Rapport Justificatif Modification du PAP « route de Dippach » à Mamer
Table des matières
1. INTRODUCTION ...... 3
1.1. Contexte ...... 3
1.2. Situation cadastrale ...... 4
2. CADRE RÈGLEMENTAIRE ...... 5
2.1. Plan d’aménagement général ...... 5
3. DESCRIPTIF DU PARTI URBANISTIQUE ...... 12
3.1. Cadre urbain ...... 12
3.2. Cadre environnemental ...... 16
4. EXPOSÉ DES MOTIFS ...... 18
4.1. Programmation du PAP ...... 18
4.2. Aménagement des espaces privés ...... 20
4.3. Aménagement des espaces publics ...... 27
5. SYNTHÈSE DES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PAP...... 29
6. ANNEXES ...... 31
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1. INTRODUCTION
Le bureau BEST Ingénieurs – Conseils, agissant au nom et pour le compte de la société A&R PROJECTS S.A., présente ci-après les documents nécessaires à l’introduction en procédure d’une modification du plan d’aménagement particulier (PAP) « route de Dippach » dans la Commune de Mamer, selon la loi du 3 mars 2017 dite « Omnibus », portant modification de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain.
Ce PAP a pour objet de préciser et d’exécuter les dispositions règlementaires du plan d’aménagement général (PAG) et du règlement sur les bâtisses, les voies publiques et les sites de la Commune de Mamer afin de permettre l’aménagement de bâtiments à vocation multi-résidentielle.
1.1. Contexte
La commune de Mamer présente une superficie de 27,80 km² pour 8.837 habitants (31/12/2015 - source : A.C. Mamer) et est constituée des localités de Mamer, Capellen et Holzem.
Elle jouit d’une situation géographique intéressante de par sa proximité avec la Ville de Luxembourg et par le fait qu’elle soit traversée par de nombreux axes routiers et ferroviaires d’importance internationale et nationale.
En tant que localité principale de la commune, Mamer abrite les fonctions administratives ainsi que des nombreux commerces et services.
La zone couverte par le présent projet s’étend sur une superficie de 13,35 ares et est située le long de la « route de Dippach », au centre de la localité, non loin de la gare et de la mairie.
Figure 1 : Plan de situation générale (Source : Administration du Cadastre et de la Topographie (2013)).
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1.2. Situation cadastrale
Le présent projet porte sur un bien situé « route de Dippach » à Mamer, cadastré Commune de Mamer, section B de Mamer-sud, numéros 220/7543 et appartient à la société A&R PROJECTS S.A. (voir acte de vente en annexe).
Zone de projet
Figure 2 : Extrait du cadastre (Source : ACT).
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2. CADRE RÈGLEMENTAIRE
2.1. Plan d’aménagement général
Les fonds couverts par le présent PAP sont inscrits dans la « zone mixte urbaine – MIX-u » et superposés d’une « zone soumise à un plan d’aménagement particulier ”nouveau quartier” » (PAP- NQ), d’un « secteur protégé de type ”environnement construit” » et d’une « zone de servitude ”urbanisation – habitat espèces protégées” » (H11) au plan d’aménagement général de la Commune de Mamer. (Réf : 22C/018/2015)
La maison existante est couverte du symbole « bâtiment protégé ».
Les coefficients du degrés d’utilisation du sol admis dans la zone de projet sont les suivants :
PAP-NQ – SD : M12 MIX-u 0,40 1,10 COS CUS Min - 80 CSS 0,70 DL Min
2.1.1. Partie graphique
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Figure 3: Extrait et légende du PAG (Source: Commune de Mamer).
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2.1.2. Partie écrite
Les règles d’aménagement de cet espace sont définies dans la partie écrite du plan d’aménagement général de la Commune de Mamer. Les principaux articles concernant le présent PAP sont libellés comme suit :
« Art. 2 - Zones mixtes
On distingue :
• la zone mixte urbaine – MIX-u et • la zone mixte villageoise – MIX-v
2.1 – Zone mixte urbaine
La zone mixte urbaine couvre les localités ou parties de localités à caractère urbain. Elle est destinée à accueillir, dans des proportions qui varient en fonction de sa localisation et de sa vocation, des habitations, des activités de commerce dont la surface de vente est limitée à 2.000 m² par immeuble bâti, des activités de loisirs, des services administratifs ou professionnels, des hôtels, des restaurants et des débits à boissons, des équipements de service public, des établissements de petite et moyenne envergure, ainsi que des activités de récréation et des espaces libres correspondant à l’ensemble de ces fonctions.
