Tribunale Tribunale Di Bassano Del Grappa

Tribunale di Bassano del Grappa G.E. dr. Silvano Colbacchini Esecuzione Immobiliare n. 47/2012

TRIBUNALE DIDIDI BASSANO DEL GRAPPA

GGGiudiceGiudice dell’Esecuzione dr. Silvano Colbacchini

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Consulenza Tecnica

nella Procedura di Esecuzione Immobiliare n. 47/2012

procedente Banca Popolare di Vicenza

...

Consulente Tecnico d'Ufficio:

geom. Sante Lago

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Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009 Tribunale di Bassano del Grappa G.E. dr. Silvano Colbacchini Esecuzione Immobiliare n. 47/2012

TRIBUNALE DIDIDI BASSANO DEL GRAPPA

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Consulenza Tecnica d'Ufficio nella procedura di esecuzione immobiliare n. 47/2012

promossa da Banca Popolare di Vicenza rappresentata e difesa dall’avv.to Fabio

Sebastiano con domicilio eletto presso lo studio dell’avv.to Stefania Bordignon in

Bassano del Grappa, Largo Corona d’Italia, 20 contro Ditta Esecutata ( Battocchio

Pergentino e Guidolin Maria Teresa ))).)...

Giudice dell'esecuzione: dr. SILVANO COLBACCHINI

Consulente Tecnico d'Ufficio: geom. SANTE LAGO

Deposito consulenza: 04.12.2012

Udienza: 17.0117.01.2013 .2013

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Premesso:

- che con ordinanza del Giudice Esecutore dr. SILVANO COLBACCHINICOLBACCHINI il sottoscritto

geom. Lago SanteSante, libero professionista iscritto al n. 1.5381.538 dell'Albo dei Geometri della

Provincia di VicenzaVicenza, con studio in Tezze sul Brenta, Via Mascagni, civ. 2A, è stato

nominato C.T.U. nella procedura di esecuzione immobiliare citata in epigrafe;

- che nell'udienza del 19.09.2012 ha prestato giuramento di rito in presenza di V.S. ed

ha preso visione del mandato che testualmente recita:

Letti gli atti, visitati gli immobili pignorati, compiute le opportune ispezioni e verifiche

catastali e ipotecarie, proceda l'esperto:

1) all'identificazione dei beni pignorati, comprensiva dei confini e dei dati catastali,

accertando la corrispondenza degli elementi identificativi di tali beni con i dati

indicati nell'atto di pignoramento;

2) alla sommaria descrizione dei beni;

3) all'accertamento dello stato di possesso dei beni, con l'indicazione, se occupati da

terzi, del titolo in base al quale gli immobili sono occupati, con particolare

riferimento all'esistenza di contratti di locazione registrati prima della trascrizione del

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pignoramento, specificando, in tale ipotesi, l'importo del canone e se lo stesso sia o

meno inferiore ad un terzo del giusto prezzo valutato al momento del pignoramento;

4) all'identificazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni

pignorati, riportando, per ciascuna partita, data, numeri di R.G. e R.P. e nominativi a

favore e contro;

5) all'accertamento dell'esistenza di vincoli ed oneri gravanti sui beni, ivi compresi i

vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o i

vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico, provvedendo in particolare ad

accertare presso gli uffici comunali l'esistenza di convenzioni di cessione di cubatura

o di altri atti di asservimento urbanistico ed a segnalare eventuali limitazioni d'uso,

tra cui in particolare quelle derivanti da altrui diritti di servitù uso ed abitazione,

rilevabili dagli atti di provenienza, nonché procurando, ove risultino trascrizioni,

anteriori al pignoramento, di domande giudiziali, ovvero domande di assegnazione

della casa coniugale, copia rispettivamente, dell'atto introduttivo del giudizio e del

provvedimento definitivo eventualmente emesso e del provvedimento di

assegnazione;

6) all'accertamento, in caso di unità immobiliare compresa in edificio costituito in

condominio, degli oneri di natura condominiale relativi agli ultimi due esercizi:

7) all'indicazione, in caso di beni in comproprietà, delle generalità e residenza dei

comproprietari diversi dall'esecutato;

8) alla verifica della regolarità edilizia ed urbanistica dei beni pignorati nonché

dell'esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi;

9) all'acquisizione del certificato di destinazione urbanistica e dell'atto di provenienza

del bene;

10) alla valutazione dei beni pignorati, procedendo, se del caso, alla formazione di più

lotti, tenendo conto, in caso di comproprietà, del valore della quota pignorata e/o, in

caso di usufrutto od altri diritti reali gravanti sui beni, del valore di tali diritti.

Si fa presente che, ove l'accesso all'interno dell'immobile non sia possibile a causa del

Rifiuto frapposto dal debitore ovvero dell'irreperibilità dello stesso, il perito, previo,

nel primo caso, avvertimento al debitore che comportamenti ostruzionistici

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potrebbero portare all'immediata emissione di provvedimento di liberazione del bene,

ovvero alla revoca dell'autorizzazione a risiedere nell'immobile sino al momento

dell'aggiudicazione, ovvero ancora alla nomina di altra persona in sostituzione del

debitore in qualità di custode del bene, notizierà della cosa questo Giudice al fine

dell'adozione degli opportuni provvedimenti, dimettendo la prova della raccomandata

inviata al medesimo debitore al fine di avvisarlo del giorno fissato per l'accesso.

Provveda inoltre l'esperto:

1) a redigere per ogni lotto, su pagina separata, un prospetto riepilogativo con i

seguenti dati: identificazione del bene (sia quella attuale che quella, eventualmente

diversa, contenuta nell'atto di pignoramento), diritto venduto (proprietà, usufrutto,

etc.), consistenza dello stesso (intero o quota), tipologia ed ubicazione del bene,

prezzo base;

2) ad allegare alla relazione fotografie e planimetrie dei beni;

3) a depositare l'elaborato in originale, nonché CD-R contenente la relazione e le

fotografie ad essa allegate;

4) ad inviare copia della relazione ai creditori procedenti ed al debitore esecutato,

almeno 45 giorni prima dell'udienza fissata ex art. 569 c.p.c., a mezzo di posta

ordinaria o elettronica, con l'avvertimento che, ove alcuna delle parti abbia ad

inviargli, entro 15 giorni prima dell'udienza sopra menzionata, note alla relazione,

l'esperto dovrà comparire all'udienza medesima senza ulteriore avviso.

Provveda infine l'esperto, prima di ogni altra attività:

1) a controllare la completezza della documentazione presentata dal creditore

procedente ai sensi dell'art. 567, comma 2°, c.p.c., segnalando, entro 30 giorni dalla

data odierna, l'eventuale incompletezza o inidoneità della medesima

documentazione;

2) a segnalare nel medesimo termine se l'immobile è occupato da terzi, con la

precisazione che nessuna comunicazione è dovuta ove la documentazione sia

completa e l'immobile libero.

- che in data 16.10.2012, alle ore 14.45, dopo aver avvisato le parti a mezzo lettera

raccomandata dell'inizio delle operazioni peritali, coadiuvato dal geom. Eva Sbrissa si è

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recato presso gli immobili sottoposti a pignoramento siti in Tezze sul Brenta ed ha

effettuato il sopralluogo alla presenza della stessa ditta ditta esecutata sig. Battocchio

Pergentino procedendo al rilievo planimetrico e fotografico degli immobili stessi e

concordando di agire autonomamente per quelli situati nei comuni di San Nazario e

Rosà, questi ultimi intestati a Guidolin Maria Teresa , pure ditta eesecutatasecutatasecutata,, e pure

presente, pur se non continuativamente, al sopralluogo;;;;

- che le operazioni sono state sospese alle ore 16,30 ca. dello stesso giorno e sono poi

proseguite nei giorni seguenti con lo studio della pratica e con i sopralluoghi presso gli

immobili situati nei comuni di San Nazario e Rosà effettuati rispettivamente in data

17.10.2012 e 30.10.2012;

- che, per la verifica dello stato della proprietà e di eventuali iscrizioni e trascrizioni, si è

recato presso la “AGENZIA DEL TERRITORIO – SERVIZIO PUBBLICITA’ IMMOBILIARE

UFFICIO PROVINCIALE DEL TERRITORIO DI VICENZA – SEZIONE STACCATA DI BASSANO

DEL GRAPPA” (già Conservatoria dei Registri Immobiliari e nel seguito di questa

relazione anche solo così denominata);

- che sono state compiute le necessarie indagini urbanistiche presso i Comuni di Tezze

sul Brenta, San Nazario e Rosà per constatare la destinazione dell’area su cui sorgono gli

edifici e le licenze e/o concessioni che hanno autorizzato le costruzioni, nonché

catastali presso l’Agenzia del Territorio di Vicenza;

tutto ciò premesso, espone il risultato delle proprie determinazioni nella perizia che

segue che, per ragioni di chiarezza espositiva, viene suddivisa nei paragrafi seguenti:

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INTRODUZIONE Gli immobili sottoposti ad atto di pignoramento del 22.03.2012 n. 219/2012 trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bassano del Grappa il 07.05.2012 ai nn. 2.698 R.P. e 3.586 R.G., in proprietà alla ditta esecutata per i diritti reali e per la quota di spettanza sono i seguenti: ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 508 sub 1, Nat. A4 abitazione di tipo popolare, via Fornace, Consistenza 4 vani; ● Catasto Terreni del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Foglio 2, particella n. 911 sub -, Nat. E ente comune; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 912 sub -, Nat. E ente comune,Consistenza 0,2 mq; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 508 sub -, Nat. E ente comune, Consistenza 1,23 mq; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 914 sub -, Nat. E ente comune,Consistenza 0,6 mq; ● Catasto Terreni del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Foglio 5, particella n.34 sub 4, Nat. E ente comune, Consistenza -, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 34 sub 5, Nat. A8 abitazione in ville, Consistenza 16,5 vani, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 34 sub 6, Nat. C6 stalle scuderie rimesse autorimes- se, Consistenza 40 mq, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 33 sub -, Nat. EU ente urbano, Consistenza 2272 mq; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 47 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 306 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 311 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 313 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di Rosà(VI), Foglio 6, particella n. 1134 sub -, Nat. T terreno;

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Poiché dall’analisi dei documenti e atti di causa e dalle verifiche effettuate emerge

che trattasi di immobili con caratteristiche diverse, situati in luoghi diversi e di proprietà

di soggetti diversi, gli stessi saranno trattati per blocchi in quattro parti distinte

riguardanti rispettivamente quelli siti in Comune di Tezze sul Brenta le parti 1) e 2),

quelli siti in Comune di San Nazario la parte 3) e quelli siti in Comune di Rosà la parte

4); a loro volta le quattro parti poi saranno ulteriormente suddivisi in più paragrafi,

omogenei per unità immobiliare, che rappresenteranno i lotti nei quali sarà possibile

dividere gli immobili in caso di vendita all’asta.

Per maggiore chiarezza inoltre, ogni parte sarà perciò divisa nei paragrafi che seguono:

aaa)a) identificazione catastale, verifica di corrispondenzcorrispondenzaa ––– provenienza degli immobili;

bbb)b) descrizione e consistenza degli immobili;

ccc)c) regime degli immobili e stato di possesso;

ddd)d) iscrizioni e trascrizioni gravanti sui beni;

eee)e) vincoli, oneri;

fff)f) oneri condominiali;

ggg)g) comproprietà;

hhh)h) profilo autorizzativo e regolarità edilizia ed urbaniurbanisticastica dell’immobile;

iii)i) indagine urbanistica;

lll)l) criteri di vavalutazione,lutazione, valutazione;

mmm)m) quota di competenza, usufrutto, diritti reali

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1) immobili in Comune di Tezze sul Brenta

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1) immobili in ditta a Battocchio Pergentino /ditta esecutata - lotto 1

111.a1.a.a.a)) identificazione catastale, verifica di corrispondenzacorrispondenza ––– provenienza immobili; Gli immobili indicati nell’attoatto di pignoramento immobiliareimmobiliare trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bassano del Grappa il 07.05.2012 ai nn. 2.698 R.P. e 3.586 R.G., con la descrizione seguente: ● Catasto Terreni del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Foglio 5, particella n.34 sub 4, Nat. E ente comune, Consistenza -, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 34 sub 5, Nat. A8 abitazione in ville, Consistenza 16,5 vani, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 34 sub 6, Nat. C6 stalle scuderie rimesse autorimes- se, Consistenza 40 mq, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 33 sub -, Nat. EU ente urbano, Consistenza 2272 mq;

corrispondono, da indagini esperite presso l'Agenzia del Territorio di Vicenza,

all’immobile individuato al Catasto dei Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta con i

seguenti identificativi:

SEZ FGL PART SUB CAT CL CONSIST. RENDITA UBICAZIONE

555 343434 555 AAA/ A///8888 UUU 1116,5 16,56,56,5 vani € 2221722172172,,,,99999999 VIA FORNACE n . 28 piano: T ---1-1 ---S1-S1S1S1----S2;S2;

555 343434 666 CCC/ C///6666 333 404040 mqmqmq € 8282,,,,63636363 VIA FORNACE n . 28 piano: S1;

intestato alla seguente ditta

--- esecutato BATTOCCHIO PERGENTINO nato a Bassano del Grappa il 030303/03 ///03030303/19/19/1954545454 ––– proprietà

Il tutto come risulta dall’allegata copia deIla visura catastale (all. AAA in fascicolo allegati).

