Densidades Urbanas das Regiões Administrativas do DF

Estudo com base em dados da Pesquisa por Amostra de Domicílios – PDAD

GERÊNCIA DE ESTUDOS URBANOS DEURA - CODEPLAN

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA INTRODUÇÃO

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Objetivo: O objetivo do estudo foi calcular a densidade urbana das Regiões Administrativas -RAs do DF, comparando-as entre si e relacionando-as com:

a) a distância à área central (CBD) do DF; b) o percentual de casas x apartamentos/quitinetes (PDAD); c) a renda domiciliar per capita (PDAD)e d) o valor médio dos imóveis (SECOVI).

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA A densidade urbana, calculada para as Regiões Administrativas - RAs do DF, é a relação entre a população urbana estimada pela PDAD e a área com ocupação urbana da RA.

Difere-se da densidade demográfica da RA, que é a relação entre população total e a área total da RA e não expressa a densidade das áreas efetivamente ocupadas com características urbanas, formal e informal.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA • Densidade urbana – “um dos mais importantes indicadores e parâmetros de desenho urbano a ser utilizado no processo de planejamento e gestão dos assentamentos humanos” (Acioly & Davidson, 2011):

o Referencial importante para avaliar tecnicamente e financeiramente a distribuição e consumo de terra urbana, infraestrutura e serviços públicos em áreas residenciais.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA • Consenso crescente : cidades mais compactas e densas são mais ecoeficientes.

• Densidades muito altas = congestionamentos de trânsito, sobrecarga das infraestruturas e redução da qualidade ambiental.

• Nível otimizado de densidade urbana? o “Densidadades apropriadas a áreas residenciais em cidades são uma questão de performance” (Jane Jacobs ,1961)

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Brasília / Distrito Federal – Padrão disperso de morfologia urbana

• Considerada por estudiosos (Ojima,2007; Holanda,2008) como uma cidade com alto grau de espraiamento urbano. • Bertaud & Malpezzi (2003) ao analisarem a dispersão urbana em 48 cidades do mundo, apontam Brasília como a mais dispersa entre elas. Dispersão e movimento pendular no DF

Fonte: Bertaud & Malpezzi (2003) Fonte: MARTINS Anamaria Aragão, 2006.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Brasília / Distrito Federal – Padrão disperso de morfologia urbana

• Padrão inverso – densidades mais baixas no centro e mais altas na periferia • Presente em cidades planejadas ou com forte regulação do solo urbano, confirmado pelos resultados apresentados neste estudo.

Fonte: Bertaud & Malpezzi (2003)

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA MÉTODOS

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Definições Conceituais:

Densidade urbana - relação entre a população urbana estimada pela Pesquisa Distrital por Amostra de Domicílio (PDAD 2015/2016) e a área com ocupação urbana. Corresponde a densidade urbana bruta, pois considera a área total com ocupação urbana, incluindo além da área residencial, os demais usos (comercial, institucional, lazer e industrial) e as áreas comuns.

Densidade demográfica - relação entre o número total de habitantes e área territorial total, incluindo além da área com ocupação urbana, as áreas com uso rural e de preservação ambiental.

Obs: No cálculo da densidade urbana adotou-se a mesma metodologia utilizada por Bertaud (2012) que leva em conta a área urbana construída, que inclui lotes, vias e suas faixas de domínio, áreas comuns e parques urbanos, excluindo parques e unidades de conservação de maior porte, além de lagos, lagoas, represas e áreas com grande extensão territorial sem uso residencial, como os aeroportos.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Área com ocupação urbana - Porção territorial que tem ocupação com características urbanas, formal e informal. Ou seja, é a área de ocupação urbana efetiva, incluindo as ocupações com características urbanas informais ou em processo de regularização. Não incluiu Unidades de Conservação de Proteção Integral, os parques urbanos com área superior a 55 ha e grandes áreas não habitadas, como aeroportos.

RA XX – RA I –Plano Piloto

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Tipologia domiciliar - foram utilizados os dados dos domicílios segundo o tipo da PDAD 2015/2016. Corresponde ao percentual de casas em cada RA e o somatório do percentual de apartamentos + quitinetes/estúdios + flats.

