Das IKG Schleswig-Busdorf Als Standort Für Einen Edeka-Verbrauchermarkt

Das IKG Schleswig-Busdorf als Standort für einen Edeka-Verbrauchermarkt

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten

Wissen bewegt.

im Auftrag der Stadt Schleswig i.V.m.d. Gemeinde Busdorf Hamburg, Februar 2017/aktualisiert: Oktober 2017

Das IKG Schleswig-Busdorf als Standort für einen Edeka-Verbrauchermarkt

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten

Projektnummer: 16DLP2097 Exemplarnummer: 01

Projektleitung und -bearbeitung: Sandra Emmerling

im Auftrag der Stadt Schleswig · Gallberg 3 und 4 · 24837 Schleswig i.V.m.d. Gemeinde Busdorf

erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg

Altmarkt 10d · 01067 Dresden Prinzenallee 7 · 40549 Düsseldorf Königstraße 10c · 70173 Stuttgart

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Inhalt

Abbildungsverzeichnis III Tabellenverzeichnis IV

1 Einführung 1

1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1 1.2 Vorgehensweise 2

2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben 4

2.1 Mikrostandort 4 2.2 Vorhabenkonzeption 6

3 Rahmendaten des Makrostandorts 9

3.1 Lage im Raum 9 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 10

4 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 11

4.1 Methodische Vorbemerkungen 11 4.2 Wettbewerb im Raum 11 4.3 Herleitung des Einzugsgebiets 13 4.4 Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial 15

5 Analyse der Angebotsstrukturen im Einzugsgebiet 16

5.1 Vorhabenrelevante Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur 16 5.2 Analyse der städtebaulichen Ausgangslage im Einzugsgebiet 19

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten I

6 Vorhaben- und Wirkungsprognosen 21

6.1 Marktanteils- und Umsatzprognosen 21 6.1.1 Variante 1: Neuansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF 22 6.1.2 Varianten 2a und 2b: Ansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF (durch Verlagerung) 25 6.2 Wirkungsprognosen 27 6.2.1 Vorbemerkungen 27 6.2.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen Bedarf – Variante 2a: Verlagerung von Edeka Fick 29 6.2.3 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen Bedarf – Variante 2b: Verlagerung beider Betriebe 31

7 Bewertung des Vorhabens 33

7.1 Zu den Bewertungskriterien 33 7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung 37 7.3 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und die Nahversorgung 40 7.4 Zur städtebaulichen und siedlungsstrukturellen Integration des Vorhabenstandorts 45 7.5 Zur Kompatibilität mit der Potenzialanalyse der Stadt Schleswig 46

8 Flankierende gutachterliche Empfehlungen für die Festsetzungen im Bebauungsplan 49

9 Fazit 52

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten II

Abbildungsverzeichnis

 Abbildung 1: Lage des Mikrostandorts 4

 Abbildung 2: Verlagerungsvorhaben, Edeka-Markt Fick in Busdorf 8

 Abbildung 3: Regionale Angebotsstrukturen des Lebensmitteleinzelhandels (Daten trade dimensions) 12

 Abbildung 4: Einzugsgebiet des Vorhabens 13

 Abbildung 5: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet 17

 Abbildung 6: Edeka-Markt Jensen im NVZ Schleswig-Friedrichsberg (ggf. Schließungsobjekt) 20

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten III

Tabellenverzeichnis

 Tabelle 1: Sortimentsstruktur der Prüfvarianten 6

 Tabelle 2: Flächenstruktur des Edeka-Markts 7

 Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 10

 Tabelle 4: Kundenpotenzial des Vorhabens 14

 Tabelle 5: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 15

 Tabelle 6: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur innerhalb des Einzugsgebiets 16

 Tabelle 7: Marktanteile des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebiets (Edeka-Markt mit 1.700 qm VKF) 22

 Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Vorhabenrealisierung 23

 Tabelle 9: Marktanteile des zulässigen Lidl-Markts mit 1.100 qm VKF 23

 Tabelle 10: Umsatzstruktur des zulässigen Vorhabens (Lidl-Markt mit 1.100 qm VKF) 24

 Tabelle 11: Marktanteilszuwächse des Vorhabens im Einzugsgebiet bei ersatzloser Schließung des Altstandorts (Variante 2a) 26

 Tabelle 12: Marktanteilszuwächse des Vorhabens im Einzugsgebiet bei ersatzloser Schließung beider Edeka-Märkte (Variante 2b) 26

 Tabelle 13: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens - Variante 2a (Verlagerung eines Betriebs) 30

 Tabelle 14: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens - Variante 2b (Verlagerung von zwei Betrieben) 32

 Tabelle 15: Sortimentsliste der Stadt Schleswig 49

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten IV

1 Einführung

1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung

Die Stadt Schleswig und die Gemeinde Busdorf beabsichtigen ein Interkommuna- les Gewerbegebiet zu entwickeln. Im sog. IKG Schleswig-Busdorf ist die Ansied- lung eines großflächigen Lebensmittelmarkts und weiterer arrondierender Ange- bote geplant.

Vor dem Hintergrund einer seinerzeit schwelenden Baugenehmigung für einen Lebensmitteldiscounter mit 1.100 qm VKF nach § 34 BauGB hat Dr. Lademann & Partner im April 2016 alternativ die Vertretbarkeit für einen Vollsortimenter mit 1.250 qm VKF (zzgl. Randsortimente/Fachgeschäfte mit max. 500 qm VKF) festgestellt, sofern es sich hierbei um die Verlagerung mindestens eines Anbieters aus dem Nahbereich handelt. Insbesondere die „Zusammenlegung“ von zwei Edeka-Märkten auf sodann 1.390 qm VKF wäre zu begrüßen. Mit Stand Juni 2017 ist es allerdings nunmehr beabsichtigt einen Edeka-Markt mit einer VKF von 1.640 qm (exkl. anteiliger VKF für Bäckereiverkauf von ca. 60 qm) zu realisieren. Als Betreiber wird der Kaufmann Fick gehandelt, der derzeit einen Supermarkt in Busdorf betreibt.

Zur Abwägung des Vorhabens und der Entscheidungsfolgen war ein differenzier- ter Verträglichkeitsnachweis mit einer vergleichenden Gegenüberstellung der Varianten zu erbringen:

 Lidl-Discounter mit rd. 1.100 qm VKF (bereits zulässig)

 Edeka-Markt mit rd. 1.390 qm VKF (davon 10 % Randsortimente)

 Edeka-Markt mit rd. 1.700 qm VKF durch 1 oder 2 Verlagerungsobjekte Das Vorhaben soll über die Aufstellung eines Bebauungsplans mit Ausweisung eines Sondergebiets mit Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandel realisiert werden. Prüfungsmaßstab war damit § 11 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 4 und Nr. 8a BauGB sowie § 1 Abs. 4 BauGB.

Die Aufgabenstellung der Untersuchung bestand somit in der Ermittlung und Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen durch die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarkts in verschiedenen Planvarian- ten auf den Einzelhandel im Untersuchungsraum unter besonderer Berücksichti- gung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgung. Darüber hinaus

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waren die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen in Schleswig-Holstein sowie die Potenzialanalyse der Stadt Schleswig zu berücksichtigen. Zur Arrondierung des bestehenden Baumarkts und Küchenstudios war die in der Potenzialanalyse dargestellte Sortimentsliste zur Zentrenrelevanz der Sortimente zu würdigen. Für die Festsetzungen im Bebauungsplan war hierbei eine Negativ- bzw. Positiv-Liste an Sortimenten zu erarbeiten, die sich zur Begründung des Angebotsprofils eignen.

1.2 Vorgehensweise

Im Einzelnen war für die Durchführung der Verträglichkeitsuntersuchung die Be- arbeitung folgender Punkte erforderlich:

 Darstellung und Bewertung des Mikrostandorts und seiner planungsrechtli- chen Gegebenheiten;

 Darstellung des Vorhabenkonzepts im Hinblick auf seine Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz im Vergleich mit bereits diskutierten Varianten;

 Kurzdarstellung und Bewertung der relevanten sozioökonomischen Rahmen- bedingungen am Makrostandort (Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraftniveau, Erreichbarkeitsbeziehungen);

 Herleitung des Einzugsgebiets des Vorhabens u.a. auf Basis der regionalen Wettbewerbsstrukturen des Lebensmitteleinzelhandels sowie kartographische Darstellung;

 Darstellung und Bewertung der nahversorgungsrelevanten Angebotssituation im Einzugsgebiet des Vorhabens; Darstellung der strukturprägenden Wettbe- werber > 400 qm VKF im Einzugsgebiet;

 Abschätzung der Umsätze und Flächenproduktivitäten im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel;

 Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Analyse und Bewertung der Aus- gangslage in dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich sowie Identifi- zierung vorhandener Vorschädigungen;

 Vorhabenprognose bezüglich des Einzugsgebiets, Nachfragepotenzials, Um- satzes und zu den Marktanteilen eines 1.700 qm VKF großen Edeka-Markts (Variante 1) bzw. deren Veränderungen bei Berücksichtigung von Verlage- rungsvorhaben (Varianten 2a/2b);

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 Wirkungsprognosen bezüglich der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffek- te durch die Ansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF unter Berück- sichtigung von Verlagerungs-/Schließungsvorhaben zu Lasten des Einzelhan- dels im Einzugsgebiet nach Zonen und Standortlagen;

 Intensive städtebauliche und raumordnerische Bewertung des Vorhabens ge- mäß den Anforderungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO sowie vor dem Hintergrund der o.g. landes- und regionalplanerischen Bestimmungen unter besonderer Berücksichtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der verbrauchernahen Versorgung;

 Einordnung des Vorhabens in die Potenzialanalyse der Stadt Schleswig;

 Erarbeitung eines Abwägungsvorschlags bzw. Begründung zur Priorisierung resp. zum Ausschluss der o.g. Planvarianten für einen Lebensmittelmarkt ein- schließlich Darlegung der Entscheidungsfolgen für Schleswig resp. Busdorf.

 Gutachterliche Empfehlung zur Arrondierung des Standorts mit nicht- zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Schleswiger Sortimentsliste; dabei Vorschlag für Sortiments- und Verkaufsflächenfestsetzungen im Bebauungs- plan resp. Darlegung von Negativ-Sortimenten (Ausschluss).

Die Problemstellung sowie die Ergebnisse wurden in einer begleitenden Projekt- gruppe mit Vertretern der Stadt Schleswig und der Gemeinde Busdorf/Amt Had- deby sowie Vertretern der Fa. Edeka/Eigentümer erörtert. Das Plankonzept aus Januar 2017 wurde daraufhin im Juni 2017 modifiziert.

Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2018 als mögliches erstes Jahr der vollen Marktwirksamkeit des Vorhabens angesetzt.

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2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben

2.1 Mikrostandort

Der Vorhabenstandort befindet sich im Interkommunalen Gewerbegebiet Schles- wig-Busdorf und damit rd. 3 km südwestlich der Schleswiger Innenstadt.

Abbildung 1: Lage des Mikrostandorts

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Das Vorhabengrundstück ist derzeit bebaut und wird von dem großflächigen Baumarkt bauXpert Carl Söhrn zzgl. weitläufigen Lagerflächen und Lagerhallen geprägt. Während die straßenbegleitende Bebauung auf Schleswiger Gemar- kungsgebiet liegt, befindet sich der Vorhabenstandort ganz überwiegend im Busdorfer Gemeindegebiet. Im direkten Standortumfeld westlich und südlich des Vorhabens bestimmen Wohnnutzungen das Standortumfeld. Darüber hinaus grenzen Grünland und na- turnahe Bereiche an das geplante Interkommunale Gewerbegebiet an. Der Standort befindet sich somit in einer siedlungsstrukturell-integrierten Randlage. Die Erschließung des Vorhabenstandorts ist über die Busdorfer Straße eingerich- tet, welche zugleich als Zufahrt zur B 77 und B 76 fungiert. Die Busdorfer Straße geht in nordwestliche Richtung in die Friedrichstraße über, die das Nahversor- gungszentrum Schleswig-Friedrichsberg anbindet. Unmittelbar südlich vom Vor- habenstandort beginnt die Rendsburger Straße (K 1), die in südliche Richtung nach Busdorf führt sowie im weiteren Verlauf an die B 77 anbindet. Die verkehrliche Anbindung über den MIV ist durch die Lage des Vorhabenstandorts am Rand des Siedlungsschwerpunkts von Schleswig sowie Busdorf insbesondere aus Sicht des Einzelhandels von daher als sehr gut zu bewerten.

Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über die vom Vorhabenstandort aus fußläu- fig erreichbaren Bushaltepunkte ‚Busdorfer Straße‘ in Busdorf und ‚Bugenhagen- schule‘ in Schleswig. Die Haltestellen werden von mehreren inner- und überörtli- chen Linien (Linie 1, 1513, 1635, 4810) in regelmäßigen Abständen bedient. Der Standort ist somit mit dem ÖPNV sowie aus den angrenzenden Wohngebieten zu Fuß und mit dem Rad erreichbar. Das Vorhaben ist nach dem Einzelhandelskonzept der Stadt Schleswig kein Be- standteil eines zentralen Versorgungsbereichs. Der nächstgelegene zentrale Ver- sorgungsbereich, das Nahversorgungszentrum Schleswig-Friedrichsberg, ist rd. 800 m nordwestlich des Vorhabenstandorts verortet und weist über drei struk- turprägende Lebensmittelmärkte auf (Sky, Aldi, Edeka Jensen). Der zu verlagern- de Edeka-Markt Fick liegt zentral in der Gemeinde Busdorf, rd. 1,0 km südlich vom Vorhabenstandort.

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2.2 Vorhabenkonzeption

Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist die Ansiedlung eines Lebensmit- telmarkts. Darüber hinaus waren weitere arrondierende Nutzungen herzuleiten. Das Vorhaben soll über die Änderung des Bebauungsplans mit Ausweisung eines Sondergebiets für den großflächigen Einzelhandel (SO Nahversorgungszentrum) realisiert werden und ist damit nach § 11 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB und § 1 Abs. 6 Nr. 8a BauGB sowie § 1 Abs. 4 BauGB zu beurteilen. Vor dem Hintergrund einer seinerzeit schwelenden Baugenehmigung für einen Lebensmitteldiscounter mit 1.100 qm VKF nach § 34 BauGB hat Dr. Lademann & Partner im April 2016 alternativ die Vertretbarkeit für einen Vollsortimenter mit 1.390 qm VKF1 (davon 10 % aperiodische Randsortimente) festgestellt, sofern es sich hierbei um die Verlagerung mindestens eines Anbieters aus dem Nahbereich handelt (Edeka-Markt in Schleswig-Friedrichsberg oder in Busdorf).

