Visitatierapport Sociaal Wonen Arro Leuven, Herent

Visitatierapport Sociaal Wonen arro Leuven, Herent

Visitatiegesprekken op 6 en 7 mei 2015

Definitief visitatierapport van 4 december 2015

V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Sociaal Wonen arro Leuven (SWaL):

Datum rapport: 4 december 2015 Datum visitatiegesprekken: 6 en 7 mei 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 22 oktober 2015

Erkenningsnummer SHM: 2360

Contactgegevens SHM: Wijgmaalsesteenweg 18, 3020 Herent 016 / 31 62 00 [email protected] www.swleuven.be

Directeur: Lym De Brouwer

Voorzitter: Jef Van Hoof

Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: 16 gemeenten van het arrondissement Leuven: AARSCHOT, BEGIJNENDIJK, BIERBEEK, BOORTMEER- BEEK, GLABBEEK, HAACHT, HERENT, HOEGAARDEN, KEERBERGEN, LEUVEN, LUBBEEK, OUD- HEVERLEE, ROTSELAAR, TERVUREN, TIELT-WINGE en TREMELO.

Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: De dertig gemeenten van het arrondissement Leuven: AARSCHOT, BEGIJNENDIJK, BEKKEVOORT, BERTEM, BIERBEEK, BOORTMEERBEEK, BOUTERSEM, DIEST, GEETBETS, GLABBEEK, HAACHT, HERENT, HOEGAARDEN, HOLSBEEK, HULDENBERG, KEERBERGEN, KORTENAKEN, KORTENBERG, LANDEN, LEU- VEN, LINTER, LUBBEEK, OUD-HEVERLEE, ROTSELAAR, SCHERPENHEUVEL-ZICHEM , TERVUREN, TIELT- WINGE, TIENEN, TREMELO en ZOUTLEEUW.

Samenstelling visitatiecommissie: Luc Joos, commissievoorzitter Jean Van den Bilcke, commissielid Peter Bulckaert, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door SWaL geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 2 VAN 59

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ...... 4

2. SAMENVATTING ...... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ...... 8

3.1 BESCHRIJVING SHM ...... 8 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ...... 10 4. PRESTATIES VAN SHM SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN ...... 13

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ...... 13 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ...... 19 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ...... 24 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...... 24 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ...... 37 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ...... 37

5. AANBEVELINGEN ...... 53

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ...... 53 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ...... 54 5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ...... 54 5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ...... 54 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ...... 55

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...... 56

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 3 VAN 59

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Sociaal Wonen arro Leuven (SWaL).

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningen- besluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatie- commissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 4 VAN 59

behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring onderte- kend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbe- vestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverkla- ringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toeganke- lijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 5 VAN 59

2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

Beoordeling voor huur- Beoordeling voor koopactiviteiten activiteiten VOOR VERBETERING VATBAAR PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar De SHM realiseert nieuwe sociale huurwo- OD 1.1 Goed n.v.t. ningen

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwo- OD 1.2 n.v.t. Goed ningen

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. Voor verbetering vatbaar

De SHM verwerft gronden en panden om OD 1.4 sociale woonprojecten en sociale kavels te Goed Goed realiseren

De SHM stemt haar aanbod af op de noden OD 1.5 Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar van verschillende groepen

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOON- VOOR VERBETERING VATBAAR PV 2 OMGEVING Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar

De SHM staat in voor de renovatie, verbete- OD 2.1 ring, aanpassing of vervanging van het wo- Goed n.v.t. ningpatrimonium waar nodig

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de OD 2.2 Voor verbetering vatbaar Goed betaalbaarheid

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar

GOED PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed Goed

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed Goed

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed n.v.t.

VOOR VERBETERING VATBAAR PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar Goed De SHM zet zich in voor een zo goed mogelij- OD 4.1 Goed n.v.t. ke woonzekerheid

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidspro- OD 4.2 Voor verbetering vatbaar Goed blemen aan

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale OD 4.3 Voor verbetering vatbaar n.v.t. huurprojecten en bij wijkbeheer

De SHM biedt huisvestingsondersteuning OD 4.4 Voor verbetering vatbaar n.v.t. aan bewoners

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 6 VAN 59

Beoordeling voor huur- Beoordeling voor koopactiviteiten activiteiten INTERNE WERKING EN FINANCIËLE GOED PV 5 LEEFBAARHEID Goed Goed

OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed

OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed Goed

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersach- OD 5.3 Goed n.v.t. terstal, sociale fraude en domiciliefraude

De SHM heeft en gebruikt een goed financi- OD 5.4 Goed eel plan

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een OD 5.5 Goed echte woonmaatschappij

De SHM beschikt over een goed systeem van OD 5.6 Goed interne controle

De SHM is bereid tot verandering en verbe- OD 5.7 Goed tering

VOOR VERBETERING VATBAAR PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar Goed

De SHM informeert beleidsinstanties en OD 6.2 Goed andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 7 VAN 59

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM

Sociaal Wonen arro Leuven (verder SWaL genoemd) is een CVBA met sociaal oogmerk, die op 5 december 2006 ontstond uit de fusie tussen de ‘Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij voor het arrondissement Leuven’ (S.B.K. Leuven) en ‘De Goede Haard’. ‘De Goede Haard’, met zetel in Leu- ven-Heverlee, werd in 1922 opgericht als sociale huurmaatschappij. S.B.K., met zetel in Herent, werd in 1936 gesticht als sociale koopmaatschappij, toen nog onder de naam ‘Samenwerkende Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom van het Arrondissement Leuven’ (K.L.L.) Door deze fusie nam de nieuwe maatschappij het hele arrondissement Leuven (30 gemeenten) aan als actieterrein voor koopactiviteiten. De raad van bestuur besloot de huuractiviteiten te beperken tot 16 gemeenten, de meeste gelegen in de nabijheid van de zetel van de maatschappij. Huurwoningen heeft de SHM nu enkel in Hoegaarden, Keerbergen, Leuven, Lubbeek, Rotselaar en Tielt-Winge.

De raad van bestuur van SWaL bestaat uit 17 leden, waarvan 1 vertegenwoordiger van de provincie Vlaams-Brabant, telkens 1 vertegenwoordiger van de 6 gemeentebesturen waar SWaL woningen verhuurt (Hoegaarden, Keerbergen, Leuven, Lubbeek, Rotselaar en Tielt-Winge), telkens 1 vertegenwoordiger van Oud-Heverlee en Tienen, 1 vertegenwoordiger van OCMW Leuven en 7 particuliere aandeelhouders. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een beheerscomité dat bestaat uit de voorzitter, de 2 ondervoorzitters en de directeur. SWaL telt naast de directeur (die pas sinds 2013 deze functie uitoefent) 9 personeelsleden. In een vlakke structuur onder de directeur, nemen zij de functies verhuur, verkoop, kredietverlening, gebouwenbeheer, bouwprojecten, boekhouding en personeel op zich.

SWaL bezat eind 2013 338 sociale huurwoningen, waarvan 309 eengezinswoningen (91%) en 29 appartementen (9%). Van die 338 wooneenheden stonden er toen 4 leeg (3 frictieleegstand – 1 structurele leegstand). SWaL verhuurt geen woningen buiten het sociale huurstelsel. Van haar totale patrimonium verhuurt SWaL er 45% (153) in Leuven - waarvan 147 in Heverlee, de historische thuisbasis van de huurmaatschappij De Goede Haard. Kleinere aantallen zijn er in Rotselaar (74), Keerbergen (48) en Tielt-Winge (44). Het kleinste aanbod ligt in Lubbeek (9) en Hoegaarden (10).

Hoegaarden 10 appartementen

Keerbergen 48 eengezinswoningen, waarvan 23 in wijk Vogelzang

12 appartementen, 7 duplexen, 100 eengezinswoningen en 34 bungalows in wijk Leuven Ruelenspark

Lubbeek 9 eengezinswoningen

25 bungalows en 43 eengezinswoningen in de Sint-Antoniuswijk en 6 eengezins- Rotselaar woningen in Bergenhof

Tielt-Winge 44 eengezinswoningen

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 8 VAN 59

De grootste aantallen woningen die de SHM thans nog in bezit heeft, werden gebouwd in de jaren ’70, de jaren ‘80 en de periode 2000-2009 (telkens ongeveer 25% – in iedere periode zowat 5% boven het Vlaamse gemiddelde). In vergelijking met andere Vlaamse SHM’s bouwde De Goede Haard - nu SWaL - ook veel woningen in de jaren ’60 (17% van haar patrimonium). De bouwactivi- teit was laag in de jaren ’90 en sinds 2010. Van het aantal huurwoningen dat dateert van voor 1960 bezat SWaL er eind 2013 nog slechts 4. Er zijn in totaal 21% 1-slaapkamerwoningen en 18% 2-slaapkamerwoningen. De grotere woningen zijn meestal met 3 slaapkamers (53%) en toch ook 6% met 4 slaapkamers en 2% met 5 of meer slaapkamers. De 3-slaapkamerwoningen zijn vooral terug te vinden bij de eengezinswoningen waar ze 56% van het totale aantal uitmaken. Bij de 29 appartementen zijn er het meest met 1 of 2 slaapkamers (samen 80%).

Op 31 december 2014 bestond 40% van de gezinnen die een sociale woning huren bij SWaL uit 1 persoon en 31% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren samen goed voor 23%, terwijl 6% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde. Van de 1.123 kandidaat-huurders waren er 50% alleenstaand; 19% van de gezinnen bestond uit 2 gezinsleden en 14% uit 3 gezinsleden. De grotere gezinnen maken zowat 18% van het bestand van de kandidaat-huurders uit. De meesten waren kandidaat voor een woning in Leuven (vooral He- verlee) en Rotselaar.

SWaL telde eind 2013 nauwelijks 4% allochtone huurders wat - net als hun 38% alleenstaande huurders - zeer weinig is in vergelijking met andere Vlaamse SHM’s. Met 36% oudere huurders daarentegen situeert SWaL zich bij de 25% SHM’s met het meest ouderen. De huurders van de SHM hebben een mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen dat iets boven de mediaan van de sector ligt, terwijl dat van de gezinnen die een sociale lening aangaan via SWaL tot de hoogste van de sector behoort. Van de kopers van sociale koopwoningen zijn dergelijke gegevens nog niet beschikbaar.

Naast de absolute voorrangsregels hanteert SWaL ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Voorts heeft de stad Leuven voor de wijk Ruelenspark een toewijzingsreglement dat voorrang geeft aan kandidaat-huurders die minstens 55 jaar oud zijn, terwijl de gemeente Rotselaar een gelijkaardige voorrang geeft aan 65-jarigen voor 13 woningen in de wijk Sint-Antonius. In 8 van de 16 gemeenten die tot het actieterrein huur van SWaL behoren is er ook een toewijzingsreglement dat voorrang geeft aan kandidaat-huurders met een lokale binding met de gemeente (voor meer details, zie het intern huurreglement op de website www.swleuven.be/inschrijving).

Door de fusie van ‘De Goede Haard’ met de ‘Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij voor het arrondissement Leuven’ in 2006 ontplooit SWaL naast huuractiviteiten, ook en vooral koop- en leningsactiviteiten. Van bij oprichting en tot einde 2014 realiseerden S.B.K. Leuven en SWaL al 2.792 sociale koopwoningen en bemiddelden ze in 277 sociale leningen. Eind 2014 was de realisatie van nog eens 524 sociale koopwoningen in voorbereiding. Op dat moment stonden er ruim 900 kandidaat-kopers op een of meer inschrijvingsregisters sociale koop (waarvan bijna 500 voor Leuven) en waren er 44 kandidaten voor de aankoop van een sociale kavel.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 9 VAN 59

3.2 Beschrijving omgeving

Het actieterrein van SWaL voor koopactiviteiten omvat de 30 gemeenten van het arrondissement Leuven. Het actieterrein huur beperkt zich tot 16 gemeenten (Aarschot, Begijnendijk, Bierbeek, Boortmeerbeek, Glabbeek, Haacht, Herent, Hoegaarden, Keerbergen, Leuven, Lubbeek, Oud- Heverlee, Rotselaar, Tervuren, Tielt-Winge en Tremelo) die geografisch enigszins aansluiten bij de ligging van het kantoor en het huidige huurpatrimonium.

Onderstaande beschrijving van het actieterrein betreft de 30 gemeenten van het arrondissement Leuven. Slechts waar er opvallende verschillen zijn met het actieterrein huur, maken we daar melding van. In het actieterrein van de maatschappij woonden eind 2011 206.300 huishoudens. De verwach- ting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 217.600 en tegen 2030 naar 223.100, een toena- me met respectievelijk 5,5% en 8%. Van de inwoners zijn er 21% 18- tot 34-jarigen, 41% 35- tot 64-jarigen en 18% 65-plussers. Met ruim 30% 18-34 jarigen trekt Leuven dit gemiddelde sterk omhoog - de andere gemeenten blijven immers doorgaans onder de 20%. Het percentage 35- tot 64-jarigen is in Leuven dan weer veel lager (36%). Het percentage 65-plussers varieert in de diverse gemeenten van 16% tot 21%.

Het werkloosheidscijfer van de gemeenten in het actieterrein ligt met 5% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 8%; in het actieterrein huur is het met 4,65% zelfs nog lager. Het leef- looncijfer van 0,18% ligt de helft lager dan het Vlaamse gemiddelde. Enkel in Diest, Tienen en Leuven benaderen de werkloosheidscijfers het Vlaamse gemiddelde, terwijl ook Aarschot en Lan- den beduidend hogere cijfers noteren dan het gemiddelde van het actieterrein. Ook het leefloon- cijfer ligt in diezelfde gemeenten een heel stuk boven het gemiddelde van het actieterrein, met vooral hoge cijfers in Leuven (0,73%) en Tienen (0,51%).

In de woningtypes op het actieterrein van SWaL tekent zich een zeer divers beeld af. Leuven is met bijna 80% gesloten bebouwing en appartementen duidelijk de dichtst bebouwde stad, op ruime afstand gevolgd door Tienen met ruim 60%. De meest landelijke gemeenten zijn Keerber- gen, Begijnendijk, Bekkevoort, Tremelo en Kortenberg (tussen 75% en 80% open bebouwing).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 10 VAN 59

De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein van SWaL bedroeg in 2013 217.000 euro (bijna 40.000 euro meer dan de Vlaamse mediaan), met pieken tot rond 295.000 euro in Oud-Heverlee, Tervuren en Tremelo en de laagste mediaan in Landen (165.000 euro). Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in het actieterrein op 215.000 euro (iets hoger dan de Vlaamse mediaan), met de hoogste waarden in Leuven en Tervuren (280.000 euro) en de laagste (155.000 euro) in Geetbets en Landen. De mediaan prijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 10% en 3% gestegen, maar er zijn grote verschillen tussen de gemeenten onderling. Opvallend is wel dat de prijzen van de appartementen veel sterker (20%) zijn gestegen in het actieterrein huur dan in het hele actieterrein van SWaL (3%). De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met zowat 330 euro per m² het hoogst in Bertem en Tervuren, gevolgd door Leuven (300 euro) en het laagst in Zoutleeuw (100 euro). De prijs van de bouwgrond is de voorbije 5 jaar op het actieterrein van SWaL gemiddeld met ruim 30% gestegen, maar gemiddelden zeggen hier zeer weinig want in Rot- selaar en Boutersem is de prijs met respectievelijk 67% en 54% gestegen terwijl hij in Oud- Heverlee en Boortmeerbeek met 37% en 24% gedaald is.

Het actieterrein huur van SWaL telde in 2013 3,49% sociale huurwoningen. Verhoudingsgewijs tellen Leuven (5,76%) en Tervuren (4,24%) het meest sociale woningen. Geen enkele sociale huurwoning was er in Begijnendijk en Glabbeek, maar er waren ook 6 gemeenten met minder dan 1% sociale huurwoningen.

Behalve SWaL zijn er op dit actieterrein nog negen andere sociale huurmaatschappijen actief, waarvan er zeven enkel sociale huurwoningen aanbieden: ‘Volkswoningbouw’, ‘Dijledal’, ‘Elk zijn Huis, Gewestelijke Maatschappij voor de Huisvesting’, ‘Huisvesting Tienen’, ‘Samenwerkende Maatschappij voor Goedkope Woningen’, ‘Diest-Uitbreiding’ en ‘Sociale Huisvesting regio Lan- den’; daarnaast zijn er twee gemengde maatschappijen ‘Providentia’ en ‘Vitare’. Enkel de eerste vier huurmaatschappijen en de gemengde maatschappijen zijn actief op het actieterrein SWaL huur. Voorts zijn er vier sociale verhuurkantoren actief: SVK Hageland, SVK ’t Spit, SVK Webra en SVK WoonregT.

Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale actieterrein werd bepaald op 3.856 woongelegenheden, waarvan de hoogste aantallen voor Leuven (618) en Aarschot (225) en een paar gemeenten die niet tot het actieterrein huur van SWaL behoren (Scherpenheuvel-Zichem en Tienen). Van het objectief voor sociale huurwoningen waren er eind 2013 nauwelijks 10% (309) gerealiseerd. Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het actieterrein bedraagt 1.589 woongelegenheden, waarvan de meeste in Leuven (273), Tienen (127) en Aarschot (104). Eind 2013 waren er 83 (5%) gerealiseerd waarvan 28 in Hoegaarden, 20 in Haacht en 12 in Aarschot, maar in de meeste gemeenten nog geen enkele of hooguit een stuk of 2. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 75, waarvan 17 in Leuven. Eind 2013 waren er enkel in Geetbets 2 sociale kavels bij gekomen, terwijl er in de andere gemeenten nog geen enkele kavel gerealiseerd was.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 11 VAN 59

Gemeente BSO sociale BSO sociale BSO sociale huur koop kavels AARSCHOT 225 104 5

BEGIJNENDIJK 99 31 1

BEKKEVOORT 54 17 1

BERTEM 64 27 1

BIERBEEK 90 28 1

BOORTMEERBEEK 116 34 2

BOUTERSEM 70 18 1

DIEST 172 54 4

GEETBETS 59 16 1

GLABBEEK 51 19 1

HAACHT 95 38 2

HERENT 133 68 3

HOEGAARDEN 65 20 1

HOLSBEEK 90 29 1

HULDENBERG 75 31 1

KEERBERGEN 112 39 2

KORTENAKEN 76 23 1

KORTENBERG 141 70 3

LANDEN 111 51 2

LEUVEN 618 362 17

LINTER 70 17 1

LUBBEEK 132 39 2

OUD-HEVERLEE 99 33 2

ROTSELAAR 136 48 2

SCHERPENHEUVEL- 236 80 4 ZICHEM TERVUREN 144 68 3

TIELT-WINGE 87 32 1

TIENEN 257 127 6

TREMELO 102 35 2

ZOUTLEEUW 77 31 1

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 12 VAN 59

4. PRESTATIES VAN SHM SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1 De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

De SHM realiseerde in de periode 2009-2013 slechts 12 nieuwe woningen. Op het ogenblik van de visitatie had ze evenwel 6 projecten aangemeld met een volume van 157 woningen en stonden er 173 woningen op een uitvoeringsprogramma. De SHM realiseert hiermee een goede prestatie en bovendien speelt ze ook een actieve rol in het behalen van het BSO-huur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SWaL op deze doelstelling als goed.

- SWaL bouwde 10 sociale huurwoningen in 2009 en 2 in 2012 (73% van de SHM’s deed beter). Deze beperkte productie is deels het gevolg van een afspraak met de andere SHM’s dat SWaL bij opportuniteiten eerst de kans op realisatie aan een historisch zuivere huurmaatschappij in het actieterrein geeft en zich vooral toespitst op de sociale koopactiviteiten. - Naast deze matige resultaten stelt de visitatiecommissie vast dat diverse projecten pas vanaf 2014 uit de startblokken kwamen. Zo heeft SWaL een zeer hoog aantal woningen voor realisatie aangemeld bij de VMSW. De geactualiseerde lijst die de SHM aan de visitatiecommissie bezorgde telt 157 woningen: 30 in Begijnendijk (Everbeur II), 33 in Glabbeek (De Melkroos), 18 in Leuven (Vlierbeekveld fase 3), 8 in Oud Heverlee (Overwegstraat) en 68 in Tielt-Winge (60 in Solveld en 8 in de Perklaan). Met dit hoge aantal – 46% in vergelijking met haar huidige patrimonium – situeert SWaL zich aan de top van de sector. - Er staan ook 173 woningen op een uitvoeringsprogramma wat de helft is van het huidige wo- ningpatrimonium en ook hiermee staat SWaL aan de top in de onderlinge positionering van de sector. Tijdens de visitatie waren 11 woningen in Wilsele (Eikenbergstraat) en 8 woningen in Heverlee-Leuven (Zwaluwenlaan) in opbouw. - In het jaarverslag 2014 en in het ondernemingsplan dat in april 2015 door de raad van bestuur werd goedgekeurd wordt een opsomming gegeven van de vele projecten in voorbereiding met een volume van nog eens 312 woningen: 7 in Aarschot (Roodhuisberg), 30 in Begijnendijk (Everbeur), 22 in Boortmeerbeek (Sijsjeslaan), 33 in Glabbeek (De Melkroos), 16 in Hoegaar- den (brouwerij Loriers), 18 in Leuven (Vlierbeekveld Kessel-Lo), 48 in Lubbeek (Hazeput), 16 in Oud-Heverlee (8 Neerveldstraat en 8 Overwegstraat Sint-Joris-Weert), 39 in Rotselaar (24 Nieuwe Baan en 15 Bergzicht Werchter), 15 in Tervuren (Keiberg Vossem), 68 in Tielt-Winge (60 Solveld en 8 Perklaan Sint-Joris-Winge). - De raad van bestuur besliste in haar ondernemingsplan 2015-2019 zich voor de realisatie van nieuwe huurprojecten om efficiëntieredenen te focussen op 16 gemeenten die geografisch het dichtst aansluiten bij de ligging van het kantoor van SWaL in Herent en van het huidige huurpatrimonium. - SWaL maakt zich sterk dat ze met het hoge aantal projecten in opbouw en in voorbereiding, voor een totaal van 330 huurwoningen, in 11 gemeenten een belangrijke bijdrage zal leveren in het realiseren van het BSO-huur. In de periode 2008-2013 was dit beperkt tot 10 woningen in Hoegaarden en 8 in Leuven. In de gemeenten waar SWaL als enige SHM actief is, is het BSO al bereikt in Tielt-Winge, maar in Keerbergen moeten er nog 59 huurwoningen gerealiseerd

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 13 VAN 59

worden (daarvoor is er nog niets in voorbereiding) en in Rotselaar nog 52 (daar zijn 39 woningen in voorbereiding). Uit de gesprekken tijdens de visitatie bleek dat er in Keerbergen nog geen lokaal woonoverleg bestaat en dat de gemeente pas nu gestart is met een meer gestruc- tureerd overleg met de woonactoren. SWaL hoopt dat hierdoor op korte termijn een vlottere samenwerking mogelijk wordt.