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La ditta intestata così come esposta negli atti catastali, corcorrisponde risponde perciò alla ditta

esecutata alla quale gli immobili sono pervenuti per compravendita compravendita 16.11.1983 n.

41.221 di rep. notaio Alessandro Todescan trascritta a Bassano del Grappa il

28.11.1983 ai nn. 5.467 R.P. e 6.610 R.G. (all. BBB – in fascicolo allegati), e gli

identificativi catastali dei beni pignorati, come risulta dalle verifiche esperite presso

l’Agenzia del Territorio di Vicenza corrispondono ai dati riportati nell’atto di

pignoramento precisando che la particella identificata al foglio 5, mapp. nr. 34, sub 4

del Catasto Fabbricati costituisce il “bene comune non censibile ai subb. 5 e 6” , corte.

L’area sulla quale sorgono gli immobili oggetto di stima è evidenziata in giallo

nell’allegato estratto catastale (all.all. 11), è individuata al catasto terreni al foglio 5, mappali

33 di are 22.72 ed è censita come ente urbano come risulta dall’allegata copia della

visura catastale (all.all. 222).2

Le unità immobiliari pignorate, come sopra catastalmente individuate, sono anche

rappresentate graficamente nelle planimetrie di u.i.u. del Catasto Fabbricati presentate

all’Agenzia del Territorio di Vicenza il 28.01.1998 con la variazione E00033 .1/1998

(all.all. 3 e 4) e nel relativo elaborato planimetrico presentato in pari data (all.all. 55).

Per completezza di informazioni si precisa che la raffigurazione grafica dell’unità

immobiliare sub. 5 non è esattamente corrispondente allo stato effettivo dell’immobile

per alcune imperfezioni nella posizione di alcuni pilastri e setti interni (ininfluenti ai fini

della conformità) e per la mancata rappresentazione di due locali al piano secondo

sottostrada.

*+ + + *+ + + *

1.b1.b1.b)1.b ) descrizione e consistenza degli immobili Oggetto della presente descrizione è un fabbricato a destinazione residenziale situato

nel Comune di Tezze sul Brenta, in Via Fornace 28, lungo la strada provinciale che

collega Tezze sul Brenta alla frazione di S. Croce Bigolina del comune di Cittadella e a

Fontaniva, in una zona appena ai margini del centro del paese dal quale dista circa 1 Km

e ad un centinaio di metri dalla strada provinciale 54/Via Villa che collega Tezze sul

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Brenta alla S.S. 47 per Bassano del Grappa/Trento da un lato e Cittadella/Padova/Treviso

dall’altro (rif. mappa toponomastica in elaborato grafico all. 66).

La zona è caratterizzata da un’edificazione diffusa costituita da edifici a prevalente

destinazione residenziale, realizzati nel corso degli anni lungo le vie di comunicazione,

a formare il tessuto edilizio del paese e da qualche insediamento sorto più di recente

con le lottizzazioni degli ultimi anni ed è posta in corrispondenza del vecchio argine del

fiume Brenta, proprio ai limiti del suo alveo originario, dove il piano della campagna

circostante scende fino al letto del fiume, che ora scorre a quasi 2 km di distanza, con

un declivio di media pendenza cosi che il fabbricato spicca dal terreno su dei fronti per

due e su dei fronti per tre piani fuori terra.

Il detto fabbricato sorge sul terreno catastalmente contraddistinto al foglio 5, mappale

33 di catastali are 22.72 ed è evidenziato con tratteggio di colore viola negli estratti

catastale e di P.I. in elaborato grafico (all. 6) mentre con tratteggio di colore verde nello

stesso allegato è evidenziata l’area scoperta dello stesso mappale; il descritto

compendio immobiliare confina, in senso NESO, con i mappali 251, 910 e 508 del foglio

2, con Via Fornace e con i mappali 296 e 170 del foglio 5, salvo altri.

Trattasi di un fabbricato residenziale indipendente, risalente come epoca di

costruzione agli anni ’60 del secolo scorso, completamente ristrutturato nei primi anni

’90 pure del secolo scorso (rif.to documentazione fotografica - all. 7 – foto n. 1), che si

sviluppa ai piani 1° e 2° sottostrada, terra e primo coprendo una superfice di ca. 315 mq.

per un volume V/P complessivo di ca. di 2.200 mc. di cui ca. 1.060 mc. Interrati e/o

parzialmente interrati.

Esternamente il fabbricato si presenta finito in ogni sua parte, è intonacato e

tinteggiato ad eccezione di alcuni pilastri che sono rivestiti con mattoni lavorati “faccia a

vista”; il tetto è a padiglione (a due falde sulla zona garage) ed è in legno con manto di

copertura in coppi, le cornici del tetto sono di sporto adeguato e sono complete di

grondaie e pluviali in rame (rif.to documentazione fotografica --- all. 7 – foto 1, 2, 3, 4).

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I serramenti esterni sono costituiti da oscuri in legno come pure il portoncino

d’ingresso mentre il portone del garage è del tipo basculante e tutte le aperture sono

complete di davanzale in marmo di spessore adeguato.

Le sistemazioni a terra ricalcano il buon livello della costruzione e sono costituite da

marciapiedi e vialetti di accesso pavimentati con elementi di pietra naturale e tozzetti in

cotto, muretti di contenimento rivestiti in pietra naturale con coronamento superiore

pure in cotto e pavimenti dei portici in mattonelle in gres mentre l’area di

pertinenza é sistemata a giardino ed è delimitata su tutti i lati da una recinzione,

anche questa rivestita in pietra naturale nel tratto verso Via Fornace (rif.to

documentazione fotografica - all. 7 – foto 3); a nord, esterno alla recinzione ma

presumibilmente insistente sul mappale 33, si sviluppa una stradina asfaltata dalla quale

si accede ai garage e che è a servizio anche dei fondi posti più ad ovest del fabbricato.

In generale esternamente il fabbricato si presenta ben tenuto e curato ed in buone

condizioni di conservazione e manutenzione.

Internamente il fabbricato, come meglio si rileva dall’elaborato grafico all. 6)6)6), 6) è così

composto:

- al piano secondo sottostrada trovano posto tre locali accessori (disbrigo/cantine) oltre

ad un largo corridoio sotterraneo con accesso dall’area di pertinenza;

- il piano primo sottostrada ospita alcuni locali accessori quali dispensa e taverna, un

locale di sgombero, una stanza principale, 2 bagni, corridoi e, ad una quota più bassa,

una cantina; si trovano poi un ampio portico, autorimessa doppia e, con accesso

dall’esterno, il locale centrale termica;

- al piano terra trovano posto ingresso principale, cucina, pranzo-soggiorno, una

camera, lavanderia, bagno e corridoio oltre a due portici, uno a sud e uno ad ovest;

- il piano primo infine ospita quattro camere, due bagni (uno dei quali con antibagno)

corridoi, un ripostiglio ed un’ampia loggia orientata a sud e ad ovest.

Le finiture sono di livello medio-alto ed hanno le seguenti caratteristiche:

- i pavimenti sono costituiti al piano terra da un seminato alla veneziana con tonalità

scura e con motivi decorativi nella zona ingresso-pranzo-soggiorno-cucina, da tavolato

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in legno in una stanza e da piastrelle in ceramica nel bagno e nella lavanderia; al piano

primo tutti i locali sono pavimentati con parquet in rovere tranne nei bagni che sono in

ceramica; al piano 1° sottostrada i locali sono pavimentati con piastrelle in cotto

fiorentino nella taverna e locali attigui, con piastrelle in ceramica nel corridoio, nei bagni

e negli altri locali e con elementi in laterizio posati a secco nella cantina; al piano 2°

sottostrada infine i pavimenti sono tutti in ceramica;

- le scale sono rivestite in lastre di marmo rosa nella rampa che collega il piano

interrato al piano terra ed in tavole di legno in quella che collega quest’ultimo al piano

primo;

- le porte interne sono in castagno massiccio così come le porte-finestre e le finestre e

sono dotate di vetro termocamera di adeguato spessore;

- pareti e soffitti sono tinteggiati con pittura effetto marmorino ai piani terra e primo,

quelle dei bagni/w.c. sono rivestite da piastrelle in ceramica e un bagno al piano primo

è rivestito con mosaico tipo bisazza e alcune pareti sono rivestite con elementi in pietra

naturale e altre con mattoni in laterizio;

- il soffitto del garage è costituito da tavole in legno.

Per una migliore comprensione si vedano anche le foto nn. 5 e 6 nella

documentazione fotografica all. 7)7).

Il fabbricato è pure dotato delle necessarie dotazioni tecniche quali:

- impianto elettrico;

- impianti di allarme e di diffusione sonora con altoparlanti ad incasso;

- impianti idro-sanitario e di riscaldamento, quest’ultimo munito caldaia alimentata a

gas-metano e con corpi scaldanti costituiti da radiatori tubolari e impianto per

raffrescamento estivo mediante unità split.

Per quanto è stato possibile verificare e da quanto appreso in sede di sopralluogo tutti

gli impianti sembrano funzionanti ed idonei all’uso cui sono destinati.

Dal punto di vista strutturale infine, precisando che non sono state eseguite verifiche

specifiche né sondaggi, sulla scorta delle dichiarazioni raccolte in sede di sopralluogo,

confortate anche dalla metodologia costruttiva dell’epoca di realizzazione, si ritiene che

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il fabbricato abbia strutture portanti verticali costituite da murature in cls armato

al piano interrato e da murature in laterizio miste a pilastri in c.a. ai piani fuori terra ed

orizzontali costituite da travi/cordoli in c.a con solai a lastra in latero-cemento e tipo

“predalles”; la copertura è prevalentemente a padiglione con struttura a nido d’ape (in

travi e tavole di legno nei portici e nel garage) e manto in coppi rossi e, per quanto è

stato possibile accertare, non si sono notati in generale problemi particolari dal punto

di vista statico.

Per quanto descritto il fabbricato in oggetto è perciò completamente ultimato, con

finiture di livello alto e con dotazioni di pregio e, in complesso, si presenta ben

tenuto e curato ed in ottime condizioni di manutenzione e conservazione, sia

internamente sia esternamente.

L'area di pertinenza infine, proporzionata alla consistenza del fabbricato, è

completamente recintata ed è adibita a giardino oltre che ai marciapiedi e percorsi

carrabili/spazi di manovra.

La consistenza dell’immobile pignorato è determinata in complessivi mq. 615,40 lordi

convenzionali, calcolati applicando alle diverse superfici (locali accessori, terrazze,

cantine, ecc), adeguati coefficienti correttivi necessari a renderle tra loro omogenee

così come si rileva nello schema di calcolo riportato nell’allegato grafico (all.all. 66).

*+ + + *+ + + *

1.c1.c1.c)1.c ) regime degli immobili e stato di possesso Relativamente alla proprietà ed al regime dell’immobile si può affermare che,

per quanto riportato al precedente punto 1.a) la ditta esecutata detiene l’intera

proprietà dell’immobile pignorato; detto immobile come appreso da dichiarazioni rese

in sede di sopralluogo dalla ditta esecutata sig. Pergentino Battocchio , sarebbe

utilizzato come abitazione direttamente dall’esecutato stesso e dai suoi famigliari.

