Tribunale Civile Di Sassari

TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI

Giudice Dott.ssa M.Grixoni

Esecuzione Immobiliare n.99/13

Banco di Sardegna

Contro Xxxxx Xxxxx

Arch. Lucia Fattore Via Luigi Canepa 1b, 07100 Sassari Tel. 079/240097

RELAZIONE DI STIMA

Nell’udienza, tenutasi in data 02 Ottobre 2013, il giudice Dott. ssa Maria Grixoni,ingiungeva la sottoscritta arch. Lucia Fattore, libero professionista, iscritta all’ Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della provincia di Sassari al n. 376 e all’Albo dei C.T.U. della medesima categoria al n. 33, il seguente incarico ( all.n° 1):

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI:

Previo avviso dato alle parti con lettere raccomandate, la sottoscritta ha fissato l’inizio delle operazioni peritali (data del primo sopralluogo) per il giorno 20-01-2014 alle ore 10,30. Il sopralluogo è avvenuto alla data prevista, alla presenza del pignorato e dei suoi familiari. Durante il sopralluogo ho effettuato il rilievo metrico e fotografico (all. n°2) degli immobili, ed ho preso atto del loro stato di manutenzione. La seguente relazione è stata redatta rispondendo singolarmente ad ogni quesito posto nell’incarico.

1. Identificazione del bene: 1.A Controlli, prima di ogni altra attività, la completezza dei documenti di cui all’art.567 2° comma C.P.C., segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti o inidonei; 1.B Predisponga , sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli; 1.C Acquisisca le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene; 1.D Acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); 1.E Indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero.

1.A Alla istanza di vendita sono stati allegati i seguenti documenti: 1 N.1 atto di precetto con copia relativi titoli esecutivi. 2 Nota di trascrizione del pignoramento; 3 Avviso creditore pignoratizio; 4 Certificato ipotecario speciale; 5 n.3 estratti di mappa catastale; 6 n.1 Visura storica catastale fabbricati; 7 n.1 Visura storica catastale urbano mod.55; 8 n.6 Visure storiche catastali terreni; 9 n.3 visure storiche catastali; 10 n.2 Certificati di Destinazione Urbanistica. Pertanto, la documentazione acquisita attraverso gli atti di ufficio depositati dallo Studio Legale Sciarra e Pinna, quale procuratore del Banco di Sardegna , creditore nei confronti del signor Xxxxx Xxxxx, risulta completa ai sensi dell’ art.567 2° comma C.P.C., nonché ai fini dell’espletamento del mio incarico. Per quanto attiene all’idoneità della documentazione acquisita,devo segnalare che, , i dati riportati nell’atto di pignoramento sono corretti

1.B Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli:  TRASCRIZIONE CONTRO del 31/05/2006 –R.P.6244 – R.G.9858 Descrizione:ATTO AMMINISTRATIVO; 712- PIGNORAMENTO ESATTORIALE a favore della BIPIESSE RISCOSSIONI S.P.A. contro XXXXX XXXXX  TRASCRIZIONE CONTRO del 17/04/2013 –R.P.3916 – R.G.5646 Descrizione: ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE 726- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di: Banco di Sardegna ; contro XXXXX XXXXX

1.C In data 22/12/13, ho acquisito presso l’Ufficio del Territorio di Sassari, la planimetria catastale e la visura storica dell’immobile oggetto del provvedimento identificato dal N.C.E.U.di Sassari, al Foglio 39, Particella 444, Sub 2, del Comune di Alà dei Sardi.; ho verificato inoltre che le altre visure agli atti, fornite dallo studio Legale, non hanno subito modifiche allo stato attuale. (all. n°3). 1.D L’atto di provenienza ultraventennale e gli estratti di mappa dei terreni pignorati risultano dalla documentazione in atti e non hanno subito modifiche allo stato attuale (all. n°3).

1.E Dall’atto di pignoramento registrato il 17/04/13, risulta che, i beni oggetto del provvedimento sono pignorati al signor Xxxxx Xxxxx per le seguenti quote:

Piena proprietà dei seguenti immobili:  immobile posto in Alà de Sardi,Via Carducci, censito al NCEU fg.39 Map.444 sub 2, con annesso terreno pertinenziale censito al NCT fg.39 Map. 442;  piena proprietà terreni siti in Alà de Sardi, loc.Oriolo, censiti al NCT fg.51 Map. 209 – 210 – 31 .  piena proprietà terreni siti in Alà de Sardi, loc.Oriolo, censiti al NCT fg.50 Map. 153 . Quota pari ad ½ terreno posto in abitato di Alà de Sardi, distinto al catasto al fg.39 Map.448.

