G U T A C H T E N zur Feststellung des Verkehrswertes bei Fertigstellung betreffend die Liegenschaft
D-63067 Offenbach, Kaiserleistraße 55
Erstellt im Auftrag von:
International Holding & Consulting GmbH A-2333 Leopoldsdorf, Feuerwehrstraße 17
Wien, am 6. Februar 2020
EHL Immobilien Bewertung GmbH Prinz-Eugen-Straße 8-10 | A-1040 Wien UID ATU72048919 | Sitz Wien T +43-1-512 76 90 | E [email protected] | www.ehl.at FN 467570 d | Handelsgericht Wien D-63067 Offenbach Kaiserleistraße 55
EXECUTIVE SUMMARY
Auftraggeber: EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH A-2333 Leopoldsdorf, Feuerwehrstraße 17
Bewertungsgegenstand: Projektliegenschaft D-63067 Offenbach, Kaiserleistraße 55
Zweck der Wertermittlung: Verkehrswertermittlung (Marktwert) nach Fertigstellung für interne Zwecke auf Basis EHL Gutachten vom 23. Jänner 2018
Bewertungsannahmen. Fertigstellung und Übergabe des Hotelprojektes
Berücksichtigung des vorliegenden Pachtvertrags
keine sonstigen wertrelevanten Änderungen seit EHL Gutachten vom 23.01.2018, die nicht im Gutachten angeführt sind
Befundaufnahme: 11. Jänner 2018
Stichtag: 6. Februar 2020
Bewertungsmethodik: Ertragswertverfahren
Verkehrswert bei Fertigstellung: € 21.200.000
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B E F U N D
LAGEPLAN
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MAKROSTANDORT
Offenbach am Main ist mit über 123.000 Einwohnern die fünftgrößte hessische Stadt und eines von zehn Oberzentren in Hessen. Die kreisfreie Stadt liegt im Rhein-Main-Gebiet und grenzt direkt an Frankfurt am Main, mit dem es über den Regionalverband FrankfurtRheinMain kooperativ verbunden ist.
Die Stadt befindet sich am südlichen und südöstlichen Ufer des Mains am Mainbogen, gegenüber den Frankfurter Stadtteilen Ostend und Fechenheim und östlich der Frankfurter Stadtteile Oberrad und Sachsenhausen. Diese Lage bedeutet, dass die beiden Großstädte mittlerweile ein zusammenhängendes Siedlungsgebiet bilden.
Das Stadtgebiet Offenbachs gliedert sich in neun Stadtteile: Bieber, Bürgel, Kaiserlei, Lauterborn, Mathildenviertel, Rosenhöhe, Rumpenheim, Tempelsee und Waldheim. Innerhalb der einzelnen Stadtteile gibt es Viertel und Siedlungen, die nicht amtlich als separate Einheit aufgefasst werden, geografisch oder städtebaulich jedoch eine Einheit bilden. Darunter die Hans-Böckler-Siedlung in Bürgel, das Eschig an der Mühlheimer Straße, An den Eichen südlich der Mühlheimer Straße und zu Waldheim gehörend, Bieber-Waldhof und die Carl- Ulrich-Siedlung an der Waldstraße.
DEMOGRAFIE
Im Jahr 1954 überschritt die Einwohnerzahl der Stadt die Grenze von 100.000. Ende Dezember 2014 lebten in Offenbach rund 121.000 Menschen, Ende des Jahres 2018 ist die Einwohneranzahl in Offenbach auf rund 129.00 angestiegen. Offenbach zog und zieht Einwanderer verschiedener Nationalitäten an. Im Dezember 2015 betrug der Anteil von Bürgern ohne deutsche Staatsangehörigkeit an der Gesamtbevölkerung 37 Prozent. Die Stadt hat damit prozentual den höchsten Ausländeranteil aller deutschen Städte.
Die folgende Übersicht zeigt die Einwohnerzahlen nach dem jeweiligen Gebietsstand. Bis 1833 sind es meist Schätzungen, danach Volkszählungsergebnisse oder amtliche Fortschreibungen der jeweiligen Statistischen Ämter beziehungsweise der Stadtverwaltung selbst. Die Angaben beziehen sich ab 1843 auf die Ortsanwesende Bevölkerung, ab 1925 auf die Wohnbevölkerung und seit 1987 auf die Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung.
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WIRTSCHAFT
Die Offenbacher Wirtschaft war stets sehr breit aufgestellt und nie von einigen wenigen Großunternehmen geprägt. In den 1970er Jahren hatte Offenbach mit einer Rezession zu kämpfen, da die großen Branchen Elektroindustrie und Lederwaren als eine der ersten nach Fernost abwanderten. Die Wende kam mit der Ansiedelung von Dienstleistungsbetrieben, die zumeist aus dem Finanz- und Automobilsektor stammen. Frühere Industrieunternehmen haben oft aufgrund der guten Lage ihren Verwaltungssitz in Offenbach belassen. Offenbach weist eine hohe Dichte von Designbüros für Grafik und Industriedesign auf.
