Direction départementale Les dossiers de l’Observatoire des territoires du n° 5 Les territoires vécus :

Février le Castrais 2013

Ce dossier de l’observatoire présente les principales dynamiques territoriales sur le Castrais. Au travers de cet état du territoire, il est proposé de faire un point d’étape notamment sur les tendances majeures du marché du logement (locatif privé et public, la construction neuve, le marché de l’ancien). Le territoire d’analyse correspond aux résultats d’une étude interne à la DDT sur les territoires vécus dans le Tarn en 2012 basée sur trois mobilités : les migrations résidentielles, les déplacements domicile-travail et l’accès aux commerces et services. (cf encadré méthodologique - p8)

VENES

MONTREDON-LABESSONNIE

MONTFA

ROQUECOURBE

GUITALENS -L'A. VIELMUR- SUR-A. FREJEVILLE SAINT-SALVY-DE-LA-BALME

SEMALENS SAIX LAGARRIGUE NOAILHAC CAMBOUNET-SUR-LE-SOR SAINT-GERMAIN- NAVES DES-PRES

LE TERRITOIRE BOISSEZON VIVIERS-LES-MONTAGNES

LESCOUT SAINT-AFFRIQUE-LES-MONTAGNES

LABRUGUIERE

ESCOUSSENS

DOURGNE

Service Habitat, Prospective, Planification - pôle prospective Grenelle Bureau études générales, analyses territoriales et observatoires