2. Descrizione del bene: 2.A Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando, con riferimento a ciascun immobile: dati ipocatastali attuali, ubicazione, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq., confini,eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. 2.B Descriva le caratteristiche strutturali del bene; 2.C Descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona, alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno, nonché ai principali collegamenti verso il centro della città.

2.1 a Descrizione Casa di civile abitazione L’ immobile di è sito nel Comune di Alà de Sardi, in Via G.Carducci n.s. Fa parte di una palazzina che si sviluppa su due livelli fuori terra; Il bene è censito al N.C.E.U. al Foglio 39, Particella 444 Sub 2 del Comune di Alà de Sardi, classificati come Cat. A/3 (abitazione di tipo economico). L’immobile è confinante per tre lati con cortile di pertinenza, con altra proprietà.

Da Via Carducci, salendo al primo livello mediante una scala ad una rampa, si accede all’immobile mediante portoncino in anodizzato e vetro. Il primo vano aperto sull’ingresso, è una stanza da pranzo di circa mq 31; Le aperture verso l’esterno sono costituite da due finestre lungo lo stesso fronte, con infisso in legno originario e prospicienti sul cortile; pavimento in bicottura chiaro a quadroni . Da questo vano , sulla parete di fondo, troviamo il vano cucina di circa mq.19, apertura verso l’esterno costituita da una finestra con infisso in legno originario e prospiciente sul cortile; pavimento in bicottura chiaro a quadroni . Lungo la parete laterale destra, una porta conduce ad un disimpegno con sviluppo planimetrico ad elle, dal quale si distribuiscono i diversi ambienti della casa. Sulla sinistra rispetto alla porta di accesso, troviamo una camera da letto di circa mq.19, la cui apertura vs/ l’esterno è data da una finestra con infisso in legno originario prospiciente sul cortile interno (retro fabbricato) ; pavimento in marmo chiaro a quadroni .

Di fronte alla porta di accesso al disimpegno, troviamo una camera da letto di circa mq.12, la cui apertura vs/ l’esterno è data da una finestra con infisso in legno originario prospiciente sul cortile interno (retro fabbricato) ; pavimento in marmo chiaro a quadroni . Lungo la parete destra del disimpegno troviamo una camera da letto di circa mq.12, la cui apertura vs/ l’esterno è data da una finestra con infisso in legno originario prospiciente sul cortile interno (fronte laterale principale); pavimento in bicottura chiaro a quadroni . A seguire un bagno di circa mq.8, la cui apertura vs/ l’esterno è data da una finestra con infisso in legno originario prospiciente sul cortile interno (fronte laterale principale); pavimento e placcaggio in bicottura chiaro. . In fondo al disimpegno, troviamo un secondo bagno di circa mq.2, la cui apertura vs/ l’esterno è data da un finestrino alto con infisso in pvc finto legno, e prospiciente sul cortile interno (retro fabbricato).

La superficie netta dell’appartamento è di mq 114.

Calcolo superficie Commerciale appartamento Abitazione Sup. residenziale mq 147,36

Terreno di pertinenza(1/10 di mq 43,50 mq. 435)

Totale superficie Commerciale: mq. 190,86

2.1 B. La struttura orizzontale e verticale dell’immobile è in muratura intonacata,copertura a doppia falda inclinata in coppi e solai in cls armato e tavelle.Il paramento murario esterno è in parte in pietra locale intonacata e in parte in blocchetti di cls a vista. impianto idrico e fognario allacciato alla rete comunale, caldaia a gas per riscaldamento acqua domestica impianto di riscaldamento centralizzato con stufa a pellet più camino, impianto elettrico a norma. L’edificio nel suo complesso presenta uno stato mediocre di manutenzione, con tracce di umidità in alcuni ambienti interni della casa.