Aus der Vielzahl der Industriebetriebe sind einige größere in Offenbach geblieben. Ihre Anzahl ist seit etwa zehn Jahren konstant und umfasst etwa die Manroland AG, Schramm-Coatings, Alfred Clouth Lackfabrik, Danfoss und die Seifenfabrik Kappus. Ein weiteres großes Offenbacher Unternehmen mit knapp 2000 Beschäftigten ist der Automobilzulieferer GKN Driveline. Ihren Verwaltungssitz in Offenbach haben unter anderen Honeywell Deutschland, Siemens Power Generation. Die Groupe SEB, zu der unter anderen Rowenta gehört, verlegte ihren Verwaltungssitz im Sommer 2015 weg von Offenbach, ihr folgte 2016 Areva. Das ehemalige Teerfarbenwerk Oehler in Offenbach war als Werk Offenbach lange Zeit ein bedeutender Standort der Hoechst AG für die Herstellung von Farbstoffen und Polyestervorprodukten. Nach 1997 und mehreren wechselnden Eigentümern wurden 2010 alle Produktionsbetriebe restlos demontiert.
Die Offenbacher Innenstadt liegt näher an Frankfurt als viele Stadtteile der Nachbarstadt. Insbesondere im westlichen Stadtteil Kaiserlei siedelten sich nach dem S-Bahn-Bau Banken, Versicherungen und Unternehmensberatungen mit Verwaltungssitzen oder Abteilungen an, so etwa die BHF-Bank oder Capgemini.
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Mit 3000 Unternehmen ist Offenbach eines der wichtigsten Design-Cluster in Deutschland. Die Unternehmen reichen von Architektur über Typografie, Grafik und Webdesign, Industrie- und Fahrzeugdesign sowie Film und Animation. Die Ursachen dafür liegen einerseits an der Geschichte als historischer Fertigungsstandort und der Hochschule für Gestaltung, andererseits auch an der zentralen Lage im Rhein-Main-Gebiet. Zudem fördert die Stadt die Ansiedlung entsprechender Branchen.
Im Automobilbereich ist Offenbach am Main ein Teil des sogenannten Automotive-Cluster Rhein- Main, das von Fertigungsstätten (Opel, Continental, Lear etc.) über Entwicklungsstätten und Europa- Zentralen die gesamte Wertschöpfungskette umfasst. So befindet sich die Entwicklungs- und Designabteilung „Honda R&D Europe“ des Automobilherstellers Honda im Gewerbegebiet Bieber- Waldhof. Auch die Europazentrale des koreanischen Automobilherstellers Hyundai und die Verwaltung des koreanischen Reifenherstellers Kumho Tire sind im Offenbacher Stadtteil Kaiserlei ansässig. Im Offenbacher City Tower ist die Europazentrale der japanischen Reifenmarke Falken ansässig.
VERKEHRSANBINDUNG
Die wichtigsten innerstädtischen Hauptstraßen sind die Kaiserstraße, die Frankfurter Straße, die Berliner Straße, die Mainstraße, die Waldstraße und die aus Taunus-, Odenwald-, Spessartring und Rhönstraße bestehende südliche Ringstraße. Wichtige Ausfallstraßen sind die Sprendlinger Landstraße (nach Südwesten), die Bieberer Straße (nach Südosten) und die Mühlheimer Straße (nach Nordosten). Im Süden der Stadt führt die Bundesautobahn 3 vorbei, die am Offenbacher Kreuz auf die im Westen der Stadt gelegene Bundesautobahn 661 trifft. Ferner führen die Bundesstraßen 43, 46 und 448 durch das Stadtgebiet.
Seit dem 1. Januar 2015 ist das gesamte Stadtgebiet Umweltzone.
Durch Offenbach führt die Eisenbahnlinie Bebraer Bahn, diese wird im inneren Stadtgebiet seit 1910 als Hochtrasse nach Berliner Vorbild geführt. Hier liegt auch der Offenbacher Hauptbahnhof, der seine Bedeutung für den Fernverkehr weitestgehend eingebüßt hat. Lediglich eine IC-Verbindung der Deutschen Bahn hält täglich in Offenbach.
Im schienengebundenen Nahverkehr wird Offenbach von Regionalzügen der Deutschen Bahn sowie der Vias GmbH (Odenwaldbahn) und den Linien S1, S2, S8 und S9 der S-Bahn Rhein-Main bedient. Seit Einstellung des Betriebs einzelner am Hauptbahnhof beginnender oder endender Fahrten der S2 im Berufsverkehr findet der gesamte S-Bahn-Verkehr in der Innenstadt auf einer eigens erbauten Tunnelstrecke statt. Somit besteht in Offenbach die kuriose Situation, dass der S-Bahnverkehr vom Regional- und Fernverkehr vollkommen getrennt abläuft, der Hauptbahnhof keinen S-Bahnanschluss besitzt und es folglich keine direkte Umsteigemöglichkeit vom Regional- und Fern- zum S-Bahn- Verkehr gibt.
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In Offenbach verkehren Regionalbusse der Regionalverkehr Kurhessen GmbH (RKH) sowie die Stadtbusse der Offenbacher Verkehrsbetriebe GmbH (OVB). Es besteht eine lokale Nahverkehrsorganisation (LNO). Sie bündelt den Stadtverkehr unter der Dachmarke „Nahverkehr in Offenbach“ (NiO).
Alle Schienen- und Buslinien im Stadtgebiet sind zu einheitlichen Preisen innerhalb des Rhein-Main- Verkehrsverbundes (RMV) zu benutzen.
MIKROSTANDORT
Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich im Stadtteil Kaiserlei. Das Quartier ist geprägt von überwiegend gewerblicher Nutzung und ist wichtigster Bürostandort der Stadt. In diesem Stadtteil leben circa 3000 Menschen.
