] 1.16 노후 소득활동 희망 .10 [1.02,1.19] 1.10** .10 [1.02,1.19] 1.10** 준비 취미․교양활동희망 -.03 [.86,1.07] .96 -.03 [.86,1.07] .96 특성 종교활동 희망 .10 [1.03,1.19] 1.11** .10 [1.03,1.19] 1.11** 자원봉사 희망 .09 [1.00,1.19] 1.09* .09 [1.00,1.19] 1.09* 자기계발 희망 .04 [.95,1.13] 1.04 .04 [.95,1.13] 1.04 손자녀양육 희망 -.25 [.72,.83] .77*** -.25 [.72,.83] .77*** 주택형태 -.16 [.74,.96] .84* -.16 [.74,.96] .85* 지역 주거점유 주거 .11 [.98,1.28] 1.12 .12 [.99,1.29] 1.13 형태 특성 보행과 교통만족도 -.00 [.97,1.02] .99 -.00 [.97,1.02] .99 지역 강남3구 .24 [1.12,1.44] 1.27*** -2LL(Nagelkerke R2) 5572.4(.04) 5558.3(.05) *p<.05; **p<.01; ***p<.001 140 주택도시금융연구 제2권 제2호
모형4(지역주거특성)에서 인구사회요인과 노후준비특성은 모형1,2와 큰 차이를 보이지 않았다<표6>. 인구사회요인, 노후준비특성, 그리고 지 역주거특성은 전 모형과 모형4간의 큰 차이를 보이지 않았다. 단지 주거 지역특성에서 주택형태는 모형4에서 승산이 상승하였다. 결과에 따르면 아파트 거주자는 비거주자에 비하여 시설입주 선호할 승산이 0.85배 낮 다. 끝으로 지역(강남과 타 지역구)의 승산은 1.27로 나타났다. 이는 강남 3구의 거주민이 타 지역의 거주민보다 노인전용주거시설을 선호할 가능 성이 1.27배 높음을 의미한다. 한편, 인구사회요인에서는 혼인, 소득, 신뢰, 삶의 만족 등은 유의성을 보이지 않았으며, 노후준비특성에서는 대부분의 돌봄 자원이 유의하지 않았다. 그리고 지역주거특성에서는 주거점유와 보행․교통만족이 통계 적으로 유의하지 않았다. 이는 기존연구와는 상당부분 상이한 결과이다 <표2>. 이러한 원인으로 몇 가지 가능성이 고려된다. 먼저, 본 연구는 기존연구와 달리 선택편의를 최소화 하는 모형을 고려하였다. 선택편의 를 최소화 하는 모형을 선택함에 따라 기존연구의 결과와 차이가 발생했 을 가능성이 있다. 둘째, 기존연구의 상당수가 대상자 연령을 30대부터 포함하고 있어, 본 연구의 참여자와 다른 연령대를 보인다. 또한 본 연구 에서 사용된 서울서베이는 서울지역만 한정하여 조사되었기 때문에 전국 단위의 조사와 상이한 결과가 발생했을 가능성도 배제할 수 없다. 셋째, 기존의 연구에서 밝힌바와 같이 시설입주의 선호와 예측요인과의 관계는 일정한 패턴이 보이지 않는다<표2>. 인구사회요인에서부터 주거요인에 이르기까지 특정변인(예: 노후준비요인)을 제외하고는 방향성과 유의성 이 연구마다 상이하다. 노인전용시설에 보이는 상이성과 공통성이 본 연 구에서도 상당부분 적용됨을 고려할 때, 특정요인들의 통계적 무유의미 함(not significance)도 기존연구와 맥을 같이한다고 볼 수 있다.
Ⅴ. 결론 및 함의
본 연구는 서울거주 중·고령자의 거주지역과 노인전용주거시설에 대 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 141
한 입주선호와의 관계를 검증하였다. 입주선호에 영향을 미칠 것으로 판 단 된 개인특성, 노후준비 특성, 그리고 지역·주거특성의 성향점수를 이 용하여 집단을 매칭하였고, 이를 통해 집단 선택에 발생하는 선택적 편 의를 최소화 하였다. 연구결과 공변량을 통제하고도 강남3구에 거주하는 중·고령자는 타 지역에 거주하는 중·고령자에 비해 노인전용시설에 대한 입주선호가 높은 것으로 나타났다. 기존의 연구에서 노인전용시설은 주로 노인의 주거를 복지서비스라는 틀(김철복·송노원, 2010; 김유진 외, 2017)에서 한정하여 다루어 왔다. 이 와 같은 접근은 노인전용주거시설 운영이 가지는 문제점과 한계를 파악 하는데 용이하다. 하지만 높은 소득과 학력을 가진 부유층일수록 사회복 지서비스(노인전용시설)를 더 이용하는 현상을 설명하기에는 한계를 보 인다. 이러한 한계를 극복하고자 본 연구는 소득과 학력 등의 계층이 아 닌 지역을 활용하여 주거로써의 노인전용주거시설의 특성을 이해하고자 노력하였다. 다시 말해, 복지서비스보다는 주거선택의 요인으로써 지역의 특성을 고려하고자 하였다. 기존의 주거연구에서 접근성은 주거선택의 중요한 요인으로 빈번하게 지목되어 왔다. 강창호와 박창수(2009)의 연 구에서 강남과 일산에 거주하는 베이비부머에게 입지(접근성)는 주거선 택의 중요한 요인으로 작용하였다. 진미연과 최종수(2008)은 강남과 강 북의 노인들의 노인주거시설에 대한 욕구를 조사하였는데, 연구결과에 따르면 강남노인들의 고려하는 노인주거시설의 입주조건 가운데 위치와 교통의 편리 그리고 자녀와의 거리가 전체 25%를 차지하는 것으로 나타 났다. 이러한 결과는 노인전용주거시설의 입주 혹은 선호의 조건이 현재 거주하는 지역이나 서울도심과 멀지 않은 지역이어야 함을 반증한다. 접근성의 측면에서 강남3구는 타지역구에 비해 노인전용시설을 선호 할 가능성이 높다. 전국28개의 실버타운 가운데 서울과 수도권에 위치한 실버타운은 2017년 9월을 기준으로 18개이다(부록). 서울 중구15)와 강남3 구를 비교하였을 때, 실버타운까지 거리는 강남3구에 비해 중구가 더 멀 었다. 이는 상당수의 실버타운이 강남과 인접한 수원, 성남, 용인 등에 위
15) 강남3구와 서울의 타 지역구 모두를 비교하기 보다는 가장 중심에 위치한 중구를 선택하였으며 각 구의 구청을 기준으로 하였다. 142 주택도시금융연구 제2권 제2호
치해 있기 때문이다. 따라서 강북에 위치한 노원, 도봉, 은평구 등의 지역 은 강남3구와 더 큰 차이를 가질 수밖에 없다. 본 연구에서 소득과 학력 등을 통제하고도 강남3구가 타 지역보다 높은 선호를 가지는 것으로 나 타났다. 선호의 차이는 개인의 자산이나 인적자본 외에도 강남3구가 가진 지역성, 즉 노인전용주거시설과 현재 거주지역과의 거리가 타 지역에 비 해 멀지 않다는 점이 크게 작용하였을 것이라 고려하였다. 그 외에도 강 남지역의 높은 지대와 주택가격도 노인전용주거시설의 입주선호에 영향 을 미쳤을 것으로 예측해본다. 노인전용주거시설(실버타운)의 보증금의 평균은 약 2억8천만 원이며, 임대료와 이용료는 따로 지급해야 한다. 이 러한 높은 비용을 지급해야 함을 고려할 때, 그리고 중․고령자가 현재 거주하는 주택을 매매하고 전용시설에 입주한다고 가정할 때, 강북지역보 다는 강남지역이 더 유리함을 알 수 있다. 서울서베이의 노인전용주거시 설에 대한 응답에 있어서도 타 지역 보다는 강남지역의 노인이 실버타운 혹은 유료주거시설을 고려할 가능성이 크다고 고려된다. 본 연구는 복지 서비스 보다는 주택상품의 측면에서 노인전용주거시설의 입주선호를 분 석하고자 하였으며, 예측 요인으로써 현재 거주지역의 특성을 모형에 포 함하였고, 이를 실증 분석했다는 점에서 연구의 의의를 가진다. 이상의 결과에도 불구하고 본 연구는 다음과 같은 몇 가지 연구의 한 계점을 가진다. 첫째, 본 연구는 노인전용시설의 입주에 영향을 미친다고 기존의 연구에서 밝혀서 다양한 변인들을 이용하여 집단매칭을 실시하였 다. PSM의 원리에 따라 매칭변수(측정된 변수)들은 집단 간의 유의한 차이를 보이지 않으나 측정되지 않은 변인의 경우 유의한 차이점을 보일 가능성이 상당히 존재한다(Guo and Fraser, 2014). 실험설계의 경우 무 선할당을 통하여 선택적 편의가 모두 상쇄되지만 성향점수 매칭의 경우, 측정되지 않은 변수의 상이성이 독립과 종속변수 간의 외생요인으로 작 용할 수 있다. 둘째, 본 연구는 노인전용시설(주거복지시설)의 입주선호를 이분척도 를 활용하여 측정하였다. 법에 따라 주거복지시설은 크게 3가지 종류가 존재하며 각각의 시설은 목적과 용도에 따라 상이한 성격을 가진다. 시 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 143
설의 종류에 따라 그리고 시설을 이용하는 방법(실비, 유료, 무료)에 따 라 주거복지시설에 대한 중·고령자의 입주선호는 달라질 수 있다. 그리 고 이 차이는 본 연구결과에서 나타난 예측요인과의 입주선호와의 관계 를 변화시킬 가능성도 크다. 이와 같은 가능성에도 불구하고 본 연구는 2차 자료의 한계로 인하여 개별 주거시설에 대한 입주선호를 모두 측정 하지는 못하였다. 따라서 입주선호라는 개념에 측정오류(measuring error)가 발생할 수 있음을 인정한다. 따라서 추후 연구에서는 입주선호 에 대한 측정을 좀 더 세분화하여 측정오류를 줄여 모형의 내·외적 타당 도를 높이는 방향을 제고할 필요가 있다. 셋째, 본 연구는 시설의 입지를 모형에 고려하지 못했다. 서울서베이 는 시설의 입지정보(도심형, 도시근교형, 전원형 등)를 제공하지 않는다. 추후 연구에서는 시설입지를 예측요인으로 고려할 필요성이 있다. 입주 선호에 시설의 입지는 중요한 예측요인으로 작용할 가능성이 있다. 그러 나 고려해야 할 부분은 시설입지와 입주 이용 및 선호의 관계도 타 변인 의 관계와 유사하게 일정한 패턴을 보이지 않는다는 점이다. 이승권 (2011)의 연구에서도 이용자의 사회활동과 입지(도심형과 근교형)의 관 계는 상이한 패턴을 보였다. 이 상이성은 두 변인과의 관계를 모호하게 하는 원인으로 작용할 가능성이 있다. 따라서 추후연구에서 시설입지를 예측변인으로 고려할 때, 특정방향을 가진 연구가설을 설정하기 보다는 탐색연구의 단계 모형을 설정할 필요성이 있다. 한편, 인간행동을 분석하 는 단위(unit of analysis)로써 지역구는 큰 분석단위이다. 2017년 2분기 를 기준으로 서울 지역구 평균 인구수는 약 40만 7천명이다.. 지역구가 하나의 범주로써 인간의 행동을 분석하고 예측하기에는 범주 안에 포함 된 인구수, 환경, 역사, 문화 등의 변인이 다양하다. 이 다양성을 모두 포 괄하는 하나의 개념으로써 연구모형에 투입되는 지역구 변인의 한계는 뚜렷하다. 따라서 추후연구에서는 모형의 정확도를 위하여 지역의 단위 를 더욱 세분할 필요성이 있다. 또는 지역의 범위 안에서 내재된 인간관 계의 범주, 예를 들어 동호회, 종교모임 등의 특정범주에 초점을 두어 연 구모형에 투입할 필요성이 있다. 144 주택도시금융연구 제2권 제2호
끝으로 본 연구는 서울서베이를 이용하여 2차 데이터 분석을 시도하 였다. 서울서베이는 서울 시민이 가지는 도시와 생활에 대한 인식과 행 동을 분석하는데 좋은 정보를 준다는 장점이 있으나, 타당도가 입증된 척도(scale)보다는 지표(index)위주로 자료가 설정되어 있는 한계가 있다. 따라서 추후 서울서베이를 사용할 때, 척도에 대한 타당도 분석을 먼저 실시할 필요성이 있다.