Folgende Dimensionierungen werden derzeit für einen Lebensmittelmarkt am Standort diskutiert:

Verkaufsflächenstruktur möglicher Belegungsvarianten Edeka-Markt Edeka-Markt Lidl-Markt Prüfvarianten (Ergebnis DLP- (relevante (bereits zulässig) Stellungnahme) Prüfvariante) periodischer Bedarf 990 1.250 1.530 aperiodischer Bedarf 110 140 170 Gesamt 1.100 1.390 1.700 Quelle: Eigene Annahmen von Dr. Lademann & Partner. Anteilig Bäckerflächen bereits berücksichtigt. Tabelle 1: Sortimentsstruktur der Prüfvarianten

Der Sortimentsschwerpunkt der o.g. Prüfvarianten liegt jeweils in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränke) sowie Drogeriewaren und Wasch-/ Putz-/Reinigungsmittel. Damit stellen die Prüfvarianten jeweils typische Nahver- sorgungsanbieter dar. Der Verkaufsflächenanteil aperiodischer Randsortimente2 wird bei max. 10 % liegen.

1 Zzgl. Randsortimente/Fachgeschäfte mit max. 500 qm VKF 2 Non-Food-Sortimente ohne Drogeriewaren/Wasch-/Putz-/Reinigungsmittel und frei verkäufliche Arzneimittel.

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Die im Folgenden prüfungsrelevante Gesamtverkaufsfläche3 für den Verbraucher- markt beträgt 1.700 qm. Hiervon soll auf den eigentlichen Ladenraum rd. 1.570 qm VKF entfallen (ca. 92 %). Folgt man der Rechtsprechung sind die vom Kun- den betretbare Vorkassenzone, Windfang und Leergutannahme ebenfalls als Ver- kaufsfläche zu bezeichnen, da diese mit dem Kaufvorgang in einem unmittelba- ren, engen Zusammenhang stehen und damit in städtebaulicher Hinsicht die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs prägen. Die Einzelhandel- sumsätze am Standort werden jedoch ganz überwiegend im Edeka-Ladenraum mit 1.570 qm VKF und dem Bäckereiverkauf im angrenzenden Gebäude generiert.

Nutz- und Verkaufsflächenstruktur des Vorhabens

Flächenaufteilung Gesamtfläche davon Verkaufsfläche*

Edeka Ladenraum 1.570 1.570 Edeka Vorkassenzone 70 70 Edeka Nebenräume 450 - Bäcker/Imbiß mit Nebenräumen 300 60 Leergutlager 93 - Gesamt 2.483 1.700 Quelle: Dr. Lademann & Partner nach Angaben des Auftraggebers. Konzeptplan - 3/20.06.2017. *Zuordnung der Verkaufsflächen gemäß Rechtsprechung (BVerw G 2005). Tabelle 2: Flächenstruktur des Edeka-Markts

Da es im Zuge der Vorhabenrealisierung beabsichtigt ist, den Edeka-Markt Fick in Busdorf zu schließen, ist davon auszugehen, dass der Umsatz des bestehenden Betriebs mitgenommen werden kann. Dieser Markt hat seine Wirkung bereits in der Vergangenheit entfaltet. Somit sind im Sinne des Baurechts nur der Ver- kaufsflächenzuwachs und die damit verbundene Umsatzzunahme einschließlich der zu erwartenden Attraktivitätssteigerung durch die Vorhabenrealisierung in der Bewertung des Vorhabens prüfungsrelevant.4

3 Einschließlich Windfang, Mallbereich und Bäckereiverkauf (ohne Gastronomie). 4 Vgl. u.a. Urteile des OVG Münster (AZ 10A 1417/07 und 10A 2601/07).

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Abbildung 2: Verlagerungsvorhaben, Edeka-Markt Fick in Busdorf

Sofern es gelingt beide Edeka-Märkte im Nahbereich (Friedrichsberg/Busdorf) zusammenzulegen und die Altstandorte mit der heutigen Nutzung aufzugeben,5 würden sich zusätzliche Kompensationseffekte ergeben.

Geplant ist die Ansiedlung eines Edeka-Markts im IKG Schleswig-Busdorf mit 1.700 qm VKF. Hierbei ist es beabsichtigt, den Edeka Fick-Supermarkt innerhalb von Busdorf in das IKG Schleswig-Busdorf zu verlagern und zu erweitern. In der Vorhabenabwägung ist zu beachten, dass am Vorhabenstandort bereits der interkommunale Konsens zur Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters mit 1.100 qm VKF bzw. eines Vollsortimenters mit 1.390 qm VKF vorliegt.

5 Edeka Nord hat im April 2016 angekündigt mit Eröffnung eines neuen Standorts die bestehenden Edeka-Märkte der Kaufleute Fick in Busdorf sowie Jensen in Schleswig-Friedrichsberg zu schließen und branchenfremd nachzuvermieten. Es ist damit im günstigsten Falle von einer Zu- sammenlegung zwei derzeit nicht optimal aufgestellter Anbieter zu rechnen.

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3 Rahmendaten des Makrostandorts

3.1 Lage im Raum

Die Stadt Schleswig liegt am westlichen Ende der Schlei und wird durch Gewässer und Straßentrassen in einen Siedlungsschwerpunkt und den räumlich davon abgesetzten Stadtteil Friedrichsberg zergliedert.

Schleswig ist Kreisstadt des Kreises Schleswig-Flensburg und hat mit ihrer zent- ralörtlichen Funktion als Mittelzentrum sowie durch ihre Dichte an zentralörtli- chen Angeboten eine besondere Bedeutung. Für die qualifizierte Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Angeboten spie- len insbesondere die Mittel- und Unterzentren eine Rolle. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Eckernförde (rd. 25 km gen Osten), Husum (rd. 35 km gen Westen) und Rendsburg (rd. 35 km gen Süden). Kappeln ist als Unterzentrum mit Teilfunktionen eines Mittelzentrums eingeordnet. Grundzentrale Versorgungs- funktion übernehmen u.a. die Unterzentren Süderbrarup, Kropp und Tarp (zwischen 16 und 25 km von Schleswig entfernt) sowie die ländlichen Zentralorte Böklund, Owschlag und Silberstedt.

Die Anbindung der Stadt Schleswig an das überregionale Verkehrsnetz erfolgt insbesondere über die Autobahn A 7 (Hamburg-Flensburg). Darüber hinaus ist das Schleswiger Stadtgebiet über drei Bundesstraßen mit dem Umland verbun- den. Die B 201 führt in Ost-West-Richtung von Kappeln durch das nördliche Stadtgebiet von Schleswig und reicht bis nach Husum. Im Süden der Stadt Schleswig setzen sich die B 76 von Flensburg über Schleswig in südöstlicher Richtung über Eckernförde bis nach Kiel und die B 77 von Schleswig in Richtung Rendsburg fort. Die Stadt verfügt außerdem über ein dichtes Netz an inner- und überörtlichen Buslinien. Insgesamt ist die verkehrliche Anbindung der Stadt Schleswig damit als gut zu bewerten.

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3.2 Sozioökonomische Rahmendaten

Die Bevölkerungsentwicklung von Schleswig ist seit 2013 mit rd. +0,8 % p.a. positiv. Für die Gemeinde Busdorf waren leicht rückläufige Zahlen zu beobach- ten. Mit Blick auf die Einwohnerentwicklung im Kreis Schleswig-Flensburg insgesamt (+0,3 % p.a.) zeigt sich in Schleswig damit eine positivere Dynamik.

Einwohnerentwicklung in Schleswig im Vergleich Verände- Stadt/Gemeinde/ +/- 13/16 2013 2016 rung Kreis/Land abs. in % p.a. in % Schleswig 23.665 24.266 601 2,5 0,8 Busdorf 2.062 2.037 -25 -1,2 -0,4 Kreis Schleswig-Flensburg 194.911 196.839 1.928 1,0 0,3 Schleswig-Holstein 2.806.531 2.858.714 52.183 1,9 0,6 Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schlesw ig-Holstein (Stand jew eils 01.01.) Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich

Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Schleswig/Busdorf kann in Anlehnung an die aktuelle Prognose des Statistischen Amts für Hamburg und Schleswig-Holstein6 davon ausgegangen werden, dass die Einwohnerzahlen bis zum Jahr 2018 (dem möglichen Zeitpunkt der vollen Marktwirksamkeit des Vor- habens) stabil bis leicht steigend sein werden.

Schleswig verfügt über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer7 von 93,5. Die Kaufkraftkennziffer liegt damit im Untersuchungsraum unter dem Wert für den Kreis Schleswig-Flensburg insgesamt (95,3). Die Gemeinden Busdorf (98,2), Schuby (99,9) und Fahrdorf (112,7) weisen höhere Kennziffern auf.

Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen in Schleswig/Busdorf sind aufgrund des unterdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus und der positiven Einwohner- entwicklung als neutral zu bewerten. Schleswig ist eine mittelzentrale Versor- gungsfunktion zugewiesen. Dies wurde bei der nachfolgenden Wirkungsprognose des Vorhabens berücksichtigt.

6 Vgl. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (2016): Bevölkerungsentwicklung in den Kreisen und Kreisfreien Städten Schleswig-Holsteins bis 2030. 7 Vgl. GfK Geomarketing: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern. Durchschnitt Deutsch- land=100.

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4 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial

4.1 Methodische Vorbemerkungen

Zur Ermittlung des Einzugsgebiets wurden die Einzugsbereiche vergleichbarer Bestandsobjekte ausgewertet und im Analogieschlussverfahren auf das Vorhaben im IKG Schleswig-Busdorf übertragen.

Dabei ist neben der Erreichbarkeit des Standorts und des Agglomerationsumfelds vor allem die Wettbewerbssituation im Raum für die konkrete Ausdehnung des Einzugsgebiets ausschlaggebend. Die Wettbewerbsstruktur im Raum kann sowohl limitierend als auch begünstigend auf die Ausdehnung des Einzugsgebiets wirken. Im Wettbewerb steht das Vorhaben vor allem mit den typgleichen Verbrau- chermärkten sowie typähnlichen Supermärkten und Lebensmitteldiscountern. Darüber hinaus sind räumlich-funktionale Barrieren (wie Straßentrassen, Gewäs- ser) zu beachten. Ferner wurden die Ergebnisse aus dem Einzelhandelskonzept und sonstigen gutachterlichen Untersuchungen zum Vorhaben in Schles- wig/Busdorf berücksichtigt.

4.2 Wettbewerb im Raum

In der nachfolgenden Karte sind die regionalen Angebotsstrukturen im Lebens- mitteleinzelhandel dargestellt, die die räumliche Ausprägung des Einzugsgebiets beeinflussen. Wie dieser zu entnehmen ist, konzentriert sich das Angebot des strukturprägenden Lebensmitteleinzelhandels auf das Stadtgebiet von Schleswig. Darüber hinaus ist im Unterzentrum Kropp eine gewisse Angebotsvielfalt vorhanden. Für das Vorhaben sind damit vor allem folgende sieben strukturprägende Le- bensmittelmärkte relevant:

 In Busdorf: Supermarkt Edeka (Verlagerungsvorhaben)

 In Schleswig-Friedrichsberg: Verbrauchermärkte Edeka (ggf. Aufgabe oder Verlagerung) und Sky und Discounter Aldi

 In Fahrdorf: Verbrauchermarkt Edeka und Discounter Aldi Die nächstgelegenen Edeka-Märkte befinden sich in den o.g. Städten und Ge- meinden sowie u.a. in Kropp, Fleckeby und Silberstedt. Mit Ausnahme der Schleswiger Kernstadt ist das Standortnetz von Edeka ist damit engmaschig.

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Abbildung 3: Regionale Angebotsstrukturen des Lebensmitteleinzelhandels (Daten trade dimensions)

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4.3 Herleitung des Einzugsgebiets

Aufgrund der Distanzempfindlichkeit der Verbrauchernachfrage resp. der Nähe zu Einkaufsalternativen sinkt der Marktanteil mit zunehmender Entfernung zwischen Wohn- und Vorhabenstandort, weshalb das Einzugsgebiet für die weiteren Be- trachtungen in unterschiedliche Zonen untergliedert wurde.

Abbildung 4: Einzugsgebiet des Vorhabens

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Dr. Lademann & Partner gehen nicht davon aus, dass es bei den bisher diskutierten Prüfvarianten „Lidl-Discounter“ (1.100 qm VKF bereits zulässig) resp. „Edeka- Markt“ (mit 1.390 qm VKF) zu einer räumlichen Ausweitung des bestehenden Einzugsgebiets kommt. Vielmehr ist für diese Vorhaben von einer Erhöhung der Nachfrageabschöpfung (Marktdurchdringung) im bereits bestehenden Einzugsge- biet der Edeka-Märkte in Schleswig und Busdorf erwartbar. Für den nunmehr prüfungsrelevanten Edeka-Markt mit 1.700 qm VKF kann wiederum erwartet werden, dass es diesem gelingt auch nordwestlich und westlich an Schleswig-Friedrichberg angrenzende Bereiche in Teilen mit anzusprechen (Zone 2b). Das Einzugsgebiet des Vorhabens umfasst in der Zone 1 den Stadtteil Schleswig-Friedrichsberg und die Gemeinde Busdorf. Die Zone 2 wird aus dem unmittelbar angrenzenden, ländlich geprägten Umland gebildet. In dem Einzugsgebiet des Vorhabens leben derzeit etwa 17.100 Personen. Auf- grund der prognostizierten Bevölkerungsveränderungen kann von einem stabilen bis leicht steigenden Einwohnerpotenzial in 2018 ausgegangen werden von insgesamt rd. 17.100 Einwohnern.

Einzugsgebiet des Vorhabens in Schleswig-Süd /Busdorf Bereich 2016 2018 Zone 1 8.120 8.150 Zone 2a 5.690 5.710 Zone 2b 3.260 3.270 Einzugsgebiet 17.070 17.130 Potenzialreserve (5 %) 900 900 Gesamt 17.970 18.030 Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Tabelle 4: Kundenpotenzial des Vorhabens

Darüber hinaus ist mit einer Potenzialreserve8 von rd. 5 % der Grundnachfrage (Einwohneräquivalent von rd. 900 Personen) zu rechnen. Insgesamt umfasst das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2018 somit rd. 18.000 Personen.

8 Diese setzt sich aus Streukunden zusammen, die nur sporadisch am Vorhabenstandort einkaufen werden (z.B. Pendler, Touristen sowie Verbraucher, die außerhalb des Einzugsgebiets leben und nur gelegentlich am Vorhabenstandort einkaufen).

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4.4 Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial

Auf der Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft9 im Einzugsgebiet sowie des zu Grunde gelegten Pro-Kopf-Ausgabesatzes beträgt das Nachfragepo- tenzial für die vorhabenrelevanten Sortimente inklusive der Potenzialreserve aktuell rd. 95,1 Mio. €. Bis zur vollen Marktwirksamkeit des Vorhabens im Jahr 2018 ist angesichts der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung von einem leicht steigenden Nachfra- gepotenzial (inkl. Potenzialreserve) auszugehen von rd. 95,4 Mio. € (+0,3 Mio. €).

