kantorenmonitor regio Amsterdam 2008
Gemeenten binnen de deelregio’s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland en IJmond. herstel groei kantoorgebruik in Amsterdam leidt tot forse daling leegstand
In 2007 werd in de regio Amsterdam voorraad van 12 miljoen m² in omvang van de leegstand met 100.000 m²) heeft (Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, gelijk. Hierdoor had de groei van het zich vorig jaar dus versterkt voortgezet. Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid kantoorgebruik met 170.000 m² een De kantorenmarkt verbeterde vooral in Kennemerland en IJmond) 90.000 m² even grote daling van de leegstand tot Amsterdam waar in 2006 de groei van nieuwbouw opgeleverd. Omdat er per gevolg. Het herstel dat zich ook in 2006 het kantoorgebruik uitbleef en in 2007 saldo evenveel kantoorruimte werd voordeed (een groei van het kantoor toenam met bijna 110.000 m². omgezet naar andere functies bleef de gebruik van 75.000 m² en een daling
]`^%(^if\`mXe[\bXekfi\edXibk o(%'''d) Îää Óxä Óää £xä £ää xä ä xä £ää £xä Óää ÛÀÀ>>` }iLÀÕ ii}ÃÌ>` ÛÀÀ>>` }iLÀÕ ii}ÃÌ>` ÛÀÀ>>` }iLÀÕ ii}ÃÌ>` ÃÌiÀ`> ÛiÀ}ÊÀi} Ài}ÊÃÌiÀ`>
Óää{ Óääx ÓääÈ ÓääÇ
( 1 ) ]`^%)Y\kifbb\ebXekffiil`dk\eXXijZ_XXc^\Yil`b\ij ]`^%*`e)''.Y\kifbb\ebXekffiil`dk\eXXikpg\XZk`m`k\`k o(%'''d) o(%'''d) £°äää LÕÜ]Ê`ÕÃÌÀi]Ê >`i v>Vii nää ÀiV ÌÃÕ`}]Ê>VVÕÌ>Ìà VÌ Èää i`>ÉÀiV>i >`ÛiÃÊiÊÌÜiÀ« ÛiÀ}Êâ>i {ää ÛiÀ i` ÃV>>É>>ÌÃV >««i Óää `iÀÜÃÉ}iâ` i` `ÛiÀÃÉÛiÀâ>i ä Lii` Óääx ÓääÈ ÓääÇ Óääx ÓääÈ ÓääÇ Óääx ÓääÈ ÓääÇ ä Óx xä Çx £ää £Óx ÃÌiÀ`> ÛiÀ}ÊÀi} Ài}ÊÃÌiÀ`> ÃÌiÀ`> iiÀ>`i iÀi ÊxääÊÓ £°äääÓ°xääÊÓ x°äää£ä°äääÊÓ ÃÌi>` <>>ÃÌÀii <Õ`Ê iiiÀ>` xä䣰äääÊÓ Ó°xääx°äääÊÓ Ê£ä°äääÊÓ 7>ÌiÀ>` `
Amsterdam; Centrum, Oostenburgereiland, PCM
door groei in Amsterdam record- van 11 procent), advies- en ontwerp oppervlak betrokken activiteiten (100.000 m², een aandeel In 2007 werd in de regio Amsterdam van 10 procent), en media/reclame met 965.000 m² opnieuw een record (95.000 m², een aandeel van 10 oppervlak aan kantoorruimte in gebruik procent). genomen. Daarmee werd nog meer kantoorruimte in gebruik genomen In 2007 werd in Amsterdam 665.000 Purmerend, De Gors, Gorslaan dan in voorgaande jaren (870.000 m² in m² kantoorruimte betrokken. Dat komt 2006, 800.000 m² in 2005 en 730.000 neer op een regionaal aandeel van m² in 2004). Met 125.000 m² had de 69 procent. Vooral in de sectoren media 200.000 m² in 2007. In de overige overige zakelijke dienstverlening in 2007 en reclame (86 procent), financieel regiogemeenten nam dit toe van het grootste aandeel (13 procent) in de (86 procent), advies en ontwerp 90.000 m² in 2005 naar 105.000 m² in betrokken kantoorruimte. Ook werd veel (75 procent) en sociaal/maatschappelijk 2006 en 2007. kantoorruimte betrokken door bouw, (75 procent) lag de nadruk sterk op handel en industrie (120.000 