simonebernardigeometra Esperto stimatore: 16T035DPZ0_02 Es.Imm. n. /2013 unita geom. Simone Bernardi 673 alla Es.Imm. 634/2014 Dott.ssa Sara PITINARI

Udienza 11.10.2016 - h. 09.30

o

iscritto all'Albo dei Geometri di al n. 2139 e del Tribunale ex di al N. 90 (cat. industriale)

con studio in Rosà (VI) alla via Campagnola 15/b – telefono/fax: 0424 581.902 – e-mail: [email protected] studio ORIGINALE

Tribunale di VICENZA Provincia di Vicenza

Cancelleria Esecuzioni Immobiliari

REGISTRO GENERALE ESECUZIONE

procedura promossa da:

Media 90 S.R.L. - Banco Popolare Società Cooperativa

contro

Camerra Corinne – Meggiolaro Franco

R.G.E. 673/2013 e 634/2014

Giudice: Dott.ssa Sara PITINARI

RAPPORTO DI STIMA art. 173 bis d.a. c.p.c.) del 07/10/2016

LOTTO 1 LOTTO 2

Esperto stimatore: geom. Simone Bernardi iscritto all'Albo Geometri della provincia di Vicenza al N. 2139 iscritto all'Albo del Tribunale di Vicenza (ex Bassano Del Grappa) al N. 90 CF: BRNSMN74S08A703G con studio in Rosà (VI) Via Campagnola, 15/b telefono: 0424581902 fax: 0424581902 email: [email protected] email (pec): [email protected]

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 1 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 * * * * * INDICE INDICE ...... 2 Premesse – Introduzione ...... 5 1.1 QUESITO ...... 5 1.2 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI ...... 5 SCHEDA SINTETICA E INDICE LOTTO 1 ...... 7 SCHEDA SINTETICA E INDICE LOTTO 2 ...... 8 LOTTO 1 ...... 9 0 Controllo preliminare: Verifica documentazione di cui all’art. 567 c.p.c...... 9 VERIFICA PRELIMINARE...... 9 1 Quesito 1: IDENTIFICAZIONE DEL/I BENE/I E SOMMARIA DESCRIZIONE10 1.1 DIRITTO ...... 10 1.2 BENE...... 10 1.3 UBICAZIONE ...... 10 1.4 DESCRIZIONE ...... 11 1.5 NECESSITÀ DI INTERVENTI MANUTENTIVI URGENTI ...... 19 1.6 ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA ...... 19 2 Quesito 2: STORIA CATASTALE ...... 20 2.1 DATI CATASTALI ATTUALI ...... 20 2.2 VARIAZIONI STORICHE ...... 20 2.3 OSSERVAZIONI RISPETTO AI DATI DEL PIGNORAMENTO ...... 20 2.4 GIUDIZIO DI REGOLABILITA’/DOCFA ...... 21 2.5 CONFINI ...... 21 3 Quesito 3: REGOLARITA’ URBANISTICA ...... 22 3.1 TITOLI URBANISTICI ...... 22 3.2 ABITABILITA’ E AGIBILITA’ ...... 22 3.3 ABUSI ...... 23 3.4 SANABILITA’ E COSTI ...... 23 4 Quesito 4: VALORE E VENDIBILITA’ ...... 24 4.1 METODO DI VALUTAZIONE ...... 24 4.2 VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO ...... 25 4.3 CONFRONTO CON TRASFERIMENTI PREGRESSI ...... 26 4.4 GIUDIZIO DI VENDIBILITA’ ...... 26 4.5 FORME DI PUBBLICITA’ ...... 26 5 Quesito 5: STATO DI POSSESSO ...... 27 5.1 DEBITORI ...... 27 5.2 LOCAZIONE ...... 27 5.3 COMODATO ...... 27 5.4 ASSEGNAZIONE AL CONIUGE ...... 27 5.5 AFFITTO AZIENDA ...... 28 5.6 ALTRO ...... 28 5.7 SINE TITULO ...... 28 5.8 OPPORTUNITA’ (ART. 2923 C.C.)...... 28 6 Quesito 6: VINCOLI E ONERI ...... 29 6.1 PERTINENZE ...... 29 6.2 USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE ...... 29 6.3 SERVITU’...... 29 6.4 CONVENZIONI EDILIZIE ...... 29 6.5 VINCOLI STORICO-ARTISTICI ...... 29 6.6 CONTRATTI INCIDENTI SULL’ATTITUDINE EDIFICATORIA ...... 29 6.7 PRELAZIONE AGRARIA ...... 29 6.8 ALTRI VINCOLI O ONERI ...... 29 6.9 ONERI CONDOMINIALI E ARRETRATI DEGLI ULTIMI DUE ANNI .....30 6.10 RAPPORTI CON EVENTUALI IPOTECHE (art. 2812 c.c.) ...... 30 7 Quesito 7: TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZEVOLI ...... 31

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 2 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 7.1 TITOLO DI ACQUISTO DEL DEBITORE ...... 31 7.2 REGIME PATRIMONIALE ...... 31 7.3 ELENCO PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ...... 32 7.4 ELENCO DELLE TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ...... 32 7.5 ELENCO DELLE FORMALITA’ CANCELLATE ...... 34 7.6 OPPORTUNITA’ DI DIVISIONE IN LOTTI ...... 34 7.7 COMPOSIZIONE E VALORE ...... 34 8 Quesito 8: COMODA DIVISIONABILITA’ ...... 36 8.1 GIUDIZIO ...... 36 8.2 SEPARAZIONE QUOTA ...... 36 8.3 DIVISIONE TOTALE ...... 36 8.4 VALORE QUOTA ...... 36 LOTTO 2 ...... 37 0 Controllo preliminare: Verifica documentazione di cui all’art. 567 c.p.c...... 37 VERIFICA PRELIMINARE...... 37 1 Quesito 1: IDENTIFICAZIONE DEL/I BENE/I E SOMMARIA DESCRIZIONE38 1.1 DIRITTO ...... 38 1.2 BENE...... 38 1.3 UBICAZIONE ...... 38 1.4 DESCRIZIONE ...... 39 1.5 NECESSITÀ DI INTERVENTI MANUTENTIVI URGENTI ...... 47 1.6 ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA ...... 47 2 Quesito 2: STORIA CATASTALE ...... 48 2.1 DATI CATASTALI ATTUALI ...... 48 2.2 VARIAZIONI STORICHE ...... 48 2.3 OSSERVAZIONI RISPETTO AI DATI DEL PIGNORAMENTO ...... 48 2.4 GIUDIZIO DI REGOLABILITA’/DOCFA ...... 49 2.5 CONFINI ...... 49 3 Quesito 3: REGOLARITA’ URBANISTICA ...... 50 3.1 TITOLI URBANISTICI ...... 50 3.2 ABITABILITA’ E AGIBILITA’ ...... 50 3.3 ABUSI ...... 50 3.4 SANABILITA’ E COSTI ...... 51 4 Quesito 4: VALORE E VENDIBILITA’ ...... 52 4.1 METODO DI VALUTAZIONE ...... 52 4.2 VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO ...... 53 4.3 CONFRONTO CON TRASFERIMENTI PREGRESSI ...... 54 4.4 GIUDIZIO DI VENDIBILITA’ ...... 54 4.5 FORME DI PUBBLICITA’ ...... 54 5 Quesito 5: STATO DI POSSESSO ...... 55 5.1 DEBITORI ...... 55 5.2 LOCAZIONE ...... 55 5.3 COMODATO ...... 55 5.4 ASSEGNAZIONE AL CONIUGE ...... 55 5.5 AFFITTO AZIENDA ...... 56 5.6 ALTRO ...... 56 5.7 SINE TITULO ...... 56 5.8 OPPORTUNITA’ (ART. 2923 C.C.)...... 56 6 Quesito 6: VINCOLI E ONERI ...... 57 6.1 PERTINENZE ...... 57 6.2 USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE ...... 57 6.3 SERVITU’...... 57 6.4 CONVENZIONI EDILIZIE ...... 57 6.5 VINCOLI STORICO-ARTISTICI ...... 57 6.6 CONTRATTI INCIDENTI SULL’ATTITUDINE EDIFICATORIA ...... 57 6.7 PRELAZIONE AGRARIA ...... 57 6.8 ALTRI VINCOLI O ONERI ...... 57