논문접수일 2017.10.25. 논문심사일 2017.11.16. 게재확정일 2017.12.20. 중·고령자의 노인전용주거시설에 대한 입주선호: 서울 지역구 차이를 중심으로 145
<부록> 지역구청과 실버타운까지의 거리분석 단위: km
중구 강남구 서초구 송파구 더 클래식 500 10.75 4.85 13.17 4.87 노블레스 타워 8.75 0.43 6.58 7.38 서울시니어스 가양타워 25.67 24.36 21.78 28.55 정원속 궁전 28.12 21.87 17.93 19.76 서울시니어스 분당타워 30.11 23.73 19.93 21.99 서울시니어스 강서타워 18.16 24.22 21.64 28.41 삼성노블카운티 45.54 37.09 31.08 38.3 골든팰리스 22.52 29.13 18.52 33.32 그레이스 힐 68.49 67.25 66.99 70.98 마리스텔라 47.56 46.25 43.67 50.05 서울시니어스 서울타워 25.66 24.34 21.76 28.54 유당마을 35.52 30.81 26.71 41.01 하이원빌리지 6.53 12.69 10.32 17.2 생명숲 실버하우스 65.17 61.04 54.99 63.7 청심빌리지 58.92 52.49 61.33 49.39 포천실버타운 46.6 49.52 57.84 46.84 미리내실버타운 71.05 66.75 60.87 69.59 수동 시니어타운 47.15 38.36 49.56 37.62 18개 기관 총거리 662.27 615.18 604.67 657.5 18개 평균 36.79 34.17 33.59 36.52 146 주택도시금융연구 제2권 제2호
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Preference for Utilization of the Housing for Middle-Old aged Citizens: focusing on the Regional Difference in Seoul
Young Sam Oh*, Ji Hye Jeong**
The purpose of this research is to investigate the relationship between residential area and Preference for Utilization of Elderly Housing in Middle-Old aged Citizens of Seoul. To address this purpose, this research uses the 2016 Seoul Survey conducted by the Seoul Institute. Using the Propensity Score Matching, this study matched the study data, and logistic regression were conducted. From a total sample, 2,210 citizen who aged 50 years or older and living in three Gangnam districts. 2,210 counterparts were matched with regard to propensity score from the matching pool (n=13,705, citizens living in other districts). According to results, citizens living in Gangnam districts were more likely to prefer to live in the elderly housing than their counterparts. Also, being male, lower age, hope for more activities in old ages significantly predicted higher odds of preference for Utilization of elderly housing. This study elucidates that peoples’ thoughts have been changed from social services to products or from benefits from governments to purchasing or utilization. The study expects that the research results would be used as an empirical evidence helping to develop various strategies for solving many social and individual problems related to aging population and their housing issues.
Keywords : elderly housing, elderly residential facility, retirement town, propensity score matching
* (First author) Pukyong National University, Department of Public Administration, professor, email: [email protected] ** (Co-author) Busan IT Industry Promotion Agency, senoir staff, email : [email protected]
컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 151
컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구
권혁준*, 한명욱**, 박진일***, 한상완****
<요약>
4차 산업에서 주목받고 있는 기술 중 하나는 블록체인이다. 이 연구의 핵심은 컨소시 엄 블록체인을 통해 ‘스마트계약’ 이라는 새로운 기술을 활용하여 기존의 방식보다 효율적이고 보안성이 높은 계약서비스를 제공하는 것을 지향한다. 기존의 계약 서비 스는 계약자간 직접 만나서 계약서를 검토해야하는 수작업이 많으므로 시간과 중개 수수료 등 비용적인 측면에서 효율적이지 않은 부분이 있었다. 하지만 컨소시엄 블록 체인을 통한 스마트계약을 활용할 경우 중개수수료가 사라지고 거래에 필요한 시간 또한 계약서상의 조건만 만족하면 자동으로 계약이 이루어지기에 기존의 계약에 비 해 적은 시간이 소요된다. 비트코인의 기술인 블록체인, 이더리움의 스마트 계약은 현재 많은 분야의 산업에서 활용되어 지고 있고 개발되어 지고 있다. 따라서 이 연구 에서는 계약 산업에서 컨소시엄 블록체인을 통한 스마트계약을 어떻게 활용 할 수 있을까에 대한 연구를 한다. 여기에 더하여 스마트계약의 발전가능성과 문제점에 대 해서도 알아본다.
핵심주제어 : 비트코인, 이더리움, 블록체인, 스마트계약, 컨소시엄 블록체인
* (제1저자) 순천향대학교 IT금융경영학과 교수, [email protected] ** (공동저자) 순천향대학교 IT금융경영학과, [email protected] *** (공동저자) 순천향대학교 IT금융경영학과, [email protected] **** (공동저자) 순천향대학교 IT금융경영학과, [email protected] 152 주택도시금융연구 제2권 제2호
Ⅰ. 서론
1. 블록체인 정의
현재 우리는 4차 산업혁명(The Fourth Industrial Revolution)이 일어 나는 시대에 살고 있다. 여기서 4차 산업혁명1)이란 인공 지능(Artificial Intelligence), 사물 인터넷(IOT : Internet of Things), 빅데이터(Big Data), 모바일(Mobile), 블록체인(Block Chain) 등 첨단 정보통신기술이 경제, 사회 전반에 융합되어 혁신적인 변화가 나타나는 차세대 산업혁명 이다. 4차 산업혁명의 여러 기술 중 블록체인은 비트코인(BitCoin)과 함 께 많은 이슈를 불러 일으켰다. 비트코인은 2009년 1월, 나카모토 사토시라는 가명의 컴퓨터 프로그래 머가 만든 디지털 통화로, 지폐나 동전과 달리 물리적인 형태가 없는 온 라인 가상화폐이다. 나카모토 사토시는 비트코인을 중앙 집권인 오프라 인 금융권이 아닌 탈중앙화 된 온라인상에서 거래하기 위해 블록체인이 라는 기술을 개발하였다. 하지만 비트코인보다는 블록체인 기술이 더 주 목받았고, 다양한 분야에 적용하기 위해 개발되기 시작하였다. 여기서 블록체인이란 P2P 네트워크2)를 통해서 관리되는 분산 데이터 베이스의 한 형태로, 거래 정보를 담은 장부를 중앙 서버 한 곳에 저장 하는 것이 아니라 블록체인 네트워크에 연결된 여러 컴퓨터에 저장 및 보관하는 기술이다. 따라서 모든 거래 정보가 담긴 블록체인이 네트워크 를 통해 연결되어 있기 때문에 중앙 서버 운영에 따른 해킹의 위험성이 없으며, 모든 네트워크 참여자들이 블록체인에 담겨 있는 정보 및 가치 를 검증, 저장, 실행함으로써 관리자가 임의로 거래 정보를 위·변조하는 것이 원칙적으로 불가능하게 설계되었다.
1) 네이버, IT용어사전, (http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=3548884&cid=42346&categoryId=42346), 2017. 11. 08 2) Peer-To-Peer Network로 컴퓨터와 컴퓨터를 직접 연결해 서버 없이도 인터넷을 통해 네트워크 내의 컴퓨터를 공유하게 할 수 있는 기술 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 153
2. 블록체인 원리
블록체인은 일정시간 동안3) 발생한 모든 거래 정보가 기록된 ‘블록’을 생성, 블록체인에 연결된 모든 컴퓨터로 전송하고, 전송된 블록의 유효성 이 확인될 경우 기존 블록체인에 연결하는 방식이다. 네트워크에 참여하는 각 참여자를 노드로 삼아 데이터의 보관, 공유, 관리 부담을 나누는 기술로, 중앙 서버 없이 참여자 간의 검증 및 서명 을 통해 보안성과 무결성을 보장한다.
<그림 1> 블록체인 참여자 간 검증 및 서명
출처 – S. Nakamoto, ‘Bitcoin : A Peer-to-Peer Electronic Cash System’, 2009
이러한 블록체인의 검증 및 서명은 공개키 기반(PKI)4)의 암호구조로 설계되어 해킹 및 임의 조작에 대한 위험으로부터 안전하다.