m², een Amsterdam. Bij bouw, industrie en Bij de ingebruikname door verhuizin- aandeel van 13 procent), de financiële handel had Amsterdam een beperkt gen groter dan 5.000 m² daalde het sector (110.000 m², een aandeel van 11 aandeel (50 procent) evenals in de ict- betrokken oppervlak in Amsterdam van procent), informatie- en communicatie- sector (51 procent) en hadden ook 200.000 m² in 2005 naar 120.000 m² technologie (105.000 m², een aandeel Amstelland (17 procent) en Meerlanden in 2006. In 2007 was sprake van een (14 procent) een flink aandeel. herstel naar 185.000 m². In Amsterdam vestigden zich vorig jaar (uit Amers- De ingebruikname door kleinere kantoor foort) Philips Domestic Appliances and gebruikers is de afgelopen jaren fors Personal Care in Zeeburg (Oostelijk toegenomen. Dit komt vooral door een Havengebied), (uit Arnhem) AkzoNobel toegenomen kleinschalig gebruik in en (uit Baarn) Boston Consulting Group Amsterdam. Het door kantoorgebruikers in Zuideramstel (Zuidas) en (uit Bussum) kleiner dan 500 m² betrokken oppervlak MTV Networks in Noord (Cornelis nam in Amsterdam toe van 115.000 m² Douwesterrein). Ook was sprake van Amsterdam; Zuidoost, Amstel III, Truvo in 2005 via 160.000 m² in 2006 naar uitbreiding van ING in Zuidoost (Hoofd- ( 2 ) ]`^%+`e)''.Y\kifbb\ebXekffiil`dk\eXXijZ_XXc^\Yil`b\ij ]`^%,`e)''.Y\kifbb\ebXekffiil`dk\eXXijZ_XXcgXe[\e o(%'''d) o(%'''d)
ÊxääÊÓ ÊxääÊÓ
xä䣰äääÊÓ xä䣰äääÊÓ
£°äääÓ°xääÊÓ £°äääÓ°xääÊÓ
Ó°xääx°äääÊÓ Ó°xääx°äääÊÓ
x°äää£ä°äääÊÓ x°äää£ä°äääÊÓ
Ê£ä°äääÊÓ Ê£ä°äääÊÓ
ä xä £ää £xä Óää Óxä Îää Îxä ä xä £ää £xä Óää Óxä Îää Îxä
ÃÌiÀ`> iiÀ>`i iÀi ÃÌiÀ`> iiÀ>`i iÀi ÃÌi>` <>>ÃÌÀii <Õ`Ê iiiÀ>` ÃÌi>` <>>ÃÌÀii <Õ`Ê iiiÀ>` 7>ÌiÀ>` ` 7>ÌiÀ>` `
Amstelveen; Langerhuize, bouw KPMG Amsterdam; Slotervaart, Riekerpolder, Atradius (2008)
centrum), (gedeeltelijk uit Haarlem) kleinschalige gebruikers vestigen vooral oudere kantoorruimte Achmea in Bos en Lommer (Haarlem- zich vooral in grotere panden betrokken merweg), en Cisco (Sloterdijk I) en (na Het steeds omvangrijker vloeroppervlak Van de in 2007 betrokken kantoorruimte interne renovatie) Cordares (Basisweg) dat door kleinschalige kantoorgebrui- in de regio betrof 39 procent panden in Westpoort. Voorts was sprake van kers wordt betrokken vindt vooral plaats gebouwd tot en met 1980, 17 procent binnengemeentelijke verhuizingen naar in grotere panden. In 2007 werd in de panden uit de periode 1981 tot en met Centrum van PCM uitgevers en Stads- regio Amsterdam 305.000 m² betrok- 1990, 17 procent panden uit de periode archief Amsterdam en binnen Centrum ken door kantoorgebruikers kleiner dan 1991 tot en met 2000 en 27 procent van Autoriteit Financiële Markten, 500 m² en 155.000 m² door gebruikers panden opgeleverd vanaf 2001. De Heineken (na renovatie van het hoofd- tussen 500 en 1.000 m². Daarvan