Pour tout plan d’aménagement particulier « nouveau quartier », la part minimale de la surface construite brute à réserver à l’habitation ne pourra être inférieure à 25%.
Art. 19 – Les zones délimitant les fonds soumis à l’élaboration d’un plan d’aménagement particulier « nouveau quartier »
Le développement urbain dans ces zones est orienté par le schéma directeur. Ces zones font l’objet d’un ou plusieurs plans d’aménagement particulier « nouveau quartier ».
Art. 21 – Zones de servitude « urbanisation »
Les zones de servitude «urbanisation» comprennent des terrains situés dans les zones urbanisées, les zones destinées à être urbanisées ou dans les zones destinées à rester libres. Des prescriptions spécifiques sont définies ci-après aux fins d’assurer la sauvegarde de la qualité urbanistique, ainsi que de l’environnement naturel et du paysage d’une certaine partie du territoire communal.
Les prescriptions y relatives, spécifiées dans le schéma directeur respectif, sont détaillées ci-après par type de servitude, dont la ou les lettres sont indiquées également dans la partie graphique.
H 1 – 19 – Servitude « urbanisation – habitat espèces protégées »
Les prescriptions relatives aux servitudes d'urbanisation définies avec une lettre "H" suivie d'un chiffre, marquées comme telles sur la partie graphique du PAG, sont à mettre en œuvre lors de l'élaboration des plans d'aménagement particulier « nouveau quartier » (PAP-NQ) sur la base du schéma directeur respectif, ainsi que lors de l’élaboration d’un lotissement de terrain (PAP-QE), sont
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Elles sont détaillées sur base de la SUP, comme suit :
Les articles énumérés 17 et 20 sont ceux de la loi modifiée du 19 janvier 2004 concernant la protection de la nature et des ressources naturelles sont ceux de la loi.
H11 Art. 20 :
M12 Route de Im Zuge einer Erschließung der Planzone und hiermit verbundener potentiell Dippach notwendiger Abrissarbeiten sind die betroffenen Gebäude der Planzone vor einer Flächeninanspruchnahme durch einen Artenkunde-Spezialisten auf etwaige Individuen oder Quartiere geschützter Arten (speziell Fledermäuse) zu untersuchen. Vorhandene Individuen müssen in geeignete, nahe gelegene Lebensräume umgesiedelt werden. Vorhandene Quartiere müssen vor einer Zerstörung andernorts kompensiert werden (CEF-Maßnahmen)
Art. 23 – Secteur protégé d’intérêt communal – environnement construit "C"
Les secteurs protégés d’intérêt communal de type « environnement construit » constituent les parties du territoire communal qui comprennent des immeubles ou parties d’immeubles à protéger, alors qu’ils répondent à un ou plusieurs des critères suivants, tels que dûment constatés dans l’étude préparatoire : authenticité de la substance bâtie, de son aménagement, rareté, exemplarité du type de bâtiment, importance architecturale, témoignage de l’immeuble pour l’histoire nationale, locale, sociale, politique, religieuse, technique ou industrielle. Les secteurs protégés de type « environnement construit » englobent : - les bâtiments protégés - les gabarits protégés - le petit patrimoine protégé - les sites et monuments nationaux En cas de contradiction entre les dispositions de la présente partie écrite et celles des parties écrites des plans d’aménagement particuliers « quartier existant » (PAP-QE) et du règlement sur les bâtisses, les dispositions de la présent partie écrite font foi.
Les bâtiments désignés « bâtiments protégés » sont marqués d’une étoile bleue dans la partie graphique du PAG et sur la liste annexée.
Les « gabarits protégés » sont marqués d’un trait discontinu bleu dans la partie graphique du PAG.
Les travaux à réaliser sur les « autres bâtiments se trouvant dans le secteur protégé », ainsi que la « construction de nouveaux immeubles » situés dans le secteur protégé « C », doivent s’intégrer dans la structure caractéristique du bâti existant traditionnel. Les éléments à considérer dans la planification et dans la réalisation des travaux et des constructions sont les éléments caractéristiques en place, à savoir le parcellaire, l’implantation, le gabarit, le rythme des façades, ainsi que les matériaux et teintes traditionnelles de la région. Une architecture contemporaine de qualité est de mise pour toute nouvelle construction.
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L’implantation des constructions est déterminée en s’inspirant du contexte et notamment des constructions existantes voisines et du site. Pour des raisons urbanistiques et de sécurité, elle pourra aussi être définie par l’administration communale.