2.1 C La via su cui è ubicato l’immobile, Via Carducci, vicino alla S.S.389 rientra nell’area periferica del centro abitato. La palazzina è autonoma per quanto riguarda le opere di urbanizzazione secondaria;

2.2 a-b-c Descrizione Cortile pertinenziale alla casa di civile abitazione (435 mq). (NCT fg.39 ex Map. 442 soppresso)

Il suddetto terreno, rappresenta ,in parte, il cortile interno di pertinenza alla casa di Via Carducci; fisicamente, e senza alcuna delimitazione nè confine tracciato,esso si innesta al terreno censito al C.T. fg.39 Part.448(di fatto porzione cortile pavimentato). Il terreno in questione, è costituito da un’area – cortile con sviluppo planimetrico poligonale , in parte rappresentata da cortile sterrato e in parte da terreno incolto. L’area è delimitata da muretto costituito da blocchetti in cls a grezzo ed ha una superficie di 4 are e 35 centiarie (435 mq). STRUTTURA ABUSIVA:Sul terreno insiste una struttura rettangolare autonoma, che si sviluppa su un livello fuori terra; tale volume, in parte costituito da vano unico con paramento esterno con blocchetti di cls e copertura in lamiera ondulata, che si sviluppa su una superficie di circa 55 mq.

2.3 a-b-c Descrizione Terreno 1 (C.T. fg.39 Part.448) (113mq.) Il terreno in questione, pignorato per la quota di ½ ,è di fatto una porzione rettangolare del cortile pavimentato, antistante la casa di via Carducci, della superficie di are1 e centiare 13(113mq.) La pavimentazione è in pietra locale posa opus incertum ; tale parte di cortile risulta recintato con muretto basso e inferriata , oltre al cancello di accesso alla proprietà, in ferro.

Descrizione terreni Loc. Oriolo Premessa. Dalla Via Carducci, uscendo dall’isolato, ci si immette subito sulla S.S. 389 di Buddusò e del Correboi; al bivio per Budoni si svolta a sinistra e dopo aver percorso circa 1 Km, si arriva ad una stada sterrata che dalla S.S. 389 si immette all’interno dei terreni loc.Oriolo oggetto del pignoramento; nella fattispecie infatti, attraverso tale stradina, si accede a tutti i terreni che di seguito andrò a descrivere (Terreno 2-3-4-5).

2.3 a-b Descrizione Terreno 2 (C.T. fg 51, Part. 31) (mq.2.575) Il terreno 2 rappresenta uno spicchio di terreno pressoché trapezoidale di are 25,ca75 (mq.2575), confinante con la S.S. 389, la strada sterrata di accesso , il terreno 3(fg.51 part.209), e altra proprietà. Siamo in presenza di un pascolo cespugliato, con sterpaglie e macchia mediterranea, in parte recintato con muretto a secco.

2.4 a-b Descrizione Terreno 3 (C.T. fg.51 Part.209) (mq.3.048) Il terreno 3 rappresenta uno terreno pressoché triangolare di are30,ca48(mq.3.048), confinante con la strada sterrata di accesso , il terreno 5(fg.50 part.153), e altre proprietà. Al terreno si accede attraverso un cancello in ferro ; la recinzione è costituita da muretto a secco e rete metallica. Siamo in presenza di un pascolo cespugliato, con sterpaglie e macchia mediterranea, e, per una piccolissima parte, coltivato a vite (circa 15 vitigni ).

2.5 a-b Descrizione Terreno 4 (C.T. fg 51, Part.210) (mq.1.404), Il terreno 4 rappresenta uno terreno pressoché triangolare di are14, ca 04(mq.1.404), confinante con la strada sterrata di accesso , il terreno 2(fg.51 part.209), il terreno5(fg.50 part.153), e altra proprietà. Al terreno si accede attraverso un cancello in ferro ; la recinzione è costituita da muretto a secco e rete metallica. Siamo in presenza di un pascolo cespugliato, con sterpaglie e macchia mediterranea, rappresentante una sorta di estensione del terreno 5 ed il cui confine non è ben delimitato.

2.6 a-b Descrizione Terreno 5 (C.T. fg 50, Part. 153) (mq.34.449) Il terreno 5 rappresenta uno terreno con sviluppo poligonale, di ha 3,are44,ca49(mq.30.449), confinante con la strada sterrata di accesso , il terreno 3(fg.51 part.209), il terreno 4(fg.51 part.210)e altre proprietà. Al terreno si accede attraverso un cancello in ferro ; è presente un percorso sterrato centrale, la recinzione è costituita da muretto a secco Siamo in presenza di un pascolo cespugliato, con sterpaglie e macchia mediterranea e grossi massi naturali, sul quale sono presenti circa 20 corbezzoli sparsi e 150 alberi di sughero . Sono presenti alcuni tralicci della linea elettrica che lo attraversa trasversalmente.