Nachfragepotenzial des Vorhabens 2018 in Mio. € Potenzial- Daten Zone 1 Zone 2a Zone 2b Gesamt reserve* Periodischer Bedarf 22,0 17,0 9,2 2,6 50,8 Aperiodischer Bedarf** 19,3 14,9 8,1 2,3 44,6 Gesamt 41,4 31,9 17,3 4,8 95,4 Quelle: Eigene Berechnungen. *Potenzialreserve: 5 % des Nachfragepotenzials im Einzugsgebiet. **ohne Möbel. Tabelle 5: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit

Insgesamt beträgt das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2018 gut 18.000 Per- sonen. Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial wird im Jahr der Marktwirk- samkeit etwa 95 Mio. € betragen.

9 Vgl. Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der GfK Geomarketing.

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5 Analyse der Angebotsstrukturen im Einzugsge- biet

Im nachfolgenden Kapitel werden die versorgungsstrukturellen Angebotsstruktu- ren im nahversorgungsrelevanten Bedarf (v.a. Nahrungs- und Genussmittel inkl. Getränke sowie Drogeriewaren) sowie die städtebauliche Ausgangslage in dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich im Einzugsgebiet analysiert.

5.1 Vorhabenrelevante Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur

Zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation wurde durch Dr. Lademann & Partner in Schleswig und Busdorf eine vollständige Erhebung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbestands durchgeführt. Darüber hinaus wurde auf Alt- und Sekundärdaten zurückgegriffen. Den Ergebnissen dieser Erhebung zufolge wird im Einzugsgebiet des Vorhabens eine nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche (ohne aperiodische Randsortimen- te) von rd. 8.100 qm vorgehalten. Als Angebotsschwerpunkt ist das Nahversorgungszentrum (NVZ) Schleswig-Friedrichsberg ausgebildet.

Struktur des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels im Einzugsgebiet

Verkaufsfl. Umsatz in Periodischer Bedarf in qm Mio. € NVZ Schleswig-Süd 3.960 16,8 Sonstige Lagen Schleswig-Süd/Busdorf 1.190 4,3 Zone 1 (Nahbereich) 5.150 21,1 Zone 2a (Ergänzungsbereich) 1.950 9,5 Zone 2b (Ergänzungsbereich [Vollsortiment]) 1.000 4,2 Einzugsgebiet gesamt 8.100 34,8 Quelle: Dr. Lademann & Partner. In der Zone 2 w urde nur der strukturprägende LEH erfasst (ohne Kleinstflächen). Tabelle 6: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur innerhalb des Einzugsgebiets

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Ein Maß für die quantitative Ausstattung eines Raums mit Einzelhandelsflächen ist die Verkaufsflächendichte. Diese liegt im Einzugsgebiet für den nahversorgungsrelevanten Bedarf bei rd. 470 qm/1.000 Einwohner und damit annähernd im bundesdeutschen Durchschnitt von rd. 500 qm je 1.000 Einwohner.

Folgende Darstellung gibt einen Überblick über die räumliche Lage der struktur- prägenden Nahversorgungsbetriebe (ohne Getränkemärkte und Drogeriefachmärk- te) innerhalb des Einzugsgebiets des Vorhabens:

Abbildung 5: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet

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Die flächengrößten vorhabenrelevanten Anbieter (LEH > 400 qm Verkaufsfläche) innerhalb des Untersuchungsraums sind:

 Edeka Fick-Supermarkt, Schulstr. 2, Busdorf, Zone 1 (Verlagerungsvorhaben)

 Edeka Jensen-Verbrauchermarkt, Friedrichstraße 19, NVZ Friedrichsberg, Zone 1 (ggf. Schließung)

 Sky-Verbrauchermarkt, Georg-Pfingsten-Weg 3, NVZ Friedrichsberg, Zone 1

 Aldi-Discounter, Georg-Pfingsten-Weg 7 , NVZ Friedrichsberg, Zone 1

 Aldi-Discounter, Mühlenberg 18, Fahrdorf, Zone 2a

 E-aktiv Markt Hetzel-Verbrauchermarkt, Mühlenberg 18, Fahrdorf, Zone 2a

 Netto-Discounter, Husumer Str. 2-4, Schuby, Zone 2b

Der Brutto-Umsatz bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten innerhalb des Einzugsgebiets beläuft sich (ohne aperiodische Randsortimente) auf insgesamt knapp 35 Mio. €. Die durchschnittliche Flächenproduktivität für diese Sortimentsgruppe beträgt insgesamt rd. 4.300 € je qm Verkaufsfläche und wird v.a. von dem Lebensmittel- discounter Aldi getrieben, während die sonstigen Angebote im Untersuchungs- raum leistungsschwächer sind.

Die Zentralität bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt gemessen an der Einwohnerzahl bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Einzugsge- biet derzeit bei rd. 72 % und deutet auf Nachfrageabflüsse hin. In der Zone 1 (Schleswig-Friedrichsberg/Busdorf) liegt mit einer Zentralität von 96 % eine rechnerische Vollversorgung vor, was auf nur noch begrenzte Potenziale zur Wei- terentwicklung schließen lässt.

Auf einer nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von insgesamt rd. 8.100 qm innerhalb des Einzugsgebiets werden rd. 35 Mio. € Umsatz generiert. Die struk- turprägenden Angebotsstrukturen befinden sich dabei überwiegend im Nahver- sorgungszentrum Schleswig-Friedrichsberg.

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5.2 Analyse der städtebaulichen Ausgangslage im Einzugsgebiet

Im Einzugsgebiet ist das Nahversorgungszentrum Schleswig-Friedrichsberg verortet. Der Stadtteil Friedrichsberg befindet sich im südlichen Stadtgebiet von Schleswig, er ist jedoch durch die Schlei und die historische Schlossanlage vom restlichen Stadtgebiet räumlich getrennt. Aufgrund seiner abgetrennten Lage verfügt der Stadtteil über einen eigenen traditionellen Einkaufsbereich mit überwiegend kleinteiliger historischer Bebauung. Der Einkaufsbereich liegt in linearer Ausrichtung entlang der Friedrichstraße, zwischen den Kreuzungen Husumer Baum und Kleinberg.

Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs wurde vor einigen Jahren am Georg-Pfingsten-Weg ein Nahversorgungsstandort etabliert, der heute als Ange- botsschwerpunkt fungiert. Der Nahversorgungsstandort untergliedert sich in drei separate Gebäudeteile. Neben Sky und Aldi befinden sich hier auch Filialen von Rossmann und KiK. Bei den Gebäuden handelt es sich um moderne, funktionale Bauten, die Verkaufsflächen verfügen über zeitgemäße Dimensionierungen. Der Georg-Pfingsten-Weg befindet sich in rückwärtiger Lage zur Hauptdurchgangs- straße des Stadtteils, der Friedrichstraße, sodass die Zufahrtssituation nicht klar einsehbar ist. Im nördlichen Bereich der Stellplatzanlage ist zudem ein Übergang zur (sehr kleinen) Stellplatzanlage eines Edeka-Verbrauchermarkts zu finden, der allerdings aufgrund immobilienseitiger Restriktionen nur über begrenzte Versor- gungsbedeutung resp. Zukunftschancen verfügt. Demgegenüber stellen vorrangig die Anbieter Sky, Aldi und Rossmann die Magnetbetriebe des Nahversorgungs- zentrums dar. Auch wenn zu konstatieren ist, dass das Nahversorgungszentrum Schleswig- Friedrichsberg in der jüngeren Vergangenheit u.a. durch die Ansiedlung der Nah- versorgungsnutzungen und unter Aufwendung umfangreicher Städtebauförder- mittel eine Aufwertung erfahren hat, so ist doch weiterhin von restriktiven Rah- menbedingungen für das Zentrum auszugehen (u.a. eingeschränktes Einzugsge- biet, eingeschränkte Wahrnehmbarkeit der Magnetbetriebe von der Hauptdurch- fahrtsachse, intensive Wettbewerbssituation mit der Schleswiger Kernstadt [u.a. Eröffnung von zwei Sky-Verbrauchermärkten in 2013 und eines Famila- Verbrauchermarkts in 2014] aber auch mit umliegenden Orten, wie Fahrdorf). Vor diesem Hintergrund ist weiterhin auf eingeschränkte Kompensations- und Reak- tionsmöglichkeiten des Zentrums auf Ansiedlungsvorhaben im direkten Umfeld zu verweisen.

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Abbildung 6: Edeka-Markt Jensen im NVZ Schleswig-Friedrichsberg (ggf. Schließungsobjekt)

Innerhalb des Einzugsgebiets wird ein umfassendes und ausgewogenes Nahver- sorgungsangebot vorgehalten, das in der Lage ist, einen Großteil der relevanten Nachfrage im Stadtteil zu halten. Das Nahversorgungszentrum Schleswig- Friedrichsberg hat zwar in der jüngeren Vergangenheit eine Aufwertung erfahren, ist aber weiterhin restriktiven Rahmenbedingungen unterworfen. „Über alles“ wird das Nahversorgungszentrum mit den Magnetbetrieben Aldi, Sky und Ross- mann dem Versorgungsauftrag für den Stadtteil gerecht. Zugleich sind allerdings Angebotsschwächen bei den Magnetbetrieben im Vollsortimentsbereich (Edeka und Sky) zu konstatieren, die auf eine besondere Sensibilität gegenüber Wett- bewerbsentwicklungen weisen.

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6 Vorhaben- und Wirkungsprognosen

6.1 Marktanteils- und Umsatzprognosen

Bei der Betrachtung des Einzugsgebiets eines Einzelhandelsbetriebs sind zwei Dimensionen zu beachten:

 die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets und

 die Höhe der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet. Während das Einzugsgebiet den Raum repräsentiert, aus dem ein Handelsstand- ort regelmäßig seine Kunden gewinnt, bezeichnet der Marktanteil den Umfang an Nachfrage, den ein Handelsstandort aus diesem Gebiet binden kann. Die Umsatzprognosen für die einzelnen Vorhabenvarianten basieren auf der Ein- schätzung erzielbarer Nachfrageabschöpfungen der geplanten Nutzung im Ein- zugsgebiet auf Grundlage von umfangreichen Erfahrungswerten und empirischen Untersuchungen. Neben der Entfernung zum Vorhabenstandort wurde dabei auch die Wettbewerbssituation im Raum berücksichtigt. Im Folgenden werden die Vorhabenvarianten getrennt bewertet:

 Variante 1: Neuansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF

 Variante 2a: Ansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF (durch Verla- gerung/Schließung eines Edeka-Markts in Zone 1)

 Variante 2b: Ansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF (durch Verla- gerung/Schließung beider Edeka-Märkte in Zone 1)

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6.1.1 Variante 1: Neuansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF

Für das Gesamtvorhaben mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.700 qm ist davon auszugehen, dass es künftig insgesamt einen Marktanteil im Einzugsgebiet von rd. 10 % erreichen wird. Der prospektiv höchste Marktanteil wird dabei aufgrund des beabsichtigten Betriebstyps im nahversorgungsrelevanten bzw. periodischen Bedarf erzielt. In der Zone 1 wird dieser prospektiv bei rd. 19 % und in der Zo- ne 2 durch die verkehrsgünstige Lage bei rd. 9 % liegen.

Marktanteile des Vorhabens nach Vorhabenrealisierung (Edeka-Markt mit 1.822 qm VKF)* Periodischer Bedarf Zone 1 Zone 2a Zone 2b Gesamt Marktpotenzial (Mio. €) 22,0 17,0 9,2 48,2 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 4,1 1,6 0,8 6,5 Marktanteile 19% 9% 9% 14% Aperiodischer Bedarf Marktpotenzial (Mio. €) 19,3 14,9 8,1 42,4 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 0,4 0,1 0,1 0,6 Marktanteile 1,8% 0,9% 0,9% 1,3% Gesamt Marktpotenzial (Mio. €) 41,4 31,9 17,3 90,6 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 4,5 1,7 0,9 7,1 Marktanteile 11% 5% 5% 8% Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet. *Ohne Streuumsätze. Tabelle 7: Marktanteile des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebiets (Edeka-Markt mit 1.700 qm VKF)

Unter Berücksichtigung zusätzlicher Streuumsätze von 5 %, die räumlich nicht genau zuzuordnen sind und aus der o.g. Potenzialreserve gespeist werden, errechnet sich das Gesamtumsatzpotenzial des Vorhabens. Danach wird sich der einzelhandelsrelevante Brutto-Umsatz des Vorhabens bei einer durchschnittli- chen Flächenproduktivität von rd. 4.400 € je qm Verkaufsfläche auf insgesamt rd. 7,5 Mio. € belaufen, wovon mit rd. 6,9 Mio. € der Schwerpunkt auf den periodischen Bedarf entfällt.

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Umsatzstruktur des Vorhabens nach Vorhabenrealisierung (1.700 qm VKF) Verkaufs- Flächen- Umsatz Branchenmix fläche produk- in Mio. € in qm tivität* periodischer Bedarf 1.530 4.500 6,9 aperiodischer Bedarf 170 3.500 0,6 Gesamt 1.700 4.400 7,5 Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. *in €/qm VKF. Werte gerundet. Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Vorhabenrealisierung

Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Neuansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarkts mit 1.700 qm VKF. Bei der Abwägung des Vorhabens ist allerdings zu berücksichtigen, dass zwischen den Vertretern der Stadt Schleswig und der Gemeinde Busdorf über einen Letter of Intent der interkommunale Kon- sens zur Ansiedlung eines Discounters mit 1.100 qm VKF bereits vorliegt, was im Umsatzäquivalent in etwa einem Vollsortimenter mit 1.390 qm VKF entspricht. Der Marktanteil des bereits zulässigen Lidl-Markts im Einzugsgebiet würde bei rd. 9 % in der Zone 1 und rd. 5 % in der Zone 2a liegen. Aus der Zone 2b würden im untergeordneten Maße lediglich Streuumsätze generiert.