*+ + + *+ + + *

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1.d1.d1.d)1.d ) iscrizioni e trascrizioni gravanti sui beni Dagli accertamenti eseguiti presso la Conservatoria dei RR.II. di Bassano del Grappa

sono risultate le seguenti trascrizioni e iscrizioni a carico dei beni di cui alla

individuazione catastale precedente:

* * * * *

trascrizioni Oltre alla trascrizione dell’atto di provenienza indicato al precedente punto 1)

(compravendita 16.11.1983 n. 41.221 di rep. notaio Alessandro Todescan trascritta a Bassano del Grappa il 28.11.1983 ai nn. 5.467 R.P. e 6.610 R.G.) è risultato quanto segue:

--- Trascrizione in data 070707.007 .0.0.05555.20.20.20.2012121212 --- R.G. 3.586 ––– R.P. 2.698 a favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA’ COOPERATIVA PER AZIONI

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ––– Guidolin Maria Teresa )

Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili del

22.02.2012 rep. n. 219/2012 di UNEP presso il Tribunale di Bassano del

Grappa.

* * * * *

iscrizioni Relativamente alle iscrizioni è risultato quanto segue

I1) --- Iscrizione in data 30.0830.08.200.200.2001111 --- R.G. 8.243 ––– R.P. 1.338 a favore: BANCA POPOLARE DI MAROSTICA SOC COOP PER AZIONI RESP LIM.TA

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ) DEBITORE NON DATORE DI IPOTECA ( Pergenta Automazioni s.r.l.s.r.l.)

Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo del

27.08.2001 n. 155.388 di rep. notaio Alessandro Todescan

Somma complessiva £ 2.000.000.000

Annotazione in data 03.003.06666.2005.2005 --- R.G. 6.425 ––– R.P. 756

Proroga contratto di mutuo

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I2) --- Iscrizione in data 11.0211.02.200.200.2004444 --- R.G. 1.441 ––– R.P. 285 a favore: BANCA POPOLARE DI MAROSTICA SOC COOP PER AZIONI RESP LIM.TA

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ) DEBITORE NON DATORE DI IPOTECA ( Pergenta Automazioni s.r.l. )

Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo del

05.02.2004 n. 170.410/34.081 rep. notaio Alessandro Todescan

Somma complessiva € 800.000,00

I3) --- Iscrizione in data 19.0619.06.200.200.2009999 --- R.G. 5.746 ––– R.P. 1.250 a favore: BANCA POPOLARE DI MAROSTICA SOC COOP A R. L.

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ) DITTA ESECUTATA (Guidolin Maria Teresa )

Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del 19.06.2009 rep. n.

886/2009 del Tribunale Civile di Bassano del Grappa € 820.000,00

I4) --- Iscrizione in data 23.0623.06.200.200.2009999 --- R.G. 5.825 ––– R.P. 1.265 a favore: BANCA POPOLARE DI MAROSTICA SOC COOP A R. L.

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ) DITTA ESECUTATA ( Guidolin Maria Teresa )

Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del 22 .06.2009 rep. n.

901/2009 del Tribunale Civile di Bassano del Grappa € 200.000,00

I5) --- Iscrizione in data 14.0814.08.200.200.2009999 --- R.G. 8.002 ––– R.P. 1.794 a favore: BANCA POPOLARE DI MAROSTICA SOC COOP PER AZIONI RESP LIM.TA (in qualità di Creditore Ipotecario)

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ) DITTA ESECUTATA ( Guidolin Maria Teresa (in qualità di terzi datori di ipoteca)

TERZI (Sitia srl ) (in qualità di debitore non datore)

Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura i credito

del 11.08.2009 n. 36.248/11.242 rep. notaio Massimo Stefani

Somma complessiva € 340.000,00

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I6) --- Iscrizione in data 26.0326.03.20.20.20.2010101010 --- R.G. 2.674 ––– R.P. 514 a favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA’ COOPERATIVA PER AZIONI

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ) DITTA ESECUTATA ( Guidolin Maria Teresa )

Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del 17.03.2010 rep. n.

1.114/2010 del Tribunale di Vicenza € 100.000,00

I7) --- Iscrizione in data 18.0518.05.20.20.20.2010101010 --- R.G. 4.290 ––– R.P. 914 a favore: EQUITALIA NOMOS SPA

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio PergentinPergentinoooo)

Ipoteca legale ai sensi art. 77 comma 1 dpr 602/73 – Intervenuta decorrenza

termine ex art. 50 con DPR 602/73 – Atto del 11.05.2010 n. 104.712 /124 di

rep. Equitalia Nomos spa € 81.409,20

--- note

Appare opportuno precisare che solo le iscrizioni I1) ed I2) riguardano esclusivamente

gli immobili descritti nel presente capitolo mentre quelle da I3) a I7) riguardano anche

altri immobili, alcuni dei quali non risultano elencati nel verbale di pignoramento sopra

richiamato.

*+ + + *+ + + *

1.e1.e1.e)1.e ))) vincoli, oneri Non sono emersi vincoli e/o oneri di natura edificatoria gravanti sui beni né altri vincoli

e/o oneri connessi con il loro carattere storico-artistico; non sono emerse altresì

limitazioni all’uso dell’immobile, né diritti di abitazione, domande giudiziali, di

assegnazione della casa coniugale riguardanti l’immobile stesso.

*+ + + *+ + + *

1.f1.f1.f)1.f ) oneri condominiali Trattasi di fabbricato indipendente non facente parte di alcun complesso condominiale

e privo perciò di parti comuni.

*+ + + *+ + + *

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1.g1.g1.g)1.g ) comproprietà

Per quanto esposto al precedente punto 1) la ditta esecutata risulta detenere il diritto di proprietà per l’intero degli immobili pignorati.

*+ + + *+ + + *

1.h1.h1.h)1.h ) profilo autorizzativo e regolarità edilizia ed ururbabanisticaba nistica dell’immobile Dalle indagini esperite presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Tezze sul Brenta ai fini della verifica della regolarità della costruzione sono risultate le seguenti pratiche edilizie (concessioni e/o autorizzazioni, licenze, condoni, permessi, ecc.) riguardante l’immobile oggetto di valutazione: - licenza n. 869 del 24.03.1967 per “ la costruzione di un fabbricato rurale” in “Via

Fornace” (all. CCC1 C111 in fascicolo allegati) con “ certificato di abitabilità ” rilasciato il 29.12.1970 (all. C2C2C2 in fascicolo allegati); - concessione edilizia n. 5.850 del 15.03.1989 per “la ristrutturazione e ampliamento e demolizione parziale di un fabbricato civile abitazione in Via Fornace Sez. U Fg 5° Mapp

33-34” (all. DDD in fascicolo allegati); - concessione edilizia in sanatoria urbanistica n. 87 del 29.04.1989 per “ l’ampliamento di un fabbricato residenziale da eseguirsi in Via Fornace su terreno così censito in

Catasto: Comune di Tezze sul Brenta, Sez. U – Fg. 5, Mapp. 33-34” (all. EEE in fascicolo allegati); - autorizzazione edilizia n. 1.777 del 07.03.1995 per il “ completamento dei lavori di cui

alla C.E. 5.850 del 1989 ” (all. FFF in fascicolo allegati); - autorizzazione edilizia n. 2.023 del 15.04.1998 per “l’esecuzione di un pergolato ubicato in Tezze sul Brenta sull’area identificata nel Catasto: Comune di Tezze sul

Brenta, Sez. U – Fg. 5, Mapp. 33” (all. GGG in fascicolo allegati); ad integrazione di questo procedimento è rilasciata anche l’autorizzazione n. 7.266 di prot. del 06.02.1998 ai fini

della L. 29.06.1939 n. 1.497 (all. HHH in fascicolo allegati) In data 30.11.2000 infine viene emesso il “Certificato di Abitabilità” prat. n. 5.850 relativo alle pratiche edilizie 5.850, 1.463 A.E., 1.777 A.E. e 87/95 (condono) relativo alla “RISTRUTTURAZIONE E AMPLIAMENTO di uno stabile residenziale in questo Comune

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in VIA FORNACE n. 28, distinto in Catasto con_: Sez. U – Fg. 5, mapp. 34 sub 5 e 6”; (all.

III in fascicolo allegati) Per quanto riguarda la regolarità degli immobili, da un raffronto tra gli elaborati grafici allegati ai richiamati provvedimenti concessori e quanto effettivamente constatato sul posto, si è rilevata una generale rispondenza di fondo relativamente a dimensioni d’ingombro e consistenza degli stessi oltre ad alcune difformità, peraltro, a parere del sottoscritto, di modesta entità dal punto di vista prospettico mentre non risultano autorizzati né sanati ma solo accatastati i due locali con destinazione “sgombero” situati al piano 2° sottostrada. A parere del sottoscritto trattasi di difformità soggette all’applicazione di quanto disposto dall’art. 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività e accertamento di conformità) del D.P.R. 06.06.2001 N. 380 (Testo Unico in materia di edilizia) che così recita “Ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio.”. Nel caso specifico, data la modesta consistenza delle difformità descritte, si può presumere che la sanzione applicabile sia quella minima di €. 516 ai quali si dovranno sommare circa € 2.500,00 di spese tecniche, bolli e diritti vari per istruttoria pratica per complessivi €. 3.000,00 ca.

*+ + + *+ + + *

1.i1.i1.i)1.i ) indagine urbanistica Premesso che non è necessario acquisire il Certificato di Destinazione Urbanistica in quanto l’immobile oggetto di pignoramento, così come identificato al punto 1), è un fabbricato, questo ricade, secondo il PAT del Comune di Tezze sul Brenta, all’interno dell’Ambito Territoriale Omogeneo individuato come “ATO – 03.1”, definito come “insediamento urbano di tezze-granella”, in un’area classificata tra le “Aree di

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urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale” regolata principalmente dall’art. 13. Più precisamente poi, secondo il primo Piano degli Interventi, corrispondente al P.R.G. vigente e confermato dal Piano degli Interventi recentemente adottato dal Comune di Tezze sul Brenta, l’area in questione è classificata come area agricola ed è disciplinata dall’art. 32 delle N.T.O. del P.I. (già art. 15 delle N.T.A. del P.R.G) che si allega sotto la

lettera “JJJJ” in fascicolo allegati ed al quale si rinvia per i maggiori dettagli.

*+ + + *+ + + *

1.l1.l1.l)1.l ) criteri di valutazione, valutazione CriCriteriteri di valutazione Per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili si deve tener conto di tutte le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali possono essere, per i fabbricati, la posizione rispetto ai centri abitati, la loro destinazione d’uso e urbanistica, la conformità ai provvedimenti autorizzativi, il grado delle finiture, lo stato di conservazione e manutenzione, la presenza di area scoperta ed ogni altra considerazione di carattere generale che possa influire sulla stima. Ciò premesso si adotterà come metodo di stima quello sintetico per valori unitari consistente nell'applicare al parametro "metro quadrato di superficie" (lorda convenzionale), un valore determinato mediante raffronti con più prezzi di mercato noti.

* * * * *

Valutazione Le indagini svolte alla ricerca dei prezzi elementari di mercato, non esistendo nella zona un vero e proprio mercato di fabbricati unifamiliari di dimensioni e livello di finiture comparabili a quello oggetto di stima, hanno mirato a identificare i valori di porzioni finite in fabbricati bi/trifamiliari con dimensioni medio/grandi e dotate di un’area di pertinenza di discreta consistenza in modo da poter poi rettificare tali valori e renderli omogenei al caso in esame. Da tali indagini risulta che fabbricati nuovi/recenti con tipologia bi/trifamiliare nelle zone del centro abitato del paese, vengono trattati per valori variabili da €

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1.200,00/1.300,00 fino ad oltre €. 1.500,00 ca. al metro quadrato di superficie convenzionale. Nel caso specifico, se da un lato va considerato che trattasi di costruzione unifamiliare indipendente realizzata negli anni ’60 del secolo scorso ma radicalmente ristrutturata a nuovo da ca. una ventina d’anni, ottimamente realizzata dal punto di vista costruttivo, con finiture pregiate e impiantistica di livello alto, ubicata in una zona residenziale urbana che forma il nucleo centrale del comune, in ottime condizioni di manutenzione e conservazione e con un area di pertinenza, sistemata a giardino e ad area di sosta e manovra nella zona di accesso carrabile, di consistenza adeguata alla tipologia del fabbricato, dall’altro deve essere considerato che l’alto grado di finitura generale e la consistenza tutt’altro che trascurabile non lo rendono facilmente collocabile, soprattutto in un periodo con un andamento del mercato immobiliare poco favorevole. Tenuto poi conto che il fabbricato in oggetto, per le sue caratteristiche costruttive e distributive, non si presta comodamente ad un eventuale frazionamento in più unità abitative contribuendo a condizionarne la commerciabilità e delle difformità descritte rispetto ai provvedimenti edilizi rilasciati, si è tratta la convinzione che il più probabile valore di mercato di un metro quadrato di superficie convenzionale dell'immobile in oggetto, comprensivo dell’incidenza dell’area, debba essere collocato in prossimità della fascia bassa dell’intervallo dei prezzi, corrispondente a € 1.300,00/mq. per un valori complessivo come di seguito indicato: mq. 615,40 x € 1.300,00/mq = € 800.020,00. Si ritiene pertanto di poter determinare nella cifra di arrotondati € 800.000,00 € (euro ottocentomila/00) il più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di esecuzione.