OD 1.2 De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling huuractiviteiten: n.v.t. Beoordeling koopactiviteiten: goed

De SHM heeft in de periode 2009-2013 slechts 11 koopwoningen gerealiseerd. Ze heeft evenwel 129 sociale koopwoningen aangemeld en er staan 314 woningen op een uitvoeringsprogramma, wat in vergelijking met andere SHM’s erg veel is. SWaL tast alle mogelijkheden op nieuwe realisaties af in nauwe samenspraak met de gemeentebesturen, onder meer op lokaal woonoverleg. Ze voldoet ook aan de vereisten inzake het bemiddelen van sociale leningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SWaL voor deze doelstelling als goed.

- SWaL realiseerde in de periode 2009-2013 slechts 11 koopwoningen (in 2010). Geen enkele SHM met koopactiviteiten heeft in diezelfde periode nog minder koopwoningen gerealiseerd. Anderzijds situeerde SWaL zich eind 2013 met haar 129 aangemelde koopwoningen boven het gemiddelde van de sector en stond ze met 314 koopwoningen op een uitvoeringsprogramma helemaal bovenaan. - Tijdens de visitatie waren 9 projecten in uitvoering of al opgeleverd, goed voor 230 sociale koopwoningen: 31 in Diest (Bergveld/Den Ren), 20 in Haacht (Gerzevien), 148 in Leuven (21 Eikenbergstraat, 22 Vlierbeekveld fase 1 en 37 in fase 2, 15 Zwaluwenlaan, 53 Centrale Werk- plaatsen), 11 in Scherpenheuvel-Zichem (Stenen Molen), 20 in Zoutleeuw (Bungenveld). Te- gen oktober 2015 zullen hiervan 215 woningen voorlopig opgeleverd zijn. - Verder zijn er nog 14 projecten in voorbereiding met een volume van 285 woningen: 5 in Aar- schot (Roodhuisberg), 30 in Begijnendijk (Everbeur), 14 in Bierbeek (De Wip), 12 in Boortmeerbeek (Sijsjeslaan), 28 in Glabbeek (De Melkroos), 12 in Kortenberg (Hof van Sint- Elisabeth), 21 in Leuven (Centrale Werkplaatsen), 6 in Linter (Droogstraat), 48 in Lubbeek (Ha- zeput/Uilekot), 12 in Rotselaar (Nieuwe Baan Werchter), 30 in Tervuren (Keiberg/Kleine Ham Vossem), 39 in Tielt-Winge (30 Solveld en 9 Perklaan Sint-Joris-Winge), 30 in Tremelo (Gaston De Vadderlaan). - In juni 2014 vond de oplevering plaats van de 31 koopwoningen in Diest. Tegen eind 2014 waren 24 verkoopakten verleden voor een bedrag van 4.810.933 euro met een gemiddelde van 200.000 euro per woning en waarbij voor de grond telkens de minimale verkoopprijs van 50% van de venale waarde is toegepast. In mei 2015 waren alle 31 woningen verkocht. Uit gesprekken met de betrokken personeelsleden van SWaL en uit die met de beleidsverantwoordelijken van de gemeenten bleek 200.000 euro de feitelijke en psychologische drempel om sociale koopwoningen vlot verkocht te krijgen. De locatie dicht bij een kerngemeente met winkel, school en sociale accommodatie en de bereikbaarheid via het openbaar vervoer spelen bij de verkoopbaarheid echter ook een belangrijke rol. De visitatiecommissie adviseert de SHM met nadruk om de verkooptermijn van haar koopwoningen telkens grondig te evalueren en te onderzoeken welke elementen hebben geleid tot een snelle of trage verkoop, teneinde hieruit lering te trekken voor een snelle verkoop van nieuwe projecten. - Voor het behalen van het BSO-koop heeft SWaL al een bijdrage geleverd van in totaal 71 koopwoningen: 12 in Aarschot, 31 in Diest en 28 in Hoegaarden. Met de op stapel staande projecten kan de SHM nog 524 extra woningen realiseren. De vertegenwoordigers van nage- noeg alle gemeenten bevestigden dat SWaL beschouwd wordt als een betrouwbare en actie-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 14 VAN 59

ve partner in het realiseren van bijkomende sociale koopwoningen. Wel werd telkens ge- klaagd over de lange doorlooptijd tot soms 10 jaar vooraleer een sociaal huur- of koopproject gerealiseerd is. Ze dringen ook aan op duidelijkheid inzake de verdere financieringsmogelijk- heden voor de sociale koopsector en de betaalbaarheid ervan voor het doelpubliek. - In haar actieterrein heeft SWaL 7 gemeenten die niet op schema zitten voor het behalen van het BSO-koop. Met 3 van die zogenaamde 2B-gemeenten (die een begeleidingsteam werden toegewezen) heeft SWaL een overeenkomst gesloten om, na goedkeuring van de stedenbouwkundige vergunning, de werken voor de projecten in Begijnendijk (Everbeur), Boortmeerbeek (Sijsjeslaan) en Lubbeek (Hazeput) te gunnen uiterlijk 2016. Voor de gemeenten Diest, Keerbergen, Landen en Tremelo lopen de besprekingen hierover nog, maar voorlopig zonder concrete resultaten. Aangezien voor die gemeenten nog geen enkel dossier in voorbereiding is, raadt de visitatiecommissie de SHM aan om op korte termijn met de gemeentebesturen formeel te overleggen hoe het BSO-koop zal kunnen gerealiseerd worden. - In de periode 2009-2013 bemiddelde SWaL in totaal in 183 bijzondere sociale leningen. Er zijn weinig sociale leningen voor private nieuwbouw (10), maar de sociale leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen (126) zijn over die periode bijna drie keer hoger dan de sociale leningen voor de aankoop van een sociale koopwoning (47). Het globale leenvolume over deze periode was 5.618.000 euro of gemiddeld 1.123.000 euro per jaar. Omdat sociale koopwoningen automatisch recht geven op een bijzondere sociale lening (de voorwaarden voor toewijzing van een koopwoning zijn nl. strenger dan voor een lening) is het leenvolume gedeeltelijk afhankelijk van de productie van sociale koopwoningen. Ook externe factoren zoals het ren- tepeil en de wetgeving op de woonbonus hebben invloed op de aanvragen. De SHM positio- neert zich telkens in het 2de of 3de kwartiel en voldoet met deze prestaties aan de vereisten die worden gesteld aan een sociale huisvestingsmaatschappij die bemiddelt voor sociale leningen. - Kopers van een sociale koopwoning moeten die woning in principe 20 jaar persoonlijk bewonen. Wanneer de woning toch eerder wordt verkocht, bijvoorbeeld omdat de woning door gezinsuitbreiding te klein is geworden of omdat de kopers elders werken en de kinderen er school lopen, dan opteert de SHM in principe altijd voor wederinkoop van de woning, zodat geen sociaal woonpatrimonium verloren gaat. Bij de uitoefening van het recht van wederinkoop koopt de SHM de woning terug aan dezelfde - geïndexeerde - prijs als bij de oorspronke- lijke verkoop, vermeerderd met de gemaakte kosten van de koop en de eventuele kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden. Enkel indien de overnameprijs te hoog is, omdat de kopers de woning sterk opgewaardeerd hebben met bijvoorbeeld een heel dure vloer of keuken, zal de SHM niet wederinkopen maar een schadevergoeding (“de niet- afgeschreven overheidsinvestering”) eisen. In 2012 werden 3 woningen wederingekocht, in 2013 6 en in 2014 2 (voor een totaalbedrag van 407.000 euro). Wederingekochte woningen werden ook opnieuw verkocht. In 2012 waren dat er 5, in 2013 3 en in 2014 5 (voor een totaalbedrag van 900.000 euro).

OD 1.3 De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling huuractiviteiten: n.v.t. Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar

Op voorstel van de stad Leuven heeft SWaL een schetsontwerp gemaakt voor de realisatie van 26 sociale kavels in het kader van het grootschalige project Vlierbeekveld in Kessel-Lo, dat daarnaast nog 18 sociale huurwoningen en 79 sociale koopwoningen omvat. De andere gemeenten in het actieterrein hebben de SHM nog niet verzocht om sociale kavels te realiseren. De visitatiecommissie is van oordeel dat SWaL in het lokaal woonoverleg moet aan- kaarten dat de gemeente in overleg met de verschillende woonactoren best zo snel mogelijk be-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 15 VAN 59

paalt van welke actoren ze welke realisaties verwacht in het kader van dit BSO. Omdat de SHM heeft nagelaten om dat te doen terwijl ze een bevoorrechte partner is in de uitvoering van het Vlaamse woonbeleid, vindt de visitatiecommissie dat de prestaties van SWaL voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar zijn.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed

De visitatiecommissie is van mening dat SWaL goed presteert voor deze operationele doelstelling omdat ze een actieve verwervingsstrategie hanteert, waarbij ze op zoek gaat naar verwervingsop- portuniteiten via samenwerking met andere SHM’s, lokale besturen en projectontwikkelaars.

- De grondvoorraad van SWaL bedraagt ongeveer 44,6 ha. De SHM behoort daarmee bij de 10 maatschappijen met het hoogste aantal m² grond. In de periode 2009-2013 werd 2.207 m² aangekocht in Aarschot, 30.275m² in Tielt-Winge en 26.951m² in Tremelo. Momenteel zijn er 5 gronden in verwerving (15.054m² in Glabbeek, 2.006m² in Hoegaarden, 1.717m² in Linter, 14.046m² in Rotselaar en 1.679m² in Oud-Heverlee). Voor al deze gronden heeft SWaL duidelijke toekomstperspectieven. Enkel voor Tremelo is er geen uitzicht op korte termijn omdat de gronden gelegen zijn in een woonuitbreidingsgebied van 2,7 ha waarvoor een inrichtingsplan dient opgemaakt te worden. Voor de gemeente is de ontwikkeling van deze gronden evenwel geen prioriteit. - SWaL is op verscheidene manieren actief in het verwerven van gronden: voorkooprecht (Kor- tenberg, Tremelo), aankoop van private ontwikkelaars met sociale last (Aarschot), aankoop van private ontwikkelaars zonder sociale last (Hoegaarden, Linter, Oud-Heverlee), aankoop van particulieren via onteigening (Glabbeek) en rechtstreekse aankoop van particulieren (Rotselaar). - Bij onteigening en bij voorkooprecht is er steeds vooroverleg met de gemeenten zodat elk project lokaal gedragen is. - Door het wegvallen van de subsidies voor koopwoningen en het voorlopig onduidelijke kader van de koopsector besliste de raad van bestuur om in 2015-2016 verwervingen van nieuwe gronden voor koopwoningen op te schorten. Ze doet dit in afwachting van een duidelijke beslissing van de Vlaamse overheid omtrent het nog langer subsidiëren van projecten die zijn aangemeld en besproken op het lokaal woonoverleg en gepland zijn om te realiseren op het grootste deel van de historisch verworven gronden (van voor de fusie van 2006). Zonder die subsidiëring komt de verkoopbaarheid van die projecten immers ernstig in het gedrang en is realisatie onzeker. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om, in samenwerking met de koe- pelvereniging, actief te onderzoeken welke alternatieven er kunnen zijn voor de koop ook als de overheid geen financiële middelen meer verstrekt.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SWaL op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar, zowel voor de koop- als voor de huuractiviteiten. In de beide gevallen wordt er geen analyse gemaakt van de wachtlijsten en is er geen duidelijk zicht is op de reële woonbehoeften. Bovendien is er geen structurele samenwerking met de sociale woonactoren en

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 16 VAN 59

heeft de SHM geen bewuste strategie om haar aanbod af te stemmen op verschillende doelgroepen.

- SWaL plant de realisatie van 524 koopwoningen. Ze heeft één inschrijvingsregister per gemeente en twee inschrijvingsregisters (centrum en deelgemeenten) voor de steden Aarschot, Diest, Leuven en Tienen. De SHM zegt te bouwen in functie van de lokale behoeften en ze krijgt hiervoor ook de waardering van de vertegenwoordigers van de gemeenten. De SHM maakt zelf evenwel geen analyse van de wachtlijsten (hoewel er een duidelijke stijging is van het aantal kandidaten - 801 in 2011, 878 in 2012, 910 in 2013 en 942 in 2014) en van de behoefte aan koopwoningen in de verschillende gemeenten, zodat ze onvoldoende weet waar potentiële kandidaten voor een sociale koopwoning willen gaan wonen. Zo stelt ze gewoon vast dat een project in Leuven zeer vlot verkoopt, dat er in Diest 5 verkooprondes nodig zijn, waarna de 51 woningen toch binnen het jaar van de hand gaan, en er in Hoegaarden of Kor- tenaken weinig interesse is. Bovendien ontbreekt een bewuste en goed onderbouwde strategie in het bepalen van de typologieën van de koopprojecten. - SWaL heeft momenteel een beperkt aanbod van 338 sociale huurwoningen, maar maakt geen analyse van haar wachtlijsten. Waar het aantal kandidaat-huurders in de periode 2009- 2013 - volgens haar databank - varieerde tussen minimaal 698 (2011) en maximaal 882 (2012) waren er eind 2014 plots 1.123 kandidaat-huurders. De SHM schrijft deze stijging niet toe aan een golf van nieuwe inschrijvingen, maar aan een wijziging in haar informaticasysteem dat nu de correcte aantallen weergeeft. Enkel daar waar de gemeente zelf een woonbehoeftestudie heeft opgesteld, wordt er gewerkt met specifieke typologieën. Dit is bijvoorbeeld het geval in de wijk Solveld in Tielt-Winge waar een project van 60 huurwoningen en 30 koopwoningen via een wedstrijdontwerp werd toegewezen en waarvoor de werken zullen starten in 2017. - SWaL verhuurt 72 woningen met 1 slaapkamer waarvan er 47 voor senioren bestemd zijn. De SHM stelde de laatste jaren vast dat de vraag naar kleinere woonentiteiten voor alleenstaanden en koppels evenwel groeit, zowel voor senioren als voor jongeren. Om aan de groeiende vraag van de doelgroep alleenstaanden en koppels te beantwoorden besliste het bestuur in 2012 om het intern huurreglement te wijzigen zodat waar voorheen enkel woningen met 1 slaapkamer konden worden toegewezen aan alleenstaanden en/of koppels nu ook woningen met 2 slaapkamers kunnen toegewezen worden. - In diverse gemeenten werkte SWaL mee aan de uitwerking van lokale toewijzingsreglementen. Zo worden er specifiek voor senioren 34 woningen verhuurd in Leuven en 13 in Rotselaar. - SWaL verhuurt geen woningen buiten het sociaal huurstelsel aan welzijnsactoren omdat daarvoor vanuit de actoren of het lokaal woonoverleg nog geen concrete vragen kwamen. - De SHM werkt actief mee aan het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) weekendverblijven, campings- en woonwagenterrein Vlaams-Brabant. Dat moet resulteren in een kleinschalig project van 15 woningen in Rotselaar die via voorkooprecht kunnen verworven worden en via een toewijzingsreglement bij voorrang aan die specifieke doelgroep zullen kunnen worden toegewezen. De visitatiecommissie waardeert deze betrokkenheid bij het oplossen van een maatschappelijke nood en hoopt dat dit project op korte termijn gestalte krijgt. - SWaL is beschikbaar om via versnelde toewijzing sociale huurwoningen ter beschikking te stellen aan daklozen, personen met een mentale beperking en jongeren in begeleid zelfstandig wonen, maar de vraag ernaar blijkt miniem te zijn. In 2014 werd 1 woning hiervoor toegewezen. In 2014 waren er trouwens slechts 14 gewone toewijzingen en 3 mutaties.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om met het oog op een verdubbeling van het huurpatrimonium tegen 2020 een effectieve analyse te maken van de wachtlijsten en in samenspraak met andere SHM’s uit het actieterrein de woonbehoeften zowel in de huur- als de koopsector in kaart te brengen. In overleg met de gemeenten en de welzijnsactoren kan dan een doelgroepen-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 17 VAN 59

beleid uitgewerkt worden, met het oog op het beschikbaar stellen van woningen voor bijzondere doelgroepen en begeleiding door zorgen welzijnsactoren.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Totaaloordeel algemeen: voor verbetering vatbaar

Totaaloordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar

De SHM realiseerde in de periode 2009-2013 een matige productie. Tijdens de visitatie werd wel een geactualiseerd omvangrijk bouwprogramma voor huur- en koopwoningen toegelicht. De SHM hanteert een actieve verwervingsstrategie waarbij ze op zoek gaat naar alle mogelijkheden tot aankoop van gronden en panden van lokale besturen, projectontwikkelaars of private personen. Ze is actief in de diverse lokale woonoverlegvergaderingen, waar ze de realisatie van de bindende sociale objectieven mee opvolgt. Ze heeft nog geen onderbouwd doelgroepenbeleid gebaseerd op een analyse van de wachtlijsten en op de reële woonbehoeften in de huursector. Er is ook geen specifieke samenwerking met welzijnsactoren met het oog op het beschikbaar stellen van woningen voor bijzondere doelgroepen en begeleiding door zorgen welzijnsactoren. Ze werkt actief mee aan een project rond weekendverblijven en woonwagenbewoners in Rotselaar.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 18 VAN 59

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het wo- ningpatrimonium waar nodig Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

Iets meer dan de helft van de woningen voldoet aan alle ERP2020-normen en SWaL heeft een renovatie- en onderhoudsplanning, geïntegreerd in de financiële planning. Ze voert zoveel mogelijk horizontale renovaties uit en het is een goede prestatie dat ze de structurele leegstand tot een minimum beperkt. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SWaL op deze doelstelling als goed.