heeft betrokken oudere kantoorruimte stond kantoor) en een onderdeel van de maar 65.000 m² zich gevestigd in pan- gemiddeld minder lang leeg dan de Universiteit van Amsterdam, van Eigen den kleiner dan 500 m² en maar 45.000 betrokken nieuwere kantoorruimte. Haard naar Westpoort (Teleport), m² in panden tussen 500 en 1.000 m². Freshfields Bruckhaus Deringer naar Anderzijds was in 2007 sprake van inge- herstel groei kantoorgebruik in Zuideramstel (Zuidas), Truvo (voorheen bruikname van 315.000 m² in panden Amsterdam Gouden Gids) binnen Zuidoost (Amstel groter dan 10.000 m² waarvan maar De kantorenmarkt is vooral een ver- III) en (gepaard gaand met een forse 80.000 m² door kantoorgebruikers vangingsmarkt. De ingebruikname in inkrimping) ABN AMRO binnen Zuidoost groter dan 10.000 m². 2007 van 965.000 m² (8 procent) leidde (Amstel III). In de overige regiogemeen- in de regio tot een groei van het totale ten daalde de ingebruikname groter gebruik van kantoorruimte met 170.000 dan 5.000 m² van 80.000 m² in 2005 via m² (1½ procent). Dat is meer dan in de 30.000 m² in 2006 verder naar 10.000 voorgaande jaren (75.000 m² in 2006, m² in 2007. Vorig jaar betrof het de ves- 75.000 m² in 2005 en 20.000 m² in tiging (uit Diemen) van Nestlé in Ouder- 2004). De ontwikkeling verloopt in Amstel (Amstel II) en verplaatsing van Amsterdam tegengesteld aan de rest Rechtbank Haarlem sector bestuurs- van de regio. In Amsterdam was de groei recht binnen Haarlem. van het kantoorgebruik teruggelopen van 120.000 m² in 2004 naar 50.000 m² Amsterdam; Westpoort, Teleport, Eigen Haard in 2005 en 10.000 m² in 2006, maar ( 3 ) ]`^%-`e)''.Y\kifbb\e`ei\^`f8djk\i[XdeXXiYflng\i`f[\\e ]`^%.bXekffiil`dk\fg^\c\m\i[f]aXelXi`)''/`eXXeYfln g\i`f[\[`\[\bXekffiil`dk\c\\^jkfe[o(%'''d) o(%'''d)
Îää ÌÉÊ£nä Óxä
Óää £n£ÊÌÉÊ£ä
£xä
££ÊÌÉÊÓäää £ää
Óää£ÊÌÉÊÓääÇ xä
ä ä xä £ää £xä Óää Óxä Îää Îxä {ää Óää{ Óääx ÓääÈ ÓääÇ Óään® Óää® Óä£ä®
xÊvÊiiÀÊ>>À Î{Ê>>À £ÓÊ>>À ÃÌiÀ`> iiÀ>`i iÀi {xÊ>>À ÓÎÊ>>À ä£Ê>>À ÃÌi>` <>>ÃÌÀii <Õ`Ê iiiÀ>` ÛÀ}iiÉ«}iiÛiÀ` 7>ÌiÀ>` `
Amsterdam; Oost-Watergraafsmeer, Polderweg, bouw stadsdeelkantoor
herstelde in 2007 weer naar 110.000 m². aan de voorraad kantoorruimte ont In de overige regiogemeenten daalde trokken. Per saldo leidde de functie Amsterdam; Zuideramstel, herbestemming het kantoorgebruik in 2004 nog met wijziging in de regio daarmee vorig jaar tot hotel Van Leijenberghlaan 100.000 m², werd in 2005 een groei ge- tot een onttrekking aan de voorraad realiseerd van 20.000 m², nam de groei van 90.000 m². Onttrekking aan de voor- opgeleverd als per saldo aan de voor- in 2006 verder toe tot 70.000 m², maar raad vond met 100.000 m² grotendeels raad werd onttrokken bleef de voorraad daalde in 2007 iets naar 60.000 m². plaats in Amsterdam (vooral in in omvang gelijk. Door de groei van het Binnen Amsterdam