*+ + + *+ + + *

111.m1.m.m.m)) quota di competenza, usufrutto, diritti reali Si ribadisce che, per quanto riportato al precedente punto 1), la ditta esecutata detiene l’intera piena proprietà dell’immobile pignorato e da indagini esperite presso la Conservatoria dei RR.II. di Bassano del Grappa non risulta che il bene oggetto della presente perizia sia gravato da usufrutto od altri diritti reali.

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RIEPILOGO GENERALE (cfr. prospetto riepilogativo all. 8) --- ) IDENTIDENTIFICAZIONEIFICAZIONE DERIVANTE DALL’ATTO DI PIGNORAMENTOPIGNORAMENTO (trascritto a Bassano del Grappa il 07.05.2012 ai nn. 2.698 R.P. e 3.586 R.G ) ● Catasto Terreni del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Foglio 5, particella n.34 sub 4, Nat. E ente comune, Consistenza -, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 34 sub 5, Nat. A8 abitazione in ville, Consistenza 16,5 vani, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 34 sub 6, Nat. C6 stalle scuderie rimesse autorimes- se, Consistenza 40 mq, Via Fornace; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -,Foglio 5, particella n. 33 sub -, Nat. EU ente urbano, Consistenza 2272 mq;

--- ) IDENTIFICAZIONE ATTUALE Identificativo Catastale: Comune: Tezze sul Brenta - Catasto Fabbricati - Fg 5 – Mapp 34 sub 5 – Cat A/8 - Cl U – Vani 16,5 - R.C. € 2.172,99 - Via Fornace, 28 sub 6 - Cat C/6 – Cl 3 – mq. 40 – R.C. € 82,63 – Via Fornace, 28 sub 4 – bene comune non censibile ai subb 5 e 6 Comune: Tezze sul Brenta - Catasto Terreni - Fg 5 – Mapp 33 – Ente Urbano di are 22.72

Tipologia del bene: Casa unifamiliare ai piani 1° e 2° sottostrada, terra e primo con area di pertinenza di mq. 2.272 (catastali) ristrutturata radicalmente nei primi anni 1990. E’ composta da tre locali accessori (disbrigo/cantine) oltre ad un largo corridoio sotterraneo al piano 2° sottostrada, dispensa e taverna, un locale di sgombero, una stanza principale, 2 bagni, corridoi, ampio portico, autorimessa doppia, centrale termica e, ad una quota più bassa, una cantina al piano primo sottostrada, ingresso principale, cucina, pranzo-soggiorno, una camera, lavanderia, bagno e corridoio oltre a due portici, uno a sud e uno ad ovest al piano terra; quattro camere, due bagni (uno dei quali con antibagno) corridoi, un ripostiglio ed un’ampia loggia al piano primo Ubicazione: Tezze sul Brenta – Via Fornace, 28 Valore Finale: € 800.000,00 Usufrutto: NO Vincoli – Diritti reali: NO Quota di Comproprietà: 1/1 Diritto Venduto: 1/1 in piena proprietà Divisione dell'immobile: NO (proprietario esclusivo) Valore Diritto Venduto: € 800.000,00 Regime dei beni: utilizzato direttamente da esecutato e familiari Regolarità Urbanistica: Sono presenti alcune difformità di modesta entità dal punto di vista prospettico e dei locali non autorizzati al piano secondo sottostrada

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1) immobili in Comune di Tezze sul Brenta

*+ + + *+ + + *

2) immobili in ditta a Battocchio Pergentino /ditta esecutata - lotto 2

222.a2.a.a.a)) identificazione catastale, verifica di corrispondcorrispondenzaenza ––– provenienza immobili; Gli immobili indicati nell’attoatto di pignoramento immobiliaimmobiliareimmobilia re trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bassano del Grappa 07.05.2012 ai nn. 2.698 R.P. e 3.586 R.G., con la descrizione seguente: ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 508 sub 1, Nat. A4 abitazione di tipo popolare, via Fornace, Consistenza 4 vani; ● Catasto Terreni del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Foglio 2, particella n. 911 sub -, Nat. E ente comune; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 912 sub -, Nat. E ente comune,Consistenza 0,2 mq; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 508 sub -, Nat. E ente comune, Consistenza 1,23 mq; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 914 sub -, Nat. E ente comune,Consistenza 0,6 mq;

da indagini esperite presso l'Agenzia del Territorio di Vicenza, corrispondono

nell’ordine, agli immobili individuati al Comune di Tezze sul Brenta, con i seguenti

identificativi:

a) Catasto dei Fabbricati

SEZ FGL PART SUB CAT CL CONSIST. RENDITA UBICAZIONE

222 508 111 A/4 333 4 vani € 161,13 VIA FORNACE piano: S1S1S1-S1 --- T ---1-1 ---2;-2;

intestato alla seguente ditta

terzi BATTOCCHIO ALFREDO nato a Tezze sul Brenta il 00060666/0/0/0/01111/19/19/192121 CF BTTLRD21A06L156E ––– propr. 1/1

come risulta dall’allegata copia della visura catastali (all. KKK in fascicolo allegati).

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b) Catasto Terreni:

FGL MAPP. SUB PORZ QUALITA’ CLASSE SUPERFICE R DOMINICALE R AGRARIO

2 911 - - ENTE URBANO Ha 0 Are 00 ca 90

c) Catasto Terreni:

FGL MAPP. SUB PORZ QUALITA’ CLASSE SUPERFICE R DOMINICALE R AGRARIO

2 912 - - ENTE URBANO Ha 0 Are 00 ca 20

d) Catasto Terreni:

FGL MAPP. SUB PORZ QUALITA’ CLASSE SUPERFICE R DOMINICALE R AGRARIO

2 508 - - ENTE URBANO Ha 0 Are 01 ca 23

e) Catasto Terreni:

FGL MAPP. SUB PORZ QUALITA’ CLASSE SUPERFICE R DOMINICALE R AGRARIO

2 914 - - ENTE URBANO Ha 0 Are 00 ca 60

Il tutto come risulta dall’allegata copia deIle visure catastali (all. 9, 10, 11 E 12 in

fascicolo allegati).

La ditta intestata così come esposta negli atti catastali, non corcorrisponderisponde perciò alla

ditta esecutata alla quale gli immobili sono comunque pervenuti per stralcio di qquotauota e

compravendita 22.12.1975 n. 34.733 di rep. notaio Valerio Grispigni Manetti trascritto a

Bassano del Grappa il 02.02.1976 ai nn. 360 R.P. e 436 R.G. (all. LLL – in fascicolo allegati)

e successive compravendite 16.11.1983 n. 41.221 di rep. notaio Alessandro Todescan

trascritte a Bassano del Grappa il 28.11.1983 ai nn. 5.467 R.P. e 6.610 R.G. (all. BBB – in

fascicolo allegati), e gli identificativi catastali dei beni pignorati, come risulta dalle

verifiche esperite presso l’Agenzia del Territorio di Vicenza:

- corrispondono ai dati riportati nell’atto di pignoramento quanto agli immobili sub. a) e

b);

- non corrispondono ai dati riportati nell’atto di pignoramento quanto agli immobili

sub. c), d) ed e) in quanto trattasi di beni, questi ultimi, tutti individuati al catasto terreni

e non al catasto fabbricati. A tal proposito appare doveroso evidenziare quanto segue:

geometra sante lago via p. mascagni 2/a -–36056 tezze sul brenta – (VI) – tel. 0424539536 – e-mail [email protected]

1) gli immobili individuati al Catasto Terreni al foglio 2 mappali 914 e 912 corrispondono all’area di sedime dell’immobile individuato al Catasto Fabbricati al foglio 2 mappale 508 sub 1 precisando che sul mappale 914 insiste anche parte dell’immobile individuato al Catasto Fabbricati al foglio 2 mappale 508 sub 2 di altra ditta e non oggetto di pignoramento; 2) l’immobile descritto nell’atto di pignoramento come “Catasto Fabbricati - foglio 2 - mappale 508 sub – “, da leggersi invece come “Catasto Terreni – foglio 2 - mappale 508” corrisponde alla corte pertinenziale del fabbricato mappale 508 subb. 1 e 2 e risulta privo di intestazione sia al Catasto Terreni quanto al Catasto Fabbricati presumibilmente per il mancato completamento dei necessari atti di aggiornamento catastale; per quanto desunto dagli atti di provenienza spetterebbe alla ditta esecutata in ragione di ½ indiviso in nuda proprietà; 3) l’immobile descritto nell’atto di pignoramento come “Catasto Terreni - foglio 2 - mappale 911“ corrisponde ad un terreno, sul quale ora insiste un manufatto accessorio del quale si dirà in seguito, e risulta privo di intestazione sia al Catasto Terreni quanto al Catasto Fabbricati pure questo presumibilmente per il mancato completamento dei necessari atti di aggiornamento catastale; per quanto desunto dagli atti di provenienza spetterebbe alla ditta esecutata in nuda proprietà. Relativamente al manufatto insistente sul citato mappale 911 occorre poi precisare che è stato oggetto di attribuzione di rendita presunta ai sensi dell'art. 19, comma 10, del dl 78/2010 e risulta perciò censito al Catasto Fabbricati come di seguito indicato:

SEZ FGL PART SUB CAT CL CONSIST. RENDITA UBICAZIONE

222 911 111 C/2 UUU 45 mq. € 74,37 VIA FORNACE 222222-22 ---2424 piano: T

intestato alla seguente ditta

--- esecutato BATTOCCHIO PERGENTINO nato a Tezze sul Brenta il 03/03/1954 ––– proprietà per 1/1

come risulta dall’allegata copia della visura catastale (all. M1M1M1 in fascicolo allegati).

Per scrupolo si evidenzia che l’immobile suddetto, evidentemente a causa di qualche

errore catastale, è pure intestato anche a

--- terzi BATTOCCHIO ALFREDO nato a Tezze sul BrenBrentatatata il 06/01/1921 ––– proprietà per 1/1

come risulta dall’allegata copia della visura catastale (all. M2M2M2 in fascicolo allegati).

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Tutti gli immobili risultano gravati dal usufrutto generale vitalizio congiuntivo a favore

di TERZI ( Battocchio Giovanni nato a Tezze sul Brenta il 04.10.1913 e Bresolin Maria

nata a Cartigliano il 08.02.1918 ) tuttavia, di fatto, si è verificata la riunione

dell’usufrutto alla nuda proprietà essendo deceduti i titolari del diritto come da

certificati di morte che si allegano sotto le lettere N1N1N1)N1 e N2N2N2)N2 in fascicolo allegati.

Si allega anche certificato di nascita dell’esecutato Battocchio Pergentino (all. OOO in

fascicolo allegati) dal quale si ricava che lo stesso non è nato a Tezze sul Brenta , come

indicato in numerosi documenti catastali e nello stralcio stralcio di quota e compravendita

22.12.1975 n. 34.733 di rep. notaio Valerio Grispigni Manetti, ma a Bassano del Grappa

il 03.03.1954 .

La aree descritte sono tutte evidenziate in giallo nell’estratto catastale (all.all. 131313)13 mentre

l’unità immobiliare mapp 508 sub 1, come più sopra catastalmente individuata, è

rappresentata graficamente nella planimetrie di u.i.u. del Catasto Fabbricati presentata

all’Agenzia del Territorio di Vicenza il 06.12.1975 con il n. 122 di prot (all.all. 141414)14 )))....

Rimane ancora da evidenziare che la relazione notarile del 23 agosto 2012 a firma del

notaio Francesca Cirillo di Valdagno, allegata alla procedura fa riferimento al solo “ Mapp

508 sub 1 (uno),(uno) Via Fornace…” descrivendolo come fabbricato insistente sul “ mapp.

508555080808 del Foglio 2 del Catasto Terreni del Comune di Tezze sul Brenta di are 01.23 (are

una e centiare ventitre), ente urbano ” diversamente da come invece più sopra specificato

insistente sui mappali 914 e 912 e nulla cita a proposito dei mappali 911, 912 e 914.