- De renovatie- en onderhoudsplanning is geïntegreerd in de financiële planning. De planning geeft aan welke renovatieprojecten nog dienen uitgevoerd te worden evenals de kostprijs ervan. Uit het gesprek met de raad van bestuur blijkt dat de SHM deze planningen gebruikt als instrument bij het nemen van beslissingen omtrent onderhoud, renovatie en vervangingsbouw. Dit blijkt ook uit het ondernemingsplan 2015-2019. Zo wordt voor 2015 een investering voorzien van bijna 3 miljoen euro voor het vernieuwen van buitenschrijnwerk (480.520 euro), dakbedekking en isoleren van hellende daken (1.457.660 euro), dakbedekking en isoleren van platte daken (150.000 euro) en vloeren (862.500 euro). De SHM maakt ook een - financieel onderbouwde - planning op voor de periodieke grote onderhoudswerken zoals bijvoorbeeld schilderwerken (zie ook OD 5.4). - In de planning wordt rekening gehouden met de noodzaak om de ERP2020-normen tijdig te halen. Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet 54% van het patrimonium (182 woningen) aan alle ERP2020-normen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Daarmee scoort de SHM zwak in vergelijking met de andere SHM’s (63% staat momenteel al verder). Meer in detail bekeken voldoet 90% van het patrimonium aan de norm inzake dubbele beglazing (53% doet beter) terwijl 64% van het patrimonium voldoet aan de norm voor dakisolatie (74% staat al verder), maar alle woningen voldoen reeds aan de norm met betrekking tot een energiezuinige verwarming. - In 2015 werd gestart met het vernieuwen van daken in 68 woningen in Leuven (Ter Bank He- verlee) en in 18 woningen in Tielt-Winge (Wingeveld) en van het buitenschrijnwerk in 6 woningen te Lubbeek (Sint-Maartensdal). Voor deze werken werd een beroep gedaan op renteloze renovatieleningen van de provincie Vlaams-Brabant. Hierdoor kunnen deze werken op relatief korte termijn worden uitgevoerd en is SWaL niet alleen afhankelijk van het gesubsidieerde investeringsvolume voor renovatie van het Vlaamse Gewest. Voor de vervanging van verouderde verwarmingsinstallaties door hoogrendementsketels aan 66 woningen (23 in Keerbergen, 25 in Rotselaar en 18 in Tielt-Winge) werd een EFRO (Europees Fonds voor Regi- onale Ontwikkeling)-steun bekomen van 11% van de kosten. De SHM maakt ook gebruik van andere tegemoetkomingen zoals die van Eandis. - SWaL hanteert zoveel mogelijk horizontale renovaties waarbij eenzelfde werk bij een groot aantal woningen wordt uitgevoerd. Hierdoor worden de woningen regelmatiger gerenoveerd waardoor ze steeds in algemeen goede staat blijven en de bewoner meestal niet moet verhuizen waardoor leegstand wordt vermeden. Volgens die methode werden in de periode 2010- 2013 werken uitgevoerd voor de vervanging van buitenschrijnwerk in 68 woningen in Leuven (Heverlee), Cv-installatie in 67 woningen (Keerbergen, Rotselaar, Tielt-Winge), daken in 9 woningen Lubbeek, garagepoorten in 48 woningen. Ook werd de huishoudelijke elektrische installatie vernieuwd in 86 woningen en werden rookmelders geplaatst in 284 woningen. Uit

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 19 VAN 59

een tevredenheidsenquête bij de vervanging van de Cv-installatie bleek dat een grote meer- derheid van de bevraagde huurders deze ingreep positief beoordeelde (lagere energiekost, gemakkelijke bediening van de installatie, groter warmtegevoel in huis) – zie ook OD 6.3. - Vooraleer over te gaan tot renovatie maakt SWaL de afweging of verkoop of vervangingsbouw geen kostenefficiëntere oplossing is. Zo werden in 2013 de laatste 3 woningen in de Bronlaan in Leuven (Heverlee) verkocht omdat vervangingsbouw niet haalbaar was en totaalrenovatie financieel onverantwoord. In de wijk Ruelenspark te Leuven (Heverlee) zijn de 34 voor senioren voorbehouden woningen uit 1966 aan vervanging toe. In 2012 werd beslist om de woningen na vrijwillige opzeg niet verder te verhuren (op het ogenblik van visitatie stonden er 8 leeg), ze gefaseerd af te breken en de nieuwbouw dermate te plannen dat alle huurders via verhuisbewegingen in de vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. In 2015 zal het masterplan dat door de stad Leuven werd opgemaakt, klaar zijn zodat de vervangingsbouw dan van start kan gaan. Uit de gesprekken met de vertegenwoordigers van de stad Leuven en met enkele bewoners die al in de wijk verhuisd zijn, bleek tevredenheid over de beslissing tot vervangingsbouw, maar kon de begeleiding van de betrokken oudere huurders door de SHM beter (zie ook OD 4.4.). Die 8 tijdelijk leegstaande woningen zijn de enige structureel leegstaande woningen van het huurpatrimonium. Ze worden op korte termijn afgebroken en in afwachting van de vervangingsbouw wordt het terrein dan ingezaaid om de beleefbaarheid te verzekeren. - SWaL heeft bewust geen arbeiders in dienst voor klein onderhoud en herstellingen van het patrimonium. Meldingen worden doorgegeven aan een externe firma (eerder Renotec en vanaf mei 2015 via een 4-jaarscontract de firma Vandenkreeke). In 2014 werden 151 gegron- de meldingen geregistreerd voor herstellingen (in 2012 waren er 163 en in 2013 141). Indien huurders zelf niet in de mogelijkheid zijn om onderhoudswerken of herstellingen die te hun- nen laste zijn uit te voeren, wordt ofwel doorverwezen naar het OCMW of naar externe firma's (particuliere klusjesdiensten of sociale economie bedrijven) die deze opdrachten dan uitvoeren rechtstreeks voor rekening van de huurders. Zo moeten nieuwe huurders zelf in- staan voor een grondige poetsbeurt van de woning, schilderwerken en kleine herstellings- werkjes zoals het vastzetten van plinten, deurkrukken en kastdeurtjes van keuken en badka- mer. Bewoners en welzijnsactoren waarmee de visitatiecommissie sprak, uitten veel kritiek op deze werkwijze, die ze als een gebrek ervaren. De visitatiecommissie raadt aan deze werkwijze in heroverweging te nemen zodat nieuwe huurders kunnen verhuizen naar een volledig in- stapklare woning die veel meer uitnodigt tot goed onderhoud. De visitatiecommissie suggereert de SHM ook om tegelijk de voor- en nadelen van een eigen onderhouds- en klusjesdienst te onderzoeken en zich daarbij zo mogelijk te baseren op een tevredenheidsmeting bij haar huurders. - SWaL heeft een zeer gedetailleerde renovatieplanning tot 2024 uitgewerkt voor de vernieuwing van roofing op platte daken, het vernieuwen van hellende pannendaken, de planmatige vervanging van binnen- en buitenschrijnwerk, het vervangen van keuken- en badkameruitrus- ting, het vervangen van regenwaterafvoer-kroonlijsten-goten en riolering, het vervangen van opritten, vloeren, elektrische uitrusting, vloerbekleding, pleisterwerken, sanitair en binnen- pleisterwerk. De visitatiecommissie vindt dit een voorbeeldig planningsdocument. Door de prioriteit die de SHM geeft aan renovatiewerken in functie van de ERP2020-doelstellingen, wordt het vernieuwen van keukens, badkamers en vloeren in deze planning naar achter ge- schoven, hoewel SWaL erkent dat de wooninrichting van een deel van het huurpatrimonium aan vernieuwing toe is.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 20 VAN 59

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: goed

SWaL heeft voor de koopactiviteiten een duidelijke visie op de bijdrage die zij kan leveren tot een beter milieu en brengt deze visie ook in de praktijk. Wat betreft de huuractiviteiten heeft ze wel aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid, maar de SHM heeft nog geen duidelijke (en uitgeschreven) visie op milieuvriendelijkheid en duurzaamheid. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar voor de huuractiviteiten en als goed voor de koopactiviteiten.

- Bij het ontwerp van koopwoningen anticipeert de SHM op de strengere, toekomstige ener- gieprestatienormen (E-peil en K-waarde). Ze houdt rekening met de soms lange doorlooptijd van nieuwe bouwprojecten en probeert er zo voor te zorgen dat de koopwoningen minstens voldoen aan de toekomstige waarden die zullen gelden op het moment van de verkoop van de woningen. Recentste voorbeelden zijn de 20 koopwoningen in het project Bungenveld in Zoutleeuw (voorlopige oplevering in april 2015) en de 53 koopwoningen in het project Centra- le Werkplaatsen in Leuven (voorlopige oplevering voorzien voor oktober 2015). - De SHM neemt initiatieven op het vlak van milieuvriendelijkheid. Uit milieuoverwegingen (de ruimte beter benutten en een beter E-peil) en omwille van de kostprijs van de bouwgrond worden geen woningen in halfopen bebouwing gerealiseerd, maar veeleer clusters van rijwo- ningen en enkele driegevelwoningen. Om dezelfde redenen zijn niet-verwarmde en niet- geïsoleerde garages binnen het bouwvolume niet meer verantwoord. Daarom zoekt de SHM bij het ontwerp van nieuwe projecten naar andere vormen van autobergingen als carports en groepsparkeren. - De SHM toont interesse in de bouw van passiefwoningen en BEN (Bijna Energie Neutrale)- woningen, maar meent dat dit momenteel nog niet verenigbaar is met haar sociale bekom- mernis om betaalbaar te bouwen. Ze blijft de ontwikkelingen op dit vlak echter opvolgen om voorbereid te zijn wanneer de kostprijs van passief bouwen zakt tot een betaalbaar niveau. - De SHM informeert de kopers uitgebreid over de werking van de technische installatie van de recent aangekochte woning. De koper kan ook een beroep doen op de SHM mocht hij nog vragen hebben na de verkoop.

- Uit het ondernemingsplan 2015-2019 blijkt dat de SHM aandacht wil besteden aan milieuvriendelijkheid bij de renovatie van het huurpatrimonium maar momenteel houdt de SHM zich aan de wettelijke normen of de normen bepaald door de VMSW. - Alle woningen worden individueel verwarmd met gas en er is een onderhoudscontract met de firma Cofely die permanent bereikbaar is en zorgt voor tijdige vervanging van verouderde de- fecte ketels. - Vanaf 2014 moeten nieuw gebouwde woningen ofwel een EPB-peil van E60 bereiken (met één of met een mix van 6 voorgeschreven hernieuwbare energievormen) of een EPB-peil van E54 (wanneer geen hernieuwbare energievorm wordt voorzien). SWaL opteert ervoor om voor de nieuwe projecten een E-peil te halen dat voldoet zonder dat er een verplichting is voor een hernieuwbare energievorm, dus E54. De SHM is van oordeel dat het voor huurder en eigenaar duurzamer en goedkoper in onderhoud is, om de woning beter te isoleren en lucht- dicht te maken dan een hernieuwbare energievorm te installeren. Op die manier wil ze ook de beheerskosten beperken. SWaL zet, waar toch technieken nodig zijn, in op eenvoudige systemen zodat de huurders zich de werking vlug eigen kunnen maken met het oog op een correct en dus energiezuinig gebruik. - SWaL stelt zelf vast dat de installaties voor regenwaterrecuperatie en mechanische ventilatie- systemen vaak verkeerd gebruikt worden. Sensibiliseren van de huurders is een noodzaak,

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 21 VAN 59

wat nu niet gebeurt. Enkel naar aanleiding van een tevredenheidsenquête in de wijk Sint- Antonius in Rotselaar (na de vervanging van 66 stookolieketels door verwarmingsinstallaties op gas) werden enkele schriftelijke energietips gegeven in verband met verwarmen, warm watergebruik, koken, afwassen, wassen-drogen-strijken en inzake het rendement van elektrische toestellen. - SWaL neemt geen initiatieven om huurders te sensibiliseren voor meer energiezuinigheid, maar ze geeft wel ondersteuning aan huurders met een hoge water- of verwarmingsfactuur (zie OD 4.4). De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om sensibiliseringsacties uit te werken als onderdeel van haar strategie omtrent milieuvriendelijkheid. Een beroep doen op energie- scans kan daarbij een goed middel zijn. - Voor alle huurwoningen werd in 2012 een EPC-certificaat opgemaakt door een medewerker van SWaL die hiervoor de opleiding “erkend energiedeskundige type A” heeft gevolgd. Naar aanleiding van grote renovaties krijgen die certificaten een update. Het resultaat van de door- lichting van het huurpatrimonium bevestigde volgens SWaL de energetisch goede kwaliteit van de woningen. Dat bleek ook gedeeltelijk uit de lijst van de certificaten die tijdens de visitatie werden bezorgd. Enige uitzondering was de wijk Ruelenspark in Leuven (Heverlee) met hoge (en dus slechte) scores boven de 600, waar voor alle 34 woningen is beslist tot sloop en vervangingsbouw. De visitatiecommissie stelt echter vast dat volgens de meest recente pa- trimoniumenquête slechts 54% van het patrimonium voldoet aan alle ERP2020-normen en er dus nog heel wat werk op de plank ligt.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een visie en strategie uit te werken op het vlak van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en dit te vertalen in concrete maatregelen en de huurders te sensibiliseren op het vlak van zuinig energiegebruik. De uitvoering van een ener- giescan (bijvoorbeeld door een energiesnoeibedrijf) kan hierbij een belangrijke steun zijn. In deze visie kan ook aandacht gegeven te worden aan onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie én het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame initiatieven. De Vlaamse Maatstaf Duurzaam Bouwen kan een interessant referentiepunt vormen evenals de expertise van andere SHM’s met veel ervaring ter zake.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar

SWaL realiseerde sinds 2008 2 aangepaste huurwoningen, maar verder geen aangepaste of aanpasbare woningen in huur of koop. Voorts beschikt ze niet over een visie of strategie op het meer flexibel inzetbaar maken van haar patrimonium, hetzij door aanpassingen in haar patrimonium, hetzij door een strategie naar meegroeiwonen op wijkniveau.

- SWaL had de intentie om zowel voor het project Eikenberg in Leuven (Wilsele) als voor het koopproject Centrale Werkplaatsen in Leuven (Kessel-Lo) aangepaste woningen te voorzien. Bij de realisatie bleek er telkens iets fout te lopen waardoor ze uiteindelijk niet formeel als aangepaste woningen werden beoordeeld. SWaL verhuurt in de gemeente Rotselaar wel 2 aangepaste woningen voor personen met een beperking. - Huurders met een motorische beperking kunnen bij gebrek aan aangepaste woningen niet muteren naar een geschikte woning, maar krijgen wel de toestemming om de nodige aanpas- singswerken uit te voeren zodat zij in de woning kunnen blijven (plaatsen van een traplift, wandbeugels, een douchezitje). SWaL begeleidt hen evenwel niet in de procedure om hiervoor een tussenkomst van het VAPH te bekomen (zie ook OD 4.4).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 22 VAN 59

- In Hoegaarden staan 10 kangoeroewoningen (5 beneden en 5 boven). Die woningen beschikken over een gemeenschappelijke inkomhal en aansluitende tuinen waardoor ze steeds contact kunnen hebben met elkaar. In principe zijn de 5 woningen op de begane grond bestemd voor ouderen en de 5 bovenste woningen voor gezinnen. Vermits Hoegaarden in zijn gemeentelijk toewijzingsreglement niet specifiek vermeldt dat die woningen moeten verhuurd worden aan bejaarden of aan personen met een motorische beperking, kan iedereen er terecht. Aangezien de woningen uitgerust zijn met een inloopdouche en met kleine aanpassingen zoals hefbomen naast het toilet, raadt de visitatiecommissie SWaL aan om samen met de gemeente in overweging te nemen om die woningen via het lokaal toewijzingsreglement voor te behouden voor mensen met een beperking

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om met betrekking tot aanpasbaar bouwen een duidelijke visie en strategie te ontwikkelen. Met de welzijnsactoren en het gemeentelijk woonoverleg kan ze nagaan hoe ze haar patrimonium meer flexibel inzetbaar kan maken en welke consequenties dit heeft naar de eventuele realisatie van rolstoelbezoekbare, aanpasbare en aangepaste woningen.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Totaaloordeel algemeen: voor verbetering vatbaar

Totaaloordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar

SWaL zet in op het behalen van de ERP2020-normen van haar patrimonium en ze draagt zorg voor de kwaliteit van de woningen. Ze werkt met een planning, waarbij ze momenteel een tijdshorizon tot 2020 aanhoudt. Deze planning is geïntegreerd in de financiële planning. De visitatiecommissie stelt vast dat SWaL inzake milieuvriendelijk en duurzaam bouwen nog geen duidelijke visie en strategie heeft ontwikkeld en nauwelijks initiatieven heeft genomen om de bewoners te sensibiliseren inzake energiezuinig wonen. In de koopactiviteiten is er vooral oog voor de betaalbaarheid voor de doelgroep. De SHM is er nog niet in geslaagd het principe van aanpasbaar bouwen - wat inhoudt dat een flexibeler inzet van haar patrimonium mogelijk is - te realiseren. De visitatiecommissie beveelt aan daarvoor een visie en strategie uit te werken en deze in de praktijk om te zetten. Met de welzijnsactoren en het gemeentelijk woonoverleg kan ze nagaan hoe ze haar patrimonium meer flexibel inzetbaar kan maken en welke consequenties dit heeft naar de eventuele realisatie van rolstoelbezoekbare, aanpasbare en aangepaste woningen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 23 VAN 59

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed

We beschikken nog niet over met andere SHM’s vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kost- prijzen van bouwen renovatieprojecten. Wel is er informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of een SHM prijsbewust bouwt, zonder dit in een context te zien van een onderlinge positionering. Uit deze data (7 nieuwbouw- of vervangingsbouwprojecten) blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond voor de nieuwbouwprojecten in de ontwerpfase en bij de bestelling heeft gerespecteerd zowel voor de koop- als de huuractiviteiten. De contractwijzigingen die leidden tot meerkosten tijdens de uitvoeringsfase lagen de voorbije jaren in het algemeen heel laag en dit zowel voor de nieuwbouw- als voor de renovatieprojecten. De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als goed.

- Reeds van bij de verwerving van (voornamelijk) gronden hanteert SWaL de kostprijsnormen van de VMSW als plafondprijzen. Tevens koopt de SHM principieel aan tegen of onder de schattingsprijs. Dit prijsniveau halen vergt vaak de nodige onderhandelingen, maar aangezien SWaL dit principe consequent hanteert, is dit van bij het begin duidelijk voor alle partijen. Re- cent heeft de SHM beslist om voorlopig geen nieuwe grondverwerving meer te doen omdat er nog onduidelijkheid is over de toekomstige subsidiëring van de koopactiviteiten. Rekening houdend met deze onzekerheid en met de hoge aankoopprijzen van grond in de regio vindt de SHM dat er geen garanties zijn dat eventueel te realiseren projecten later met winst of break-even zullen kunnen verkocht worden. De visitatiecommissie kan zich in deze tijdelijke verwervingsstop vinden gelet op de hoge grondvoorraad van de SHM (zie OD 1.4). Voor de verwerving van gronden deed de SHM in het verleden reeds beroep op renteloze leningen van de provincie Vlaams-Brabant (bv. Roodhuisberg – Aarschot). - Indien een grondige renovatie van het huurpatrimonium nodig is, onderzoekt de SHM of vervangingsbouw geen interessantere piste is (zie Ruelenspark – Leuven). Qua schaalgrootte wordt er gestreefd naar minimaal een 8-tal koop- en/of huurwoningen per project. De SHM beschouwt dit als de ondergrens om een project financieel leefbaar te houden. Indien een gemeente vraagt om een (inbreidingsgericht) project met een lager aantal wooneenheden te bouwen zal de SHM de financiële haalbaarheid hiervan toch onderzoeken. - In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal nieuwbouwprojecten huur opgestart waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft 2 recent opgestarte (schetsontwerp) of in uitvoering zijnde gemengde projecten van naderbij bekeken. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. In- dien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duur- dere lening. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond voor 1 project (8 huurwoningen en 15 koopwoningen) zowel in de ontwerpfase als bij de bestelling heeft gerespecteerd. Het ramingsbedrag van de ontwerpfase en het bestelbedrag lag ongeveer 4% onder het leningsplafond zodat de SHM over wat marge beschikte. Bij het andere project (11 huurwoningen en 21 koopwoningen) was er een overschrijding met 7%. Het betrof hier een gemengd project en de overschrijding was het gevolg van diverse factoren (een vrij oud ontwerp, een aanbesteding met ongunstig resultaat en een verkeerde raming van de architect). Sommige van deze elementen waren volgens de visitatiecommissie te voorkomen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 24 VAN 59

- Voor koopprojecten hangt de financiering niet af van de subsidiabele prijsplafonds uit de huursector. De SHM wordt immers gestimuleerd om zo goedkoop mogelijk te bouwen (prijs/kwaliteit), door het feit dat ze de woningen ook nog verkocht moet krijgen aan het doelpubliek, dat over een beperkt inkomen beschikt, en daardoor ook over een beperkte draagkracht voor de hypothecaire leninglasten. De prijsplafonds die in de huursector worden gebruikt, vormen wel een referentiekader voor de beoordeling van de prestaties van de SHM bij de bouw van koopwoningen. SWaL hanteert dezelfde politiek voor de koopwoningen als voor de huurwoningen, namelijk de 95%-grens. Uit het nazicht van een vijftal recente koopprojecten blijkt in het algemeen dat het ramingsbedrag van de ontwerpfase en het bestelbedrag telkens onder of op het (voor de huur van toepassing zijnde) leningsplafond lag zodat de SHM over wat marge beschikte. Bij één project werd bij de bestelling evenwel het plafond met 12% overschreden (20 koopwoningen) al heeft de SHM voor nog ongeveer 1,3% bespa- ringen kunnen realiseren tijdens de uitvoeringsfase. Dit kan aanleiding geven tot een hogere verkoopprijs van de betreffende woningen. Tot op het moment van de visitatie heeft de SHM haar koopwoningen doorgaans vlot kunnen verkopen aan het doelpubliek. - Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang, want dit bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond uiteindelijk heeft gerespecteerd. In de periode 2009 tot en met 2013 blijken er slechts in heel beperkte mate meerwerken te zijn toegestaan. Bij renovatieprojecten (2 projecten) lagen de contractwijzigingen rond de 0,5% van het bestelbedrag, bij de recente nieuwbouwprojecten (8 projecten) compenseerden de minwerken meestal de meerwerken zodat er nauwelijks overschrijdingen waren van het bestelbedrag. In het algemeen zou men kunnen stellen dat meerwerken meer voorkomen bij een renovatie- project dan bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject aangezien bij een renovatiepro- ject de kans groter is dat men op onvoorziene zaken stoot die aanleiding geven tot meerwerken. De SHM gebruikt een overzichtelijk systeem voor de financiële opvolging van de uitvoering van de bouwwerken en van de min- en meerwerken. Hierover wordt periodiek gerapporteerd aan het beheerscomité en aan de raad van bestuur. Indien men ten slotte de vergelijking maakt met andere SHM’s op het vlak van contractwijzigingen die aanleiding geven tot een overschrijding van het bestelbedrag, blijkt dat in de periode 2009 tot en met 2013 SWaL meestal behoorde tot de best presterende SHM’s. - Volgens de visitatiecommissie bouwt de SHM kostenbewust:  ze geeft aan de architect in het bestek de opdracht mee om de bouwkosten onder controle te houden en te ontwerpen binnen de 95% van de subsidiabele financieringsplafonds. Indien nodig stuurt de SHM verder bij tijdens de ontwerpfase. Ze voorziet in de opdracht tevens dat hij het dossier dient te herwerken indien blijkt dat bij de aanbesteding de VMSW-plafonds met meer dan 15% worden overschreden;  ze zet in op “…eenvoudige woningen waar onderhoudsvriendelijkheid, betaalbaarheid en vooral woonkwaliteit primeert op het esthetische en architecturale vormgeving…. Ook de omgeving en de inrichting van gemeenschappelijk delen in een project (al dan niet in beheer van SWaL) dient in die zin aandacht te krijgen.” (zie het ondernemingsplan 2015-2019). De SHM gebruikt daarbij een eigen 7-puntenprogramma, dat een aantal extra eisen bevat voor de uitvoering van een project bovenop de C2008 van de VMSW;  ze houdt het typebestek voor de bouwwerken regelmatig up-to-date door ervaringen van vorige projecten te verwerken;  bij het nazicht van de bestekken van de architecten gebruikt de SHM een eigen checklist om een kwaliteitscontrole uit te voeren;  waar mogelijk doet ze beroep op subsidies voor duurzaamheidsmaatregelen, inclusief premies van Eandis en EFRO (vervanging van 66 Cv-installaties door hoger rendementsketels).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 25 VAN 59