Durch die fortschreitende Besiedlung bilden in Kaiserlei die Großstädte Offenbach am Main und Frankfurt am Main ein fast zusammenhängendes Siedlungsgebiet. Im Norden wird Kaiserlei durch den Main begrenzt, gegenüber liegt das Frankfurter Mainufer mit dem Stadtteil Frankfurt-Ostend sowie dem Frankfurter Osthafen, im Westen und Südwesten befindet sich Kaiserlei in direkter Nachbarschaft zum Frankfurter Stadtteil Frankfurt-Oberrad und im Süden schließt sich das Offenbacher Westend an. Östlich von Kaiserlei beginnt die Offenbacher Innenstadt. Kaiserlei liegt an der Autobahn A 661 westlich und östlich der Kaiserleibrücke, die über den Main führt.
Mainpromenade
Der Autobahnanschluss Offenbach-Kaiserlei mündet in den viel befahrenen Strahlenberger Kreisel (in Offenbach allgemein Kaiserlei-Kreisel genannt), über die Berliner Straße erreicht man in wenigen Minuten die Offenbacher Innenstadt. Der Flughafen Frankfurt ist cirka 8 km entfernt. Die Station Kaiserlei des Offenbacher City-Tunnel befindet sich unmittelbar an diesem Kreisel und bietet somit eine gute Erreichbarkeit des Quartiers.
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Kaiserlei ist in dessen Bebauung vorrangig durch die angesiedelten Finanz- und Dienstleistungsbetriebe geprägt. Das Erscheinungsbild bestimmen zweckmäßige Büro- und Gewerbebauten im Stile der 1970er und 1980er Jahre. In diesem Gebiet hat unter anderem der Autokonzern Hyundai seine Europazentrale. Es gibt kaum Wohngebäude in diesem Stadtteil. Neue Wohnungen können in Kaiserlei aufgrund Siedlungsbeschränkungen nicht mehr errichtet werden.
Wegen einer Vielzahl von Verkehrsmöglichkeiten gilt Kaiserlei als verkehrsgünstig gelegen. Insbesondere die Autobahnanbindung mit schneller Erreichbarkeit des Frankfurter Kreuzes und dem Flughafen Frankfurt am Main (dieser auch mit S-Bahn binnen 20 Minuten) ist als Standortvorteil zu sehen.
Kaiserlei wird in Nord-Süd-Richtung von der Bundesautobahn 661 gequert, die nach Süden über die am 18. Dezember 1964 eröffnete Kaiserleibrücke führt, und über den Autobahnanschluss Offenbach- Kaiserlei an das Fernstraßennetz angebunden. Ferner führt die Bundesstraße 43 in Ost-West- Richtung durch das Quartiergebiet. Durch Kaiserlei führen die Trassen der Eisenbahnlinien Bebraer Bahn sowie der Südmainischen S-Bahn. In Kaiserlei liegt der unterirdische zweigleisige S-Bahnhof Offenbach-Kaiserlei. Hier verkehren alle Linien, die den östlichen Bereich der S-Bahn Rhein-Main bedienen (S1, S2, S8 und S9). Der Halt liegt im City-Tunnel Offenbach. Kaiserlei ist durch Stadtbuslinien der Offenbacher Verkehrs-Betriebe GmbH (kurz: OVB) erschlossen und wird von den OVB-Linien 102, 103, 104, 107, 108 und 120 sowie von der Frankfurter Nachtbuslinie N61bedient.
In Kaiserlei haben viele Unternehmen ihren Sitz oder eine Niederlassung. Beispielhaft seien folgende erwähnt:
x Creditplus Bank (Zentrale Absatzfinanzierung/Händlereinkaufsfinanzierung) x Elektrolux (Musiklabel) x Finanz Informatik Technologie Service GmbH & Co. KG x Honeywell Deutschland (Verwaltungssitz) x Hyundai Motor Deutschland GmbH seit Oktober 2013 x Hyundai Motor Company (Europazentrale) x Keller Grundbau GmbH (Deutschlandzentrale) x Kumho Tire (Europäischer Verwaltungssitz) x Landesbank Hessen-Thüringen (IT, Verwaltung, etc.) x McDonald’s Job & Karriere Center x Pluradent AG & Co KG (Zentrale) x Siemens Power Generation (Verwaltungssitz) x VDE-Verlag GmbH (Zentrale Zeitschriftenverlag und Lektorat)
Wie aus den folgenden Luftbildern zu erkennen, liegt der gegenständliche Standort in verkehrsgünstiger Lage im Nahbereich der Mainpromenade und im unmittelbaren Nachbereich zum „Kaiserlei-Kreise“.
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Im unmittelbaren Nahbereich der gegenständlichen Liegenschaft befinden sich ein Hotel (Twenty Century Hotel), eine Parkhaus, Bürogebäude sowie weitere Projektliegenschaften.
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BESTANDGEGÄBUDE
Das gegenständliche derzeit leerstehende Objekt, das zu einem Hotel umgebaut werden soll, besteht aus einem Stahlskelettgebäude mit neun oberirdischen Geschossen, das ursprüngliche als Bürogebäude genutzt wurde.
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GRUNDBUCH
Von Seiten des Auftraggebers wurde uns der Grundbuchauszug der gegenständlichen Liegenschaft (letzte Änderung 04.01.2018, Abdruck vom 08.01.2018) in Kopie zur Verfügung gestellt. Laut Auskunft von Seiten des Auftraggebers sind seit der letzten Änderung keine wertrelevanten Einträge erfolgt. In der Folge sind die wesentlichen Eckdaten und Eintragungen zusammenfassend dargestellt. In der Folge ist dem Gutachten der gesamte Grundbuchauszug angeschlossen.