*+ + + *+ + + *

222.b2.b.b.b)) descrizione e consistenza degli immobili Oggetto della presente descrizione sono delle vecchie costruzioni a destinazione

residenziale situate nel Comune di Tezze sul Brenta, in Via Fornace 24, giusto in

prossimità dell’immobile di cui al punto 1), lungo la strada provinciale che collega Tezze

sul Brenta alla frazione di S. Croce Bigolina del comune di Cittadella e a Fontaniva, in

una zona appena ai margini del centro del paese dal quale dista circa 1 Km e ad un

centinaio di metri dalla strada provinciale 54/Via Villa che collega Tezze sul Brenta alla

S.S. 47 per Bassano del Grappa/Trento da un lato e Cittadella/Padova/Treviso dall’altro.

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(rif. mappa toponomastica in elaborato grafico all. 151515).15

Per quanto riguarda le caratteristiche della zona si rinvia a quanto già riferito al

precedente punto 1) mentre relativamente agli immobili da descrivere trattasi di un

vecchio agglomerato edilizio che insiste, come già precedentemente anticipato, sul

terreno catastalmente contraddistinto al foglio 2, rispettivamente mappali 912 (di are

0.20) e 914 (di are 0.60) quanto alla parte strettamente residenziale e 911 (di are 0.90)

quanto all’accessorio “rurale” e che è evidenziato con tratteggio di colore viola negli

estratti catastale e di PI in elaborato grafico (all(all. . 151515) 15 ))) mentre con tratteggio di colore

verde nello stesso allegato è evidenziata l’area scoperta di pertinenza, comune anche

ai mappali 508 sub 2 e 913 e identificata con il nr. 508 di are 1.23.

I confini degli immobili sono i seguenti:

- il mappale 508 sub. 1 inteso come insistente sui mappali 912 e 914, confina in senso

NESO con il mappale 544, con Via Fornace e con i mappali 508 (del catasto terreni), 911

e 913; il mappale 508 sub. 1 inteso come unità immobiliare invece confina su più lati

con il mappale 508 sub. 2;

- il mappale 911 confina in senso NESO con i mappali 544, 912, 508 (del catasto

terreni), 910 e 1897;

- il mappale 508 (del catasto terreni) confina in senso NESO con i mappali 912, 913,

914 del foglio 2, con Via Fornace, con il mappale 33 del foglio 5 e ancora con i mappali

910 e 911 del foglio 2.

Quanto alla parte residenziale trattasi di una unità immobiliare compresa in un

vecchio fabbricato costituito da due unità immobiliari pressochè uguali per consistenza

e configurazione planivolumetrica, che si sviluppa per una parte, quella abitativa, fino a

tre piani fuori terra ed uno parzialmente interrato (per effetto del declivio naturale del

terreno), occupando una superficie di poco più di ca. 60 mq. con un volume V/P di ca.

600 mc. e per una parte, quella destinata ad accessori residenziali, su due piani fuori

terra occupando una superficie di ca. 35 mq. con un volume V/P di ca. 180 mc. per

complessivi mq. 95 ca. e mc. 780 ca. (rif.to documentazione fotografica - all. 16) – foto

1, 2, 3); il detto fabbricato, sorto senza ombra di dubbio come fabbricato unifamiliare

alla fine degli anni ’60 del secolo scorso, si caratterizza per la sua tipologia edilizia

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essenziale, priva di elementi o finiture particolari e complessivamente modesta dal

punto di vista costruttivo tipica delle costruzioni del periodo.

Esternamente la costruzione si presenta finita in ogni sua parte, è intonacata ma non

tinteggiata, ha tetto a due falde (distinto per le parte abitativa da quella destinata agli

accessori) con struttura in legno e manto di copertura in coppi ed è completa di

grondaie e pluviali in rame e/o lamiera preverniciata, è dotata di oscuri in legno alle

aperture nella parte abitativa e di serramenti di varia natura e genere nell’altra; in

generale esternamente la costruzione si presenta mal tenuta ed in cattive condizioni di

conservazione e manutenzione (rif.to documentazione fotografica - all. 16) – foto 1, 2,

3) con evidenti segni di incuria e trascuratezza.

Anche per quanto concerne l’interno dell’unità immobiliare è opportuno distinguere la

parte abitativa da quella destinata agli accessori:

- la prima è costituita da quattro locali sovrapposti ai piani sottostrada, terra, primo e

secondo serviti da un vano scale unico che la divide dall’attigua unità immobiliare

mappale 508 sub 2, non oggetto di pignoramento, e con la quale il vano scale è

comune; i quattro locali sono destinati rispettivamente a cantina, cucina, camera e

soffitta e l’accesso avviene sia direttamente da via Fornace sia dalla corte comune

mappale 508 a ½ di ingressi comuni con l’unità immobiliare mappale 508 sub 2;

- la parte destinata agli accessori abitativi è invece costituita da un locale ad uso stalla

al piano terra e da un fienile al piano primo accessibili il primo direttamente dalla corte

comune mappale 508 ed il secondo sempre dalla corte a ½ di scala a pioli.

Poco si può dire relativamente alle finiture interne trovandosi l’immobile in stato di

semiabbandono mentre per quanto riguarda l’aspetto relativo alla dotazione degli

impianti, l'unità in oggetto è dotata di solo impianto elettrico, peraltro risalente

all’epoca di realizzazione del fabbricato e, per quanto è stato possibile appurare, non

separato da quello della contigua unità mappale 508 sub 2 e sulla cui funzionalità non

si è in grado di riferire.

Dal punto di vista strutturale infine, precisando che non sono state eseguite verifiche

specifiche né sondaggi, si ritiene che il fabbricato abbia strutture portanti verticali

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costituite da murature in blocchi di cls e/o laterizio miste a pietrame, orizzontali

costituite da impalcati in travi e tavole di legno e tetto pure in travi e tavole di legno e

per quanto è stato possibile accertare, non si sono notati in generale problemi

particolari dal punto di vista statico se non le conseguenze dell’incuria generale in cui

versa il fabbricato.

Quanto invece alla parte c.d. “rurale” trattasi di una tipica costruzione accessoria che

si sviluppa su due piani fuori terra coprendo una superficie di poco meno di 40 mq. con

altezza media di mt 5,30 ed un volume di ca. 210 mc. e consiste in una porzione di

fabbricato, ricadente sul mappale 911, di un manufatto che si estende senza soluzione

di continuità sul contiguo mappale 910, realizzato come pertinenza del vicino fabbricato

residenziale presumibilmente negli anni ’60 del secolo scorso. (rif.to documentazione

fotografica - all. 16) – foto 3).

Quanto alle caratteristiche del detto manufatto, trattasi di una costruzione improntata

alla massima economicità costituita da murature presumibilmente in blocchi di cls,

intonacate ma non tinteggiate, solaio interpiano in travetti tipo “varese” e copertura in

lastre di lamiera ondulata su struttura in longherine di acciaio il tutto completato da una

tettoia a sbalzo con travi reticolari in acciaio e sovrastante lastre ondulate che va a

coprire l’interstizio con il vicino fabbricato “residenziale”.

La costruzione è adibita a deposito/ripostiglio e appare priva di finiture significative

e/o di impiantistica di rilievo e si trova in uno stato di semiabbandono e nelle stesse

condizioni generali di disordine ed incuria del vicino fabbricato “residenziale”.

Le unità descritte infine, sia quella “residenziale” sia quella c.d. “rurale“, unitamente

alle altre porzioni non oggetto di stima che costituiscono i due manufatti nella loro

interezza, prospettano sull’area mappale 508, cortile comune in ghiaino utilizzato come

area di manovra e di deposito e parcheggio.

La consistenza complessiva dell’immobile pignorato (parti “residenziale” e “rurale”) è

determinata in complessivi mq. 232 lordi convenzionali, calcolati considerando al 50% le

parti comuni ed applicando alle diverse superfici (vani accessori, tettoie, ecc), adeguati

coefficienti correttivi necessari a renderle tra loro omogenee così come si rileva nello

schema di calcolo riportato nell’allegato grafico (all. 161616).16

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2.c2.c2.c)2.c ) regime degli immobili e stato di possesso Relativamente alla proprietà ed al regime dell’immobile si può affermare che, per quanto riportato al precedente punto 2.a) la ditta esecutata detiene l’intera proprietà dell’immobile pignorato; detto immobile come appreso da dichiarazioni rese in sede di sopralluogo dalla ditta esecutata sig. Pergentino Battocchio , per la parte fruibile, sarebbe utilizzato direttamente dall’esecutato stesso come deposito a servizio della vicina abitazione dello stesso.

*+ + + *+ + + *

2.d2.d2.d)2.d ) iscrizioni e trascrizioni gravanti sui beni Dagli accertamenti eseguiti presso la Conservatoria dei RR.II. di Bassano del Grappa sono risultate le seguenti trascrizioni e iscrizioni a carico dei beni di cui alla individuazione catastale precedente:

* * * * *

trascrizioni Oltre alla trascrizione dell’atto di provenienza indicato al precedente punto 1) (stralciostralcio di quota e compravendita 22.12.1975 n. 34.733 di rep. notaio Valerio Grispigni Manetti trascritto il 02.02.1976 ai nn. 360 R.P. e 436 R.G. e compravendite 16.11.1983 n. 41.221 di rep. notaio Alessandro Todescan trascritte il 28.11.1983 ai nn. 5.467 R.P. e

6.610 R.G.) è risultato quanto segue:

--- Trascrizione in data 070707.007 .0.0.05555.2012.2012 --- R.G. 3.586 ––– R.P. 2.698

a favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA’ COOPERATIVA PER AZIONI

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ––– Guidolin Maria TerTeresaesa )

Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili del

22.02.2012 rep. n. 219/2012 di UNEP presso il Tribunale di Bassano del

Grappa.

* * * * *

iscrizioni Relativamente alle iscrizioni è risultato che gli immobili descritti nel presente capitolo

sono colpiti dalle iscrizioni I3), I4), I5) ed I6) già descritte al precedente punto 1.d)

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2.e2.e2.e)2.e ) vincoli, oneri

Non sono emersi vincoli e/o oneri di natura edificatoria gravanti sui beni né altri vincoli

e/o oneri connessi con il loro carattere storico-artistico; non sono emerse altresì

limitazioni all’uso dell’immobile, né diritti di abitazione, domande giudiziali, di

assegnazione della casa coniugale riguardanti l’immobile stesso.

*+ + + *+ + + *

2.f2.f2.f)2.f ) oneri condominiali

Trattasi di porzioni di fabbricato sorto come fabbricato unifamiliare e successivamente

diviso in più unità immobiliari che conserva come parti comuni solo quelle così stabilite

ai sensi art. 1117 e seguenti del C.C.; in sostanza trattasi di situazioni createsi nel

tempo senza regolamenti di sorta e di fatto equiparabili, dal punto di vista

condominiale, ad unità prive di oneri condominiali e che, in ipotesi di effettuazione di

opere sulle parti comuni, il relativo costo viene regolato di volta in volta.

*+ + + *+ + + *

2.2.2.g2. ggg)) comproprietà

Per quanto esposto al precedente punto 2.a) la ditta esecutata risulterebbe essere

titolare del diritto di nuda proprietà per l’intero degli immobili pignorati quanto ai

mappali 508 sub 1 del catasto fabbricati (con area di sedime mappale 914 del catasto

terreni comune con altra unità immobiliare), ancora in nuda proprietà per l’intero

quanto ai mappali 911 e 912 del catasto terreni e in ragione di una metà quanto al

mappale 508 del catasto terreni.

Dalle indagini svolte emerge che la rimanente quota pari ad 1/2 del mappale 508 del

catasto terreni (unitamente al mappale 508 sub 2 del catasto fabbricati e ad altri beni), è

stata acquisita da tale Battocchio Alfredo con lo stesso stralcio di quota e compravendita

22.12.1975 n. 34.733 di rep. notaio Valerio Grispigni Manetti (all. LLL)L) e successivamente

trasferita a agli eredi per effetto della successione in morte del 22.03.1990 registrata a

Bassano del Grappa il 05.09.1990 al n. 10 vol 453.