O percentual de casas x apartamentos/quitinetes/estúdios é uma proxy indicativa de ocupação: • mais horizontalizada, com predominância de habitações unifamiliares (casas) ou • mais verticalizada, com predominância de habitações coletivas (apartamentos/quitinetes/estúdios); mas não se traduz automaticamente em menor ou maior densidade.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA RESULTADOS

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidades Urbanas nas RAs - Ranking Área com Densidade Tipologia Domiciliar Densidade Área Total Pop. TMGCA Ocupação Demográfica Regiões Administrativas RAs Pop. 2013 Urbana 2015 da RA Apart + 2015/2016 (%) Urbana 2015 Casas (hab./ha) (em ha) Quit. (em ha) (hab./ha) % % RA XXIX - SIA 1.997 1.990 -0,18 2.121,16 0,94 2.703,90 0,74 72,24 20 RA XXIV – 19.727 19.803 0,19 5.414,59 3,66 7.646,32 2,59 97,8 2,2 RA XVI - Lago Sul 30.629 28.981 -2,73 4.352,62 6,66 18.342,78 1,58 98,8 0,4 RA XVIII - 34.182 36.394 3,18 3.708,00 9,81 6.554,02 5,55 70 29,8 RA XXVII - Jardim Botânico 25.302 26.882 3,08 2.191,00 12,27 9.115,08 2,95 98,4 1,6 RA I - Plano Piloto 216.489 210.067 -1,49 10.342,70 20,31 40.989,31 5,12 9,19 90,45 RA XXX - 72.415 72.733 0,22 2.284,49 31,84 2.574,01 28,26 98,48 0,76 RA V - Sobradinho 63.715 62.763 -0,75 1.504,07 41,73 20.122,20 3,12 75,42 23,57 RA XXXI - 8.408 8.288 -0,72 163,76 50,61 11.876,50 0,70 97,8 1 RA II - Gama 134.958 134.111 -0,31 2.645,99 50,68 27.559,42 4,87 81,76 17,02 RA XXVI – Sobradinho II 97.466 100.683 1,64 1.822,76 55,24 22.307,29 4,51 92,36 7,26 RA XIII - Santa Maria 122.721 125.559 1,15 2.180,43 57,58 21.463,18 5,85 94,57 4,84 RA VI - Planaltina 185.375 190.495 1,37 2.990,65 63,70 153.847,95 1,24 94,49 4,86 RA VIII – Núcleo Bandeirante 23.714 23.562 -0,32 355,78 66,23 466,94 50,46 40,4 59,6 RA XX - Águas Claras 118.864 138.562 7,97 1.895,32 73,11 2.285,82 60,62 23,06 76,84 RA X - Guará 119.923 133.171 5,38 1.814,57 73,39 2.562,92 51,96 45,25 54,5 RA III - Taguatinga 212.863 207.045 -1,38 2.574,13 80,43 8.056,15 25,70 69,73 30 RA XXVIII - Itapoã 59.694 67.238 6,13 820,65 81,93 3.015,59 22,30 98,8 0,8 RA XVII – 37.606 40.098 3,26 466,24 86,00 2.382,93 16,83 68 32 RA XXI - Riacho Fundo II 39.424 51.709 14,53 584,97 88,40 3.226,31 16,03 95,99 2,92 RA XXV - SCIA/Estrutural 35.094 38.429 4,64 433,3 88,69 741,75 51,81 92,4 0,6 RA VII - Paranoá 46.233 44.975 -1,37 492,05 91,40 78.876,96 0,57 85,28 12,98 RA IV - Brazlândia 51.121 51.816 0,68 554,41 93,46 47.684,84 1,09 89,85 7,4 RA XI - Cruzeiro 32.182 29.535 -4,20 290,59 101,64 323,05 91,43 22,8 77,2 RA XXII - Sudoeste/Octogonal 52.273 52.990 0,68 513,38 103,22 585,61 90,49 0,11 99,89 RA XII - Samambaia 228.356 258.457 6,39 2.468,97 104,68 10.125,85 25,52 89,29 10,49 RA XXIII – Varjão 9.292 8.453 -4,62 75,56 111,87 75,56 111,87 75,75 20,44 RA XV - 138.997 146.906 2,81 1.246,32 117,87 10.261,11 14,32 96,98 2,76 RA XIV - São Sebastião 98.908 99.525 0,31 831,08 119,75 35.571,37 2,80 92,71 6,61 DIRETORIA DE ESTUDOS RA XIX - Candangolândia 16.886 15.641 -3,76 129,46 120,82 662,7 23,60 87,2 12 URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA RA IX - Ceilândia 451.872 479.713 3,03 3.843,88 124,80 23.401,14 20,50 94,36 4,25 DISTRITO FEDERAL -DF 2.786.684 2.906.574 2,13 55.698,29 52,18 575.408,56 5,05 72,71 27 Densidades Urbanas nas RAs do DF 2015 (hab./ha)