3. 블록체인 구조
3) 가상 화폐의 종류마다 시간이 다름. 비트코인의 경우 약 10분을 의미함. 4) Public Key Infrastructure, 공개키 알고리즘을 통한 암호화 및 전자서명을 제공하기 위한 복합적 인 보안 시스템 154 주택도시금융연구 제2권 제2호
블록체인은 P2P 네트워크에서 새로운 거래내역이 생성될 시 새로운 블록을 형성하고, 기존 블록에 계속 연결되는 구조를 가진다. 각 블록은 헤더(Header)와 바디(Body)로 구성된 구조로, 헤더는 이전과 현재 블록 의 해시값, 난수(Nonce)를 포함한다.5)
<그림 2> 블록체인 연결 구조
출처 – 금융보안원, 보안연구부, ‘블록체인 및 비트코인 보안 기술’, 2015
새로 형성된 블록의 거래내역정보는 이전 블록의 해시 값을 포함하고 있으며, 이전 블록은 다시 그 이전 블록의 해시 값을 포함하고 있다. 만 약 특정 블록의 데이터를 위조 또는 해킹하려면 블록을 생성한 모든 참 여자 또는 51%이상의 컴퓨터를 해킹하여 블록을 수정해야하며, 이어진 모든 블록을 수정해야 가능하기 때문에 데이터의 위·변조 및 해킹이 거 의 불가능하다.
4. 블록체인 종류
블록체인은 블록체인 네트워크 참여자의 특성과 크기에 따라 여러 가 지 형태로 존재하고 사용용도에 맞게 응용이 가능하다. 네트워크 참여자
5) “블록체인 및 비트코인 보안 기술”, 보안연구부, 금융보안원, 2015 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 155
의 특성에 따라 구분하면, 퍼블릭 블록체인(Public Blockchain), 프라이빗 블록체인(Private Blockchain) 및 컨소시엄 블록체인(Consortium Blockchain)으로 나뉜다.6)
1) 퍼블릭 블록체인(Public Blockchain) 퍼블릭 블록체인은 누구나 네트워크 블록에 참여 할 수 있는 블록체인 을 뜻하며, 최초의 블록체인 활용사례이다. 기본적으로는 누구나 블록 후 보를 만들어 제출하고 분산 합의를 통해 하나의 블록을 선정하여 신뢰할 수 있는 블록으로 인정받는 구조이다. 누구나 블록에 참여할 수 있기 때문 에 인터넷을 통해 모두에게 공개되며, 운용 가능한 거래 장부가 존재한다. 하지만 참여자가 많을수록 참여자의 모든 노드를 검증해야하기 때문에 많은 시간과 컴퓨팅 파워가 요구된다. 또한 많은 노드의 검증으로 인한 거래 속도 지연의 문제점도 존재한다. 대표적인 예로는 가상화폐, 스마트 계약 플랫폼인 비트코인과 이더리움이 있다.
2) 프라이빗 블록체인(Private Blockchain) 프라이빗 블록체인은 퍼블릭 블록체인의 문제점인 거래 속도 지연과 불필요한 시간낭비를 보완하기 위해 개발된 개인형 블록체인이다. 즉, 하 나의 기관에서 독자적으로 사용하는 블록체인을 말한다. 퍼블릭 블록체 인과는 다르게 참여자가 제한되어 있으며, 1개의 주체가 내부 전산망을 블록체인으로 관리 및 권한을 행사한다. 그렇기 때문에 퍼블릭 블록체인 보다 상대적으로 거래 처리 속도가 빠르다. 대표적인 예로는 나스닥7)이 있다.
3) 컨소시엄 블록체인(Consortium Blockchain) 컨소시엄 블록체인은 프라이빗 블록체인과 퍼블릭 블록체인의 중간으 로 협회나 조합에 참여한 기관만 블록체인 네트워크에 참여가 가능한 반 중앙형 블록체인이다. 미리 선정된 N개의 주체들만 블록체인에 참여 가
6) “국내외 금융 분야 블록체인 활용 동향”, 보안연구부, 금융보안원, 2015 7) ‘A Bitcoin Technology Gets Nasdaq Test’, The Wall Street Journal, 2015. 05 156 주택도시금융연구 제2권 제2호
능하며, N개의 주체들 간의 합의된 규율을 통해 공중 참여가 가능하다. 네트워크 확장이 용이하고 거래 속도가 빠르다. 대표적인 예로는 R3의 Corda와 IBM의 Hyperledger Fabric가 있다. 지금까지 블록체인의 원리, 구조, 종류 등 블록체인 기술에 대해서 전 반적으로 살펴보았다. 이처럼 블록체인은 중앙 서버 없이 블록체인에 참 여하여 네트워크에 연결된 컴퓨터가 모든 거래 내역을 공유, 검증 및 서 명함으로써 무결성을 보장하고, 해킹에 대한 위험성을 방지하는 기술로 다양한 분야에서 활용되고 있다. 이러한 강점으로 블록체인은 앞서 간략하게 얘기했던 스마트계약 (Smart Contract)을 활용할 수 있는 플랫폼(Platform)이 될 수 있다. 블 록체인을 통한 스마트계약은 활용하여 기존의 계약 절차에 대한 비효율 성을 줄일 수 있다. 최근에 국토교통부에서는 기존에 있던 서류기반의 계약 시스템을 버리 고 온라인을 통해 쉽고 빠르게 부동산 거래를 하게 만드는 시스템인 전 자계약 서비스를 실행했다. 전자계약 서비스는 전자서명과 공인인증서를 통해 보안적인 측면을 강화하였다. 그러나 블록체인을 활용한 스마트계 약을 도입한다면 전자계약 서비스를 이용하는 고객들에게 보다 더 많은 편리성과 높은 보안성을 가져다 줄 수 있다.
Ⅱ. 본문
1. 스마트계약(Smart Contract)
1) 정의 스마트계약(smart contract)8)이란 개념은 1994년 Nick Szabo가 최초로 제안했다. Nick Szabo는 기존 계약서가 서면으로 되어있기 때문에 계약 조건을 이행하기 위해서는 실제 사람이 계약서대로 수행을 해야 하지만 이를 디지털 명령어화 한다면 조건에 따라 계약 내용을 자동으로 실행할
8) ‘Formalizing and Securing Relationships on Public Networks’, Nick Szabo, 1997 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 157
수 있다고 주장했다. 디지털로 된 계약서는 결과가 명확하고, 복잡한 프 로세스를 축소시킬 수 있다는 장점이 있었지만 1994년 Nick Szabo가 제 안했을 때는 디지털로 된 자료들이 쉽게 복사되어 조작이 용이하다는 단 점으로 인해 개념상으로만 존재하고 구체적으로 활용되어지지 못했다. 블록체인이 존재하기 전에는 이러한 스마트계약이 실현되어지지 못했 는데, 그 이유는 계약 당사자들이 각자의 데이터베이스를 소유하고 있었 기 때문이다. 하지만 블록체인이라는 기술이 나옴으로써 개개인의 데이 터베이스가 필요 없어지게 되었고, 네트워크 상 공유된 데이터베이스로 인해 제 3자의 개입이 필요하지 않게 되었다.
2) 이행 과정 스마트계약이 이루어지는 과정 <그림 5>와 같다. 계약을 생성하기 전 계약 조건을 블록체인 상에 프로그래밍하여 블록을 생성한다. 계약조건 에는 유효기간, 거래 내용, 거래당사자 등 코드 별로 분류된 계약요소들 을 채워 넣을 수 있으며, 해당 계약 조건이 만족될 때까지 계약은 실행 되지 않는다. 계약조건이 블록체인 참여자에 의해 만족이 된다면, 거래는 자동적으로 실행이 된다.
<그림 3> 스마트계약 이행 과정
출처 - 한국은행 금융결제국 ‘분산원장 기술의 현황 및 주요 이슈’ 158 주택도시금융연구 제2권 제2호
3) 이더리움의 탄생 처음으로 블록체인을 활용한 스마트계약은 비트코인 스크립트이다. 비 트코인 트랜잭션에 원시 언어인 OPCODE로 스크립트를 작성해서 보내 면 조건에 따라 자동으로 거래를 실행한다. 스크립트가 올바르게 작성되 면 거래를 정상적으로 이루어졌다고 간주하는 일종의 계약 개념이 있으 므로 이를 계약 코드(Contract Code)로 일컫는다. 하지만 비트코인 스크 립트의 한계는 반복문을 사용할 수 없다는 것과 비트코인 잔고 외의 다 른 정보를 관리할 수 없다는 점이다. 이러한 한계점에도 불구하고 비트 코인 스크립트에서 반복문을 허가할 경우 블록체인의 스크립트 구조로 인해 무한 루프가 발생한다. 이럴 경우 네트워크 전체가 마비되며 해커 들은 쉽게 DoS(Denial of Service) 공격이 가능하다. 따라서 비트코인 스크립팅 시스템의 한계점을 극복하고자 나온 스마트 계약 특화 블록체인 플랫폼이 이더리움(Ethereum)이다. 이더리움은 완벽 한 어플리케이션 개발 플랫폼을 위하여 그들의 분산원장 플랫폼에 “튜링 완전성”9)을 제공하는 강력한 프로그래밍 틀을 장착했다.10) 이는 무한대의 확정성을 가지고 있으며, 분산원장 기술에 있어 새로운 혁신이 되고 있다. 이러한 이더리움의 탄생으로 인해 본격적으로 스마트 계약이라는 용어를 사용하기 시작하였다. 따라서 프로그래밍 언어를 이 용하여 스마트계약을 완벽하게 설계한다면 이전에는 존재하지 않았던 프 로그램에 의해 운영되는 계약형태의 사업 개념과 영역이 탄생한다.