- De SHM gaf tijdens de visitatiegesprekken mee dat ze op het vlak van de bouwverrichtingen synergie realiseert tussen de koop- en huuractiviteiten onder andere door het hoge bouwvolume koop. Dit is een van de verwezenlijkingen van de fusie. De visitatiecommissie heeft effectief kunnen vaststellen dat de bouwactiviteiten nu geïntegreerd en planmatig verlopen (zie hoger) en dat hierdoor efficiëntiewinsten worden gerealiseerd. - De SHM streeft ernaar om de verkoopprijs van koopwoningen inclusief grond en inclusief BTW onder de 200.000 euro te houden omdat dit volgens haar de grens is van wat voor de doelgroep betaalbaar is. Indien uit de ramingen de bouwkost te hoog blijkt, wordt in eerste instantie gekeken of er bespaard kan worden op de gebruikte materialen. Het hogervermelde eigen 7-puntenprogramma bevat op dat vlak een aantal voorstellen. Volstaat dit niet dan probeert de SHM de verkoopprijs van de grond te verlagen (de SHM moet de grond verkopen tussen 50 en 75% van de venale waarde, maar heeft daarin een vrije keuze). De SHM geeft zelf aan dat ze de laatste jaren vooral tegen deze ondergrens heeft moeten werken, onder andere omdat ze vindt dat er weinig mogelijkheden zijn om de kostprijs van de koopwoningen zelf verder te beperken. De woningen worden standaard opgeleverd zonder keuken, zonder vloeren en soms zelfs zonder badkamermeubels. Ze probeert om de oppervlaktes van de woningen en de grond te beperken maar op dat vlak spelen natuurlijk de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeenten vaak een rol. De SHM geeft wel aan dat kandidaat-kopers nog altijd opteren voor een relatief grote koopwoning (bijvoorbeeld met 3 slaapkamers). In de recente projecten werden in het pand geen garages meer voorzien maar heeft de SHM een parkeerplaats op het terrein opgenomen aangezien dit goedkoper is. De gemiddelde verkoopprijs van de laatste 4 projecten waarvan de verkoopprijs reeds bepaald was, schommelde tussen 180.000 euro en 225.000 euro. In alle projecten had de SHM het grondaandeel gere- kend aan 50% van de marktwaarde. (zie ook OD’s 1.2 en 2.2) - De SHM geeft aan dat op de verkoop van de koopwoningen zelf geen of nauwelijks winst wordt gemaakt aangezien het huidige overdrachtenbesluit weinig ruimte laat in de prijszet- ting en het de gemaakte kosten zijn die doorgerekend moeten worden naar de koper. De marge die er wel is, dekt enkel het risico van het verschil in verkoopprijs van de woning, die meestal bepaald wordt vooraleer het project is opgeleverd, en de eindafrekening van het project. Als er al een winstmarge is, is dit dankzij het aandeel van de grondprijs en dan alleen op historische gronden van de SHM. Volgens het overdrachtenbesluit dient de grond verkocht te worden tussen de 50% en 75% van de venale waarde (zie hoger). De winstmarge die nog kan worden behaald op de historische gronden vormt voorlopig nog een buffer waarmee nieuwe gronden kunnen worden aangekocht en sociale koopwoningen worden gerealiseerd. Deze buffer is eindig en de SHM stelt zich in haar ondernemingsplan 2015-2019 de vraag hoelang het nog haalbaar is om betaalbare sociale koopwoningen te realiseren voor het doelpubliek wanneer ook de subsidies voor de koopactiviteiten komen te vervallen. Volgens SWaL zou het wegvallen hiervan betekenen dat sociale koopwoningen gemiddeld zowat 30.000 euro duurder zullen worden. In het ondernemingsplan 2015-2019 geeft de SHM aan dat er zal moeten worden gezocht naar alternatieven om de sociale koopwoning betaalbaar te houden. Moge- lijkheden als erfpacht, “community land trust”-systemen, huurkoop of het grondaandeel in stukken of op langere termijn verkopen, zijn pistes die onderzocht dienen te worden. De SHM heeft die nog niet onderzocht en geen dergelijke constructies in de praktijk toegepast. Tijdens de gesprekken van de visitatiecommissie met de beleidsverantwoordelijken en de woonactoren is naar voor gekomen dat sommige gemeenten misschien wel openstaan om mee te werken aan deze alternatieven maar dat de financiële toestand van de gemeenten een obstakel kan vormen. Rekening houdend met het feit dat de Vlaamse Overheid de subsidies voor de koopactiviteiten zal afbouwen, kan de visitatiecommissie enkel aanraden om dit zo snel mogelijk op te nemen en de diverse opties op hun haalbaarheid te onderzoeken, al of niet samen met collega-SHM’s of de sector in het algemeen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 26 VAN 59

- De SHM beschikt over een overzichtelijk opvolgingssysteem van de diverse koopprojecten waarop ze de kerngegevens bijhoudt (data oplevering, aanbesteding, aantal verkopen). Ze kan het verkoopproces dus tijdig opstarten. De SHM zal in 2015 zowat 170 koopwoningen verkopen waarvan ruim 130 in Leuven en de rest in Diest, Haacht en Scherpenheuvel-Zichem; dit is veel meer dan de voorbije jaren (zie OD 1.2). Een goede organisatie van de verkoop is van groot belang zowel vanuit maatschappelijk standpunt als vanuit het standpunt van de beheersing van de kosten. De projecten zijn immers gefinancierd met marktconforme leningen - hoe sneller de woning verkocht worden, hoe minder interesten er moeten vergoed worden. Om de piek op te vangen heeft de SHM een tijdelijke medewerker aangeworven voor een periode van 1 jaar. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM het verkoopproces onder controle heeft en proactief de nodige maatregelen neemt om hogere verkoopvolumes aan te kunnen.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

Bij SWaL bedroeg in 2013 de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 135 euro; daarmee behoorde de SHM tot de 30% SHM’s in Vlaanderen met de laagste gemiddelde huurlasten. De SHM beschikt wel over een bijzonder laag aandeel appartementen en duplexen (9%), waaraan traditio- neel hogere huurlasten zijn verbonden. De SHM voert geen voorcontroles uit bij een huuropzeg- ging en zet nog niet in op het sensibiliseren van de huurders omtrent het beperken van de ener- gielasten; ze doet wel inspanningen om de huurlasten te verlagen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed.

- De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij SWaL bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een appartement 323 euro. SWaL kent de hoogste mediaan huurprijs van de sector. Voor een eengezinswoning, bungalow en duplex bedraagt de mediaan huurprijs respectievelijk ongeveer 311, 242 en 227 euro; voor deze types woongelegenheden heeft telkens slechts 25% van de SHM’s een hogere mediaan huurprijs. Het inkomen is de meest bepalende factor van de huurprijs en daarom is het ook niet verwonderlijk dat het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van SWaL ook iets hoger ligt dan bij de meeste andere SHM’s. Het bedroeg 14.129 euro in 2013. - In 2013 bedroeg de gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij SWaL ongeveer 135 euro per jaar. De SHM behoort daarmee tot de 30% SHM’s in Vlaanderen met de laagste gemiddelde huurlasten. De huurlasten per woning lagen in de volledige periode 2009 tot en met 2013 stabiel rond de 130 euro per jaar per woning. Het niveau van de huurlasten houdt sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen en duplexen bestaat, namelijk 9%. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …). Slechts bij een paar SHM’s ligt het aandeel appartementen nog lager. De visitatiecommissie heeft wel vastgesteld dat de huurlasten de voorbije jaren niet conform de geldende instructies werden geboekt. Een volledig uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s draagt bij tot een grotere vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling wat op zijn beurt eventuele beleidsbeslissingen van de SHM en zelfs de overheid beter kan onderbouwen. - De totale huurlast bedroeg in 2013 ongeveer 45.000 euro. De grootste drie posten worden gevormd door de vergoedingen voor het onderhoud van de Cv- en warmwaterinstallaties (ongeveer 38.000 euro), voor het onderhoud van de liften (ongeveer 3.000 euro) en ander on-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 27 VAN 59

derhoud (ongeveer 2.700 euro). Het onderhoud van de liften rekent ze uitsluitend door aan de bewoners van de appartementen. De kosten voor het onderhoud van en de herstellingen aan de Cv- en warmwaterinstallaties vallen natuurlijk ten laste van bijna alle huurders. - Aangezien het patrimonium van de SHM hoofdzakelijk uit eengezinswoningen bestaat, zijn voor 90% van de huurders de huurlasten beperkt tot de bijdrage in het onderhoud van de Cv- installatie en in de brandverzekering. De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen.  de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand van verhaal ten opzichte van de huurder’ is opgenomen (ongeveer 12 euro per jaar of 1 euro per maand per huurder). Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen, hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten. Dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurdersaansprake- lijkheid is afgedekt door een verzekering;  de tweejaarlijkse controle van en de herstellingen aan de Cv- en warmwaterinstallaties evenals de permanentie (7 dagen op 7 dagen, 24u op 24u) is uitbesteed. In de praktijk zijn de kosten daardoor meestal lager dan wanneer de huurder dat zelf (gedeeltelijk) moet regelen;  SWaL zet in op grondgebonden eengezinswoningen en duplexappartementen met aparte ingangen om gemeenschappelijke kosten (poetsen van gemeenschappelijke ruimten, verwarming, noodverlichting, ...) te vermijden;  in de weinige kleine appartementsblokken van haar patrimonium met gemeenschappelijke delen, sensibiliseert ze de huurders om de gemeenschappelijke delen zelf te onderhouden. Volgens de SHM zijn niet alle huurders bereid om dit onderhoud op zich te nemen. In de appartementsblokken waar de huurders het onderhoud niet zelf wensen te doen, raadpleegt SWaL regelmatig de markt om de onderhoudskosten te drukken; in 2014 kon ze de huurlasten zo verminderen tot 20 euro per maand. - De visitatiecommissie vindt dat de SHM al goede inspanningen levert om huurlasten te beperken. Mogelijks kan de toepassing van een praktijk die bij veel andere SHM’s gangbaar is de prestaties nog verder verbeteren. Het gaat dan om de voorcontrole bij de opzegging van het huurcontract. Bij een dergelijke voorcontrole kan de SHM nagaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen en kunnen in sommige gevallen dure afrekeningen voorkomen worden. Sommige SHM’s passen deze voorcontrole toe bij alle huurders die hun huurcontract opzeggen (of die opgezegd worden) of ten minste bij deze groep van huurders waarvan de SHM het risico op een hoge huurschade het hoogst inschat. - De SHM levert geen inspanningen om de huurders te sensibiliseren over het verbruik van de nutsvoorzieningen. De visitatiecommissie adviseert de SHM dus om de inspanningen hierom- trent op te voeren, zoals ze overigens zelf aangeeft in het ondernemingsplan 2014-2019. De SHM kan daarvoor aansluiten bij initiatieven van andere actoren, zoals gemeenten en OCMW’s (zie ook OD 2.2).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 28 VAN 59

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

Eindoordeel koopactiviteiten: goed Eindoordeel huuractiviteiten: goed

De visitatiecommissie is van mening dat de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt zowel voor de koop- als de huuractiviteiten. De SHM respecteert tijdens de ontwerpfase het subsidiabel leningsplafond (vroeger NFS2 en sinds 2012 FS3). Ze houdt ook de contractwijzigingen die tijdens de uitvoeringsfase leiden tot meerkosten onder controle zodat SWaL in de meeste gevallen ook in deze fase de bouwkosten binnen het subsidiabel leningsplafond kan houden. Volgens de visitatiecommissie heeft de SHM dus het bouwproces onder controle en maakt ze tevens gebruik van opgedane ervaringen om dit telkens bij te sturen. Het verloopt dus planmatig. De visitatiecommissie heeft ook kunnen vaststellen dat de fusie uit 2006 tot synergie heeft geleid op het vlak van de bouwverrichtingen. De SHM onderneemt inspanningen om de huurlasten te beperken maar laat volgens de visitatiecommissie nog kansen liggen om op dit vlak tot betere prestaties te komen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 29 VAN 59

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van SWaL voor de woonzekerheid van haar huurders als goed, maar vraagt aandacht voor enkele kanttekeningen die de visitatiecommissie maakt. Er is een goede procedure huurdersachterstallen die strikte termijnen hanteert en ruimte laat voor afbetalingsplannen. Daardoor zijn huurdersachterstal en uithuiszettingen beperkt. Het aantal uithuiszettingen vanwege problematisch woongedrag is zeer beperkt, maar een duidelijke aanpak heeft SWaL nog niet ontwikkeld.

- SWaL beschikt sinds 2012 over een goed uitgewerkte procedure huurachterstallen voor zowel zittende als vertrokken huurders. De procedure zittende huurders voorziet een eerste aan- maningsbrief uiterlijk de vijfde dag van de eerste maand na niet of slechts gedeeltelijke betaling van de huur of huurlasten of het niet naleven van een afbetalingsplan. Deze brief wordt niet aangetekend verstuurd, wat goed is omdat gewone brieven meestal effectiever zijn en de huurder in tegenstelling tot heel wat aangetekende brieven ook bereiken. Een tweede aanmaning stuurt SWaL de vijfde dag van de tweede maand en in die brief verwittigt zij de huurder dat bij niet betaling het dossier wordt overgemaakt aan het OCMW. Bij niet betaling van achterstallige huur(lasten) stuurt SWaL de twintigste van de tweede maand een aangetekend schrijven waarin (volgens de procedure, maar niet bevestigd door de praktijk) wordt vermeld dat het dossier wordt doorgestuurd naar het OCMW, met vraag tot bemiddeling. Tegelijk stuurt SWaL een brief naar het OCMW. Hebben al deze stappen niet het gewenste effect, dan maakt SWaL het dossier over aan de advocaat met de opdracht om een oproeping in verzoe- ning te starten bij de vrederechter. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure voorafgaand aan een procedure ten gronde, een afbetalingsplan af te sluiten. Lei- den de aanmaningsbrieven of pogingen tot bemiddeling niet tot een afdoend resultaat, dan wordt de juridische procedure ingezet. Het beheerscomité van de SHM beslist vervolgens of het vonnis van de vrederechter tot uithuiszetting wordt betekend en uitgevoerd. - De brieven die SWaL aangaande deze procedure stuurt naar haar huurders zijn kort, zeer direct en weinig ondersteunend. Zo bijvoorbeeld verwijst de tweede brief al naar gerechtelijke stappen die bij niet-betaling zullen worden ondernomen en daarbij wordt in een adem verwezen naar het ter bemiddeling overmaken van het dossier aan het OCMW. In de derde brief wordt (in tegenstelling tot wat in de procedure staat) overigens niet verwezen naar deze doorverwijzing naar het OCMW. De brief aan het OCMW maakt ook duidelijk dat dossiers enkel worden overgemaakt aan het OCMW voor cliënten waarvoor dat wettelijk verplicht is; voor anderen niet. Over de bemiddeling van de OCMW’s in deze procedure heeft SWaL geen samenwerkingsovereenkomst, maar er is tussen SWaL en de OCMW’s op dossierniveau wel contact via telefoon of e-mail. De OCMW’s waarmee de visitatiecommissie sprak, geven aan dat de SHM al heel wat stappen heeft gezet om achterstallige huur te recupereren op het ogenblik dat het OCMW wordt ingeschakeld. De OCMW’s komen in hun bemiddeling overigens meestal niet veel verder dan een brief aan de betrokken huurder. - Volgens de jaarverslagen van de SHM reageerde in 2012 en 2013 zowat de helft - en in 2014 zelfs 75% - van de aangeschreven huurders op de eerste aanmaning met een effectieve betaling van de achterstal of een afbetalingsplan. Deze aantallen dalen verder tot nog gemiddeld 20% derde aanmaningsbrieven en 10% verwijzingen naar de vrederechter, cijfers die in 2014 nog eens de helft lager liggen dan dit gemiddelde over de voorbije 3 jaar. Het aantal uithuiszettingen ten gevolge van huurdersachterstal bleef beperkt tot 2 in 2012 en geen enkele in

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 30 VAN 59

2013 en 2014, wat wijst op een goede werking van de procedure en stappen die de SHM in deze zet. - De huurdersachterstal van de zittende huurders bedroeg eind 2012 en eind 2013 ongeveer 16.000 euro) en eind 2014 minder dan 10.000 euro (0,65% van de totale huurinkomsten), telkens voor een 20-tal huurders. Eind 2014 waren er 5 huurders met een afbetalingsplan en 2 met een collectieve schuldenregeling; er zaten op dat moment 7 dossiers bij de advocaat. - Overlast of problematisch woongedrag komen zeer zelden voor; in 2014 waren er enkel een paar burenruzies vooral vanwege cultuurverschillen. De SHM wijst er op dat dit soort problemen zo goed als niet voorkomt bij grondgebonden woningen en dat het aantal appartementen van SWaL zeer beperkt is. Het gaat ook meestal om kleine probleempjes. Om uithuiszetting om die reden te voorkomen heeft de SHM dan ook geen uitgesproken aanpak of procedure. Ze heeft daarover ook nog geen contacten gehad met andere woon- of welzijnsactoren, maar wel al collega’s bevraagd over hun ervaringen en aanpak. - Bij meldingen van problematisch woongedrag (door buren, eigen medewerkers of aannemers) nodigt SWaL de betrokken huurder uit op kantoor of gaat een medewerkster op huisbezoek en worden de nodige afspraken gemaakt. Sinds de aanwerving van de maatschappelijke assistent eind 2013 heeft de SHM meer aandacht voor dit soort problemen en lost ze die zelf op door gesprekken met de betrokken huurder, en nog zonder ondersteuning van andere actoren. - Per jaar zijn er gemiddeld 15 huurbeëindigingen door de huurder zelf. De SHM peilt sinds 2014 naar de reden van vertrek. Op termijn hoopt ze - aldus haar ondernemingsplan - op basis van die gegevens de eigen werking bij te sturen, haar aanbod beter op de vraag af te stemmen en eventuele woonbegeleiding aan te bieden bij doorstroming naar de sociale koop of de private huur- of koopmarkt.

De visitatiecommissie suggereert de SHM om te onderzoeken of er geen kortere termijnen wen- selijk zijn in het versturen van de aanmaningbrieven. De visitatiecommissie adviseert de SHM om de brieven, die ze stuurt naar huurders met betalingsachterstand, aan te passen aan haar procedure huurachterstallen en het OCMW altijd te verwittigen bij huurdersachterstal van een huurder (en niet enkel bij huurders voor wie dat wettelijk verplicht is). Ze suggereert de SHM om in haar brieven duidelijker te wijzen op de ondersteunende rol van het OCMW en met die OCMW’s de nodige afspraken te maken over een rolverdeling en wederzijdse inspanningen ter zake. De visitatiecommissie adviseert de SHM ook om een procedure (of vaste aanpak) van overlast of problematisch woongedrag uit te werken in overleg met andere actoren zoals OCMW’s of CAW en met hen afspraken te maken over de rolverdeling op dat vlak. Dit kan zorgen voor meer transparantie en een efficiëntere aanpak (zie ook OD 4.2).

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: goed

Uit de diverse gesprekken bleek dat de leefbaarheidsproblemen in de sociale huurwijken van SWaL eerder beperkt zijn en vooral betrekking hebben op burenruzies, cultuurverschillen en ge- luidoverlast. Die problemen worden ad hoc aangepakt. Initiatieven om leefbaarheid in sociale woonwijken te versterken neemt de SHM niet, ook niet in samenwerking of afspraak met andere actoren. Omdat SWaL zelf weinig actief inzet op leefbaarheid in bestaande en geplande woonwijken en er geen duidelijke visie en strategie is op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van SWaL op deze doelstelling voor haar huuractiviteiten voor verbetering vatbaar. In de koopsector worden geen problemen gesignaleerd en heeft de SHM aandacht voor leefbaarheidskwesties vooral in de realisatie van ge-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 31 VAN 59

mengde projecten. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van SWaL voor deze doelstelling als goed voor de koopactiviteiten.