PRÉFET DU TARN www.tarn.gouv.fr 2 CHIFFRES-CLES forte dégradation entamée à la fin des Trente des fin la à entamée dégradation forte de +0,17%/anentre1999et2008. Après une 2000 avecuntauxmoyen au coursdesannées des fin la positif il resteencorelégèrement 1960, années depuis dégrade se naturel solde le Si sur l’Albigeois. que marqué sur ceterritoire moins est delapopulation le vieillissement Cependant, rurales duSidobreetdelavallée Thoré. des communes attractivité pèsentsurladynamique -Toulouse. Aet faible l’est,vieillissement Castres- et surl’axe albigeoise de l’agglomération infrastructures principales deliaisonendirection s’effectue eneffet lelongdes prioritairement de laville-centre Le desserrementpériurbain et lenord del’agglomération. sur l’ouest prononcé par l’étalementurbainquiestparticulièrement touchées est enfaitportéeparlescommunes 1970 (46 000 habitants). La croissance duterritoire des années atteint au milieu son maximum depuis castraise adiminuéde3000habitants population 1999. depuis Avecen 2008,la 43000habitants près de500habitants Castres aperduencore au coursdesannées2000, tendance s’améliore au coursdesannées1990parexemple.Sicette :prèsde1500 habitantsenmoins 1970 années des le milieu depuis perd delapopulation qui une phasedestagnation.Encause,laville-centre 1990 des années au cours enregistre territoire le et 1980, 1970 danslesannées de sapopulation continue une progression enregistré Après avoir L et 2008 mais le solde migratoire est déficitaire à -0,31%/an surlamêmepériode. déficitaire est migratoire solde le mais 2008 et an entre1999 à +0,19% : lesoldenaturels’établit périurbaine…) en couronne des jeunesménages études, lepremieremploi,accessionà la propriété quitte (départpourles où onnaît mais quel’on ville migratoire. Castresestune retour del’attractivité ce de pas profite ne ville-centre la Mais 2008). et du territoire(+0,17%entre1999 positif àl’échelle est redevenu migratoire le solde Glorieuses, Puylaurens CHIFFRES-CLES e Castrais connaît uneévolutioncontrastée. Taux moyend’évolutiondela population Castre entre 1999et 2009 (source INSEE) s Les dossiers de l’Observatoire n°5 -Février 2013 T aux moyen (%) -3.6 -1.3 0 0.9 1.7 3.5 5.6 % 3 6 8 5 -0,4 -0,2 30 000 45 000 60 000 75 000 90 000 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1968-1975 40 457 1968 67 248 Typologie del’évolutionlapopulation Evolution delapopulationmunicipale Pyramide des âgesen2009 1975-1982 1975 73 929 45 978 (source INSEE) (source INSEE) (source INSEE) 45 578 76 401 1982 1982-1990 T erritoire Castres 1990 78 305 44 812 1990-1999 43 451 78 294 1999 Solde naturel Solde migratoire 1999-2008 43 010 81 109 2008 3 CHIFFRES-CLES hr bnfcs t eeu d lapropriété) de proviennent encoredessalaires. revenus et bénéfices (hors déclarés des revenus : deux-tiers des ménages pèsent surlastructuredesrevenus périurbaine actifs encouronne de ménages propriété à la La croissanceportéeparl’accession est relativementéquilibré(1,1). entre lesdéplacementsentrants et les sortants sur leterritoire.Leratio déjà actifs résidents de huitsurdixsontoccupéspardes emplois passé de1,37en1999à1,462008..Plus Le ratioemplois/actifsdelacommuneest ainsi des services. augmenté danslessecteurs des commerceset a d’emplois le nombre résidents. Parallèlement d’actifs du nombre un recul centre aentrainé de laville- démographique Le repli résidentielle. confirme vers l’économie progressif le basculement il territoire, du l’échelle à l’équilibre (1,02): toutjusteà (1,03) et2008 entre 1999 les actifs résidents duterritoireest resté stable offertspart, leratioentrelesemplois D’autre et 1990, diminue. années des au cours très faible déjà agricole, le poidsdel’emploi Comme partoutailleurs, cinq. représentent désormaismoinsd’unemploisur le territoireaucoursdesannées1990,ils offertquart del’emploi du plus encore sur alors quelesconstituaient emplois industriels : économique profil son de désindustrialisation pas moinsqueleCastrais connait unelente demeure pour ceterritoire,iln’en de marque et uneimage pharmaceutique de l’industrie laboratoires Pierre Fabre constituent un fleuron En effet,résidentielle. logique d’une siles L Retraite Retraite CHIFFRES-CLES 34,3 36,1 ’attractivité duterritoires’articuleautour Origine desrevenus fiscauxdéclarés et % % taux deménages imposésen2010 s s Salair Salair 63,9 65,7 % % es es (source DGI-IRCOM) Non imposés Non imposés 53,8 47 % % Les dossiers de l’Observatoire n°5 -Février 2013 Imposés Imposés 46,2 53 % % 10000 15000 20000 25000 5000 % 10 20 30 40 50 0 0 Agriculture Répartition parsecteurd’activitédel’emploioffert en 3,1 22 096€ Les déplacementsdomicile-travailen2009 2,9 2008 1999 Salair Montant moyen dessalairesetretraites 2009 surleCastrais 21 795€ es 25,1 Industrie 18,2 (source INSEE) déclarés en2010 Construction 17 698€ 5,1 Retraite 6,1