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 3 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 6.9 ONERI CONDOMINIALI E ARRETRATI DEGLI ULTIMI DUE ANNI .....58 6.10 RAPPORTI CON EVENTUALI IPOTECHE (art. 2812 c.c.) ...... 58 7 Quesito 7: TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZEVOLI ...... 59 7.1 TITOLO DI ACQUISTO DEL DEBITORE ...... 59 7.2 REGIME PATRIMONIALE ...... 59 7.3 ELENCO PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ...... 60 7.4 ELENCO DELLE TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ...... 60 7.5 ELENCO DELLE FORMALITA’ CANCELLATE ...... 62 7.6 OPPORTUNITA’ DI DIVISIONE IN LOTTI ...... 62 7.7 COMPOSIZIONE E VALORE ...... 62 8 Quesito 8: COMODA DIVISIONABILITA’ ...... 64 8.1 GIUDIZIO ...... 64 8.2 SEPARAZIONE QUOTA ...... 64 8.3 DIVISIONE TOTALE ...... 64 8.4 VALORE QUOTA ...... 64 9 Quesito 9: OSSERVAZIONI FINALI E CONCLUSIONI ...... 65 9.1 NOTE ...... 65 9.2 CONCLUSIONI E DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA ...... 65 ALLEGATI ...... 66 ELENCO ALLEGATI ...... 66

* * * * *

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 4 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 Premesse – Introduzione

In evasione all’incarico ricevuto in data 07.04.2016 dalla Dott.ssa S. PITINARI – quale G.E. nella procedura in oggetto – e dopo l’accettazione dell’incarico e prestato il giuramento di rito, si risponde al seguente:

1.1 QUESITO Vedi verbale relativo. ♦ ♦ ♦ ♦ 1.2 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto geom. Simone (Marco) Bernardi nato a Bassano del Grappa (VI) il 08.11.1974 e con studio in 36027 Rosà (VI) alla Via Campagnola n. 15/b, premesso che: 1) è iscritto all’Albo Professionale dei Geometri della Provincia di Vicenza al n. 2139; 2) è iscritto quale C.T.U presso ex Tribunale Civile e Penale di Bassano del Grappa col n. 90 (cat. Industriale); 3) è in possesso di attestazione del 01.04.2005 rilasciata dal Ministero della Giustizia (Dipartimento per gli Affari di Giustizia) per far valere quanto contenuto nell'attestato stesso dinanzi alle Autorità competenti dei Paesi facenti parte della Unione Europea; ad espletamento dell’incarico conferito:

 In data 27.04.2016, sono state reperite tramite il portale Geoweb, le seguenti informazioni: mappa, planimetrie catastali, visura per immobili/soggetto.  In data 28.04.2016, è stata inoltrata la domanda di accesso agli atti presso il di ; la visione documenti ed estrazione in copia semplice è stata effettuata in data 24.06.2016 presso gli uffici di competenza.  Le operazioni peritali hanno avuto inizio in data 11.07.2016 ore 15.00 con appuntamento presso gli immobili oggetto d’esecuzione durante le quali nessuno si presentava per la parte interessata e quindi non è stato possibile accedere internamente all’unità immobiliare; per consentire l’accesso è stato quindi effettuato un secondo sopralluogo il giorno 01.09.2016 alle ore 11.00 con la presenza del custode nominato (IVG Vicenza). Gli immobili oggetto d’esecuzione immobiliare sono ubicati nel Comune di Montecchio Maggiore e catastalmente censiti all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Vicenza – Territorio Servizi Catastali come segue: Comune di Montecchio Maggiore: Fabbricati: . Foglio 9 - mappale 788 sub 1-2-3-4-5-6 (salvo quanto oggetto d’esecuzione);  In data 06.05.2016 è stato inoltrato il documento di verifica della completezza della documentazione (trattato in seguito).  In data 05.10.2016 è stato svolto l’aggiornamento ispezioni ipotecarie delle formalità. Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 5 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35  In data 05.10.2016 sono state svolte le opportune ricerche per sviluppare la stima di mercato con il metodo “Market Comparison Approach”. ♦ ♦ ♦ ♦

Note inerenti gli accertamenti eseguiti 1. Tutti gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale della presente relazione. 2. Sulle aree, alla data della presente perizia, non sono state eseguite analisi chimiche e/o verifiche del suolo/sottosuolo né indagini di tipo ambientale, in conseguenza della mancanza di un qualche minimo indizio, come da prassi nelle procedure espropriative. 3. Non è stato eseguito un rilievo topografico delle aree ma si è provveduto a rilevare la sola consistenza fisica degli immobili oggetto d’esecuzione. 4. La vendita è forzata (art. 2919 e ss codice civile) per cui l’acquisto avviene visto e piaciuto senza alcuna garanzia per vizi e difetti sia visibili che occulti e/o per mancanza di qualità. Non è stata eseguita alcuna verifica della parte strutturale ed impiantistica degli edifici limitandosi a raccogliere la documentazione tecnica inerente a tali aspetti. Di tutto quanto sopra si è tenuto conto in sede di formulazione del valore a base d’asta. ♦ ♦ ♦ ♦ Ciò premesso, dopo approfondito studio della documentazione oltre a quella recuperata direttamente dal sottoscritto, dalle informazioni assunte durante i colloqui a seguito di convocazione della parte e/o durante i sopralluoghi, dai rilievi eseguiti, il sottoscritto perito stimatore presenta il proprio ♦ ♦ ♦ ♦

ELABORATO PERITALE (PERIZIA DI STIMA) DEL COMPENDIO IMMOBILIARE IN PROCEDURA ESPROPRIATIVA Per una migliore comprensione dell’elaborato peritale è importante premettere che tale relazione si compone di due lotti distinti, i quali saranno contraddistinti da due colori (verde, giallo), in modo da permettere una lettura più agiata; essi sono: LOTTO 1 : - C.F.: Fg. 9 m.n. 788 sub 1 - C.F.: Fg. 9 m.n. 788 sub 3 - C.F.: Fg. 9 m.n. 788 sub 5

