G U T a C H T E N Zur Feststellung Des Verkehrswertes Bei Fertigstellung Betreffend Die Liegenschaft
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G U T A C H T E N zur Feststellung des Verkehrswertes bei Fertigstellung betreffend die Liegenschaft D-63067 Offenbach, Kaiserleistraße 55 Erstellt im Auftrag von: International Holding & Consulting GmbH A-2333 Leopoldsdorf, Feuerwehrstraße 17 Wien, am 6. Februar 2020 EHL Immobilien Bewertung GmbH Prinz-Eugen-Straße 8-10 | A-1040 Wien UID ATU72048919 | Sitz Wien T +43-1-512 76 90 | E [email protected] | www.ehl.at FN 467570 d | Handelsgericht Wien D-63067 Offenbach Kaiserleistraße 55 EXECUTIVE SUMMARY Auftraggeber: EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH A-2333 Leopoldsdorf, Feuerwehrstraße 17 Bewertungsgegenstand: Projektliegenschaft D-63067 Offenbach, Kaiserleistraße 55 Zweck der Wertermittlung: Verkehrswertermittlung (Marktwert) nach Fertigstellung für interne Zwecke auf Basis EHL Gutachten vom 23. Jänner 2018 Bewertungsannahmen. Fertigstellung und Übergabe des Hotelprojektes Berücksichtigung des vorliegenden Pachtvertrags keine sonstigen wertrelevanten Änderungen seit EHL Gutachten vom 23.01.2018, die nicht im Gutachten angeführt sind Befundaufnahme: 11. Jänner 2018 Stichtag: 6. Februar 2020 Bewertungsmethodik: Ertragswertverfahren Verkehrswert bei Fertigstellung: € 21.200.000 EHL/WWA/06022020 Seite 2 von 38 D-63067 Offenbach Kaiserleistraße 55 B E F U N D LAGEPLAN EHL/WWA/06022020 Seite 3 von 38 D-63067 Offenbach Kaiserleistraße 55 MAKROSTANDORT Offenbach am Main ist mit über 123.000 Einwohnern die fünftgrößte hessische Stadt und eines von zehn Oberzentren in Hessen. Die kreisfreie Stadt liegt im Rhein-Main-Gebiet und grenzt direkt an Frankfurt am Main, mit dem es über den Regionalverband FrankfurtRheinMain kooperativ verbunden ist. Die Stadt befindet sich am südlichen und südöstlichen Ufer des Mains am Mainbogen, gegenüber den Frankfurter Stadtteilen Ostend und Fechenheim und östlich der Frankfurter Stadtteile Oberrad und Sachsenhausen. Diese Lage bedeutet, dass die beiden Großstädte mittlerweile ein zusammenhängendes Siedlungsgebiet bilden. Das Stadtgebiet Offenbachs gliedert sich in neun Stadtteile: Bieber, Bürgel, Kaiserlei, Lauterborn, Mathildenviertel, Rosenhöhe, Rumpenheim, Tempelsee und Waldheim. Innerhalb der einzelnen Stadtteile gibt es Viertel und Siedlungen, die nicht amtlich als separate Einheit aufgefasst werden, geografisch oder städtebaulich jedoch eine Einheit bilden. Darunter die Hans-Böckler-Siedlung in Bürgel, das Eschig an der Mühlheimer Straße, An den Eichen südlich der Mühlheimer Straße und zu Waldheim gehörend, Bieber-Waldhof und die Carl- Ulrich-Siedlung an der Waldstraße. DEMOGRAFIE Im Jahr 1954 überschritt die Einwohnerzahl der Stadt die Grenze von 100.000. Ende Dezember 2014 lebten in Offenbach rund 121.000 Menschen, Ende des Jahres 2018 ist die Einwohneranzahl in Offenbach auf rund 129.00 angestiegen. Offenbach zog und zieht Einwanderer verschiedener Nationalitäten an. Im Dezember 2015 betrug der Anteil von Bürgern ohne deutsche Staatsangehörigkeit an der Gesamtbevölkerung 37 Prozent. Die Stadt hat damit prozentual den höchsten Ausländeranteil aller deutschen Städte. Die folgende Übersicht zeigt die Einwohnerzahlen