Amtsgericht Offenbach am Main
Grundbuch von Offenbach
Blatt 16546
BESTANDVERZEICHNIS
Flur 5
Flurstück 166/8
Fläche 1.763 m²
ERSTE ABTEILUNG
Eigentümer laut Grundbuch R+V Lebensversicherung AG
ZWEITE ABTEILUNG
Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für Flurstück 166/11
Grunddienstbarkeit (Fluchttreppenrecht) für Flurstück 166/11
Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für Flurstück 166/10
Eigentumsübertragungsvormerkung für ANTAN RECONA GmbH & Co
DRITTE ABTEILUNG
-
Außerbücherliche Rechte und Lasten oder sonstige Verpflichtungen wurden uns vom Auftraggeber nicht bekannt gegeben und sind uns auch von anderer Seite nicht bekannt. Die Bewertung erfolgt auftragsgemäß unter der Annahme der (Geld-) Lastenfreiheit und somit ohne Berücksichtigung der verzeichneten Grundschulden.
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GRUNDSTÜCKSPLAN
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ALTLASTEN UND BODENKONTAMINATIONEN
Es sind uns keine Informationen hinsichtlich Wertminderungen durch Altlasten oder Bodenkontaminationen bekannt. Auftragsgemäß wurde auch keine Baugrunduntersuchung durchgeführt bzw. veranlasst. Wir gehen davon aus, dass sich auf dem Bewertungsgegenstand keine Materialien befinden, die auf einer höherwertigen Deponie als einer Baurestmassendeponie zu entsorgen sind. Ein späteres Aufscheinen solcher Substanzen kann eine erhebliche Auswirkung auf den Wert der Liegenschaft haben und würde eine Berichtigung des Gutachtens nach sich ziehen.
PROJEKTBESCHREIBUNG
Auf dem gegenständlichen laut Grundbuch 1.763 m² großen Grundstück (Flurstück 166/8) entsteht aus dem Bestandobjekt ein Hotel, bestehend aus Tiefgarage, Erdgeschoss und acht Obergeschossen mit 186 Zimmern und 25 Stellplätzen. Folgende Unterlagen liegen uns diesbezüglich samt Beilagen vor:
x Bauantrag mit Baugenehmigung vom 27.22.2017 (Bauschwein-Nr. 377/17) x Brandschutzgutachten x Schallgutachten Wärmeschutzgutachten x Kontaminationsgutachten (für Entsorgung der abzubrechenden Bauteile) x Ausführungs- und Fachingenieursplanung für HSL x Statik für abzubrechende Bauteile
Im Untergeschoß entstehen neben der Tiefgarage Personalräume samt Sanitäreinrichtungen, Gäste WC, Müllräume, Lager- und Technikräume.
Im Erdgeschoss werden Lounge, Frühstücksraum, Küche, Bar und Buffet, Lagerraum Büro, Behinderten-WC untergebracht. Die Küche dient zur Aufbereitung vorgefertigter Speisen. Es ist lediglich ein Frühstücksangebot angedacht.
Von den 186 Zimmern mit Dusche und WC werden 18 Zimmer (zwei pro Ebene) behindertengerecht ausgeführt.
Pächter wird die Plateno Germany Operation GmbH sein. Der diesbezügliche Pachtvertrag wurde bereits abgeschlossen und liegt uns in Kopie vor. Die wesentlichen Eckdaten darauf sind im Gutachten in der Folge im Punkt „Vertragliche Situation“ zusammenfassend dargestellt.
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Die Übergabe des Hotels an den Pächter Plateno Germany Operating GmbH soll laut Auskunft seitens des Auftraggebers am 02.04.2020 erfolgen.
Wir weisen darauf hin, dass das vorliegende, der Bewertung zu Grund gelegte Flächenausmaß lediglich auf Plausibilität überprüft wurde. Eine Gewähr für die exakte Richtigkeit bzw. das tatsächliche Zustandekommen dieser Fläche nach Umbau kann nicht übernommen werden.
Wir gehen davon aus, dass das geplante, gegenständliche Hotel in State-of-the-Art Qualität errichtet wird und nach Fertigstellung einen sehr guten Bauzustand und eine entsprechend gute Energieeffizienzklasse aufweist. Weiters gehen wir auftragsgemäß in der Bewertung davon aus, dass sämtliche Flächen baubehördlich genehmigt und rechtmäßig genutzt werden und im Einklang mit der gültigen Bauordnung hergestellt werden.
Es wird vorausgesetzt, dass sämtliche Anschlüsse, wie Wasserver- und Abwasserentsorgung, Fernwärme bzw. Gas, Kanal, Strom und Telefon zumindest bis zur Grundstücksgrenze vorhanden sind bzw. diese Einrichtungen, soweit sie noch nicht vorhanden sind, errichtet werden.
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FREIFLÄCHE
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SCHNITTE
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GRUNDRISSPLÄNE
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VERTRAGLICHE SITUATION
Von Seiten des Auftraggebers wurde uns ein Hotelpachtvertrag in Kopie zur Verfügung gestellt. Die wesentlichen Eckdaten, welche in der gegenständlichen Bewertung entsprechend berücksichtigt werden, sind in der Folge dargestellt:
Mieter: Plateno Germany Operating GmbH
Pachtvertragslaufzeit: 20 Jahre
Pachtzinsfreie Zeit: 4 Monate
Verlängerungsoption: 2 x 5 Jahre
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Pachtzins: netto € 937.440 p.a.