LOTTO 2 : - C.F.: Fg. 9 m.n. 788 sub 2 - C.F.: Fg. 9 m.n. 788 sub 4 - C.F.: Fg. 9 m.n. 788 sub 6

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 6 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 LOTTO 2 LOTTO 2

0 Controllo preliminare: Verifica documentazione di cui all’art. 567 c.p.c.

VERIFICA PRELIMINARE

Dal controllo preliminare è emerso che il creditore procedente ha optato per il deposito dei “certificazione notarile”. Come richiamato in “Premessa – Introduzione”, in data 06.05.2016 è stato inoltrato telematicamente con PCT il documento di verifica della completezza della documentazione (cfr. Allegato 26), evidenziando/riscontrando all’esito dei controlli operati “NON COMPLETA” con riportato: “ […] Altre informazioni o documenti di cui è necessaria la acquisizione: La documentazione non è completa perché:  manca comunicazione all’esecutato del decreto di fissazione della prima udienza;  manca il titolo esecutivo degli intervenuti;  manca lo stato civile e la comunione dei beni degli esecutati, lo scrivente ha effettuato richiesta presso il Comune di Cefalù e di Montecchio Maggiore e sta attendendo riscontro […]”. ◊ ◊ ◊

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 37 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 1 Quesito 1: IDENTIFICAZIONE DEL/I BENE/I E SOMMARIA DESCRIZIONE

I beni immobili di cui al presente punto, risultano così identificati:

1.1 DIRITTO c. SOGGETTI A FAVORE  Camerra Corinne nata a Montecchio Maggiore il 31.07.1978 – c.f.: CMRCNN78L71F464V Quota: 95/100 Diritto: proprietà

 Meggiolaro Franco nato a Montecchio Maggiore il 02.03.1966 – c.f.: MGGFNC66C02F464W Quota: 5/100 Diritto: proprietà

1.2 BENE d. UNITÀ NEGOZIALI – IMMOBILI

Comune di Montecchio Maggiore (VI) (codice cat. F464) - C.F. - foglio 9° 1. mappale n. 788 sub 2: Via Giosuè Carducci n. 14, piano T, bene comune non censibile (corte). 2. mappale n. 788 sub 4: Via Giosuè Carducci n. 14/A, piano S1, categoria C/6, classe 2, Consistenza 24 mq, Sup. Cat. 28 mq, rendita euro 84,29. 3. mappale n. 788 sub 6: Via Giosuè Carducci n. 14/B, piano T-1, categoria A/2, classe 3, consistenza 7,5 vani, Sup. Cat. 171 mq, Totale escluse aree scoperte 149 mq, rendita euro 836,66.

***

Come da atto di provenienza: “[…] Gli immobili in oggetto vengono venduti a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con ogni inerente ragione, diritto ed azione, accessori, accessioni, dipendenze, pertinenze, servitù ed oneri reali attivi e passivi […] ” (cfr. Allegato 4).

1.3 UBICAZIONE Le unità immobiliari (porzione di bifamiliare) sono localizzate nel comune di Montecchio Maggiore, in Via Giosuè Carducci al civ. 32.

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 38 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 Foto 1 Foto 2 Foto 1: Sovrapposizione tra ortofoto e mappa Foto 2: Immagini riprese da Google Maps – catastale – individuazione fabbricato individuazione fabbricato immobiliare (poligono immobiliare (poligono rosso) rosso)

L’impianto edilizio è adibito ad uso residenziale. La zona di ubicazione è pressoché residenziale; dista circa 1,5 Kilometri dal centro cittadino. In esso sono presenti i servizi di una città di circa 23.700 abitanti. La città è ben servita soprattutto sotto il profilo stradale (autostrada A4 Torino – Trieste con apposita uscita, strade statali), ma vi è presente anche un sistema di trasporto pubblico su rotaia (treno) e una rete urbana ed interurbana di autobus. L’immobile de quo è un’abitazione (porzione di bifamiliare) sviluppata su 2 piani fuori terra ed uno interrato, per una superficie totale ragguagliata di circa 188,16 mq.

1.4 DESCRIZIONE L'impianto edilizio dell'immobile risale all’inizio degli anni Novanta, con la conseguente tipologia costruttiva/impiantistica/estetica dell'epoca; tale informazione è inoltre indicata nell’atto di provenienza come segue: “[…] il fabbricato oggetto del presente atto è stato edificato nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, in virtù dei seguenti provvedimenti rilasciati e/o assunti dal Comune di Montecchio Maggiore: Concessione Edilizia del 24 maggio 1994 n.95/94, e successiva variante del 26 giugno 1995 […]” (cfr. Allegato 4). Trattasi di un abitazione bifamiliare che si sviluppa al piano terra (zona giorno) con area scoperta di pertinenza esclusiva (bcnc – sub 2) e piano primo (zona notte), annessi locali accessori (cantina e garage) al piano interrato. Non sono presenti parti in comune.

RILIEVO FOTOGRAFICO INTERO EDIFICIO

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 39 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 Foto 2 Foto 3 Foto 2: Vista prospettica del fabbricato Foto 3: Vista prospettica del fabbricato (evidenziata abitazione in oggetto di (evidenziata abitazione in oggetto di esecuzione) e accesso all’immobile (freccia esecuzione), passo carraio (freccia arancio) ed rossa) accesso all’immobile (freccia rossa)

Foto 4 Foto 5 Foto 4: Vista prospettica della cantina Foto 5: Vista prospettica del garage

*** Per quanto alla distribuzione interna, l’alloggio si compone di: - Piano interrato sub 4: autorimessa; sub 6: disimpegno, ripostiglio/lavanderia, bagno, sottoscala, vano scala, cantina; - Piano terra sub 6: soggiorno, vano scala, disimpegno, cucina; - Piano primo sub 6: camera con annesso terrazzo, vano scala, bagno, ripostiglio, camera. Il tutto oltre alla corte – bcnc al piano terra.

Per quanto alle finiture si precisa che i pavimenti/rivestimenti sono: - Piano interrato: piastrelle per tutti gli ambienti del piano; - Piano terra: parquet per tutto il piano, tranne per la cucina che presenta una pavimentazione in piastrelle; - Piano primo: parquet in tutto il piano, tranne per il bagno caratterizzato da pavimento in piastrelle.

I serramenti sono in legno a vetro camera e l’oscuramento è dato da balconi in legno, il portone del garage non è automatizzato.

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 40 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 Le superficie sono finite ad intonaco civile tinteggiate con pittura tranne per i due bagni, entrambi caratterizzati da pareti rivestite in piastrelle; impianto idro-termo-sanitario a elementi radianti ed impianto di climatizzazione.