Tous travaux de réparation, de restauration, de rénovation, d’amélioration énergétique, d’agrandissement, d’extension ou de transformation quelconque de ces immeubles (ci-après appelés « travaux ») sont en principe autorisé, dans le respect des règles et procédures définies ci-après.
En cas de divergence entre l’inscription de la construction sur le fond de plan, c.à.d. le plan cadastral, et l’implantation réelle, l’alignement des façades et/ou le volume des constructions existantes fait foi. Un mesurage cadastral pourra être demandé.
23.1 – Bâtiments protégés
Les bâtiments protégés ne pourront subir aucune démolition, transformation modification ou agrandissement qui pourrait nuire à la valeur historique, artistique ou esthétique ou altérer leur gabarit ou leur aspect architectural, sauf si des faits inhérents à la sécurité et/ou à la salubrité publique, dûment justifiés et établis, justifient alors un projet de démolition.
Toute intervention sur un bâtiment protégé doit veiller à la conservation et la mise en valeur des composantes architecturales existantes tant à l’extérieur du bâtiment, ces composantes sont :
- le rythme entre surfaces pleines et vides
- les formes et éléments de toiture
- les dimensions, formes et position des baies
- les modénatures
- les éléments de décoration qui caractérisent ledit bâtiment
- les matériaux utilisés traditionnellement
- les revêtements et teintes traditionnels
Pour les façades et toitures à l’arrière des constructions, non directement visibles du domaine public, une certaine flexibilité peut être accordée pour la taille et la forme des ouvertures, ainsi que pour les agrandissements telles que véranda ou autres augmentations de la surface habitable et/ou exploitable.
Préalablement à la délivrance d’une autorisation de construire, l’autorité compétente en matière d’autorisation de construire (ci-après appelé « autorité compétente ») peut demander au Service des sites et monuments nationaux de faire réaliser un inventaire portant sur les composantes architecturales identitaires d’un bâtiment protégé.
À la demande du propriétaire ou de l’autorité compétente, un inventaire peut encore être établi pour les éléments identitaires se trouvant sur la parcelle et aux alentours du bâtiment protégé.
L’autorité compétente peut ordonner la conservation de la structure et des éléments historiques et identitaires inventoriés.
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2.1.3. Schéma directeur
Les fonds couverts par le présent projet sont situés dans une zone PAP-NQ et ont donc fait l’objet d’un schéma directeur définissant les options d’aménagement de ce nouveau quartier.
Figure 4 : Extrait du schéma directeur « Route de Dippach » à Mamer (Source : AC MAMER)
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Les éléments principaux mis en évidence par le schéma directeur concernant la zone de projet sont :
a) aménager une entrée vers le nouveau quartier b) aménager une placette au nord de la parcelle c) développer des connexions piétonnes depuis la « route de Dippach », vers un espace vert programmé au centre du nouveau quartier d’une part et vers le site de l’administration communale de Mamer et le parc « Brill » d’autre part. d) Préserver la maison existante. e) Proposer une densité d’habitation en relation avec le centre ancien de la localité, avec les transports publics et la proximité de la gare. f) Développer un quartier d’habitation innovateur et contemporain.
2.1. Plan d’aménagement particulier « rue de Dippach » à Mamer
Le plan d’aménagement particulier « rue de Dippach » à Mamer a été approuvé définitivement par le Ministre de l’intérieur et de l’aménagement du territoire en date du 4 Août 2017 et porte la référence « 17910/22C ».
2.1.1. Partie graphique du PAP « rue de Dippach » à Mamer
Figure 5 : Partie graphique du PAP « Route de Dippach » à Mamer (Source : Best)
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3. DESCRIPTIF DU PARTI URBANISTIQUE
3.1. Cadre urbain
3.1.1. Situation générale
Le PAP est localisé au centre de la localité de Mamer entre la route de « Dippach » (C.R. 102) et le site de l’administration communale.
Le quartier dans lequel s’insère le présent projet présente une bonne mixité. De fait, on y retrouve de l’habitat unifamiliale généralement dans des maisons groupées en bande, quelques exploitations agricoles, des services (restaurant, café, …) ainsi que des bâtiments administratifs ou publics (mairie, service technique, maison de retraite, …). Des immeubles à appartements sont également présents dans les rues situées autour de la gare.
Le site est situé à un peu plus de 1 km du Lycée Josy-Barthel et de la nouvelle école européenne (maternelle, primaire et secondaire).