*+ + + *+ + + *

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2.2.2.h2. hhh)) profilo autorizzativo e regolarità edilizia ed urbanisticaurbanistica dell’immobile

Dalle indagini esperite presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Tezze sul Brenta non

sono risultate pratiche edilizie (concessioni e/o autorizzazioni, condoni, ecc.)

riguardanti il fabbricato oggetto di valutazione ad eccezione della Concessione Edilizia

n. 4.015 del 07.04.1979 per la “sistemazione interna di fabbricato urbano” con

“Permesso di Abitabilità” del 12.02.1980 (risp.te All. P1P1P1 e P2P2P2 in fascicolo allegati)

riguardante però unità immobiliare di altra ditta e non sottoposta a pignoramento.

Come già esposto nel precedente punto 2.b) si può ragionevolmente ritenere che il

fabbricato di cui fa parte l’unità immobiliare oggetto di esecuzione risalga a data

anteriore al 01.09.1967, data di entrata in vigore della legge 06.08.1967 n. 765,

e non sembra che recentemente, con l’eccezione sopra descritta, abbia subito

interventi edilizi per i quali fossero richiesti provvedimenti autorizzativi.

Per quanto appurato e per quanto è stato possibile constatare si ritiene che il

fabbricato possa essere considerato regolare sotto il profilo edilizio.

*+ + + *+ + + *

2.i2.i2.i)2.i ) indagine urbanistica

Premesso che non è necessario acquisire il Certificato di Destinazione Urbanistica in

quanto l’immobile oggetto di pignoramento, così come identificato al punto 2.a), è un

fabbricato, questo ricade, secondo il PAT del Comune di Tezze sul Brenta, all’interno

dell’Ambito Territoriale Omogeneo individuato come “ATO – 03.1”, definito come

“insediamento urbano di tezze-granella”, in un’area classificata tra le “Aree di centro

storico” regolata principalmente dall’art. 26.

Più precisamente poi, secondo il primo Piano degli Interventi, corrispondente al P.R.G.

vigente e confermato dal Piano degli Interventi recentemente adottato dal Comune di

Tezze sul Brenta, l’area in questione è classificata come “Zona A e complessi o edifici

isolati di interesse storico-architettonico-ambientale esterni al centro storico.” ed è

disciplinata dall’art. 22 delle N.T.O. del P.I. (già art. 6 delle N.T.A. del P.R.G. )

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Sommariamente si precisa che, ai sensi del citato art. 6 le destinazioni d’uso

consentite sono quella residenziale, uffici, artigianato artistico e/o di servizio,

direzionale, servizi e/o attrezzature di interesse comune e ristoro (con condizioni)

mentre gli interventi ammessi vanno dall’ordinaria manutenzione fino anche

all’eventuale ampliamento per fabbricati non classificati come nel caso in esame.

Per un maggiore dettaglio si allega comunque sotto la lettera “QQQQ” in fascicolo

allegati, stralcio delle norme sopra richiamate riportanti gli artt. più rilevanti.

*+ + + *+ + + *

2.l2.l2.l)2.l ) criteri di valutazione, valutazione

Criteri di valutazione

Per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili si deve tener

conto di tutte le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali possono essere, per

i fabbricati, la posizione rispetto ai centri abitati, la loro destinazione d’uso e

urbanistica, la conformità ai provvedimenti autorizzativi, il grado delle finiture, lo stato

di conservazione e manutenzione, la presenza di area scoperta ed ogni altra

considerazione di carattere generale che possa influire sulla stima.

Ciò premesso si adotterà come metodo di stima quello sintetico per valori unitari

consistente nell'applicare al parametro "metro quadrato di superficie" (lorda

convenzionale), un valore determinato mediante raffronti con più prezzi di mercato noti.

* * * * *

Valutazione

Da indagini svolte alla ricerca dei prezzi elementari di mercato risulta che in

trasferimenti di unità abitative, situate nel centro abitato e analoghe per vetustà e

condizioni generali, sono stati applicati valori variabili da € 200,00/250,00 fino a €.

400,00 ca. al metro quadrato di superfice lorda.

Nel caso specifico occorre considerare che trattasi di costruzioni particolarmente

vetuste, in cattive condizioni di manutenzione e conservazione e con parti ad uso

comune nella parte “abitativa” (vano scale ed accessi) ove il valore deriva principalmente

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della possibilità di un loro recupero funzionale più che dal loro stato e destinazione

attuali; inoltre considerato che la parte “rurale” risulta censita con rendita presunta e che

si rende necessaria la redazione di idonee variazioni catastali per “allineare” le relative

intestazioni a quanto stabilito con gli atti di provenienza, si è tratta la convinzione che il

più probabile valore di mercato di un metro quadrato di superficie lorda dell'immobile

in oggetto debba essere collocato in prossimità del livello inferiore della fascia dei

prezzi e, più precisamente, in €. 220.000 per un valore complessivo come di seguito

indicato:

mq. 232,00 x € 220,00/mq = € 51.040,00. con la precisazione che in detta cifra è

compresa l’incidenza della corte comune mappale 508 del catasto terreni. Si ritiene pertanto di poter determinare nella cifra di arrotondati € 51.000,00 (diconsi euro cinquantunmila/00) il più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di esecuzione.

*+ + + *+ + + *

2.m2.m2.m)2.m ) quota di competenza, usufrutto, diritti reali

Si ribadisce che, per quanto riportato al precedente punto 1), la ditta esecutata detiene

l’intera nuda proprietà degli immobili pignorati, fatte salve le parti comuni per legge per

quanto riguarda il mapp. 508 sub. 1, ad eccezione del mappale 508 del Catasto Terreni

(corte) del quale la ditta esecutata risulta proprietaria in ragione di 1/2.

Tuttavia, come già evidenziato, essendo deceduti i titolari del diritto di usufrutto, la

titolarità sull’immobile è divenuta la piena proprietà e da indagini esperite presso la

Conservatoria dei RR.II. di Bassano del Grappa non risulta poi che il bene oggetto della

presente perizia sia gravato da altri diritti reali.

*+ + + *+ + + *

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RIEPILOGO GENERALE (cfr. prospetto riepilogativo all. 17)

--- ) IDENTIFICAZIONE DERIVANTE DALL’ATTO DI PIGNORAMEPIGNORAMENTONTO (trascritto a Bassano del Grappa il 07.05.2012 ai nn. 2.698 R.P. e 3.586 R.G ) ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 508 sub 1, Nat. A4 abitazione di tipo popolare, via Fornace, Consistenza 4 vani; ● Catasto Terreni del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Foglio 2, particella n. 911 sub -, Nat. E ente comune; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 912 sub -, Nat. E ente comune,Consistenza 0,2 mq; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 508 sub -, Nat. E ente comune, Consistenza 1,23 mq; ● Catasto Fabbricati del Comune di Tezze sul Brenta (VI), Sezione urbana -, Foglio 2, particella n. 914 sub -, Nat. E ente comune,Consistenza 0,6 mq;

--- ) IDENTIFICAZIONE ATTUALE Identificativo Catastale: Comune: Tezze sul Brenta - Catasto Fabbricati - Fg 2 – Mapp 508 sub 1 – Cat A/4 - Cl 3 – Vani 4 - R.C. € 161,13 - Via Fornace Comune: Tezze sul Brenta - Catasto Terreni - Fg 2 – Mapp 911– Ente Urbano di are 0.90 Mapp 912– Ente Urbano di are 0.20 Mapp 508– Ente Urbano di are 1.23 Mapp 914– Ente Urbano di are 0.60 Comune: Tezze sul Brenta - Catasto Fabbricati - Fg 2 – Mapp 911 sub 1 – Cat C/2 - Cl 2 – Mq 20 - R.C. € 33,05 - Via Fornace Tipologia del bene: Porzioni di casa unifamiliare ai piani sottostrada, terra primo e secondo e corpo accessorio con area di pertinenza comune ad altre unità risalente agli anni ’60 del secolo scorso. Trattasi di unità immobiliare composta da quattro locali sovrapposti serviti da accesso e vano scale comune ad altra unità immobiliare, da locale ad uso stalla con fienile al piano superiore. Il corpo accessorio, unito al fabbricato principale da una tettoia, è composto da un locale al piano terra ed uno al piano primo ad uso deposito/magazzino. Ubicazione: Tezze sul Brenta – Via Fornace, 24 Valore Finale: € 51.000,00 Usufrutto: NO (per decesso titolari del diritto) Vincoli – Diritti reali: NO Quota di Comproprietà: 1/1 Diritto Venduto: 1/1 in piena proprietà; il mappale 508 al catasto terreni ½ in piena proprietà Divisione dell'immobile: NO (proprietario esclusivo) Valore Diritto Venduto: € 51.000,00 Regime dei beni: in stato di semiabbandono – utilizzati saltuariamente dall’esecutato Regolarità Urbanistica: Trattasi di fabbricato risalente a data anteriore al 01.09.1967

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3) immobili in Comune di San Nazario

*+ + + *+ + + *

3) immobili in ditta a Battocchio Pergentino /ditta esecutata - lotto 3

333.a3.a.a.a)) identificazione catastale, verifica di corrispondcorrispondenzaenza ––– provenienza immobili; Gli immobili indicati nell’attoatto di pignoramento immobiliare trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bassano del Grappa 07.05.2012 ai nn. 2.698 R.P. e 3.586 R.G., con la descrizione seguente: ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 47 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 306 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 311 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 313 sub -, Nat. T terreno; da indagini esperite presso l'Agenzia del Territorio di Vicenza, corrispondono agli

immobili individuati al Catasto Terreni del Comune di San Nazario con i seguenti

identificativi:

FGL MAPP. SUB PORZ QUALITA’ CLASSE SUPERFICE R DOMINICALE R AGRARIO

5 47 - - INCOLTO PROD U Ha 0 Are 06 ca 40 € 0,03 € 0,03

5 306 - - PRATO 4 Ha 0 Are 04 ca 10 € 0,85 € 0,74

5 311 - - PRATO 3 Ha 0 Are 02 ca 20 € 0,57 € 0,40

5 313 - - PRATO 2 Ha 0 Are 02 ca 40 € 0,74 € 0,50

tutti intestati alla seguente ditta

--- terzi BATTOCCHIO Antonio nato a Tezze sul Brenta il 15/06/1944 ––– propr. 1/1/4444

--- esecutato BATTOBATTOCCHIOCCHIO Pergentino nato a Bassano del Gra ppa il 03/03/1954 ––– propr. 222/2///4444

--- terzi BROTTO Francesca natnata aaa a Tezze sul Brenta il il 01/10/1945 ––– propr. 1/1/4444

Il tutto come risulta dall’allegata copia deIla visura catastale (all. RRR in fascicolo allegati).

La ditta intestata così come esposta negli atti catastali, corcorrisponde risponde perciò, per la

quota di spettanza, alla ditta esecutata alla quale gli immobili sono pervenuti per

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compravendita 14.04.1983 n. 78.464 di rep. notaio Rinaldo Rinaldi trascritta a Bassano

del Grappa il 10.05.1983 ai nn. 2.185 R.P. e 2.604 R.G. (all. SSS – in fascicolo allegati copia

nota di trascrizione), e gli identificativi catastali dei beni pignorati, come risulta dalle

verifiche esperite presso l’Agenzia del Territorio di Vicenza corrispondono ai dati

riportati nell’atto di pignoramento.

Gli immobili in oggetto formano un unico appezzamento che è evidenziato in giallo

nell’allegato estratto catastale (all.all. 181818).18

*+ + + *+ + + *

3.b) descrizione e consistenza degli iimmobilimmobili Oggetto di descrizione sono, come più sopra indicato, quattro mappali catastali

formanti un unico appezzamento di terreno evidenziato in giallo nell’allegato estratto

catastale (all. 181818)18 , situato nel Comune di San Nazario, in Via Fabbri, in prossimità della

località denominata “Lepre” nel massiccio del Monte Grappa a ca. 4 km. da Ponte San

Lorenzo deviando a sx. dalla Strada Provinciale Cadorna lungo la direttrice Romano

d’Ezzelino – Monte Grappa (rif.to mappa toponomastica in documentazione fotografica

all. 191919).19

Trattasi di un appezzamento di complessivi mq. 1.510 catastali, di forma planimetrica

pressoché rettangolare e dal punto di vista altimetrico sufficientemente regolare,

confinante in senso NESO con i mappali 532, 182, 309, 305, 164, 316, 312 e 456 salvo

altri, accessibile anche con mezzi carrabili attraverso una carrareccia di poche centinaia

di metri con partenza da strada pubblica; l’immobile, che per la maggior parte è incolto

e giace su terreno lievemente ondulato, non è completamente individuabile sul posto

per la mancanza di confini certi su più lati ed in parte costituisce un corpo unico senza

soluzione di continuità con i mappali adiacenti di altra proprietà. (rif.to documentazione

fotografica - all. 191919 – foto 1 e 2)

*+ + + *+ + + *

geometra sante lago via p. mascagni 2/a -–36056 tezze sul brenta – (VI) – tel. 0424539536 – e-mail [email protected]

3.c3.c3.c)3.c ) regime degli immobili e stato di possesso Relativamente alla proprietà dell’immobile si può affermare che per quanto riportato al precedente punto 3.a), la ditta esecutata detiene la quota di 1/2 della piena proprietà degli immobili pignorati. Relativamente al loro utilizzo invece, per quanto appreso dalle parti in sede di sopralluogo ad altro immobile e per quanto deducibile dal sopralluogo sugli stessi, si può ritenere che siano liberi.