2.c Descrizione località ubicazione terreni I terreni 2-3-4-5-, insistono nel comune di Alà dei Sardi, località Oriolo; tale località va a costeggiare in parte la S.S. 389 e risultando dunque essere facilmente raggiungibili sia dal Centro abitato di Alà dei Sardi che dai Comuni limitrofi (Padru, Oschiri, Buddusò).

3. Comparazione tra dati attuali e pignoramento: I dati riportati nel pignoramento sono in parte errati anche se consentono l’identificazione dei beni; Nella fattispecie, dalle visure catastali si evidenzia che, per il terreno pertinenziale censito al NCT fg.39, la sua particella 442 è stata soppressa ed è stata aggraffata, ossia unita, in quanto pertinenza, alla particella 444 . Per tutti gli altri beni posti sotto esecuzione immobiliare, non esistono difformità e ne è consentita l’identificazione.

4. Accatastamento:

4.1 Accatastamento appartamento: L’immobile è censito dall’Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , al Catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 444 Sub 2 del Comune di Alà Dei Sardi Cat. A/3 (Abitazione di tipo economico), Classe 1 Consistenza 6,5 vani,Rendita € 315,56);

4.2 Accatastamento Cortile pertinenziale: L’immobile è censito dall’Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , al Catasto Terreni Fg 39, Part. 442 del Comune di Alà Dei Sardi; Come si evince dallo storico catastale, tale terreno, dal 13/09/2005, è stato soppresso come entità autonoma(ex part.229/b) e, dall’estratto di mappa, risulta aggraffato alla particella 444(in quanto cortile pertinenziale).

4.2 Accatastamento Terreno 1(CORTILE INTERNO ABITAZIONE): L’immobile è censito dall’Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , al Catasto Terreni Fg 39, Part. 448 (ex 229h) del Comune di Alà Dei Sardi- Qualità /Classe: Pascolo Arboreo 2 – Sup.ha0, are 01, ca 13; Reddito Dominicale € 0,15; Reddito Agrario € 0,12. ANOMALIA RISCONTRATA: Di fatto, tale terreno non è un pascolo ma un cortile interno . SI RICHIEDE AGGIORNAMENTO CLASSE CATASTALE.

4.3 Accatastamento Terreno 2: L’immobile è censito dall’Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , al Catasto Terreni Fg 51, Part. 31 (ex 30a) del Comune di Alà Dei Sardi- Loc. Oriolo, Qualità /Classe: Pascolo 3 – Sup.ha0, are 25, ca 75; Reddito Dominicale € 1,33; Reddito Agrario € 0,93.

4.4 Accatastamento Terreno 3: L’immobile è censito dall’Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , al Catasto Terreni Fg 51, Part. 209 (ex 30c) del Comune di Alà Dei Sardi- Loc. Oriolo, Qualità /Classe: Pascolo 3 – Sup.ha0, are 30, ca 48; Reddito Dominicale € 1,57; Reddito Agrario € 1,10.

4.5 Accatastamento Terreno 4: L’immobile è censito dall’Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , al Catasto Terreni Fg 51, Part. 210 (ex 30d) del Comune di Alà Dei Sardi- Loc. Oriolo, Qualità /Classe: Pascolo 3 – Sup.ha0, are 14, ca 04; Reddito Dominicale € 0,73; Reddito Agrario € 0,51.

4.6 Accatastamento Terreno 5: L’immobile è censito dall’Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , al Catasto Terreni Fg 50, Part. 153 del Comune di Alà Dei Sardi- Loc. Oriolo, Qualità /Classe: Pascolo 3 – Sup. ha 3, are 44, ca 49; Reddito Dominicale € 17,79 ; Reddito Agrario € 12,45.

5.Destinazione urbanistica/ di piano: Per le norme di prescrizione urbanistica della legge, applicate agli immobili pignorati, si rimanda ai certificati di Destinazione Urbanistica allegati ( all.ti n°4-5 ).