Église Mairie
Gare
Lycée Josy-Barthel
École européenne
Figure 6 : Orthophotoplan (Source : ACT – geoportail.lu).
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3.1.2. Zone de projet
Le terrain est actuellement occupé par un ancien bâtiment agricole, constitué d’un corps de logis et de ses annexes (grange, étables).
Une première structure, constituée de deux constructions annexe s’étend perpendiculairement au corps de logis (voir photos 01 et 02) tandis qu’une seconde (étable) est implantée le long de la limite sud du terrain (photos 03 et 04).
Cette implantation est intéressante car elle permet de structurer un petit espace privatif de détente entre ces différentes constructions.
Cependant, hormis le corps de logis, les constructions ne présentent pas d’intérêt patrimonial particulier et ne seront donc pas conservées.
Par contre la structuration des bâtiments délimitant la cour privée serait à préserver car elle permettra de créer un espace de respiration dans le tissu bâti.
Photo 01 :
Vue sur la maison existante depuis la « route de Dippach ».
Le corps de logis est à préserver.
Photo 02 :
Vue depuis la « rue de la Gare ».
Photo 03 :
Vue depuis la « rue de l’École ».
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Photo 04 :
Vue sur l’annexe agricole située au sud de la zone de projet qui sera démolie.
Source des photos : « Google Street View ».
3.1.3. Mobilité et transport en commun
La zone de projet est située à 400 mètres de l’arrêt de bus « Zentrum » qui dessert la ligne 240 (Luxembourg – Clemency).
Il existe également des arrêts de transport en commun pour le ramassage scolaire à proximité.
La gare ferroviaire de Mamer est située à environ 150 mètres à l’ouest du PAP. Elle accueille les trains provenant de Kleinbettingen et/ou de Belgique, à destination de Luxembourg-Ville.
Zentrum
Eisebunnsbréck
PAP
Gare de Mamer
Figure 7 : Localisation des arrêts de bus à Mamer (Source: ACT-geoportail.lu).
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3.1.4. Équipements publics et services
En tant que localité principale de la commune, Mamer abrite les fonctions administratives (mairie, infrastructures sportives, centre d’intervention, police, écoles, …) ainsi que des nombreux commerces et services (parc d’activités de Capellen, banques, restaurants, bureaux, …).
Celle-ci profite également de sa proximité avec les communes de Bertrange et Strassen ainsi que la Ville de Luxembourg, qui en tant que centre de développement et d’attraction d’ordre supérieur, offre une large gamme d’équipements et de services.
3.1.5. Réseaux
L’ensemble des réseaux sont existants et présent dans la « route de Dippach ».
En ce qui concerne l’évacuation des eaux, la « route de Dippach » est équipée d’une simple canalisation pour eaux mixtes.
Le projet devra donc prévoir l’installation d’un nouveau réseau d’évacuation des eaux de type séparatif suivant la nouvelle partie écrite et partie graphique.
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3.2. Cadre environnemental
3.2.1. Topographie et affectation
La zone couverte par le PAP présente une superficie de 13,35 ares et a actuellement une affectation de terrain construit avec jardin.
Le terrain présente une forme rectangulaire qui s’étend sur près de 50 mètres le long de la « route de Dippach » pour une profondeur de l’ordre de 25 mètres. Son altitude varie entre ± 297 mètres au nord (devant la maison) et ± 295,5 mètres derrière la grange à démolir.
Ainsi le terrain présente une pente relativement faible, de l’ordre de 3 %, et est orienté au sud-est (vers la « Mamer »).
Les constructions seront implantées de manière à respecter au mieux la topographie du terrain naturel tout en assurant un raccord cohérent avec la « route de Dippach » et la maison existante. Photo 05 :
Vue depuis la « route de Dippach »
3.2.2. Bois et zones protégées
La zone de projet est située à près de 530 mètres de la zone de protection oiseaux Natura 2000 « région du Lias moyen » (LU0002017).
Au vu de son éloignement, le projet aura un impact limité sur ces zones protégées.
Enneschte Bësch
LU0002017 Figure 8 : Zones protection oiseaux Natura 2000 (Source: ACT – Geoportail.lu)
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3.2.3. Biotopes Aucun biotope répondant au prescrit de l’article 17 de la loi modifiée du 19 janvier 2004 concernant la protection de la nature et des ressources naturelles n’a été identifié dans la zone de projet.
3.2.4. Zone de bruit
La zone de projet est uniquement située, pour une petite partie, dans la zone de bruit des axes ferroviaires luxembourgeois de 45 – 60 dB(A) pour les données LNGT (nuit).