*+ + + *+ + + *

3.d3.d3.d)3.d ) isciscrizionirizioni e trascrizioni gravanti sui beni Dagli accertamenti eseguiti presso la Conservatoria dei RR.II. di Bassano del Grappa

sono risultate le seguenti trascrizioni e iscrizioni a carico dei beni di cui alla

individuazione catastale precedente:

Oltre alla trascrizione dell’atto di provenienza indicato al precedente punto 1.a)

(compravenditacompravendita 14.04.1983 n. 78.464 di rep. notaio Rinaldo Rinaldi trascritta il

10.05.1983 ai nn. 2.185 R.P. e 2.604 R.G.)

è risultato quanto segue:

--- Trascrizione in data 070707.007 .0.0.05555.2012.2012 --- R.G. 3.586 ––– R.P. 2.698

a favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA’ COOPERATIVA PER AZIONI

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ––– Guidolin Maria Teresa )

Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili del

22.02.2012 rep. n. 219/2012 di UNEP presso il Tribunale di Bassano del

Grappa.

iscrizioni Relativamente alle iscrizioni è risultato che gli immobili descritti nel presente capitolo

sono colpiti dalle iscrizioni I3), I4), I5) ed I6) già descritte al precedente punto 1.d)

*+ + + *+ + + *

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3.e3.e3.e)3.e ) vincoli, oneri Non sono emersi vincoli e/o oneri di natura edificatoria gravanti sui beni né altri

vincoli e/o oneri connessi con il loro carattere storico-artistico; non sono emerse altresì

limitazioni all’uso dell’immobile, né diritti di abitazione, domande giudiziali, di

assegnazione della casa coniugale riguardanti l’immobile stesso.

*+ + + *+ + + *

333.f)3.f) oneri condominiali Trattasi di nudo terreno.

*+ + + *+ + + *

333.3...gggg)) comproprietà; Per quanto esposto al precedente punto 3.a) l’odierna ditta esecutata risulta detenere

relativamente all’immobile descritto i diritti di comproprietà pari ad 1/2 della piena

proprietà; dalle indagini svolte emerge che la rimanente quota pari ad 1/2 è in capo in

parti uguali a due altri soggetti.

Le generalità e residenza/sede dei comproprietari diversi dall'esecutato sono indicate

nell’allegato T) In fascicolo allegati.

*+ + + *+ + + *

333.h)3.h) profilo autorizzativo e regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile Trattasi di nudo terreno privo di qualsiasi costruzione.

*+ + + *+ + + *

3.i3.i3.i)3.i ) indagine urbanistica Dalle indagini presso l'Ufficio Tecnico del Comune di San Nazario si è accertato che gli

immobili oggetto di pignoramento ricadono in zone territoriali omogenee di diverso

tipo; parte infatti ricadono in “zona montana” di tipo E/4 e parte in “zona agricola E/3 –

zona montana” di tipo E/3.2 secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici e/o

adottati del Comune.

Di seguito si precisa solamente che in tali zone si possono insediare, quando

possibile, esclusivamente aziende agricole, allevamenti zootecnici di tipo industriale,

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infrastrutture tecniche e di difesa del suolo e impianti tecnici di modesta entità attuando

il P.I. a mezzo di intervento edilizio diretto e si rinvia per i maggiori dettagli all’allegato

C.D.U. (all.all. 202020)20

*+ + + *+ + + *

3.l3.l3.l)3.l ) criteri di valutazione, valutazione

Criteri di valutazione

Per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili si deve tener

conto di tutte le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali possono essere,

trattandosi di terreni, la posizione rispetto ai centri abitati, la destinazione urbanistica,

l’accessibilità, la sfruttabilità, i gravami, la configurazione planimetrica ed altimetrica e

la consistenza ed ogni altra considerazione di carattere generale che possa influire sulla

stima.

Ciò premesso si adotterà come metodo di stima quello sintetico per valori unitari

consistente nell'applicare al parametro "metro quadrato di superficie" un valore

determinato mediante raffronti con più prezzi di mercato noti.

* * * * *

Valutazione

Quanto sopra premesso, al fine di individuare i prezzi unitari elementari sono

state svolte le necessarie di mercato rilevando che i terreni a destinazione agricola sono

trattati costantemente per prezzi unitari variabili, a seconda di accessibilità,

configurazione plani-altimetrica e tipo di coltura, dai 2,50 ai 3,50/4,00 € al

metro quadrato; peraltro detti valori sono piuttosto stabili e non hanno subito

variazioni sostanziali nel corso degli ultimi anni.

Nel caso specifico occorre considerare che trattasi di un appezzamento di

relativamente modeste dimensioni, accessibile mediante carrareccia insistente su fondi

di altra proprietà e inserito in una zona caratterizzata dalla presenza di alcuni fabbricati

a destinazione residenziale che sembrano formare un piccolo villaggio; peraltro il detto

appezzamento si estende senza soluzione di continuità proprio con la corte di uno di

questi fabbricati

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Per quanto descritto si è tratta la convinzione che il più probabile valore di mercato di

un metro quadrato di superficie dell'immobile in oggetto debba essere collocato al

livello superiore della fascia dei prezzi e, più precisamente, in €. 4,00 per un valore

complessivo come di seguito indicato:

mq. 1.510 x € 4,00/mq = € 6.040,00.

Si ritiene pertanto di poter determinare nella cifra di arrotondati € 6.000,00 (diconsi

euro seimila/00) il più probabile valore di mercato dell'immobile oggetto di stima

all’attualità

*+ + + *+ + + *

2.m2.m2.m)2.m ) quota di competenza, usufrutto, diritti reali Si ribadisce che, per quanto riportato al precedente punto 3.g), l’odierna ditta esecutata risulta detenere i diritti di comproprietà pari ad 1/2 della piena proprietà dell’immobile pignorato e, da indagini esperite presso la Conservatoria dei RR.II. di Bassano del Grappa, non risulta che il bene oggetto della presente perizia sia gravato da usufrutto od altri diritti reali. Il valore della piena proprietà, per la quota di 1/2 oggetto di pignoramento risulta quindi essere il seguente: € 6.000,00/2 = €. 3.000,00 (diconsi euro tremila/00).

*+ + + *+ + + *

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RIEPILOGO GENERALE (cfr. prospetto riepilogativo all. 21)

--- ) IDENTIFICAZIONE DERIVANTE DALL’ATTO DI PIGNORAMEPIGNORAMENTONTO (trascritto a Bassano del Grappa il 07.05.2012 ai nn. 2.698 R.P. e 3.586 R.G ) ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 47 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 306 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 311 sub -, Nat. T terreno; ● Catasto Terreni del Comune di San Nazario (VI), Foglio 5, particella n. 313 sub -, Nat. T terreno;

--- ) IDENTIFICAZIONE ATTUALE Identificativo Catastale: Comune: San Nazario - Catasto Terreni - Fg 5 Mapp 47 – INCOLTO PROD – Cl U - are 06 ca 40 – RD 0,03 – RA 0,03 Mapp 306 – PRATO – Cl 4 - are 04 ca 10 – RD 0,85 – RA 0,74 Mapp 311 – PRATO – Cl 3 - are 02 ca 20 – RD 0,57 – RA 0,40 Mapp 313 – PRATO – Cl 2 - are 02 ca 40 – RD 0,74 – RA 0,50 Tipologia del bene: Nudo terreno di mq. 1510 situato sul massiccio del monte grappa in zona Lepre. Ubicazione: San Nazario – Via Fabbri Valore Finale: € 6.000,00 Usufrutto: NO Vincoli – Diritti reali: NO Quota di Comproprietà: 1/2 Diritto Venduto: 1/2 in piena proprietà; Valore Diritto Venduto: € 3.000,00 Regime dei beni: libero Regolarità Urbanistica: Trattasi di nudo terreno privo di costruzioni

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4) immobili in Comune di Rosà

*+ + + *+ + + *

4) immobili in ditta a Guidolin Maria Teresa /ditta esecutata - lotto 4

4.a4.a4.a)4.a ) identificazione catastale, verifica di corrispondcorrispondenzaenza ––– provenienza immobili; Gli immobili indicati nell’attoatto di pignoramento immobiliareimmobiliare trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bassano del Grappa 07.05.2012 ai nn. 2.698 R.P. e 3.586 R.G., con la descrizione seguente: ● Catasto Terreni del Comune di Rosà(VI), Foglio 6, particella n. 1134 sub -, Nat. T terreno; da indagini esperite presso l'Agenzia del Territorio di Vicenza, corrisponde all’immobile

così individuato al Catasto Terreni del Comune di Rosà

FGL MAPP. SUB PORZ QUALITA’ CLASSE SUPERFICE R DOMINICALE R AGRARIO

6 1134 - - SEM IRR ARB 2 Ha 0 Are 29 ca 18 € 24,11 € 12,06

intestato alla seguente ditta

--- terzi GUIDOLIN Antonia Nives natnata aaa a Rosà il 292929/029 /0/0/01111/19/19/1953535353 ––– propr. 1/1/4444

--- terzi GUIDOLIN Bruna nato a Rosà il 242424/024 /0/0/05555/19/19/1951515151 ––– propr. 1/1/4444

--- terzi GUIDOLIN Gina natnata aaa a Bassano del Grappa il 11101000/0/0/0/01111/19/19/1960606060 ––– propr. 1/1/4444

--- esecutato Guidolin Maria Teresa natnata aaa aaa Rosà il 292929/029 /0/0/08888/1954/1954 ––– propr. 1/1/4444

Il tutto come risulta dall’allegata copia deIla visura catastale (all. UUU in fascicolo allegati).

La ditta intestata così come esposta negli atti catastali, per la quota di pertinenza,

corcorrisponderisponde perciò alla ditta esecutata alla quale gli immobili sono pervenuti per a) successione di G.P. apertasi il 01.02.1998 come da denuncia n. 22 vol. 516 del 30.07.1998, Ufficio del Registro di Bassano del Grappa ivi trascritta il 18.05.1999 ai n. 4.283 R.G. e 3.062 R.P. b) stralcio di quota 30.03.2005 n. 152.881 di rep. notaio Fietta Giuseppe trascritto a Bassano del Grappa il 14.04.2005 ai n. 4.202 R.G. e 2.809 R.P.; c) stralcio di quota 17.10.2005 n. 109.233 di rep. notaio Maffei Nicola trascritto a Bassano del Grappa il 21.10.2005 ai n. 11.587 R.G. e 7.504 R.P.;

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(rispettivamente all. V, WW,, XXX – in fascicolo allegati), e gli identificativi catastali dei beni

pignorati, come risulta dalle verifiche esperite presso l’Agenzia del Territorio di Vicenza

corrispondono ai dati riportati nell’atto di pignoramento....

Gli immobili in oggetto formano un unico appezzamento che è evidenziato in giallo

nell’allegato estratto catastale (all.all. 222222).22

*+ + + *+ + + *

4.b4.b4.b)4.b ) descrizione e consistenza degli immobili Oggetto di descrizione è un appezzamento di terreno, evidenziato in giallo

nell’allegato estratto catastale (all. 22), situato nel Comune di Rosà, Frazione di

Cusinati a circa 1 km. dal centro delle frazioni di Cusinati e San Pietro e a

neppure 4 km. dal capoluogo (rif.to mappa toponomastica in documentazione

fotografica all. 232323)23 in una zona di evidente impronta rurale ma interessata anche da una

edificazione a prevalente destinazione residenziale di tipo sparso.

