Bezirksamt - von Abteilung Bauwesen - Stadtplanungs- und Vermessungsamt -

Planen und Bauen im

Planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben und Nutzungsänderungen

Bebauungspläne festgesetzt am 4. November 2002

Ziele

Mit Festsetzung der Bebauungspläne für über 2000 Grundstücke in den Vil- lengebieten von Grunewald und hat das Bezirksamt Charlot- tenburg - Wilmersdorf ein neues Planungsrecht geschaffen. Die Bebauungs- planfestsetzungen orientieren sich an den historischen Qualitäten der Grune- waldbebauung, ohne moderne Architektur zu verhindern.

Mit den Festsetzungen wird sichergestellt, dass maßstäbliche Baukörper zur Straße hin orientiert werden und eine weitere Bebauung der Blockinnenberei- che unterbunden wird. Gleichzeitig wird die Wohnnutzung festgeschrieben, gewerbliche Einzelnutzungen haben sich unterzuordnen und sind quantitativ beschränkt.

Durch gleichartige Festsetzungen von bis zur Pücklerstraße wird die vielfach geforderte Planungssicherheit und Transparenz für die Planung von Vorhaben und für Genehmigungsverfahren sichergestellt.

Verfahren

Bei den Bebauungsplänen IX-193 bis IX-197 handelt es sich um qualifizierte Bebauungspläne im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB. In der Regel ist hiermit die Anwendung des § 56 a BauO Bln (Genehmigungsfreistellung ) unter den dort genannten Voraussetzungen möglich.

Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die mit einem Vorhaben gegebenen- falls verbundenen Ausnahmen und Befreiungen gesondert beantragt werden müssen. Über die Abweichungen wird im Einzelfall mit Blick auf ihre städte- bauliche Vertretbarkeit entschieden.

Planungsrechtliche Ausnahmen sind beispielsweise

• die GFZ-Überschreitung bis max. 0,10 durch einen Dachraumausbau bzw. ein Staffelgeschoss, • die Errichtung von Nebenanlagen auf nicht überbaubaren Grundstückflä- chen und • die Überschreitung der nach § 19 Abs. 4 BauNVO zulässigen GRZ von 0,3.

Grundstücksteilungen sind genehmigungsfrei, durch Teilung dürfen jedoch keine Zustände entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans oder bauordnungsrechtlichen Bestimmungen widersprechen. Ausnahmen und Be- freiungen im Zusammenhang mit Grundstücksteilungen sind antragspflichtig.

Zulässige Nutzungsarten

X = generell zulässig O = ausnahmsweise zulässig --- = unzulässig

Nutzung gemäß § 4 BauNVO 1. Vollgeschoss ab 2. Vollgeschoss (Allgemeines Wohngebiet) (mit zugehörigen Flächen im (mit Dach- oder Staffelge- eventuellen Untergeschoß) schoß )

Wohnen X X

Läden und Gaststätten für die Ge- X O bietsversorgung

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport- X X liche Zwecke

Beherbergungsgewerbe O O

sonstige, nicht störende Gewerbe- O --- betriebe

Verwaltung O1) O1)

Gartenbaubetriebe ------

Tankstellen ------

freie Berufe O O

1) zugunsten wohngebietsverträglicher Einrichtungen ausländischer Staaten

Zulässiges Maß der baulichen Nutzung

Generell zulässig:

GRZ nach § 19 (1) BauNVO 90 0,20 GRZ nach § 19 (4) BauNVO 90 0,30 GFZ in Vollgeschossen 0,40 Z (Anzahl Vollgeschosse) 3

Ausnahmsweise zulässig:

GFZ-Anteil in Nichtvollgeschossen 0,10

Berechnungshinweise :

- Nichtvollgeschossbegriff nach BauO Bln 97 - Dichteberechnung nach BauNVO 90 - in die Nutzungsberechnung sind einzubeziehen: Aufenthalts- räume, zugehörige Treppenräume und deren Umfassungs- wände (§ 20 (3) BauNVO 90)

Ausnahme-Kriterien für die GFZ-Überschreitung durch Flächen in Nichtvollgeschossen (Dach-, Staffel- und Untergeschossen) Baukörper:

- zulässige GFZ von 0,40 um nicht mehr als 25 % überschritten, max. GFZ-Anteil von 0,10 in Nichtvollgeschossen - ausgewogene Proportion zwischen Hauptbaukörper und Dachzone - deutliche Trennung von Fassade sowie Dach- und Staffelgeschoss - keine Verknüpfung von vorgesetzten Gebäudeteilen der Hauptfassade mit der Dachzone Dach :

- in der Höhenentwicklung untergeordnet - klare Kontur, sparsame Verwendung von Gauben und Einschnitten - Lage und Anordnung der Elemente in der Dachzone in Korrespondenz mit der Hauptfassade Staffelgeschoss :

- als oberer Abschluss des Gebäudes, in der Höhenentwicklung untergeordnet - allseits von der Fassadenflucht des Baukörpers zurückgesetzt Nutzung Dachgeschoss :

- eigenständige Wohnungen nur in einer Hauptnutzebene Nutzung Untergeschoss :

- keine eigenständigen Büroeinheiten oder Wohnungen

Sonstige Festsetzungen

Bauweise Einzelhäuser, „Stadtvillen“ und Doppelhäuser

Breite 20,0 m 1)

Tiefe 20,0 m 1) Gebäudedimension Höhe 13,0 m

Vollgeschosse 3

zwischen Vorgartentiefe 4,0 m und 7,0 m

überbaubare Baukörperstellung 20,0 m Tiefe Grundstücksfläche

Tiefgarage 30,0 m Tiefe

innerhalb der Gesamt-GRZ von Fläche 0,3 (§ 19 (4) BauNVO)

oberirdisch innerhalb der über- baubaren Fläche (20,0 m); Lage Stellplätze unterirdisch innerhalb 30,0 m Tiefe

Qualifizierung 60 cm Erddeckung; unterirdischer Bautei- Höhenlage mit Erddeckung nicht le über Straßenniveau

1) z.T. abweichende Festsetzung für Einzelgrundstücke