Diagnostic Pour La Révision Du Programme Local De L’Habitat
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron Diagnostic pour la révision du Programme Local de l’Habitat Diagnostic Juillet 2015 Diagnostic Programme local de l’habitat – Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron –Juillet 2015 1 Sommaire Préambule ..................................................................................................................... 4 1. Bien que marqué par la crise, un territoire qui reste dynamique ............................... 7 1.1. Une dynamique démographique moins forte que par le passé, mais qui reste soutenue .................................................................................................................................. 7 1.2. Des mutations socio-démographiques ................................................................... 13 2. Un marché de l’habitat sélectif .............................................................................. 17 2.1. Des niveaux de prix assez élevés ............................................................................ 17 2.2. L’accession sociale .................................................................................................. 25 2.3. Dans un contexte de prix élevés, le parc social joue un rôle fondamental ............ 26 2.4. Des indicateurs sociaux plutôt favorables mais un poids significatif de ménages modestes ................................................................................................................................ 28 2.5. L’adéquation prix immobiliers / revenus des ménages en question ..................... 30 2.6. Un fonctionnement de marché qui induit des spécialisations socio-territoriales . 31 3. Structure du parc existant ...................................................................................... 32 3.1. Un parc vacant faible, mais en augmentation ........................................................ 32 3.2. Un parc de logements plus récent que la moyenne .............................................. 34 3.3. Une diversification des formes urbaines … ............................................................ 35 3.4. … Sans diversification des typologies ..................................................................... 38 3.5. Peu de logements indignes .................................................................................... 39 3.6. Un parc qui demeure orienté sur la propriété occupante ..................................... 40 4. Un parc locatif social encore faible mais qui se développe ...................................... 41 4.1. 660 logements HLM en 2014.................................................................................. 41 4.2. Un parc plutôt récent, mais porteur d’enjeu de réhabilitation, notamment énergétique ................................................................................................................................ 42 4.3. 228 logements HLM financés sur les 6 années du PLH .......................................... 44 4.4. Un parc locatif social cohérent avec les caractéristiques de la demande.............. 45 Diagnostic Programme local de l’habitat – Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron –Juillet 2015 2 5. Les besoins spécifiques .......................................................................................... 46 5.1. Les personnes âgées ............................................................................................... 46 5.2. Des ménages potentiellement en situation de fragilité ........................................ 47 5.3. Les personnes handicapées .................................................................................... 49 6. Une exigence de qualité urbaine et environnementale ........................................... 50 6.1. Une réduction de la taille des terrains à bâtir ...................................................... 50 Exemples de productions récentes sur le Pays de Châteaugiron ................................... 52 6.2. Les opérations de renouvellement urbain ............................................................. 54 6.3. Qualité urbaine et environnementale: .................................................................. 55 6.4. Performances thermiques et précarité dans le parc ancien .................................. 57 7. Pistes d’orientations pour le nouveau PLH .............................................................. 59 8. Face à ces enjeux, quels rôles possibles pour la Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron ? ............................................................................................................. 64 Annexe : analyse complémentaire des données Perval .................................................. 66 Diagnostic Programme local de l’habitat – Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron –Juillet 2015 3 Préambule Soucieuse de définir et mettre en œuvre sa nouvelle politique de l’habitat au travers d’un PLH, la Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron a confié la mission de l’aider dans cette tâche au bureau d’études Cérur. La mission porte sur la réalisation du diagnostic, les orientations et le programme d’actions devant ensuite être élaborés en interne par la Communauté de Communes. La mission s’est élaborée en trois principaux volets : - Le traitement de données statistiques - La rencontre et la visite individuelle de chaque commune - Le séminaire habitat, mobilisant l’ensemble des partenaires et acteurs de l’habitat. De plus, la démarche a été rythmée par différentes réunions de travail et de débat avec les instances de suivi : commission habitat, comité de pilotage, conseil communautaire. Il s’agit du second PLH de la Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron. Le bilan du premier PLH (2008-2013) a été réalisé en interne par la Communauté de communes. Les rencontres communales ont permis de compléter ce bilan par quelques éléments plus qualitatifs : - Bien que le PLH soit relativement méconnu par les élus communaux dans ses objectifs et ses résultats, ceux-ci ont une vision positive des actions réalisées. - Le PLH est apprécié en raison de sa logique non coercitive, de l’accompagnement des communes et des projets (les communes souhaitant garder une certaine indépendance). - Concernant la production locative et l’accession sociale, les élus considèrent que les actions ont été positives sur l’ensemble des communes. Néanmoins, certains se posent des questions sur l’effet levier effectif des aides accordées ; tandis que d’autres ont des attentes sur un renforcement des aides, dans une logique d’attractivité concurrentielle vis-à-vis de Rennes Métropole. - Concernant la réhabilitation du parc privé, le bilan de l’OPAH est positif, avec un bémol du fait des aléas des politiques nationales (modifications des critères et des financements). L’audit énergétique proposé par la CCPC est peu connu mais est jugé intéressant pour déclencher les travaux. L’impact a été positif sur l’économie locale, plus particulièrement sur le secteur du BTP. - Le volet concernant les publics spécifiques (personnes âgées atteintes d’Alzheimer, jeunes actifs, urgence) est perçu comme un volet important du PLH, compte tenu des besoins croissants. Diagnostic Programme local de l’habitat – Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron –Juillet 2015 4 L’évaluation du premier PLH est partie intégrante du diagnostic : les caractéristiques de fonctionnement actuel des marchés de l’habitat sont en effet en partie le reflet des résultats de la politique locale de l’habitat. Globalement, le premier PLH peut être considéré comme la première marche d’une politique locale de l’habitat qui est en train de monter en puissance. Si des résultats concrets peuvent être observés (développement d’offre pour les publics spécifiques, développement de la production de logement social, …), l’analyse révèle surtout que le territoire connait une évolution des pratiques qui se traduit tout particulièrement dans les opérations d’aménagement. Ainsi, plusieurs communes sont aujourd’hui engagées dans des opérations souvent différentes des précédentes : opérations de grande taille, nouveaux modes opératoires (ZAC, y compris dans des petites communes, lotissements privés, lotissements communaux, intégration de locatifs sociaux, traitements qualitatifs et formes urbaines, …). Ces opérations en cours de réalisation, et donc non achevées, marquent la transformation enclenchée du Pays de Châteaugiron en matière d’habitat. De plus, le diagnostic rend compte du jugement évaluatif porté par les acteurs locaux, en particulier les élus communaux. Enfin, le diagnostic met en perspective la situation actuelle de l’habitat avec celle qu’elle était au moment du premier PLH, pour révéler les constantes er les évolutions. Diagnostic Programme local de l’habitat – Communauté de Communes du Pays de Châteaugiron –Juillet 2015 5 Récapitulatif des données demandées et suites données : Données Thématique Description Source Fournisseur reçues Système d'information Construction locatif Programmation, type de pour le suivi des aides au X CD (délégation) social financement logement (SISAL) Construction neuve Logement autorisés, commencés SITADEL X MEDDE ECLN (Enquête sur la Constructions neuves et terrains à Marché du neuf commercialisation X DREAL bâtir des logements neufs) Marché de Neuf et occasion, prix, profils de Base des notaires Perval X PERVAL l'occasion acquéreurs Enquête prêt à taux zéro Accession sociale Données PTZ Non ADIL (PTZ) Demande locative Demande locatif social Fichier Imhoweb X CCPC sociale Parc social Caractéristiques parc social RPLS