zijn de verschillen Centrum, Zuideramstel en Oost- kantoorgebruik met 170.000 m² groot. Het kantoorgebruik nam vooral Watergraafsmeer), en in de overige daalde de leegstand daarom met toe in de stadsdelen Zuideramstel regiogemeenten vooral in Amstelveen 170.000 m². Januari 2008 stond van de (+ 65.000 m²), Westpoort (+ 30.000 m²) en Zaanstad. Daarbij werd in de regio regionale voorraad van 12 miljoen m² en Zeeburg (+ 30.000 m²), maar daalde verouderde kantoorruimte gesloopt kantoorruimte 1.930.000 m² leeg. Van in Oud-Zuid (-25.000 m²) en Zuidoost (40.000 m²) om plaats te maken voor de voorraad was 245.000 m² (2 procent) (- 10.000 m²). In de overige regio nieuwbouwontwikkelingen en vond verhuurd maar nog niet betrokken en gemeenten nam het gebruik vooral vooral transformatie plaats naar winkels stond 1.685.000 m² (14 procent) leeg toe in Amstelveen (+ 25.000 m²), (25.000 m²), musea (20.000 m²), hotels zonder dat hiervoor een huurder bekend Haarlemmermeer (+ 20.000 m²), Ouder- (20.000 m²) en onderwijs (10.000 m²). was. Amstel (+ 10.000 m²) en Zaanstad (+ 10.000 m²). leegstand vooral in Amsterdam In Amsterdam stond januari 2008 van gedaald de voorraad van 7,3 miljoen m² kantoor- opnieuw veel kantoorruimte Tussen 2000 en 2005 nam de leegstand ruimte 1.180.000 m² leeg. Omdat in omgezet naar andere functies in de regio sterk toe van 2 naar 18 Amsterdam de voorraad met 20.000 m² In 2007 werd aan de regionale voorraad procent van de voorraad om tot 2007 afnam en het kantoorgebruik met 50.000 m² toegevoegd door omzetting ongeveer op dit niveau te blijven. Vorig 110.000 m² toenam daalde de leegstand vanuit andere functies naar kantoor- jaar daalde de leegstand in de regio in 2007 met 130.000 m². Het percen- ruimte. Door omzetting naar andere naar 16 procent van de voorraad. Omdat tage leegstand daalde daarmee van functies en door sloop werd 140.000 m² in 2007 evenveel kantoorruimte werd 18 naar 16 procent. Van de voorraad ( 4 ) ]`^%/fem\i_lli[\c\\^jkXe[mXebXekffiil`dk\aXelXi`)''/ ]`^%0fem\i_lli[\c\\^jkXe[mXebXekffiil`dk\aXelXi`)''/`ei\^`f eXXijZ_XXco(%'''d) 8djk\i[XdeXXiYflng\i`f[\\eg\i`f[\c\\^jkXe[o(%'''d)
ÊxääÊÓ ÌÉÊ£nä
xä䣰äääÊÓ
£n£ÊÌÉÊ£ä £°äääÓ°xääÊÓ
Ó°xääx°äääÊÓ ££ÊÌÉÊÓäää
x°äää£ä°äääÊÓ
Óää£ÊÌÉÊÓääÇ Ê£ä°äääÊÓ
ä xä £ää £xä Óää Óxä Îää Îxä {ää ä £ää Óää Îää {ää xää Èää Çää
ÃÌiÀ`> iiÀ>`i iÀi xÊvÊiiÀÊ>>À Î{Ê>>À £ÓÊ>>À ÃÌi>` <>>ÃÌÀii <Õ`Ê iiiÀ>` {xÊ>>À ÓÎÊ>>À ä£Ê>>À 7>ÌiÀ>` `
Amsterdam; Zuideramstel, Zuidas, bouw Symphony
Amsterdam; Zuidoost, Amstel III, leegstand Holendrecht Centre