- Het huurpatrimonium van SWaL omvat geen grote complexen waardoor de SHM, maar ook de actoren waarmee de visitatiecommissie sprak, burenruzies, cultuurverschillen en geluids- overlast ervaren als de belangrijkste leefbaarheidsproblemen. De SHM noemt deze vorm van leefbaarheidsproblemen enigszins beheersbaar voor een sociale huisvestingsmaatschappij omdat die problemen meestal kunnen worden opgevangen met huisbezoeken en bemidde- lingsgesprekken, waarvoor zo nodig wordt samengewerkt met politie, OCMW of gemeente. Sinds kort zit er enige systematiek in die aanpak - via huisbezoeken en samenspraak met bewoners zoeken naar een oplossing en daarvoor zo nodig een beroep doen op een derde - maar een goed uitgewerkte en gedragen visie op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen heeft de SHM nog niet. Ze nam zich met de aanwerving van een maatschappelijke assistente echter voor om hier werk van te maken en zo voor haarzelf meer lijn te leggen in haar optreden en de hele organisatie daarop te kunnen instellen. In eerste instantie wil ze meer inzetten op aanwezigheid in de wijken en op huisbezoeken, om op die manier ook ogen en oren te hebben in haar patrimonium want die heeft ze daar nu niet. Problemen bereiken de SHM dan ook vooral via de bewoners zelf en occasioneel ook via medewerkers en aannemers. De visitatiecommissie vernam van de actoren en bewoners dat er nu ook meer wordt ingezet op het aanpakken van burenruzies en dat dit op een professionele manier gebeurt. De betrokken huurders tonen zich daar tevreden over, terwijl we van actoren hoorden dat dit in bepaalde wijken ook echt wel nodig is en dat de SHM daar in het verleden te weinig toe kwam. - Zet de SHM nu meer in op deze curatieve aanpak, een proactieve aanpak is er nog niet en dat beseft de SHM ook. Van actoren en huurders vernam de visitatiecommissie dat sommige wijken geplaagd worden door pestgedrag, hangjongeren en een drugsproblematiek. Ze verwachten van de SHM in een samenwerking met andere actoren (gemeente, OCMW, welzijn) meer initiatief om daar tegen in te gaan, bijvoorbeeld onder de vorm van het stimuleren van buurt- comités of leefbaarheidsacties van bewoners of acties door de SHM zelf. De visitatiecommissie adviseert SWaL om deze verzuchtingen met de huurders en actoren te bespreken en te onderzoeken welke rol ze kan opnemen in de samenwerking met andere actoren daarrond. - SWaL neemt voorlopig zelf geen eigen initiatieven om de leefbaarheid in haar sociale woonwijken te verbeteren en ze speelt ook niet in op de – weliswaar beperkte – initiatieven die gemeente- of OCMW-besturen nemen. SWaL neemt zich voor om buurtwerkingen te facilite- ren of eventueel zelf op te zetten, maar concrete aanzetten zijn er nog niet. - Ook in de koopprojecten van SWaL worden noch door de maatschappij noch door de woon- en beleidsactoren leefbaarheidsproblemen gesignaleerd. De SHM nam enkel een aantal be- scheiden leefbaarheidsinitiatieven. Zo liet ze bewoners van koopappartementen naast het kantoor in het verleden toe om de parking te gebruiken voor een feest. De toewijzing van nieuwe koopwoningen gebeurt in groep wat een contactmoment is voor de nieuwe bewoners. - Ambtenaren en de lokale beleidsverantwoordelijken geven aan dat de huur- en koopprojecten in dialoog met gemeentebestuur en -administratie tot stand komen en dat daarbij aandacht is voor leefbaarheidskwesties en voor vernieuwende woonvormen zoals het kleinschalig wonen voor woonwagenbewoners in Rotselaar of de kangoeroewoningen in Hoegaarden. In- breidingsgerichtheid, nabijheid van diensten, kleinschaligheid, een duurzame open ruimte (naast privé-ruimte ook gemeenschappelijk groen, trage wegen) en de realisatie van een sociale mix (projecten huur - koop) zijn daar voor SWaL belangrijke ingrediënten van. Ook in het ontwerp van de woningen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met leefbaarheid door een aparte ingang te voorzien voor elke woning en inkijk in tuinen en op terrassen zoveel mogelijk te vermijden.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 32 VAN 59

De visitatiecommissie stelt vast dat er zich in de woonwijken van SWaL weinig leefbaarheidsproblemen voordoen. De SHM neemt stilaan meer actie om die beperkte problemen aan te pakken, maar een duidelijke visie en strategie op leefbaarheid ontbreken. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om, voortbouwend op de eigen ervaringen, in samenspraak met huurders en actoren, een visie en strategie uit te werken op leefbaarheid en de aanpak van leefbaarheidsproblemen, daarvoor doelen voorop te stellen, afspraken voor te maken met andere actoren en er concrete inzet aan te verbinden.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

SWaL heeft tot op heden weinig initiatief genomen om bewoners of bewonersgroepen te betrekken bij sociale huurprojecten of bij wijkbeheer. De maatschappij hanteert vandaag vooral een individuele aanpak en betrekt huurders bij renovatieprojecten enkel via een informatieverga- dering in de aanloop naar de werken zelf. Ze heeft eind 2013 een maatschappelijke assistente aangeworven onder meer met het oog op het opzetten van een bewonerswerking, maar dit was in haar eerste werkingsjaar nog niet de eerste prioriteit voor de SHM. Een duidelijke visie op bewonersbetrokkenheid en een strategie om die uit te bouwen zijn er ook niet. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar’.

- In het patrimonium van SWaL zijn geen groepen van huurders actief en de maatschappij heeft ook nog geen actie ondernomen om dergelijk initiatief te stimuleren. Er zijn in sommige wijken wel buurtcomités actief die aan SWaL hebben gevraagd om er hun projecten te komen voorstellen. Een recent voorbeeld daarvan is de toelichting die SWaL heeft gegeven aan een bewonerscomité van de Centrale Werkplaatsen in Leuven, wat de visitatiecommissie weet te appreciëren. Tot op heden heeft SWaL echter nog niet het initiatief genomen om via of in samenwerking met bestaande buurtcomités in gemeenten van haar actieterrein de uitbouw van een huurderswerking te stimuleren en te ondersteunen. - SWaL organiseert informatievergaderingen voor huurders die betrokken zijn in een renovatieoperatie. Op die informatievergaderingen geven de SHM, de architect en de aannemer toelichting bij de voorgenomen werken en de fasering ervan. Zo’n vergadering hield SWaL bij de totaalrenovatie van de woningen in de wijk Vogelzang in Keerbergen en bij het vervangen van Cv-ketels in woningen in Keerbergen, Rotselaar en Tielt-Winge. Bij de voorbereiding van die plannen worden huurders niet geïnformeerd of betrokken en bij de voorstelling van de plannen kunnen huurders dan ook geen invloed meer uitoefenen op de geplande werken. Dit wel doen zou niet alleen de transparantie van de SHM verhogen maar ook kansen bieden om vanuit de ervaringsdeskundigheid van bewoners de plannen te optimaliseren. - SWaL geeft aan nog geen vragen gehad te hebben van huurders naar meer betrokkenheid, maar de SHM voelt wel aan dat ze te weinig voeling heeft met wat er in de wijken leeft. Daar- om wil ze met kleine stappen evolueren naar meer bewonersbetrokkenheid en neemt ze zich voor om in eerste instantie huurders te bevragen over de thema’s en de manier waarop ze willen betrokken worden. De visitatiecommissie vindt dit een goed idee, maar raadt de SHM aan om dit zo breed mogelijk te houden, zodat bewonersbetrokkenheid niet beperkt blijft tot het organiseren van een feestje of een leefbaarheidsactie. Dat is ook wat woon- en welzijnsactoren verwachten. De bewoners waarmee de visitatiecommissie sprak gaven alvast aan het soort gesprek dat ze hadden met de commissie op prijs te stellen omdat dit hen de gelegen- heid geeft om hun vragen en verzuchtingen te uiten en informatie te krijgen op een meer informele manier.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 33 VAN 59

De visitatiecommissie stelt vast dat SWaL de intentie heeft om bewoners meer bij haar werking te betrekken maar de bewonersbetrokkenheid bleef op het moment van visitatie nog beperkt tot enkele informatievergaderingen en de bereidheid om op uitnodiging van bewonerscomités toelichting te komen geven bij haar projecten. De visitatieraad moedigt de SHM aan om haar intentie om bewonersbetrokkenheid te versterken, te laten vertrekken vanuit een bevraging van huurders met oog voor alle relevante thema’s en zeer diverse methodieken zodat alle huurderscategorieën betrokken worden. Ze beveelt SWaL aan om gelegenheden zoals de renovatie van haar patrimonium of een aantal gelijklopende vragen of klachten van huurders aan te grijpen om bewoners samen te brengen om hun mening en suggesties te horen voor de aanpak van deze kwesties. Ze adviseert de SHM om bij deze aanzet naar meer bewonersbetrokkenheid andere actoren te betrekken zodat ze ook met hun initiatieven kan afstemmen voor de uitbouw van een bewonerswerking. De visitatiecommissie suggereert de SHM tevens om bij andere SHM’s te rade te gaan om te leren van hun ervaringen met bewonersbetrokkenheid. Mede van daaruit kan ze dan een visie en strategie ontwikkelen op bewonersbetrokkenheid en concrete initiatieven daarop enten. Dit alles kan bijdragen tot meer transparantie, verbeteringen in beleidsbeslissingen en –acties en gevoelens van ‘eigenaarschap’ bij de huurders.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

Huisvestingsondersteuning vanuit SWaL blijft voorlopig nog vrij beperkt en houdt vooral in dat ze huurders met problemen zo goed als mogelijk tracht door te verwijzen naar OCMW’s en wel- zijnspartners. Concrete afspraken zijn er daarover evenwel niet en een proactieve benadering van zwakkere huurders is er ook niet. De maatschappij heeft met de indiensttreding eind 2013 van een maatschappelijk werkster, onder andere belast met huurdersbegeleiding en andere sociale taken binnen de SHM, een duidelijk signaal gegeven dat het aanbieden van huisvestingsondersteuning voor de SHM een belangrijke opdracht is, maar op het terrein is er nog maar weinig vooruitgang geboekt. De visitatiecommissie vindt de prestaties van SWaL voor deze doelstelling daarom voor verbetering vatbaar, maar merkt de vaste wil om hieraan te werken.

- SWaL bood tot zeer recent weinig ondersteuning aan nieuwe huurders, maar werkt momenteel aan een beter onthaal door enerzijds duidelijke informatie op papier aan te bieden en anderzijds huisbezoeken in te plannen om af te toetsen of het betrekken van de woning vlot is verlopen en er eventueel problemen zijn waarbij SWaL kan helpen. Tot op heden wordt dit soort huisbezoeken echter nog niet systematisch gehouden, ook niet tijdens de proefperiode. De SHM geeft aan dit prioritair te willen opnemen in haar sociaal beleid. Nu al doet SWaL bij het doornemen van het huurcontract een aanbod van ondersteuning bij problemen en geeft ze bij de plaatsbeschrijving een goede uitleg aan de nieuwe huurders over de werking van de technische installaties. - SWaL biedt bewoners met huurdersachterstal in alle stappen van de procedure de mogelijkheid van een afbetalingsplan maar de ondersteunende rol van het OCMW kan beter worden uitgewerkt, ook door een meer structurele samenwerking met die OCMW’s (zie ook OD 4.1). - Huurders met individuele problemen en nood aan ondersteuning detecteert SWaL vooral op aangeven van huurders zelf, buren of medewerkers en aannemers. De SHM geeft echter zelf aan op dit ogenblik nog te weinig zicht te hebben op die problemen bij gebrek aan ogen en oren in de buurt. Daar wil ze met meer huisbezoeken en aanwezigheid in de wijk in de toekomst meer op inzetten. Nu al bemiddelt ze bij - overigens zeer beperkte - burenruzies door een gesprek aan te gaan met de betrokkenen. Zo nodig betrekt ze daar andere actoren als

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 34 VAN 59

OCMW of politie bij. Huurders die problemen hebben met een hoge water- of verwarmingsfactuur ondersteunt ze bij het onderzoeken van de reden voor die hoge kosten en zo nodig neemt de SHM contact op met de water- of energiemaatschappij om het probleem te detecteren. - In gesprekken met actoren en beleidsverantwoordelijken leerde de visitatiecommissie dat zij hopen op een overleg en meer structurele samenwerking met SWaL in verband met ondersteuning van (kandidaat-)huurders, niet enkel curatief maar zeker ook proactief. Zo zien die actoren bijvoorbeeld nood aan ondersteuning van huurders omtrent betaalbaarheid (de korte toewijzingsperiode die huurders soms voor een dubbele huur stelt, huurwaarborg in schijven betalen of via het OCMW, huurprijsberekening of huurlasten). - SWaL beschikt niet over een eigen technische dienst om een aantal onderhouds- en herstellingswerken uit te voeren (zie ook OD 2.1). Verhalen die de visitatiecommissie hoorde wijzen er op dat dit zorgt voor vertragingen bij de herstellingen en tot niet uitvoering. Huurders geven aan hiervoor op bijzonder weinig begrip en ondersteuning te kunnen rekenen, zodat ze heel veel zelf beginnen op te knappen. Deze verhalen worden bevestigd door actoren, die verklaren dat huurders dikwijls met hun vragen bij de wooninfopunten van de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden komen, omdat ze het gevoel hebben zo sneller geholpen te worden. Sommige huurders hebben ook de indruk dat niet iedereen op dezelfde behandeling kan rekenen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om deze problematiek dringend op te nemen met huurders en actoren. Ze beveelt ook aan om na te gaan of de huidige praktijk, waarbij woningen bij nieuwe verhuring veel kleine gebreken vertonen waarvoor de huurder zelf moet in- staan, past in de sociaal-klantgerichte aanpak die van een SHM wordt verwacht. Het sociaal- economisch profiel van nieuwe huurders vraagt vaak om een goede ondersteuning en begeleiding. Als de SHM ervoor opteert om door te verwijzen naar andere actoren of externe firma’s voor frequent voorkomende kleine problemen, dan mag van een sociale woonorganisatie verwacht worden dat ze met die actoren minstens concrete afspraken maakt op welke manier en binnen welke termijnen haar huurders geholpen kunnen worden. Bovendien vreest de visitatiecommissie dat de huidige praktijk bij huurders de indruk kan wekken dat de SHM er weinig om geeft of de huurder de woning goed onderhoudt of niet. Dat kan leiden tot een minder respectvolle bewoning, wat sneller tot grotere onderhouds- en renovatiewerken zal leiden, waardoor de SHM ook op financieel vlak suboptimaal presteert. - Noodzakelijke verhuisbewegingen naar aanleiding van renovaties heeft SWaL nog niet gehad, maar bij renovaties met overlast voor de bewoner is er wel enige hulp. Zo biedt de SHM, bij renovatie van daken waarbij de zolder moet worden leeggemaakt, een tijdelijke opslag in con- tainers aan (met etikettering van de goederen). Voor ondersteuning daarbij verwijst ze echter door naar de klusjesdienst van het OCMW (zonder dat daarover afspraken zijn gemaakt). Bij de verplichte verhuis van de ene woning in het Ruelenspark (Leuven) naar een andere woning, omwille van vervangingsbouw daar, werd een nieuwe vloerbekleding aangebracht, kregen de huurders de kosten van de verf terugbetaald en kon de verhuis worden gedaan met een ver- huiswagen van de stad. De bewoners van het Ruelenspark moesten bij die verhuisbeweging wel onder mekaar uitmaken wie wou verhuizen naar een leeggekomen woning, zonder dat de SHM daar ondersteuning bij bood. Eens er zich iemand had aangemeld voor de verhuis, kreeg die wel bezoek van een medewerker van de maatschappij voor verdere afhandeling van de verhuis. De visitatiecommissie vindt dat SWaL hier een betere informatie en begeleiding kan verzekeren. Het is immers lang niet vanzelfsprekend om huurders zonder begeleiding dergelijke belangrijke en misschien wel delicate discussies onder mekaar te laten voeren en bovendien is een verhuis naar een andere woning zeker voor een ouder publiek heel dikwijls een moeilijke stap. - SWaL verhuurt geen woningen buiten het sociaal huurstelsel en ze wees in 2014 ook maar 1 woning versneld toe. Volgens de SHM is daar ook geen vraag naar (slechts 1 welzijnsactor dient voorstellen in voor een versnelde toewijzing), maar staat ze open voor dergelijke vragen,

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 35 VAN 59

ook van andere organisaties. SWaL heeft evenwel nog geen initiatief genomen naar welzijnsactoren of op een lokaal woonoverleg om deze kwestie te bespreken. - De SHM laat - zoals uit een aantal dossiers blijkt - aanpassingen van de woning aan een beperking van de huurder doorgaans toe. Ze zou echter een actievere rol kunnen spelen bij de verdere opvolging van aanhangig gemaakte dossiers en eventueel ook bij de bekendmaking van en ondersteuning bij de aanvraag van deze tegemoetkomingen (zie ook OD 2.3).

SWaL is zich bewust van de beperkingen van haar huisvestingsondersteuning. Daarom wil ze met de recente aanwerving van een maatschappelijk assistent daarop versterkt inzetten met meer huisbezoeken en een intensere en meer expliciete samenwerking met OCMW’s, CAW en andere actoren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om haar intenties uit te werken in nauw overleg met haar kernpartners en daarbij te steunen op de knowhow van collega-SHM’s die op dit vlak al ruime ervaring hebben. Ze beveelt aan om de expertise in te schakelen van SVK’s en welzijnsactoren die zich bereid toonden om daarvoor samen te werken met SWaL. Ten slotte beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om zich te beraden over haar aanpak van meer technische kwesties zoals onderhoud en herstellingen en noodzakelijke verhuisbewegingen en de ondersteuning die ze daarbij vanuit de eigen organisatie kan bieden aan haar huurders. Ze kan daarvoor te rade gaan bij collega’s die op dat vlak al goede ondersteuning bieden, zoals bijvoorbeeld Dijledal in Leuven of DE ARK in Turnhout.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar

Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: goed

De visitatiecommissie stelt vast dat SWaL zich met een effectieve procedure huurdersachterstallen inzet voor een zo goed mogelijke woonzekerheid van haar huurders en dat problematisch woongedrag en overlast eerder uitzonderlijk zijn. Bovendien heeft de SHM de intentie om met de aanwerving van een maatschappelijke assistente eind 2013, in te zetten op meer huisvestingsondersteuning. Daar is nog heel wat werk aan de winkel, maar er liggen belangrijke opportuniteiten in een nauwere en meer expliciete samenwerking met OCMW’s, CAW en andere woon- en welzijnsactoren. SWaL wordt in haar koop- en huurwijken niet of nauwelijks geconfronteerd met leefbaarheidsproblemen. Leefbaarheidsacties op eigen initiatief of in samenwerking met huurders of actoren neemt ze niet – dergelijke acties kunnen nochtans sterk bijdragen tot de samenhorigheid, soli- dariteit en verdraagzaamheid wat zorgt voor een harmonieuzer samenleven, minder conflicten en meer zorg voor het patrimonium. Ze heeft ook nog heel veel te winnen bij een sterkere bewonersbetrokkenheid en de stimulering daarvan, waardoor huurders zich meer erkend en ge- waardeerd zouden voelen en de SHM van hun ervaringsdeskundigheid zou kunnen leren. Bij de projectontwikkeling in huur en koop toont de SHM wel aandacht voor leefbaarheid en samenleven. De visitatiecommissie beveelt SWaL aan om duidelijke doelstellingen te formuleren voor haar sociaal beleid en in het takenpakket van de maatschappelijke assistente prioriteiten te leggen en een strategie uit te werken die erop gericht is om voor de sociale begeleidingstaken gedra- genheid en medeverantwoordelijkheid te zoeken in de hele organisatie en zo betere resultaten te boeken.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 36 VAN 59

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed

Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2009 tot en met 2013 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van SWaL als goed.

- De financiële ratio’s schetsen in eerste instantie een gemengd beeld van de financiële toestand van de SHM:  de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin voldeed in de periode 2009 tot en met 2013 telkens aan de norm. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager is dan 1, stelt er zich op dit vlak dus een probleem. Bij de SHM daalde deze ratio van ongeveer 5 naar 1,13. De liquiditeitsratio houdt geen rekening met de voorraad gebouwde maar nog niet verkochte woningen (in casu een 170-tal, zie OD 1.2 en OD 3.1), terwijl deze voorraad bij een SHM met zowel koop- als huuractiviteiten wel een belangrijke rol speelt. Die voorraad omvat immers gebouwde maar nog niet verkochte koopwoningen waarvan de kosten in de loop van 1 à 3 jaar oplopen en de verkoopopbrengst zich vaak in een ander jaar situeert. Dit verklaart de sterk dalende liquiditeitsratio van SWaL. De SHM heeft de voorbije twee tot drie jaar een aanzienlijke voorraad koopwoningen gebouwd, gefinancierd met marktconforme leningen, en zal deze vooral verkopen in 2015. Aangezien de SHM telkens een winst per verkochte woning verwacht te realiseren, zal dit de liquiditeit van de SHM sterk verbeteren (zie OD 3.1);  de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2013 met -6,9% niet aan de norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2009 tot en met 2012 lag de netto- winstmarge evenwel telkens boven de norm en schommelde tussen de 2% en 15%. Het verlies voor 2013 is gedeeltelijk te wijten aan de kosten voor de opbouw van de voorraad koopwoningen terwijl er in dat jaar nog heel weinig verkopen waren;  de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten - bedroeg 110% in 2013 en lag ook in de voorgaande jaren steeds boven de norm van 85%. Uit deze para- meter kan voor een SHM die hoofdzakelijk koopwoningen bouwt geen conclusie ge- trokken worden omdat de periodiek terugkerende inkomsten sterk afhankelijk zijn van de opleveringsdata van de woningen;  de solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de te- rugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegere- kend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsra- tio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2009 tot en met 2013 schommelde rond de 30%. In 2013 is een lichte daling waar te nemen, voornamelijk als gevolg van het verlies van 2013. Dit verlies wordt immers van de reserves (eigen vermogen) afgenomen en weegt daarmee op de solvabiliteit van de SHM. - De financiële gezondheid van SWaL is momenteel goed. De talrijke geplande verkopen van koopwoningen in 2015 zullen dit verder versterken. De financiële planning opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4) onderbouwt de bovenstaande analyse en wijst op een sterke ver-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 37 VAN 59

betering in 2015 en 2016 van de cashflow en van de eigen middelen, onder andere ten gevolge van die verkopen. De verkoopopbrengsten van de voorbije jaren vormen de voornaamste redenen van de financiële gezondheid van de SHM. De SHM kan ook rekenen op een vrij con- stante inkomstenstroom voor het bemiddelen voor de hypothecaire leningen van de VMSW, al is ze er niet afhankelijk van. Uit deze planning blijkt ook dat de SHM de geplande uitbrei- dingsinvesteringen (zie OD 1.1) financieel kan dragen. - Om haar activiteiten te kunnen uitvoeren is het ook belangrijk dat een SHM met koopactiviteiten beschikt over voldoende liquide middelen, onder andere om de financieringskosten tijdens de bouwfase onder controle te houden en om gronden en panden aan te kopen (zie OD 1.4). Grondbezit is immers een belangrijke voorwaarde voor de SHM om nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren op eigen grond of door grond te ruilen. De SHM voorziet dat de winstmarge op de grondposities in de toekomst zal dalen doordat de aankoop van gronden nu duurder is dan de aankoop van de historische gronden waarop de SHM momenteel projecten realiseert (zie OD 3.1). De visitatiecommissie adviseert om ook na te gaan op welke manier de financiële leefbaarheid van de maatschappij op de langere termijn kan worden in stand gehouden, bijvoorbeeld indien het subsidiëringssysteem voor de koopsector komt te vervallen. De schaarse eigen middelen kunnen de SHM er ook toe aanzetten buiten het traditionele kader te denken waarbij zowel grond als woning worden verkocht aan de koper en om bijvoorbeeld woningen te realiseren mits het toepassen van erfpachtconstructies voor de grond. Het ondernemingsplan 2015-2019 wijst ook op deze alternatieven maar de SHM heeft deze pistes nog niet onderzocht of uitgeprobeerd (zie ook OD 3.1).