Segue “Prospetto superficie ragguagliata”

Inoltre, si riporta nel seguito: - L’elaborato planimetrico dell’immobile (rinvenuto su banca dati) (cfr. Allegato 19):

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 41 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35

Stralcio dell’elaborato planimetrico fg. 9 m.n. Stralcio dell’elaborato planimetrico fg. 9 m.n. 788 sub 2 e sub 6 – piano terra 788 sub 6 – piano primo

Stralcio dell’elaborato planimetrico fg. 9 m.n. 788 sub 4 e sub 6 – piano interrato

- la planimetria catastale dell’immobile (rinvenuta su banca dati – non corrispondente allo stato dei luoghi) (cfr. Allegato 21):

Stralcio della planimetria catastale fg. 9 m.n. 788 Stralcio della planimetria catastale fg. 9 m.n. 788 sub 2 e sub 6 – piano terra sub 6 – piano primo

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 42 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35

Stralcio della planimetria catastale fg. 9 m.n. 788 Stralcio della planimetria catastale fg. 9 m.n. 788 sub 6 – piano seminterrato sub 4 – piano seminterrato

- Schema grafico dell’immobile (rilievo sommario stato dei luoghi) (cfr. Allegato 11):

P lanimetria dei luoghi fg. 9 m.n. 788 sub 2 e sub Planimetria dei luoghi fg. 9 m.n. 788 sub 6 – 6 – piano terra piano primo

P lanimetria dei luoghi fg. 9 m.n. 788 sub 6 – Planimetria dei luoghi fg. 9 m.n. 788 sub 4 – piano seminterrato piano seminterrato

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 43 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35

***

RILIEVO FOTOGRAFICO BENI PIGNORATI – PIANO TERRA

Foto 6 Foto 7 Foto 6: Vista sulla corte principale dell’immobile Foto 7: Vista sulla corte secondaria laterale oggetto di esecuzione – ingresso all’abitazione dell’immobile oggetto di esecuzione. (freccia rossa).

Foto 8 Foto 9 Foto 8: Vista del portico/terrazza. Foto 9: Vista del portico/terrazza.

Foto 10 Foto 11 Foto 10: Soggiorno. Foto 11: Soggiorno.

Foto 12 Foto 13 Foto 12: Vano scala. Foto 13: Cucina.

RILIEVO FOTOGRAFICO BENI PIGNORATI – PIANO PRIMO Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 44 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35

Foto 14 Foto 15 Foto 14: Camera. Foto 15: Camera.

Foto 16 Foto 17 Foto 16: Bagno. Foto 17: Bagno.

Foto 18 Foto 19 Foto 18: Camera. Foto 19: Ripostiglio.

RILIEVO FOTOGRAFICO BENI PIGNORATI – PIANO INTERRATO

Foto 20 Foto 21 Foto 20: Vano scala. Foto 21: Cantina.

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 45 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 Foto 22 Foto 23 Foto 22: Cantina. Foto 23: Disimpegno.

Foto 24 Foto 25 Foto 24: Ripostiglio. Foto 25: Bagno.

Foto 26 Foto 27 Foto 26: Ripostiglio/lavanderia. Foto 27: Ripostiglio/lavanderia.

Foto 28 Foto 29 Foto 28: Autorimessa. Foto 29: Autorimessa.

Per una migliore ed esaustiva comprensione dello stato di fatto dei luoghi si richiama l’allegato relativo al rilievo fotografico effettuato in sede di sopralluogo (cfr. Allegato 40).

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 46 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 1.5 NECESSITÀ DI INTERVENTI MANUTENTIVI URGENTI L'impianto edilizio si presenta in buono stato e non necessita di interventi manutentivi urgenti.

1.6 ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA L’immobile rientra nella classe energetica E (172,6440 Kwh/Mq/anno): l’attestato è in corso di registrazione presso il portale della Regione in quanto si sta definendo la predisposizione del relativo libretto caldaia (cfr. Allegato 24).

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 47 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 2 Quesito 2: STORIA CATASTALE

2.1 DATI CATASTALI ATTUALI Comune di Montecchio Maggiore (VI) (codice cat. F464) - C.F. - foglio 9° 1. mappale n. 788 sub 2: Via Giosuè Carducci n. 14, piano T, bene comune non censibile (corte). 2. mappale n. 788 sub 4: Via Giosuè Carducci n. 14/A, piano S1, categoria C/6, classe 2, Consistenza 24 mq, Sup. Cat. 28 mq, rendita euro 84,29. 3. mappale n. 788 sub 6: Via Giosuè Carducci n. 14/B, piano T-1, categoria A/2, classe 3, consistenza 7,5 vani, Sup. Cat. 171 mq, Totale escluse aree

scoperte 149 mq, rendita euro 836,66.

2.2 VARIAZIONI STORICHE Comune di Montecchio Maggiore (VI) (codice cat. F464) - C.F. - foglio 9° 1. mappale n. 788 sub 2: Via Giosuè Carducci n. 14, piano T, bene comune non censibile (corte).

12.07.1995 – Dati derivanti da: COSTITUZIONE del 12/07/1995 n. B02128.1/1995 in atti dal

13/07/1995. 2. mappale n. 788 sub 4: Via Giosuè Carducci n. 14/A, piano S1, categoria C/6, classe 2, Consistenza 24 mq, Sup. Cat. 28 mq, rendita euro 84,29.

09.11.2015 – Dati derivanti da: Inserimento in visura dei dati di superficie.

07.08.2013 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 07/08/2013 n. 87315.1/2013 in atti dal 07/08/2013

(protocollo n. VI0172615) G.A.F. CODIFICA PIANO INCOERENTE.

23.12.1998 – Dati derivanti da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 23/12/1998 n. 2011.1/1999 in atti

dal 10/02/1999.

12.07.1995 – Dati derivanti da: COSTITUZIONE del 12/07/1995 n. B02128.2/1995 in atti dal

12/07/1995. 3. mappale n. 788 sub 6: Via Giosuè Carducci n. 14/B, piano T-1, categoria A/2, classe 3, consistenza 7,5 vani, Sup. Cat. 171 mq, Totale escluse aree scoperte 149 mq, rendita euro 836,66.

13.11.1995 – Dati derivanti da: VARIAZIONE del 13/11/1995 n. 13270/1995 in atti dal 12/11/1999

DIVERSA DISTRIBUZIONE INTERNA ^CLS^.

23.12.1998 – Dati derivanti da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 23/12/1998 n. 2011.1/1999 in atti

dal 10/02/1999.

12.07.1995 – Dati derivanti da: COSTITUZIONE del 12/07/1995 n. B02128.2/1995 in atti dal

12/07/1995.

2.3 OSSERVAZIONI RISPETTO AI DATI DEL PIGNORAMENTO Non vi sono osservazioni in merito ai dati del pignoramento. - conforme

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 48 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 - non conforme Fermo quanto già indicato precedentemente e nella check list (cfr. Allegato 26).