was 2 procent verhuurd maar nog niet maar liep in Almere op van 17½ naar panden uit de periode 1981 tot en met betrokken en stond 14 procent leeg 19½ procent en in Zuid Kennemerland 1990, ruim 19 procent panden uit de zonder dat hiervoor een huurder be- van 13 naar 14½ procent. periode 1991 tot en met 2000 en ruim kend was. Binnen Amsterdam nam de 17 procent panden opgeleverd vanaf leegstand (inclusief voorverhuurde leeg- Binnen de onverhuurd leegstaande 2001. Hoewel er meer oudere kantoor- stand) in Zuideramstel verder af van kantoorruimte in de regio had Amster ruimte leegstaat, staat deze gemiddeld 20 naar 12 procent. In Westpoort daalde dam januari 2008 een aandeel van korter leeg dan nieuwere kantoorruimte. de leegstand van 20 naar 17½ procent; 61 procent. Vooral bij de onverhuurde in Zuidoost bleef de leegstand stabiel leegstand groter dan 10.000 m² lag een bouwproductie neemt verder toe op 24 procent; in Oud-Zuid nam de leeg- grote nadruk op Amsterdam (een regio Met een oplevering van 180.000 m² stand toe van 8 naar 12 procent. naal aandeel van 92 procent) evenals bij in 2005 en 155.000 m² in 2006 kwam de onverhuurde leegstand van 5.000- een eind aan de nieuwbouwgolf die de Januari 2008 stond in de overige regio- 10.000 m² (een aandeel van 67 procent). regio sinds 2000 overspoelde waarbij gemeenten 750.000 m² kantoorruimte gemiddeld 470.000 m² per jaar werd leeg. Door een groei van de voorraad oudere kantoorruimte staat opgeleverd. In 2007 werd in de regio met 20.000 m² en een groei van het minder lang leeg 90.000 m² opgeleverd. Ten opzichte van kantoorgebruik met 60.000 m² daalde Van de onverhuurd leegstaande kan- de voorraad komt dit neer op ½ procent. de leegstand hier in 2007 met 40.000 toorruimte betrof 37 procent panden Daarvan betrof 45.000 m² oplevering in m² van 17 naar 16 procent. Van de voor- gebouwd tot en met 1980, 26 procent Amsterdam. Er werd in Amsterdam raad was 2 procent verhuurd maar nog vooral kantoorruimte opgeleverd in niet betrokken en stond 14 procent Westpoort (Minervahaven, Havenge- leeg zonder dat hiervoor een huurder bied, Teleport), Noord (Cornelis Douwes- bekend was. De leegstand (inclusief terrein), Zuideramstel (De Cuserstraat) voorverhuurde leegstand) liep in Amstel en Zeeburg (Oostelijk Havengebied, land terug van 19½ naar 18 procent, in IJburg). In de overige regiogemeenten Meerlanden van 17½ naar 16 procent, vond vooral oplevering plaats in Almere in IJmond van 15 naar 14½ procent, in (Veluwezoom en Gooise Poort), Haarlem Zaanstreek van 17 naar 13½ procent, (Waarderpolder) en Heemskerk en in Waterland van 12 naar 9 procent, Almere; Zakencentrum, bouw Carlton (De Trompet). ( 5 ) ]`^%('g\iZ\ekX^\c\\^jkXe[mXebXekffiil`dk\aXelXi`)''/ ]`^%((mffiiXX[bXekffiil`dk\g\i`enfe\iaXelXi`)''/ eXXi[\\ci\^`f mXe[\mffiiXX[ d) Óä £ä
n £x
È £ä {
x Ó
ä ä iÀi <Õ` ` Ài} iÀi <Õ` ` Ài} ÃÌiÀ`>ÃÌi>` iiÀ>`i<>>ÃÌÀii7>ÌiÀ>` ÃÌiÀ`>ÃÌi>` iiÀ>`i<>>ÃÌÀii7>ÌiÀ>` ÛiÀ ÕÕÀ` iiiÀ>` ÛiÀ ÕÕÀ` iiiÀ>` ÛÀÛiÀ ÕÕÀ` ÛÀÛiÀ ÕÕÀ`
Zaanstad; Inverdan, bouw Stadhuis
Haarlemmermeer; Schiphol-Centrum, Microsoft (2008)