6. Conformità alla normativa - sanabilità: La palazzina è stata edificata anteriormente al 1° settembre 1967, e dunque , essendo stata realizzata prima del 30/01/1977(entrata in vigore della Legge 10/77"Norme per la edificabilità dei suoli"), non necessita di concessone edilizia. Nel 2002, sono state apportate alcune modifiche interne all’appartamento, consistenti in abbattimento, realizzazione di alcune tramezzature e realizzazione di un secondo bagno, con lavori regolarmente autorizzati dal Comune di Alà dei Sardi.

Difformità edilizie riscontrate: Dal sopralluogo effettuato, come indicato al punto 2.2, Sul terreno pertinenziale all’abitazione, insiste una struttura rettangolare autonoma, che si sviluppa su un livello fuori terra con una superficie di circa 55 mq; considerando un’altezza media soffitto pavimento di m.2,70, siamo in presenza una cubatura abusiva di mc.148. In base a quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente, il volume edificato di cui sopra è abusivo e deve ritenersi non sanabile.

7. Divisione in lotti: In base alle considerazioni di cui sotto, reputo di dover effettuare la vendita degli immobili pignorati, suddividendoli in due lotti omogenei:

Lotto 1: Abitazione + terreno-cortile + terreno pertinenziale: Considerando la tipologia e la loro uniforme distribuzione spaziale, la prolungata stasi del mercato immobiliare, nonché il valore esiguo di ogni bene preso singolarmente, reputo che i beni oggetto del pignoramento indicati ai punti 2.1 – 2,2 – 2.3, debbano essere venduti in un unico lotto per portare ad una congrua vendita all’asta. Lotto 2: Terreni Loc. Oriolo: Considerando la tipologia omogenea e il fatto che siano confinanti tra essi, la prolungata stasi del mercato immobiliare le dimensioni ridotte degli appezzamenti, e il conseguente valore esiguo di ogn’uno di essi (se si esclude il terreno 5), e la continuità rispetto alla loro distribuzione spaziale(sono tutti terreni confinanti con strada di accesso in comune),reputo che i beni oggetto del pignoramento indicati ai punti 2.3-2.4 – 2.5 – 2.6, debbano essere venduti in un unico lotto per portare ad una congrua vendita all’asta.

8. Divisibilità in natura: Tutti gli immobili, per la loro tipologia non si prestano ad una divisione in natura.

9. Stato del bene: 9.1 Abitazione + terreno pertinenziale: Al momento del sopralluogo, l’intera proprietà risultava occupata dal proprietario pignorato , insieme alla sua consorte. C’è da precisare però che, con atto regolare di affitto e a decorrere dal 01/03/06 (all.n°6)., l’appartamento è locato al signor Xxxxx Xxxxx, con durata della locazione di anni 4 e rinnovo automatico per uguale periodo, salvo rescissione da parte del locatario previa comunicazione ufficiale 6 mesi prima della scadenza del contratto. Come affermato dal pignorato, il locatario occupa soltanto in alcuni periodi dell’anno l’immobile. C’è da dire che però, a partire dalla data di registrazione dell’atto di pignoramento, (17/04/2013), tale atto ha valore nullo.

9.2 Terreno-cortile: Al momento del sopralluogo, l’intera proprietà del terreno ovvero Cortile interno, risultava nella disponibilità dal proprietario pignorato per la sua quota di proprietà (1/2), come da atto di divisione acquisito in Conservatoria (all.n°7).

9.3 Terreni Loc. Oriolo Al momento del sopralluogo, l’intera proprietà dei terreni 2-3-4-5-,risultava nella piena disponibilità dal proprietario pignorato.

10. Regime vincolistico: Come già indicato al punto 5, per le norme di prescrizione urbanistica e vincolistica della legge, applicate agli immobili pignorati, si rimanda ai certificati di Destinazione Urbanistica allegati (all. ti n°4-5). Resta inteso che sugli immobili non gravato vincoli di inalienabilità e di indivisibilità.

11. Determinazione del valore

Stima dell’ immobile residenziale (mq. Commerciali 190,86)

Criterio di Stima Per determinare il più probabile valore di mercato di tutti gli immobili esecutati, ho ritenuto opportuno procedere dapprima alla Stima per via Sintetica. Si esegue la stima per coefficienti di merito sulla base dei prezzi correnti nella zona, congruamente rapportati al tipo di costruzione da valutare mediante coefficienti riduttivi o maggiorativi che tengono conto di diverse condizioni e che permettono di correggere le quotazioni medie delle tabelle e di giungere ad un effettivo e più probabile valore di mercato.