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed

Een knelpunt bij het beoordelen van een goed kostenbeheer van een gemengde SHM is dat in de boekhouding van dergelijk type SHM geen consistente opdeling wordt gemaakt tussen de kosten verbonden aan de huuractiviteiten, de koopactiviteiten en de leningsactiviteiten. Dit oplossen kan via een uitgebreide analytische boekhouding, wat op zichzelf de kosten wel kan opdrijven. De SHM heeft in 2014 een eerste belangrijke stap richting dergelijke boekhouding gezet maar vooral dan om de winstgevendheid van de diverse activiteiten op te volgen. Een alternatieve, minder dure methode van berekening (en vanaf 2014 verplichte rapportering) zou ook tot betere inzich- ten leiden. De visitatiecommissie is wel van oordeel dat binnen de SHM een cultuur van kostenbeheersing aanwezig is en geeft dus een beoordeling goed. Bovendien is zowel de structurele als de frictieleegstand onder controle.

- Noch de standaard boekhoudkundige praktijk van de SHM’s noch de prestatiedatabank, die gedeeltelijk gebaseerd is op de boekhouding, laten toe om een opdeling te maken tussen de kosten verbonden aan de diverse activiteiten. Dit vormt een knelpunt omdat de prestatiebeoordeling op het vlak van kostenbeheersing gedeeltelijk steunt op een vergelijking van de SHM’s per activiteit. SWaL is daarom op eigen initiatief in 2014 gestart met een analytische boekhouding. Een belangrijke factor daarbij is de verdeelsleutel die gehanteerd wordt om de algemene kosten (bijvoorbeeld kantoor) die niet rechtstreeks toegewezen kunnen worden aan een activiteit, te verdelen. Voor de bepaling van deze verdeelsleutel heeft SWaL in 2014 een raming gemaakt van de tijdsbesteding van het personeel, rekening houdend met de loon- last. Ze kwam tot de conclusie dat ongeveer 45% van de tijd wordt besteed aan de huuractiviteiten, 40% aan de koopactiviteiten en ten slotte 15% aan de kredietactiviteiten. Op basis van de voorlopige resultaten 2014 blijkt uit de analytische boekhouding dat de koop- en kredietactiviteiten in principe winstgevend zijn en dat de huuractiviteiten licht verlieslatend zijn. Het

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 38 VAN 59

is evenwel nog veel te vroeg om op basis van deze heel beperkte en voorlopige cijfergegevens algemene conclusies te trekken. Bovendien is het nog niet mogelijk een vergelijking te maken met andere SHM’s zodat een referentiekader ontbreekt. Het feit dat de SHM vanaf 2014 een analytische boekhouding is beginnen te voeren getuigt natuurlijk van het feit dat ze kostenbewust is. Het zal SWaL op termijn toelaten een beter inzicht te krijgen in haar kostenstruc- tuur per activiteit. In het licht van de afbouw van de subsidies voor de koopactiviteiten kan dit een belangrijk instrument vormen om de beslissingen van de raad van bestuur te onderbouwen en na te gaan of de koopactiviteiten winstgevend kunnen blijven. - Indien men het bovenvermelde percentage voor de huuractiviteiten puur als indicatie toepast op het aantal VTE’s (dat voor huuractiviteiten wordt ingezet) dan blijkt dat de SHM licht boven het gemiddelde van de sector uitstijgt wat betreft ingezette personeelsleden voor de huuractiviteiten. De toepassing van diezelfde verdeelsleutel voor de huur op de totale werkings- en onderhoudskosten van SWaL toont aan dat de SHM zich in de periode 2009 tot en met 2013 op het gemiddelde van de sector situeert. De visitatiecommissie wijst er nog- maals op dat deze cijfers met de nodige voorzichtigheid moeten geïnterpreteerd worden. - SWaL heeft geen arbeiders in dienst voor het onderhoud en de herstellingen van de huurwoningen. Meldingen voor onderhoud- of herstelopdrachten worden steeds uitgevoerd door een externe firma. De SHM gaat er daarbij van uit dat kleine werkjes soms beter door de huurder zelf kunnen worden uitgevoerd wat hem kosten kan besparen. (zie ook OD’s 2.1 en 4.4) - Het aantal personeelsleden dat ingezet wordt voor koopactiviteiten in verhouding tot het aantal verkochte woningen ligt in vergelijking met andere SHM’s die koopwoningen aanbieden op het gemiddelde van de sector. Het gaat dan over ongeveer 3 voltijdse personeelsleden - begin 2015 werd dit aantal uitgebreid met een bijkomend tijdelijk personeelslid om de piek in het aantal verkopen van koopwoningen op te vangen (zie OD 3.2). - De SHM geeft ook aan dat een aantal personeelsleden (vnl. de technische dienst, die projecten voorbereidt en opvolgt) heel flexibel op zowel de huur- als de koopactiviteiten wordt ingezet en dit naargelang de nood zich voordoet. SWaL kan door haar gemengd karakter dus synergie creëren en de efficiëntie verhogen (zie bijvoorbeeld OD 3.1). - Ook de contractwijzingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij renovatie- en nieuwbouwprojecten (huur en koop) werden de voorbije jaren onder controle gehouden. De SHM geeft aan dat dit te danken is aan een strikte projectopvolging en aan het feit dat de SHM systematisch haar lastenboeken verfijnt op basis van de opgedane ervaringen. Gelet op het hoge bouwvolume van de SHM is dit een praktijk die duidelijk loont (zie ook OD 3.1). - De frictieleegstand schommelde in de periode 2009-2013 tussen 0 en 0,9% en behoorde over het algemeen tot de laagste van de sector. SWaL probeert frictieleegstand te vermijden door de woning zo snel mogelijk te verhuren. De SHM schrijft onmiddellijk meerdere kandidaat- huurders aan wanneer een woning wordt opgezegd door de zittende huurder. Ze organiseert binnen de twee weken twee bezoekmomenten. Aan de kandidaten vraagt ze om binnen een korte termijn (15 kalenderdagen) te laten weten of ze de woning zullen betrekken. Eventuele onderhouds- en herstellingswerkzaamheden laat de SHM meestal uitvoeren wanneer de nieuwe huurder de woning reeds bewoont en dit dus om frictieleegstand te beperken. Door het beperkte huurpatrimonium geeft de SHM aan een goed zicht te hebben op de staat van de woning die verlaten wordt en kan ze daardoor bepalen welke woningen eventueel een groter onderhoud nodig hebben met mogelijke leegstand tot gevolg. Om de herstellingswerken efficiënt te laten uitvoeren maakt SWaL gebruik van raamovereenkomsten waarbij de eenheidsprijzen van de uit te voeren werken vastleggen. Anderzijds gaat de SHM er wel van uit dat de nieuwe huurder “kleine” herstellingswerken zelf uitvoert maar dit kan toch een belangrijke inspanning vragen van de huurders (zie ook suggesties en aanbevelingen bij OD’s 2.1 en 4.4).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 39 VAN 59

- De structurele leegstand lag de voorbije jaren met ongeveer 0,3% erg laag, ook in vergelijking met de sector. In de periode 2009 tot en met 2013 waren er weinig renovatieprojecten die een leegstand van de woning vereisten. De uitzondering wordt gevormd door het project aan het Ruelenspark te Leuven, waarbij telkens een 8-tal woningen wordt vrijgemaakt om die te slopen en te vervangen door nieuwe woningen. De structurele leegstand kan daardoor de volgende jaren licht stijgen, tenzij de voorgenomen sloop snel volgt op de leegstand.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t.

De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen en met op ieder moment ruimte voor het opstarten van een afbetalingsplan. De totale huurdersachterstal bedraagt 1,6% in 2013 - ongeveer 60% van de SHM’s kent hogere huurdersachterstallen. SWaL bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude maar kan eventueel inspiratie vinden om haar inspanningen nog te verhogen in het recent op de website van IRWO te vinden draaiboek “aanpak domiciliefraude” dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SWaL voor deze operationele doelstelling als goed.

- SWaL hanteert een strikte procedure huurdersachterstal en biedt huurders met betalingspro- blemen op elk moment de mogelijkheid om tot een afbetalingsplan te komen (zie OD 4.1). De huurders en de welzijnsactoren bevestigden dit tijdens de visitatiegesprekken. - De totale huurdersachterstal bij SWaL bedraagt 1,6% van de in 2013 gefactureerde bedragen. Ongeveer 60% van de SHM’s kent hogere huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen schommelden de voorbije jaren tussen de 1,1% en de 1,6%. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking m.b.t. de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Hoewel de basisregels nu al duidelijke richtlijnen geven, zou een volledig uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s bijdragen tot een grotere vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling. Op elke vergadering van de raad van bestuur wordt er gerapporteerd over de evolutie van de huurdersachterstal en kan het bestuur ingrijpen indien nodig.

- De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Bij het ondertekenen van het huurcontract wijst de SHM de huurder preventief op zijn plicht om bij- woning aan te geven. Dit type van fraude bereikt de SHM vooral via melding van de buren of de wijkpolitie en soms wordt het ook vastgesteld bij het uitvoeren van herstellings- of renovatiewerken. Het gaat over een 3-tal meldingen op jaarbasis. De SHM raadpleegt regelmatig de data van de Kruispuntbank voor de Sociale Zekerheid. Wanneer bijwoonst wordt gemeld, belt de SHM de huurder met de vraag tot uitleg en om zich eventueel in orde te stellen. Indien dat niet gebeurt, schrijft de SHM de huurder daar op aan. De SHM doet in voorkomend geval het nodige om de aanpassingen aan de huurprijs te berekenen. SWaL heeft in het kader van domiciliefraude nog geen dossiers voor verder onderzoek overgemaakt aan Inspectie RWO. De SHM doet dus inspanningen om domicilie- en sociale fraude te bestrijden, maar de wettelijke middelen daartoe zijn volgens haar erg beperkt. De visitatiecommissie suggereert om gebruik te maken van het recent gepubliceerde draaiboek domicilie- en sociale fraude van Inspectie RWO en VMSW dat te vinden is op de website van IRWO en waarin meer concrete voorbeelden worden gegeven hoe de SHM hier effectief kan op inzetten.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 40 VAN 59

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed

SWaL maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Het resultaat wordt eenmaal per jaar besproken op de raad van bestuur. De ambitie van SWaL is om dit financieel planningsinstrument van de VMSW in combinatie met de analytische boekhouding te verfijnen en frequenter te gebruiken als beleidsinstrument. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling.

- De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar fi- nanciële planning. Volgens dit model wordt de cashflow uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven, voor aankopen van panden en gronden en/of voor nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. De planning wordt eenmaal per jaar voorgelegd aan de raad van bestuur van de SHM. SWaL vindt de recent vernieuwde planning van de VMSW nog altijd wat moeilijk te hanteren voor een gemengde maatschappij met zowel huur- als koopactiviteiten. Ze is nogal uitgebreid, met andere woorden sterk gericht op SHM’s die sociale huurwoningen realiseren. Dit leidt ertoe dat - volgens de SHM zelf - het financieel plan wel jaarlijks wordt opgemaakt en goedgekeurd in de raad van bestuur en actief wordt gebruikt bij iedere belangrijke investeringsbeslissing. - De SHM maakt ook een planning op voor de periodieke grote onderhoudswerken (zoals bijvoorbeeld schilderwerken). Deze planning, die financieel onderbouwd is, gebruikt de SHM om de fiscaal vrijgestelde boekhoudkundige provisie aan te leggen. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat voor 2014 de onderhouds- en herstellingsplanning evenals de renovatiewerken waren geïntegreerd in de financiële planning. Aangezien ook het omvangrijke bouwprogramma (zie OD 1.1 en OD 1.2) is verwerkt in dat instrument ligt de kwaliteit van de financiële planning hoog en geeft ze de SHM een duidelijk inzicht in de evolutie van de finan- ciële leefbaarheid, bijvoorbeeld naar de beschikbaarheid van eigen middelen voor investeringen. - De SHM heeft de ambitie om de financiële planning van de VMSW te koppelen met de analytische boekhouding. De visitatiecommissie staat achter dit initiatief en suggereert dat de SHM dit idee voorlegt aan de VMSW om het eventueel samen uit te werken. Vooral nu de subsidie- instrumenten voor de sociale koopactiviteiten afgeschaft worden en de inzet van de schaarse eigen middelen een vitale rol zal spelen vormt een degelijke financiële planning een essentieel element om de financiële consequenties van haar toekomstige werkzaamheden te blijven overzien en er voor te zorgen dat de koopactiviteiten winst genereren. De SHM is vooral op zoek naar een methode om de financiële gevolgen van de vele geplande projecten snel te kunnen inschatten en op een bevattelijke manier voor te stellen aan de raad van bestuur.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed

SWaL is een gemengde maatschappij die zowel huur-, koop- als kredietactiviteiten aanbiedt. Ze toont zich een actieve partner op het lokaal woonoverleg van de gemeenten in het actieterrein. Er is beperkte afstemming met de andere SHM’s en een samenwerking op dossierniveau met wel-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 41 VAN 59

zijnsdiensten. De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM goed scoort op deze operationele doelstelling.

- Sinds de fusie van 2006 tussen de Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij voor het arrondissement Leuven (SBK Leuven) - een koopmaatschappij, en De Goede Haard - een huurmaatschappij, biedt SWaL zowel huur- als koopwoningen aan. Ze bemiddelt ook de sociale leningen voor de VMSW. Doordat SWaL een aantal verschillende producten op het gebied van betaalbaar wonen kan aanbieden, kan de SHM klanten begeleiden in het kiezen van oplossingen die het best bij hen passen. - SWaL heeft goede contacten met de gemeentebesturen en met de gemeentelijke diensten van de meeste van de 30 gemeenten van haar actieterrein. Gemeenten, soms bijgestaan door intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokale beleidsniveau gebeurt onder andere in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. De volgende zaken komen daar ook aan bod: het BSO, het lokaal woonplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid en lokale toewijzingsreglementen. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. SWaL neemt een actieve rol op in het lokaal woonoverleg van de gemeenten van haar actieterrein en dit werd door de woonactoren bevestigd tijdens de visitatiegesprekken (zie ook OD 1.1). Reke- ning houdend met de talrijke gemeentes van het actieterrein is dit een vrij tijdsintensieve activiteit, die de SHM zo efficiënt mogelijk invult. - SWaL werkt goed samen met de drie intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid in de regio, te weten ‘Woonwijzer Midden Brabant’, ‘Wonen tussen Dijle en Velp’ en ‘Hartje Hage- land’. Deze samenwerkingsverbanden staan in voor het lokaal woonoverleg en voor wooninfopunten in een groot deel van de gemeenten in het actieterrein van SWaL. - De SHM werkt nog niet ad hoc of structureel samen met de SVK’s uit het werkgebied. Meer overleg is nochtans aangewezen om de doorstroming van huurders van de SVK’s naar de SHM in goede banen te leiden (bijvoorbeeld om dubbele huur tijdens de opzeggingstermijn waar mogelijk te voorkomen of te beperken). Bovendien kunnen huurders bij een SVK slechts een huurpremie krijgen indien ze ingeschreven zijn en blijven op een wachtlijst van een SHM. Vooral bij de tweejaarlijkse actualisatie van de wachtlijsten van de SHM wensen de SVK’s waarmee de commissie sprak een betere informatiedoorstroming, zodat ze eventueel hun huurders kunnen assisteren bij de administratieve afhandeling hiervan. Ten slotte kan samenwerking leiden tot de efficiënte inzet van middelen bijvoorbeeld rond het onderhoud en de renovatie van woningen. De SVK’s zijn vragende partij om overleg op te starten, maar hebben zelf ook nog geen initiatief genomen. De visitatiecommissie raadt aan van deze openheid gebruik te maken en te onderzoeken op welke vlakken samenwerking voor meerwaarde kan zorgen. Via een vlotte doorverwijzing naar de SVK’s zou SWaL bijna het volledige scala van sociale huisvesting aan de burger kunnen aanbieden. - De SHM werkt samen met andere SHM’s bij de realisatie van gemengde projecten huur en koop. Het uitgebreide actieterrein van SWaL en het feit dat in sommige gemeentes een of meerdere SHM’s met huuractiviteiten actief zijn, zorgt er voor dat er geen lijn te trekken is in welke SHM welk type woningen realiseert (koop en/of huur). Soms realiseert SWaL de koopwoningen, soms de huurwoningen en soms beide. Dit is onder andere afhankelijk van welke SHM eigenaar is van de grond en van het feit of het project gerealiseerd wordt in een van de 16 gemeenten die behoren tot het actieterrein huur van SWaL (zie hoofdstuk 3.2). Een 6-tal keer per jaar komen alle directeurs van de SHM’s van Vlaams-Brabant bij elkaar voor overleg. - Daarnaast blijkt er voor de huuractiviteiten op dossierniveau een vlotte coöperatie te zijn met de OCMW’s. De SHM geeft in haar ondernemingsplan 2015-2019 zelf aan dat er nood is aan

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 42 VAN 59

de opstart van een structureel overleg met de verschillende welzijnsactoren dat op termijn kan resulteren in samenwerkingsovereenkomsten – een plan dat de visitatiecommissie aan- moedigt. - SWaL werkt nog niet structureel samen met het CAW uit het actieterrein rond preventieve woonbegeleiding en zet zich nog maar in beperkte mate in voor bijzondere doelgroepen (OD 1.5). Het CAW kan de SHM ondersteunen in haar begeleiding van huurders met een problematisch woongedrag. - Kandidaat-huurders kunnen zich via andere organisaties (bv. andere SHM’s) inschrijven voor woningen van SWaL. Volgens de welzijnsactoren aanwezig op de visitatiegesprekken loopt dit al bij al vrij vlot. In meerdere gemeentes van het actieterrein van SWaL zijn er een 2-tal huur- SHM’s actief. De veelheid aan administratieve procedures bij inschrijving en bij actualisatie worden door welzijnsactoren als weinig klantvriendelijk ervaren. Momenteel kent de regelgeving wel de mogelijkheid van een gemeenschappelijk inschrijvingsregister voor verschillende SHM’s, maar voor de praktische toepassing blijken er te veel obstakels te zijn. De visitatiecommissie beveelt het Vlaams Woonbeleid aan om dit praktisch wel mogelijk te maken (zie ook OD 6.1). - De visitatiecommissie stelt vast dat de feitelijke samenwerking tussen de 2 SHM’s uit Herent, met een gedeeltelijk overlappend actieterrein op het vlak van huur, beperkt is. De visitatiecommissie vindt het vreemd dat 2 SHM’s in dezelfde gemeente niet meer zoeken naar samenwerking. Ze raadt daarom aan om de kansen, bedreigingen, sterktes en zwaktes van samenwerking of fusie in beeld te brengen en daarover ook van gedachten te wisselen met de andere SHM actief in Herent (of met andere partners indien de SHM daarin meer voordelen ziet). SWaL heeft sinds de laatste fusie al inspanningen geleverd om tot een nieuwe fusie te komen, maar heeft ervaren dat dit veel moeilijker verliep en niet tot resultaten leidde. De visitatiecommissie kan er begrip voor opbrengen dat het uitgebreide actieterrein van de SHM en de aanwezigheid van zeven zuivere huurmaatschappijen geen ideale contextfactoren vormen voor een fusie, maar raadt SWaL aan zich hierdoor niet te laten ontmoedigen. De visitatiecommissie stelde vast dat de vertegenwoordigers van de raad van bestuur de fusie uit 2006 als erg positief ervaren hebben, en meent dat dit voor andere SHM’s ook inzicht kan bieden in voordelen van fusie. Dit kan SWaL tegelijk ook helpen in haar streven om te voldoen aan de aangekondigde erkenningsvoorwaarde om vanaf 2019 over minstens 1.000 huurwoningen te beschikken.

OD 5.6: De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: Goed

De SHM heeft een procedurehandboek waarin een beperkt aantal procedures en processen zijn beschreven en beschikt over een deontologische code voor de bestuurders en de personeelsleden. Het vier-ogen principe is gekend bij de SHM. Niet alle belangrijke processen en procedures zijn uitgeschreven maar de visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat een aantal belangrijke kernprocessen, zoals de bouwverrichtingen en het verkoopproces, planmatig worden aangepakt en onder controle zijn. De visitatiecommissie suggereert SWaL wel om de bestaande praktijk rond de herstellingen te evalueren en desgevallend bij te sturen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SWaL voor deze operationele doelstelling als goed.