Met de sterk opgelopen leegstand werd Amsterdam). Daarmee zal de voorraad © drs. Ad Wagemakers, een aantal jaren veel minder kantoor in de regio met 5 procent worden uitge Kantorenmonitor B.V. juni 2008 ruimte in aanbouw genomen. In 2003 breid. Bovendien staan voor de komende werd in de regio gestart met circa jaren in de regio nog diverse projecten Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaar 80.000 m², in 2004 met 115.000 m² en op stapel waarvan de start van de bouw lijks aan de hand van een veldopname in 2005 met 125.000 m². De afgelopen voorzien is in 2008 of 2009 en waarvoor de ontwikkeling van de kantorenmarkt jaren is de bouw weer flink aangetrok de toekomstige gebruikers grotendeels in de regio Amsterdam geregistreerd ken. In 2006 werd gestart met de bouw bekend zijn. In Amsterdam betreft het met gegevens over Amsterdam, Amstel van 355.000 m² waarvan 215.000 m² onder meer projecten in Zuideramstel land, Meerlanden, Zaanstreek, Water in Amsterdam. In 2007 werd 295.000 (Zuidas: AkzoNobel, Allen & Overy), land, Almere, Zuid Kennemerland en m² in aanbouw genomen, waarvan Slotervaart (Riekerpolder: Poldertoren), IJmond. Op basis hiervan is een analyse 165.000 m² in Amsterdam. In Amster Westpoort (Teleport: KPN), Zeeburg gemaakt van de ontwikkeling in 2007 dam werd onder meer kantoorruimte (Oostelijk Havengebied: Nieuw van nieuwbouw, voorraad, groei van in aanbouw genomen in Slotervaart Europa; IJburg), Centrum (Zuidelijke het kantoorgebruik, betrokken kantoor (Riekerpolder, onder meer voor Price IJ-oever: Gerechtshof), Noord (Hema) ruimte en leegstand. Daarmee wordt waterhouseCoopers), Zuideramstel en Oud-West (stadsdeelkantoor). In de een beeld gegeven van de feitelijke (Zuidas: Mahler), Westpoort (Teleport, overige regiogemeenten gaat het onder ontwikkeling van ¼ van de nationale Sloterdijk I), Zeeburg (Oostelijk Haven meer om projecten in Ouder-Amstel kantorenmarkt. Voor nadere gegevens: gebied, IJburg) en Zuidoost (Amstel III). (Endemol, G-star), Haarlemmermeer In de overige regiogemeenten werd (Martinair, Transavia, Dura Vermeer, onder meer gestart met de bouw in Irdeto, Business Garden), Almere kantorenmonitor b.v. Almere (Zakencentrum, Gooise Poort, (Zakencentrum), Haarlem (Schalkwijk pentagon 11 Buiten), Zaanstad (Inverdan: stadhuis), en stadion) en Beverwijk (stadskantoor). postbus 15029 Haarlem (Centrum: gemeente; Waar Als de oplevering hierdoor vanaf 2009 1001 ma amsterdam derpolder, Leidsevaart) en Haarlemmer nog verder gaat toenemen dan zal dit 06 17 55 66 84 meer (Schiphol-Centrum). Hierdoor kunnen gaan leiden tot een forse ver 020 695 95 84 was het kantooroppervlak in aanbouw traging van het herstelproces om het [email protected] januari 2008 weer opgelopen naar overaanbod op de kantorenmarkt te www.kantorenmonitor.nl 590.000 m² (waarvan 370.000 m² in kunnen wegwerken. ( 6 )