Wertsicherung: ab Mietmonat 49 / 5% / 75% (Basis 2010 = 100%)
Übergabe: spätestens bis 31.05.2019
laut Auskunft Auftraggeber nunmehr am 02.04.2020
Sonstiges: Ausbaukostenzuschuss € 5.500 pro Zimmer
Zuschuss Vorbereitungsküche € 15.000
Planungskostenersatz € 90.000 in drei Raten
laut Auskunft Auftraggeber wurden sämtliche diesbezüglichen Kosten in der Höhe von insgesamt € 1.038.000 zwischenzeitlich am 03.05.2018 und am 23.07.2019 an den Pächter überwiesen; wir gehen also damit davon aus, dass am 02.04.2020 eine Übergabe ohne weitere Kosten für den Eigentümer erfolgt;
Instandhaltung: Dach & Fach („Double-Net“)
Untervermietung: mit Erlaubnis des Verpächters gestattet
Patronatserklärung: Letter of Conform über € 1.100.000 der Plateno Management (HK) Ltd.
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W E R T E R M I T T L U N G
METHODIK
Das Wertermittlungsverfahren wird nach den Grundsätzen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, Bundesgesetzblatt 150, vom 19.03.1992 BgBl. 150, sowie internationalen Bewertungsstandards durchgeführt. Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft nach Fertigstellung unter Zugrundelegung des vorliegenden Pachtvertrages mit der Plateno Germany Operation GmbH sowie des EHL Gutachtens vom 23.01.2018 zum Stichtag des Gutachtens wie folgt:
Bewertungsgrundsatz
§ 2. (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. (2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
Allgemeine Regeln für die Bewertung
§ 3. (1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.
Wahl des Wertermittlungsverfahrens
§ 7. (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. (2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden (§ 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
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Die Bewertung erfolgt auftragsgemäß unter der Zugrundelegung der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Informationen hinsichtlich des geplanten Hotelprojektes.
Die gegenständliche Wertermittlung berücksichtigt im Besonderen:
¾ alle Informationen die wir vom Auftraggeber oder Dritten, insbesondere aufgrund unserer Zusammenarbeit mit unserem Kooperationspartner BNP Real Estate, in schriftlicher und mündlicher Form erhalten haben ¾ der angenommenen Zustand der Bebauung nach Fertigstellung als „neuwertig“ ¾ die Lage am Realitätenmarkt zum Stichtag
Die Liegenschaft wurde im Zuge der Erstellung des Gutachtens vom 23.01.2018 am 11.01.2018 eingehend besichtigt. Eine neuerliche Besichtigung vor Ort erfolgte auftragsgemäß nicht. Der Standort und die Lage der Liegenschaft sind uns hinlänglich bekannt.
Die Bewertung ist stichtagsbezogen. Eine Veränderung der Projektparameter, oder eine Veränderung der Marktverhältnisse zu einem späteren Zeitpunkt erfordert daher eine neue Bewertung, bezogen auf einen neuen Stichtag.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft nach Fertigstellung und Übergabe an den Pächter ziehen wir im gegenständlichen Fall das Ertragswertverfahren als Methode der Wertermittlung heran.
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Liegenschaften in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht. Beim Ertragswertverfahren wird davon ausgegangen, dass zwischen dem gegenwärtigen bzw. erzielbaren Ertrag einer Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein unmittelbarer Zusammenhang besteht.
Das Ertragswertverfahren ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz wie folgt definiert:
§ 5 (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).
(2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies das Ausfallswagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen.
(3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfaßbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden.
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Beim Ertragswertverfahren wird ausgehend von der nachhaltig erzielbaren Monatsmiete der Jahresreinertrag ermittelt und auf die Restnutzungsdauer mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz und dem sich daraus ergebenden Kapitalisierungsfaktor hochgerechnet. Der Jahresreinertrag wird aus dem Jahresrohertrag abzüglich den vermieterseitig zu tragenden Instandhaltungs- und nicht umlegbaren Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten sowie einem Abschlag für Leerstehungsrisiko ermittelt.
Der Rechengang ist hierbei wie folgt:
Rohertrag der Liegenschaft (Mieterträge) - Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung etc.) = Reinertrag der Liegenschaft - Verzinsung des Bodenwertes = Reinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = Ertragswert der baulichen Anlagen +/- sonstige Zu- und Abschläge + Bodenwert = Ertragswert der Liegenschaft
BEWERTUNGSANSÄTZE
BODENWERT
Aufgrund unserer Erhebungen bei den zuständigen Behörden beträgt der Bodenrichtwert in der gegenständlichen Lage in Offenbach € 720/m² Grundstücksfläche. Dieser Wert wird in der Bewertung des Bodenwertes bezogen auf die Grundstücksfläche von 1.763 m² laut Grundbuch zum Ansatz gebracht.
Auf der folgenden Seite ist dem Gutachten der nicht amtliche Kartenauszug, abgefragt auf www.geoportal.hessen.de, mit dem Bodenrichtwert für die gegenständliche Liegenschaft angeschlossen.
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ERZIELBARER JAHRESROHERTRAG
Der Jahresrohertrag der Liegenschaft ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mietzinseinnahmen, welche über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bewertungsobjektes als konstant angenommen werden. Sollten sich die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt ändern, so wäre eine neuerliche Bewertung der Bewertungsobjekte durchzuführen.
Die Pacht für das Hotel samt der 25 Tiefgaragenstellplätze beträgt € 937.440 p.a., das sind sohin monatlich € 420 pro Zimmer. Dieser Ansatz ist aufgrund uns vorliegender Marktdaten als angemessen und marktüblich und wird von uns im Ertragswertverfahren als nachhaltige Einnahmen langfristig zum Ansatz gebracht.