34 231 (source INSEE) 17 666 5 907 6 586 s Tr Services Commerces 36,5 ansports € 40,3 Social Santé Education Administration 30,2 32,4 Ta Castrais rn 4 LOCATIF PRIVE petits quiontconnulabaisseplusmarquée. le locatif: individuel le loyermoyenest ainsi passéde6,4 à 6,2 €/m². Là encorece sont les biensplus pour marqué moins est beaucoup Le repli de relocation. délais des l’allongement et entretiennent rotation Le contextedecriseet albigeoise. une l’agglomération demandeenbaisseparrapportà l’offre limitent la à ne permetpasdedynamisercessegmentscontrairement trouver preneur. L’absence soutenue d’unedemandeétudiante à peinent années dernières des deux mis/remis surlemarché – T1 – T2). plusfortementvalorisés Les produitsréhabilités est portéparlespetitessurfaces(studio des maisons.Cerecul en 2012.Enrevanche,l’écartn’estplusquede10%surlemarché : leloyermoyenyesteneffetappartements plusde25%inférieur ans. L’écartsur les albigeoise secreuseavecl’agglomération cinq fois depuis barre des7€/m²enmoyennepourlapremière passé de8,2 à 6,9 €/m² hors charges et repasse ainsisousla de marchésur le Castrais.Leloyermoyendesappartementsest L’année 2012 enrevancheest marquée parunreplidesloyers perdure en2011. reste stable;unesituationqui des loyersdemarchépourlesappartementsalorsquelelocatifindividuel modérée hausse une castrais aconnu le marché la crise.En2010, cœur de au en 2009 stagnent marché en volumeaétébeaucoup pluslimité.Leshaussessepoursuiventcependant2008puislesloyersde l’impact que moins pas demeure n’en il défiscalisés, logements de vague la à échappé pas n’a bassin ce tout 15à20%moinsélevés.Si de loyersmarchéquirestentmalgré et surtoutdesniveaux de décalage Castrais semetavecunà à albigeoise deuxans suivre unetendanceidentiqueàcelledel’agglomération Fabre…). Pierre salariés plus forte(ménagesdemilitaires, demande Ale 2001-2002, partirdesannées lui estplustenducompte-tenud’une Le marchédelamaisonindividuelle à l’agglomérationalbigeoise. modérés sur le segment des appartements avec un écart très significatif de l’ordre de 20 à 25% par rapport Les loyersrestentalorsrelativement en appartement). de lalocation qui restentlesclientstraditionnels emploi et premier en décohabitation ménages (fuite desjeunes relativement limitée une demande donc est Le contextesocio-démographiquerelativementatoneavecuneville-centreenpertedepopulationet A Loye Surface moy APPA Loye Loye T LOCATIF PRIVE la fin des années 1990, le marché locatif reste relativement fluide sur le marché des appartements. appartements. des marché le sur fluide relativement reste locatif marché le 1990, années des fin la endance 2011/201 r moy r moy r moy R TEMEN en HC(€/m²) en CC(€ en HC(€) enne (m²) Loye Surface moy Loye Loye T endance 2011/201 2 ) r moy MAISON T r moy r moy en HC(€/m²) en HC(€) en CC(€ enne (m²) 10,5 306 278 T1 26 Les dossiers de l’Observatoire n°5 -Février 2013 Les loyersde marchésurleCastrais en 2012 2 ) 512 496 368 340 6,7 74 T3 T2 43 8,0 (source DDT81) 488 452 622 607 6,7 67 T3 6,6 92 T4 536 501 5,9 704 687 117 T5 5,9 85 T4 T 6,2 653 637 103 OUS 639 594 127 T5 4,7 T 6,9 434 401 58 OUS 5 LOCATIF PUBLIC eux sontfortementdemandés. sur lescommunespériphériques récents enindividuel alors quelesproduits sur certains quartiers vacance logements anciensencitésentraineunehaussedela moindre surlaville-centreet le faibleattraitdes démographique (ZUS). Une pression Sensible Urbaine Près dutiersdeceslogementsest situé enZone vieillissement duparcs’accentue. et le récente (constructionsurLabruguière) période sur la faible reste cependant renouvellement de et surlesrivesdel’Agout.Ladynamique castrais(«écusson ») dans l’hyper-centre amélioration d’acquisition- par desopérations principalement A partirdesannées1980,ceparcs’estétoffé industrialisé. Trentetrès encore sur unterritoire Glorieuses des par lacroissancedémographique engendrés Il s’agissait de répondre auxbesoinsenlogement alors verslemodèledujeuneménageavecenfant. logements detaillemoyenne(2/3 T3-T4) orientés Laden Petit Alliot-Bisséous, Train)par des etdominée (Lameilhé, de collectifsauseinquartiersdédiés production avec une 1960 ce parcdatentdesannées dix auseindeceterritoire.Il est très typé : les ¾ de sur principale une résidence le parcHLMreprésente A LOCATIF PUBLIC vec un peu plus de 3 800 logements loués en 2011,en loués logements 3 800 de peu plus vec un 5 km N VIELMUR-SUR-AGOUT SEMALENS Les dossiers de l’Observatoire n°5 -Février 2013 1 7 16 FREJEVILLE SOUAL 14 16 1 SAIX Le parcHLMau1erjanvier2011 3 VERDALLE 4 LABRUGUIER (source RPLS) CASTRES 3225 248 MONTREDON-LABESSONNI LAGARRIGUE 70 Nombre delogementsloués E T 60 (Zone UrbaineSensible) ype deslogement 30 Dont situésenZU BURLA SAINT 12 Résidence HLM,ruedelaPlatéeàCastres NOAILHAC TS LACROUZETTE -SALV 2 48 9 BOISSEZON s Y- E S DE-LA-BALME 36 6 % 3 818 30 % (Tarn Habitat) 94 % 1000 1500 2000 2500 3000 Ancienneté duparc(datedeconstruction) 500 0 5 % T1 Av ant 1949 T ypologie deslogement 17 %