2.4 GIUDIZIO DI REGOLABILITA’/DOCFA L’immobile oggetto di pignoramento risulta: - conforme - non conforme L’immobile oggetto di pignoramento risulta da aggiornare catastalmente stanti le difformità/incongruenze tra lo stato rilevabile agli atti e quello rilevato in sede di sopralluogo (cfr. allegato 11), ovvero sulla distribuzione e quant’altro come da successivo punto 3. Per tali lievi modifiche, infatti, non appare necessaria la denuncia di variazione in quanto non modifica la consistenza. 2.4 Costi regolarizzazione catastale = € 1.500,00

2.5 CONFINI (in senso N.E.S.O.), salvo più precisi: Comune di Montecchio Maggiore (VI) (codice cat. F464) - C.F. - foglio 9° mappale n. 788 a nord: m.n. 490, 359; ad est: m.n. 359, Via Giosuè Carducci; a sud: via Giosuè Carducci, m.n. 944; ad ovest: m.n. 944, 357; se riferito alla singola unità:

 sub 2: m.n. 357, m.n. 496, m.n. 359, via Giosuè Carducci, sub 1, sub 6;

 sub 4: m.n. 357, m.n. 496, sub 6;

 sub 6: piano interrato: sub 4, sub 5; piano terra: sub 2, sub 1, sub 5; piano primo: sub 5;

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 49 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 3 Quesito 3: REGOLARITA’ URBANISTICA

3.1 TITOLI URBANISTICI Relativamente alla legittimità del fabbricato, giusta richiesta di accesso del 28.04.2016 (cfr. Allegato 5) e presa visione documenti del 24.06.2016 presso il competente Ufficio Tecnico del Comune di Montecchio Maggiore, lo stesso ha messo a disposizione la seguente documentazione (cfr. Allegato 7):  CONCESSIONE EDILIZIA N. 95/94 del 24.05.1994 per la costruzione di un fabbricato per civile abitazione di tipo bifamiliare, presentata il 29.10.1993 (protocollo n. 15747). I lavori sono iniziati il 30.05.1994.  VARIANTE ALLA CONCESSIONE EDILIZIA N. 95/94 del 26.06.1995 per la costruzione di un fabbricato bifamiliare, domanda presentata il 27.01.1995 (protocollo n. 1848).  COMUNICAZIONE DI INIZIO ATTIVITÀ del 23.10.1995 (protocollo n. 19804) in cui si comunicava l’inizio lavori per il 24.10.1995.  COMUNICAZIONE DI TERMINE LAVORI del 22.05.1996 (protocollo non disponibile) in cui si segnalava che i lavori si erano conclusi il 22.05.1996.  ABITABILITA’ PARZIALE del 06.06.1996 per lavori di costruzione di un fabbricato bifamiliare (porzione di destra rispetto al prospetto principale), i cui lavori erano iniziati il 30.05.1994 e ultimati il 22.05.1996.

Per completezza delle informazioni assunte, di seguito si riporta quanto indicato nell’atto di provenienza: “[…] il fabbricato oggetto del presente atto è stato edificato nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, in virtù dei seguenti provvedimenti rilasciati e/o assunti dal Comune di Montecchio Maggiore: Concessione Edilizia del 24 maggio 1994 n.95/94, successiva variante del 26 giugno 1995, comunicazione DIA del 23 ottobre 1995 prot. n. 19804, permesso di abitabilità del 6 giugno 1996; e che successivamente alla fine dei lavori, non sono state apportate allo stesso modifiche che richiedano provvedimenti autorizzativi […]” (cfr. Allegato 4).

3.2 ABITABILITA’ E AGIBILITA’ Si richiama quanto al precedente punto 3.1: ABITABILITA’ PARZIALE del 06.06.1996, pratica n. 95/94 del 24.05.1994 e variante del 26.06.1995 (cfr. Allegato 9).

3.3 ABUSI Lo scrivente evidenzia che, a seguito del sopralluogo del 01.09.2016, sono state riscontrate delle difformità rispetto alla documentazione Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 50 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 amministrativa in atti (modifiche interne e/o esterne) che appaiono sanabili ai sensi DPR 380/01 (porzione in ampliamento – portico lato nord/ovest – da demolire con rimessione in pristino stato). La valutazione di spesa da sostenere per la sanabilità fa riferimento alla predisposizione della pratica tecnica/amministrativa da presentare all’Ufficio Tecnico Comunale e i diritti e/o sanzioni pecuniarie derivanti, ecc.

3.4 SANABILITA’ E COSTI Premesso quanto indicato ai precedenti punti, risultano modesti oneri di regolarizzazione amministrativa, oltre a quella catastale già dimessa al precedente punto 2. Sanabilità e costi: indicazione orientativa di massima non probatoria. Per un totale di circa € 2.500,00. 3.3 Costi regolarizzazione edilizia = € 2.500,00

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 51 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 4 Quesito 4: VALORE E VENDIBILITA’

4.1 METODO DI VALUTAZIONE Utilizzo della valutazione L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione. Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive. Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.

Basi del valore Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.” Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:

"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato."

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito: “Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.” ***

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 52 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 Applicazione dei procedimenti di valutazione Il valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di metodi e procedure di valutazione che riflettono la natura dell’immobile e le circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe compravenduto sul (libero) mercato. I metodi più comuni, utilizzati per stimare il valore di mercato, comprendono il metodo del confronto di mercato (market comparison approach), il metodo finanziario (income approach) e il metodo dei costi (cost approach). Il procedimento applicato per la valutazione immobiliare è il market comparison approach (MCA) + Sistema di Stima, ossia il procedimento di stima del prezzo di mercato e del reddito degli immobili, attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, compravenduti di recente e di prezzo noto. Il principio su cui si fonda il procedimento consiste nella considerazione per la quale: “il mercato fisserà il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il prezzo di immobili simili”. Sostanzialmente il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata alla stima degli immobili in base alle loro caratteristiche tecnico – economiche. Per applicare il MCA si devono compiere aggiustamenti sistematici sui prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell’immobile oggetto di stima. Gli aggiustamenti sono costituiti dai prezzi marginali delle caratteristiche quantitative immobiliari e sono il perno dell’analisi. Il procedimento Sistema di Stima mira a determinare le caratteristiche immobiliari di tipo qualitative in quanto non desumibili e quantificabili direttamente dal mercato immobiliare. La misura delle superfici degli immobili è svolta con un rilievo metrico secondo lo standard del “Codice delle valutazioni immobiliari”, III Edizione di Tecnoborsa, la Norma UNI 10570 Agenzie Immobiliari e dal Manuale del Consiglio Nazionale dei Geometri. Per l’analisi estimativa della superficie principale è stata considerata la superficie esterna lorda del fabbricato (SEL) intesa l’area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento. *** Le fonti di informazione consultate sono: Agenzia Entrate e Territorio di Vicenza 2, Ufficio Tecnico Comunale, agenzie locali, osservatori del mercato immobiliare (OMI), acquisizione comparabili.

4.2 VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO Comune di Montecchio Maggiore (VI) (codice cat. F464) - C.F. - foglio 9° 1. mappale n. 788 sub 2: Via Giosuè Carducci n. 14, piano T, bene comune non censibile (corte). 2. mappale n. 788 sub 4: Via Giosuè Carducci n. 14/A, piano S1, categoria C/6, classe 2, Consistenza 24 mq, Sup. Cat. 28 mq, rendita euro 84,29.

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 53 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 3. mappale n. 788 sub 6: Via Giosuè Carducci n. 14/B, piano T-1, categoria A/2, classe 3, consistenza 7,5 vani, Sup. Cat. 171 mq, Totale escluse aree

scoperte 149 mq, rendita euro 836,66.

4.2.1 VALORE € 213.000,00

Per una migliore ed esaustiva comprensione/dettagli si richiama Allegato 28.