4) 스마트계약 플랫폼 종류 현재 스마트계약을 중심으로 개발되고 있는 분산원장 플랫폼은 이더리 움 외에도 다양하게 존재한다. 그 종류로는 시네레오(Synereo)와 타우체 인(Tau-Chain), 그리고 큐텀(Qtume)이 있다. 시네레오의 특징이라 함은 이더리움과는 다른 튜링완전성을 보장하며, 소셜 네트워크상에서 구현 중 인 것이다. 시네레오는 이더리움보다 더 나은 검증을 할 수 있는데,
9) 어떤 프로그래밍 언어나 추상 기계가 튜링 기계와 동일한 계산 능력을 가진다는 의미로 계산적 인 문제를 프로그래밍 언어나 추상 기계로 풀 수 있다는 의미를 가지고 있다. 10) ‘분산원장 기술의 현황 및 주요 이슈’, 한국은행, 2016 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 159
이는 수학적으로 정확한 시맨틱에 근거하기 때문이다. 그리고 타우체인은 튜링완전성을 포기하고 결정성만을 선택했다. THeTAO11) 사례를 통해 튜링완전성이 강력한 프로그래밍 가능성을 가 지고 있다는 것을 보여주었지만 이와 동시에 매우 치명적일 수 있다는 것을 보여준다. 다시 말해 타우체인의 경우는 강력함을 포기하고 안정성 을 택했다고 볼 수 있다. 마지막으로 큐텀은 EVM(Ethereum Virtual Machine)의 호환되지 않 는 버전과 수정 된 비트코인 코어 인프라를 결합한 코인이다. 모듈성, 상 호 운용성 및 안정성에 집중하여 설계한 큐텀은 신뢰할 수 있는 분산 응 용 프로그램을 구축하기 위한 중요한 툴이다. 스마트계약의 라이플 사이 클 관리와 기능 제공, 산업 표준 설정과 가장 중요한 스마트폰과 태블릿 에서 블록체인을 생성할 수 있는 플랫폼을 제공한다. 블록체인의 스마트계약은 보안 측면에서 무결하다. 즉 암호화된 키값과 암호화된 데이터만으로 트랜잭션을 구성한다. 기존 시스템은 특정한 공인기 관의 시스템 오류 발생 시 모든 네트워크가 마비될 수 있으며, 거래 기록과 같은 정보가 하나의 기관에 집중되어 있기 때문에 해킹과 같은 악의적인 공격에 표적이 되기 쉽다. 하지만 블록체인을 사용할 경우에는 거래 정보를 증권거래소나 은행 등의 중앙 서버에서 보관하는 방식과는 다르게 블록체 인에 존재하는 모든 블록 참여자들이 거래 내역을 공유하는 시스템이다. 따 라서 중앙 서버에 집중화 된 시스템이 필요 없기 때문에 비용의 감소뿐 만 아니라 거래 정보가 분산화 되기 때문에 해킹의 위험성도 감소한다. 전체 시스템의 처리 속도나 범위가 제 3자의 역량에 의해 결정되었던 기존 시스템과 다르게 블록체인은 네트워크 내의 모든 참여자가 공동으 로 거래 정보를 기록/검증/보관함으로 제 3자의 개입이 없어도 거래 기 록의 신뢰성을 확보하는 동시에, 빠른 속도 및 거래의 효율성을 기대 할 수 있다. 또한, 앞에서 말했듯이 실시간으로 블록체인의 여러 노드에 대 한 모니터링을 가능하므로 가시성을 극대화 시킬 수 있다. 이러한 가시 성은 자기부인 방지와 투명성의 기능을 얻을 수 있다.
11) THeTAO : 탈중앙자율조직의 첫 번째 케이스로, 투자자가 직접 운영하는 클라우드펀딩을 통해 벤처케피탈 펀드를 지향한 조직이었지만, 해킹으로 인해 운영이 종료되었다. 160 주택도시금융연구 제2권 제2호
5) 활용 및 활용 분야 ‘에스크로 서비스’란 신뢰할 수 있는 제3자가 중계하는 서비스다. 에스 크로는 거래 계약을 중계하고 계약 이행을 강제하는 신뢰할 만 한 제 3 자가 있기 때문에 가능한 서비스다. 스마트 계약은 신뢰할만한 제 3자의 역할을 프로그램이 대신한다. 특히 블록체인은 중앙 집권화 된 기관이 없이도 블록체인 참여자를 통해 계약의 신뢰성을 확보하고 거래를 진행 한다. 이더리움 거래 자체도 스마트 계약의 사례라고 할 수 있다. 금융거래, 투표, 개인 인증 등 계약의 형태로 진행되는 모든 행위는 블 록체인을 통해 스마트 계약의 형태로 구현할 수 있다. 물론 스마트 계약 을 위한 프로그램 코드의 작성과 검증 등 부가적인 노력이 필요하다. 하 지만 기존의 시스템보다 보안 측면의 리스크를 감소시킬 수 있기 때문에 다양한 분야에 응용되어 활용되고 금융과 비금용 분야로 분류할 수 있다.
(1) 금융 분야 현재에는 금융권의 니즈를 충족시키기 위해 블록체인 기반의 거래 플 랫폼을 제공할 뿐만 아니라, 스마트계약 기능을 이용하여 중개기관의 필 요성을 높이고, 거래 시간 감소 및 효율성을 높이기 위한 시스템을 개발 중이다. 상품거래 시 두 당사자의 채무를 확정하는 프로그램화 된 스마 트계약을 이용함으로써 거래를 체결하는 데 활용되기도 한다. 벤처캐피탈, 엔젤투자, 클라우드 펀딩, 개인 등의 투자자와 기업을 연 결시켜 투자금을 확보하기 위한 플랫폼을 제공할 때에도 계약을 사용할 수 있다. 클라우드 플랫폼을 통해 창업자에 대한 정보와 아이템에 대한 정보를 제공하고, 투자자는 투자자를 플랫폼 안에서 직접 투자할 수 있 다. 이러한 방법은 무역거래에서 계약서나 신용장과 같은 문서의 위, 변 조 방지와 처리절차를 간소화할 수 있다. 하지만 앞서 설명했듯이 현재 한국을 비롯해 여러 나라의 ICO를 전면 폐지하면서 스마트계약뿐만 아니라 스타트업 계열의 블록체인 기술에 대 한 개발이 지체되고 있다. 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 161
(2) 비금용 분야 공증, 소유권 등과 관련된 분쟁 문서의 위조, 변조가 발생되지 않도록 하는 기술의 개발, 전자투표의 신뢰성 및 투표 메커니즘을 제공하여 선 거 시스템의 투명성 제공, 상품 및 재고 관리 등의 전산화로 중개기관을 대체하는 거래 플랫폼 개발 등이 있다. 에너지 부분에서도 활용되어지고 있는데, 전력회사가 전기 자동차의 사용자의 사용자 인증을 통해 전력을 충전 받으면서 에너지 전달의 효율성과 이동성을 가질 수 있다. 최근에는 사물인터넷이 블록체인과 결합해 발전하면서 스마트계약하고 사물인터넷과 연계되어 사용되고 있다. 사물인터넷이 스스로 집 안에 있 는 소모성 품목을 인식하고 용량을 확인하여 다 사용하였을 때 스마트계 약을 이용하여 자동으로 주문하는 기술이 있다.
6) 발전가능성 스마트계약을 통해 만들어지고 있는 DAO(Distributed Autonomous Organization)12) 혹은 DAPP(Distributed Autonomous Applications)13)는 가까운 미래의 사회를 변화시킬 것은 분명하다. 스마트계약은 기존의 계약에 비해 신속하고 효율적인 사업을 가능하게 한다. 과거에 수일 혹은 수주 이상 걸리던 전통적 방식의 계약은 스마트계 약에 의해 빨라지고, 계약의 자동적인 성립에 의해 신속하고 정확한 업무 진행이 가능하다. 또한 기존 계약에 있었던 제 3자의 개입을 배제한다. 그 이유는 스마트계약이 기존 금융 서비스들이 가지고 있던 별도의 시 스템 없이 디지털 화폐 환경 내부에 프로그램으로써 탑재될 수 있기 때 문이다. 블록 참가자 간에 동기화 및 공유되는 블록체인 기술을 활용하 면 서로 다른 원장들을 조화시킬 필요가 없으며, 작업의 흐름을 개선할 뿐만 아니라 스마트계약을 통해 기존 계약의 특징인 수작업에 대한 불편 함을 제거할 수 도 있다. 현재 사용되어지고 있는 블록체인 기반 플랫폼에서 스마트계약의 기능 은 거래 기록에 대한 위조 및 수정이 불가능하기 때문에 일반적으로 소
12) DAO(Distributed Autonomous Organization) : 탈 중앙 자율조직 13) DAPP (Distributed Autonomous Applications) : 탈중앙화 어플리케이션 162 주택도시금융연구 제2권 제2호
유권 이전, 증여 등의 계약에서 활용되어 왔다. 하지만 미래에는 금융뿐 만 아니라 법률 거래나 저작권, 공공서비스분야 까지 다양한 분야에서 적용될 가능성이 높다. 스마트계약은 시간이 지날수록 발전하면서 많은 종류의 어플리케이션 을 개발할 것이다. 다음과 같은 단계를 거치면서 진화 및 발전을 할 것 이라 예측된다. 현재 활발하게 이루어지고 있는 가상화폐자산의 교환부 터 시작해서, 가상화폐자산을 거래할 때 의무와 권리를 존재함을 명시하 고 그러한 의무와 권리를 거래 참여자가 등록함에 따라 간단한 형태의 스마트계약을 할 수 있을 것이다. 또한, 1:1의 계약이 아닌 부동산 거래 와 같이 다수의 계약자가 참가하는 단계에서, 작은 규모의 중소기업, 대 기업의 규모, 정부의 기능과 사회의 기능을 부분적으로 스마트계약이 활 용되는 단계까지 기대할 수 있다. THeTAO는 현재 실패한 기업으로 기록되어지고 있지만 스마트계약이 업체규모의 기능까지 실행되어진 것으로 봐선 앞으로의 발전 가능성은 무궁무진하다.
7) 한계점 이러한 높은 활용도와 발전 가능성이 있어도 현재 블록체인과 같은 문 제점이 존재하고 있다.