Individuel Collectif 1949-1974 T2

500 1975-1981 200 35 % T3 1982-1989

1990-1998 31 % T4

Depuis 1999 s T5 et 12 % + 6 LE MARCHE DE L’ANCIEN celle-ci (alors que la croissance périurbaine s’exprime engrandemajoritédanslaconstructionneuve). celle-ci (alorsquelacroissancepériurbaine sur en ancien les demandes limite attractivité delaville-centre part, lafaible du marché. D’une générale atonie une et ralentissement un confirme L’année2012 chauffage. de couts les maîtriser pour d’isolation communes ruralesdunord-estuneoffrenécessitant delourdstravaux demaisonavecvolumeénergivore périmètres derecherchedesménagesactifs : à la distanceàl’emploiet aux servicess’ajoutedansces les limite aujourd’hui dans lesecteurdemoyennemontagnedunord-est.Lahaussecoutl’énergie isolés plus forte surlesbiens moins mais demanière se poursuit Elle et dePuylaurens. de Revel direction ou surlesaxesouesten par exemple) avec sortiesecteurduCorporal de ville (maison d’agglomération à d’entrée pourl’accessionlapropriété.Labaissesemblemaîtriséelesproduitsrecherchésencœur de 250000eurossefontcommenceàredevenirpourcertainsproduitsuneporte plus raresetl’ancien locaux. Prix et nombre de transaction sont à la baisse: hors produitsdecaractère,lesbiensplus Avecmarchés d’autres à l’image sensible se transformeenrepli 2007 de l’année lacrise,stagnation par lesménagesactifsainsiquebienssurl’axeCastres-Saïx-SoualetCastres-Puylaurens. à 180 démarre 140 à affichées sortie) (sans ville de maisons des avec 2007 100 pour alors se trouvent ville de maisons Des inférieurs. étant largement de départ les niveaux albigeoise, ceux del’agglomération de 10à15%)maisnerattraperontjamais (del’ordre une fortehaussedès2001 ville sans garage et sans jardinoulesappartementsterrasseniparking.Lesprixcommencentà subir de maisons les comme vendre à difficiles encore cependant restent biens Certains Lot. du ou Dordogne de ne trouveplussurlesmarchéstraditionnels porte sonattentionsurdesbiensdecaractèrequ’elle étrangère retraités deretouraupays.Deplusuneclientèle plus élevés,notammentdejeunes des budgets arrivent surcemarchéavecunepremièrereventeet Maisdeplusend’acquéreurs de propriétaire. apparaît encorepourlesjeunesménageslocauxcommelapremièreétapeduparcoursrésidentiel l’ancien La demandepouruneaccessionàlapropriétéaugmenteaudébutdesannées2000car l’opération. alors plusrapidement qui fontlocatif,lesprixdumarchérelativementbasrentabilisant de l’investissement face audesserrementdesménages.L’acquisitionlocaux est souventlefaitdeparticuliers dans l’ancien l’offre et du parcpermetdefaire la demande.Dansstagne,lerenouvellement un bassindontlapopulation A D’autre part, les difficultés d’accès au crédit et les incertitudes socio-économiques limitent également socio-économiques lesincertitudes et l’accession àlapropriétédansl’anciencommeleneuf. au crédit d’accès difficultés les part, D’autre L’ANCIEN la fin des années 1990, le marché de l’ancien est actif mais ne connaît pas encore de déséquilibre entre 000 € et des villas récentes sont encore affichées à 120 100 20 40 60 80 0 000 €. Les quartiers résidentiels des faubourgs castrais sont particulièrement recherchés castrais sontparticulièrement des faubourgs résidentiels €. Lesquartiers 000 Structure duparcdelogement 86,2 % Nombre delogementsen2008 8,7 % 5,1 % 1990 39 452 Les dossiers de l’Observatoire n°5 -Février 2013 88,6% 4,3 % 7,1 % 