LDEN LNGT
Figures 9 et 10 : Zones de bruit du réseau ferroviaire 2011 LDEN et LNGT (Source: ACT – Geoportail.lu)
3.2.5. Zone inondable
Le projet n’est pas situé dans une zone inondable.
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4. EXPOSÉ DES MOTIFS
4.1. Programmation du PAP
Le terrain, d’une superficie de 13,35 ares, est situé dans la « zone mixte urbaine – MIX-u » et est superposé d’une « zone soumise à un plan d’aménagement particulier ”nouveau quartier” » (PAP- NQ), d’un « secteur protégé de type ”environnement construit” » et d’une « zone de servitude ”urbanisation – habitat espèces protégées” » (H11) au plan d’aménagement général de la Commune de Mamer.
La parcelle est également couverte par le plan d’aménagement particulier « rue de Dippach » à Mamer qui a été approuvé définitivement par le Ministre de l’intérieur et de l’aménagement du territoire en date du 4 Août 2017 et porte la référence « 17910/22C ». Celui-ci proposait l’aménagement de deux lots. Le premier est destiné à la construction d’un immeuble multi- résidentiel intégrant la maison existante, pour un total de 9 unités de logement et le second à l’aménagement d’un accès carrossable. Ce dernier sera à terme cédé à la commune.
Le projet actuel vise à modifier le plan d’aménagement particulier actuellement en vigueur. Il prévoit la suppression des niveaux en sous-sol et de la rampe d’accès qui n’a plus d’utilité.
Figure 11 : Vues 3D depuis le nord-ouest (Source : BEST).
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Figure 12 : Vues 3D depuis le sud (Source : BEST).
Le nouveau projet prévoit toujours une cession de terrain privé au domaine public communal en deux phases :
- 0,11 are cédée directement. - 2,05 ares cédés lors de la mise en œuvre des phases ultérieures du schéma directeur.
La densité de logement s’élève à 67,42 unités de logement par hectare brut.
La localité de Mamer compte 7403 habitants au 31 décembre 2018 (source : www.mamer.lu). Les 9 unités de logement projetées contribueront dès lors à une croissance de 22 habitants (2,4 hab./ménage) ce qui correspond à une augmentation de 0,30 % de la population de la commune.
Figure 13 : Esquisse figurant une proposition d’aménagement de la zone couverte par le schéma directeur n° M12 « route de Dippach » à Mamer (Source : Architecte Disteldorff).
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4.2. Aménagement des espaces privés
4.2.1. Projet
L’implantation et la morphologie des bâtiments ont été déterminées conformément aux objectifs définis par le schéma directeur « route de Dippach » à Mamer (SD n° M12) de manière à ne pas grever l’urbanisation future du quartier tout en intégrant au mieux le projet par rapport au voisinage.
Figure 14 : extrait du schéma-directeur mis-à-jour – (source : Bureau Zeyen + Baumann)
a) Le degré d’utilisation du sol
Le PAG fixe les coefficients du degré d’utilisation du sol admis dans la zone de projet comme suit :
PAP-NQ – SD : M12 MIX-u 0,40 1,10 COS CUS min min 80 CSS 0,70 DL min
Compte tenu que la surface totale du terrain à bâtir brut (1.335 m²) et de celle du terrain net du lot 1 (1.119 m²) :
- La surface construite brutes de tous les niveaux sera de maximum 1.468,5 m² ; - La surface d’emprise au sol sera de maximum 447,6 m² ; - La surface de sol scellée 783,3 m² ; - Le nombre de logement sera compris entre 6 et 10 unités.
Le lot 2, d’une superficie de 205 m², n’est pas considéré dans le calcul des surfaces (emprise au sol et sol scellée) car il sera à terme aménagé en voirie et cédé au domaine public communal.
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Figure 15 : Annexe I : Tableau récapitulatif
b) Morphologie et implantation des constructions
Le projet a été développé en collaboration avec un bureau d’architecte (voir plans annexe) de manière à assurer un projet fonctionnel s’intégrant aux mieux par rapport au terrain et aux habitations environnantes.
Figure 16 : Projection 3D du projet – vue depuis le nord du terrain (source : architecte Disteldorff)
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Figure 17 : Projection 3D du projet – vue depuis le sud du terrain (source : architecte Disteldorff)
Comme cela est défini dans le schéma directeur, le PAP propose de préserver le corps-de-logis qui bénéficiera d’une terrasse. Les annexes seront, quant à elles, démolies et remplacées par une nouvelle construction d’architecture contemporaine qui s’articulera autour du bâtiment existant. Cet ensemble permettra la création de 9 unités de logements réparties sur les différents étages dont une dans le bâtiment existant.