Marktanteile des Lidl-Markts im Einzugsgebiet (1.100 qm VKF)

periodischer Bedarf Zone 1 Zone 2a Zone 2b* EZG Marktpotenzial (Mio. €) 21,9 16,9 9,2 48,1 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 3,5 1,6 0,3 5,3 Marktanteile 16% 9% 3% 11% aperiodischer Bedarf Marktpotenzial (Mio. €) 19,3 14,9 8,1 42,2 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 0,27 0,13 0,02 0,42 Marktanteile 1,4% 0,8% 0,3% 1,0% Gesamt Marktpotenzial (Mio. €) 41,2 31,8 17,2 90,3 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 3,7 1,7 0,3 5,8 Marktanteile 9% 5% 2% 6% Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet. *Streuumsätze. Tabelle 9: Marktanteile des zulässigen Lidl-Markts mit 1.100 qm VKF

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Bezogen auf ein volles Geschäftsjahr stellt sich die Umsatzstruktur eines poten- ziellen Lidl-Markts wie folgt dar:

Umsatzstruktur des Lidl-Markts Verkaufs- Flächen- Umsatz Branchenmix fläche produk- in Mio. € in qm tivität* periodischer Bedarf 990 5.400 5,3 aperiodischer Bedarf 110 3.800 0,4 Gesamt 1.100 5.240 5,8 Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. *in €/qm VKF. Werte gerundet. Tabelle 10: Umsatzstruktur des zulässigen Vorhabens (Lidl-Markt mit 1.100 qm VKF)

Wenngleich der Lidl-Markt in der durch den Kreis Schleswig-Flensburg bereits genehmigten Dimensionierung (noch) nicht realisiert wurde - und damit noch nicht mit seinen Umsätzen seine Wirkung auf die Bestandsstrukturen induziert hat - kann unterstellt werden, dass die durch den Lidl-Markt induzierten Ver- drängungsumsätze zulasten des Schleswiger und Busdorf Einzelhandelsbestands deutlich oberhalb von 10 % als interkommunal konsensfähig anzusehen sind. Gegenüber der Ansiedlung eines Lidl-Markts ergibt sich durch die Berücksichti- gung des bisherigen Umsatzes des zu verlagernden Edeka-Markts ein Umsatzdelta von 1,7 Mio. €. Davon entfallen rd. 1,5 Mio. € auf den periodischen Bedarfsbe- reich. Mit anderen Worten: Der Edeka-Markt mit 1.700 qm VKF würde gegenüber der bereits zulässigen Variante eines Lidl-Markts einen Mehr-Umsatz von 1,7 Mio. € generieren, der zusätzlich auf den Einzelhandel einwirkt. Dies entspricht für das Einzugsgebiet einem nahversorgungsrelevanten Marktanteilszuwachs von +2,5 %-Punkten, davon entfallen auf die Zone 1 +3,0 %-Punkte.

Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass mit der Ansiedlung mit spürbaren Wir- kungen zu rechnen ist. Die Gutachter gehen davon aus, dass ein höherer vorha- benrelevanter Umsatzanteil auf die Bestandsbetriebe trifft, als städtebaulich verträglich bezeichnet werden kann. Die Neuansiedlung des Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF würde dabei sehr hohe Marktanteile erreichen. Städtebauliche Fol- gewirkungen im Sinne der Aufgabe von strukturprägenden Anbietern sind zu erwarten. Will man das Risiko nicht in Kauf nehmen, sollte weiterhin die von Dr. Lademann & Partner ermittelte Verbrauchermarkt-Verkaufsfläche von max. 1.390 qm (analog Discounter-VKF von max. 1.100 qm VKF) als Obergrenze festgesetzt werden, das betreiberübergreifend zukunftsfähige Angebote ermöglicht.

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Im Folgenden werden nunmehr Möglichkeiten aufgezeigt, wie die Wirkungen bei größerer Dimensionierung reduziert werden könnten. Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Verlagerung und Neuaufstellung des Edeka-Markts Fick. Daher werden im Folgenden nur solche Prüfvarianten in die Abwägung eingestellt, die die gezielte Verlagerung von nahversorgungsrelevanten Verkaufsflächen beinhal- ten.

6.1.2 Varianten 2a und 2b: Ansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF (durch Verlagerung)

Im Nahbereich des Vorhabens befinden sich zwei Edeka-Märkte, die jeweils über Schwächen aufweisen:

 Edeka-Markt Fick in Busdorf: zu kleine Verkaufsfläche, keine Erweiterungs- möglichkeiten am Standort (Verlagerung an den Vorhabenstandort geplant)

 Edeka-Markt Jensen im NVZ Schleswig-Friedrichsberg: deutliche Performance- schwächen (lt. Edeka Nord Schließung absehbar)

Für die bestehenden Edeka-Märkte ist erwartbar, dass sie derzeit den Großteil ihres Umsatzes (ca. 75 %) aus der Zone 1 speisen. Dies entspricht für die Be- standsmärkte einem Marktanteil im Einzugsgebiet von rd. 3 % (einzelne Betrach- tung) bzw. 6 % (summarische Betrachtung). Der höchste Marktanteil liegt dabei aufgrund des Betriebstyps im nahversorgungsrelevanten bzw. periodischen Be- darf. In der Zone 1 liegt dieser bei rd. 9 % bzw. rd. 18 % und in der Zone 2 bei bis zu 5 % bzw. bis zu 1 %.

Es ist beabsichtigt, den bestehenden Edeka-Markt Fick in Busdorf in das IKG Schleswig-Busdorf zu verlagern. Die bisher erzielten Umsätze des Edeka-Markts werden zum großen Teil an den neuen Standort „mitgenommen“. Im Folgenden wird eine vollständige Umsatzmitnahme unterstellt (best-case) – was somit die Untergrenze an zu erwartenden Wirkungen darstellt. Unter Berücksichtigung dieser wirkungsmildernden Faktoren (Umsatzmitnahme von 2,7 bis 5,6 Mio. €) reduziert sich der durch das Vorhaben generierte Mehrumsatz (inkl. Streuumsätze von 5 %).

Variante 2a: Bei Schließung des Altstandorts von Edeka Fick in Zone 1 (Schles- wig-Süd/Busdorf) wird sich der Mehrumsatz auf insgesamt rd. 4,8 Mio. € belaufen, wovon mit rd. 4,3 Mio. € der Schwerpunkt auf den periodischen Bedarf ent- fällt.

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Der Marktanteilszuwachs im periodischen Bedarf wird sich bei 10 %-Punkten (Zone 1) bis 8 %-Punkten (Zone 2) bewegen. Rechnerisch wird bei dieser Varian- te die Umsatzumverteilungsquote leicht unterhalb der Wirkungen einer Neuan- siedlung eines Lidl-Markts liegen. Dennoch weist im Nahbereich (Zone 1) der Marktanteil mit 10 % weiterhin spürbare wettbewerbliche Effekte zu Lasten des Bestands hin.

Marktanteilszuwachs des Vorhabens im Einzugsgebiet (durch Vorhabenrealisierung - 1 Verlagerungsvorhaben)*

Periodischer Bedarf Zone 1 Zone 2a Zone 2b Gesamt Marktpotenzial (Mio. €) 22,0 17,0 9,2 48,2 Umsatzzuwachs Vorhaben (Mio. €) 2,2 1,2 0,7 4,1 Marktanteilszuwachs (%-Punkte) 10,0% 7,1% 7,6% 8,5% Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet. *Ohne Streuumsätze. Tabelle 11: Marktanteilszuwächse des Vorhabens im Einzugsgebiet bei ersatzloser Schließung des Altstand- orts (Variante 2a)

Variante 2b: Bei Schließung beider Edeka-Märkte in Zone 1 wird sich der Mehrumsatz auf insgesamt rd. 1,9 Mio. € belaufen, wovon mit rd. 1,6 Mio. € der Schwerpunkt auf den periodischen Bedarf entfällt. Der Marktanteilszuwachs im periodischen Bedarf wird sich bei 1 %-Punkt (Zone 1) und 5 %- bis 6 %-Punkten (Zone 2) bewegen und ist damit als überschaubar zu bezeichnen. Dies gilt vor allem bei Gegenüberstellung der Auswirkungen dieser Planvariante mit jenen des zulässigen Lidl-Markts.

Marktanteilszuwachs des Vorhabens im Einzugsgebiet (durch Vorhabenrealisierung - 2 Verlagerungsvorhaben)*

Periodischer Bedarf Zone 1 Zone 2a Zone 2b Gesamt Marktpotenzial (Mio. €) 22,0 17,0 9,2 48,2 Umsatzzuwachs Vorhaben (Mio. €) 0,1 0,8 0,6 1,5 Marktanteilszuwachs (%-Punkte) 0,7% 4,6% 6,1% 3,1% Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet. *Ohne Streuumsätze. Tabelle 12: Marktanteilszuwächse des Vorhabens im Einzugsgebiet bei ersatzloser Schließung beider Edeka- Märkte (Variante 2b)

Nach den Modellrechnungen errechnet sich durch das Vorhaben im worst-case ein Umsatzpotenzial von rd. 7,5 Mio. €. Davon entfällt rd. 6,9 Mio. € auf den periodischen Bedarfsbereich. Gelingt es im Zuge der Vorhabenrealisierung ein bis zwei Edeka-Märkte ersatzlos zu schließen, reduziert sich der prüfungsrelevante Mehrumsatz auf 1,9 bis 4,8 Mio. €. Die nahversorgungsrelevanten Marktanteile, bzw. die Marktanteilszu-

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wächse werden bei Berücksichtigung von Verlagerungen im Einzugsgebiet bei rd. 8,5 % (Aufgabe Altstandort Edeka Fick) und rd. 3,1 % (bei zwei Verlagerungen) liegen. Durch die Verlagerung werden damit die Wirkungen zulasten der Angebo- te im Nahbereich leicht bis deutlich niedriger ausfallen, als bei des nach § 34 BauGB bereits zulässigen Lidl-Markts.

6.2 Wirkungsprognosen

6.2.1 Vorbemerkungen

Für die Prüfvariante 1 (Neuansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF) lassen die Marktanteile von bis zu 19 % die Aufgabe mindestens eines Edeka- Markts erwarten. So ist einerseits der Edeka-Markt im Nahversorgungszentrum Friedrichsberg „vorgeschädigt“ und kurz- bis mittelfristig vorhabenunabhängig abgängig. Andererseits kann erwartet werden, dass der Edeka-Markt in Busdorf den Standortvorteilen des Prüfstandorts unterlegen ist und v.a. bei Ansiedlung eines Lidl-Markts mittelfristig aus dem Markt gedrängt würde. Insofern kann auf die Darstellung der Wirkungen der Prüfvariante 1 verzichtet werden. Dies setzt allerdings voraus, dass entsprechende Regelungen zur Nachnutzung von Alt- standorten bereits im Kontext des Prüfvorhabens erarbeitet und umgesetzt werden. Dabei ist eine faktisch unwahrscheinliche typgleiche Nachnutzung aus- schließen. Im Rahmen der Wirkungsprognosen für die Verlagerungs-Varianten 2a (Verlage- rung von Edeka Fick) und 2b (Schließung beider Edeka-Märkte) wird jeweils un- tersucht, wie sich der prognostizierte Mehrumsatz des Vorhabens unter Berück- sichtigung der räumlichen Verteilung auf den Einzelhandel im Einzugsgebiet auswirken wird. Hierbei wird angenommen, dass das Vorhaben im Jahr 2018 voll versorgungswirksam wird. Die Umverteilungswirkungen werden auf Basis der bestehenden Einzelhandels- umsätze (stationärer Einzelhandel im jeweiligen Bezugsraum) ermittelt. Dabei muss zunächst die Verteilung der Wirkung des Vorhabenumsatzes mit Kunden aus der jeweiligen Einzugsgebietszone auf die einzelnen untersuchten Versorgungs- lagen (zentraler Versorgungsbereich, sonstige Lagen) prognostiziert werden. Einen wichtigen Anhaltspunkt dafür liefern die bisherige Verteilung der Umsätze, die Typgleichheit bzw. Typähnlichkeit des Angebots sowie die Entfernung zum Vorhabenstandort. Daneben ist zu berücksichtigen, dass ein stärker agglomerier- ter Standort tendenziell weniger von einem Einzelhandelsvorhaben betroffen ist.

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten Seite 27 | 53

Die Auswirkungen des Vorhabens in den o.g. Planvarianten (Berücksichtigung von Verlagerungs-/Schließungsvorhaben) sind im nahversorgungsrelevanten bzw. periodischen Bedarfsbereich nicht direkt am Marktanteilszuwachs ablesbar; vielmehr müssen für eine fundierte Wirkungsabschätzung die Veränderungen der Nachfrageplattform bis zum Zeitpunkt der vollen Marktwirksamkeit des Vorha- bens (prospektiv 2018) sowie die Nachfrageströme berücksichtigt werden:

 Sowohl das Vorhaben (in Höhe des zu erwartenden Marktanteilszuwachses) als auch die bereits vorhandenen Betriebe (in Höhe der aktuellen Bindung des Nachfragepotenzials) werden insgesamt von einem sehr leichten Markt- wachstum infolge der Bevölkerungsgewinne im Einzugsgebiet partizipieren können. Dieser Effekt ist zwar nicht vorhabeninduziert, erhöht allerdings die Kompensationsmöglichkeiten des Einzelhandels und ist somit wirkungsmildernd zu berücksichtigen.

 Wirkungsmildernd schlägt zudem zu Buche, dass das Vorhaben in der Lage sein wird, bisherige Nachfrageabflüsse aus der Einzugsgebietszone 2 zu reduzieren. Das heißt, der mit Kunden aus dem Einzugsgebiet getätigte Vorha- benumsatz muss nicht vollständig zuvor den Händlern vor Ort zu Gute ge- kommen sein. Vielmehr lenkt das Vorhaben auch bisherige Nachfrageabflüsse auf sich um.

Erst für den so bereinigten Umverteilungsumsatz ist anzunehmen, dass er zu Lasten anderer bestehender Einzelhandelsbetriebe umverteilt wird.

Die Wirkungen des Vorhabens im Randsortimentsbereich (aperiodischer Bedarf) werden über die Nachfrageabschöpfung im Einzugsgebiet, also über den Markt- anteil bzw. dessen Zuwachs, abgebildet. Geht man davon aus, dass ein Vorhaben auch immer gewisse Anteile ohnehin abfließender Nachfrage auf sich umlenkt, kann bei einem Marktanteilszuwachs von 1 %- bis 2 %-Punkten bei den Randsor- timenten angenommen werden, dass die Wirkungen auf den Einzelhandel vor Ort kritische Größenordnungen bei weitem nicht erreichen. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass die Non Food II-Angebote des Lebensmitteleinzelhandels v.a. einen ergänzenden Charakter haben. Würde man die Umsätze im aperiodischen Bedarfsbereich auf die einzelnen möglichen Sortimentsbereiche (z.B. Beklei- dung, Schuhe, Elektro, Gartenbedarf, Sportartikel, Bücher, Hausrat etc.) herunter brechen, würde sich zeigen, dass die jeweiligen Marktanteilszuwächse und damit auch die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Vorhabenrealisierung nur sehr gering wären. Vor diesem Hintergrund wird auf umfangreiche Berechnungen der Umsatzumverteilungswirkungen in den Randsortimentsbereichen verzichtet.

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten Seite 28 | 53

6.2.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen Bedarf – Variante 2a: Verlagerung von Edeka Fick

Unter der Berücksichtigung, dass der bestehende Edeka-Markt Fick in Busdorf schließen und seine bisherigen Umsätze an den neuen Standort „mitnehmen“ wird, wird das Vorhaben mit Kunden aus seinem Einzugsgebiet einen nahversorgungsrelevanten Mehrumsatz von rd. 4,1 Mio. € erzielen (ohne Streuumsätze von rd. 5 %). Wirkungsmildernd ist zu berücksichtigen, dass sowohl das Vorhaben selbst als auch die bereits vorhandenen Betriebe von einem leichten Marktwachstum aufgrund von leichten Bevölkerungsgewinnen profitieren können (zusammen rd. 0,1 Mio. €). Nach zusätzlicher Berücksichtigung der leichten Kompensationseffekte durch die Rückholung abfließender Nachfrage aus der Zone 2 beträgt der umver- teilungsrelevante Vorhabenumsatz rd. 3,3 Mio. €. Stellt man diesen dem nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsumsatz im Ein- zugsgebiet (abzüglich des Schließungsobjekts) gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumverteilung von insgesamt rd. 11,3 %. Die Umsatzumverteilungswirkungen wirken sich jedoch unterschiedlich stark auf die untersuchten Standortlagen im Einzugsgebiet aus. Grundsätzlich werden die Wirkungen innerhalb des Nahbereichs (Zone 1) höher ausfallen als in der Zone 2. Aufgrund der räumlichen Nähe und der Angebotsüberschneidungen kann zudem davon ausgegangen werden, dass mit rd. 12 % bis 14 % die höchsten Auswir- kungen auf die typgleichen und typähnlichen Anbieter in Schleswig induziert werden. Die Angebote der Zone 2 (v.a. Lebensmitteldiscounter Aldi und Netto, weiterer Edeka-Markt) sind mit einem Umsatzrückgang von rd. 7 % bis 9 % tangiert.