Eine Veränderung der bereits fixierten Ertragslage, oder eine Veränderung der Marktverhältnisse zu einem späteren Zeitpunkt erfordert daher eine neue Bewertung, bezogen auf einen neuen Stichtag.
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
Die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten sind regelmäßig und nachhaltig anfallende Kosten, die bei der ordnungsgemäßen Unterhaltung der Immobilie entstehen und nicht auf die Mieter überwälzt werden können. Dazu zählen die Instandhaltungskosten, das Mietausfallswagnis sowie die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten.
Die Instandhaltungskosten sind Kosten, die durch Beseitigung von baulichen Schäden aus Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen und für die Sicherstellung einer langfristigen Vermietbarkeit im ordnungsgemäßen und ortsüblichen Zustand entstehen.
In der gegenständlichen Bewertung gehen wir aufgrund der Vereinbarungen im langfristigen Pachtvertrag (Dach & Fach Vereinbarung) von einem ein Betrag von € 6,00/m² Nutzfläche aus. Dieser Betrag ist kalkulatorisch über die angenommene Gesamtnutzungsdauer zu sehen. Wir gehen in der Bewertung von einem neuwertigen Zustand des Objektes nach Fertigstellung aus.
Die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind jene Betriebskosten, die aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Grundlagen nicht an den Mieter überwälzt werden können und daher vom Eigentümer getragen werden müssen. Diese schmälern den Reinertrag des Bewertungsobjektes und sind daher im Rahmen der Verkehrswertermittlung wertmindernd zu berücksichtigen. Zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten zählen jene Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können und somit vom Vermieter, respektive vom Eigentümer der Liegenschaft, zu tragen sind.
Die nicht auf die Mieter umlegbaren Betriebs- und Verwaltungskosten kalkulieren wir mit 0,50 % der angesetzten Pachteinnahmen.
Das Mietausfallwagnis bzw. Leerstandsrisiko wird aufgrund der Lage, der Ausstattung und der Konfiguration des Objektes, etc. festgelegt und deckt das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände entstehen, sowie das Risiko der Leerstehung zwischen zwei Vermietungsperioden ab.
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Im gegenständlichen Fall berücksichtigen wir aufgrund der Länge des Mietvertrages (20 Jahre Fixpachtzeit, 2 x 5 Jahre Verlängerungsoption) sowie der Patronatserklärung der Muttergesellschaft des Pächters einen diesbezüglichen Abschlag in der Höhe von 1,00 % der angesetzten Pachteinnahmen.
LIEGENSCHAFTSZINSSATZ
Der Liegenschaftszinssatz drückt indirekt die erwartete Verzinsung eines Investors für das eingesetzte Kapital im Rahmen der Investition in eine Immobilie aus. Er ist somit
¾ einerseits marktorientiert, basiert also auf tatsächlich erfolgten Käufen bzw. Verkäufen am betreffenden Teilmarkt und
¾ andererseits objektspezifisch, und impliziert somit Faktoren wie Mietsteigerungspotential, Investitionsrisiko, Bonität der Mieter, Laufzeit der Mietverträge und die Standortgunst der Immobilie.
Neben dem aktuellen Marktgeschehen am Immobilienmarkt und der Objektqualität werden weiters allgemeine wirtschaftliche und politische Faktoren, wie die Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt, und dergleichen berücksichtigt.
Für die gegenständliche Liegenschaft setzen wir somit, unter Berücksichtigung des relevanten Immobilien(teil)marktes, unserer Erfahrung in der Bewertung vergleichbarer Objekte, sowie vorliegender Vergleichstransaktionen nach Rücksprache mit unserem lokalen Kooperationspartner BNP Paribas Real Estate einen Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3,75 % an.
Der Liegenschaftszinssatz stellt eine wesentliche Kenngröße im Ertragswertverfahren dar. Die aus dem Bewertungsergebnis resultierende Brutto-Anfangsrendite ist jedoch die zumeist am Markt kolportierte Kennzahl.
RESTNUTZUNGSDAUER
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist jener Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Im gegenständlichen Fall gehen wir aufgrund der zukünftigen Nutzung und der anzunehmenden Bauqualität von einer Restnutzungsdauer nach Fertigstellung von 60 Jahren aus.
VERVIELFÄLTIGER
Der Vervielfältiger wird als Barwertfaktor einer jährlich nachschüssig zu zahlenden Rente aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Bewertungsobjektes und dem Liegenschaftszinssatz ermittelt. Dabei wird unterstellt, dass der Reinertrag während der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unverändert bleibt. Multipliziert mit dem Reinertrag ergibt sich sodann der Ertragswert.
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SONSTIGE ZU-/ABSCHLÄGE
In dem der Bewertung zu Grunde gelegten Pachtvertrag ist in Punkt 9.1. eine Staffelmietvereinbarung wie folgt vereinbart:
Daraus abgeleitet ergibt sich ein Minderertrag in den ersten fünf Jahren wie folgt:
Jahr Volle Pacht/Zi Zahlbare Pacht/Zi Differenz/Zi Anzahl Zimmer Summe Differenz/Jahr 1 420 370 50 186 111.600 2 420 380 40 186 89.280 3 420 400 20 186 44.640 4 420 400 20 186 44.640 5 420 400 20 186 44.640 Minderertrag 334.800
Dieser Mindertrag wird im ermittelten Ertragswert nach Fertigstellung entsprechend in Abzug gebracht.
Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem vereinbarten, vom Eigentümer zu leistenden, Ausbaukostenzuschuss in der Höhe von € 1.038.000 wurden zwischenzeitlich am 03.05.2018 und am 23.07.2019 an den Pächter überwiesen. Wir gehen also damit davon aus, dass am 02.04.2020 eine Übergabe ohne weitere Kosten für den Eigentümer erfolgt.