RA XXIX - SIA RA XXIV – Park Way RA XVI - Lago Sul RA XVIII - Lago Norte RA XXVII - Jardim Botânico RA I - Plano Piloto RA XXX - Vicente Pires RA V - Sobradinho RA XXXI - Fercal RA II - Gama RA XXVI – Sobradinho II RA XIII - Santa Maria RA VI - Planaltina RA VIII – Núcleo Bandeirante RA XX - Águas Claras RA X - Guará RA III - Taguatinga RA XXVIII - Itapoã RA XVII – Riacho Fundo RA XXI - Riacho Fundo II RA XXV - SCIA/Estrutural RA VII - Paranoá RA IV - Brazlândia RA XI - Cruzeiro RA XXII - Sudoeste/Octogonal RA XII - Samambaia RA XXIII – Varjão RA XV - Recanto das Emas RA XIV - São Sebastião RA XIX - Candangolândia RA IX - Ceilândia

0 20 40 60 80 100 120 140

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Figura 1 – Área com Ocupação Urbana no DF

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Figura 2 – Densidades Urbanas no DF

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Diferença entre a menor e a maior densidade urbana nas RAs: Park Way com 3,66 hab./ha Ceilândia 124,80 hab./ha = 34 x

Maior densidade urbana localizadamente: Águas Claras Vertical - 211,57 hab./ha. Como critério metodológico, não foi considerada isoladamente.

Densidade urbana média do DF : 52,18 hab./ha situada no espectro das densidades média-baixas do estudo de Bertaud (2012), mas comparável a cidades como Curitiba (54hab./ha) e Marselha (55hab./ha).

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Fonte: Bertaud (2012)

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Outros exemplos de Densidades Urbanas no mundo

Bairro Eixample (Barcelona ) – 350 hab./ha Paris – 216, 16 hab./ha

Manhattan – 278,12 hab./ha

Fonte: TANSCHEIT, Paula Cidades compactas e o difícil equilíbrio entre densidade e verticalização . ArchDaily. Nov. 2016

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A densidade média do DF, calculada por Bertaud (55 hab./ha ), que utiliza dados de 1990, tem valor muito próximo ao calculado pelo nosso estudo e demonstra que, mesmo com o incremento populacional dos últimos 25 anos e a expansão da área com ocupação urbana, com a conurbação progressiva dos núcleos, não houve aumento da densidade média do DF.

O adensamento localizado em algumas RAs diluiu-se com a expansão da superfície urbanizada no DF.

A tendência mundial do aumento da dispersão e redução progressiva das densidades urbanas é confirmada por estudos recentes (SETTO, 2016; SHLOMO, 2016) apresentados na Conferência Habitat III / Quito – Out/2016. 1990 2000 2014 Densidade urbana média 173 hab./ha 129 hab./ha 88 hab./ha nas principais cidades do mundo

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A comparação entre as densidades e o crescimento populacional do Plano Piloto e Ceilândia evidencia as diferenças na morfologia urbana do PP x cidades satélites e o adensamento progressivo das cidades satélites x estabilização populacional do PP.