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten Seite 29 | 53

Im Folgenden sind die Umverteilungswirkungen für die einzelnen Zonen und

Standortlagen innerhalb des Einzugsgebiets dargestellt.

11,3%

EZG EZG

- -

3,3 3,3

- - 0,64

- - 0,11

- - 0,01

4,1 4,1

gesamt

8,8%

- -

- - 0,64

- - 0,04

- - 0,01

1,2 1,2

1,9 1,9

gesamt

Zone 2

7,3%

Sonstige Sonstige

- -

- - 0,38

- - 0,01

- - 0,00

0,3 0,3

0,7 0,7

2b 2b (Schuby)

Lagen Zone

9,4%

Jagel)

- -

Sonstige Sonstige

(Fahrdorf/

0,9 0,9

1,2 1,2

- - 0,26

- - 0,03

- - 0,00

Lagen Zone

13,5%

- -

Zone Zone 1

gesamt

- - 0,07

- - 0,01

2,1 2,1

2,2 2,2

12,2%

Süd/

Lagen

Busdorf

- -

Sonstige Sonstige

0,2 0,2

- - 0,01

- - 0,00

0,2 0,2

Schleswig-

13,6%

Süd

NVZ NVZ

- -

1,9 1,9

2,0 2,0

- - 0,06

- - 0,01

Schleswig-

Wirkungsprognose des Vorhabens des - VarianteWirkungsprognose in Schleswig-Süd/Busdorf (2018) 2a

Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet. Umsatzrückgänge < 0,1 Mio. € sind rechnerisch nachw sind € exakt nicht eisbar. Mio. 0,1 < Umsatzrückgänge gerundet. Werte Berechnungen. Eigene Quelle:

des bestehendendes Einzelhandels

Umsatzumverteilung vom inUmsatz %

(bereinigt) in Mio. €

Umverteilungsrelevanter Vorhabenumsatz

Nachfragezuflüssen in Mio. € Nachfragezuflüssen

zzgl. Wirkungsverschärfung durch Umlenkung von von Umlenkung durch zzgl. Wirkungsverschärfung

von Nachfrageabflüssen in Mio. € Nachfrageabflüssen von

abzgl. Kompensationseffekte durch Umlenkung Umlenkung durch abzgl. Kompensationseffekte

an Marktwachstuman in Mio. €

abzgl. Partizipation der vorhandenen Betriebe Betriebe abzgl. Partizipationvorhandenen der

Gunsten des Vorhabens in Mio.Gunsten des Vorhabens €

abzgl. Wirkungsmilderung durch abzgl.Marktwachstum durch Wirkungsmilderung zu

(unbereinigt) in Mio. € (unbereinigt) Vorhabenumsatz zu Vorhabenumsatz Lasten Standortbereich Periodischer Bedarf Tabelle 13: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens - Variante 2a (Verlagerung eines Betriebs)

Die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Verlagerung und Erweiterung eines Edeka-Markts bei zeitgleicher Schließung des Altstandorts erreichen nach den Prognosen von Dr. Lademann & Partner im Segment des periodischen Bedarfsbe- reichs Werte von im Schnitt rd. 11 %.

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6.2.3 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen Bedarf – Variante 2b: Verlagerung beider Betriebe

Unter der Berücksichtigung, dass im Zuge des Ansiedlungsvorhabens beide Ede- ka-Märkte im Nahbereich ersatzlos schließen werden - und damit ihre bestehenden Umsätze an den neuen Standort mitnehmen - wird das Vorhaben mit Kunden aus seinem Einzugsgebiet einen nahversorgungsrelevanten Mehrumsatz von rd. 1,5 Mio. € erzielen (ohne Streuumsätze von rd. 5 %). Wirkungsmildernd ist zu berücksichtigen, dass sowohl das Vorhaben selbst als auch die bereits vorhandenen Betriebe von einem leichten Marktwachstum aufgrund von leichten Bevölkerungsgewinnen profitieren können (zusammen rd. 0,1 Mio. €). Nach zusätzlicher Berücksichtigung der leichten Kompensationseffekte durch die Rückholung abfließender Nachfrage aus der Zone 2 beträgt der umver- teilungsrelevante Vorhabenumsatz rd. 0,9 Mio. €. Stellt man diesen dem nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsumsatz im Ein- zugsgebiet (abzüglich Schließungsobjekte) gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumverteilung von insgesamt rd. 3,0 %. Die Umsatzumverteilungswirkungen wirken sich jedoch unterschiedlich stark auf die untersuchten Standortlagen im Einzugsgebiet aus. Da im Nahbereich durch die ersatzlose Schließung beider Edeka-Märkte rein quantitativ eine per Saldo annähernd Verkaufsflächen neutrale Vorhabenrealisierung erfolgen würde, fallen hierbei auch die Umsatzumverteilungswirkungen im Nahbereich deutlich niedriger aus. Sie bewegen sich dort im Bereich der rechnerischen Nachweisbarkeits- grenze von > 0,1 Mio. €.

Die Angebote der Zone 2 (v.a. Lebensmitteldiscounter Aldi und Netto, weiterer Edeka-Markt) sind mit einem Umsatzrückgang von rd. 6 % tangiert.

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten Seite 31 | 53

Im Folgenden sind die Umverteilungswirkungen für die einzelnen Zonen und

Standortlagen innerhalb des Einzugsgebiets dargestellt.

3,0%

EZG EZG

- -

0,9 0,9

- - 0,48

- - 0,12

- - 0,01

1,5 1,5

gesamt

6,0%

- -

- - 0,48

- - 0,04

- - 0,00

0,8 0,8

1,3 1,3

gesamt

Zone 2

5,8%

Sonstige Sonstige

- -

- - 0,30

- - 0,01

- - 0,00

0,2 0,2

0,6 0,6

2b 2b (Schuby)

Lagen Zone

6,1%

Jagel)

- -

Sonstige Sonstige

(Fahrdorf/

0,6 0,6

0,8 0,8

- - 0,17

- - 0,03

- - 0,00

Lagen Zone

0,4%

- -

Zone Zone 1

gesamt

- - 0,08

- - 0,00

0,1 0,1

0,4%

Süd/

Lagen

- -

Busdorf)

Sonstige Sonstige

0,0 0,0

- - 0,01

- - 0,00

0,0 0,0

(Schleswig-

0,5%

Süd

NVZ NVZ

- -

0,1 0,1

- - 0,07

- - 0,00

Schleswig-

Wirkungsprognose des Vorhabens des - VarianteWirkungsprognose in Schleswig-Süd/Busdorf (2018) 2b

Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet. Umsatzrückgänge < 0,1 Mio. € sind rechnerisch nachw sind exakt € nicht eisbar. Mio. 0,1 < Umsatzrückgänge gerundet. Werte Berechnungen. Eigene Quelle:

des bestehendendes Einzelhandels

Umsatzumverteilung vom inUmsatz %

(bereinigt) in Mio. €

Umverteilungsrelevanter Vorhabenumsatz

Nachfragezuflüssen in Mio. € Nachfragezuflüssen

zzgl. Wirkungsverschärfung durch Umlenkung von von Umlenkung durch zzgl. Wirkungsverschärfung

von Nachfrageabflüssen in Mio. € Nachfrageabflüssen von

abzgl. Kompensationseffekte durch Umlenkung Umlenkung durch abzgl. Kompensationseffekte

an Marktwachstuman in Mio. €

abzgl. Partizipation der vorhandenen Betriebe Betriebe abzgl. Partizipationvorhandenen der

zu Gunsten des Vorhabens zu in Mio.Gunsten des Vorhabens €

abzgl. Wirkungsmilderung durch abzgl.Marktwachstum durch Wirkungsmilderung

(unbereinigt) in Mio. € (unbereinigt) Vorhabenumsatz zu Vorhabenumsatz Lasten Standortbereich Periodischer Bedarf Tabelle 14: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens - Variante 2b (Verlagerung von zwei Betrieben)

Die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Ansiedlung eines Edeka-Markts bei zeitgleicher Schließung beider Edeka-Altstandorte erreichen nach den Prognosen von Dr. Lademann & Partner im Segment des periodischen Bedarfsbereichs Werte von im Schnitt rd. 3 %. Spürbare Umsatzwirkungen werden dabei ausschließlich überörtlich induziert.

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7 Bewertung des Vorhabens

7.1 Zu den Bewertungskriterien

Das Vorhaben im IKG Schleswig-Busdorf ist Adressat des § 11 Abs. 3 BauNVO, in Verbindung mit § 1 Abs. 6 Nr. 8a und § 1 Abs. 4 BauGB. Außerdem sind die Bestimmungen der Landesplanung Schleswig-Holstein10 und der Regionalplanung für den Planungsraum V11 zu berücksichtigen.

Demnach sind folgende, additiv verknüpfte Kriterien für die Zulässigkeit von Bedeutung:

 2.8 1 G: Grundsatz der Raumordnung ist es, eine ausgewogene Handels- und Dienstleistungsstruktur zur Versorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft im Land zu gewährleisten. Hierzu ist ein breites Spektrum von Einrichtungen un- terschiedlicher Größen, Betriebsarten und Angebotsformen erforderlich. Die Einrichtungen sollen nach Größe und Angebot differenziert verteilt mit Schwerpunkten in den Zentralen Orten bereitgestellt werden. Die Verkaufsflä- chengröße der Einzelhandelseinrichtungen soll an der sortimentbezogenen örtlichen Versorgungsfunktion der Standortgemeinde ausgerichtet sein.

 2.8 2 G: In allen Gemeinden soll auf ausreichende, wohnortnahe Einzelhan- delseinrichtungen zur Deckung des täglichen Bedarfs, insbesondere an Le- bensmitteln (Nahversorgung), hingewirkt werden. Dabei soll die Verkaufsflä- che der Einzelhandelseinrichtungen zur Nahversorgung am örtlichen Bedarf ausgerichtet werden. Die Deckung des spezialisierten, höherwertigen sowie länger- und langfristigen Bedarfs bleibt insbesondere den Zentralen Orten verschiedener Stufen vorbehalten.

 2.8 3 Z: Großflächige Einzelhandelseinrichtungen und Dienstleistungszentren sind wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Zentralität nur in den Zentra- len Orten vorzusehen (Zentralitätsgebot). Das gilt auch für mehrere kleinere Ladeneinheiten im räumlich-funktionalen Verbund, deren Gesamtgröße die Großflächigkeit erreicht und die örtliche Versorgungsfunktion überschreitet sowie die Erweiterung vorhandener Betriebe in die Großflächigkeit hinein.

10 Vgl. Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein, 2010 11 Vgl. Regionalplan für den Planungsraum V, Fortschreibung 2002.

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten Seite 33 | 53

 2.8 4 Z: Bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist die wesentliche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren, insbesondere an integrierten Versorgungsstand- orten, innerhalb der Standortgemeinde zu vermeiden. Darüber hinaus darf die Versorgungsfunktion beziehungsweise die Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter Versorgungszentren benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot).

 2.8 5 Z: Art und Umfang solcher Einrichtungen müssen dem Grad der zentral- örtlichen Bedeutung der Standortgemeinde entsprechen; die Gesamtstruktur des Einzelhandels muss der Bevölkerungszahl und der sortimentspezifischen Kaufkraft im Nah- beziehungsweise Verflechtungsbereich angemessen sein (Kongruenzgebot). Dementsprechend vorbehalten sind

 Mittelzentren (wie Schleswig) mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern im Mittelbereich einzelne Einzelhandelseinrichtungen des aperiodischen, gehobenen, längerfristigen Bedarfs (Kaufhäuser, Fachge- schäfte oder Fachmärkte) mit bis zu 10.000 Quadratmetern Verkaufsfläche je Einzelvorhaben sowie Einkaufszentren und sonstige Einzelhandelsag- glomerationen (zum Beispiel Fachmarktzentren) mit bis zu 15.000 Quad- ratmetern Gesamtverkaufsfläche je Standort, (…)

 Gemeinden ohne zentralörtliche Einstufung (wie Busdorf) – Einkaufsein- richtungen mit höchstens 800 Quadratmetern Verkaufsfläche je Einzelvor- haben. In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 sind, soweit die Nahbereichs- größe das zulässt, auch Einkaufseinrichtungen mit mehr als 800 Quadrat- metern ausnahmsweise möglich. Das gilt insbesondere für Gemeinden mit einer ergänzenden überörtlichen Versorgungsfunktion. In begründeten Ausnahmefällen kann von den Schwellenwerten abgewichen werden.

 2.8 6 Z: Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind nur im baulich zusammenhängenden Siedlungsgebiet der Standortgemeinde zulässig (siedlungsstrukturelles Integrationsgebot).

Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Kernsorti- menten sind nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde zulässig (städtebauliches Integrationsgebot).

Derartige Einzelhandelseinrichtungen sind ausnahmsweise außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im baulich zusammenhängenden Siedlungsge-

Vergleichende Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen von Planvarianten Seite 34 | 53

biet der Standortgemeinde zulässig, soweit eine städtebaulich integrierte La- ge nachweislich nicht möglich ist, die vorhandene Einzelhandelsstruktur weitere sortimentspezifische Verkaufsflächenentwicklungen zulässt, die zentral- örtliche Bedeutung gestärkt wird und die Ansiedlung zu keiner wesentlichen Verschlechterung der gewachsenen Funktion der zentralen Versorgungsberei- che der Standortgemeinde oder benachbarter Zentraler Orte führt. Zentrale Versorgungsbereiche sind regelmäßig die Innenstädte oder die Ortskerne sowie in Unter-, Mittel- und Oberzentren die sonstigen Stadtteil- und Versor- gungszentren.

 2.8 8 Z: In Gemeinden mit mehreren Versorgungsbereichen muss der großflä- chige Einzelhandel auf das innergemeindliche Zentrensystem ausgerichtet sein.

 2.8 11 Z: Zur Sicherung des landesplanerischen Ziels eines gestuften Versor- gungssystems an geeigneten Standorten sind bei der Aufstellung von Bebau- ungsplänen, insbesondere mit Ausweisung gewerblicher Bauflächen, Festset- zungen zu treffen, die eine diesen Zielen zuwiderlaufende Entwicklung durch sukzessiv erfolgende Einzelhandelsansiedlungen (Einzelhandelsagglomeratio- nen) ausschließen.