Trattasi di un appezzamento di complessivi mq. 2.918 catastali e forma planimetrica

rettangolare con dimensioni di ca. mt. 55 x 53, confinante in senso NESO con Via Pigna,

con la Roggia Camona, con il mappale 1135 e con Via Costantino e direttamente

accessibile da entrambe le vie con le quali confina; il terreno è lavorato a mais e non è

recintato ma è comunque ben delimitato dalle strade, dalla roggia e, a sud, dalla

recinzione del mappale confinante.

*+ + + *+ + + *

4.c4.c4.c)4.c ) regime degli immobili e stato di possesso Relativamente alla proprietà dell’immobile si può affermare che per quanto riportato al precedente punto 4.a), la ditta esecutata detiene la quota di 1/4 della piena proprietà degli immobili pignorati. Relativamente al loro utilizzo invece, per quanto deducibile dal sopralluogo sugli stessi e per quanto appreso dalle parti in sede di sopralluogo ad altro immobile, si è appreso che sono utilizzati direttamente dagli altri comproprietari.

*+ + + *+ + + *

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4.d4.d4.d)4.d ) iscrizioni e trascrizioni gravanti sui beni Dagli accertamenti eseguiti presso la Conservatoria dei RR.II. di Bassano del Grappa

sono risultate le seguenti trascrizioni e iscrizioni a carico dei beni di cui alla

individuazione catastale precedente: Oltre alla trascrizione degli atti di provenienza indicati al precedente punto 4.a) (successione di G.P. apertasi il 01.02.1998 trascritta il 18.05.1999 ai n. 4.283 R.G. e 3.062 R.P., stralcio di quota 30.03.2005 n. 152.881 di rep. notaio Fietta Giuseppe trascritto il 14.04.2005 ai n. 4.202 R.G. e 2.809 R.P.; stralcio di quota 17.10.2005 n. 109.233 di rep. notaio Maffei Nicola trascritto il 21.10.2005 ai n. 11.587 R.G. e 7.504 R.P.;) è risultato quanto segue:

--- Trascrizione in data 070707.007 .0.0.05555.2012.2012 --- R.G. 3.586 ––– R.P. 2.698

a favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA’ COOPERATIVA PER AZIONI

contro: DITTA ESECUTATA ( Battocchio Pergentino ––– Guidolin Maria Teresa )

Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili del

22.02.2012 rep. n. 219/2012 di UNEP presso il Tribunale di Bassano del

Grappa.

iscrizioni Relativamente alle iscrizioni è risultato che gli immobili descritti nel presente capitolo

sono colpiti dalle iscrizioni I3), I4), I5) ed I6) già descritte al precedente punto 1.d)

*+ + + *+ + + *

4.e4.e4.e)4.e ) vincoli, oneri Non sono emersi vincoli e/o oneri di natura edificatoria gravanti sui beni né altri

vincoli e/o oneri connessi con il loro carattere storico-artistico; non sono emerse altresì

limitazioni all’uso dell’immobile, né diritti di abitazione, domande giudiziali, di

assegnazione della casa coniugale riguardanti l’immobile stesso.

Solo per scrupolo si fa presente che sul mappale 136 foglio 6, dal quale per

successivi frazionamenti è derivato il mappale 1134 oggetto di pignoramento, venne

costituito “ servitù di non edificare ” da ritenersi “valida finchè non sarà cambiata la

destinazione del terreno da un nuovo piano di fabbricazione “ con dichiarazione di

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vincolo 01.04.1977 n. 81.707 di rep. notaio Eugenio Ziliotto trascritta il 07.04.1977 ai

nn. 1.796 R.G. e 1.492 R.P.

*+ + + *+ + + *

444.f)4.f) oneri condominicondominialialialiali Trattasi di nudo terreno.

*+ + + *+ + + *

444.4...gggg)) comproprietà;

Per quanto esposto al precedente punto 4.a) l’odierna ditta esecutata risulta detenere

relativamente all’immobile descritto i diritti di comproprietà pari ad 1/4 della piena

proprietà; dalle indagini svolte emerge che la rimanente quota pari ad 3/4 è in capo in

parti uguali a tre altri soggetti.

Le generalità e residenza/sede dei comproprietari diversi dall'esecutato sono indicate

nell’allegato TTT) In fascicolo allegati.

*+ + + *+ + + *

444.h)4.h) profilo autorizzativo e regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile Trattasi di nudo terreno privo di qualsiasi costruzione.

*+ + + *+ + + *

4.i4.i4.i)4.i ) indagine urbanistica Dalle indagini presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Rosà si è accertato che

l’immobile oggetto di pignoramento ricade in zona territoriale omogenea di tipo E/2.1,

- Zona Agricola così come si rileva dall’allegato C.D.U. (all. 242424)24

Trattasi di aree definite dall’art. 39 delle Norme Tecniche Operative del Piano degli

Interventi “di primaria importanza per la funzione agricolo - produttiva, con colture

prevalentemente estensive” ove valgono le norme generali dell’art. 38 delle stesse

N.T.O.

Brevemente si precisa che ai sensi dell’art. 44 della L.R. 11/2004, cui il paragrafo 4

del citato art. 38 delle N.T.O. fa espresso rinvio, nella zona agricola sono ammessi,

“…. esclusivamente interventi edilizi in funzione dell'attività agricola, siano essi destinati

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alla residenza che a strutture agricolo-produttive …” e che tali interventi “….. sono

consentiti, sulla base di un piano aziendale, esclusivamente all'imprenditore agricolo

titolare di un'azienda agricola con i seguenti requisiti minimi….”

Per una migliore comprensione si allegano inoltre sotto la lettera “““Y1 “Y1Y1Y1”” ed “ “Y2Y2Y2Y2” in

fascicolo allegati, rispettivamente stralcio delle N.T.O. del P.I. riportanti gli artt. più

rilevanti delle stesse e art. 44 della L.R. 11/2004 ai quali si rinvia per i maggiori dettagli.

*+ + + *+ + + *

4.l4.l4.l)4.l ) criteri di valutazione, valutazione

Criteri di vavalutazionelutazione

Per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili si deve tener

conto di tutte le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali possono essere,

trattandosi di terreni, la posizione rispetto ai centri abitati, la destinazione urbanistica,

l’accessibilità, la sfruttabilità, i gravami, la configurazione planimetrica ed altimetrica e

la consistenza ed ogni altra considerazione di carattere generale che possa influire sulla

stima.

Ciò premesso si adotterà come metodo di stima quello sintetico per valori unitari

consistente nell'applicare al parametro "metro quadrato di superficie" un valore

determinato mediante raffronti con più prezzi di mercato noti.

* * * * *

Valutazione

Quanto sopra premesso, al fine di individuare i prezzi unitari elementari sono

state svolte le necessarie di mercato rilevando che i terreni a destinazione agricola sono

trattati costantemente per prezzi unitari variabili, a seconda di accessibilità,

configurazione altimetrica e tipo di coltura, in una fascia piuttosto ampia che va dai

12,00/13,00 fino ai 17,00/18,00 € al metro quadrato con valori sostanzialmente

stabili nel corso degli ultimi anni.

Nel caso specifico occorre considerare che trattasi di un appezzamento di discrete

dimensioni, recintato, direttamente accessibile da due strade pubbliche, con forma

regolare e inserito in una zona appena ai margini di aree già edificate.

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Per quanto descritto si è tratta la convinzione che il più probabile valore di mercato di

un metro quadrato di superficie dell'immobile in oggetto debba essere collocato in

prossimità del livello superiore della fascia dei prezzi e, più precisamente, in €. 18,00

per un valore complessivo come di seguito indicato:

mq. 2.918 x € 18,00/mq = € 52.524,00.

Si ritiene pertanto di poter determinare nella cifra di arrotondati € 52.500,00 €

(diconsi euro cinquantaduemilacinquecento/00) il più probabile valore di mercato

dell'immobile oggetto di stima all’attualità.

*+ + + *+ + + *

444.m4.m.m.m)) quota di competenza, usufrutto, diritti reali

Si ribadisce che, per quanto riportato al precedente punto 4.g), l’odierna ditta

esecutata risulta detenere i diritti di comproprietà pari ad 1/4 della piena proprietà

dell’immobile pignorato e, da indagini esperite presso la Conservatoria dei RR.II. di

Bassano del Grappa, non risulta che il bene oggetto della presente perizia sia gravato da

usufrutto od altri diritti reali.

Il valore della piena proprietà, per la quota di 1/4 oggetto di pignoramento

risulta quindi essere il seguente:

€ 52.500,00/4 = €. 13.125,00 (diconsi euro tredicimilacentoventicinque/00).

*+ + + *+ + + *

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RIEPILOGO GENERALE (cfr. prospetto riepilogativo all. 25)

--- ) IDENTIFICAZIONE ATTUALE Identificativo Catastale: Comune: Rosà - Catasto Terreni - Fg 6 Mapp 1134 – SEM IRR ARB – Cl 2 - are 29 ca 18 – RD 24,115 – RA 12,06 Tipologia del bene: Nudo terreno di mq. 2918 situato in Rosà, frazione di Cusinati Ubicazione: Rosà – Via Pigna angolo Via Costantino Valore Finale: € 52.500,00 Usufrutto: NO Vincoli – Diritti reali: NO Quota di Comproprietà: 1/4 Diritto Venduto: 1/4 in piena proprietà; Valore Diritto Venduto: € 13.125,00 Regime dei beni: utilizzato dagli altri comproprietari Regolarità Urbanistica: Trattasi di nudo terreno privo di costruzioni

*+ + + *+ + + *

Ciò è quanto in mia fede e con serena coscienza posso affermare ad espletamento dell'incarico ricevuto. Tezze sul Brenta 30.11.2012 il c.t.u. geom. Sante Lago

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VERBALE DI DEPOSITO L'anno 2012, il giorno 30 del mese di novembre, avanti al sottoscritto Cancelliere Capo è comparso il geom. Sante Lago, il quale deposita la presente perizia che si compone di n. 50 facciate dattiloscritte compresa la presente e la successiva, n. 25 allegati ed un fascicolo allegati contenente 30 allegati: all. 1): estratto mappa catastale; all. 2): copia visura catastale; all. 3): planimetria unità immobiliare mapp. 34 sub. 5 foglio 5; all. 4): planimetria unità immobiliare mapp. 34 sub. 6 foglio 5; all. 5): elaborato planimetrico mapp. 34 foglio 5; all. 6): elaborato grafico blocco/lotto 1; all. 7): documentazione fotografica blocco/lotto 1; all. 8): prospetto riepilogativo lotto 1); all. 9): copia visura catastale all. 10): copia visura catastale all. 11): copia visura catastale all. 12): copia visura catastale all. 13): estratto mappa catastale; all. 14): planimetria unità immobiliare mapp. 508 sub. 1 foglio 2; all. 15): elaborato grafico blocco/lotto 2; all. 16): documentazione fotografica blocco/lotto 2; all. 17): prospetto riepilogativo lotto 2); all. 18): estratto mappa catastale; all. 19): documentazione fotografica blocco/lotto 3; all. 20): CDU lotto 3; all. 20): prospetto riepilogativo lotto 3); all. 22): estratto mappa catastale; all. 23): documentazione fotografica blocco/lotto 4; all. 24): CDU lotto 4; all. 25): prospetto riepilogativo lotto 4);

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- FASCICOLO ALLEGATI all. A): copia visura catastale; all. B): copia atto di provenienza; all. C1): copia licenza edilizia n. 869; all. C2): copia certificato di abitabilità; all. D): copia Concessione Edilizia n. 5.850 del 15 mar 1989; all. E): copia Concessione Edilizia in Sanatoria n. 87; all. F): copia Autorizzazione Edilizia n. 1777; all. G): copia Autorizzazione Edilizia n. 2023; all. H): copia Autorizzazione Ambientale; all. I): copia Permesso di Abitabilità; all. J): stralcio N.T.O. del P.I.; all. K): copia visura catastale; all. L): copia atto di provenienza; all. M1): copia visura catastale; all. M2): copia visura catastale; all. N1): copia certificato di morte; all. N2): copia certificato di morte; all. O): copia certificato di nascita; all. P1): copia Concessione Edilizia n. 4015; all. P2): Permesso di Abitabilità Edilizia; all. Q): stralcio N.T.O. del P.I.; all. R): copia visura catastale; all. S): copia atto di provenienza; all. T): elenco comproprietari; all. U): copia visura catastale; all. V): copia dichiarazione di successione; all. W): copia atto di provenienza; all. X): copia atto di provenienza; all. Y1): stralcio N.T.O. del P.I.; all. Y2): stralcio L.R. 11/2004; il Cancelliere il c.t.u.

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