Weitere Zu- oder Abschläge aufgrund weiterer sonstiger wertbeeinflussender Umstände oder zur Anpassung an den Verkehrswert werden im gegenständlichen Fall nicht vorgenommen.
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ERTRAGSWERT
vereinbarte Pacht laut Vertrag p.a.
Zimmer 186 Zi
TG-Stellplätze 25 Stück
ca. 3.625 m² Nfl. € 937.440,00
JAHRESROHERTRAG DER LIEGENSCHAFT € 937.440 Instandhaltungskosten pro m² € 6,00 je m² Fläche -€ 21.750 Nutzfläche nicht umlegbare Betriebs- und 0,50% der Mieteinnahmen -€ 4.687 Verwaltungskosten Mietausfallswagnis/Leerstandsrisiko 1,00% der Mieteinnahmen -€ 9.374
JAHRESREINERTRAG DER LIEGENSCHAFT € 901.628
Bodenwertverzinsung 3,75% € 1.269.360 -€ 47.601
JAHRESREINERTRAG DER BAULICHEN ANLAGEN € 854.027
Restnutzungsdauer 60 Jahre Kapitalisierungszinssatz 3,75%
Vervielfältiger 23,7379
Jahresreinertrag x Vervielfältiger (Ertragswert der baulichen Anlagen) € 20.272.831
zuzüglich Bodenwert 1.763 m² Gst-Fläche x € 720/m² € 1.269.360
€ 21.542.191
abzüglich Mindertrag durch Staffelmiete -€ 334.800
€ 21.207.391
E R T R A G S W E R T = V E R K E H R S W E R T N A C H F E R T I G S T E L L U N G € 21.200.000
4,42% Rendite vom Rohertrag 22,61fache Ertragswert/Zimmer € 114.000
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G U T A C H T E N
Der Verkehrswert des gegenständlichen Hotel-Projektes in D-63067 Offenbach, Kaiserleistraße 55
wird bei Fertigstellung aufgrund der Beschreibungen und Ausführungen im Befund, der vom Auftraggeber übermittelten Unterlagen und Informationen (insbesondere des Pachtvertrages mit der Plateno Germany Operating GmbH) sowie der Lage am Realitätenmarkt zum Stichtag wie folgt festgelegt:
€ 21.200.000,-- (in Worten: Euro Einundzwanzigmillionenzweihunderttausend)
………………………………………… …………………………………… Mag. Astrid Grantner, MSc MRICS Wolfgang Wagner MRICS G E S C H Ä F T S F Ü H R E R I N G E S C H Ä F T S F Ü H R E R Allg. beeidete und gerichtlich zert. Allg. beeideter und gerichtlich zert. Sachverständige für Immobilien Sachverständiger für Immobilien
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ALLGEMEINE ANMERKUNGEN
¾ Dieses Gutachten gründet auf die vom Auftraggeber bzw. den Parteien erhaltenen ¾ Ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes im Sinne der Unterlagen und erteilten Informationen. Sollten sich Änderungen ergeben, die bis Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlamentes konnte noch nicht vorgelegt dato nicht bekannt bzw. ersichtlich gemacht wurden, behalten wir uns die werden. Es wird daher bei der Wertermittlung von Durchschnitts- und Rücknahme und/oder Ergänzung dieses Gutachtens vor. Erfahrungswerten ausgegangen.
¾ Das Gutachten wurde ausschließlich nach den Bestimmungen des ¾ Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht gem. ÖNORM B1802 Pkt. 3.3: Liegenschaftsbewertungsgesetztes 1992, BGBl. 1992/150 erstellt. Es wird der Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, Verkehrswert gemäß § 2 Abs 2 LBG ermittelt. insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe ¾ Bodengutachten wurden nicht vorgelegt und sind auch nicht Gegenstand dieser sein. Weiters wird darauf verwiesen, dass der ermittelte Verkehrswert nicht Bewertung. Eine Kontaminierung des Bodens oder von Gebäudeteilen konnte notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei augenscheinlich nicht festgestellt werden. Eine zielgerichtete Untersuchung erfolgte gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere nicht. Lediglich eine Online-Abfrage hinsichtlich des Verdachtsflächenkatasters kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Sollte eine solche kurzfristige Veräußerung - aus wurde vorgenommen. welchem Grund auch immer - notwendig sein, so behalten wir uns vor, vom festgesetzten Verkehrswert einen entsprechenden weiteren Abschlag vorzunehmen. ¾ Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt unter der Annahme, dass die Liegenschaft geldlastenfrei übergeben wird. Es wird davon ausgegangen, dass allfällige im ¾ Der Wertermittlung werden die Umstände zugrunde gelegt, die im Rahmen einer Lastenblatt des Grundbuches eingetragene Pfandrechte im Zuge einer Transaktion üblichen, ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhaltes, vor durch den Verkäufer gelöscht werden. allem bei der örtlichen Besichtigung, erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind. ¾ Eine Einsichtnahme in die Urkundensammlung des zuständigen Grundbuchgerichtes der Liegenschaft war nicht Gegenstand der Bestandsaufnahme. ¾ Das Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden, sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen. ¾ Außerbücherliche Rechte und Lasten finden nur dann Berücksichtigung, wenn sie den Sachverständigen bekannt gegeben wurden. Da dies im gegenständlichen Fall ¾ Währungsbeträge sind in Euro angegeben, Flächenmaße