 2.8 12 Z: Für bestehende Einzelhandelsagglomerationen an nicht integrierten Standorten sind Bebauungspläne aufzustellen, um die vorhandenen, regionalen Versorgungsstrukturen in integrierter Lage zu sichern und weitergehende, nicht integrierte Entwicklungen auszuschließen.

 2.8 13 G: Die Ausweisung neuer Flächen für den großflächigen Einzelhandel soll interkommunal zwischen den Zentralen Orten eines Mittelbereichs sowie im Einzelfall mit den gleich- beziehungsweise höherrangigen Zentralen Orten benachbarter Mittelbereiche im Einzugsbereich der geplanten großflächigen Einzelhandelseinrichtung abgestimmt werden.

 2.8 14 G: Von einzelnen Vorgaben der Absätze 1 bis 10 kann auf der Basis eines interkommunal abgestimmten Konzeptes (regionales oder Stadt- Umland-Einzelhandelskonzept) unter Berücksichtigung der Erfordernisse der Raumordnung abgewichen werden.

 2.8 15 G: Insbesondere in den Städten und Gemeinden, bei denen das baulich zusammenhängende Siedlungsgebiet des Zentralen Ortes die kommunale Grenze überschreitet, sind für Art und Umfang der in diesen Nachbargemein- den wahrgenommenen teilzentralen Aufgaben der Versorgung die Zielsetzun- gen und Konzeptionen des Zentralen Ortes selbst maßgeblich. Insoweit kann

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von den landesplanerischen Vorgaben für eine differenzierte räumliche Ver- teilung von Einkaufseinrichtungen nur einvernehmlich abgewichen werden.

 2.8 16 G: Großflächige Einzelhandelseinrichtungen und Dienstleistungszen- tren sollen in örtliche und regionale ÖPNV-Netze eingebunden werden.

Der Regionalplan für den Planungsraum V knüpft an die landesplanerischen Ziele und Grundsätze an. In Bezug auf Schleswig heißt es:

 Der Nahbereich Schleswig umfasst ca. 80.000 Einwohner. Das Mittelzentrum stellt die zentralen Einrichtungen und Angebote zur Deckung des gehobenen, längerfristigen Bedarfs bereit. Die zentralörtlichen Funktionen der Stadt Schleswig (Mittelzentrum) sollen gesichert werden. Das Geschäftsgebiet im Stadtzentrum von Schleswig einschließlich des Schlei-(Einkaufs-)Centers ist im Sinne einer städtebaulichen Neuordnung weiter auszugestalten.

 Neben der Gemeinde Busdorf, die in das Siedlungsgebiet von Schleswig über- geht und damit als baulicher Siedlungszusammenhang zu bewerten ist, ist auch für die Gemeinde Schaalby bei Bedarf zu prüfen, ob diese in einem noch zu schaffenden baulichen Siedlungszusammenhang hinein entwickelt werden soll.

Nach § 11 Abs. 3 BauNVO ist neben den bereits angesprochenen Belangen zu prüfen, ob das Vorhaben zentrale Versorgungsbereiche und die Versorgung der Bevölkerung im Raum mehr als unwesentlich beeinträchtigt. Zudem waren die Empfehlungen des fortgeschriebenen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Stadt Schleswig (Potenzialanalyse) zu würdigen.

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7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung

Das Kongruenz- bzw. Konzentrationsgebot, wonach ein neues Vorhaben nach Umfang und Zweckbestimmung der jeweiligen Stufe des zentralen Orts entsprechen muss, zielt auf die Einfügung in den Verflechtungsraum ab. Danach ist ein neues Einzelhandelsgroßprojekt zulässig, wenn sein Einzugsgebiet in etwa dem Verflechtungsraum der Standortgemeinde sowie der Bevölkerungszahl resp. der sortimentspezifischen Kaufkraft entspricht, d.h. nicht wesentlich über diesen hinausgeht. Das Vorhaben muss zudem funktional der Aufgabe des Zentralen Orts entsprechen. Das Zentralitätsgebot stellt auf die Bündelung von Einzelhandels- großprojekten in zentralen Orten ab. Aufgrund der Lage des Vorhabens an der Schnittstelle von Schleswiger und Bus- dorfer Gemarkungsgebiet, soll das Vorhaben im Interkommunalen Gewerbegebiet (IKG) Schleswig-Busdorf realisiert werden.

 Die Stadt Schleswig ist gemäß dem Landesraumordnungsprogramm als Mittel- zentrum mit mehr als 50.000 Einwohnern im Mittelbereich ausgewiesen. Nach den landes- und regionalplanerischen Bestimmungen haben Mittelzentren auch einen Versorgungsauftrag für die allgemeine, tägliche Grundversorgung. Von ihrer raumordnerischen Funktion her ist die Stadt demnach als Standort für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit Nahversorgungsschwerpunkt ge- eignet.

 Der Gemeinde Busdorf, auf der sich der Großteil des Vorhabenareals befindet, wird keine zentralörtliche Funktion beigemessen. Der Vorhabenstandort liegt an der Schnittstelle von Schleswiger und Busdorfer Gemarkungsgebiet. Unter Verweis auf die Lage des Vorhabenstandorts im baulich verdichteten Sied- lungszusammenhang mit dem Mittelzentrum Schleswig ist ein Ausnahmetat- bestand für das Konzentrationsgebot gegeben. Der Verbrauchermarkt im geplanten IKG Schleswig-Busdorf ist mit einem aperiodischen Randsortimentsanteil von max. 10 % schwerpunktmäßig auf den tägli- chen Bedarf ausgerichtet und dient somit der Grundversorgung.

U.E. dient das Vorhaben zur Absicherung dauerhaft gleichwertiger Lebensver- hältnisse, was u.E. auch außerhalb von zentralen Orten resp. von städtischen Zentren im standortadäquaten Umfang Angebote des periodischen Bedarfs umfasst. Die Gemeinde Busdorf liegt mit einer Entfernung von 20 Fußweg-Minuten vom Nahversorgungszentrum Schleswig-Friedrichsberg räumlich abgesetzt. Bei ausschließlicher Konzentration der Einzelhandelsangebote auf die zentralen Orte resp. den städtischen Zentren wäre eine qualifizierte Nahversorgung aufgrund

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der räumlichen Entfernung nicht möglich. Das Vorhaben dient demnach insbesondere dazu, den Wegeaufwand für im Amt Haddeby/Busdorf lebenden Verbrau- cher zu reduzieren. Aufgrund der Lage des Vorhabens an den Gemarkungsgrenzen von Schleswig und Busdorf wird das Einzugsgebiet des Vorhabens insbesondere durch den Schleswi- ger Stadtteil Friedrichsberg und der Gemeinde Busdorf gebildet (Zone 1). Die Zone 2 umfasst unmittelbar angrenzende Gemeinden des ländlich strukturierten Raums. Die Umsatzherkunft aus dem unmittelbar angrenzenden Umland wird durch die verkehrsgünstige Lage rd. 40 % am Gesamtumsatz einnehmen. Die Tragfähigkeit des Vorhabens ist damit eng an die überörtlichen Umsätze ge- knüpft. Davon entfallen rd. 5 % des Umsatzes auf räumlich nicht zuordenbare Streuumsätze, die diffus rekrutiert werden und u.E. vor allem aus der Kernstadt von Schleswig (kein marktgängiger Edeka-Markt vorhanden) resp. von sonstigen Durchfahrtsverkehr stammen.

In der LEP-Begründung zum Zentralitäts- und Kongruenzgebot heißt es: Hin- sichtlich einer bedarfsgerechten Versorgung, soll sich die Art und Umfang der Nahversorgungseinrichtungen am örtlichen Bedarf (zum Beispiel Bevölkerungs- zahl und vorhandene Einzelhandelsstruktur) ausrichten. In Mittel- und Oberzen- tren sind auch andere Größenordnungen vorstellbar. Im Bereich der Nahversor- gungseinrichtungen sind gewisse Ausnahmen vom Zentralitätsgebot möglich. In der Zone 1 (Schleswig-Friedrichsberg/Busdorf) konnten Dr. Lademann & Part- ner rein quantitativ eine Nahversorgungsstruktur festzustellen, die mit einer Zentralität von ca. 96 % und einer Verkaufsflächendichte von rd. 630 qm VKF je 1.000 Einwohner im Bereich der Vollversorgung liegt. Die Ausstattungswerte sind allerdings auf zum Teil schwächer aufgestellte Betriebe zurückzuführen (v.a. Edeka Jensen, Getränkemärkte, etc.) und lassen damit trotz hoher Verkaufsflä- chenausstattung Nachfrageabflüsse erwarten. Dies weist darauf hin, dass keine quantitative Überversorgung, sondern strukturelle Schwächen vorliegen, die durch das Vorhaben (bei Variante 2b per Saldo annähernd flächenneutrale Zu- sammenlegung von zwei Märkten) abgebaut werden könnten. Die nahversorgungsrelevante Zentralität deutet nach Vorhabenrealisierung nicht auf eine versorgungsstrukturelle Überversorgung des Angebots hin. Zugleich wird für den räumlich abgesetzten Stadtteil Friedrichsberg und insbesondere für die Gemeinde Busdorf eine angemessene Angebotsbreite und Vielfalt gesichert.

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Eine Neuansiedlung eines Lebensmittelmarkts von mehr als 1.390 qm VKF (analog 1.100 qm für einen Lebensmitteldiscounter) würde demgegenüber zu einer versorgungsstrukturellen Schieflage und einer weiteren Absenkung der Leis- tungskraft der einzelnen Anbieter in Schleswig und Busdorf führen und ist daher auszuschließen. Auch ist darauf hinzuweisen, dass die Gemeinde Busdorf mit rd. 2.000 Einwoh- nern über ein zu geringes Einwohnerpotenzial verfügt, als dass diese allein das Potenzial für einen modernen Lebensmittelmarkt stellen könnte (gemessen an üblichen Versorgungskennziffern [0,4 bis 0,5 qm je Einwohner]: bis zu 1.000 qm nahversorgungsrelevante VKF). Insofern ist das Vorhaben auf gewisse überörtli- che Zuflüsse aus Schleswig-Friedrichsberg und dem ländlich strukturierten Um- land angewiesen, um zukunftsfähige Strukturen zu schaffen (v.a. großzügigere Warenpräsentation, Logistik). Das Vorhaben im IKG Schleswig-Busdorf ist mit dem Zentralitätsgebot in Ein- klang zu bringen. Das Vorhaben kann durch die Aufgabe von Alt-Standorten und zeitgleichen typfremden Nachnutzungen mit dem Kongruenzgebot in Einklang gebracht werden.

Die Ansiedlung eines Edeka-Markts im IKG Schleswig-Busdorf steht im Falle einer Verlagerung mit dem Kongruenzgebot im Einklang. Zwar befindet sich das Vor- haben (überwiegend) außerhalb des Mittelzentrums Schleswig. Aufgrund der Lage im baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit Schleswig und dem Vorhabenstandort im IKG Schleswig-Busdorf ist nachweislich der Ausnahmetat- bestand für das Konzentrationsgebot gegeben.

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7.3 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und die Nahversorgung

Ausgewogene Versorgungsstrukturen und damit die Funktionsfähigkeit von Zent- ralen Orten setzen voraus, dass die zentralen Versorgungsbereiche nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). Die verbraucher- nahe Versorgung beinhaltet die wohnortnahe Bereitstellung von Gütern des täg- lichen (nahversorgungsrelevanten) Bedarfs. Eine möglichst flächendeckende Nahversorgung dient primär dem Ziel, einen aufgrund der Bedarfs- und Einkaufs- häufigkeit unverhältnismäßigen Zeit- und Wegeaufwand mit allen negativen Se- kundärwirkungen zu vermeiden. Die Überprüfung der eventuellen Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbe- reiche und der Nahversorgung erfolgte im Kapitel zur Wirkungsprognose (nach Varianten). Es stellt sich die Frage, ob es über die im Rahmen der Wirkungsprog- nose ermittelten marktanalytischen Auswirkungen hinaus zu Beeinträchtigungen des bestehenden Einzelhandels kommen kann. Im Kern geht es um die Einschät- zung, ob die ermittelten Umsatzumverteilungseffekte für eine größere Anzahl von Betrieben so gravierend sind, dass als Folge von Betriebsaufgaben eine Funktionsschwächung oder gar Verödung der Zentren droht, bzw. die Nahversor- gung gefährdet ist.

Die Beantwortung der Frage, wann zentrale Versorgungsbereiche sowie die Nah- versorgung in ihrer Funktionsfähigkeit beeinträchtigt sind, bedarf einer Prüfung der konkreten Umstände im Einzelfall. Allerdings ist in der Rechtsprechung verschiedener Oberverwaltungsgerichte (vgl. u.a. OVG Münster, AZ 7A 2902/93, OVG Bautzen, Beschluss 1 BS 108/02, 06.06.2002) die Meinung vertreten worden, dass als Anhaltswert ab einer Umsatzumverteilung von 10 % mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel nicht auszuschließen sind (sog. Abwägungsschwellenwert).

Variante 1: Vollständige Neuansiedlung mit 1.700 qm VKF

Die Marktanteile für die Neuansiedlung des Vorhabens deuten bei Marktanteilen von bis zu 19 % (periodischer Bedarf, Zone 1) auf das Eintreten versorgungs- struktureller Verwerfungen in Schleswig-Friedrichsberg und Busdorf hin. So kann erwartet werden, dass die Umsatzumverteilungen oberhalb von 20 % liegen. Gra- vierende Wirkungen zulasten der Bestandsbetriebe wären bei Neuansiedlung zu erwarten. Eine vollständige Neuansiedlung des Edeka-Markts ist daher mit den

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Mitteln der Bauleitplanung auszuschließen und nicht der interkommunalen Ab- wägung zugänglich. Auch unter Berücksichtigung, dass nennenswerte Wettbewerbswirkungen bereits interkommunal als abgestimmt gelten (Ansiedlung eines Discounters mit 1.100 qm VKF), zeigt sich, dass die Neuaufstellung mit 1.700 qm VKF die durch die Vertreter der Gemeinde Busdorf und der Stadt Schleswig einvernehmlich beab- sichtigte Wettbewerbsverschärfung das städtebaulich vertretbare Maß deutlich übersteigt.

 Für die Neuansiedlung eines Lebensmittelmarkts ist es erforderlich, das Vorha- ben in Verbindung mit einem städtebaulichen Vertrag zwischen Stadt und Be- treiber/Investor zu realisieren. Über diesen ist zu regeln, dass die derzeit von Edeka betriebenen Märkte über einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren fortzu- führen sind. Hierbei kommen auch andere Nachnutzungen in Frage, die sich in den jeweiligen Kontext einfügen. Damit wird der Entstehung städtebaulicher Missstände durch Leerstände entgegengewirkt.