nach dem jeweiligen Gebietsstand. Bis 1833 sind es meist Schätzungen, danach Volkszählungsergebnisse oder amtliche Fortschreibungen der jeweiligen Statistischen Ämter beziehungsweise der Stadtverwaltung selbst. Die Angaben beziehen sich ab 1843 auf die Ortsanwesende Bevölkerung, ab 1925 auf die Wohnbevölkerung und seit 1987 auf die Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung. EHL/WWA/06022020 Seite 4 von 38 D-63067 Offenbach Kaiserleistraße 55 WIRTSCHAFT Die Offenbacher Wirtschaft war stets sehr breit aufgestellt und nie von einigen wenigen Großunternehmen geprägt. In den 1970er Jahren hatte Offenbach mit einer Rezession zu kämpfen, da die großen Branchen Elektroindustrie und Lederwaren als eine der ersten nach Fernost abwanderten. Die Wende kam mit der Ansiedelung von Dienstleistungsbetrieben, die zumeist aus dem Finanz- und Automobilsektor stammen. Frühere Industrieunternehmen haben oft aufgrund der guten Lage ihren Verwaltungssitz in Offenbach belassen. Offenbach weist eine hohe Dichte von Designbüros für Grafik und Industriedesign auf. Aus der Vielzahl der Industriebetriebe sind einige größere in Offenbach geblieben. Ihre Anzahl ist seit etwa zehn Jahren konstant und umfasst etwa die Manroland AG, Schramm-Coatings, Alfred Clouth Lackfabrik, Danfoss und die Seifenfabrik Kappus. Ein weiteres großes Offenbacher Unternehmen mit knapp 2000 Beschäftigten ist der Automobilzulieferer GKN Driveline. Ihren Verwaltungssitz in Offenbach haben unter anderen Honeywell Deutschland, Siemens Power Generation. Die Groupe SEB, zu der unter anderen Rowenta gehört, verlegte ihren Verwaltungssitz im Sommer 2015 weg von Offenbach, ihr folgte 2016 Areva. Das ehemalige Teerfarbenwerk Oehler in Offenbach war als Werk Offenbach lange Zeit ein bedeutender Standort der Hoechst AG für die Herstellung von Farbstoffen und Polyestervorprodukten. Nach 1997 und mehreren wechselnden Eigentümern wurden 2010 alle Produktionsbetriebe restlos demontiert. Die Offenbacher Innenstadt liegt näher an Frankfurt als viele Stadtteile der Nachbarstadt. Insbesondere im westlichen Stadtteil Kaiserlei siedelten sich nach dem S-Bahn-Bau Banken, Versicherungen und Unternehmensberatungen mit Verwaltungssitzen oder Abteilungen an, so etwa die BHF-Bank oder Capgemini. EHL/WWA/06022020 Seite 5 von 38 D-63067 Offenbach Kaiserleistraße 55 Mit 3000 Unternehmen ist Offenbach eines der wichtigsten Design-Cluster in Deutschland. Die Unternehmen reichen von Architektur über Typografie, Grafik und Webdesign, Industrie- und Fahrzeugdesign sowie Film und Animation. Die Ursachen dafür liegen einerseits an der Geschichte als historischer Fertigungsstandort und der Hochschule für Gestaltung, andererseits auch an der zentralen Lage im Rhein-Main-Gebiet. Zudem fördert die Stadt die Ansiedlung entsprechender Branchen. Im Automobilbereich ist Offenbach am Main ein Teil des sogenannten Automotive-Cluster Rhein- Main, das von Fertigungsstätten (Opel, Continental, Lear etc.) über Entwicklungsstätten und Europa- Zentralen die gesamte Wertschöpfungskette umfasst. So befindet sich die Entwicklungs- und Designabteilung „Honda R&D Europe“ des Automobilherstellers Honda im Gewerbegebiet Bieber- Waldhof. Auch die Europazentrale des koreanischen Automobilherstellers Hyundai