(1) 수정불가능 블록체인에서는 이미 정해진 몇 가지 기초적인 검증 조건을 통과하면 모든 것이 기록될 수 있다. 따라서 만약에 해킹이 일어난다면 해킹된 금 액의 이체를 막을 수 없으며, 실제로 다른 계약을 성사시키더라도 되돌 릴 수 없다. 기본적으로 인간의 실수와 해킹 등의 사고를 인정하지 않는 시스템이기 때문에, 한번 문제가 일어나게 되면 수정이 불가능하고 체인 속에 남아있게 된다.14)
14) ‘분산원장 기술의 현황 및 주요 이슈’, 한국은행, 2016 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 163
(2) 투명성 블록체인의 경우에는 기본적으로 모든 데이터가 모두에게 공개된다. 계약 내용이나 거래 내용이 모두 공개가 되는 것은 계약 당사자들에게 큰 피해를 입힐 가능성이 높다. 예를 들어 계약 당사자에 대한 모든 정 보가 모두에게 공개되기 때문에 범죄가 일어날 가능성이 생긴다.
(3) 처리비용의 낭비 스마트계약은 모든 참여자들이 자료를 공유하는 방식으로, 즉 모든 노 드가 동일한 작업을 한다는 뜻이다. 이는 얼마나 많은 노드가 계약에 참여 하든 상관없이, 처리 효율성은 하나의 노드보다 높을 수 없다. 따라서 스 마트계약이 제3자의 개입을 배제하여 중개비용이나 중앙관리로 인한 운영 비용의 발생을 감소시킬 수는 있지만, 처리비용의 낭비로 인해 비효율적인 가능성이 높고, 의사결정을 하는 시간도 더 오래 걸릴 수밖에 없다.
(4) SW동일성 및 가치변동성 스마트계약을 체결하기 위해서는 모든 당사자들 간의 블록체인 소프트 웨어의 버전이 동일해야 한다. 즉, 해당 소프트웨어를 계속해서 꾸준히 서로 업데이트하고 관리가 필요하다. 그리고 현재 이더리움 플랫폼에서 스마트계약을 실행할 시 이더 토큰이 필요하다. 이러한 토큰이 스마트계 약을 함에 있어 필요한 경우 현재 토큰 가치의 변동은 큰 위험이 될 수 있다. 가치변동에 따라 스마트계약이 기존의 계약보다 효율적으로 될 수 있고 비효율적으로 될 수 도 있다.
2. 컨소시엄 블록체인의 필요성
1) 인프라 구축 정부와 민간이 함께 블록체인 생태계를 만들어 나가는 것이 블록체인 의 잠재력을 극대화하기 위한 하나의 방법이다. 특히 계약을 이행함에 있어 참여자 간 소통이 필요한 은행 전산망 특성상 계약에 대한 시스템 164 주택도시금융연구 제2권 제2호
구성을 위한 협의가 필수적이다. 따라서 정부와 계약에 참여하는 기업은 스마트계약에 대한 인프라를 구축하는 것은 필수적이다. 현재 대부분의 국가들이 블록체인에 대한 산 업 활성화 및 기술 개발에 몰두하였고 표준화 추진 및 기술 개발, 인력 양성 등을 포함한 다양한 지원계획까지 선보였다. 그러나 가상화폐를 투자 명목으로 사용하여 수백억 원을 가로챈 범죄 가 적발되고, 많은 사람들이 투기적으로 이용하는 등 피해자들이 발생하 였다. 그리하여 금융업에서 가장 고 위험 범죄로 속하는 자금세탁에 대 한 위험성을 야기하였다. 따라서 중국에 이어 한국 정부에서는 ICO에 대한 규제를 강화하는 방안을 발표하였다. ICO는 코인을 통해 행하였던 클라우드 펀딩에 대한 규제를 강화한 것 으로, 코인이 많은 블록체인 산업들의 기반을 형성하는 시점에서 여러 국가들의 규제는 매우 부정적일 수밖에 없다. 하지만 시간이 지날수록 블록체인에 대한 사람들의 관심은 증가하고 있고 블록체인에 대한 많은 기술이 발전하고 있는 시점에서 ICO규제는 시간이 지나면 점차 풀릴 것 이라고 예상하고 있다. 그에 따라 향후 블록체인을 적용할 수 있는 조직 은 활용하기 위한 인프라의 구축을 준비해야 한다.
2) 필요성 현재 블록체인 기반으로 스마트계약을 사용하기에는 토큰의 가치변동 성과 처리비용의 낭비, 투명성이 주요 한계점으로 드러나고 있다. 이를 극복하기 위해서는 퍼블릭 블록체인보단 컨소시엄 블록체인을 통하여 스 마트계약 서비스를 실행하여야 한다. 앞서 설명했듯이 퍼블릭 블록체인은 누구나 참여할 수 있기 때문에 블 록에 기록한 모든 정보가 인터넷을 통해 열람이 가능하다. 즉, 퍼블릭 블 록체인을 통해 스마트계약을 제공할 시 계약에 대한 모든 데이터가 인터 넷을 통해 공개되기 때문에 계약 기밀 유출의 가능성이 있다. 누구나 참여가 가능하다는 것은 블록체인에 참여한 모든 노드가 트랜 잭션을 검증한다는 뜻이다. 따라서 모든 노드의 검증에 따른 블록체인 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 165
거래 속도와 성능 하락은 빠른 속도로 이루어지는 영업 분야에선 스마트 계약을 적용하기에는 어려움이 있다. 퍼블릭 블록체인을 통해서 노드를 생성하기 위해서는 코인을 필요로 하는데, 현재 코인에 대한 가치변동성이 매우 심하기 때문에 처리비용의 낭비에 대한 한계점은 더욱 심화될 것이다. 하지만 컨소시엄 블록체인을 사용하여 스마트계약을 진행할 시 앞서 얘기한 한계점을 해결할 수 있다. 컨소시엄 블록체인은 운영주체가 명확 하고, 새로운 금융거래를 하는 것이 아닌 기존에 있던 금융거래를 통해 서 이행하기 때문에 모든 금융 관련법과 규제사항을 준수한다. 스마트계 약에 대한 규제사항은 법적으로 보장된다. 퍼블릭 블록체인에서 사용하는 알고리즘은 블록 생성 후 나중에 블록 이 확정되기 때문에 확정되는 시간 안에 네트워크 분기가 생길 수 있다. 따라서 정확하고 확실한 데이터를 보장해야 하는 계약의 특징에 분기 발 생 위험은 적합하지 않다. 하지만 컨소시엄 블록체인은 비잔티움 장애 허용 계열의 분산합의 알고리즘을 사용하여 네트워크의 분기를 허용하지 않기 때문에 더욱 스마트계약과 어울린다. 또한, 노드 간 권한을 다르게 설정하여 허가 받은 대상들만 노드로 참여할 수 있기 때문에 퍼블릭 블록체인보다 상대적으로 투명성으로 인 한 위험성에서 안전하고, 노드 상에는 컨소시엄 블록체인에 참여하여 권 한을 부여받은 기업만 존재하기 때문에 계약체결 속도가 퍼블릭 블록체 인에 비해 상당히 빠르다. 가치 변동성에 대해서도 컨소시엄 참여자들만 의 코인을 생성하여 노드를 형성하기 때문에 가치변동성에 대한 한계도 해결할 수 있다. 현재 컨소시엄 블록체인을 활용하여 금융권에 도입하고 있는 대표적인 업체로는 R3의 Corda가 있다. 블록체인 도입 초반에는 블록체인의 특징 인 탈중앙화에 대한 금융권의 저항이 심하였고, 그에 따른 많은 요구사 항이 생겨났다. 대표적인 요구사항은 서로 권한이 다른 노드들, 스마트 계약, 커스터 마이징, 빠른 속도이다. R3는 금융권들의 니즈를 만족시키기 위해 컨소 166 주택도시금융연구 제2권 제2호
시엄 블록체인을 형성하였고 Corda라는 플랫폼을 개발했다. R3의 Corda는 앞서 말한 금융권들의 니즈를 받아들이고자 모든 블록 체인 참여자들이 데이터를 공유하는 방식을 포기하고 서로 권한을 가진 사람들만 노드에 참여하여 데이터를 공유하는 방식으로 생겨났다. 스마 트계약의 한계점인 투명성을 극복할 수 있고, 이러한 특징은 스마트계약 을 실행하면 권한을 가진 참여자들이 역할에 따라 스마트계약을 검증, 데이터 공유하는 일을 수행하는 플랫폼이다. 현재 전 세계적으로 많은 은행들이 블록체인에 대한 미래성을 보고 참여하고 있는 컨소시엄 블록 체인이다. 따라서 HUG는 R3처럼 계약 업무와 관련된 기업들과의 컨소시엄 블록 체인을 형성하거나, 기존에 만들어진 컨소시엄 블록체인에 가입하여 스 마트계약에 필요한 요소를 확충할 필요가 있다.
Ⅲ. 결론
계속해서 진행 중인 4차 산업혁명 시대에는 다양한 신기술이 계속해서 적용 및 개발될 것이며, 다양한 분야에 적용될 것이다. 블록체인 또한 많 은 강점으로 인해 계속해서 개발될 것이며, 보안성과 기밀성이 요구되는 금융 분야에는 특히 강조될 것이다. HUG에서 주로 서비스하는 보증계약의 경우 계약자간의 정확한 계약 이행과 확실한 신뢰관계 및 철저한 보안성을 필요로 한다. 스마트 계약 을 활용한다면 기존 계약의 복잡한 프로세스를 스마트계약을 통해 간소 화 시킬 수 있으며 보안성 또한 강화 시킬 수 있다. 이처럼 보안성과 기밀성이 요구되는 분야에 강조되는 만큼 계약 부분 업무가 많이 차지하는 HUG에 스마트계약 플랫폼을 적용하는 것은 필수 적일 것이다. 본고에서는 블록체인이 현재 어떠한 작용을 하고 있으며, HUG에 컨 소시엄 블록체인을 통해 스마트계약 플랫폼을 도입할 시 어떠한 이득을 얻는 가에 대해 제시하였다. 컨소시엄 블록체인을 활용한 새로운 계약서비스에 대한 연구 167
현재 많은 사람들이 수기로 작성하는 기존의 계약 방식에 불편함을 느 끼고 있으며, 제 3자로 인한 데이터 유출 및 위·변조의 가능성에 대해 위험을 느끼고 있다. 블록체인을 활용한 스마트계약 플랫폼은 데이터 해킹, 데이터 위·변조 가능성에 대한 위험을 감소시켜주며, 디지털로 이루어지는 편리함, 수수 료 감소, 빠른 체결 속도는 많은 사람들에게 HUG를 긍정적으로 인식시 키는 계기가 될 것이다.