I dati più recenti, rilevati dall’Ufficio Tecnico del Territorio di Sassari (Osservatorio immobiliare) sono quelli dell’anno 2013 - Semestre 1

Risultato interrogazione: Anno 2013 - Semestre 1

Provincia: SASSARI

Comune: ALA` DEI SARDI Fascia/zona: Centrale/CENTRO URBANO

Codice di zona: B1

Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico

Destinazione: Residenziale

Valore Mercato (€/mq) Tipologia Stato conservativo Abitazioni civili NORMALE 560 760

Abitazioni di tipo NORMALE 510 610 economico

Non essendoci agenzie immobiliari nel Comune di Alà dei Sardi, che possano darmi altri parametri di valutazione confrontabili con quelli ufficiali dell’A.T, mi sono rivolta alle agenzie dei comuni relativamente più vicini ad esso vale a dire Ozieri e Budoni le quali mi hanno riferito alcuni valori a corpo che, nella fattispecie , risultano più realistici per una congrua stima. Tutte le agenzie immobiliare interpellate, sono state concordi nell’affermare che, considerando la situazione critica del mercato attuale, l’ubicazione dell’immobile oggetto del procedimento nonché la sua tipologia, e la casistica delle vendite di immobili ubicati nella stessa zona del bene pignorato, la virtuale vendita più opportuna del bene risulta essere quella a corpo; in base a tali premesse, il valore a corpo dell’immobile in oggetto è tra gli € 80.000,00 e gli € 90.000,00.

Le agenzie immobiliari interpellate , mi hanno inoltre indicato che, qualora esistesse un mercato medio a nuovo delle abitazioni nella zona dove è ubicato l’ immobile; tale valore rientrerebbe in una forbice che sta tra gli € 600,00 gli € 900,00/mq.

Valutando dunque tutti questi aspetti, posso affermare che, il valore medio virtuale a nuovo dell'immobile oggetto di pignoramento è di € 800,00/mq.

Stima appartamento – Sup. Comm.:mq.190,86

Quotazione media virtuale a nuovo : € 800,00/mq. Ho inoltre considerato quale condizioni estrinseca più evidente l’ubicazione prossima ad un’importante rete stradale regionale (S.S.389)

Ho altresì considerato alcune condizioni intrinseche quali:  impiantistica e riscaldamento centralizzato adeguato;  buone rifiniture interne nonostante la tipologia abitativa ;  tracce d’umido.

Coefficienti di differenziazione: Coefficiente di età , qualità e stato dell’immobile Età dell’edificio 41-60 anni Qualità dell’edificio popolare Stato buono

Coefficiente di età , qualità e stato dell’immobile = 0,60

Coefficiente globale unico = 0,60 Valore abitazione al mq = 0,60 x € 750,00= € 450,00 /mq

Valore complessivo abitazione mq.190,86 x € 450,00/mq = €85.887,00

Stima terreno di pertinenza(mq.435) Come è noto, le pertinenze devono essere oggetto dell'applicazione dei coefficienti di differenziazione separatamente dall'unità principale.

Come valori ufficiali di riferimento mi sono avvalsa dei V.A.M.(Valori agricoli medi ) forniti dall’Agenzia del Territorio; i dati attualmente forniti dall’ente sono quelli dell’annualità 2007.

Ufficio del territorio di SASSARI Valori Agricoli Medi Comune di Alà dei Sardi Annualità 2007 Dati Pronunciamento Commissione Provinciale Pubblicazione sul BUR n.9 del 07/03/2007 n.10 del 29/03/2007

Incolto Produttivo: Valore agricolo= € 1.458,00/ha

Tali valori di riferimento, seppur ufficiali, possono essere presi come puro riferimento, in quanto non aggiornati e lontani da quelli reali e attuali di mercato.

Ne consegue che:

 basandomi sulla mia esperienza professionale, e su quanto indicato da agronomi e agenzie immobiliare interpellate;  considerando la situazione critica del mercato attuale, l’ubicazione dei terreni oggetto del procedimento e la loro tipologia, nonché il fatto che essi siano confinanti;  attualizzando il V.A.M. del 2007 (circa € 1.154,00/ha)pari a €0,12/mq.