und die Verwaltung des koreanischen Reifenherstellers Kumho Tire sind im Offenbacher Stadtteil Kaiserlei ansässig. Im Offenbacher City Tower ist die Europazentrale der japanischen Reifenmarke Falken ansässig. VERKEHRSANBINDUNG Die wichtigsten innerstädtischen Hauptstraßen sind die Kaiserstraße, die Frankfurter Straße, die Berliner Straße, die Mainstraße, die Waldstraße und die aus Taunus-, Odenwald-, Spessartring und Rhönstraße bestehende südliche Ringstraße. Wichtige Ausfallstraßen sind die Sprendlinger Landstraße (nach Südwesten), die Bieberer Straße (nach Südosten) und die Mühlheimer Straße (nach Nordosten). Im Süden der Stadt führt die Bundesautobahn 3 vorbei, die am Offenbacher Kreuz auf die im Westen der Stadt gelegene Bundesautobahn 661 trifft. Ferner führen die Bundesstraßen 43, 46 und 448 durch das Stadtgebiet. Seit dem 1. Januar 2015 ist das gesamte Stadtgebiet Umweltzone. Durch Offenbach führt die Eisenbahnlinie Bebraer Bahn, diese wird im inneren Stadtgebiet seit 1910 als Hochtrasse nach Berliner Vorbild geführt. Hier liegt auch der Offenbacher Hauptbahnhof, der seine Bedeutung für den Fernverkehr weitestgehend eingebüßt hat. Lediglich eine IC-Verbindung der Deutschen Bahn hält täglich in Offenbach. Im schienengebundenen Nahverkehr wird Offenbach von Regionalzügen der Deutschen Bahn sowie der Vias GmbH (Odenwaldbahn) und den Linien S1, S2, S8 und S9 der S-Bahn Rhein-Main bedient. Seit Einstellung des Betriebs einzelner am Hauptbahnhof beginnender oder endender Fahrten der S2 im Berufsverkehr findet der gesamte S-Bahn-Verkehr in der Innenstadt auf einer eigens erbauten Tunnelstrecke statt. Somit besteht in Offenbach die kuriose Situation, dass der S-Bahnverkehr vom Regional- und Fernverkehr vollkommen getrennt abläuft, der Hauptbahnhof keinen S-Bahnanschluss besitzt und es folglich keine direkte Umsteigemöglichkeit vom Regional- und Fern- zum S-Bahn- Verkehr gibt. EHL/WWA/06022020 Seite 6 von 38 D-63067 Offenbach Kaiserleistraße 55 In Offenbach verkehren Regionalbusse der Regionalverkehr Kurhessen GmbH (RKH) sowie die Stadtbusse der Offenbacher Verkehrsbetriebe GmbH (OVB). Es besteht eine lokale Nahverkehrsorganisation (LNO). Sie bündelt den Stadtverkehr unter der Dachmarke „Nahverkehr in Offenbach“ (NiO). Alle Schienen- und Buslinien im Stadtgebiet sind zu einheitlichen Preisen innerhalb des Rhein-Main- Verkehrsverbundes (RMV) zu benutzen. MIKROSTANDORT Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich im Stadtteil Kaiserlei. Das Quartier ist geprägt von überwiegend gewerblicher Nutzung und ist wichtigster Bürostandort der Stadt. In diesem Stadtteil leben circa 3000 Menschen. Durch die fortschreitende Besiedlung bilden in Kaiserlei die Großstädte Offenbach am Main und Frankfurt am Main ein fast zusammenhängendes Siedlungsgebiet. Im Norden wird Kaiserlei durch den Main begrenzt, gegenüber liegt das Frankfurter Mainufer mit dem Stadtteil Frankfurt-Ostend sowie dem Frankfurter Osthafen, im Westen und Südwesten befindet sich Kaiserlei in direkter Nachbarschaft zum Frankfurter Stadtteil Frankfurt-Oberrad und im Süden schließt sich das Offenbacher Westend an. Östlich von Kaiserlei beginnt die Offenbacher Innenstadt. Kaiserlei liegt an der Autobahn A 661 westlich und östlich der Kaiserleibrücke,