Comparação entre as Densidades Urbanas do Plano Piloto e Ceilândia Área com Pop. TMGCA Ocupação Densidade Urbana Regiões Administrativas RAs 2015/2016 (%) Urbana 2015 (hab./ha) (em ha) RA IX - Ceilândia 479.713 3,03 128% 3.843,88 37,16% 124,80 RA I - Plano Piloto 210.067 -1,49 10.342,7 20,31

A área com ocupação urbana de Ceilândia representa só 37 % da área com 210.067 hab. ocupação urbana do Plano Piloto, mas a 20,31 hab./ha 479.713 hab. sua população é 128 % maior do que a do 124,80 hab./ha PP.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidade Distância ao Regiões Administrativas RAs Urbana 2015 Centro (Plano Densidade Urbana x Distância ao Centro (CBD) (hab./ha) Piloto) em Km RA I - Plano Piloto 20,31 0 RA XXII - Sudoeste/Octogonal 103,22 5 RA XI - Cruzeiro 101,64 7 RA XVI - Lago Sul 6,66 8 Padrão pouco regular, alternando densidades mais RA XVIII - Lago Norte 9,81 8 RA XXV - SCIA/Estrutural 88,69 10 elevadas e mais baixas, tanto em RAs mais centrais quanto RA XXIX - SIA 0,94 11 mais periféricas. RA X - Guará 73,39 11 RA XXIII – Varjão 111,87 11 RA XIX - Candangolândia 120,82 11 RA XXVII - Jardim Botânico 12,27 12 RA VIII – Núcleo Bandeirante 66,23 13 Mas é possível perceber a seguinte RA XXIV – Park Way 3,66 15 RA XXVIII - Itapoã 81,93 15 tendência/predominância: RA XVII – Riacho Fundo 86 18 RA XX - Águas Claras 74,03 19 RA XXX - Vicente Pires 31,84 20 RA XXI - Riacho Fundo II 88,4 20 Densidades mais baixas (0-50 hab./ha) nas RAs mais RA III - Taguatinga 80,43 21 RA V - Sobradinho 41,73 22 próximas do Centro (0-15 km) e RA XXXI - Fercal 50,61 24 RA XII - Samambaia 104,68 25 RA VII - Paranoá 91,4 25 RA XIII - Santa Maria 57,58 26 RA XV - Recanto das Emas 117,87 26 Densidades médias e mais elevadas (51-100 / 101-150 RA XIV - São Sebastião 119,75 26 hab./ha) nas RAs mais distantes do Centro (25-45 km) RA IX - Ceilândia 124,8 26 RA II - Gama 50,68 30 RA XXVI – Sobradinho II 55,24 32 RA VI - Planaltina 63,7 38 RA IV - Brazlândia 93,46 45 Média do Distrito Federal -DF 52,18 -

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidade Urbana x Distância ao Centro (CBD) Gráfico 1 - Densidade Urbana x Distância ao Centro (CBD) Linha de tendência mostra padrão de crescimento das densidades com a distância, confirmando o gradiente Densidades Urbanas X Distâncias ao Centro 140 invertido da densidade apontado no estudo de Bertaud Candangolândia Ceilândia & Malpezzi (2003), porém com maior adensamento de 120 Varjão S.Sebastião

Cruzeiro Recanto das Emas alguns núcleos urbanos mais próximos ao centro. Sudoest./Octog. Samambaia 100 Paranoá Brazlândia Taguatinga SCIA/Estrut. R. Fundo Hipótese: o estudo de Bertaud & Malpezzi utiliza dados R.Fundo II 80 Guará Itapoã Águas Claras de 1990, quando a malha urbana ainda era mais Planaltina S.Maria 60 Núcleo Band. dispersa e a morfologia original de Brasília (padrão Fercal Sobradinho II Gama polinucleado) estava mais evidenciada. Sobradinho 40

Densidade Densidade Urbana em hab./ha V. Pires

Após 2000: Expansão horizontalizada da malha urbana 20 Plano Piloto Lago Norte J.Botânico (conurbação) simultaneamente a um maior Lago Sul SIA Park Way 0 adensamento dos núcleos consolidados, resulta em 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 núcleos com maior densidade próximos ao centro. Distância ao Centro (em Km) Coexistência de RAs com densidades mais elevadas e densidades mais baixas próximas ao centro.