In definitiva possiamo attribuire al terreno pertinenziale un Valore medio, di € 0,11/mq € 0,12 x 435mq. = € 52,20 Valore terreno pertinenziale

VOLUME ABUSIVO AREA PERTINENZIALE : la struttura risulta totalmente abusiva e non sanabile; per tale motivo, esso non rappresenta un bene stimabile. Il suo valore corrisponde a quello del terreno sul quale insiste.

A carico dell’acquirente andranno eventualmente le spese di demolizione del volume che ammontando a circa € 70,00/mq. corrispondono a circa € 3.850,00 complessivi.

Valore complessivo abitazione + terreno pertinenziale : € 85.940,00

Stima Terreno 1 (C.T. fg.39 Part.448) (113mq.) Come detto al punto 2.2, Il terreno in questione, pignorato per la quota di ½ ,è di fatto una porzione rettangolare del cortile pavimentato, antistante la casa di via Carducci, della superficie di are1 e centiare 13(113mq). Il terreno in questione, deve essere considerato inglobato nell’area su cui insistono gli immobili o per meglio dire, è da considerarsi come corte avente valore accessorio degli immobili; inoltre, in base alla mia esperienza ed in accordo con le agenzie immobiliari interpellate, non è possibile dare un valore autonomo a questo immobile che risulta essere, per le sue caratteristiche intrinseche, un bene fuori mercato.

In base a questo presupposto, il terreno- cortile, ha un valore complessivo di € 200,00

Essendo il bene pignorato per la quota di ½ il valore pignorato è di € 100,00

Di conseguenza il suo valore lo possiamo quantizzare a corpo e unitamente a quello dell’abitazione + terreno pertinenziale.

Valore complessivo abitazione + terreno pertinenziale + terreno(cortile) : € 86.040,00 = € 86.000,00

Criterio di stima terreni 2-3-4-Loc.Oriolo

Terreno 2 (C.T. fg 51, Part. 31) (mq.2.575); Terreno 3 (C.T. fg 51, Part. 209) (mq.3.048); Terreno 4 (C.T. fg 51, Part. 210) (mq.1.404);

Come indicato al punto 4.3 – 4.4 – 4.5, i terreni risultano accatastato come Pascolo 3 (assimilabile come V.A.M.al pascolo cespugliato)

Tali valori di riferimento, seppur ufficiali, possono essere presi come puro riferimento, in quanto non aggiornati e lontani da quelli reali e attuali di mercato.

Ne consegue che:

il valore dei terreni rientra in una forbice che varia tra gli € 0,14/mq. e gli € 0,15/mq.

In definitiva possiamo attribuire ai terreni di classe Pascolo 3, un Valore medio, di € 0,15/mq.

Per il terreno 3 che, come indicato al punto 2.4, presenta circa 15 piante di vite, prenderò in considerazione anche il V.A.M. 2007 del vigneto:

Valori Agricoli Medi Comune di Alà dei Sardi Annualità 2007 Dati Pronunciamento Commissione Provinciale Pubblicazione sul BUR n.9 del 07/03/2007 n.10 del 29/03/2007

Vigneto: Valore agricolo= € 10.090,00/ha

attualizzando il V.A.M. del 2007 (circa € 7.900,00/ha), avremo che il Valore agricolo del vigneto in questione è di circa €0,80/mq

Stima terreni 2-3-4 Loc. Oriolo

Terreno 2: Comune di Alà dei Sardi : C.T. Fg. 51 particella 31 (superficie ha 00; are 25;ca 75). Totale Sup. Comm. :mq.2.575

€ 0,15 x 2.575mq. = € 386,25 Valore terreno 2

Terreno 3: Comune di Alà dei Sardi : C.T. Fg. 51 particella 209 (superficie ha 00; are 30;ca 48).

Totale Sup. Comm. :mq.3.048 (di cui circa 20mq. coltivato a vite)

€ 0,15 x 3.028 mq. = € 454,20

€ 0,80 x 20mq. = € 16,00

€ 470,00 Valore terreno 3

Terreno 4: Comune di Alà dei Sardi : C.T. Fg. 51 particella 31 (superficie ha 00; are 14;ca 04).