4.3 CONFRONTO CON TRASFERIMENTI PREGRESSI Per elaborare la stima con il metodo “Market Comparison Approach” sono stati presi in considerazione i seguenti immobili con i relativi atti di provenienza (cfr. allegato 28): Comparabile A. fg 9 - mn. 136 sub 4-10 – Atto di Compravendita 24.03.2016 rep. n. 21705/10908 Notaio Renato Facchin di ; Comparabile B. fg 9 - mn. 176 sub 3-4 – Atto di Compravendita 22.07.2016 rep. n. 36068/11784 Notaio Giuseppe Curreri di Montecchio Maggiore; Comparabile C. fg 9 - mn. 246 sub 5-6-7-8 – Atto di Compravendita 07.08.2015 rep. n. 1643/1306 Notaio Tommaso De Negri di Bassano del Grappa.

4.4 GIUDIZIO DI VENDIBILITA’ L’immobile oggetto di pignoramento ricade in una fascia di vendibilità normale: localizzazione, stato conservativo immobile.

4.5 FORME DI PUBBLICITA’ Si prevedono le seguenti forme di pubblicità per la vendita dell’immobile: siti/editoria specializzata nel settore delle vendite all’asta.

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 54 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 5 Quesito 5: STATO DI POSSESSO

5.1 DEBITORI  Camerra Corinne nata a Montecchio Maggiore il 31.07.1978 – c.f.: CMRCNN78L71F464V Quota: 95/100 Diritto: proprietà

 Meggiolaro Franco nato a Montecchio Maggiore il 02.03.1966 – c.f.: MGGFNC66C02F464W Quota: 5/100 Diritto: proprietà

5.2 LOCAZIONE L’immobile oggetto di pignoramento, al momento del sopralluogo è risultato occupato. Dagli accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di con nota del 02.05.2016 risulta che: “[…] con riferimento all’oggetto della presente e dopo opportuni controlli, NON risultano contratti di locazione o diversi in caso ai soggetti esecutati per gli immobili indicati […]” (cfr. Allegato 34). Si precisa però che a seguito del sopralluogo del 01.09.2016, l’esecutata ha fatto pervenire con nota del 15.09.2016 il contratto di locazione (cfr. Allegato 35). Durata del contratto anni 4 “[…] dal 01.07.2015 al 30.06.2019. La locazione si intenderà tacitamente rinnovata, alle medesime condizioni, per altri quattro anni […]”. Inoltre, si evidenzia che il canone di locazione (€ 550/mese - € 6.600/annui) NON appare inferiore di un terzo al valore locativo di mercato. Il contratto di locazione risulta NON opponibile alla procedura in quanto stipulato successivamente al pignoramento.

5.3 COMODATO Si richiama quanto indicato al precedente punto 5.2 (cfr. Allegato 34).

5.4 ASSEGNAZIONE AL CONIUGE Relativamente all’assegnazione al coniuge, dalle informazioni acquisite presso l’Ufficio Settore Servizi Scolastici e Demografici di Cefalù, giusta richiesta di Stato civile, in data 05.05.2016 è pervenuta tale informazione: “[…] CAMERRA CORINNE C.F. CMRCNN78L71F464V, nata a Montecchio Maggiore (VI) il 31.07.1978 atto n. 00317 p. 1 s. A1978 del comune di Montecchio Maggiore (VI), residente in questo Comune sin dal 24.08.2000 con provenienza da

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 55 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 Montecchio Maggiore (VI) con abitazione in Via C. O. di Bordonaro n. 78, è di stato libero […] ” (cfr. Allegato 33). Inoltre da giusta richiesta di Stato civile presso l’Ufficio Anagrafe, Stato Civile, Elettorale in data 02.05.2016 è pervenuta tale informazione: “[…] Dal registro degli Atti di Matrimonio di questo Comune Anno 1995 n. 54 parte 2 serie A si certifica che il giorno 09.09.1995 alle ore 00.00 nel comune di Montecchio Maggiore si sono uniti in matrimonio MEGGIOLARO FRANCO, nato a Montecchio Maggiore (VI) 02.03.1966 residente a Montecchio Maggiore (VI) e BUFFO DEBORA, nata a Montecchio Maggiore (VI) 21.12.1973 residente a Montecchio Maggiore (VI); annotazioni: con dichiarazione resa nell’originale dell’atto di matrimonio cui si riferisce l’atto contro scritto gli sposi hano scelto il regime della separazione dei beni. […] Visti gli atti d’ufficio si certifica che MEGGIOLARO FRANCO C.F. MGGFNC66C02F464W nato a Montecchio Maggiore (VI) il 02.03.1966 atto n. 00079 p. 1 s. A1966 del comune di Montecchio Maggiore (VI) residente in questo comune con abitazione in Via Natta Giulio n. 14, è vedovo di BUFFO DEBORA deceduta a il 09.08.2002 atto n. 00013 p. 2 s. B2002 e conserva tutt’ora lo stato vedovile” (cfr. Allegato 33).

5.5 AFFITTO AZIENDA Nell’immobile oggetto di pignoramento non risultano contratti di affitto ad aziende, in quanto l’appartamento è adibito ad uso residenziale.

5.6 ALTRO Nulla da evidenziare. Vedi altri punti.

5.7 SINE TITULO Si richiama quanto indicato al precedente punto 5.2

5.8 OPPORTUNITA’ (ART. 2923 C.C.) Nulla da osservare.

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 56 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 6 Quesito 6: VINCOLI E ONERI

6.1 PERTINENZE Come da atto di provenienza: “[…] Gli immobili in oggetto vengono venduti a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con ogni inerente ragione, diritto ed azione, accessori, accessioni, dipendenze, pertinenze, servitù ed oneri reali attivi e passivi […]” (cfr. Allegato 4).

6.2 USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE Non risultano diritti reali minori.

6.3 SERVITU’ Come da atto di provenienza: “[…] Gli immobili in oggetto vengono venduti a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con ogni inerente ragione, diritto ed azione, accessori, accessioni, dipendenze, pertinenze, servitù ed oneri reali attivi e passivi […]” (cfr. Allegato 4).

6.4 CONVENZIONI EDILIZIE Non vi sono convenzioni edilizie.

6.5 VINCOLI STORICO-ARTISTICI Non vi sono vincoli storico-artistici.

6.6 CONTRATTI INCIDENTI SULL’ATTITUDINE EDIFICATORIA Non ci sono contratti incidenti sull’attitudine edificatoria.

6.7 PRELAZIONE AGRARIA Non vi è prelazione agraria.

6.8 ALTRI VINCOLI O ONERI Dalla consultazione degli strumenti urbanistici vigenti risultano i seguenti vincoli e/o tutele: Piano Assetto del Territorio – P.A.T. - Carta dei Vincoli e della Pianificazione Territoriale - Vincolo sismico O.P.C.M. 3274/2003 (art. 13) – Tavola 1; - Carta delle Fragilità – Compatibilità geologica ai fini edificatori (art. 35), Aree idonee a condizione: condizione A, aree della piana alluvionale – Tavola 3; - Carta delle Trasformabilità – Aree di urbanizzazione consolidata a destinazione prevalentemente residenziale e a servizi (art. 37) – Tavola 4; Piano Regolatore Generale – P.R.G. Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 57 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 - Zona B, Aree prevalentemente residenziali di completamento e ristrutturazione densamente edificate.