논문접수일 2017.11.03. 논문심사일 2017.11.16. 게재확정일 2017.12.07. 168 주택도시금융연구 제2권 제2호
참고문헌
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A Study on the New Contract Service Using Consortium Block Chain
Kwon Hyuk Jun*, Myeong Uk Han**, Jin-il Park***, Sang Wan Han****
One of the key technologies in the fourth industry is the block chain. The focus of the study is to utilize the consortium block chain to leverage new technologies called ‘smart contract’ to deliver more efficient and secure contract services than conventional approaches. Traditional contract services have met contracts to review and write manually. so there are less effective aspects, such as time and brokerage fees, in terms of time and brokerage. However, using a Smart contract through a consortium block chain, the brokerage fees disappear and the time required to deal with the transaction is automatically shortened compared to conventional contracts, if the contract is satisfactory. Bitcoin’s technology chain, Block Chain, and ethereum’s smart contract are currently being utilized and developed in many fields of industry. Therefore, the study examines how the contract can be used by the consortium block chain. In addition, we will explore the possibilities and problems of smart contract.
Key Word : Bit coin, Ethereum, Block Chain, Smart Contract. Consortium Block Chain
* (First Author) Soon Chun Hyang Univ. IT Finance Management Professor. Email : [email protected] ** (Co-Author) Soon Chun Hyang Univ. IT Finance Management, Email : [email protected] *** (Co-Author) Soon Chun Hyang Univ. IT Finance Management, Email : [email protected] **** (Co-Author) Soon Chun Hyang Univ. IT Finance Management, Email : [email protected]
학술지 발간 기준 171
학술지 발간 기준
제정 2016. 3. 18
개정 2016. 6. 17 개정 2017. 12. 19
제1조 (목적) 이 기준은 주택도시보증공사(이하 “공사”라 한다.)가 발간하는 학술지 「주택도시금융연구」(이하 “학술지”라 한다.)의 발간에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제2조 (적용범위) 공사에서 발간하는 학술지는 이 기준이 정하는 바에 따른다. 단, 이 기 준에서 정하지 아니한 사항에 관하여는 사장이 따로 정한다.
제3조 (편집위원회 구성 및 선임 등) 1. 편집위원회는 2인의 공동편집위원장을 포함한 14인 내외의 편집위원 (내부위원 4인 내외, 외부위원 10인 내외)으로 구성하며, 사장이 편 집위원을 선임한다. 2. 외부 편집위원은 심사위원 자격과 유사한 수준의 외부 전문가 중에서 선임한다. 3. 공동편집위원장은 경영전략본부장 1인과 외부 편집위원 중 1인으로 한다. 4. 외부 공동편집위원장은 외부 편집위원 중에서 호선(互選)한다. 5. 편집간사는 학술지 발간 소관부서 팀장으로 하며, 학술지 발간에 관한 제반 행정실무를 관장한다. 제4조 (편집위원 임기) 편집위원의 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있다.
제5조 (역할) 편집위원회는 학술지 연간 주제, 논문 심사위원 선임, 심사위원 평가결 172 주택도시금융연구 제2권 제2호
과에 대한 판정, 투고자와 심사위원 간 의견중재 등 학술지 발간에 관 한 제반사항을 심의하며, 심의 사항에 대한 최종 결정은 공동편집위원 장이 협의하여 정한다.
제6조 (회의) 공동편집위원장은 학술지 발간을 위한 편집위원회 회의를 개최할 수 있으며, 회의는 오프라인(대면회의 등) 및 온라인(이메일 등)으로 개최 할 수 있다. 오프라인 회의는 연 2회 내외로 개최하되 필요 시 추가회 의가 가능하며, 온라인 회의는 수시로 개최할 수 있다.
제7조 (논문원고 접수) 1. 본 학술지의 발간일은 창간 이후 매년 6월 30일과 12월 31일을 원칙 으로 한다. 2. 논문은 편집위원회에서 연중 수시로 접수하며, 접수된 시기로부터 가 장 먼저 발간되는 학술지에 게재함을 원칙으로 하되, 심사 및 편집 일정, 접수 편수에 따라 연기될 수도 있다. 제8조 (심사위원) 1. 공동편집위원장이 편집위원회에서 심의·선정한 심사위원 후보 중에 서 협의하여 논문 심사위원을 선임하며, 논문 당 심사위원의 수는 3 인으로 한다. 2. 논문 심사위원은 아래의 요건 중 하나 이상의 요건을 충족해야 한다. ① 부동산, 경제, 경영, 법학, 행정 등 사회과학 분야 박사학위 소지자 ② 부동산, 경제, 경영, 법학, 행정 등 사회과학 분야 석사학위 소지자 로서 5년 이상의 실무 또는 연구경력을 갖춘 자 ③ 대학교 또는 전문대학 전임강사 이상의 직위를 가진 자 ④ 그 밖에 위와 유사한 수준의 경력이 있는 것으로 인정된 자 3. 심사를 의뢰받은 심사위원은 편집위원회가 정한 기일 내에 심사결과 를 제출하여야 하며. 심사위원은 심사 대상 논문에 대해 심사기준에 의거하여 성실·공정하게 평가해야 하고 심사과정에서 획득한 정보를 누설하거나 남용하여서는 안된다. 심사위원은 편집위원회와 심사에 관련된 의견을 교환할 수 있다. 학술지 발간 기준 173
제9조 (논문 심사) 1. 논문 심사는 아래의 순서를 따르며, 각 단계를 통과해야 다음 단계로 진행된다. ① 예비심사 ② 심사위원 심사 ③ 표절검사 2. 예비심사 단계에서는 논문작성기준 준수 여부를 가리며, 미준수 원고 는 반려 및 수정을 거쳐야 다음 단계로 진행된다. 3. 심사위원 심사는 심사기준에 의거하여 실시하며, 심사기간은 4주 이 내로 하되 재심은 1주 이내로 한다. 편집위원회는 심사 의뢰 시 논 문 내 투고자의 인적사항을 삭제하여 의뢰하고, 심사위원은 기일에 맞춰 심사 후 논문심사의견서(별표)를 제출한다. 심사위원은 접수 논 문에 대해 게재가, 수정후게재, 수정후재심, 게재불가 중 하나를 부 여한다. 3인 심사위원의 심사에 따른 판정기준은 아래와 같다.
제1심사위원 제2심사위원 제3심사위원 판정 결과 평가등급 평가등급 평가등급 ○○○ 게재 적합 ○○△ 게재 적합 ○○ x 게재 적합 ○△△수정 후 재심 △△△수정 후 재심 ○△ x 수정 후 재심 △△ x 수정 후 재심 ○ xx 게재 불가 △ xx 게재 불가 xxx 게재 불가
○ : 게재가, 수정후게재 / △ : 수정후재심 / x : 게재불가
4. 심사기준은 아래와 같다. ① 연구목적의 명확성 및 중요성 ② 연구방법의 적절성 174 주택도시금융연구 제2권 제2호
③ 연구 자료의 신뢰성 ④ 연구 전개의 논리성 ⑤ 연구 결과의 학술적 기여도 및 정책적 활용성 5. 심사위원에게는 소정의 심사비를 지급한다. 단, 공사 내부 심사위원 에게는 적용하지 않는다. 6. 논문심사 판정결과에 따라 수정 후 재심 판정을 받은 투고자는 아래 의 절차에 따라 논문을 수정하여 편집위원회에 제출하여야 한다. ① 편집위원회는 수정 후 재심 판정을 받은 논문의 투고자에게 논문심 사의견서를 첨부하여 수정의뢰를 요청한다. ② 논문수정기간은 10일 이내를 원칙으로 하되 수정의 난이도를 고려 해 기간의 가감이 가능하다. ③ 수정논문 제출 시 투고자는 심사의견에 대한 답변서(수정내역 또는 수정이 불가능한 사유)를 함께 제출한다. ④ 논문수정을 의뢰받은 투고자가 논문수정에 응하지 않거나 기간 내 미제출 시 게재불가로 처리한다. ⑤ 재심은 초심에서 ‘수정 후 재심’으로 평가한 심사위원에게만 받으 며, 재심 논문의 심사위원은 ‘게재가’와 ‘게재불가’ 중에서만 심사 결과를 내린다. ⑥ 재심은 1회에 한한다. 7. 편집위원회는 논문 심사 및 게재 여부가 결정되는 해당 사실을 논문 심사의견서를 첨부하여 투고자에게 통보한다. 게재가 확정된 논문에 대해서는 소정의 원고료를 지급한다. 8. 심사 후 판정결과에 따라 게재가 확정된 논문의 투고자는 해당 논문 의 표절검사를 실시하여 그 결과를 편집위원회에 제출하여야 한다. 표절검사는 ‘턴잇인, 카피킬러’ 등 공신력 있는 표절검사 시스템을 통 해 실시한다. 표절검사 통과 기준은 검사 결과 표절률 15% 미만으로 한다. <개정 2017.12.19>
제10조 (이의제기) 1. 심사의원의 심사의견에 대해 이의가 있는 투고자는 편집위원회에 서 면으로 상당한 논거나 실증적 사례를 들어 이의를 제기할 수 있다. 학술지 발간 기준 175
2. 편집위원회는 이의신청에 대해 익명으로 투고자와 심사위원 간 의견 교환을 중재할 수 있다. 계속 견해차가 좁혀지지 않는 경우, 각 주장 의 타당성 여부는 편집위원회에서 최종적으로 판단한다. 3. 투고자는 편집위원회의 최종판정에 대해서 다시 이의를 제기할 수 없다.
제11조 (초청논문제도) 1. 편집위원회는 연간 1편 이내에서 학계 저명인사, 우수연구자 등에게 논문 집필을 의뢰할 수 있다. 2. 초청논문의 주제, 연구자 및 게재여부는 편집위원회에서 결정한다. 3. 기타 원고료 및 원고 작성방법은 일반 투고논문과 동일하게 한다.
제12조 (기준의 개정) 본 기준의 개정에 관한 사항은 편집위원회의 심의를 거쳐 사장이 정한다.
부 칙<2016.03.18.> 이 기준은 2016년 3월 18일부터 시행한다.
부 칙<2016.6.17.> 이 기준은 2016년 6월 17일부터 시행한다.
부 칙<2017.12.19.> 이 기준은 2018년 1월부터 시행한다.
