Planbeskrivelse Detaljregulering HELLEMYR E1 Plan nr. 1513 Amtedal & Hansen Arkitektkontor 29.05.2019 Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 1 av 23 INNHOLDSFORTEGNELSE BAKGRUNN s. 3 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET s. 3 PLANSTATUS s. 8 Kommuneplan s. 8 Reguleringsstatus s. 9 PLANFORSLAGET s. 10 Hovedgrep s. 10 Arealbruk s. 10 Bebyggelse, struktur og tiltak s. 11 Boligdelen (feltene B1-10) – «Hellemyr hageby» s. 11 Tjenesteyting – sykehjem/omsorgsboliger (BIN) s. 12 Grønnstruktur s. 12 Samferdselsanlegg/trafikk s. 13 Teknisk infrastruktur s. 13 Veinavn s. 13 Universell utforming s. 13 Barn og unges interesser s. 13 Risiko- og sårbarhetsanalyse s. 15 Overvannshåndtering og blågrønne løsninger s. 16 Støyforhold s. 16 Geotekniske vurderinger s. 17 Rasfare s. 17 Vibrasjoner s. 18 Miljøkonsekvenser s. 18 Kulturminner s. 19 Naturmangfold s. 19 Folkehelse s. 20 Anleggsfasen s. 20 Kriminalitetsforebygging s. 20 Forurensning, energiforbruk, luftkvalitet og lukt s. 20 GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE s. 20 KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN PLANPROSESS OG MEDVIRKNING s. 21 Oppstartsmøte s. 21 Varsel om oppstart av planarbeid s. 21 Medvirkning s. 23 FORSLAGSSTILLERS VURDERING AV PLANFORSLAGET s. 23 VEDLEGG s. 23 Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 2 av 23 BAKGRUNN Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS fremmer forslaget på vegne av Kristiansand Eiendom. Planarbeidet ble igangsatt 2012. Ved oppstart av planarbeid skulle det i tillegg til ordinær boligbebyggelse innpasses sykehjem og barnehage. Flere slike løsninger med forskjellig form for utnyttelse ble vurdert. Etter en intern prosess falt sykehjem og barnehage bort. I stedet skulle det tilrettelegges for et bofellesskap i tillegg til boligene. Et komplett planforslag med disse formål ble sendt inn i 2017. Etter en ny intern gjennomgang ble sykehjem igjen tatt inn i planforslaget sammen med boliger og bofellesskap/omsorgsboliger. Arbeidet har også vært stilt i bero en tid for avklaring av trasé for omkjøringsveier (underjordisk trasé) mm. BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET Planområdet – nord på Hellemyr (slik det var ved varsel om oppstart av planarbeid) Felt E1 er på ca 44,5. Området det ble varslet oppstart for omfattet også noe av tilstøtende regulerte friområder og utgjorde 55,5 daa (vist over og på forsida). Arealene er i kommunens eie. Planområdet ligger nord for Breimyrveien på et nordvendt areal som heller ned mot Grotjønn og Gamle Mandals vei. Området er ubebygd, med blandingsskog, myrer og stein/fjell i dagen. Det går enkelte stier gjennom området, forbindelsen ned til Gamle Mandalsvei under jernbanen er viktig. Her kommer en ned til Grotjønn med store turområder i nord (mot Songdalen) og forbindelsen østover til Krossen og Kvadraturen. Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 3 av 23 Planområdets tilgrensende områder: - I nord ligger jernbanen, delvis på et lavere nivå enn hoveddelen av planområdet - I øst småhusbebyggelse - I sør Breimyrveien - I vest en høy skogkledt kolle (ikke navngitt på kart) Varslet planområde Kartet på neste side viser: - Hellemyr barneskole ligger 700 meter fra planområdet (i luftlinje). Går en fra planområdet må en krysse Breimyrveien. Videre derfra er det gang/sykkelvei – mot øst langs Breimyrveien og gjennom skogen, eller mot vest langs Breimyrveien og Hellemyrbakken. (Ungdomsskolen på Grim ligger ca 2,5 km fra planområdet og er ikke vist her. Fra Breimyrveien går det gang/sykkelvei ned til Gamle Mandalsvei, så gang/sykkelvei videre fra Krossen til skolen. Dersom elevene ønsker å ta buss ligger busstopp like ved planområdet). - Eksisterende kvartalslekekeplass øst for planområdet ligger 170 til 400 meter fra de nye boligene. - Ved Hellemyr skole ligger også hall og stor bane - Kartemyrbanen på Store Kartemyr, 7`er bane med kunstgress, ligger ca 200 meter fra planområdet. For å komme dit må en krysse Breimyrveien. - Nærmeste barnehage er Solkollen barnehage som ligger rett på andre siden av Breimyrveien. Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 4 av 23 - Barnehager: o Solkollen barnehage (privat – 1-5 år) ligger like ved planområdet o Nærmeste offentlige barnehage er Hellemyr Barnehage som ligger 800 m i luftlinje fra planområdet (ligger ved Hellemyr skole) o Familiebarnehage (privat) ligger vest i området - Kollektivtilbud er relativt godt – bussen går helt inn til planområdet (tre avganger i timen på hverdager, to i timen på lørdager og en i timen på søndager) - Gang-/sykkelveisystemet er godt. Langs Breimyrveien går gang/sykkelvei, og i enden av denne (ved rundkjøringa) går gang/sykkelvei ned til Krossen og inn til byen. - Nord for jernbanen ligger klatreparken Høyt & Lavt. Hovedparkeringsplassen for dette tilbudet er ved Solkollen barnehage, slik at besøkende til klatreparken må gå gjennom