Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân 2020-2030 19 juni 2020 | Emiel Heuff, Daniel Depenbrock, Thomas van Zeewijk Vink | Definitieve versie INHOUD Samenvatting 3 1. Inleiding 7 2. De regio in perspectief 13 3. Demografie 26 4. Marktpositiescan 39 5. Verdeling van de behoefte naar kernen 57 6. Behoefte aan sociale huurwoningen 62 7. Behoefte aan koopwoningen 72 8. Woningbehoefte per kern 81 9. Wonen en zorg 91 Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân | 19 juni 2020 | Definitieve versie 2 S SAMENVATTING 3 SAMENVATTING EEN OFFENSIEVE KIJK OP DE REGIO 1. Bind mensen met kwalitatief goede woningen 2. Overal moet ruimte zijn voor vernieuwing 3. Bereid je nu voor op mogelijke overschotten straks De regio Noordoost-Fryslân is een gewilde plek om te wonen. Ongeacht of een dorp groeit of krimpt, overal is een blijvende Hoe gewild een dorp ook is, over pakweg tien jaar krijgen we Er liggen meerdere voorzieningenkernen op korte afstand van kwalitatieve woningvraag en bestaat de behoefte aan overal te maken met een dalend aantal huishoudens. Steeds elkaar en de bereikbaarheid met Groningen en Leeuwarden is vernieuwing van de woningvoorraad. Daardoor kunnen vaker zal dat het gevolg zijn van sterfte onder babyboomers. goed, zowel met het ov als met de auto. Er is de laatste jaren mensen doorstromen naar de gewenste woning. Je bindt De komende jaren zal dat al leiden tot huishoudensverdunning flink geïnvesteerd in een betere bereikbaarheid van de regio, daarmee huishoudens aan je dorp en zorgt ervoor dat starters maar zodra ook de laatste persoon in een huishouden o.a. door de aanleg van de Centrale As. Het positieve effect de kans krijgen in hun eigen dorp een passende woning te overlijdt, komt er een extra woning op de markt. Met name in daarvan is al merkbaar in de prijsontwikkeling in dorpen langs vinden. Vernieuwing kan door woningverbetering, maar ook dorpen die minder goed bereikbaar zijn en weinig tot geen de as. Om de regio gewild te houden en huidige inwoners te nieuwbouw is wenselijk, omdat de vraag verandert en omdat voorzieningen hebben, zal dat leiden tot vraaguitval. Het binden, is het belangrijk om te investeren in de kwaliteit van de gewenste kwaliteit soms alleen met nieuwbouw te bieden zullen vooral de incourantste woningen zijn die daarmee te de bestaande voorraad. Immers, zo’n 95% van de voorraad is. Geen enkel dorp moet dus op slot staan. Uiteraard is het maken krijgen. Het is dus zaak om nu alvast na te denken nu zal ook de voorraad over twintig jaar zijn. Dat betekent: wel belangrijk dat plannen in een concrete behoefte voorzien, over hoe je straks omgaat met overschotten op de zet in op een goede, betaalbare, duurzame woningvoorraad. ruimtelijk iets toevoegen aan het dorp en een kwaliteit woningmarkt. Denk hierbij aan fondsvorming of een lobby Daarmee kun je als regio ook proberen huishoudens van toevoegen die er in het dorp nog niet is. Bij kleine dorpen met het Rijk. Belangrijk om te beseffen: verbind de vraag van buitenaf aan te trekken en de trend van de afgelopen jaren, geldt dat alles maatwerk is. Dat betekent: geen grote nu níet aan de overschotten van straks! Blijf dus kwaliteit toen meer mensen de regio verlieten dan er terugkwamen, te projecten, maar kleine aantallen extra woningen, passend bij toevoegen. Als je dat niet doet, werk je huishoudensdaling in keren. Er is ook vraag naar nieuwe, soms andersoortige de schaal van het dorp. Zorgvuldig omgaan met plannen en ze de hand en zullen dorpen daar al eerder mee te maken woningen. Het gaat netto om zo’n 515 woningen tot 2030 alléén inzetten als dat toegevoegde waarde heeft, draagt bij krijgen. En bovendien: de woningen die straks overblijven zijn verspreid over de regio. Belangrijk is om goede keuzes te aan een aantrekkelijkere en sterkere woonregio die voor elke niet de nieuwe woningen, maar woningen van dusdanig maken: waar, voor wie en wat voor kwaliteit? doelgroep iets te bieden heeft. Maar besef wel: de vraag is er matige kwaliteit dat ze ook zonder nieuwbouw uit de markt nú, dus dat vraagt ook nú om actie! waren gevallen. Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân | 19 juni 2020 | Definitieve versie 4 SAMENVATTING EEN OFFENSIEVE KIJK OP DE REGIO 4. Voeg sociale huur toe in voorzieningenkernen 5. Creëer nu ontwikkelruimte in kernen die op slot 6. Bied ook producten aan die er nu nog niet zijn Op regioniveau is er de komende jaren nog behoefte aan staan, maar let op de bestaande voorraad Uit gesprekken met makelaars bleek dat er behoefte is aan meer sociale huurwoningen. Met name in de grootste kernen In sommige dorpen zijn nu (vrijwel) geen plannen. Deze bungalows in de koopsector, met name in de grotere kernen, is nog een netto toename van de sociale huursector te dorpen staan dus op slot. Het is belangrijk om hier zo snel op korte afstand van voorzieningen. Dat product is nu verwachten, mogelijk versterkt door de coronacrisis. In de mogelijk planruimte te reserveren, zodat er woningen bij nauwelijks voorhanden. Op kleine schaal is er ook vraag naar kleinere dorpen neemt de vraag juist af. Dat betekent niet dat gebouwd kunnen worden als de vraag zich