- Een aantal interne processen staan beschreven in specifieke procedures die werden goedgekeurd door de raad van bestuur en die samengebracht zijn in het procedurehandboek. Het betreft hier onder andere de procedures “Nieuwe verhuring”, “Beveiliging gegevens en acti- va”, “Debiteurenreglement” en “Intern betalingsreglement”. Het ‘vier ogen principe’, het con- troleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risi-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 43 VAN 59

covol proces af te werken, is in sommige procedures duidelijk aanwezig (bijvoorbeeld de be- stelprocedure). De procedures zijn volgens de visitatiecommissie goed aangepast aan de omvang van de SHM, bevatten de nodige controlepunten en leggen verantwoordelijkheden vast. Tevens is er een huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden en de verantwoordelijkheden van de raad van bestuur en het beheerscomité vastlegt. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat het vier-ogenprincipe bij een procedure met hoog risico zoals het betalings- proces goed gekend is bij de personeelsleden. Niet alle processen zijn formeel vastgelegd - in een SHM met erg gevarieerde activiteiten (huur-, koop- en kredietverrichtingen) is dat evenwel een erg uitgebreid werk. Bovendien zijn de individuele activiteiten op zichzelf al bij al beperkt in omvang waardoor de kosten van een formalisering niet altijd zullen opwegen tegen de opbrengsten. De visitatiecommissie heeft evenwel gezien dat een aantal belangrijke processen duidelijk onder controle zijn en planmatig worden aangepakt (plan - act – do – check) en verwijst daarvoor onder meer naar de bouwverrichtingen en het verkoopproces (zie OD 3.1). De visitatiecommissie vindt het dan ook gerechtvaardigd dat niet alle processen formeel zijn uitgeschreven maar dat dit beperkt wordt tot de kernprocessen of processen met hoog risico. - SWaL beschikt over een deontologische code voor personeelsleden die onder meer verwijst naar een aantal basisprincipes zoals loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en spreekplicht. Er bestaat nog geen dergelijke code voor de bestuurders. Pro- cedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt de raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden. - Sinds begin 2013 bestaat er een huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden van de raad van bestuur en het beheerscomité duidelijk vastlegt. De meer operationele taken, zoals het al of niet uitoefenen van het decretale recht van voorkoop, de voorstelling van geschikte kandidaten voor een vacature en de toewijzing van sociale koopwoningen en kavels worden gede- legeerd aan het beheerscomité dat is samengesteld uit de voorzitter, de ondervoorzitters en de directeur. Dit kan het beslissingsproces voor deze elementen effectief versnellen. De SHM heeft wel de bedoeling dit comité op termijn af te bouwen wanneer het aantal leden van de raad van bestuur ten gevolge van het nieuwe besluit over de beheersactiviteiten van een SHM sterk gereduceerd zal zijn tegen 2019. - De SHM beschikt niet over een eigen onderhoudsdienst en besteedt alle herstellingen en andere werkzaamheden uit. Op jaarbasis worden er ongeveer 150 werkopdrachten aan externe firma’s uitgegeven. Daarbovenop komen de herstellingen en onderhoudswerkzaamheden van de externe onderhoudsfirma voor de Cv-installaties. Al bij al is dit een vrij omvangrijk pakket aan uit te voeren en op te volgen werkzaamheden. De SHM heeft geen uitgeschreven procedures voor de opvolging van deze herstellingen, maar beschikt wel over een opvolgingssysteem. Volgens de huurders en de welzijnsactoren wordt evenwel niet altijd duidelijk genoeg gemeld wanneer een herstelling zal gebeuren en vooral ten laste van wie die valt en dit ondanks het gebruik van het Ziezoboekje (zie OD 6.1). De SHM kan ook niet altijd een stand van zaken geven wanneer een huurder informeert naar het verloop van een herstelling. Het feit dat de SHM alle werkzaamheden uitbesteedt of een beroep doet op de huurder, verhoogt de complexiteit van de opvolging, onder meer omdat er meer partijen bij betrokken zijn. De visitatiecommissie kreeg op basis van de aangeleverde documentatie en de visitatiegesprekken ook geen duidelijk zicht op de partij die de herstellingen dient uit te voeren en wie opdraait voor de kosten. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de praktijk omtrent de herstellings- en onderhoudswerkzaamheden en de communicatie daarover kritisch te evalueren en bij te sturen waar nodig (zie ook OD 4.4).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 44 VAN 59

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed

In het algemeen ervaart de visitatiecommissie een bereidheid bij SWaL tot leren en verbeteren. SWaL heeft de visitatie voorbereid in een “werkgroep visitatie” en dit heeft onder andere geresul- teerd in een uitgebreid ondernemingsplan 2015-2019. Tevens heeft de SHM een aantal initiatieven genomen om de eigen werking te verbeteren. De visitatiecommissie geeft een goede beoordeling voor de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling.

- De SHM heeft in een “werkgroep visitatie” de komst van de visitatiecommissie voorbereid. Hierin waren de medewerkers van de SHM vertegenwoordigd. Dit resulteerde in een uitgebreid ondernemingsplan 2015-2019 voor de SHM, dat op de raad van bestuur van 16 april 2015 werd goedgekeurd. Het business model canvas van Osterwalder diende daarbij als ver- trekbasis1. Dit model vat alle facetten die invloed hebben op het creëren van meerwaarde samen in negen bouwstenen. Via deze tool wordt het business model van een organisatie op beknopte en overzichtelijke manier in kaart gebracht. Vervolgens werd de visie en de missie van de SHM bepaald: “evolueren naar een echte woonmaatschappij”. Dit werd vertaald in de volgende hoofddoelstelling: “SWaL presteert naar vermogen en is eind 2019 een financieel ge- zonde woonmaatschappij met minimaal 1000 huurwoningen in beheer. De woningvoorraad sluit aan op de vraag en is tot stand gekomen met een kleine effectieve en efficiënte organisatie in samenwerking met haar partners.” Daarbij valt de nadruk op het bereiken van de grens van 1000 huurwoningen nogal op. Uit deze visie en missie en deze hoofddoelstelling worden een tiental afgeleide doelstellingen geformuleerd, zoals bijvoorbeeld “De huurder is tevreden over zijn woning, zijn woonomgeving en de dienstverlening van SWaL. (doelgroep huurder)”. Aan deze doelstellingen worden zelden concreet meetbare indicatoren verbonden. Vervol- gens heeft de SHM haar huidige werking en prestaties in kaart gebracht op basis van het draaiboek prestatiebeoordeling, dat de leidraad vormt bij een visitatie. Ten slotte heeft SWaL een uitgebreid actieplan opgemaakt dat aangeeft hoe en via welke timing ze hoger vermelde hoofddoelstelling wil bereiken, al wordt er geen uitsluitsel gegeven hoe de SHM tegen 2019 de doelstelling van 1000 huurwoningen in beheer zal bereiken. Dit is een uitgebreid werkstuk geworden en de visitatiecommissie vindt dit een belangrijke en goede stap richting de verbetering en verandering van de eigen werking. Dit heeft onder andere als voordeel dat het voor alle betrokken partijen duidelijkheid schept omtrent de weg die de SHM de komende jaren wil inslaan. Het ondernemingsplan bevat dus een aantal duidelijke doelstellingen maar deze worden zelden aangevuld met meetbare en gefaseerde indicatoren, wat het moeilijk maakt om de voortgang van het plan te evalueren en het eventueel bij te sturen. Ze suggereert daarom dit plan uit te breiden met een beperkt aantal concreet meetbare indicatoren die gealigneerd zijn met de doelstellingen. Voor de personeelsleden kunnen deze concrete doelstellingen, wanneer ze ook vertaald worden in individuele doelstellingen en besproken in plannings- en functioneringsgesprekken, meer duidelijkheid scheppen over hun concrete rol en verantwoordelijkheid binnen de SHM. Ten slotte investeert de SHM sinds 2013 in de verdere uitbouw van haar sociaal beleid, onder andere met de aanwerving van een personeelslid. Een uitgeschreven en door alle geledingen van de SHM gedragen visie op het sociale beleid, onder andere gebaseerd op de basisbegeleidingstaken zoals bepaald in het kaderbesluit sociale huur, kan volgens de visitatiecommissie een belangrijke leidraad vormen voor de SHM en het betrokken personeelslid. - De raad van bestuur ervaart de communicatie tussen de raad en de directie als efficiënt en effectief. Er is ook openheid op alle vlakken (projecten, personeel, toewijzing). De visitatie-

1 Informatie over dit business model is gemakkelijk op het internet terug te vinden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 45 VAN 59

commissie heeft dit ook geverifieerd aan de hand van een aantal recente verslagen van zittin- gen van de raad van bestuur en komt tot dezelfde conclusie. - De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en actueel te houden. Er wordt onder andere deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de VMSW, Wonen-Vlaanderen, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) en andere organisaties. Eenmaal per maand is er een formeel teamoverleg waar onder andere de beslissingen van het beheerscomité worden toegelicht. Dit overleg zorgt voor een betere communicatie in de organisatie en kan de betrokkenheid van de medewerkers bij de werking van de SHM verhogen. De SHM heeft voor elk personeelslid een functiebeschrijving opgemaakt en eind 2014 werden alle medewerkers voor het eerst formeel geëvalueerd. Tevens vertaalt de directeur het actieplan in de jaarplanning van de medewerkers. - De SHM gebruikt informatietechnologie om haar werking te ondersteunen. Zo gebruikt ze een software voor het opvolgen van de huuradministratie en de diverse toepassingen die de VMSW ter beschikking stelt voor het opvolgen van de koop- en kredietactiviteiten. Er is zeker nog ruimte voor verbetering op het vlak van de toepassing van IT in de bedrijfsprocessen (bv. geïntegreerde opvolging van de bouwprojecten). De SHM heeft een overzichtelijke website (zie OD 6.1). - De SHM heeft een klachtenprocedure, rapporteert daarover in het jaarverslag maar maakt de procedure onvoldoende bekend bij haar cliënteel (zie ook OD 6.1). In 2013 werden 5 en in 2014 7 klachten geregistreerd conform het klachtendecreet. Het betreft klachten o.a. over burenhinder en -ruzies, slecht onderhoud van de verwarming of toewijzing van een woning. Alle dossiers werden gehoord en opgelost.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Eindoordeel: goed

De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid. Dit is voornamelijk te danken aan de meerwaarde die SWaL in het verleden heeft gerealiseerd bij de verkopen van koopwoningen en vooral op gronden. De SHM voorziet dat de winstmarge op de grondposities in de toekomst zal dalen doordat de aankoop van gronden nu duurder is dan de aankoop van de historische gronden waarop de SHM momenteel projecten realiseert. De visitatiecommissie adviseert dus om na te gaan op welke manier de financiële leefbaarheid op de langere termijn kan worden in stand gehouden, nu het subsidiëringssysteem voor de koopsector komt te vervallen. De SHM maakt gebruik van een goed financieel planningsinstrument dat VMSW en SHM samen onderbouwen en periodiek updaten. Dit bevat informatie over bestaande en geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten maar ook over de belangrijkste uitgaven (onder andere perso- neels-, werkings- en onderhoudskosten) en inkomsten (bijvoorbeeld huurinkomsten).

De SHM beheerst haar kosten goed. Ze heeft ook de frictie- en structurele leegstand onder controle evenals de meerwerken bij de projecten.

Ze beschikt over een systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de SHM. De visitatiecommissie raadt de SHM ook aan om de procedures voor de opvolging van het onderhoud en de herstellingen uit te werken en op punt te stellen.

De SHM voorkomt huurdersachterstallen en bestrijdt domicilie- en sociale fraude. Recent publi- ceerden VMSW en Inspectie RWO een draaiboek aanpak domiciliefraude dat als inspiratiebron kan dienen voor de SHM om deze vaak moeilijke opdracht effectiever te kunnen vervullen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 46 VAN 59

De SHM neemt initiatieven in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij en is ook bereid tot verandering en verbetering. Recent heeft de SHM een ondernemingsplan 2015-2019 goedgekeurd gebaseerd op het business model canvas en op het draaiboek prestatiebeoordeling SHM’s. Daarin wordt de missie en visie van de SHM bepaald en ook verder uitgewerkt in subdoelstellingen, maar de visitatiecommissie meent dat de SHM de resultaten van haar acties beter in kaart kan brengen en haar acties beter kan bijsturen, indien ze meetbare objectieven zou koppelen aan haar doelstellingen. Door objectieven in samenspraak met het personeel door te vertalen naar individuele en groepsdoelstellingen, zal het ambitieniveau beter gedragen want concreter worden, ook voor externe partners.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 47 VAN 59

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: goed

SWaL heeft een vrij nieuw kantoor in Herent dat goed bereikbaar is. De maatschappij beschikt over een behoorlijke website, maar over zo goed als geen papieren communicatiekanalen en onvoldoende klantgerichte brieven. Informatievergaderingen worden enkel georganiseerd bij reno- vatieoperaties, maar anderzijds is er wel een goede informatiedoorstroming naar (kandidaat-) kopers. Actoren en huurders tonen zich wisselend tevreden over de klantvriendelijkheid. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling als goed voor de koopactiviteiten maar voor verbetering vatbaar voor de huuractiviteiten.

- SWaL heeft een kantoorruimte in Herent waar (kandidaat-) huurders en kopers van maandag tot donderdag terecht kunnen van 9.00 uur tot 12.00 uur en waar een comfortabele wachtruimte is. Tijdens de kantooruren is ook een afspraak mogelijk en telefonisch is SWaL bereikbaar tussen 8.30 uur en 12.30 uur en tussen 13.00 uur en 16.30 uur, behalve op vrijdagna- middag. SWaL is ook via mail bereikbaar, maar heeft geen wachtdienst voor haar huurders; voor problemen met de verwarming kan ze wel 24/7 terecht bij de onderhoudsfirma. De SHM toont zich daarmee volgens de gesprekspartners van de visitatiecommissie voldoende toegankelijk voor haar (kandidaat-) huurders en kopers, maar in de tevredenheidsmeting bij ontleners scoren de openingsuren wat minder goed, mogelijk door het ontbreken van een avondopening. - SWaL beschikt over een overzichtelijke website met informatie voor zowel huurders, kopers als ontleners. De kandidaat-huurders, -kopers of -ontleners vinden er alle nodige informatie, maar in de rubriek voor de kopers zou een directe verwijzing naar de projecten gebruiks- vriendelijker zijn. In de rubriek ‘huur’ zijn ook het inschrijvingsformulier en de diverse bijlagen opgenomen voor kandidaat-huurders. Op basis van aanmeldingen van nieuwe kandidaten, getuigt de SHM dat heel wat kandidaat-huurders daar ook gebruik van maken. De rubriek ‘huurwoningen’ biedt per wijk basisinformatie en een foto. De rubriek ‘projecten’ bevat voor koopwoningen een informatiebundel en geeft voor geplande en in opbouw zijnde projecten al zoveel mogelijk informatie mee (tot en met gronden gevelplannen). De huurders en actoren toonden zich tevreden over de website en de informatie die ze daar kunnen raadplegen. De visitatiecommissie adviseert met aandrang om op de website – en op andere dragers en bij verhuring - ook de klachtenprocedure bekend te maken. Het kan naar ondersteuning van huurders een hulp zijn om in de links ook een verwijzing naar belangrijke actoren (wooninfopunten, OCMW’s, CAW, huurdersbond, VIVAS, ..) op te nemen. De SHM geeft zelf aan dat de website vooral gericht is op de kandidaten en dat ze nog kan verbeteren vooral voor huurders. Om bij een bijsturing van de website ruim tegemoet te komen aan de verwachtingen van het cliënteel, meent de visitatiecommissie dat het kan helpen om een panel van huurders, kopers en actoren mee te laten nadenken over inhoud, vormgeving en taal van de website; dit kan meteen ook een aanzet zijn voor meer bewonersbetrokkenheid (zie OD 4.3). - Verder verloopt de communicatie naar huurders, kopers en ontleners vooral mondeling op kantoor of per brief. Er is ook een duidelijke folder met algemene info voor huurders, kopers en ontleners, maar andere papieren informatiedragers zoals een nieuwsbrief, huurdersmap of folders over bijvoorbeeld ‘wat te doen bij huurachterstal’, herstellingen, burenruzies of de klachtenprocedure zijn er niet. Eind 2014 werd een samenwerking met marketingstudenten van de KHLeuven opgezet om dergelijke brochures op te maken en de website bij te sturen, maar het resultaat daarvan voldeed niet aan de door beide partijen gestelde verwachtingen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 48 VAN 59

- SWaL geeft elke huurder een Ziezoboekje met rechten en plichten van huurder en verhuurder bij onderhoud en herstellingen. Dat boekje wordt ter beschikking gesteld door het provincie- bestuur. Dit belet niet dat huurders nog een betere communicatie en meer duidelijkheid vragen over de technische problemen waarvoor ze bij de SHM terecht kunnen – immers een Zie- zoboekje kan geen antwoord geven op problemen die zich in grijze zones bevinden, zoals bijvoorbeeld de interpretatie van ‘slijtage’ (zie OD 5.6). - De brieven die de SHM naar haar (kandidaat-)huurders en kopers stuurt zijn correct maar niet allemaal even duidelijk en verstaanbaar, en in sommige gevallen erg lang wat het risico inhoudt dat de lezer de essentie van de brief mist. De brieven bij huurdersachterstal zijn dan weer zeer direct en weinig ondersteunend (zie OD 4.1). Dat is ook wat de visitatiecommissie hoorde in het gesprek met de actoren. De visitatiecommissie stelt daarom voor om de brieven te onderwerpen aan de ‘klare taal’-toets en met bewoners zelf te overleggen hoe dit beter zou kunnen.

- Voor elk koopproject wordt op het ogenblik dat de verkoopprijzen gekend zijn, een verkoop- bundel opgemaakt (en op de website geplaatst) zodat alle kandidaat-kopers van een project de nodige, vooral praktische, info ontvangen over het bouwproject zelf en het verdere verloop van de verkoop (kijkdagen, toewijzing, aanvraag sociale lening, sleuteloverdracht, ondertekening akte). Op dat ogenblik wordt ook via streekkrant en infoblad, website, woonloket van de gemeente en een eigen informatiebord in de wachtruimte, het project wat meer be- kendheid gegeven. De SHM organiseert behalve kijkdagen, waarvoor de kandidaat-kopers worden aangeschreven, soms ook informatievergaderingen voor kandidaat-kopers, -huurders en omwonenden van geplande projecten; verslag en presentatie van die vergaderingen worden in een aantal gevallen ook op de website gepubliceerd.

- SWaL organiseerde bij een paar renovatieprojecten ook informatievergaderingen zodat huurders weten wat hen te wachten staat. Achteraf is er ruimte om met de SHM, de architect en de aannemer concrete vragen en bezorgdheden uit te wisselen. Huurders zijn daar tevreden over; de visitatiecommissie suggereert de SHM om daar een standaardaanpak van te maken. Anderzijds vragen huurders wel om beter geïnformeerd te worden over plannen van de SHM, zoals bijvoorbeeld de systematische ontruiming van woningen in het Ruelenspark in functie van vervangingsbouw en het hele masterplan dat daarvoor ontwikkeld wordt. - De SHM toont zich bereid om op informatievergaderingen van andere actoren toelichting te geven over inschrijvingen en toewijzingen – iets waaraan omwille van de hardnekkige misver- standen daarover, nood blijft, aldus de actoren. Welzijnsactoren tonen zich overigens tevreden over de opstelling van de SHM wat betreft de inschrijvingen op de wachtlijst. Ze geven ook aan dat SWaL - in tegenstelling tot sommige collega’s - kandidaten blijft aanmoedigen om zich in te schrijven voor een sociale woning, ondanks het soms geringe aanbod aan woningen. - Huurders kunnen zich ook bij de wooninfopunten, OCMW’s of andere actoren inschrijven als kandidaat-huurder (alle nodige formulieren zijn aanwezig op de website). Een aanmelding op het kantoor van de SHM is niet nodig. Actoren toonden zich ook vragende partij voor een centrale inschrijvingslijst (zie ook OD 5.5). Bij actualisaties zijn welzijnsactoren dan weer niet betrokken, zij het dat zij desgevraagd wel de nodige informatie krijgen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om met de welzijnsactoren te bekijken welke rol zij zouden kunnen spelen bij de actualisatie wat ertoe kan leiden dat minder mensen van de inschrijvingslijst worden geschrapt, louter omdat ze niet gevonden werden of het belang ervan niet inzien. - Klantvriendelijkheid blijkt voor de SHM een aandachtspunt te zijn. Hoewel actoren en huurders in het algemeen tevreden zijn over de manier waarop ze bij SWaL worden geholpen (in de tevredenheidsmeting bij ontleners tonen die zich over de klantvriendelijkheid en de manier waarop ze worden geholpen zelfs zeer tevreden), lijkt dit toch niet over de hele lijn het geval te zijn. De visitatiecommissie ving van huurders en welzijnsactoren signalen op dat

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 49 VAN 59

sommige huurders de SHM niet meer contacteren omdat ze een gebrek aan respect ervaren of merken dat aan hun vraag of klacht geen geloof wordt gehecht of gevolg wordt gegeven. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om hiervoor snel een oplossing te zoeken teneinde de relatie huurder-verhuurder te optimaliseren.

De visitatiecommissie stelt vast dat SWaL kopers en ontleners goed informeert (website, informatievergaderingen, informatiebundel, kijkdagen, ..) en goed begeleidt – ontleners tonen zich in de tevredenheidsmeting zeer tevreden over vriendelijkheid, professionaliteit en volledigheid en duidelijkheid van de uitleg. Voor huurders ligt dat minder goed en daarom beveelt de visitatiecommissie de SHM aan in de eerste plaats ervoor te zorgen dat de klantvriendelijkheid die er bij de meeste medewerkers is, doorgetrokken wordt over de gehele organisatie. Voorts beveelt ze SWaL aan haar briefwisseling bij te sturen en haar communicatiekanalen uit te breiden (bijvoorbeeld een nieuwsbrief, de nodige folders, een huurderskrant, meer informatievergaderingen, ..) zodat de relatie (kandidaat-)huurder-verhuurder kan versterkt worden en de SHM meer draagvlak vindt voor haar beleid en haar handelen.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed

SWaL communiceert correct naar Vlaamse, provinciale en lokale ambtenaren en organisaties. Alle actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM vlot toegankelijk, open, constructief en zeer coöperatief. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SWaL voor deze doelstelling daarom als goed.