En tant qu’immeuble protégé, le corps de logis de l’ancienne ferme devra être préservé, tant au niveau de son implantation que de son gabarit (dimensions, hauteurs à la corniche, au faîtage, pente et forme de toiture).
Cette protection concernera de manière plus spécifique le rythme entre pleins et vides, ainsi que les dimensions, formes, rythmes et position des baies en façade.
De plus, afin de préserver l’authenticité dudit bâtiment, la porte donnant accès au corps de logis sera conservée et utilisée pour accéder à un logement du rez-de-chaussée.
Le PAP prévoit tout de même, que pour des raisons d’habitabilité, certains éléments existants caractéristiques de la construction d’origine pourront être modifiés à condition de ne pas porter atteinte à l’identité du bâtiment.
L’implantation de la nouvelle construction s’inspirera de celles des annexes existantes, permettant ainsi de recréer un espace de cours et jardin entre les bâtiments et favorisant l’intégration du nouveau projet dans le quartier.
La distance entre la façade de la maison existante et celle de la nouvelle construction sera de l’ordre de 10 mètres de manière à créer un espace de respiration suffisamment large entre les bâtiments, contribuant ainsi à améliorer la qualité de vie des futurs occupants.
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Du côté sud du terrain, la façade de la nouvelle construction sera positionnée avec un recul de l’ordre de 3,00 mètres par rapport à la limite du terrain afin de marquer l’entrée de ce nouveau quartier par un resserrement de l’espace urbain.
c) Hauteurs des constructions et disposition des niveaux
La hauteur à l’acrotère de la nouvelle construction sera proche de la hauteur à la corniche de la maison existante afin que la nouvelle extension ne prédomine pas la maison existante.
Compte tenu de la déclivité du terrain, la hauteur à l’acrotère est renseignée à l’aide de niveaux de référence dans la partie graphique.
Le niveau de référence est 294,70 mètres. Il est situé sur l’axe de la nouvelle route au droit du milieu de la façade de la construction projetée. La hauteur à l’acrotère ne pourra pas dépasser le niveau de 305,20 mètres, ce qui correspond à une hauteur de 10,50 mètres.
La modification du PAP vise donc à supprimer le niveau en sous-sol initialement destiné à l’aménagement de garages. La nouvelle construction présentera 3 niveaux pleins dans sa partie nord. Le premier sera enterré en raison de la déclivité du terrain. Il accueillera les parties techniques et les caves. Les deux autres niveaux accueilleront les logements.
Dans la partie sud, le second et le troisième niveau seront également dédiés à l’habitation et formeront un porte-à-faux (soutenu par des piliers). Cela permettra dégager un espace au premier niveau où seront aménagées des places de stationnement couvertes. Un bardage léger laissant pénétrer la lumière viendra clore ce niveau dans le prolongement des façades des étages supérieurs.
Cela permet également de réduite l’emprise au sol du bâtiment contrainte par la valeur du COS. Dans le cas présent, la surface de la fenêtre de construction dessinée est supérieure à la valeur amise par le COS. Cette disposition a pour but de laisser davantage de liberté à l’architecte pour développer son projet.
Figure 18 : Coupe nord-sud du bâtiment (Source: BEST)
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d) Stationnements
Conformément au schéma directeur, le projet prévoit l’aménagement de deux emplacements de stationnement par logement.
Dans la nouvelle construction, 8 emplacements couverts seront aménagés au rez-de-chaussée du bâtiment auxquelles viendront s’ajouter 2 autres au sous-sol du bâtiment existant. A l’extérieur, 8 places de stationnement seront également aménagées avec des matériaux drainants (4 au nord et 4 au sud de la nouvelle construction).
Au total, 18 emplacements de stationnement seront disponibles pour les futurs habitants.
e) Voirie et accessibilité
La voie carrossable menant aux emplacements de stationnement couverts et extérieurs sera aménagée sur un lot « privé ». Celui-ci ne sera cédé à la commune qu’au moment de l’urbanisation de la parcelle communale (221/6165) afin de réaliser la voirie donnant accès à la partie restante de la zone de projet.
Les détails de l’aménagement de ce lot et de sa cession à la commune seront réglés dans la convention d’exécution du PAP.