1999 Le parcdelogement en2009 88,1 % 3,5 % 8,4 % (source INSEE) 2008 Ty 000 €. Les prix culminent au premier semestre T1 2 %8 pologie desrésidencesprincipale Res. principales Res. secondaire Logts vacant 000 € et un marché de villas récentes qui récentes villas de marché un et € 000 Ty T2 principales en2008 % 77% pe desrésidences s s 15 % T3 23% 28 % T4 T5 et+ 47 % s 7 LA CONSTRUCTION NEUVE en directionduPuylaurentaisetRevélois. du territoire ouest moitié sur la exprimée plus proportionnellement s’est cependant individuelle maison en à lapropriété de l’accession moyenne.Lapression neuf sur laville de l’individuel partie cettedynamique en grande expliquent préfecture ville sur la que élevé moins 10 à20% foncier qu’un sur sesmargesainsi à ladifférenceimportante surlaville-centre d’ s’est diffusée individuelle laproduction en DeRobien), est du territoire. Cettedernière surl’ensemble (résidence sur Lagarrigue Si laproductioncollectiveestrestéeconcentréesurCastresetaccessoirement gardées. y acependantétémoinssévèretoutesproportions la constructionsurleCastrais,repliconjoncturel et del’axe sur lesterritoires del’Albigeois par ailleurs observés A68. En2009,silacrisen’apasépargné celles-ci stabilité de relative les loyersdemarché(cf marché locatifprivé).L’évolution desmisesenchantierdateréellemontreune ce territoiremaisaussiunpeuplustardivequienalimitéleseffetset d’effet entermedevolume sur moins fortesur a étécependant celle-ci 2000, des années cœur au défiscalisés àlavaguedeslogements n’a paséchappé Si leCastrais albigeoise. l’agglomération (vente oulocation)contre44%pour est destinéàuninvestissement période sur la produits Un tiersdeslogements et 2008. 2005 entre neuve de production maximum hausse àpartirde1998pourconnaîtreson à la est reparti construction rythme de la premièremoitiédesannées1990,le nationale. tendance Après lecreuxde des années2000.Leterritoireasuivila mis enchantiersurleCastraisaucours U de l’ouestversl’estparallèlementàladiminutionduprixfoncierbâtir. foncière quis’élève un gradientdeconsommation 1 000 et2500m².Cesmoyennesmasquentcependant années 2000pourunterrainmédiande2 000m². Près delamoitiédesterrainsconcernésfaisaitentre au coursdes individuel à prèsde2 440m²parlogement s’est établie moyenne foncière La consommation LE NEUF:l’historique 500 logements ont été logements 4 500 n peuplusde 5 km N SAINT -GERMAIN-DES-PRES GUIT Les logements misenchantierentre 2000 et2009surleCastrais 105 ALENS-L'A. 68 CAMBOUNET VIELMUR-SUR-AGOUT : ce territoire n’a pas connu les pics de production du cœur des années 2000 du cœurdesannées production pics de pas connules n’a : ceterritoire LESCOUT Les dossiers de l’Observatoire n°5 -Février 2013 SEMALENS 74 79 121 -SUR-LE-SOR 134 DOURGNE SOUAL 77 FREJEVILLE 210 VIVIERS-LES-M. 51 SAINT MASSAGUEL 130 VERDALLE SAIX -AFFRIQUE-LES-M. 25 258 (source SITADEL -dateréelle) 59 74 VENES NA 241 70 10 20 30 40 50 60 70 VES 0 0 0 0 0 0 0 0 MONTFA CASTRES 49 50 1844 ROQUECOURBE LAGARRIGUE LABRUGUIERE : un territoire communal plus étenduetmoinsdense : unterritoirecommunal 191 137 MONTREDON-LABESSONNIE 562 VA Logements misenchantierde1991à2009 LDURENQUE BURLA 61 128 LACROUZETTE 86 SAINT NOAILHAC TS 70 54 (source SITADEL -dateréelle) -SAL VY BOISSEZON 28 -DE-LA-BALME 18 Résidence Individuel Collectif 200 2 000 In Co Ré di si ll vi ec de du ti nc f el e 8 LE NEUF : la conjoncture 150