Totale Sup. Comm. :mq.1.404

€ 0,15 x 1.404 = € 210,60 Valore terreno 4

Criterio di stima terreno 5 Loc. Oriolo

Terreno 5 (C.T. fg 50, Part. 153) (mq.34.449); Come indicato al punto 4.6 il terreno risulta accatastato come Pascolo 3 ma, dal sopralluogo, il terreno risulta essere stato diversificato nella sua qualità e nel suo sfruttamento; infatti, l’area in oggetto risulta essere un terreno a pascolo 3(che si estendono su una superficie di circa 33.850 mq. assimilabile come V.A.M. al pascolo cespugliato), sul quale insistono però 150 piante di sughero (che si estendono su una superficie di circa 529 mq. assimilabile come V.A.M.al Sughereto) e circa 20 alberi di corbezzolo(che si estendono su una superficie di circa 70 mq. assimilabile come V.A.M.al Pascolo arborato).

Pascolo cespugliato: Valore agricolo= € 1.867,00/ha

Pascolo arborato: Valore agricolo= € 3.105,00/ha

Sughereto: Valore agricolo= € 5.052,00,00/ha

Tali valori di riferimento, seppur ufficiali, possono essere presi come puro riferimento, in quanto non aggiornati e lontani da quelli reali e attuali di mercato.

Ne consegue che:

 basandomi sulla mia esperienza professionale, e su quanto indicato da agronomi e agenzie immobiliare interpellate;  considerando la situazione critica del mercato attuale, l’ubicazione del terreno oggetto del procedimento;  considerando la sua reale tipologia, (vedi punto 4.6);  attualizzando i V.A.M. del 2007 essi saranno i seguenti:

Pascolo cespugliato (circa € 1.478,00/ha), equivalente a € 0,15/mq. Pascolo arborato (circa € 2.458,00/ha), equivalente a € 0,24/mq. Sughereto (circa € 4.000,00/ha), equivalente a € 0,40/mq.

Totale Sup. Comm. :mq.34.449

Sup. mq.33.850 Pascolo cespugliato

€ 0,15 x 33.850 mq. = € 5.077,50 Sup. mq.60 Pascolo arborato

€ 0,24 x 60mq. = € 14,40

Sup. mq.529 Sughereto

€ 0,40 x 529 mq. = € 211,60

Sommando il valore delle tre superfici eterogenee avremo:

€ 5.303,50 Valore terreno 5

Formazione del lotto Es. 99/13 - Banco di Sardegna con studio Legale Associato Sciarra e Pinna di Sassari contro Xxxxx Xxxxx: Il giudice ha disposto la vendita dei seguenti lotti: Lotto I:  Piena proprietà di appartamento ctg. A/3 sita nel Comune di Alà dei Sardi, in Via G. Carducci n.s., censito all’ Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , Catasto Fabbricati Fg 39, Part. 444 Sub 2 Comune di Alà dei Sardi composto da: Sala, cucina, 3 letto, doppio servizio.(sup. Comm.mq.190,86).  Piena proprietà Terreno pertinenziale sita nel Comune di Alà dei Sardi, in Via G. Carducci n.s., censito all’ Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali, Catasto Terreni Fg 39, Part. 442 Comune di Alà dei Sardi (mq. 435);  Quota pari ad ½ terreno (porzione cortile interno abitazione) censito all’ Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali, Catasto Terreni Fg 39, Part.448 Comune di Alà dei Sardi (mq.113);

Prezzo base: € 86.000,00

Lotto 2: Piena proprietà dei seguenti terreni:  Terreno censito all’ Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , Catasto Terreni Fg 51, Part. 31 Comune di Alà dei Sardi ha 0, are 25 ca 75 (mq.2.575);  Terreno censito all’ Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , Catasto Terreni Fg 51, Part. 209 Comune di Alà dei Sardi ha 0, are 30 ca 48(mq.3.048);  Terreno censito all’ Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , Catasto Terreni Fg 51, Part. 210 Comune di Alà dei Sardi ha 0, are14 ca 04 (mq.1404);  Terreno censito all’ Ufficio Provinciale di Sassari-Territorio Servizi catastali , Catasto Terreni Fg 50, Part.153 Comune di Alà dei Sardi ha 3, are 44 ca 49 (mq.34.449);

 Prezzo base: € 6.370,00

Sassari, 05 Marzo ’14

Il C.T.U. Arch.Lucia Fattore

ALLEGATI