연구윤리기준 177
연구윤리기준
제정 2016. 3. 18
개정 2016. 6. 17 제1장 총칙
제1조 (목적) 본 연구윤리기준은 주택도시보증공사에서 발간하는 학술지의 연구부정 행위를 방지하고 연구윤리를 확보하는데 필요한 역할과 책임에 관해 기본 원칙과 방향을 제시하는 것을 목적으로 한다.
제2조 (연구부정행위) 1. “위조”는 존재하지 않는 데이터 또는 연구결과 등을 허위로 만들어 내는 행위를 말한다. 단, 사회과학적 방법론에 근거하여 가상의 데이 터를 생성하여 분석하고, 이러한 사실을 논문에 밝힌 경우, 이를 위조 로 보지 않는다. 2. “변조”는 연구 과정 등을 인위적으로 조작하거나 데이터를 임의로 변형·삭제함으로써 연구 내용 또는 결과를 왜곡하는 행위를 말한다. 단, 데이터 내에 왜곡된 수치가 포함되어 있다고 할만한 합당한 사유 가 있어 이를 제거하고, 이러한 사실을 논문에 밝힌 경우, 이를 변조 로 보지 않는다. 3. “표절”은 타인의 아이디어, 연구내용·결과 등을 적절한 승인·인용 없이 사용하는 행위를 말한다. ① 타인의 연구 아이디어, 데이터, 문장을 부분적으로 사용할 때는 정 확한 출처표시나 인용표시를 해야 한다. ② 출처표시를 제대로 했음에도 불구하고 인용된 양 또는 질이 연구의 독자성을 해할 정도로 정당한 범위를 넘을 경우에는 표절로 간주한 다. 4. “부당한 논문저자 표시”는 연구내용 또는 결과에 대하여 공헌 또는 기여를 한 사람에게 정당한 이유 없이 논문저자 자격을 부여하지 178 주택도시금융연구 제2권 제2호
않거나, 공헌 또는 기여를 하지 않은 자에게 감사의 표시 또는 예우 등을 이유로 논문저자 자격을 부여하는 행위를 말한다. 5. “중복게재”는 투고자 본인이 이미 발표(게재)한 저작물과 동일 또는 실질적으로 유사한 저작물을 선행 저작물의 출간 사실을 밝히지 않 은 채 다시 투고(게재)하는 행위를 말한다. ① 연구의 심화 및 적용 과정에서 본인의 선행 연구물을 투고할 수 있으나, 이때 활용한 자신의 선행 연구물을 출처표시 등을 통해 반드시 밝혀야 한다. ② 다음에 예시하는 유형은 중복게재에 해당하지 않는 것으로 볼 수 있다. 다만 이용된 선행 저작물의 존재와 출처를 밝혀야 한다. - 박사·석사 학위논문을 논문형태로 투고하는 행위 - 용역보고서, 정책제안서 등과 같이 특정 기관의 요청 또는 목적 에 따라 작성된 저술을 별도의 논문형태로 투고하는 행위 - 이미 출간된 투고자 본인의 연구보고서를 별도의 논문형태로 투고하는 경우 - 워킹 페이퍼(working paper) 및 기타 이에 준하는 연구자료를 논 문으로 심화시켜 투고하는 경우
제2장 연구부정행위의 조사 및 처리
제3조 (연구부정행위의 제보) 1. 연구부정행위를 발견한 자는 공동편집위원장에게 그 사실을 제보· 조사 의뢰할 수 있으며, 연구부정행위와 관련된 증거는 서면으로 제출해야 한다. <개정 2016.6.17> 2. 연구부정행위 제보는 실명으로 하는 것이 원칙이지만, 연구과제명, 논문명, 구체적인 연구부정행위 등이 포함된 증거를 서면으로 받은 경우 실명 제보에 준하여 처리할 수 있다.
제4조 (연구부정행위의 조사) 1. 연구부정행위의 조사는 편집위원회가 담당하며 공동편집위원장이 총괄·책임을 진다. <개정 2016.6.17> 2. 연구부정행위 등에 대한 제보가 접수되면 공동편집위원장은 이 사 연구윤리기준 179
실을 논문 투고자에게 즉시 통보하고 접수일로부터 15일간 소명기 간을 부여한다. <개정 2016.6.17> 3. 공동편집위원장은 제보 접수일로부터 30일 이내에 연구부정행위 등의 판정과 제재 조치를 결정하여 그 결과를 제보자와 피조사자 에게 문서로 통보한다. <개정 2016.6.17> 4. 편집위원 중 해당 사안과 이해관계가 있는 사람은 심의 및 의결과정 에 참여할 수 없으며, 이로 인해 제외된 인원수만큼은 공동편집위원 장이 외부 인사를 선임하여 심의 및 의결에 참여하도록 한다. <개정 2016.6.17>
제5조 (판정결과에 따른 처리) 1. 학술지에 게재하기로 확정된 연구논문에 대해 연구부정행위 등의 의혹이 있는 경우에는 공동편집위원장이 최종 판정할 때까지 해당 논문을 발간하지 아니한다. <개정 2016.6.17> 2. 이미 학술지에 게재되어 발간된 논문이 연구부정행위 등으로 최종 판정될 경우에는 게재를 취소할 수 있다. 이 경우 해당 논문은 학술 지 논문목록에서 삭제한다. 3. 연구부정행위 등으로 판정을 받은 논문을 투고한 사람은 공동편집위 원장의 제재조치 등에 따라 최소 3년의 기간 동안 학술지에 논문투 고를 할 수 없다. <개정 2016.6.17> 4. 표절 또는 중복게재로 판정을 받은 논문은 그 세부 내용을 한국연 구재단에 통보한다.
제6조 (이의신청 등) 1. 제보자 또는 피조사자는 판정결과에 이의가 있는 경우 그 결과를 통 보받은 날로부터 30일 이내에 조사를 실시한 공동편집위원장에게 서 면으로 이의신청을 할 수 있다. <개정 2016.6.17> 2. 공동편집위원장은 제1항에 따른 이의신청에 대하여 특별한 사유가 없으면 이의신청이 접수된 날로부터 60일 이내에 처리하여야 한다. <개정 2016.6.17> 3. 제보자 또는 피조사자는 이의신청과는 별도로 교육부장관 또는 기관장 180 주택도시금융연구 제2권 제2호
에게 당해 건에 대하여 재조사를 요청할 수 있다.
제3장 제보자 및 피조사자 보호
제7조 (제보자 보호) 1. 공동편집위원장은 제보자가 연구부정행위를 제보했다는 이유로 신분 상의 불이익이나 근무조건상의 차별을 받지 않도록 보호하여야 한 다. <개정 2016.6.17> 2. 제보자의 신원에 관한 사항은 정보공개의 대상이 되지 않으며, 비공 개로 하는 것을 원칙으로 한다. 3. 제보자는 공동편집위원장에게 제보 이후 진행되는 절차 및 일정 등 에 알려줄 것을 요구할 수 있으며 공동편집위원장은 이에 성실히 응하여야 한다. <개정 2016.6.17> 4. 제보 내용이 거짓인 줄 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고 신고한 제보자는 보호대상에 포함되지 않으며, 사안에 따라 관련 사실을 제 보자의 소속기관에 통보할 수 있다.
제8조 (피조사자의 권리 보호) 1. 공동편집위원장은 검증과정에서 피조사자의 명예나 권리를 침해하지 않도록 주의하여야 한다. <개정 2016.6.17> 2. 연구부정행위에 대한 의혹은 최종 판정 전까지 외부에 공개되어서 는 아니 된다. 3. 피조사자는 공동편집위원장에게 연구부정행위의 절차 및 일정 등에 대해 알려줄 것을 요구할 수 있으며, 공동편집위원장은 이에 성실 히 응하여야 한다. <개정 2016.6.17> 4. 공동편집위원장은 조사 결과 무혐의로 판정된 피조사자의 명예회 복을 위해 필요한 조치를 취해야 한다. <개정 2016.6.17> 5. 공동편집위원장은 피조사자에게 의견진술, 이의제기, 변론의 권리와 기회를 보장하여야 하며 관련 절차를 사전에 알려주어야 한다. <개 정 2016.6.17> 연구윤리기준 181
부 칙 이 기준은 2016년 3월 18일부터 시행한다.
부 칙<2016.6.17> 이 기준은 2016년 6월 17일부터 시행한다.
논문작성기준 183
논문작성기준
1. 논문작성양식 ① 원고 분량은 A4용지 25페이지 내외로 하며, 한글(HWP) 또는 워드 프로세서로 작성한다. ② 원고 구성은 표지(국문초록, 국문 핵심주제어), 본문, 참고문헌, 부록, 영문초록, 영문 핵심주제어 순서로 한다. ③ 원고의 표지에는 논문 제목, 저자명(*표와 함께 페이지 하단에 소속, 직위, e-mail 주소를 기입하며, 공저일 경우 제1저자, 공동저자, 교 신저자 등을 명시하며 순서는 제1저자, 공동저자, 교신저자 순으로 함), 국문초록, 국문 핵심주제어를 표기한다.
(예) 논문제목 제1저자명*, 공동저자명**, 교신저자명***
<요약>
국문초록에 해당하는 내용을 500자 내외로 작성합니다.
핵심주제어 : 주택시장, 주택금융, 보증보험, 리스크헷지, 리스크관리
* (제1저자) OO대학교 OO학과 교수, email : [email protected] ** (공동저자) OO대학교 OO학과 교수, email : [email protected] *** (교신저자) OO대학교 OO학과 교수, email : [email protected] ※ 공동저자가 교신저자인 경우에는 교신저자로 명시
④ 국문초록은 본문의 내용을 충실히 반영하여 500자(띄어쓰기 포함) 내 184 주택도시금융연구 제2권 제2호
외로, 영문초록은 200단어 내외이되 국문초록 내용을 충실히 반영하도 록 작성하고, 핵심주제어는 각 초록 하단에 5개를 선정하여 기재한다. ⑤ 원고 용지는 아래와 같이 편집한다.