- SWaL communiceert op een correcte en snelle manier met de VMSW, het agentschap Inspec- tie RWO en Wonen-Vlaanderen. Ook de communicatie en samenwerking met de provinciale administratie verloopt vlot - formeel en informeel -, zoals bijvoorbeeld op het overleg met de SHM’s van Vlaams-Brabant. - SWaL heeft geregeld overleg met tal van partners in het lokaal woonoverleg van de gemeenten op haar grondgebied, waaraan ze zoveel als mogelijk probeert deel te nemen. Bij de realisatie van nieuwe projecten wordt de gemeente vaak van bij de start van de ontwerpfase betrokken, door regelmatig overleg met de diensten ruimtelijke ordening en occasioneel door de ambtenaren een plaats te geven in de jury’s voor de aanstelling van de ontwerper. Voorts heeft de SHM vlotte informele contacten met de diverse beleidsverantwoordelijken, die in het gesprek met de visitatiecommissie getuigen van een goede en correcte samenwerking, ook in de schoot van de raad van bestuur. De relatie met de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden op haar actieterrein is zeer goed, waardoor via hun wooninfopunten ook veel informatie kan gedeeld worden. Actoren krijgen de meeste informatie van de SHM via formele cir- cuits als een lokaal woonoverleg, informele contacten en de jaarverslagen van de SHM die ze ontvangen. Er is bij hen geen behoefte aan een apart communicatiekanaal voor actoren. - Ambtenaren en actoren noemen de luisterbereidheid en de bereidheid tot het delen van informatie van SWaL en hun relatie met de SHM goed en laagdrempelig zowel in formele als in meer informele contacten. Ze getuigen dat SWaL de gevraagde informatie vlot doorspeelt en hen stimuleert om mensen in te schrijven op een wachtlijst van SWaL. Ze zijn wel vragende partij voor een informatieronde bij de woonactoren die inschrijvingen voor de SHM op zich nemen. Ze zouden het ook op prijs stellen om op de hoogte te worden gesteld van belangrijke informatie die naar huurders gaat zodat zij in hun contacten met die huurders daarop kunnen inspelen; dat is bijvoorbeeld het geval voor de actualisaties. De visitatiecommissie moedigt de SHM aan om samen met de actoren te onderzoeken hoe dit het best kan verlopen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 50 VAN 59

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar

Een systematische en geobjectiveerde meting van tevredenheid bij een representatief staal van haar huurders hield de SHM nog niet. De visitatiecommissie stelt wel vast dat SWaL de tevredenheid van huurders die betrokken waren bij een renovatie sinds kort meet via een beperkte bevraging. Deze aanpak is op het moment van visitatie nog onvoldoende onderdeel van de werking van de maatschappij. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling voor haar huuractiviteiten daarom als voor verbetering vatbaar. De tevredenheid van ontleners wordt gemeten bij middel van een bevraging, uitgevoerd door de VMSW. Op de vraag naar ‘tevredenheid over de SHM’ haalt de SHM in de voorbije twee jaar een score van respectievelijk tussen 4,3 en 4,1 op 5 waarmee ze goed scoort. Ze haalt op onderdelen geen enkele keer minder dan 75%. Met betrekking tot haar koopactiviteiten houdt de SHM nog maar sinds 2014 een beperkte tevredenheidsmeting, maar resultaten van die meting zijn er nog niet en verbeteracties zijn daarom ook nog niet uitgewerkt. De prestaties op deze doelstelling zijn voor haar koopactiviteiten dan ook voor verbetering vatbaar.

- SWaL hield een bevraging bij 62 huurders die betrokken waren bij de vervanging van hun Cv- ketel op stookolie naar een Cv-ketel op gas. De visitatiecommissie kon de brief met de vra- genlijst én de verwerking van de resultaten inkijken. De brief kadert de bevraging en geeft de huurders tegelijk ook nog interessante energietips mee. De vragen hadden betrekking op de uitgevoerde werken, de effecten op het energieverbruik en de dienstverlening en de informatie van de SHM over en tijdens de werken. De tevredenheid was voor al deze aspecten in grote mate goed tot zeer goed. Bij de suggesties die konden worden gemaakt werd onder andere voorgesteld om nog bijkomende energetische verbeteringen aan te brengen in de woningen. SWaL plant nog bevragingen na het plaatsen van rookmelders en de aanpassing van huishoudelijke installaties in haar patrimonium en na de vervanging van daken en buitenschrijnwerk op een aantal locaties. - Andere bevragingen van huurders of kandidaat-huurders zijn nog niet gebeurd. De SHM peilt sinds 2014 wel naar de reden van vertrek van huurders. Op termijn wil ze op basis van die gegevens de eigen werking bijsturen (zie OD 4.1.).

- De VMSW-tevredenheidsenquête 2013 van gezinnen die door bemiddeling van de SHM een sociale lening afsloten wijst uit dat SWaL met 4,28 op 5 een wat lagere dan gemiddelde score haalt wat algemene tevredenheid van ontleners betreft (in 2014 is die score zelfs gezakt naar 4,1 en in 2011 lag ze met 3,82 zelfs onder de norm – en tevens de laagste score van de sector). SWaL haalt op onderdelen geen enkele keer minder dan 75% - de beste scores hebben betrekking op de dienstverlening door het personeel, de laagste op de openingsuren. De resultaten van die enquête worden niet stelselmatig besproken met de raad van bestuur of het personeel. De visitatiecommissie adviseert de SHM om dat wel te doen en om de resultaten van de bevraging te analyseren en er zo nodig verbeteracties uit te halen. Niet communice- ren over de resultaten van tevredenheidsenquêtes noch er verbeteracties aan koppelen kan immers zelfs contraproductief werken omdat deelnemers hun deelname niet gehonoreerd zien, en het zal de relatie tussen hen en de SHM eerder verstoren dan ten goede komen. - Bij kopers van een sociale woning organiseert SWaL bij de ondertekening van de verkoopakte sinds 2014 een tevredenheidsmeting over het verloop van hun kandidaatstelling en de toewijzing (informatie), de woning zelf en de klantvriendelijkheid en dienstverlening van SWaL. Dit was recent onder meer het geval bij de verkoop van de 31 woningen in Bergveld/Den Ren in Diest.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 51 VAN 59

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om op een geobjectiveerde en systematische manier te peilen naar tevredenheid van haar klanten. Dat houdt onder meer in dat een representatief staal van klanten wordt bevraagd, dat dit anoniem kan gebeuren en dat de resultaten op een objectieve manier worden geregistreerd en verwerkt. De visitatiecommissie ondersteunt de idee van de SHM om een algemene bevraging van haar cliënteel te organiseren bij de huurprijsberekening en de actualisatie. Ze suggereert de SHM ook om intussen haar tevredenheidsbevragingen na renovaties voort te zetten en – gelet op de opmerkingen daarover – uit te breiden naar onderhoud en herstellingen. Voorts adviseert de visitatiecommissie de maatschappij om na te denken voor welke andere aspecten van haar werking of voor welke doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, vertrokken huurders) het meten van tevredenheid het meeste resultaat zou kunnen opleveren. Sowieso kan de SHM nu al de resultaten van haar bevragingen bespreken met raad van bestuur en medewerkers, er verbeteracties aan verbinden en over de resultaten van de bevraging en de voorgenomen verbeteracties terugkoppelen naar de huurders. Daarnaast adviseert de visitatiecommissie de SHM om de tevredenheidsmetingen die ze houdt bij sociale ontleners, te bespreken met bestuur en personeel en voor sommige aspecten na te denken over mogelijke verbeteracties. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de recent opgestarte tevredenheidsmetingen bij sociale kopers te bestendigen en eventueel uit te breiden naar bijvoorbeeld grootte en type van de woningen, uitrustingsgraad, milieu-impact, aanpasbaarheid of omgevingsfactoren. Ook voor deze bevragingen zijn bespreking van de resultaten met raad van bestuur en medewerkers, het uitwerken van verbeteracties en terugkoppeling van resultaten en voorgenomen verbeteracties naar kopers belangrijk voor de geloofwaardigheid en effectiviteit van die metingen.

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar

Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar

SWaL is goed bereikbaar voor haar cliënteel en beschikt over een goede website. De informatie en begeleiding voor kopers is goed, mede door informatievergaderingen, een informatiebundel en kijkdagen. Voor huurders daarentegen beschikt ze - naast haar briefwisseling - over zo goed als geen papieren communicatiekanalen. Informatievergaderingen organiseert ze enkel bij re- novatieoperaties. Waar de klantvriendelijkheid door kopers en ontleners geroemd wordt, dient de SHM zich op de klantenrelaties met huurders beter te organiseren want nu zijn die verstoord en dat weegt op de vertrouwensrelatie van de SHM met haar huurders. SWaL communiceert correct naar Vlaamse, provinciale en lokale ambtenaren en organisaties. Alle actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM vlot toegankelijk, open, constructief en zeer coöperatief. Sinds kort organiseert SWaL een aantal tevredenheidsmetingen voor huurders en kopers. Huur- ders worden bevraagd na een renovatieoperatie, kopers bij ondertekening van de verkoopakte. Deze bevragingen zijn evenwel nog zeer pril, de bespreking daarover met bestuur en personeel beperkt en verbeteracties op basis van de bevragingen en de terugkoppeling naar huurders en kopers zo goed als onbestaande. Bij de jaarlijkse bevraging van ontleners, uitgevoerd door de VMSW, scoort SWaL goed. De visitatiecommissie beveelt de SHM meer systematiek aan bij de tevredenheidsbevraging van zowel huurders als kopers van een sociale woning zodat zij zich bij haar beleidsbeslissingen mee kan laten leiden door de verwachtingen en input van haar cliën- teel.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 52 VAN 59

5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

1. (OD 1.3) Maak op het lokaal woonoverleg van de diverse gemeenten duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden met betrekking tot het realiseren van het BSO sociale kavels en de rol van SWaL daarin. Als bevoorrechte uitvoerder van het Vlaams Woonbeleid wordt van een SHM hierin een actieve rol verwacht. 2. (OD 1.5) Maak, met het oog op een mogelijke verdubbeling van het huurpatrimonium tegen 2020, een effectieve analyse van de wachtlijsten en breng in samenspraak met andere SHM’s de effectieve woonbehoeften van zowel kandidaat-huurders als kandidaat-kopers in kaart. Op basis hiervan kan zo nodig een doelgroepenbeleid uitgewerkt worden, met het oog op het beschikbaar stellen van woningen voor bijzondere doelgroepen. 3. (OD 2.2) Werk een duidelijke visie met bijhorende strategie uit op het vlak van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en vertaal dit in concrete maatregelen, ook om de huurders te sensibiliseren inzake zuinig energiegebruik. 4. (OD 2.3) Ontwikkel met betrekking tot aanpasbaar bouwen een duidelijke visie en strategie. Ga, samen met de welzijnsactoren en op het gemeentelijk woonoverleg, na hoe het patrimonium meer flexibel inzetbaar kan worden gemaakt en welke consequenties dit heeft naar de eventuele realisatie van rolstoelbezoekbare, aanpasbare en aangepaste woningen. 5. (OD’s 4.2 en 4.3) Werk - voortbouwend op de eigen ervaringen en intenties en in samenspraak met huurders en actoren - een visie en strategie uit op leefbaarheid, de aanpak van leefbaarheidsproblemen en bewonersbetrokkenheid. Stel daar doelen voor voorop en werk concrete acties uit in afspraak met andere actoren en met oog voor eigen inzet op leefbaarheid en bewonersbetrokkenheid. Een visie gedragen door alle geledingen van de SHM op het sociale beleid, onder andere gebaseerd op de basisbegeleidingstaken zoals bepaald in het kaderbesluit sociale huur, kan volgens de visitatiecommissie een belangrijke leidraad vormen voor de SHM en het betrokken personeelslid. 6. (OD’s 4.4 en 5.6) Zet de intenties van de SHM voor het organiseren van meer huisbezoeken en een nauwere en meer expliciete samenwerking met OCMW’s, CAW en andere actoren om in concrete actie. Beraad u over uw aanpak van meer technische kwesties zoals onderhoud en herstellingen en noodzakelijke verhuisbewegingen en de ondersteuning die de SHM daarbij vanuit de eigen organisatie kan bieden aan haar huurders. Evalueer de praktijk, de procedures en de processen daaromtrent en stuur bij waar nodig. De SHM kan voor dit alles een beroep doen op ervaringen van andere SHM’s en de expertise van SVK’s en welzijnsactoren. 7. (OD 6.1) Maak werk van meer klantvriendelijkheid in uw relatie met huurders vooral in kwesties die voor huurders in hun directe woonomgeving belangrijk zijn (kwaliteit van de woning en onderhoud en herstellingen). Onderwerp uw briefwisseling aan de ‘klare taal’-toets en breid uw communicatiekanalen uit (bijvoorbeeld met een nieuwsbrief, folders, een huurderskrant, meer informatievergaderingen, ..), zodat de relatie (kandidaat-)huurder- verhuurder versterkt kan worden. 8. (OD 6.3) Werk uw intentie om een algemene bevraging van uw huurders te organiseren bij de huurprijsberekening en de actualisatie concreet uit en zet tevredenheidsbevragingen na renovaties voort. Denk ook na over andere aspecten van de werking of doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, vertrokken huurders) waarvoor het meten van tevredenheid het meeste resultaat zou kunnen opleveren. Bestendig de recent opgestarte tevredenheidsmetingen bij sociale kopers en breid die eventueel uit naar bijvoorbeeld grootte en type van de

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 53 VAN 59

woningen, uitrustingsgraad, milieu-impact, aanpasbaarheid of omgevingsfactoren. Bespreek de resultaten van de bevragingen van huurders, kopers en ontleners met raad van bestuur en medewerkers, verbind er verbeteracties aan en koppel over de resultaten van de bevraging en de voorgenomen verbeteracties terug naar de bevraagde huurders/kopers. Dit alles zal u handvatten aanreiken om uw dienstverlening en projecten te verbeteren en om bij (kandidaat-)huurders en -kopers daarvoor waardering te krijgen.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

SWaL realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor de verbetering van de eigen werking, zoals mag blijken uit het recent opgestelde en goedgekeurde ondernemingsplan. De SHM is zich ook bewust van haar zwaktes, die vooral op sociaal beleid liggen en waarvoor ze recent een maatschappelijk werker heeft aangeworven. De visitatiecommissie heeft er dan ook voldoende vertrouwen in dat de maatschappij verbeterpun- ten zelfstandig zal oppakken, maar wijst op het belang van een goede opvolging van de intenties in het ondernemingsplan en het daaraan gekoppelde actieplan en op het belang van een door de hele organisatie (uit)gedragen sociaal beleid.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid

Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

1. (OD’s 1.2 – 1.4 – 3.1) Door het wegvallen van de subsidies voor koopwoningen en het voorlopig onduidelijke kader van de koopsector besliste de raad van bestuur om in 2015-2016 de verwerving van nieuwe gronden voor koopwoningen op te schorten. Zonder die subsidiëring komt de verkoopbaarheid van die projecten immers ernstig in het gedrang en is realisatie onzeker. De visitatiecommissie beveelt het Vlaamse woonbeleid aan snel een duidelijke beslissing te nemen over het subsidiëren van projecten die zijn aangemeld en besproken op het lokaal woonoverleg en gepland zijn om zodoende meer rechtszekerheid te geven aan de SHM’s. 2. (OD 5.5) In meerdere gemeenten van het actieterrein van SWAL zijn er een 2-tal SHM’s actief op het vlak van sociale huur. De veelheid aan administratieve procedures bij inschrijving en bij actualisatie worden door welzijnsactoren als weinig klantvriendelijk ervaren. Momenteel kent de regelgeving wel de mogelijkheid van een gemeenschappelijk inschrijvingsregister voor verschillende SHM’s, maar voor de praktische toepassing blijken er te veel obstakels te zijn. De visitatiecommissie beveelt het Vlaamse Woonbeleid aan om oplossingen aan te reiken voor die obstakels.

5.4 Goede praktijken bij de SHM

Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht.

Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 54 VAN 59

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie en leden van de raad van bestuur) - Jef Van Hoof, voorzitter - André Le Roy, ondervoorzitter - Jaak Brepoels, ondervoorzitter - Adri Daniëls, bestuurder - Gilbert Pex, bestuurder - Lym De Brouwer, directeur

Medewerkers SHM - Caroline Stuyckens, medewerker verhuring - kredietverlening - verkoop - Chantal Stroobants, medewerker verhuring - kredietverlening - Nadine Le Roy, medewerker verkoop – kredietverlening - Natalie Rutgeerts, medewerker verkoop – kredietverlening - Dries Vancoppenolle, medewerker bouwprojecten - Liesbeth Van Rietvelde, medewerker financiën-boekhouding-personeel - Bea Janssens, medewerker financiën - boekhouding

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Roger Van Horenbeek, stedenbouwkundig ambtenaar Lubbeek - Chantal Van Doren, huisvestingsambtenaar Lubbeek - Karolien Bulkmans, stedenbouwkundig ambtenaar Keerbergen - Annemie De Turck, Dienst Wonen Provincie Vlaams-Brabant - Lies Van Cleynenbreugel, Interfederaal Gelijkekansencentrum (voor integratiedienst Leuven) - Liliane Vanhelden, IGS Hartje Hageland - Yves Leyers, IGS Wonen tussen Dijle en Velp

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Kevin Van Bael, OCMW Keerbergen - Els Lemmens en Chiara Vandenhouten, OCMW Leuven - Cynthia Nicolay, OCMW Rotselaar - Ann Donné, RISO Vlaams-Brabant - Geertrui Feyaerts en Yasmine Goossens, Huurdersbond Vlaams-Brabant - Jacqueline Merckx, SVK Hageland - Ann Puttemans, SVK ‘t Spit

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) 10 sociale huurders. De namen van de huurders worden om privacy redenen niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken - Arlette Caes, schepen van wonen Herent - Christel Hendrix, schepen van wonen Rotselaar - Erik Vanderheiden, schepen en afgevaardigde OCMW Leuven - Fons Lemmens, schepen en OCMW-voorzitter Tielt-Winge - Kristien Goeminne, schepen gronden woonbeleid Kortenberg - Geert Bovyn, schepen van wonen Lubbeek - Koenraad Van Coppenolle, OCMW-voorzitter, Lubbeek - Liliane Goyvaerts, schepen van sociale zaken en OCMW-voorzitter Keerbergen - Willy Lambrechts, gemeenteraadslid Hoegaarden

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 55 VAN 59

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende mate bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet nieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. identiek aan dat van een nieuwbouwwoning ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een pro- oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep ject digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL- dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleids- kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de over- beslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaar- heid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in den beroep doen op bijzondere subsidies. Vlaanderen op middellange termijn plannen. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aan- Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwij- koop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning zen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Krediet- voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwer- maatschappijen (EKM’s). pers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse over- en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden heid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare wo- VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de ningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebrui- meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten kers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een om- aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaar- schrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten vol- den, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds groten- doen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). deels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal www.vlaamsewoonlening.be. verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financie- SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren ring van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid automatisch tot het actieterrein. enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale lenin- in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij gen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is ver- een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor plicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrij- meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private ven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog vol- banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning doen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandi- Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een daat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraag- bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 de gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze even- EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je tueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het op www.sociaal-woonkrediet.be type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 56 VAN 59

huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opge- de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s nomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en 31/12/2011. prestatie-indicatoren CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huis- leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals houdens in het actieterrein. geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aange- - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doel- past bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden stellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeen- www.vmsw.be te die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeen- over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoor- te dit wenst. beeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. - Prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroe- gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige peerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpa- (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be trimonium. EPC: Het EPC of Energieprestatie Certificaat informeert potenti- Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een open- ele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de wo- baar document ter uitvoering van de bepalingen van het kader- ning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te besluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewij- www.energiesparen.be zingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 sociale huur). oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Rege- en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaat- ring van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huur- schappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoorde- stelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De ling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbe- Zie grippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale 43 huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met 03¶m=inhoud). weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatiepro- de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt gramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedata- het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen bank. geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een 2014 wordt dit 40. woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en de woning is. frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huur- door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, prijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten wordt als frictieleegstaand beschouwd. zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financie- lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse ringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsach- SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de terstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouw-

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 57 VAN 59

verrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatieta- welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen ge- bel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die beurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat ge- begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (infla- meenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook tiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale het bedrag dat ze heeft geleend. binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doel- leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 ka- stelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstel- derbesluit sociale huur ). ling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operati- ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koop- onele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische woningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opge- doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de maakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate draagt). waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwer- voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die vingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de (www.vaph.be) opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de moge- SHM worden beoordeeld. lijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voor- effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen waarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instel- Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering lingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voor- aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. waarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig koopwoningen of sociale kavels te realiseren. gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstel- Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werk- ling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en loosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetko- geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehou- maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer den voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de www.wonenvlaanderen.be. strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening a.d.h.v. effectindicatoren. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezet- een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met ting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percenta- volgorde van de inschrijvingen. ge. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een reken- Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last eenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkave- personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd ge- lingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundi- zegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werk- ge aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond nemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepas- Wachtlijst: zie “actualisatie” sing (meer info op www.wonenvlaanderen.be).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SOCIAAL WONEN ARRO LEUVEN PAGINA 58 VAN 59

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

1230 BRUSSEL

T: 02-5531752

E-MAIL: [email protected]

WEBSITE: WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER: @VISITATIERAAD

FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Sociaal Wonen arro Leuven, Herent

datum reactie SHM: 6 januari 2016

V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van Sociaal Wonen arro Leuven, Herent

datum beslissing minister: 3 februari 2016

V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN