Sebaran Lokasi Apartemen Di Daerah Pinggiran DKI Tahun 2015 (Kota , Kota , Kota )

1 2 2 Nur Farhana , M. H. Dewi Susilowati dan Nurrokhmah Rizqihandari

1 Mahasiswa Departemen Geografi, FMIPA UI, Kampus UI Depok 16424 2 Dosen Departemen Geografi, FMIPA UI, Kampus UI Depok 16424

E-mail: [email protected], [email protected]

Abstrak

Daerah pinggiran Kota Jakarta merupakan perluasan Kota Jakarta yang berkembang pesat dan selalu sibuk dengan macam aktivitas, terutama aktivitas yang berada di kota itu sendiri dan Kota Jakarta. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui sebaran lokasi apartemen di daerah pinggiran DKI Jakarta. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis deskriptif dan analisis cluster. Sebaran lokasi apartemen mengelompok dengan pusat kota, jarak pintu tol, dan jarak stasiun kereta api. Apartemen yang tersebar di daerah pinggiran kota memiliki karakteristik apartemen dan karakteristik lokasi tertentu, sehingga membentuk suatu pola sebaran terhadap orientasi apartemen.

The Pattern of The Apartments Distibution on The Outskirts of DKI Jakarta in 2015

Abstract

The outskirts of Jakarta is the expansion of the itself which is rapidly growing and always busy with many activities, activities in that city or in Jakarta. The purpose of this research is to knowing the location of the apartment on the outskirts of DKI Jakarta. The method that used in this research is the method of analysis descriptive and analysis of the cluster. The location of the apartments clustered with the city center, within the toll entrance, and the train station. The apartments are scattered on the outskirts of have characteristics of the apartment and the characteristics of certain locations, so as to form a distribution pattern to the orientation of the apartments.

Keywords: Apartment, activity, characteristic, the orientation of apartment

1. Pendahuluan

Curah Kota merupakan campuran berbagai macam penduduk yang jumlahnya banyak serta memiliki daya tarik dengan di dukung oleh faktor ekonomi, sosial, pemerintahan, dan politik sehingga dapat menghidupkan dan mengembangkan pembangunan pada setiap bidang yang ada. Semua yang membentuk adanya kota, terlihat pada Kota Jakarta, yang hingga kini berubah menjadi kota megapolitan, sebagai pusat segala aktivitas industri, komersial, dan pemerintahan.

Kota Jakarta sebagai ibukota negara Republik memiliki 9 juta jiwa (BPS, 2010).

1

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 Jumlah penduduk yang pada setiap tahunnya terus meningkat, maka penggunaan lahan yang diperuntukkan untuk tempat tinggal atau hunian akan terus meningkat.

Bertambahnya jumlah area perkantoran dan bisnis di Kota Jakarta, membuat para pekerja yang bekerja membutuhkan tempat tinggal atau hunian. Sementara itu, wilayah permukiman berkembang dengan sangat lambat (Rahmah. Dkk, 2001). Kota Jakarta tidak lagi menjadi pusat pengembangan properti hunian. Mahalnya harga lahan yang ada di perkotaan menjadikan konsep pembangunan hunian kota terus di tingkatkan ke arah vertikal, sehingga nantinya akan menggantikan pembangunan ke arah horizontal. Dilihat dari faktor sosial, hunian bertingkat seperti Apartemen sudah menjadi pilihan tempat tinggal yang ideal karena biasanya para pengembang membangun hunian tersebut dengan memilih lokasi di dekat pusat-pusat bisnis yang strategis dan lokasinya berada dekat dengan akses transportasi sehingga mempermudah akses bagi pemilik atau penghuni apartemen dalam melakukan aktifitas sehari-hari.

Berdasarkan hasil riset Cushman and Wakefield Indonesia yang di kutip oleh Tribunnews.com (2015), pengembangan apartemen strata (kondominium) dengan harga terjangkau bergeser ke wilayah pinggiran Jakarta, dari total proyek baru yang di luncurkan tahun 2015, 11 proyek di antaranya berada di daerah pinggiran Jakarta. Berkembangnya pembangunan apartemen tersebut, diiringi dengan berkembangnya infrastruktur pembangunan jaringan jalan yang menghubungkan Kota Jakarta dengan daerah pinggiran seperti Kota Bekasi,

Kota Depok, serta Kota Tangerang serta jaringan rel kereta api listrik atau commuter line.

Akibat dari perluasan permukiman yang pesat dari kota metropolitan dan terletak searah dengan jalan utama, maka daerah pinggiran kota akan berkembang lebih cepat di bandingkan dengan daerah lain (Raharjo, 2005). Daerah pinggiran sudah di lengkapi dengan berbagai fasilitas yang menjadikannya sebagai daya tarik bagi penduduk kota metropolitan seperti pusat perbelanjaan, fasilitas pendidikan, serta fasilitas kesehatan untuk menetap di sana. Selain itu, harga tanah di pinggiran kota belum terlalu tinggi, jadi berpengaruh pula dengan harga properti apartemen jika di bandingkan dengan yang berlokasi di Kota Jakarta.

Daerah pinggiran merupakan suatu kawasan yang letaknya terletak diluar perbatasan kota yang resmi, tetapi masih dalam jarak melaju (commuting distance) (Kurtz dan Eicher, dalam

Muhlisin, 2003). Potensi daerah pinggiran kota menjadi pilihan ideal untuk tempat tinggal, mengingat meningkatnya harga tanah di pusat kota dan sekitarnya sudah tidak terjangkau lagi bagi masyarakat dengan golongan ekonomi menengah kebawah. Sebagian masyarakat yang memiliki apartemen di daerah pinggiran kota, bukan hanya menjadikan hunian apartemen tersebut sebagai tempat tinggal, tetapi juga sebagai investasi. Karena bila kota berkembang pesat, maka nilai unit apartemen yang berada di daerah pinggiran kota juga akan meningkat.

2

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 Developer properti, sudah memprediksikan perkembangan daerah pinggiran dengan giat menabung lahan selagi harga lahan yang ada di sana masih terjangkau dan tidak semahal Kota Jakarta untuk di dirikan properti khususnya apartemen dengan target para pekerja golongan ekonomi, menengah, dan ke bawah. Maka dari itu, sebelum pembangunan proyek apartemen tersebut berlangsung, diadakanlah survei pasar yang dilakukan oleh para pengembang agar nantinya akan sesuai dengan yang diharapkan. Pada umumnya, properti hunian apartemen yang berlokasi di daerah pinggiran kota, dibangun secara mengelompok, hal ini dilakukan untuk memaksimalkan fungsi ruang yang ada. Terdapat faktor-faktor yang akan peneliti kaji, terkait pembentukan pola melalui pendekatan keruangan yang berkaitan dengan geografi properti.

2. Tinjauan Teoritis

2.1 Pendekatan Keruangan (Spasial)

Ruang adalah seluruh permukaan bumi yang merupakan tempat hidup manusia, tumbuhan, dan hewan. Pendekatan keruangan merupakan suatu cara pandang atau kerangka analisis yang menekankan eksistensi ruang sebagai penekanan. Eksisitensi ruang dalam perspektif geografi dapat dipandang dari struktur, pola , dan proses (Yunus, 1997). Pola keruangan berkenaan dengan distribusi elemen-elemen pembentuk ruang. Fenomena titik, garis, dan areal memiliki kedudukan sendiri-sendiri, baik secara implisit maupun eksplisit dalam hal agihan keruangan (Coffey, 1989). Beberapa contoh seperti cluster pattern, random pattern, regular pattern, dan cluster linier pattern untuk kenampakan-kenampakan titik dapat diidentifikasi (Whynne-Hammond, 1985; Yunus, 1989). Dalam penelitian ini penulis menggunakan pendekatan keruangan untuk mengetahui sebaran lokasi apartemen di daerah pinggiran DKI Jakarta.

2.2 Klasterisasi Apartemen

Cluster adalah sekumpulan objek yang mempunyai “Kesamaan” diantara anggotanya dan memiliki “Ketidaksamaan” dengan objek lain pada cluster lainnya, dengan kata lain sebuah cluster adalah sekumpulan objek yang digabung bersama karena persamaan atau kedekatannya, sedangkan clustering adalah proses membuat pengelompokan sehingga semua anggota dari setiap partisi mempunyai persamaan berdasarkan matriks tertentu (Wijaya, 2011).

Klasterisasi apartemen yaitu melihat kesamaan berdasarkan jarak apartemen dengan aksesibilitas dan penggunaan tanah yang berada di sekitarnya. Artinya data yang memiliki jarak yang berdekatan akan membentuk satu cluster. Klasterisasi properti Apartemen, secara umum

3

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 mengambil tempat di daerah yang memiliki infrastruktur yang tepat. Selain itu, para investor properti mengkonsentrasikan kepemilikan investasinya tersebut dalam klasterisasi industri dengan ruang industri di atas rata-rata (misalnya, dilihat dari keberagaman pekerjaan dengan banyaknya perkantoran), dan menghindari klasterisasi dengan tingkat pengangguran serta industri-industri kecil dalam jumlah besar (Byrne, 2010). Sehingga pembangunan apartemen di daerah pinggiran kota sebagian besar terdapat di pusat kota yang memiliki pusat-pusat kegiatan (perekonomian, Pemerintahan, dan Pendidikan) dan berada dekat dengan jarak akses utama dan simpul transportasi menuju kota lainnya.

Clustering analysis merupakan metode pengelompokkan setiap objek ke dalam satu atau lebih dari satu kelompok, sehingga tiap objek yang berada dalam satu kelompok akan memiliki nilai interaksi yang sama. Clustering analysis bertujuan untuk membentuk kelompok dengan karakteristik yang sama (Sharma, 1996 dalam Azizah, 2014). Pada algoritma clustering, data akan dikelompokkan menjadi cluster-cluster berdasarkan kemiripan satu data dengan data yang lain. Data yang dikelompokkan dalam satu cluster memiliki kemiripan yang tinggi, sedangkan antara data pada satu cluster dengan data pada cluster lainnya memiliki kemiripan yang rendah. Prinsip dari clustering adalah memaksimalkan kesamaan antar anggota satu kelas dan meminimumkan kesamaan antar kelas atau cluster. Pada clustering memerlukan fungsi jarak untuk mengukur kemiripan antar data. Dalam penelitian ini, jarak yang digunakan terbagi tiga yaitu jarak apartemen menuju gerbang tol, apartemen menuju pusat kota, dan apartemen menuju stasiun kereta api.

2.3 Pusat Kota

Menurut Pusat kota atau yang sering disebut juga dengan Central Business Districk

(CBD) terdiri dari satu atau lebih sistem pada suatu pusat bagian kota yang mempunyai nilai lahan sangat tinggi. Daerah CBD ini ditandai dengan tingginya kosentrasi kegiatan perkotaan disektor komersial/perdagangan, perkantoran, bioskop, hotel, jasa, dan juga mempunyai arus lalu lintas yang tinggi (Yeates, 1980).

Menurut Harris dan Ulman (1945) dalam Rahayu (2011), pusat kota adalah suatu bagian kota dimana terdapat fungsi-fungsi utama kegiatan perkotaan yang mendominasi. Definisi pusat kota menurut 3 sudut pandang yaitu empiris, keilmuan, dan kebijakan publik menurut Rahayu, 2011:

1. Sudut pandang empiris.

4

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 Suatu bagian kota dimana terdapat fungsi-fungsi utama kegiatan perkotaan yang mendominasi, suatu wilayah yang menampung sebagian besar kegiatan kota. Wilayah tersebut terdapat spesialisasi pelayanan serta fungsi perdagangan.

Dalam penelitian ini penulis menggunakan pendekatan sudut pandang emipiris untuk mengetahui sebaran lokasi apartemen di daerah pinggiran DKI Jakarta.

2. Sudut pandang keilmuan. a. Arsitektur,

Pusat kota menekankan pada kegiatan yang ada didalamnya seperti administrasi, ekonomi, dll. Dan bisa dikatakan pusat kota bukan kepada kawasan, melainkan lebih kepada kegiatan yang terpusat.

b. Planologi,

Menjadi titik nol atau titik awal memasuki kota dan orientasi tumbuhnya kota. Suatu titik dimana titik tersebut menjadi domain (base mark) dari struktur kota. Pusat kota memiliki fungsi dan peran dari setiap titiknya.

c. Sosiologi,

Suatu wilayah/area yang secara fungsional lebih menekankan pada aktivitas bisnis, perdagangan, dan pemerintahan.

3. Sudut kebijakan publik.

Bagian kota atau kawasan yang strategis dan potensial secara ekonomi untuk dikembangkan menjadi pusat kegiatan utama.

2.3.1 Aksesibilitas

Aksesibilitas yang akan di bahas pada penelitian ini yaitu jaringan jalan. Jaringan jalan merupakan unsur penting dalam menghubungkan wilayah satu dengan wilayah lainnya, sebagai sarana pergerakan penduduk untuk terhubung menjalankan aktivitasnya sehari-hari. Dengan adanya jaringan jalan, dapat berpengaruh terhadap harga dari suatu properti. Jaringan jalan terbagi atas beberapa kelas, yang diantaranya disebutkan menurut UU No.13 Tahun 1980 pasal 14 tentang jaringan jalan, yaitu:

a. Jalan Arteri, yaitu jalan yang melayani angkutan utama dengan ciri perjalan jarak jauh, kecepatan rata-rata tinggi dan jumlah jalan masuk dibatasi secara efisien. Jaringan jalan arteri dibagi atas dua macam, yaitu arteri primer dan arteri sekunder.

• Jalan arteri primer adalah jalan yang secara efisien menghubungkan antar pusat kegiatan nasional dengan pusat kegiatan wilayah.

5

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016

• Jalan arteri sekunder adalah jalan yang menghubungkan kawasan primer dengan kawasan sekunder kesatu atau menghubungkan kawasan sekunder kesatu dengan kawasan sekunder kesatu atau menghubungkan kawasan sekunder kesatu dengan kawasan sekunder kedua (PeraturanPemerintah RI No. 26/1985).

b. Jalan Kolektor, yaitu jalan yang melayani angkutan pengumpulan dan atau pembagian (menuju ke satu tempat dan atau keluar dari satu tempat) dengan ciri perjalanan jarak sedang, kecepatan rata-rata sedang dan jumlah jalan masuk dibatasi.

c. Jalan Lokal, yaitu jalan yang melayani angkutan setempat dengan ciri perjalanan jarak dekat, kecepatan rata-rata rendah dan jumlah jalan masuk tidak dibatasi.

Aksesibilitas adalah salah satu faktor yang sangat mempengaruhi apakah suatu lokasi

menarik untuk dikunjungi atau tidak. Tingkat aksesibilitas merupakan tingkat kemudahan di dalam mencapai dan menuju arah suatu lokasi ditinjau dari lokasi lain di sekitarnya (Tarigan, 2006). Menurut Tarigan, tingkat aksesibilitas dipengaruhi oleh jarak, kondisi prasarana perhubungan, ketersediaan berbagai sarana penghubung termasuk frekuensinya dan tingkat keamanan serta kenyamanan untuk melalui jalur tersebut.

2.3.2 Pola Persebaran

Dalam ilmu geografi untuk memecahkan berbagai masalah geografi digunakan beberapa pendekatan yaitu dengan menggunakan analisa keruangan, analisa ekologi, analisa wilayah. Pada hakekatnya analisa keruangan adalah analisa lokasi yang menitikberatkan pada tiga hal, yaitu jarak (distance), interaksi (interaction), dan gerakan (movement) (Bintarto, 1979). Pola sebaran pada penelitian ini menggunakan pola sebaran yang menitikberatkan pada jarak, yaitu apartemen yang tersebar berdasarkan objek lain disekitarnya yang terkait dalam situation, sehingga menggunakan teori dari Grouping Analysis pada Arc GIS.

Grouping Analysis yaitu melakukan prosedur klasifikasi yang mencoba untuk menemukan cluster alami pada data (Esri, 2016). Selain itu Grouping analysis membantu untuk memahami suatu data, dengan fitur kesamaan berdasarkan atribut yang ditetapkan sebagai analisis dan opsional suatu kendala spasial. Untuk membuatnya dapat melakukan pengelompokkan dengan memberi nomer pada setiap fitur dalam setiap kelompok dengan hasil keluaran semirip mungkin sehingga terdapat perbedaan dengan kelompok lainnya. Untuk dapat memperoleh hasil grouping analysis, maka diperlukan prosedur yang meliputi : memasukkan input berupa titik, analysis fields, nomer dari grup, spatial constraint, K Means, minimum spanning tree, dan outputs.

6

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016

3 Metode Penelitian

Keterbatasan lahan kosong dan harga lahan yang semakin tinggi, membuat adanya ide untuk mengadakan pembangunan hunian atau tempat tinggal secara vertikal yang biasa disebut apartemen. Proyek pembangunan apartemen terus mengalami peningkatan pada setiap tahunnya. Sehingga pembangunan apartemen di kembangkan ke arah pinggiran kota, yang masih memiliki harga lahan yang terjangkau. Daerah penelitian yang akan peneliti kaji yaitu Kota Bekasi, Kota Depok, Kota Tangerang.

Adapun apartemen yang akan dibahas pada klasterisasi tersebut yaitu apartemen yang sudah beroperasi (berjumlah 17 apartemen). Sedangkan faktor penentu situation adalah fungsi jalan (jaringan jalan arteri primer, jalan arteri sekunder dan jalan kolektor) dan jarak (menuju pintu tol, pusat kota, dan stasiun kereta api). Hasil dari situation akan membentuk orientasi apartemen yang dibedakan menjadi tiga, yaitu orientasi pusat lain di dalam kota, orientasi kota lain, dan orientasi campuran.

Gabungan antara karakteristik apartemen dan fungsi jalan, akan membentuk karakteristik lokasi apartemen. Hasil akhir dari orientasi apartemen dan karakteristik lokasi apartemen, akan menghasilkan pola sebaran lokasi apartemen di Daerah Pinggiran DKI Jakarta. Skema alur pikir penelitian dapat dilihat pada Gambar 3.1.

Gambar 1. Diagram Alur Pikir Penelitian

7

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 Pengolahan data dalam penelitian ini terbagi menjadi 2 yaitu pengolahan data tabular dan pengolahan data spasial. Pengolahan data klasifikasi karakteristik apartemen dilakukan dengan tahap-tahap sebagai berikut :

1. Membuat klasifikasi harga sewa berdasarkan rata-rata dari harga sewa tertinggi dan terendah perbulan sehingga klasifikasi yang diperoleh adalah harga sewa apartemen mahal dan harga sewa murah. serta menyusun deskripsi untuk mengetahui range harga apartemen dengan klasifikasi kelas II (harga 1 - 5 juta rupiah/bulan) dan kelas I (>5 juta/bulan),

2. Membuat klasifikasi jumlah keberadaan fasilitas khusus untuk membedakan suatu apartemen dan sebagai daya tarik bagi calon penghuni apartemen. Klasifikasi fasilitas khusus berdasarkan jumlah fasilitas khusus kelas B (<5 macam) dan fasilitas khusus kelas A (>5 macam). Semua klasifikasi diperoleh dari distribusi data yang tidak merata.

4 Hasil dan Pembahasan

4.2 Karakteristik Apartemen di Daerah Pinggiran

Berdasarkan 48 titik apartemen terdapat 17 titik apartemen yang sudah beroperasi dan

31 titik apartemen yang belum beroperasi (pada Gambar 3.1.). Lokasi titik apartemen tersebar pada penggunaan tanah untuk permukiman, dan penggunaan tanah sekitar lokasi apartemen berada dekat dengan penggunaan tanah untuk kegiatan perdagangan dan jasa.

Apartemen yang belum beroperasi lebih banyak daripada apartemen yang sudah beroperasi ditempati oleh penghuni apartemen. Apartemen dipasarkan di sekitar kota itu sendiri dan di pasarkan juga ke daerah Jabodetabek, serta beberapa diantaranya dipasarkan di luar Jabodetabek hingga luar negeri (melalui situs online). Sehingga pada kasus apartemen yang belum beroperasi, banyak unit apartemen yang sudah terjual.

Sasaran utama pembeli apartemen yaitu semua kalangan, tetapi seiring dengan adanya pemberlakuan Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) maka sasaran lainnya adalah para ekspatriot atau para pekerja asing. Sehingga Pemerintah menerbitkan aturan kepemilikan hunian untuk orang asing yang terdapat pada Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 13 Tahun 2016 tentang tata cara pemberian, pelepasan, atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tinggal atau rumah susun/apartemen oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia, dikutip dari harian properti.kompas.com.

Lokasi apartemen yang tersebar di pinggiran kota berada di daerah perdagangan dan daerah sekitar lokasi apartemen adalah permukiman penduduk. Umumnya lokasi titik apartemen berada dekat dengan jaringan jalan. Tidak semua kecamatan di daerah pinggiran kota menjadi lokasi pendirian apartemen. Fasilitas Apartemen adalah faktor pendukung yang

8

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 menjadi salah satu keutamaan apartemen satu dengan yang lainnya, biasanya fasilitas ini merupakan fasilitas bersama penghuni apartemen. Fasilitas khusus apartemen yaitu: jogging track, full furnished, Laundry, minimarket, atm center, kantin, taman bermain, lapangan tenis, ruko, delivery food, shuttle bus, jacuzzi, personal mailbox, dan intercom system.

Jumlah apartemen di Kota Bekasi lebih banyak dari Kota Depok dan Kota Tangerang. Hal tersebut terjadi karena Kota Bekasi sudah mengalami banyak kemajuan dalam segi perekonomian hingga infrastruktur. Selain itu, Kota Bekasi merupakan kota yang terletak diantara Kota Jakarta dengan Kabupaten Bekasi. Sehingga untuk penduduk yang bekerja di dua kota tersebut, menjadikan Kota Bekasi sebagai lokasi pertengahan yang dipilih sebagai tempat tinggal. Sementara itu, Pemerintah Kota Bekasi belum memberi batasan dalam pembangunan hunian apartemen, maka dari itu terlihat bahwa pada Tahun 2016 banyak apartemen yang masih dalam tahap pembangunan yang diperkirakan akan rampung atau selesai pada Tahun 2017-2019. Jumlah apartemen masih akan terus bertambah hingga Pemerintah Kota Bekasi dan kota lainnya memberikan batasan dan arahan yang jelas mengenai penggunaan tanah di daerah masing-masing kota. Berikut ini akan dibahas mengenai sebaran apartemen pada daerah penelitian.

Apartemen di Kota Bekasi tersebar di tujuh daerah kecamatan, apartemen paling banyak berada di Kecamatan Bekasi Selatan, dan sisanya tersebar di Kecamatan Bekasi Utara, Bekasi Timur, Rawalumbu, Jatiasih, Pondok Gede, Bekasi Barat, dan Kecamatan Satria. Jumlah keseluruhan apartemen di Kota Bekasi yaitu 17 gedung apartemen dengan 5 gedung apartemen sudah beroperasi dan 12 gedung apartemen yang belum beroperasi. Apartemen di Kota Bekasi berlokasi mendekati pusat Kota Bekasi yang berada di sepanjang jalan Jend. A. Yani yang berada di Kecamatan Bekasi Selatan. Pada pusat kota tersebut terdapat daerah perdagangan dan berada tidak jauh dari lokasi pintu tol Bekasi, dengan wilayah sekitar yang didominasi oleh daerah permukiman penduduk.

Apartemen di Kota Depok berjumlah 15 gedung apartemen dengan tujuh gedung apartemen yang sudah beroperasi dan delapan gedung yang belum beroperasi. Apartemen terbanyak tersebar di sepanjang Jalan Raya Margonda, Kecamatan Beji dan Kecamatan Pancoran Mas. Jalan Raya Margonda merupakan jalan penghubung Kota Depok-Kota Jakarta, dan Kota Depok-Kabupaten , selain itu di sepanjang jalan tersebut terdapat pusat kota, serta tidak jauh dari jalan Raya Margonda terdapat Kampus Universitas Indonesia, Universitas Gunadarma, dan Kantor Pemerintahan Kota Depok. Apartemen lain tersebar di Kecamatan Limo, Pancoran Mas, dan Cimanggis. Penggunaan tanah sekitar lokasi apartemen didominasi oleh daerah permukiman.

9

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 Sebaran titik apartemen di Kota Tangerang tidak terkumpul mendekati pusat kota (Gedung Pemerintahan Kota Tangerang di Kecamatan Tangerang), tetapi lokasi tersebar di bagian utara menuju ke bagian selatan Kota Tangerang. Hal ini terjadi karena lokasi masing-masing apartemen memiliki pusat kegiatannya sendiri. Kota Tangerang memiliki 16 gedung apartemen dengan lima gedung yang sudah beroperasi dan 11 gedung apartemen yang belum beroperasi. Lokasi apartemen berada di Kecamatan , , Karang Tengah, Karawaci, Pinang, dan Kecamatan Tangerang.

Faktor yang merupakan penentu utama penghuni apartemen di dalam menentukkan pilihan kepada suatu apartemen, yaitu klasifikasi harga sewa apartemen dan banyaknya fasilitas khusus (jogging track, full furnished, Laundry, minimarket, atm center, kantin, taman bermain, lapangan tenis, ruko, delivery food, shuttle bus, jacuzzi, personal mailbox, dan intercom system) yang dimiliki oleh suatu apartemen.

4.3 Distribusi Apartemen menurut Fungsi Jalan

Hasil survey tahun 2016 mengenai sebaran apartemen sebanyak 48 titik apartemen.

Sebaran apartemen banyak mengelompok pada jaringan jalan arteri, terutama jalan arteri primer.

Jaringan jalan berperan dalam hal proses pergerakan penghuni apartemen dan pemasaran suatu apartemen itu sendiri. Apartemen yang sudah beroperasi semula di didirikan untuk memenuhi kebutuhan hunian dan gaya hidup masyarakat menengah keatas untuk masyarakat yang bekerja disekitar lokasi apartemen, dan sebagian apartemen diperjual belikan untuk investasi hunian jangka panjang. Apartemen yang belum beroperasi terlihat banyak yang mendekati jalan arteri, jalan tol dan stasiun kereta api commuter line. Hal ini terjadi karena pangsa pasar apartemen tidak sebatas hanya untuk masyarakat yang bekerja di lokasi kota yang sama dengan lokasi apartemen, tetapi daya tarik kota lain yang membuat kecenderungan bagi apartemen yang belum beroperasi semakin banyak dibangun untuk mendekati kota lain. Sebaran apartemen sebatas di beberapa kecamatan saja pada setiap kota di daerah pinggiran.

4.4 Distribusi Apartemen menurut Orientasi Apartemen

Orientasi apartemen di Kota Bekasi cenderung berorientasi campuran. Orientasi campuran atau warna biru, merupakan lokasi apartemen yang mendekati pusat kota dan berada dekat dengan pintu tol yaitu pintu tol Bekasi Barat. Sehingga penghuni apartemen dapat melakukan pergerakan menuju kota lain di sekitar Kota Bekasi. Orientasi apartemen terhadap kota lain atau titik warna hijau, berlokasi mendekati pintu tol dan daerah sekitar apartemen di dominasi oleh daerah permukiman penduduk. Orientasi apartemen yang berwarna orange yaitu

10

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 orientasi pusat lain di dalam kota, karena apartemen tersebut memiliki mendekati pusat kegiatan lain yaitu kegiatan perindustrian di Kota Bekasi sehingga tidak mendekati pusat kota, pintu tol, dan stasiun kereta api. Terdapat 11 titik apartemen yang berorientasi campuran, tiga titik orientasi apartemen terhadap kota lain, dan tiga titik orientasi apartemen terhadap pusat lain di dalam kota.

Berbeda dengan Kota Depok yang hanya memiliki orientasi apartemen campuran dengan jumlah 11 titik apartemen dan orientasi apartemen terhadap kota terdapat empat titik apartemen. Orientasi campuran berada di sepanjang Jalan Raya Margonda, dan apartemen berlokasi dekat dengan pusat kota Depok yaitu pusat perdagangan yang dekat dengan Kantor Walikota Kota Depok. Orientasi kota lain yang berlokasi mendekati perbatasan wilayah Kota Depok dan wilayah sekitarnya. Sehingga distribusi apartemen menurut orientasi di Kota Depok masih bergantung kepada kota lain sebagai daya tarik suatu apartemen didirikan. Walaupun fakta dilapangan terdapat beberapa kampus di Kota Depok seperti Universitas Indonesia, Universitas Pancasila, dan Universitas Gunadarma, tetapi hal tersebut tidak menjadi nilai utama para developer dalam membangun hunian apartemen.

Sedangkan distribusi apartemen di Kota Tangerang memiliki orientasi apartemen yaitu orientasi apartemen terhadap pusat lain dalam kota sebanyak dua apartemen, orientasi apartemen terhadap kota lain sebanyak tujuh apartemen, dan orientasi campuran sebanyak tujuh apartemen. Kota Tangerang memiliki pusat lain dalam kota berupa Bandara International Soekarno-Hatta yang membuat dua apartemen berorientasi pada pusat tersebut. Orientasi apartemen terhadap kota lain terlihat dari sejumlah apartemen yang berlokasi mendekati Kota Jakarta dan Kota Tangerang Selatan.

4.5 Pola Sebaran Apartemen menurut Fungsi Jalan

Sebaran lokasi apartemen di Kota Bekasi mengikuti jaringan jalan arteri, sebanyak tiga apartemen diantaranya yaitu apartemen Grand Center Point, apartemen Mutiara Bekasi, apartemen Kemang View, berlokasi pada terusan jalan Jenderal Ahmad Yani Bekasi Selatan, apartemen M Gold yang berada pada jalan K.H Noer Ali Bekasi Barat (jalan Raya Kalimalang) dan satu apartemen yaitu apartemen Grand Dhika City di Bekasi Timur.apartemen tipe 1 yaitu apartemen Mutiara Bekasi yang terletak bersebelahan dengan jalan tol Jakarta-. Apartemen dengan tipe 2 (harga sewa mahal-fasilitas sedikit) yaitu apartemen M Gold Bekasi yang berada di dekat pintu keluar tol Bekasi Barat serta tidak jauh dari pintu tol Bekasi Barat, selain itu terdapat apartemen Grand Dhika City yang terletak berselahan dengan jalan tol, dan

11

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 dalam waktu mendatang akan segera selesai proyek LRT yang terintegrasi dengan lokasi apartemen ini. Apartemen tipe 4 yaitu apartemen Grand Center Point yang berlokasi di jalan Jend. A. Yani dan apartemen Kemang View pada jalan Pekayon Raya (terusan dari jalan Jend. A. Yani) yang terletak dekat dengan pintu tol Bekasi Barat.

Pola sebaran lokasi apartemen di Kota Depok berlokasi dekat dengan jaringan jalan primer. sebaran apartemen paling banyak terdapat di sepanjang jalan Raya Margonda dengan titik pintu tol terdekat yaitu pintu Tol -Jagorawi melalui jalur jalan Juanda, terdapat empat apartemen dengan tipe yang berbeda terletak pada dekat jalan ini seperti apartemen Taman Melati bertipe 1, apartemen Margonda Residence 1&2 bertipe 3, apartemen Park View Detos bertipe 2, dan apartemen Margonda Residence 3 bertipe 4. Tiga apartemen lainnya berada pada jaringan jalan arteri sekunder dan memiliki tipe apartemen 3 dan dua apartemen dengan tipe 4, yaitu apartemen Lotus Residence yang berlokasi di Jalan Kota Kembang, apartemen Cinere Bellevue yang berada di Jalan Nerawan Cinere, dan apartemen Village yang berada di jalan Radar Auri Cimanggis Depok.

Terakhir, pola sebaran apartemen di Kota Tangerang yang memanjang dari utara ke arah selatan. Terdapat tiga apartemen yang berada di jalan arteri primer dan dua apartemen berada di jalan kolektor. Apartemen yang tersebar di jalan arteri primer diantaranya yaitu apartemen Aeropolis apartemen tipe 4 dan apartemen Taman Sari skylounge apartemen bertipe 2 berada di jalan Marsekal Suryadarma sekaligus dekat dengan bandara Intenational Soekarno-Hatta, apartemen Great Western bertipe 4 yang berada di jalan M.H Thamrin dan dekat dengan pintu tol utama Tangerang. Apartemen lainnya yaitu apartemen Modernland berada pada jalan Hartono Raya yang bertipe 3, serta apartemen Silkwood berada di Jalan dan (c) terletak di dalam komplek Alam Sutera yang merupakan apartemen bertipe 2. Berikut ini merupakan peta Pola Sebaran Apartemen menurut fungsi jalan di daerah pinggiran.

4.6 Pola Sebaran Apartemen menurut Orientasi Apartemen

Pola Sebaran Apartemen menurut Orientasi Apartemen di Kota Bekasi dapat dilihat pola yang terbentuk searah dengan jalan. Semua apartemen berada dekat dengan pusat kota, jalan arteri primer, serta berada dekat dengan keberadaan pintu tol (pintu tol Bekasi Barat). Sehingga pola sebaran apartemen di Kota Bekasi membentuk pola sebaran mengelompok dengan orientasi campuran, dan tipe apartemen yang tersebar yaitu tipe 1 (apartemen Mutiara Bekasi), tipe 2 (apartemen M Gold Bekasi), dan tipe 4 (apartemen Grand Center Point dan apartemen Kemang View ).

12

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 Pola Sebaran Apartemen menurut Orientasi Apartemen di Kota Depok memiliki orientasi kota lain dan orientasi campuran. Hal ini terjadi karena belum ada daya tarik yang tinggi di Kota Depok yang membuat pendirian suatu apartemen berdasarkan orientasi pusat lain dalam kota. Universitas Indonesia dan kampus lainnya di Kota Depok belum mampu membuat suatu magnet bagi properti apartemen didirikan. Pola sebaran apartemen di Kota Tangerang memiliki tiga orientasi, yaitu orientasi pusat lain dalam kota yang berada dekat dengan bandara (apartemen Aeropolis dan apartemen Taman Sari skylounge), orientasi kota lain (apartemen Modernland), dan orientasi campuran (apartemen Great Western dan apartemen Silkwood). Berikut ini merupakan peta pola sebaran apartemen menurut orientasi apartemen di daerah pinggiran kota.

Gambar 2. Distribusi apartemen Gambar 3. Pola sebaran apartemen menurut orientasi apartemen menurut fungsi jalan

5 Kesimpulan

Fenomena persebaran apartemen di daerah pinggiran DKI Jakarta memiliki karakteristik apartemen yang terdiri dari empat tipe karakteristik. Pola sebaran apartemen menurut orientasi di Kota Bekasi memiliki pola sebaran mengelompok dengan orientasi campuran, sedangkan pola sebaran di Kota Depok memiliki orientasi kota lain yang terlihat tersebar mendekati kota lain sekitar Kota Depok dan orientasi campuran mengelompok mengikuti jalan Raya Margonda. Pola sebaran di Kota Tangerang terlihat memanjang dari utara ke arah selatan

13

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 mengikuti jaringan jalan, Kota Tangerang memilki orientasi pusat lain dalam kota (mendekati bandara Soekarno-Hatta), orientasi kota lain, dan orientasi campuran.

.

Daftar Referensi [1] Burrough, Adisasmita, H. R. 2005. Dasar-Dasar Ekonomi Wilayah. Graha Ilmu, .

[2] Azizah, M. 2014. ANALISIS CLUSTER KOMPONEN UTAMA NONLINIER DAN ANALISIS TWO STEP CLUSTER UNTUK DATA BERSKALA CAMPURAN. Jurnal Fakultas Matematika dan Ilmu Pengetahuan Alam. Universitas Brawijaya, .

[3] Pemerintah Kota Bekasi. 2011. Kondisi Geografis Wilayah Kota Bekasi. bekasikota.go.id/read/5456/kondisi-geografis-wilayah-kota-bekasi diakses pada 13 Maret 2016, 23.54 WIB.

[4] Bhakti Ali, B. 2000. Pola Persebaran Apartemen di Jakarta Utara, Jakarta Pusat, dan Jakarta Selatan Tahun 1997. Skripsi Sarjana Departemen Geografi Fakultas Matematika dan Ilmu Pengetahuan Alam Universitas Indonesia, Depok.

[5] Bintarto, R dan Surastopo, H. 1991. Metode Analisa Geografi. Jakarta: LP3ES.

[6] Byrne, P. 2010. An Economic Geography of Real Estate Investment in England and Wales. Journal School of Real Estate & Planning, London.

[7] Ervin, D. 2002. Point Pattern Analysis. PhD Student, Geography. University of California Santa Barbara

http://gispopsci.org/point-pattern-analysis/ diakses pada 19 Desember 2015, 20.00 WIB

[8] ESRI. 2016. How Grouping Analysis works. http://pro.arcgis.com/en/pro-app/tool- reference/spatial-statistics/how-grouping-analysis-works.htm diakses pada 20 Juli 2016, 23.30 WIB

[9] Hagget, P. 2001. Geography, A Synthesis. New York: Prentice Hall.

[10] Hammond, R. McCullagh, S. 1978. Quantitative Techniques in Geography: An Introduction. Oxford University Press.

[11] Jasin, M. 2006. Motivasi Penghuni Apartemen Golongan Ekonomi Menengah – Atas Untuk Bermukim Di Daerah Pinggiran Kota Jakarta (Studi Kasus : Daerah Pinggiran Kota Jakarta). Tesis Magister Sains Perkotaan Universitas Indonesia, Depok.

[12] Koestoer, R H. Perspektif Lingkungan Desa-Kota : Teori dan Kasus. Jakarta : UI Press. 1997

14

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016 [13] Komarudin. 1997. Menelusuri Pembangunan dan Permukiman. Yayasan Realestate Indonesia.

[14] Muhlisin. Daerah Periurban. Jurnal Dinamika Permukiman Volume I/Mei 2005. Diakses pada 06 Desember 2015, 09.52 WIB

[15] B A, Hilda. 2016. Akhirnya, Pemerintah Terbitkan Aturan Kepemilikan Hunian untuk Orang Asing. Properti.kompas.com/read/2016/04/17/105533021/Akhirnya.Pemerintah.Terbitkan.Atur an.Kepemilikan.Hunian.untuk.Orang.Asing pada 20 April 2016, 10.00 WIB.

[16] Rahmah, A S, Agus P. Soejachmoen, Moekti H S, Bambang. 2001. Hancurnya Kerekatan Sosial Rusaknya Lingkungan Kota Jakarta. Jakarta: Pelangi

[17] Schiller, R. 2001. The Dynamics of Property Location: Valueandthefactorswhichdrivethelocation of shops, officesandotherlanduses. London and New York. Spon Press.

[18] Tarigan, R. (2006), Perencanaan Pembangunan Wilayah, Edisi Revisi, Bumi Aksara, Jakarta

[19] Thrall, G I. 2002. BUSINESS GEOGRAPHY AND NEW REAL ESTATE MARKET ANALYSIS. Oxford. University Press.

[20] Wijaya, A. 2011. Analisis Algoritma K-Means Untuk Sistem Pendukung Keputusan Penjurusan Siswa Di MAN Binong Subang. Jurnal Universitas Komputer Indonesia. .

[21] Yunus, Hadi S. 1999. Struktur Tata Ruang Kota, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.

[22] Yunus, Hadi S. 1999. klasifikasi kota, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.

15

Sebaran lokasi ..., Nur Farhana, FMIPA UI, 2016