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Densidade Urbana x Distância ao Centro (CBD) Figura 2 – Densidades Urbanas no DF

O adensamento urbano das áreas intersticais entre o Plano Piloto e as cidades satélites aproxima o padrão de densidade do DF com o de uma cidade tradicional, na qual... a morfologia urbana resulta mais das forças de mercado do que do planejamento mais rígido do uso do solo. Mas o padrão de densidades mais elevadas nas cidades afastadas mais de 25 km do centro ainda permanece.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidade Tipologia Domiciliar Urbana Apart + Densidade Urbana x Tipologia Domiciliar Regiões Administrativas RAs Casas 2015 Quit. Densidade Urbana X Tipologia domiciliar PDAD 2015 (hab./ha) % % 140 RA XXII - Sudoeste/Octogonal 103,22 0,11 99,89 RA I - Plano Piloto 20,31 9,19 90,45 120 RA XI - Cruzeiro 101,64 22,80 77,2 RA XX - Águas Claras 73,11 23,06 76,84 100 RA VIII – Núcleo Bandeirante 66,23 40,40 59,60 RA X - Guará 73,39 45,25 54,50 80 RA XVII – Riacho Fundo 86,00 68,00 32,00 RA III - Taguatinga 80,43 69,73 30,00 60 RA XVIII - Lago Norte 9,81 70,00 29,80 RA V - Sobradinho 41,73 75,42 23,57 40 RA XXIII – Varjão 111,87 75,75 20,44 RA XXIX - SIA 0,94 72,24 20,00 20 RA II - Gama 50,68 81,76 17,02 RA VII - Paranoá 91,40 85,28 12,98 0 RA XIX - Candangolândia 120,82 87,20 12,00 RA XII - Samambaia 104,68 89,29 10,49 RA IV - Brazlândia 93,46 89,85 7,40 RA XXVI – Sobradinho II 55,24 92,36 7,26 RA XIV - São Sebastião 119,75 92,71 6,61 RA VI - Planaltina 63,70 94,49 4,86 RA XIII - Santa Maria 57,58 94,57 4,84 RA IX - Ceilândia 124,80 94,36 4,25 Casas (%) Apartamento (%) Densidade Urbana 2015 (hab./ha) RA XXI - Riacho Fundo II 88,40 95,99 2,92 RA XV - Recanto das Emas 117,87 96,98 2,76 • A maior ocorrência da tipologia de habitações coletivas não RA XXIV – Park Way 3,66 97,80 2,20 RA XXVII - Jardim Botânico 12,27 98,40 1,60 corresponde diretamente à uma maior densidade e um maior RA XXXI - Fercal 50,61 97,80 1,00 percentual de casas nem sempre corresponde a menor densidade. RA XXVIII - Itapoã 81,93 98,80 0,80 RA XXX - Vicente Pires 31,84 98,48 0,76 RA XXV - SCIA/Estrutural 88,69 92,40 0,60 • Exemplos: P. Piloto - Ceilândia/Candangolândia/São Sebastião. RA XVI - Lago Sul 6,66 98,80 0,40 Distrito Federal -DF 52,18 72,71 26,63

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidade Urbana x Tipologia Domiciliar

Mesma densidade urbana com diferentes desenhos urbanos

Fonte: VARGAS, 2003 Fonte: Rogers Stirk Harbour and Partners

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidade Urbana x Tipologia Domiciliar Águas Claras Vertical Unidade de Vizinhança X

A densidade habitacional de uma Unidade de Vizinhança que mede 650m x 650m (42,5ha) com uma população prevista de 10.000 a 12.000 habitantes varia entre 235 a 282 hab./ha, situando-se no espectro de altas densidades urbanas do Estudo de Bertaud, superior a de Paris (216 hab./ha), por exemplo.

A densidade de Águas Claras Vertical, calculada isoladamente, é de 211,57 hab./ha. (97.915 hab./462,79 ha)

Obs: a densidade tende a aumentar com a consolidação do bairro.