in Quadratmeter. nicht erfolgte, basiert der ausgewiesene Wert des Gutachtens auf der Annahme, dass keine außerbücherlichen Rechte und Laste vorliegen. ¾ Alle im Bewertungsverfahren angegebenen monetären Größen verstehen sich ohne Umsatzsteuer. Sollte die Immobilie mit Inrechnungstellung von 20 % Umsatzsteuer ¾ Eine Einsichtnahme in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan bei der verwertet werden, so ist die Umsatzsteuer dem ermittelten Wert hinzuzurechnen. zuständigen Behörde war nicht Gegenstand der Bestandsaufnahme. Diesbezüglich Hierbei wäre eine eventuelle Vorsteuerkorrektur nicht nötig. Sollte ohne wurde eine nicht rechtsverbindliche Auskunft eingeholt. Inrechnungstellung von 20 % Umsatzsteuer verkauft werden, wären eventuell vom Verkäufer geltend gemachte Vorsteuerbeträge zu berichtigen und anteilig an die ¾ Festgehalten wird, dass in die digitale Katastermappe (DKM) Einsicht genommen Finanzverwaltung abzuführen. wurde. Die darin dargestellten Grenzen wurden in der Natur nicht überprüft. ¾ Dieses Gutachten dient ausschließlich der internen Verwendung durch den ¾ Die Beschreibung der Baulichkeiten bezieht sich auf dominante Auftraggeber und ist nicht zur Weitergabe an Dritte vorgesehen. Die gänzliche oder Ausstattungsmerkmale. Einzelne Bauteile können hiervon abweichen. teilweise Weitergabe, Vervielfältigung oder Veröffentlichung bedarf der vorherigen, schriftlichen Zustimmung der EHL Immobilien Bewertung GmbH. ¾ Detaillierte Untersuchungen des Bau- und Erhaltungszustandes wurden nicht durchgeführt. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb ¾ Die Sachverständigen weisen darauf hin, dass sie dem Auftraggeber für Angaben über nicht sichtbare Bauteil und Baustoffe aus Auskünften, die uns Vermögensschäden ausschließlich bis zu dem in der abgeschlossenen Vermögens- gegeben wurden, auf vorgelegten Unterlagen oder Vermutungen beruhen. und Schadenshaftpflichtversicherung angeführten Betrag für Schäden aufgrund von leichter Fahrlässigkeit, unabhängig vom Rechtsgrund, haften. ¾ Soweit nichts anderes augenscheinlich feststellbar ist, wird angenommen, dass konsensgemäß gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen ¾ Sämtliche Ansprüche des Auftraggebers, aus welchem Titel auch immer, sind Bauführung vom genehmigten Bauplan vorliegen und sämtliche behördlichen insgesamt auf die Deckungssumme der bestehenden Vermögens- und Auflagen erfüllt wurden. Haftpflichtversicherung(en) beschränkt. Für entgangenen Gewinn, mittelbare Schäden und Folgeschäden, insbesondere auch Mangelfolgeschäden sowie ¾ Eine Einsichtnahme in den Bauakt der Liegenschaft bei der zuständigen Baubehörde immaterielle Schäden kann keine Haftung übernommen werden. Haftungen war nicht Gegenstand der Bestandsaufnahme. Eine Überprüfung der gegenüber Dritten sind jedenfalls ausgeschlossen. Dritte können aus dem baubehördlichen Genehmigungen und rechtmäßigen Nutzungen der einzelnen gegenständlichen Gutachten keine Rechte geltend machen. Bauwerke hat nicht stattgefunden. Es wird daher vorausgesetzt, dass die einzelnen Bauführungen im Einklang mit der jeweils gültigen Bauordnung durchgeführt wurden. ¾ Sämtliche Tätigkeiten und Ergebnisse betreffend die immobilienwirtschaftlichen Beratungs-, und Bewertungsdienstleistungen und alle daraus resultierenden ¾ Eventuell vorhandenes Inventar und Einrichtungsgegenstände, sowie spezielle Ansprüche unterliegen österreichischem Recht. Als Gerichtsstand für etwaige Ausstattungsmerkmale wurden nicht berücksichtigt. Streitigkeiten gilt das sachlich und örtlich zuständige Gericht in Wien als vereinbart.
¾ Elektrische, sanitäre und sonstige Einrichtungen und Anlagen sowie sonstige Ver- ¾ Die gefertigten Sachverständigen erklären ausdrücklich, dass sie diese und Entsorgungsleitungen wurden nicht auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft, deren Liegenschaftsbewertung als unabhängige Gutachter gem. Europäische ordnungsgemäße Funktion wird bei der Bewertung vorausgesetzt. Weiters wird Bewertungsstandards der TEGoVA, S. 2.10, objektiv und unparteiisch erstellt haben. angenommen, dass diese Anlagen dem derzeitigen Stand der Technik entsprechen. Die technischen Ausstattungen und Einrichtungen sind in dem Gutachten nur ¾ Sämtliche Informationen, Urkunden und Unterlagen, die wir vom Auftraggeber oder insofern berücksichtigt, als diese den unmittelbaren Bestandteilen des Gebäudes von Dritten im Zusammenhang mit der Gutachtenserstellung erhalten haben und den zuzuordnen sind. Das vorhandene Inventar, Einrichtungsgegenstände und sonstige Inhalt des Gutachtens selbst, insbesondere die ermittelten Werte im Rahmen der Fahrnisse wurden nicht mitbewertet. gesetzlichen Gegebenheiten, werden vertraulich behandelt.
Es gelten die AGB der EHL Immobilien Bewertung GmbH.
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