Variante 2a: Ansiedlung durch Verlagerung und Erweiterung eines Betriebs Das Vorhaben wird eine prospektive Umsatzumverteilungsquote von rd. 11 % innerhalb des Einzugsgebiets auslösen und den kritischen 10 %-Schwellenwert übersteigen. Stärker von dem Vorhaben betroffen sind, vor allem bedingt durch die räumliche Nähe, die Angebote in Schleswig-Friedrichsberg und Busdorf (Um- satzumverteilungsquote von rd. 12 bis 14 %). Von einer Gefährdung der im Nahversorgungszentrum Friedrichsberg ansässigen strukturprägenden Anbieters Edeka Jensen ist bei dem prognostizierten Umsatz- rückgang durch die Ansiedlung des Edeka-Markts auszugehen. Der Sky-Markt ist ebenfalls nicht optimal aufgestellt. So weisen die bestehenden Anbieter über wahrnehmbare Schwächen auf, die erwarten lassen, dass bereits unterhalb von 10 % Umsatzrückgang im Nahversorgungszentrum Abwertungstendenzen resp. die Aufgabe des Edeka-Markts erwarten lässt. Insofern gilt es, die aufgezeigten Risiken mit den langfristigen Chancen der Neuaufstellung eines Verbrauchermarkts am IKG Schleswig-Busdorf abzuwägen.

 Es wird empfohlen, die Vorhabenrealisierung in Verbindung mit einem städte- baulichen Vertrag mit Edeka zu realisieren. Über diesen ist zu regeln, dass am zu verlagernden Altstandort auf eine andere - ggf. auch einzelhandelsfremde - Nachnutzung hinzuwirken ist. Hierbei ist eine nachhaltig tragfähige Lösung anzustreben.

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Variante 2b: Ansiedlung durch Verlagerung beider Edeka-Märkte und Erweiterung Das Vorhaben wird eine prospektive Umsatzumverteilungsquote von rd. 3 % innerhalb des Einzugsgebiets auslösen und deutlich unterhalb des kritischen 10 %- Schwellenwerts liegen. Da auf die Angebote im Nahbereich durch die ersatzlose Schließung von zwei Edeka-Märkten ein geringer bis kaum messbarer zusätzlicher Verdrängungsumsatz trifft, sind von dem Vorhaben die Angebote im ländlich geprägten Umland stär- ker betroffen. So gelingt es dem Vorhaben räumlich weiter auszustrahlen, als die zwei bestehenden siedlungsintegrierten Edeka-Märkte. Die Zusammenlegung zu einem Edeka-Markt mit 1.700 qm VKF wirkt damit zugunsten des Mittelzentrums zentralitätserhöhend und wird damit die unterdurchschnittliche Flächenleistung durch den Abbau nicht mehr zukunftsfähiger Anbieter im Untersuchungsraum leicht steigern. Die Umsatzumverteilungsquoten rangieren hier bei etwa 6 %. In Fahrdorf befinden sich ein weiterer Edeka-Markt und ein Aldi-Markt, die sich beide vor einigen Jahren neu aufgestellt haben. Zwar sind für diese Betriebe Umsatzrückgänge erwartbar. Hierbei handelt es sich allerdings in Teilen um Um- satzrückgänge, die Edeka im Sinne einer Entlastung von Filialen „in Kauf nimmt“. Diese Umsatzrückgänge sind ohne versorgungsstrukturelle Relevanz.

Darüber hinaus sind in Zone 2 zwei Lebensmitteldiscounter verortet, die allerdings mit ihrem Angebotsspektrum begrenzt und auf den preisfokussierten Kun- den ausgerichtet sind (v.a. Aldi). Sie stehen daher nur partiell im Wettbewerb mit dem vollsortimentierten Vorhaben von Edeka. U.E. können die dort vorhandenen Angebote von der Nähe zu Wohngebieten profitieren. Von einer Gefähr- dung der ansässigen strukturprägenden Anbieter ist bei dem prognostizierten Umsatzrückgang durch das Vorhaben (Variante 2b) nicht auszugehen. Raumord- nerische Auswirkungen sind u.E. nicht zu erwarten.

 Es wird empfohlen, die Vorhabenrealisierung in Verbindung mit einem städte- baulichen Vertrag mit Edeka zu realisieren. Über diesen ist zu regeln, dass an den zu verlagernden Altstandorten auf eine andere - ggf. auch einzelhandelsfremde - Nachnutzung hinzuwirken ist. Hierbei ist eine nachhaltig tragfähige Lösung anzustreben. Zur Maßstäblichkeit des Vorhabens Neben der Bewertung von Umsatzverschiebungen zulasten des Bestands sind auch weitere Umstände zu beachten, die ein Umschlagen von rein wettbewerbli- cher Umsatzverdrängungen in städtebauliche Folgewirkungen bewirken können. Wenngleich für Schleswig und Busdorf die Wirkungen insbesondere bei Zusam-

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menlegung von zwei Märkten in einem vertretbaren Bereich liegen, zeigt der Verkaufsflächenvergleich zwischen Vorhaben und dem typgleichen Sky-Markt im Nahversorgungszentrum, dass dieser aufgrund der Dimensionierung des Vorha- bens unter Druck geraten wird. So würde ein 1.700 qm VKF großer Edeka-Markt12 in Verbindung mit der aus Handelssicht deutlich besseren Standortlage leis- tungsfähiger präsentieren, als der Sky-Markt13, der zentral im Stadtteil als wich- tiger Magnetbetrieb des vorgeschädigten Nahversorgungszentrums eingebettet ist. Positiv ist jedoch zu konstatieren, dass – gegenüber der Erstfassung des Gutachtens aus Februar 2017 – durch den Vorhabenträger im Juni 2017 eine flä- chenreduzierte Variante vorgelegt wurde, mit dem Ziel die Dimensionierung des projektierten Edeka-Markts auf die Größenordnung des Sky-Markts abzusenken. Dr. Lademann & Partner empfehlen in die Abwägung der Chancen und Risiken stets einzustellen, dass einerseits ein Lebensmittelmarkt wirtschaftlich darstell- bar sein muss – d.h. über eine Mindestverkaufsfläche verfügen muss. Als be- triebswirtschaftlich erforderliches Mindestmaß sind in Abhängigkeit von den örtlichen Strukturen für Vollsortimenter i.d.R. etwa 1.500 qm VKF (ohne Bäcke- reiverkauf) als marktgängig zu bezeichnen. Diese Mindestgröße ist wiederum erforderlich, um ein für den Betriebstyp entsprechend breites und tiefes Angebot vorzuhalten. Zudem ist zu beachten, dass voraussichtlich eine Zusammenlegung von ein oder zwei Märkten geplant ist. Andererseits ist allerdings auf das oben genannte Größenverhältnis der beiden Vollsortimenter Sky vs. Edeka zueinander hinzuweisen. Die Gefahr eines „Kippens“ der Funktionsfähigkeit des Nahversor- gungszentrums gilt es hinsichtlich der Maßstäblichkeit des Planvorhabens zu wahren. U.E. ist die projektierte, nunmehr flächenreduzierte Verkaufsfläche von 1.640 qm für den Vollsortimenter (exkl. Bäckereiverkauf) bei zeitgleicher Beach- tung der Lagegunst, der angespannten Wettbewerbssituation, der Performance der bestehenden Anbieter und den Anforderungen an marktgängige Konzepte noch als maßstabsgerecht zu bewerten. Unter der Maßgabe der ersatzlosen Schließung der beiden Edeka-Märkte können für das Konzept mit Stand Juni 2017 ‚mehr als unwesentliche Auswirkungen‘ im Sinne einer Funktionsstörung der Nahversorgung sowie des zentralen Versor- gungsbereichs ausgeschlossen werden. Eine vorhabeninduzierte Aufgabe ansonsten marktfähiger Betriebe kann in diesem Falle ausgeschlossen werden. Damit

12 Edeka-Markt inkl. Vorkassenzone = 1.640 qm VKF exkl. Bäcker 13 Nach der Baugenehmigung verfügt dieser über eine VKF von 1.660 qm exkl. Bäcker/Shop

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wäre sowohl das städtebauliche als auch das raumordnerische Beeinträchti- gungsverbot erfüllt. In die Abwägung ist auch einzustellen, dass das Vorhaben maßgeblich zur Siche- rung der wohnortnahen Versorgung beiträgt. U.E. wird das Vorhaben im Falle der Zusammenlegung von zwei nicht mehr marktgerecht dimensionierten Betrieben in der Lage sein, die Nahversorgung durch eine qualitative Aufwertung auch in Busdorf zukunftsfähig abzusichern, da mit der erweiterten Fläche den Ansprü- chen der Verbraucher an eine verbesserte Convenience etc. sowie seitens des Handels zu Gunsten großzügigerer Verkehrsflächen entsprochen wird. Die Vorha- benrealisierung böte zugleich die Möglichkeit nicht mehr marktgängige Verkaufs- flächen geordnet zurückzubauen resp. umzustrukturieren.

Der Randsortimentsanteil des Edeka-Markts wird weiterhin max. 10 % betragen. Im Bereich der ergänzenden aperiodischen Sortimente wurde vor dem Hinter- grund der überschaubaren Marktanteilszuwächse auf die Erarbeitung einer detail- lierten Wirkungsmodellierung verzichtet. Mehr als unwesentliche Auswirkungen können angesichts des Marktanteilzuwachses von weniger als 1 %-Punkt in je- dem Falle ausgeschlossen werden.

Ein Umschlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens mit 1.700 qm VKF in städtebauliche oder raumordnerische Wirkungen im Sinne einer Funktionsstörung der Nahversorgung sowie des zentralen Versorgungsbereichs kann unter der Voraussetzung von vertraglichen Regelungen zur ersatzlosen Schließung der nicht mehr optimal aufgestellten Edeka-Märkte ausgeschlossen werden. Unter dieser Voraussetzung wird das Vorhaben dem Beeinträchtigungs- verbot gerecht.

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7.4 Zur städtebaulichen und siedlungsstrukturellen Integration des Vorhabenstandorts

Gemäß den landesplanerischen Vorgaben in Schleswig-Holstein sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nur im baulich zusammenhängenden Siedlungsgebiet der Standortgemeinde zulässig. Sie sollen in das Netz des ÖPNV eingebunden werden. Insbesondere in den Städ- ten und Gemeinden, bei denen das baulich zusammenhängende Siedlungsgebiet des Zentralen Ortes die kommunale Grenze überschreitet, sind für Art und Um- fang der in diesen Nachbargemeinden wahrgenommenen teilzentralen Aufgaben der Versorgung die Zielsetzungen und Konzeptionen des Zentralen Ortes selbst maßgeblich. Insoweit kann von den landesplanerischen Vorgaben für eine differenzierte räumliche Verteilung von Einkaufseinrichtungen nur einvernehmlich abgewichen werden. Das Vorhaben im IKG Schleswig-Busdorf ist zwar nicht in einem zentralen Ver- sorgungsbereich der Stadt Schleswig verortet. Allerdings ist gerade bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Vorhaben außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen aber im baulich verdichteten Siedlungszusammenhang und im funktionellen Zusammenhang mit Wohngebieten städtebaulich und versorgungs- strukturell sinnvoll. Hiermit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass Einzel- handelsgroßprojekte auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen zur flächendeckenden und verbrauchernahen Versorgung dienen.

Das Vorhaben befindet sich im baulich verdichteten Siedlungszusammenhang. Ein räumlicher Zusammenhang mit Wohnbebauung besteht aufgrund der vor allem östlich sowie westlich des Vorhabenstandorts gelegene Wohngebiete. Der Vorhabenstandort ist aus den direkt angrenzenden Wohngebieten von Schleswig- Friedrichberg sowie aus der Gemeinde Busdorf gut erreichbar. Eine Bushaltestelle in Standortnähe sichert die Einbindung in das Netz des öffentlichen Personen- nahverkehrs. Eine gute Erreichbarkeit im modal split (einschließlich Fuß- und Radwegeanbindung) ist bereits heute gegeben. Damit ist die Voraussetzung für das siedlungsstrukturelle Integrationsgebot erfüllt.

Durch das Vorhaben kommt es nunmehr durch Verlagerung und Neubau zu einer zukunftsfähigen Absicherung bereits heute bestehender Edeka-Märkte im Nahbe- reich. Auch nach der Vorhabenrealisierung werden auf max. 10 % der Gesamtver- kaufsfläche Angebote des aperiodischen Bedarfs angeboten.

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Unter der Voraussetzung der zwischen Schleswig und Busdorf einvernehmlichen Abweichung vom Integrationsgebot ist das Vorhaben mit diesem in Einklang zu bringen, welches für Vorhaben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten heranzuziehen ist. Zwar liegt der Standort weder in der Innenstadt von Schles- wig, noch in dem Nahversorgungszentrum Friedrichsberg. Es kann aber aufgrund der Lage im baulich verdichteten Siedlungszusammenhang von Schleswig und Busdorf als siedlungsstrukturell integriert bewertet werden. Es ist eine gute Er- reichbarkeit des Standorts im modal split gegeben (v.a. Rad, ÖPNV, Auto).

7.5 Zur Kompatibilität mit der Potenzialanalyse der Stadt Schles- wig

Bei der Prüfung des Vorhaben nach den Kriterien des § 11 Abs. 3 BauNVO sind städtebauliche Entwicklungskonzepte zu beachten, sofern diese als solches be- schlossen wurden und sich damit die Inhalte zu Eigen gemacht werden. Zur Ab- wägung der Chancen und Risiken des Vorhabens wurde dieses hinsichtlich der Kompatibilität mit der Potenzialanalyse eingeordnet.

Die Stadt Schleswig verfolgt die Entwicklungsstrategie „Stärken stärken“, die an die Strategieoption „Spezialisieren“ anknüpft. Hierbei sollen die Schleswiger Innenstadt und das Nahversorgungszentrum Schleswig-Friedrichsberg ein kom- plementäres Profil zu den eher autokundenorientierten Fachmarktagglomeratio- nen verfolgen. Das Nahversorgungszentrum Friedrichsberg sowie die solitären Nahversorgungs- standorte nehmen überwiegend Nahversorgungsfunktionen wahr. Prioritär sollten damit im Nahversorgungszentrum Entwicklungen mit Grundversorgungsangebo- ten angestrebt werden, um die vorliegenden Abwertungstendenzen aufzuhalten. Die Sicherung und der Ausbau eines umfassenden Angebots i.S.e. Nebenzentrums soll in Friedrichsberg damit nicht mehr Ziel der Zentrenentwicklung sein.