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Densidade Renda Per Regiões Administrativas RAs Urbana 2015 Capita Grupos de Renda (hab./ha) (em Reais) 2015 Densidade Urbana x Renda Domiciliar Per Capita das RAs RA XVI - Lago Sul 6,66 8.117,53 RA XXII - Sudoeste/Octogonal 103,22 6.589,90 RA I - Plano Piloto 20,31 5.559,75 RA XXIV – Park Way 3,66 5.207,54 Grupo I – Alta RA XVIII - Lago Norte 9,81 4.736,75 Renda RA XXVII - Jardim Botânico 12,27 3.930,39 RAs inseridas no Grupo I - Alta Renda, com exceção do RA XX - Águas Claras 74,03 3.339,91 Sudoeste/Octogonal, são as que apresentam as menores RA X - Guará 73,39 2.683,23 RA XXX - Vicente Pires 31,84 2.757,51 densidades urbanas no DF. RA XI - Cruzeiro 101,64 2.725,23 RA III - Taguatinga 80,43 1.998,14 RAs que apresentam as maiores densidades urbanas no DF RA V - Sobradinho 41,73 1.775,79 Grupo II – Média RA VIII – Núcleo Bandeirante 66,23 1.842,38 Alta Renda inserem-se, em sua maior parte, no Grupo III - Média-Baixa RA XXVI – Sobradinho II 55,24 1.732,52 RA XXIX - SIA 0,94 1.763,13 Renda. RA XVII – Riacho Fundo 86,00 1.624,19 RA XIX - Candangolândia 120,82 1.460,98 Na faixa intermediária de densidade, entre 51 a 100 hab./ha, RA II - Gama 50,68 1.396,93 RA IV - Brazlândia 93,46 983,66 estão RAs inseridas nos Grupos II - Média-Alta Renda, III - Média- RA VI - Planaltina 63,70 933,80 Baixa Renda e IV - Baixa Renda. RA XII - Samambaia 104,68 914,75 RA XXI - Riacho Fundo II 88,40 930,37 RA IX - Ceilândia 124,80 914,61 Grupo III – Média RA XIV - São Sebastião 119,75 966,96 Baixa Renda RA XIII - Santa Maria 57,58 887,63 RA XV - Recanto das Emas 117,87 803,92 RA VII - Paranoá 91,40 756,88 RA XXVIII - Itapoã 81,93 702,38 RA XXIII – Varjão 111,87 627,81 Grupo IV – Baixa RA XXXI - Fercal 50,61 625,64 Renda RA XXV - SCIA/Estrutural 88,69 521,80 Distrito Federal -DF 52,18 1.652,97 DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidade Urbana x Renda Domiciliar Per Capita dasRAs

Morfologia Urbana x Renda x Densidade

Regiões Administrativas Renda Densidade Morfologia Urbana Park Way, Lago Sul, Lago Norte e Jardim Botânico Alta Nivel 1 Dispersa : “Cidade-Jardim” Ceilândia, Samambaia, Recanto das Emas, Média Baixa Nivel 3 Compacta: São Sebastião, Candangolândia Renda Origem: Assentamento habitacional de baixa renda Varjão Baixa Renda Nivel 3 Compacta: Origem: Assentamento informal de baixa renda

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidade Urbana x Preço dos Imóveis Densidades Urbanas e Preço dos Imóveis

Valor médio Valor médio Densidade Consideradas as RAs que apresentam dinâmica imobiliária no DF do m² do m² Regiões Administrativas RAs Urbana (Em Reais) (Em Reais) 2015

Fonte: Boletim da Conjuntura Imobiliária, edição de Novembro de (hab./ha) Apartamento Casa 2015, publicado pelo SECOVI/DF – Sindicato da Habitação do Distrito RA XVI - Lago Sul 6,66 - 5934,00 RA XVIII - Lago Norte 9,81 7857,00 4042,00 Federal. RA XXVII - Jardim Botânico 12,27 - 3184,00 RA I - Plano Piloto 20,31 9152,00 4683,00 Padrão clássico de densidades (Modelo de Alonso, 1964): mais altas RA V - Sobradinho 41,73 3474,00 2197,00 RA II - Gama 50,68 3807,00 2099,00 no centro (CBD) em razão da necessidade de um maior retorno de RA VIII – Núcleo Bandeirante 66,23 3990,00 4325,00 RA X - Guará 73,39 5612,00 3564,00 capital por unidade de terra/solo urbano ocupado. RA XX - Águas Claras 74,03 5390,00 - RA XVII – Riacho Fundo 86,00 2630,00 Brasília contraria o modelo segundo o qual o gradiente de RA III - Taguatinga 80,43 4027,00 2895,00 RA VII - Paranoá 91,40 - 1240,00 densidades segue o gradiente de preços imobiliários, o que também RA XII - Samambaia 104,68 3998,00 2239,00 ocorre em outras cidades planejadas ou de economia socialista. RA XXII - Sudoeste/Octogonal 103,22 9168,00 - RA XI - Cruzeiro 101,64 6615,00 6041,00 RA IX - Ceilândia 124,80 3754,00 2184,00 O impedimento de adensamento no centro fez com que o capital Distrito Federal -DF 52,18 imobiliário invistisse em terras mais baratas na periferia, resultando aí, e não no centro, as maiores densidades.