Stralcio della Tavola 1 - Carta delle Vincoli e della Stralcio della Tavola 3 - Carta delle Fragilità Pianificazione Territoriale (P.A.T.) (P.A.T.)

Stralcio della Tavola 4 - Carta delle Trasformabilità Stralcio del Piano Regolatore Generale (P.R.G) (P.A.T.)

6.9 ONERI CONDOMINIALI E ARRETRATI DEGLI ULTIMI DUE ANNI Non vi sono oneri in quanto l’immobile oggetto di esecuzione non è inserito in un contesto condominiale.

6.10 RAPPORTI CON EVENTUALI IPOTECHE (art. 2812 c.c.) Nulla da osservare.

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 58 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 7 Quesito 7: TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZEVOLI

7.1 TITOLO DI ACQUISTO DEL DEBITORE L’unità immobiliari in oggetto, è pervenuta in piena proprietà a Camerra Corinne – Meggiolaro Franco in forza dell’atto di compravendita rep. n. 136461/24921 in data 17.09.2004 a firma del Notaio Dr. Michele Colasanto, trascritto a Vicenza il 01.10.2004 ai nn. 23741/15184 (cfr. Allegato 2-4).  Camerra Corinne nata a Montecchio Maggiore il 31.07.1978 – c.f.: CMRCNN78L71F464V Quota: 95/100 Diritto: proprietà

 Meggiolaro Franco nato a Montecchio Maggiore il 02.03.1966 – c.f.: MGGFNC66C02F464W Quota: 5/100 Diritto: proprietà

7.2 REGIME PATRIMONIALE Relativamente all’assegnazione al coniuge, dalle informazioni acquisite presso l’Ufficio Settore Servizi Scolastici e Demografici di Cefalù, giusta richiesta di Stato civile, in data 05.05.2016 è pervenuta tale informazione: “[…] CAMERRA CORINNE C.F. CMRCNN78L71F464V, nata a Montecchio Maggiore (VI) il 31.07.1978 atto n. 00317 p. 1 s. A1978 del comune di Montecchio Maggiore (VI), residente in questo Comune sin dal 24.08.2000 con provenienza da Montecchio Maggiore (VI) con abitazione in Via C. O. di Bordonaro n. 78, è di stato libero […] ” (cfr. Allegato 33). Inoltre da giusta richiesta di Stato civile presso l’Ufficio Anagrafe, Stato Civile, Elettorale in data 02.05.2016 è pervenuta tale informazione: “[…] Dal registro degli Atti di Matrimonio di questo Comune Anno 1995 n. 54 parte 2 serie A si certifica che il giorno 09.09.1995 alle ore 00.00 nel comune di Montecchio Maggiore si sono uniti in matrimonio MEGGIOLARO FRANCO, nato a Montecchio Maggiore (VI) 02.03.1966 residente a Montecchio Maggiore (VI) e BUFFO DEBORA, nata a Montecchio Maggiore (VI) 21.12.1973 residente a Montecchio Maggiore (VI); annotazioni: con dichiarazione resa nell’originale dell’atto di matrimonio cui si riferisce l’atto contro scritto gli sposi hano scelto il regime della separazione dei beni. […] Visti gli atti d’ufficio si certifica che MEGGIOLARO FRANCO C.F. MGGFNC66C02F464W nato a Montecchio Maggiore (VI) il 02.03.1966 atto n. 00079 p. 1 s. A1966 del comune di Montecchio Maggiore (VI) residente in questo comune con abitazione in Via Natta Giulio n. 14, è vedovo di BUFFO DEBORA deceduta a Brendola il 09.08.2002 atto n. 00013 p. 2 s. B2002 e conserva tutt’ora lo stato vedovile” (cfr. Allegato 33).

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 59 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 7.3 ELENCO PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO - Immobiliare M. V. s.a.s. di Veller Luciano e C. per Atto di Compravendita in data 20.09.1993 n. 102887 di Rep. Notaio Ottaviano Giarolo trascritto a Vicenza il 08.10.1993 ai n. 11902/8388. - Maniero Massimo per Atto di Compravendita in data 28.08.1995 n. 15478 di Rep. Notaio Gulgliemi Vito trascritto il 14.09.1995 ai n. 12772/9051. - Camerra Luca per Atto di Compravendita in data 23.12.1998 n. 53899 di Rep. Notaio Rizzi Giovanni trascritto il 29.12.1998 ai n. 26403/19433.

7.4 ELENCO DELLE TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Nei pubblici registri della Conservatoria di Vicenza risultano ISCRITTE, a carico degli immobili pignorati, le seguenti ipoteche (giusta ispezione del 05.10.2016) (cfr. Allegato 2):  Ipoteca volontaria, stipulata il 17.09.2004 a firma del Notaio Michele Colasanto n. 136462/24922 di repertorio, iscritta il 01.10.2004 ai n. 23742/5432, a favore di “Banco Popolare di Verona e Novara S.C.R.L.” contro Camerra Corinne – Meggiolaro Franco, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Immobili colpiti: Montecchio Maggiore – fg. 9 – mn. 788 sub 3-5 (quota 1/1+1/2=1/1) e sub 4-6 (per la quota di 95/100+5/100=100/100). Importo capitale: 350.000,00 Importo ipoteca: 700.000,00 Durata mutuo: 15 anni.

Nei pubblici registri della Conservatoria di Vicenza risultano TRASCRITTE, a carico dell'immobile pignorato, le seguenti note (giusta ispezione del 05.10.2016) (cfr. Allegato 2):  Atto esecutivo e cautelare – Verbale di pignoramento immobili in data 06.11.2013 a firma del Tribunale di Vicenza ai nn. 6303 di repertorio, trascritto il 20.12.2013 ai nn. 21551/15537 a favore di “Media 90 S.R.L.” e contro Camerra Corinne. Immobili colpiti: Montecchio Maggiore – fg. 9 – mn. 788 sub 3-5 (quota 1/2) e e sub 4-6 (per la quota di 95/100).  Atto esecutivo e cautelare – Verbale di pignoramento immobili in data 18.09.2014 a firma del Tribunale di Vicenza ai nn. 8950/2014 di repertorio, trascritto il 15.10.2014 ai nn. 16090/12102 a favore di “Banco Popolare Società Cooperativa” e contro Camerra Corinne – Meggiolaro Franco. Immobili colpiti: Montecchio Maggiore – fg. 9 – mn. 788 sub 3-5 (quota 1/1+1/2=1/1) e sub 4-6 (per la quota di 95/100+5/100=100/100).