aandient. Gebeurt nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg, zoals daar niets hoeft te gebeuren. Om de kleine dorpen gewild te dat niet, dan bestaat de kans dat huishoudens wegtrekken knarrenhofjes en beschuttere woongroepen (zie hiervoor punt houden, is ook daar vernieuwing nodig, maar dat zal gepaard naar dorpen waar wél ruimte is voor nieuwbouw. Het 9). Innovatieve woonvormen zoals tiny houses zijn in deze gaan met verdunning van de sociale huurvoorraad. aanbieden van enkele kavels is hier een eerste stap richting regio een nichemarkt. Onderzoek goed de eventuele behoefte Bijvoorbeeld: acht oude rijwoningen afbreken en er zes de mogelijkheid om toekomstbestendig te ontwikkelen. Een voordat een dergelijk project opgestart wordt. nieuwe, levensloopgeschikte woningen voor terugbouwen. In overmaat aan plannen is niet wenselijk omdat dat de de voorzieningenkernen is ook vernieuwing nodig, maar daar plancapaciteit op plekken met veel vraag in de weg staat, 7. Maak een plan voor vernieuwing van straten en zal juist verdichting plaatsvinden, of vervanging in even grote maar helemaal géén plannen is ook niet wenselijk! Ook hier buurten aantallen en compensatie elders in het dorp. De nadruk zal zo blijft het belangrijk te beseffen dat de huidige voorraad Er zijn in de regio geen grote wijkvernieuwingsopgaven. Wel veel mogelijk op de bouw van levensloopgeschikte woningen verreweg het grootste deel van de voorraad over twintig jaar zijn er in vrijwel elk dorp straten of buurtjes die om aandacht moeten liggen, maar overal moeten ook locaties blijven voor vormt. Ook bij bestaande woningen moet geïnvesteerd vragen omdat ze achterblijven qua woningkwaliteit of tijdelijk wonen. Alleen in kernen als Dokkum of Damwâld is (kunnen) worden in verbetering en verduurzaming, zodat ook marktpositie. Het is belangrijk om voor die plekken een ruimte voor appartementen, maar dan alleen dicht bij die aan een veranderende vraag kunnen voldoen. vernieuwingsplan te ontwikkelen, zodat woningen daar ook voorzieningen. blijven voldoen aan de hedendaagse (duurzaamheids)eisen en goed in de markt blijven liggen. Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân | 19 juni 2020 | Definitieve versie 5 SAMENVATTING EEN OFFENSIEVE KIJK OP DE REGIO Meestal gaat het om jaren-60-buurtjes met rijwoningen, deels 9. Creëer meer plekken waar je veilig oud kunt worden aan rolstoelen en rollators. Ook iemands persoonlijke netwerk volledig eigendom van de corporatie, deels versnipperd bezit De regio vergrijst en dat betekent dat het aantal huishoudens en sociaaleconomische situatie bepalen voor een groot deel na uitponding. Dat vraagt om een goed plan met aandacht met een zorgvraag stijgt. Tegelijk moeten ouderen steeds de zorgvraag. Om mensen woningen te kunnen bieden waarin voor betaalbaarheid, investeringskracht van particuliere langer thuis wonen, ook als zij voorheen wél in aanmerking ze veilig en zo zelfstandig mogelijk oud kunnen worden, moet huiseigenaren en communicatie met bewoners. kwamen voor een plek in een verzorgingshuis. Dat heeft aan al die aspecten aandacht besteed worden. consequenties voor de woningvraag. Zorgpartijen en 8. Help mensen met betaalbare verduurzaming thuiszorgmedewerkers herkennen een steeds grotere 10. Werk samen aan een sterkere regio Ook in deze regio bestaat een grote duurzaamheidsopgave, behoefte aan ‘beschutte woonvormen’: woningen waar De ANNO-gemeenten hebben vanuit de provincie veel eigen zeker omdat er relatief veel oudere woningen staan. Met mensen zelfstandig kunnen wonen, maar waarbij zorg op vrijheid gekregen bij het opstellen van hun woningplannen. name onder huiseigenaren is het lastig om op grote schaal afroep beschikbaar is en in een omgeving die is aangepast op De regio moet hier dan ook verantwoordelijk mee omgaan. woningen te verduurzamen. Dat vraagt om een zorgvuldige de behoeften van zorgvragers. Dat varieert van een Dat betekent dat er overleg en afstemming moet plaatsvinden aanpak waarbij per huishouden wordt geïnventariseerd welke knarrenhof (zelfstandig wonen met andere ouderen) tot een zodat gemeenten – maar ook dorpen onderling – elkaar niet vorm van verduurzaming het best bij de persoonlijke situatie kleinschalig zorgcomplex met zelfstandige eenheden in de met woningbouwplannen gaan beconcurreren. Het is in ieders past. Ga daarom in gesprek met bewoners en ga na hoe buurt van een verzorgingshuis, zodat bewoners kunnen belang om over de eigen dorps- of gemeentegrenzen heen te gemeentelijke instrumenten een stimulans kunnen zijn om meeliften op zorgfaciliteiten aldaar. Tot 2030 is er behoefte kijken en zo de regio als geheel zo aantrekkelijk mogelijk te huiseigenaren te laten investeren in duurzaamheid en aan zo’n 300 beschutte wooneenheden, geconcentreerd in maken. woningverbetering. De kaarten in hoofdstuk 4 kunnen een kernen met voldoende voorzieningen. Er moet bovendien aanknopingspunt bieden bij het stellen van prioriteiten (zoals: breder worden gekeken dan alleen de woningvoorraad: er beginnen op plekken waar veel lagere-inkomensgroepen in moeten voorzieningen of andere redenen tot activiteiten in de een onzuinige koopwoning wonen).