La hauteur des murs de soutènement situés le long de la « route de Dippach » ne pourra pas dépasser celles des murs existants. Dans les faits, cette hauteur ne pourra pas dépasser 1,50 mètre, mesuré par rapport au niveau du trottoir.
f) Aménagements divers
Pour finir, le PAP prévoit l’aménagement d’une remise pour vélos et voitures d’enfants, d’un espace pour l’entreposage des poubelles, d’un local pour les compteurs d’une buanderie ainsi que d’une cave individuelle pour chaque logement.
Ces aménagements ont pour objectifs de contribuer à améliorer la qualité de vie des futurs occupants.
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4.2.2. Logements à coût modérés conformément à l’article 29, paragraphe 2, alinéa 4 de la loi du 3 mars 2017 dite « omnibus » portant modification de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain, « pour chaque plan d’aménagement particulier “nouveau quartier“ qui prévoit un nombre de logements supérieur à 25 unités, au moins 10 pourcent de la surface construite brute a dédier au logement sont réserves à la réalisation de logements a cout modère, destines a des personnes répondant aux conditions d’octroi des primes de construction ou d’acquisition prévues par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, dont les conditions et les prix de vente, respectivement de location sont arrêtes dans la convention prévue a l’article 36 de la présente loi. »
Le nombre de logement étant inférieur à 25 unités, le présent projet ne nécessite donc pas la création de logement a coût modéré.
4.2.3. Déblais / remblais
Vu la déclivité du terrain, des travaux de terrassement seront nécessaires mais seront moins important que sur le projet initial.
Les travaux de terrassement admis par le présent PAP sont indiqués à l’aide des courbes de niveaux projetées dans la partie graphique du PAP.
Le niveau du terrain projeté ne peut être modifié de plus de cinquante (50) centimètres par des remblais ou des déblais.
4.2.4. Évacuation des eaux
Le projet prévoit une gestion des eaux usées et pluviales via un système séparatif. (Voir figure 19)
- Les eaux usées issues des futures constructions seront déversées dans la canalisation eaux usées projetée dans la nouvelle voirie du lot 2. Elles seront ensuite évacuées vers la canalisation eaux mixtes existante de la « route de Dippach ».
- Les eaux pluviales issues du futur immeuble seront déversées, dans un premier temps, dans le bassin de rétention aménagé dans la cour intérieure (sur le terrain privé). Elles seront ensuite déversées vers la canalisation projetée de la nouvelle voirie du lot 2 pour ensuite être évacuées dans la canalisation « eaux mixtes » existante de la « route de Dippach ».
Les canalisations eaux usées et aux pluviales projetées dans le lot 2 seront utilisées pour l’assainissement de la partie restante de la zone couverte par le schéma directeur.
L’emplacement des canalisations eaux usées et pluviales et des fossés ouverts est renseigné dans la partie graphique du présent PAP.
L’emplacement de ces dispositifs peut être modifié pour des raisons techniques ou architecturales.
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Canalisations projetées
Figure 19 : Extrait de la partie graphique du PAP. (Source : BEST)
Le concept d’évacuation des eaux pluviales et usées du projet PAP a été validé par l’Administration de la Gestion de l’Eau. Une autorisation de réalisation des infrastructures portant la référence n° EAU/AUT/18/0517 a été délivrée le 15 janvier 2019 suivant le plan n°104 A du bureau Icone (Voir extrait figure 20).
Suite au déplacement du bassin de rétention sur le projet PAP, l’administration de la Gestion de l’Eau a été consultée et a exprimé son accord vis-à-vis de cette modification. Elle a jugé que le concept d’évacuation des eaux n’a pas été modifié et donc qu’il n’était donc pas utile de faire une nouvelle demande d’accord de principe.
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Figure 20 : Extrait de la partie graphique du PAP. (Source : Icone)
4.3. Aménagement des espaces publics
4.3.1. Schéma directeur
La présente modification du PAP a été développé de manière à retranscrire les objectifs et les concepts développés par le schéma directeur.
La contrainte majeure est que la zone de projet est constituée de plusieurs terrains appartenant à différents propriétaires qui ne souhaitent pas urbaniser leur bien en même temps.
La conséquence directe est que, contrairement à l’esquisse développée par le bureau « Zeyen + Baumann » dans le schéma directeur (p. 7 du SD), la création d’un parking en sous-sol commun pour l’ensemble des immeubles de la zone n’est pas possible.