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 60 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35

Si evidenzia inoltre che dall’esame delle visure ipotecarie – certificazione notarile del ventennio risulta quanto segue: - nella nota di trascrizione del pignoramento del 20.12.2013 ai nn. 21551/15537, nonché nelle note di trascrizione del 01.10.2004 nn. 23741/15184 e del 07.06.2004 nn. 14047/9030, relative agli atti di acquisto a favore di CAMERRA CORINNE, quest’ultima è riportata con il C.F. CMRCNN78L71F464V, validato anche in anagrafe tributaria, mentre nella nota di iscrizione ipotecaria del 01.10.2004 ai nn. 23742/5432 contro CAMERRA CORINNE, la stessa è riportata con un C.F. CMRCNN78L31F464R – difforme da quello precedentemente indicato; - con l’Atto di Compravendita del 17.09.2004 a rogito Notaio Colasanto Michele, Rep. n. 136461, trascritto a Vicenza in data 01.10.2004 ai nn. 23741/15184, MEGGIOLARO FRANCO, nato a Montecchio Maggiore (VI) il 02.03.1966 C.F. MGGFNC66C02F464W, ha acquistato il diritto di piena proprietà per la restante quota di 5/100 delle unità immobiliari pignorate riportate in Catasto Fabbricati del Comune di Montecchio Maggiore Fg. 9 mapp. 788 sub 2 – 4 – 6 da Camerra Luca, nato a Montecchio Maggiore (VI) il 06.08.1971 C.F. CMRLCU71M06F464L; - con l’Atto di Compravendita del 19.05.2004 a rogito Notaio Colasanto Michele, Rep. n. 134303, trascritto a Vicenza in data 07.06.2004 ai nn. 14047/9030, MEGGIOLARO FRANCO, nato a Montecchio Maggiore (VI) il 02.03.1966 C.F. MGGFNC66C02F464W, ha acquistato il diritto di piena proprietà per la restante quota di 1/2 delle unità immobiliari pignorate riportate in Catasto Fabbricati del Comune di Montecchio Maggiore Fg. 9 mapp. 788 sub 1 – 3 – 5 da Folco Vincenzo, nato a Montecchio Maggiore (VI) il 17.02.1956 C.F. FLCVCN56B17F464E e Folco Luigino, nato a Montecchio Maggiore (VI) il 21.05.1948 C.F. FLCLGN48E21F464V; - nella nota di trascrizione del 08.10.1993 nn. 11902/8388 relativa all’Atto di Compravendita del 20.09.1993 è precisato che il Comune di Montecchio Maggiore acconsente di costruire sul mapp. 656 (ora mapp. n. 788) del Fg. 9 del Catasto Terreni del Comune di Montecchio Maggiore, un volume pari a mc 768,59 circa; - nella nota di trascrizione del 02.08.1995 nn. 11451/8165 relativa all’Atto di Compravendita del 14.07.1995, Rep. n. 115941 Notaio Giarolo Ottaviano, è riportato, che la società venditrice “Immobiliare M. V. s. a. s. di Veller Luciano e C” precisava che il terreno su cui sorge il fabbricato, individuato quindi con il mapp. n. 788 è gravato da servitù di sottoservizi. Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 61 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 7.5 ELENCO DELLE FORMALITA’ CANCELLATE Non ci sono formalità cancellate.

7.6 OPPORTUNITA’ DI DIVISIONE IN LOTTI Per quel che concerne il frazionamento, è necessario premettere che esso per natura è ammesso solo se l’edificio/immobile considerato non cessa di servire l’uso a cui è destinato. È da escludere la possibilità di dividere l’immobile pignorato in lotti per la seguente motivazione: l’articolazione strutturale interna dell’abitazione non consente un frazionamento (necessario considerare prima di svolgere l’opera varie aspetti: posizionamento scarichi bagno, finestre, possibilità di realizzare “bussola” d’ingresso o porte di accesso, ecc…) in quanto non consentirebbe di garantire l’attuale uso dell’abitazione (abitativo) e una perdita di valore dell’immobile.

7.7 COMPOSIZIONE E VALORE Comune di Montecchio Maggiore (VI) (codice cat. F464) - C.F. - foglio 9° 1. mappale n. 788 sub 2: Via Giosuè Carducci n. 14, piano T, bene comune non censibile (corte). 2. mappale n. 788 sub 4: Via Giosuè Carducci n. 14/A, piano S1, categoria C/6, classe 2, Consistenza 24 mq, Sup. Cat. 28 mq, rendita euro 84,29. 3. mappale n. 788 sub 6: Via Giosuè Carducci n. 14/B, piano T-1, categoria A/2, classe 3, consistenza 7,5 vani, Sup. Cat. 171 mq, Totale escluse aree scoperte 149 mq, rendita euro 836,66.

*** Riepilogo:

– Consistenza commerciale complessiva unità mq. principali (superficie ragguagliata): 188,16 – Valore di Mercato (secondo il MCA e Sistema di Stima) dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 213.000,00 – Data della valutazione 07.10.2016 – Spese di regolarizzazione delle difformità 2.4 Sanabilità catastale € 1.500,00 3.4 Sanabilità edilizia/urbanistica € 2.500,00 – Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: € 209.000,00 – Riduzione del valore per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato in scaglioni: 15% fino a 1.000.000 euro, Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 62 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 10% tra 1.000.000 e 2.000.000 euro e 5% oltre i 2.000.000 euro): € 31.350,00 – Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: € 0,00 – Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a € carico dell'acquirente: 0,00 – Valore di vendita giudiziaria (arr.to) dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 180.000,00

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8.1 GIUDIZIO Non divisibile (come richiamato al precedente punto 7.6).

8.2 SEPARAZIONE QUOTA Non divisibile e non necessario.

8.3 DIVISIONE TOTALE Non divisibile e non necessario.

8.4 VALORE QUOTA Non divisibile e non necessario .

*** Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

LOTTO 2 € 180.000,00

Stima: Geom. Simone Bernardi|ES. 673/2013 unita alla ES. 634/2014 (Media90 Srl+B.P.S.C./Camerra+1) Pag. 64 di 67 Firmato Da: BERNARDI SIMONE Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5de95bf0b7a4a0a579c4613b88fd0d35 9 Quesito 9: OSSERVAZIONI FINALI E CONCLUSIONI

9.1 NOTE Si segnalano le problematiche di cui ai punti 1.5 (“Necessità di interventi manutentivi urgenti”) e le difformità amministrative (edilizie-urbanistiche) e catastali come richiamato ai rispettivi, 2.4 (“GIUDIZIO DI REGOLARITÀ/DOCFA”) e 3.3

(“ABUSI”) per entrambi i lotti.

9.2 CONCLUSIONI E DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA L’esperto incaricato ritiene, con il presente Rapporto di Stima (E.I. 673/2013 unita alla 634/2014) che si compone di n. 67 facciate oltre ai relativi allegati, di aver assolto l'incarico ricevuto rispetto al conferito quesito, rimane a disposizione del Giudice Sara PITINARI per qualsiasi chiarimento e riepiloga segue:

LOTTO 1:

 STATO: stato normale

 VENDIBILITÀ: normale

 BENE: abitazione (porzione di bifamiliare)

 OCCUPAZIONE: non occupato.

 PREZZO a base d’asta è calcolato in € 190.000,00 (Valore vendita giudiziaria).

LOTTO 2:

 STATO: stato normale

 VENDIBILITÀ: normale

 BENE: abitazione (porzione di bifamiliare)

 OCCUPAZIONE: occupato – contratto non opponibile alla procedura.

 PREZZO a base d’asta è calcolato in € 180.000,00 (Valore vendita giudiziaria).

***

Rosà, lì 07.10.2016.

L’esperto stimatore

(geom. Simone Bernardi)

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