planområdet. - Bydelen har også et senter, «Skomagergada», med butikk, post, menighetshus mm - Kartet viser forbindelser for gående og syklende med grønt: gang/sykkelveier, Utskriftsnarveier, fra Norkart AS kartklient turveier ol Dato: 04.10.2018 Målestokk: 1:5000 Koordinatsystem: UTM 32N Gamle Mandalsvei Gamle Mandalsvei Klatrepark 1000 m 500 m PLANOMRÅDET Lysløype Solkollen barnehage (privat) Idrettsbane Kvartalslekeplass Badeplass Skomagergada: - matbutikk Menig- - post i butikk hetshus Idrettshall - andre tjenester Hellemyr skole Idrettsbane Hellemyr barnehage Familiebarnehage (kommunal) (privat) © 2018 Norkart AS/Geovekst og kommunene/NASA, Meti © Mapbox © OpenStreetMap Siden området er ubebygd og ligger tett inn på et stort antall eksisterende boliger er det naturlig at det er tatt i bruk til lek og opphold. Flere stier går gjennom området. Den største kollen er i dag et fint parti med bart fjell og utsikt mot nord. Bruk av området ble observert (bare spor, ingen slitasje på vegetasjon el.l.). På den litt lavere haugen, mot eksisterende boliger i øst, er det satt opp en lekehytte. Denne er ikke i bruk og er delvis sammenrast. På en flate mot Breimyrveien er det lagret ved, og arealet nyttes til vedsaging. Her er også tømt fyllmasse og noe avfall ned i søkket like ved. De neste sidene viser bilder fra området. Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 5 av 23 Kolle i øst Eksisterende boliger øst for planområdet Lekehytte på kolle i øst (nå i forfall) Jernbaneundergang Kolle i vest – utsikt mot nord Kolle i vest Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 6 av 23 Sti i området Rester etter steinuttak Bratte partier mot vest På nedsida av stor kolle På nedsida av stor kolle Fylling i søkk (Breimyrveien i bakkant) Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 7 av 23 PLANSTATUS Kommuneplan1:2500 14.02.2017 Feil i kartene kan forekomme. Over er et utsnitt fra kommuneplan (vedtatt 22.06.2011). Reguleringsplanens felt E1 vises her som kombinert formål BA3, i kommuneplanens bestemmelser står det: BA3 på Hellemyr skal brukes til kombinert formål bolig/tjenesteyting. Kommuneplanen viser støybelastning fra Breimyrveien, jernbanen og skytebanen ved Grotjønn. Dette siste er ikke lenger et aktuelt tema. Skytebanen er flyttet til Farvannet ved Ålefjær. Kommuneplanens samfunnsdel har fire satsingsområder: Samskaping som drivkraft, Kompetanse for verdiskaping, Deltakelse og tilhørighet og Byvekst med kvalitet. I forhold til satsingsområdet Deltakelse og tilhørighet vil planen bidra bl.a. ved: - å legge til rette for et boligområde som styrker trivsel og livskvalitet - å utvikle et boligområde med særegen karakter som gir tilhørighet - å bidra til medvirkningsprosess i utforming av felles utearealer Det er primært satsingsområdet Byvekst med kvalitet planen bygger opp om, bl.a. ved: - at det legges vekt på et enhetlig boligområde med høy bokvalitet - nærhet til offentlig kommunikasjon og et godt utviklet gang/sykkelveinett - god tilgang på grøntområder Med ivaretagelse av punktene over vil planforslaget i hovedsak være i samsvar med Overordnede strategier for all arealplanlegging i Kristiansand kommune. Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 8 av 23 Regulerings1:2000 status 14.02.2017 Feil i kartene kan forekomme. Gjeldende reguleringsplan er VESTHEIENE NORD - TINNHEIA FELT O, 28.08.1996, plan- ID 703. Fra bestemmelsene: Innenfor arealet E1 kan oppføres eneboliger, tomannsboliger, rekkeboliger, i inntil 3. etg. smt terrasseboliger i inntil 5. etg. Benyttelse av området til boligformål er avhengig av at Grotjønn skytebane nedlegges/flyttes. Like øst for planområdet er det eneboliger etter planen: HELLEMYR NORD, FELT D3, Bebyggelsesplan ihht.Reguleringsplan, 07.09.2000, plan-ID 780. Sør for Breimyrveien gjelder planen: VESTHEIENE NORD-HELLEMYR FELT D1 (Endring), plan-ID 918, Bebyggelsesplan ihht.Reguleringsplan, 14.04.2005. Andre planer Det er ikke kjennskap til pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet eller andre styrende planer og dokumenter med betydning for planområdet. Planbeskrivelse – Hellemyr E1 Side 9 av 23 PLANFORSLAGET Hovedgrep Planforslaget innebærer et stort terrenginngrep – hele arealet som skal bebygges vil bli bearbeidet. To lokale koller fjernes, og større søkk i terrenget fylles igjen. Etter dette vil området framstå i hovedsak som jevnt skrånende fra Breimyrveien ned mot jernbanen. Mot nord og øst møtes nytt og gammelt terreng uten skjæring/fylling. I søkket ned mot jernbaneundergangen fylles mellom bebyggelse og terreng for å få en god overgang mellom disse og unngå store forstøtningsmurer. I vest fylles det opp mot eksisterende terreng. (Tidlig i planfasen ble det gjort et grundig arbeid med drøfting av om den største av kollene kunne bevares. Dersom kollen skulle bli liggende ville det gi en meget lav utnyttelse, og den ville samtidig skygge for bebyggelsen på nedsiden.