Sonstige Standortlagen sind eher restriktiv zu bewerten. Es sei denn, der Stand- ort fügt sich in die tradierte Zentren- und Standortstruktur ein und übt Syner- gien aus. Zusätzlich wird für den Stadtteil insgesamt die Stärkung und Ausbau von touristischen Highlights und die Vermarktung als erforderlich eingeschätzt, was wiederum die Schaffung zieladäquater Angebote umfasst. Hervorgehobene Standorteigenschaften weist hierbei der interkommunal bedeutsame Standort Busdorf/Schleswig-Friedrichsberg auf. Unter der Maßgabe eines interkommunalen Konsenses hinsichtlich der Angebotsausrichtung käme dieser Standort für ein

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zielgruppendefiniertes Vorhaben in Frage, das insbesondere Einzelhandelskom- ponenten umfasst. Für den Bereich IKG Schleswig-Busdorf, dem das Vorhaben zuzuordnen ist, wird erwartet, das Vorhaben, die den interkommunalen Konsens genießen sich förder- lich auf die Attraktivität und Ausstrahlkraft des Mittelzentrums auswirken. Der Standort Schleswig-Süd/Busdorf soll zur Stärkung der Ausstrahlung von Schles- wig im südlichen Einzugsgebiet und ggf. zusätzlich zur weiteren Entwicklung touristischer Potenziale entwickelt werden. Insofern ist ein Vorhaben im IKG Schleswig-Busdorf dann zulässig, sofern sich dieses in das o.g. Profil einordnet und keine wesentliche Beeinträchtigung auf die Zentren von Schleswig induziert. Hinsichtlich der Flächenpotenziale wurde in der Potenzialanalyse bis zum Jahr 2025 im nahversorgungsrelevanten Bedarf ein zusätzliches Verkaufsflächenpo- tenzial von bis zu 3.500 qm hergeleitet. Hierbei soll es um die Stärkung der bestehenden Angebote (betriebserforderliche Erweiterung) gehen, was auch die Neuaufstellung von Betrieben durch Verlagerung und Erweiterung umfasst.

Bei zentrenrelevanten Sortimenten ist das Potenzial bereits durch Planvorhaben in den beiden Ergänzungsstandorten und der Innenstadt ausgeschöpft, so dass Entwicklungen im IKG nur zulasten von Bestandsbetrieben der gleichen Sorti- mentsgruppe realisiert werden könnten.

Das größte quantitative Entwicklungspotenzial ist mit rd. 11.900 qm VKF bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gemäß der Sortimentsliste der Stadt Schleswig vorhanden. Hierbei sind insbesondere Möbel und Haus- und Heimtex- tilien anzuführen.

Das in Rede stehende Vorhaben (Edeka-Markt inkl. anteiligem Bäckereiverkauf) soll mit einer Verkaufsfläche mit 1.700 qm umgesetzt werden. Die geplanten Sortimente und Größenordnungen ordnen sich dem in der Potenzialanalyse ermittelten Flächenpotenzial ein, würden hierbei allerdings das Potenzial für andere Märkte begrenzen. Unter der Berücksichtigung weiterer gesicherter und be- kundeter Einzelhandelsvorhaben, verbleibt rechnerisch zur Bestandsabsicherung der übrigen Nahversorger nur noch ein begrenzter Anteil. Insofern ist drauf hinzuwirken, dass beide Edeka-Märkte ersatzlos aufgeben werden, woraus eine per Saldo annähernd Verkaufsflächenneutrale Vorhabenrealisierung resultiert. Bei den aperiodischen Angeboten kann v.a. für Sortimente, die noch nicht in Schleswig vorhanden sind (z.B. Reitsportmarkt) als auch für Sortimente, die das bestehende Profil des Baumarkts ergänzen (Küchen, Fliesen, Sanitär, Lampen/ Leuchten, Betten, Matratzen, etc.), die Kongruenz festgestellt werden.

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Über den Einzelhandel hinaus, sind am Standort Angebote der (System-) Gastro- nomie kompatibel.

Das Vorhaben der Ansiedlung eines Edeka-Markts ist mit der Potenzialanalyse in Einklang zu bringen. Hinsichtlich der Arrondierung von Fachmärkten kann die Vereinbarkeit mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten hergeleitet werden (sofern verträglich14). Zentrenrelevante und Betriebsformentypische Randsorti- mente sind im deutlich untergeordneten Umfang zur Arrondierung des Hauptsor- timents mit dem Einzelhandelskonzept kongruent.

14 Nachweis der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit ist bei Vorhaben zu erbringen, die die Großflächigkeitsschwelle überschreiten. Ggf. ist eine Einschätzung zur betrieb- lichen Atypik i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO ausreichend.

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8 Flankierende gutachterliche Empfehlungen für die Festsetzungen im Bebauungsplan

In der Potenzialanalyse der Stadt Schleswig haben Dr. Lademann & Partner folgende Sortimentsliste erarbeitet:

Tabelle 15: Sortimentsliste der Stadt Schleswig

Nach Einschätzung von Dr. Lademann & Partner hat sich der Vorschlag zur Zen- trenrelevanz der Sortimente bewährt. Zentrenrelevante Sortimente sind auf die städtischen Zentren zu verweisen. Nahversorgungsrelevante Sortimente sowohl in Zentren als auch im ausgewogenen Umfang in Wohnsiedlungsbereichen zuläs- sig. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind vorrangig in den Ergänzungsstandor- ten, aber auch in den Zentren und an sonstigen Lagen möglich. Lebensmittelmarkt und Altstandorte

Dr. Lademann & Partner kommen zum Ergebnis, dass die in die Prüfung einge- henden Verkaufsflächen und Sortimente für die projektierte Umstrukturierung nur unter der Voraussetzung der Verlagerung bestehender Nutzungen (bei Um- nutzung der Altstandorte) als tragfähig sowie städtebaulich und raumordnerisch verträglich zu bewerten sind. Regelungen zur Nutzung des Vorkassenbereichs sind über einen städtebaulichen Vertrag zu sichern. Für die Voraussetzung der

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Aufgabe der bestehenden Edeka-Märkte ist die branchenfremde Nachbelegung über einen städtebaulichen Vertrag festzusetzen. Hierbei ist auf eine angemessene Nachfolgeregelung hinzuwirken, die keinen vorhabeninduzierten Leerstand oder einen Abwärtstrend mit sich bringt. Im Nahversorgungszentrum ist am Ede- ka-Standort prospektiv eine zentrenrelevante Nutzung zulässig und wünschens- wert. Für das Nahversorgungszentrum kämen neben zentrenrelevanten Sortimen- ten u.E. insbesondere ein Tierfutter- oder Getränkemarkt in Frage. Demgegen- über ist für den Edeka-Markt in Busdorf u.E. eine Nutzung zu befürworten, die keine nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimente umfasst. U.E. kommt auch eine Umnutzung für Wohn- oder Büronutzungen in Betracht.

Ergänzende Fachmärkte

Über die geplante Ansiedlung des Edeka-Markts hinaus empfehlen Dr. Lademann & Partner weitere Fachmärkte im IKG anzusiedeln, die aus städtebaulichen Grün- den nicht auf einen zentralen Versorgungsbereich zu verweisen sind. Hierbei kommen sämtliche Sortimente in Frage, die in Schleswig als nicht- zentrenrelevant eingeordnet sind. In der Wirkungsanalyse sind Getränke als in- tegrativer Bestandteil bei Lebensmittelmärkten summarisch mit der Realisierung des Lebensmittelmarkts zu betrachten. Eine Verträglichkeit kann für einen zu- sätzlichen Getränkemarkt kann derzeit nicht attestiert werden, da dieses Sorti- ment i.V.m. dem Edeka-Markt zu einem Ungleichgewicht zulasten des Nahversor- gungszentrums führen würde.

Eine Überschreitung der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale resp. der Abwei- chung von der empfohlenen Betriebstypenstruktur bedarf der Abwägung der Chancen und Risiken sowie ggf. einer ergänzenden gutachterlichen Betrachtung (v.a. hinsichtlich städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen).

Für das Vorhaben im IKG Schleswig-Busdorf kommen neben einem Lebensmittel- markt insbesondere jene Sortimente in Frage, die gemäß Schleswiger Sortiments- liste nicht-zentrenrelevant sind. Bei der Ansiedlung von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO anwendungsrele- vant. Hierbei kann unterstellt werden, dass von Vorhaben die unterhalb der Großflächigkeitsgrenze15 von 800 qm VKF rangieren, im versorgungsstrukturellen Sinne zulässig sind, da es jenen Angeboten in der Regel nicht gelingt, die ver- brauchernahe Versorgung im Mittelzentrum insgesamt zu gefährden.

15 Eine pauschale Festlegung von Verkaufsflächenobergrenzen bei nicht-zentrenrelevanten Sorti- menten ist demgegenüber bei großflächigen Vorhaben nicht sinnvoll, sondern vom konkreten Mieterbesatz abhängig.

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Grundsätzlich sind zur Arrondierung des bestehenden großflächigen Baumarkts und des nunmehr eröffneten Küchenstudios hinaus gemäß Schleswiger Sorti- mentsliste sämtliche nicht-zentrenrelevante Sortimente mit jeweils maximal 800 qm VKF zulässig. Bei den Bestandsbetrieben (v.a. Baumarkt-Innenverkaufsfläche) sollte pauschal 10 % bis 20 % Erweiterungsmöglichkeit festgesetzt werden. Je- der Betrieb kann bis zu 10 % betriebsformentypische Randsortimente führen (z.B. Küchenzubehör im Küchenstudio).

Dr. Lademann & Partner empfehlen sodann folgende Sortiments- und Verkaufs- flächenstruktur in die Festsetzungen des Bebauungsplans zu überführen: 1. Betriebstyp: Verbrauchermarkt

 Zulässige Sortimente:

 Nahrungs- und Genussmittel inkl. Getränke, Drogeriewaren/Gesundheits- und Pflegeartikel: 1.530 qm VKF

 Sonstige aperiodische Sortimente: 170 qm VKF 2. Fachmärkte

 Sowohl der bestehende Baumarkt als auch das Küchenstudio sollten jeweils mit dem Status quo zzgl. 10 %- bis 20 %-iger Erweiterungsoption festge- schrieben werden.

 Maximal fünf weitere Betriebe mit jeweils max. 800 qm VKF mit nicht- zentrenrelevanten Hauptsortimenten (gemäß Schleswiger Sortimentsliste); Grundsätzlich zulässig sind damit folgende nicht-zentrenrelevante Sortimente gemäß Schleswiger Sortimentsliste: Möbel, Küchen; Campingartikel und – möbel; Bettwaren, Matratzen; Haus- und Tischwäsche; Gardinen und Zubehör; Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten; Kfz-Zubehör; Bau- und Heimwerkerbedarf; Gartenbedarf, Pflanzen16; Tierbedarf; Elektrogroßgeräte; Lampen/Leuchten; Fahrräder und Zubehör, Sportgroßgeräte; Reitsport, Angeln, Waffen und Jagdbedarf; Kindermöbel, Kinderwagen, Babybekleidung; Musikalien, Musik- instrumente; Erotikartikel und Büro-/Informationstechnik.

 Ausnahmsweise sind je Betrieb als Randsortiment im Umfang von bis zu 10 % der jeweiligen VKF sonstige Sortimente zulässig, sofern sie als betriebsfor- mentypisch zu bezeichnen sind.

16 Aufgrund der Bedeutung von Schnittblumen für das Nahversorgungszentrum sind diese am Standort zuzuschließen.

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9 Fazit

Im Interkommunalen Gewerbegebiet Schleswig/Busdorf ist die Ansiedlung eines Edeka-Verbrauchermarkts mit 1.640 qm VKF exkl. Bäckereiverkauf geplant. In der Bewertung des Vorhabens nach § 11 Abs. 3 BauNVO in Verbindung mit § 1 Abs. 6 Nr. 8a und § 1 Abs. 4 BauGB ist Folgendes festzuhalten:

Das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2018 beträgt rd. 18.000 Personen. Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet wird zur Marktwirksam- keit bei etwa 95 Mio. € liegen, davon entfallen 51 Mio. € auf den periodischen Bedarf. Auf einer nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von insgesamt rd. 8.100 qm innerhalb des Einzugsgebiets werden rd. 35 Mio. € Umsatz generiert. Die im Bundesschnitt liegende Verkaufsflächendichte weist in Verbindung mit einer unterdurchschnittlichen Zentralität von rd. 72 % einerseits auf Nachfrageabflüs- se und andererseits auf niedrige Flächenleistungen der Angebote hin.

Die Ansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF wird höhere Wirkungen als die bereits interkommunal konsensfähige Ansiedlung eines Lidl-Markts induzie- ren. Die Vorhabenrealisierung kann nur unter zeitgleicher Aufgabe von Be- standsbetrieben erfolgen (branchenfremde Nachnutzung).

Nach den Modellrechnungen errechnet sich bei der ersatzlosen Schließung von einem oder zwei Edeka-Märkten im Nahbereich ein zusätzliches Umsatzpotenzial von rd. 4,8 Mio. € bzw. rd. 1,9 Mio. €, das v.a. auf den nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich entfällt. Das entspricht einem Marktanteilszuwachs im Ein- zugsgebiet

 von rd. 9 %-Punkten (Verlagerung von Edeka Fick) bzw.

 von rd. 3 %-Punkten (Verlagerung beider Edeka-Märkte). Die Umsatzumverteilungswirkungen durch Ansiedlung eines Edeka-Markts mit 1.700 qm VKF (durch Verlagerung und Erweiterung) erreichen nach den Progno- sen von Dr. Lademann & Partner im nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich rd. 11 % bzw. 3 % bezogen auf das Einzugsgebiet. Mit 14 % sind die höchsten Um- satzrückgänge für den Nahbereich (Angebote in Busdorf und Schleswig- Friedrichsberg) zu erwarten.

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Ein Umschlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens in städ- tebauliche oder raumordnerische Wirkungen im Sinne einer Funktionsstörung der Nahversorgung kann für einen Verbrauchermarkt mit etwa 1.640 qm VKF unter der Voraussetzung ausgeschlossen werden, sofern es sich um die „Zusammenle- gung“ der beiden bestehenden Edeka-Märkte im Nahbereich handelt. Das Beein- trächtigungsverbot wäre sodann erfüllt. Die per Saldo verkaufsflächenneutrale „geplante“ Neuordnung der Angebots- strukturen ist aus städtebaulichen Gesichtspunkten zu begrüßen. Es wird eine Absicherung dieser Neuordnung über einen städtebaulichen Vertrag empfohlen. Gelingt dies nicht, wäre in diesem Falle auf den zulässigen Discounter mit bis zu 1.100 qm VKF bzw. Vollsortimenters mit bis zu 1.390 qm VKF abzustellen.

Das Vorhaben befindet sich im baulichen Siedlungszusammenhang mit dem Mit- telzentrum Schleswig. Alle landes- und regionalplanerischen Gebote werden er- füllt, sofern die Entscheidung für die Vorhabenrealisierung einvernehmlich zwischen Schleswig und Busdorf erreicht wird.

Das Vorhaben steht der Potenzialanalyse der Stadt Schleswig nicht entgegen, sofern die den Verbrauchermarkt arrondierenden Fachmärkte ihren Angebots- schwerpunkt bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Sortimentsliste der Stadt Schleswig aufweisen und das Profil des Baumarkts abrunden.

Hamburg, Februar 2017/Oktober 2017 gez. Sandra Emmerling gez. Uwe Seidel

Dr. Lademann & Partner GmbH

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