Résidence 120 Logement construit pour une occupa- tion très ciblée avec services spécifi- ques (personnes âgées, tourisme, étudiants, résidences sociales etc.) 90 Collectif Logement faisant partie d’un bâtiment d’au moins deux logements dont 60 certains ne disposent pas d’un accès privatif

Individuel 30 Construction qui ne comprend qu’un seul logement

0

T1 - 2010 T2 - 2010 T3 - 2010 T4 - 2010 T1 - 2011 T2 - 2011 T3 - 2011 T4 - 2011 T1 - 2012 T2 - 2012 T3 - 2012 Logements mis en chantier par trimestre depuis 2010 (source SITADEL - date de prise en compte) Le repli de 2009 s’est confirmé au cours des années 2010 et 2011. La production en collectif s’est effondrée alors que l’individuel neuf lui est parvenu à se maintenir grâce à la périurbanisation toujours active dans l’ouest et le nord du territoire. La deuxième moitié de l’année 2011 laissait augurer une légère reprise grâce à un retour des mises en chantier de logements collectifs. Mais celle-ci s’est avérée de courte durée; les deuxième et troisième trimestres de 2012 ont vu un net repli de la production neuve. Si la tendance se poursuit au 4è trimestre, les mises en chantier ne dépasseraient pas les 300 Lotissement récent à Castres logements annuels pour la première fois depuis 1997. (photo DDT 81 - BEGATO)

Les territoires vécus en 2012 Les dossiers En 2010, l'Observatoire des Territoires de la DDT de du Tarn reposait la question des territoires de ré- l’Observatoire férence pour ses analyses. Le bassin d'habitat uti- lisé jusqu'alors, basé sur des données du recense- DDT du Tarn Cordes ment de 1999, ne donnait plus satisfaction face ShaPP - PPG BEGATO Valence d’A. aux évolutions des années 2000. De même le bas- sin de vie élaboré par l'INSEE en 2003 à partir de 19 rue de Ciron Albi 81013 ALBI Alban l'inventaire communal de 1998 et du recensement

LA CONSTRUCTION NEUVE LA de 1999 nécessitait une mise à jour. Une approche Réalmont Saint-Sulpice des "territoires vécus" des ménages tarnais a donc ddt-shapp Lavaur été élaboré s'appuyant sur trois mobilités : les mi- @tarn.gouv.fr Brassac Castres grations résidentielles, les déplacements domicile- 05 81 27 50 01 Puylaurens travail et l'accès aux commerces et services. Une Mazamet méthode basée sur les flux majeurs a permis de Directrice de la Labastide-R. lier chaque commune tarnaise et des territoires publication périphériques du département à 18 pôles tarnais Bernadette et 4 pôles périphériques. Ce zonage d'étude est MILHERES actualisé tous les deux ans à partir des données annuelles du recensement et des équipements de la Base Permanente des Equipements de l'INSEE.

Les dossiers de l’Observatoire n°5 - Février 2013