Le présent projet propose de positionner la voirie de desserte principale, non pas au sud de la zone de projet, mais dans une position plus centrale qui permettra à chaque terrain d’être raccordé à cette voirie, et donc de pouvoir être urbanisé indépendamment des voisins.
Un chemin de mobilité douce pourra, le cas échéant, être aménagé au sud de la zone de projet, afin de garantir une interface avec le parc « Brill ».
Pour le reste, le projet répond parfaitement aux objectifs du schéma directeur.
En raison des différentes modifications apportées au schéma directeur, la modification du PAP propose toujours d’adapter ce document, suivant l’article 29 (2) de la loi précitée du 19 juillet 2004, de manière à rendre possible l’exécution du présent projet.
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4.3.2. Cession des terrains
Conformément à l’article 34 de la Loi du 28 juillet 2011 portant modification de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain, « (1) Les terrains sur lesquels sont prévus les travaux de voirie et d’équipements publics, (...), nécessaires à la viabilité d’un plan d’aménagement particulier (...) doivent être cédés à la commune. (...). »
Le présent projet prévoit uniquement la cession de 0,11 are de terrain à la Commune, qui permettra d’élargir le trottoir de la « route de Dippach » à 1,50 mètre. Cela correspond à 0,82 % de la superficie brute du PAP.
Le lot 2, qui présente une superficie de 2,05 ares (15,35 % du PAP), est destiné à être aménagé en voirie de desserte du nouveau quartier. Cependant, pour des raisons techniques, celui-ci gardera un statut privé jusqu’à la mise en œuvre de la parcelle communale située en vis-à-vis de la zone de projet. Les modalités de cessions de ce lot seront définies dans la convention d’exécution du présent PAP. Dans les faits, ce terrain ne sera « officiellement » cédé à la commune que dans le cadre d’une future procédure PAP.
4.3.3. Voirie de circulation motorisé
Le lot 2 du PAP a été dimensionné pour qu’à terme, la nouvelle voirie de desserte du futur quartier puisse y être aménagée suivant les prescriptions de l’administration des ponts & chaussées régissant les entrées en « zone 30 ». (Voir figure 16)
Figure 21 : aménagement de l’entrée du lotissement sur base des prescriptions des ponts & chaussées. (Source : BEST)
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Cependant, cette voire ne pourra pas être réalisée à court terme car elle nécessite une petite partie de la parcelle voisine (221/6165).
Dès lors, le présent PAP propose de laisser le terrain où est prévu l’aménagement de la voirie (lot 2) dans le domaine privé. (voir figure 14)
Le trottoir et la bordure existants de la « route de Dippach » seront élargis (1,50 mètre) et préservés jusqu’à l’urbanisation de la parcelle voisine.
En effet, sous cette condition, cet accès devra uniquement répondre aux prescriptions des « Ponts et Chaussées » pour les « accès privés ».
Les détails de l’aménagement et de la cession de ce terrain seront définis dans la convention d’exécution du présent PAP.
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5. SYNTHÈSE DES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PAP.
REPARTITION DES SURFACES
Surface privée 11,19 ares (83,82 %)
Surface publique (à céder) 2,16 ares (16,18 %) - Directement dans le cadre du présent PAP - 0,11 are (5,09 %) - Dans le cadre d’un futur PAP - 2,05 ares (94,91 %)
Surface totale du lotissement 13,35 ares (100,0 %)
PARCELLAIRE PRIVE
Immeuble à appartements 1 Nombre maximum d’unité de logement 9
Total parcelles 2
Total logements 9
Logements par hectare 67,42 logements / ha
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6. ANNEXES
Le Projet d’Aménagement Particulier comprend le présent rapport justificatif ainsi que les documents suivants :
▪ Partie écrite du PAP ; ▪ Partie graphique du PAP (plan n° 161016-1/01f) ▪ Données structurantes relatives au plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » ; ▪ Données cadastrales ▪ Acte de vente du terrain ; ▪ Extrait du plan d’aménagement général de la commune de Mamer ; ▪ Schéma directeur « route de Dippach » à Mamer – SD n° M12 ; ▪ Copie du certificat d'ingénieur établi par l'OAI ; ▪ Plan périmètre PAP ; ▪ Accord ministériel assainissement (à titre indicatif) ; ▪ Plans de canalisations (plan n°104 A bureau Icone) ; ▪ Levé topographique avec prises de photos (plan n°161016-1/02) ;
Senningerberg, le 04 juillet 2019
B.E.S.T.
Ingénieurs-Conseils S. à r. l.
F. MOUSSA M. URBING
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