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O estudo mostra situações que não seguem estritamente nem o Densidades Urbanas e Preço dos Imóveis

padrão clássico nem o padrão das cidades planejadas. Valor médio Valor médio Densidade do m² do m² Regiões Administrativas RAs Urbana (Em Reais) (Em Reais) Águas Claras - confirma o padrão das cidades planejadas: o 2015

(hab./ha) impedimento de adensamento da área central (Plano Piloto) fez Apartamento Casa com que o mercado buscasse uma área fora do perímetro de RA XVI - Lago Sul 6,66 - 5934,00 RA XVIII - Lago Norte 9,81 7857,00 4042,00 tombamento, na qual um maior adensamento fosse possível, RA XXVII - Jardim Botânico 12,27 - 3184,00 RA I - Plano Piloto 20,31 9152,00 4683,00 compensando a rentabilidade por unidade de solo urbano RA V - Sobradinho 41,73 3474,00 2197,00 ocupado retraída no Plano Piloto. RA II - Gama 50,68 3807,00 2099,00 RA VIII – Núcleo Bandeirante 66,23 3990,00 4325,00 RA X - Guará 73,39 5612,00 3564,00 Sudoeste/Octogonal, Plano Piloto, Lago Norte (CA) e Cruzeiro - RA XX - Águas Claras 78,03 5390,00 - Os maiores valores médios do metro quadrado de apartamento RA XVII – Riacho Fundo 86,00 2630,00 RA III - Taguatinga 80,43 4027,00 2895,00 RA VII - Paranoá 91,40 - 1240,00 Sudoeste/Octogonal e Cruzeiro – densidades mais elevadas RA XII - Samambaia 104,68 3998,00 2239,00 RA XXII - Sudoeste/Octogonal 103,22 9168,00 - (padrão clássico) próximas ao centro. RA XI - Cruzeiro 101,64 6615,00 6041,00 RA IX - Ceilândia 124,80 3754,00 2184,00 Plano Piloto e Lago Norte – densidades menos elevadas (padrão Distrito Federal -DF 52,18 cidades planejadas) próximas ao centro. Nestes casos, independente do modelo de densidade, parece ser a localização mais próxima ao centro o fator determinante do preço dos imóveis.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Densidade Urbana x Preço dos Imóveis Densidades Urbanas e Preço dos Imóveis O mercado imobiliário regula-se menos pela maior oferta de

Valor médio Valor médio Densidade imóveis que a maior densidade urbana permitiria e mais pela do m² do m² Regiões Administrativas RAs Urbana (Em Reais) (Em Reais) demanda, que no DF mantém suficientemente aquecida 2015

(hab./ha) alavancando os preços para cima. Apartamento Casa RA XVI - Lago Sul 6,66 - 5934,00 Águas Claras X Núcleo Bandeirante – Águas Claras, com uma RA XVIII - Lago Norte 9,81 7857,00 4042,00 RA XXVII - Jardim Botânico 12,27 - 3184,00 densidade mais elevada e mais distante do centro, tem preço RA I - Plano Piloto 20,31 9152,00 4683,00 RA V - Sobradinho 41,73 3474,00 2197,00 médio do metro quadrado de apartamento superior ao do Núcleo RA II - Gama 50,68 3807,00 2099,00 Bandeirante. RA VIII – Núcleo Bandeirante 66,23 3990,00 4325,00 RA X - Guará 73,39 5612,00 3564,00 RA XX - Águas Claras 78,03 5390,00 - Samambaia X Ceilândia – Samambaia tem preços médios de metro RA XVII – Riacho Fundo 86,00 2630,00 RA III - Taguatinga 80,43 4027,00 2895,00 quadrado de apartamentos e casas um pouco superior aos de RA VII - Paranoá 91,40 - 1240,00 Ceilândia, mesmo sendo mais distante do centro e com menor RA XII - Samambaia 104,68 3998,00 2239,00 RA XXII - Sudoeste/Octogonal 103,22 9168,00 - densidade. RA XI - Cruzeiro 101,64 6615,00 6041,00 RA IX - Ceilândia 124,80 3754,00 2184,00 Fatores hedônicos parecem ser mais determinantes dos preços dos Distrito Federal -DF 52,18 imóveis do que a densidade urbana e a localização.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA CONCLUSÕES