용지여백 글자크기 및 문단설정 윗여백 45 제목 글자크기 20 아래여백 45 본문 글자크기 11 왼쪽 40 논문초록 및 핵심주제어 9 오른쪽 40 글자크기 머리말 12 각주 글자크기 8 꼬리말 0 행간크기 170 ⑥ 원고 전체에 적용되는 글자모양은 신명조로 통일한다. ⑦ 원고의 본문, 각주, 참고문헌 등에는 투고자의 이름 외 투고자가 누 구인지 확인할 수 있는 내용은 공란 없이 삭제하여 제출한다. ⑧ 투고자는 투고 신청 시 별표 1의 논문투고신청서와 별표 2의 저작권 위임동의서를 원고와 함께 주택도시보증공사 학술지 발간 담당자에 게 email로 제출한다. ⑨ 본문의 장절구분은 Ⅰ, 1, 1) (1), ①, 가의 순서로 하며, 본문 및 각 주는 완전한 문장으로 작성한다. ⑩ 표와 그림의 제목에는 장·절별 구분 없이 각각 일련번호(e.g. <표 1>, <그림 1>)를 매겨 각각 표와 그림의 상단 중앙에 배치하고, 자 료 출처는 아랫부분에 배치한다. ⑪ 식(Equation)은 수식편집기를 이용하여 별도의 행에 가운데 정렬로 놓고, 행의 오른쪽 끝에 일련번호를 붙인다. (e.g. <식 1>)
2. 본문 주와 참고문헌 ① 인용·참고한 자료의 출처를 밝히는 참고주(Reference notes)는 본문 내 해당 부분에 괄호를 이용하여 저자명과 출간년도를 표기하고(e.g. 홍길동, 2005), 상세사항을 정리한 참고문헌(Reference list)은 논문의 끝부분에 독립된 장에 별도로 작성한다. ② 본문의 내용에 설명을 부연하기 위한 내용주(Content notes)는 장· 논문작성기준 185
절별 구분 없이 해당 부분의 오른쪽 위에 일련번호를 매기고, 페이 지 하단에 각주로 처리한다. ③ 본문에 인용·참고한 참고문헌은 제1저자명의 성(Family Name)을 기 준으로 국내 및 동양문헌의 경우 가나다순, 서양문헌의 경우 알파벳 순으로 기재한다. ④ 저자가 여러 명일 경우, 국내 및 동양문헌의 경우 가운데 점(·)으로 구별하고, 서양문헌은 and를 이용하여 저자를 구별한다. 저자명은 국 내 및 동양문헌은 성과 이름순으로 표기하되, 서양문헌의 경우 제1 저자명은 성(Family Name)과 이름 순으로 제2저자부터는 이름과 성(Family Name)의 순서로 작성한다. ⑤ 참고문헌은 저자, 출판년도, 제목, 권, 호, 출판사 등의 순서로 기재하 되, 인용 시에는 인용한 페이지를 가장 마지막에 기재한다. ⑥ 같은 저자의 여러 문헌은 연도순으로 배치하며, 같은 해에 발간된 문헌이 둘 이상일 경우에는 본문에 인용된 순서에 따라서 출판연도 뒤에 2015(a), 2015(b), 2015(c)와 같은 방식으로 표기한다. ⑦ 신문기사는 기자명, 발간날짜, 기사명의 순서로 기재한다. ⑧ 온라인 자료는 작성자, 자료생성일, 자료제목, 자료주소(URL)의 순 서로 기재한다. ⑨ 참고문헌의 기재 순서는 국문문헌, 영문문헌, 기타언어의 문헌, 신문 기사, 온라인 자료로 한다.
(예) 참고문헌
김철수, 2013, OOOO학개론, OO출판사 홍길동, 2005, “OOO에 관한 OO연구”, OO연구 12권 1호, pp. 23-24 Bernanke, B. S. and A. S. Blinder, 1988, "Credit, Money and Aggregate Demand," American Economic Review 8, pp. 435-439. Grubel, H.G., and P.J. Lloyd, 1975, Intra-industry Trade, OO Publishing 186 주택도시금융연구 제2권 제2호
논문 투고 신청서
논문 제목
제 이름 1 소속 저 주소 자 전화 e-mail
공 이름 동 소속 저 주소 자 전화 e-mail
* 공동저자가 2인 이상일 경우 위의 서식을 복사하여 작성하십시오. * 원고와 함께 주택도시보증공사 학술지 발간 담당자에게 본 신청서를 송부바랍니다.
저자(들)는 주택도시보증공사의 연구윤리기준을 준수하 여 본 논문을 작성하였음을 확인합니다.
제1저자 서명 (인) 공동저자 서명 (인)
년 월 일
주택도시보증공사 귀중 논문작성기준 187
저작권 위임 동의서
논문제목 ⦁ 국문 : ⦁ 영문 :
본 논문의 저자(들)는 주택도시보증공사 학술지 「주택도시금융연구」에 논문 게재를 신청하면서 아래의 사항에 대하여 동의합니다.
1. 본 논문은 다른 학술지에 게재 혹은 출판된 적이 없는 논문입니다. 2. 본 논문이 귀사 학술지에 게재된 후 표절로 판명되거나 다른 학술지에 게재된 논문으로 확인된 경우 귀사의 조치(원고료 반납 등)에 따르겠습니다. 3. 저자( 들) 는 본 논문에 실제적인 공헌을 하였으며 최종 원고의 내용에 동의합니다. 4. 공동논문의 경우 저작권법 규정에 따라 저자 전원의 합의에 의해 대표저자를 결정하였음을 확인합니다. 5. 저자(들)는 본 논문이 「주택도시금융연구」에 게재될 경우, 본 논문에 따른 권리, 이익, 저작권 및 디지털 저작권에 대한 모든 권한 행사를 주택도시보증공사에 이양합니다.
저자 성명 소속 연락처 자필서명 제1저자 공동저자 1 공동저자 2
년 월 일
주택도시보증공사 귀중
논문 심사 의견서 189
논문 심사 의견서
심사일자 : 년 월 일
제목
주제 주택시장( ) 주택정책( ) 주택금융( ) 도시재생( ) 거시경제( ) 기타( ） 매우 매우 1. 심사기준 우수 보통 미흡 우수 미흡 연구목적의 명확성 및 중요성 연구방법의 적절성
연구 자료의 신뢰성
연구 전개의 논리성 연구 결과의 학술적 기 여도·활용성 2. 심사의견
※ 필요 시 별지 사용하여 첨부 바랍니다.
3. 수정보완 요구사항
※ 필요 시 별지 사용하여 첨부 바랍니다.
게재가 수정후 수정후 심사 게재불가( x) (○) 게재(○) 재심(△) 심사 성명 전화 서명 위원 소속 메일
편집위원회 191
편집위원회
.편집위원장 박 환 용 (가천대 도시계획학과 교수) 손 종 철 (주택도시보증공사 부사장)
.편집위원 김 대 환 (동아대 경제학과 교수) 마 승 렬 ( 주택도시보증공사 주택도시금융연구원 부원장) 방 두 완 (주택도시보증공사 연구위원) 이 영 수 (영산대 부동산금융학과 교수) 이 창 무 (한양대 도시공학과 교수) 임 공 수 (주택도시보증공사 주택도시금융연구원장) 정 의 철 (건국대 부동산학과 교수) 최 열 (부산대 도시공학과 교수)
원고 모집 안내 193
『주택도시금융연구』 원고 모집 안내
『주택도시금융연구』는 주택·도시·금융과 관련된 학문적·정책적 시사점을 함의한 연구논문을 발굴하여 동 분야의 연구 활성화를 도모하고 정책 아이디어 개발에 기여하고자 합니다. 『주택도시금융연구』에 게재될 원고를 아래와 같이 모집하니 많은 분들의 적극적인 참여를 부탁드립니다.
◉ 주제 : 주택·도시·금융(보증, 기금) 관련 주제
◉ 분량 : A4용지 25페이지 이내
◉ 작성 및 제출방법
- 주택도시보증공사 학술지 논문작성기준을 준수하여 작성
- 원고와 논문투고신청서 및 저작권 위임동의서(논문작성기준 내 별첨)를 함께 학술지 발간 담당자에게 e-mail로 송부
◉ 접수 : 상시
◉ 발간 : 연 2회 (매년 6/30, 12/31)
※ 심사 및 편집일정, 접수 편수에 따라 연기될 수 있음
◉ 논문 심사기준
- 연구 목적의 명확성 및 중요성
- 연구 방법의 적절성
- 연구 자료의 신뢰성 194 주택도시금융연구 제2권 제2호
- 연구 전개의 논리성
- 연구 결과의 학술적 기여도 및 정책적 활용성
◉ 논문의 게재
- 게재대상 원고 : 논문심사 결과에 따라 ‘게재 적합’을 받은 원고
- 게재대상 원고의 투고자에게는 소정의 원고료 300만원(건당, 세전)을 지급하며, 해당 원고의 저작권은 주택도시보증공사에 귀속됨
- 편집위원회는 논문심사 결과에 따라 투고자에게 수정을 요구할 수 있음
◉ 기타 유의사항
- 원고 작성 시 모든 투고자는 주택도시보증공사의 연구윤리기준을 준수해야 함
- 타 학술지에 게재 혹은 출판된 적이 없는 논문이어야 하며, 타 학술지에 투고 중인 논문은 미게재 확정 후 본 학술지에 게재 가능 발행일 : 2017년 12월 31일 발행처 : 주택도시보증공사 부산광역시 남구 문현금융로 40 (문현동, 부산국제금융센터) Tel. 080-800-9001 편집인 : 주택도시금융연구원 연구기획팀 기 획 : 주택도시보증공사 인 쇄 : (주)현대아트컴
Journal of Housing and Urban Finance
Can Public-Private Partnerships(PPP) Save Declining Traditional Market in Korea? : Focused on 1913 Songjeong Station Market Renewal ············································ Jin Choi, Woo-Hwa Shin, Woo-Jin Shin
An Action Plan for New Deal Policy of Urban Regeneration - focusing on financing aspects -·····················Lee, Hyun Seok, Hanu Bae
A Study on the Estimation of Expected Loss Rate of Mortgage Loan and its Determinants·····················································Kim Jong-Hee
The Determination of Auction Search Duration Time in the Korean House Auction Market······························································· Heeho Kim
Preference for Utilization of the Housing for Middle-Old aged Citizens: focusing on the Regional Difference in Seoul···················Young Sam Oh, Ji Hye Jeong
A Study on the New Contract Service Using Consortium Block Chain ···················· Kwon Hyuk Jun, Myeong Uk Han, Jin-il Park, Sang Wan Han