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Conclusões

Mesmo com padrão morfológico disperso, o DF é melhor caracterizada pela fragmentação entre suas as áreas urbanas do que pela densidade média que não se situa entre as mais baixas, quando comparada a de outras cidades do mundo. As RAs do DF têm densidade urbana muito diferenciadas. Park Way (3,66 hab./ha) e Lago Sul (6,66 hab./ha) comparáveis a Atlanta (6 hab./ha) e Houston (11hab./ha) Candangolândia (120,82 hab./ha) e Ceilândia (124,8 hab./ha) comparáveis a Jacarta (127 hab./ha) ou São Petesburgo (121 hab./ha) - Densidades médias no estudo de Bertaud (2012). A comparação das densidades urbanas das RAs do DF com as de outras cidades do mundo revela que mesmo os núcleos urbanos mais densos do DF ainda têm uma densidade considerada mediana para os padrões mundiais e poderiam, teoricamente, ser mais densos. Aumento de densidade permite “suprir de forma mais coerente o acesso ao solo urbano, à habitação, à infraestrutura, aos equipamentos e serviços urbanos essenciais”, (…)“desde que observadas condicionantes de conforto ambiental e sustentabilidade com o meio natural” (SILVA el al.2016)

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Conclusões

Zmitrowicz & De Angelis Neto (1997, apud. Silva et. al., 2016) sugerem densidades urbanas brutas entre 200 e 300 hab/ha e não superiores a 350 hab/ha como as recomendáveis pela literatura específica para áreas habitacionais. Estes valores coincidem com o espectro de densidades mais altas das cidades estudadas por Bertaud & Malpezzi (2003). A densidade deve ser avaliada em conjunto com outros indicadores urbanos (conforto ambiental, mobilidade, uso dos espaços públicos, tipologias edificadas, privacidade, etc.) pois é um aspecto quantitativo que deve ser associado a aspectos qualitativos para determinar a performance urbana. É altamente recomendável que as maiores densidades estejam associadas aos principais eixos e pontos nodais de transporte.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Conclusões

Maior densidade não está necessariamente relacionada a verticalização excessiva das edificações e isto também ocorre no DF (Tabela 3 e o Gráfico 2) Exemplos: P. Piloto (Asas) , Ceilândia, Candangolândia e São Sebastião.

Adensamentos que impliquem em elevação dos potenciais construtivos de imóveis ou alteração de usos devem sempre ser objeto de recuperação de mais valia urbana, a qual deve ser reinvestida em melhorias que inclusive financiem implantação de infraestruturas e mitigem possíveis efeitos negativos do adensamento.

Considerar os efeitos das alterações do perfil demográfico na densidade urbana. Densidade domiliciar em queda no Brasil e DF (3,72 moradores por domicílio em 2004 para 3,27 em 2015 - PDAD) implica em aumento da oferta de unidades menores e do número de unidades imobiliárias por unidade de terreno com impactos nas infraestruturas e na mobilidade.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA Conclusões

Densidades devem ser manejadas com critério/ compatibilizar racionalização das infraestruturas, melhora da mobilidade e promoção da diversificação de usos com qualidade ambiental urbana e respeito às diversidades culturais /

Reconhecer que o a densidade, tomada isoladamente, é um indicador insuficiente para avaliar a “sustentabilidade urbana” e deve ser associada a outros aspectos da qualidade ambiental urbana para ter efetiva utilidade para o planejamento de cidades melhores.

DIRETORIA DE ESTUDOS URBANOS E AMBIENTAIS - DEURA GRATO

GERÊNCIA DE ESTUDOS URBANOS DEURA - CODEPLAN

Sérgio Jatobá Gerente de Estudos Urbanos – GEURB Diretoria de Estudos Urbanos e Ambientais – DEURA 3342-1089 [email protected]

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